22-0299503 MPG 2023 DEF d.d. 09-02-2023

MEERJARENPERSPECTIEF GEBIEDSONTWIKKELING MPG 2023

22-0299503

Auteur(s)

S. Rutte

Datum

9 februari 2023

Status

DEF

ALG HS 020

Ruimte

*22-0299503*

Cluster

PAGINA 1 VAN 27

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Inhoudsopgave 1.

Het MPG 2023 ............................................................................................................ 3 1.1. Inleiding ....................................................................................................... 3 1.2.

2.

3.

4.

Samenvattende overzichten ........................................................................... 4

Bouwgronden in exploitatie ........................................................................................ 7 2.1. 2.2.

Inleiding ....................................................................................................... 7 Het BBV en bouwgronden in exploitatie .......................................................... 7

2.3. 2.4.

Boekwaarde, eindwaarde en netto contante waarde ........................................ 8 Parameters ...................................................................................................10

2.5. 2.6.

Tussentijdse winstneming en verliesvoorziening ...........................................11 Omgaan met risico’s in een grondex ploitatie .................................................11

De Westlandse grondexploitaties ..............................................................................13 3.1. Bedrijventerrein Teylingen VI, ’s -Gravenzande ..............................................13 3.2. 3.3.

Centrumplan Honselersdijk, Honselersdijk ....................................................14 Herontwikkeling De Schakel, Maasdijk ..........................................................16

3.4. 3.5.

Herontwikkeling gemeentekantoor Monster, Monster .....................................17 Hoogeland, Naaldwijk ...................................................................................19

3.6. 3.7.

Veilinglocatie (Brandweer), Naaldwijk ...........................................................21 ONW Waelpark-grondbank, meerde re kernen .................................................22

3.8.

Westlandse Zoom-grondbank, meerdere kernen .............................................23 Toelichting op de Westlandse deelnemingen .................................................25

Verklarende woordenlijst ..................................................................................................26

22-0299503

PAGINA 2 VAN 27

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

1.

Het MPG 2023

1.1.

Inleiding

Voor u ligt het Meerjarenperspectief Gebiedsontwikkeling 2023 , afgekort het MPG 2023. Met dit MPG blikken wij terug op de resultaten tot en met het jaar 2022. Ook kijken wij vooruit naar de komende jaren. In 2022 kende de gemeente 6 grondexploitaties en 2 grondbanken. Het MPG 2023 geeft de verwachtte stand van zaken per 31 december 2022 va n de gemeentelijke grondexploitaties weer op basis van de boekingen t/m 1 september 2022. Daarnaast geeft het de nog te verwachten kosten en opbrengsten voor de resterende looptijd van de grondexploitaties en de bijhorende verwachte eindresultaten. De cijfers in dit MPG 2023 vergelijken we met die van het MPG 2022. Het jaarlijks rapporteren over de stand van zaken van de grondexploitaties is een verplichting vanuit het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV). Aandacht verdient de huidige situatie met de sterk gestegen inflatie/ bouwkosten het afgelopen jaar. Om hierop te anticiperen zijn de kostenramingen van alle nog uit te voeren, maar nog niet gecontracteerde civiele werkzaamheden éénmalig verhoogd met 11,5%. De hoogte van deze éénmalige indexatie is bepaald op basis van de landelijke actuele inflatiecijfers en voorspellingen van de GWW -index (Grond- Weg- en Waterbouw).

Hoe de kosten zich uiteindelijk ontwikkelen blijkt in de komende periode , maar vanuit het “voorzichtigheidsbeginsel” waarmee een gemeentelijke grondexploitatie gevoerd die nt te worden is met dit hogere percentage in de ramingen wel alvast rekening gehouden. Daarnaast wordt zekerheidshalve vanaf 2023 in de ramingen uitgegaan van een hogere jaarlijkse prijsstijging dan in de afgelopen jaren. Deze geraamde prijsstijging wordt 4% per jaar in plaats van 2% per jaar. Deze zaken hebben uiteraard een negatieve invloed op de verwachte financiële resultaten van de grondexploitaties. Leeswijzer In paragraaf 1.2 volgen eerst de samenvattende overzichten van de Westlandse grondexploitaties. In de overzichten zijn per grondexploitatie de volgende aspecten opgenomen: het startjaar, het nieuwe verwachte eindjaar, de nieuwe boekwaarden, de nieuwe verwachte eindresultaten (in netto contante waarde), de nieuwe benodigde verliesvoorzieningen en de nieuwe opgenomen risicobedragen. In hoofdstuk 2 wordt de context van het MPG geschetst. Daarbij wordt aandacht gegeven aan: de wet- en regelgeving, de begrippen “boekwaarde”, “eindwaarde” en “netto contante waarde”, de voor dit MPG gebruikte parameters, de tussentijdse winstnemingen, de verliesvoorzieningen en het omgaan met risico’s in de grondexploitaties.

In hoofdstuk 3 staan de Westlandse grondexploitaties p er stuk opgenomen met per grondexploitatie een korte toelichting over de stand van zaken. 22-0299503

Aan het eind van dit MPG is een verklarende woordenlijst opgenomen.

PAGINA 3 VAN 27

MPG 2023

1.2.

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Samenvattende overzichten

De grondexploitaties met start - en eindjaar Op dit moment heeft de gemeente Westland 6 grondexploitaties en 2 grondbanken. Ten opzichte van het MPG 2022 zijn er 2 grondexploitaties minder . De grondexploitaties voor Centrum Kernwinkelgebied ‘s-Gravenzande en Hoogburgh-Horticoop zijn met de jaarrekening 2021 afgesloten en verrekend met de Algemene Reserve.

Grondexploitatie Bedrijventerrein Teylingen VI Centrumplan Honselersdijk Herontwikkeling De Schakel Herontwikkeling Gemeentekantoor Monster Hoogeland Veilinglocatie (Brandweer) ONW Waelpark-grondbank Westlandse Zoom-grondbank

Startjaar 2014 2015 2020 2021 2006 2017 2006 2003

Eindjaar MPG 2022 2022 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2028

Eindjaar MPG 2023 2023 2022 2023 2025 2026 2022 2024 2030

Verschil 1 -1 0 2 3 -1 1 2

V/N N V N N V N N

Overzicht van grondexploitaties met start - en verwacht eindjaar

De verwachting was dat de grondexploitatie van het Bedrijventerrein Teylingen VI per 31 december 2022 werd afgesloten. Dit is nog niet het geval omdat er nog een klein deel van de openbare ruimte aangelegd moet worden in 2023. Medio 2023 is dit afgerond. De grondexploitatie voor de beoogde ontwikkeling van het Centrumplan Honselersdijk verdient bijzondere aandacht in dit MPG. Bij het opstellen van het MPG 2023 is de financiële verwerking van het project centrumplan Honselersdijk in de jaarrekening opnieuw beoordeeld. Het college kwam tot de conclusie dat op basis van het huidige bestemmingsplan en de beoogde ontwikkelingen geen sprake meer ma g zijn van een grondexploitatie. In overleg met de gemeentelijke accountant is besloten om de raad voor te stellen om de grondexploitatie per 31 12-2022 af te sluiten. De herontwikkeling van het oude gemeentekantoor van Monster kent vertraging door een langere periode van contractvorming met de ontwikkelende corporatie. De corporatie heeft daarnaast aangegeven op zoek te zijn naar een optimalisatie van het ontwerp binnen de gestelde randvoorwaarden. Ook moest de voorgenomen verkoop aan de geselecteerde corporatie getoetst worden aan het Didam-arrest. Zekerheidshalve is de einddatum van het project 2 jaar opgeschoven. In het project Hoogeland spelen 2 zaken die de voortg ang belemmeren. In deelgebied 3 zijn gronden verkocht aan Vestia.

Vestia is vooralsnog niet gestart met de ontwikkeling. Pas als de gronden zijn ontwikkeld kan de gemeente de toekomstige openbare ruimte inrichten en dit deelgebied afronden. In deelgebied 4 is nog 1 perceel uit te geven, de zogenaamde Naaldhorst locatie. De gesprekken met mogelijke samenwerkingspartij Pieter van Foreest lopen al lang , maar leiden vooralsnog niet tot concreet resultaat.. Vanuit de grondbank ONW verkoopt de gemeente alleen gr ond aan de ontwikkelcombinatie.

PAGINA 4 VAN 27

22-0299503

Beoogd was alle resterende gronden per 2023 te verkopen. De ontwikkelcombinatie heeft echter aangegeven de gronden verdeeld over 2023 en 2024 te willen afnemen.

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Vanuit de grondbank Westlandse Zoom verkoopt de gemeente ook alleen grond aan de ontwikkelcombinatie. Hier heeft vertraging plaatsgevonden vanwege bezwaren op het bestemmingsplan. Deze bezwaren zijn inmiddels verworpen door de Raad van State. Boekwaarde De boekwaarde in een grondexploitatie is het saldo van alle k osten en inkomsten die sinds de start van het project op de grondexploitatie ge realiseerd zijn. Bij een positieve boekwaarde zijn er meer kosten dan inkomsten gerealiseerd. Bij een negatieve boekwaarde zijn er meer inkomsten d a n k o s t e n g e r e a l i s e e r d . D e g e p r o g n o s t i c e e r d e g e z a me n l i j k e b o e k w a a r d e p e r 3 1 d e c e m b e r 2 0 2 2 van de grondexploitaties bedraagt € 169. 391.398,-. Dat is ten opzichte van het MPG 2022 een afname van € 19.593.502,-. Deze afname wordt voornamelijk veroorzaakt door de grondverkopen uit de grondbanken ONW en Westlandse Zoom. In hoofdstuk 3 wordt per grondexploitatie een nadere toelichting gegeven.

Boekwaarde

Bedrijventerrein Teylingen VI Centrumplan Honselersdijk Herontwikkeling Gemeentekantoor Monster Herontwikkeling De Schakel Hoogeland Veilinglocatie (Brandweer) ONW Waelpark-grondbank Westlandse Zoom-grondbank Totaal

€ € € € € € € € €

MPG 2022 MPG 2023 prognose per prognose per 31-12-2021 31-12-2022 (2) 672.078 € 683.456 € 1.423.626 € 1.414.990 € 508.000 € 446.113 € 48.859 € 180.705 € -3.733.270 € -3.390.708 € 223.159 € 179.822 € 43.115.922 € 28.315.070 € 146.726.526 € 141.561.950 € 188.984.900 € 169.391.398 €

Verschil

11.378 -8.636 -61.887 131.846 342.562 -43.337 -14.800.852 -5.164.576 -19.593.502

V/N N V V N N V V V V

Overzicht van boekwaarden per grondexploitatie

Netto contante waarde De verschillende grondexploitaties behalen meestal hun financiële resultaat in een verschillend eindjaar. Ten gevolge van inflatie is een euro in 2023 niet evenveel waard als een euro in bijvoorbeeld 2030. Om de eindresultaten in d ie verschillende eindjaren toc h vergelijkbaar te kunnen maken, worden deze “contant gemaakt” (terug gerekend) naar het huidige jaar aan de hand van het disconteringspercentage. Dit is het bepalen van de “netto contante waarde”. Na a c t u a l i s a t i e v a n d e g r o n d e x p l o i t a t i e s i s h e t v e r w a c h t e g e z a me n l i j k e f i n a n c i ë l e e i n d r e s u l t a a t i n netto contante waarde € 2.965.108 (tekort). Dit is een verbetering van € 674.494,- ten opzichte van het MPG 2022. In hoofdstuk 3 wordt per grondexploitatie een nader toelichting gegeven.

Projectresultaat (in NCW)

€ € € € € € € € €

Verschil (2) - (1) -133.577 -775.869 158.315 211.046 31.045 -165.455 -674.494

V/N V V N N N V V

Overzicht van netto contante waarden per grondexploitatie

PAGINA 5 VAN 27

22-0299503

Bedrijventerrein Teylingen VI Centrumplan Honselersdijk Herontwikkeling Gemeentekantoor Monster Herontwikkeling De Schakel Hoogeland Veilinglocatie (Brandweer) ONW Waelpark-grondbank Westlandse Zoom-grondbank Totaal

MPG 2022 MPG 2023 prognose per prognose per 31-12-2021 31-12-2022 (2) 868.511 € 734.934 € 2.190.859 € 1.414.990 € 285.588 € 443.903 € 234.088 € 445.134 € -284.721 € -253.676 € 345.277 € 179.822 € € € € € 3.639.602 € 2.965.108 €

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Met name het verbeterde verwachte resultaat van Honselersdijk valt op. Dit komt doordat de grondexploitatie wordt opgeheven en alle nog t e maken kosten en opbrengsten nu zijn geschrapt. Voorzieningen Het Besluit Begroting en Verantwoording schrijft voor dat voor een grondexploitatie met een voorzienbaar tekort direct een voorziening getroffen dient te worden ter hoogte van dit tekort. De benodigde voorziening bedraagt naar verwachting € 3.218.783,- per 31-12-2022. Ten opzichte van de vorige actualisatie van het MPG is dit is een verlaging van € 705.504,-. Door de afsluiting in de jaarrekening van de grondexploitatie Honselersdijk en De Veilinglocatie resteert een bedrag van € 1.623.971 in de voorziening bij de jaarrekening 2022.

Voorziening toekomstig tekort

Bedrijventerrein Teylingen VI Centrumplan Honselersdijk Herontwikkeling Gemeentekantoor Monster Herontwikkeling De Schakel Hoogeland Veilinglocatie (Brandweer) ONW Waelpark-grondbank Westlandse Zoom-grondbank totaal

€ € € € € € € € €

MPG 2022 MPG 2023 prognose per prognose per 31-12-2021 31-12-2022 (2) 868.511 € 734.934 € 2.190.859 € 1.414.990 € 285.588 € 443.903 € 234.088 € 445.134 € € € 345.277 € 179.822 € € € € € 3.924.323 € 3.218.783 €

Verschil (2) - (1) -133.577 -775.869 158.315 211.046 -165.455 -705.540

V/N V V N N V V

Overzicht van voorzieningen per grondexploitatie

T u s s e n t i j d s e w i n s t n e mi n g Van tussentijdse winstneming is sprake als gedurende de looptijd van een grondexploitatie een deel van de te verwachten winst uit de grondexploitatie wordt genomen. De commissie BBV heeft in een aanvullende notitie aangegeven dat bij een winstgevende gronde xploitatie het verplicht is om tussentijds winst te nemen op basis van de rekenmethodiek van POC -methode (Percentage Of Completion). Er dient dan wel voldoende zekerheid te bestaan over de realisatie van deze winst. In de afgelopen jaren was dit het gev al bij de grondexploitatie van Hoogeland. In totaal is eerder € 3.048.000,- aan winst uit de grondexploitatie van Hoogeland onttrokken en toegevoegd aan de Algemene Reserve. Na de huidige actualisatie is er dit jaar geen aanleiding om uit één van de grondexploitaties een tussentijdse winst te nemen.

Risicobedrag Voor elke grondexploitatie wordt een risicoanalyse uitgevoerd en wordt waar mogelijk het risico financieel gekwantificeerd. Het gezamenlijke risicobedrag is de som van de financieel gekwantificeerde risico’s en bedraagt momenteel € 75.180,-. Bij het MPG 2022 bedroeg dit nog € 208.720,- Dit is een verlaging van € 133.540,-. Deze verlaging wordt vooral veroorzaakt door het wegvallen van de gehele grondexploitatie Honselersdijk.

22-0299503

PAGINA 6 VAN 27

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

2.

Bouwgronden in exploitatie

2.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de context van het MPG geschetst. Achtereenvolgens wordt ingegaan op het BBV en de bouwgronden in exploitatie (paragraaf 2.2), de begrippen boekwaarde, eindwaarde en netto contante waarde (paragraaf 2.3), de voor dit MPG gebruikte parameters (paragraaf 2.4), de tussentijdse winstneming en verliesvoorzieningen (paragraaf 2.5) en het omgaan met risico’s in de grondexploitaties (paragraaf 2.6).

2.2.

Het BBV en bouwgronden in exploitatie

H e t B e s l u i t b e g r o t i n g e n v e r a n t w o o r d i n g p r o v i n c i e s e n g e me e n t e n ( a f g e k o r t t o t B B V ) i s l a n d e l i j k e regelgeving en bevat voorschriften voor de begrotings - en verantwoordingsdocumenten van provincies en gemeenten. Eén van de onderwerpen waarover het BBV regels stelt, zijn de bouwgronden in exploitatie. De regels in het BBV over de bouwgronden in exploitatie hebben betrekking op de wijze waarop deze gronden worden verantwoord op de balans en de informatie die in de toelichting op de balans moet worden opgenomen (respec tievelijk artikel 38 en artikel 52d, BBV). Daarnaast is de Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019 , van de Commissie BBV van belang. De commissie BBV, wiens taak het is om te zorgen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV, formuleert in de notitie een aantal nadere richtlijnen voor de gemeentelijke praktijk (stellige uitspraken die moeten worden gevolgd en aanbevelingen die steun en richting geven aan de praktijk). Dit MPG is opgesteld met inachtneming van deze notitie. B o u w g r o n d e n i n e x p l o i t a t i e = p r o j e c t e n me t a c t i e f g r o n d b e l e i d Bij het toepassen van actief grondbeleid op een ontwikkelingslocatie koopt of bezit de gemeente zelf de gronden.

Bij actief grondbeleid zorgt de gemeente er zelf voor dat de grond geschikt wordt gemaakt om op te bouwen. De gemeente bewerkt de grond, legt werken en voorzieningen aan en ontsluit de gronden met nieuwe infrastructuur. Nadat het bestemmingsplan gemaakt is, wordt de grond in bouwrijpe staat verkocht aan één of meerdere andere partijen (bouw ers, ontwikkelaars, beleggers, corporaties, bedrijven of particulieren). Deze partijen zorgen verder voor de opstalontwikkeling. Deze gronden worden dan bouwgronden in exploitatie genoemd. Dit staat gedefinieerd in artikel 1, onder m, van het BBV. Het startpunt van bouwgronden in exploitatie is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment is de bouwgrond in exploitatie geopend en kunnen kosten worden geactiveerd. Het uitgangspunt is dat een grondexploitatiebegroting tenminste jaarlijks wordt herzien (aldus de Commissie BBV in de Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019 , blz. 36-37). Als de herziening betrekking heeft op ondergeschikte punten, kan volstaan worden met een aanpassing

grondexploitaties met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigin gen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de gemeenteraad worden vastgesteld.

PAGINA 7 VAN 27

22-0299503

van de grondexploitatiebegroting als normaal onderdeel van jaarlijkse begrotings - en verantwoordingsprocedures. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

B o u w g r o n d e n i n e x p l o i t a t i e i s n i e t g e l i j k a a n p r o j e c t e n me t f a c i l i t e r e n d g r o n d b e l e i d Bij het toepassen van faciliterend grondbeleid op een ontwikkeling wordt de gemeente gedurende de ontwikkeling geen eigenaar van de gronden. De gemeente laat de grondverwerving en gronduitgifte over aan andere partijen (particulieren, ontwikkelaars, bouwers, beleggers en dergelijke). De invloed van de gemeente op de toekomstige b estemming en de inrichting van de grond loopt dan ook niet via het grondeigendom, maar via het bestemmingsplan, een anterieure overeenkomst of een exploitatieplan. De anterieure overeenkomst en het exploitatieplan zijn ervoor om de kosten die de gemeente b ij faciliterend grondbeleid maakt te verhalen op de ontwikkelende partijen. Dat is sinds 1 juli 2008 geregeld in de regeling voor grondexploitatie, in de Wet ruimtelijke ordening. De projecten met faciliterend grondbeleid zijn geen onderdeel van dit MPG. Grondbanken Een bijzondere categorie zijn de gemeentelijke grondbanken met transformatie (begrip ontleend aan de Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019 , van de Commissie BBV, blz. 31).

Van een gemeentelijke grondbank met transformatie is spr ake als de gemeente gronden aankoopt en na enige transformatie – bijvoorbeeld sloophandelingen en enkele werkzaamheden van bouwrijp maken – de grond vervolgens verkoopt aan een derde, zoals een bouwonderneming of een ontwikkelaar. Deze derde voert vervolge ns alle resterende werkzaamheden uit om de grond bouw- en woonrijp te maken en als bouwkavels in de markt te zetten om te gaan bebouwen. Een grondbank met transformatie wordt in het kader van het BBV ook aangemerkt als bouwgrond in exploitatie en ook als zodanig verantwoord. Om die reden zijn de grondbanken in dit MPG opgenomen. De gemeente Westland heeft op dit moment twee grondbanken: de Grondbank ONW-Waelpark en de Grondbank Westlandse Zoom. Voor beide grondbanken geldt dat contractueel is vastgelegd dat de kosten die de gemeente maakt voor deze grondbanken (verwervingskosten, sloopkosten en ambtelijke begeleiding) geheel worden vergoed door de deelnemingen via de grondprijs die betaald wordt bij de afname van de gronden. Daarom is de netto contante waarde (het resultaat) van deze grondbanken steeds nul. Daarom hoeft er ook geen voorziening te worden getroffen en is er ook geen sprake v an tussentijdse winstneming. 2.3.

Boekwaarde, eindwaarde en netto contante waarde

Een onderscheid wordt gemaakt tussen de boekwaarde, de eindwaarde en de netto contante waarde van een grondexploitatie. In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op deze drie waarden. Boekwaarde De boekwaarde van een grondexploitatie is het bedrag dat al is uitgegeven aan een grondexploitatie (de kosten) minus de al ontvangen bedragen (de opbrengsten). De boekwaarde is rekenkundig positief als er meer kosten zijn ge maakt dan dat er opbrengsten

PAGINA 8 VAN 27

22-0299503

zijn gerealiseerd. De boekwaarde is rekenkundig negatief als er meer opbrengsten zijn gerealiseerd dan dat er kosten zijn gemaakt.

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

In de meeste grondexploitaties worden de kosten eerder gemaakt dan de opbrengsten worden gerealiseerd. Dat houdt in dat deze grondexploitaties in ieder geval in het begin een positieve boekwaarde hebben. Afhankelijk van het moment dat er opbrengsten worden gerealiseerd en de hoogte van deze opbrengsten kan de boekwaarde van een grondexploitatie o p enig moment negatief worden. De boekwaarde van de grondexploitaties wordt opgenomen op de balans in de jaarrekening. Op deze balans worden de boekwaarden gepresenteerd na aftrek van de getroffen voorzieningen. Een daling van de boekwaarde is gunstig v oor de gemeente, omdat de verhouding tussen kosten en opbrengsten wijzigt in het voordeel van de gemeente. Een daling van de boekwaarde wordt daarom in de tabellen in hoofdstuk 3 met een V (van voordelig) beoordeeld. Een toename van de boekwaarde wordt, omgekeerd met een N (van nadelig) beoordeeld. Eindwaarde De eindwaarde van een grondexploitatie is de waarde van een grondexploitatie op het moment dat de grondexploitatie wordt afgesloten. Om de eindwaarde te kunnen bepalen worden alle kosten en opbrengsten naar de einddatum van de grondexploitatie doorberekend. De eindwaarde is negatief als er, doorberekend naar het moment dat de grondexploitatie wordt afgesloten, meer opbrengsten zijn gerealiseerd dan dat er kosten zijn gemaakt.

In dat geval wo rdt gesproken van een winstgevende locatie. De eindwaarde is positief als er, doorberekend naar het moment dat de grondexploitatie wordt afgesloten, minder opbrengsten zijn gerealiseerd dan dat er kosten zijn gemaakt. In dat geval wordt gesproken van een verliesgevende locatie. De eindwaarde blijft gedurende de looptijd van een grondexploitatie een geraamde waarde, die gedurende de looptijd ook kan veranderen. De geraamde eindwaarde kan zowel negatief als positief zijn. Netto contante waarde De netto contante waarde van een grondexploitatie is de eindwaarde van een grondexploitatie teruggerekend tot een bepaalde peildatum, gebruik makend van de disconteringsvoet. De netto contante waarde is negatief als de eindwaarde negatief is. In dat geval kan, zoals gezegd, worden gesproken van een winstgevende locatie. De netto contante waarde is positief als de eindwaarde positief is. In dat geval kan, zoals gezegd, worden gesproken van een verliesgevende locatie. De netto contante waarde blijft gedurende de loopt ijd van een grondexploitatie een geraamde waarde, die gedurende de looptijd ook kan veranderen. De geraamde netto contante waarde kan zowel negatief als positief zijn.

einddata worden de grondexploitaties onderling vergelijkbaar (met betrekking tot stand van zaken op de peildatum).

PAGINA 9 VAN 27

22-0299503

Door het berekenen van de netto contante waarden van grondexploitaties met verschillend e

MPG 2023

2.4.

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Parameters

Grondexploitaties zijn meestal meerjarige projecten waarin zowel kosten als opbrengsten worden gerealiseerd, verspreid over de tijd. Hiermee zijn grondexploitaties conjunctuurgevoelig. Dat wil zeggen dat door het meerjarige karakter de projecten economische voor- en tegenspoed kunnen ondervinden. De factor tijd speelt daarmee dus een rol bij het te verwachten financiële eindresultaat van het project. Zowel kosten als opbrengsten zijn doorgaans jaarlijks aan indexatie onderhevig. Daarnaast schrijft het BBV voor dat over de ontstane boekwaarde in een grondexploitatie rente gerekend dient te worden. Bij een batige boekwaarde leidt dat tot een renteopbrengst in de grondexploitatie. Bij een negatieve boekwaarde leidt dat tot een rentelast binnen de grondexploitatie. Om de eindresultaten in de verschillende eindjaren toch met elkaar vergelijkbaar te kunnen maken, worden deze teruggerekend naar het huidige jaar. Dit noemt men “het contante maken van de eindwaarde”. Hiervoor wordt een landelijk voorgeschreven disconteringspercentage gehanteerd. Tezamen noemt men dit de “parameters”. Deze parameters worden jaarlijks door het college vastgesteld. De verwachte ontwikkeling van de kosten en opbrengsten Om te komen tot een voorstel voor de te hanteren parameters in het MPG 2023 is gekeken naar een aantal externe bronnen.

Het adviesbureau Metafoor RO brengt jaarlijks diverse jaarcijfers en prognoses van toonaangevende instanties samen tot een betrouwbare inschatting van de parameters voor grondexploitaties (in de jaarlijkse O utlook Grondexploitaties en het Kwartaalbericht Grondexploitaties). Daarnaast zijn een aantal andere cijfers gebruikt als input, zoals het consumentenvertrouwen en de ontwikkeling van de kosten van de GWW -sector. Deze cijfers zijn naast onze eigen cijfer s en ervaringen gelegd en op grond hiervan is de keuze gemaakt om de parameters aan te passen: 4 % verwachte kostenstijging per jaar en 2 % verwachte opbrengstenstijging. De parameter voor de verwachte kostenstijging is gelijk aan de verwachting van Metafoor RO voor de langere termijn. De parameter voor de opbrengstenstijging is lager dan de verwachting van Metafoor RO. Met deze laatste keuze wordt vastgehouden aan het voor zichtigheidsbeginsel, een van de grondslagen voor de BBV-regels. De rente Voor het berekenen van het rentepercentage wordt gebruik gemaakt van een door de commissie BBV voorgeschreven methode ( Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019 , van de Commissie BBV, blz. 43-45 en blz. 64). Het rentepercentage dat aan de grondexploitaties wordt toegerekend is het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de Gemeente Westland.

De begrote rente die wordt toegerekend aan d e grondexploitaties is voor 2023 en verder afgerond 1,1%. Dit was voorgaande jaren 0,9%.

van 2,00 procent voorgeschreven ( Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019 , van de Commissie BBV, blz. 45-46).

PAGINA 10 VAN 27

22-0299503

De disconteringsvoet Voor de disconteringsvoet is door de Commissie BBV een vast, landelijk toe te passen percentage

MPG 2023

2.5.

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Tussentijdse winstneming en verliesvoorziening

T u s s e n t i j d s e w i n s t n e mi n g Tussentijdse winstneming op een grondexploitatie is geen keuze maar een verplichting (aldus de Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019 , van de Commissie BBV, blz. 50). Als hoofdregel geldt wel dat de realisatie van de winst op een grondexploitatie moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit vloeit voort uit het zogenoemde voorzichtigheidsbeginsel waarmee een grondexploitatie gevoerd dient te worden. Van voldoende zekerheid is sprake indien (1) het resultaat op de grondexploitatie betrouwbaar kan worden ingeschat, (2) de grond of het deelperceel is verkocht, én (3) de noodzakeli jk te maken kosten zijn gerealiseerd. Dit betekent dat winst niet pas kan worden genomen bij het afsluiten van de grondexploitatie. In de situatie dat er gedurende de looptijd van een grondexploitatie voldoende zekerheid is over de winst van deze grondexploitatie, dient in die gevallen de winst ook daadwerkelijk tussentijds te worden genomen (het realisatiebeginsel). Hierbij is voorgeschreven dat de “percentage of completion”-methode (kortweg: POC-methode) wordt gevolgd. Indien blijkt dat in het verleden te veel winst is genomen, dan dient deze winst neming te worden teruggedraaid.

Dit kan door een lagere tussentijdse winstneming of door het treffen van een voorziening of een afboeking ten laste van de grondexploitatie wordt gebracht. In de afgelopen jaren is er € 3.048.000, - tussentijds winst genomen bij de grondexploitatie van Hoogeland. Na de huidige actualisatie is er geen aanleiding om dit jaar bij enige grondexploitatie tussentijdse winst te nemen. Voorziening Op het moment dat een grondexploitatie een voorzienbaar tekort, dan moet op grond van het BBV voor deze grondexploitatie direct een voorziening worden getroffen, ter grootte van dit tekort. Dit kan vanaf het begin het geval zijn maar ook gedurende de looptijd van de grondexploita tie ontstaan. De Gemeente Westland hanteert voor het waarderen van de voorzieningen de netto contante waarde van het verlies. Voor het tussentijds winstnemen en het treffen van een verliesvoorziening is de geraamde eindwaarde van belang. Als de eindwaarde van een grondexploitatie tot een winst leidt, moet gekeken worden of er een tussentijdse winst op de grondexploitatie moet worden genomen. Als de geraamde eindwaarde van een grondexploitatie tot een voorzienbaar tekort leidt, moet er een voorziening voor het verwachte tekort worden genomen.

2.6.

Omgaan met risico’s in een grondexploitatie

Grondexploitaties worden gebruikt bij gebiedsontwikkelingsprojecten. Gebiedsontwikkelingen kennen een ander risicoprofiel dan investeringsprojecten. Gebiedsontwikkelingen ke nnen vaak een lange doorlooptijd, kennen meestal zowel kosten als opbrengsten en zijn door hun langere

weerstandsvermogen te bepalen om tegenvallers op te kunnen vangen. Optredende tegenvallers hebben daardoor minder invloed op de overige bedrijfsvoering van de gemeente.

PAGINA 11 VAN 27

22-0299503

looptijd meer onderhevig aan economische ontwikkelingen. Risicoanalyses worden enerzijds gedaan om gerichte sturing te kunnen geven aan projecten, maar a nderzijds om het benodigd

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Daarom voeren de projectteams periodiek analyses uit om de p roject-specifieke risico’s in beeld te krijgen. Zo mogelijk worden de risico’s financieel gekwantificeerd tot een risicobedrag. Deze risicobedragen worden bepaald door de in beeld gebrachte financiële risico’s (effecten) te vermenigvuldigen met de kans da t het risico zich voordoet. De project-specifieke risico’s zijn ook van belang bij de berekening van tussentijdse winstneming. Nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten worden hiermee gecorrigeerd in de POC methode (percentage of completion).

22-0299503

PAGINA 12 VAN 27

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

3.

De Westlandse grondexploitaties

3.1.

Bedrijventerrein Teylingen VI, ’s -Gravenzande Projectkenmerken

Projectnaam Kern ARP-fase Programma

Bedrijventerrein Teylingen VI 's-Gravenzande Realisatiefase Realisatie van 7.900 m² bedrijventerrrein.

Betrokken partijen Startjaar grondexploitatie Einddatum grondexploitatie

Westlandse ondernemers 2014 2023

Overzicht projectkenmerken Bedrijventerrein Teylingen VI

Stand van zaken Dit project betreft de uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Teylingen in ’s-Gravenzande en de aanleg van een ecologische zone (aan de zuidoostkant van ’s -Gravenzande). De inrichting van de ecologische zone is gereed. In het voorjaar van 2020 is o ok de aanleg van het vrachtwagenparkeerterrein afgerond. Alle bedrijfskavels zijn inmiddels verkocht en geleverd. De grondexploitatie is in 2021 al met een jaar verlengd. Om tot een efficiënte afronding van het werk te komen is wederom een verlenging met een extra jaar noodzakelijk. Naar verwachting wordt deze grondexploitatie eind 2023 afgesloten nadat alle bedrijfskavels zijn bebouwd en het laatste stuk openbare ruimte is aangelegd. Financieel overzicht

Bedrijventerrein Teylingen VI Kerncijfer Boekwaarde Netto contante waarde Voorziening Winstneming (tot en met ...) Risicobedrag

MPG 2022 MPG 2023 (prognose) (prognose) € 672.078 € 683.456 € € 868.511 € 734.934 € € 868.511 € 734.934 € € € € € 8.640 € 2.880 €

Verschil V/N 11.378 N -133.577 V -133.577 V -5.760 V

Overzicht kerncijfers Bedrijventerrein Teyling en VI

Boekwaarde De boekwaarde van de grondexploitatie is toegenomen met € 11.378 ten opzichte van het MPG 2022. Dit zijn met name de kosten voor de uren die in het afgelopen jaar voor dit project zijn gemaakt. Opbrengsten zijn in dit project allemaal al gerealiseerd en niet meer aan de orde. Netto contante waarde De restantraming ten behoeve van het woonrijp maken is circa € 95.000 gedaald. Deze kosten stonden geraamd maar worden niet meer ten laste van de grondexploitatie uitgegeven. Het gaat

komende jaren regulier onderhoud gepland waarin het (her)bestraten van de B uijs Ballotstraat en

PAGINA 13 VAN 27

22-0299503

hier om kosten voor een vrachtwagenparkeerterrein (ca. € 55.000) en het woonrijp maken van de Buijs Ballotstraat (ca. € 40.000). De gemeente heeft op het bedrijventerrein Teylingen VI in de

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

de aanleg van de parkeerplaatsen worden meegenomen. Dit leidt tot een verbetering van het verwachte resultaat. In het MPG 2022 stond verder nog een bedrag van € 47.700,- opgenomen in de jaarschijf 2023. Dit was de geraamde afdracht vanuit de grondexploitatie aan het Reserve Bovenwijkse Voorzieningen. Echter, door aangepaste regelgeving vanuit de BBV mogen dergelijke afdrachten niet meer als kostenpost opgenomen worden in de grondexploitatie. Toevoeging aan de Reserve Bovenwijkse voorzieningen is nog wel toegestaan, maar alleen via resultaatbestemming of een specifiek door de raad genomen besluit. Het verwijderen van deze kostenpost levert ook een verbetering op van het verwachte resultaat. Benodigde voorziening De grondexploitatie is verliesgevend. De benodigde voorziening per 31 december 2022 bedraagt € 734.934. Dat is een verbetering van € 133.577 ten opzichte van het MPG 2022. T u s s e n t i j d s e w i n s t n e mi n g Deze grondexploitatie is een verliesgevende grondexploitatie. Tussenti jdse winstneming is daarom niet van toepassing. Risicobedrag De specifieke risico’s zijn gedaald ten opzichte van het MPG 2022. Het resterende risicobedrag bedraagt € 2.880 en heeft betrekking op het risico op aanvullende plankosten voor de afronding van deze grondexploitatie.

3.2.

Centrumplan Honselersdijk, Honselersdijk Projectkenmerken

Projectnaam Kern ARP-fase Programma

Centrumplan Honselersdijk Honselersdijk Realisatiefase Realisatie van het huis van de Buurt.

Betrokken partijen Startjaar grondexploitatie Einddatum grondexploitatie

Vitis, de bibliotheek en kinderdagopv. Kwest 2015 2025

Overzicht projectkenmerken Centrumplan Honselersdijk

Stand van zaken Om het centrumplan te ontwikkelen heeft de raad in 2015 de grondexploitatie Centrumplan Honselersdijk vastgesteld en geopend. Binnen deze grondexploitatie zijn activiteiten uitgevoerd om bouwrijpe grond te kunnen leveren en om de toekomstige openbare ruimte in te richten. De gemeente heeft vervolgens een stedenbouwkundige variantenstudie uitgevoerd en in 2017 is een voorkeursvariant vastgesteld. De bassischool De Hoeksteen, Vitis Welzijn en de Bibliotheek Westland hebben daarna op basis van een concept -ontwerp een voorstel gedaan om het Huis van

gebouwd. Voor Vitis, de bibliotheek en kinderdagopvang Kwest wordt nieuwbouw gerealiseerd. Op 19 april 2022 is hiervoor het nieuwe bestemmingsplan unaniem vastgesteld door de gemeenteraad en inmiddels onherroepelijk.

PAGINA 14 VAN 27

22-0299503

de Buurt verder te ontwikkelen. Volgens dit ontwerp wordt een gedeelte van de basisschool De Hoeksteen gesloopt, een gedeelte van de basisschool g erenoveerd en een gedeelte nieuw

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Sluiten van de grondexploitatie Honselersdijk Bij het opstellen van het MPG 2023 is de financiële verwerking van het project centrumplan Honselersdijk in de jaarrekening opnieuw beoordeeld. Het college kwam tot de conclusie dat op basis van het huidige bestemmingsplan en de beoogde ontwikkelingen geen sprake is zijn van een grondexploitatie. In overleg met de gemeentelijke accountant is besloten om de raad voor te stellen om de grondexploitatie per 31 -12-2022 af te sluiten. In de grondexploitatie waren de budgetten voor de herinrichting van het openbaar gebied en budgetten voor het huis van de buurt opgenomen. Met de afsluiting van de grondexploitatie zijn deze budgetten niet meer beschikbaar en daarom zal de raad in een afzonderlijk voorstel gevraagd worden hiervoor een investeringskrediet beschikbaar te stellen. Hierbij wordt dan rekening gehouden met de kosten en de verrichte werkzaamheden die hiervoor reeds in de grondexploitatie zijn verantwoord ( en inmiddels onderdeel van de boekwaarde per 31 -12-2023). De boekwaarde van deze grondexploitatie bedraagt per 31 -12-2022 € 1.414.990 en zal de eindstand van deze af te sluiten grondexploitatie zijn.

In deze boekwaarde zijn gemaakte kosten verantwoord ten behoeve van verwerving en aflossen van historische boekwaarde van bestaande panden, sloopkosten, begeleidingskosten en een flink deel van de voorbereidingskosten van de beoogde nieuwe ontwikkeling. Financieel overzicht

Centrumplan Honselersdijk Kerncijfer Boekwaarde Netto contante waarde Voorziening Winstneming (tot en met ...) Risicobedrag

€ € € € €

MPG 2022 MPG 2023 (prognose) (prognose) 1.423.626 € 1.414.990 € 2.190.859 € 1.414.990 € 2.190.859 € 1.414.990 € € € 42.512 € €

Verschil V/N -8.636 V -775.869 V -775.869 V -42.512 V

Overzicht kerncijfers Centrumplan Honselersdijk

Boekwaarde De boekwaarde van deze grondexploitatie per 31-12-2023 is tevens de eindstand van deze grondexploitatie en bedraagt € 1.412.990. Netto contante waarde In deze grondexploitatie zijn alle geraamde nog te maken kosten alsmede alle geraamde nog te realiseren inkomsten geschrapt. Deze zullen nu onderdeel moeten zijn van een nieuw beschikbaar te stellen investeringskrediet. Aangezien er meer kosten waren geraa md dan inkomsten (vanuit grondverkoop) leidt dit tot een verbetering van het eindresultaat. Benodigde voorziening Voor deze verliesgevende grondexploitatie was een voorziening getroffen van € 2.190.859. Om

PAGINA 15 VAN 27

22-0299503

deze grondexploitatie per 31 -12-2022 te sluiten zal hiervan € 1.414.990 benodigd zijn. Het restant van € 775.869 valt vrij in het jaarresultaat van 2022.

MPG 2023

3.3.

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Herontwikkeling De Schakel, Maasdijk Projectkenmerken

Projectnaam Kern ARP-fase Programma

Herontwikkeling de Schakel Maasdijk Realisatiefase Realisatie van 20 sociale huur appartementen en 6 middenhuur eensgezinswoningen

Betrokken partijen Startjaar grondexploitatie Einddatum grondexploitatie

Projectikon 2020 2023

Overzicht projectkenmerken Herontwikkeling De Schakel

Stand van zaken Aan de Kerkhoflaan in Maasdijk transformeert de gemeente een voormalige schoollocatie tot woonlocatie, afgestemd op de woningbehoefte van de kern Maasdijk. In het project worden 20 sociale huurappartementen en 6 eengezinswoningen in het middel -dure huursegment gerealiseerd. Voor deze herontwikkeling heeft de gemeenteraad op 21 januari 2020 de grondexploitatie vastgesteld, evenals de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Na een openbare inschrijving is de herontwikkeling van De Schakel in september 2020 door het college gegund aan Projectikon Ontwikkeling B.V. uit Naaldwijk. Het nieuwe bestemmingsplan en de omgevingsvergunning is inmiddels vastgesteld en onherroepelijk. De grond is geleverd aan de ontwikkelende partij en de bouw van de woningen is inmiddels gestart en vergevorderd. Naar verwachting worden de eengezinswoningen eind 2022 opgeleverd en de appartementen begin 2023. Financieel overzicht

Herontwikkeling De Schakel Kerncijfer Boekwaarde Netto contante waarde Voorziening Winstneming (tot en met ...) Risicobedrag

MPG 2022 MPG 2023 (prognose) (prognose) € 48.859 € 180.705 € € 234.088 € 445.134 € € 234.088 € 445.134 € € € € € 22.933 € 5.122 €

Verschil V/N 131.846 N 211.046 N 211.046 N -17.811 V

Overzicht kerncijf ers Herontwikkeling De Schakel

Boekwaarde Alle inkomsten en kosten voor verwerving, sloop en bouwrijp maken zijn inmiddels gerealiseerd en in de boekwaarde van de grondexploitatie verwerkt. De boekwaarde zal naar verwachting per 31 december 2022 met € 131.846 zijn toegenomen. Dat is het saldo van alle uitgevoerde werkzaamheden in het afgelopen jaar.

onderzoekskosten ten behoeve van het b estemmingsplan en hogere kosten ten behoeve van de aanleg van de riolering(bouwrijp maken). Ook de in 2022 gemaakte kosten voor een deel van het woonrijp maken vielen fors hoger uit dan geraamd in het MPG 2022.

PAGINA 16 VAN 27

22-0299503

Netto contante waarde In het afgelopen jaar zijn hogere kosten ontstaan dan geraamd vanwege: extra bouwhekken, extra

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Daarnaast is voor de resterende werkzaamhede n een nieuwe raming gemaakt. Hierin is een inflatiecorrectie verwerkt van 11,5% ten opzichte van het MPG 2022. Hierdoor is de verwachte netto contante waarde van deze grondexploitatie € 445.134 geworden (tekort). Dit is een verslechtering van € 211.046. Benodigde voorziening De verslechtering van de netto contante waarde betekent dat de verliesvoorziening voor deze grondexploitatie moet worden verhoogd met € 211.046. T u s s e n t i j d s e w i n s t n e mi n g Tussentijdse winstneming is hier niet van toepassing. Risicobedrag Er worden nog slechts kosten gemaakt ten behoeve van het woonrijp maken en de begeleiding daarvan. Er wordt in de risicoanalyse alleen uitgegaan van 20% kans op 10% hogere kosten dan geraamd. Het risicobedrag is daarmee bepaald op € 5.122. Dit is een verlaging ten opzichte van het risicobedrag in het MPG 2022.

3.4.

Herontwikkeling gemeentekantoor Monster, Monster Projectkenmerken

Projectnaam Kern ARP-fase Programma

Herontwikkeling Gemeentekantoor Monster Monster Realisatiefase 33 sociale huurwoningen, 6 midden-huurwoningen

Betrokken partijen Startjaar grondexploitatie Einddatum grondexploitatie

in onderhandeling 2021 2025

Overzicht projectkenmerken Herontwikkeling gemeentekantoor Monster

Stand van zaken Op 22 september 2020 is de visie Centrum Monster vastgesteld. Eén van de voorgestelde ontwikkelingen die voortvloeien uit deze visie is de herontwikkeling van het voormalig gemeentekantoor. In mei 2019 is door de gemeenteraad besloten tot sloop van het (vo ormalig) gemeentekantoor aan de Choorstraat 41 ten behoeve van herontwikkeling. Begin november 2020 is gestart met de sloopwerkzaamheden en medio januari 2021 zijn de sloopwerkzaamheden afgerond. Inmiddels is het gebied tijdelijk ingericht. De raad heeft via een amendement in mei 2019 aangegeven dat op deze locatie ongeveer 40 appartementen moeten verrijzen in de segmenten sociale huur, midden huur en betaalbare koop. Inmiddels heeft het college aangegeven dat verder gewerkt mag worden met een programma v an 33 sociale huurwoningen en 6 middel -dure huurwoningen.

aan een aantal van de ambities uit de vastgestelde Visie Centrum Monster, namelijk: de herontwikkeling van het voormalig gemeentekantoor; -

de herinrichting van de Choorstraat.

PAGINA 17 VAN 27

22-0299503

De raad heeft op 1 juni 2021 de grondexploitatie “herontwikkeling voormalig gemeentekantoor Monster” vastgesteld. Door het vaststellen van de grondexploitatie kan uitvoering worden gegeven

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

In de grondexploitatie zijn alleen de onderdelen opgenomen die direct een relatie he bben met de herontwikkeling van de locatie van het voormalige gemeentekantoor. In de visie Centrum Monster zijn ook nog andere ambities beschreven. Daarvoor zijn in het M eerjaren Investeringsplan financiële middelen gereserveerd. Deze ambities hebben betre kking op onder andere de verdere aanpak van de openbare ruimte, het herstellen van de fruitmuur en de herinrichting van de parken aan de Choorstraat en Kloosterlaan. De financiering van deze werkzaamheden vallen dus niet binnen de grondexploitatie, maar wo rden wel op elkaar afgestemd qua ontwerp en uitvoering. Vanaf het moment van vaststellen van de grondexploitatie is gewerkt aan het opstellen van een programma van eisen voor deze locatie en het opstellen van een uitvraag aan een corporatie. Inmiddels is een bieding ontvangen en is de koop - en realisatie overeenkomst gesloten. Financieel overzicht

Herontwikkeling Gemeentekantoor Monster Kerncijfer Boekwaarde Netto contante waarde Voorziening Winstneming (tot en met ...) Risicobedrag

MPG 2022 MPG 2023 (prognose) (prognose) € 508.000 € 446.113 € € 285.588 € 443.903 € € 285.588 € 443.903 € € € € € 15.000 € 14.778 €

Verschil V/N -61.887 V 158.315 N 158.315 N -222 V

Overzicht kerncijfers Herontwikkeling gemeentekantoor Monster

Boekwaarde De verwachting is dat de boekwaarde per 31/12/2022 is teruggelopen van € 508.000, - naar € 446.113,-. Dit komt doordat er meer inkomsten zijn geboekt ( een provinciale subsidie) dan dat er kosten zijn gemaakt. De gemaakte kosten bestaan vooral uit gemaakte uren ten behoeve van de contractvorming. Netto contante waarde Naar aanleiding van marktontwikkelingen is besloten is dat alle geraamde civiele kosten waarvoor nog geen opdracht is geschreven éénmalig verhoogd worden met 11,5%. Hiermee calculeert het college de actuele inflatie in. Daarbij was de jaarlijkse kostenstij ging in het MPG 2022 nog geraamd op 2% per jaar. Inmiddels wordt rekening gehouden met een jaarlijkse kostenstijging van 4% per jaar. Om tot overeenstemming met de ontwikkelende partij te komen heeft ook meer tijd en daarmee geld gekost dan was verwacht. Bovengenoemde zaken zijn de voornaamste reden dat het verwachte resultaat verslechtert tot € 443.903 (tekort).

22-0299503

PAGINA 18 VAN 27

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Benodigde voorziening De verslechtering van de netto contante waarde betekent dat de verliesvoorziening voor deze grondexploitatie moet worden verhoogd met € 158.315. T u s s e n t i j d s e w i n s t n e mi n g Tussentijdse winstneming is hier niet van toepassing. Risicobedrag Er wordt in de risicoanalyse alleen uitgegaan van 20% kans op 10% hogere kosten dan geraamd. Het risicobedrag is daarmee bepaald op € 14.778. Dit bedrag is nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van het risicobedrag in het MPG 2022.

3.5.

Hoogeland, Naaldwijk Projectkenmerken

Projectnaam Kern ARP-fase Programma

Hoogeland Naaldwijk Realisatiefase Realisatie van circa 1.000 woningen, 48.000 m² maatschappelijke voorzieningen en 10.700 m² kantoor.

Betrokken partijen Startjaar grondexploitatie Einddatum grondexploitatie

AM Wonen, Bouhuisen en Vestia 2006 2026

Overzicht projectkenmerken Hoogeland

Stand van zaken Het project betreft de bouw van ongeveer 1.000 woningen, 48.000 m 2 maatschappelijke voorzieningen en 10.700 m 2 kantoor tussen het centrum en de N213 in Naaldwijk. Het project wordt ontwikkeld in 4 deelgebieden. Het eerste en het tweede deelgebied zijn opgeleverd. In deelgebied 3 resteert nog de ontwikkeling door Vestia van 2 kleinschalige appartementen, een hoek met zorgwoningen en de laatste wooneilanden. Vestia is echter nog steeds bezig met de verkoop van de gronden en heeft hiervoor meer tijd nodig. De komende maanden krijgt de gemeente hierover meer duidelijkheid van Vestia. Inmiddels zijn deze gronden betrokken in een zoektocht naar een geschikte locatie voor een school. Gezien de huidige (batige) boekwaard e van de grondexploitatie, zal vertraging in het project niet direct financieel negatieve gevolgen hebben voor de grondexploitatie. In deelgebied 3 zijn er in 2022 alleen nog kosten gemaakt ten behoeve het inrichten van de openbare ruimte en de begeleiding daarvan. In 2022 is er door de gemeente gewerkt aan de inrichting van de openbare ruimte in de Palesstraat, de Liberstraat, de Nehalennialaan, de Heliniumstraat, de Zuidweg en de Hoogwerf. Er zijn ook watergangen gegraven en diverse plantsoenen aangelegd. In deelgebied 4 is er nog één kavel door de gemeente uit te geven: de zogenaamde Naaldhorst locatie.

De exacte invulling van dat laatste kavel in deelgebied 4 is momenteel onderwerp van studie.

ontwikkeling van de “Naaldhorstlocatie” (deelgebied 4) dwingt ertoe de planning aan te passen en de verwachte afronding te verschuiven naar medio 2026.

PAGINA 19 VAN 27

22-0299503

De onzekerheid qua voortgang in met name de ontwikkeling door Vestia (deelgebied 3) en de

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Financieel overzicht

Hoogeland Kerncijfer Boekwaarde Netto contante waarde Voorziening Winstneming (tot en met ...) Risicobedrag

€ € € € €

MPG 2022 MPG 2023 (prognose) (prognose) -3.733.270 € -3.390.708 € -284.721 € -253.676 € € € 3.048.000 € 3.048.000 € 58.200 € 52.400 €

Verschil V/N 342.562 N 31.045 N -5.800 V

Overzicht kerncijfers Hoogeland

Boekwaarde De boekwaarde is ten opzichte van het MPG 2022 met € 342.562 toegenomen). Deze toename is het gevolg van de kosten die in 2022 voor dit project zijn gemaakt. Opbrengsten zijn er niet gerealiseerd in 2022 (alleen wat rente -inkomsten). Netto contante waarde Naar verwachting zal er in de resterende 4 jaar van het project nog circa € 3,6 miljoen aan kosten gemaakt worden in de grondexploitatie. Dit heeft betrekking op de afronding van het inrichten van deelgebied 2, het inrichten van alle nog door Vestia te ontwikkelen gronden in deelgebied 3 en de werkzaamheden op de Naaldhorstlocatie in deelgebied 4. Het aanpassen van de verwachte jaarlijkse kostenstijging van 2% naar 4% per jaar en daarbij de vertraging die het project kent heeft, heeft een behoorlijke negatieve impact op het verwachte resultaat. In het MPG2022 stond nog een bedrag van € 165.000,- opgenomen in de jaarschijf 2023. Dit was de geraamde afdracht vanuit de grondexploitatie aan het Reserve Bovenwijkse Voorzieningen. Echter, door aangepaste regelgeving vanuit de BBV mogen dergelijke afdrachten niet meer als kostenpost opgenomen worden in de grondexploitatie. Toevoeging aan de Reserve Bovenwijkse voorzieningen is nog wel toegestaan, maar alleen via resultaatbestemming of een specifiek door de raad genomen besluit.

Het verwijderen van deze kostenpost levert dus een forse verbetering op van het verwachte resultaat. Per saldo leiden vooral deze 2 kwesties tot een kleine verslechtering en een nieuw verwacht resultaat van € 253.676 (batig). Dit is een verslechtering van € 31.045. Benodigde voorziening De grondexploitatie is naar verwachting wins tgevend. Het is daarom niet nodig om een voorziening te treffen. T u s s e n t i j d s e w i n s t n e mi n g In het verwachte resultaat zijn al een aantal eerdere tussentijdse winstnemingen verwerkt: Per 31-12-2019: € 2.350.000,Per 31-12-2020: € 330.000,Per 31-12-2021: € 368.000,-

grondexploitatie. Door de verwachte stijging van de bouwkosten en daarmee het verslechterde te verwachten resultaat, zal een tussentijdse winstneming uit deze grondexploitatie dit jaar uitblijven.

PAGINA 20 VAN 27

22-0299503

In totaal is er inmiddels dus € 3.048.000, - aan winst genomen uit deze grondexploitatie ten bate van de algemene reserve. Deze winstneming is onderdeel geworden van de boekwaarde van deze

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Risicobedrag Er wordt in de risicoanalyse uitgegaan van een kleine kans op wat hogere kosten dan geraamd en een grotere kans op wat hogere opbrengsten dan geraamd voor de Naaldhorst -locatie. Het op te nemen risicobedrag is bepaald op € 52.400. Dit is iets lager ten opzichte van het risicobedrag in het MPG 2022. 3.6.

Veilinglocatie (Brandweer), Naaldwijk Projectkenmerken

Projectnaam Kern ARP-fase Programma

Veilinglocatie Naaldwijk (Brandweerkazerne) Naaldwijk Realisatiefase Realisatie van 36 appartementen en een tijdelijke brandweerkazerne.

Betrokken partijen Startjaar grondexploitatie Einddatum grondexploitatie

Boele & Van Eesteren, Gemeente Westland 2017 2022

Overzicht projectkenmerken Veilinglocatie (Brandweer)

Stand van zaken Het project omvat de bouw van een tijdelijke brandweerkazerne en de bouw van een appartementencomplex met 36 woningen. Begin 2020 is op de locatie van het voormalige politiebureau de tijdelijke brandweerkazerne in gebruik genomen. Voor de bouw van het appartementencomplex is in oktober 2020 een wijzigingsplan vastgesteld. Dit wijzigingsplan is in december 2020 onherroepelijk geworden. In 2021 heeft de grondoverdracht plaatsgevonden. Hiermee was de weg vrij voor uitvoeren van het werk. In 2021 is het terrein bouwrijp gemaakt door de Gemeente Westland en is gestart met de bouw van het appartementencomplex. Inmiddels is het appartementencomplex opgeleverd en wordt de laatste hand gelegd aan de inrichting van de openbare ruimte. De grondexploitatie zal per 31 december 2022 worden afgesloten. Financieel overzicht

Veilinglocatie (Brandweer) Kerncijfer Boekwaarde Netto contante waarde Voorziening Winstneming (tot en met ...) Risicobedrag

MPG 2022 (prognose) € 223.159 € € 345.277 € € 345.277 € € € € 19.999 €

MPG 2023 (prognose) 179.822 € 179.822 € 179.822 € € €

Verschil V/N -43.337 V -165.455 V -165.455 V -19.999 V

Overzicht kerncijfers Veilinglocatie (Brandweer)

Boekwaarde en Netto contante waarde

De werkzaamheden binnen deze grondexploitatie zijn integraal uitgevoerd naast het investeringsproject “herinrichting en rioolvervanging Tulpstraat”. Uit de administratie blijkt dat ten onrechte een fors deel van de kosten van dit investeringsproject geboek t zijn ten laste van deze

PAGINA 21 VAN 27

22-0299503

Omdat het project dit jaar klaar is, is de verwachte boekwaarde aan het einde van dit jaar ook gelijk het verwachte eindresultaat van de grondexploitatie.

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

grondexploitatie. In totaal ging het daarbij om circa € 169.000. In het vierde kwartaal van 2022 zijn deze boekingen gecorrigeerd en daarmee kan de financiële eindstand van de grondexploitatie worden opgemaakt. Naar verwachting sluit dit project aan het einde van dit jaar met een tekort van € 179.822. Dit is een verbetering van € 165.455 . 3.7.

ONW Waelpark-grondbank, meerdere kernen Projectkenmerken

Projectnaam Kern ARP-fase Programma

ONW Waelpark Meerdere Realisatiefase Grondbank ten behoeve van circa 2.000 woningen, ecologische zones en groen/blauwe verbindingen.

Betrokken partijen

Hoogheemraadschap van Delfland, Provincie Zuid - Holland, BNG-GO, ONW

Startjaar grondexploitatie Einddatum grondexploitatie

2006 2024

Overzicht projectkenmerken ONW Waelpark -grondbank

De gronden in deze grondbank zijn bestemd voor de deelneming “Ontwikkelingsmaatschappij het Nieuwe Westland” (ONW). Het plan ONW Waelpark ligt aan de oostkant van ’s -Gravenzande. De gemeente houdt op basis van de in 2002 afgesloten samenwerkingsovereenkom st, het addendum (2007), de allonge (juli 2015) en een aanvullend addendum (januari 2019) een grondbank aan. Stand van zaken per 1 september 2022 De gemeente houdt ten behoeve van de bouw en ontwikkeling van nog circa 700 woningen en diverse voorzieningen een grondbank aan. De gemeente heeft inmiddels alle daarvoor benodigde gronden verworven om deze fiscaal bouwrijp te kunnen leveren aan ONW tegen de actuele boekwaarde van de grond. In de allonge van 2015 is afgesproken de grondbank in vier momenten (tranches) af te bouwen: in 2015, 2019, 2023 en 2027 onder een aantal voorwaarden. Eén van die voorwaarden is dat het door ONW financierbaar is. In 2015 is voor circa € 33,5 miljoen grond afgenomen. In 2017 en 2018 is tussentijds voor circa € 5 miljoen grond afgenomen. In 2019 is voor circa € 8,7 miljoen grond afgenomen. De planning is dat in september 2022 voor € 15,3 miljoen grond word afgenomen en de laatste percelen verspreid over 2023 en 2024. Financieel overzicht

€ € € € €

MPG 2022 (prognose) 43.115.922 € € € € €

MPG 2023 (prognose) 28.315.070 € € € € €

Verschil V/N -14.800.852 V -

Overzicht kerncijfers ONW Waelpark -grondbank

PAGINA 22 VAN 27

22-0299503

ONW Waelpark-grondbank Kerncijfer Boekwaarde Netto contante waarde Voorziening Winstneming (tot en met ...) Risicobedrag

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Boekwaarde De grondbank heeft per 31 december 2022 een verwachte boekwaarde van circa € 28,3 miljoen en heeft dan circa 9,8 hectare grond in voorraad. Netto contante waarde Volgens de samenwerkingsovereenkomst zijn de opbrengsten binnen de grondbank altijd aan de gemaakte kosten. Daarmee is het resultaat voor de grondbank altijd € 0. Benodigde voorziening Deze grondexploitatie is een grondbank waarbij het financieel resultaat volgens contract altijd € 0 is. Een voorziening is daarmee niet nodig. T u s s e n t i j d s e w i n s t n e mi n g Deze grondexploitatie is een grondbank. Hieruit kunnen geen tussentijdse winsten worden onttrokken. Risicobedrag Het bedrag is € 0, omdat alle kosten volledig worden gedekt door de gronduitnames door ONW.

3.8.

Westlandse Zoom-grondbank, meerdere kernen Projectkenmerken

Projectnaam Kern ARP-fase Programma

Grondbank de Westlandse Zoom Meerdere Realisatiefase Grondbank ten behoeve van circa 3.000 woningen, ecologische zone`s en groen/blauwe verbindingen.

Betrokken partijen

Ontwikkelingsbedrijf Westlandse Zoom (OBWZ) & BPD

Startjaar grondexploitatie Einddatum grondexploitatie

2003 2030

Overzicht projectkenmerken Westlandse Zoom -grondbank

Stand van zaken Op basis van de in maart 2014 afgesloten samenwerkingsovereenkomst (SOK), als vervolg op de samenwerkingsovereenkomst uit juli 2006, houdt de gemeente ten behoeve van de bouw en ontwikkeling van een aantal plangebieden bij Monster, Poeldijk en Kwintsheul een grondbank aan. De gemeente verwerft, beheert, sloopt, saneert en levert vervolgens fiscaal bouwrijpe grond tegen de actuele boekwaarde aan OBWZ. In de SOK is afgesproken dat per jaar voor minimaal € 5 miljoen aan gronden door OBWZ uit de grondbank worden afgenomen. De grondverwerving voor de grondbank is nog niet afgerond. Door de Gemeente Westland dient nog circa 6 hectare grond verworven te worden om in de komende jaren bouwrijp te kunnen leveren aan OBWZ. Het Ontwikkelingsbedrijf Westlandse Zoom heeft aangegeven meer tijd nodig te hebben voor 22-0299503

grondafname dan vorig jaar nog gedacht.

PAGINA 23 VAN 27

MPG 2023

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Financieel overzicht

Westlandse Zoom-grondbank Kerncijfer Boekwaarde Netto contante waarde Voorziening Winstneming (tot en met ...) Risicobedrag

MPG 2022 MPG 2023 (prognose) (prognose) € 146.726.526 € 141.561.950 € € € € € € € € € € € € €

Verschil V/N -5.164.576 V -

Overzicht kerncijfers Westlandse Zoom -grondbank

Boekwaarde Ten opzichte van het MPG 2022 is de gepr ognosticeerde boekwaarde per 31 december 2022 circa € 5.2 miljoen afgenomen. Het MPG 2023 houdt rekening met een grondverkoop ter waarde van circa € 14.6 miljoen in 2022. Het is mogelijk dat deze verkoop in januari 2023 gaat plaatsvinden. De grondbank heeft per 31 december 2022 een verwachte boekwaarde van circa € 141,6 miljoen en heeft dan ruim 62,5 hectare (deels) bouwrijpe grond in voorraad. Netto contante waarde Volgens de samenwerkingsovereenkomst (artikel 15.4) zijn de opbrengsten binne n de grondbank gelijk aan de gemaakte kosten. Daarmee is het resultaat voor de Gemeente Westland altijd € 0. Benodigde voorziening Deze grondexploitatie is een grondbank waarbij het financieel resultaat volgens contract altijd € 0 is. Een voorziening is daarmee niet nodig. T u s s e n t i j d s e w i n s t n e mi n g Deze grondexploitatie is een grondbank. Hieruit kunnen geen tussentijdse winsten worden onttrokken. Risicobedrag Het bedrag is € 0, omdat alle kosten volledig worden gedekt door de gronduitnames door OBWZ.

22-0299503

PAGINA 24 VAN 27

MPG 2023

4.

RUIMTE GEBIEDSONTWIKKELING

Toelichting op de Westlandse deelnemingen

De gemeente participeert in een tweetal deelnemingen : Deelnemingen Ontwikkelingsbedrijf de Westlandse Zoom (OBWZ) en Ontwikkelingsmaatschappij het Nieuwe Westland (ONW) In deze deelnemingen worden de gronden tot ontwikkeling gebracht. Bij OBWZ is de gemeente 50% aandeelhouder en is de andere partij BPD (Bouwfonds Gebiedsontwikkeling). Bij ONW is de gemeente 38% aandeelhouder en zijn de andere partijen het Hoogheemraadscha p Delfland), de Provincie Zuid-Holland en de Bank Nederlandse Gemeenten. Over de risico’s en de te treffen voorzieningen voor OBWZ en ONW wordt apart gerapporteerd bij de vaststelling van het gemeentelijk jaarrekeningresultaat in juli 2023. Dit heeft te m aken met het feit dat de grondexploitaties van de deelnemingen rond de jaarwisseling worden opgesteld en de jaarrekeningen van OBWZ en ONW in maart 2023 worden vastgesteld. Omdat het aparte BV/CV -constructies betreffen worden aparte jaarrekeningen opgest eld, die door externe accountantsbureaus worden gecontroleerd en geaccordeerd. Na al deze activiteiten zijn in maart de definitieve cijfers bij de deelnemingen beschikbaar. Op basis van deze cijfers wordt de hoogte van de gemeentelijke voorziening en risi co’s bepaald en beoordeelt de gemeentelijke accountant de jaarrekeningen inclusief de voorzieningen . Deze worden dan uiteindelijk in juli vastgesteld.