Agendabundel

Tabel uitkomsten corporatievoorraad............................................................................................................43 Scenario’s per gemeente..................................................................................................................................45

r2019-0091MS | Naar meer evenwicht in Haaglanden

abf

1

Inleiding Gemeenten en corporaties in Haaglanden en de Provincie Zuid-Holland hebben gezamenlijk onderzoek laten doen om te komen tot een evenwichtigere spreiding van de doelgroepvoorraad in de regio over de verschillende gemeenten. Het onderzoek moet input leveren voor de nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden. Deze afspraken zullen gaan over onder andere nieuwbouw, het behoud van de huidige voorraad en het inzetten (toewijzen) van corporatiewoningen. De relevante nieuwe regionale afspraken zullen vervolgens worden vertaald naar lokale prestatieafspraken.

ABF is gevraagd scenario's door te rekenen en het cijfermateriaal aan te leveren en een ander bureau gaat vervolgens met corporaties en gemeenten onderzoeken wat de handelingsperspectieven zijn. De gemeenten, de corporaties (SVH) en de provincie Zuid-Holland zijn gezamenlijk opdrachtgever.

In dit rapport beschrijven we de uitkomsten van het onderzoek.

Definities Enkele begrippen komen vaak voor in het rapport. Voor een goed begrip voorzien we de belangrijkste termen hier alvast van een omschrijving. Deze omschrijvingen gelden (tenzij anders aangegeven) in het hele rapport.

Woningvoorraad: verblijfsobjecten met minimaal een woonfunctie volgens de BAG. Het gaat dus enkel om reguliere zelfstandige woningen die volgens het CBS tot de woningvoorraad behoren1. Bij cijfers over de woningvoorraad (en streefvoorraad) in dit rapport blijven onzelfstandige woningen altijd buiten beschouwing.

Doelgroep voorraad: DAEB-woningen van woningcorporaties, particuliere huurwoningen2 met een huur onder de liberalisatiegrens en koopwoningen met een WOZ-waarde van maximaal 180.000 euro3 (prijspeil 2019). In paragraaf 2.1 leggen we uit hoe we per gemeente het aantal woningen in elk van deze segmenten hebben bepaald in het startjaar 2019.

1

Dat betekent dat de omvang van de woningvoorraad per gemeente in het startjaar 2019 overeenkomt met cijfers van het CBS over 2019 (bijvoorbeeld de

cijfers zoals gepubliceerd op CBS Statline). Zelfstandige reguliere woningen kunnen ook zelfstandige studentenwoningen zijn, voor zover die behoren tot de door het CBS afgebakende woningvoorraad. 2

Particuliere huurwoningen zijn alle huurwoningen die geen eigendom zijn van woningcorporaties. Het gaat om woningen die eigendom zijn van kleine

particuliere beleggers (natuurlijke personen), makelaars, bedrijven en grotere institutionele beleggers. 3 Zie de technische bijlage voor een toelichting op hoe het aantal koopwoningen met een waarde tot 180.000 euro is bepaald in startjaar 2019.

r2019-0091MS | Naar meer evenwicht in Haaglanden

7

RESEARCH

«3D!

RESEARCH

Overige voorraad: alle woningen die niet tot de doelgroepvoorraad behoren. Dan gaat het dus om nietDAEB-woningen van corporaties, particuliere huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens en koopwoningen met een WOZ-waarde van meer dan 180.000 euro (prijspeil 2019).

Bewoonde Andere Ruimte (BAR): alle woonvormen die niet een zelfstandige woning zijn. Hieronder vallen bijvoorbeeld onzelfstandige wooneenheden, gedeelde woningen4, (studenten)kamers, woonboten en woonwagens. Bij cijfers over de woningvoorraad (en streefvoorraad) in dit rapport blijven BAR-woonvormen altijd buiten beschouwing. Alleen bij de woonsituatie van de EC-doelgroep komen BAR-woonvormen in de uitkomsten voor.

Particuliere huur(woningen): alle huurwoningen die geen eigendom zijn van een woningcorporatie. Het gaat om woningen die eigendom zijn van kleine particuliere beleggers (natuurlijke personen), makelaars, bedrijven en grotere institutionele beleggers.

Doelgroep (huishoudens): als over ‘de doelgroep' wordt gesproken, wordt de EC-doelgroep bedoeld. Zie hieronder voor de definitie van de EC-doelgroep.

Doelgroep huurtoeslag: huishoudens die qua inkomen5 en vermogen recht hebben op huurtoeslag. Een deel van de doelgroep huurtoeslag zoals in dit rapport afgebakend woont dus in een huurwoning boven de liberalisatiegrens of in een koopwoning. Het gaat om de definitie van de doelgroep huurtoeslag zoals die geldt in 2019, niet om de aangepaste6 definitie die vanaf 2020 geldt.

EC-doelgroep: huishoudens met een belastbaar huishoudinkomen7 van maximaal 38.035 euro (prijspeil 2019). Het gaat dus om de definitie van EC-doelgroep zoals die geldt in 2019.

Centrumgemeenten:

gemeenten

die

in

2030

volgens

het

Referentiescenario

een

aandeel

doelgroepvoorraad8 hebben dat hoger is dan het regionale gemiddelde. Voor deze gemeenten geldt dat in scenario Meer Evenwicht de doelgroepvoorraad

in 2030 wordt verkleind ten opzichte van het

Referentiescenario. De drie centrumgemeenten zijn (in willekeurige volgorde) Delft, Den Haag en Rijswijk.

Randgemeenten: gemeenten die in 2030 volgens het Referentiescenario een aandeel doelgroepvoorraad hebben dat kleiner is dan het regionale gemiddelde. Voor deze gemeenten geldt dat in scenario Meer Evenwicht de doelgroepvoorraad in 2030 wordt vergroot ten opzichte van het Referentiescenario. De

Bij gedeelde woningen is één huishouden het hoofdhuishouden (woont niet in een BAR) en worden de ‘extra' huishoudens op het adres als ‘huishoudens in een BAR' gezien. Dat betekent ook: het totaal aantal huishoudens in een BAR is het totaal aantal huishoudens minus de bewoonde woningvoorraad. 5 Het maximale inkomen varieert per type huishouden. Voor alleenstaanden tot de AOW-leeftijd geldt een grens van ê 22.700 (prijspeil 2019). Voor eenpersoonshuishoudens vanaf AOW-leeftijd is dat ê 22.675. Voor meerpersoonshuishoudens tot I vanaf AOW-leeftijd gelden de grenzen ê 30.825 I ê 30.800. Sommige huishoudens in de doelgroep huurtoeslag betreffen studentenhuishoudens. 6 Per 2020 vervallen de maximale inkomensgrenzen van de huurtoeslagregeling. Dat betekent dat de doelgroep huurtoeslag groter wordt. Het inkomen van thuiswonende kinderen telt hierbij niet mee. Sommige huishoudens in de EC-doelgroep betreffen studentenhuishoudens. 8

8

Omvang van de doelgroepvoorraad uitgedrukt als percentage van de totale woningvoorraad (volgens het Referentiescenario in 2030).

r2019-0091MS

RESEARCH

randgemeenten zijn (in willekeurige volgorde) Wassenaar, Zoetermeer, Westland, Midden-Delfland, Leidschendam-Voorburg en Pijnacker-Nootdorp.

Leeswijzer In het eerstvolgende hoofdstuk (2)

brengen we de uitgangssituatie in beeld, zowel qua woningvoorraad

als qua doelgroepen. We laten per gemeente zien hoe groot de doelgroepvoorraad is en waar de ECdoelgroep woont.

In het daarna volgende hoofdstuk (3) staat de streefvoorraad op regionaal niveau centraal. We gaan eerst in op de uitgangspunten van scenario's en presenteren daarna de streefvoorraad op regioniveau. Ook bekijken we de ontwikkeling van de doelgroepen van het huurbeleid.

Vervolgens komt in het hoofdstuk daarna (4) het scenario Meer Evenwicht aan bod. In dat scenario is de doelgroepvoorraad meer evenwichtig over de negen gemeenten van de regio verspreid. We leggen uit hoe deze spreiding tot stand is gekomen en laten de verschillen tussen beide scenario's zien. Ook analyseren we welke gevolgen het scenario Meer Evenwicht heeft voor de ontwikkeling en spreiding van de ECdoelgroep.

In het laatste hoofdstuk (5) laten we de huidige stand van zaken per gemeente zien als het gaat om betaalbaarheid en beschikbaarheid.

Na hoofdstuk 5 volgt een technische bijlage. In deze bijlage zijn technische toelichtingen opgenomen die te technisch zijn voor de hoofdstukken zelf.

Tot slot bevat het rapport scenario’s per gemeente.

Hierin zijn de resultaten van beide scenario's op

gemeenteniveau terug te vinden.

Naar maar evenwicht in Haaglanden

9

abf

Uitgangssituatie voorraad en doelgroepen In dit hoofdstuk staat de uitgangssituatie van woningvoorraad en doelgroepen centraal.

2.1

Uitgangssituatie woningvoorraad

Zoals aangegeven bestaat de doelgroepvoorraad uit drie segmenten: alle DAEB-woningen van corporaties (ongeacht huurprijs), particuliere huurwoningen tot de liberalisatiegrens en koopwoningen met een WOZwaarde tot 180.000 euro. In de technische bijlage is toegelicht hoe we per gemeente de aantallen woningen per segment voor het jaar 2019 hebben bepaald.

Haaglanden telt begin 2019 in totaal ruim 515 duizend woningen. Dat aantal valt uiteen in bijna 247 duizend woningen in de doelgroepvoorraad en bijna 269 duizend woningen in de overige voorraad. Daarmee behoort bijna 480Zo van de woningen in de regio tot de doelgroepvoorraad. Dat percentage varieert wel sterk tussen gemeenten. In Delft, Den Haag en Rijswijk is het aandeel hoger dan het regiogemiddelde, in alle andere gemeenten juist lager. In Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland is het percentage het laagst: rond de 2007o van de woningen in die gemeenten behoren tot de doelgroepvoorraad.

Tabel 2-1: Absolute en relatieve omvang doelgroepvoorraad en overige voorraad per gemeente, 2019; bron: ABF, Socrates 2019

Gemeente

Doelgroep­ voorraad

Overige voorraad

Totale woningvoorraad

/doelgroepvoorraad

/o overige voorraad

Delft

27.800

22.810

50.610

55y0

45y0

Den Haag

145.440

113.830

259.260

56y0

44y0

Rijswijk

13.910

12.760

26.670

52y0

48y0

Wassenaar

3.760

8.430

12.190

31y0

69y0

Zoetermeer

23.250

32.950

56.200

41y0

59y0

Westland

10.790

33.650

44.440

24y0

76y0

Midden-Delfland

1.670

6.220

7.880

21y0

79y0

Leidschendam-Voorburg

15.760

21.020

36.780

43y0

57y0

Pijnacker-Nootdorp

4.200

16.930

21.130

20y0

80y0

Haaglanden totaal

246.570

268.600

515.170

4807o

52/

In paragraaf 3.5 bekijken we de huidige voorraad corporatiewoningen in nader detail.

r2019-0091MS | Naar meer evenwicht in Haaglanden

11

RESEARCH

«3D!

I

RESEARCH

2.2

Uitgangssituatie doelgroepen

De regio Haaglanden telt in 2019 in totaal ruim 157 duizend huishoudens die qua inkomen en vermogen tot de doelgroep huurtoeslag behoren. Dat komt neer op 29,87o van alle huishoudens1 in de regio. In de ene gemeente is de omvang van de doelgroep huurtoeslag groter dan in de andere gemeente. Delft en Den Haag tellen naar verhouding meer huishoudens in de doelgroep huurtoeslag dan het regionale gemiddelde. In Delft speelt hierbij de aanwezigheid van veel studentenhuishoudens een rol. In Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp is de doelgroep huurtoeslag naar verhouding het kleinst: een kleine 177o van de huishoudens. Bij de EC-doelgroep is logischerwijs hetzelfde patroon te zien: een bovengemiddeld aandeel in Delft en Den Haag en het laagste aandeel in Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp. Rijswijk is zowel qua doelgroep huurtoeslag als qua EC-doelgroep de ‘meest gemiddelde' gemeente van de regio (Tabel 2-2).

Tabel 2-2: Absolute en relatieve omvang van doelgroep huurtoeslag en EC-doelgroep per gemeente, 2019; bron: ABF, Socrates 2019

Gemeente

Doelgroep huurtoeslag

EC-doelgroep

Huishoudens totaal

0A doelgroep huurtoeslag

07o EC-doelgroep

Delft

23.300

35.510

58.780

4070

607

Den Haag

87.060

140.370

264.510

3370

537

Rijswijk

7.370

12.430

26.370

287

477

Wassenaar

2.600

4.470

11.410

237

397

Zoetermeer

13.210

22.430

56.030

247

407

Westland

10.190

17.260

46.000

227

387

Midden-Delfland

1.300

2.330

7.810

1707o

307

Leidschendam-Voorburg

8.860

15.540

36.580

247

427

Pijnacker-Nootdorp

3.500

6.230

20.980

177

307

Haaglanden totaal

157.340

256.560

528.460

30V

49V

De woonsituatie van de EC-doelgroep verschilt tussen gemeenten. Deze verschillen worden vooral veroorzaakt door verschillen in de samenstelling van de woningvoorraad: in gemeenten waar het aandeel koopwoningen relatief groot is, is vaak ook het aandeel EC-doelgroephuishoudens dat in een koopwoning woont hoog. In de regio als geheel woont 597o van de huishoudens in de EC-doelgroep in een huurwoning met een huur tot de liberalisatiegrens (van corporaties en particuliere verhuurders). In Den Haag, Rijswijk en Zoetermeer is dat aandeel het hoogst (ruim 607o). In Westland, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp is het percentage het laagst (Tabel 2-3). Op regioniveau woont 707o van de doelgroep in een huurwoning boven de liberalisatiegrens en 67 in een koopwoning met een waarde tot 180.000 euro. In sommige gemeenten is de voorraad van dergelijke woningen klein, wat resulteert in een heel laag percentage. In Den Haag, Rijswijk en Leidschendam-Voorburg woont wel een substantieel deel (87 of 97) van de doelgroep in een goedkope koopwoning. Op regioniveau woont 167 van de doelgroep in een middeldure of duurdere koopwoning. In gemeenten waar die voorraad naar verhouding groot is, is dat percentage ook hoger. Het gaat dan met name om Wassenaar, Westland, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp.

1

12

In dit rapport gaat het telkens om particuliere huishoudens. Huishoudens in instellingen (institutionele huishoudens) blijven buiten beschouwing.

r2019-0091MS

RESEARCH

Tabel 2-3: EC-doelgroep naar woonsituatie* per gemeente, 2019; bron: ABF, Socrates 2019

Huur < 720

Huur > 720

Koop < 180.000

Koop > 180.000

BAR

Delft

560Zo

57

20Zo

117

2507o

Den Haag

610Zo

607o

807o

12070

12070

Rijswijk

630Zo

7%

807o

17070

570

Wassenaar

5307o

130Zo

2070

270Zo

57

Zoetermeer

62070

807o

607o

20o7o

47

Westland

4507o

7%

17

32070

157

Midden-Delfland

4607o

7%

0o7o

41070

67

Leidschendam-Voorburg

5607o

807o

907o

22070

57

Pijnacker-Nootdorp

4507o

12070

17

3607o

77

Haaglanden totaal

5907o

707o

607o

1607o

1207o

Gemeente

Tļln hoofdstuk 1 (onder het kopje Definities) staat een toelichting op het begrip BAR

Naar maar evenwicht in Haaglanden

13

ttbf

Streefvoorraad in 2030 In dit hoofdstuk staat de streefvoorraad in 2030 centraal. We lichten eerst de uitgangspunten toe. Vervolgens komen de uitkomsten op regioniveau aan bod. Tot slot analyseren we hoe de omvang van de EC-doelgroep zich in dit scenario ontwikkelt.

3.1

Wat is de streefvoorraad?

De regionale streefvoorraad geeft aan hoe de woningvoorraad er in de regio in 2030 uit zou moeten zien om zo goed mogelijk aan de woningbehoefte tegemoet te komen. Daarbij is de Woningbehoefteraming (WBR) 2019 van de provincie Zuid-Holland het kader dat aangeeft hoe de totale woningvoorraad per gemeenten zich per saldo zou moeten ontwikkelen. De streefvoorraad kleurt die aantallen van de WBR kwalitatief in naar woningkenmerken (huur/koop en prijsklasse). De streefvoorraad kan dus worden gezien als een ‘kwalitatieve inkleuring' van de WBR.

In de streefvoorraad wordt per gemeente onderscheid gemaakt tussen de doelgroepvoorraad en de overige voorraad. Beide delen van de voorraad bestaan elk weer uit meerdere prijsklassen. Op regionaal niveau is er één streefvoorraad. Per gemeente zijn er twee varianten op de streefvoorraad: het Referentiescenario en het scenario Meer Evenwicht. In het Referentiescenario wordt geen rekening gehouden met extra spreiding van de doelgroepvoorraad. In scenario Meer Evenwicht wordt de doelgroepvoorraad evenwichtiger gespreid over de regiogemeenten.

Beide scenario's laten niet zien wat er gebeurt als er tot 2030 niets aan de woningvoorraad verandert. Het zijn ook geen trendscenario's waarin de voorraad zich trendmatig (op basis van trends van de laatste jaren) ontwikkelt. Huidige plannen van gemeenten voor woningbouw in bepaalde segmenten in de komende jaren zijn ook niet in de scenario's meegenomen. De scenario's weerspiegelen dus niet de huidige plannen per segment die er nu bij gemeenten en corporaties zijn voor de komende jaren. Financiële of ruimtelijke beperkingen die belemmerend kunnen zijn, spelen in de scenario's geen rol.

Voor dit onderzoek voor Haaglanden vodoen de scenario's aan de vastgestelde uitgangspunten van de bestuurlijke opdrachtgevers. De scenario's zijn op regioniveau gelijk aan het standaardscenario van het recente

kwalitatieve

woningbehoefteonderzoek

van

ABF

voor

de

provincie

Zuid-Holland.

Dat

standaardscenario is het scenario “Midden Doorstromers+Starters”. ‘Midden' betekent inkomensscenario Midden - volgens de langjarig gemiddelde inkomensontwikkeling - en ‘Doorstromers+Starters' betekent dat zowel de woonwensen van starters als die van doorstromers worden gebruikt om de voorraadontwikkeling kwalitatief (consumentgericht) in te kleuren. In de volgende paragraaf lichten we dit nader toe.

Beide scenario's zijn opgesteld met behulp van het woningmarktsimulatiemodel Socrates van ABF.

r2019-0091MS | Naar meer evenwicht in Haaglanden

15

RESEARCH

«3D! 3.2

RESEARCH

Uitgangspunten scenario’s

Op regionaal niveau is de streefvoorraad in scenario Meer Evenwicht gelijk aan het Referentiescenario. Beide scenario's kennen dan ook dezelfde uitgangspunten voor het berekenen van de regionale streefvoorraad in 2030.

Samengevat kennen beide scenario's de volgende uitgangspunten: ^

Ontwikkeling totale woningvoorraad: Woningbehoefteraming (WBR) 2019 van PZH.

^

Ontwikkeling inkomens: scenario Midden = 0,40Zo gemiddeld per jaar (boven inflatie).

^

Woonvoorkeuren: WoON 2018.

^

Bouwstrategie: gelijke kansen (naar verhouding) voor doorstromers en starters. Dit betekent dat de woonvoorkeuren van doorstromers en starters naar verhouding even zwaar meetellen bij het bepalen van de streefvoorraad.

Bovenstaande uitgangspunten zijn conform de wensen van de opdrachtgevers en zijn bestuurlijk vastgesteld. Hieronder lichten we de uitgangspunten één voor één toe.

Ontwikkeling totale woningvoorraad per gemeente Voor de gewenste ontwikkeling (netto) van de totale voorraad per gemeente volgen we de Woningbehoefteraming 2019 van de Provincie Zuid-Holland. Voor het opstellen van de WBR is gerekend met 'binnenlands migratiesaldo nul'1

per gemeente. Dat betekent dat ervan uit wordt gegaan dat de

woningbehoefte niet groeit of krimpt als gevolg van (netto) instroom of uitstroom vanuit/naar andere gemeenten. De WBR geeft daarmee aan hoeveel nieuwe woningen nodig zijn om te voorzien in de “eigen behoefte”, aangevuld met het buitenlands migratiesaldo. Meer informatie over de WBR is te vinden in de technische bijlage bij dit rapport. ‘Binnenlands migratiesaldo nul' per gemeente in de WBR betekent echter niet dat bij het berekenen van de streefvoorraad per gemeente (zoals gepresenteerd in dit rapport) geen rekening is gehouden met verhuizingen tussen gemeenten. In het woningmarktsimulatiemodel dat is gebruikt, verhuizen huishoudens tussen gemeenten. De WBR is alleen gebruikt voor het bepalen van de totale ontwikkeling van de woningvoorraad als geheel per gemeente. De achterliggende methodiek van de WBR (zoals ‘binnenlands migratiesaldo nul') wordt bij het berekenen van de streefvoorraad - wat in feite neerkomt op het kwalitatief inkleuren van die totale voorraadontwikkeling - weer losgelaten.

De Provincie Zuid-Holland beoordeelt de regio Haaglanden op basis van de behoefteraming waarin de woningvoorraad het sterkst toeneemt. In Haaglanden is dat de WBR. Voor de gewenste ontwikkeling van de totale woningvoorraad per gemeente volgen we daarom de WBR, conform de wens van de opdrachtgevers van dit onderzoek. De WBR geeft aan hoe groot de netto uitbreiding van de voorraad zou moeten zijn. Er is echter ook sprake van sloop en andere onttrekkingen aan de voorraad dus de (bruto) nieuwbouw2 moet groter zijn dan de gewenste voorraaduitbreiding. We hebben gebruikgemaakt van de onttrekkingen zoals die in Primos 2019 worden verwacht per gemeente en per jaar. Die aantallen zijn

1 2

16

Binnenlandse vestiging en vertrek kunnen qua samenstelling (naar bijvoorbeeld leeftijd) wel afwijken maar zijn in omvang even groot. Of andere toevoegingen aan de voorraad zoals transformaties.

r2019-0091MS

«3D! gebaseerd op recente trends. Die trends worden doorgetrokken naar de toekomst waarbij nog rekening wordt gehouden met woningtype en bouwjaar/leeftijd van de woning.

Ontwikkeling inkomens Voor de woningmarkt is de ontwikkeling van inkomens een heel belangrijke maar tegelijkertijd onzekere factor. Hoe gunstiger de inkomensontwikkeling, hoe groter de vraag naar duurdere woningen. Hoe negatiever de inkomensontwikkeling, des te groter is de doelgroep die vraag uitoefent naar sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen. In het Referentiescenario wordt het inkomensscenario Midden gevolgd: in dit scenario neemt het gemiddelde huishoudinkomen met 0,4/3 (boven inflatie) per jaar toe. Het percentage van 0,4/ is het langjarige gemiddelde van begin jaren '70 tot heden.

Woonvoorkeuren Woonvoorkeuren spelen bij het kwalitatief ‘inkleuren' van de woningbehoefte een heel belangrijke rol. In het Referentiescenario maken we gebruik van de woonvoorkeuren uit het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2018. Het WoON 2018 is in april 2019 opgeleverd en vormt dus een heel actuele bron van gegevens over de verhuis- en woonvoorkeuren van huishoudens. Uit het WoON zijn voorkeursprofielen afgeleid voor groepen huishoudens die van elkaar verschillen qua leeftijd, samenstelling en inkomen. Dit zijn de belangrijkste 'harde‘ kenmerken van huishoudens die de kwalitatieve woningvraag bepalen. We houden ook rekening met de huidige woonsituatie van huishoudens. Eigenaren-bewoners hebben - rekening houdend met andere huishoudkenmerken als inkomen - een grotere voorkeur voor een (andere) koopwoning dan huurders. De WoON-voorkeursprofielen van huishoudens zijn zoveel mogelijk bepaald op basis van de WoON-data van gemeenten4 in Haaglanden.

Bouwstrategie: bouwen voor doorstromers en starters In het Referentiescenario wordt de toekomstige woonsituatie van huishoudens geoptimaliseerd door het nieuwbouwprogramma kwalitatief (naar eigendom, woningtype, prijsklasse en woonmilieu5) af te stemmen op de woonvoorkeuren van woningzoekenden. Daarbij wordt rekening gehouden met de mogelijkheden die doorstroming in de bestaande woningvoorraad biedt en woningen die vrij komen omdat het laatste lid van een huishouden overlijdt. Er zijn echter verschillende groepen woningzoekenden te onderscheiden op wie de nieuwbouwinspanningen gericht kunnen worden: doorstromers en starters. Voor gebieden met veel starters zoals Haaglanden sluit een benadering waarbij het nieuwbouwprogramma uitsluitend op doorstromers wordt gericht minder goed aan bij de verwachtingen. Het Referentiescenario maakt gebruik van een benadering (“Doorstromers + Starters”) waarbij de streefvoorraad niet alleen op de woonvoorkeuren van doorstromers is afgestemd, maar waarbij de voorkeuren van starters naar verhouding even zwaar

3

Het is niet zo dat alle huishoudens jaarlijks een inkomensstijging van 0,4/ (boven inflatie) hebben. Er wordt rekening gehouden met verschillen tussen typen

huishoudens: alleenstaanden, paren, gezinnen en eenoudergezinnen. Het verleden leert dat de gemiddelde inkomensontwikkeling tussen deze groepen varieert. Deze verschillen worden gehandhaafd, zodanig dat het gemiddelde van alle huishoudens samen per jaar op 04/0 uitkomt. 4

Zeven van de negen gemeenten in Haaglanden hebben deelgenomen aan de oversampling van WoON 2018. Dat betekent een stevige cijfermatige basis

onder de woonvoorkeuren die in het onderzoek zijn gebruikt. 5 In het woningmarktsimulatiemodel wordt gewerkt met deze vier kenmerken maar de uitkomsten in dit rapport presenteren we alleen met uitsplitsingen naar eigendom (huur/koop) en prijsklasse.

Naar maar evenwicht in Haaglanden

17

RESEARCH

abf

RESEARCH

meetellen als de voorkeuren van doorstromers6. In de gekozen benadering wordt er dus expliciet rekening gehouden met groepen - zoals jongeren en starters - die nu moeilijk een woning kunnen vinden.

3.3

Streefvoorraad op hoofdlijnen

In deze paragraaf presenteren we de streefvoorraad op regionaal niveau op hoofdlijnen. We kijken alleen nog

naar het onderscheid

huur/koop en

prijsklassen.

We

kijken

nog

niet naar specifiek de

doelgroepvoorraad. Die uitkomsten komen in paragraaf 3.5 aan de orde.

Het totaal aantal woningen in Haaglanden zou per saldo moeten groeien met een kleine 66 duizend woningen in de periode 2019 tot 2030 (conform WBR). Dat komt neer op een groei van 137o. Er zijn verschillen tussen de huur- en koopsector. Het totaal aantal koopwoningen zou moeten toenemen met een kleine 48 duizend ofwel 197o. Het totaal aantal huurwoningen zou moeten toenemen met ruim 18 duizend ofwel 77o. Binnen de huur- en koopsector zijn er verschillen tussen de deelsegmenten. Binnen de huursector zou het aantal huurwoningen onder de liberalisatiegrens met 4.700 woningen moeten toenemen. Dat komt neer op een relatief bescheiden groei van 207o ten opzichte van de voorraad in 2019. Het aantal woningen boven de liberalisatiegrens zou sterker moeten toenemen, namelijk met 13.400 woningen ofwel 247. Het aantal goedkope koopwoningen ^ 180.000 euro) groeit in het Referentiescenario met 4.000 ^ 117). De groei van het aantal middeldure en duurdere koopwoningen in het scenario bedraagt 43.800 woningen ^ 207).

In onderstaande figuur zijn de bovengenoemde absolute aantallen terug te zien.

Figuur 3-1: Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Haaglanden

70.000

65.900

60.000 Huur < 720 47.800 43.800

50.000

Huur > 720 ■ Totaal huur

40.000 Koop < 180.000 30.000

Koop > 180.000 ■ Totaal koop

20.000 ---------------------- 18.100 13

10.000

4.700

■ Totale voorraad 4.000

0

Wel is het zo dat het aantal doorstromers dat om een woning vraagt groter is dan het aantal starters. In absolute zin tellen de woonwensen van doorstromers dus wel zwaarder mee bij het bepalen van de streefvoorraad. Naar verhouding tellen de woonwensen van doorstromers en starters echter even zwaar mee.

18

r2019-0091MS

«3D! In onderstaande figuur is de groei per segment in percentages uitgedrukt en zijn de bovengenoemde percentages terug te zien.

Figuur 3-2: Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Haaglanden

3007o

2407o

2507o

■ Huu^ 720 2007o

■ Huur> 720 197

20

15

10

1

■ Totaal huur

137

Koop < 180.000 Koop > 180.000 ■ Totaal koop

7

5 2 0

3.4

■ Totale voorraad

Corporatiesector versus particuliere huur

Tot nu toe hebben we gekeken naar de gewenste ontwikkeling van de voorraad naar eigendomsvorm (huur/koop) en prijsklasse. Het onderscheid tussen corporatiewoningen en particuliere huurwoningen hebben we nog niet gemaakt. In het woningmarktsimulatiemodel waarmee de streefvoorraad is berekend wordt geen onderscheid gemaakt tussen corporaties en particuliere verhuurders7. Voor dit onderzoek is het echter wel nodig om de resultaten voor de huursector uit te splitsen naar corporaties en particuliere verhuurders Deze studie is immers bedoeld is als onderlegger voor het maken van afspraken over de inzet van corporaties. Om het onderscheid te kunnen maken doen we per gemeente en per prijsklasse een aanname over de verwachte ontwikkeling van de ‘marktaandelen' van corporaties en particuliere verhuurders.

De uitgangssituatie van het aantal huurwoningen naar prijssegment en eigenaar (corporatie of particulier) in 2019 is geschat op basis van diverse bronnen (BAG, CBS, dVi 2018, Lokale Monitor Wonen). Een toelichting hierop is te vinden in de technische bijlage. In 2019 is 5907o van de huurwoningen in Haaglanden in het bezit van corporaties, 417 is eigendom van particuliere verhuurders. De verschillen tussen prijsklassen zijn groot.

Met deze term bedoelen we alle verhuurders die geen woningcorporaties zijn. Het gaat om natuurlijke personen (kleine particuliere beleggers), bedrijfsmatige verhuurders zoals makelaars en institutionele beleggers.

Naar maar evenwicht in Haaglanden

19

RESEARCH

«3D!

RESEARCH

Van de woningen tot de kwaliteitskortingsgrens is 7607o in bezit van corporaties. In de klasse tussen de kwaliteitskortingsgrens en de hoge aftoppingsgrens is dat 6807o en in de prijsklasse direct onder de liberalisatiegrens is dat 5707o. Van de woningen met een huur boven de liberalisatiegrens is 3007o in handen van corporaties.

Aangenomen is ten eerste dat de verhouding tussen het totaal aantal corporatiewoningen en het totaal aantal particuliere huurwoningen per gemeente ongeveer gelijk blijft aan de verdeling zoals die in 2019 bestaat. Ten tweede is aangenomen dat particuliere verhuurders zich meer zullen concentreren op huurwoningen in de vrije sector. Nieuwbouw door particuliere verhuurders (institutionele beleggers) in het gereguleerde huursegment komt weinig voor en particuliere huurwoningen stijgen gemiddeld sneller in prijs - zeker in een krappe markt - dan corporatiewoningen. Het marktaandeel van de particuliere verhuurders zal in de vrije huursector naar verwachting groeien, terwijl dat aandeel in het gereguleerde segment juist zal dalen. Andersom betekent dit dat aangenomen is dat corporaties zich concentreren op huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens en dat het marktaandeel van corporaties in het gereguleerde segment stijgt.

Per gemeente zijn deze veronderstellingen uitgewerkt op basis van de huidige verhouding tussen corporatiewoningen en particuliere huurwoningen. Omdat het totaal aantal huurwoningen en het aantal woningen per prijscategorie tussen gemeenten verschilt, zijn er per gemeente specifieke ontwikkelingen van de aandelen verondersteld. In de bijlage is in de scenario's per gemeente aangegeven welke veronderstellingen zijn gedaan.

De ontwikkeling van de omvang en de samenstelling van de corporatievoorraad c.q. de particuliere huurvoorraad naar prijsklassen in de scenario's is afhankelijk van de hierboven beschreven aannamen. In het vervolgtraject worden deze in principe als leidraad aangehouden. Als gemeenten en/of corporaties lokaal een andere verwachting hebben van de ontwikkeling van de gereguleerde particuliere huurvoorraad, dan kunnen zij daar in de volgende fase van het traject - de gezamenlijke biedingen - rekening mee houden. De aannames van de gemeenten zullen gemonitord worden. De drie deelsegmenten binnen de doelgroepvoorraad kunnen elkaar compenseren: een sterkere groei of minder sterke afname van het ene deelsegment (ten opzichte van dit rapport) betekent een minder grote opgave in de andere deelsegmenten van de doelgroepvoorraad.

De aannamen per gemeente gesommeerd leveren op regioniveau een ontwikkeling op waarbij het aandeel van de corporatiesector in de totale huursector gelijk blijft op 5907o. In de prijscategorieën tot de liberalisatiegrens neemt het aandeel corporatiebezit toe ten opzichte van 20198. In het prijssegment boven de liberalisatiegrens neemt het aandeel juist aanzienlijk af.

8

In de prijsklasse tot de kwaliteitskortingsgrens is de groei van het aandeel corporatiewoningen kleiner dan in de prijsklasse daarboven. Dit komt doordat in

sommige gemeenten het aandeel van corporaties in de laagste prijsklasse al (bijna) 10007o is.

20

r2019-0091MS

«3D! Tabel 3-1: Uitgangssituatie en aangenomen ontwikkeling aandeel corporatiebezit naar prijssegment in de huursector, Haaglanden (2019-2030)

Aandeel corporatiehuurwoningen in totaal aantal huurwoningen aandeel in Aanname aandeel in Prijsklasse

3.5

2019

2030

^ 424

7607o

797

^ 651

6807o

757

^ 720

5707o

607

> 720

30o7o

187

Totale huursector

5907o

597

Streefvoorraad in meer detail

In de vorige paragraaf hebben we toegelicht hoe we in de uitkomsten het onderscheid tussen corporatiewoningen en particuliere huurwoningen maken. Aanvullend daarop maken we binnen de corporatiesector nog onderscheid naar DAEB en niet-DAEB. De doelgroepvoorraad zoals gehanteerd in dit onderzoek bestaat immers uit alle DAEB-woningen van corporaties (ongeacht huurprijs), particuliere huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens en goedkope koopwoningen. Niet-DAEB-woningen behoren niet tot de doelgroepvoorraad.

Onderscheid DAEB Z niet-DAEB Het onderscheid tussen DAEB en niet-DAEB in het startjaar 2019 is bekend op basis van dVi 20189. De regio Haaglanden telt in totaal ruim 156 duizend zelfstandige corporatiewoningen10, waarvan ruim 142 duizend in de DAEB-tak en ruim 14 duizend in de niet-DAEB-tak. Veruit de meeste woningen in de DAEBtak hebben een huur onder de liberalisatiegrens. Toch zijn er ruim 6.800 DAEB-woningen met een huur boven de liberalisatiegrens. Bij mutatie krijgen deze woningen - voor zover ze in de DAEB-tak blijven - in principe een gereguleerde huurprijs op of onder de liberalisatiegrens. Het merendeel van de woningen in de niet-DAEB-tak heeft een huur boven de liberalisatiegrens (Tabel 3-2).

De ruim 6.800 woningen in de DAEB-tak met een huur boven de liberalisatiegrens (groen gearceerd in de tabel) tellen dus mee bij de doelgroepvoorraad in 2019. De kleine 4.600 woningen - de som van alle blauw gearceerde woningen in de tabel - in de niet-DAEB-tak met een huur onder de liberalisatiegrens tellen niet mee bij de doelgroepvoorraad. Het afbakenen van de doelgroepvoorraad op basis van het onderscheid DAEB/niet-DAEB levert dus in de startsituatie (2019) per saldo 2.230 (6.810 - 4.580) ‘extra' woningen op in

9

Voor gemeenten met Vestia-bezit geldt, net als voor de andere regiogemeenten, dat de samenstelling van de corporatievoorraad in het startjaar 2019 is

gebaseerd op dVi 2018. De verdeling van Vestia-bezit (per gemeente) over de DAEB- en niet-DAEB-takken en prijsklassen is conform de stand van eind 2018. Eind 2018 beschouwen we in dit onderzoek als begin 2019. 10

Onzelfstandige wooneenheden blijven hierbij dus buiten beschouwing.

Naar maar evenwicht in Haaglanden

21

RESEARCH

«3D!

«

RESEARCH

het aanbod (doelgroepvoorraad) ten opzichte van een alternatieve afbakening op basis van enkel huurprijsklasse.

Tabel 3-2: Zelfstandige corporatiewoningen naar prijsklasse en tak, eind 2018 (begin 2019); bron: dVi 2018

Prijsklasse

DAEB

niet-DAEB

Totaal

ś 424

23.310

50

23.360

424 - 651

93.540

1.980

95.520

651 -720

18.390

2.550

20.930

> 720

6.810

9.780

16.590

Totaal

142.040

14.350

156.390

Het onderscheid DAEB I niet-DAEB zit standaard niet in het woningmarktsimulatiemodel dat we gebruiken om de streefvoorraad in 2030 op te stellen. Voor de ontwikkeling van de voorraad richting 2030 doen we daarom de aanname dat alle corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens die er in 2030 zouden moeten zijn, DAEB-woningen zijn. En daaraan gerelateerd dat alle corporatiewoningen met een huur boven de liberalisatiegrens die er in 2030 zouden moeten zijn, zich bevinden in de niet-DAEB-tak. Gezien de wettelijke kaders en de positionering van beide takken lijkt deze richting het meest logisch. In de praktijk zal de nietDAEB-tak in 2030 waarschijnlijk ook nog wel gereguleerde huurwoningen bevatten en omgekeerd. Maar voor het opstellen van de streefvoorraad lijkt bovengenoemde aanname het meest logisch: transparant, eenvoudig uit te leggen en voor iedere gemeente gelijk.

Streefvoorraad op regioniveau in detail Nu we het onderscheid tussen DAEB en niet-DAEB hebben toegelicht, kunnen we de gewenste doelgroepvoorraad en overige voorraad in 2030 presenteren. De doelgroepvoorraad als geheel zou tot 2030 moeten groeien met ruim 6.400 woningen. De overige voorraad zou met ruim 59.400 woningen moeten toenemen. De groei van de totale woningvoorraad bedraagt bijna 65.900 woningen (Tabel 3-3). Dit aantal is al eerder in dit hoofdstuk genoemd

Tabel 3-3: Ontwikkeling doelgroepvoorraad en overige voorraad in beide scenario’s, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Haaglanden

22

2019

2030

2019-2030

Doelgroepvoorraad

246.570

252.990

6.420

Overige voorraad

268.600

328.050

59.450

Totaal

515.170

581.040

65.870

r2019-0091MS

«3D! De doelgroepvoorraad valt uiteen in drie segmenten. In de onderstaande figuur worden de drie deelsegmenten apart weergegeven. Het totaal aantal DAEB-woningen van corporaties zou tot 2030 moeten toenemen met ca. 12.300 woningen. Hierbij is rekening gehouden met de DAEB-woningen die nu nog een huur boven de liberalisatiegrens hebben. Het aantal goedkope koopwoningen zou met bijna 4.000 moeten stijgen.

Binnen

de

doelgroepvoorraad

neemt

het

aantal

particuliere

huurwoningen

onder

de

liberalisatiegrens juist af.

Figuur 3-3: Ontwikkeling doelgroepvoorraad in Haaglanden naar segmenten in beide scenario’s, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Haaglanden

300.000 + ca 4.000

250.000

40.920

36.970

200.000 67.330

- ca 9.800

57.440

150.000

100.000 154.620

142.270 + ca 12.300

50.000

0 2019 DAEB (totaal)

b Particuliere huur < 720

2030 Koop < 180.000

Zowel de doelgroepvoorraad als de overige voorraad bestaan uit meerdere prijsklassen. In onderstaande tabel worden alle onderscheiden prijsklassen weergegeven. Dit is de meest gedetailleerde weergave van de streefvoorraad in 2030 (Tabel 3-4).

Het aantal DAEB-woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens zou ongeveer gelijk moeten blijven. Het aantal DAEB-woningen tussen de kwaliteitskortings- en hoge aftoppingsgrens zou met bijna 16 duizend moeten groeien. In de prijsklasse daarboven zou het aantal DAEB-woningen met ruim 3 duizend moeten toenemen. Het totaal aantal DAEB-woningen van corporaties zou met de hierboven al genoemde ca. 12.300 woningen moeten toenemen.

Het aantal goedkope koopwoningen - met een prijs tot 180.000 euro - zou moeten toenemen, maar naar verhouding minder sterk dan het aantal middeldure en dure koopwoningen.

Naar maar evenwicht in Haaglanden

23

RESEARCH

«3D!

RESEARCH

Tabel 3-4: Ontwikkeling woningvoorraad in Haaglanden in beide scenario’s, naar eigendom en prijsklasse, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Haaglanden

Eigendom

Prijsklasse

2019

2030

2019-2030

DAEB

ž 424

23.310

23.430

130

DAEB

424 - 651

93.760

109.630

15.870

DAEB

651 - 720

18.390

21.550

3.170

DAEB

> 720

6.810

0

-6.810

Niet-DAEB

ž 720

4.580

0

-4.580

Niet-DAEB

> 720

9.780

12.700

2.920

Particuliere huur

ž 720

67.330

57.440

-9.890

Particuliere huur

> 720

39.590

56.900

17.310

Goedkope koop

ž 180.000

36.970

40.920

3.960

Overige koop

> 180.000

214.650

258.450

43.800

515.170

581.040

65.870

Totaal

3.6

Ontwikkeling doelgroepen

Voor de verwachte ontwikkeling van de doelgroepen van het huurbeleid in de toekomst is een aantal factoren van belang, waaronder de totale huishoudensontwikkeling en de inkomensontwikkeling. In beide scenario's wordt uitgegaan van het inkomensscenario Midden. In een lager (minder gunstig) inkomensscenario tellen de doelgroep huurtoeslag en de EC-doelgroep meer huishoudens in 2030 dan in het Midden-scenario. In een economisch gunstiger scenario worden juist kleinere doelgroepen verwacht. In dit onderzoek voor Haaglanden staat echter vooral de spreiding van de doelgroep over de verschillende gemeenten centraal en de verschillen daarin tussen het Referentiescenario en het scenario Meer Evenwicht.

Het totaal aantal huishoudens in Haaglanden neemt tot 2030 toe met 63,5 duizend. Dat komt neer op een stijging van 120Zo. Het aantal huishoudens in de doelgroep huurtoeslag blijft nagenoeg gelijk. De ECdoelgroep neemt licht toe ^4 duizend ofwel +2%). De toename doet zich vooral voor bij de groep middenen hogere inkomens (Figuur 3-4).

24

r2019-0091MS

«3D! Figuur 3-4: Ontwikkeling doelgroepen huurbeleid in Haaglanden, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Haaglanden

700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Doelgroep huurtoeslag

EC-doelgroep

Midden- en hogere inkomens

Huishoudens totaal

Niet alleen de omvang van de doelgroepen maar ook de samenstelling naar leeftijd en type huishouden verandert. In 2030 zal een groter deel van de doelgroepen bestaan uit oudere huishoudens. Hier besteden we in het onderzoek verder geen aandacht aan. Voor de kwalitatieve woningvraag - naar type, oppervlakte en toegankelijkheid van de woning - heeft deze verschuiving wel gevolgen.

In Haaglanden neemt de absolute omvang van de EC-doelgroep nog licht toe. Het aantal midden- en hogere inkomens neemt naar verhouding sterker toe, waardoor het aandeel van de EC-doelgroep op het totaal aantal huishoudens daalt. Dat percentage daalt van 490Zo in 2019 tot 4607o in 2025 en vervolgens tot 4407o in 2030. Er zijn daarbij verschillen tussen gemeenten. Die worden onder meer veroorzaakt door verschillen in de ontwikkeling van huishoudens en woningvoorraad per gemeente. In het Referentiescenario is de afname van het aandeel van de doelgroep het sterkst in Den Haag, zowel in absolute als in relatieve zin11. In MiddenDelfland neemt het aandeel slechts heel licht af. In scenario Meer Evenwicht is de ontwikkeling van de ECdoelgroep per gemeente anders: in paragraaf 4.5 laten we de verschillen tussen beide scenario's zien.

11

Dus zowel uitgedrukt in procentpunten als in procenten.

Naar maar evenwicht in Haaglanden

25

RESEARCH

«3D!

RESEARCH

Tabel 3-5: Ontwikkeling aandeel EC-doelgroep op totaal aantal huishoudens, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Referentiescenario Haaglanden

Aandeel EC-doelgroep

26

Gemeente

2019

2025

2030

Delft

607o

57%

557

Den Haag

53%

49%

467

Rijswijk

47%

46%

467

Wassenaar

39%

38%

387

Zoetermeer

40%

38%

377

Westland

38%

36%

367

Midden-Delfland

30%

29%

297

Leidschendam-Voorburg

42%

42%

417

Pijnacker-Nootdorp

30%

2807o

277

Haaglanden totaal

4907o

46%

447

r2019-0091MS

ttbf

Scenario Meer Evenwicht In dit hoofdstuk staan de uitkomsten van het scenario Meer Evenwicht centraal. We lichten eerst kort de methodiek en uitgangspunten toe. Daarna laten we per gemeente de verschillen tussen Meer Evenwicht en het Referentiescenario zien. Tot slot analyseren we de gevolgen van meer evenwicht in de voorraad voor de spreiding van de EC-doelgroep over de regiogemeenten.

De volledige uitkomsten van scenario Meer Evenwicht op gemeenteniveau - dat wil zeggen de aantallen voor alle segmenten van de streefvoorraad - zijn opgenomen in de gemeentelijke scenario's bij dit rapport.

4.1

Uitgangspunten en methodiek in het kort

In scenario Meer Evenwicht wordt de doelgroepvoorraad evenwichtiger gespreid over de gemeenten van de regio. De methodiek voor het opstellen van het scenario is gelijk aan de methodiek voor de studie voor de regio Rotterdam (2018). Het doel van het scenario is het verkleinen van de verschillen tussen gemeenten in 2030 als het gaat om het percentage van de woningvoorraad dat tot de doelgroepvoorraad behoort. Opdrachtgevers willen dat het scenario Meer Evenwicht laat zien wat er ‘woningmarkttechnisch' maximaal mogelijk is qua evenwichtigere spreiding van de doelgroepvoorraad. Dat wil zeggen: wat er maximaal mogelijk is zonder dat het functioneren van de woningmarkt onder (te) grote druk komt te staan. In paragraaf 4.2 leggen we uit wat we hiermee bedoelen.

Uitgangspunt van scenario Meer Evenwicht is de voorraadontwikkeling in het Referentiescenario per gemeente. De doelgroepvoorraad in 2030 is vervolgens verkleind in de centrumgemeenten: de gemeenten met een groter dan gemiddeld aandeel doelgroepvoorraad in 2030 volgens het Referentiescenario. De doelgroepvoorraad is vergroot in randgemeenten: de gemeenten met een kleiner dan gemiddeld aandeel doelgroepvoorraad in 2030 volgens het Referentiescenario. De totale omvang van de doelgroepvoorraad en overige voorraad blijft op regioniveau gelijk opzichte van het Referentiescenario: alleen de spreiding over gemeenten verandert. Bovendien blijft de totale omvang van de woningvoorraad als geheel op gemeenteniveau gelijk ten opzichte van het Referentiescenario.

De aanpassing in Meer Evenwicht betreft het aanpassen van de voorraadontwikkeling zoals die in het Referentiescenario is. Dat betekent dat Meer Evenwicht in de basis ook een consumentgericht programma is, zij het een gewijzigde variant. De kwalitatieve samenstelling van de extra doelgroepvoorraad in de randgemeenten in Meer Evenwicht is per gemeente afzonderlijk bepaald op basis van de samenstelling van de doelgroepvoorraad in het Referentiescenario. De verhoudingen binnen de doelgroepvooraad - oftewel de verdeling van die voorraad over de subsegmenten - blijven gelijk1. Als gemeenten een grotere voorraad i

Dit is het uitgangspunt geweest. Op gemeenteniveau kunnen heir soms kleine afwijkingen in ontstaan als gevolg van het feit dat de streefvoorraad op

regionaal niveau in beide scenario’s gelijk is.

r2019-0091MS | Naar meer evenwicht in Haaglanden

27

RESEARCH

«3D!

RESEARCH

nastreven dan op basis van de Woningbehoefteraming (WBR) is berekend, kunnen ze de verhoudingen binnen de doelgroepvoorraad extrapoleren.

4.2

Effecten op functioneren woningmarkt

In scenario Meer Evenwicht wordt ingegrepen om de doelgroepvoorraad evenwichtiger te verdelen over de regiogemeenten. Nagegaan is of de woningmarkt nadelige effecten ondervindt van de verschuivingen in de samenstelling van de woningvoorraad tussen gemeenten. Daartoe is de ontwikkeling van de volgende modelindicatoren bekeken:

^

Leegstand en restaanbod: woningen waar als gevolg van verhuisbewegingen en woningbehoefteveranderingen minder vraag naar ontstaat. Restaanbod is het aanbod dat minder in trek is en waar huishoudens ‘dan maar' genoegen mee nemen.

^

Restvraag: de vraag naar woningen waar niet aan beantwoord kan worden omdat er onvoldoende aanbod is.

^

Goedkope scheefheid: mate waarin de gereguleerde huurvoorraad wordt bewoond door midden- en hogere inkomens die buiten de doelgroep vallen

We hebben daarbij gekeken naar de verschillen ten opzichte van het Referentiescenario. Het gaat om modelmatig berekende indicaties die op hoofdlijnen een beeld geven van de gevolgen voor de woningmarkt. Precieze effecten zijn niet te voorspellen en mede afhankelijk van locatie- en woningkenmerken die niet in het model zijn opgenomen. De indicaties moeten worden gelezen als ‘modeluitkomsten' en niet als een exacte ‘voorspelling' van wat er in de praktijk zal gaan gebeuren als een bepaalde voorraad wordt nagestreefd. Om die reden, en omdat modeluitkomsten lastig juist te interpreteren zijn, worden hier geen exacte aantallen of percentages genoemd.

We hebben meerdere varianten van scenario Meer Evenwicht gedraaid. Die verschilden in de mate waarin de afstand tot het regiogemiddelde werd overbrugd.

De variant waarbij de grenzen van wat

‘woningmarkttechnisch' verantwoord is in zicht komen, is de uiteindelijk gekozen variant die in de rest van dit hoofdstuk centraal staat. In die variant is per gemeente het verschil in aandeel doelgroepvoorraad ten opzichte van het regionale gemiddelde (in 2030) gedeeld door 3,5. De afstand tot het regiogemiddelde wordt bij elke gemeente zo solidair met bijna 300Zo verkleind. In de technische bijlage lichten we toe hoe dit precies werkt.

Belangrijk om op te merken is dat we in Meer Evenwicht alleen rekening houden met de ‘woningmarkttechnische’ haalbaarheid en niet met financiële en ruimtelijke beperkingen.

28

r2019-0091MS

«3D! 4.3

Scenario Meer Evenwicht versus Referentiescenario

In de technische bijlage wordt stapsgewijs toegelicht hoe de aanpassing van de voorraad in 2030 in scenario Meer Evenwicht is uitgevoerd. In deze paragraaf laten we de verschillen tussen beide scenario's in de ontwikkeling van de voorraad zien.

De verschillen laten we zien ten opzichte van het startjaar 2019. In de onderstaande tabel doen we dat voor de ontwikkeling van de doelgroepvoorraad ten opzichte van 2019 (Tabel 4-1). Voorbeeld: de doelgroepvoorraad van Delft bestaat in 2019 uit 27.800 woningen. In het Referentiescenario zou die voorraad met 1.660 woningen moeten toenemen in de periode 2019 tot 2030. In scenario Meer Evenwicht is de opgave op dit vlak voor Delft kleiner en bedraagt de toename van de doelgroepvoorraad 590 woningen. Voor randgemeenten geldt het omgekeerde. Om Midden-Delfland als voorbeeld te nemen: in het Referentiescenario blijft de doelgroepvoorraad nagenoeg gelijk maar in scenario Meer Evenwicht neemt die voorraad toe met 570 woningen.

Tabel 4-1: Ontwikkeling doelgroepvoorraad in 2019-2030 in Referentiescenario en scenario Meer Evenwicht, per gemeente; bron: ABF, Socrates 2019

Ontwikkeling doelgroepvoorraad

2019

2019 - 2030 Referentie

2019 - 2030 Meer Evenwicht

Delft

27.800

1.660

590

Den Haag

145.440

6.280

1.090

Rijswijk

13.910

-500

-990

Wassenaar

3.760

-490

-40

Zoetermeer

23.250

-1.070

0

Westland

10.790

1.310

3.960

Midden-Delfland

1.670

10

570

Leidschendam-Voorburg

15.760

-710

-400

Pijnacker-Nootdorp

4.200

-80

1.640

Haaglanden totaal

246.570

6.420

6.420

Gemeente

In onderstaande tabel zijn de verschillen tussen de twee scenario's qua ontwikkeling van de overige voorraad te zien (Tabel 4-2). In de drie centrumgemeenten groeit de overige voorraad in scenario Meer evenwicht sterker dan in het Referentiescenario. Voor de randgemeenten geldt juist het omgekeerde: in het Referentiescenario is de groei van de overige voorraad sterker dan in Meer Evenwicht.

Naar maar evenwicht in Haaglanden

29

RESEARCH

«3D!

RESEARCH

Tabel 4-2: Ontwikkeling overige voorraad in 2019-2030 in Referentiescenario en scenario Meer Evenwicht, per gemeente; bron: ABF, Socrates 2019

Ontwikkeling overige voorraad

Gemeente

2019-2030 Meer Evenwicht

2019 2019 - 2030 Referentie

Delft

22.810

6.740

7.810

Den Haag

113.830

41.230

46.410

Rijswijk

12.760

700

1.190

Wassenaar

8.430

-520

-980

Zoetermeer

32.950

4.390

3.320

Westland

33.650

3.300

650

Midden-Delfland

6.220

440

-120

Leidschendam-Voorburg

21.020

970

660

Pijnacker-Nootdorp

16.930

2.210

500

Haaglanden totaal

268.600

59.450

59.450

Om vergelijkingen tussen gemeenten makkelijker te maken is onderstaande tabel per gemeente de procentuele ontwikkeling van de doelgroepvoorraad en overige voorraad te zien. Bij beide scenario's gaat het daarbij om de ontwikkeling ten opzichte van 2019 (Tabel 4-3). In de tabel is in de twee kolommen links weergegeven wat in het Referentiescenario de procentuele ontwikkeling van de doelgroepvoorraad en overige voorraad is in de periode tussen 2019 en 2030. In de twee kolommen rechts is hetzelfde te zien maar dan volgens het scenario Meer Evenwicht. Bijvoorbeeld: in het Referentiescenario groeit de doelgroepvoorraad in Delft tussen 2019 en 2030 met 67o. In Meer Evenwicht is de opgave in dat segment voor Delft kleiner en is de groei 27o. Bij de overige voorraad is precies het omgekeerde te zien: de groei van dit segment is 307o in het Referentiescenario en 3407o in scenario Meer Evenwicht. Bij de randgemeente is het patroon tegenovergesteld. Bijvoorbeeld: in Westland is de groei van de doelgroepvoorraad 127 ten opzichte van 2019 in het Referentiescenario is dat 377. De groei van de overige voorraad in Westland is juist minder groot: 27 in Meer Evenwicht en 107 in het Referentiescenario.

Tabel 4-3: Ontwikkeling doelgroepvoorraad en overige voorraad per gemeente ten opzichte van 2019, in Referentiescenario en scenario Meer Evenwicht; bron: ABF, Socrates 2019 Referentiescenario (2030)

Ontwikkeling doelgroepvooraad t.o.v. 2019

Ontwikkeling overige voorraad t.o.v. 2019

Delft

60

300

20

340

Den Haag

40

360

10

410

Gemeente

30

Meer Evenwicht (2030)

Ontwikkeling doelgroepvooraad t.o.v. 2019

Ontwikkeling overige voorraad t.o.v. 2019

Rijswijk

-40

5o

-70

90

Wassenaar

-130

-60

-10

-120

Zoetermeer

-50

130

00

100

Westland

120

100

370

20

Midden-Delfland

10

70

340

-20

Leidschendam-Voorburg

-50

50

-30

30

Pijnacker-Nootdorp

-20

130

390

30

Haaglanden totaal

37o

227o

307o

227

r2019-0091MS

«3D! 4.4

Streefvoorraad scenario Meer Evenwicht

In de vorige

paragraaf hebben we per gemeente aangegeven

hoeveel groter of kleiner de

doelgroepvoorraad en overige voorraad zijn ten opzichte van het Referentiescenario. In deze paragraaf presenteren we de streefvoorraad in 2030 volgens Meer Evenwicht in nader detail.

Onderstaande tabel toont per gemeente de ontwikkeling van de doelgroepvoorraad in de periode 2019-2030 in scenario Meer Evenwicht (Tabel 4-4).

Tabel 4-4: Ontwikkeling doelgroepvoorraad per gemeente in scenario Meer Evenwicht, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Doelgroepvoorraad Gemeente

2019

2030

2019 -2030

Delft

27.800

28.380

590

Den Haag

145.440

146.530

1.090

Rijswijk

13.910

12.920

-990

Wassenaar

3.760

3.720

-40

Zoetermeer

23.250

23.250

0

Westland

10.790

14.750

3.960

Midden-Delfland

1.670

2.240

570

Leidschendam-Voorburg

15.760

15.360

-400

Pijnacker-Nootdorp

4.200

5.840

1.640

Haaglanden totaal

246.570

252.980

6.420

Onderstaande tabel toont per gemeente de ontwikkeling van de overige voorraad in de periode 2019-2030 in scenario Meer Evenwicht (Tabel 4-5).

Tabel 4-5: Ontwikkeling overige voorraad per gemeente in scenario Meer Evenwicht, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019

Overige voorraad 2019

2030

2019 - 2030

Delft

22.810

30.630

7.810

Den Haag

113.830

160.240

46.410

Rijswijk

12.760

13.950

1.190

Wassenaar

8.430

7.450

-980

Zoetermeer

32.950

36.270

3.320

Westland

33.650

34.310

650

Midden-Delfland

6.220

6.100

-120

Leidschendam-Voorburg

21.020

21.690

660

Pijnacker-Nootdorp

16.930

17.430

500

Haaglanden totaal

268.600

328.050

59.450

Naar maar evenwicht in Haaglanden

31

RESEARCH

«3D!

«

RESEARCH

In onderstaande tabel worden de twee bovenstaande tabellen nog eens samengevat. Per gemeente wordt de stand van de doelgroepvoorraad en overige voorraad in 2019 getoond en de ontwikkeling van beide in de periode tot 2030 (Tabel 4-6).

Tabel 4-6: Ontwikkeling doelgroepvoorraad en overige voorraad per gemeente in scenario Meer Evenwicht, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019

Doelgroepvoorraad Gemeente

Overige voorraad

2019

2019 - 2030

2019

2019 - 2030

Delft

27.800

590

22.810

7.810

Den Haag

145.440

1.090

113.830

46.410

Rijswijk

13.910

-990

12.760

1.190

Wassenaar

3.760

-40

8.430

-980

Zoetermeer

23.250

0

32.950

3.320

Westland

10.790

3.960

33.650

650

Midden-Delfland

1.670

570

6.220

-120

Leidschendam-Voorburg

15.760

-400

21.020

660

Pijnacker-Nootdorp

4.200

1.640

16.930

500

Haaglanden totaal

246.570

6.420

268.600

59.450

4.5

Ontwikkeling EC-doelgroep

In scenario Meer Evenwicht wijkt de streefvoorraad op gemeenteniveau af van het Referentiescenario. Dat heeft ook gevolgen voor de verwachte ontwikkeling van de omvang en woonsituatie van de EC-doelgroep per gemeente. Andere woningen trekkers immers andere huishoudens aan. Op basis van het aangepaste woningbouwprogramma in Meer Evenwicht is een nieuwe simulatie van de doelgroepen uitgevoerd. Daarmee wordt duidelijk in hoeverre te verwachten is dat de EC-doelgroep mee schuift met de doelgroepvoorraad. In onderstaande tabel is per gemeente de ontwikkeling van het aandeel van de ECdoelgroep volgens het scenario Meer Evenwicht te zien (Tabel 4-7). Bijvoorbeeld: in Pijnacker-Nootdorp is het aandeel van de EC-doelgroep als percentage van het totaal aantal huishoudens in 2019 3007o. In Scenario Meer Evenwicht neemt dat aandeel toe tot 3107o in 2030. De centrumgemeenten laten alle drie een daling zien. Bij Delft gaat het bijvoorbeeld om een daling van 6007o in 2019 tot 5407o in 2030. De randgemeenten tenderen meer dan in 2019 naar het regionaal gemiddelde van 4407o in 2030.

In de twee kolommen rechts in de tabel is het verschil tussen scenario Meer Evenwicht en het Referentiescenario in aandeel EC-doelgroep te zien. Het verschil is uitgedrukt in procentpunten. Bijvoorbeeld: in Delft is het aandeel EC-doelgroep in 2025 in Meer Evenwicht 1,4 %-punt kleiner dan in het Referentiescenario. Ook in de andere centrumgemeenten Den Haag en Rijswijk is het aandeel doelgroep in Meer Evenwicht in 2025 en 2030 kleiner dan in het Referentiescenario. Voor de centrumgemeenten geldt juist het omgekeerde. Een voorbeeld: In Pijnacker-Nootdorp is het aandeel van de EC-doelgroep in 2025 in Meer Evenwicht 2,4 %-punt groter dan in het Referentiescenario. In 2030 is dat verschil opgelopen tot 3,77.

32

r2019-0091MS

abf Tabel 4-7: Ontwikkeling aandeel EC-doelgroep volgens scenario Meer Evenwicht; bron: ABF, Socrates 2019 VCIOUMM 1 IICI r\CICI CMLICOU cnai iu

Aandeel EC-doelgroep Gemeente

2019

Delft

607

Den Haag

537

in 7o-punt

2025

2030

2025

2030

567

547

-1,407o

-1,37

497

467

-0,27

-0,47

Rijswijk

477

457

447

-1,37

-1,57

Wassenaar

397

397

397

1,07

1,87

Zoetermeer

407

387

387

0,77

0,87

Westland

387

377

377

1,17

1,37

Midden-Delfland

307

317

337

1,97

3,97

Leidschendam-Voorburg

427

417

417

0,07

-0,17

Pijnacker-Nootdorp

307

307

317

2,47

3,77

Haaglanden totaal

4907o

467

447

0,07

0,07

In bovenstaande tabel is de ontwikkeling van het aandeel van de EC-doelgroep per gemeente te zien. De percentages in de eerste drie kolommen van die tabel zijn in de onderstaande tabel uitgedrukt als afwijkingen (in procentpunten) ten opzichte van het regiogemiddelde (Tabel 4-8). In alle gemeenten wordt de afwijking ten opzichte van het regiogemiddelde kleiner. Dat is te zien aan het feit dat de percentages zich overal richting de 07o bewegen: de percentages boven de 07o (in de centrumgemeenten) nemen af richting 07o terwijl de percentages onder de 07o (in de randgemeenten) groeien richting 07o. Ook in het scenario Meer Evenwicht hebben alle randgemeenten in 2030 een kleiner aandeel van de doelgroep dan het regionale gemiddelde maar het verschil is overal kleiner dan in 2019.

Tabel 4-8: Ontwikkeling van het verschil t.o.v. regiogemiddelde in aandeel EC-doelgroep volgens scenario Meer Evenwicht; bron: ABF, Socrates 2019

Afwijking t.o.v. regio in %-punt 1 Gemeente

2019

2025

2030

Delft

127o

107o

107o

Den Haag

57o

37o

27o

Rijswijk

-17o

-17o

07o

Wassenaar

-97o

-77o

-57o

Zoetermeer

-97o

-77o

-67o

Westland

-117o

-87o

-77o

Midden-Delfland

-197o

-147o

-117o

Leidschendam-Voorburg

-67o

-47o

-37o

Pijnacker-Nootdorp

-197o

-167o

-137o

Haaglanden totaal

0%

0%

0%

Naar maar evenwicht in Haaglanden

33

RESEARCH

RESEARCH

Betaalbaarheid en beschikbaarheid De verschillen tussen de gemeenten qua betaalbaarheid en beschikbaarheid zijn niet verwaarloosbaar. De opdrachtgevers hebben vastgesteld dat er woningmarktafspraken komen over minimale percentages ten aanzien van betaalbaarheid en beschikbaarheid.

Betaalbaarheid is het minimale percentage sociale huurwoningen onder de bovenste aftoppingsgrens. Meer precies: het aandeel DAEB-woningen met een huur onder de bovenste oftewel hoge aftoppingsgrens. Dit aandeel is op basis van de totale voorraad, niet enkel het vrijkomend aanbod in een bepaald jaar. De hoge aftoppingsgrens bedraagt C 651,03 (prijspeil 2019).

Beschikbaarheid is het minimum percentage van de vrijgekomen huurwoningen van corporaties met een huur onder de liberalisatiegrens dat wordt toegewezen aan huurtoeslaggerechtigden1. De liberalisatiegrens bedraagt C 720,42 (prijspeil 2019).

In de hierna volgende paragrafen brengen we per gemeente de startsituatie in 2019 in beeld. We beginnen met betaalbaarheid en gaan vervolgens in op beschikbaarheid.

5.1

Uitgangssituatie betaalbaarheid

Op basis van cijfers van dVi 20182 is per gemeente de startsituatie in 2019 qua percentage betaalbaarheid berekend. In de regio Haaglanden als geheel heeft 8207o van de zelfstandige DAEB-woningen een huur3 tot de hoge aftoppingsgrens. Er zijn grote verschillen tussen gemeenten. Het percentage is het laagst in Pijnacker-Nootdorp: 6107o van de DAEB-woningen daar heeft een huur tot de hoge aftoppingsgrens. Het percentage is met 8807o het hoogst in Delft.

1

Huurders die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag. Het kan zijn dat het vermogen te hoog is en dat daardoor geen recht op huurtoeslag bestaat. Bij het

onderdeel beschikbaarheid wordt daar geen rekening mee gehouden. Het maximale inkomen voor recht op huurtoeslag varieert per type huishouden. Voor alleenstaanden tot de AOW-leeftijd geldt een grens van C 22.700 (prijspeil 2019). Voor eenpersoonshuishoudens vanaf AOW-leeftijd is dat C 22.675. Voor meerpersoonshuishoudens tot I vanaf AOW-leeftijd gelden de grenzen C 30.825 I C 30.800. 2 3

Deze cijfers uit dVi 2018 zijn overal in het rapport gebruikt om per gemeente de corporatievoorraad begin 2019 naar prijsklassen in beeld te brengen. Kale huurprijs (wordt soms ook wel de netto huurprijs genoemd).

r2019-0091MS | Naar meer evenwicht in Haaglanden

35

«3D!

RESEARCH

Tabel 5-1: Aantal DAEB-woningen tot hoge aftoppingsgrens en als “/o van totale DAEB-voorraad, 2019; bron: dVi 2018

Gemeente

Aantal

07o

Delft

17.030

8870

Den Haag

60.670

8470

Rijswijk

7.170

877

Wassenaar

2.300

827

Zoetermeer

12.850

757

Westland

6.300

747

Midden-Delfland

1.100

727

Leidschendam-Voorburg

7.550

847

Pijnacker-Nootdorp

2.110

617

117.070

8207o

Haaglanden

5.2

Uitgangssituatie beschikbaarheid

Opdrachtgevers willen afspraken per gemeente maken over hoe hoog het percentage beschikbaarheid minimaal moet zijn. Daarbij wordt als leidraad aangehouden dat een huurtoeslaggerechtigd huishouden gemiddeld minimaal een gelijke slaagkans moet hebben op een vrijgekomen sociale huurwoning als een niet-huurtoeslaggerechtigd

huishouden

dat gehuisvest wordt.

Op

basis

van

SVH-data

uit

het

woonruimteverdeelsysteem Woonnet Haaglanden brengen we de huidige situatie in beeld. Dat doen we op twee manieren: we kijken per gemeente naar het aandeel actieve zoekers dat huurtoeslaggerechtigd is en we kijken per gemeente naar het aandeel toewijzingen dat is gedaan aan huurtoeslaggerechtigden. Beide benaderingen geven inzicht in de verhouding tussen de vraag van huurtoeslaggerechtigden en de vraag van woningzoekenden met een hoger inkomen.

Huurtoeslaggerechtigde woningzoekenden Uit de SVH-data blijkt welk deel van de actief woningzoekenden in een bepaalde gemeente qua inkomen behoort tot de doelgroep huurtoeslag.

De actief woningzoekenden in een bepaalde gemeente zijn alle

woningzoekenden die in een bepaald kalenderjaar minimaal één keer op een sociale huurwoning in die gemeente

hebben gereageerd, los van de vraag of ze al in die gemeente wonen of niet. Het gaat dus om

gewenste woongemeente en niet om de huidige woongemeente (op het moment van reageren). Sommige actieve zoekers hebben in een bepaald jaar in meerdere gemeenten in Haaglanden op een woning gereageerd. Ze tellen dan bij elk van die gemeenten mee als actieve zoeker in de berekening maar daarbij wordt wel rekening gehouden met hoe vaak iemand in een bepaalde gemeente heeft gereageerd: een woningzoekende die 9 keer in gemeente A heeft gereageerd en 1 keer in gemeente B, telt als 0,9 woningzoekende mee in gemeente A en voor 0,1 mee in gemeente B. Het gaat dus om zogeheten gewogen aantallen die door SVH worden gebruikt voor het berekenen van de slaagkans per gemeente.