2.12c) bijlagen bij de toelichting voorontwerp (21-0141928)

Te koop (aantal) 0 4 79 175 111 168 537

Te koop (aandeel) 0% 1% 15% 33% 21% 31% 100%

Verkocht (aantal) 3 26 368 491 139 263 1.290

Verkocht (aandeel) 0% 2% 29% 38% 11% 20% 100%

Totaal (aantal) 3 30 447 666 250 431 1.827

Totaal (aandeel) 0% 2% 24% 36% 14% 24% 100%

Dynamiek* 0% 15% 21% 36% 80% 64% 42%

Bron: Funda (mei 2020). Bewerking Stec Groep (2020). Verkoop afgelopen jaar. *Verhouding te koop staande en verkochte woningen. Lager percentage betekent hogere dynamiek.

Circa 60% van het totaal te koop staande en verkochte grondgebonden woningen heeft een koopprijs tussen de € 225.000 en € 400.000. De grootste dynamiek zit echter in het segment tot € 310.000, daar worden woningen relatief snel verkocht. In de duurdere segmenten is dit relatief minder het geval, vooral vanaf € 500.000. Huishoudens die een koopwoning tot € 310.000 kunnen financieren, kunnen ook kiezen voor een huurwoning met een huurprijs tot zo’n € 1.100 per maand. In dit segment is geen aanbod in Westland (zie onderstaande tabel). De markt voor vrijesectorhuur zit in het segment vanaf € 1.100 per maand.

7

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

Tabel 3: huidig aanbod te huur en verhuurd grondgebonden woningen Westland Huurprijs (per maand) < € 710** € 710-800 € 800-900 € 900-1.000 € 1.000-1.100 > € 1.100 Totaal

Te huur (aantal)

Te huur (aandeel) 0 0 0 0 0 6 6

0% 0% 0% 0% 0% 100% 100%

Verhuurd (aantal)

Verhuurd (aandeel) 0 0 1 1 1 28 31

0% 0% 3% 3% 3% 90% 100%

Totaal (aantal)

Totaal (aandeel) 0 0 1 1 1 34 37

0% 0% 3% 3% 3% 92% 100%

Dynamiek* 0% 0% 0% 0% 0% 21% 19%

Bron: Funda (mei 2020). Bewerking Stec Groep (2020). Onbepaalde tijd. exclusief gemeubileerd. Verhuurd afgelopen jaar. *Verhouding te huur staande en verhuurde woningen. Lager percentage betekent hogere dynamiek. ** Woningen in het sociale segment worden veelal via de corporaties aangeboden.

Samenstelling koopwoningmarkt in Westland: vooral grondgebonden woningen. Het huidige aanbod aan koopwoningen in Westland bestaat grotendeels uit grondgebonden woningen. Zo’n 83% van het huidige aanbod is een grondgebonden woning. Van alle verkochte woningen in Westland was 83% een grondgebonden woning. Verhuisdynamiek vooral intern gericht Bijna 65% van alle gevestigde verhuisbewegingen is het resultaat van verhuisbewegingen van Westlandse huishoudens die binnen de gemeente verhuizen. Daarnaast concluderen we dat er een sterke verhuisrelatie bestaat met Den Haag. Circa 16% van de inkomende verhuiswegingen komt uit Den Haag, zo blijkt op basis van CBS-cijfers over verhuisbewegingen in de periode 2011 t/m 2018. Ook zien we een relatief sterke verhuisrelatie met Rotterdam (3%), Delft (2%) en Rijswijk (2%). Uit deze gemeenten verhuizen relatief veel huishoudens naar Westland. Uitgezet naar leeftijd zien we dat bij huishoudens in de leeftijd 30 tot 65 jaar er relatief meer huishoudens in Westland komen wonen, dan vertrekken. Het migratiesaldo van zowel de jongere (tot 30 jaar) als de oudere (vanaf 65 jaar) huishoudens is in balans.

Voor Waelpolder verwachten we dat u vooral huishoudens in de leeftijdsklasse 30-65 jaar trekt, afkomstig uit Westland, en omliggende gemeenten (Den Haag Rotterdam, Delft en Rijswijk.) Figuur 5: verhuisbewegingen naar Westland (r.) en saldo verhuisbewegingen naar leeftijdsklasse (l.) 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 -2.000 Tot 30 jaar 30 - 65 jaar Vestiging

Vertrek

65 plus Saldo

Bron: CBS (2018), cijfers 2011 t/m 2018. Bewerking Stec Groep (2020).

8

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

2.3 Demografie: groeiend aantal (oudere) huishoudens Aantal huishoudens stijgt met 12% tot 2030 Een demografische analyse is de basis voor het bepalen van de toekomstige woningbehoefte. In dit behoefteonderzoek is daarvoor de huishoudensprognose leidend, niet de bevolkingsprognose. We maken in deze paragraaf gebruik van de meest recente prognose van het Primos (2019) om de huishoudensontwikkeling op gemeenteniveau in beeld te brengen. In onderstaande figuur zetten we deze prognose af tegen eerdere prognoses, zoals Primos 2018 en Primos 2017. De Primos prognose 2019 prognosticeert een totaal aantal huishoudens van 50.990 in 2030 (+12%). Daarmee valt deze prognose lager uit dan eerdere prognoses van het Primos. Op lange termijn (10 jaar en verder) nemen de onzekerheidsmarges toe. Figuur 6: Demografische huishoudensontwikkeling Westland, historisch en prognose 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2004

2007

2010

2013

2016

Historische ontwikkeling (CBS)

2019

2022 Primos 2017

2025

2028 Primos 2018

2031

2034

2037

2040

Primos 2019

Bron: Primos (2019), Primos (2018), Primos (2017), CBS (2019), bewerking Stec Groep (2020).

Let op: prognoses zijn omgeven door onzekerheid. Zo kunnen prognoses voor elkaar opvolgende jaren sterk van elkaar afwijken. Staar u dus niet blind op de uitkomsten van één prognose, maar beschouw de uitkomsten als richtinggevend. De bevolking vergrijst: sterke groei 65-plusdoelgroep Het aantal huishoudens in de gemeente Westland groeit tot 2040. Met name het aantal oudere huishoudens groeit sterk. Wat valt verder op? • De groep alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar neemt naar verwachting tot 2040 met bijna de helft toe, tot circa 19.690 huishoudens. Deze groep groeit deze groep ook de komende tien jaar relatief sterk (+29%). • Het aantal gezinnen groeit de komende tien jaar met 720 huishoudens, dat is een toename van circa 4% tot 2030. In 2040 zijn er naar verwachting circa 18.950 gezinshuishoudens, een toename van 8% ten opzichte van 2020. • De omvang van de groep alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar groeit nog tot 2030, maar maakt over een periode van 20 jaar een krimp door van in totaal 460 huishoudens (afname van 4%). • Het aantal jonge huishoudens tot 35 jaar neemt naar verwachting de komende 10 jaar af met circa 670 huishoudens (afname van 12%). Over de periode 2020-2040 daalt naar verwachting het aantal jonge huishoudens met circa 1.010 huishoudens, een afname van 18%.

9

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

Tabel 4: huishoudensontwikkeling gemeente Westland 2020-2040 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35 t/m 65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Overig* Totaal

Huishoudens 2020 5.680 17.580 10.290 12.850 170 46.570

Huishoudens 2030 5.010 18.300 10.890 16.570 220 50.990

Ontwikkeling 2020-2030 -670 +720 +600 +3.720 +50 +4.420

Huishoudens 2040 4.670 18.950 9.830 19.690 250 53.390

Ontwikkeling 2020-2040 -1.010 +1.370 -460 +6.840 +80 +6.820

Bron: Primos (2019), bewerking Stec Groep (2020). Afgerond op tientallen, hierdoor kan optelling afwijken. *Onder de groep ‘overig’ verstaan we samenwonenden, niet zijnde partners of ouder/kind, zoals samenwonende vrienden of familieleden.

2.4 Kansrijke doelgroepen Waelpolder: suburbaan georiënteerde huishoudens In deze paragraaf gaan we in op de kansrijke huishoudenstypen voor woningen in Waelpolder. Om de voor Waelpolder kansrijke doelgroepen in beeld te brengen gebruiken we het Stec-doelgroepenmodel voor wonen. Deze indeling van 25 doelgroepen is gebaseerd op het woonmilieu, leeftijd- en samenstelling en het inkomen van het huishoudens, gecombineerd met kwalitatieve kenmerken (leefstijl, woonvoorkeuren, et cetera). We maken hierbij onder ander gebruik van gegevens van het CBS, Primos 2019, WoON2015, WoON2018 en de Lokale Monitor Wonen. Voor elke doelgroep is in de bijlage een profiel opgesteld met een beschrijving van de doelgroep aan de hand van kwalitatieve kenmerken en woonwensen. Op basis van onze analyses en de locatiekenmerken van Waelpolder, vinden we primair de suburbaan georiënteerde doelgroepen kansrijk. Over het algemeen gaat het om een doelgroep die kiest voor het gemak en comfort van nieuwbouw in een groene en ruim opgezette nieuwbouwwijk binnen de invloedssfeer van de kern ‘s-Gravenzande. Hieronder lichten we de doelgroepen voor de grondgebonden woningen en appartementen toe. Een bijbehorende algemene profielschets is opgenomen in de bijlage. Tabel 5: Voorkeur kansrijke doelgroepen voor grondgebonden woning of appartement / nultredenwoningen in Waelpolder Doelgroepen

Vroeg Volwassen (starters) Veel voor weinig (starters) Familie doorzon

Leeftijd en samenstelling

alleenstaanden en stellen tot 35 jaar gezinnen

Ruimtezoekers voor de kinderen Jong geleerd, oud alleenstaanden gedaan en stellen 35 - 64 jaar Woonerf welgestelden Suburbane alleenstaanden Senioren en stellen 65+ Ruim(t)e genieters / zilveren rand Totaal kansrijke doelgoepen Overige doelgroepen Totaal alle doelgroepen

Inkomen*

Huishoudens 2020** laag

3.080

Ontwikkeling tot 2030** -360

midden & hoog laag & midden

2.590

-300

4.080

170

hoog

13.350

550

laag

2.950

170

midden & hoog laag

7.260

420

8.280

2.390

midden & hoog

4.500

1.300

46.080 320 46.400

4.340 30 4.370

Jaarlijks verhuisd

Voorkeur grondgebonden

Voorkeur appartement / nultreden

20 tot 25% 20 tot 25% 5 tot 10% 5 tot 10% 5 tot 10% 5 tot 10% 0 tot 5% 0 tot 5%

55 tot 65%

35 tot 45%

85 tot 95%

5 tot 15%

80 tot 90%

10 tot 20%

85 tot 95%

5 tot 15%

45 tot 55%

45 tot 55%

60 tot 70%

30 tot 40%

10 tot 20%

80 tot 90%

20 tot 30%

70 tot 80%

Bron: Primos 2019, WoON2018 & WoON2015. Bewerking Stec Groep (2020). Afronding kolom 4, 5, op tientallen, kolom 6, 7 en 8 op 5%. Hierdoor kunnen optellingen verschillen *Inkomensgrenzen: tot € 36.798 (laag), € 36.798 tot € 47.040 (midden) en € 47.040 + (hoog). De dominante voorkeuren van iedere doelgroep zijn groen gearceerd.

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

10

Kansrijke doelgroepen grondgebonden woningen De grondgebonden woningen in Waelpolder zijn interessant voor gezinnen en stellen tot 65 jaar. Het zijn voornamelijk suburbaan georiënteerde huishoudens die in Waelpolder een ruime nieuwbouwwoning zoeken in een rustige kindvriendelijke omgeving. Hoewel deze huishoudens bovengemiddeld vaak een auto bezitten is de nabijheid van bijvoorbeeld een supermarkt, onderwijsvoorzieningen en sport- en recreatievoorzieningen voor hen van belang. De huishoudens met een laag inkomen landen in de sociale koop en het sociale huursegment. De middeninkomens landen in de vrijesectorhuur en het bereikbare koopsegment. De hogere inkomens eerder in de middeldure en dure koop. Stellen en gezinnen met een hoger gezamenlijke inkomen zijn daarbij in staat om een vrijstaande woning te (laten) bouwen op een eigen kavel. Kansrijke doelgroepen appartementen en nultredenwoningen De voor de appartementen kansrijke doelgroep zijn de 65-plushuishoudens. Ook de alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 64 jaar met een laag inkomen hebben een relatief grote voorkeur voor een appartement (circa 50%). Het zijn doelgroepen met relatief lage en midden / hoge inkomens met een suburbaan georiënteerde leefstijl.

De huishoudens die kiezen voor een appartement in Waelpolder kiezen voor het gemak van nieuwbouw en landen daardoor niet in een bestaand appartement elders in ‘sGravenzande. Net als de suburbaan georiënteerde doelgroep voor de grondgebonden woningen hechten zij veel waarde aan het gebruik van hun auto. Een eigen parkeerplaats is daarom een pré. De oudere 65plus doelgroep voor appartementen in Waelpolder woont nu nog in een grotere vrijstaande woning die niet geschikt is als levensloopbestendige woning. De oudere huishoudens hebben in toenemende mate de voorkeur voor een appartement of gelijkvloerse woning in het huursegment. Dit is al dan niet het resultaat van een afnemende vitaliteit en het feit dat men zorgeloos wil wonen zonder het onderhoud aan een koopwoning. Ze kiezen bij voorkeur voor een nultredenwoning in een beschutte groene omgeving, maar bij voorkeur op relatief korte (loop)afstand van dagelijkse voorzieningen.

2.5 Kwalitatieve behoefte: circa 65 tot 75% van de koopvraag gaat uit naar segment tot € 310.000 Om de kwalitatieve woningbehoefte voor Waelpolder in beeld te brengen, gebruiken we meerdere methoden. Eerst brengen we de marktvraag in beeld door woonvoorkeuren (uit WoON2015 & WoON2018) te confronteren met doelgroepomvang en -ontwikkeling, op basis van de Stec-doelgroepenindeling. Potentiële jaarlijkse marktvraag kansrijke huishoudens Waelpolder: circa 3.380 tot 3.960 woningen Voor de periode 2020 tot 2030 (10 jaar) zien we vanuit kansrijke doelgroepen een jaarlijkse potentiële marktvraag naar circa 3.380 tot 3.960 woningen. • De jaarlijkse marktvraag wordt voor ruim 34% vertegenwoordigd door jonge stellen en alleenstaanden. Hoewel dit type huishoudens de komende jaren in omvang af neemt, is hun verhuisgeneigdheid ten opzichte van andere huishoudenstypen groot. Dit stuwt de jaarlijkse marktvraag vanuit deze doelgroep. • Ook nemen gezinnen een groot aandeel van de marktvraag in (30%). De relatief grote marktdruk vanuit gezinnen komt onder andere voort uit een forse groei van deze doelgroep. • Circa 15 tot 20% van de jaarlijkse marktvraag komt vanuit de 65+ huishoudens.

Hoewel de groep oudere huishoudens de komende 10 jaar fors groeit, is hun effectieve vraag relatief beperkt door hun lage verhuismobiliteit (een gezin verhuist circa 2 tot 3 keer vaker dan een 65-plushuishouden, zie tabel 1, kolom 6). • Circa 60 tot 65% van de potentiële jaarlijkse marktvraag gaat uit naar een koopwoning, 25 tot 30% naar een sociale huurwoning en 10 tot 15% naar een vrijesectorhuurwoning. • Vooral gezinnen en alleenstaanden en stellen met een midden tot hoog inkomen zijn koop georiënteerd.

11

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

Tabel 6: potentiële jaarlijkse marktvraag in Westland per doelgroep naar eigendom en prijsklasse. Doelgroepen

Leeftijd en samenstelling

Vroeg Volwassen (starters) Veel voor weinig (starters)

alleenst. & stel tot 35 jaar

Familie doorzon

gezinnen

Ruimtezoekers voor de kinderen Jong geleerd, oud gedaan Woonerf welgestelden Suburbane Senioren

alleenst. & stel 35 - 64 jaar alleenst. & stel 65+

Ruim(t)e genieters / zilveren rand Totaal kansrijke doelgoepen

Overige doelgroepen Totale potentiële vraag per jaar

Inkomen*

Huur / Sociaal < € 740

Huur / Vrije sector > € 740

Koop / sociaal < € 225.000

Koop / bereikbaar € 225.000 – € 310.000

laag

230 - 250

130 - 140

190 - 200

100 - 110

Koop / middelduur tot duur € 310.000 € 400.000 20 - 30

Koop / middelduur tot duur € 400.000 € 500.000 0 - 10

Koop / duur > € 500.000

midden & hoog

20 - 30

40 - 50

160 - 170

190 - 200

90 - 100

20 - 30

0 - 10

laag & midden

140 - 150

40 - 50

110 - 120

40 - 50

20 - 30

0 - 10

0 - 10

hoog

40 - 50

20 - 30

140 - 150

230 - 240

150 - 160

80 - 90

60 - 70

laag

130 - 140

10 - 20

30 - 40

10 - 20

0 - 10

0 - 10

0 - 10

midden & hoog

50 - 60

30 - 40

120 - 130

100 - 110

50 - 60

30 - 40

10 - 20

laag

270 - 290

50 - 60

40 - 50

20 - 30

0 - 10

0 - 10

0 - 10

midden & hoog

30 - 40

40 - 50

30 - 40

40 - 50

20 - 30

10 - 20

0 - 10

910 - 1.010

360 - 440

820 - 900

730 - 810

350 - 430

140 - 220

70 - 150

0 - 10 910 - 1.020

0 - 10 360 - 450

0 - 10

10 - 20 2.120 - 2.530

Bron: Primos 2019, WoON2018 & WoON2015. Bewerking Stec Groep (2020). Afronding kolom 4 t/m 10 op tientallen. Hierdoor kunnen optellingen verschillen *Inkomensgrenzen: tot € 36.798 (laag), € 36.798 tot € 47.040 (midden) en € 47.040 + (hoog). Dominante voorkeuren van iedere doelgroep zijn groen gearceerd.

Circa 75 tot 85% van de totale marktvraag van kansrijke huishoudens gaat uit naar woningen in het betaalbare segment. • De marktvraag van kansrijke huishoudens naar woningen in het betaalbare segment gaat voor circa 30 tot 35% uit naar sociale huur, 10 tot 15% naar vrijesectorhuur en 50 tot 55% naar een woning in het koopsegment tot € 310.000. • Zo’n 65 tot 75% van alle koop georiënteerde huishoudens geeft de voorkeur aan een koopwoning in het segment tot € 310.000. In werkelijkheid koopt 30% van de kopers een woning in dit segment (zie tabel 2), mogelijk omdat er relatief weinig woningen tot € 310.000 te koop staan (15% van totale aanbod is woning tot € 310.000). Let wel, het gaat om een potentiële vraag. Dit is de vijver waaruit u vist. Slechts een deel van de verhuisgeneigde huishoudens verhuist daadwerkelijk. Verder moet u huishoudens naar uw project verleiden. U concurreert immers met andere nieuwbouwprojecten, die ook een deel van de koek afsnoepen. Ook concurreert u met woningen die vrijkomen bij mutatie in de bestaande bouw. Vooral voorkeur voor ruime woningen, maar niet in praktijk niet altijd haalbaar Naast dat we de voorkeur voor prijsklasse en eigendom in beeld brengen, doen we dat ook voor de omvang van een woning. In onderstaande figuur is per doelgroep weergegeven welke voorkeuren zij hebben met betrekking tot de omvang van een woning.

Voor alle doelgroepen geldt dat zij de grootste voorkeur hebben voor een woning vanaf 120 vierkante meter. Kanttekening hierbij is dat wens voor een bepaald type woning in de praktijk anders kan uitpakken wanneer ook rekening wordt gehouden met de betaalbaarheid van een woning. Voor de doelgroepen ‘vroeg volwassen’, ‘jong geleerd, oud gedaan’ en

12

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

‘suburbane senioren’ is het vanuit het betaalbaarheidsperspectief bijvoorbeeld minder realistisch dat zij in een woning groter dan 120 m² landen. Figuur 7: percentage vraag per doelgroep naar omvang woning 0%

10%

Vroeg Volwassen

20%

22%

40%

13%

60%

21%

23%

12%

50%

15%

Veel voor weinig 1% 12% Familie doorzon

30%

14%

70%

80%

7%

90%

100%

36%

19%

45%

13%

48%

tot 60 m² 60-80 m²

Ruimtezoekers voor de kinderen 2%4% 9%

10%

74%

Jong geleerd, oud gedaan

18%

Woonerf welgestelden

5% 9%

20%

13%

Suburbane Senioren

14%

18%

20%

Ruim(t)e genieters / zilveren rand

9%

24%

14%

Bron: Primos 2019, WoON2018. Bewerking Stec Groep (2020).

15%

27%

80-100 m²

5%

37%

vanaf 120 m²

53% 4% 14%

100-120 m²

44% 36%

13

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

2.6 Kwantitatieve woningbehoefte: ruimte voor toevoeging 4.370 woningen tot 2030 In deze paragraaf gaan we in op de wisselwerking tussen marktvraag en bestaande voorraad: welke vraag kan worden bediend met het bestaande woningaanbod en in welk segment zijn nog nieuwe woningen nodig? In onderstaande figuren simuleren we de woningmarktbehoefte in de komende 10 jaar. Door vrijkomend aanbod met de vraag (op basis van WoON2015, WoON2018 en Primos 2019) te salderen ontstaat een beeld van de netto behoefte. Dit doen we op basis van het doorstroommodel. Daarin worden de verschillende prognoses gecombineerd om over een langere termijn uitspraken te kunnen doen. Op basis van het model zien we dat tot 2030 de vraag naar grondgebonden woningen jaarlijks af zal nemen. De vraag naar appartementen en nultredenwoningen 1 is de eerste twee jaar negatief. Vanaf 2022 stijgt de vraag langzaam en vanaf 2025 stabiliseert de vraag zich tot circa 100 woningen per jaar. Figuur 8: additionele woningbehoefte over de periode 2020-2030 uitgesplitst naar type op basis van het doorstroommodel 600 500 400 300 200 100 -100 -200 -300

SH GGB VSH GGB KOOP GGB

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

600 500 400 300 200 100 -100 -200 -300

SH APP VSH APP KOOP APP

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

Bron: Primos 2019, WoON 2015, WoON 2018, bewerking Stec Groep (2020).

In de praktijk wel behoefte aan toevoeging sociale huurwoningen Bovenstaande figuur geeft voor de periode tot 2023 een theoretisch overschot van sociale huurwoningen weer en op de langere termijn (tot 2030) een behoefte. We benadrukken daarbij dat het model uitgaat van een optimaal gebruik van de bestaande/huidige woningvoorraad in Westland (zie ook tekstbox over de werking van het Doorstroommodel op de volgende pagina). Door het scheefwonen in de bestaande sociale voorraad zijn deze woningen nu niet beschikbaar voor de doelgroep. Daardoor is er in de praktijk ook op de korte termijn een behoefte aan nieuwe sociale huurwoningen om de doelgroep passend te kunnen huisvesten.

Appartementen en nultredenwoningen zijn appartementen (met lift) of levensloopbestendige grondgebonden woningen. levensloopbestendige grondgebonden woningen zijn idealiter nultreden. Brede deurposten, geen drempels en gemakkelijk toe te voegen ruimtes (zoals een slaapkamer) op de begaande grond maken de woning geschikt voor ouderen.

1

14

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

Additionele behoefte: circa 2.270 grondgebonden en 2.100 appartementen/nultredenwoningen De prognoses gecombineerd geeft voor de periode 2020 - 2030 een totale behoefte van circa 2.270 grondgebonden woningen en 2.100 appartementen/nultredenwoningen. De vraag naar koopwoning blijft daarbij groter dan de totale vraag naar woningen in het sociale- en vrijesectorhuursegment. Figuur 9: additionele behoefte voor de periode 2020-2030 uitgesplitst naar type en eigendomsvorm op basis van het doorstroommodel.

Appartement / nultreden*

Grondgebonden

-500

-

500

SH GGB VSH GGB

1.000

1.500

2.000

2.500

375 -260

KOOP GGB SH APP VSH APP KOOP APP

2.155 160 770 1.170

Bron: Primos 2019, WoON 2015, WoON 2018, bewerking Stec Groep (2020). *Nultredenwoning: basisfuncties (woonkamer, kleuken, docuhe, wc en minimaal 1 slaapkamer) zijn gelijkvloers. Dit kunnen zowel appartementen als grondgebonden nultredenwoningen zijn.

UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. De bestaande voorraad, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen liggen hieraan ten grondslag. Het model simuleert de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen op basis van verhuis- en woonwensen (WoON 2015 & WoON 2018). Zo ontstaat een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse opgave oplevert. Het doorstroommodel is een theoretische benadering. De uitkomsten moeten als indicatief worden beschouwd. Het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen en volledige keuzevrijheid. De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk ander gedrag kunnen vertonen dan op basis van hun woonwensen kan worden verwacht. Ook de neemt de betrouwbaarheid van demografische prognoses af naarmate we verder vooruit kijken. Grotere opgave sociale huur door regionale afspraken Op basis van ons doorstroommodel komen we tot een cumulatieve opgave van circa 535 sociale huurwoningen in de periode 2020-2030 om in de sociale woningbehoefte in Westland te kunnen voorzien. De gemeente Westland heeft samen met de andere gemeenten in de regio Haaglanden ook afspraken gemaakt over de regionale opgave binnen de sociale huur.

Om de opgave beter te spreiden over de regio moet de gemeente meer sociale huurwoningen bouwen dan nodig zijn op basis van de gemeentelijke behoefteraming 2. In het referentiescenario van ABF wordt uitgegaan van een opgave van circa 380 sociale huurwoningen tussen 2019 en 2030. Het scenario ‘meer evenwicht’ gaat uit van een opgave van circa 3.500 sociale huurwoningen om ook de regionale vraag (inclusief een meer gelijkmatige spreiding vanuit onder andere Den Haag en Delft) op te kunnen vangen. Beide scenario’s zijn gebaseerd op de woningbehoefteraming (WBR) 2019 van de Provincie Zuid-Holland, onze raming is gebaseerd op de meest actuele prognose van ABF, de Primos 2020.

2

Op basis van ABF-rapport ‘naar meer evenwicht in Haaglanden’ van december 2019

15

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

2.7 Concurrentiepositie Vervolgens bekijken we in hoeverre in deze behoefte al wordt voorzien in planaanbod en waar per saldo dus nog veel marktruimte / behoefte is. Op basis van de beschikbare gegevens omtrent de plancapaciteit 3 van de gemeente Westland schatten we in dat er voor de periode 2020 tot 2030 plannen zijn voor circa 5.500 tot 5.600 woningen. Het merendeel van alle woningen landt in plannen voor de komende 5 jaar. Onbekend is welk aandeel hard en welk aandeel zachte plannen betreft. Op basis van eerdere ontvangen gegevens van de gemeente Westland 4 en de inventarisatie plancapaciteit van ABF (oktober 2019) doen we de aanname dat circa 70 tot 80% van alle plannen harde plancapaciteit betreft: circa 4.160 woningen. We verwachten dat dit inclusief circa 600 woningen in Waelpolder is. Exclusief de geplande woningen in Waelpolder gaat het om harde plannen voor circa 3.560 woningen. Daarmee is er de komende 10 jaar naar verwachting nog ruimte voor de toevoeging van circa 810 woningen in harde plannen. Figuur 10: Inschatting van de confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit Westland 2020 - 2030 Woningbehoefte Westland tot 2030 Harde plancapaciteit tot 2030 (excl. Waelpolder) Planruimte 0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

Bron: Gemeente Westland (2020), Gemeente Westland (2018), Primos (2019), ABF (2019), bewerking Stec Groep (2020).

Circa 81% van de woningen in de plannen (exclusief deelgebied Waelpolder) betreft een grondgebonden woningen, waarvan het grootste deel rijwoningen. De landt de meerderheid (ruim 68%) van alle woningen in het dure koopsegment vanaf € 310.000. Zie onderstaande figuur. Figuur 11: Type woningen naar type (links) en prijsklasse (rechts) op basis van plancapaciteit gemeente Westland 2% 7%

7% 19%

15%

4%

Sociale huur (<€740) 3%

Appartement

Vrije sectorhuur (>€740)

Rijwoning 19%

2-1 kap vrijstaand 57%

kavels

68%

Koop goedkoop (<€198.500) Koop middelduur (€198.500 - €310.000) Koop duur (>€310.000)

Bron: plancapaciteit gemeente Westland (juni 2020), bewerking Stec Groep (2020).

Op basis van de plancapaciteit kan de verwachting worden uitgesproken dat er tot 2030 sprake is van relatief veel concurrerend aanbod in soortgelijke nieuwbouwprojecten in Westland. Veel van de geplande

3 4

Ontvangen van de gemeente Westland (per juni 2020). Op basis van plancapaciteit gemeente Westland eind 2017, ontvangen mei 2018.

16

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

ontwikkelingen zullen hierdoor direct concurreren met uw project. Onderstaande tabel toont een selectie van deze mogelijk concurrerende plannen. Tabel 7: Selectie van nieuwbouwprojecten met grondgebonden woningen en appartementen in Westland: plaatje, omschrijving aantallen en woningtypes, oplevering, concurrentiekracht ten opzichte van Waelpolder (+ en -) Nr

Project

1

Brandmeester, Naaldwijk

Aantal woningen 36

Planning

Kenmerken

Oplevering onbekend

Appartementen Type: Koop Oppervlakte: 75 tot 100 m² Prijs: n.n.b.

Beoordeling Concurrentiekracht Vergelijkbaar +/-

Bijzonderheden: voormalige brandweerkazerne, gelijksvloers wonen, nabij centrum. 2

Van Buyten, Poeldijk

53

Verkoop gestart

Vrijstaand, twee-ondereen-kap, geschakeld, herenhuis en hoekwoning. Type: Koop Oppervlakte: 140 tot 227 m² Prijs: € 395.000 tot € 769.000 v.o.n.

Vergelijkbaar

+/-

Vergelijkbaar. Hogere prijsstelling zal andere doelgroep aan kunnen trekken.

+/-

Vergelijkbaar. Trekt mogelijk andere doelgroep door ligging in dorpskern

+/-

Vergelijkbaar

+/-

Bijzonderheden: deel huizen grenst aan voorzijde aan water 3

Glaszicht (fase 2), Maasdijk

4

Verkoop gestart

Twee-onder-een-kap Type: Koop Oppervlakte: 186 tot 194 m² Prijs: € 647.500 tot € 677.5000 v.o.n. Bijzonderheden: royale woningen

4

Nieuw Ambacht, ‘sGravenzande

70

Bouw gestart

Appartementen Type: Koop Oppervlakte: 45 tot 145 m² Prijs: n.b. Bijzonderheden: gelijksvloers wonen, drie royale penthouses

5

De Blauwe Kreken, Poeldijk

44

Verkoop gestart

Twee-onder-een-kap, tussen- en hoekwoning Type: koop Oppervlakte: 125 tot 181 m² Prijs: € 364.850 tot € 644.850 v.o.n.

17

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

6

7

Natuurlijk wonen, ’sGravenzande

Graf van Zande (fase 1), ’sGravenzande

53

41

Verkoop gestart

Bouw gestart

Vrijstaand, twee-ondereen-kap en tussen- en hoek woningen Type: koop Oppervlakte: 125 tot 179 m² Prijs: € 349.500 tot € 900.000 v.o.n. Bijzonderheden: deel kavels grenzend aan water en enkele luxe villa’s met zeer riante kavels. Appartementen en tussenwoningen Type: koop Oppervlakte: 112 tot 146 m² Prijs: € 345.000 tot € 630.000 v.o.n. Bijzonderheden: gelijksvloers wonen, drie royale penthouses

Bron: Nieuwbouw-Westland, (2020), bewerking Stec Groep (2020).

Vergelijkbaar. Deels hogere prijsstelling waardoor andere doelgroep aangetrokken kan worden.

+/-

Vergelijkbaar

+/-

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

18

2.8 Planoptimalisaties en adviezen Planoptimalisatie Waelpolder In deze sub paragraaf doen we enkele eerste suggesties die ontwikkeling van Waelpolder kunnen versterken: • Zet in op een diversificatie van uw programma met woningen in het sociale huursegment, de vrijesectorhuur en het koopsegment. Circa 30% van de potentiële jaarlijkse marktvraag gaat uit naar een sociale huurwoning, 5% naar goedkope koop, 20% naar middeldure koop of huur en 45% naar dure koop. • Realiseer voornamelijk woningen in het betaalbare segment. Circa 75 tot 85% van de totale marktvraag van kansrijke huishoudens gaat uit naar woningen in het betaalbare segment. De vraag naar woningen in het betaalbare segment gaat voor circa 30 tot 35% uit naar sociale huur, 10 tot 15% naar vrijesectorhuur en 50 tot 55% naar een woning in het koopsegment tot € 310.000. • Zet in op de ontwikkeling van koopwoningen in het segment tot € 310.000. De vraag naar koopwoningen is groot, waarbij vooral vraag is naar woningen in het betaalbare koopsegment tot € 310.000. Daarmee spreekt u de grootste doelgroep aan. Zo’n 65 tot 75% van alle koop georiënteerde huishoudens geeft de voorkeur aan een koopwoning in het segment tot € 310.000.

U kunt er daarnaast voor kiezen om op enkele plekken (bijvoorbeeld aan de rand van het plangebied) enkele woningen te realiseren in een duurder segment: 5 tot 10% van de kopers heeft de voorkeur voor een woning boven de € 400.000. Vooral gezinnen en alleenstaanden en stellen met een midden tot hoog inkomen zijn koop georiënteerd. Door daarnaast een deel van de ruimte voor dure koopwoningen binnen het project te reserveren voor zelfbouwkavels spreekt u een bredere doelgroep aan en bevorderd u de differentiatie binnen de wijk. • Zet in op de ontwikkeling van levensloopbestendige woningen. Het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder in Westland neemt de komende jaren fors toe, waardoor ook de vraag naar geschikte woningen voor deze oudere doelgroep sterk toeneemt. U bedient de 65+ huishoudens met levensloopbestendige (grondgebonden) woningen in Waelpolder, zoals appartementen, benedenwoningen, patiowoningen of bungalows. Levensloopbestendige woningen zijn idealiter nultreden, hebben brede deurposten, geen drempels en/of zijn gemakkelijk aan te passen door de mogelijkheid om een slaapkamer en badkamer te realiseren op de begane grond. Met dit type woning speelt u in op de toenemende vergrijzing en onderscheid u zich van andere concurrerende projecten met grondgebonden nieuwbouwwoningen. De levensloopbestendige (grondgebonden) woning is vooral kansrijk nabij voorzieningen.

Het noordoostelijk deel van uw plangebied vinden wij dan ook het meest kansrijk voor de realisatie van dit type woning. • Creëer verschillende woonmilieus om eentonigheid en uniformiteit te voorkomen. Dit kunt u doen door het plangebied op te delen in kleinere projecten. Realiseer verschillende woningtypen en groottes binnen de kleinere projecten. Maak onderscheid door in te zetten op architectuur en inrichting van de openbare ruimte. • Let bij de ontwikkeling op het groene karakter van het project. Een groene uitstraling zal vooral de doelgroep jonge stellen, gezinnen en ouderen aanspreken. Zij zijn veelal op zoek naar ruimte (voor hun kinderen). Door bij de ontwikkeling van woningen ook aandacht te hebben voor het behouden en verbeteren van bestaand groen, en het inpassen van speelvoorzieningen en een wandelroute verbetert u de aantrekkelijkheid van de leefomgeving voor de kansrijke doelgroepen.

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

19

Adviezen met betrekking tot Woningbouwimpulsregeling Ter aanvulling op ons marktonderzoek leest u hieronder onze adviezen met betrekking tot de aandachtspunten die het Rijk benoemt voor de Woningbouwimpulsregeling ten aanzien van betaalbaarheid en doelgroepen. Beschrijf de betaalbaarheid van de woningen en ga hierbij in op de volgende aspecten: 1. In hoeverre worden maatregelen getroffen om te garanderen dat het beoogde aantal betaalbare huur- en koopwoningen daadwerkelijk gerealiseerd wordt?

2. Welke eisen worden aan deze woningen gesteld? (zoals eisen rondom het langjarig betaalbaar houden en het oppervlak van de woningen)

Borging van het aantal betaalbare huur- en koopwoningen in het plan kan op verschillende manieren: (1) publiekrechtelijk via het bestemmingsplan, (2) via een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar of (3) een combinatie van beiden. In het bestemmingsplan heeft u de mogelijkheid categorieën sociale huur, sociale koop en middenhuur op te nemen. Voor middenhuur is een separate doelgroepen- of middenhuurverordening nodig. Voor sociale koop geldt een bovengrens van € 200.000, die naar verwachting in 2021 wordt opgetrokken naar de NHG-grens van € 310.000 (prijspeil 2020). Privaatrechtelijke afspraken kennen meer contractvrijheid, waardoor u meer gedetailleerd kunt afspreken welke voorwaarden gelden. U kunt hierin ook afspraken maken over een termijn waarop de woningen gebouwd moeten worden. Ook dit kunt u vastleggen in het bestemmingsplan en/of privaatrechtelijke overeenkomsten. Het betaalbaar houden van woningen kan op verschillende manieren: • Voor sociale huurwoningen op te nemen in het bestemmingsplan kunt u via de doelgroepenverordening vastleggen hoe lang deze minimaal geëxploiteerd moeten worden in het sociale segment. • Voor middenhuurwoningen geldt dat u in een zelfde doelgroepenverordening (of middenhuurverordening) een minimale exploitatieduur kunt vastleggen en voorwaarden kunt stellen aan aanvangshuren en indexatie daarvan.

Privaatrechtelijk zijn ook koppelingen tussen huurprijs en vierkante meters mogelijk. • Voor sociale koopwoningen kunt u publiekrechtelijk geen afspraken maken over het langjarig betaalbaar houden van de woningen. Deze betaalbaarheid van de woning wordt bepaald door vraag en aanbod. We adviseren u daarom vooral in te zetten op de marktconformiteit van de betaalbare koopwoningen: een passend metrage bij een passende prijs. Bij een scheve verhouding tussen beiden bestaat de kans dat betaalbare koopwoningen snel het betaalbare segment ontstijgen, waardoor behoud van betaalbaarheid niet slaagt.

Ter overweging: als u de betaalbaarheid van betaalbare koopwoningen toch maximaal wilt borgen, dan kunt u een koopgarantconstructie overwegen. Dit is een (erfpacht)constructie waarbij de gemeente (of ontwikkelaar) korting geeft op de aankoopprijs van de woning, die wordt verrekend bij doorverkoop. De gemeente of ontwikkelaar heeft daarbij een terugkoopplicht. Er ontstaat een repetitief proces dat langdurige betaalbaarheid van de woningen borgt. Een koopgarantconstructie vraagt o.a. om oprichting van een grondverwervings- en terugkoopfonds. Beschrijf welke doelgroepen bereikt worden en ga hierbij in op de volgende aspecten: 3. In hoeverre maatregelen getroffen zijn of worden om een menging van doelgroepen te bereiken;

4. In hoeverre specifiek gebouwd gaat worden voor bepaalde doelgroepen; 5. In hoeverre maatregelen getroffen worden om woningen aan bepaalde doelgroepen toe te wijzen.

Menging van doelgroepen borgt u op verschillende manieren: • Programmamix van diverse woningbouwcategorieën – zoveel mogelijk gespikkeld - in het bestemmingsplan. • Toewijzingsregels voor sociale huur, sociale koop en middenhuurwoningen in een doelgroepen(of middenhuur)verordening. Hierin kan een gemeente bijvoorbeeld als voorwaarde opnemen dat de woningen aan bepaalde inkomensgroepen moeten worden verkocht/verhuurd. • In de huisvestingsverordening kan een gemeente specifieke woningbouwcategorieën (alleen in de huur) aanwijzen die vergunningplichtig zijn. Aan de vergunningsaanvraag kunnen voorwaarden worden gesteld, bijvoorbeeld ten aanzien van het inkomen. Om specifieke woningbouwcategorieën aan te wijzen is het nodig de schaarste in het desbetreffende segment aan te tonen. Door woningbouwcategorieën te bestemmen in het bestemmingsplan, gekoppeld aan de doelgroepenverordening, borgt u hoeveel gebouwd voor specifieke doelgroepen.

20

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

Bijlage: Kansrijke doelgroepen Naam doelgroep

JULB (jong urbaan, laag budget)

Woonmilieu

Leeftijd en samenstelling

Inkomen*

Stedelijk

alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+

laag

JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen) Yuppies Geboren en getogen Stads-elite KISS (klein inkomen, stedelijke setting) Midlife, Mid-City Oudere eenvoud stedelijk Stedelijk genieten Vroeg Volwassen (starters)

Suburbaan

Veel voor weinig (starters) Familie doorzon Ruimte en Gemak Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden Suburbane Senioren Ruim(t)egenieters / zilveren rand JOLO (JOng LOkaalgebonden) Blijvers en Terugkeerders Rurale ruimtezoekers gezin Gegoed ruraal gezin Blijf-in-de-wijkers Stadsontwijkers / Off the (Urban) grid Landelijke eenvoud Landelijke luxe

Landelijk

Aandeel Nederland 4,8%

Westland** 0,0%

midden

1,0%

0,0%

hoog

2,2%

0,0%

laag en midden hoog laag

6,0% 9,6% 6,4%

0,0% 0,0% 0,0%

midden en hoog

7,8%

0,0%

laag

6,5%

0,0%

midden en hoog

3,2%

0,0%

laag

2,3%

6,6%

midden en hoog

1,9%

5,6%

laag en midden hoog laag

4,0% 11,0% 4,1%

8,8% 28,8% 6,4%

midden en hoog

7,2%

15,6%

laag

6,8%

17,8%

midden en hoog

4,8%

9,7%

laag

0,4%

0,0%

midden en hoog

0,4%

0,0%

laag midden en hoog laag

0,6% 3,7% 0,9%

0,0% 0,3% 0,1%

midden en hoog

1,9%

0,1%

laag

1,5%

0,1%

midden en hoog

1,1%

0,1%

Bron: Stec Groep (2020). *Inkomensgrenzen: tot € 36.798 (laag), € 36.798 tot € 47.040 (midden) en € 47.040 + (hoog). ** indicatief op basis van Stec-doelgroepenindeling.

21

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

Omschrijving suburbane huishoudens De ‘vroeg volwassen’ (starters) doelgroep zijn jonge alleenstaanden en stellen met een laag inkomen die uit huis gaan of voor het eerst gaan samenwonen. De voorkeur van deze doelgroep gaat doorgaans uit naar een eengezinswoning, maar door hun beperkte bestedingsruimte zijn ze beperkt in hun woonkeuze. Voor alleenstaanden behoort een appartement ook tot de mogelijkheid. De vroeg volwassen doelgroep landt daardoor in het goedkope koopsegment of de sociale huur. Ze hechten waarde aan het hebben van een eigen auto, zodat werk in de regio goed bereikbaar is.

De ‘veel voor weinig’ (starters) doelgroep kiest vooral vanwege de relatieve betaalbaarheid ten opzichte van andere wijken en dorpsen in Westland voor een grondgebonden nieuwbouwwoning in Waelpolder. Zij maken een rationele afweging: in Waelpolder krijgen ze meer vierkante meters voor hetzelfde bedrag; ‘value for money’. De ‘veel voor weinig’ doelgroep heeft een grote voorkeur voor een ruime grondgebonden woning. Ze landen daardoor in de grotere (koop) woningen in Waelpolder, die ze dankzij hun goede financiële positie kunnen veroorloven. U maakt de woningen in Waelpolder aantrekkelijk voor deze doelgroep door extra in te zetten op duurzaamheid.

De ‘familie doorzon’ (gezinnen met een laag en middeninkomen) kiezen voor een grondgebonden koopwoning in Waelpolder omdat ze een volgende stap willen maken in hun woon carrière. Een deel van de ‘familie doorzon’ doelgroep woont nu in een sociale huurwoning maar wil naar een koop- of vrijesectorhuurwoning verhuizen, passend bij hun groeiende inkomen. Hun voorkeur gaat uit naar een grondgebonden koopwoning met een tuintje. Daardoor landen ze in de kleinere en daardoor betaalbare gezinswoningen in Waelpolder. Het zijn auto georiënteerde gezinnen, afkomstig uit de directe omgeving. De aanwezigheid van scholen en andere voorzieningen maakt uw project aantrekkelijk voor deze doelgroep.

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

22

De ‘ruimtezoekers voor de kinderen’ (gezinnen met een hoog inkomen) die voor een grondgebonden woning in Waelpolder kiezen zijn gericht op luxe en comfort. Ze kiezen voor een grondgebonden woning met tuin en voldoende ruimte voor de kinderen. Het is een doelgroep die kiest voor karakter en eigenheid en heeft een grote voorkeur voor een koopwoning. Onderscheidende architectuur en een hoog afwerkingsniveau sluiten aan bij de eisen en levensstijl waaraan deze doelgroep haar identiteit ontleent. De buurt waar je woont, en de uitstraling van het huis, en de straat doen ertoe. Belangrijk ook is er te wonen met andere gezinnen die grofweg dezelfde verwachtingen hebben. Het comfort van nieuwbouw maakt dat zij voor Waelpolder kiezen. De groep ‘Jong geleerd, oud gedaan’ zijn alleenstaanden en stellen van middelbare leeftijd met een laag inkomen. Ze zijn door het beperkte budget beperkt in de woonkeuze en tonen daarmee gelijkenis met de groep ‘vroeg volwassen’. De ‘Jong geleerd, oud gedaan’ groep is auto georiënteerd en veelal woonachtig in een sociale huurwoning. Ze hechten veel waarde aan de wijk waarin ze wonen omdat familie en vrienden ook in dezelfde wijk wonen. Ze landen in Waelpolder omdat ze elders geen sociale huurwoning kunnen bemachtigen, of juist kiezen voor het comfort van een nieuwbouwwoning.

‘Woonerf welgestelden’ zijn alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar met een midden tot hoog inkomen. Ook voor hen is Waelpolder een interessante locatie. Het gaat om relatief vermogende huishoudens (vaak tweeverdieners) met een of twee auto’s. Zij zijn carrièregericht, suburbaan georiënteerd, en onderscheiden zich daarmee van de meer stedelijk georiënteerde alleenstaanden en stellen in dezelfde leeftijdscategorie. Een ruime woning met het oog op kinderen hebben zij niet nodig. Wel kiezen ze bewust voor de ruimte van een eengezinswoning met tuin, gelegen in een rustige en groene omgeving. In de buurt is het belangrijk dat je kunt sporten, en dat voorzieningen nabij zijn.

Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167

23

‘Suburbane Senioren’ zijn oudere huishoudens met een laag inkomen. Het zijn huishoudens die een grondgebonden woningen inruilen voor een gelijkvloers appartement. Door hun lage inkomen zijn zij vaak aangewezen op het sociale huursegment. Ze landen vaak in gelijkvloerse appartementen in kleinschalige complexen. Laagdrempelige voorzieningen zoals een buurthuis zijn voor hen belangrijke ontmoetingsplekken. Ze wonen graag in de nabijheid van zorgvoorzieningen, zoals de huisarts, een apotheek. Omdat de eigen vervoersmogelijkheden afnemen zijn zij vaker aangewezen op het openbaar vervoer.

De ‘ruim(t)e genieters / zilveren rand’ zijn alleenstaanden en stellen vanaf 65 jaar met een midden tot hoog inkomen. Ze wonen nu nog in een grote vrijstaande woning die niet geschikt is als levensloopbestendige woning. Deze oudere huishoudens hebben in toenemende mate de voorkeur voor een appartement of gelijkvloerse woning (in het huursegment). Dit als resultaat van een afnemende vitaliteit en het feit dat men zorgeloos wil wonen zonder het onderhoud aan de woning of een tuin. Zij vinden een veilige omgeving en een hoogwaardig afgewerkt, ruim appartement van belang, evenals een goede autobereikbaarheid. De oudere huishoudens zijn doorgaans gesteld op een beschutte omgeving, maar wonen bij voorkeur op loopafstand van dagelijkse voorzieningen.

Bijlage 4 Bedrijven en milieuzonering en externe veiligheid

78

Onderzoek Bedrijven & Milieuzonering en Externe Veiligheid Plan Waelpolder Noord en Zuid, ‘s-Gravenzande

Opdrachtgever ONW B.V. Naaldwijk

Milieu consultancy Watermanagement Ruimtelijke ordening

Aqua-Terra Nova BV

Onderzoek Bedrijven & Milieuzonering en Externe Veiligheid Plan Waelpolder Noord en Zuid, ‘s-Gravenzande

Zuidweg 79 2671 MP Naaldwijk telefoon 0174 – 625246 fax 0174 – 629744 www.aquaterranova.nl

Opdrachtgever ONW B.V. Naaldwijk

Datum: Rapportnr: Status:

8 juli 2019 2180720AQT302bAW_PB EV BMZ Definitieve rapportage

Rabobank rekeningnr. 36.81.19.955

•

BTW: NL-8105.67878.B01

•

K.v.K. nr. 27240696

COLOFON Titel

: Onderzoek Bedrijven en Milieuzonering en Externe Veiligheid, plangebied Waelpolder Noord en Zuid in ‘s-Gravenzande

Opdrachtgever

: ONW B.V.

Projectteam Projectmanager Contactpersoon Auteur

: ing. A.P. Wubben : ing. A.P. Wubben : ing. D.P. Barten

Kwaliteitsborging

: ing. A.P. Wubben

Projectnummer

: 2180720

Datum vrijgave

Status

8 juli 2019

definitief

Goedkeuring auteur

Goedkeuring kwaliteitsborger

© 2019 Aqua-Terra Nova B.V. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

INHOUDSOPGAVE 1

INLEIDING ......................................................................................................... 1 1.1 1.2

Aanleiding ................................................................................................................ 1 Methode................................................................................................................... 1

2

PLANGEBIEDGEGEVENS ...................................................................................... 3

3

TOETS BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING ........................................................... 4

2.1 3.1 3.2

4

Omschrijving voorgenomen wijzigingen plangebied ....................................................... 3 Categorie bedrijven mogelijk in plangebied................................................................... 4 Toets aan VNG-publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’ .................................................. 4

TOETS EXTERNE VEILIGHEID ............................................................................ 10 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Algemeen ............................................................................................................... 10 Besluit externe veiligheid inrichtingen ........................................................................ 10 Besluit externe veiligheid transportroutes ................................................................... 10 Besluit externe veiligheid buisleidingen ...................................................................... 10 Gegevens op de professionele risicokaart ................................................................... 11 Risicovolle activiteiten binnen het plangebied.............................................................. 12 Risicovolle activiteiten in de omgeving van het plangebied ........................................... 12

4.7.1 4.7.2 4.7.3

Risicovolle activiteiten binnen inrichtingen ................................................................................. 12 Transport van gevaarlijke stoffen over wegen ............................................................................ 12 Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen ................................................................... 13

4.8 4.9

Beleidsvisie externe veiligheid................................................................................... 14 Aanwezigheid van conventionele explosieven .............................................................. 14

5 CONCLUSIE ....................................................................................................... 16 6 BRONVERMELDING ........................................................................................... 17 BIJLAGE 1 TOELICHTING BEGRIPPEN .................................................................. 18

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Het project Waelpark in ’s-Gravenzande betreft de uitwerking van de in bestemmingsplan Het Nieuwe Water (vastgesteld in mei 2009) aangegeven bestemming nader uit te werken woongebied. Dit project is verdeeld in meerdere deelplannen. Op dit moment vindt een stedenbouwkundig onderzoek plaats wat betreft de invulling van het deelplan Waelpolder (zowel Noord en Zuid) met woningen, een school met kinderopvang, een gezondheidscentrum en een eventuele recreatieve voorziening aan de Nieuwe Vaart. Voor de afronding van dit onderzoek en daarin op te nemen bestemming is het van belang om vast te stellen welke milieuzonering van invloed is op het gehele plangebied, zodat bij de bestemmingen hiermee rekening kan worden gehouden. Deelplan Waelpolder Noord en Zuid (verder aangeduid als het plangebied) wordt begrensd door de plandelen c.q. bestemmingsplannen Rijnvaart en Dijckerwaal, alsmede de watergangen Nieuwe Vaart en Poelwatering. Het plangebied bevindt zich in de nabijheid van bedrijven. In deze notitie wordt daarom ingegaan op de omgevingsaspecten geur, geluid en stof en vindt toetsing plaats aan hetgeen is gesteld in de Richtlijn bedrijven en milieuzonering voor het toetsen van de verschillende milieucategorieën. De resultaten van deze toetsing zijn beschreven in hoofdstuk 3.

De locatie is óók getoetst op de aanwezigheid van risicorelevante activiteiten die de ontwikkelingen binnen het plangebied zouden kunnen belemmeren. De resultaten van deze toetsing zijn beschreven in hoofdstuk 4.

1.2

Methode

Bedrijven en Milieuzonering In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang, dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies (zoals bijvoorbeeld woningen): a. ter plaatse van deze gevoelige functies een goed woon- en leefmilieu wordt gegarandeerd; b. rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en de milieuruimte van de betreffende bedrijven. Op basis van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering kan worden bepaald in hoeverre de inrichtingen en bedrijven beperkend kunnen zijn voor het tot stand brengen van een goed woonen leefmilieu in hun omgeving. In deze uitgave zijn per (milieu)categorie bedrijvigheid richtafstanden genoemd, die kunnen worden aangehouden ten einde de hinderlijke invloed van bedrijfsactiviteiten op gevoelige functies te beperken. Hiertoe worden een zestal milieucategorieën onderscheiden. Per milieucategorie is een richtafstand opgenomen, welke ten opzichte van in de omgeving aanwezige gevoelige bestemmingen dient te worden aangehouden. Deze richtafstand is gebaseerd op de als gevolg van de bedrijfsactiviteiten te verwachten milieuhinder (vanwege geur, geluid, stof of gevaar). De VNG geeft in de richtlijn richtafstanden voor milieubelastende functies gegeven zoals deze gelden ten opzichte van een “rustige woonwijk” en van een “gemengd gebied”.

Externe veiligheid In het onderzoek naar externe veiligheid wordt ingegaan op de externe veiligheidsaspecten die kunnen zijn verbonden aan het project. Vervolgens wordt op basis van de professionele risicokaart en informatie van derden een inventarisatie gemaakt van: 1. Risicorelevante bedrijven en activiteiten in de nabijheid van het plangebied. 2. Relevante transportroutes voor gevaarlijke stoffen. In deze risicoanalyse worden risicovolle activiteiten in de nabijheid van het plangebied in kaart gebracht die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) of Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vallen. Verder wordt 2180720 Aqua-Terra Nova 302bAW_PB EV BMZ Definitieve rapportage 8 juli 2019

1

gekeken of er andere objecten in de omgeving bevinden die beschikken over een aan te houden veiligheidsafstand of risicocontour (propaanreservoir, luchthaven, etc.) Transportroutes voor gevaarlijke stoffen betreffen zowel verkeersroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg als ondergrondse buisleidingen onder hoge druk. Vervoer van gevaarlijke stoffen over het water en spoor komt in de omgeving niet voor en wordt in dit rapport niet verder beschouwd. Geïnventariseerd wordt of aan de omliggende inrichtingen en transportroutes veiligheidscontouren zijn verbonden en of deze van invloed zijn op het project. In dit onderzoek is op een adequate en zorgvuldige wijze getracht een zo volledig mogelijk beeld te schetsen van de externe veiligheidsrisico’s aan de hand van de meest recente en beschikbare informatie. Niettemin kunnen aan dit onderzoek geen rechten worden ontleend.

2180720 Aqua-Terra Nova 302bAW_PB EV BMZ Definitieve rapportage 8 juli 2019

2

2

PLANGEBIEDGEGEVENS

2.1 Omschrijving voorgenomen wijzigingen plangebied In het vigerende bestemmingsplan Het Nieuwe Water (vastgesteld in mei 2009) is het plangebied in zijn geheel aangegeven als nader uit te werken woongebied. In de bestaande situatie bevindt zich in het plangebied verspreid liggende woningen en agrarische bedrijven. In de te bestemmen situatie zal het plangebied worden ingericht met woningen, een school met kinderopvang, een gezondheidscentrum en een eventuele recreatieve voorziening aan de Nieuwe Vaart. In figuur 2.1 is hoofdstructuur van het plangebied weergegeven zoals dit is aangegeven in het masterplan Waelpark 2018. In het nog op te stellen bestemmingsplan zullen de bestemmingen nader worden uitgewerkt. Bestemde situatie

Bestaande situatie

Te bestemmen situatie

Figuur 2.1 Ligging plangebied bestemde situatie, bestaande situatie en nieuw te bestemmen situatie

2180720 Aqua-Terra Nova 302bAW_PB EV BMZ Definitieve rapportage 8 juli 2019

3

3

TOETS BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING

Voor het in beeld brengen van de ruimtelijke milieuzonering van bedrijven is gebruik gemaakt van de systematiek zoals aangegeven in de VNG-publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering, editie 2009’. Deze publicatie geeft afstanden voor de milieuthema’s geur, stof, geluid en gevaar gebaseerd op een gewenste omgevingskwaliteit geldend voor een ‘rustige woonwijk’ of een vergelijkbaar omgevingstype. Aan de hand van een SBI-codering zijn voor deze thema’s richtafstanden vastgesteld. Deze afstanden gelden als een handreiking voor een goede ruimtelijke ordening. Op basis van jurisprudentie is afwijking mogelijk mits dit gemotiveerd en onderbouwd plaatsvindt op basis van een milieukundig onderzoek.

3.1

Categorie bedrijven mogelijk in plangebied

Binnen het plangebied zelf is de huidige bestemde functie ‘Uit te werken Woongebied’. In de nieuw te bestemmen situatie worden voornamelijk woningen gerealiseerd. Verder wordt een school met kinderopvang en een gezondheidscentrum gerealiseerd. Basisscholen en kinderopvang zijn op grond van de VNG publicatie in te delen in categorie 2 met een grootste richtafstand van 30 meter (bepalend is hierbij de afstand voor geluid). Een gezondheidscentrum is op grond van de VNG publicatie in te delen in categorie 1 met een grootste richtafstand van 10 meter (bepalend is hierbij de afstand voor geluid). Deze richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit die wordt nagestreefd in een ‘rustige woonwijk’. Geadviseerd wordt om de functies school met kinderopvang (met name de buitenspeelplaats) en het gezondheidscentrum zodanig in te passen in het bestemmingsplan dat aan deze richtafstand wordt voldaan tot omliggende woonbestemmingen.

3.2

Toets aan VNG-publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’

Het plangebied wordt ingericht als woongebied met wijkgebonden voorzieningen. Op grond van de VNG publicatie kan deze situatie het beste worden getypeerd als rustige woonwijk. Ten noorden en zuiden van het plangebied zijn uit te werken en bestemde woongebieden aanwezig. Deze gebieden zijn niet nader beschouwd. Ten westen van het plangebied is het bedrijventerrein Teylingen gelegen. Het bedrijventerrein is vrijwel volledig ingericht en laat op grond van de bestemmingsplannen Teylingen s-Gravenzande (25-01-2011) en Teylingen VI (30-06-2015) de volgende milieucategorieën toe: • Bedrijven t/m milieucategorie 2 (groen gearceerd weergegeven in figuur 3.1) • Bedrijven t/m milieucategorie 3.1 (geel) • Bedrijven t/m milieucategorie 3.2 (oranje) • Bedrijven t/m milieucategorie 4.1 (rood) Hiervoor gelden de volgende richtafstanden op grond van de VNG publicatie: • milieucategorie 2 : 30 meter (weergeven als groen gestreepte lijn in figuur 3.1) • milieucategorie 3.1 : 50 meter (geel) • milieucategorie 3.2 : 100 meter (oranje) • milieucategorie 4.1 : 200 meter (rood) Ten oosten van het plangebied is een grotendeels ingericht glastuinbouwgebied aanwezig. In bestemmingsplan Glastuinbouwgebied Westland (19-12-2012) is langs de rand nabij het plangebied de bestemming vrijwel geheel Agrarisch-Glastuinbouw.

Glastuinbouwbedrijven zijn op grond van de VNG publicatie in te delen in categorie 2 met een grootste richtafstand van 30 meter (bepalend is hierbij de afstand voor geluid). Deze richtafstand is in figuur 3.1 weergeven als groen gestreepte lijn. Deze richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit die wordt nagestreefd in een ‘rustige woonwijk’.

2180720 Aqua-Terra Nova 302bAW_PB EV BMZ Definitieve rapportage 8 juli 2019

4

richtafstand milieucategorie 2 (30 meter) richtafstand milieucategorie 3.1 (50 meter) richtafstand milieucategorie 3.2 (100 meter) richtafstand milieucategorie 4.1 (200 meter) Figuur 3.1 Richtafstanden VNG publicatie

Geconcludeerd wordt dat de volgende milieuzones (richtafstanden) de geplande locaties voor woningbouw overlappen: bedrijfsbestemmingen t/m milieucategorie 3.2 en t/m milieucategorie 4.1 op bedrijventerrein Teylingen, Glastuinbouwbedrijven milieucategorie 2. 2180720 Aqua-Terra Nova 302bAW_PB EV BMZ Definitieve rapportage 8 juli 2019

5

Indien milieuzones een gewenste woningbouwlocatie overlappen kan volgens het stappenplan in paragraaf 4.2 van de VNG publicatie als volgt worden gehandeld in stap 3 en 4 (stap 1 en 2 zijn bovenstaand al uitgewerkt): 3. indien de milieuzones de gewenste woningbouwlocatie overlappen: a. pas de woningbouwplannen aan, of; b. ga na wat de werkelijke bedrijfsactiviteiten zijn. Indien de daadwerkelijke bedrijfsactiviteiten kleinere richtafstanden opleveren, beoordeel dan of het benedenwaarts aanpassen van richtafstanden in het – vigerende – bestemmingsplan wenselijk is. Overweeg dit ook los van de daadwerkelijke bedrijfsactiviteiten, vanuit een langere termijn visie op de gewenste ontwikkeling van het bedrijventerrein. Bestaande bedrijven kunnen immers vertrekken en nieuwe bedrijven kunnen zich aandienen. 4. Indien de daadwerkelijke bedrijfsactiviteiten van de vestigde bedrijven strijdig zijn met de gewenste woningbouw: a. pas de woningbouwplannen aan, of; b. doe gewenst vervolgonderzoek naar de daadwerkelijke milieubelasting van de bedrijven. Uitwerking stap 3 Voor de bestemming Agrarisch-Glastuinbouw ten oosten van het plangebied komen de daadwerkelijke bedrijfsactiviteiten overeen met de bestemde bedrijfscategorie (milieucategorie 2) en is deze stap niet toepasbaar (zie verder uitwerking stap 4).

Voor de bedrijfsbestemmingen t/m milieucategorie 3.2 en t/m milieucategorie 4.1 op bedrijventerrein Teylingen is voor de percelen, die op minder dan 100 meter respectievelijk 200 meter van het plangebied zijn gelegen, de daadwerkelijke bedrijfsactiviteiten bepaald (screening op basis van gegevens van het BAG, luchtfoto’s, streetview en bedrijfsgegevens op internet) en ingedeeld in milieucategorieën. richtafstand milieucategorie 2 (30 meter) richtafstand milieucategorie 3.1 (50 meter) richtafstand milieucategorie 3.2 (100 meter) richtafstand milieucategorie 4.1 (200 meter) bestemmingsplanvlak milieucategorie 3.2 binnen 100 m plangebied bestemmingsplanvlak milieucategorie 4.1 binnen 200 m plangebied

Figuur 3.2 Geselecteerde milieucategorie 3.2 en 4.1 bestemmingsplanvlakken binnen 100 resp. 200 m 2180720 Aqua-Terra Nova 302bAW_PB EV BMZ Definitieve rapportage 8 juli 2019

6

bedrijfsbestemmingen t/m milieucategorie 4.1 op minder 200 m plangebied adres

Aard bedrijf

Nobelstraat 8 BU2 t/m12

Bedrijfsverzamelgebouw met units van 121-182 m2 Bedrijfsverzamelgebouw met units van 202-285 m2 Bedrijfsverzamelgebouw met units van 164-404 m2 Bedrijfsverzamelgebouw met units van 67-248 m2 Bedrijfsverzamelgebouw met units van 67-248 m2 Bedrijfsverzamelgebouw met units van 137-250 m2 Aannemersbedrijf (585m 2) Bedrijfsverzamelgebouw met units van 137-250 m2

Nobelstraat 9 BU1 t/m4 Nobelstraat 9 BU5 t/m7 en 11 t/m 11 BU4 Nobelstraat 10 BU 1 t/m 9 Nobelstraat 10 BU 2 t/m 8 Nobelstraat 12 BU 1 t/m 6 Nobelstraat 13 Nobelstraat 14 BU 1 t/m 6

SBI code 2008 (+nr) niet nader bepaald

milieucategorie

41, 42, 43 (3)

2

niet nader bepaald

1 t/m 3.2 (4.1 praktisch gezien niet mogelijk in bedrijfsverzamelgebouw met dergelijk klein oppervlak)