Bijlage 1 Ruimtelijke motivering BOPA
Tekst van het document
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
RUIMTELIJKE MOTIVERING ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’ Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 1 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Colofon Titel:
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Versie: Auteur:
Concept N.K.
Opdrachtnemer:
Pro Ruimte B.V. Modelleur 4 5171 SL Kaatsheuvel 0416 759779 info@proruimte.nl www.proruimte.nl
Telefoon: Email: Website:
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 2 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Inhoudsopgave 1
2
3
4
5
Inleiding .................................................................................................................................................. 5 1.1
Aanleiding en doel ......................................................................................................................... 5
1.2
Ligging, beschrijving en begrenzing besluitgebied ........................................................................ 5
1.3
Omgevingsplan .............................................................................................................................. 6
1.4
Opzet van de ruimtelijke motivering .............................................................................................. 7
Beschrijving van de huidige en toekomstige situatie ....................................................................... 8 2.1
Inleiding .......................................................................................................................................... 8
2.2
Huidige situatie .............................................................................................................................. 8
2.3
Toekomstige situatie .................................................................................................................... 10
2.4
Strijdigheid omgevingsplan .......................................................................................................... 14
Relevant ruimtelijk beleid ................................................................................................................... 16 3.1
Inleiding ........................................................................................................................................ 16
3.2
Rijksbeleid.................................................................................................................................... 16
3.3
Provinciaal beleid ......................................................................................................................... 18
3.4
Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................... 20
3.5
Conclusie relevant ruimtelijk beleid ............................................................................................. 24
Fysieke leefomgeving ......................................................................................................................... 25 4.1
Inleiding ........................................................................................................................................ 25
4.2
Bodem .......................................................................................................................................... 25
4.3
Verkeer en parkeren .................................................................................................................... 26
4.4
Activiteiten en milieuzonering ...................................................................................................... 28
4.5
Geluid ........................................................................................................................................... 30
4.6
Geurhinder ................................................................................................................................... 32
4.7
Luchtkwaliteit ............................................................................................................................... 32
4.8
Gezonde fysieke leefomgeving.................................................................................................... 33
4.9
Klimaatadaptatie .......................................................................................................................... 34
4.10
Weging van het waterbelang ................................................................................................... 35
4.11
Flora en fauna .......................................................................................................................... 37
4.12
Archeologie en cultuurhistorie ................................................................................................. 39
4.13
Omgevingsveiligheid ................................................................................................................ 40
4.14
Milieueffectrapportage ............................................................................................................. 42
4.15
Conclusie fysieke leefomgeving .............................................................................................. 43
Uitvoerbaarheid ................................................................................................................................... 44 5.1
Inleiding ........................................................................................................................................ 44
5.2
Economische uitvoerbaarheid ..................................................................................................... 44
5.3
Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................................... 44
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 3 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Bijlagen ........................................................................................................................................................... 46 Bijlage 1: Verkennend bodemonderzoek .............................................................................................. 46 Bijlage 2: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai ............................................................................ 46 Bijlage 3: Onderzoek geluidwering gevels ............................................................................................ 46 Bijlage 4: Watermemo ........................................................................................................................... 46 Bijlage 5: Quickscan flora & fauna ........................................................................................................ 46 Bijlage 6: Rapportage AERIUS-berekeningen ...................................................................................... 46 Bijlage 7: Aanvullende soortenonderzoeken huismus, gierzwaluw en vleermuis ................................. 46 Bijlage 8: Participatieverslag ................................................................................................................. 46
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 4 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
1 Inleiding 1.1
Aanleiding en doel
De initiatiefnemer is voornemens om de bestaande bebouwing aan de Zandstraat 55 en Beatrixstraat 2/2A in Beneden-Leeuwen te vervangen voor een tweetal woongebouwen met in totaal 10 studio’s beoogd voor starters. Het project kan juridisch-planologisch mogelijk gemaakt worden middels een aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Indieningsvereiste hiervoor is een ruimtelijke motivering waarin wordt aangetoond dat het project in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorliggend document voorziet in deze afweging.
1.2
Ligging, beschrijving en begrenzing besluitgebied
Het besluitgebied is gelegen aan de rand van het centrum van het dorp Beneden-Leeuwen op de kuising van de Zandstraat en de Beatrixstraat. Rondom zijn zowel woonpercelen als percelen met gemengde functies. Het perceel valt gedeeltelijk onder adres Zandstraat 55 en gedeeltelijk onder Beatrixstraat 2 en 2A. Op de Zandstraat 55 is een kapsalon gevestigd, met erboven een appartement. Op Beatrixstraat 2/2A zit een wooninterieurwinkel met een bedrijfswoning. Het besluitgebied is kadastraal bekend als gemeente Wamel, sectie G, nummer 1543 en heeft een oppervlakte van circa 530 m². Circa 280 m² van het perceel is bebouwd. Alleen aan de oost- en zuidzijde heeft het perceel buitenterrein. Onderstaande afbeeldingen geven de locatie van het besluitgebied weer.
Locatie besluitgebied binnen de kern Beneden-Leeuwen
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 5 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Exacte begrenzing besluitgebied met kadastrale begrenzing en nummers
1.3
Omgevingsplan
Het geldend planologisch regime is vastgelegd in het omgevingsplan van de gemeente West Maas en Waal. Ter plekke van het besluitgebied geldt vanuit het tijdelijk deel van het omgevingsplan het bestemmingsplan ‘Dorpen, actualisatie 2021’ (vastgesteld 27 januari 2022 door de gemeenteraad van West Maas en Waal). Binnen dit bestemmingsplan kent het gehele besluitgebied de hoofdfunctie ‘Centrum’ met tevens de aanduiding ‘Waarde – Archeologie 1’. Het gehele terrein heeft de functieaanduidingen ‘wonen’, ‘horeca uitgesloten’ en ‘specifieke vorm van detailhandel – beperking verkoopvloeroppervlak’. Een gedeelte is onderdeel van een bouwvlak met een maximum goothoogte van 6 meter en een maximum bouwhoogte van 10 meter. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Dorpen, actualisatie 2021’ weer.
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 6 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Dorpen, actualisatie 2021’ (besluitgebied rood omlijnd)
1.4
Opzet van de ruimtelijke motivering
Het tweede hoofdstuk van deze ruimtelijke motivering geeft achtereenvolgens een beschrijving van de bestaande, de beoogde situatie en de strijdigheid met het omgevingsplan. In het derde en vierde hoofdstuk wordt het project getoetst aan respectievelijk het relevante ruimtelijke beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk vijf komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 7 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
2 Beschrijving van de huidige en toekomstige situatie 2.1
Inleiding
In dit hoofdstuk worden de huidige en toekomstige situatie van het besluitgebied beschreven.
2.2
Huidige situatie
Historische ontwikkeling In de huidige situatie bestaat het besluitgebied uit een kapsalon, een wooninterieurwinkel en twee woningen met aan de oost- en zuidzijde een voortuin en parkeerruimte. De bebouwing is gebouwd in 1950 en staat op de kruising van de Zandstraat en de Beatrixstraat. De kruising vormt de entree van het dorpscentrum van Beneden-Leeuwen vanuit het oosten. Ten oosten van het besluitgebied bevindt zich een buurt met hoofdzakelijk woonpercelen. Ten westen van het besluitgebied is het centrum, met gemengde centrumfuncties, maatschappelijke percelen en verspreide woonbestemmingen. Onderstaande afbeeldingen geven de historische ontwikkeling van de omgeving van het besluitgebied weer. Hier is te zien dat er al lange tijd bebouwing is op de projectlocatie en dat Beneden-Leeuwen vooral sinds 1950 is gegroeid. De Zandstraat vormt al geruime tijd een historisch lint en één van de doorgaande wegen door de kern Beneden-Leeuwen.
Historische ontwikkeling omgeving besluitgebied (rood omcirkeld), van 1900 (links), 1950 (midden) tot heden (rechts) (bron: www.topotijdreis.nl)
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 8 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Huidige situatie besluitgebied gezien vanaf de noordwestzijde (bron: Cyclomedia)
Huidige situatie besluitgebied gezien vanaf de noordoostzijde (bron: Cyclomedia)
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 9 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Huidige situatie besluitgebied gezien vanaf de zuidoostzijde (bron: Cyclomedia)
2.3
Toekomstige situatie
De initiatiefnemer is voornemens om de bestaande bebouwing uit 1950 aan de Zandstraat 55 en Beatrixstraat 2/2A in Beneden-Leeuwen te slopen en ter plaatse een tweetal woongebouwen te realiseren voor in totaal 10 studio’s. De studio’s betreffen starterswoningen.
2.3.1
Bouwplan
Ten behoeve van de beoogde bouw van een tweetal woongebouwen dient de bestaande bebouwing binnen het besluitgebied volledig gesloopt te worden. In het ontwerp zijn 10 studio’s opgenomen, verdeeld over 2 gebouwen met een vergelijkbaar oppervlakte die met elkaar zijn verbonden middels een deels open trappenhuis. Op de verdiepingen van het trappenhuis is per verdieping een buitenberging voorzien. Het trappenhuis heeft een groene gevel aan de kant van de Beatrixstraat en begroeiing in de patio’s op de wanden van de 3 gestapelde buitenbergingen en de achterwand. Er is tevens een buitenberging met fietsenstalling voorzien aan de zuidzijde van het perceel. Acht studio’s zijn bereikbaar via het trappenhuis en 2 studio’s hebben een eigen entree vanaf de fietsenstalling aan de zuidzijde. Er zijn 7 parkeerplaatsen opgenomen in het plan; deze zijn allemaal als haaksparkeervakken gesitueerd langs de Beatrixstraat. De woonoppervlaktes van de studio’s zijn als volgt: • Studio’s 1, 2, 5 en 6 zijn 38,9 m² • Studio’s 3, 4, 7 en 8 zijn 38,7 m² • Studio 9 en 10 zijn respectievelijk 41,7 m² en 42,6 m² Gezien de beperkte woonoppervlaktes per studio zijn de eenheden bestemd voor één- of maximaal tweepersoonshuishoudens (met name voor starters op de woningmarkt).
Het woongebouw aan de Zandstraat heeft een bouwhoogte van 9,5 meter, de bouwhoogte van het woongebouw aan de Beatrixstraat bedraagt circa 6 meter. Begane grond De entree van beide woongebouwen bevindt zich aan de kant van de Beatrixstraat en komt uit in een deels open trappenhuis. Studio’s 1, 2, 3 en 4 bevinden zich op de begane grond. De eerste 3 zijn te bereiken via het deels open trappenhuis. Zij delen de buitenberging van 6,4 m² op de begane grond die te bereiken is vanuit het trappenhuis. Studio 4 is te bereiken vanaf de fietsenstalling aan de zuidzijde. Samen met bovenliggende studio 8 kan studio 4 gebruik maken van de berging die te bereiken is vanuit de fietsenstalling. Naast de entree van studio 4 is een trap naar boven die leidt naar de voordeur van studio 8. Eerste verdieping Studio’s 5, 6, 7 en 8 bevinden zich op de 1 e verdieping. De eerste 3 zijn te bereiken via het deels open trappenhuis. Zij delen de buitenberging van 6,4 m² op de 1 e verdieping die te bereiken is vanuit het trappenhuis. Studio 8 is te bereiken via de trap vanaf de fietsenstalling aan de zuidzijde.
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 10 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
2e verdieping Studio’s 9 en 10 bevinden zich op de 2e verdieping in het noordelijk gebouw. Ze zijn te bereiken via het deels open trappenhuis dat op deze bovenste verdieping ook fungeert als gezamenlijk dakterras voor deze twee studio’s. Zij delen de buitenberging van 6,4 m² op de 2 e verdieping die te bereiken is vanuit het trappenhuis. Het gebouw aan de zuidkant heeft geen 2e verdieping. Onderstaande afbeeldingen geven een impressie van de toekomstige situatie binnen het besluitgebied.
Uitsnede situatietekening (bron: Bouwadviesbureau Van Wamel)
Uitsnede ontwerp begane grond (bron: Bouwadviesbureau Van Wamel)
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 11 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Uitsnede ontwerp 1e verdieping (bron: Bouwadviesbureau Van Wamel)
Uitsnede ontwerp 2e verdieping (bron: Bouwadviesbureau Van Wamel)
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 12 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Uitsnede ontwerp dakaanzicht (bron: Bouwadviesbureau Van Wamel)
Uitsnede ontwerp doorsnede A (bron: Bouwadviesbureau Van Wamel)
Uitsnede ontwerp vooraanzicht vanaf Beatrixstraat (bron: Bouwadviesbureau Van Wamel) Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 13 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Uitsnede ontwerp zijaanzicht vanaf Zandstraat (bron: Bouwadviesbureau Van Wamel)
Uitsnede ontwerp impressiebeeld vanaf de noordoostzijde (bron: Bouwadviesbureau Van Wamel)
2.4
Strijdigheid omgevingsplan
De voorgenomen ontwikkeling is strijdig met het bestemmingsplan ‘Dorpen, actualisatie 2021’, onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente West Maas en Waal. Onderhavig plan past niet binnen de regels van de hoofdfunctie ‘Centrum’. Binnen deze hoofdfunctie is het toegestaan gronden en gebouwen te gebruiken voor: 1. Detailhandel, met dien verstande dat: 1. detailhandel is uitsluitend toegestaan op de begane grond; 2. binnen de gronden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - beperking verkoopvloeroppervlak' bedraagt het gezamenlijk verkoopvloeroppervlak niet meer dan het bestaande verkoopvloeroppervlak vermeerderd met 10%; 2. wonen al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep aan huis, met dien verstande dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de woning mag worden gebruikt ten behoeve van het beroep aan huis, met een maximum van 80 m2, met dien verstande dat: 1. wonen is uitsluitend toegestaan op de verdieping met uitzondering van de bestaande woningen op de begane grond; 2. in afwijking van het bepaalde onder 1 geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten', wonen uitsluitend op de verdieping is toegestaan; 3. in afwijking van het bepaalde onder 1 geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'wonen', wonen tevens is toegestaan op de begane grond; Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 14 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
4. het aantal woningen maximaal het bestaande aantal woningen bedraagt; 5. als bestaande woningen uitsluitend worden aangemerkt de woningen die zijn opgenomen in bijlage 2 "Wonen in de bestemming Centrum"; 6. in afwijking van het bepaalde onder 4 geldt dat voor zover de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is opgenomen, het aantal woningen maximaal het ter plaatse aangegeven aantal bedraagt; 3. horeca in de categorieën 1 en 2 met dien verstande dat: 1. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3', horeca is toegestaan in de categorieën 1, 2 en 3; 2. horeca in de categorieën 1 tot en met 5 uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 5'; 3. ter plaatse van de aanduiding 'horeca uitgesloten', horeca uitsluitend is toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit van een detailhandelsvestiging; 4. dienstverlening; 5. cultuur en ontspanning; 6. maatschappelijk; 7. kantoren; 8. een molen, met medegebruik voor recreatieve doeleinden, detailhandel in ter plaatse vervaardigde producten alsmede horeca in categorie 1, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - molen'; 9. bescherming van de cultuurhistorische waarde van bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - beeldbepalend pand'; 10. een bakkerij, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bakkerij'; 11.
een zalencentrum, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - zalencentrum'; 12. terrassen met een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 140 m2, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'terras'; 13. evenementen; met daaraan ondergeschikt: 14. wegen en paden; 15. groenvoorzieningen; 16. water en voorzieningen voor de waterhuishouding; 17. parkeervoorzieningen. Het besluitgebied valt binnen bestemmingsvlak ‘Waarde – Archeologie 1’. Hierin wordt gezegd over vergunningsplicht: • Het is toegestaan om een bodemingreep uit te (laten) voeren. Hierbij geldt dat bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 40 cm of/dan wel ophogen groter dan 100 m 2 en hoger dan 70 cm alleen zijn toegestaan indien een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden en / of een omgevingsvergunning voor het bouwen is verkregen. Deze regeling geldt ongeacht het bepaalde in de regels bij andere op deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen. Strijdigheid met het omgevingsplan Het voorgenomen plan is op de volgende onderdelen strijdig met het omgevingsplan: • Het aantal woningen is hoger dan het bestaande aantal woningen; • Het adres Zandstraat 55 is in bijlage 2 “Wonen in de bestemming Centrum” niet opgenomen als woning.
Om af te kunnen wijken van het omgevingsplan, dient een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) verkregen te worden. Hiervoor dient aangetoond te worden dat er in de beoogde situatie sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorliggende ruimtelijke motivering voorziet in de onderbouwing dat voldaan wordt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en vormt daarmee de grondslag voor het verlenen van de omgevingsvergunning.
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 15 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
3 Relevant ruimtelijk beleid 3.1
Inleiding
De BOPA-vergunning zoals deze voorligt is vormgegeven aan de hand van de gestelde beleidsdoelen in en vanuit de Omgevingswet. Dit hoofdstuk beschrijft het relevante omgevingsbeleid van rijk, provincie en gemeente en een toetsing van het wijzigingsbesluit aan die kaders. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit ruimtelijke plan geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in deze ruimtelijke motivering afgewogen.
3.2
Rijksbeleid
3.2.1
Instructieregels Rijk
Hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat instructieregels voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Deze komen voort uit de beleidsdoelen van de Omgevingswet. Met zo’n instructieregel geeft het Rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan of het verlenen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels: 1. Regels die in acht moeten worden genomen; 2. Regels waar rekening mee moet worden gehouden; 3. Regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat onder meer regels ten aanzien van onderzoeksinspanningen die voor specifieke voorgenomen activiteiten verricht dienen te worden. De betreffende onderzoeken worden in hoofdstuk 5 van deze onderbouwing aangehaald.
3.2.2
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
In de Nationale Omgevingsvisie, de NOVI, geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Met de NOVI wordt beoogd een perspectief te bieden om grote opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw aan te pakken. Hierbij is omgevingskwaliteit, een combinatie van ruimtelijke kwaliteit en milieukwaliteit, het kernbegrip. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Centraal bij de afweging van diverse belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als de ondergrond, zogenaamd ‘omgevingsinclusief’ beleid. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.
Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; Afwentelen wordt voorkomen.
Het streven naar integraliteit, een belangrijk onderdeel in de NOVI, komt samen in vier verschillende prioriteiten, te weten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio’s; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Op basis van de vier verschillende prioriteiten en de werkwijze zoals opgenomen in de drie afwegingsprincipes zijn 21 nationale belangen geformuleerd, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Relevante nationale belangen voor het voorliggende planvoornemen zijn: • Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; • Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; • Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 16 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
•
Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan de eigen rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda is onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma’s op verschillende beleidsterreinen opgenomen. De Uitvoeringsagenda wordt, indien nodig, jaarlijks geactualiseerd. 3.2.2.1 Conclusie In de NOVI wordt het ‘zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften’ als één van de nationale belangen en opgaven aangemerkt. Wonen is één van de basisbehoeften voor mensen; een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. De realisatie van 10 woningen valt onder dit belang. Derhalve is de realisatie van de 10 studio’s in Beneden-Leeuwen in overeenstemming met de NOVI.
3.2.3
Ladder voor duurzame verstedelijking
De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g van het Bkl schrijft voor dat de Ladder wordt toegepast bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Artikel 5.129g legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen, maar stelt wel ‘in beginsel’ grenzen. 3.2.3.1 Uitwerking Nieuwe stedelijke ontwikkeling Alvorens de twee treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking uit te werken, dient allereerst de vraagt beantwoord te worden of het project te beschouwen is als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Dit hangt af van de omvang en de gebruiksmogelijkheden. Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' is uiteengezet in de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State op 23 april 2014 (ECLI:RVS:2014:1442 Wierden). De Afdeling noemt in de uitspraak de uitgangspunten, die zij hanteert voor de beoordeling of een voorziene ontwikkeling voldoende substantieel is om als stedelijke ontwikkeling te kunnen gelden.
Op 28 juni 2017 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een overzichtsuitspraak gedaan over de Ladder voor duurzame verstedelijking (ECLI:NL:RVS:2017:1724). Ook hier is het begrip 'stedelijke ontwikkeling' nader gespecificeerd. Wanneer het om een woningbouwlocatie gaat, zoals in voorliggend geval, geldt het volgende uitgangspunt: “Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt.” Doordat de Ladder voor duurzame verstedelijking beleidsneutraal is overgezet naar het Besluit kwaliteit leefomgeving is de jurisprudentie die gevormd is onder de werking van het Besluit ruimtelijke ordening ook van belang voor de toepassing van de Ladder onder de Omgevingswet. De voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 10 woningen. Er is dan ook geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Een verdere toets aan de Ladder conform artikel 5.129g van het Bkl is niet nodig.
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 17 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
3.2.3.2 Conclusie Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 5.129g uit het Bkl.
3.2.4
Conclusie Rijksbeleid
Onderhavige ontwikkeling raakt geen rijksbelangen en is niet in strijd met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Geconcludeerd wordt dat onderhavig initiatief niet in strijd is met het relevante rijksbeleid.
3.3
Provinciaal beleid
3.3.1
Omgevingsvisie Gaaf Gelderland
Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld. In de omgevingsvisie schetst de provincie het beeld voor de toekomst. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Met behulp van zeven ambities, geeft de provincie hier richting aan: • Energietransitie; • Klimaatadaptatie; • Circulaire economie; • Biodiversiteit; • Bereikbaarheid; • Economisch vestigingsklimaat; • Woon- en leefklimaat. Voor de beoogde ontwikkeling is met name de ambitie woon- en leefklimaat van toepassing. Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke kwaliteiten. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In de groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wil de provincie investeren in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt.
Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. De provincie geeft hierbij de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen. De focus ligt hierbij op concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere mogelijkheden zijn, wordt er gekeken naar uitbreiding aan de randen van steden en dorpen. Beoordeling initiatief De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van 10 woningen op een perceel binnen bestaand stedelijk gebied. Hiermee wordt aangesloten op het principe 'inbreiding vóór uitbreiding' zoals ook omschreven in paragraaf 7 van de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. Het planvoornemen is niet in strijd met de provinciale omgevingsvisie.
3.3.1.1 Conclusie Geconcludeerd wordt dat het initiatief niet in strijd is met de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland.
3.3.2
Omgevingsverordening Gelderland
De Omgevingsverordening Gelderland is voor het laatst gewijzigd op 1 mei 2024. De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd. In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 18 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het wijzigen van het omgevingsplan in acht genomen moeten worden. Een goede plek om te wonen voor iedereen, nu en in de toekomst, daar draait het om voor de provincie. De provincie wil samen met alle partijen werken om dit mogelijk te maken. Deze opgave verschilt per regio en is deels regionaal. De provincie borgt dat elke regio hiervoor een regionale woonagenda opstelt. In afdeling 2.1 zijn artikelen met (instructie)regels voor de regionale woonagenda opgenomen. In het kader van het Actieplan Wonen worden gemeenten verplicht tot: 1. het tweejaarlijkse monitoren of de bouwmogelijkheden in het omgevingsplan nog in een reële behoefte voorzien; 2. het jaarlijks monitoren of feitelijk gebruik gemaakt wordt van verleende bouwvergunningen voor woningbouwlocaties en; 3. het serieus in overweging nemen om onbenutte bouwvergunningen in te trekken bij twee jaar ‘stilzitten’ door de projectontwikkelaar e/o bouwonderneming. Beoordeling initiatief Wonen De gemeente West Maas en Waal maakt voor de regionale woningbouwprogrammering onderdeel uit van de regio Rivierenland. Voor deze regio is met het Rijk recent een nieuwe Woondeal gesloten.
Regionale woondeal 2022-2030 Regio Rivierenland In onderstaande tabellen uit de Regionale woondeal van de regio Rivierenland is te zien dat er in de gemeente West Maas en Waal een grote woonopgave is voor betaalbare woningen (679 van de benodigde 1.070 woningen tot 2030). De realisatie van 10 studio’s voor starters voorziet in deze behoefte en past binnen de afspraken uit de regionale woondeal voor de regio Rivierenland.
Regionaal aandeel in de provinciale en nationale opgave (bron: Regionale woondeal 2022-2030 Regio Rivierenland)
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 19 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Te realiseren woningen in gemeente West Maas en Waal (bron: Regionale woondeal 2022-2030 Regio Rivierenland)
Betaalbaarheid en aandeel corporaties gemeente West Maas en Waal (bron: Regionale woondeal 2022-2030 Regio Rivierenland)
3.3.2.1 Conclusie Het planvoornemen is niet in strijd met de relevante artikelen uit de Omgevingsverordening van de provincie Gelderland.
3.3.3
Conclusie provinciaal beleid
Onderhavige ontwikkeling is niet in strijd met provinciale ruimtelijke belangen en passend binnen het relevante ruimtelijke beleid van de provincie Gelderland.
3.4
Gemeentelijk beleid
3.4.1
Omgevingsvisie West Maas en Waal
De hoofdopgave voor het thema wonen is het realiseren van voldoende passende en betaalbare woonvormen in de gemeente. Dit betekent het bouwen van nieuwe woningen bij alle dorpen, in lijn met de woningbehoefte, zowel in kwantiteit als woningtype, en huidige omvang van ieder dorp. De focus ligt bij de behoefte van de huidige inwoners, wat met name meer woningen voor starters en ouderen betekent. Daarnaast wordt op passende locaties gezocht naar ruimte voor aanvullend woningaanbod dat aansluit bij de woningbehoeften van woningzoekenden uit andere gemeenten. Het zoeken naar ruimte voor nieuwe woningen gebeurt zoveel mogelijk binnen de huidige dorpskern (inbreiding) of direct aan de rand van de dorpen, om het buitengebied
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 20 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
zoveel mogelijk te sparen. In het realiseren van nieuwe woningen ligt een opgave voor de inpassing van meer nieuwe woonvormen, zoals woningdelen, zorgwonen en flexwonen. Beoordeling initiatief West Maas en Waal bestaat uit acht dorpen met ieder een unieke, onderscheidende identiteit. De dorpen hebben ieder een eigen ontstaansgeschiedenis, omvang en karakter, en daarmee eigen uitdaging voor de toekomst. In 2019 zijn daarom dorpspaspoorten vastgesteld door de gemeenteraad, waarin de identiteit van de dorpen wordt geschetst. Het besluitgebied is gelegen in de kern Beneden-Leeuwen. Dit dorp is ontstaan op de oeverwal langs de Waal. Het centrum ontwikkelde zich rond de Zandstraat, één van de oudste wegen met ooit een ruim opgezet lint van oude boerderijen en woningen. Inmiddels is hier een dicht bebouwingslint ontstaan en vindt men er voorzieningen als winkels, horeca en de kerk. Haaks op de Zandstraat hebben zich dorpslinten ontwikkeld, waartussen diverse dorpsuitbreidingen zijn ontstaan. In de omgevingsvisie zijn ambities opgegeven voor de dorpen in West Maas en Waal. Er wordt gekozen voor het bieden van ruimte voor ‘maatwerk’ per dorp wat betreft ontwikkeling en groei, passend bij het karakter van het betreffende dorp.
Daarnaast wil men bouwen voor de West Maas en Waler; dit betekent dat de gemeente voorrang geeft aan betaalbare woningbouwprojecten in de dorpen voor starters, jonge gezinnen en ouderen aansluitend op de woningbehoefte van de inwoners en ter bevordering van de doorstroming binnen de dorpen. Daarbij blijft het principe ‘inbreiden waar mogelijk, uitbreiden waar nodig’ gehandhaafd. Het initiatief ziet toe op de realisatie van twee woongebouwen voor in totaal 10 studio’s. De wooneenheden zijn specifiek bestemd voor starters en sluiten daarmee optimaal aan op de ambities uit de omgevingsvisie. Ook is het besluitgebied gelegen binnen de kom van Beneden-Leeuwen en wordt daarmee invulling gegeven aan het principe van inbreiding.
Uitsnede kaartbeeld kern Beneden-Leeuwen uit Omgevingsvisie West Maas en Waal
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 21 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Naast de wens voor betaalbare woningen, zet de gemeente ook in op bescherming en eventuele herontwikkeling van dorpskarakters en historische structuren en bebouwing. Omdat het besluitgebied is gelegen aan de Zandstraat, één van de oudste wegen van de kern, is het bouwplan vanuit stedenbouwkundig- en welstandsperspectief voorbesproken. Het huidige ontwerp sluit aan op de bestaande structuren aan de Zandstraat en Beatrixstraat en doet daarmee geen afbreuk aan de historische structuren in de omgeving. 3.4.1.1 Conclusie Het plan is in overeenstemming met Omgevingsvisie West Maas en Waal.
3.4.2
Dorpskwaliteitsplan West Maas en Waal
De gemeente West Maas en Waal heeft acht dorpskernen met ieder een eigen identiteit. In het dorpskwaliteitsplan geeft de gemeente aan wat die identiteit bepaalt en, nog belangrijker, hoe de unieke kenmerken behouden en versterkt kunnen worden. In deel A van het dorpskwaliteitsplan, de gereedschapskist, zijn richtlijnen en spelregels te vinden die helpen bij het opstellen van nieuwe plannen. Het plan biedt daarbij met name inspiratie voor het ontwikkelen van nieuwe plannen en vervangt tevens de welstandsnota. In deel B zijn de dorpspaspoorten te vinden. Hierin wordt ingezoomd op de acht kernen en aan de hand van verschillende thema’s inzichtelijk gemaakt wat iedere kern onderscheid van de andere zeven. Beoordeling initiatief Het besluitgebied is gelegen binnen de kern Beneden-Leeuwen. Volgens het dorpspaspoort van deze kern maakt het besluitgebied onderdeel uit van een ‘historisch lint’, zijnde de Zandstraat (‘het aantrekkelijke hart van het dorp met zowel oude als nieuwe bebouwing en diverse functies’) én is onderdeel van het entreegebied van de kern (‘verwelkomende overgang van het landschap naar het dorp’).
Uitsnede dorpskwaliteitskaart Beneden-Leeuwen uit het Dorpskwaliteitsplan, besluitgebied rood omkaderd
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 22 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
De variatie in bebouwing (grootte en bouwstijl) is karakteristiek voor de Zandstraat. Bij nieuwe ontwikkelingen is er dan ook veel mogelijk, als de bebouwing maar een dorpse uitstraling heeft. Een kap, dorps materialen (roodbruine baksteen, witte details) en afwisseling in het gevelbeeld zorgen voor deze dorpse uitstraling. Een rustig, eenduidig straatprofiel van de Zandstraat maakt het historische lint herkenbaar en zorgt voor samenhang in de variatie aan bebouwing. Bij het historische lint past een hoogwaardige materialisatie en verbijzondering van straatmeubilair. De Beatrixstraat en Zijveld zijn de aanloopstraten naar het centrum. Voor de beleving van het centrum is het van belang om de kruispunten met de Zandstraat als herkenbare en uitnodigende entree van het centrum vorm te geven. Door op de hoeken bebouwing te situeren met een dorpse uitstraling en een uitnodigend karakter naar twee kanten ontstaat een aantrekkelijke entree. Een accent op één van de hoeken aan de centrumzijde kan de entree extra benadrukken. Het ontwerp voor de woongebouwen aan de Zandstraat 55 is vanuit stedenbouwkundig oogpunt beoordeeld en sluit aan op de richtlijnen die vanuit het Dorpskwaliteitsplan gelden voor de locatie binnen het historisch lint en het entreegebied van het centrum.
Doordat het ontwerp tweezijdig is georiënteerd (zowel richting Zandstraat als Beatrixstraat) ontstaat aan beide zijden een gevel met voorgevelkwaliteit; dit komt onder meer tot uiting door de situering van gevelopeningen en balkons aan beide zijden van de gebouwen. De dakvlakken (schuine kap) aan de Zandstraat zijn ‘de hoek om gezet’ waardoor er een duidelijk verschil ontstaat tussen beide gebouwen en daardoor beter wordt aangesloten bij de direct aangrenzende, kleinschaligere/karakteristieke panden. In het kader van vooroverleg wordt, mede op basis vanuit de kader van het Dorpskwaliteitsplan, positief geadviseerd op het ontwerp voor de woongebouwen. Derhalve wordt geconcludeerd dat het bouwplan niet in strijd is met het Dorpskwaliteitsplan. 3.4.2.1 Conclusie Het initiatief is in overeenstemming met het Dorpskwaliteitsplan West Maas en Waal.
3.4.3
Woonvisie 2022-2026
De woonvisie van de gemeente West Maas en Waal voor de periode 2022-2026 is in januari 2022 vastgesteld. Met de woonvisie streeft de gemeente West Maas en Waal een aantal doelen na: 1. Woonvisie als bouwsteen voor de Omgevingsvisie kernen; In 2022 is het proces rond de Omgevingsvisie voor West Maas en Waal gestart. De Omgevingsvisie buitengebied vormt hiervoor de basis. Deze visie wordt verbreed met overige gebiedstypen (waaronder de dorpen) en overige thema’s die van belang zijn voor de fysieke leefomgeving worden daarbij nader uitgewerkt. De Woonvisie beschrijft alvast de visie op het wonen in de kernen en vormt daarmee een belangrijke bouwsteen voor de omgevingsvisie. a. Een praktische basis voor beleidsuitvoering; De Woonvisie is basis voor plannen van initiatiefnemers gerelateerd aan het wonen in West Maas en Waal. Hen wordt gevraagd rekening te houden met de beleidsuitgangspunten van de gemeente. En voor de gemeente is de Woonvisie uitgangspunt voor de toetsing van plannen, die niet direct passen binnen de mogelijkheden van het omgevingsplan. b. Verbinding met andere beleidsthema’s; Een goed woon- en leefklimaat is van meer afhankelijk dan alleen de woning en de woonomgeving. Het is dus zaak om samen te werken en verbindingen te leggen met verschillende beleidsterreinen; een integrale aanpak. c.
Sturing in samenwerking; De Woonvisie is het kader voor prestatieafspraken met De Kernen en de huurdersorganisatie. Vanuit deze visie heeft de gemeente zich ten doel gesteld om tot 2030 minimaal 870 woningen te bouwen. Om in te kunnen spelen op tegenvallers, zoals planuitval of vertraging, wordt gerekend met een marge van +30% op de behoefte. Daarom wordt ingezet op minimaal 1.130 woningen in de planning tot 2030. Kwalitatief zet de gemeente onder meer in op het faciliteren van de woonkansen van starters.
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 23 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Beoordeling initiatief Het plan aan de Zandstraat 55 voorziet in 10 studio’s gericht op starters. Het initiatief sluit daarmee zeer goed aan op de gemeentelijke woonvisie, waarin het bouwen van nieuwe woningen voor deze doelgroep als speerpunt is aangemerkt.
3.4.4
Beeldkwaliteitsplan Klimaatadaptatie
Gemeente West Maas en Waal is een landelijke gemeente in het rivierengebied tussen de Maas en de Waal. Uit analyses blijkt dat het gebied kwetsbaar is voor hevige neerslag, kweltoename en overstromingen (natter), maar ook voor verdroging (droger) en extreme hitte (warmer). Deze kwetsbaarheden vormen een reële bedreiging voor de leefomgeving van de gemeente. On ondernemers, bewoners en belanghebbenden te helpen om te gaan met het veranderende klimaat is het beeldkwaliteitsplan klimaatadaptatie opgesteld. Dit klimaatadaptatieplan bevat inspiratie voor het toepassen van klimaatmaatregelen binnen de gemeente West Maas en Waal. Gemeente West Maas en Waal besteedt al veel aandacht aan klimaatadaptatie. In het beleidstuk ‘Klimaatbestendig West Maas en Waal: uitvoeringsprogramma 2020-2023 wordt een lokale uitwerking van de Regionale Adaptatie Strategie gegeven. In de maatregelenagenda ‘Klimaatadaptieve maatregelen’ is een inventarisatie van kwetsbaarheden (hitte, wateroverlast, droogte) per locatie opgenomen waarin concrete maatregelen worden voorgesteld. Deze twee stukken vormen het vertrekpunt van dit klimaatadaptatieplan. De concrete maatregelen worden uitgewerkt en voorzien van een ruimtelijk voorstel. Op deze wijze ontstaat een wervend voorbeeldenboek over hoe klimaatadaptatie lokaal kan worden toegepast.
Met dit inspirerende boek gaat de gemeente graag het gesprek aan over de vraag hoe klimaatmaatregelen hun plek vinden in ruimtelijke ontwikkelingen. Beoordeling initiatief Het Beeldkwaliteitsplan Klimaatadaptatie gaat vergezeld van een scoretabel, waarin voor initiatieven is weergegeven hoeveel punten gehaald moeten worden op diverse thema’s. In paragraaf 4.9 van deze ruimtelijke motivering is onderbouwd op welke onderdelen punten worden behaald in dit project. Uit deze inventarisatie blijkt dat het project voldoende punten haalt conform de scoretabel uit het Beeldkwaliteitsplan. 3.4.4.1 Conclusie Het initiatief is in overeenstemming met het Beeldkwaliteitsplan Klimaatadaptatie.
3.5
Conclusie relevant ruimtelijk beleid
De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met ruimtelijke belangen van de verschillende overheden en past binnen het relevante ruimtelijke beleid.
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 24 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
4 Fysieke leefomgeving 4.1
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke manier bij de voorgenomen activiteiten rekening is gehouden met diverse aspecten uit de fysieke leefomgeving om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor een aantal aspecten is nader onderzoek uitgevoerd. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in dit hoofdstuk. De rapportages zijn als bijlage aan deze ruimtelijke motivering toegevoegd.
4.2
Bodem
4.2.1
Beoordelingskader
Op basis van paragraaf 5.1.4.5 uit het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 22.2 uit het Besluit activiteiten leefomgeving dient in planvorming rekening gehouden te worden met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies. Onder bepaalde omstandigheden kan het oprichten van gebouwen pas plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om die reden dient bij veel nieuwbouwactiviteiten de bodemkwaliteit door middel van onderzoek te worden vastgesteld.
4.2.2
Toetsing
Er is door Greenhouse Advies een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ten behoeve van de bouw van de 10 studio’s aan de Zandstraat in Beneden-Leeuwen. De uitkomsten van dit onderzoek zijn in deze paragraaf beschreven. Het volledige rapport is als bijlage 1 bij deze ruimtelijke motivering opgenomen. Vooronderzoek Op basis van het historisch onderzoek is voor de onderzoeklocatie de hypothese Onverdacht gehanteerd van de strategie Onverdacht Niet-Lijnvormig (ONV-NL) conform de NEN 5740 (strategie voor het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek). Deze hypothese is gekozen omdat er geen aanwijzingen zijn die duiden op de (voormalige) aanwezigheid van verontreinigingsbronnen. Tevens is de locatie niet verdacht op het voorkomen van asbest. Veldonderzoek Uit de profielbeschrijvingen blijkt dat de bodem tot 1,30 m-mv bestaat uit zwak siltig, matig fijn tot matig grof zand. Lokaal is deze zandlaag zwak tot matig humeushoudend en zwak grindhoudend. Vanaf 1,30 m-mv bestaat de bodem uit matig siltige, zwak humeuze klei. Tijdens de monsterneming is het grondwater aangetroffen op 1,77 m-mv. Zintuiglijk zijn in elk van de 6 boringen bijmengingen met baksteen aangetroffen. Daarnaast zijn er in enkele boringen sporen beton, sporen glas en/of sporen kolengruis aangetroffen.
Analyseresultaten Uit de analyseresultaten kan het volgende worden geconcludeerd: Grond • In de onderzochte grond op de onderzoekslocatie is geen van de onderzochte componenten aangetroffen in gehalten boven de interventiewaarden of met een index-waarde ≥ 0,5. • De onderzochte boven- en ondergrond in mengmonsters BG1 en OG1 voldoet indicatief aan de klasse ‘Industrie’ vanwege de aangetoonde gehalten look, zink, koper, minerale olie. PCB en/of PAK • Het individueel geanalyseerde monster van de bovengrond van boring B04 voldoet indicatief aan de klasse ‘Wonen’ vanwege de aangetoonde gehalten koper, zink en minerale olie. • Op basis van de gehalten PFAS getoetst aan het geactualiseerde handelingskader valt de bovengrond van het gehele onderzochte locatie onder de toepassingsnorm ‘Landbouw/natuur’ (m.u.v. grondwaterbeschermingsgebieden). Grondwater • In de grondwatermonsters zijn geen van de onderzochte componenten aangetoond in concentraties boven de signaleringsparameters of met een indexwaarde ≥ 0,5. Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 25 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Advies Naar aanleiding van de analyseresultaten is een nader onderzoek niet noodzakelijk. Het terrein is op basis van de milieuhygiënische kwaliteit geschikt voor het voorgenomen gebruik.
4.2.3
Conclusie
Het aspect ‘bodem’ vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.
4.3
Verkeer en parkeren
In het kader van ruimtelijke plannen dient te worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties ten aanzien van parkeren. Om de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie te bepalen, wordt doorgaans de CROW-publicatie ‘Parkeerkencijfers 2024’ gehanteerd wanneer gemeenten geen eigen beleid hebben op gebied voor parkeren. Gemeente West Maas en Waal heeft het eigen parkeerbeleid vastgelegd in ‘Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan 2015-2020’. Hier zijn echter geen specifieke kencijfers opgenomen. Hiervoor is gekeken naar de hiervoor genoemde CROW-publicatie. Voor deze locatie is het gemiddelde kencijfer voor ‘Centrum’ en ‘sterk stedelijk’ van toepassing.
4.3.1
Verkeer
Als gevolg van de beoogde bouw van 10 studio’s zal er sprake zijn van een verandering van het aantal verkeersbewegingen. Om tot een goede inschatting van de verandering in verkeersgeneratie te komen, dient de toekomstige situatie te worden afgezet tegen de verkeersgeneratie in de bestaande situatie. Deze berekening is waar mogelijk gemaakt op basis van kengetallen voor de specifieke functies uit de CROW-publicatie ‘Parkeerkencijfers 2024’. Daar waar een functie niet specifiek is genoemd, is de meest vergelijkbare functie uit de publicatie gekozen. Omdat de studio’s specifiek gericht zijn op starters en daarmee een doelgroep bedienen die lang niet altijd een eigen auto heeft, wordt voor de studio’s de verkeersgeneratie van ‘huur, appartement, sociale huur of vrije sector < 30 m2’. Onderstaande tabellen geven de verkeersaantrekkende werking in de huidige en toekomstige situatie weer.
Huur, appartement, vrije sector, < 75 m2 bvo Huidige situatie
Matig stedelijk Totaal (2 appartementen) Verkeersgeneratie woningen huidige situatie (gemiddeld):
Verkeersgeneratie (per woning) Centrum min. max. 2,7 3,5 5,4 7,0 6,4
Commerciële dienstverlening (kantoor met baliefunctie) Huidige situatie
Matig stedelijk Totaal (circa 100 m2) Verkeersgeneratie bedrijven huidige situatie (gemiddeld): Woonwinkel (overig) Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 26 van 46
Verkeersgeneratie (per < 100 m² bvo) Centrum min. max. 12,4 14,8 12,4 14,8 13,6
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Huidige situatie
Matig stedelijk Totaal (circa 150 m2 bvo) Parkeergeneratie bedrijven huidige situatie (gemiddeld): Totale parkeergeneratie huidige situatie (gemiddeld):
Verkeersgeneratie (per < 100 m² bvo) Centrum min. max. 8,0 10,5 12,0 15,75 13,9 33,9
Verkeersgeneratie huidige situatie
Huur, appartement, sociale huur of vrije sector, < 30 m2 bvo Verkeersgeneratie (per woning) Centrum min. max. 1,4 1,9 14 19 16,5
Nieuwe situatie
Sterk stedelijk Totaal (10 studio's) Totale parkeergeneratie nieuwe situatie: Verkeersgeneratie nieuwe situatie
In de bovenstaande tabellen is te zien dat de verkeersgeneratie in de nieuwe situatie met circa 17 verkeersbewegingen per etmaal afneemt ten opzichte van de huidige situatie. Hiermee kan de huidige infrastructuur het verkeer in de beoogde situatie goed afwikkelen. 4.3.1.1 Conclusie verkeer Het aspect ‘verkeer’ vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.
4.3.2
Parkeren
Vanwege de specifieke doelgroep van de beoogde bewoners van de studio’s (starters), het feit dat deze doelgroep vaak geen eigen auto bezit en de (voor gemeentelijke begrippen) sterk stedelijke ligging met meerdere openbaar vervoersvoorzieningen in de nabijheid, is met bevoegd gezag afgestemd dat voor de studio’s de norm voor ‘kamergewijze verhuur’ mag worden gehanteerd uit de Nota Parkeren 2019 van gemeente West Maas en Waal. Conform deze norm dienen per kamer 0,6 parkeerplekken voorzien te worden. In totaal betekent dit een parkeerbehoefte van 6 parkeerplekken voor de beoogde 10 studio’s. Op eigen terrein wordt er voorzien in 7 parkeerplekken waarmee voldaan wordt aan de parkeernorm uit de gemeentelijke nota. Fietsparkeren Ten behoeve van fietsparkeren is aan de zuidzijde van het besluitgebied een fietsenstalling voorzien. Hier is ruimte voor ten minste 10 fietsen. Dit voldoet aan de normen die gemeente West Maas en Waal in de Nota Parkeren 2019 stelt voor ‘wonen’/’kamerverhuur’ (1 fietsparkeerplek per woning/kamer). Onderstaande afbeelding geeft de locatie van de auto- en fietsparkeerplekken weer.
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 27 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Locaties parkeerplekken auto’s (rood omkaderd) en fietsen (blauw omkaderd) in beoogde situatie
4.3.2.1 Conclusie parkeren Met de realisatie van de beoogde parkeerplekken op eigen terrein kan worden voorzien in voldoende parkeerruimte. Het plan zal daarmee voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het besluitgebied.
4.3.3
Conclusie
Het aspect ‘verkeer en parkeren’ vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.
4.4
Activiteiten en milieuzonering
4.4.1
Beoordelingskader
Indien door middel van een ruimtelijk plan nieuwe milieugevoelige functies worden mogelijk gemaakt, moet worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de richtafstanden van omliggende bedrijven en functies. Anderzijds mogen bedrijven in de directe omgeving van het besluitgebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan worden mogelijk gemaakt. Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen functies met een hindercontour/milieuzone en gevoelige functies, geldt de VNG-publicatie ‘Activiteiten en milieuzonering’ als leidraad voor milieuzonering. In deze publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Door te voldoen aan de genoemde richtafstanden wordt zowel hinder ter plaatse van de milieugevoelige functie voorkomen als de rechten en gebruiksmogelijkheden van bedrijven of functies met een milieuzone gerespecteerd.
4.4.2
Voorgenomen ontwikkeling
De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van twee appartementengebouwen met 10 studio’s op het perceel van de Zandstraat 55 en de Beatrixstraat 2/2A. Dit betreft een gevoelige functie in het kader van activiteiten en milieuzonering. Hiertoe dient rekening te worden gehouden met de afstand tot bestaande bedrijven en inrichtingen in de omgeving. Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
Pagina 28 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
4.4.3
Toetsing
In de VNG-publicatie ‘Activiteiten en milieuzonering’ zijn twee omgevingstyperingen opgenomen voor de omgevingskwaliteit: •
•
Rustige woongebied: ‘Met een rustig woongebied wordt de gebruikelijke woonwijk en woonbuurt bedoeld. Binnen deze gebieden staat een prettig, rustig woongenot als doel centraal. Binnen een rustig woongebied komen incidenteel ook niet-woonactiviteiten voor, zoals een buurtsuper en een school. Maar deze activiteiten zijn beperkt in aantal, voegen zich naar het primaat van de rustige woonomgeving en veroorzaken doorgaans geen wezenlijke hinder voor de omwonenden. De vestiging van niet-woonactiviteiten blijft in rustig woongebied veelal beperkt tot het toestaan van beroepen en bedrijven aan huis.’ Gemengd gebied met wonen: ‘Met gemengd gebied met wonen wordt een gebied bedoeld waar een menging van aan een locatie toegedeelde milieugevoelige en milieuhinderlijke activiteiten aanwezig is of wordt beoogd. In die gebieden wordt het wonen (of ander milieugevoelig gebruik) toegelaten, samen met activiteiten die geschikt zijn om te mengen met wonen, zoals detailhandel, horeca, onderwijs, zorg, dienstverlening, cultuur en lichte bedrijvigheid. Het zijn vaak levendige gebieden, zoals een centrumgebied met horeca en detailhandel op de begane grond en woningen op de verdiepingen. Of randen van gebieden die “verkleuren” van winkelgebied naar vooral woongebied. Het kan ook een voormalig bedrijventerrein zijn, dat tot gemengd woon-werkgebied is of wordt getransformeerd.
Onder een gemengd gebied met wonen kan tenslotte ook worden verstaan: o lintbebouwing in het buitengebied met een menging van wonen met agrarische en andere bedrijvigheid; o woongebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen.’
De omgeving van het besluitgebied kan, gezien de aanwezigheid van meerdere centrum- en maatschappelijke functies direct rondom het besluitgebied en de ligging aan de Zandstraat als dorpsontsluitingsweg, gekarakteriseerd worden als ‘gemengd gebied’. Hiertoe kunnen de in de VNG-publicatie genoemde richtafstanden met één afstandsstap worden teruggebracht. Onderstaande tabel geeft de bedrijven in de omgeving weer, inclusief richtafstanden voor de verschillende relevante milieuaspecten en de daadwerkelijke afstanden tot de grens van het besluitgebied. Afstanden in meters Bedrijf en omschrijving
SBI2008
Geur
Stof
Geluid Gevaar
Grootste afstand (rustige woonwijk)
Grootste afstand (gemengd gebied)
Werkelijke afstand (m)
30
0
30
0
30
0
ca. 58
30
0
30
10
30
10
ca. 58
10
0
10
10
10
10*
ca. 12
0
0
10
0
10
0
0
Zandstraat 46 451, Handel in auto’s en mo- 452, torfietsen, reparatie en 454 servicebedrijven Zandstraat 46 Benzineservicestation zonder LPG
473
Zandstraat 56 Detailhandel vlees, wild, 4722, gevogelte, met 4723 roken, koken, bakken Zandstraat 57
Datum: 10 oktober 2025 Versie: Concept
47
Pagina 29 van 46
Ruimtelijke motivering ‘Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen’
Detailhandel voor zover n.e.g. Zandstraat 53 Restaurants, cafetaria’s, snackbars, ijssalons 563 met eigen ijsbereiding, viskramen e.d. Zandstraat 53-04
10
0
10
10
10
10*
ca. 15
0
0
10
0
10
0
ca. 15
47
0
0
10
0
10
0
ca. 45
871
10
0
30
0
30
10
ca. 17
Detailhandel voor zover 47 n.e.g. Zandstraat 63 Detailhandel voor zover n.e.g. Rozenstraat 10 Verpleeghuis
*richtafstanden voor ‘gevaar’ mogen ook in geval van ‘gemengd gebied met wonen’/’functiemengingsgebied’ niet met één afstandsstap worden verkleind Externe werking Tevens dient bepaald te worden of een initiatief geen negatieve effecten oplevert voor omliggende gevoelige functies. Reguliere woningen zijn niet opgenomen in de VNG-publicatie als zijnde een mogelijk hinder veroorzakende functie. Voor omliggende gevoelige functies levert het initiatief derhalve geen hinder op. Ook worden er, vanwege de ligging buiten de richtafstanden van omliggende functies, geen functies in hun bedrijfsvoering belemmert.
4.4.4
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat het aspect ‘activiteiten en milieuzonering’ geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.
4.5
Geluid
4.5.1
Beoordelingskader
Bij het toelaten van een activiteit, (spoor)weg, industrieterrein of geluidgevoelig gebouw moet het bevoegd gezag het geluid op geluidgevoelige gebouwen beoordelen. Ieder bevoegd gezag heeft de algemene taak ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (artikel 4.2, Omgevingswet) bij de belangenafweging over beschermen en benutten. Instructieregels die deze algemene taak invullen staan in hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Voor het beoordelen van geluid zijn deze regels bedoeld voor de bescherming van de gezondheid en het milieu. Het bevoegd gezag moet rekening houden met gezondheid (artikel 2.1 lid 4, Omgevingswet). De centrale regels voor beoordeling van geluid door activiteiten, lokale (spoor)wegen en op geluidgevoelige gebouwen staan in de artikelen 5.59, 5.78l en 5.78s van het Bkl. Het vaststellen van het omgevingsplan die deze toelaten, moet aan twee eisen voldoen: • houd rekening met geluid; • voorzie in aanvaardbaar geluid.