Bijlage 3 Woningmarktonderzoek 2021 gemeente Westerveld

Woningmarktonderzoek 2021 Gemeente Westerveld

7 december 2021 Definitief

DATUM

7 december 2021

TITEL

Woningmarktonderzoek 2021

OPDRACHTGEVER

Regio Zuidwest- en Midden-Drenthe

AUTEUR(S)

PROJECTNUMMER

Bram Klouwen Valentine Reijers Menno van Setten 118.105

STATUS

Definitief

Inhoud 1

Inleiding

4

Kern van het onderzoek

6

2

Typering gemeente Westerveld 2.1 Bevolkingsopbouw en -ontwikkeling 2.2 De woningvoorraad van Westerveld

11 11 18

3

Toekomstige ontwikkeling woningbehoefte

23

4

Een evenwichtiger woningmarkt 4.1 Veranderende bevolkingssamenstelling 4.2 Woningvraag van starters en doorstromers 4.3 Behoefte aan sociale huur 4.4 Behoefte aan wonen met zorg 4.5 Accenten in de vraag per dorp

28 28 28 30 31 38

5

Match van vraag en aanbod 5.1 Optimale match op de woningmarkt 5.2 Van analyse naar een bouwprogramma

40 40 43

Bijlage: Aanbod en behoefte wonen met zorg

47

Bijlage: Overzicht aanbodinventarisatie

49

1 Inleiding Aanleiding De gemeente en corporaties in Westerveld willen een goed beeld van het functioneren van de woningmarkt. De turbulentie op de woningmarkt is hoog. Nieuwe woningzoekenden melden zich. Verhuizingen over gemeentegrenzen heen nemen toe. Als hier geen rekening mee wordt gehouden, ontstaat groeiende concurrentie op de woningmarkt met nadelige gevolgen voor groepen woningzoekers: starters, mensen met een laag of middeninkomen, mensen met spoed op zoek naar een huis, etc. De veranderende situatie op de woningmarkt vraagt aandacht en inzet van gemeenten en corporaties. Voor een adequate woonstrategie of portefeuillestrategie willen de gemeenten De Wolden, Hoogeveen, Meppel, Midden-Drenthe en Westerveld, en de corporaties Actium, Domesta, Woonconcept en Woonservice een goed zicht op de woningmarkt: voor nu en voor de toekomst. Een actueel woningmarktonderzoek moet hierin voorzien. Het onderzoek is regionaal uitgevoerd. Daarnaast is voor iedere gemeente een lokale rapportage uitgewerkt. In deze rapportage zoomen we in op de gemeente Westerveld en besteden we aandacht aan de lokale vraag en verschillen tussen de kernen in de gemeente Westerveld.

In het databestand op basis van CBS Microdata zijn alle verhuizingen naar huishoudens- en woningkenmerken geregistreerd. Daaruit is te herleiden welke stappen huishoudens maken in hun wooncarrière. Dit kan tot op het niveau van de individuele kernen en wijken. Daarnaast is gebruik gemaakt van cijfers van het CBS, de Lokale Monitor Wonen en gegevens van gemeenten en corporaties. Feitelijk verhuisgedrag is niet het hele De deelname aan de enquête is met 606 respondenten (waarvan slechts verhaal. Onvervulde wensen van zowel 13 uit Westerveld) op regioniveau starters en doorstromers zijn in beeld waardevol en geeft op dat niveua gebracht met de flitsenquête, waarop bruikbare inzichten en richtingen die meer dan 600 inwoners van de regio het beeld van de regionale woningmarkt verrijken. hebben gereageerd, en het landelijk en De gekozen werkwijze beoogde niet regionaal representatieve WoONeen statistisch representatief beeld te onderzoek. De toekomstige woninggeven. Daarvoor was de groep deelnemers niet a-select (geen behoefte is uitgewerkt op basis van afspiegeling van de gehele bevolking).

verwachte huishoudensontwikkeling, Wel is de respons naar omvang van economische ontwikkelingen, woonde groep respondenten voldoende wensen van huishoudens en de woning om richtinggevende uitspraken te doen (tendensen en duiden van die huishoudens zouden achterlaten bij verschillen tussen gemeenten en verhuizing. De kwalitatieve woninggroepen). behoefte is vertaald naar de kernen in de gemeente, zodat op lager schaalniveau inzicht ontstaat.

Werkwijze In het woningmarktonderzoek is gebruik gemaakt van een combinatie van objectieve cijfers op een zo laag mogelijk schaalniveau, meer subjectieve uitkomsten van enquête-onderzoek en brede maatschappelijke trends die in meer of mindere mate ook in de regio Zuidwest- en Midden-Drenthe spelen. Op basis van de Primos-prognose zijn meerdere scenario’s van de toekomstige huishoudensontwikkeling uitgewerkt.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

Leeswijzer In deze rapportage wordt een beeld geschetst van de woningmarkt in de gemeente Westerveld en de belangrijkste kernopgaven van 2021 tot 2030 (9 jaarsperiode), met een doorkijk naar 2040. Voor een enkele situatie is de tijdshorizon vanaf 2020, vanwege beschikbare informatie. Dan gaat het om de doelgroepen ouderen en mensen met een verstandelijke beperking, omdat de

4

meest recente gegevens over Wlz-indicaties beschikbaar zijn van het jaar 2020. Voor de doelgroep Beschermd Wonen nemen we als startjaar 2021 omdat we gebruik kunnen maken van de meest recente gegevens uit 2021. De rapportage heeft de volgende opzet: • We presenteren eerst een overzicht van kerncijfers uit het onderzoek. Erna volgt een leeswijzer hoe deze cijfers geduid kunnen worden. Daarbij presenteren we ook aanknopingspunten voor beleid die uit het onderzoek volgen. • Vanaf hoofdstuk 2 staan de onderzoeksuitkomsten weergegeven. In hoofdstuk 2 is de huidige situatie op de woningmarkt toegelicht. Daarin gaat het eerst over de bevolking en vervolgens de woningvoorraad. • Hoofdstuk 3 beschrijft de factoren die van invloed zijn op de omvang van de woningbehoefte. Hierbij gaat het zowel over migratietrends als actuele ontwikkelingen die leiden tot een bepaalde woningvraag. • In hoofdstuk 4 komt de vraag van verschillende groepen op de woningmarkt aan de orde. Het gaat om de vraag van starters en doorstromers. We zoomen specifiek in op de behoefte aan sociale huurwoningen, en de gevolgen van de ontwikkelingen rond wonen en zorg voor de woningbehoefte: langer thuis en weer thuis. • Tot slot biedt hoofdstuk 5 een beeld van vraag en aanbod op de woningmarkt. Welke woningen komen vrij bij doorstroming, welke woningen worden gevraagd door de verschillende doelgroepen.

De match van vraag en aanbod biedt inzicht in de urgente opgaven op de woningmarkt naar segmenten: huur, koop, woningtypologie en prijsklasse. Het hoofdstuk sluit af met een advies voor een woningbouwprogramma.

Kernindeling: In het onderzoek voor Westerveld zoomen we in op de kernen. Daarbij kijken we naar de vier grote kernen Havelte, Dwingeloo, Diever en Vledder. Bij basisinformatie kijken we daarnaast naar de kleinere kernen rondom deze grote kernen. Daarbij volgen we de volgende kernindeling: Havelte Kernen rond Havelte • Uffelte • Darp • Havelterberg Dwingeloo Kernen rond Dwingeloo • Lhee • Eemster Diever Kernen rond Diever • Zorgvlied • Dieverburg • Geeuwenbrug • Doldersum • Boschoord Vledder Kernen rond Vledder • Wilhelminaoord • Wapserveen • Wapse • Nijensleek • Vledderveen • Frederiksoord

We clusteren de kernen rond de grote kernen als de zeggingskracht van het kernniveau voor een bepaalde analyse onvoldoende is (bijvoorbeeld woningbehoefte of rond wonen en zorg op het niveau van de kleinste kernen).

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

5

Kern van het onderzoek

Definities woonsegmenten • Sociale huur: kale huurprijs tot de liberalisatiegrens • Vrije sectorhuur: kale huurprijs vanaf de liberalisatiegrens • Betaalbare koop: transactieprijs tot € 225.000 (prijspeil 1-12021) • Middeldure koop: transactieprijs van € 225.000 tot € 325.000 • Dure koop: transactieprijs vanaf € 325.000 • Toegankelijk: woon-, slaapkamer, keuken, badkamer, wc zijn zonder traplopen bereikbaar

1 Vertreksituatie: woningvoorraad 2021 Havelte Uffelte Darp Havelterberg Dwingeloo Lhee Eemster Diever Geeuwenbrug Zorgvlied Dieverburg Doldersum Boschoord Vledder Wilhelminaoord Wapserveen Wapse Nijensleek Vledderveen Frederiksoord Gemeente

Koop

Corporatie

Part.huur

Totaal

1.210 455 245 75 974 180 125 978 145 125 95 25 15 670 271 290 220 185 135 105 6.522

395 85 15 0 235

125 0 35 5 85 20 15 70 40 15 25 5

1.725 600 295 80 1.295 200 140 1.275 185 150 120 30 15 920 420 335 255 200 165 145 8.553

228 7

166 125 12 5 12 27 1.308

85 25 35 30 15 15 10 723

3 Woningbehoefte obv doorstroming 2021 tot 2030 (trendraming) Sociale huur

Vrije sect.huur

Koop

Toegankelijk*

Havelte Kernen rondom Havelte Dwingeloo Kernen rondom Dwingeloo Diever

2 Verwachte trendmatige ontwikkeling woningbehoefte 2021 tot 2030 Havelte Kernen rond Havelte Dwingeloo Kernen rond Dwingeloo Diever Kernen rond Diever Vledder Kernen rond Vledder Totaal

2021 tot 2030 125 35 75 20 80 30 55 90 510

Groei/jaar 14 4 8 2 9 3 6 10 57

2a Factoren potentiële extra woningbehoefte 2021 tot 2030 (onzeker) ArbeidsVitale migranten vakantieparken 205-255 465

Ambitie extra Studenten verstedelijking 150-300 (tot 2040)

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

Kernen rondom Diever Vledder Kernen rondom Vledder Totaal +65 +105 +340 +500 * Is behoefte aan toegankelijke woningen in huur en koop op basis van de match van vraag en aanbod. De groei van het aantal toegankelijke woningen kan gerealiseerd worden door nieuwbouw of aanpassing in de bestaande woningen. Dit voorziet zowel in de behoefte aan geclusterd wonen als in de behoefte aan ‘reguliere’ toegankelijke woningen: voor ouderen en andere (zorg)doelgroepen. De verhoudingen naar (zorg)doelgroepen is uitgewerkt in hoofdstuk 4.4.

4 Advies woningbouwprogramma 2021 tot 2030 (trendraming) Westerveld

Sociale huur Vrije sectorhuur Betaalbare koop Middeldure koop Dure koop Totaal Trendprognose bouwprogramma

20-25% 20-25% 10-15% 30-35% 0-5% 100% 510

Netto toevoeging toegankelijk woningaanbod (aandeel van het programma in het segment), mits passend bij de omgeving (binnen ca. 500 meter van zorg, welzijns- en primaire winkelvoorzieningen). Bij meer (vervangende) nieuwbouw (boven de behoefte van 65 sociale huurwoningen, zie stap 3) gaat dit aandeel naar beneden. 100% • Sociale huur • Vrije sectorhuur >50% • Koop >25% Transformatie in de bestaande voorraad sociale huurwoningen* 1,5%/jr 210 * Transformatie kan zowel verbetering, sloop/nieuwbouw als verkoop/nieuwbouw zijn. Niet elke maatregel heeft effect op het benodigde bouwprogramma. Dat geldt wel voor sloop/nieuwbouw, waarbij nieuwbouw vooruitloopt op sloop om de druk op de sociale huurvoorraad te beheersen. Het geldt ook voor verkoop waarbij nieuwbouw ter compensatie is. Het geadviseerde programma biedt ruimte aan deze nieuwbouw vooruitlopend of ter compensatie van transformatie.

6

Toelichting op de tabellen In het onderzoek zijn verschillende stappen gezet die samengevat zijn in deze kerntabellen. Per tabel geven we een korte toelichting: Tabel 1: hierin beschrijven we de feitelijke samenstelling van de woningvoorraad. Het gaat om zelfstandige woningen, waarbij we onderscheid maken naar koopwoningen, huurwoningen van corporaties en huurwoningen van andere verhuurders. Huurwoningen van corporaties vallen overwegend in het sociale segment (tot circa € 750). Huurwoningen van overige verhuurders betreffen zowel woningen in het sociale segment als boven het sociale segment. Tabel 2: in het onderzoek is de woningbehoefte naar aantallen geraamd voor de periode 2021 tot 2030. Hierbij hebben we de migratietrend van de afgelopen jaren doorgetrokken naar de toekomst. Hoeveel mensen willen binnen de gemeente blijven wonen, en hoeveel vestigen zich in de gemeente? De trend van de periode 2010 tot 2021 trekken we door naar de komende jaren. Vandaar dat we dit aanduiden als ‘trendmatige behoefte’. Tabel 2a: naast de trendmatige behoefte zijn er actuele ontwikkelingen die kunnen leiden tot een extra woningbehoefte. Een deel van deze actuele ontwikkelingen, zoals het langer zelfstandig wonen van ouderen is al verwerkt in de prognoses.

De huisvesting van arbeidsmigranten, herhuisvesting als gevolg van de aanpak vitale vakantieparken, extra studenten voor de (internationale) Pabo, en de ambities vanuit de verstedelijkingsstrategie zijn hierin niet verwerkt. Dit kan leiden tot een extra woningbehoefte. We hebben deze afzonderlijk gepositioneerd, omdat dit additioneel is op de ‘trendmatige’ vraag en naar samenstelling anders is. Zo hebben arbeidsmigranten en studenten doorgaans behoefte aan betaalbare huur- en koopwoningen, terwijl vestigers van buiten de regio vaak kiezen voor ruimte en doorgaans ook meer te besteden hebben. De cijfers van de verstedelijksstrategie hebben betrekking op de periode tot 2040, de overige cijfers in de tabel op de periode tot 2030. Tabel 3: we hebben in beeld gebracht wat de match van vraag en aanbod op de woningmarkt is. We baseren ons hierbij op de trendmatige behoeftegroei, verhuiswensen van doelgroepen, en aanbod van woningen die doorstromers bij het realiseren van hun 118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

verhuiswens achterlaten. Deze match van vraag en aanbod biedt inzicht in de behoefte aan sociale huurwoningen, overige huurwoningen en koopwoningen. Daarnaast is er zicht op de behoefte en het beschikbaar komen van toegankelijke woningen (huur en koop). Deze behoefte aan toegankelijke woningen is in het rapport en de hierna volgende “aanknopingspunten voor beleid” verder uitgewerkt. De groeiopgave per segment en aan toegankelijke woningen hoeft overigens niet alleen door nieuwbouw ingevuld te worden. Zo kan bijvoorbeeld het tekort aan koopwoningen deels ingevuld worden door verkoop van huurwoningen. Het tekort aan toegankelijke woningen kan ingevuld worden door het verbeteren van bestaande woningen. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de accenten per kern. Tabel 4: om de onderzoeksuitkomsten te duiden werken we een advies uit voor het programma. In dit programma richten we ons op het zo goed mogelijk oplossen van tekorten aan woningtypen, huur / koop / toegankelijk. Om van analyse naar een advies te komen, kiezen we enkele uitgangspunten: • Vanwege het ontbreken van uitwijkmogelijkheden voor de doelgroep voor sociale huurwoningen, en om ruimte te bieden aan transformatie in de sociale huursector (verbeteren, verkoop, sloop-nieuwbouw) adviseren we een relatief groter aandeel van het bouwprogramma in de sociale huur; meer dan enkel de behoefte.

• Het restant van het bouwprogramma verdelen we naar rato van de geraamde behoefte over de tekorten in de huur- en koopsector. • We geven op basis van de behoefte per deelsegment aan welk aandeel van de toevoegingen toegankelijke woningen zouden moeten zijn. Daaruit blijkt dat de tekorten in de sociale huursector per saldo vooral toegankelijke woningen betreft. In de koopsector is dit minder het geval. Overigens kan het aandeel toegankelijke woningen bij nieuwbouw lager zijn, als of locaties hiervoor minder passend zijn (uitleglocaties) of in de bestaande voorraad meer woningen toegankelijk gemaakt kunnen worden. We hebben ter illustratie aangegeven hoeveel woningen in de sociale huur de komende jaren getransformeerd worden als we circa 1,5% van de woningvoorraad jaarlijks vernieuwen (verversen). Daarmee blijft de sociale huursector in de regio bij-de-tijd. Deze transformatie biedt gelegenheden om op de vraag in te spelen. Soms is nieuwbouw hiervoor noodzakelijk, bijvoorbeeld bij sloop of als verkoop gecompenseerd moet worden. 7

Aanknopingspunten voor beleid Groei van de woningbehoefte De druk op de woningmarkt groeit. Het aantal (zelfstandig wonende) huishoudens blijft ook de komende jaren groeien. Naast interne factoren als langer zelfstandig wonen van doelgroepen en de noodzaak tot voldoende arbeidskrachten, is migratie een belangrijke bepalende factor achter deze groei. Veel huishoudens weten momenteel Westerveld te vinden. De druk vanuit steden als Groningen en Zwolle neemt bovendien toe (boeggolf van verstedelijking vanuit de stad naar het ommeland). Dit vraagt op korte termijn inzet op realisatiekracht voor nieuwbouw. Dan gaat het tot 2030 om 510 woningen (uitgaand van de verstedelijkingsdruk vanuit Zwolle kan dit oplopen met indicatief 150 tot 300 woningen extra tot 2040 ten opzichte van Primosprognose, al zal dit vanwege de focus op OV-knooppunten en banen in Westerveld ook nihil kunnen zijn). Op korte termijn is er behoefte. Aanvullend hierop ligt er nog een opgave vanuit het project vitale vakantieparken. Dit zou gaan om circa 465 huishoudens die elders een woonplek moeten vinden. Het is zaak om bij deze woningbouwplanning vinger aan de pols te houden. De gemeente is namelijk voor groei sterk afhankelijk van migratie van elders. Die vestiging is nu positief, maar fluctueert zeker in Westerveld sterk met de economische ontwikkeling in Nederland.

Deze afhankelijkheid vraagt een strategie waarbij woningbouwplannen voorbereid kunnen worden, maar ook uitgesteld/afgeschaald kunnen worden bij tegenvallende groei. Dit vergt enige voorzichtigheid in de exploitatie en flexibiliteit in de planvorming. Behoefte sociale huur De vraag naar sociale huurwoningen komt vooral van kleine huishoudens: alleenstaanden, oudere stellen en eenoudergezinnen. Ook biedt de sociale huursector huisvesting aan mensen die uitstromen uit zorginstellingen, statushouders, mensen in noodsituaties etc. Er is een uitbreidingsbehoefte aan

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

sociale huurwoningen van in totaal 65 woningen tot 2030 (13% van de behoeftegroei, uitgaande van een trendmatige groei van de woningbehoefte). In het verleden speelde bij de groeiende vraag naar sociale huurwoningen de vergrijzing een belangrijke rol. Steeds meer ouderen hebben een goed pensioen en eigen woning. Daardoor groeit de behoefte aan sociale huurwoningen relatief iets minder snel. Tegelijkertijd, zolang de doorstroming stagneert, er steeds nieuwe doelgroepen komen, en de effecten van de Covidpandemie nog onduidelijk zijn, is de groeiopgave in de sociale huursector groter dan bij een goed functionerende woningmarkt. Tot slot ligt er in de sociale huursector een belangrijke verschuiving naar meer woningen voor kleine huishoudens. Dit vraagt transformatie van woningen, wat eerst toevoeging van woningen vraagt om dit mogelijk te maken. Als jaarlijks een vervangingsopgave speelt van circa 1,5% van de sociale huurwoningen zou de bouwopgave in de sociale huur verveelvoudigen. Voor een belangrijk deel gebeurt dit door grondige verbetering of sloop-nieuwbouw op dezelfde locatie. Een deel zal gecompenseerd moeten worden door nieuwbouw op andere locaties. Daarom adviseren we in plaats van een toevoeging van 13% (op basis van de behoefte) van minimaal 20% van het programma, waarmee er ook ruimte is voor transformatie.

Behoefte wonen en zorg: langer thuis en weer thuis Wonen en zorg voor ouderen • Er zijn nu voldoende plaatsen 24-uurszorg voor ouderen. De behoefte groeit door de vergrijzing met 100 plekken richting 2030. Dit kan ingevuld worden door nieuwe zorginstellingen (verpleeghuizen) of door zorg thuis in een gevarieerd aanbod van geclusterde woonvormen (tussenvormen) en voor een beperkt deel in de reguliere woning. In de trendraming is er rekening mee gehouden dat een deel van deze vraag in de reguliere woningvoorraad wordt opgevangen (circa 1/3 deel). •

De behoefte aan geclusterde woonvormen groeit met 270 woningen, waarvan 175 sociale huurwoningen. Deze behoefte is al onderdeel van de trendraming. Kwalitatief kan dit door aanpassing van bestaande woningen 8

•

of door nieuwbouw. Dit is onderdeel van de (mis)match van vraag en aanbod (zie vervolg). De behoefte aan geschikte woningen groeit. Deze groei is onderdeel van de (mis)match van vraag en aanbod (zie vervolg). Deze groei hoeft zeker niet alleen door nieuwbouw, maar zal ook door aanpassing van bestaande woningen moeten gebeuren; ook ten behoeve van variatie in buurten.

Wonen en zorg voor VG De doelgroep gaat in toenemende mate lokaal wonen en hierdoor verandert het aandeel mensen met een verstandelijke beperking op de bevolking richting het landelijk gemiddelde. Het aantal VG-indicaties in de regio ZuidwestDrenthe en Westerveld ligt boven het landelijk gemiddelde. De vraag zal dalen doordat we meer richting het landelijk gemiddelde gaan. • Er is een actueel tekort aan 95 plekken geclusterde woonvormen voor mensen met een verstandelijke beperking. Deze plekken kunnen binnen reguliere woningen gevonden worden. •

Vraag en aanbod aan gespikkeld wonen zijn in balans.

Wonen en zorg voor doelgroep BW en MO De opgave voor uitstroom uit BW en MO vatten we de komende jaren als volgt samen: Tabel A: Westerveld, Verdeling huurprijsklassen voor jaarlijkse uitstromers uit BW en MO 2021 2025 2030 Tot € 422 7 7 tot 9 7 tot 10 € 422 tot € 633 2 2 2 tot 3 Totale uitstroom 9 9 tot 11 9 tot 13 Bron: BW-indicaties, bevolkingsprognoses, rapport doelgroepen flexwonen, bewerking Companen.

De huisvestingsopgave is onderdeel van de reguliere woningvraag.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

Advies voor een woningbouwprogramma Programma op basis van de trendraming In Westerveld zitten middengroepen (koopstarters, jonge stellen) en ouderen het meest in de knel op de woningmarkt. Er is een ruim aanbod duurdere ruime woningen. Het aanbod betaalbare koopwoningen tot € 225.000 is onvoldoende aanwezig. Hierdoor stagneert de doorstroming tussen de huur- en koopsector en komen starters moeilijk aan een koopwoning. De bestaande (luxere) woningen komen de komende jaren bovengemiddeld vrij door ouderen die de woning verlaten. De vrijkomende woningen bieden een extra kans voor vestigers van buiten de gemeente. Betaalbaar programma Een speciale opgave ligt in het realiseren van betaalbaar koopwoningaanbod. Door gestegen bouwkosten, schaarste aan menskracht en materialen is dit steeds complexer. Dit aanbod komt dan ook niet als vanzelf tot stand, maar vraagt actie van de gemeente en corporaties. Corporaties kunnen bij verkoop van huurwoningen aanbod creëren in het betaalbare koopsegment, mits voldoende aanbod van sociale huurwoningen geborgd is. De gemeente kan hieraan bijdragen door andere bouwvormen te propageren en hier ook constructief aan mee te werken (bijvoorbeeld als één gemeente een concept door Bouw- en Woningtoezicht onderschrijft, geldt dit voor alle gemeenten). Daarnaast is zelfwerkzaamheid potentieel kansrijk, zeker in de kleinere kernen.

Te denken is aan hofjes, tiny houses en meergeneratiewoningen. Regelgeving als opkoopbescherming en doelgroepenverordening kunnen de schaarse woningen in deze segmenten beschikbaar houden voor de doelgroep. Toegankelijke levensloopbestendige woningen Door de vergrijzing groeit de behoefte aan toegankelijke woningen; woningen waar alle primaire vertrekken zonder traplopen bereikbaar zijn. In beginsel zouden alle toe te voegen sociale huurwoningen levensloopbestendig moeten zijn, en een kwart van de koopwoningen. De doelgroep wil vaak niet zozeer

9

specifiek voor hen gelabelde woningen. Een combinatie met andere (jongere) huishoudens heeft de voorkeur. Dit pleit ervoor dat bij een substantieel deel van het woningbouwprogramma de toegankelijkheid van woningen een belangrijke voorwaarde is. Aanvullend programma bij extra vestiging Het gepresenteerde adviesprogramma gaat uit van een trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte. Bij meer nieuwbouw treden hierin accentverschuivingen op voor de extra groeiopgave. Deze accenten zijn enerzijds afhankelijk van beleid: voor wie wil je groeien? Bij realisatie van woningen voor arbeidsmigranten gaat het bijvoorbeeld vaak om betaalbare huur- en koopwoningen. Anderzijds kunnen we op basis van vestigers in het verleden ook zien voor wie de regio aantrekkingskracht heeft. Er liggen kansen voor groei door komst van vestigers. In het bijzonder Dwingeloo en Havelte zijn in trek bij gezinnen met kinderen en huishoudens

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

met een hogere sociaaleconomische status. Vledder trekt meer ouderen. Diever is in trek bij een brede groep. Vergeleken met lokale woningzoekenden richten vestigers zich meer op het duurdere segment in zowel huur als koop. De extra groeiopgave zal daardoor een iets zwaarder accent moeten hebben in het koopsegment vanaf € 225.000 (waarbij we ook rekening moeten houden met vrijkomend aanbod voor vestigers in de bestaande woningvoorraad; niet alle vraag moet door nieuwbouw ingevuld worden). Daarmee biedt de extra groeiruimte ook gelegenheid om de kwalitatieve mismatch in de bestaande woningvoorraad op te lossen in het belang van de regionale vraag.

10

2 Typering gemeente Westerveld 2.1

Bevolkingsopbouw en -ontwikkeling

In dit hoofdstuk wordt geschetst wat de gemeente Westerveld typeert en in hoeverre dit aansluit bij andere gemeenten in de regio Zuidwest- en MiddenDrenthe. Hierbij wordt ingegaan op ontwikkelingen wat betreft demografie en woningmarkt.

In de kleinere kernen van Westerveld wonen gemiddeld meer mensen per woning dan in de grotere kernen. In grote kernen als Havelte Dwingeloo, Diever en Vledder is de gemiddelde woningbezetting relatief laag. Dat geldt ook voor enkele kleine kern als Vledderveen en Frederiksoord. De afgelopen jaren ontwikkelde de bevolking en het aantal woningen per kern zich als volgt.

Tabel 2.1: Gemeente Westerveld. Aantal inwoners en huishoudens per kern (2021) Inwoners Personen/(afgerond) Woningen woning Havelte 3.795 1.725 2,20 Uffelte 1.425 600 2,38 Darp 610 295 2,07 Havelterberg 205 80 2,56 Dwingeloo 2.785 1.295 2,15 Lhee 505 200 2,53 Eemster 340 140 2,43 Diever 2.835 1.275 2,22 Zorgvlied 485 150 3,23 Dieverburg 310 120 2,58 Geeuwenbrug 460 185 2,49 Doldersum 120 30 Boschoord 230 15 Vledder 1.955 920 2,13 Wilhelminaoord 930 420 2,21 Wapserveen 785 335 2,34 Wapse 655 255 2,57 Nijensleek 565 200 2,83 Vledderveen 360 165 2,18 Frederiksoord 305 145 2,10 Gemeente Westerveld 19.661* 8.553* 2,30 * afrondingsverschillen op basis van beschikbare data bij het CBS. Bron: CBS (2021), bewerking Companen.

Tabel 2.2: Gemeente Westerveld. Ontwikkeling aantal inwoners en huishoudens per kern (20102021) Inwoners Woningen 2010 2021 2010 2021 Havelte 3.640 3.795 1.440 1.725 Uffelte 1.440 1.425 575 600 Darp 610 610 295 295 Havelterberg 205 205 80 80 Dwingeloo 2.790 2.785 1.170 1.295 Lhee 500 505 185 200 Eemster 325 340 135 140 Diever 2.850 2.835 1.190 1.275 Zorgvlied 410 485 145 150 Dieverburg 300 310 105 120 Geeuwenbrug 575 460 180 185 Doldersum 115 120 30 30 Boschoord 195 230 15 15 Vledder 1.965 1.955 910 920 Wilhelminaoord 915 930 405 420 Wapserveen 790 785 320 335 Wapse 625 655 235 255 Nijensleek 525 565 185 200 Vledderveen 355 360 160 165 Frederiksoord 215 305 105 145 Gemeente Westerveld 19.345 19.661 7.865 8.553 Bron: CBS (2021), bewerking Companen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

11

De bevolking van Westerveld is het afgelopen decennium licht gegroeid, met 300 inwoners. Het aantal woningen is gegroeid met bijna 700. De snellere groei van het aantal woningen betekent dat er gemiddeld minder mensen per woning wonen (gezinsverdunning). De groei van de woningvoorraad clusterde zich in de grote kernen. Zo groeide Havelte met bijna 300 woningen, Dwingeloo en Diever groeiden met een kleine 100 woningen. In de overige kernen was de groei enkele tot een tiental woningen. Naar inwonersaantallen zijn alle kernen min of meer gelijk gebleven (kleine plus of kleine min). Havelte kende een duidelijk groei van het aantal inwoners. Geeuwenbrug als enige kern een relatief grote daling. Er lijkt daarmee een beperkte samenhang tussen de grotere groei van de woningvoorraad in kernen en de bevolkingsgroei.

Figuur 2.1: Gemeente Westerveld. Bevolking kernen naar leeftijd, 2020 Havelte

12%

10%

Uffelte

14%

11%

17%

33%

25%

35%

23%

13%

11%

18%

11%

11%

19%

Dwingeloo

14%

11%

18%

31%

Lhee

10%

16%

13%

41%

Eemster

14%

6%

16%

Diever

13%

8%

15%

Zorgvlied

8% 7% 10%

12%

19%

13%

10%

17%

9%

Vledder

11%

Wilhelminaoord

14%

Wapserveen

17%

25%

34% 42%

10%

30% 29%

20%

24% 30%

56% 15%

8%

17%

36% 50%

9%

21%

33%

35%

Dieverburg

Boschoord

17% 27%

39% 31%

Geeuwenbrug

De leeftijdsopbouw van de bevolking naar leeftijd en inkomenspositie verschilt per kern.

•

42%

15%

5% 5% 10%

•

30%

Darp

Doldersum

De gemeente Westerveld telt relatief veel 65-plussers: 29% van de bevolking, waar dit in de provincie 23% is. De grootste kernen tellen nog eens relatief meer ouderen, zeker in Vledder en Zorgvlied. In de middelgrote kernen als Nijensleek, Wapserveen en Wapse wonen relatief iets meer jongeren tot 15 jaar en tussen 15 en 25 jaar. Het aandeel ouderen (65-plus) ligt in deze kernen onder het gemeentelijk gemiddelde. In Wilhelminaoord een Wapse wonen relatief veel mensen tussen 25 en 45 jaar (indicatie voor jonge gezinnen in deze kernen). Het aandeel van 45 tot 65 jaar is groot in de kleinste kernen als Dieverbrug en Lhee.

31%

Havelterberg

Wie wonen in de kernen?

•

16%

5%

37% 28%

20%

30% 33%

21%

Wapse

15%

13%

19%

34%

20%

Nijensleek

14%

13%

18%

33%

22%

Vledderveen

10%

9%

16%

35%

30%

Frederiksoord

11%

9%

14%

33%

33%

Westerveld

13%

10%

0% 0 tot 15

17%

20% 15 tot 25

32%

40%

60%

25 tot 45

45 tot 65

29%

80%

100%

65 jaar en ouder

Bron: CBS (2021), bewerking Companen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

12

•

Figuur 2.2: Gemeente Westerveld. Inkomen huishoudens per kern, 2019 1 Havelte Uffelte Dwingeloo Lhee Eemster Diever Zorgvlied Dieverburg Geeuwenbrug Doldersum Vledder Wilhelminaoord Wapserveen Wapse Nijensleek Vledderveen Frederiksoord Westerveld

13% 20% 21% 27% 19% 10% 19% 20% 30% 20% 15% 21% 21% 23% 20% 10% 10% 13% 30% 38% 11% 7% 14% 36% 32% 16% 19% 21% 24% 20% 14% 14% 20% 35% 16% 7% 7% 18% 46% 21% 11% 14% 14% 35% 27% 25% 17% 17% 25% 17% 15% 20% 23% 29% 14% 22% 26% 20% 23% 10% 9% 15% 19% 32% 25% 11% 13% 19% 30% 28% 9% 12% 14% 35% 30% 16% 19% 19% 28% 19% 18% 21% 18% 21% 21% 14% 19% 20% 28% 20%

0%

20%

40%

< €18.000

€18.000-€27.000

€39.000-€57.000

>€57.000

60%

80%

100%

€27.000-€39.000

In de kleinere kernen wonen relatief veel huishoudens met hoge inkomens.

Achtergronden van de bevolkingsontwikkeling De bevolking van Westerveld is de afgelopen 10 jaar in omvang iets gegroeid. Het aantal kinderen dat geboren wordt is weliswaar kleiner dan het aantal mensen dat overlijdt (negatieve natuurlijke aanwas). Dit wordt zeker de laatste jaren gecompenseerd door vestiging van mensen elders uit Nederland. De binnenlandse migratie beweegt mee met de conjunctuur. Tot 2016 lag de binnenlandse migratie op of rond de nullijn. Vanaf 2016 groeit Westerveld. Er vestigden zich meer mensen in Westerveld vanuit een andere Nederlandse gemeente dan dat er mensen vertrokken. De migratie naar het buitenland is, met uitzondering van 2015/2016, redelijk stabiel. In 2015 en 2016 was sprake van een grote asielinstroom. Figuur 2.3: Gemeente Westerveld. Componenten bevolkingsontwikkeling, 2010 tot 2021 300

200 100 0

Bron: Lokale Monitor Wonen (2021), bewerking Companen.

-100

•

-200

In de grote kernen als Havelte, Dwingeloo, Diever en Vledder wonen relatief veel huishoudens met een inkomen tot € 39.000 (prijspeil 2019, doelgroep woningcorporaties). Ook de koloniedorpen Wilhelminaoord en Frederiksoord kennen veel mensen met een laag inkomen.

-300 2010

2011

2012

Geboorteoverschot

2013

2014

2015

2016

Binnenlandse migratie

2017

2018

2019

2020

Buitenlandse migratie

Bron: CBS (2021), bewerking Companen. 1 Darp en Havelterberg zijn formeel CBS-buurten. Op dit schaalniveau zijn geen inkomensgegevens

beschikbaar.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

13

Wie vestigen zich in Westerveld? Tot 2016 kwamen jaarlijks gemiddeld ruim 800 mensen uit andere Nederlandse gemeenten in Westerveld wonen. Het vertrek lag gemiddeld op 900 personen. Sinds 2016 is het aantal vestigers gegroeid naar gemiddeld ruim 1.200 per jaar. Vertrek liep in dezelfde mate op in deze periode. Het vertrek groeide veel minder snel naar ruim 1.000 per jaar. Dit betekent voor de gemeente Westerveld een omslag van krimp naar groei van de bevolking.

In de gemeente Westerveld komen ten opzichte van andere regiogemeenten relatief veel ouderen wonen: zeker de leeftijdsgroepen van 55 tot 65 jaar en van 65 tot 75 jaar. Het aandeel jongeren tot 35 jaar onder de vestigers is relatief beperkt. In de grotere kernen als Dwingeloo en Havelte vestigden zich de afgelopen 11 jaar relatief meer vestigers dan in andere kernen. We brengen ook in beeld wie in welke kern is gaan wonen.

Figuur 2.4: Westerveld. Profiel vestigers naar leeftijd en samenstelling, 2010 tot 2020

Westerveld

26%

Regio

21%

36%

0%

20%

18%

19%

40%

11%

60%

12%

19%

8%

21%

80%

1-2 phh tot 35 jaar

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

1-2 phh ouder dan 75 jaar

gezin

100%

Bron: CBS Microdata (2021), bewerking Companen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

14

Figuur 2.5: Gemeente Westerveld. Vestigers naar leeftijd en sociaaleconomische status (2010 tot 2019)

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

15

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

16

Bron: CBS Microdata (2021), bewerking Companen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

17

Diever is vooral in trek bij huishoudens met een lagere leeftijd. Zij hebben doorgaans een middelbare of hoge Sociaal Economische Status (combinatie van opleidingsniveau en inkomen; SES). In Dwingeloo en Havelte vestigden zich daarnaast gezinnen met kinderen. Zij hebben vaak een hoge SES. In Vledder zien we vooral vestiging van ouderen, vaak met een hoge SES ook met een midden-SES. Bij kleinere kernen is het aantal vestigers beperkt, waardoor deze informatie onvoldoende beschikbaar is.

Figuur 2.6: Gemeente Westerveld. Eigendom woningen per kern, 2019 Havelte

73%

Uffelte Dwingeloo

We beschrijven de opbouw van de woningvoorraad in Westerveld. Daarbij ordenen we de kernen naar de vier grote kernen, en de kernen rondom.

75%

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

Totaal 1.725 600 295 80 1.295 200 140 1.275 185 150 120 30 15 920 420 335 255 200 165 145 8.553

18%

7%

90%

0%10%

Eemster

89%

0%

Diever

77%

18%

83%

5%

5% 10%

Dieverburg

79%

21%

Geeuwenbrug

78%

22%

Doldersum

83%

Boschoord

17%

100%

Vledder

73%

Wilhelminaoord Tabel 2.3: Gemeente Westerveld. Woningvoorraad per 1-1-2021 per kern CorporatieParticuliere Koopwoning woning huurwoning Havelte 1.210 395 125 Uffelte 455 85 0 Darp 245 15 35 Havelterberg 75 0 5 Dwingeloo 974 235 85 Lhee 180 20 Eemster 125 15 Diever 978 228 70 Geeuwenbrug 145 40 Zorgvlied 125 7 15 Dieverburg 95 25 Doldersum 25 5 Boschoord 15 Vledder 670 166 85 Wilhelminaoord 271 125 25 Wapserveen 290 12 35 Wapse 220 5 30 Nijensleek 185 15 Vledderveen 135 12 15 Frederiksoord 105 27 10 Gemeente Westerveld 6.522 1.308 723 Bron: WOZ-gegevens gemeente Westerveld (2021), bewerking Companen.

8% 14% 0%

Lhee

Zorgvlied

2.2 De woningvoorraad van Westerveld

19%

76%

65%

18%

9%

30%

6%

Wapserveen

87%

10%

Wapse

86%

12%

Nijensleek

93%

Vledderveen

8%

82%

7% 9%

Frederiksoord

72%

19%

Gemeente Westerveld

76%

15%

0% Koopwoning

20%

40%

Corporatie-woning

60%

80%

8%

100%

Particuliere huurwoning

Bron: Lokale Monitor Wonen (2021), bewerking Companen. Darp en Havelterberg zijn formeel CBSbuurten. Op dit schaalniveau zijn geen inkomensgegevens beschikbaar in de Lokale Monitor Wonen.

Vergeleken met het provinciale en landelijke gemiddelde heeft Westerveld relatief veel koopwoningen en minder huurwoningen.

18

•

•

De vier grote kernen Havelte, Dwingeloo, Diever en Vledder, en Wilhelminaoord en Frederiksoord kennen relatief veel sociale huurwoningen. Zeker in de kleinste kernen is het aandeel huurwoningen zeer laag of afwezig. Particuliere huurwoningen zijn er verhoudingsgewijs veel in de kleinste kernen.

Geeuwenbrug, Doldersum en Boschoord heeft dan 30% van de koopwoningen een WOZ-waarde boven € 400.000. De verdeling van inkomensgroepen over de verschillende marktsegmenten is redelijk eenduidig. Figuur 2.8: Gemeente Westerveld. Huishoudinkomen naar eigendom, 2019

Figuur 2.7: Westerveld. Verdeling WOZ-waarde koopwoningen, 2021 100% 90% 80% 70%

Meer dan €500.000

60%

€400.000-€500.000

50%

€325.000-€400.000

40% 30%

€275.000-€325.000

20%

€225.000-€275.000

10%

€175.000-€225.000 Darp

Havelterberg

Vledderveen

Frederiksoord

Wapse

Nijensleek

Wapserveen

Vledder

Wilhelminaoord

Boschoord

Doldersum

Dieverbrug

Geeuwenbrug

Diever

Zorgvlied

Uffelte

Dwingeloo

Havelte

0%

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

27%

28%

11%

1% 6%

15%

16%

19% 39% 25%

23% 15%

30%

38%

8%

Tot €175.000 < €18.000

Koop

Particuliere huur

€18.000-€27.000

€27.000-€39.000

Corporatiehuur €39.000-€57.000

>€57.000

Bron: Lokale Monitor Wonen (2021), bewerking Companen.

Bron: WOZ-registratie gemeente Westerveld.

De prijzen van de koopwoningen variëren tussen de kernen. In Wilhelminaoord liggen de WOZ-waardes relatief laag. In de kleinste kernen staan relatief de meeste duurdere woningen. In kernen als Wapserveen, Wapse, Nijensleek,

In de corporatiewoningen wonen overwegend huishoudens met een inkomen tot € 39.000 (de doelgroepgrens voor de corporatiehuur, prijspeil 20192). Er zijn daarmee weinig zogenaamde scheefhuurders: mensen die met een hoger

2 Inkomensgegevens zijn met een vertraging na ongeveer 2 jaar bij het CBS beschikbaar

omdat ze dan definitief zijn vastgesteld door de Belastingdienst.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

19

inkomen toch in een sociale huurwoning wonen. De bewoning van koopwoningen is gevarieerder. Ook in koopwoningen heeft nog circa 46% een inkomen tot € 39.000.

aanbod relatief betaalbare koopwoningen in de gemeente Westerveld relatief (zeer) klein is.

Toenemende druk koopmarkt en sociale huursector

Figuur 2.10: Gemeente Westerveld. Aantal transacties koopwoningen naar type, 2010 tot 2021

Het wordt voor bepaalde groepen huishoudens steeds moeilijker om een woning te vinden. De druk op de woningmarkt neemt in het hele land toe. Dat zien we ook terug in Westerveld.

180 160 140

120 Figuur 2.9: Gemeente Westerveld. Gemiddelde koopsom koopwoningen naar type, 2010 tot 2021

100

€ 450.000

80

€ 400.000

60

€ 350.000

40

€ 300.000

20

€ 250.000

0 2010

€ 200.000

2011

2012

2013

2014

2015

2016

€ 150.000

Tussenwoning

Hoekwoning

€ 100.000

Vrijstaand

Appartement

€ 50.000

2017

2018

2019

2020

2-1 kap

Bron: Woningmarktcijfers.nl (2021), bewerking Companen.

€0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Tussenwoning

Hoekwoning

Vrijstaand

Appartement

2-1 kap

Bron: Woningmarktcijfers.nl (2021), bewerking Companen.

In het afgelopen decennium zijn de prijzen van koopwoningen gestegen. Dat speelt in alle segmenten. Er worden in Westerveld vooral duurdere koopwoningen (vrijstaand of twee-onder-één-kap) verkocht. Het aandeel rijwoningen en appartementen onder de verkochte woningen is zeer beperkt. Deze woningtypen kennen doorgaans lagere prijzen. Dat laat ook zien dat het

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

Ook in de sociale huursector is de afgelopen jaren de zoektijd en het aantal reacties opgelopen. Dat bleek over de periode 2018 tot 2020 waarin de corporaties hun eigen verdeelsystemen hadden. Sinds 2020 werken zij samen in Thuiskompas. Hierdoor zijn de zoeksystemen en daarmee indicatoren veranderd, waardoor vergelijking in de tijd moeilijk is. Op basis van cijfers van Thuiskompas over de periode 2020 en 1e helft 2021 zien we dat er met uitzondering van Diever en Havelte vooral rijwoningen vrijkomen. In Diever en Havelte is het aantal vrijkomende appartementen en grondgebonden woningen ongeveer gelijk aan elkaar. De mutatiegraad bij

20

appartementen in de gemeente Westerveld is zeer hoog, wat erop wijst dat dit woningtype vooral een functie heeft voor een relatief tijdelijke periode. Figuur 2.11: Westerveld. Aantal vrijkomende sociale huurwoningen naar type 2020-1e helft 2021

Figuur 2.12: Westerveld. Gemiddeld aantal reacties op vrijkomende sociale huurwoningen naar type 2020-1e helft 2021 160

20

140

18

120

16

100

14

80

12 10 8 6 4

60 Appartement

40

Rij-/hoekwoning

20

Twee-onder-een-kapwoning

0

Appartement Rij-/hoekwoning Twee-onder-een-kapwoning

2 0

Bron: Thuiskompas (2021).

Bron: Thuiskompas (2021). Tabel 2.4: Gemeente Westerveld. Mutatiegraad sociale huurwoningen naar woningtype Appartement Rij/hoekwoning Westerveld 23% 4% Bron: Thuiskompas (2021).

Een zelfde vergelijking maken we naar de prijzen van vrijkomende woningen. Daarbij zien we dat het grootste aantal vrijkomende sociale huurwoningen een huurprijs heeft tot de 1e aftoppingsgrens. Het gemiddeld aantal reacties verdeelt zich redelijk over de prijsklassen. Hieruit kunnen we de voorzichtige conclusie trekken dat het grote aanbod woningen tot de 1e aftoppingsgrens aansluit bij de wens van de woningzoekenden.

Met name op het beperkte aantal twee-onder-een-kapwoningen komen veel reacties. Op de huurappartementen komen relatief weinig reacties. Het gemiddeld aantal reacties op vrijkomende woningen is in alle kernen met sociale huurwoningen ongeveer gelijk aan elkaar. Dit aantal reacties ligt met gemiddeld 45 onder het niveau van Hoogeveen, Meppel en Midden-Drenthe (tegen 80 reacties).

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

21

Figuur 2.13: Westerveld. Aantal vrijkomende sociale huurwoningen naar prijsklasse 2020-1e helft 2021

Figuur 2.14: Westerveld. Gemiddeld aantal reacties op vrijkomende sociale huurwoningen naar prijsklasse 2020-1e helft 2021

35

70

30

60

25

50

20

1. t/m 1e aftoppingsgrens

15 10 5

2. tussen 1e en 2e aftoppingsgrens 3. tussen 2e aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens

0

Bron: Thuiskompas (2021).

40 30

1. t/m 1e aftoppingsgrens

20

2. tussen 1e en 2e aftoppingsgrens

10

3. tussen 2e aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens

0

Bron: Thuiskompas (2021).

Definities: 1e aftoppingsgrens: € 633,25 (prijspeil 2021). 1- en 2-persoonshuishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens kunnen wettelijk tot deze grens een woning krijgen. 2e aftoppingsgrens: € 678,66. 3- of meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens kunnen wettelijk tot deze grens een woning krijgen. Huurtoeslaggrens: € 752,33. Maximale huurprijs voor sociale huurwoningen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

22

3 Toekomstige ontwikkeling woningbehoefte In dit hoofdstuk kijken we naar de toekomst: hoe gaat de samenstelling van de bevolking de komende decennia veranderen (vergrijzing/ontgroening)? Met welke huishoudensontwikkeling krijgt Westerveld de komende jaren te maken? En hoe verdeelt de behoeftegroei zich over de kernen?

Scenario’s voor groei woningbehoefte Vertrekpunt voor de verkenning van de woningbehoefteontwikkeling is de landelijke Primos-prognose uit 2020. Deze landelijke prognose is uitgewerkt per gemeente. Uitgangspunt bij de opstellers van de prognose is tot 2025 de bij hen bekende woningbouwplanning per gemeente. Vanaf 2025 trekken zij trends van de afgelopen jaren door. Gemeenten met veel plannen op korte termijn groeien hierdoor relatief snel in deze Primos-prognoses. Andere gemeenten juist langzamer. In onze analyses gaan we na in welke mate de Primos-prognose aansluit bij de trends uit het verleden. Daartoe stellen we twee varianten op die uitgaan van trends. Beide invalshoeken hebben hun waarde. De trend geeft een beeld van wat historisch ‘lukte’, de Primosprognose geeft wat het effect van nieuwbouw is. Op grond van de vergelijking komen we tot een advies voor een te volgen (waarschijnlijke) prognose die we in het vervolg als uitgangspunt voor de analyses nemen.

binnen Primos. In twee alternatieve benaderingen variëren we met deze uitgangspunten door trends in beeld te brengen: 1. Trendscenario: in dit scenario trekken we migratietrends uit de afgelopen jaren door naar de toekomst. Vertrekpunt hierbij is het gerealiseerde (binnenlandse) migratiesaldo per gemeente in de periode 2010 tot 2021, waarbij we de periode 2016 tot 2021 twee keer zo zwaar meetellen. 2. Trend conjunctureel: Een variant op het trendscenario is een scenario dat rekening houdt met conjuncturele ontwikkelingen. De afgelopen decennia hebben laten zien dat in de migratie naar de regio schommelingen optreden: jaren met meer vestiging (vaak als het economisch goed gaat in Nederland) en jaren met minder vestiging (als het economisch minder gaat). In dit scenario houden we rekening met deze conjuncturele schommelingen. Concreet betekent dit dat we tot 2024 uitgaan van hoge conjunctuur met migratie volgens de afgelopen 5 jaar. Vanaf 2024 zijn er 7 magere jaren met migratie zoals in de periode 2010 tot 2016. Vervolgens zijn er weer 7 jaren met hogere conjunctuur etc. In de volgende figuur zijn de uitgangspunten ten aanzien van migratie per gemeente in beeld gebracht. Daarin zijn zowel de gerealiseerde migratie als de uitgangspunten volgens Primos, de trendlijn (trendscenario) en de conjuncturele trendlijn zichtbaar.

Vertreksituatie scenario’s De ontwikkelingen in Zuidwest- en Midden-Drenthe zijn de afgelopen jaren anders geweest dan de uitgangspunten ten aanzien van vestiging en vertrek

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

23

Figuur 3.1:

Gemeente Westerveld. Binnenlands migratiesaldo: terugblik en scenario’s (2010 tot 2040)

300

Figuur 3.2:

Gemeente Westerveld. Scenario’s huishoudensontwikkeling (2020 tot 2040)

9.500

200 9.000

100 0

8.500

-100 -200

8.000

-300

De migratietrend ligt voor de gemeente Westerveld de eerste jaren op een iets hoger niveau dan het uitgangspunt in Primos. Op termijn lopen de lijnen meer gelijk. Bij het conjuncturele scenario zien we dat bij hoogconjunctuur de lijn ruim boven Primos loopt, omdat we dan aansluiten bij de recente vesting in Westerveld. Bij laagconjunctuur ontwikkelt de bevolking zich onder het niveau van Primos. Door deze migratietrend liggen Primos en het trendscenario redelijk in lijn met elkaar. Bij het trend-conjunctureel-scenario is op termijn de groei minder groot.

Basispad (Primos)

Trend

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

Trend-conjunctureel

Bron: Primos-prognose (2020), bewerking Companen. Tabel 3.1: Woningbehoefteprognose Westerveld (2021 tot 2040, geijkt op woningvoorraad 2021) 2021 2025 2030 2035 2040 Basis Primos 8.553 8.760 Trend 8.553 8.860 Conjunctureel 8.553 8.990 Bron: Primos, CBS (2021), bewerking Companen.

9.020 9.060 8.860

Tabel 3.2: Groei woningbehoefte Westerveld (2021 tot 2040) 2021 tot 2030 Groei (afgerond) Basis Primos +460 Trend +510 Conjunctureel +310 Bron: Primos, CBS (2021), bewerking Companen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

2033

2032

2031

2030

7.000

2029

Bron: Primos, CBS (2021), bewerking Companen.

2028

Trend-conjunctureel

7.500

2027

Trendprognose

2040

2026

2035 Basispad Primos

2025

2030

2024

2025

2023

2020

2022

2015 Realisatie

2021

2010

9.090 9.120 8.880

9.100 9.130 8.960

2030 tot 2040

per jaar

Groei (afgerond)

per jaar

+51 +57 +34

+80 +60 +100

+8 +6 +10

24

•

•

•

Uitgaande van het trendscenario zou Westerveld de komende 9 jaar 510 woningen moeten toevoegen. Als we zouden uitgaan van het conjuncturele scenario zou de groei lager uitkomen op 310 woningen. De trend ligt daarmee iets boven het niveau van Primos. De groei van de woningvoorraad in het trendscenario (gemiddeld 57 per jaar) ligt boven het niveau van de afgelopen jaren (gemiddeld 20 per jaar). Dit heeft te maken met opgelopen achterstand en de toenemende gezinsverdunning, waardoor extra woningen nodig zijn. Na 2030 wijzen de scenario’s op een voorzichtige groei van de woningbehoefte. Dit ligt echter ver weg in de tijd en is daardoor nog zeer onzeker.

Alle scenario’s hebben een zekere waarschijnlijkheid in zich. Gelet op de actuele druk op de woningmarkt gaan we nu in dit onderzoek uit van het hoogste (trend)scenario. Dit kan in de praktijk hoger uitvallen, bijvoorbeeld doordat de trend uit het verleden geen spiegel is voor de toekomst. Zo heeft Westerveld de afgelopen tien jaar relatief weinig woningen toegevoegd. Vanaf 2016 was sprake van een relatief groot vestigingssaldo, afwijkend van de ontwikkeling in de voorgaande jaren. Dergelijke ontwikkelingen kunnen naar de toekomst toe leiden tot een hogere groei. Ook is belangrijk naast dergelijke extra groeifactoren rekening te kunnen houden met bijvoorbeeld een neerwaartse conjunctuur waardoor in de toekomst de behoefte lager uitvalt, zoals in het verleden gebeurde. Vergelijking met analyse prognoses begin 2020 We vergelijken de uitkomsten kort met het onderzoek van Companen uit begin 2020, waar een andere Primos-prognose aan ten grondslag lag. Bovendien zijn destijds nog enkele andere factoren meegewogen (zie volgende hoofdstuk). Als we enkel uitgaan van vergelijking op basis van de trendramingen zien we dat in Westerveld de raming ligt op

Wat nu nog niet in deze ramingen is verwerkt, en destijds wel was meegenomen betreft de suburbanisatie van Zwolle, huisvesting arbeidsmigranten, uitstroom vitale vakantieparken en studentenhuisvesting. Deze factoren zijn in de volgende paragraaf uitgewerkt.

De woningbehoefte vertalen we naar de verschillende kernen van de gemeente Westerveld. Hierbij kijken we enerzijds naar het aandeel van de groei op basis van de omvang van de verschillende kernen. Anderzijds betrekken we hierbij de bevolkingsopbouw van de kernen, waarbij we zien dat een meer vergrijsde gemeenschap doorgaans een relatief lagere woningbehoefte kent. Tabel 3.3: Gemeente Westerveld. Verwachte groei per kern (2021 tot 2030) Kern Verwachte groei 2021 tot 2030 (trend) Havelte

125

Kernen rondom Havelte

35

Dwingeloo

75

Kernen rondom Dwingeloo

20

Diever

80

Kernen rondom Diever

30

Vledder

55

Kernen rondom Vledder

90

Gemeente Westerveld Bron: CBS Microdata (2021), WoON (2018), Primos (2020), bewerking Companen.

510

Aanvullende groeifactoren Naast de geanalyseerde trends doen ook enkele nieuwe groepen een beroep op huisvesting in Westerveld. In het onderzoek van begin 2020 (actualisatie behoefteraming 2019 tot 2029) is een aantal factoren per gemeente in beeld gebracht. De belangrijkste zijn:

het niveau van de trendraming van destijds.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

25

Tabel 3.4: Westerveld. Aanvullende vraag specifieke doelgroepen periode 2019 tot 2029 Woningbehoefte 2019 tot 2029 Arbeidsmigranten 205 - 255 Vakantieparken 465 Studentenhuisvesting 0 Bron: Actualisatie behoefteraming Zuidwest- en Midden-Drenthe 2020.

Deze ramingen zijn indicatief. Bij arbeidsmigranten is bijvoorbeeld een raming gemaakt van de behoefte aan long-stayvoorzieningen (arbeidsmigranten die zich permanent vestigen) op basis van enerzijds een verwachte groei van het aantal arbeidsplaatsen en anderzijds de beroepsbevolking. In het provinciale onderzoek naar flexwonen hebben uitzendorganisaties in interviews ook een globale raming van het actuele tekort gemaakt. Zij komen voor een kortere periode op vergelijkbare aantallen maar wel voor short-, mid- en long-stay (zie hierna). De uitstroom uit vakantieparken is moeilijk te ramen en hangt sterk af van de voortgang van het project vitale vakantieparken (in combinatie met de handhaving van permanente bewoning) en de keuze van de bewoner van deze vakantieparken (waar zich te gaan hervestigen). In het provinciale onderzoek naar flexwonen zijn verschillende groepen in beeld gebracht. Een deel van deze groepen is reeds meegenomen in het trendscenario. Een beperkt deel is dat nog niet volledig (aangeduid met * in de tabel). Tabel 3.5: Westerveld. Aanvullende vraag specifieke doelgroepen (2021) Woningbehoefte (actueel) Vergunninghouders * 10 Echtscheidingen 15 Zwerfjongeren 7 Arbeidsmigranten * 205 Expats * 2 Bron: Rapport doelgroepen flexwonen in Drenthe (2021). De doelgroepen gemarkeerd met een * zijn niet volledig opgenomen in het trendscenario.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

De taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders wordt elk jaar vastgesteld door de Rijksoverheid en is afhankelijk van de instroom en het aantal vergunningen dat door het COA wordt afgegeven. De taakstelling ligt nu iets hoger dan trendmatig, maar fluctueert door de jaren. Vanwege deze onzekerheid benoemen we hem als afzonderlijke component en nemen deze niet mee in de trendraming. De vraag van expats is dermate klein dat een bijstelling van de trend weinig effect heeft. De woningbehoefte van expats en arbeidsmigranten is niet volledig meegerekend in het trendscenario. De aantallen zijn onvoldoende concreet om in de trendraming mee te nemen. Zeker ten aanzien van arbeidsmigranten is het zinvol om de groei van deze groep te monitoren en de huisvestingsopgave voor deze groep de komende jaren nader te bepalen.

Verstedelijkingsscenario vanuit regio’s Zwolle In de stedelijke regio’s Zwolle en Groningen-Assen is de verstedelijkingsdruk groot. In regionaal verband wordt gewerkt aan de verstedelijkingsstrategie Zwolle. Deze strategie heeft direct betekenis voor de gemeenten Meppel, Hoogeveen, De Wolden en Westerveld als onderdeel van de regio Zwolle. Let op: De uitkomsten van de verstedelijkingsstrategie regio Zwolle staan los van de uitkomsten van dit woningmarktonderzoek. Deze heeft een eigen dynamiek en proces met bijbehorende tijdlijn. Daarin worden ook beleidsmatige keuzes gemaakt. Die keuzes zijn niet in dit onderzoek meegenomen. In het woningmarktonderzoek worden de uitkomsten gebaseerd op de scenario’s uit de analysefase ter voorbereiding op de verstedelijkingsstrategie. Vanuit verstedelijkingsstrategie Zwolle ligt er ten opzichte van Primos een scenario-verkenning voor een extra groei tot 2040 van gemiddeld circa 7.000 woningen voor het noordelijke deel van de regio Zwolle (naast De Wolden,

26

Hoogeveen, Meppel en Westerveld, ook Staphorst, Steenwijkerland en Zwartewaterland3). In regionaal verband maken gemeenten afspraken over de verdeling van deze aantallen over de gemeenten. Hierbij wordt in het bijzonder gekeken naar de grotere kernen die goed bereikbaar zijn ten opzichte van Zwolle. Voor dit onderzoek kijken we vooral naar hoe de behoefte vanuit de stedelijke regio Zwolle zich spreidt over de regio. Hiervoor gebruiken we als indicatie de verhuisstromen uit Zwolle richting de noordelijke gemeenten. Dit staat los van de te maken (beleids)keuzes vanuit de verstedelijkingsstrategie Zwolle. Van de 7.000 woningen uit de verstedelijkingsambitie regio Zwolle zouden op basis van verdeling van verhuisstromen 4.400 in Zuidwest-Drenthe terecht komen. Hiervan zouden er op basis van diezelfde verhuisstromen circa 150 tot 300 woningen in Westerveld landen (ten opzichte van de Primosprognose), zij het dat Westerveld naar bereikbaarheid niet het meest gunstig ligt in de regio. Gelet op de bestuurlijke keuzes die nog gemaakt moeten worden, en de focus op locaties nabij OV-knooppunten en banen is het ook mogelijk dat de extra groei voor Westerveld nihil is, vanwege focus op Meppel en Hoogeveen.

Samenvattend woningbehoeftegroei: De druk op de woningmarkt groeit. Dan gaat het tot 2030 om 510 woningen (jaarlijks 57 woningen). Op korte termijn is de behoefte het grootst en adviseren we een hoger aantal te hanteren. Aanvullend hierop zijn er potentieel de volgende opgaven: • Verstedelijkingsambitie van de regio Zwolle en regio Groningen-Assen van circa 150 tot 300 woningen tot 2040 ten opzichte van Primos. • Uitstroom uit vakantieparken in het kader van vitale vakantieparken. Dit gaat om 465 huishoudens. • Huisvesting van arbeidsmigranten tot 205 à 255 plekken. Het is zaak om bij de woningbouwplanning vinger aan de pols te houden. Vestiging in de regio is nu positief, maar fluctueert sterk met de economische ontwikkeling in Nederland.

Naast de verstedelijkingsstrategie is er vanuit de noordelijke provincies ook aangesloten bij het Deltaplan van het noorden. Dit plan voorziet in grotere aantallen toe te voegen woningen. Vooralsnog is de uitvoering hiervan onzeker. Daarom hebben we dit niet doorgerekend. Wel zou het Deltaplan gezien kunnen worden als een verdere versterking van het verstedelijkingsscenario zoals we dat hier presenteren, inclusief de verdeling over de gemeenten.

3 Eindrapport Analysefase Verstedelijking en bereikbaarheid – Regio Zwolle

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

27

4 Een evenwichtiger woningmarkt De bevolking verandert van samenstelling. Daarnaast veranderen woonwensen: enerzijds doordat mensen in andere levensfases komen. Anderzijds door ontwikkelingen in de samenleving als economische ontwikkelingen, instroom van nieuwe groepen vestigers (op zoek naar ruimte) of keuzes ten aanzien van langer of weer zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag. Ook verandert het beschikbare woningaanbod, door prijsontwikkeling of doordat bepaalde groepen meer gaan doorstromen of uitstromen. Deze ontwikkelingen samen leiden tot een veranderende match van vraag en aanbod op de woningmarkt. In dit hoofdstuk beschrijven we de factoren die van invloed zijn op vraag en aanbod. Dat mondt uit in een beeld van de samenstelling van de woningbehoefte, en uiteindelijk een advies (vanuit woningmarktperspectief) voor een kwalitatief woonprogramma (bestaande bouw en nieuwbouw).

4.1 Veranderende bevolkingssamenstelling Westerveld heeft te maken met demografische veranderingen, waaronder vergrijzing.

Figuur 4.1: Westerveld. Samenstelling huishoudensopbouw, 2020 tot 2040 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

19%

22%

25%

27%

29%

20%

19%

19%

20%

19%

15%

15%

14%

12%

10%

29%

28%

28%

28%

28%

10%

10%

9%

10%

10%

2020

2025

2030

2035

2040

1-2 phh <35 jaar

1-2 phh 35-54 jaar

gezin

1-2 phh 55-64 jaar

1-2 phh 65-74 jaar

1-2 phh 75+ jaar

Bron: Primos-prognose (2020), bewerking Companen.

•

• •

Tot 2030 groeit het aandeel 75-plushuishoudens van 19% naar 25%. In absolute aantallen gaat het om een groei van 580 75-plushuishoudens. Dan is één op de vier huishoudens een 75-plushuishouden. Met name het aandeel (en aantal) gezinnen met kinderen daalt. Met deze veranderingen zien we dat de woningvraag voor een groter deel van kleine huishoudens komt.

4.2 Woningvraag van starters en doorstromers Voor een aantal groepen op de woningmarkt brengen we gericht de woonvoorkeuren in beeld. In de eerste plaats doen we dat breed voor starters en doorstromers. Daaruit herleiden we welke woningen door verschillende groepen gevraagd worden.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

28

•

Woonwensen van huishoudens De woonwens van verschillende huishoudensgroepen herleiden we uit enerzijds daadwerkelijke verhuizingen, en anderzijds uit woonwensen die in beeld gebracht zijn via de flitsenquête (voor Westerveld alleen regionaal te gebruiken door beperkte respons) en regionale data op basis van het landelijke WoON. Door gebruik van deze bronnen kunnen we inzicht geven in de specifiek vraag van groepen in Westerveld, waarbij we rekening houden met realiteitszin (wat kunnen mensen bijvoorbeeld betalen) en woonwensen (waar liggen voorkeuren). Figuur 4.2: Westerveld. Woonwensen huishoudens Huur grondgebonden sociaal

Starters

Huur appartement / toegankelijk sociaal

1-2 phh <35 jaar 1-2 phh 35-54 jaar

Huur grondgebonden vrije sector

1-2 phh 55-64 jaar

Huur appartement / toegankelijk vrije sector

1-2 phh 65-74 jaar

Koop grondgebonden tot 225

1-2 phh 75+ jaar

Koop grondgebonden 225325

Gezin

Koop grondgebonden vanaf 325 Koop appartement tot 225

Totaal

Koop appartement vanaf 225 0%

20%

40%

60%

80% 100%

•

De vraag van starters: Circa 30% van de starters richt zich op een sociale huurwoning. Ongeveer 15% kiest een middenhuurwoning. Meer dan de helft van de starters wil een koopwoning: en dan vooral een grondgebonden woning tot € 225.000. Van de starters heeft 10% interesse in een koopappartement. De genoemde prijzen zijn voor veel koopstarters door gebrek aan eigen vermogen het maximum. De huidige lage rentestand, vrijstelling van overdrachtsbelasting en voor sommigen hulp van ouders, biedt iets extra ruimte. De praktijk is dat deze extra ruimte de prijsontwikkeling in de koopsector niet bijhoudt. In de praktijk komen daardoor relatief veel starters die een koopwoning wilden in de vrije sectorhuur terecht - als tussenstation. Door relatief hoge huurlasten zijn er voor hen dan minder mogelijkheden om vermogen op te bouwen. Uit de flitsenquête onder ruim 600 respondenten blijkt dat in de regio verhuisgeneigde jongeren moeite hebben met het vinden van een woning in de gewenste woonplaats of prijsklasse. De vraag van doorstromers: Onder doorstromers zien we drie groepen. o In de eerste plaats zijn er de alleenstaanden en stellen tot 65 jaar. Deze groepen richten zich sterk op een (grondgebonden) koopwoning. Zij kiezen verhoudingsgewijs vaak voor woningen vanaf € 325.000. Daarbij geldt: hoe ouder, hoe hoger het te betalen bedrag is.

Ook de jonge stellen (tot 35 jaar) hebben in Westerveld een vrij traditionele woonwens voor grondgebonden woningen. De vraag naar (koop)appartementen onder deze groep is nagenoeg afwezig. In de huur is er bij deze groep wel vraag naar sociale huurwoningen; bij leeftijden tot 55 jaar ook beperkt naar middenhuur. o De tweede groep zijn de gezinnen met kinderen. Zij willen vooral een koopwoning, en willen hier ook voor betalen.

Bron: CBS Microdata (2021), WoON(2018), bewerking Companen.

118.105 | Woningmarktonderzoek 2021

29

o

De laatste groep zijn de 75-plussers. Hier zien we veel vraag naar toegankelijke woningen. De voorkeur gaat vaak uit naar een huurwoning: vooral in het sociale segment. Toch is die voorkeur in Westerveld minder groot dan in de andere gemeenten. Er zijn ook veel 75-plussers die kiezen voor een (onder andere grondgebonden) koopwoning. Bij koopappartementen zien we een kleine vraag naar appartementen in het betaalbare segment. Uit de flitsenquête blijkt dat verhuisgeneigde ouderen in de regio moeite hebben met het vinden van het gewenste (toegankelijke) woningtype. Zij zoeken naar beschutting en voorzieningen nabij. Toch is de ervaring dat het toevoegen van alleen passende woningen nog niet leidt tot doorstroming. Deze groep heeft namelijk momenteel vaak lage woonlasten. Bij verhuizing willen zij dit houden. De prijskwaliteitverhouding van appartementen/grondgebonden nultredenwoningen kan echter niet aantrekkelijk zijn (minder meters voor dezelfde prijs). Bovendien willen zij hun jarenlang opgebouwde inschrijftijd goed benutten, en zien zij vaak op tegen ‘gedoe’ rond verhuizing en het moeten loslaten van de vertrouwde sociale context. Als deze groep zou doorstromen komt er een doorstroomketen op gang. Dit vraagt dan wel gerichte inzet die verder gaat dan alleen een passende woning. Gelet op de grote groei van deze groep zijn 75plussers in aantallen van groeiende betekenis.