Document · PDF

Agendabundel

Commissie Wonen en Flora 15 januari 2025, gemeente Westland38.619 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

6. In afwijking van het gestelde in het vijfde lid, onder a, zal een inschrijving en daarmee de opgebouwde inschrijfduur niet vervallen als de woningzoekende dat verzoekt binnen een jaar na verhuizing, waarbij de woningzoekende:

a. tijdelijk in een wisselwoning verblijft, of een tijdelijke woonruimte of flexwoning huurt; b. een andere woonruimte accepteert op basis van een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd, dat verzoekt; c. na inschrijving op een ander woonadres in de BRP niet over zelfstandige woonruimte beschikt, dat verzoekt; d. een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals bedoeld in artikel 271, eerste lid onder a en b, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is aangegaan; e. een 1-kamerwoning accepteert, dat verzoekt.

a. tijdelijk in een wisselwoning verblijft, of een tijdelijke woonruimte of flexwoning huurt; b. een andere woonruimte accepteert op basis van een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd; c. na inschrijving op een ander woonadres in de BRP niet over zelfstandige woonruimte beschikt; d. een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals bedoeld in artikel 228, eerste lid, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is aangegaan; e. een 1-kamerwoning accepteert.

Artikel 3:7 Regionaal maatwerk

1.Woonruimten genoemd in artikel 3:1 kunnen binnen de wettelijk maximaal toegestane percentages met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio, ten behoeve van het oplossen van, door burgemeester en wethouders in afstemming met betrokken partijen, te benoemen regionale categorieën knelpunten.

1.Woonruimten genoemd in artikel 3:1 kunnen binnen het wettelijk maximaal toegestane percentage met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio, ten behoeve van het oplossen van, door burgemeester en wethouders in afstemming met betrokken partijen, te benoemen regionale categorieën knelpunten.

Artikel 3:8 Lokaal maatwerk

1.Woonruimten genoemd in artikel 3.1 kunnen binnen de wettelijk maximaal toegestane percentages met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente.

1.Woonruimten genoemd in artikel 3.1 kunnen binnen het wettelijk maximaal toegestane percentage met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente.

Artikel 3:11 Directe aanbieding

1.In afwijking van artikel 3:4 en 3:5 kunnen uitsluitend woonruimten direct worden aangeboden als: a. een passend aanbod moet worden gedaan aan statushouders, die op grond van en volgens een wettelijke taakstelling in de gemeente een woonruimte aangeboden moeten krijgen; burgemeester en wethouders kunnen een passend aanbod binnen de gemeente doen aan statushouders die door de gemeente direct uit een COA-opvanglocatie zijn gehuisvest in een tijdelijke woonvoorziening, in afwachting op definitieve huisvesting. b. personen op grond van artikel 3:7, 3:8 of 3:9 passend moeten worden gehuisvest; c. er sprake is van een aanbod op grond van artikel 3:10; d. woningzoekenden die op grond van artikel 4:8, vierde of vijfde lid, een urgentieverklaring hebben toegewezen gekregen.

Artikel 4:5 Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring m. de aanvrager heeft niet eerst direct voorafgaand aan de aanvraag drie

maanden zelf aantoonbaar gereageerd op het beschikbare woningaanbod, tenzij de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6;

maanden zelf of na het ontstaan van het huisvestingsprobleem aantoonbaar gereageerd op het beschikbare woningaanbod, tenzij: 1° de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6; of 2° er sprake is van een acute onvoorzienbare noodsituatie, waardoor de aanvrager niet heeft kunnen reageren, of waarbij het zeer onwenselijk is om direct voorafgaand aan de aanvraag drie maanden te reageren.

Artikel 4:6 Wettelijke urgentiecategorieën 1. Een urgentieverklaring kan worden verleend als zich geen van de in artikel 4:5, onder a tot en met l, genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager tot tenminste één van de volgende urgentiecategorieën behoort:

Artikel 4:6 Wettelijke urgentiecategorieën 1. Een urgentieverklaring kan worden verleend, indien: a. geen van de in artikel 4:5, onder a tot en met k, genoemde omstandigheden zich voordoen; en b. de aanvrager tot de volgende urgentiecategorie behoort: woningzoekenden die tenminste twee maanden verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en waarvan de uitstroom uit die voorziening aanstaande is; en c. indien de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte als gevolg van die uitstroom naar het oordeel van burgemeester en wethouders dringend noodzakelijk is; 2. Een urgentieverklaring kan worden verleend indien: a. geen van de in artikel 4:5, onder a tot en met l, genoemde omstandigheden zich voordoen; en b. de aanvrager tot de volgende urgentiecategorie behoort: woningzoekenden waarvan de voorziening in de behoefte aan woonruimte als gevolg

a. woningzoekenden die tenminste twee maanden verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en waarvan de uitstroom uit die voorziening aanstaande is, indien de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte als gevolg van die uitstroom naar het oordeel van burgemeester en wethouders dringend noodzakelijk is; b. woningzoekenden waarvan de voorziening in de behoefte aan woonruimte als gevolg van het verlenen of ontvangen van mantelzorg naar het oordeel van burgemeester en wethouders voor de aanvrager dringend noodzakelijk is. 2. Om ingedeeld te kunnen worden in de urgentiecategorie van eerste lid, onder b, is in ieder geval: a. de afstand tussen mantelzorgverlener en mantelzorgontvanger groter dan 5 kilometer en kan de afstand door verhuizing worden teruggebracht tot minder dan 5 kilometer;

b. de te verlenen mantelzorg meer dan 8 uur per week, verspreid over tenminste 4 dagen per week.

van het verlenen of ontvangen van mantelzorg naar het oordeel van burgemeester en wethouders voor de aanvrager dringend noodzakelijk is, waarbij: 1° de afstand tussen mantelzorgverlener en mantelzorgontvanger meer is dan 5 kilometer en de afstand door verhuizing kan worden teruggebracht tot minder dan 5 kilometer; en, 2° de te verlenen mantelzorg meer is dan 8 uur per week, verspreid over tenminste 4 dagen per week.

Artikel 4:8 Geldigheid van de urgentieverklaring I.v.m. eenduidigheid met het oog op lid 4.

Artikel 4:8 Geldigheid van de urgentieverklaring In lid 5 en 6 worden "éénmalig bemiddelingsaanbod" vervangen door "éénmalig woningaanbod"

Artikel 4:8 Geldigheid van de urgentieverklaring Nvt (nieuw lid)

Artikel 4:8 Geldigheid van de urgentieverklaring 7. Het indienen van bezwaar tegen het besluit van burgemeester en wethouders tot verlening van een urgentieverklaring, schorst de werking van het betreffende besluit, voor zover het bezwaarschrift is gericht tegen het aan de urgentieverklaring verbonden zoekprofiel, totdat er op dat bezwaarschrift is beslist. Deze schorsende werking geldt nadrukkelijk niet bij bezwaar tegen verleende urgentieverklaringen op grond van herstructurering.

Leeswijzer / Toelichting

Artikel 2:1, eerste lid Er is gekozen voor alle type woonruimten die tot de genoemde categorieën (liberalisatiegrens voor een sociale huurwoning) aangevuld met de huurprijs voor middenhuur woningen (Kamerstuk 35036-4) behoren, omdat de schaarste zo omvangrijk is. Dit laat onverlet dat er woningen zijn die minder goed verhuren via de algemeen gangbare werkwijze, maar door andere wijze van aanbieden wel verhuurd worden.

Artikel 2:1, eerste lid Er is gekozen voor alle type woonruimten die tot de genoemde categorieën (liberalisatiegrens voor een sociale huurwoning) aangevuld met de huurprijs voor middenhuur woningen (conform artikel 1, eerste lid, van de Huisvestingswet) behoren, omdat de schaarste zo omvangrijk is. Dit laat onverlet dat er woningen zijn die minder goed verhuren via de algemeen gangbare werkwijze, maar door andere wijze van aanbieden wel verhuurd worden.

Artikel 2:6, eerste lid In het eerste lid is bepaald dat de grootte van het huishouden in redelijke verhouding moet staan tot de grootte van de woonruimte. De omvang en samenstelling van het huishouden moet passend zijn bij de grootte van de woonruimte. Om overbewoning tegen te gaan zal op het moment van verlenen van de huisvestingsvergunning worden gekeken naar het bepaalde in artikel 7.18 van Bouwbesluit 2012. Echter, het voorschrift van dit artikel uit het Bouwbesluit 2012 zal (conform de integrale nota van toelichting van Bouwbesluit 2012) verder niet dienen als normstelling in het kader van de verdeling van woonruimte. Lokale omstandigheden kunnen voor een gemeenteraad aanleiding vormen tot het opnemen van een afwijkende normstelling in een lokale bouwverordening. Wanneer in strijd met het Bouwbesluit 2012 wordt gehandeld kunnen burgemeester en wethouders handhavend optreden. Dit maakt het ook mogelijk voor verhuurders om met instemming van burgemeester en wethouders in bijzondere situaties af te wijken van de normstelling en afspraken te maken over bijvoorbeeld het (al dan niet tijdelijk) huisvesten van grote gezinnen.

Artikel 3.3, zesde lid

Artikel 3.3, zesde lid Bij het beoordelen van het verzoek van de woningzoekende om binnen een jaar na verhuizing de inschrijving en daarmee de opgebouwde inschrijfduur te behouden, is

Dit maakt het ook mogelijk voor verhuurders om met instemming van burgemeester en wethouders in bijzondere situaties af te wijken van de normstelling en afspraken te maken over bijvoorbeeld het (al dan niet tijdelijk) huisvesten van grote gezinnen.

Artikel 3:3, zesde lid, onder b Woningzoekenden die een woonruimte accepteren op basis van een huurovereenkomst van bepaalde tijd op grond van artikel 228 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek hun inschrijving, wanneer zij zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van een tijdelijke huur.

de datum van inschrijving op het nieuwe woonadres in de BRP leidend. Artikel 3:3, zesde lid, onder b Woningzoekenden die een woonruimte accepteren op basis van een huurovereenkomst van bepaalde tijd op grond van artikel 228, eerste lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek behouden hun inschrijving, wanneer zij zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van een tijdelijke huur.

Artikel 3:7 Het uitgangspunt bij de bestrijding van knelpunten in de woonruimteverdeling blijft: ‘Generiek oplossen waar mogelijk en lokaal oplossen indien noodzakelijk’. Voor de toepassing van dit artikel geldt het in artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 geldende maximale percentage.

Artikel 3:7 Het uitgangspunt bij de bestrijding van knelpunten in de woonruimteverdeling is: dat bij het geven van voorrang aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een deel van de gemeente, er ruimte moet zijn voor regionaal maatwerk in corporatiewoningen. Voor de toepassing van dit artikel en artikel 3:8 geldt het in artikel 14, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 genoemde maximale percentage.

Artikel 3:8 Naast de mogelijkheid in artikel 3:7 om regionaal met voorrang woonruimten toe te wijzen, kunnen burgemeester en wethouders besluiten om het in artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 genoemde aandeel toe te wijzen aan lokale woningzoekenden.

Artikel 3:8 Naast de ruimte in artikel 3:7 om regionaal met voorrang woonruimten toe te wijzen, kunnen burgemeester en wethouders besluiten om binnen het in artikel 14, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 genoemde maximale percentage woonruimten met voorrang toe te wijzen aan lokale woningzoekenden. Onder lokale woningzoekenden vallen ook woningzoekenden waaraan middels een urgentieverklaring voorrang wordt verleend omdat zij economische of maatschappelijke binding hebben (d.w.z. tenminste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of dat deel van de gemeente). Zij worden meegeteld in het in artikel 14, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 genoemde maximale percentage. Burgemeester en wethouders kunnen tevens bepalen dat binnen het maximale percentage in artikel 14, tweede lid, van de

Artikel 3:11, eerste lid, onder a Voor statushouders is de directe aanbieding gekoppeld aan de taakstelling die voortvloeit uit artikel 28 van de Huisvestingswet 2014 en de bestuurlijke afspraken over koppeling van de statushouder aan de gemeente.

Artikel 4:5, onder m Omdat een urgentieverklaring enkel kan dienen als passend laatste redmiddel voor een acuut huisvestingsprobleem, is inzicht nodig in de kansen van de aanvrager om zelf zonder urgentieverklaring in een passende woonruimte te kunnen voorzien. De positie van een woningzoekende wordt bepaald bij het reageren op de voor verhuur beschikbare geadverteerde woonruimte op het uniforme medium. Daarnaast is het van groot belang dat een woningzoekende zelf actief alle mogelijkheden benut om het huisvestingsprobleem passend op te lossen. Wanneer een woningzoekende een aanvraag voor een urgentieverklaring indient, zonder eerst zelf aantoonbaar naar passende woonruimte te hebben gezocht, is dit een indicatie dat de woningzoekende zelf dit middel niet als een uiterste, laatste redmiddel beschouwt. Voor een aanvraag op grond van artikel 4:6, eerste lid onder a, van deze verordening geldt een afwijkende termijn van drie maanden. Als een aanvrager in deze drie maanden uitsluitend reageert op woonruimten die in de regio bijzonder schaars zijn, zoals eengezinswoningen, kan worden gesteld

Huisvestingswet 2014 voorrang wordt gegeven aan in de huisvestingsverordening aangewezen vitale beroepsgroepen binnen de groep van woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente. Artikel 3:11, eerste lid, onder a Voor statushouders is de directe aanbieding gekoppeld aan de taakstelling die voortvloeit uit artikel 28 van de Huisvestingswet 2014 en de bestuurlijke afspraken over koppeling van de statushouder aan de gemeente. Burgemeester en wethouders kunnen de mogelijkheid benutten om binnen de eigen gemeentegrenzen statushouders te bemiddelen die – om snellere doorstroming uit de opvanglocaties te bevorderen gehuisvest zijn in een tijdelijke woonvoorziening en in afwachting zijn op definitieve huisvesting. Artikel 4:5, onder m Omdat een urgentieverklaring enkel kan dienen als passend laatste redmiddel voor een acuut huisvestingsprobleem, is inzicht nodig in de kansen van de aanvrager om zelf zonder urgentieverklaring in een passende woonruimte te kunnen voorzien. De positie van een woningzoekende wordt bepaald bij het reageren op de voor verhuur beschikbare geadverteerde woonruimte op het uniforme medium. Daarnaast is het van groot belang dat een woningzoekende zelf actief alle mogelijkheden benut om het huisvestingsprobleem passend op te lossen.

Wanneer een woningzoekende een aanvraag voor een urgentieverklaring indient, zonder eerst zelf aantoonbaar naar passende woonruimte te hebben gezocht, is dit een indicatie dat de woningzoekende zelf dit middel niet als een uiterste, laatste redmiddel beschouwt. Indien het huisvestingsprobleem buiten de schuld van de aanvrager is ontstaan en een blijvend karakter heeft, er aantoonbaar geen eerdere verhuiswens was en de aanvrager aantoonbaar niet in staat was direct voorafgaand aan de aanvraag drie maanden op woonruimte te reageren vanwege bijvoorbeeld een verblijf in een

dat de aanvrager het woonprobleem zelf niet urgent acht.

ziekenhuis, verpleeghuis of revalidatiecentrum, kan worden afgeweken van de termijn van drie maanden. Voor een aanvraag op grond van artikel 4:6, eerste lid onder a, van deze verordening geldt een afwijkende termijn van drie maanden. Als een aanvrager in deze drie maanden uitsluitend reageert op woonruimten die in de regio bijzonder schaars zijn, zoals eengezinswoningen, kan worden gesteld dat de aanvrager het woonprobleem zelf niet urgent acht.

Artikel 4:6, eerste lid, onder a In de Huisvestingswet 2014 zijn twee urgentiecategorieën benoemd. Dit betekent dat aanvrager die in één van de blijf-vanmijn-lijfhuizen buiten de gemeente of regio verblijft kan worden ingedeeld in een urgentiecategorie binnen de regio. Aan de voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorie is in lokaal beleid verder inhoud gegeven.

Artikel 4:6 In de Huisvestingswet 2014 zijn twee urgentiecategorieën benoemd. Dit betekent dat aanvrager die in één van de blijf-vanmijn-lijfhuizen buiten de gemeente of regio verblijft kan worden ingedeeld in een urgentiecategorie binnen de regio. Aan de voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorie is in lokaal beleid verder inhoud gegeven. Mantelzorg is een urgentiecategorie waar zowel mantelzorgverleners als mantelzorgontvangers voor kunnen worden ingedeeld. Voor indeling in deze urgentiecategorie is in lokaal beleid verder inhoud gegeven.

Artikel 4:6, eerste lid, onder b Mantelzorg is een urgentiecategorie waar zowel mantelzorgverleners als mantelzorgontvangers voor kunnen worden ingedeeld. Voor indeling in deze urgentiecategorie is in lokaal beleid verder inhoud gegeven.

Artikel 4.8, lid 7 nvt

Artikel 4:6, eerste lid Uitstromers uit genoemde voorzieningen hoeven geen zelfstandige woonruimte achter te laten, daarom is weigeringsgrond 4:5 lid l. niet van toepassing. Artikel 4.8, lid 7 Artikel 6:16 van de Algemene wet bestuursrecht stelt dat het indienen van een bezwaar of beroep de werking van het besluit waartegen het is gericht niet schorst tenzij bij of krachtens wettelijk voorschrift anders is bepaald. In artikel 4.8, lid 7 is bepaald dat het indienen van een bezwaar het besluit waartegen het is gericht wel schorst. Indien een woningzoekende bezwaar maakt tegen het zoekprofiel bij de afgegeven urgentieverklaring op sociale en/of medische gronden, zal het bezwaarschrift in het algemeen niet behandeld zijn vóórdat de voorrangstermijn

van 3 maanden is verstreken. Door te bepalen dat het indienen van een bezwaar tegen besluiten over aanvragen voor een urgentieverklaring op medische en/of sociale gronden wel schorsende werking heeft, wordt de uitvoering van een besluit, i.c. het toekennen van een urgentieverklaring die drie maanden geldig is, geschorst tot de beslissing over het primaire besluit. De schorsende werking geldt nadrukkelijk niet bij bezwaar tegen toegekende urgentieverklaringen op grond van herstructurering waarbij een urgentieverklaring wordt verkregen die 12 maanden geldig is. Was Hoofdstuk 5 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Artikel 5:1 Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming 1. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in Westland. 2. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is niet van toepassing op woonruimten van woningcorporaties gelegen in een actiegebied.

Wordt Artikel 5:1 Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming 1. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in Westland, voor zover de woonruimte niet een waarde vertegenwoordigd boven de betaalbaarheidsgrens, vastgesteld door het ministerie van Binnenlandse zaken. 2. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is niet van toepassing op woonruimten van woningcorporaties gelegen in een actiegebied. Toelichting: Een huisvestingsverordening is er vooral ten behoeve van de bescherming van de woningvoorraad en dan met name het deel van de voorraad dat bereikbaar wordt verondersteld en dient te blijven, alsmede ook – sinds de wijziging van de Huisvestingswet – de leefbaarheid. In de gemeente Westland is die leefbaarheid – ook vertaald naar een prettig woon- en leefklimaat – verankerd in het tijdelijk omgevingsplan, onderdeel paraplubestemmingsplan ‘Wonen Westland’. Dat komt ook terug in de beoordeling van de aanvraag. Idee is echter ook dat woningen die niet bereikbaar worden verondersteld ook niet

beschermd behoeven te worden via de Huisvestingsverordening door middel van een vergunningplicht. Om onwenselijke bewoning tegen te gaan ligt het primaat bij een ruimtelijke afweging in plaats van een huisvestingsrechtelijke afweging. Zoals aangegeven is zulks verdisconteerd in het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan. Artikel 5:2 Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming De in artikel 5:1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning van burgemeester en wethouders: a. anders dan voor bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot (permanente) bewoning worden onttrokken; b. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen worden omgezet; c. worden verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten. Artikel 5:3 Aanvragen vergunning onttrekking, omzetting of woningvorming 1. Een aanvraag voor een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. 2. Bij de aanvraag moeten in ieder geval de volgende gegevens worden verstrekt: a. het adres van de woning; b. de naam en het adres van de aanvrager; c. de gegevens over de bestaande situatie en het aantal kamers en de woonoppervlakte; d. de gegevens over de beoogde situatie en het aantal kamers en het aantal bewoners.

Artikel 5:4 Weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming 1. Een vergunning als bedoeld in artikel 5:2 kan worden geweigerd als: a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimte-voorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging; b. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door het

Artikel 5:4 Weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming 1. Een vergunning als bedoeld in artikel 5:2 kan worden geweigerd als: a. er voor de aangevraagde onttrekking, omzetting of woningvorming een omgevingsvergunning nodig is en deze (nog) niet is verleend; b. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of

stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; d. een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning. 2. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de uit woningvorming beoogde woonruimten: a. niet beschikken over een woonoppervlakte van minimaal 40 m²; en b. niet beschikken over tenminste één volledige bouwlaag, dan wel over meerdere volledige bouwlagen.

samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging; c. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; d. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; e. een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de Toelichting: Allereerst wordt aangegeven de redactie van de weigeringsgronden en de voorwaarden en voorschriften zijn gewijzigd. Dit is een logischer volgorde dan eerst de voorschriften en voorwaarden en dan pas de weigeringsgronden. Om te voorkomen dat men in de situatie komt dat men wel over een vergunning uit hoofde van de huisvestingsverordening beschikt, maar er niets mee kan in verband met een weigering uit hoofde van het (tijdelijke) omgevingsplan, wordt de afwezigheid van een omgevingsvergunning als weigeringsgrond opgenomen. 2. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de uit aanvraag blijkt dat de beoogde woonruimten: a. niet beschikken over een woonoppervlakte als minimaal bepaald in het Besluit bouwwerken leefomgeving; en b.

niet gesitueerd over tenminste één volledige bouwlaag, dan wel over meerdere volledige bouwlagen. Toelichting: Het Bouwbesluit is ondertussen vervangen door het Besluit bouwwerken leefomgeving en kent een duidelijker, onderbouwde

normen als omschreven in artikel 4.162 tot en met 4.164 van het Bbl. Voorts is in het onderdeel b duidelijk aangegeven dat het niet wenselijk is dat woningonttrekking, omzetting of woningvorming gedeeltelijk op een bouwlaag plaatsvindt. Artikel 5:5 Voorwaarden en voorschriften onttrekking, omzetting of woningvorming Aan een vergunning als bedoeld in artikel 5.2 worden de volgende voorwaarden en voorschriften verbonden: a. een beperkte geldigheidsduur van de vergunning, indien de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte; b. het voldoen aan de eisen die betrekking hebben op overbewoning, hygiëne en overlast, zoals omschreven in afdeling 7.3 van Bouwbesluit 2012. c. bij het omzetten in onzelfstandige woonruimte naar meer dan vier wooneenheden doet de aanvrager een gebruiksmelding op grond van artikel 1.18 van Bouwbesluit 2012.

Artikel 5:5 Voorwaarden en voorschriften onttrekking, omzetting of woningvorming Aan een vergunning als bedoeld in artikel 5.2 worden de volgende voorwaarden en voorschriften verbonden: a. een beperkte geldigheidsduur van de vergunning, indien de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte; b. het voldoen aan de eisen die betrekking hebben op overbewoning, hygiëne en overlast, zoals omschreven in het Besluit bouwwerken leefomgeving. c. bij het omzetten in onzelfstandige woonruimte naar meer dan vier wooneenheden doet de aanvrager een gebruiksmelding op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Toelichting: Het Bouwbesluit is ondertussen omgezet naar het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Artikel 5:6 Nadere voorschriften voor onttrekking, omzetting of woningvorming 1. Aan het verlenen van een vergunning als bedoeld in artikel 5.1 kunnen door burgemeester en wethouders door middel van beleidsregels nadere voorschriften worden verbonden over onder meer: - uitzonderingen voor bepaalde woonvormen; - uitzonderingen voor bepaalde woningen die door het college als schaars zijn aangewezen; - de leefbaarheid in en rondom het object; het voorkomen van overlast; - goed verhuurderschap. 2. De volkshuisvestelijke toets beoordeelt of de aanvraag voor de vergunning al dan niet tot de categorie schaarse woningen behoort 3. De leefbaarheidstoets heeft betrekking op fysieke leefbaarheidseisen en algemene leefbaarheidseisen in de omgeving van het betreffende pand.

Artikel 5:6 Nadere voorschriften en beleid voor onttrekking, omzetting of woningvorming 1. Aan het verlenen van een vergunning als bedoeld in artikel 5.1 kunnen door burgemeester en wethouders door middel van beleidsregels en nadere voorschriften worden verbonden over onder meer: ▪ ▪

▪ ▪

bepaalde woonvormen; bepaalde woningen die door het college als schaars zijn aangewezen; de leefbaarheid in en rondom het object van de aanvraag; goed verhuurderschap.

2. De volkshuisvestelijke toets beoordeelt of de aanvraag voor de

vergunning al dan niet tot de categorie schaarse woningen behoort; 3. De leefbaarheidstoets heeft betrekking op fysieke leefbaarheidseisen en algemene leefbaarheidseisen in de omgeving van het betreffende pand; Toelichting: De redactie is iets aangepast en is de beoordeling verplaatst. Voorts past het woordje ‘uitzondering’ niet. Het is afhankelijk van de aanvraag of een uitzondering ten behoeve van een bepaalde woonvorm wenselijk is. Daarnaast valt de beoordeling over de bescherming van de schaarste, als ook de leefbaarheid onder volkshuisvestelijke toets respectievelijk de leefbaarheidstoets uit hoofde van het tweede en derde lid. Artikel 5:7 Intrekken vergunning onttrekking, omzetting of woningvorming Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 intrekken indien: a. de houder van die vergunning niet binnen een jaar nadat die vergunning onherroepelijk is geworden is overgegaan tot onttrekking, omzetting of woningvorming; b. die vergunning is verleend op grond van door de houder van die vergunning verstrekte gegevens, waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; c. de voorwaarden of voorschriften vastgelegd in de artikelen uit hoofdstuk 5 niet worden nageleefd; d.

de op grond van artikel 5:2, onder b, genoemde onzelfstandige woonruimten langer dan zes maanden niet als onzelfstandige woonruimte is gebruikt.

Artikel 5:7 Intrekken vergunning Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 intrekken indien: a. de houder van die vergunning niet binnen 26 weken, te rekenen vanaf de dag na de dag nadat die vergunning onherroepelijk is geworden is overgegaan tot onttrekking, omzetting of woningvorming; b. die vergunning is verleend op grond van door de houder van die vergunning verstrekte gegevens, waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; c. de voorwaarden of voorschriften vastgelegd in de artikelen uit hoofdstuk 5 niet worden nageleefd; d. de op grond van artikel 5:2, onder b, genoemde onzelfstandige woonruimten langer dan zes maanden niet als onzelfstandige woonruimte is gebruikt. Toelichting: Aanvankelijk was het een jaar, maar gelet op de druk op de woningmarkt is het van belang dat als er wordt meegewerkt aan een aanvraag, dat deze ook zo snel als mogelijk wordt aangewend en anders er enige druk kan worden uitgeoefend.

Artikel 5:8 Vergunning kadastrale splitsing Artikel 22 van de Huisvestingswet is van toepassing op alle gebouwen in Westland.

Artikel 5:8 Vergunning kadastrale splitsing Artikel 22 van de Huisvestingswet is van toepassing op alle gebouwen in Westland voor zover er een wijziging plaatsvindt in de woonruimte voorraad. Toelichting De vergunningplicht is beperkt tot splitsingen waarbij een woning wordt toegevoegd of wordt verwijderd uit de woonvoorraad. Hiermee wordt voorkomen dat er ook een splitsingsvergunning nodig is voor de splitsing van ruimtes die geen woonruimte(s) bevatten, maar ook de splitsing van gebouwen waarin de woning en een bedrijfsruimte van elkaar kadastraal worden gesplitst.

Artikel 5:9 Aanvraag vergunning kadastrale splitsing 1. Een aanvraag van een vergunning in artikel 5.8 wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. 2. Bij de aanvraag moeten de volgende gegevens worden verstrekt: a. het adres van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; b. de naam en het adres van de aanvrager; c. de kadastrale ligging; d. een splitsingstekening als bedoeld in artikel 109, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek; e. een bouwkundig rapport met een beschrijving en een beoordeling van de staat van onderhoud van het gebouw. Artikel 5:10 Voorwaarde en voorschrift kadastrale splitsing Indien er niet kadastraal gesplitst is vervalt de vergunning op grond van artikel 5.8 na 1 jaar, tenzij er in de vergunning een andere geldigheidsduur is vermeld.

Artikel 5:10 Voorwaarde en voorschrift kadastrale splitsing 1. Indien er niet kadastraal gesplitst is, vervalt de vergunning op grond van artikel 5:8 na een jaar, tenzij er in de vergunning een andere geldigheidsduur is vermeld, te rekenen vanaf de dag na de dag van de bekendmaking van de verlening. 2. Burgemeester en wethouders kunnen nadere voorschriften verbinden aan splitsingsvergunning. Toelichting: De bepaling is wat meer uitgebreid met de tijdsduurbepaling uit het eerste lid en in de

tweede lid is een expliciete bevoegdheid opgenomen om andere voorschriften te verbinden aan de vergunning. Artikel 5:11 Weigeringsgronden vergunning kadastrale splitsing Een vergunning op grond van artikel 5:8 kan worden geweigerd als: a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimte-voorraad groter is dan het belang van de aanvrager; b. het belang van de aanvrager niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de splitsingsvergunning; c. de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet, en de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel onvoldoende door de aanvrager aannemelijk is gemaakt dat die gebreken zullen worden opgeheven; d. van gebreken als bedoeld en genoemd onder c is in ieder geval sprake, indien burgemeester en wethouders op grond van artikel 13 van de Woningwet de eigenaar hebben aangeschreven en deze nog niet aan deze aanschrijving heeft voldaan. Geen artikel 5:12 met betrekking tot meer algemene intrekkingsgronden.

Artikel 5:12 Intrekkingsgronden vergunningen uit hoofde van artikel 5:1 en 5:8 Burgemeester en wethouders kunnen overgaan tot intrekking van de vergunning als bedoeld in artikel 5:1 en 5:8 van deze verordening: a. ingeval sprake is van onjuiste of onvolledige opgave van gegevens ten behoeve van de vergunning; b. ingeval een andere toestemming ten behoeve van de activiteit van de vergunning niet is of wordt verleend; c. ingeval niet wordt voldaan aan de aan de vergunning verbonden voorwaarden en/of voorschriften; d. ingeval sprake is van gevaar dat de vergunning gebruikt wordt om criminele activiteiten te ontplooien of te continueren, dan wel ter verkrijging

van de vergunning een strafbaar feit is gepleegd; e. op verzoek van de vergunninghouder; f. ingeval de termijn waarvoor de vergunning is verleend is verstreken en voor zover deze niet van rechtswege zou eindigen. Toelichting In de rechtspraak is erkend dat een bestuursorgaan de bevoegdheid heeft om een verleende vergunning in te trekken, afhankelijk van de omstandigheden van het geval en met in achtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. In casu wordt een expliciete bevoegdheid genoemd, met name om malafide praktijken te voorkomen, naast de meer logische vormen van beëindiging, zoals eigen verzoek en het verstrijken van de termijn van rechtswege.

Artikel 8:3 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening gemeente Westland 2025.

Artikel 8:3 Intrekkingsbepaling De Huisvestingsverordening Westland 2023 wordt ingetrokken op het moment dat de Huisvestingsverordening Westland 2025 in werking treedt. Toelichting De oude Huisvestingsverordening wordt hiermee ingetrokken om te voorkomen dat er twee huisvestingsverordeningen actief zijn. Voor de logica is de oude 8:3, 8:4 geworden en artikel 8:4 is artikel 8:5 geworden.

Woonruimteverdeling in Haaglanden Schaarste op de woningmarkt in Haaglanden Onderbouwing bij hoofdstuk 3 en 4, Woonruimteverdeling Huisvestingsverordening Haaglanden 2023 – 2027

Maart 2023 1

1. Inleiding 1.1 Inleiding De gemeenten Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer werken binnen de regionale Bestuurlijke Tafel Wonen samen voor een beter functionerende regionale woningmarkt. Deze samenwerking richt zich onder andere op de woonruimteverdeling. Voor de toewijzing van huurwoningen onder de liberalisatiegrens – en in twee gemeenten voor toewijzing van middenhuurwoningen - voeren zij via de huisvestingsverordening voor wat betreft de woonruimteverdeling eenzelfde beleid. Als sprake is van schaarste op de woningmarkt, kunnen gemeenten een huisvestingsverordening opstellen waarin kaders worden gesteld om onevenwichtige of onrechtvaardige gevolgen van schaarste tegen te gaan. Om een huisvestingsverordening te kunnen voeren is het verplicht aan te tonen dat sprake is van schaarste en te beargumenteren welke inspanningen worden verricht om schaarste tegen te gaan. In deze notitie wordt inzichtelijk gemaakt dat de vraag naar sociale huurwoningen in de regio Haaglanden vele malen groter is dan het beschikbare aanbod en wordt op een rij gezet hoe gemeenten met maatschappelijke partners werken aan verbeteringen.

Daarmee dient deze notitie als onderbouwing om het huren en verhuren van woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens in de regio Haaglanden vergunningplichtig (huisvestingsvergunning) te maken.

1.2 Schaarste op de woningmarkt De druk op de woningmarkt is groot. De druk wordt mede veroorzaakt doordat het aantal huishoudens dat op zoek is naar een woning sneller groeit dan het aantal beschikbare woningen/ de beschikbare woonruimte. Dit geldt niet alleen voor de regio Haaglanden: op nationaal niveau werd in 2021 het kwantitatieve tekort op de totale woningmarkt geraamd op 279.000 woningen (bron: staat van de woningmarkt, jaarrapportage 2021); in 2023 is dit toegenomen tot 315.000 woningen (bron: abfresearch.nl, 2023). Om in alle regio’s het tekort in te lopen en te trachten tot een algeheel beter functionerende woningmarkt te komen, presenteerde de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) in 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda met als 3 hoofddoelen: 1. Beschikbaarheid: voldoende woningen voor iedereen. Op nationaal niveau, de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven twee derde betaalbaar. 2. Betaalbaarheid: woonlasten sluiten beter aan bij het inkomen. Het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten draagt ten opzichte van het inkomen neemt af. 3. Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare wijken en duurzame huisvesting bereikbaar voor iedereen.

Voor een meer ontspannen woningmarkt in de Provincie Zuid-Holland zouden op basis van de prognoses van Ministerie van BZK tot en met 2030 bruto 235.460 woningen toegevoegd moeten worden. Daarvan zouden circa 80.000 woningen in de regio Haaglanden moeten worden bijgebouwd. Deze intentie is uitgewerkt in de Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden welke 8 van de9 gemeenten uit de regio in maart 2023 al hebben ondertekend.

1.3 Huisvestingsverordening Er is al langere tijd sprake van schaarste in de regio Haaglanden. Om zorg te dragen dat huishoudens met een laag inkomen en/of huishoudens die aangewezen zijn op het sociale segment, ook perspectief houden op een woning, is het in alle 9 gemeenten verplicht om voor alle huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens een huisvestingsvergunning aan te vragen. Via de huisvestingsverordening voeren de gemeenten in de regio eenzelfde beleid voor de toewijzing van

sociale huurwoningen van woningcorporaties. Dit beleid komt tot uiting in een regionaal afgestemde format voor woonruimteverdeling. In de huisvestingsverordening 2023 -2027 worden voor woonruimteverdeling de beoogde doelen waarlangs de vorige verordening is vorm gegeven gecontinueerd: • De doorstroming te bevorderen, waardoor meer woningen vrij komen en er meer huishoudens een woning kunnen vinden. • Aandacht te hebben voor starters en spoedzoekers, zodat ook deze groepen huishoudens perspectief blijven houden op een woning. • Een strenge urgentieregeling te voeren die voor huishoudens die knel zitten een vangnet vormt, maar het aantal toegekende urgenties behapbaar houdt. • De ruimte te benutten om slaagkansen te bevorderen voor woningzoekenden met lokale en regionale binding.

1.4 Leeswijzer In deze notitie wordt achtereenvolgens inzicht gegeven in het tekort aan woonruimte in de regio Haaglanden (§ 2) en de inspanningen die in de regio worden geleverd om de komende jaren de schaarste aan woonruimte tegen te gaan (§ 3).

2. Schaarste op de woningmarkt in Haaglanden 2.1 Inleiding In de regio Haaglanden zijn veel cijfers voor handen: gemeenten, woningcorporaties en Provincie monitoren de verschillende aspecten van de markt en zijn daarover continu in gesprek. Veel factoren zijn van invloed op het functioneren van een woningmarkt. De segmenten op de woningmarkt (huur, koop, goedkoop, middelduur, duur) vormen een samenhangend geheel. Verschillende fasen in het leven leiden op een aantal momenten tot verhuiswensen. En allerlei factoren dragen bij dat woonwensen van woningzoekenden veranderen. Inzicht in woonwensen naar woningtypen, prijs- en eigendomsklasse en woonmilieus en inzicht in verhuisbewegingen en – gedrag op de totale woningmarkt dragen bij aan een goede woningbouwprogrammering en/of transformatie van gebieden. Deze notitie bevat echter geen uitvoerige woningmarktanalyse: het voeren van een huisvestingsverordening vergt dat schaarste wordt aangetoond. In de regio Haaglanden is dit kwantitatief te onderbouwen. In onderstaande worden de kerncijfers waarlangs het gesprek over de druk op de woningmarkt wordt gevoerd op een rij gezet.

Uitvoerigere analyses zijn onder andere te vinden in de Jaarmonitor (effecten regels huisvestingsverordening), Aanbodrapportages (ontwikkeling regionale woningmarkt sociale huur) en Aanbodrapportages per gemeente op de website van de Sociale Verhuurders Haaglanden en op de website Staat van Zuid-Holland van de Provincie Zuid-Holland.

2.2 Huishoudens en bestaande woningvoorraad Het Centraal Bureau voor de Statistiek geeft voor zowel de woningvoorraad als het aantal ingeschreven huishoudens in een gemeente per jaar de stand van zaken weer. De regio Haaglanden – bestaande uit de Corop gebieden ‘Agglomeratie ’s-Gravenhage’ en ‘Delft en Westland - heeft per 1 januari 2022 minder woningen dan ingeschreven huishoudens. Regio Haaglanden Totale woningvoorraad Totaal aantal huishoudens Bron: CBS, Statline

2019 515.169

2020 520.428

2021 526.056

2022 530.439

526.968

533.824

536.606

544.775

2.3 Bevolkingsprognoses Belangrijk sturingsinstrument bij het woningbouwprogramma zijn de bevolkingsprognoses van de Provincie Zuid-Holland. Prognoses laten zien dat het aantal huishoudens in de regio het komende decennium nog substantieel zal toenemen. Dit wordt verder toegelicht in paragraaf 3. Inkomensgroepen in de regio Om inzicht te geven in de opbouw van inkomensgroepen in de regio wordt niet vooruit maar terug gekeken. De Staat van Zuid-Holland van de Provincie Zuid-Holland geeft voor de regio Haaglanden weer dat in 2019 van alle huishoudens in de regio circa 36% viel onder de DAEB-inkomensgrens; dat waren ruim 190.000 huishoudens.

Bron: PZH, staat van Zuid-Holland

2.4 Ingeschreven en actief woningzoekenden in de sociale huursector Los van prognoses, vormt de database van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) een belangrijke bron om de vraag te monitoren. Woningzoekenden die op zoek zijn naar een sociale huurwoning van een woningcorporatie, kunnen zich in Haaglanden bij één loket inschrijven: Woonnet Haaglanden. De afgelopen jaren is een stijging te zien in het aantal woningzoekenden dat zich inschrijft voor een corporatiewoning tot bijna 170.000 per 31 december 2021. Woningzoekenden die zich inschrijven bij Woonnet Haaglanden zijn niet per definitie direct op zoek naar een woning. Het aantal actief woningzoekenden laat zien hoeveel woningzoekenden in een jaar tenminste een keer op een woning hebben gereageerd. Ook deze groep is sinds 2019 toegenomen. In 2021 was het aantal woningzoekenden dat actief op zoek was naar een sociale huurwoning via Woonnet Haaglanden ongeveer 8 keer zo groot als het aantal woningen dat voor verhuur vrij kwam.

Ingeschreven woningzoekenden (einde periode) Reagerende woningzoekenden (goede reactie) Verhuringen Waarvan nieuwbouw Bron: Aanbodrapportage 2021, Explica

2019 150.746 64.054 8.168 514

2020 159.359 70.261 8.030 612

2021 169.457 77.191 9.698 927

Actief woningzoekenden naar inkomen In 2021 behoorde 96% van de actief woningzoekenden op basis van inkomen tot de corporatie doelgroep. Tussen 2019 en 2021 is het aandeel woningzoekenden dat tot de primaire doelgroep behoort iets afgenomen. 2019 2020 Primaire doelgroep 78% 76% Secundaire doelgroep 20% 21% Hoger inkomen 2% 3% Totaal 100% 100% Bron: SVH, maart 2023; bewerking: absolute aantallen uitgedrukt in percentages.

2021 73% 23% 4% 100%

Actief woningzoekenden naar huishoudsamenstelling Ruim driekwart van alle actief woningzoekenden is een een- of tweepersoonshuishouden. Dit percentage is de afgelopen drie jaar stabiel.

2019 2020 1 persoon 57% 57,5% 2 personen 20% 19% 3 personen 12% 12,5% 4 personen 7% 7% 5 of meer personen 4% 4% Totaal 100% 100% Bron: SVH, maart 2023; bewerking: absolute aantallen uitgedrukt in percentages.

2021 57,5% 19% 12,5% 7% 4% 100%

Actief woningzoekenden: starters en doorstromers Meer dan de helft van alle actief woningzoekenden is een starter. Het aandeel starters in de groep woningzoekenden is tussen 2019 en 2021 toegenomen. Dit kan mede verklaard worden doordat in de huisvestingsverordening van 2019 de definitie van een doorstromer is aangescherpt: voor juli 2019 werden bijvoorbeeld ook woningzoekenden die buiten de regio een woning achterlieten tot de doorstromers gerekend. De overgangsregeling die bij de aanscherping is ingevoerd, liep juli 2021 af. 2019 2020 Starter volgens geldende definitie 51% 54,5% Doorstromer uit huurwoning in de regio 37,5% 38% Overige doorstromers volgens geldende definitie 11,5% 7,5% Totaal 100% 100% Bron: SVH, maart 2023; bewerking: absolute aantallen uitgedrukt in percentages.

2021 59% 37,5% 3,5% 100%

2.5 Mutatiegraad De grootste woningen kennen de laagste mutatiegraad: 2,5%. Eengezinswoningen hebben een lage mutatiegraad; met name de grotere woningen met een woonoppervlak van 80m en groter.

Bron: SVH, Aanbodrapportage 2021, Explica

2.6 Wachttijden, zoektijden en slaagkansen in de sociale huursector Wachttijden, zoektijden en inzicht in slaagkansen van woningzoekenden zijn indicatoren om de druk op de woningmarkt inzichtelijk te maken. In de regio Haaglanden worden wachttijden en zoektijden

met twee cijfers gemonitord: het gemiddelde en de mediaan. Bij de berekening van een gemiddelde kunnen uitschieters naar boven of beneden grote impact hebben op de uitkomst; daarom wordt ook de mediaan – het middelste cijfer – meegenomen in de analyses.

Wachttijden In onderstaande tabel is voor de verschillende gemeenten de gemiddelde wachttijd weergegeven. De wachttijd is hierbij gedefinieerd als de tijd tussen het moment van inschrijven en het toegewezen hebben gekregen van een woning. De gemiddelde wachttijd is berekend aan de hand van alle sociale huurwoningen van de woningcorporaties die op basis van inschrijfduur en exclusief voorrangsregels zijn verhuurd. In 2021 zijn ten opzichte van 2021 de wachttijden in alle gemeenten met uitzondering van de gemeente Westland opgelopen. In 2021 varieerden de gemiddelde wachttijd in de regio Haaglanden tussen de gemeenten van 5,1 jaar tot 7,4 jaar Gemiddelde wachttijd (zuivere inschrijfduur) in maanden.* Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Gemiddelde wachttijd regio Haaglanden Bron: SVH, maart 2023

2019

2020

2021

56,1 63,3 61,5 62,2 73,1 71,3 54,2 67,9 67,5 63,3

63,6 70,7 71,1 91,3 81,2 82,7 70,8 71,5 85,1 72,5

65,3 72,4 71,2 89,4 81,2 79,8 61,7 67,1 83,4 72,7

* De wachttijd wordt alleen weergegeven als de berekening op minimaal 5 verhuringen gebaseerd is.

De mediane wachttijd voor de regio laat een vergelijkbaar beeld zien. In maanden Mediane wachttijd regio Haaglanden Bron: SVH, maart 2023

2019 62,0

2020 72,4

2022 73,4

Zoekduur Een woningzoekende die zich inschrijft bij Woonnet Haaglanden start na inschrijving niet altijd met reageren op woningen. Daarom wordt ook de zoekduur naar een woning gemonitord. Zoekduur is de tijd tussen de eerste keer dat een woningzoekende op een woning reageert en het moment dat men een woning krijgt toegewezen. In onderstaande tabel is voor alle verhuringen die op basis van inschrijfduur en exclusief voorrangsregels zijn verhuurd, de gemiddelde zoekduur bij verhuring weergegeven. In alle gemeenten in de regio is de gemiddelde zoekduur tussen 2019 en 2021 toegenomen. Gemiddeld genomen was de zoekduur in 2021 in de gemeente Westland het laagst (2,9 jaar) en in Zoetermeer het hoogst (4,6 jaar). Gemiddeld genomen zochten woningzoekenden in 2021 een jaar langer naar een woning dan in 2019.

Gemiddelde zoekduur in maanden* Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Gemiddelde zoekduur regio Haaglanden Bron: SVH, maart 2023

2019 32 41 33,1 33,2 37,5 46,9 33,1 31,8 35,3 38,2

2020 38,3 48,9 43,3 55,3 41,7 52,5 40 38,1 49,8 46,3

2021 41,8 53,1 48 49,9 37,8 58,1 37,8 35,4 55,2 50,1

* De zoekduur wordt alleen weergegeven als de berekening op minimaal 5 verhuringen gebaseerd is.

De zoektijd uitgedrukt in de mediaan, wijst tussen 2019 en 2021 op een toename in zoektijd van een jaar en 3 maanden. In maanden Mediane zoektijd regio Haaglanden Bron: SVH, maart 2023

2019 32,4

2020 42,8

2021 47,5

Slaagkansen De slaagkans is berekend voor alle verhuringen onder de vrijesectorgrens. Op regionaal niveau is de vraag naar woningen in 2021 circa 8 keer zo groot als het aanbod. Alhoewel slaagkansen per gemeente verschillen is de vraag in de gemeente met de gemiddeld beste slaagkans nog steeds 6 keer groter dan het aanbod. Slaagkans woningzoekenden 2019 2020 Delft 14,60% 13,40% Den Haag 12,10% 11,50% Leidschendam-Voorburg 9,80% 8,30% Midden-Delfland 11,40% 7,00% Pijnacker-Nootdorp 12,90% 8,30% Rijswijk 11,10% 8,50% Wassenaar 17,20% 18,50% Westland 10,90% 10,90% Zoetermeer 12,40% 10,20% Slaagkans regio Haaglanden 12,10% 10,80% Bron: SVH, maart 2023 * De slaagkans wordt alleen weergegeven als er minimaal 20 zoekers zijn.

2021 15,30% 13,30% 8,80% 5,60% 11,40% 9,90% 16,40% 11,90% 11,40% 12,30%

Onderstaande figuur laat zien dat een groot deel van de woningzoekenden een woning vindt in de eigen gemeente. Daarnaast komen nieuwe huurders voornamelijk uit de regio-gemeenten; circa 15% van de nieuwe huurders komt van buiten de regio Haaglanden.

Bron: SVH, Aanbodrapportage 2021, Explica

2.7 Conclusies • • •

•

CBS-cijfers laten zien dat op basis van het huidige aantal huishoudens in de regio en de huidige omvang van de woningvoorraad er een kwantitatief tekort aan woningen is in de regio Haaglanden. Op basis van de bevolkingsprognoses kan geconcludeerd worden dat gedurende de looptijd van de huisvestingsverordening 2023-2027 er nog steeds sprake zal zijn van schaarste op de woningmarkt. Op basis van de inschrijvingen bij Woonnet Haaglanden kan geconcludeerd worden dat zowel het aantal ingeschreven woningzoekenden als het aantal actief woningzoekenden de afgelopen jaren is toegenomen. Het aantal actief woningzoekenden is op regionaal niveau circa 8 groter dan het vrijkomende aanbod. Op basis van de cijfers van SVH over de woonruimteverdeling kan geconcludeerd worden dat in alle gemeenten wacht- en zoektijden de afgelopen jaren zijn toegenomen en dat de gemiddelde slaagkans in elke gemeente laat zien dat de vraag meerdere malen groter is dan het aanbod.

3. Tegengaan van schaarste 3.1 Inleiding Om schaarste te verminderen, zal de woningvoorraad uitgebreid moeten worden. De gemeenten in Haaglanden werken in de Bestuurlijke Tafel Wonen samen om elkaar te versterken en waar mogelijk gezamenlijk knelpunten weg te nemen. De voortgang op het woningbouwprogramma is een continu gesprek tussen de regiogemeenten, de regiogemeenten, koepel van woningcorporaties en huurdersorganisaties en tussen de gemeenten en de Provincie Zuid-Holland.

3.2 Uitbreiden van de woningvoorraad Schaarste wordt tegengegaan door in alle segmenten extra woonruimte te creëren. In de huidige markt is zowel sprake van een kwantitatief woningtekort als een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. In de periode 2019-2021 hebben onderlinge afspraken met name in het teken gestaan op het zorg te dragen voor voldoende plancapaciteit en het maken van afspraken over verdeling van de opgave binnen de regio. De komende jaren ligt de focus met name op de realisatie van woningen: het vergt van alle partijen een flinke inspanning om het tot aan 2030 de berekende behoefte van circa 80.000 woningen te realiseren. • Afspraken in het Tussenakkoord Op basis van de bevolkingsprognoses 2019 van de Provincie Zuid-Holland heeft in de regio het gesprek plaatsgevonden over de benodigde groei van de totale woningvoorraad, de netto groei van de sociale huurvoorraad, de benodigde groei van de doelgroepvoorraad en een betere verdeling van de doelgroepvoorraad over de regio. In december 2021 ondertekenden 8 van de 9 gemeenten onderling en met de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH), Samenwerkende Huurdersorganisaties (SHH) en de Provincie Zuid-Holland (PZH) het akkoord ‘Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden 2021 -2030’ (Tussenakkoord).

Hoofddoel dat met dit akkoord wordt nagestreefd is het behoud en de verdere ontwikkeling van een ongedeelde regio: een woningvoorraad van een goede kwaliteit waar ook kwetsbaren en lagere inkomensgroepen een passende woning vinden in het woonmilieu van hun voorkeur. Concreet zijn in het Tussenakkoord voor de periode 1 januari 2019 -1 januari 2030 de volgende afspraken gemaakt: • De totale woningvoorraad neemt in de periode toe met netto +79.430 woningen. • De doelgroepvoorraad neemt in de periode toe met netto +12.000 woningen (bruto circa 17.000 woningen). • De doelgroepvoorraad wordt in de periode beter verspreid over de regio. • Vanaf 1 januari 2022 wordt minimaal 70% van het DAEB-aanbod (inclusief nieuwbouw) verhuurd aan de primaire doelgroep. • Regionale Realisatieagenda Wonen (RRAW) Haaglanden: Meer bouwen – beter benutten Op basis van nieuwe prognoses is het woningtekort in de regio groter dan de aantallen die in het Tussenakkoord zijn opgenomen. In maart 2023 sloten de gemeenten in de regio Haaglanden, de SVH, PZH en de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de RRAW Haaglanden, de regionale woondeal; de RRAW is op moment van schrijven door 8 van de 9 gemeenten ondertekend. De RRAW Haaglanden geldt als langjarige samenwerkingsverbintenis tussen de partijen met wederzijdse inspanningsverplichtingen.

De gemaakte afspraken in Haaglanden zetten niet alleen in op voldoende plancapaciteit, maar leggen het accent vooral op het daadwerkelijk realiseren van woningen. In de RRAW wordt daartoe onderscheid gemaakt in twee fasen: - Tot 2025: aanjagen van de woningbouwproductie in de regio

Van 2025 tot 2030: werken naar een hoge(re) structurele jaarlijkse productie van betaalbare woningen in Haaglanden. Dit betekent dat partijen inspanningen leveren om het aantal sociale huurwoningen in de nieuwbouw dat door woningcorporaties wordt gerealiseerd, te verhogen van bruto 17.000 naar bruto circa 21.000 woningen. Op het moment van schrijven van deze onderbouwing, worden de acties uit de RRAW uitgewerkt om tot versnelling van de bouwproductie te komen. Nadrukkelijke kanttekening die opgenomen is in de RRAW, is dat veel aspecten die van invloed zijn op het daadwerkelijk opleveren van nieuwbouwwoningen buiten de scope van de volkshuisvesting liggen. Denk hierbij aan vraagstukken als uitstoot van stikstof, bodem, water, elektriciteit, mobiliteit, beschikbare locaties, bouwkosten en capaciteit. • Regionale woonvisie/regionale woonzorgvisie Sommige aandachtsgroepen hebben het extra moeilijk op de woningmarkt: doordat benodigde woonvormen of arrangementen ontbreken of heel schaars zijn. De regio Haaglanden is voorlopersregio voor het nationale programma Een Thuis voor iedereen. In de regionale woonzorgvisie wordt ingezoomd op de woon(zorg)behoefte van aandachtsgroepen op de woningmarkt en worden acties benoemd om ook de slaagkansen van deze groepen te bevorderen.

3.3 Focus op het sociale huursegment Op regionaal niveau vindt het gesprek plaats tussen gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties over het oplossen van knelpunten op de woningmarkt. De voortgang op de productie van sociale huurwoningen, initiatieven als Bouwstroom, het toevoegen van een segment Flexwonen en het prioriteren van het aanjagen van de bouwproductie als onderdeel van het Koersplan SVH zijn voorbeelden hoe maatschappelijke partners initiatieven nemen om tot uitbreiding van de sociale huurvoorraad te komen.

3.4 Optimalisering van de woonruimteverdeling Ruim een derde van de actief woningzoekenden is een doorstromer die bij verhuizing een sociale huurwoning in de regio achterlaat. Door deze beweging te stimuleren en te faciliteren, kan door de woonruimteverdeling bijgedragen worden om het aantal verhuisbewegingen te vergroten en daardoor meer woningzoekenden een kans op een woning te bieden. Daarnaast wordt komende periode verkend of meer woningzoekenden kunnen slagen doordat zij een woning willen delen.

3.5 Monitoring De ontwikkeling op de regionale woningmarkt in Haaglanden wordt actief via verschillende bronnen inzichtelijk gemaakt en gemonitord: • De Bestuurlijke Tafel Wonen (BTW) bespreekt periodiek de voortgang op de gemaakte afspraken in het Tussenakkoord (waaronder de voortgang op het regionale woningbouwprogramma en de netto toevoeging van de woningvoorraad) en de net gesloten Realisatieagenda Wonen Haaglanden. De resultaten van monitor staan eveneens periodiek op de agenda van het Gezamenlijk overleg tussen BTW, de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en de Samenwerkende Huurdersorganisaties Haaglanden (SHH). • De voortgang op het regionale woningbouwprogramma wordt jaarlijks beoordeeld door de Provincie Zuid-Holland (PZH); PZH verzamelt en ontsluit data over prognoses, programma en realisatie. • De woonruimteverdeling van corporatiewoningen wordt gemonitord door de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH), het samenwerkingsverband van 15 woningcorporaties die in de regio Haaglanden bezit hebben. Via regionale en lokale aanbodrapportages wordt jaarlijks

inzicht gegeven in ontwikkelingen op de sociale huurmarkt en worden verhuringen verantwoord; de Jaarmonitor laat onder andere de voortgang zien op de doelen die met de Huisvestingsverordening worden nagestreefd.

3.7 Conclusies Zowel op lokaal, regionaal, provinciaal als nationaal niveau wordt de conclusie gedeeld dat er een groot tekort aan woonruimte is in de regio Haaglanden: tot en met 2030 betreft dit circa 80.000 woningen. In de RRAW is aangegeven dat er tot en met 2030 bruto 21.000 sociale huurwoningen bijgebouwd moeten worden. Via verschillende akkoorden zijn samenwerkingsafspraken gemaakt en inspanningsverplichtingen aangegaan om het komende decennium tot (een meer evenwichtige) groei van de voorraad in de regio te komen. Daarbij is voor partijen ook duidelijk dat de uitdagingen om tot realisatie te komen groot zijn: diverse knelpunten die buiten de scope van de volkshuisvesting liggen, zijn van invloed op de feitelijke bouwproductie. Daar de verwachting is dat het aantal huishoudens de komende jaren in de regio verder toe zal nemen, is de verwachting dat de druk op de woningvoorraad hoog blijft. In de huisvestingsverordening zijn regels opgenomen om doorstroming te bevorderen. Meer verhuisbewegingen betekent dat meer huishoudens een woning kunnen vinden. De komende periode wordt verkend of mogelijkheden voor woning delen of een andere manier van toewijzen onrechtvaardige of onevenwichtige effecten van het tekort aan woningen tegen kan gaan.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Westland&id=13b926e6-e3b7-42a9-8e8f-6f86f2b5f5be