Woonvisie Westerveld 2026-2030 (oude versie)

WOONVISIE WESTERVELD EEN ACTUALISATIE VAN HET WOONBELEID

2026 – 2030

Een fijn thuis is voor iedereen een basisbehoefte We zijn volop aan de slag met het ontwikkelen en bouwen van meer woningen in gemeente Westerveld. De woningmarkt wordt sterk beïnvloed door regels en wetten, maar ook door economische ontwikkelingen zoals rente en inkomensgroei. Als gemeente kunnen we dat grote systeem niet zomaar veranderen. Wat we wél kunnen doen, is zorgen dat er genoeg woningen gebouwd kunnen worden – zodat zoveel mogelijk mensen die in onze gemeente willen wonen een fijn thuis hebben. Dat doen we niet alleen. We werken samen met woningcorporaties, projectontwikkelaars, andere overheden, lokale groepen en natuurlijk met inwoners. Samen bouwen we aan plekken waar mensen graag willen wonen: goed, betaalbaar en duurzaam. De afgelopen jaren hebben we al veel bereikt. Stap voor stap werken we aan onze doelen uit het coalitieakkoord 2022–2026. Er zijn nieuwe woningbouwprojecten in voorbereiding, we hebben beleid gemaakt voor onder andere woningsplitsing en tijdelijke woningen en we hebben samen met het Rijk en de Provincie een woondeal ondertekend. Daar zijn we trots op. Met de geactualiseerde Woonvisie gaan we verder op de ingeslagen weg. Want we zijn er nog niet – er is nog veel te doen. Het is belangrijk dat we nu dóórpakken, maar ook dat we onze aanpak blijven aanpassen aan de ontwikkelingen van nu.

Zo kunnen we met energie blijven werken aan voldoende en passende woningen voor iedereen. Soms zullen daarbij lastige keuzes gemaakt moeten worden, maar onze doelen om goed en betaalbaar wonen mogelijk te maken blijven altijd ons kompas. Alleen door samen te werken – gemeente, partners én inwoners – kunnen we de ambities uit deze nieuwe Woonvisie waarmaken. We zijn goed op weg! Renate den Hollander Wethouder wonen

Inhoudsopgave 1. Waarom een actualisatie van de Woonvisie? 3 1.1 Inleiding 3 1.2 S  amenhang met andere beleidskaders 4 1.3 W  et versterking regie volkshuisvesting 5 1.4 Reikwijdte Woonvisie 5 1.5 Participatie en betrokken partners 5

2. Waar staan we nu? Terugblik en woningmarktonderzoek 2.1 Westerveld is een aantrekkelijke woongemeente 2.2 Wat hebben we de afgelopen jaren gedaan? 2.3 Wat zijn de toekomstprognoses voor de gemeente Westerveld? 2.4 Adviezen uit onderzoek 2.5 Wat voor gemeente willen we zijn?

3. Het thema Wonen in 5 beleidslijnen

4. Beleidslijn 1 Woningbouwopgave 4.1  Planvorming van 1000 woningen tot 2030 4.2 Woningbehoeftes 4.3 Trendscenario 4.4 Planvorming 4.5 Plancapaciteit 4.6 Uitvoerbaarheid 4.7 Woningbouwlocatie 4.8 Woningbouwopgave verdeeld over de regio’s 4.9 Opplussen huidige plancapaciteit 4.10 Monitoring plancapaciteit

3

7 7 7 7 10 10

5. Beleidslijn 2 Betaalbaar bouwen en wonen 5.1 Betaalbaar bouwen voor starters 5.2 N  ultredenwoningen (levensloopgeschikte woningen) 5.3 Bouw sociale huurwoningen 5.4 Woningtypen

6. Beleidslijn 3 Een thuis voor iedereen 6.1 Arbeidsmigranten 6.2 Woonwagenbewoners 6.3 Studenten 6.4 Statushouders 6.5 Uitstroom vakantieparken 6.6 Noodopvang

21 21 22 24 26

29 29 30 30 30 30 31

13

7. Beleidslijn 4 Verduurzaming gebouwde omgeving

33

15

8. Beleidslijn 5 Wonen, Welzijn en Zorg

35

9. Afwegingskader woningbouw

37

Overzicht acties en maatregelen

39

Bijlages

41

15 15 15 16 16 16 17 18 19 19

1 Woningmarktonderzoek 2025 (Stec groep) 41 2 Verslag thema avond Wonen 23 juni 2025 43 3 Plancapaciteit Woningbouw 2025 53 4 Onderzoek uitstroom vakantieparken 55

1. WAAROM EEN ACTUALISATIE VAN DE WOONVISIE? 1.1 Inleiding In de gemeente Westerveld is het goed wonen. Om ervoor te zorgen dat in de toekomst voor alle inwoners zo blijft of beter wordt, is het belangrijk om vooruit te kijken en richting te geven aan de woonopgaven van de komende jaren. De huidige Woonvisie (met Addendum) geldt voor de periode 2019- 2025 en is grotendeels gebaseerd op woningmarktonderzoeken uit 2016 en 2021. Gezien de snelle ontwikkelingen op de woningmarkt en gewijzigd overheidsbeleid is het opstellen van een actuele Woonvisie wenselijk en noodzakelijk. Elke gemeente is wettelijk verplicht om een door de gemeenteraad vastgestelde Woonvisie te hebben waarmee voor iedere inwoner duidelijk wordt welk woonbeleid de gemeente hanteert. Daarnaast is een Woonvisie de basis voor het maken van nieuwe prestatieafspraken tussen gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie. Bij het actualiseren van de Woonvisie is het uitgangspunt om het huidige woonbeleid op hoofdlijnen voort te zetten. Inhoudelijk zal per beleidslijn een actualisatie en indien nodig een verdieping plaatsvinden. Hierbij zullen de uitkomsten van het woningmarktonderzoek, de inhoud van de vastgestelde visie Wonen Welzijn Zorg uit 2024 en de maatschappelijke ontwikkelingen worden meegenomen.

De geactualiseerde Woonvisie geldt voor de periode 2026 tot en met 2030 en is voorzien van acties en maatregelen. Op basis van de vastgestelde Woonvisie stellen we een nieuw uitvoeringsprogramma vast. Ook voor de periode tot en met 2030 zijn er meerdere woonopgaven voor de gemeente Westerveld. In het algemeen kunnen we stellen 2

dat het aantal inwoners in Westerveld varieert rond de 20.000. In de nabije toekomst zal de trend van verdere ontgroening en vergrijzing (minder geboorten en meer ouderen die gemiddeld steeds ouder worden) doorzetten. Hierbij moet rekening worden gehouden met een verwachte toename van de bevolking als gevolg van binnenlandse en buitenlande migratie. Daarnaast wordt verwacht dat een verdere daling van de gemiddelde huishoudensgrootte plaatsvindt (toename 1 en 2 persoonshuishoudens). Dit leidt tot een toename van het aantal huishoudens en dus tot de noodzaak om meer woningen te realiseren. Naast de aantallen inwoners en huishoudens veranderen de woonwensen van inwoners: • Ouderen willen en moeten vaker langer zelfstandig thuis wonen en als dat nodig is verhuizen naar een zorggeschikte woning, maar zijn deze woningen wel beschikbaar of moeten ze hun eigen woning levensloopgeschikt maken? • Jongeren en andere koopstarters willen een betaalbare eerste woning kunnen kopen, maar worden er wel voldoende betaalbare woningen gebouwd? En wat vinden we nog betaalbaar? • Een deel van de woningzoekenden wil een (sociale) huurwoning maar staat jarenlang op de wachtlijst. Daarnaast is het verduurzamen en energiezuiniger maken van de bestaande woningvoorraad een belangrijke opgave. Kortom, genoeg uitdagingen waarvoor adequaat woonbeleid nodig is.

Als basis voor de actualisatie van de Woonvisie zijn de resultaten uit een nieuw woningbehoefteonderzoek gebruikt. Dit onderzoek is in 2025 op zowel provinciale als gemeentelijke schaal uitgevoerd door de Stec groep. Het onderzoek op gemeenteniveau is als bijlage 1 toegevoegd. 3

1.2 Samenhang met andere beleidskaders Het woondomein kent veel raakvlakken met andere beleidsvelden. Daarom is het beleid uit deze Woonvisie afgestemd met de volgende relevante beleidskaders:

NATIONALE WOON- EN BOUWAGENDA PROGRAMMA WONINGBOUW (2022) Dit Rijksprogramma zet in op de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030 en het streven dat tenminste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbare huur- en koopwoningen zijn. De komende periode wordt meer sturing vanuit het Rijk verwacht op de woningbouwprogramma’s van gemeenten. Daarbij zal het vooral gaan om de te realiseren percentages ten aanzien van sociale huur, betaalbare woningen en bijzondere doelgroepen. Hiervoor is o.a. de Wet versterking regie volkshuisvesting in voorbereiding.

PROVINCIALE WOONAGENDA (2024) De provincie Drenthe werkt samen met gemeenten, woningcorporaties, belangenorganisaties, bouwbedrijven en inwoners om te zorgen voor voldoende betaalbare en duurzame woningen voor iedereen in Drenthe. Voor de korte termijn ligt de focus op de bouw van meer woningen; tot en met 2030 moeten er 16.200 nieuwe woningen bijkomen. Hierbij richt de Woonagenda zich op drie pijlers: 1. Versnellen van de woningbouw door processen te verkorten en inzet versnellingstafel. 2. W  onen is meer dan een dak boven je hoofd - betaalbaarheid, huisvesten urgente doelgroepen en bijdragen aan leefbare wijken. 3. T  oekomstbestendig bouwen - duidelijke afspraken maken over duurzaam en circulair bouwen. 4

REGIONALE WOONDEAL ZUIDWEST DRENTHE (2022) Het rijk, de provincie en de gemeenten in Zuidwest Drenthe hebben een woondeal gesloten waarbij het minimaal aantal te bouwen woningen tot 2030 is vastgelegd: 13.000 (provinciaal) 5033 (regio Zuidwest Drenthe) en 291 (gemeente Westerveld). De woningbouwopgave voor Westerveld tot en met 2030 is in deze deal vastgelegd in een bandbreedte van 510 tot 1400 woningen.

OMGEVINGSVISIE WESTERVELD (2022) De Omgevingsvisie geeft aan dat we in 2040 een excellente woongemeente zijn: “In het Daily Urban System van Zwolle neemt Westerveld een steeds prominentere plek in. We merken dat Westerveld een aantrekkelijke gemeente is om te wonen, te werken en te recreëren. Het decor van onze drie grote natuurgebieden geeft daaraan een extra, parkachtige, dimensie. Ons woningaanbod is divers en afgestemd op doelgroep en behoefte. Mede door het mogelijk maken van vernieuwende en innovatieve woonvormen, blijven jongeren vaker en langer in onze gemeente wonen. In bepaalde delen van het landelijk gebied is de woonfunctie verder tot ontwikkeling gekomen. Specifiek voor onze oudere inwoners zijn gelijkvloerse woningen en appartementen gerealiseerd.”

VISIE OP WONEN WELZIJN ZORG WESTERVELD (2024) In de visie op Wonen Welzijn en Zorg staan drie thema’s centraal: 1. Passende woning voor iedereen 2. Toekomstbestendige zorg en ondersteuning 3. Vitale leefomgeving In 2025 is de visie in samenwerking met stakeholders vertaalt naar een uitvoeringsprogramma.

1.3 Wet versterking regie volkshuisvesting Na jaren van beperkte sturing vanuit het Rijk worden nu weer meer kaders aangegeven die in provinciaal en lokaal beleid moeten landen. Dit heeft geleid tot de (concept) Wet versterking regie volkshuisvesting. Versnelling van de woningbouw met focus op voldoende betaalbare woningen staan daarbij hoog op de agenda, evenals het huisvesten van urgente en aandachtsgroepen. Belangrijke uitgangspunten in deze voorgenomen wet zijn: • In iedere gemeente moet minimaal 2/3e van het woningbouwprogramma uit betaalbare woningen bestaan. • In gemeenten waar het aandeel sociale huur onder het landelijk gemiddelde van 27% ligt - in Westerveld is dit 16% - moet minimaal 30% van het woningbouwprogramma (dus bijna de helft van de opgave voor betaalbare woningen) uit sociale huur bestaan. Afwijken van de 30% is mogelijk als dit met andere gemeenten in de regio wordt afgestemd en door de provincie wordt goedgekeurd. • Iedere gemeente moet verplicht een huisvestingsverordening vaststellen waarin in ieder geval een urgentieregeling is opgenomen. Met deze urgentieregeling kunnen gemeenten urgent woningzoekenden uit de eigen woningmarktregio met voorrang huisvesten.

1.4 Reikwijdte Woonvisie We hebben een actuele Omgevingsvisie die de visie op de fysieke leefomgeving beschrijft. Een van thema’s in de fysieke leefomgeving is Wonen. In 2024 hebben we als onderdeel van dit thema al een Visie op Wonen, Welzijn en Zorg vastgesteld. Deze Woonvisie is een bredere uitwerking van het thema Wonen. De Woonvisie en de Visie op Wonen, Welzijn en Zorg bestaan naast elkaar en vullen elkaar aan. Verderop in deze woonvisie wordt een toelichting gegeven op de beleidslijnen binnen het thema Wonen. Hierbij wordt ook de ‘Visie op Wonen, Welzijn en Zorg’ besproken. 1.5 Participatie en betrokken partners De gemeenteraad van Westerveld heeft op 15 april 2025 de startnotitie actualisatie Woonvisie vastgesteld. Hiermee is het proces om te komen tot een vernieuwde woonvisie formeel gestart. We hebben een planning opgesteld om in 2025 nog een geactualiseerde Woonvisie te laten vaststellen. Hierbij hebben we woningstichting Actium en huurdersorganisatie MEVM zo vroeg mogelijk betrokken omdat zij belangrijke partners zijn bij de uitvoering van ons woonbeleid. We hebben gesprekken gevoerd met makelaars en op 23 juni een thema-avond over Wonen gehouden, waarbij via stellingen input voor de Woonvisie is opgehaald bij onder andere Actium, MEVM, dorpsbelangen en raadsleden. Een verslag van deze avond is als bijlage 2 toegevoegd.

Op dit moment doorloopt de Wet versterking regie volkshuisvesting de procedure richting goedkeuring door de Eerste Kamer. Wanneer de wet in werking treedt, zal niet langer sprake zijn van een Woonvisie maar van een Volkshuisvestingsprogramma. Gemeenten krijgen dan een overgangstermijn om indien nodig hun woonbeleid aan te passen aan de nieuwe voorwaarden uit genoemde wet. In onderliggende Woonvisie is al rekening gehouden met de te verwachten beleidswijzigingen uit deze wet. 5

2. WAAR STAAN WE NU? TERUGBLIK EN WONINGMARKTONDERZOEK 2.1 W  esterveld is een aantrekkelijke woongemeente Westerveld is een aantrekkelijke plattelandsgemeente om in te wonen. De prachtige omgeving, zowel de 26 dorpskernen als het buitengebied en de goede bereikbaarheid via de A28 en A32 maken onze gemeente een aantrekkelijke omgeving om in te wonen. 2.2 W  at hebben we de afgelopen jaren gedaan? BELEID EN VISIES OVER WONEN De huidige Woonvisie is in december 2019 vastgesteld. Als gemeente hebben we sinds de vaststelling van de huidige Woonvisie (2019) niet stil gezeten. In de afgelopen jaren zijn er meerdere visies, beleidsregels of andere stappen gezet die betrekking hebben op het ‘Wonen in Westerveld’ in brede zin.

In tijdsvolgorde gaat het om: • Vaststellen meerjarige prestatieafspraken met Actium en MEVM (2020) • Uitvoeren Woningbehoefteonderzoek Zuidwest Drenthe (2021) • Beleidsregels premantelzorgwoningen (2022) • Vaststellen Omgevingsvisie Westerveld (2022) • Coalitieakkoord met het uitgangspunt om 1000 woningen te bouwen (2022) • Addendum (‘actuele aanvulling op’) Woonvisie (2022) • Woondeal met de regio, de provincie en het Rijk (2022) • Vaststellen Uitvoeringsprogramma Woonvisie (2023) • Beleidsregels voor woningsplitsing (2024) •A  fwegingskader inbreiding op lege plekken (2024) • CPO - beleid (2024) • Beleid bouwen in de linten (2024) • Vaststellen Visie Wonen, Welzijn en Zorg Westerveld (2024) • Beleidsregels tijdelijke woningen op particuliere erven (2025) • Start digitale woningbouwkaart Westerveld met woningbouwprogramma (2025) 6

1

periode 1-1-2020 tot 1-9-2025 (bron CBS.nl.)

MEER CAPACITEIT VOOR UITVOERING WOONPROJECTEN We hebben de laatste jaren onze gemeentelijke organisatie aangepast op de maatschappelijke ontwikkelingen rondom het thema Wonen. Dit onder meer door de aanstelling van een beleidsmedewerker Wonen, een programmamanager woningbouwprogramma en een projectondersteuner Woningbouwprogramma. Daarnaast heeft de provincie een Impulsteam Wonen ingesteld die onze gemeente en lokale CPO- groepen ondersteunt bij de opstart en realisatie van woonprojecten. Mede door vaststelling van nieuw woonbeleid en de extra personele inzet bij de gemeente en provincie, zijn in Westerveld vanaf 2020 tot nu toe 430 woningen gebouwd.1 Ter vergelijking: in de periode 2010 - 2020 zijn er 250 woningen bijgebouwd. Daarnaast staan er op dit moment 650 woningen in de woningbouwplanning. Kortom er is de afgelopen tijd veel werk verzet om in Westerveld meer woningen te plannen en te laten bouwen. 2.3 Wat zijn de toekomstprognoses voor de gemeente Westerveld? Wij hebben in 2025 een actueel woningmarktonderzoek laten uitvoeren (zie bijlage 1) dat inzicht geeft in de ontwikkelingen en verwachtingen van woningprijzen, woningaanbod, woningkwaliteit en de demografische kenmerken in onze gemeente. De gegevens uit dit onderzoek kunnen we gebruiken voor een analyse van de lokale woningmarkt. De prognoses en adviezen gebruiken we voor het maken van beleidskeuzes.

Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat ook de druk op de woningmarkt in Westerveld is toegenomen. De gemiddelde koopsom van een 7

eengezinswoning is landelijk sinds 2020 flink gestegen (van 334.000,- naar 489.000). (bron: CBS.nl) In Drenthe is de stijging vergelijkbaar maar zijn de bedragen lager: € 250.000,- (in

2020) en € 450.000,- (in 2025). Ter illustratie hiervan zijn onderstaande 2 tabellen uit het woningmarktonderzoek weergegeven. Uit figuur 1 blijkt dat de gemiddelde aankoopprijs van koopwoningen de laatste jaren flink is gestegen.

Figuur 1. O  ntwikkeling transactieprijs woningen in Westerveld, de regio, provincie Drenthe en Nederland, 2015-2024

De hoofdconclusies uit het genoemde woningmarktonderzoek lichten we hieronder kort toe. Voor een uitgebreidere duiding verwijzen we naar hoofdstuk 2 en 3 van het woningmarktonderzoek. BEHOEFTE AAN MEER NULTREDENWONINGEN De bevolking van Westerveld zal - ondanks de natuurlijke krimp – naar verwachting de komende 25 jaar toenemen als gevolg van de migratie instroom. Dit betreft zowel de binnenlandse als buitenlandse migratie. Westerveld heeft in 2025

ongeveer 20.000 inwoners en meer dan 9000 huishoudens. Bij het inplannen van de woningbouwopgave kijken we niet naar de te verwachten groei van het aantal inwoners maar naar de te verwachten huishoudensgroei. Zie hiervoor figuur 3. Het aandeel van de huishoudens met senioren boven de 75 jaar zal tot 2050 relatief en absoluut flink toenemen: van 21% in 2025 en 27% in 2035 naar 31% in 2045. Als gevolg hiervan stijgt in deze periode de behoefte aan nultredenwoningen voor senioren.

Figuur 3. Bandbreedte verwachte huishoudensontwikkeling Westerveld naar doelgroepen volgens drie scenario’s, 2025-2050 Doelgroepen

2025

2025 t/m 2035

2036 t/m 2050

Alleenstaande en Stellen < 35 jaar Gezinnen Alleenstaande en Stellen 35-55 jaar Alleenstaande en Stellen 55-75 jaar Alleenstaande en Stellen >75 jaar Overig

500 2.525 885 3.170 1.955 25

-50 tot -35 +40 tot +70 +250 tot +265 -55 tot -25 +750 tot +755 +5

-50 tot -45 +125 tot +305 +45 tot +140 -340 tot -285 +405 tot +435 -5

Totaal

9.060

+940 tot +1.035

+180 tot +600

Bron: Primos 2024 en Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld tabel 1, Stec 2025. Bron: CBS en Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld Figuur 11, Stec 2025.

Daarnaast blijkt uit figuur 2 dat in Westerveld het aanbod van koopwoningen voor wat betreft de koopwoningen tot € 315.000 veel minder is dan

het provinciaal en landelijk percentage, maar dat de duurdere koopwoningen boven de € 500.000 in Westerveld bijna 50% van het aanbod omvatten.

Figuur 2. Huidig aanbod te koop (augustus 2025) en verkochte woningen (2024-2025)

Bron: Funda en Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld tabel 3, Stec 2025. 8

BEHOEFTE AAN MEER BETAALBARE WONINGEN Ook de vraag naar betaalbare woningen neemt toe. Dit zijn woningtypen die nu onvoldoende in de bestaande woningvoorraad aanwezig zijn. Op basis van de WOZ-waarden van koopwoningen zien we namelijk dat met name voor startende huishoudens met een laag inkomen de markt steeds krapper is geworden. We zien dat deze doelgroep op dit moment een maximale hypotheek kan afsluiten van € 230.000. Om een hypotheek te kunnen afsluiten van € 315.000 dien je als huishouden circa 1,5 keer een modaal inkomen te hebben. Dit komt neer op zo’n € 69.750 bruto per jaar. Het aandeel woningen in de koopwoningvoorraad tot € 315.000 is in de periode 2021-2025 teruggelopen van 54% naar 11%. Dit betekent dat deze doelgroep zonder eigen vermogen vaker aangewezen is op een huurwoning

of meer vermogen moet opbouwen om de koopwoningmarkt te kunnen betreden. Kwantitatief is er nog ruimte om extra woningbouwplannen toe te voegen aan de programmering om in de behoefte aan betaalbare woningen te voorzien en ook kwalitatief ligt er nog een opgave: juist aan het invullen van de vraag naar sociale huur, betaalbare koop in combinatie met levensloopgeschikt wonen wordt nu nog onvoldoende voldaan. STEVIGE SOCIALE WONINGVOORRAAD NOODZAKELIJK De sociale woningvoorraad van de gemeente Westerveld staat onder druk. Er zijn weinig mutaties in de bestaande sociale huurwoningen en de toevoegingen door nieuwbouw zijn gering. Door de gestegen prijzen van koopwoningen is een grotere groep woningzoekers afhankelijk van 9

de beschikbaarheid van een sociale huurwoning. Voor aandachtsgroepen op de woningmarkt geldt dat hiermee hun kwetsbaarheid vergroot wordt. Zij kunnen al lastig zelfstandig een woning vinden, maar zeker wanneer het aanbod voor hen beperkt is. Deze aandachtsgroepen zijn allen op zoek naar een betaalbare woning waar ze zelfstandig, met mogelijk enige hulp of ondersteuning, kunnen wonen. Om ervoor te zorgen dat deze aandachtsgroepen ook in de toekomst prettig wonen, doorstroming in instellingen plaatsvindt en de concurrentie met bijvoorbeeld starters voorkomen wordt, is een solide sociale woningvoorraad noodzakelijk. Deze sociale woningvoorraad kan uit sociale huurwoningen bestaan, maar ook uit betaalbare koopwoningen. 2.4 Adviezen uit onderzoek Uit het woningmarktonderzoek komen de volgende adviezen: 1. Zet in op voldoende nieuwbouw van sociale woningen (huur en betaalbare koop) 2. Zet in op een woningbouwprogramma geschikt voor alle doelgroepen. 3. Maak evenwichtige afspraken over de huisvesting van aandachtsgroepen 4. Verbeter kwaliteit bestaande voorraad met kernenaanpak 5. Monitor, werk met scenario’s en gebruik adaptieve programmering We nemen deze adviezen mee in de beleidslijnen die verderop in deze visie worden besproken.

2.5 Wat voor gemeente willen we zijn? In onze Omgevingsvisie uit 2022 hebben we voor het thema Wonen het volgende toekomstbeeld voor 2040 gegeven: “We zijn een excellente woongemeente. In de regio Zwolle neemt Westerveld een steeds prominentere plek in. We merken dat Westerveld een aantrekkelijke gemeente is om te wonen, te werken en te recreëren. Het decor van onze drie grote natuurgebieden geeft daaraan een extra, parkachtige, dimensie. Ons woningaanbod is divers en afgestemd op doelgroep en behoefte. Mede door het mogelijk maken van vernieuwende en innovatieve woonvormen, blijven jongeren vaker en langer in onze gemeente wonen. In bepaalde delen van het landelijk gebied is de woonfunctie verder tot ontwikkeling gekomen. Specifiek voor onze oudere inwoners zijn gelijkvloerse woningen en appartementen gerealiseerd.”

Wij zien het toekomstbeeld voor 2030 dan als volgt:

In 2030 is het prettig wonen in de gemeente Westerveld. Deze gemeente biedt voor jongeren, gezinnen en senioren een aantrekkelijke en veilige woonomgeving in het landelijk gebied en in een kleinschalige, dorpse setting. Dit geldt zowel voor mensen die hier zijn geboren en/of getogen als voor mensen die van buiten de gemeente hier zijn komen wonen. De vier grotere dorpen Diever, Dwingeloo, Havelte en Vledder bieden goede voorzieningen in de vorm van basisscholen, gezondheidscentra en winkels. In Diever is een school voor voortgezet onderwijs. Ook in de andere dorpen is het goed wonen. De sociale verbondenheid is groot en voorzieningen in de nabije omgeving zijn goed bereikbaar. In vrijwel iedere kern is er ruimte voor ontmoeting in bijvoorbeeld een dorpshuis. De afgelopen jaren is er hard gewerkt aan het behouden en versterken van een goed woonklimaat in de dorpen en het buitengebied. Er zijn voldoende betaalbare koop- en huurwoningen voor starters en andere doelgroepen gerealiseerd. Voor senioren zijn nultredenwoningen gebouwd zowel grondgebonden als gestapeld. De planvorming voor nieuwe woningen voor de periode 2030 - 2035 hebben we op orde en de procedures hiervoor zijn opgestart. Inwoners, gemeente, corporatie, zorgpartijen en maatschappelijke organisaties hebben op een goede manier samengewerkt om ervoor te zorgen dat iedereen prettig kan wonen in Westerveld.

Als aanvulling op bovenstaand toekomstbeeld willen we in Westerveld jongeren en starters aan onze gemeente blijven binden, nieuwe gezinnen en senioren een aantrekkelijk woonmilieu bieden en deze ontwikkelingen met name verspreiden over onze dynamische- en voorzieningendorpen(zie Tabel A). Hierbij geven we prioriteit aan ontwikkelingen die naast het bedienen van de woningbehoefte ook een ruimtelijke kwaliteitstoevoeging zijn voor de dorpskernen. Het accent ligt hierbij op toevoeging van betaalbare koopwoningen en sociale huurwoningen in de vier voorzieningendorpen.

Tabel A. Indeling dorpstypen Woondorpen Woondorpen

Dynamische dorpen

Voorzieningendorpen

Boschoord, Doldersum, Havelterberg, Leggeloo, Lhee, Lheebroek, Oldendiever, Oude Willem, Wateren, Wittelte, Zorgvlied

Darp, Dieverbrug, Eemster, Frederiksoord, Geeuwenbrug, Nijensleek, Uffelte, Vledderveen, Wapse, Wapserveen en Wilhelminaoord

Diever, Dwingeloo, Havelte, Vledder

Bron: Primos 2024 en Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld tabel 1, Stec 2025. 10

11

3. HET THEMA WONEN IN 5 BELEIDSLIJNEN Om als gemeente het hierboven geschetste toekomstbeeld te kunnen verwezenlijken en de conclusies en adviezen uit het woningmarktonderzoek om te zetten in beleidsdoelen is een programmatische aanpak noodzakelijk. De opgave omvat namelijk meer dan alleen het realiseren van woonruimte. We werken aan prettig en betaalbaar wonen in een fijne, veilige, gezonde en groene leefomgeving. Dat wordt gedaan vanuit het woningbouwprogramma, de visie Wonen Welzijn en Zorg, de Maatschappelijke Visie en ander relevant beleid op het gebied van de sociale en fysieke leefomgeving. We maken daarbij ook de verbinding met de doelstellingen vanuit de regio Zuidwest Drenthe, Regio Zwolle en de provincie Drenthe en werken samen met andere overheden en stakeholders.

12

We komen tot de volgende vijf beleidslijnen voor het thema Wonen: 1. Woningbouwopgave 2. Betaalbaar bouwen en wonen 3. Een thuis voor iedereen 4. Verduurzaming gebouwde omgeving 5. Wonen, Welzijn en Zorg In de volgende hoofdstukken lichten we deze beleidslijnen en opgaven die daarbij horen verder toe. Vervolgens geven we per beleidslijn aan wat we de komende jaren willen bereiken en hoe we dat gaan doen.

13

4. BELEIDSLIJN

1 WONINGBOUWOPGAVE

4.1 Planvorming van 1000 woningen tot 2030 In de Woonvisie uit 2019 is geen specifiek aantal te realiseren woningen vastgesteld. In het Addendum op deze Woonvisie uit 2022 is op basis van het woningmarktonderzoek uit 2021 een opgave van 750 – 1.000 nieuwe woningen vastgelegd. Het Rijk heeft in datzelfde jaar de ambitie vastgelegd om landelijk 900.000 woningen te realiseren tot en met 2030. Met de provincie en de regio Zuidwest Drenthe is hiervoor een Woondeal gesloten waarin de regionale en lokale opgaven tot 2030 zijn vastgelegd. Voor Westerveld is in deze deal een bandbreedte opgenomen van 500 tot 1.400 te realiseren woningen tot en met 2030. Bestuurlijk is in 2022 de ambitie vastgelegd om in de periode 2022 tot en met 2030 1.000 nieuwe woningen te realise-

ren. De planvorming2 van deze 1.000 woningen dient in het voorjaar van 2026 gereed te zijn. Op basis van deze beleidskeuze ligt er de komende jaren voor Westerveld dan ook een opgave om voldoende nieuwe woningen voor de juiste doelgroepen te bouwen. Bij de actualisatie van het Woonbeleid is het van belang om bovengenoemde opgave van 1.000 woningen naast de te verwachten toekomstscenario’s te leggen. Dit om te beoordelen of de opgave nog realistisch is of dat deze naar boven of beneden moet worden bijgesteld. 4.2 Woningbehoefte In het woningmarktonderzoek uit 2025 zijn 3 scenario’s voor de te verwachten huishoudontwikkeling in Westerveld geschetst (zie tabel B).

Tabel B. Scenario’s verwachte huishoudensontwikkeling Westerveld, 2025-2050 Scenario’s verwachte huishoudensontwikkeling

Huishoudensgroei 2025 - 2035

Huishoudensgroei 2035 - 2050

Huishoudensgroei 2025 – 2050

Basis Trend Ambitie

+ 940 + 1.035 + 1.035

+ 180 + 305 + 600

+1.120 +1.340 +1.640

Bron: Primos 2024 en Woningmarktonderzoek Westerveld 2025, tabellen 8, 9 en 10, Stec 2025)

De drie scenario’s ontlopen elkaar niet veel voor wat betreft de te verwachten huishoudensgroei tot en met 2035 (+940 tot +1035). Op langere termijn zien we logischerwijs meer verschillen in te verwachten groei: de verdere toekomst is namelijk lastiger te voorspellen. We richten ons in

de actualisatie van de Woonvisie met name op de cijfers van 2025 tot en met 2035. 4.3 Trendscenario In het woningmarktonderzoek wordt geadviseerd om het trendscenario als uitgangspunt te nemen:

“Op de korte termijn adviseren we de woningbouwopgave volgens het trendscenario te volgen. Deze is gebaseerd op het inlopen van het woningtekort en de meeste recente migratie-instroom uit binnen- en buitenland. De huidige economische ontwikkelingen en vervangingsvraag geven nu geen aanleiding om aan te nemen dat deze migratie de komende jaren lager uitvalt, mits nieuwbouw plaatsvindt.” bron, Woningmarktonderzoek Westerveld, paragraaf 3.5, Stec groep 2025

14

2 Onder planvorming verstaan we het afronden van (lopende) omgevingsplanprocedures, het faciliteren en opstarten van nieuwe (gemeentelijke en particuliere) woningbouwprojecten en het actief verwerven van gronden ten behoeve van (grotere) woningbouwlocaties.

15

We volgen het advies uit het woningmarktonderzoek en kiezen voor het volgen van het trend-scenario. De te verwachten huishoudensgroei van circa 1.035 in de periode tot 2035 (10 jaar) ronden we af naar een verwachte groei van 1000 woningen. Dit betekent gemiddeld genomen voor de periode tot en met 2030 een groei van circa 500 huishoudens. Dit is in lijn met de basisopgave van het vorige woningmarktonderzoek uit 2021. 4.4 Planvorming In de periode 2023-2025 zijn er 200 woningen bijgebouwd in de gemeente Westerveld. Dit betekent dat we op de goede weg zijn, maar dat de planvorming voor nog eens 800 woningen nog wel nodig is om de opgave van 1000 woningen te kunnen realiseren voor zowel de te verwachten lokale als regionale woningbehoefte. Daarom laten we de planvorming2 uit het Addendum op de Woonvisie staan en blijft de opgave om 1.000 nieuwe woningen te realiseren (zie figuur 4). Dit houdt concreet in dat we de ambitie vasthouden om voor deze 1.000 woningen de planvorming gereed te hebben in 2030 en zoveel mogelijk van deze woningen ook in de komende 5 jaar tot realisatie te brengen. 4.5 Plancapaciteit Op dit moment (1 oktober 2025) hebben we ongeveer 465 woningen als plancapaciteit opgenomen in onze woningbouwprogrammering (zie bijlage 3 Plancapaciteit Woningbouw 2025). Dit zijn de openbare plannen die al verder zijn in de procedure. Vertrouwelijke plannen staan

niet met de locatienaam genoemd op onze woningbouwkaart. Het aantal woningen van openbare en vertrouwelijke plannen samen is op dit moment 650.3 In het aantal van 650 geplande woningen zijn de mogelijke extra te realiseren woningen op de percelen waarop het voorkeursrecht is gevestigd nog niet meegeteld. Samen met de te verwachten extra woningen die op de voorkeursrechtpercelen kunnen landen en woningen op particuliere percelen (via splitsing, ruimte voor ruimte e.d.), komen we op een potentieel aantal van circa 1.000 nieuwe woningen uit. De opgave om de planvorming van 1.000 nieuwe woningen in de periode 2026 tot 2030 gereed te krijgen is daarmee realistisch en uitvoerbaar. De realisatie van al deze woningen zal in de periode 2026 - 2035 plaatsvinden. 4.6 Uitvoerbaarheid Als voorwaarde voor de uitvoerbaarheid van de hierboven genoemde woningbouwopgave zal wel aan alle randvoorwaarden voor het voorspoedig doorlopen van procedures moet worden voldaan (zie kader randvoorwaarden). Ook zal de planvorming op de voorkeursrechtlocaties op korte termijn doorgang moeten vinden en zullen we extra woningen moeten inplannen (overplanning) omdat een deel van de planvorming om diverse redenen niet tot daadwerkelijke ontwikkeling zal komen. In paragraaf 4.4 gaan we hier verder op in.

Figuur 4 V  ergelijking opgave en planvorming aantal woningen Addendum Woonvisie 2022 en Actualisatie Woonvisie Addendum Woonvisie 2022 Actualisatie woonvisie 2025 Verwachte basisopgave Woningmarktonderzoek Planvorming Gerealiseerde woningen 2022 - 2025 Nog te realiseren woningen Bestaande plancapaciteit

500 1.000 200 800 650

Onder planvorming verstaan we het afronden van (lopende) omgevingsplanprocedures, het faciliteren en opstarten van nieuwe (gemeentelijke en particuliere) woningbouwprojecten en het actief verwerven van gronden ten behoeve van (grotere) woningbouwlocaties. 3 Zie https://woningbouwkaart.gemeentewesterveld.nl/dashboard. 2

16

500 750 - 1.000

RANDVOORWAARDEN (voor het slagen van woonprojecten) Als gemeente zetten we de komende jaren samen met onze partners (ontwikkelaars, woningcorporaties) alles op alles om het woningaanbod uit te breiden. We hebben geen zekerheid dat we onze ambitie gaan halen. Er zijn factoren waar we als gemeente zelf weinig sturing op hebben, maar die wel bepalend kunnen zijn in de mate waarin we kunnen bouwen: • Om het aandeel sociale en betaalbare woningen te kunnen halen moet veel geïnvesteerd worden. In veel projecten blijkt er sprake van publieke tekorten op de exploitatie. Om de ambities te realiseren is financiële ondersteuning nodig met betrekking tot deze onrendabele toppen. • Momenteel maakt de beperking qua stikstofruimte een aantal (grootschalige) ontwikkelingen onmogelijk. Landelijk moet er op korte termijn duidelijkheid komen over de aanpak van stikstofproblematiek. • De ontwikkelingen m.b.t. spuitvrije zones rondom gevoelige functies komen in een stroomversnelling. Feit is dat hier nog geen eenduidig landelijk beleid voor is en projecten hierdoor moeilijker uitvoerbaar worden. • Het huidige elektriciteitsnetwerk biedt in bepaalde gevallen te weinig ruimte om de woningbouwopgave te realiseren. Op korte termijn komen projecten al in de knel. Uitbreiding van het stroomnet is hard nodig voor de realisatie van de woningbouwopgave.

4.7 Woningbouwlocaties Zoals aangegeven hebben we op dit moment 650 woningen als plancapaciteit opgenomen. De meeste van deze woningen zijn al ‘geland’ op locaties. Woningbouwprocedures kennen echter een lange looptijd en duren vanaf het eerste idee tot het opleveren van woningen gemiddeld 5 - 7 jaar. De landelijke discussies over de gevolgen van rechtelijke uitspraken over stikstof en spuitvrije zones en ingediende bezwaar -en beroepsschriften vertragen diverse lopende procedures. De praktijk leert dat 30% van de geplande projecten om diverse redenen uiteindelijk niet doorgaat. We zullen daarom voortdurend moeten afwegen waar wel en waar geen woningbouw

wenselijk en kansrijk is. De zoektocht naar geschikte bouwgrond zal de komende jaren een van de uitdagingen blijven. Actief grondbeleid (o.a. vestigen voorkeursrecht) kan de gemeente hierbij helpen. Het is minder efficiënt om kleinere, losse percelen te gaan verwerven. Op kleinere percelen kan een eigenaar of een marktpartij uiteraard als dit ruimtelijk toegestaan is - prima woningen ontwikkelen. Als gemeente zoeken we naar grotere percelen van 1 tot 5 ha om daar grotere uitbreidingen te kunnen laten realiseren. In Westerveld verstaan we onder ‘grotere uitbreidingen’ gebieden van meer dan 50 woningen. Voor planvorming zijn we echter ook afhankelijk van particuliere initiatieven. In deze Woonvisie gaan we niet verder in op 17

mogelijke geschikte bouwlocaties. Dat is vooral een ruimtelijke afweging. De locatiekeuze voor (grotere) nieuwe woningbouwlocaties vraagt elke keer om en aparte afweging en zal (als dit zich voordoet) in een apart voorstel aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Wel gaan we in deze visie bepalen voor welke doelgroepen we woningen willen laten bouwen.

4.8 Woningbouwopgave verdeeld over de regio’s De diverse woningbouwplannen spreiden we zo goed mogelijk over de vier regio’s in onze gemeente. De indeling van deze regio’s is gebaseerd op de grenzen van de voormalige gemeenten Diever, Dwingeloo, Havelte en Vledder (zie tabel C).

Tabel C Indeling regio’s en bijbehorende dorpen Regio Diever

Regio Dwingeloo

Regio Havelte

Regio Vledder

Diever Dieverbrug Oldendiever Oude Willem Wapse Wateren Wittelte Zorgvlied

Dwingeloo Eemster Geeuwenbrug Leggeloo Lhee Lheebroek

Darp Havelte Havelterberg Uffelte Wapserveen

Boschoord Doldersum Frederiksoord Nijensleek Vledder Vledderveen Wilhelminaoord

We kiezen er niet voor om bij elk dorp een aantal woningen te noemen maar leggen dit per regio vast. Dit maakt dat we enigszins flexibel zijn bij het bepalen van het aantal woningen op nieuwbouwlocaties. We houden de bestaande indeling naar dorpstypen aan (zie tabel A) en verdelen de gemeente in de vier eerder genoemde regio’s. Een voorzieningendorp met omliggende gebieden en andere kernen vormen dan een regio waarbinnen een woningbouwopgave wordt gepland (zie tabel C). Deze tabel is richtinggevend maar niet bepalend. Flexibiliteit en maatwerk is hierbij altijd mogelijk. Het huidige beleid uit de voorgaande woonvisie waarbij toevoeging van nieuwe woningen vooral in de vier voorzieningendorpen zal plaatsvinden - wordt voortgezet. In de dynamische dorpen en woondorpen is er minder behoefte aan het toevoegen van grotere aantallen woningen. Wel zien we in deze dorpen dat bepaalde doelgroepen geen woonruimte kunnen vinden. In deze situaties gaan wij vraag-gestuurd in gesprek en zal mogelijk maatwerk nodig zijn. Als er een concrete, 18

4.9 Opplussen huidige plancapaciteit Omdat we op dit moment zo’n 650 woningen in de planning hebben, zijn we goed op weg om de opgave voor de planvorming van 1.000 woningen te halen. Hierbij gaan we er vanuit dat de procedures om tot daadwerkelijke woningbouw te komen gemiddeld 5 tot 7 jaar duren en zijn we ons ervan bewust dat we hierbij ook afhankelijk zijn van andere factoren (zie kader “Randvoorwaarden”). Om de plancapaciteit voor de periode 2026 tot 2030 op voldoende aantallen te krijgen – namelijk 100% van de maximale opgave conform de planning in Tabel D - zullen we als gemeente samen met marktpartijen en woningcorporatie Actium vooral

Tabel D Woningbouwprogrammering Westerveld 2026 - 2030 per regio Regio

aantoonbare behoefte is denken wij mee hoe we een plan kunnen ondersteunen. Waar nodig bieden we ondersteuning bij het onderzoeken van de behoefte of de ondersteuning van kleinschalige, lokale wooninitiatieven. In dynamische dorpen zijn wel kleinere dorpsuitbreidingen wenselijk als hierbij de behoefte wordt aangetoond. Dit wordt ook wel “een straatje erbij” genoemd. In de woondorpen zijn dorpsuitbreidingen minder vanzelfsprekend. Daar zal over het algemeen vooral een incidentele woning of soms enkele woningen worden toegevoegd, bijvoorbeeld door woningsplitsing, bouwen in een lint of bij een transformatie van een voormalig boerenerf naar een woonerf. De ruimte die de provinciale omgevingsverordening ons biedt voor woningbouw gebruiken we maximaal. We leggen onszelf binnen de ruimte die de provincie ons geeft geen eigen beleidsmatige beperkingen op.

in de eerste jaren van bovengenoemde periode een groot aantal nieuw te bouwen woningen moeten inplannen. De praktijk leert dat een deel van de woonprojecten die in de huidige plancapaciteit van 650 woningen is opgenomen toch geen doorgang vindt. Ook toekomstige initiatieven kunnen om diverse redenen niet doorgaan. Om toch op de gewenste aantallen woningen voor 2030 uit te komen, is planvorming richting 130% van de opgave noodzakelijk. Dit noemen we overplannen. Dit betekent concreet dat we de komende periode de plancapaciteit gaan opplussen met nieuwe woningbouwplannen en op circa 1.300 woningen dienen uit te komen.

1. Diever 2. Dwingeloo 3. Havelte 4. Vledder Totale opgave

Minimale opgave t/m 2030

Maximale opgave t/m 2030

Plancapaciteit

Opgave aantal woningen per regio (100%)

Opgave aantal woningen per regio (100%)

Plancapaciteit op 1-1-2026

70 170 110 150 500

200 300 300 200 1000

130 160 270 100 660

Plancapaciteit en opgave Verschil maximale opgave en plancapaciteit op 1-1-2026 -70 -140 -30 -100 - 340

Bron: Woningmarktonderzoek, Stec groep 2025 - bewerking gemeente Westerveld

Een deel van deze nog te plannen woningen zal op grotere uitbreidingslocaties moeten landen. Uit ons eigen onderzoek uit 2024 blijkt dat binnen bestaande dorpen weinig geschikte locaties zijn om woningen te bouwen.4 We zullen daarom vooral inzetten op geschikte uitbreidingslocaties aan de randen van de grotere dorpen. De lijn die is ingezet om op gronden voorkeursrecht te vestigen, kan hierbij in de toekomst doorgezet worden. Bij de zoektocht naar geschikte woningbouwlocaties worden ook de landschappelijke waarden van een gebied betrokken. De laatste jaren hebben we nieuw beleid voor o.a. woningsplitsing, inbreiding, bouwen in de linten, 4

zie Beleidsregel inbreiding op lege plekken gemeente Westerveld

premantelzorgwoningen en tijdelijke woningen op erven vastgesteld. We verwachten dat de toepassing van dit beleid de komende jaren bijdraagt aan het toevoegen van nieuwe (deels tijdelijke) woningen op particuliere kavels. 4.10 Monitoring plancapaciteit Om de gestelde woningbouwopgave te halen willen we grip houden op de voortgang van de woningbouwplannen. Het aanvullen van de plancapaciteit, het doorlopen van procedures voor woningbouw en het zoeken naar geschikte locaties blijft een continu proces dat we als gemeente goed en frequent zullen monitoren. Hierbij zullen we continu beoordelen welke 19

projecten prioriteit hebben en welke nieuwe initiatieven of bouwlocaties kansrijk zijn en als project kunnen worden opgepakt. In sommige gevallen kan een project later in de procedure toch nog worden afgebroken of on hold worden gezet. In dat geval zal actief gezocht worden naar alternatieve woningbouwlocaties.

We zullen in het proces van monitoring veel afstemming zoeken met ontwikkelende partijen, woningcorporatie Actium, huurdersorganisatie MEVM, dorpsbelangen, CPO-groepen, inwoners en de gemeenteraad.

ACTIES EN MAATREGELEN: • We stellen de planvorming voor 1.000 woningen in de periode 2026 tot en met 2030 als opgave vast. Hierbij houden we zo veel mogelijk vast aan de aantallen die per regio zijn vastgelegd in deze Woonvisie. • We stellen gebiedsvisies en/of omgevingsplannen vast voor de percelen in Diever, Dwingeloo en Havelte waarop in 2024 voorkeursrecht is gevestigd. • We zoeken naar andere geschikte, grotere bouwlocaties rondom de voorzieningendorpen.

5. BELEIDSLIJN 2 BETAALBAAR BOUWEN EN WONEN naar koopwoningen. Dat dit percentage zo hoog is komt ook deels omdat er weinig sociale- en middenhuurwoningen beschikbaar komen. Vooral starters hebben weinig mogelijkheden op de koopwoningmarkt. Zij zoeken vooral een betaalbare koopwoning. Als definitie hiervoor geldt de landelijke betaalbaarheidsgrens (€ 405.000, prijspeil 2025). We zien echter dat deze prijsgrens voor veel starters in Westerveld niet haalbaar is. De grens van wat betaalbaar is moet daarom lager zijn dan het landelijk gemiddelde. Onze ambitie is om - op basis van het woningmarktonderzoek - een groter deel van de woningbouwopgave in Westerveld te richten op het laten realiseren van goedkope koopwoningen (sociale koop < € 315.000, prijspeil 2025). Per woningbouw-project zal daarom minimaal 30% moeten bestaan uit sociale koopwoningen. (zie tabel E).

Op dit moment is er een mismatch tussen de verwachte bevolkingsgroei met de daaraan gerelateerde woningbehoefte en het aanbod in de huidige woningvoorraad. Vraag en aanbod sluiten niet meer aan: in Westerveld is veel behoefte aan betaalbare woningen(waaronder ook sociale huur) en aan nultredenwoningen. Om deze mismatch op te lossen zullen we als gemeente samen met woningcorporaties en marktpartijen meer aanbod moeten creëren in bepaalde woningtypen en bepaalde prijsklassen. In dit hoofdstuk gaan we hier verder op in. 5.1 Betaalbaar bouwen voor starters HOGER AANDEEL BETAALBARE WONINGEN Woningzoekenden in onze gemeente zijn en blijven sterk op koopwoningen georiënteerd. Ongeveer 75% van de woningvraag gaat uit

• In de dynamische dorpen onderzoeken we de mogelijkheden voor “een straatje erbij”. Tabel E Verdeling woningprijsklassen voor nieuwe initiatieven

Voorzieningendorpen Dynamische en woondorpen

Sociale huur

Sociale koop / middenhuur

Betaalbare koop

Vrije sector koop

20%

30%

20%

30%

100%

maatwerk

30%

30%

40%

100%

Daarnaast zal 20% van de opgave in de betaalbare koop tot € 405.000,- (prijspeil 2025) gerealiseerd moeten worden. In totaal betekent dit dat bij een project in een voorzieningendorp 50% van de woningen in de categorie betaalbare koop moet vallen (zie tabel F). Dit is een wijziging

ten opzichte van ons vorige beleid, waarin 40% betaalbare koop (zonder onderverdeling) de norm was. Voor de andere dorpen met vaak kleinere woningbouwplannen geldt de verdeling 60% betaalbaar (waarvan 30% sociale koop) en 40% vrije sector (zie tabel E).

Tabel F Nieuwe percentages prijsklassen te bouwen woningen Minimaal 20% sociale huur (< € 900, prijspeil 2025) Minimaal 50% betaalbare koop met een onderverdeling naar:

30% middenhuur (€ 900 - € 1.184 prijspeil 2025) of sociale koop (< € 315.000 prijspeil 2025) 20% betaalbare koop (€ 315.000 - € 405.000 prijspeil 2025)

Maximaal 30% vrije sector Ter indicatie zijn de bedragen met prijspeil 2025 weergegeven. Voor de actuele bedragen wordt verwezen naar de geldende grondprijzenbrief. 20

21

We koppelen de betaalbaarheidsgrens van een woning in Westerveld aan de bedragen die zijn opgenomen in de grondprijzenbrief. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. Betaalbaar betekent overigens niet eenvormig. We willen ontwikkelaars en bouwers uitdagen om binnen hun financiële mogelijkheden te streven naar een aantrekkelijke vormgeving en woonomgeving. We stimuleren de bouw van betaalbare koopwoningen en we onderzoeken de meest kansrijke instrumenten die we bij nieuwe woningbouwinitiatieven kunnen toepassen (zoals KoopStart en Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen). Daarnaast blijven we als gemeente de starterslening beschikbaar stellen voor kopers van bestaande en nieuwbouwwoningen. MIDDENHUUR Naast het accent op betaalbare koop willen we inzetten op het stimuleren van de bouw van middenhuurwoningen. Binnen het bovengenoemd percentage van 30% kan dan ook een deel als middenhuur (huur tot € 1184,-, prijspeil 2025) worden gebouwd. De middenhuurwoningen zullen dan wel voor langere tijd beschikbaar moeten blijven in het huursegment. Deze opgave zien wij voor een groot deel landen bij projectontwikkelaars. We zoeken nadere samenwerking met externe marktpartijen die hiervoor open staan. Naast het stimuleren van de bouw van betaalbare woningen en middenhuurwoningen zetten we ook in op het stimuleren van doorstroming.

Om een lokale verhuisketen op gang te brengen gaan we investeren in nieuwbouw van nultredenwoningen en het stimuleren van het levensloopgeschikt maken van bestaande woningen. Hierover gaan we verder in de volgende paragraaf. 22

5.2 Nultredenwoningen (levensloopgeschikte woningen) Het woningmarktonderzoek laat zien dat het met de huidige woningvoorraad in Westerveld (nog) niet mogelijk is om de opgave langer zelfstandig wonen op te vangen. Momenteel is 30% van de woningvoorraad een nultredenwoning en daarmee geschikt voor mensen met een mobiliteitsbeperking. Dit lage percentage komt doordat er in onze gemeente veel ruime grondgebonden woningen met grote kavels zijn. Wel zijn er kansen om deze woningen levensloopof zorggeschikt te maken, want zo’n 80% van de woningvoorraad is aanpasbaar. Overigens is circa 50% van de sociale huurwoningen al als nultredenwoning aangemerkt. Een belangrijke opgave is daarom het toevoegen van meer woningen voor senioren (nultredenwoning) in het koopsegment. Dit kan zowel in de bestaande bouw als met nieuwbouw worden gerealiseerd. Hiermee zorgen we er voor dat ouderen (met en zonder zorgvraag) langer zelfstandig kunnen wonen, maar ook dat bij doorstroming grotere woningen beschikbaar komen voor andere woningzoekenden. Daarnaast kan een deel van deze nultredenwoningen ook geclusterd worden gerealiseerd, waarbij mensen zelfstandig kunnen wonen met enige vorm van zorgondersteuning. Dit kan bijvoorbeeld ook in een complex met (senioren)hofjeswoningen.

In de in 2024 vastgestelde Visie op Wonen, Welzijn en Zorg Westerveld is kwantitatief een behoefte van 300 nieuw te bouwen nultredenen zorggeschikte woningen tot en met 2030 opgenomen. In het woningmarktonderzoek uit 2025 is de verwachte behoefte aan nultredenen zorggeschikte woningen tot 2035 gesteld op circa 600 woningen (zie bijlage 1 figuur). Hierbij is geen verdeling opgenomen naar bestaande en nieuwe woningen. We schatten daarom in dat tot 2030 een behoefte van 300 nultredenwoningen realistisch is.

Onze totale woningbouwopgave tot 2030 is gesteld op een planvorming voor 1.000 nieuwe woningen. Als we de komende 10 jaar rond de 300 nultredenwoningen willen bouwen dan betekent dit dat 30% van onze nieuw te bouwen woningen uit nultredenwoningen dienen te bestaan. Een deel van deze woningen zal ook moeten vallen in de prijscategorie betaalbaar en een deel in de

sociale huurcategorie. We willen hiervoor geen percentage vastleggen. Om dit aantal te kunnen realiseren gaan we nadere afspraken maken met ontwikkelaars en Actium. Het onderwerp nultredenwoning zetten we de komende jaren hoog op de agenda van alle betrokken partijen om op die manier de bouw van nultredenwoningen te stimuleren.

Nultredenwoning: Een woning (zowel grondgebonden als appartement) waarbij ten minste de noodzakelijke leefruimtes zoals woonkamer, keuken, toilet, badkamer en één slaapkamer te bereiken zijn zonder een trap te betreden en zonder dat er drempels bij de deuren aanwezig zijn hoger dan 20 mm.

Geclusterd: Woningen die deel uitmaken van een complex of groep van minimaal 10 woningen die speciaal bestemd zijn voor senioren.

Zorggeschikt: Zelfstandige woningen in een geclusterde woonvorm die zo ingericht zijn dat hier zorg- en verpleegkundige ondersteuning mogelijk is

Bij het bouwen van geschikte woningen voor ouderen richten we ons op de voorzieningendorpen Diever, Dwingeloo, Havelte en Vledder, zodat ouderen dichtbij voorzieningen wonen en een woonzorgsteunpunt in de buurt is (waarvandaan eventuele zorg kan worden geleverd). We bieden de ruimte aan (collectieve) woon(zorg)initiatieven die bijdragen aan het vervullen van de woonzorgopgaven. Voorbeelden zijn ‘hofjeswonen’ of gemengde woonvormen waar jongeren en ouderen zelfstandig wonen en iets voor elkaar kunnen betekenen. Niet alle ouderen willen echter verhuizen naar een voorzieningendorp om oud te worden. Daarom beoordelen we lokale initiatieven in de kleine dorpen op organisatiestructuur en gemeenschapszin. Zit er voldoende organisatiekracht achter om professionele zorg te

kunnen leveren, ook in de toekomst? Draagt het initiatief bij aan het bevorderen van ontmoeten en omzien naar elkaar: tussen de toekomstige bewoners onderling en met de dorpse gemeenschap? Bij een positief antwoord op deze vragen kan de gemeente medewerking verlenen aan lokale initiatieven voor het realiseren van zorggeschikte woningen. VERZILVERLENING Bestaande koopwoningen levensloopbestendig en/of zorggeschikt maken houdt in dat eigenaren hun woning moeten verbouwen om bijvoorbeeld een slaapkamer op de begane grond te realiseren. Niet alle eigenaren kunnen dit betalen. Om deze mogelijkheid te stimuleren met een extra lening kunnen we bijvoorbeeld een “verzilverlening” inzetten. We gaan onderzoeken of hier behoefte 23

aan is en hoe we dit als gemeente kunnen uitvoeren. Een combinatie met bijvoorbeeld een duurzaamheidslening is hierbij een optie (zie ook beleidslijn 4). 5.3 Bouw sociale huurwoningen Op dit moment bestaat ongeveer 16% van de woningvoorraad in Westerveld uit sociale huurwoningen. Het landelijk gemiddelde is 27%. In vergelijking met 5 jaar geleden zien we de vraag naar sociale huur in Westerveld toenemen. Dit heeft vooral te maken met de recente prijsstijgingen van koopwoningen. Hierdoor zijn

veel goedkopere koopwoningen duurder geworden en voor een grotere groep woningzoekenden niet meer betaalbaar. Deze groep woningzoekenden valt dan terug op de middenhuur (waarvan er weinig aanbod is in Westerveld) en op de sociale huur (waarvan de jaarlijkse mutaties gering zijn en men afhankelijk is van de inschrijftijd). Volgens het woningmarktonderzoek zal de behoefte aan sociale huurwoningen de komende jaren flink groeien. Dit omdat jongeren/starters moeilijk aan een koopwoning kunnen komen en omdat de groep senioren die wil gaan huren ook toeneemt.

een evenwichtigere verdeling van de sociale huurvoorraad over de regio.

We vinden het belangrijk dat elk woningbouwinitiatief een bijdrage levert aan onze ambities om meer sociale huurwoningen aan de voorraad toe te voegen. Dat betekent dat we streven naar 20% sociale huur bij elk woningbouwinitiatief. Als dit percentage niet gehaald wordt (bijvoorbeeld vanwege de stedenbouwkundig gewenste invulling, ligging en/of financiële haalbaarheid), moet per niet gerealiseerde betaalbare woning een financiële bijdrage in het nog op te richten vereveningsfonds sociale woningbouw gestort worden of moet anterieur vastgelegd worden dat de niet gerealiseerde woningen in een ander project kunnen worden gerealiseerd. In dit kader doen we onderzoek naar het instellen van een vereveningsfonds sociale woningbouw. Met het budget uit een dergelijk fonds kan de sociale huuropgave op andere locaties financieel mogelijk gemaakt worden. Daarmee wordt binnen de gemeente wel de doelstelling gehaald om een percentage van 20% van de nieuwbouwwoningen als sociale huurwoningen te bouwen.

Ambitie 200 nieuwe huurwoningen We gaan uit van een planvorming van 1.000 woningen tot en met 2030. Als we de norm van “30% sociaal”5 gaan vastleggen bij deze nieuwe opgave komen we uit op 300 nieuw te bouwen sociale huurwoningen. Omdat we een plattelandsgemeente zijn met beperkte locaties voor nieuwe sociale huurwoningen (voornamelijk in de vier voorzieningendorpen) vinden we een percentage van 30% sociale huurwoningen niet realistisch. Een groot deel van de behoefte aan betaalbare woningen gaan we namelijk in het koopsegment

Woningtypen binnen ambitie 200 sociale huurwoningen De sociale woningvoorraad van de gemeente Westerveld staat onder druk en de vraag neemt toe. Er is dus sprake van een uitbreidingsbehoefte. De huidige sociale voorraad bestaat voor een groot deel uit relatief ruime eengezinswoningen met veel tuin. Met name het aantal 1 en 2 persoonshuishoudens groeit en er is sprake van een forse vergrijzing. Hiermee groeit de behoefte naar kleinere woningen en specifiek naar nultredenwoningen. Het aantal nultredenwoningen binnen de

Wat verstaan we onder sociale huur? Voor de definitie van sociale huurwoningen sluiten we aan op de uitgangspunten uit het Wetsvoorstel Regie op de Volkshuisvesting. Een sociale huurwoning… • wordt verhuurd met een huurprijs tot de liberalisatiegrens bij aanvang van de huurovereenkomst • is door toewijzing beschikbaar voor huishoudens binnen de DAEB inkomensgrens • blijft voor minimaal 25 jaar beschikbaar voor deze inkomensgroep tegen een huurprijs van maximaal de liberalisatiegrens.

Inzet op zowel betaalbare koop als sociale huur Betaalbare koopwoningen en sociale huurwoningen vallen onder de groep betaalbare woningen. We zetten al in op het realiseren van meer betaalbare koopwoningen (zie paragraaf 5.1). Daarnaast willen we echter ook het aantal te bouwen sociale huurwoningen verhogen. Daarmee leveren we een bijdrage aan het creëren van meer betaalbare huisvesting voor reguliere woningzoekenden én de groeiende groep kwetsbare huishoudens die in de toekomst steeds zelfstandig gehuisvest moet worden (zoals de uitstroom van beschermd wonen, uitstroom jeugdzorg, mensen met een verstandelijke beperking, daklozen, etc.). We leveren hiermee ook een bijdrage aan 24

5

realiseren. We zetten voor de sociale huur daarom in op een percentage van 20% bij projecten in de voorzieningendorpen (zie tabel E). De ambitie is om de komende periode in te zetten op de bouw van netto 200 nieuwe sociale huurwoningen.

percentage aantal te bouwen sociale huurwoningen dat is opgenomen in de voorgenomen Wet versterking regie volkshuisvesting.

sociale huurvoorraad is al relatief groot (47%). De ambitie is om minimaal een kwart van de 200 toe te voegen sociale huurwoningen een nultredenwoning te laten zijn. Gebleken is dat het toevoegen van sociale huurwoningen om meerdere redenen lastig is. - De bouw van sociale huur is financieel meestal minder aantrekkelijk voor ontwikkelaars. Zeker bij kleinere initiatieven (tot ca. 20 woningen) is het qua exploitatie minder rendabel. - Ook bij een woningbouwontwikkeling met sociale huur op gemeentegrond is er vaak een tekort in de grondexploitatie. Willen we de grote opgave voor de komende jaren kunnen realiseren, dan zullen er diverse veranderingen nodig zijn ten opzichte van het vorige woonbeleid: • Onderzoek doen naar een vereveningsfonds sociale woningbouw. Als ontwikkelaars geen sociale huurwoningen willen bouwen, moeten ze per niet gerealiseerde huurwoning een bedrag in een fonds storten. Dit fonds wordt door de gemeente beheerd. Dit geld wordt vervolgens ingezet om in andere projecten wel sociale huurwoningen te kunnen bouwen. • Als gemeente hebben we prestatieafspraken gemaakt met één woningcorporatie, namelijk Actium. We zijn voor de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen dus afhankelijk van één partij.

Omdat de woningbouwopgave uit 1.000 nieuwe woningen bestaat, waarbij 20% uit sociale huur moet bestaan, zullen er in de basis tot en met 2030 200 sociale huurwoningen moeten worden ingepland (planvorming). • Bij nieuwe initiatieven zal de ontwikkelende partij moeten voldoen aan een verdeling van prijsklassen conform tabel E. Dit wordt nu 20% sociale huur - 50% betaalbaar - 30% vrije sector bij projecten in de voorzieningendorpen. • We gaan intensiever met Actium samenwerken om de bestaande en toekomstige woonprojecten met sociale huurwoningen gezamenlijk beter te plannen en daarmee 25

procedures sneller te doorlopen. • We stellen daarnaast met Actium en huurdersorganisatie MEVM gezamenlijk nieuwe meerjarige prestatieafspraken vast met duidelijke (“SMART”- geformuleerde) en realistische doelen. • We stellen een onderzoek in naar de mogelijkheid om met een andere, tweede woningcorporatie afspraken te kunnen maken over de bouw van huurwoningen in Westerveld. 5.4 Woningtypen KLEINERE WONINGEN Om woningen betaalbaar te kunnen bouwen, zal er wel een reële prijskwaliteit verhouding geboden moeten worden. Dit betekent kleinere woningen ten opzichte van wat er in het verleden is gebouwd (kleiner woonoppervlak, meer nadruk op rijwoningen, appartementen). Voor het gros van onze nieuwbouwopgave zien we een woonoppervlak van 60m² voor reguliere woningen als ondergrens. Dit sluit aan op de 60m2 die we als ondergrens bij woningsplitsingen hanteren. Een kleine (betaalbare) woning zien we als geschikt voor met name (startende) 1- en 2-persoonshuishoudens.. We vinden het ook belangrijk dat deze betaalbare

woningen voor langere tijd behouden blijven voor het betaalbare segment (niet alleen voor de eerste koper). Dat willen we doen door het opleggen van een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding, maar ook door de mogelijkheden van uitbouw te beperken (via kleinere kavels of specifieke woonvormen, zoals bijvoorbeeld rug-aan-rugwoningen, boven- en benedenwoningen). SENIORENHOFJES We stimuleren de bouw van seniorenhofjes in de vier voorzieningendorpen. APPARTEMENTEN EN GESTAPELDE BOUW Om aan de vraag naar meer nultredenwoning te kunnen voldoen, zetten we in de voorzieningenkernen in op de bouw van appartementen. Onbebouwde percelen in deze dorpen willen we niet altijd volbouwen. Daarom stimuleren we de bouw van nultredenwoningen in gestapelde vormen in en aan de rand van de voorzieningendorpen. Met het bouw van meer woonlagen kunnen we bouwgrond efficiënter gebruiken. Wel vraagt dit om een goede omgeving en een aanvaardbare afstand tot de voorzieningen.

ACTIES EN MAATREGELEN: • Uitgangspunt is de planvorming van 200 nieuwe sociale huurwoningen tot 2030. • We stellen SMART geformuleerde nieuwe meerjarige prestatieafspraken met Actium en MEVM vast. • We gaan intensiever met Actium samenwerken om de projecten met sociale huurwoningen sneller te laten doorlopen. • We onderzoeken samenwerking met een tweede corporatie. • We bouwen voldoende sociale en betaalbare woningen in de voorzieningendorpen met de volgende verdeling: Minimaal 20% sociale huur (< € 900, prijspeil 2025) Minimaal 50% betaalbare koop met een onderverdeling naar:

30% middenhuur (€ 900 - € 1.184 prijspeil 2025) of sociale koop (< € 315.000 prijspeil 2025) 20% betaalbare koop (€ 315.000 - € 405.000 prijspeil 2025)