TOE Bestemmingsplan Valderse III 0003 (15 mei 2024)

Bestemmingsplan

Valderse III

Mei 2024

Status: Vastgesteld

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld

Bestemmingsplan Valderse III

Plan: Plantype: IMRO-nummer: Status: Datum:

Valderse III Bestemmingsplan NL.IMRO.1701.0000BP000000000584-0003 Vastgesteld Mei 2024

BJZ.nu Bestemmingsplannen

1

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld

TOELICHTING

BJZ.nu Bestemmingsplannen

2

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 5 LIGGING VAN HET PLANGEBIED ....................................................................................................................... 5 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 5 HUIDIGE PLANOLOGISCHE REGIEM ................................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 7

HOOFDSTUK 2 DWINGELOO EN BESCHRIJVING PLANGEBIED ......................................... 8 2.1 2.2

DWINGELOO ............................................................................................................................................... 8 BESCHRIJVING PLANGEBIED EN OMGEVING ........................................................................................................ 8

HOOFDSTUK 3 PLANBESCHRIJVING ..................................................................... 10 3.1 3.2 3.3

STEDENBOUWKUNDIG PLAN ......................................................................................................................... 10 LANDSCHAPPELIJKE INPASSING EN BEELDKWALITEIT........................................................................................... 12 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 16

HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER ........................................................................... 20 4.1 4.2 4.3 4.4

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 20 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 25 REGIONAAL BELEID ..................................................................................................................................... 29 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 29

HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 36 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11

GELUID (WET GELUIDHINDER) ...................................................................................................................... 36 BODEMKWALITEIT ...................................................................................................................................... 37 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 38 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 40 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 42 GEUR ...................................................................................................................................................... 45 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 46 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 50 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE ..............................................................................................................

51 WATERASPECTEN....................................................................................................................................... 53 DUURZAAMHEID .................................................................................................................................... 55

HOOFDSTUK 6 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING .............................. 56 6.1 6.2 6.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 56 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 56 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 58

HOOFDSTUK 7 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 61 HOOFDSTUK 8 VOOROVERLEG, OMGEVINGSDIALOOG EN ZIENSWIJZEN ......................... 62 8.1 8.2 8.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 62 VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 62 OMGEVINGSDIALOOG, INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN ............................................................................................ 62

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 65 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2

VERKAVELING VALDERSE III ................................................................................................................. 65 VERKEERSONDERZOEK......................................................................................................................... 66

BJZ.nu Bestemmingsplannen

3

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7 BIJLAGE 8 BIJLAGE 9 BIJLAGE 10 BIJLAGE 11 BIJLAGE 12 BIJLAGE 13 BIJLAGE 14 BIJLAGE 15 BIJLAGE 16

MEMO VERKEERSONTSLUITING GEMEENTE WESTERVELD ........................................................................... 67 WONINGMARKONDERZOEK GEMEENTE WESTERVELD 2021 ....................................................................... 68 AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI ...................................................................................... 69 VERKENNEND BODEMONDERZOEK ......................................................................................................... 70 AKOESTISCH ONDERZOEK INDUSTRIELAWAAI............................................................................................ 71 AERIUS-BEREKENING......................................................................................................................... 72 QUICKSCAN ECOLOGIE ........................................................................................................................ 73 INVENTARISEREND ARCHEOLOGISCH VELDONDERZOEK ............................................................................... 74 AANVULLEND ONDERZOEK ARCHEOLOGIE ................................................................................................ 75 AANMELDNOTITIE VORMVRIJE M.E.R BEOORDELING ..................................................................................

76 UITGANGSPUNTENNOTITIE WATERSCHAP ................................................................................................ 77 WATERTOETS VALDERSE 3................................................................................................................... 78 VERSLAG WONINGBOUWAVOND DORPSBELANGEN ............................................................................... 79 NOTA VAN ZIENSWIJZEN ...................................................................................................................... 80

BJZ.nu Bestemmingsplannen

4

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Aan de oostrand van de kern Dwingeloo, ten oosten van de woningbouw aan de Valderseweg en De Kampen en ten zuiden van het bedrijventerrein De Valderse, liggen agrarische gronden. Initiatiefnemer wil dit gebied ontwikkelen tot woningbouwlocatie met circa 100 grondgebonden woningen om in een deel van de toekomstige woningbehoefte van Dwingeloo te kunnen voorzien. De gemeente Westerveld heeft ingestemd met de verdere uitwerking van deze ontwikkeling. Gelet op de ligging en omdat het de derde uitbreiding aan de oostzijde van Dwingeloo betreft is voor het gebied de naam ‘Valderse III’ gekozen. Omdat de voorgenomen ontwikkeling niet in overeenstemming is met de geldende bestemmingsplannen, dienen de bestemmingsplannen herzien te worden. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. In dit bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de oostkant van de kern Dwingeloo en grenst aan de noordzijde aan het bedrijventerrein De Valderse. Aan de westzijde bevindt zich de woonkern Dwingeloo. Ten oosten en zuiden grenst het plangebied aan agrarische cultuurgronden. Op onderstaande afbeelding wordt de ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Dwingeloo en directe omgeving weergegeven. Opgemerkt wordt dat in onderstaande afbeelding het plangebied is aangehouden uit het stedenbouwkundig plan. In het juridische deel van dit bestemmingsplan (planverbeelding) is uitgegaan van het exploitatiegebied, dit is in de noordoosthoek iets kleiner. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt dan ook verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1

1.3

Ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Dwingeloo en directe omgeving (Bron: PDOK)

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan ‘Valderse III’ bestaat uit de volgende stukken: • •

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1701.0000BP000000000584-0003) en een renvooi; regels.

Op de verbeelding is de bestemming van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een BJZ.nu Bestemmingsplannen

5

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Huidige planologische regiem

Het plangebied ligt grotendeels binnen de begrenzing van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Dwingeloo’ dat is vastgesteld op 15 juli 1994). De gronden hebben binnen dit bestemmingsplan een agrarische bestemming. Aan de noordzijde ligt het plangebied binnen de begrenzing van het bestemmingsplan ‘De Valderse Dwingeloo, uitbreiding bedrijventerrein’, vastgesteld op 26 april 2016. De gronden hebben binnen dit bestemmingsplan de bestemming ‘Groen’ en deels de functieaanduiding ‘specifieke vorm van waarde – overgangszone’. Tenslotte liggen twee kleine strookjes van het plangebied binnen het bestemmingsplan ‘Dwingeloo’, vastgesteld op 24 april 2018. Het betreffen hier twee stukjes grond met een groenbestemming, waarop de toekomstige ontsluiting van het plangebied op Kibbelstuk is beoogd. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van de geldende bestemmingsplannen opgenomen. Opgemerkt wordt dat het bestemmingsplan ‘Buitengebied Dwingeloo’ hierop niet zichtbaar is. De weergave geeft de agrarische bestemming van het bestemmingsplan Buitengebied 2018 dat is vernietigd weer. Het plangebied is indicatief met de rode contour aangegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.2

Verbeelding geldende bestemmingsplannen (Bron: Gemeente Westerveld)

BJZ.nu Bestemmingsplannen

6

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld

Omdat de geldende agrarische en groenbestemming binnen het plangebied de bouw van woningen niet toelaat is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet in een flexibel planologisch kader voor een vraaggestuurde ontwikkeling van de nieuwe woonbuurt.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de kern Dwingeloo en wordt tevens een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, provincie Drenthe en de gemeente Westerveld beschreven. In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue. In de hoofdstukken 6 en 7 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 8 gaat in op vooroverleg en de inspraak.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

7

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld

HOOFDSTUK 2 2.1

DWINGELOO EN BESCHRIJVING PLANGEBIED

Dwingeloo

Het dorp Dwingeloo is een esdorp/brinkdorp, waarbij de ruimtelijke structuur in het centrum wordt bepaald door de aanwezigheid van een brink. Brink- of esdorpen zijn waarschijnlijk ontstaan als nederzettingen voor het jaar 700 na Christus. Alle vier essentiële elementen die de basis voor een nederzetting vormen zijn bij Dwingeloo aanwezig: 1. 2. 3. 4.

de madegronden (stroomdal van de Oude Vaart); de es; het bos (grotendeels in de 20e eeuw aangeplant); de heide (Dwingeloosche Heide).

Zoals hiervoor aangegeven is de brink nog altijd de belangrijkste structuurdrager van Dwingeloo. Dwingeloo onderscheidt zich van andere brinkdorpen door een brink van uitzonderlijk grote afmetingen. De brink in het dorp is min of meer rechthoekig en is voorzien van een zogenaamd ‘dobbe’ of brandvijver (‘De Riete’). De dobbe was ooit als zaagkoele in gebruik en is destijds met de resten van een verbrande school gedempt. Op de brink werden vroeger de schapen bijeengebracht voordat ze in een grote kudde naar het heideveld werden gedreven. Daarnaast groeiden op de brink eikenbomen voor het bouwen en repareren van boerderijen, schuren en wagens. Tenslotte was de brink de plek waar evenementen en markten plaatsvonden, waaronder een paardenmarkt. Daarnaast wordt de ruimtelijke structuur voor een belangrijk deel bepaald door het historische wegenpatroon. De bebouwing van het dorp heeft zich met name langs de randen van de essen ontwikkeld. Het huidige wegenpatroon van het dorp is ontstaan uit de vroegere onderlinge verbindingen tussen de boerderijgroepen. De uitbouw van het dorp heeft in latere jaren plaatsgevonden langs de wegen (driften) naar de essen. Toen in de 19e eeuw de uitvinding van de kunstmest een agrarische omwenteling veroorzaakte, verdween de samenhang tussen de verschillende gronden en het dorps steeds meer.

Door latere dorpsuitbreidingen is in Dwingeloo de directe relatie van de oude dorpsbebouwing met de essen grotendeels verloren gegaan. Structuurbepalend voor het dorp is daarnaast de (boom)beplanting die op de brink en in de rest van het oude dorpsgedeelte staat.

2.2

Beschrijving plangebied en omgeving

Het plangebied is aan de oostzijde van de kern Dwingeloo gelegen. De ruimtelijke en functionele structuur van de omgeving wordt voornamelijk bepaald door de woonwijken en het bedrijventerrein De Valderse in bebouwde kom van Dwingeloo ten noorden en westen van het plangebied. Aan de oost- en zuidzijde bevindt zich het buitengebied met verspreid liggende agrarische en woonerven en een camping. De provinciale weg N855 ten noorden en de Lheeweg ten zuiden van de kern Dwingeloo zijn tevens belangrijke ruimtelijke structuurdragers. Het plangebied wordt begrensd door bedrijventerrein De Valderse aan de noordzijde, de woningen aan De Kampen, Levimaat en Kibbelstuk aan de westzijde en agrarische cultuurgronden aan de zuid- en oostzijde. Het plangebied zelf bestaat uit agrarische cultuurgronden met daarin enkele groenelementen en sloten. Hieronder wordt met een luchtfoto en enkele straatbeelden de huidige situatie in het plangebied weergegeven.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

8

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld

Afbeelding 2.1

Luchtfoto ligging plangebied (Bron: PDOK)

Afbeelding 2.2

Beelden bestaande situatie (Bron: Google Streetview)

BJZ.nu Bestemmingsplannen

9

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld

HOOFDSTUK 3

PLANBESCHRIJVING

In dit hoofdstuk worden de planuitgangspunten beschreven. Initiatiefnemer wil in samenwerking met de gemeente het plangebied ontwikkelen tot woningbouwlocatie met circa 100 grondgebonden woningen om in een deel van de toekomstige woningbehoefte van Dwingeloo te kunnen voorzien. Door stedenbouwkundig bureau Mikis Maathuis is hiervoor een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld. Door Reuvers Buro voor groene ruimtes is een beplantingsplan gemaakt voor de inpassing van de nieuwe woonwijk. Hierna wordt nader ingegaan op dit stedenbouwkundig plan, het beplantingsplan en de beeldkwaliteitsparagraaf. Vervolgens wordt ingegaan op de aspecten verkeer en parkeren.

3.1

Stedenbouwkundig plan

De concrete ontwikkeling betreft de ontwikkeling van de agrarische gronden ten oosten van de kern Dwingeloo naar een woningbouwlocatie voor circa 100 woningen met een gevarieerd programma. De wijk krijgt een open en groene structuur met zichtlijnen richting het buitengebied, waarbij de bebouwingsdichtheid in de richting van het buitengebied eveneens afneemt. Langs de oostelijke rand worden daarom boerenerf woningen gerealiseerd die de relatie met het landschap versterken. In de noordoosthoek van het gebied worden zogenaamde buitenplaatsappartementen gerealiseerd in de vorm van een buitenplaats. Tussen de woongebieden wordt opgaande beplanting gerealiseerd en centraal in het gebied van noord naar zuid wordt een wadi aangelegd. Dit enerzijds om te voorzien de benodigde waterberging in het gebied. Daarnaast zorgt deze wadi voor groen in de wijk en biedt een plaats voor biodiversiteit. In de noordoosthoek van het plangebied wordt eveneens waterberging voorzien. Het betreft een reeds aangelegde watervoorziening die tevens zorgt voor een natuurlijke scheiding tussen de woonwijk en het ten noorden gelegen bedrijventerrein. Bouwprogramma Uit het WoON 2018 onderzoek en leefbaarheidsonderzoek komt de vraag naar een gevarieerd woningbouwprogramma naar voren.

Nadien heeft de gemeente Westerveld een nieuwe woonvisie en bijbehorend addendum inzake doelgroepen vastgesteld welke deze vraag verder onderschrijven en laten zien dat er een forse woningbouwopgave ligt (minimaal 510 woningen tot 2030). Daarnaast zet de woonvisie in op bouwen voor doorstroming en bouwen voor directe vraag en de flexibiliteit om bij de woningbouwplanning de vinger steeds aan de pols te houden. Deze afspraken zijn ook vastgelegd een regionale woondeal Zuid West Drenthe met een bandbreedte van 510 tot 1400 woningen tot 2030. In hoofdstuk 4 wordt aan de hand van de beleidskaders nader op de woningbehoefte ingegaan. Gelet op het voorgaande wordt voor Valderse III het principe vraaggestuurd bouwen toegepast, waarbij binnen woonvlekken een maximum aantal woningen gebouwd kan worden. Op basis van de uitkomsten van het WoON 2018 onderzoek, de woonvisie en de afspraken in de woondeal is een doorvertaling gemaakt naar een indicatief programma in het stedenbouwkundig plan. Dit programma bestaat uit: • • • • • • •

20 beneden bovenwoningen (huur) 15 buitenplaats appartementen 1 woning met werkplaats 9 tot 12 boerenerf woningen 23 rijwoningen voor starters 14 twee onder een kapwoningen 15 vrijstaande woningen

Voor de woningen zijn op dit moment nog geen exacte prijscategorieën bekend. Deze hangen af van ontwikkelingen op de woningmarkt en zullen marktconform voor Dwingeloo zijn. De 20 beneden bovenwoningen zijn bestemd voor Actium en worden als sociale huurwoningen gebouwd. De exacte invulling van deze kavel wordt nog nader uitgewerkt.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

10

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld Zoals reeds aangegeven wordt het nieuwe woongebied vraag gestuurd ontwikkeld binnen de flexibele kaders die het bestemmingsplan biedt. Hierbij wordt wel gefaseerd gewerkt in die zin dat steeds stukjes van het gebied worden gerealiseerd en vervolgens woonrijp gemaakt. De volgorde van de ontwikkeling is op dit moment nog niet bekend en zal afhangen van de actuele vraag naar woningen. Gelet op de opgave komt in het bestemmingsplan zelf geen fasering. Er wordt in het hele gebied gewerkt met directe eindbestemmingen. In onderstaande afbeelding wordt de verkavelingsstudie weergegeven welke laat zien dat het beoogde programma voldoende ruimte voor groen en openbare ruimte heeft en daarmee stedenbouwkundig verantwoord is. Deze is tevens opgenomen in bijlage 1 van deze toelichting. Vervolgens wordt een referentiebeeld getoond van de beoogde boerenerfwoningen.

Afbeelding 3.1

Verkavelingsstudie (Bron: Mikis Maathuis)

BJZ.nu Bestemmingsplannen

11

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld

Afbeelding 3.2

Referentiebeeld boerenerf woningen (Bron: Mikis Maathuis)

3.2

Landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit

3.2.1

Algemeen

De meest relevante ruimtelijke aspecten zijn in de regels en op de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen. Het gaat hierbij om woningtypologie, onderlinge bebouwingsafstanden, rooilijnen en de bouwen goothoogtes. Voor een aantal zaken bieden de regels onvoldoende mogelijkheden, denk daarbij aan de landschappelijke inpassing, architectuur, duurzaamheid en uitstraling van woningen, bijgebouwen en erfafscheidingen. Er is daarom een inpassingsplan voor de groene inpassing van de wijk opgesteld. Daarnaast zijn een aantal beeldkwaliteitseisen geformuleerd om Valderse III de gewenste ruimtelijke kwaliteit te geven. Hierna wordt eerst op de landschappelijke inpassing ingegaan en vervolgens op de belangrijkste zaken uit de beeldkwaliteitsparagraaf. 3.2.2

Landschappelijke inpassing

Door Reuvers buro voor Groene ruimtes is een inpassingsplan gemaakt voor de nieuwe woonwijk. Dit plan voorziet in de beplanting binnen de wijk zelf, maar ook de landschappelijke inpassing aan de oostzijde om de nieuwe woonwijk zo goed aan te laten sluiten op het buitengebied. Aan de oostzijde wordt daarom een bestaande bosstrook versterkt waarmee een 11 meter brede bosstrook ontstaat die de nieuwe woonwijk grotendeels aan het zicht onttrekt. Daarnaast worden aan de noordzijde bossages aangeplant. De aanplant van het groen is via een voorwaardelijke verplichting in het juridische deel van dit bestemmingsplan geborgd. Hierna worden de inpassingsmaatregelen in beeld gebracht. Het inpassingsplan is als bijlage 2 opgenomen in de toelichting van dit bestemmingsplan.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

12

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld

Afbeelding 3.3

Landschappelijke inpassing Valderse III (Bron: Reuvers buro voor Groene Ruimtes)

Afbeelding 3.4

Doorsnede bosstrook oostzijde Valderse III (Bron: Reuvers buro voor Groene Ruimtes)

BJZ.nu Bestemmingsplannen

13

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld 3.2.3

Beeldkwaliteit

De beeldkwaliteitsparagraaf is als bijlage 5 toegevoegd aan de regels van dit bestemmingsplan en daarmee ook juridisch gekoppeld aan de bouwregels. De beeldkwaliteitseisen zijn met de huidige kennis van materialen en technieken opgesteld. Veranderingen gaan snel, de energietransitie, ook de warmtetransitie voor woningen en innovatie in materialen en technieken. In het geval deze veranderingen strijdig zijn met deze beeldkwaliteitsparagraaf maar maatschappelijk noodzakelijk zijn om de transitie uit te voeren, kan van deze eisen worden afgeweken. In de regels is hiervoor daarom een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Kenmerkend voor het wonen in een dorp is de verbinding met het landschap. De stedenbouwkundige opzet van Valderse III kenmerkt zich dan ook door een speelse ruimtelijke structuur waarin bebouwing, groen- en waterstructuur en verharding zich richten op het landschap. Elke woning in Valderse III heeft die verbinding met het landschap. Die verbinding ontstaat door zichtlijnen richting het landschap en door groenstructuren die het landschap met je achtertuin verbinden. De groenstructuren brengen de natuur in je achtertuin. Overal in de wijk is het aangrenzende landschap dichtbij. De krachtige, groene dooradering waarborgt de samenhang van het geheel, de bebouwing en de inrichting zorgen voor de verscheidenheid.

De bebouwingsdichtheid is het hoogst in het westelijke deel, grenzend aan de bestaande bebouwing. Naar het oosten toe neemt de dichtheid af. De oriëntatie van de verkaveling is zuid – zuidwest waardoor een aantrekkelijke oriëntatie van achtertuinen ontstaat en gunstig voor het gebruik van zonne-energie. Binnen de ruimtelijke structuur is ruimte voor vraag gestuurd bouwen. De verschillende woonvelden bieden ruimte aan individuele en collectieve initiatieven. Op deze wijze ontstaat een rijk geschakeerd woongebied. Binnen de stedenbouwkundige opzet zijn een aantal deelgebieden die een hogere beeldkwaliteit hebben en waarvoor aanvullende beeldkwaliteitseisen zijn geformuleerd. Dat zijn : •

•

De buitenplaats, een ruimtelijk ensemble op de grens van dorp en landschap. In deze bijzondere landschappelijke setting kunnen meerdere woningen / appartementen gerealiseerd worden met de buitenplaats als referentie. Erf woningen, aan de zijde van het landschap kunnen een drietal erven, met elk 3 a 4 woningen, gebouwd worden.

3.2.3.1 Beeldkwaliteitseisen Algemene beeldkwaliteitseisen Voor de gehele wijk gelden de volgende beeldkwaliteitseisen. Massa en vorm •

• •

• •

De massa van de hoofdvorm is maximaal twee bouwlagen met een kap. Twee bouwlagen met een plat dak is ook toegestaan. Met uitzondering van de ‘erf woningen’ deze zijn maximaal één bouwlaag met kap. De kapvormen; zadeldak, schilddak en mansardekap zijn toegestaan. De oriëntatie van de hoofdvorm en de voorgevel zijn op de weg gericht, met uitzondering van de deelgebieden ‘buitenplaats’ en ‘erf woningen’. Beide deelgebieden zijn in de volgende paragraaf beschreven. De situering van bijgebouwen is ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Bij een hoeksituatie dienen de naar de openbare weg toegekeerde gevels als voorgevels te worden ontworpen, voorzien van ramen, de entree van de woning of een erker.

Materiaal en kleurgebruik • • • •

Daken moeten een matte dakbedekking hebben. Een rieten dak en een sedum (groen) dak zijn ook toegestaan. Zonnepanelen in het dakvlak zijn toegestaan. Gevels met toepassing van steen en/of hout in gedekte kleuren. Helder witte accenten zijn toegestaan. Afwijkende duurzame materialen zijn mogelijk, mits op een terughoudende wijze toegepast en donker van kleur.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

14

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld Erfafscheidingen Zij- en achtertuinen die grenzen aan openbaar groen, openbaar gebied of het landschap moeten een natuurlijke, groene erfafscheiding hebben. Bijvoorbeeld een haag. Groen geeft de wijk een landelijk en dorps karakter en hagen zorgen voor rust in de wijk. Een hoge groene erfafscheiding daar waar privacy gewenst is d.m.v. een inheemse haag of een hekwerk met klimbeplanting. Dichte houten en betonnen schuttingen zijn op hoeksituaties dus niet toegestaan. Hekwerken van hout of staal waarbij klimbeplanting het hekwerk begroeit zijn wel toegestaan. Beeldkwaliteitseisen Buitenplaats De buitenplaats, een ruimtelijk ensemble op de grens van dorp en landschap. In deze bijzondere landschappelijke setting kunnen meerdere woningen / appartementen gerealiseerd worden met de buitenplaats als referentie. De nieuwe buitenplaats heeft een afwijkende richting ten opzichte van de directe omgeving. Echter de richting is identiek als de richting van de oude havezate Batinghe ten westen van Dwingeloo. Dit was een van de vijf havezaten rondom Dwingeloo. Het ensemble van de gebouwen op de nieuwe buitenplaats krijgt door de afwijkende richting een bijzondere plek op de grens van dorp en landschap. De eerder genoemde algemene beeldkwaliteitseisen zijn ook van toepassing. Aanvullend daarop gelden de volgende eisen. Massa en vorm • • • • • •

De buitenplaats is als een ruimtelijke ensemble ontworpen. De drie bouwvolumes zijn, in architectonische zin, familie van elkaar. De buitenplaats is ontworpen in samenhang met het landschap. De buitenplaats heeft één dominant hoofdvolume en twee ondergeschikte bouwvolumes. De architectuur kan refereren aan een historische buitenplaats maar mag daar ook een eigentijdse interpretatie aan geven. De verticale symmetrie van de gevels moet herkenbaar zijn. Alle gevels zijn ontworpen als voorgevels, geen achterkanten.

Beeldkwaliteitseisen erf woningen Op de overgang van Valderse naar het landschap is ruimte voor drie eigentijdse erven. Elk erf kent een drietal bouwvolumes die refereren aan agrarische bebouwing. Dit betekent lage goothoogtes en grote ononderbroken dakvlakken. Een Drents boerenerf kenmerkt zich door een groot bouwvolume, de boerderij, met daaraan ondergeschikte kleinere bouwvolumes zoals schuren en de hooiberg. Op de erven in Valderse is dit onderscheid er niet, op het erf is elke woning even belangrijk. De bouwvolumes staan losjes gesitueerd rondom een gezamenlijk erf. Dit erf is het centrale deel waar alle bouwvolumes deels aan grenzen. De drie eigentijdse erven zijn alle drie verschillend. De verschillen ontstaan door de situering van de bouwvolumes en de situering en vormgeving van het gezamenlijke erf. Op en rondom de boerenerven worden alleen streekeigen hagen toegepast. Op boerenerven staan geen gebouwde erfafscheiding zoals schuttingen en muurtjes. Al sinds jaar en dag gebruiken Drenten een rijtje veldkeien om aan te geven dat ergens een grens loopt. De eerder genoemde algemene beeldkwaliteitseisen zijn ook van toepassing. Aanvullend daarop gelden de volgende eisen. Naast de drie eigentijdse erven zijn onderstaande beeldkwaliteitseisen ook van toepassing op het bijgebouw bij de woon-werkkavel. Massa en vorm •

Eén bouwlaag met kap, waarbij de kap dominant aanwezig is en niet onderbroken is (geen dakkappelen of andere uitbouw van het dak toegestaan). Dakramen in het dakvlak zijn wel toegestaan voor voldoende daglicht.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

15

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld • •

De architectuur van de gebouwen is geïnspireerd door historische, agrarische bebouwing in Drenthe. Onder het kopje materiaal- en kleurgebruik staan een aantal voorbeelden benoemd. De oriëntatie van de hoofdvorm is op het gezamenlijke erf gericht.

Materiaal en kleurgebruik •

•

Materiaal- en kleurgebruik is geïnspireerd door historische, agrarische bebouwing in Drenthe. Denk daarbij aan: o rood – bruin genuanceerde baksteen, o zwarte houten gevels, o gevelopeningen zijn altijd hoger dan dat ze breed zijn, o houten luiken als zonwering, o rietgedekt of donkere matte dakpannen, o windveren / waterborden in wit (of lichte kleur) zeer terughoudend toepassen boven 3,5 m hoogte, indien nodig onder het dakvlak verwerken of de kleur gelijk aan de kleur van het dakvlak maken. Het erf is terughoudend en eenvoudig ingericht. De toepassing van veldkeien versterkt de sfeer van het erf.

Erfafscheidingen •

Elke erfafscheiding is een natuurlijke, groene erfafscheiding. Bijvoorbeeld een streekeigen haag, een meidoorn- of beukenhaag. Houten en betonnen schuttingen zijn hier niet toegestaan.

3.2.3.3 Uitsluiting vergunningsvrij bouwen erfafscheidingen in hele gebied en dakkapellen bij erfwoningen Omdat in het gehele gebied het bouwen van houten of betonnen erfafscheidingen wordt uitgesloten in de beeldkwaliteitseisen, is ook het vergunningsvrij bouwen van erfafscheidingen uitgesloten. Op deze wijze worden natuurlijke erfafscheidingen gewaarborgd, waarmee de relatie van de wijk met het aangrenzende landschap goed naar voren komt. Het vergunningsvrij bouwen van erfafscheidingen is geregeld via de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’. Verder is voor de erf woningen het vergunningsvrij bouwen van dakkapellen uitgesloten via de dubbelbestemming ‘Waarde – Erfwoningen’. Op deze wijze kunnen dakkapellen niet alsnog vergunningsvrij worden gebouwd in strijd met de criteria uit de beeldkwaliteitsparagraaf.

3.3

Verkeer en parkeren

3.3.1

Algemeen

De gemeente Westerveld beschikt over een Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan 2020-2030 (GVVP), waarin de visie van het gemeentebestuur op het gebied van verkeer en vervoer tot ca. 2030 is opgeschreven. Leidraad in deze visie is het principe Duurzaam Veilig Verkeer. Het GVVP bevat een beleid op hoofdlijnen. Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van het GVVP. In dit geval is voor wat betreft de gemeente Westerveld uitgegaan van een stedelijkheidsgraad ’niet stedelijk’ (bron: CBS Statline). Gezien de ligging van het plangebied aan de rand van Dwingeloo kan het gebied aangemerkt worden als ‘rest bebouwde kom’. 3.3.2

Parkeren

In het plangebied bevinden zich in de nieuwe situatie maximaal 100 woningen. In navolgende tabel is de gemiddelde parkeernorm per woningtype weergegeven uit het stedenbouwkundig plan. Opgemerkt wordt dat het een indicatie van de parkeerbehoefte betreft die gebaseerd is op de verkavelingstudie zoals weergegeven

BJZ.nu Bestemmingsplannen

16

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld in paragraaf 3.1. Het bestemmingsplan biedt flexibiliteit om vraaggestuurd te kunnen bouwen. De daadwerkelijke parkeerbehoefte kan daarom afwijken en zal gerealiseerd moeten worden conform de geldende parkeernormen. Woningtype

Aantal

Gemiddelde parkeernorm per woning 2,7

Totaal parkeerbehoefte

Koop, vrijstaand (waaronder boerenerf woningen en woning met werkplaats) Koop, twee-onder-één-kap

28 14

2,6

36,4

Koop/huur, tussen- of hoekwoning

23

2,4

55,6

Koop, appartement midden (beneden boven woningen en buitenplaats appartementen) Totaal

35

2,3

80,5

100

75,6

248,1

De totale parkeerbehoefte bedraagt circa 249 parkeerplaatsen. Het parkeren van de vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen zal op eigen erf plaatsvinden. Op de verkavelingstekening is te zien dat hiervoor voldoende ruimte is. In de parkeerbehoefte voor de rijwoningen en buitenplaats appartementen wordt voorzien door de aanleg van parkeerstroken/parkeerkoffers nabij deze woonblokken. In de algemene bouwregels (artikel 11.2) is tevens een verplichting opgenomen om bij de bouw van woningen binnen het plangebied in voldoende parkeerplaatsen te voorzien. 3.3.3

Verkeersgeneratie en ontsluiting

In navolgende tabel is net als voor parkeren de gemiddelde verkeersgeneratie per woningtype weergegeven op basis van de verkavelingsstudie (max 100 woningen) en is aan de hand hiervan de verkeersgeneratie in de nieuwe situatie berekend. Gekeken wordt naar de toe- of afname van verkeersbewegingen ten opzichte van de huidige situatie. Omdat het plangebied op dit moment voor agrarische doeleinden in gebruik is, is er geen sprake van een bestaande verkeersgeneratie. Er is uitsluitend sprake van een toename. In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie van de nieuwe situatie in beeld gebracht. Woningtype

Aantal

Koop, vrijstaand (waaronder boerenerf woningen en woning met werkplaats) Koop, twee-onder-één-kap

28

Gemiddelde verkeersgeneratie per woning 8,2

14

7,8

109,2

Koop/huur, tussen- of hoekwoning

23

7,4

170,2

Koop, appartement midden (beneden boven woningen en buitenplaats appartementen) Totaal

35

6

210

100

Totale verkeersgeneratie 229,6

719

Het totaal aantal verkeersbewegingen per weekdagetmaal in de nieuwe situatie bedraagt op basis van de bandbreedtes en kengetallen circa 719 voertuigbewegingen per weekdagetmaal. Door BVA verkeersadviseurs een onderzoek is gedaan naar de ontsluiting van het plangebied (zie onderaan deze paragraaf). Hierbij is gerekend met circa 100 woningen binnen het plangebied. Hierbij is ook gekeken naar de verkeersgeneratie op een gemiddelde weekdag. Om te komen tot de verkeersgeneratie voor een gemiddelde werkdag dient deze waarde met een factor 1,11 te worden vermenigvuldigd. BVA merkt daarbij op dat de verkeersgeneratie voor de starters- en jongerenwoningen gelijk is gesteld aan de rijwoningen. Dit is naar verwachting een te negatieve voorstelling van zaken, op basis waarvan kan worden BJZ.nu Bestemmingsplannen

17

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld geconcludeerd dat de gepresenteerde waarden hoger liggen dan in de praktijk verwacht mag worden. Daarnaast lijken de kengetallen sowieso aan de hoge kant als een vergelijking wordt gemaakt met de resultaten uit de tellingen. Uit de tellingen blijkt dat de intensiteit op de Kampen circa 40 motorvoertuigbewegingen bedraagt. Dit komt neer op een verkeersproductie van circa de helft van het gehanteerde kengetal uit tabel 3 van de rapportage. Het is dan ook de verwachting dat de intensiteiten (aanzienlijk) lager zullen uitvallen dan de berekende 775 voertuigbewegingen. Ontsluiting Zoals in afbeelding 3.1 is te zien wordt het plangebied ontsloten via een nieuwe weg die van noord naar zuid door het plangebied slingert. Aan de westzijde worden twee aansluitingen gerealiseerd op Kibbelstuk. Het betreft één ontsluiting voor autoverkeer en één ontsluiting voor wandelaars en fietsers. Aan de noordzijde is een ontsluiting voor autoverkeer, wandelaars en fietsers op de Nijverheidsweg en ten zuiden een ontsluiting voor uitsluitend wandelaars en fietsers op de Kampen. Binnen het plangebied worden de woningen rechtstreeks of via zijwegen ontsloten op de hoofdontsluitingsweg. Omdat het extra verkeer op de bestaande wegen wordt ontsloten is door BVA verkeersadviezen onderzocht wat de verkeerskundige effecten hiervan zijn op deze omliggende wegen.

Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 3 bij deze toelichting. In dit onderzoek wordt uitgegaan van 3 auto-ontsluitingen (ook aan de zuidzijde). Uiteindelijk is besloten uit te gaan van twee-auto ontsluitingen. In de gemeentelijke memo in bijlage 4 wordt dit gemotiveerd. Hierna wordt ingegaan op de onderzoeksresultaten en gemeentelijke memo.

Onderzoeksresultaten verkeersonderzoek De realisatie van de wijk Valderse III leidt tot een toename van het aantal verkeersbewegingen van maximaal 775 motorvoertuigbewegingen per etmaal op een gemiddelde werkdag. Om verschillende redenen mag worden aangenomen dat de hoeveelheid verkeersbewegingen in de praktijk lager zal uitvallen. Enerzijds omdat voor de starters- en jongerenwoningen een te hoge verkeersgeneratie is aangehouden. Anderzijds omdat de huidige praktijk (verkeerstellingen) uitwijst dat de gehanteerde kengetallen hoger liggen dan de verkeersgeneratie uit de bestaande (vergelijkbare) wijken. Desondanks houdt BVA in deze notitie rekening met het aller slechtste scenario. Op basis van een veronderstelde oriëntatie van het verkeer is een prognose gemaakt van de belasting van de bestaande omliggende wegen. Ontsluiting voor autoverkeer vindt hoofdzakelijk plaats in westelijke richting (Kibbelstuk). Qua hoeveelheid verkeer zijn de aantallen zeer zeker nog acceptabel voor een woonstraat. Ook met de toevoeging van het verkeer van en naar de nieuwe wijk zal de intensiteit op het Kibbelstuk de 500 motorvoertuigbewegingen per etmaal niet overschrijden, maar het betreft wel een aanzienlijke toename van verkeer. Desondanks worden met deze aantallen verkeersbewegingen geen afwikkelings- en veiligheidsproblemen verwacht op het Kibbelstuk.

Ter illustratie: als wordt uitgegaan van een aandeel van 10% van de etmaalintensiteit in het spitsuur, dan betreft het dus maximaal 50 motorvoertuigen in het drukste uur. Dat is minder dan één voertuig per minuut. De noordelijke ontsluiting verloopt via de Nijverheidsweg. Het betreft een route via het industrieterrein en er worden geen wegen door de woonwijken extra belast. Kanttekening hierbij is dat het interne verkeer, bijvoorbeeld richting het centrumgebied, uiteindelijk wel weer bestaande wegen binnen de kern zal gaan belasten. Er is dan echter sprake van zodanige verdunning van verkeer dat het effect hiervan op deze wegen verwaarloosbaar is. Gezien de vormgeving en ligging van de Nijverheidsweg kan deze weg de extra verkeersdruk eenvoudig aan. Wel betreft het een verkeerskundig wat onlogische ontsluiting, vanwege het feit dat de woonwijk via een industrieterrein wordt ontsloten. Hoewel een ontsluiting voor motorvoertuigen via De Kampen (zuidzijde) mogelijk zou zijn, heeft deze geen toegevoegde waarde. Met het oog op leefbaarheid en woongenot zou zelfs gezegd kunnen worden dat dit daaraan afbreuk doet. Al met al is de visie van de gemeente Westerveld dat De Kampen ingericht als fietsdoorsteek meer oplevert voor de leefbaarheid en woongenot, dan dat het toevoegt als verkeersontsluiting voor motorvoertuigen.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

18

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld Geconcludeerd kan worden dat de realisatie van de wijk weliswaar effect heeft op de omliggende wegen, maar dat deze effecten verkeerskundig alleszins acceptabel zijn. Verkeerskundig gezien zijn er evenwel een aantal opmerkingen te plaatsen. Ten eerste de al genoemde onlogische ontsluitingsstructuur via het bedrijventerrein. Overwogen zou kunnen worden deze ontsluiting niet te realiseren. Dit betekent echter een verder toenemende druk op het Kibbelstuk en de Levimaat. Ook dat is, ondanks dat de intensiteiten de maximaal aanvaardbare waarden voor woonstraten niet overschrijden, niet gewenst. Ook kan worden overwogen de aansluiting Kibbelstuk niet open te stellen voor autoverkeer. Nadeel hiervan is dat de intensiteit op De Kampen enigszins gaat toenemen en dat een onlogische ontsluiting via het bedrijventerrein rest als enige ontsluitingsroute. In dat geval zou kunnen worden overwogen de mogelijkheden te onderzoeken om rechtsreeks op de ‘rotonde’ op het bedrijventerrein aan te sluiten. Ook dan vindt de ontsluiting nog steeds via het bedrijventerrein plaats, maar ligt de aansluiting logischer (minder perifeer) voor verkeer dat Dwingeloo wil verlaten. De meest optimale situatie lijkt het realiseren van een nieuwe oostelijk gelegen aansluiting aan de noordzijde op de N855.

Deze verbinding kan met uitsluitend de realisatie van Valderse III naar verwachting niet worden verantwoord op basis van de hoeveelheid verkeer die van een dergelijke nieuwe verbinding gebruik gaat maken. Deze oplossing moet dan ook vooral worden bezien in het licht van een mogelijk verdere uitbreiding van de kern Dwingeloo aan de oostzijde. Met de hiervoor aangegeven kanttekeningen lijkt de gekozen ontsluitingsstructuur voor dit moment de meest optimale oplossing. Voor de langere termijn is het wenselijk bij verdere ontwikkelingen aan de oostzijde van de kern een nieuwe aansluiting op de N855 in ieder geval niet onmogelijk te maken. 3.3.4

Conclusie

Binnen het plangebied kan worden voorzien in de benodigde parkeerbehoefte. Dit geschiedt enerzijds op het eigen erf (vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen). In de parkeerbehoefte voor de rijwoningen en buitenplaats appartementen wordt voorzien door de aanleg van parkeerstroken/parkeerkoffers nabij deze woonblokken. In de algemene bouwregels (artikel 10.2) is tevens een verplichting opgenomen om bij de bouw van woningen binnen het plangebied in voldoende parkeerplaatsen te voorzien. Qua verkeersgeneratie en de ontsluiting van het gebied is onderzocht wat de effecten de gekozen ontsluitingswijze op de omliggende wegen zijn. Deze gekozen oplossing is voor dit moment de meest optimale oplossing. Voor de langere termijn is het wenselijk bij verdere ontwikkelingen aan de oostzijde van de kern een nieuwe aansluiting op de N855 in ieder geval niet onmogelijk te maken.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

19

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld

HOOFDSTUK 4

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2.

Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3.

Sterke en gezonde steden en regio’s

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. 4.

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt

BJZ.nu Bestemmingsplannen

20

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

4.1.2

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere pkb's met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. Het besluit is op 30 december 2011 in werking getreden. In de SVIR wordt een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau gegeven. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling. 4.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR: voorganger van de NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ BJZ.nu Bestemmingsplannen

21

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 4.1.4

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten van het Rijksbeleid

Het betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. De beoogde woonfuncties gaan goed samen op deze locatie en geven de locatie toekomstperspectief. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de uitvoering van dit project. De ontwikkelingen in dit bestemmingsplan raken verder geen regels uit het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Qua ladder voor duurzame verstedelijking moet het plan Valderse III gelet op het grote aantal woningen worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting bij een bestemmingsplan een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Op basis van de definitie van het Bro moet worden geconcludeerd dat de locatie Valderse III niet binnen bestaand stedelijk gebied is gelegen. Daarom dient niet alleen de woningbehoefte onderbouwd te worden, maar moet ook nagegaan worden of er geen alternatieven binnen bestaand stedelijk gebied voorhanden zijn.

Door bureau Companen is in juli 2020 reeds een laddertoets uitgevoerd voor de gewenste woningbouwontwikkeling uitgaande van maximaal 75 woningen in een gevarieerd programma voor starters, doorstromers en oudere. Anno 2022 zijn de plannen gewijzigd en wordt voor Valderse III uitgegaan van 100 woningen in een gevarieerd programma. Deze toename van het aantal woningen komt voor uit de hogere woningvraag die voortvloeit uit het meer recente Woningmarkt onderzoek gemeente Westerveld 2021 dat eveneens door Companen is uitgevoerd. Deze nieuwe inzichten hebben tevens geleid tot een nieuwe woonvisie en bijbehorend addendum en de Regionale Woondeal Zuid West Drenthe waarin voor Westerveld een bandbreedte van 510 tot 1400 woningen tot 2030 is afgesproken. Hieronder wordt de ontwikkeling getoetst aan de Ladder. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte die mogelijk wordt gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de nieuwe ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voorliggend plan maakt woningbouw mogelijk.

Gelet op de stedelijke opgave ten aanzien van woningbouw (lokale behoefte) kan het ruimtelijk verzorgingsgebied worden beperkt tot de gemeente Westerveld. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Voorliggend bestemmingsplan maakt maximaal 100 nieuwe woningen mogelijk. Het gaat om een gevarieerd programma met diverse grondgebonden woningen voor zowel doorstromers, senioren en starters. In hoofdstuk 3.1 is het stedenbouwkundig plan weergegeven met een indicatieve invulling van het gebied. Zoals reeds aangegeven wordt het nieuwe woongebied vraaggestuurd ontwikkeld binnen de flexibele kaders die het bestemmingsplan biedt. Hierbij wordt wel gefaseerd gewerkt in die zin dat steeds stukjes van het gebied worden gerealiseerd en vervolgens woonrijp gemaakt. De volgorde van de ontwikkeling is op dit moment nog niet bekend en zal afhangen van de actuele vraag naar woningen. Voor de woningen zijn tevens op dit moment nog geen exacte prijscategorieën bekend. Deze hangen af van ontwikkelingen op de woningmarkt en zullen marktconform voor Dwingeloo zijn. De gemeente Westerveld beschikt over een actueel Woningmarktonderzoek uit 2021. Hieruit komt naar voren dat ook in Westerveld de druk op de woningmarkt groeit. Tot 2030 gaat het om minimaal 510 te bouwen woningen (jaarlijks 57 woningen).

De Regionale Woondeal Zuid West Drenthe gaat uit van een bandbreedte van 510 tot 1400 woningen. Op korte termijn is de behoefte het grootst en adviseert Companen een hoger aantal te hanteren. Aanvullend hierop zijn er potentieel de volgende opgaven: BJZ.nu Bestemmingsplannen

22

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld • • •

Verstedelijkingsambitie van de regio Zwolle en regio Groningen-Assen van circa 150 tot 300 woningen tot 2040 ten opzichte van Primos. Uitstroom uit vakantieparken in het kader van vitale vakantieparken. Dit gaat om 465 huishoudens. Huisvesting van arbeidsmigranten tot 205 à 255 plekken.

Companen adviseert om bij de woningbouwplanning de vinger aan de pols te houden. Vestiging in de regio is nu positief, maar fluctueert sterk met de economische ontwikkeling in Nederland. Kwalitatief gezien kan onderscheid worden gemaakt in de vraag van starters, doorstromers en de vraag naar sociale huurwoningen en kan hier per kern van de gemeente Westerveld naar gekeken worden. In onderstaande tabel wordt dit weergegeven.

Bij deze factoren ziet Companen de volgende punten naar voren komen: •

•

• •

De vraag van jongeren spreidt zich over alle kernen van de gemeente Westerveld. Gezinnen met kinderen zien we verhoudingsgewijs meer in de kleinere kernen. Ouderen zijn er meer in de grote kernen. De grote kernen huisvesten doorgaans iets meer lagere inkomen en minder hoge inkomensgroepen. Daarbij geldt dat de inkomens in de gemeente Westerveld doorgaans wat hoger zijn. De hoge inkomensgroepen zien we verhoudingsgewijs iets meer in de kleine kernen rond Dwingeloo. De grote kernen zijn het meest in trek bij vestigers. Met uitzondering van Havelte, Vledder en Wilhelminaoord zijn de kernen in grote mate ‘koop georiënteerd’.

Als de behoefte en het aanbod met elkaar worden vergeleken dan zitten in Westerveld de middeninkomens (waaronder koopstarters) en ouderen het meest in de knel op de woningmarkt. Er is een ruim aanbod duurdere ruime woningen. Het aanbod betaalbare koopwoningen is onvoldoende aanwezig. Hierdoor stagneert de doorstroming tussen de huur- en koopsector en komen starters moeilijk aan een koopwoning. De bestaande voorraad in de kernen komt de komende jaren bovengemiddeld vrij door ouderen die de woning verlaten. De vrijkomende woningen bieden naast plek voor doorstromers binnen de gemeente, ook een kans voor vestigers van buiten de gemeente. In onderstaande tabel zijn de accenten per kern weergegeven.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

23

Bestemmingsplan Valderse III Vastgesteld

Samenvattend adviseert Companen qua bouwprogramma in te zetten op twee mogelijke sporen: •

•

Bouwen voor doorstroming: in het programma richten op toevoeging van ontbrekende schakels in de doorstroomketens. Dan kan het gaan om woningen in het middensegment (brug tussen huur en koop), in het dure segment om betaalbare woningen vrij te krijgen, of om toegankelijke woningen voor senioren. Uit de vraag-aanbodverhoudingen worden de kansen voor doorstroming herleid, waarbij bij voorkeur geen woningen worden toevoegt die er volgens de analyses reeds voldoende zijn. Bouwen voor de directe vraag: doorstroming werkt niet altijd optimaal en is niet altijd te sturen. Daarom kan het voor specifieke groepen, zeker aan de onderkant van de woningmarkt, bouwen voor de directe vraag zinvol zijn. Het advies is voor deze vraag te bouwen als de doorstroming onzeker is, waardoor mensen in de knel komen.

De ontwikkeling van Valderse III met 100 woningen in een gevarieerd en vraaggestuurd programma past goed bij de onderzochte behoefte en biedt Dwingeloo de ruimte om haar woningbehoefte richting 2030 flexibel in te vullen. Dit naast woningbouwplannen op andere locaties in de kern zoals de locatie Poolweg (16 woningen) de locatie voormalige Storkschool (8 tot 10 woningen) en de voormalige Aldi locatie (13 woningen). Daarnaast sluit de gekozen flexibiliteit aan op het advies van Companen om bij de woningbouwplanning de vinger aan de pols te houden. Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Bij de toets aan de Ladder wordt als bestaand stedelijk gebied aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. In de jurisprudentie is het begrip nader ingevuld. Gronden waarop een agrarische bestemming rust, en die overeenkomstig die bestemming worden gebruikt, vormen geen onderdeel van bestaand stedelijk gebied. Omdat de woningbouwontwikkeling Valderse III buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.