20210601-woonvisie-2021-2030

•

We actualiseren jaarlijks de lijst met woningbouwlocaties en informeren de gemeenteraad dan over de voortgang van het woningbouwprogramma door een kennisgeving.

Doel 13: we bouwen in Westervoort om meer evenwicht te krijgen in de opbouw van de woningvoorraad en om aan de woningbehoefte te voldoen Het eerste uitgangspunt bij de woningbouwprogrammering is dat we willen sturen op een meer evenwichtige opbouw van de woningvoorraad naar prijsklassen. Door de manier van invulling van de groeikerntaak in Westervoort in de jaren 80 van de vorige eeuw zijn er veel goedkope koopwoningen en sociale huurwoningen gebouwd. Deze waren niet alleen bedoeld voor de inwoners van Westervoort maar ook voor de overloop uit Arnhem. Het effect hiervan is nog steeds merkbaar: een hoger aandeel goedkope koopwoningen en huurwoningen dan de andere Liemerse gemeenten en een hoger aandeel huishoudens met een lager inkomen en een lager aandeel met een hoger inkomen dan in Duiven. In de Notitie Sociale Spankracht wordt gewezen op het feit dat door deze onevenwichtige woningvoorraad en inkomensopbouw de financiële en sociale spankracht van de gemeente onder druk staat. We streven daarom naar een meer evenwichtige woningopbouw door in het streefprogramma voor de woningbouw meer nadruk te leggen op de duurdere huur- en koopsegmenten dan uit het regionale woningbehoefteonderzoek blijkt. In lijn met dit uitgangspunt is in de Liemerse woonagenda vastgelegd, dat Westervoort minder dan 2/3 deel mag programmeren in het betaalbare segment (zie ook hoofdstuk 2, kaders).

Het tweede uitgangspunt bij de woningbouwprogrammering van nieuwe plannen is dat we rekening houden met de woningbehoefte van de Westervoorters. Deze blijkt uit het recente Regionaal woningmarktonderzoek van 2019: - Een vraag naar woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens vooral door de sterke vergrijzing en door de huisvestingsbehoefte van bijzondere doelgroepen - Een vraag naar middeldure huurappartementen en goedkope koopappartementen (< €200.000,-). Veel woningzoekenden die een sociale huurwoning wensen hebben een te hoog inkomen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en koopwoningzoekenden krijgen minder makkelijk een hypotheek. Beide groepen zijn aangewezen op middeldure huur of goedkope koop - Een grote vraag naar betaalbare (€ 200-250.000,-), middeldure (€250- 310.000) en dure eengezins koopwoningen (> € 310.000,-) - Een beperkte vraag naar goedkope eengezins koopwoningen (<200.000,-) door het grote aandeel van deze woningen in de bestaande voorraad. Vivare heeft aangegeven in de sociale huur te willen bouwen voor een- en tweepersoonshuishoudens, terwijl de bestaande woningvoorraad sociale huur vooral bestaat uit eengezinswoningen. We gaan met Vivare bekijken of we nieuwe woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens kunnen toevoegen en een deel van de bestaande voorraad eengezinswoningen wellicht in de middeldure huur kunnen brengen.

Met deze middeldure huurwoningen kan de grote groep middeninkomens die niet in aanmerking komt voort een sociale huurwoning in Westervoort blijven wonen. Uitgaande van het streven naar een meer evenwichtige opbouw van de woningvoorraad programmeren we minder sociale huurwoningen dan uit het regionale woningbehoefteonderzoek blijkt. Wel worden de aantallen sociale huurwoningen die worden onttrokken door verkoop of door huurbeleid gecompenseerd door nieuwbouw, zie ook doel 2. Overigens zien we bij verdere planontwikkeling een uitwisselbaarheid van de categorieën sociale huur boven de eerste aftoppingsgrens, middeldure huur en betaalbare koop. Het gaat immers om dezelfde typen woningen en doelgroepen. In overleg met de ontwikkelende partijen bepalen we, rekening houdend met de daadwerkelijke woningvraag, wat het best in de markt kan worden gezet. Rekening houdend met genoemde inzichten en ontwikkelingen komen we tot onderstaand streefprogramma voor de gezamenlijke plannen in Westervoort voor de periode 2021-2030. We bouwen daarmee voor de doelgroepen starters/jongeren, doorstromers en ouderen.

Voor de grotere plannen (20 woningen of meer) is dit streefprogramma uitgangspunt en kan alleen gemotiveerd van het programma worden afgeweken. Wel moet de optelsom van alle programma’s over de jaren 2021-2030 tot het streefprogramma leiden. Voor de kleinere locaties is dit streefprogramma meer richtinggevend. Ook omdat het om kleinere woningbouw aantallen gaat is het vaak niet haalbaar en niet wenselijk om met een gedetailleerd programma te werken. We onderzoeken de wenselijkheid om de percentages sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop in bestemmingsplannen vast te leggen. Tabel 2. Gemeente Westervoort. Streefprogramma woningbouwlocaties 2021-2030 Categorie Sociale huur

Prijscategorie (prijspeil 1-12021) < € 633,25 (1e aftoppingsgrens)

Middeldure huur

€ 633,25 (1e aftoppingsgrens) tot € 850,-

Betaalbare koop

< € 250.000,-

Middeldure koop

€ 250.000,- tot € 325.000,- (NHGgrens)

Dure koop

> € 325.000,(NHG-grens)

Type woning

Belangrijkste doelgroep

Percentage (+/- 5%)

Appartementen/ grondgebonden woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens, min. 60 m2 BVO Grondgebonden rijwoning min. 90 m2 BVO Appartementen voor een- en tweepersoonshuishoudens, min. 70 m2 BVO Grondgebonden rijwoning min. 90 m2 BVO Appartement voor een- en tweepersoonshuishoudensmin.70 m2 BVO Grondgebonden woningen min. 100 m2 BVO Appartement voor een- en tweepersoonshuishoudens, min.l 70 m2 BVO Grondgebonden woningen 2^1 kap, vrijstaand, kavels Min. 100 m2 BVO

Starters/jongeren en ouderen

20%

Starters/jongeren, doorstromers en ouderen

5%

Starters/jongeren, doorstromers en ouderen

10%

Doorstromers en ouderen

40%

Doorstromers,

25%

Aan de grote vraag naar woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens door jongeren en ouderen komen we vooral tegemoet door nieuwbouw op de bestaande locaties in de kern Westervoort. Immers deze locaties liggen veelal dicht bij voorzieningen en kennen vaker dan uitbreidingslocaties ruimtelijke beperkingen (beperkte openbare ruimte, minder mogelijkheden voor parkeren). We gaan dan ook uit van een hoog aandeel appartementen. Uit de woonenquête blijkt verder dat er onder de respondenten in vergelijkbare aandelen voor- en tegenstanders zijn van het hoger bouwen dan 4 lagen nabij het centrum van de kern Westervoort. Maatregelen korte termijn: • We hanteren het streefprogramma van tabel 2 voor de nieuwe plannen in Westervoort • We gaan met Vivare onderzoeken of we nieuwe huurappartementen voor een- en tweepersoonshuishoudens kunnen toevoegen • We onderzoeken de wenselijkheid om in bestemmingsplannen met een doelgroepenverordening het aandeel sociale huur, midden huur en betaalbare koop uit het streefprogramma vast te leggen • We onderzoeken de mogelijkheden om doorstromers uit de gemeente Westervoort voorrang te kunnen geven bij nieuwbouw in de eigen gemeente.

De doelgroepenverordening is een sturingsinstrument waarmee de gemeente in het bestemmingsplan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, betaalbare koop en particulier opdrachtgeverschap de maximum prijsgrenzen, de bijbehorende doelgroepen en instandhoudingstermijnen kan bepalen. Met een doelgroepenverordening kan de gemeente uitvoering geven aan de Woonvisie en het vast te stellen woningbouwprogramma. Doel 14: we zorgen dat nieuwbouwwoningen betaalbaar blijven In de woonenquête geven de inwoners van Westervoort aan dat ze een belangrijke rol zien weggelegd voor de gemeente om te zorgen voor voldoende betaalbare koopwoningen en sociale huurwoningen voor vooral jongeren en starters. We willen de middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen die nieuw gebouwd worden behouden voor de betreffende prijscategorieën en onderzoeken daarvoor de wenselijkheid van een doelgroepenverordening. Ook willen we in de doelgroepenverordening vastleggen welke inkomensgroepen voor welke woningen in aanmerking komen.

Maatregelen korte termijn: • We onderzoeken de wenselijkheid en haalbaarheid om een doelgroepenverordening op te stellen met maximum prijsgrenzen, de bijbehorende doelgroepen (waaronder jongeren/starters) en de instandhoudingstermijnen voor sociale huur, middenhuur en betaalbare koop Doel 15: we continueren het beleid gericht op woningsplitsing, kleinschalige bouwinitiatieven en functieverandering naar wonen Met woningsplitsing worden meerdere doelen gediend: in stand houden van bestaande woningen, bijdragen aan de betaalbaarheid van de woonlasten en het daarmee beter laten aansluiten van de woning bij de actuele woonbehoefte. Woningsplitsing is niet van toepassing op kavels en niet op appartementen, bedrijfswoningen, dienstwoningen en recreatiewoningen. Met kleinschalige bouwinitiatieven wordt het toevoegen van maximaal twee woningen in de bebouwde kom van de kern Westervoort bedoeld. Het gaat om initiatieven die niet opgenomen zijn in het uitvoeringsprogramma woningbouw. Het moet gaan om het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit door het oplossen van een ruimtelijk-maatschappelijk probleem (bijvoorbeeld voormalige bedrijfsbebouwing). Met de functieverandering naar wonen krijgen bestaande gebouwen een woonbestemming. Het realiseren van de juiste functies op de juiste plaats en daarmee toekomstbestendig gebruik van de bestaande bebouwing staat centraal.

Het gaat om transformatie en inbreiding en niet om gebouwen in het buitengebied. Maatregelen korte termijn: • We evalueren het werken met de afwegingskaders in de beleidsnotitie woningsplitsing, kleinschalige bouwinitiatieven en functieverandering naar wonen. Het gaat daarbij om evaluatie van het proces en om het aantal gerealiseerde woningen. Doel 16: we ontwikkelen de voorwaarden voor woningen wat betreft energiegebruik, klimaatadaptatie en circulariteit In de woonenquête geeft ongeveer 2/3 deel van de inwoners aan energiezuinige nieuwbouw en aandacht voor circulariteit belangrijk te vinden. Wel wordt aandacht gevraagd voor de betaalbaarheid van de maatregelen. We werken momenteel binnen het gemeentelijke programma Circulaire Economie aan drie sporen die het wonen in de gemeente raken: energiegebruik- en transitie, klimaatadaptatie en circulariteit.

Wat betreft energiegebruik geldt vanaf 1 januari 2021 volgens landelijke regelgeving voor alle nieuwbouw (zowel woningbouw als utiliteitsbouw), dat alle gebouwen minimaal moeten voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG). Wat betreft de energietransitie wordt momenteel voor de gemeenten Westervoort en Duiven gezamenlijk de Transitievisie Warmte opgesteld. Een belangrijk deel van de huizen in Westervoort en Duiven is aangesloten op het warmtenet. Dit net wordt gevoed door de afvalenergiecentrale AVR in Westervoort. In Duiven gaat het om circa 7.100 woningen (67%) en in Westervoort om circa 2.200 woningen (34%). De overige woningen worden grotendeels verwarmd door aardgas, op een enkele allelectric woning na. In de Transitievisie Warmte die we eind 2021 vaststellen wordt duidelijk voor welke warmtevoorziening per wijk wordt gekozen. Wat betreft klimaatadaptatie is het de bedoeling dat nieuwe plannen worden getoetst op de wijze waarop rekening wordt gehouden met het voorkomen van hittestress, wateroverlast en verdroging. In het later in 2021 vast te stellen ‘watertakenplan’ wordt vastgesteld hoeveel waterberging moet worden gerealiseerd bij nieuwbouwlocaties. Overige doelstellingen wat betreft klimaatadaptatie worden geformuleerd in de in 2021 nog vast te stelen ‘strategielijnen DeltaPlan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA).

Wat betreft circulariteit is in de regionale Woondeal afgesproken, dat partijen in nieuwe woningbouwplannen zich inspannen om minimaal 25% circulair te laten ontwikkelen. Voor bestaande plannen worden marktpartijen uitgedaagd om meer circulair te ontwerpen en bouwen. In de eveneens in 2021 vast te stellen Road Map Circulaire economie worden handvatten opgenomen voor circulaire gebiedsontwikkeling. Maatregelen korte termijn: • alle nieuwe woningen worden vanaf 1 januari 2021 minimaal volgens de BENG-normen gebouwd. Ontwikkelaars die extra duurzaamheidsmaatregelen treffen of innovaties toepassen geven we meer kans bij de prioritering van projecten • In de Transitievisie Warmte die we eind 2021 vaststellen wordt duidelijk voor welke warmtevoorziening per wijk wordt gekozen • Wat betreft klimaatadaptatie worden nieuwe plannen getoetst aan het in 2021 vast te stellen watertakenplan en aan de strategielijnen DeltaPlan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) • We stellen aan ontwikkelende partijen de voorwaarde dat minimaal 25% circulair wordt ontwikkeld • Voor bestaande plannen worden marktpartijen uitgedaagd om meer circulair te ontwerpen en bouwen BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) : In Nederland leggen we vanaf 1 januari 2021 de energieprestatie voor bijna energieneutrale gebouwen vast aan de hand van 3 eisen. Deze eisen worden naar verwachting de komende jaren steeds strenger.

1.de maximale energiebehoefte in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar 2.het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar 3.het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten Klimaatadaptatie: Aanpassen aan klimaatverandering waardoor de kwetsbaarheid voor klimaatverandering vermindert. Het gaat om het aanpassen aan bijvoorbeeld temperatuurstijging, droogte, meer extreme neerslag en wateroverlast, smog/fijnstof. Circulariteit: Circulariteit en daarmee ook circulair bouwen, gaat ervan uit dat producten van nu de grondstoffen zijn voor later: na gebruik kunnen producten gedemonteerd worden en de materialen opnieuw worden gebruikt. Circulariteit gaat dus uit van een wereld zonder afval.

6. Woonagenda: uitvoeringsprogramma 2021-2022 Jaarlijks evalueren we de doelen en beoordelen we de maatregelen. We informeren de raad over de voortgang. Nieuwe inzichten, afspraken in regio of Liemersverband kunnen aanleiding zijn om doelen bij te stellen of nieuwe maatregelen in te zetten. Maatregelen

Wanneer?

PROCESAFSPRAKEN jaarlijks bij de programmabegroting rapporteren over Q4 2021 gestelde doelen en update woningbouwprogramma KWALITEIT BESTAANDE WONINGEN EN LEEFBAARHEID WIJKEN duurzaamheidsprogramma Samen1Nergie en energieloket doorlopend actief promoten onderzoeken mogelijkheden particulieren te informeren 2022 levensloopbestendig maken woningen afspraken met Vivare over transformeren en verkopen van doorlopend woningen afspraken met Vivare over levensloopbestendig maken doorlopend woningen onderzoeken haalbaarheid en wenselijkheid beleidskader 2022 kamerbewoning onder voorwaarden meewerken aan nieuwe wooninitiatieven doorlopend wenselijkheid en mogelijkheid tijdelijke en 2022 friendshuurcontracten onderzoeken stapsgewijze aanpak bestaande woningvoorraad afgestemd Vanaf Q4 2021 op de transitievisie warmte bespreking partners over wijkplannen Q2, Q4 jaarlijks pilot wijkgericht werken in Broeklanden 2021 DOELGROEPEN woningprogrammering (tabel 2) gericht op doorstroming voor starters/jongeren evalueren pilot met voorrang toewijzen aan starters

Trekker?

Onderdeel Prestatieafspraken?

gemeente

gemeente gemeente gemeente/ corporatie gemeente/ corporatie gemeente/ corporatie gemeente gemeente/ corporatie gemeente/ corporatie gemeente gemeente/ corporatie

ja ja ja

ja ja

ja

doorlopend

gemeente

Q3 2021

gemeente/ corporatie gemeente/ corporatie gemeente

ja

gemeente/ corporatie gemeente/ corporatie gemeente

ja

gemeente/ corporatie gemeente/ corporatie

ja

jongeren 18+ jaar bewust maken inschrijven bij Entree

2021

voorleggen resultaten wonen-zorg onderzoek en aanpak aan gemeenteraad eerste afspraak met Duiven en Vivare over uitstroom vanuit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang uitwerken met Vivare en de Liemerije van het woonzorgconcept ‘Blijf-wijk’ woningprogrammering tabel 2 voldoende ruimte geven in de sociale huur voor arbeidsmigranten gesprek met Vivare over tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten in bestaande woningen toewijzen in overleg met Vivare van max 10% vrijkomende woningen aan vergunninghouders MEER EN PASSENDE WONINGEN definitief maken zachte plannen onderzoeken mogelijkheden woningbouw in Westervoort Noord raad informeren over de voortgang van het woningbouwprogramma

2022 Q3 2021 Q4 2021 doorlopend 2022 jaarlijks

doorlopend 2021-2022

gemeente gemeente

Jaarlijks in Q2

gemeente

ja

ja

ja

streefprogramma van tabel 2 hanteren voor nieuwe plannen in Westervoort onderzoeken wenselijkheid en haalbaarheid invoering van een doelgroepenverordening met Vivare onderzoeken toevoegen appartementen een- en tweepersoonshuishoudens onderzoeken mogelijkheden doorstromers voorrang geven bij nieuwbouw evalueren werken beleidsnotitie woning splitsing, kleinschalige bouwinitiatieven en functieverandering naar wonen ontwikkelaars die bovenop BENG normen extra duurzaamheidsmaatregelen treffen of innovaties toepassen prioriteit geven In de Transitievisie Warmte kiezen warmtevoorziening per wijk plannen toetsen aan watertakenplan en aan strategielijnen DeltaPlan Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) partijen de voorwaarde stellen dat minimaal 25% circulair wordt ontwikkeld marktpartijen uitdagen in bestaande plannen meer circulair te ontwerpen en bouwen

doorlopend

gemeente

2022

gemeente

Q4 2021 2022

Gemeente/ corporatie gemeente

Q4 2021

gemeente

doorlopend

gemeente

Vanaf Q4 2021

gemeente

Vanaf Q4 2021

gemeente

doorlopend

gemeente

doorlopend

gemeente

ja

BIJLAGE 1. WONINGMARKTANALYSE WESTERVOORT 1. Bevolking en huishoudens Figuur 1. Gemeente Westervoort. Bevolkings- en huishoudengroei 2020-2040

Bron: Primos 2019, Gelderse variant. Cijfers 2020 CBS Statline • • • •

De gemeente Westervoort heeft per 1-1-2020 14.971 inwoners en 6.697 huishoudens De verwachting is dat het aantal inwoners de komende jaren licht gaat dalen. Het aantal huishoudens blijft daarentegen stijgen. Hierbij is rekening gehouden met de geplande woningbouw volgens de Liemerse Woonagenda. Zie ook 4. Door de vergrijzing daalt de gemiddelde huishoudengrootte en groeit het aantal huishoudens ondanks de lichte bevolkingsdaling. Dat zien we in figuur 2 aan de sterke toename van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens 65-plus Deze ontwikkeling zien we terug in alle Liemerse gemeenten

Figuur2. Gemeente Westervoort. Huishoudensgroei naar leeftijdsklassen en typen 2019-2040

Bron: Primos 2019, Gelderse variant

• • • • •

De huishoudens opbouw In Westervoort lijkt op die van de Liemers. Het aandeel gezinnen is met 27% vergelijkbaar met het aandeel in de Liemers (28%) Er zijn met 27% wel iets minder 65+ huishoudens dan in de Liemers (31%) De verwachting is dat het aantal jonge huishoudens tot 25 jaar de komende jaren ongeveer gelijk blijft evenals het aantal eenouder gezinnen Het aantal gezinnen (huishoudens met kinderen) gaat dalen evenals het aantal een- en tweepersoonshuishoudens tussen de 25 en 65 jaar. De toename van het aantal huishoudens is volledig toe te schrijven aan het aantal een- en tweepersoonshuishoudens 65-plus. Deze groep groeit met 850 huishoudens tot 2030 en nog eens bijna 300 tot 2040 en compenseert ruimschoots de daling van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens tussen de 25 en 65 jaar (ca. -600).

Figuur 3. Gemeente Westervoort en regio De Liemers. Inkomensopbouw naar woningeigendom 2017

Bron: regionaal woningmarktonderzoek 2019 • •

De huishoudens in de gemeente Westervoort kennen een inkomensopbouw die vergelijkbaar is met die in de Liemers Zowel in Westervoort als in de Liemers geldt dat met de stijging van de hoogte van het inkomen het aandeel dat in een koopwoning eveneens groeit.

Tabel 1. Gemeente Westervoort. Verhuisbewegingen 2018 Verhuizingen Aantal Binnen de gemeente 175 Vestigers uit de regio 260 Vestigers van buiten de regio 80 Vertrekkers naar de regio 360 Vertrekkers naar buiten de 105 regio Totaal 980 Bron: Woningmarktmonitor regio Arnhem-Nijmegen, juli 2020 • • • •

Percentage 18% 26% 8% 37% 11% 100%

Veel mensen verhuizen binnen de gemeente Westervoort (18%) en er zijn veel verhuizingen tussen de regiogemeenten (63%) Er vertrekken in 2018 meer mensen uit de gemeente dan dat er zich vestigen. Vestigers in Westervoort komen vooral uit Arnhem, Duiven, Rheden en Zevenaar Maar er vertrekken ook in omgekeerde richting veel mensen uit Westervoort naar Arnhem, Duiven, Zevenaar en Rheden.

2. Woningvoorraad Tabel 2. Gemeente Westervoort. Ontwikkeling woningvoorraad 2015-2019 Overige Overige Saldo Onderwerp 1-1Nieuwbouw toevoeging Sloop onttrekking Correctie voorraad 31-122015 6544 30 3 0 1 2 34 6578 2016 6578 36 0 0 1 0 35 6613 2017 6613 49 4 1 3 0 49 6662 2018 6662 26 2 0 0 0 28 6690 2019 6690 29 5 0 1 0 33 6723 Bron: CBS Statline • •

De laatste jaren zijn er gemiddeld ca 35 woningen per jaar in Westervoort bijgekomen De nieuwbouw schommelde in die jaren eveneens rondom de 35 woningen per jaar.

Figuur 4. Gemeente Westervoort. Woningvoorraad naar eigendom, 1-1-2019

Bron: Woningmarktmonitor regio Arnhem-Nijmegen, juli 2020 • •

Het aandeel sociale huurwoningen is met 32% hoger dan in de Liemers (29%) Ook het aandeel particuliere huurwoningen is met 7% iets hoger (Liemers 6%)

•

Het aandeel koopwoningen is met 61% juist wat lager (Liemers 65%)

Figuur 5. Gemeente Westervoort en regio De Liemers. Woningvoorraad naar type, 1-1-2019

Bron: Woningmarktmonitor regio Arnhem-Nijmegen, juli 2020 •

Het aandeel appartementen in de woningvoorraad in Westervoort is met 13% iets lager dan dat in de Liemers (15%).

Figuur 6. Gemeente Westervoort. Sociale huurwoningvoorraad naar prijsklassen, 1-1-2019

Bron: Woningmarktmonitor regio Arnhem-Nijmegen, juli 2020 • • • • •

De voorraad sociale huurwoningen in Westervoort is per 1-1-2020 2.166 woningen groot Het aandeel goedkope huurwoningen onder de € 424,- is met 5% beperkt (regio 10%) 75% van de sociale huurwoningen heeft een huurprijs beneden de tweede aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€651,-) Van de 465 particuliere huurwoningen in Westervoort heeft 60% een huur onder de €720,(huurtoeslaggrens). In de regio is dat 55% De andere particuliere huurwoningen hebben een huur tussen de € 720,- en € 1.000,-

Figuur 7. Gemeente Westervoort en regio De Liemers. Koopwoningen naar WOZ-waarden, 1-1-2019

Bron: Woningmarktmonitor regio Arnhem-Nijmegen, juli 2020 • •

De koopwoningvoorraad in Westervoort is wat betreft woningwaarde vergelijkbaar met die van de Liemers als geheel. In Westervoort staan meer goedkope koopwoningen onder de € 200.000,- (39%) en minder duurdere koopwoningen boven de € 310.000,- (23%) dan in Duiven (resp. 31% en 29%).

Figuur 8. Gemeente Westervoort. Woningvoorraad naar energielabels, 1-1-2029

Bron: Woningmarktmonitor regio Arnhem-Nijmegen, juli 2020 • • • •

De meeste woningen in Westervoort hebben een energielabel C of lager, net als in de regio Wel is het aandeel woningen met een label A of B met 27% een stuk lager dan in de regio (33%) Daar staat tegenover dat het aandeel woningen et een label c met 54% een stuk hoger is dan in de regio met 34% Vooral in de particuliere huursector (16%) en in de koop (18%) loopt Westervoort achter ten opzichte van de Liemers (resp 21% en 28%) wat betreft het aandeel woningen met een A- of Blabel.

3. Druk op de koopwoningmarkt Figuur 9. Gemeente Westervoort. Indicatoren druk koopwoningmarkt 2016-2019

Bron: Woningmarktmonitor regio Arnhem-Nijmegen, juli 2020 •

het aantal transacties is de afgelopen jaren gedaald van ca 180 in 2016 en 2017 naar ca 140 in 2018 en 2019 dat de druk op de koopwoningmarkt sterk is toegenomen blijkt uit de mediane verkooptijd die is gedaald van 2,9 maand in 2016 naar 0,9 maand in 2019 dat vertaalt zich ook in hogere verkoopprijzen. De mediane verkoopprijs ligt in 2019 30% hoger dan in 2016

• •

4. Druk op de sociale huurwoningmarkt Tabel 3. Gemeente Westervoort. Indicatoren druk sociale huurwoningmarkt 2016-2019 2016 2017 2018 2019 eengez app eengez app eengez app eengez 31 46 27 72 22 62 27 55 6% 3% 5% 5% 4% 4% 5% 4% 139 41 124 159 55 139 60 116

app

verhuringen mutatiegraad reacties per won actieve zoektijd in jaren 1,8 1,32 0,8 1,34 0,7 1,34 Bron: Woningmarktmonitor regio Arnhem-Nijmegen, juli 2020 • • • •

0,7

1,35

Het aantal verhuringen schommelt de afgelopen jaren tussen de 80 en 100 per jaar De mutatiegraad (aantal verhuizingen) ligt al jaren op een laag niveau. Dat wil zeggen dat er weinig sociale huurwoningen beschikbaar komen voor de woningzoekenden Het aantal reacties per woning is al jaren hoog, zowel voor appartementen als eengezinswoningen Een actief woningzoekenden (actief reageren op geadverteerde woningen) heeft in 2019 binnen negen maanden een appartement en binnen 16 maanden een eengezinswoning.

4. Fricties woningmarkt Tabel 4. Gemeente Westervoort. Woningbehoefte 2019-2040 en plancapaciteit 2019-2025 2025-2030 2030-2040 2019-2040 Berekende woningbehoefte 280 100 10 390 Gecorrigeerde 310 110 10 430 woningbehoefte Benodigde plancapaciteit 400 140 10 550 130% Beschikbare plancapaciteit in Totaal 350 (zie Bijlage 3) bekende plannen Bron: regionaal woningmarktonderzoek 2019 en Woningmarktmonitor regio Arnhem-Nijmegen, juli 2020 • •

• •

Door de groei van het aantal huishoudens is er een behoefte aan 390 woningen in Westervoort tot 2040 Omdat er de afgelopen jaren weinig is gebouwd in Westervoort zit er een onderschatting in de cijfers van Primos zit. Dit is een bekend fenomeen van dit prognosemodel dat met name op de korte/ middellange termijn (tot 2030) effect heeft op de verwachte groei van het aantal huishoudens. We gaan daarom uit van een gecorrigeerde woningbehoefte van 430 woningen tot 2040 in plaats van 390 Om aan die behoefte te kunnen voldoen rekenen we met een plancapaciteit van 130% van de woningbehoefte. Immers door planvertraging en uitval is meer capaciteit nodig dan berekend In Westervoort is in theorie voldoende plancapaciteit voor 350 woningen. Het merendeel van de plannen is echter zacht (geen definitief bestemmingsplan) en moet op korter termijn definitief gemaakt worden.

Figuur 10. Gemeente Westervoort. Kwalitatieve woningbehoefte naar segmenten 2019-2030.

Bron: regionaal woningmarktonderzoek 2019 • • •

Het gaat om fricties tussen vraag en aanbod bij optimale doorstroming, dat wil zeggen als mensen hun woonwensen zouden kunnen vervullen Een grote vraag wordt geconstateerd naar sociale huurappartementen (< €720,-). Dit als gevolg van de steeds verder voortschrijdende vergrijzing Er wordt minder vraag naar sociale huur grondgebonden verwacht, maar voor veel huurders is betaalbaarheid belangrijker dan typologie. Het aanbod grondgebonden woningen voorziet, mits betaalbaar ook in de vraag naar huurappartementen. Bovendien blijven bij gebrek aan

•

• •

toegankelijke woningen mensen in hun grondgebonden woning wonen, waardoor fricties elkaar compenseren Een grote vraag wordt geconstateerd naar eengezins koopwoningen tussen de € 200.000,- en € 300.000,- en in mindere mate boven de € 300.000,-. Dit heeft te maken met de huidige woningvoorraad opbouw in Westervoort met minder dure en meer goedkope koopwoningen dan in Duiven (zie ook figuur 7)). Als mensen vanwege ontbrekend aanbod geen goedkope koopwoning kunnen vinden, ligt er een alternatief in de (sociale) huur. Vergelijkbare woonlasten met een koopwoning komen uit op een huur van € 600,- tot € 650,- per maand Opvallend is de behoefte aan appartementen zowel in de sociale huur, particuliere als in de koopsector. Dat heeft alles te maken met de grote te verwachten groei van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens 65-plus (vergrijzing) en het beperkte aanbod van appartementen op dit moment (13%).

BIJLAGE 2. UITKOMSTEN WOONENQUETE WESTERVOORT In november en december 2020 is in de gemeenten Duiven en Westervoort een onderzoek uitgevoerd naar de woonbehoefte. Om de woonbehoefte te peilen is gebruik gemaakt van een vragenlijst. Deze is online ingevuld door inwoners, professioneel betrokkenen bij het wonen en professioneel betrokkenen bij zorg en/of welzijn. De enquête is door in totaal 279 inwoners uit Westervoort volledig ingevuld. Met dit aantal respondenten kunnen met een betrouwbaarheid van 95% uitspraken worden gedaan over de bevolking. In totaal hebben 34 professionals werkzaam in Duiven en/of Westervoort de vragenlijst ingevuld. Vanwege de responsaantallen zijn de uitspraken van de professionals indicatief. Belangrijkste uitkomsten inwoners Westervoort • 35% van de inwoners van Westervoort is van plan binnen 5 jaar te verhuizen. Voor jongeren is dit 51% en voor 65+'ers is dit 39% • 66% vindt dat de gemeente er alles aan moet doen om op tijd voldoende woningen te bouwen. Er is een tekort aan betaalbare huur en koopwoningen, onder andere voor starters, en aan levensloopbestendige (nieuwbouw)woningen • 76% van de respondenten vindt dat de gemeente zowel woningen moet bouwen op locaties in de bebouwde kom als op nieuwe uitbreidingslocaties. 15% vindt Westervoort al te vol.

• 47% geeft aan dat in de buurt van het centrum hoger dan 4 lagen gebouwd mag worden, terwijl ook 42% het hier niet mee eens is • Meer dan de helft (53%) geeft aan dat het aandeel sociale huurwoningen in de nieuwbouw uitgebreid moet worden. Voorwaarde is wel dat deze woningen voor Westervoorters moeten zijn • 70% vindt dat nieuwe woningen vooral woningen voor kleine huishoudens (starters en ouderen) moeten zijn • 63% geeft aan het eens te zijn met de stelling "Aan kleine tijdelijke woningen (als Tiny Houses) is geen behoefte”. Voorstanders vermoeden wel belangstelling maar zien wel liever permanente oplossingen • 55% geeft aan dat er voldoende goedkope koop[woningen (< € 200.000,-) staan, 28% vindt van niet • 46% vindt dat niet alle initiatieven voor woonvormen met zorg moeten worden gehonoreerd, 36% vindt van wel. Er moeten ook woningen voor andere groepen beschikbaar moeten komen • 67% vindt dat ouderen met de juiste zorg en ondersteuning lang zelfstandig kunnen blijven wonen. Respondenten tussen de 50 en 65 jaar zijn het vaker eens met deze stelling (73%) en jongeren minder vaak (56%) • 58% is het (volledig) eens met de stelling "Alle nieuwbouw moet energiezuinig zijn en zoveel mogelijk gericht op circulariteit.". Aandachtspunt is wel de betaalbaarheid.

• Ruim de helft 53% van de respondenten vindt dat de gemeente woningeigenaren actiever moet informeren en stimuleren om hun woningen energiezuiniger te maken. Wel is het zo dat niet iedereen de financiële middelen heeft • De overgrote meerderheid van de respondenten uit Westervoort (82%) is het (volledig) eens met de stelling dat doorstromers uit Duiven/ Westervoort voorrang moeten krijgen bij nieuwbouw • 55% vindt dat tijdelijke huurcontracten onderdeel zijn van de oplossing voor de huisvesting van mensen die snel een woning nodig hebben. • 60% van de respondenten uit Westervoort is het (volledig) eens met de stelling "Het toestaan van friendscontracten is de oplossing voor de huisvestigingsvraag van jongeren en spoedzoekers.". Voornamelijk jongeren zien dit als een oplossing • Meer dan de helft van de respondenten (52%) vindt dat het toestaan van kamerbewoning niet de oplossing is voor de huisvestigingsvraag van jongeren en spoedzoekers. Ze vrezen de komst van huisjesmelkers en ze zijn bang voor overlast en verloedering. • 64% vindt dat starters en jongeren met een laag inkomen moeten worden geholpen door de gemeente bij de nieuwbouw van koopwoningen. Tegenstemmers vinden dat de gemeente zou moeten helpen bij het vinden van een huurwoning niet bij een nieuwe koopwoning

•

Als oplossingen om jongeren te helpen op de woningmarkt worden genoemd: vooral zorgen voor meer goedkope koopwoningen en voldoende huurwoningen. Maar ook doorstroming bevorderen, het verlenen van subsidie of het verstrekken van een starterslening en helpen bij het zoeken naar werk/baan.

Belangrijkste uitkomsten professionals • Professionals zijn het vooral eens met de stelling “De gemeente moet zowel woningen bouwen op locaties in de bebouwde kom als op nieuwe uitbreidingslocaties” (82%). Inwoners: 76% • en met de stelling “De gemeente moet er alles aan doen om op tijd voldoende woningen te bouwen en dat mag de gemeente geld kosten” (76%). Inwoners: 66% • Professionals zijn het voor 30% eens met de stelling dat alle nieuwe initiatieven voor woonvormen met zorg moeten worden gehonoreerd, bij de inwoners is dat 36% • 70% van de professionals is het (volledig) eens met de stelling dat alle nieuwbouw energiezuinig en zoveel mogelijk gericht op circulariteit moet zijn. Inwoners: 58%. • Van de professionals is 47% het eens met de stelling “Bij nieuwbouw moeten doorstromers uit Duiven/Westervoort voorrang krijgen op mensen van buiten de gemeente” . Van de inwoners is 82% eens met deze stelling! • Van de professionals zegt 32% “Aan tijdelijke woningen (als Tiny Houses) is geen behoefte”, bij de inwoners is dat 63%! • Professionals zijn het eens met de stelling “Het aandeel sociale huurwoningen in de nieuwbouw is te klein en moet groter worden” (60%). Inwoners: 53% • De professionals zijn het deels eens (37%) en deels oneens (33%) met de stelling dat op nieuwbouwlocaties in de buurt van het centrum hoger dan 4 lagen gebouwd mag worden. Inwoners: 47% eens en 42% oneens.

BIJLAGE 3. WONINGBOUWPROGRAMMA APRIL 2021 Het woningbouwprogramma is een overzicht van alle woningbouwlocaties en integraal onderdeel van de Woonvisie 2021-2030. Dit overzicht zal jaarlijks worden geüpdatet. Beleidskader In het kader van de regionale monitoring woningbouwplannen en als onderdeel van (sub) regionale woonagenda’s en de Woondeal wordt jaarlijks in de periode februari/maart een update gevraagd van alle woningbouwplannen. Daarmee wordt regionaal gemonitord of de plannen die de verschillende gemeenten hebben, passen bij de regionale behoeftecijfers en afspraken, zoals de Liemerse Woonagenda en de Woondeal. Het woningbouwprogramma met gerealiseerde woningen en het overzicht aan (mogelijke) plannen in de gemeente Westervoort zal vanaf nu jaarlijks met een kennisgeving aan uw raad worden voorgelegd in de raadscyclus van de voorjaarsnota. Woningbouwnotities Met het vaststellen van de Woonvisie 2021-2030 en de bijbehorende Woonagenda komen de woningbouwnotitie 2018-2027 (vastgesteld 4 februari 2019) en het Uitvoeringsprogramma Woningbouw gemeente Westervoort 2020-2024 (vastgesteld 9-11-2020) te vervallen. Met deze notities zijn de afgelopen jaren meerdere lijstjes met mogelijke woningbouwlocaties en woningbouwaantallen verschenen. Deels bestonden deze lijstjes uit reeds lopende woningbouwlocaties of uit mogelijke woningbouwlocaties die al jaren in beeld zijn/ waren.

Maar ook mogelijke nieuwe locaties waren hierin opgenomen. Woningbouwprogramma 2021 De nieuwe lijst is een actueel overzicht van alle (mogelijke) woningbouwlocaties. In deze lijst zijn de locaties verdeeld in een aantal verschillende categorieën woningbouwplannen. Aan de hand van deze indeling kunnen de verschillende stadia in de ontwikkeling van de plannen worden geduid. De categorieën zijn hieronder benoemd en beschreven. Lopende projecten/ projecten in afronding Dit zijn de woningbouwplannen die in aanbouw zijn of sinds 2019 zijn opgeleverd. We monitoren de opleveringen vanaf 2019 omdat het meest recente woningmarktonderzoek gaat over de periode 20192030. In deze categorie zijn de woningbouwaantallen en het programma hard. Korte termijn locaties Dit zijn de locaties met woningbouwplannen waar nu concreet aan gewerkt wordt. Dit kan zowel nog in een voorstadium zitten als al meer richting vaststelling van een ruimtelijk plan. In deze categorie zijn de woningbouwaantallen en het programma indicatief in beeld. Al zijn ze voor sommige plannen al wat definitiever. Op detail kan zowel het programma als de aantallen bij veel plannen nog veranderen als plannen echt richting een ruimtelijk plan (zoals: bestemmingsplan/ omgevingsvergunning) gaan. Uitbreidingslocaties Dit zijn de mogelijke uitbreidingsplannen. Dit is gelet op het huidige besluitvormingstraject een tijdelijke categorie.

Vooralsnog is in deze lijst Westervoort-Noord als 2 locaties opgenomen. Na besluitvorming omtrent de notitie ‘Verdieping haalbaarheidsstudie Westervoort-Noord’ kunnen ze al dan niet samen worden gevoegd tot een locatie. Ook kunnen ze bij een positief besluit worden toegevoegd aan de categorie korte termijn locaties. Waarbij de kanttekening past dat genoemde woningbouw aantallen gelet op het nog te starten haalbaarheidsonderzoek nog indicatief zijn.

Middellange en lange termijn locaties Dit zijn mogelijke inbreidingsplannen die al wel bekend zijn en al globaal op haalbaarheid en aantallen zijn bekeken maar gelet op de prioritering nog niet in behandeling zijn genomen. Dit zijn wel de locaties die wanneer er ruimte ontstaat als eerste kunnen verschuiven naar de korte termijn locaties. Omdat er overwegend alleen nog maar globaal naar deze locaties is gekeken, maakt dat het nog onzeker is of het haalbaar is om op deze locaties te kunnen bouwen. Daarom wordt voor deze mogelijke locaties alleen een totaal aantal woningen opgenomen en is dit niet uitgesplitst per locatie. Dit aantal is de schatting van dit moment op basis van een woningbouwprogramma dat passend is bij het gewenste gemeentelijke woningbouwprogramma. (Nieuwe) Mogelijke middellange en lange termijn locaties Bij deze categorie zullen de locaties worden opgenomen die het afgelopen jaar in beeld zijn gekomen. Gelet op de noodzakelijke prioritering is deze categorie wel echt anders dan de categorie middellange en lange termijn locaties. Er is bij deze locaties nog niet globaal naar deze locaties gekeken. Daarmee is nog onduidelijk of woningbouw op deze locaties voorstelbaar is. Ook is nog niet naar mogelijke aantallen woningen gekeken. Deze categorie kent op dit moment nog geen woningbouwplannen.

Afgevallen locaties Onder deze categorie worden locaties genoemd die eerder in notities zijn genoemd als mogelijke woningbouwlocaties maar op dit moment niet meer actueel zijn omdat de locatie inmiddels een andere ontwikkeling kent. Prioritering De noodzaak tot prioritering is bekend. Er is naast de lopende projecten en de korte termijn locaties geen ruimte voor extra woningbouwlocaties. Het overzicht van alle woningbouwplannen (zie tabel) laat zien dat dit hele lijst aan plannen en locaties waaraan gewerkt wordt. Daar zitten ook mogelijke locaties bij die door plotselinge omstandigheden actueel geworden zijn. Zoals de ontwikkelingen rondom Kulturhus ‘De Nieuwhof’. Dus ondanks de al stevige lijst aan woningbouwlocaties waar aan gewerkt wordt en de noodzaak tot prioritering staat de deur wel open voor nieuwe locaties. Gelet op het groot aantal locaties waar we al aan werken kan dit helaas maar zeer beperkt. Westervoort-Noord en centrum Westervoort zijn vanwege de noodzakelijke prioritering op dit moment geen onderdeel van de woningbouwopgave op de korte termijn. Doorkijk richting 2022 Woningbouwontwikkeling is een ingewikkeld proces waar bij je soms stilstaat (of stappen achteruit zet) en soms aan het rennen bent. Door de inzet van het afgelopen jaar zien we richting het einde van 2021 ook projecten richting een volgende fase en /of realisatie gaan.

Doordat het veelal om kleine locaties gaat en door alle nieuwe ontwikkelingen ontstaat daarmee beperkt ruimte om concreet de haalbaarheid van woningbouw op middellange en lange termijn locaties te gaan onderzoeken. Om te bepalen welke locaties, van alle locaties die in beeld zijn, we op dat moment oppakken, kijken we met name naar het principe ‘de juiste woning op de juiste plek en op het juiste moment’. Op het moment dat de planvorming gestart wordt is vervolgens uiteraard ook aandacht voor alle planologische thema’s en andere ambities van de gemeente (zoals duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en een goede fysieke leefomgeving). We denken op dit moment aan het oppakken van de locatie ‘omgeving Nieuwhof’. Dit vanwege de kansen die de (her)ontwikkeling van de locatie naar woningbouw biedt. Wanneer er extra capaciteit en middelen beschikbaar komen voor specifieke projecten, als Westervoort-Noord, dan is er ook ruimte om deze locaties verder op haalbaarheid voor woningbouw te onderzoeken.

Bestemmingsplanstatus

Plannaam

Verwachting_periode_oplevering

Planning_startbouw

Transformatie_of_nieuwbouw

Project loopt/ gemeentelijke betrokkenheid sinds

Koop GGB Koop > € 310.000,Onbekend Onbekend Huur 720 -1.000/mnd Onbekend GGB koop < 200.000 Koop GGB Koop > 310.000,Huur Appartement Onbekend Huur Onbekend Onbekend Koop GGB Koop > € 310.000,Mix Mix Onbekend Huur Appartement Onbekend Onbekend Appartement/ GGB Onbekend Koop GGB Koop > € 310.000,-

Inbreiding_Uitbreiding

2016 Inbreiding 2020 Inbreiding 2015 Inbreiding 2005 Inbreiding 2019 Inbreiding 2020 Inbreiding 2019 Inbreiding 2020 Inbreiding 2019 Inbreiding 2020 Inbreiding 2019 Inbreiding

Eigendom Koop GGB Koop GGB Koop GGB Koop GGB Koop GGB Onbekend Appartement Koop GGB

Koop > € 310.000,Koop > € 310.000,Koop > € 310.000,Koop 200.000-310.000,Koop 200.000-310.000,Onbekend Koop 200.000-310.000,-

Afgevallen locaties (omdat ze een andere ontwikkelingsrichting kennen of nu niet meer actueel zijn)

(Nieuwe) Mogelijke Middellange en lange termijn locaties (nog niet eerder bekeken op haalbaarheid en 1e indicatie van aantallen woningen) nog geen locaties

Heilweg 65

Prijssegment

2005 Inbreiding 2005 Inbreiding 2005 Inbreiding 2012 Inbreiding 2017 Inbreiding 2019 Inbreiding 2018 Inbreiding

Woonvorm

Subtotaal Middellange en lange termijn locaties (bij de wonongbouwnotities al globaal bekeken op haalbaarheid en 1e indicatie van aantallen woningen) 2025-2029 Centrum Westervoort Transformatie Zacht Inbreiding Onbekend Appartement Onbekend Transformatie 2023 2020-2024 Omgeving Nieuwhof Zacht 2020 Inbreiding Onbekend Appartement Onbekend Transformatie 2021 2022-2029 Dorpstraat - Hamersestraat Zacht Inbreiding Onbekend Onbekend Onbekend Nieuwbouw 2025 2025-2029 De Pals, meerdere locaties Zacht Inbreiding Onbekend Onbekend Onbekend Subtotaal Uitbreidingslocaties 2023-2029 Westervoort Noord korte termijn Nieuwbouw Zacht Uitbreiding Onbekend Onbekend Onbekend 2025-2029 Westervoort Noord lange termijn Nieuwbouw Zacht Uitbreiding Onbekend Onbekend Onbekend Subtotaal Totaal

Lopende projecten/ projecten in afronding Nieuwbouw 2019 2020-2024 Wonen achter de dijk Hard Nieuwbouw 2019 2020-2024 Het Geerken Hard Nieuwbouw 2019 2020-2024 Beekenoord Hard Nieuwbouw 2019 2020-2024 Hof van Hamerden Hard Nieuwbouw 2019 2020-2024 Klapstraat 31 Hard Transformatie 2020 2020-2024 Klapstraat 129 Zacht Nieuwbouw 2019 2020-2024 Klapstraat 194 Hard Subtotaal Korte termijn locaties Nieuwbouw 2020 2020-2024 Beekenoord, kavels Liemersallee Hard Nieuwbouw 2021 2020-2024 Beekenoord, kavel maatschappelijk Zacht Transformatie 2021 2020-2025 Flierefluiter, voormalige schoollocatie Zacht Nieuwbouw 2022 2020-2024 Fort Geldersoorth Hard Transformatie 2021 2020-2025 Kerkstraat 28 - 28a Zacht Nieuwbouw 2021 2020-2025 De Clossei Zacht Transformatie 2021 2020-2024 IJsseldijk - Brouwerslaan Hard Transformatie 2022 2020-2024 Klapstraat 185 Zacht Transformatie 2021 2020-2024 Klapstraat 117/117a Zacht Transformatie 2021 2020-2024 Klapstraat 209-211 Zacht Transformatie 2021 2020-2024 Klapstraat 233 Zacht

Opgeleverd 2019

Opgeleverd 2020

Aantal woningen in plannen 2

2

0

0

100 250 350 597 14 17

130

139

6 21 12 20 6 35 2 25 4 6 2

0 0 2 0 6 1 0 0 3 8 4 11 0 1 0 4 0 0 0 1 0 12 12 17

Sloop 3

2

2

0

0 0 0 0 1 0 0 1

Aantallen notitie Uitvoeringwoningbouw omgevingsstudie in voorfase

7 24 12 20 0 35 2 22 4 0 5 appartementen 1 vrijstaande 2

1 Afgerond 9 Afgerond 0 Afgerond 23 In afronding 0 Afgerond 4 Inmiddels opgeleverd 0 Afgerond

Opmerking