1.85) Schrijven SVWN d.d. 30-08-21 inzake Staedion visitatierapport 2021 (G21-001712)

Om deze reden heeft Staedion in 2020 besloten het Bewonersblad in vernieuwde vorm opnieuw in te voeren in 2021. Dit moet ervoor zorgen dat bewoners geïnspireerd worden door wat er mogelijk is in wijken en buurten, en hierin ook de wederkerigheid te laten zien. De coöperatieve gedachte en participatie in wijken en buurten komt hierin centraal te staan. De voorgenomen en gerealiseerde prestaties zou Staedion nog meer in samenhang zichtbaar mogen maken. Op verschillende onderdelen in de jaarverslagen is de samenhang wel zichtbaar en legt Staedion uit waarom bijvoorbeeld is afgeweken van een voorgenomen prestatie. Desalniettemin zou de koppeling structureler een plek kunnen krijgen in de verantwoording van de corporatie. In het jaarverslag van 2018 is bijvoorbeeld met een infographic de nieuwe portefeuillestrategie op hoofdlijnen weergegeven, maar de gebruikte figuren komen in latere verantwoordingsinformatie niet terug. Naast de officiële verantwoording zou de genoemde samenhang ook in meer informele verantwoording, als de website en sociale media, structureler een plek mogen krijgen, om de transparantie van de verantwoording te vergroten.

ECORYS A

65

Deel 3: Bijlagen

ECORYS A

66

Bijlage 1: Position Paper “Kom, we gaan hier om de hoek nog even kijken, daar woont een mijnheer met psychische problemen. Ik ga daar even langs om met hem af te spreken dat hij zijn tuin opruimt van takken en kratten. Dat geeft mij de kans om volgende week even langs te gaan om te vragen of dat gelukt is, zo houd ik een beetje vinger aan de pols en kan ik ook steeds vragen of hij zijn medicatie nog neemt en zie ik bijvoorbeeld ook dat hij vrienden heeft die niet zo goed voor hem zijn.” Aan het woord is Jacques Huijgens, sociaal complexbeheerder bij Staedion. De sociaal complexbeheerders hebben een antenne voor deze mensen, die soms over een dunne lijn balanceren, en die zij binnen hun mogelijkheden proberen op die lijn te houden. Maar de wijkbeheerders hebben ook lef en staan voor hun waarden, dat moet ook wel omdat ze bijna dagelijks uitgedaagd worden door mensen die daar anders over denken. Wie we zijn We zijn een woningcorporatie met 37.000 woongelegenheden (ultimo 2020) in de regio Haaglanden, een stedelijke omgeving met de daarbij behorende uitdagingen. We werken met 435 medewerkers (fte) aan kwalitatief goede, betaalbare en duurzame woningen, in leefbare buurten. Dat is gezien de afnemende veerkracht van wijken geen gemakkelijke opgave.

Onze inzet op leefbaarheid is daarom altijd net een stapje meer, zodat we dichtbij onze huurders zijn, en we in de wijken de verbinding kunnen leggen tussen en met onze partners en onze bewoners. Staedion heeft een eigen onderhoudsdienst, ook omdat we dicht bij onze huurders willen staan. En daarnaast houden we de kwaliteit van onze woningen zo grotendeels in eigen hand. Regio Haaglanden Staedion is de grootste woningcorporatie van Den Haag en Haaglanden. Adel verplicht; als grootste nemen we het voortouw, zoals bij het huisvesten van kwetsbare groepen, de herstructurering van Zuidwest en de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Naast Den Haag hebben we woningen in de gemeenten Delft, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker- Nootdorp, Rijswijk en Westland. Onze portefeuillestrategie is terugtrekken in de gemeenten Delft, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk, en groeien in Pijnacker- Nootdorp en Westland. In die laatste gemeenten bouwen we sociale huurwoningen om de voorraad betaalbare woningen te laten groeien. Daarmee leveren we een bijdrage aan de regionale afspraken over spreiding en beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Collegiale samenwerking en allianties Staedion is lid van AEDES. We maken actief deel uit van het landelijke samenwerkingsverband 'De Vernieuwde Stad'. De Vernieuwde Stad (DVS) is een platform van 27 grote, stedelijke en maatschappelijk betrokken woningcorporaties.

De leden wisselen kennis en ervaring uit over vraagstukken rondom het wonen in grote steden en in vitale wijken. Staedion neemt deel aan verschillende werkgroepen en netwerken van DVS. In de periode 2012 -2020 was de bestuursvoorzitter van Staedion lid van het dagelijks bestuur van DVS. Daarnaast was hij gedurende 10 jaar voorzitter van de werkgroep investeren en stedelijke vernieuwing. De regionale woningcorporaties zijn verenigd in Sociale Verhuurders Haaglanden, waar gezamenlijke standpunten worden voorbereid op de thema's woningmarkt, duurzaamheid en woonruimteverdeling. Staedion is voorzitter van de bestuurlijks advies commissie Voorraad. Deze commissie adviseert het bestuur onder meer ten aanzien van de regionale prestatieafspraken en voorraadontwikkeling. Naast collegiale samenwerking met corporaties werkt Staedion ook nauw samen met partners in de stad. Naast wijkontwikkeling (zoals in Den Haag Zuidwest) is deze samenwerking vooral gericht op

ECORYS A

67

het comfortabel huisvesten van mensen die daarbij wat hulp en ondersteuning hebben. Voorbeelden hiervan zijn onze samenwerkingen met verschillende zorgorganisaties en het Leger des Heils, waarbij Staedion de huisvesting levert en de organisatie de begeleiding van de bewoners. Veranderprogramma Samen Vooruit, continue leren en verbeteren De corporatiesector is volop in beweging. Daarom heeft Staedion eind 2018 haar ambitie verrijkt met een veranderprogramma. Het verbeteren van de klantbeleving door klant gestuurd te werken, data gedreven wonen en een cultuur van samen continu verbeteren zijn in dat programma belangrijke elementen. Daarnaast wil Staedion een aantrekkelijke werkgever blijven. Great Place to Work Sinds 2019 neemt Staedion deel aan het Great Place to Work onderzoek. Al na de eerste deelname mag Staedion de titel 'Great place to work' voeren. In 2020 hoorde Staedion zelfs bij de top 10 best workplaces in de categorie 'large'. We scoren goed op Plezier', Trots' en 'Respect', maar minder goed op 'Geloofwaardigheid'. In 2020 is hier veel aandacht aan besteed. In 2021 zal Staedion voor de derde maal deelnemen aan het onderzoek van Great Place to Work.

Governance Staedion hanteert de volgende visie op corporate governance: 'het effectief en efficiënt realiseren van de doelstellingen en het afleggen van verantwoording aan belanghouders.' Om de visie uit te dragen en te realiseren is een integraal Governance framework ontwikkeld. Dit integraal kader is opgesteld vanuit de ambitie van Staedion om de governance volgens een hoge professionele standaard in te vullen. Hiermee geven we concreet en praktisch invulling aan de bepalingen als vermeld in de Governancecode Woningcorporaties. In het Governance framework zijn alle onderwerpen inzake Governance geborgd. Diverse risicobeheersings- en controlesystemen reduceren de afbreukrisico's op het behalen van de bedrijfsdoelstellingen en bevorderen de transparantie binnen de organisatie. De beheersbaarheid is vergroot door de introductie van de Governancecyclus. De Governancecyclus ligt als een schil om de jaarlijkse Planning & Control cyclus en kent een tijdshorizon van vier jaar. De cyclus wordt jaarlijks geactualiseerd en de onderwerpen, die dat jaar voor actualisatie in aanmerking komen, worden opgenomen in de P&C cyclus. Hiermee waarborgt Staedion dat Governance- onderwerpen actueel blijven en zijn afgestemd op interne en externe ontwikkelingen.

Integriteit De Gedragscode beschrijft concrete regels en verplichtingen die betrekking hebben op integriteit en biedt hiermee handvatten voor managers en medewerkers. Elke medewerker is bekend met de Gedragscode. De Gedragscode maakt transparant wat wij samen onder integer handelen verstaan. Naast de Gedragscode voert Staedion iedere vier jaar een integriteitsonderzoek uit. In het najaar van 2019 heeft dit integriteitsonderzoek plaatsgevonden en is een rapport over integriteitsmanagement binnen Staedion opgeleverd. Risicomanagement In de afgelopen periode is gewerkt aan het versterken van ons risicomanagement. Hierbij is het risicomanagementbeleid 2021 en risicoregister 2021 voorbereid. Gedurende het jaar wordt uitvoering gegeven aan de 'keycontrols' (de belangrijkste beheersmaatregelen) als opgenomen in het risicoregister. De beheersmaatregelen worden intern getoetst door Treasury & Control, Internal Audit en extern door de accountant (voor zover relevant voor de controlewerkzaamheden van de jaarrekening). De aanbevelingen en verbetermaatregelen die hieruit voortvloeien leiden tot een

ECORYS A

68

structurele verbetering van de interne beheersing. Na evaluatie van (opgetreden) risico's wordt hiervan verslag gedaan. Onze financiële positie geeft vertrouwen Het onderzoek (Opgaven en Middelen) naar aanleiding van de motie Ronnes is afgerond: de middelen in de sector zijn ontoereikend voor het uitvoeren van de gehele opgave. Haaglanden is samen met Rotterdam de regio met de grootste opgave en het grootste tekort. Om ons te kunnen verhouden tot de omvangrijke opgave in de nieuwbouw en verduurzaming van de voorraad, zoeken we de komende jaren de grenzen op van onze investeringscapaciteit. We hebben het vertrouwen om de ruimte binnen LTV-norm maximaal te benutten, met oog voor een duurzame financiële positie voor de langere termijn. Wat we doen Ondernemingsplan 2016-2020 Staedion heeft eind 2015 een koers vastgesteld voor de periode 2016-2020. Het gewaagde doel was: 'In 2020 voelen al onze bewoners zich thuis'. Dat zegt iets over onze belangrijkste drijfveer: we willen er zijn voor onze bewoners, hen een Thuis' bieden. Dat slaat zowel op de leefbaarheid in complexen, als op de kwaliteit van de woning en de betaalbaarheid ervan, omdat in onze stad veel mensen nauwelijks het hoofd boven water kunnen houden. Een betaalbare huurprijs en een menselijk huurincasso beleid geeft mensen grip op hun (financiële) leven.

De volkshuisvestelijke doelstellingen voor de vier volgende jaren waren duidelijk: we wilden het mét onze bewoners doen, betaalbaar wonen in de stad moest mogelijk blijven, de basiskwaliteit van het vastgoed moest in orde zijn en de woningen met F- en G-labels worden aangepakt. Daarnaast wilden we kwetsbare en oudere bewoners passend huisvesten en, ambitieus: dat onze huurders hun woonomgeving waarderen. Intern hadden we ook ambities. Zo zagen het betrekken van de maatschappelijke partners bij beleid, adequate automatisering, duidelijke financiële kaders en transparantie en versterking van het risicomanagement als speerpunten. Net als iedere strategie is ook ons ondernemingsplan een kind van zijn tijd. Staedion stond destijds voor de vraag hoe zich te verhouden tot de effecten van de recessie én de nieuwe Woningwet. Beide vroegen om duidelijke én haalbare keuzes. Het Thuisgevoel is ook echt geland in ons DNA, medewerkers refereren er vaak aan. Bij de evaluatie in 2018 heeft nog een verschuiving plaatsgevonden van accenten. We kregen meer aandacht voor de klant en klantgericht werken onder de paraplu van de klantvisie en klantbeloften. Een terugblik, Waar we trots op zijn Aanpak Den Haag Zuidwest Staedion is één van de aanjagers van de aanpak voor Den Haag Zuidwest. Den Haag Zuidwest kent een grote fysieke en sociaaleconomische opgave.

In 2020 is door de gemeente Den Haag het ambitiedocument voor de Dreven, Gaarden en Zichten vastgesteld. De gezamenlijke ambitie luidt: Den Haag Zuidwest transformeert van een kwetsbaar gebied in een aantrekkelijk, vitaal, veerkrachtig en duurzaam Haags woongebied, met meer werkgelegenheid, hoge onderwijsambities, versterking van voorzieningenniveau, betere bereikbaarheid en een divers woningaanbod. Vanuit het Rijk is via de woningbouwimpuls geld beschikbaar gekomen voor woningbouw. Voor Den Haag Zuidwest heeft Staedion voor de periode 2021 - 2025 een programma geformuleerd voor circa 2.000 nieuwe woningen en ruim 3.600 renovaties. De woningen dragen bij aan een grotere differentiatie in de wijken en verduurzaming van de woningvoorraad. De impact voor de bewoners is enorm. Duizenden moeten verhuizen in de komende jaren. De onrust die dit

ECORYS A

69

met zich meebrengt kan juist voor onze meer kwetsbare bewoners extra belastend zijn. In gesprek zijn en blijven met bewoners is daarvoor de eerste stap. Daarom zetten we in de wijk- en buurtkamers actief in op verbinding in deze wijken, samen met onze partners en onze huurders. Project Schaloenstraat In de Schaloenstraat in Moerwijk wordt een bijzonder project uitgevoerd. Er worden circa 200 sociale huurwoningen gesloopt en er komen 225 sociale huurwoningen en 345 vrije sector woningen in het middenhuur segment voor terug. Deze ontwikkeling is een samenwerking tussen Staedion en verschillende marktpartijen, die zorg dragen voor de gehele ontwikkeling, en na oplevering het beheer van de vrije sector huurwoningen. De samenwerking is tot stand gekomen na het doorlopen van een markttoets, die werd geïnitieerd tijdens een samenwerkingstafel middenhuur in Den Haag. Aanpak vocht- en schimmel In de afgelopen jaren introduceerden we, mede in reactie op landelijke media-aandacht voor gezond wonen en gezonde binnenmilieus, een schimmelpreventieteam. Als bewoners een melding maken van vocht en schimmel inspecteert ons schimmelpreventieteam de woning op de oorzaak van een de klachten. Is er een gebrek aan de woning, dan lossen we het probleem, voor zover mogelijk, op. Soms wordt een klacht veroorzaakt door bewonersgedrag.

Wij informeren de bewoner dan over wat zij zelf kunnen doen om de vocht- en schimmelproblemen te voorkomen. Als bewoner en verhuurder er samen niet uitkomen kan een onafhankelijk expert voor advies worden ingeschakeld. Deze aanpak vindt landelijk navolging. Naast het oplossen van meldingen, voeren we preventieve maatregelen ter verbetering van het binnenmilieu uit zoals het optimaliseren van mechanische ventilatie en het aanbrengen van dubbel glas. In de afgelopen vier jaar heeft Staedion bovendien alle open verbrandingstoestellen in haar woningen vervangen door veiliger oplossingen. Huisvesting van kwetsbare bewoners Jaarlijks huisvesten we binnen de reguliere sociale woningvoorraad bijna 150 bewoners die uitstromen uit maatschappelijke instellingen. Dat zijn daklozen, mensen met een psychische of lichamelijke handicap, (ex-)psychiatrisch patiënten, ex-gedetineerden etc. Dit vergt maatwerk. Omdat we dit al een aantal jaren doen, en omdat er ook andere groepen als vergunninghouders en uiteraard de reguliere woningzoekenden met een laag inkomen aanspraak maken op diezelfde woningen, merken we dat de druk op bepaalde buurten en complexen oploopt. Daarom investeren we in leefbaarheid met de aanwezigheid van onze sociaal wijkbeheerders en huismeesters in de wijken en complexen die dat het meest nodig hebben.

Collegiale aankoop Vestia Onze collega-corporatie Vestia verkeert in zwaar weer. Staedion heeft in 2020 circa 1.350 eenheden overgenomen in de gemeente Pijnacker- Nootdorp. Onze positie in Nootdorp is daarmee vergroot en onze medeverantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van buurten groeit navenant mee. We nemen ons graag voor in de toekomst nog verdere bijdragen te leveren aan de groei van de sociale huursector in Pijnacker- Nootdorp. Verduurzaming woningbezit Zonder voorop te willen lopen, heeft Staedion de afgelopen periode veel woningen verduurzaamd. Gemiddeld hebben onze woningen nu een EI index van 1,45 (energielabel C). In 2018 deden we een pilot met zonnepanelen; in 2019 is een programma zonnepanelen opgeschaald. Eind 2019 konden ruim 1.200 extra huishoudens profiteren van zonne-energie. Ongeveer 900 woningen daarvan zijn individueel aangesloten, bij de overige huishoudens zijn de collectieve voorzieningen

ECORYS A

70

aangesloten op zonnepanelen. Samen met de gemeenten wordt gewerkt aan een plan voor de verdere verduurzaming van woningen in de regio, waarbij de afhankelijkheid van gas wordt afgebouwd in de periode tot 2050. Aansluiting op warmtenetten, aangevuld met de uitbreiding van het aantal zonnepanelen, wordt daarbij het meest kansrijk geacht. Wonen met een plus Wonen met een Plus biedt een toegankelijke woning in een prettige en veilige woonomgeving, dichtbij de voorzieningen. Hier kan men zo zelfstandig mogelijk zijn of haar leven leiden en deel uit blijven maken van een sociaal netwerk. Het concept Wonen met een Plus is meer dan alleen het bieden van geschikte woningen. Wonen met een Plus houdt ook in dat men kan wonen in een sociale woonomgeving, waarin men bereid is naar elkaar om te kijken. Een sociale woonomgeving waarin men elkaar kan ontmoeten en waar activiteiten worden georganiseerd. Na jaren van voorbereiding is in 2019 gestart met de transformatie van de Loosduinse Hof, een voormalig verzorgingshuis. Hier zal het Wonen met een Plus concept voor een mix aan mensen met een lichte zorgvraag voor het eerst in praktijk vorm krijgen. Inmiddels wordt ook voor andere locaties (o.a. Wenkebach en Betje Wolffstraat) het concept voorbereid. Bijzonder aan Wonen met een Plus is dat het geen standaardoplossing is; het is maatwerk en per complex en per wijk anders.

Bijvoorbeeld omdat de bewonerssamenstelling anders is, andere partijen meedenken en er andere voorzieningen aanwezig zijn in de buurt. Met onze bewoners Op het thema participatie gaan we ons de komende periode verder ontwikkelen. De relatie met onze huurdersvertegenwoordiging is goed, en de processen ten behoeve van besluitvorming zijn met een interne aanspreekpersoon goed geborgd. Maar met het zoeken van meer interactie met onze klanten in de diverse werkprocessen, en door vaker gebruik te maken van klantenpanels of bij de ontwikkeling van wijkvisies, zouden we de stem van de klant beter kunnen laten doorklinken in productontwikkeling en procesoptimalisatie. Ook zou we zelfbeheer nog meer kunnen stimuleren; van gezamenlijke ruimten of tuinen. Waar we voor staan Ongedeelde regio In 2017 tekenden corporaties en gemeenten in Haaglanden het Convenant Gaten dichten. Hierin maakten we afspraken over de gewenste omvang en groei van sociale huurvoorraad in de regio. Dit convenant kreeg in 2020 een vervolg in de voorbereiding van de Nieuwe Woningmarkt Afspraken voor Haaglanden, een proces wat op moment van schrijven nog loopt. In dialoog met de wethouders wonen van de verschillende gemeenten proberen we tot afspraken te komen over de omvang en de spreiding van de sociale voorraad. Prestatieafspraken De lokale prestatieafspraken dragen bij aan deze afspraken.

We voelen ons goed bij de samenwerking met de diverse gemeenten en onze huurdersvereniging HVS. In Den Haag en vanaf volgend jaar ook in Pijnacker-Nootdorp heeft de HVS een actieve rol bij het tot stand brengen van onze jaarlijkse biedingen op de woonvisies en de lokale prestatieafspraken. We maken meerjarige prestatieafspraken waar dat kan, en eenjarige afspraken waar dat gewenst is. Tussentijds hebben we met de gemeenten overleg over de voortgang en wijze van uitvoering. Er is veel contact met Den Haag en Pijnacker-Nootdorp. In de andere gemeenten hebben we een zeer beperkt aantal woningen.

ECORYS A

71

In 2018 liepen de meerjarige prestatieafspraken in Den Haag af. Gezamenlijk hebben alle in de stad actieve corporaties, huurdersorganisaties en de gemeente een meerjarige raamovereenkomst voor de prestatieafspraken gemaakt, die is ondertekend in september 2019. Jaarlijks maken we per corporatie en huurdersorganisatie afspraken met Den Haag die passen in de raamovereenkomst. In Den Haag (en de regio Haaglanden) verlopen de gesprekken constructief en is de samenwerking goed. Wel hebben we de afgelopen periode gemerkt dat politieke onrust wel degelijk kan leiden tot vertraging in de trajecten. Meerdere bestuurderswisselingen (in 2018, 2019 en 2020) hebben zeker een weerslag op de tijd die het kost om tot afspraken te komen. Ondernemingsstrategie 2020-2024 Staedion werkt aan een nieuwe ondernemingsstrategie. De afnemende veerkracht in de wijken is op de korte termijn het belangrijkste aandachtspunt. Onze financiële middelen zijn op termijn beperkt, afgezet tegen de opgave die voor ons ligt. Dat verplicht ons om zorgvuldige keuzes te maken én om de samenwerking op te zoeken met bewoners en de partners in de stad. Niet alleen met huurders, gemeenten en sociale partners, maar ook met marktpartijen. We hebben gebiedsgerichte coalities met een programmatische aanpak, op basis van een gezamenlijk belang, voor ogen. Daarbij is continuïteit essentieel.

En moeten we niet op elkaars stoel zitten maar ieders eigen kracht benutten. Gezamenlijk kunnen we mensen een doel geven. Zingeving en verbinding kunnen helpen onrust weg te nemen. Systemen en procedures kunnen daarin frustreren; daardoor moeten we ons niet laten hinderen. Mensen perspectief bieden is cruciaal. Voor de komende periode is onze strategie: 1. Inzet op leefbare wijken: opstellen en implementeren van wijkvisies 2. Investeren in groei van de voorraad 3. Samenwerken en ontwikkelen 4. onze bewoners staan centraal en denken en doen mee met partners, commercieel en nietcommercieel, in langjarige samenwerkingen 5. organisatieontwikkeling: een lerende en continu verbeterende organisatie 6. continuïteit: zorgvuldige keuzes en optimaliseren investeringscapaciteit Met deze speerpunten denken we antwoord te geven op de drie grote opgaven van nu: woningnood, afnemende veerkracht van wijken en beperkte investeringskracht in de regio Haaglanden. We zijn al volle kracht van start gegaan, hoewel de nieuwe ondernemingsstrategie nog niet formeel is vastgesteld. Zo wordt gedacht hoe we onze huurders en partners kunnen betrekken bij het maken van wijkvisies. En we zijn begonnen met de voorbereiding van de nieuwbouw van huurwoningen op onder andere de groei- en herontwikkelingslocaties Zuidwest en Binckhorst. We hopen dat er nog vele projecten volgen, in Den Haag en daarbuiten!

ECORYS A

72

Bijlage 2: Bestuurlijke reactie Allereerst een woord van dank aan de visitatiecommissie en Ecorys voor de prettige wijze waarop de visitatie is verlopen. Complimenten voor de rust en de flexibiliteit die zij gedurende het traject brachten, en dat zij in staat waren ondanks de bijzondere omstandigheden een zeer herkenbaar beeld van ons werk en de samenwerking met onze partners weten te schetsen. Het was geen doorsnee visitatie. We hadden te maken met beperkende maatregelen als gevolg van de coronauitbraak. Fysieke gesprekken werden daardoor vervangen door digitale interviews. Gelukkig konden we met inachtneming van de veiligheidsmaatregelen nog wel een rondrit maken door de wijken, zodat Ecorys toch de kans kreeg fysiek iets te zien van ons werk, met en voor onze partners en bewoners. De visitatiecommissie zag dat we ruim voldoende tot goed invulling geven aan de prestatieafspraken. Met name de inzet voor betaalbaarheid en beschikbaarheid in de vorm van nieuwbouw en de overname van woningen van Vestia vallen daarbij op. We zijn blij dat we hiermee kunnen bijdragen aan het behoud van sociale huurwoningen voor Pijnacker- Nootdorp, een gemeente waar dit product schaars is. Staedion heeft ook ruim voldoende ingezet op woningverbeteringen, inclusief de aanpak van vocht en schimmel. We worden beloond met een gemiddeld rapportcijfer van een 7,7.

Daarbij zijn we in het bijzonder blij met de hoge waardering die we krijgen voor de samenwerking met onze partners. Verder worden onze vermogensinzet geprezen en onze sterke governance. Dat maakt ons trots, en wakkert het enthousiasme aan om het in de komende periode nog beter te doen. Staedion kijkt bij het uitvoeren van haar opgaven niet alleen naar de 'stenen', maar zet de volkshuisvestelijke opgave centraal, vanuit een integraal perspectief. Bijvoorbeeld door bedrijfsruimte beschikbaar te stellen in de wijk voor beginnende ondernemers uit de wijk, of door het bieden van woonruimte aan studenten. In gebiedsontwikkelingen willen we graag blijven zoeken naar creatieve samenwerkingsconstructies. Tijdens de rondrit langs het bezit van Staedion hebben we goed kunnen laten zien wat de meerwaarde van deze aanpak is voor de leefbaarheid in wijken en buurten. De visitatiecommissie is het verder opgevallen dat binnen Staedion een sterke cultuur heerst om in te zetten op continu verbeteren in relatie met de steeds veranderende opgaven. Een goed voorbeeld daarvan is het veranderprogramma karnen vooruit' waarbij onder andere het verbeteren van de klantbeleving door klantgericht werken, data gedreven wonen en een cultuur van samen continu verbeteren, belangrijke elementen zijn.

Wij zijn van plan deze aanpak van continu verbeteren voort te zetten en onderdeel te maken van de reguliere werkprocessen. Ten aanzien van de inzet voor de huisvesting van specifieke doelgroepen kent Staedion de uitdaging om de aandacht voor deze doelgroep niet ten koste te laten gaan van de beschikbaarheid voor de reguliere doelgroep. Dit is door de krapte op de woningmarkt geen eenvoudige opgave. Door goed samen te werken met de convenantpartners probeert Staedion toch zoveel mogelijk tegemoet te komen aan de huisvestingswensen van de specifieke doelgroepen. Hierbij wegen we de diverse belangen goed tegen elkaar af. De visitatiecommissie heeft ons de volgende punten meegegeven voor onze beleidsagenda. Per punt geven we aan hoe we hiermee omgaan: ^ Draag duidelijker uit wat je beleid is en wat in de praktijk is gerealiseerd. Staedion zou op onderwerpen nog meer mogen uitdragen wat ze doet naar de buitenwereld, en hier misschien ook andere corporaties in meenemen of bij betrekken.

ECORYS A

73

We kunnen ons vinden in deze aanbeveling. We zijn vaak na afronding van het project of de realisatie alweer bezig met het voorbereiden van andere. Daardoor nemen we niet de tijd om even stil te staan bij het resultaat, en het delen ervan met onze bewoners en partners. We vinden dat we daar bewust tijd voor moeten maken, in eerste instantie door het plannen van die communicatie/ bespreekmomenten met onze stakeholders in onze governance cyclus en in onze projectvoorstellen. ^ Bewaak dat de diverse afdelingen gevoel blijven houden met de praktijk in de wijken en buurten. Eerder was de corporatie meer georganiseerd langs gebiedsteams, nu meer centraal. Hierdoor is soms in de ogen van de belanghebbenden de ‘feeling' met gebieden door sommige afdelingen verminderd. We herkennen de opmerking en zijn hiermee reeds aan de slag gegaan. Vanuit onze nieuwe ondernemingsstrategie werken we sinds dit jaar met multidisciplinaire en wijkgerichte ‘regieteams’. Daarmee zorgen we voor actuele kennis van de wijk en haar bewoners op alle werkprocessen. We verwachten dat dit leidt tot meer binding met de buurt en de wijk. ^ Nu men belanghebbenden beter aan het betrekken is en steeds meer gezamenlijk optrekt, kunnen de ondernemingsdoelstellingen, jaarplannen en prestatieafspraken beter worden betrokken in de openbare verantwoording.

Deze aanbevelingen pakken we op door onze nieuwe ondernemingsstrategie op de website te publiceren en te verspreiden onder onze bewoners en stakeholders. We zijn van plan vaker persberichten te maken over onze prestaties. We blijven na publicatie met hen in gesprek, zowel gericht op intensieve samenwerking in de wijk, als op afstemming over de doelen en de opgave. ^ De huurdersvereniging is positief over de invloed op het beleid van Staedion. Staedion luistert over het algemeen goed en serieus naar HVS. De huurdersvereniging wordt voor de meeste onderwerpen geraadpleegd en is betrokken bij de ontwikkeling van nieuw beleid. Maar ga op zoek naar mogelijkheden op een moderne wijze de huurders te betrekken zodat een bredere inclusievere doorsnede van de huurders betrokken is bij Staedion. Dit is een mooie uitdaging, die onze creativiteit aanspreekt. Hiervoor zullen we met bewoners, de Thuisteams en andere betrokken afdelingen gaan brainstormen voor nieuwe vormen van participatie. En kunnen we de uitkomsten opnemen in ons participatiebeleid. Deze handschoen pakken wij dus graag op! We gebruiken deze aanbevelingen om onze nieuwe ondernemingsstrategie ‘Samen werken aan wijkvernieuwing' verder uit te werken en uit te dragen. Daarmee willen we dicht bij onze bewoners en partners staan en samen met hen zorgen voor veerkracht in de buurt.

Daarnaast gaan we werk maken van ons stakeholdermanagement, enerzijds om verantwoording af te leggen, maar anderzijds mogen we ook wel eens laten zien wat we bereiken. Dat heeft deze visitatie ons ook zeker geleerd!

Bestuur en RvC van Staedion 28 april 2021

ECORYS A

74

Bijlage 3: Geïnterviewde personen Staedion Naam

Functie

Bestuur De heer Krzeszewski

Bestuursvoorzitter

Raad van Commissarissen De heer Kok

Voorzitter RvC

De heer de Witte

Lid RvC

De heer Steenbeek

Lid RvC

Mevrouw van Gorsel

Lid RvC

Mevrouw Verhoeven

Lid RvC

Mevrouw Hermans

Lid RvC

Organisatie De heer Schudde

Directeur financiën

Mevrouw Spanjaard

Directeur woonservice

De heer Boidin

Directeur onderhoud & vastgoed

Mevrouw Geenen - ter Hoeven

Adviseur strategie

De heer Lansbergen

Voorzitter OR

Mevrouw van Veen

Programmamanager Samen Vooruit

Mevrouw Leus

Projectmanager

Mevrouw van der Slot

Manager vastgoed

Mevrouw Jansen

Teamleider creditmanagement

De heer de Groot

Manager creditmanagement

De heer IJsselstein

Opzichter

Mevrouw Luttik

Bewonersconsulent

De heer van Puffelen

Manager verhuur

Belanghebbenden Naam

Belanghebbende Z organisatie

Huurders Mevrouw Beek

Huurdersvereniging Staedion

Mevrouw Bakema

Huurdersvereniging Staedion

De heer Schumacher

Huurdersvereniging Staedion

De heer van Vugt

Huurdersvereniging Staedion

De heer Klein

Huurdersvereniging Staedion

Gemeenten De heer Balster

Wethouder gemeente Den Haag

De heer Zoet

Beleidsmedewerker gemeente Den Haag

De heer van Kuppeveld

Wethouder gemeente Pijnacker-Nootdorp

De heer Henderiks

Beleidsmedewerker gemeente Pijnacker-Nootdorp

De heer van der Stee

Wethouder gemeente Westland

De heer Ruiter

Beleidsmedewerker Westland

De heer van Straalen

Beleidsmedewerker gemeente Rijswijk

De heer Kist

Wethouder gemeente Leidschendam-Voorburg

Mevrouw de Laaf

Beleidsmedewerker gemeente Leidschendam-Voorburg

Overige belanghebbenden De heer Dingemanse

Regiomanager Leger des Heils

Mevrouw Daams

Bestuurder Stichting Anton Constandse

De heer Greefhorst

Manager bedrijfsvoering Stichting Anton Constandse

ecorys A

75

Mevrouw Hoft

Directeur Sociale Verhuurders Haaglanden

De heer Schakenbos

Bestuursvoorzitter Vestia

De heer Baba

Bestuursvoorzitter Haag Wonen

De heer Vermeulen

Secretaris De Vernieuwde Stad

De heer Karakus

Algemeen directeur Platform31 Z bestuurlijk regisseur problematiek Vestia

De heer van Oosten

Voorzitter Haagse tafel wonen

Mevrouw Weening

Adviseur Duurzaam Den Haag

Mevrouw Koning

Gedeputeerde provincie Zuid-Holland

De heer van der Gugten

Directeur Heijmans Vastgoed

ECORYS A

76

Bijlage 4: Onafhankelijkheidverklaring Ecorys en visitatoren Onafhankelijkheidsverklaring Ecorys Ecorys verklaart hierbij dat de visitatie van Staedion in 2020 in volledige onafhankelijkheid heeft plaatsgevonden. Ecorys heeft geen enkel belang bij de uitkomst van de visitatie. In de twee kalenderjaren voorafgaand aan de visitatie heeft Ecorys geen zakelijke relatie met de betreffende corporatie gehad. In de komende twee kalenderjaren na afloop van de visitatie zal Ecorys geen enkele zakelijke relatie met Staedion hebben. Rotterdam, november 2020 Maarten Nieland Principal consultant en coördinator maatschappelijke visitaties Onafhankelijkheidsverklaring voorzitter Maarten Nieland verklaart hierbij dat de visitatie van Staedion in 2020 in volledige onafhankelijkheid heeft plaatsgevonden. Maarten Nieland heeft geen enkel belang bij de uitkomst van de visitatie. In de vier kalenderjaren voorafgaand aan de visitatie heeft Maarten Nieland geen zakelijke relatie met de betreffende corporatie gehad. In de komende twee kalenderjaren na afloop van de visitatie zal Maarten Nieland geen adviesopdrachten of werkzaamheden uitvoeren bij Staedion. Rotterdam, november 2020 Maarten Nieland

Onafhankelijkheidsverklaring secretaris Rixt Bos verklaart hierbij dat de visitatie van Staedion in 2020 in volledige onafhankelijkheid heeft plaatsgevonden. Rixt Bos heeft geen enkel belang bij de uitkomst van de visitatie. In de vier kalenderjaren voorafgaand aan de visitatie heeft Rixt Bos geen zakelijke relatie met de betreffende corporatie gehad. In de komende twee kalenderjaren na afloop van de visitatie zal Rixt Bos geen adviesopdrachten of werkzaamheden uitvoeren bij Staedion. Rotterdam, november 2020 Rixt Bos

ECORYS A

77

Onafhankelijkheidsverklaring commissielid Robert Kievit verklaart hierbij dat de visitatie van Staedion in 2020 in volledige onafhankelijkheid heeft plaatsgevonden. Robert Kievit heeft geen enkel belang bij de uitkomst van de visitatie. In de vier kalenderjaren voorafgaand aan de visitatie heeft Robert Kievit geen zakelijke relatie met de betreffende corporatie gehad. In de komende twee kalenderjaren na afloop van de visitatie zal Robert Kievit geen adviesopdrachten of werkzaamheden uitvoeren bij Staedion. Rotterdam, november 2020 Robert Kievit

ECORYS A

78

Bijlage 5: Curricula Vitae van de visitatoren

ECORYS A

79

Voorzitter Maarten Nieland Naam, titel, voorletters: Nieland, Drs., RA, M. Geboorteplaats en -datum: Hilversum, 26 februari 1968 Huidige functie: Principal Consultant Onderwijs: 1994 - 1998

Postdoctoraal Registeraccountant, VU Amsterdam

1990 - 1994

Doctoraal Bedrijfseconomie, VU Amsterdam

Loopbaan: Sinds april 2017 Principal Consultant Ecorys Regions & Cities, voorzitter en projectleider visitaties woningcorporaties 2012 - 2016

Senior Manager EY, branchgroep Woningcorporaties

2011 - 2011

Senior Manager Deloitte Real Estate

1994 - 2011

Principal Manager PwC

Profielschets: Na zijn afstuderen aan de faculteit Bedrijfseconomie is Maarten gaan werken bij PricewaterhouseCoopers (PwC). Daar heeft hij ook de postdoctorale opleiding tot Registeraccountant voltooid. In 1998 is Maarten overgestapt naar de adviespraktijk van PwC en heeft zich daar gericht op met adviesopdracht bij instellingen in de gehandicaptensector. Hij was betrokken bij een aantal landelijke benchmarks die in de gezondheidszorgsector en woningcorporatiesector die door PwC werden uitgevoerd. Sinds 2005 is Maarten betrokken bij de ontwikkeling en uitvoering van visitaties. Inmiddels heeft hij ongeveer 70 visitaties uitgevoerd. Naast visitaties heeft Maarten zich gericht op beleidsmatige en strategische vraagstukken bij woningcorporaties. In 2006 is hij verantwoordelijk geworden voor de door PwC uit te voeren visitaties. In 2012 heeft hij deze rol bij EY ook op zich genomen en daar ongeveer 30 visitaties begeleid. Sinds april 2017 is Maarten verbonden aan Ecorys, alwaar hij zich ook op de maatschappelijke visitaties richt. Bij Ecorys werkt Maarten als Principal Consultant op de afdeling Location Development. Met zijn achtergrond in maatschappelijke visitaties en advieservaring met beleidsmatige, strategische en financiële vraagstuk bij woningcorporaties vormt hij een belangrijke schakel in het uitvoeren van de maatschappelijke visitaties bij woningcorporaties.

Maarten beheerst alle onderdelen van de visitatie. Kernvaardigheden waarover Maarten beschikt zijn onder andere het procesmatig begeleiden van complexe processen, het optreden als facilitator bij verandertrajecten, het functioneren als klankbord en sparringpartner voor Raden van Bestuur en Raden van Toezicht.

ECORYS A

80

Secretaris Rixt Bos Naam, titel, voorletters: Bos, MSc, R.A. Geboorteplaats en -datum: Hengelo, 9 maart 1993 Huidige functie: Consultant Onderwijs: 2016 - 2017

Master Urban and Regional Planning, Universiteit van Amsterdam

2015 - 2016

Premaster Spatial, Transport, and Environmental Economics, Vrije Universiteit Amsterdam (7 maanden)

2012 - 2016

Bachelor Sociale Geografie en Planologie, Rijksuniversiteit Groningen

2014 - 2015

Minorvakken buitenland, Lunds Universitet in Zweden (5 maanden)

2005 - 2011

Atheneum, Montessori College Twente

Loopbaan: Sinds 2017

Consultant Regions and Cities, Ecorys

April - juni 2017 Afstudeerstagiaire Omgevingswet, Rho Adviseurs voor Leefruimte Maart - juli 2016 Stagiaire Actieprogramma Slim Ruimtegebruik, Provincie Zuid-Holland Profielschets: Rixt Bos MSc is projectleider voor deze visitatie. Rixt is gespecialiseerd in ruimtelijke vraagstukken en planologie. Recent heeft zij onderzoek gedaan naar de verantwoordelijkheden binnen lokale overheden rond de Omgevingswet in het kader van integraal werken. Vanuit haar studie en werkervaring heeft Rixt kennis van en ervaring met het organiseren en uitvoeren van onderzoek naar vraagstukken waarin de uiteenlopende invalshoeken en belangen van stakeholders samenkomen. Ze heeft een brede interesse in ruimtelijke vraagstukken in het publieke domein, is analytisch sterk en is in staat om te verbinden. Deze achtergrond en eigenschappen zet zij als consultant bij Ecorys in bij verscheidene onderzoeks- en adviesopdrachten. Rixt werkt voor woningcorporaties, lokale overheden, regio's en ministeries. Zij voert onder andere onderzoek uit met betrekking tot flexwonen en wonen & zorg.

ECORYS A

81

Commissielid Robert Kievit Naam, titel, voorletters: Kievit, Ir./MSc, R.H.A. Geboorteplaats en -datum: Zwijndrecht, 30 september 1985 Huidige functie: Senior Consultant Onderwijs: 2011 - 2013

Master Real Estate & Housing, Technische Universiteit Delft

2005 - 2011

Bachelor Bouwkunde, Technische Universiteit Delft

1998 - 2004

Vwo, Walburg College Zwijndrecht

Loopbaan: Sinds 2015

Senior Consultant Regions & Cities, Ecorys

2014 - 2015

Vastgoedadviseur, PVM Rotterdam

2013 - 2014

Projectmedewerker Vastgoedbeheer, Portaal

Profielschets: Robert is na zijn studie aan de Technische Universiteit Delft als projectmedewerker aan de slag gegaan bij woningcorporatie Portaal te Utrecht. Binnen Portaal is Robert actief geweest op de afdeling Vastgoedbeheer, alwaar hij zich onder andere heeft beziggehouden met de ontwikkeling van beleid. Na zijn overstap naar PVM Rotterdam is Robert zich gaan inzetten voor de ontwikkeling van risicomanagement binnen woningcorporaties. Robert is coauteur van het boek Code Rood: Risicomanagement voor woningcorporaties. Het boek is ontwikkeld in samenwerking met een achttal woningcorporaties. Daarnaast heeft hij gefunctioneerd als projectleider van verschillende projecten voor woningcorporaties en overheden. Als senior consultant binnen Ecorys voert Robert verschillende advies- en onderzoeksopdrachten uit op het gebied van de woningmarkt en volkshuisvesting voor woningcorporaties, gemeenten en ministeries. Daarnaast is hij betrokken bij het uitvoeren van maatschappelijke visitaties. Op basis van zijn achtergrond in de volkshuisvesting en zijn bredere kennis van de woningmarkt levert hij een belangrijke bijdrage aan het doorgronden van woningcorporaties en de volkshuisvestelijke opgaven waar zij voor staan.

Kernwaarden waarover Robert beschikt zijn onder andere het functioneren als spin in het web/teamspeler, het functioneren als (kritisch) klankbord, het samenbrengen van personen en het behouden van overzicht. Robert is zorgvuldig, verantwoordelijk, sociaalvaardig en kritisch.

ECORYS A

82

Bijlage 6: Bronnenlijst Documenten - zo mogelijk over de afgelopen vier jaar Ambities en

Position paper

Presteren naar

•

Ondernemingsplan

Opgaven

•

Jaarplannen (2016 t/m 2020)

•

Jaarverslagen (2016 t/m 2019)

•

Periodieke rapportages (2016 t/m 2020)

•

Beleidsplan ‘Met zorg een thuis'

•

Beleidsplan Zonnepanelen (actualisatie)

•

Prestatieafspraken Den Haag 2015-2019

•

Tussentijdse evaluatie Prestatieafspraken Den Haag 2015-2019

•

Eindevaluatie Prestatieafspraken Den Haag 2015-2019

•

Regionale Prestatieafspraken Samenwerkende gemeenten woningmarktregio Haaglanden en VSVH 2015-2018

•

Prestatieafspraken Den Haag 2018

•

Prestatieafspraken Den Haag 2019

•

Prestatieafspraken Den Haag 2020

•

Prestatieafspraken Leidschendam-Voorburg 2016-2019

•

Prestatieafspraken Leidschendam-Voorburg 2020-2023

•

Prestatieafspraken Pijnacker-Nootdorp 2016-2017

•

Prestatieafspraken Pijnacker-Nootdorp 2018-2019

•

Prestatieafspraken Pijnacker-Nootdorp 2020

•

Prestatieafspraken Rijswijk 2018

•

Prestatieafspraken Rijswijk 2019

•

Prestatieafspraken Rijswijk 2020

•

Prestatieafspraken Westland 2017-2021

•

Convenant ‘Gaten dichten in de Haaglanden 2017-2016'

•

Koepelconvenant Huisvesting Zorgdoelgroepen

•

Convenant ‘Bestrijding onrechtmatig gebruik van corporatiewoningen'

•

Convenant ‘Voorkomen van huisuitzettingen'

•

Jaarverslagen (2016 t/m 2019)

Presteren naar

•

Jaarverslagen (2016 t/m 2019)

Vermogen (PnV)

•

Aedes Benchmark (2017 t/m 2020)

•

Oordeelsbrieven WSW en Aw (2017 t/m 2020)

Presteren volgens Belanghebbenden (PvB)

•

Meerjarenbegrotingen (2016 t/m 2020)

Governance van

•

Jaarverslagen (2016 t/m 2019)

maatschappelijk

•

Jaarplannen (2016 t/m 2020)

presteren

•

Periodieke rapportages (2016 t/m 2020)

•

Toelichting op Toezichtsvisie RvC (2020)

Notulen RvC (2017 t/m 2020) •

Reglement RvC (2018)

•

Zelfevaluaties RvC (2017 t/m 2020)

ECORYS A

83

Bijlage 7: Prestatietabel Thema 1: De omvang en de beschikbaarheid van de woningvoorraad Opgaven

Prestaties

Cijfer

De ontwikkeling van de woningvoorraad Omvang van de sociale huurvoorraad in de regio

Omvang van de sociale woningvoorraad in de regio:

Staedion heeft actief bijgedragen aan de totstandkoming

2016: 32.367 (JV2016, p. 43)

van het convenant ‘Gaten dichten'. In het convenant is

2017: 32.723 (JV2017, p. 36)

voor de verschillende gemeenten in de regio de

2018: 32.715 (JV2018, p. 45)

ontwikkeling van de DAEB-woningvoorraad in de

2019: 32.807 (JV2019, p. 38)

periode van 2017 tot en met 2025 vastgelegd

2020: 33.531 (toelichting Staedion)

8

(Convenant Gaten Dichten). De voorraad sociale huurwoningen van Staedion in de regio Haaglanden is in de periode van 2016 tot en met 2020 met 1.164 woningen toegenomen. De visitatiecommissie acht een hogere waardering gerechtvaardigd vanwege het feit dat Staedion met name in de gemeente Den Haag en Pijnacker-Nootdorp een omvangrijke bijdrage heeft geleverd aan de ontwikkeling van de woningvoorraad. Omvang van de kernvoorraad:

Omvang van de kernvoorraad:

2016: > 31.100 ^5.400 goedkoop) (PADH2015-2019)

2016: 31.370 (6.062) (TEV PADH2015-2019)

2017: > 31.580 ^5.400 goedkoop) (PADH2017)

2017: 31.727 (5.719) (JV2017 p. 35)

2018: > 31.580 ^5.400 goedkoop) (PADH2018)

2018: 31.864 (6.069) (JV2018, p. 7/45)

8

2019: > 31.756 (PADH2019)

2019: 31.995 (5.954) (JV2019, p. 17/38)

2020: Geen prestatieafspraak, 33.100 in 2024 (PA2021)

2020: 32.107 (toelichting Staedion)

De kernvoorraad is daarbij gedefinieerd als alle

De kernvoorraad van Staedion in Den Haag is in de

woningen (zelfstandig en onzelfstandig) in Den Haag,

periode van 2016 tot en met 2020 met 747 woningen

met een actuele subsidiabele huurprijs onder de

toegenomen.

liberalisatiegrens. De goedkope woningvoorraad betreft woningen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens

De visitatiecommissie acht een hogere waardering

(403 euro, prijspeil 2015). Naast het opstellen van

gerechtvaardigd vanwege het feit dat Staedion volledig

prestatieafspraken heeft Staedion actief bijgedragen aan

heeft voldaan aan de prestatieafspraken én zowel de

de totstandkoming van het convenant ‘Gaten dichten'. In

norm voor de kernvoorraad als de goedkope voorraad in

het convenant is voor de gemeente Den Haag

ruime mate overtreft.

vastgelegd dat de DAEB-woningvoorraad in de periode van 2017 tot en met 2025 dient toe te nemen met 4.848 woningen (Convenant Gaten Dichten). Toevoegen van nieuwbouwwoningen:

Toevoegen van nieuwbouwwoningen:

8

2017: ^00 (oplevering) (PADH2015-2019)

2017: 175 sociale huurwoningen (JV2017, p. 70)

2018: ^00 (oplevering) (PADH2015-2019)

2018: 161 sociale + 9 geliberaliseerde (JV2018, p. 45)

2019: 260 (oplevering) (PADH2019)

2019: 118 sociale huurwoningen (JV2019, p. 37)

2020: 300 (in aanbouw) (PADH2020)

2020: 10 woningen opgeleverd, 482 woningen in aanbouw (toelichting Staedion)

Staedion realiseert gemiddeld minimaal 100 sociale huurwoningen per jaar. Als de financiële positie dit

2017: Staedion heeft 72 sociale huurwoningen in het

toelaat en er locaties beschikbaar zijn, streeft Staedion

project Volta en 51 sociale huurwoningen in de wijk

ernaar dit te verhogen naar 150 sociale huurwoningen

Morgenstond (Tinaarlostraat) gerealiseerd. Daarnaast is

per jaar (PADH2015-2019).

het voormalige kantoorpand van Staedion aan de

ecorys A

84

Opgaven

Prestaties

Cijfer

Staedion hoopt in 2018 ongeveer 300 sociale

appartementen (90 personen/statushouders), geschikt

huurwoningen op te leveren. De meerderheid betreft de

voor kleine gezinnen en is de voormalige kantoorruimte

herstructurering aan de Coevordenstraat en Haverkamp.

op de eerste verdieping in het complex aan de Frits

Stadzijde getransformeerd naar 26 ruime

Een klein deel is nieuwbouw aan de Rijnauwenstraat

Diepenlaan omgebouwd tot 26 zelfstandige

(PADH2018).

eenpersoons- appartementen. De 26 appartementen worden gehuurd door cliënten van zorgaanbieder

Staedion levert in 2019 de Coevordenstraat (243

Fonteynenburg (JV2017, p. 70).

woningen in het project De Tuinen van Morgenstond) en Rijnauwenstraat (16 woningen, BOG-transformatie) op

2018: Staedion heeft 145 woningen in het project De

(PADH2019).

Tuinen van Morgenstond, 20 woningen aan de Lange Beestenmarkt en 5 woningen in de Boekhorststraat in Den Haag opgeleverd (JV2018, p. 45). 2019: Staedion heeft in 98 woningen in gebruik genomen in het project De Tuinen van Morgenstond in Den Haag. Staedion heeft daarmee 243 woningen (145 + 98) in het project De Tuinen van Morgenstond gerealiseerd. Daarnaast zijn 20 van de 30 sociale huurwoningen opgeleverd bij de transformatie van acht bedrijfsruimtes naar 30 compacte woningen in de Rijnauwenstraat (JV2019, p. 38). 2020: Staedion is in 2020 gestart met de bouw van 482 woningen in Den Haag. Het ging om de volgende projecten: Haverkamp (48), Energiekwartier (36), Loosduinsehof (99), Pegasus (300). Staedion heeft 10 woningen opgeleverd (toelichting Staedion). De visitatiecommissie acht een hogere waardering gerechtvaardigd vanwege het feit dat met 493 woningen in periode van 2017 tot en met 2020 gemiddeld 123 woningen heeft opgeleverd. Daarnaast overtreft Staedion de prestatieafspraken voor woningen in aanbouw ruimschoots (482 woningen tegenover 300 woningen).

Toevoegen van nieuwbouwwoningen:

Toevoegen van nieuwbouwwoningen:

7

De corporaties zoeken via innovatie en samen-

Staedion heeft zich ingezet via innovatie en

werking met andere partijen naar nieuwe concepten

samenwerkingen met partners om nieuwbouw mogelijk

om nieuwbouw van sociale huurwoningen mogelijk te

te maken en de voorraad uit te bereiden.

maken (PADH2015-2019). Staedion zoekt bijvoorbeeld actief naar samenwerkingsconstructies met bijvoorbeeld marktpartijen. Voorbeelden zijn de Design and Buildontwikkeling van 170 eenheden in de Hofbadtoren. De toren is volledig extern ontwikkeld, waarbij tevens energetische concepten zijn toegepast. Een ander voorbeeld is de samenwerking met Sustay en Altera voor de realisatie van 220 sociale huurwoningen en 390

ECORYS A

85

Opgaven

Prestaties

Cijfer

middeldure huurwoningen aan de Schaloenstraat (toelichting Staedion). Staedion heeft ook met de gemeente Den Haag om tafel gezeten om parkeeroplossingen te bedenken voor innovatieve concepten, waarbij niet altijd voldaan kan worden aan de parkeernormen. Dit gebeurde voor projecten aan de Coevordensestraat en de WOM Bierstraat (toelichting Staedion). Een ander voorbeeld is dat de Wijkontwikkelmaatschappij (WOM) in samenwerking met Staedion twee projecten heeft opgeleverd in 2019. In Bierstraat 17 - 19 zijn twee woningen ieder opnieuw ingedeeld tot twee zelfstandige vrijesectorwoningen. De woningen worden verhuurd door Staedion. Daarnaast zijn drie woningen aan de Bierkade 19, naast het havenkantoor van De Ooievaart, opgeleverd. Door herindeling van de etages zijn er drie zelfstandige duurzaam geïsoleerde vrijesectorwoningen ontstaan. Tevens zijn drie woningen aan de Stationsweg 82 in exploitatie genomen (JV2019, p. 39). De visitatiecommissie concludeert dat Staedion volledig heeft voldaan aan de prestatieafspraak. Toevoegen van nieuwbouwwoningen:

Toevoegen van nieuwbouwwoningen:

Staedion richt zich de komende jaren op consolidatie tot

De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft aan het einde

7

lichte groei van de woningvoorraad in Pijnacker-

van 2020 met een ontwikkelaar overeenstemming

Nootdorp. Staedion zet in op het realiseren van 112

bereikt over de realisatie van ongeveer 323 woningen,

nieuwbouwwoningen (72 + 40) in Pijnacker-Nootdorp.

waarvan 100 sociale huur- en koopappartementen in

Staedion gaat 72 sociale huurwoningen realiseren op de

nieuwbouwwijk De Scheg. De huurappartementen

Scheg. Daarnaast onderzoekt Staedion de realisatie van

worden verhuurd door Staedion (nieuws).

40 woningen op een geschikte locatie (bij voorkeur in Nootdorp) (PAPN2016-2017, PAPN2018-2019,

Voor het realiseren van 40 woningen heeft de gemeente

PAPN2020). Naast het opstellen van prestatieafspraken

Pijnacker-Nootdorp in 2020 een locatie aangewezen, te

heeft Staedion actief bijgedragen aan de totstandkoming

weten de locatie Hart van Nootdorp. De verkennende

van het convenant ‘Gaten dichten'. In het convenant is

gesprekken tussen de gemeente en Staedion over het

voor de gemeente Pijnacker-Nootdorp vastgelegd dat de

programma met sociale en middeldure huurwoningen

DAEB-woningvoorraad in de periode van 2017 tot en

zijn in 2020 gestart.

met 2025 dient toe te nemen met 756 woningen (Convenant Gaten Dichten).

De visitatiecommissie concludeert dat Staedion volledig

Overname van sociale huurwoningen:

Overname van sociale huurwoningen:

heeft voldaan aan de prestatieafspraak. 8

Staedion onderzoekt de mogelijkheden voor overname

Staedion heeft het woningbezit van Vestia (1.344 vhe) in

van vastgoed van Vestia binnen de gemeente Pijnacker-

de gemeente Pijnacker-Nootdorp overgenomen. Daarbij

Nootdorp (PAPN2020).

komen tevens 7 fte over van Vestia naar Staedion (JP2021). De huurprijs blijft voor huurders ongewijzigd. Het deel van de woningen dat door Vestia als vrije sector huurwoning is verhuurd zal na mutatie door Staedion weer als sociale huurwoning worden verhuurd.

ecorys A

86

Opgaven

Prestaties

Cijfer

De huurders hebben een welkomstpakket in de bus ontvangen. Daarnaast worden er welkomstinspectiebeurten ingepland, zodat kleine gebreken in de woning direct kunnen worden opgelost (nieuws). De visitatiecommissie acht een hogere waardering gerechtvaardigd voor het feit dat Staedion met de overname van woningen van Vestia in PijnackerNootdorp haar nek uitsteekt in het belang van de volkshuisvesting. De prestatie wordt door belanghebbenden eveneens zeer gewaardeerd. Toevoegen van nieuwbouwwoningen:

Toevoegen van nieuwbouwwoningen:

Staedion en de gemeente Westland streven naar

Staedion voert verkennende gesprekken met de

7

verruiming van de sociale voorraad via nieuwbouw.

gemeente Westland en de andere ontwikkelende

De gemeente werkt aan gebiedsontwikkeling op de

partijen over het project op de locatie Wippolder en het

locatie Wippolder. De partijen spreken af om binnen de

daarbij behorende gewenste programma en de

looptijd van de prestatieafspraken op genoemde locatie

eigendomsverhouding (toelichting Staedion).

circa 50 sociale huurwoningen toe te voegen aan de Westlandse woningvoorraad (PAWL2017-2021). Naast

De visitatiecommissie concludeert dat Staedion volledig

het opstellen van prestatieafspraken heeft Staedion

heeft voldaan aan de prestatieafspraak.

actief bijgedragen aan de totstandkoming van het convenant ‘Gaten dichten'. In het convenant is voor de gemeente Westland vastgelegd dat de DAEBwoningvoorraad in de periode van 2017 tot en met 2025 dient toe te nemen met 3.521 woningen (Convenant Gaten Dichten). Transformeren van kantoren:

Transformatie van kantoren:

8

De gemeente en de corporaties zien een opgave in het

Staedion heeft het voormalige kantoorpand van

transformeren van leegstaande kantoor- en

Staedion aan de Stadzijde getransformeerd naar 26

winkelpanden. Indien hier kansen voordoen om de

ruime appartementen (90 personen/statushouders),

sociale woningvoorraad uit te breiden dan zijn de

geschikt voor kleine gezinnen en de voormalige

corporaties bereid om daarover het gesprek aan te

kantoorruimte op de eerste verdieping in het complex

gaan; al dan niet met marktpartijen (PADH2015-2019).

aan de Frits Diepenlaan omgebouwd tot 26 zelfstandige eenpersoons- appartementen. De 26 appartementen worden gehuurd door cliënten van zorgaanbieder Fonteynenburg (JV2017, p. 70). Daarnaast heeft Staedion samen met gemeente kantoorpanden aan de Loosduinseweg gesloopt voor de herontwikkeling in Regentesse-Zuid (TEV PADH2015-2019). De visitatiecommissie acht een hogere waardering gerechtvaardigd vanwege de voortvarendheid waarmee Staedion 52 woningen heeft kunnen toevoegen door middel van transformatie. Staedion heeft de kansen die zich voor hebben gedaan daadwerkelijk gepakt.

Verkoop van sociale huurwoningen:

Verkoop van sociale huurwoningen:

2017: ‘Terughoudend' (PADH2015-2019)

2017: 2 (JV2017, p. 72)

2018: ‘Terughoudend' (PADH2015-2019)

2018: 1 (JV2018, p. 45)

2019: ‘Terughoudend' (PADH2015-2019)

2019: 1 (JV2019, p. 37)

2020: 2-5 sociale huurwoningen (PADH2020)

2020: 3 (JV2020)

7

ecorys A

87

Opgaven

Prestaties

Cijfer

De corporaties zijn terughoudend met de verkoop van

Staedion heeft in 2015 het beleid ingezet om de verkoop

sociale huurwoningen. De corporaties verkopen

van sociale (DAEB) huurwoningen stop te zetten, met

vanwege de druk op de goedkope, sociale

uitzondering van enkele solitaire woningen (JV2017, p.

woningvoorraad geen woningen met een streefhuur

72).

onder de kwaliteitskortingsgrens (PADH2015-2019). De visitatiecommissie concludeert dat Staedion volledig heeft voldaan aan de prestatieafspraak. Verkoop van sociale huurwoningen:

Verkoop van sociale huurwoningen:

7

Staedion verkoopt de 58 zelfstandige huurwoningen in

Staedion start in 2021 met de verkoop van alle 58

Leidschendam-Voorburg de komende jaren gefaseerd,

zelfstandige huurwoningen, hetgeen is besproken met

in eerste instantie met 16 woningen. Staedion zal de

de gemeente en is vastgelegd in de prestatieafspraken

woningen eerst aan de zittende bewoners aanbieden en

van 2021.

later bij mutatie of complexgewijze verkoop aan een collega-corporatie (PALV2020-2023).

De visitatiecommissie concludeert dat Staedion volledig

Verkoop van geliberaliseerde huurwoningen:

Verkoop van geliberaliseerde huurwoningen:

heeft voldaan aan de prestatieafspraak. Staedion verkoopt in 2020 tussen 15 en 12

2017: 25 (JV2017, p. 72)

geliberaliseerde huurwoningen (PADH2020). In 2019

2018: 12 (JV2018, p. 45)

verkoopt Staedion circa 20 woningen, waarvan het

2019: 8 (JV2019, p. 37)

‘meerendeel' geliberaliseerde huurwoningen

2020: 11 ^ 60 objecten/45 woningen vanuit Staedion

(PADH2019). In 2017 en 2018 zijn er geen

Vastgoed Holding B.V.)

7

prestatieafspraken met betrekking tot de verkoop van geliberaliseerde woningen.

De visitatiecommissie concludeert dat Staedion volledig heeft voldaan aan de prestatieafspraak.

Liberaliseren van sociale huurwoningen:

Liberaliseren van sociale huurwoningen:

Staedion liberaliseert in 2020 50 woningen (PADH2020).

In 2020 zijn er 17 woningen door Staedion verhuurd met

In 2019 liberaliseert Staedion geen woningen

een huur boven de liberalisatiegrens (toelichting

(PADH2019). In 2017 en 2018 zijn geen

Staedion).

6

prestatieafspraken met betrekking tot het liberaliseren van woningen vastgelegd.

De visitatiecommissie concludeert dat Staedion niet volledig heeft voldaan aan de prestatieafspraak. Het aantal geliberaliseerde woningen in 2020 is beduidend lager dan de prestatieafspraak. Hierbij dient te worden opgemerkt dat Staedion -in het belang van de sociale woningvoorraad- juist een bewuste keuze heeft gemaakt.

Slopen van sociale huurwoningen:

Slopen van sociale huurwoningen:

Staedion sloopt in 2019 +/-50 woningen aan de Van

Staedion heeft in 2019 47 woningen gesloopt (JV2019,

7

Boecopkade (PADH2019). Voor 2017, 2018 en 2020 zijn

p. 37). Staedion heeft in 2017 en 2018 onder andere 44

geen prestatieafspraken met betrekking tot sloop

woningen aan de Pretoriusstraat en Haverkamp in Den

vastgelegd.

Haag gesloopt (JV2018). In 2020 heeft Staedion 46 woningen aan de Betje Wolffstraat gesloopt (JV2020). Het realiseren van sloopnieuwbouw vraagt een juridisch traject én vormt een enorme uitdaging voor bewoners. Staedion heeft een stappenplan ontwikkeling, waarin huurders aan de voorkant participeren (bewonerscommissie), en vervolgens de inhoud van het renovatieproject en sociaal plan worden bepaald.

ECORYS A

88

Opgaven

Prestaties

Cijfer

Staedion ziet daarin een groot verschil met vijf jaar geleden: het aantal huurders met problemen achter de voordeur neemt toe. De betreffende huurders kunnen een sloopnieuwbouwtraject niet zelfstandig doorlopen. Om deze reden organiseert Staedion spreekuren, wisselwoningen en begeleiding naar de wisselwoning. Staedion probeert een jaar voor de actiegebied aanwijzing (sloop-nieuwbouw) bij de mensen thuis te komen. Wie heeft extra hulp nodig? Het doel is om zonder rechtszaken een woningcomplex werkelijk leeg te krijgen (toelichting Staedion). De visitatiecommissie concludeert dat Staedion volledig heeft voldaan aan de prestatieafspraak. Bevorderen van doorstroming De corporaties zetten deze afsprakenperiode één of

De Haagse corporaties, inclusief Staedion, dragen

meerdere doorstroomcoaches of seniorenmakelaars in

financieel bij aan de seniorenmakelaars die werken bij

om het scheef wonen naar grootte te bestrijden. De

de Sociaal Verhuurders Haaglanden (TEV PADH2015-

seniorenmakelaars begeleiden proactief ouderen en

2019).

7

empty nesters naar een nieuwe, passende woning. Hierbij kunnen de seniorenmakelaars, afhankelijk van de

De visitatiecommissie concludeert dat Staedion volledig

behoefte, meerdere middelen inzetten (PADH2015-

heeft voldaan aan de prestatieafspraak.

2019, PADH2018, PAPN2018-2019/2020). Staedion biedt via Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) persoonlijke begeleiding voor ouderen die in een voor hen te grote woning wonen en een nieuwe woning zoeken (de seniorenmakelaar) (PADH2019). De corporaties onderzoeken de mogelijkheden om

Staedion heeft het aanbieden van huurgewenning

huurders een huurgewenning aan te bieden om de

overwogen, maar niet opgevolgd op basis van de

overstap naar een andere woning aantrekkelijker te

ervaringen van een collega-corporaties. Staedion had

maken (PADH2015-2019).

voor 2020 een doelstelling voor doorstroming

7

geformuleerd met als doel om 35 grote woningen (minimaal 5 kamers en minimaal 80 m2 woonoppervlak) vrij te spelen, waarbij het gaat om kleine gezinnen (max. 3 personen) die nu woonachtig zijn in een (te)grote woning. Als onderdeel van de middelen die hiervoor beschikbaar zijn gesteld is de huurmatiging/gewenning. Staedion heeft de doelstelling door de Corona-crisis moeten bijstellen. Het traject van het vrijspelen van deze grote woningen bleek arbeidsintensief (bv. afleggen huisbezoeken), waarna Staedion met name de focus heeft gelegd op de realisatie van het aantal reguliere verhuringen. Uiteindelijk heeft Staedion 6 doorstromingen gerealiseerd, maar geen huurgewenning toegepast (toelichting Staedion). De visitatiecommissie concludeert dat Staedion volledig heeft voldaan aan de prestatieafspraak. Staedion heeft

ecorys A

89

Opgaven

Prestaties

Cijfer

onderzoek uitgevoerd en uiteindelijk budget gereserveerd voor huurgewenning. Staedion zet in op het stimuleren en realiseren van

De Haagse corporaties, inclusief Staedion, geven

verhuizingen van kleine huishoudens uit grote woningen.

senioren die een grote woningen achterlaten voorrang

De verhuurmedewerkers van Staedion krijgen de

op andere woningzoekenden (TEV PADH2015-2019).

mogelijkheid om huurders direct te ondersteunen en

Staedion had voor 2020 een doelstelling voor

bemiddelen naar een andere woning (PADH2020).

doorstroming geformuleerd met als doel om 35 grote

7

woningen (minimaal 5 kamers en minimaal 80 m2 Staedion geeft voorrang aan huurders van Staedion uit

woonoppervlak) vrij te spelen, waarbij het gaat om kleine

een sociale huurwoning bij verhuur van middeldure huur

gezinnen (max. 3 personen) die nu woonachtig zijn in

woningen van Staedion (PADH2020).

een (te)grote woning. Als onderdeel van de middelen die hiervoor beschikbaar zijn gesteld is de huurmatiging/gewenning. Staedion heeft de doelstelling door de Corona-crisis moeten bijstellen. Het traject van het vrijspelen van deze grote woningen bleek arbeidsintensief (bv. afleggen huisbezoeken), waarna Staeidon met name de focus heeft gelegd op de realisatie van het aantal reguliere verhuringen. Uiteindelijk heeft Staedion 6 doorstromingen gerealiseerd, maar geen huurgewenning toegepast (toelichting Staedion). Staedion is bij het toewijzen van vrije sector huurwoningen niet gebonden aan de regelgeving met betrekking tot woonruimteverdeling. Staedion toetst nieuwe bewoners van vrije sectorwoningen op kredietwaardigheid/inkomen. Staedion is derhalve in principe vrij in het toewijzen van de woningen en verleent indien wenselijk ‘voorrang' aan de betreffende doelgroep (toelichting Staedion). De visitatiecommissie concludeert dat Staedion volledig heeft voldaan aan de prestatieafspraak.