Bijlage 1. Gebiedsanalyse Raadhuisdijk 18 Maasbommel

Gebiedsanalyse Raadhuisdijk 18, Maasbommel

Inhoudsopgave Gebiedsanalyse Raadhuisdijk 18, Maasbommel ................................................................... 1 Inhoudsopgave .................................................................................................................. 2 1 Inleiding .......................................................................................................................... 4 1.1 Aanleiding ................................................................................................................ 4 1.2 Inhoud gebiedsanalyse ............................................................................................. 5 1.3 Ligging van het plangebied ....................................................................................... 6 1.4 Leeswijzer ................................................................................................................ 6 2 Huidige situatie en toekomstscenario's ........................................................................... 7 2.1 Huidige situatie ......................................................................................................... 7 2.2 Toekomstscenario's .................................................................................................. 9 2.2.1 Woonconcept .....................................................................................................

9 2.2.2 Beschrijving scenario’s..................................................................................... 10 2.2.3 Oppervlakte scenario’s..................................................................................... 13 2.2.4 Toelichting planologische procedure ................................................................ 14 2.2.5 Inhoud vergunning scenario's .......................................................................... 15 2.2.6 Het vervolg na een tijdelijke vergunning ........................................................... 16 3 Beleidskader ................................................................................................................. 17 3.1 Rijksbeleid .............................................................................................................. 17 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie ................................................................................ 17 3.1.2 Tijdelijke wet opvang Oekraïense ontheemden ................................................ 17 3.2 Provinciaal beleid ................................................................................................... 17 3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Gelderland .............................................................. 17 3.2.2 Omgevingsverordening Provincie Gelderland ..................................................

18 3.3 Gemeentelijk beleid ................................................................................................ 18 3.3.1 Omgevingsvisie West Maas en Waal ............................................................... 18 3.3.2 Structuurvisie Dorpen 2025 .............................................................................. 19 3.3.3 Dorpskwaliteitsplan en dorpspaspoort .............................................................. 19 3.3.4 Welstandsnota ................................................................................................. 20 3.3.5 Woonvisie 2022-2026 ...................................................................................... 21 3.3.6 Nota parkeren 2019 ......................................................................................... 21 4.1 Onveranderlijke aspecten ....................................................................................... 22 4.1.1 Bodem ............................................................................................................. 22 2

4.1.2 Archeologie ...................................................................................................... 22 4.1.3 Geluid .............................................................................................................. 23 4.1.4 Bedrijven en milieuzonering ............................................................................. 23 4.1.5 Externe veiligheid............................................................................................. 24 4.1.6 Ecologie ........................................................................................................... 26 4.1.7 Water ............................................................................................................... 27 4.1.8 Luchtkwaliteit ................................................................................................... 28 4.1.9 Duurzaamheid ................................................................................................. 28 4.2 Veranderlijke aspecten ........................................................................................... 29 4.2.1 Stikstof ............................................................................................................. 29 4.2.2 Kabels en leidingen ..........................................................................................

30 4.2.3 Verkeersbewegingen ....................................................................................... 30 4.2.4 Parkeren .......................................................................................................... 32 5 Sociale en maatschappelijke aspecten ......................................................................... 35 5.1 Sociale gemeentelijke beleidskaders ...................................................................... 35 5.1.1 Structuurvisie en Visie Leefbaarheid ................................................................ 35 5.1.2 Samen Beter! ................................................................................................... 39 5.1.3 Kwaliteit van (samen)leven .............................................................................. 40 5.1.4 Beleidskader sociaal domein............................................................................ 40 6 Participatie .................................................................................................................... 42 6.1 Woonbehoeften .................................................................................................. 42 6.2 Sociale cohesie ...................................................................................................

42 6.3 Voorzieningen ..................................................................................................... 43 6.4 Veiligheid ............................................................................................................ 44 6.5 Duurzame oplossing ........................................................................................... 45 7 Begrippenlijst ................................................................................................................ 47 8 Bronnenlijst ................................................................................................................... 49

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding In augustus 2023 besluit het college van gemeente West Maas en Waal een huurovereenkomst aan te gaan met de initiatiefnemer. In de overeenkomst wordt afgesproken dat de initiatiefnemer op drie locaties 160 Oekraïense ontheemden opneemt. Eén locatie is een voortzetting van de bestaande locatie in Altforst. Twee locaties zijn nieuw. Dit zijn de Raadhuisdijk 18 in Maasbommel en de Wilhelminastraat 9 in Wamel. De locatie Wilhelminastraat zou de locatie Veerhuis in Wamel vervangen. Daar vangt een initiatiefnemer nu 55 Oekraïense ontheemden op. De locatie aan de Raadhuisdijk zou openen op 15 december 2023 en de locatie aan de Wilhelminastraat op 1 februari 2024. Locatie Woerdsestraat Altforst Henricus en het Veerhuis Wamel Wilhelminastraat Wamel Raadhuisdijk Maasbommel

Aantallen

Beoogde opvang

Voornemen opening

75

75

Ja

55

0

Ja

0

50

1/2/24

Ja

0

35

15/12/23

Ja

Betalingsplicht

Tabel 1: Een overzicht van de opvanglocaties voor Oekraïense ontheemden

Tijdens de bewonersavond op 11 oktober 2023 in Maasbommel ontstaat er verwarring. Sommige vragen kunnen niet worden beantwoord en er zijn grote zorgen. De aanwezige bestuurders trekken daarop het voorstel in. Op 17 oktober 2023 informeert het college de bewoners per brief dat de opvang niet doorgaat. Er is niet voldoende rekening gehouden met de omgevingssituatie zoals de verkeersveiligheid en de (on)geschiktheid van het pand en de locatie. Inwoners zijn onvoldoende in de afweging meegenomen. Op 22 augustus 2023 ondertekent de gemeente een contract met de initiatiefnemer dat is vastgelegd in een huurovereenkomst. De gemeente gaat na de inwonersavond in Maasbommel in gesprek met de initiatiefnemer, maar zij komen er samen niet uit. De initiatiefnemer spant hierna een kort geding aan tegen de gemeente en krijgt gelijk van de rechter. De gemeente moet de huur en de afgesproken diensten betalen, terwijl er geen mensen worden opgevangen. Daarom besluit de gemeente om alternatieve invullingen voor de panden te ontwikkelen. Op basis van de uitkomst van twee informatieavonden en het raadsdebat in februari 2024 heeft de gemeente een aantal scenario’s ontwikkeld. Het college wil voordat er een besluit wordt genomen, eerst met de bewoners in gesprek. Dit plan is op 29 februari 2024 in een raadsdebat als motie aangenomen.

De raad heeft het college opgedragen om in de raadsvergadering van 27 juni 2024 te komen met een plan. Hierbij is het de bedoeling dat het college de volgende resultaten laat zien: • Alternatieve invullingen (anders dan de oorspronkelijk afgesproken aantal en doelgroep) voor de Raadhuisdijk 18 in Maasbommel, met een advies voor invullingen waar draagvlak voor is vanuit de omgeving. • Inzicht in de financiële gevolgen van de alternatieve invullingen voor de Raadhuisdijk 18.

4

Bovenstaande verzoeken zijn uitgewerkt in deze gebiedsanalyse. De verschillende alternatieve invullingen heten vanaf nu ‘scenario’s’. Om de omgeving bij deze ontwikkelingen te betrekken, heeft de gemeente een klankbordgroep opgericht in Maasbommel en in Wamel. De gemeente raadpleegt deze klankbordgroepen en informeert hen over de voorliggende scenario’s. Deze bijeenkomsten zijn ingericht als tweerichtingsverkeer waarbij alle aanwezigen informatie brengen en halen. Bovendien zijn de groepen opgesteld om te overleggen, te spiegelen en diens wensen en zorgen te delen met elkaar.

1.2 Inhoud gebiedsanalyse Voor de besluitvorming is het nodig om inzicht te hebben in zowel de mogelijkheden als de beperkingen van de locatie. Daarvoor zijn er twee klankbordgroepen ingesteld. Bij de bijeenkomsten van de klankbordgroepen zijn twee medewerkers van de gemeente aanwezig: de projectleider van de opvang van Oekraïense ontheemden en een adviseur ruimtelijke ordening/ projectassistente. De bijeenkomsten zijn onderverdeeld in 7 sessies per locatie. Deze gebiedsanalyse is tijdens de loop van de verschillende sessies met de klankbordgroep opgesteld. De haalbaarheid van de voorliggende scenario’s is onderzocht en wordt bepaald door ruimtelijke, maatschappelijke en sociale componenten. De gebiedsanalyse is geschreven zoals een initiatiefnemer een ruimtelijke onderbouwing zou schrijven tijdens het presenteren van zijn of haar beoogde plan. In een ruimtelijke onderbouwing wordt de ruimtelijke en maatschappelijke haalbaarheid onderbouwd. Het verschil met andere onderbouwingen is dat hier meerdere scenario’s voor één perceel worden behandeld en dat ook de sociale component wordt belicht. Er wordt bij het toetsen van de scenario’s losgelaten wie de huidige initiatiefnemer is. Dit wordt later in het proces weer relevant.

Voor Maasbommel heeft het college de intentie uitgesproken om alternatieve scenario’s uit te werken in plaats van het oorspronkelijke plan om 35 Oekraïense ontheemden op te vangen. De volgende scenario’s zijn gekozen: •

Scenario 1 – 4 appartementen a. Voor senioren b. Voor starters c. Combinatie van beide doelgroepen

•

Scenario 2 – 8 appartementen a. Voor senioren b. Voor starters c. Combinatie van beide doelgroepen

•

Scenario 3 – Thomashuis

•

Scenario 4 – Hospice

•

Scenario 5 – 15 Oekraïense ontheemden a. 15 Oekraïense ontheemden b. Combinatie van appartementen voor Oekraïense ontheemden en startersappartementen (in totaal 15 personen)

•

Scenario 6 – Aankoop perceel en afkoop huurovereenkomst a. Gemeente blijft eigenaar en betaalt af binnen 40 jaar 5

b. Gemeente zal het pand doorverkopen •

Scenario 7 – Opvang van Alleenstaande Minderjarige Vreemdelingen (via ODIGzorg)

Onder deze scenario’s vallen subvarianten. Deze worden in hoofdstuk 2 bij de beschrijving per scenario toegelicht.

1.3 Ligging van het plangebied Het plangebied ligt in de kern van Maasbommel. De dorpskern van Maasbommel typeert zich als een woonwijk waarin diverse kleinschalige voorzieningen verspreid liggen. De kavel heeft een oppervlakte van 1.742 m2 en is kadastraal bekend onder sectie M, nummer 851. Onderstaande afbeelding toont de locatie van de villa aan de Raadhuisdijk 18, in Maasbommel.

Figuur 1: Ligging plangebied (bron: Omgevingsloket 2024)

1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat een beknopte beschrijving van zowel de bestaande als de toekomstige situatie. De toekomstige situatie wordt in zeven varianten beschreven. Vervolgens gaat hoofdstuk 3 in op het beleidskader van het desbetreffende plan. De ruimtelijke afweging wordt in hoofdstuk 4 voorgelegd. Hoofdstuk 5 bespreekt de sociale gemeentelijke beleidskaders en gaat in op verdere sociale en maatschappelijke gevolgen van de scenario’s. Tot slot wordt het participatieproces met de bevindingen uit de klankbordgroep in hoofdstuk 6 toegelicht.

6

2 Huidige situatie en toekomstscenario's In dit hoofdstuk wordt eerst een beknopte beschrijving gegeven van de bestaande situatie. Vervolgens worden de 7 scenario’s feitelijk uiteengezet en wordt duidelijk welke planologische procedure van toepassing is op ieder scenario.

2.1 Huidige situatie Aan de rand van de woonkern in Maasbommel staat een 19e-eeuws herenhuis van drie bouwlagen. Het pand heeft een gebruiksoppervlakte van 450 m2, een zolder van 85 m2 en daarnaast 110 m2 aan kelder en bergingsruimten. In de directe omgeving van het perceel staan voornamelijk vrijstaande woningen. De woningen aan de Raadhuisdijk liggen aan de Maas. Aan het einde van de Raadhuisdijk (westzijde) staat de H. Lambertuskerk. Maasbommel telt sinds 2023 1.385 inwoners. Het dorp heeft één buurtsupermarkt, één huisartsenpraktijk en één basisschool. Bovendien heeft het dorp een voetbal- en een tennisvereniging. Het dorp trekt veel toerisme aan. Maasbommel ligt aan de Maas en heeft een watersportgebied met onder andere jachthavens, campings en waterwoningen.

Figuur 1: Luchtfoto van het plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Ter plaatse geldt het tijdelijke omgevingsplan ‘Dorpen’ vastgesteld op 11 december 2014, en het bestemmingsplan ‘Dorpen, actualisatie 2021’ vastgesteld op 27 januari 2022. Op het perceel is de bestemming ‘Wonen – 1’ met de bouwaanduiding ‘Vrijstaand’ van toepassing. De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn bestemd voor vrijstaand wonen waar maximaal 1 woning per bouwperceel is toegestaan, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep aan huis. Hierbij mag maximaal 40% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken worden gebruikt voor het beroep aan huis, met een maximum van 80 m2 (artikel 24.1 en 24.2). Met bovengenoemde regels is het op dit moment mogelijk om één woning en één beroep aan huis in het gebouw te vestigen. Het is bijvoorbeeld mogelijk om een kapperszaak, fysiotherapie, accountants- of adviesbureau aan huis te vestigen. Er zijn momenteel geen vergunningen verleend op het achterhuis, zowel voor een interne verbouwing naar twee appartementen op de eerste verdieping en een studio op de begane grond (inclusief een verandering van de brandcompartimentering), als voor het bewonen van de twee appartementen en de studio. 7

Ondergeschikt aan de woonbestemming hoort de functieaanduiding ‘Tuin’ en de bouwaanduiding ‘Bijgebouwen’. Het voorhuis heeft een bouwvlak en is bepaald als hoofdgebouw. Het achterhuis heeft de bouwaanduiding bijgebouw en heeft geen bouwvlak. Bijgebouwen mogen qua functie alleen ondergeschikt zijn aan de woonbestemming. Het is daarom niet toegestaan voor een ander huishouden om te wonen in de bijgebouwen. Voor het bouwen van gebouwen ter plaatse van de aanduiding ‘Tuin’ geldt dat uitsluitend uitbouwen toegestaan zijn, maar niet aan de zijgevel. Bovendien moet de uitbouw aan aanvullende voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden zijn te vinden in artikel 24.2.5 van het tijdelijke omgevingsplan ‘Dorpen’. Tot slot heeft het perceel de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 1’. Deze waarde bepaalt dat het is toegestaan om een bodemingreep uit te voeren wanneer het niet groter is dan 100 m2 en niet dieper is dan 40 cm. Wanneer dit wel het geval is, dan is daar een omgevingsvergunning voor nodig.

Figuur 2: Kaart met beoogde bestemmingsplaninformatie (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

8

2.2 Toekomstscenario's 2.2.1 Woonconcept In de motie van de gemeenteraad op 29 februari 2024 is gevraagd om alternatieve invullingen voor het perceel Raadhuisdijk 18 te Maasbommel te analyseren. De volgende scenario’s en varianten worden hieronder gepresenteerd: •

Scenario 1 – 4 appartementen a. Voor senioren b. Voor starters c. Combinatie van beide doelgroepen

•

Scenario 2 – 8 appartementen a. Voor senioren b. Voor starters c. Combinatie van beide doelgroepen

•

Scenario 3 – Thomashuis

•

Scenario 4 – Hospice

•

Scenario 5 – 15 Oekraïense ontheemden a. 15 Oekraïense ontheemden b. Combinatie van appartementen voor Oekraïense ontheemden en startersappartementen (in totaal 15 personen)

•

Scenario 6 – Aankoop perceel en afkoop huurovereenkomst a. Gemeente verkoopt door aan ontwikkelaar b. Gemeente blijft eigenaar en betaalt af binnen 40 jaar (comptabiliteitswet)

•

Scenario 7 – Alleenstaande Minderjarige Vreemdelingen (via ODIGzorg)

Tijdens het oorspronkelijke plan is er een omgevingsvergunning aangevraagd bij de Omgevingsdienst Rivierenland (ODR) om het perceel tijdelijk te bestemmen als logiesfunctie om Oekraïense ontheemden te huisvesten. Hier is uitgegaan van een oppervlakte van 6 m2 privégebruiksruimte (bron: omgevingswet bruidsschat paragraaf 22.2.4, artikel 22.16). Deze aanvraag is ingetrokken op 26 januari 2024. Er ligt op dit moment geen vergunningaanvraag voor het perceel Raadhuisdijk 18 te Maasbommel bij de ODR. Nu het college het besluit heeft ingetrokken om 35 Oekraïense ontheemden in Maasbommel op te vangen en de nieuwe scenario’s minder personen betreffen, kan er uit worden gegaan van meer privégebruiksruimte per persoon. Naast de ruimere gebruiksoppervlakte per persoon is bij het merendeel van de scenario’s gekozen voor het woonconcept ‘zelfstandig wonen’. Dit is gedaan om duurzaam en toekomstbestendig gebruik in dezelfde bouw te waarborgen. De wooneenheden in scenario 1, 2 en 5 worden in deze gebiedsanalyse gedefinieerd als ‘appartementen’. In deze appartementen kunnen verschillende type huishoudens (onder andere gezinnen, stellen en alleenstaanden) wonen. In scenario 3, 4 en 7 wordt uitgegaan van kamerverhuur in verband met de samenstelling van de huishoudens. Hier wordt in de volgende paragrafen verder op ingegaan.

9

2.2.2 Beschrijving scenario’s In de volgende alinea’s zal er een beschrijving worden gegeven van ieder scenario. Tabel 2 geeft een overzicht van de verschillende oppervlakten gebruiksruimte per persoon voor ieder scenario. Scenario 1 – 4 appartementen Het eerste scenario stelt voor om het gebouw om te bouwen naar 4 appartementen. Het huis is planmatig onder te verdelen in een voor- en achterhuis, een begane grond, een eerste verdieping en een zolder. Er kan een volgende verdeling van appartementen worden gerealiseerd (dit dient als voorbeeld): -

Appartement 1 (begane grond achterhuis) = 72 m2 Appartement 2 (begane grond voorhuis) = 98 m2 Appartement 3 (1e verdieping achterhuis) = 80 m2 Appartement 4 (1e verdieping voorhuis) = 106 m2

Het tussenstuk, de zolder en het souterrain zullen verdeeld worden tussen alle appartementen als bergingsruimten. De appartementen zouden geschikt zijn voor senioren of voor starters vanwege de grootte van de appartementen. Er zijn dan ook drie varianten mogelijk binnen dit scenario: a. 4 appartementen voor starters b. 4 appartementen voor senioren c. Een combinatie van appartementen voor senioren en voor starters (vb. 2 om 2) Seniorenappartementen moeten aan andere voorwaarden voldoen dan startersappartementen. Denk hierbij aan de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), waarin ondersteunende voorwaarden zijn geregeld om ervoor te zorgen dat mensen zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen (zoals een traplift of rolstoelvriendelijke vloeren). Aan welke wensen de appartementen uiteindelijk moeten voldoen, wordt duidelijk in de uitvoeringsfase. Scenario 2 – 8 appartementen In het tweede scenario worden er 8 appartementen gerealiseerd. Hier kan de verdeling in het gebouw er als volgt uitzien (voorbeeld): -

Appartement 1 + 2 + 3 (begane grond) waarbij de oppervlakte tussen de 53 m2 en 72 m2 per appartement (zonder berging) ligt. Appartement 4 + 5 + 6 + 7 (eerste verdieping) waarbij de oppervlakte tussen de 32 m2 en 42 m2 per appartement (zonder berging) ligt. Appartement 8 (zolder) waarbij de oppervlakte 85 m2 (zonder berging) is.

De berging wordt bepaald door het verdelen van het tussenstuk op de begane grond en het souterrain. Ook hier zouden de appartementen geschikt kunnen zijn voor senioren of voor starters, vanwege de grootte en prijzen van de appartementen. Er zijn dan ook drie varianten mogelijk binnen dit scenario: a. 8 appartementen voor starters b. 8 appartementen voor senioren c. Een combinatie van appartementen voor senioren en voor starters (vb. 4 om 4) 10

Net zoals bij scenario 1 geldt hier dat er tijdens de uitvoerende fase gekeken moet worden naar de specifieke voorwaarden per senior- of startersappartement. Scenario 3 – Thomashuis Een Thomashuis is een kleinschalige woonvoorziening voor volwassenen met een verstandelijke beperking, gerund door zorgondernemers. In een Thomashuis wonen 8 à 9 mensen met ieder een verschillende zorgvraag bij de zorgondernemers. Het huis wordt begeleid door een vast echtpaar of samenwonende partners met een professionele achtergrond op het gebied van gehandicaptenzorg. Elk Thomashuis kan worden gezien als een zelfstandig bedrijf dat voldoet aan de door de franchisegever gestelde voorwaarden. De zorgondernemers zijn ook de managers en kunnen direct en naar eigen inzicht inspelen op de zorgvraag van de bewoner. Er wordt gewerkt volgens de eigen richtlijnen en kwaliteitseisen van Thomashuizen Nederland. Deze zorgondernemers wonen zelf in het huis met hun gezin en kinderen. De mensen met een verstandelijke beperking krijgen een eigen kamer. Scenario 4 – Hospice In een hospice krijgen ongeneeslijk zieke mensen zorg en verblijf in huiselijke sfeer, tot aan het overlijden (specialisatie in palliatieve zorg). Er zijn twee soort hospicetypen mogelijk in het gebouw aan de Raadhuisdijk 18: een Bijna-Thuis-huis of een High Care Hospice. Een Bijna-Thuis-huis is van oorsprong een burgerinitiatief.

De zorg wordt door getrainde vrijwilligers geleverd en beroepsmatig ondersteund via één of meerdere thuiszorgorganisaties of zzp’ers. Het medisch beleid is de verantwoordelijkheid van een huisarts, vaak de eigen huisarts van de individuele zorgvrager. Regelmatig is een kaderarts palliatieve zorg als consulent betrokken. Coördinatie van vrijwilligers wordt bekostigd vanuit de landelijke PTZ-gelden, een subsidieregeling voor Palliatief Terminale Zorg vanuit het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS). De High Care Hospices zijn van oorsprong ook vaak burgerinitiatieven die zijn uitgegroeid naar zelfstandige zorgorganisaties, gespecialiseerd in palliatieve, terminale zorg. Een team van verpleegkundigen, verzorgenden, geestelijke verzorgers en vrijwilligers levert 24 uur per dag zorg. De medische zorg wordt geleverd door de eigen huisarts of een hospice-arts (gespecialiseerd in palliatieve zorg). Hoeveel patiënten er aan de Raadhuisdijk 18, samen met hun mantelverzorgers/familie en medewerkers kunnen wonen is vooralsnog moeilijk in te schatten. Als voorbeeld wordt een hospice in Druten aangehouden. Hier is het mogelijk om 5 patiënten op te vangen. Zij zullen een eigen kamer krijgen. Mogelijk zal er voor de naasten ook een eigen kamer kunnen worden gerealiseerd en zal er ruimte beschikbaar moeten zijn waar de medewerkers kunnen slapen.

Er wordt naar veel rust en privacy in een huiselijke sfeer gevraagd bij een hospice.

11

Scenario 5 – 15 Oekraïense ontheemden Scenario 5 levert een bijdrage aan de opvang van Oekraïense ontheemden. De taakstelling vanuit het Rijk voor gemeente West Maas en Waal is het opvangen van 120 ontheemden. Op dit moment worden er 130 Oekraïense ontheemden opgevangen. Het college heeft een bestuurlijke wens uitgesproken in de huurovereenkomst van 22 augustus 2023 om uiteindelijk 160 personen op te vangen. Het oorspronkelijke plan was om 35 ontheemden op te vangen in de Raadhuisdijk 18. Er is hiervoor geen draagvlak bij de inwoners van het dorp, waardoor het college het voorstel heeft teruggetrokken. Vervolgens is er een gemeentelijke brief verstuurd waarin de ongeschiktheid van het pand en de locatie werd omschreven en waarin de zorgen omtrent de toename van verkeersbewegingen werden beschreven. De gemeenteraad heeft bij motie alsnog opgeroepen om een scenario met 15 personen uit te werken. De 15 Oekraïense ontheemden kunnen er in verschillende samenstellingen komen te wonen. Het kunnen gezinnen, stellen of individuen zijn. Ook is het mogelijk dat de 15 personen in 4 tot 8 appartementen gaan wonen (subvariant 5a). Als de oorlog voorbij is, het veilig is om naar huis te gaan, en de ontheemden willen terugverhuizen naar Oekraïne kunnen deze appartementen beschikbaar worden gesteld aan senioren en starters.

In dit scenario is ook een variant mogelijk (subvariant 5b) waar een combinatie wordt gemaakt van appartementen waar zowel Oekraïense ontheemden als starters/senioren wonen. Bij deze variant is er ook ruimte voor een totaal van 15 personen. De appartementen kunnen dezelfde oppervlakte en indeling hebben als beschreven in scenario 1 en 2. Zo is het mogelijk om 4 startersappartementen en 4 appartementen voor tijdelijke opvang te realiseren in het bestaande gebouw. Deze laatstgenoemde appartementen kunnen dan later voor starters of senioren geschikt worden gemaakt. Scenario 6 – Aankoop pand & Afkoop contract Over het kopen van het pand en het afkopen van de huurovereenkomst is een apart scenario gemaakt. Kort gezegd; de gemeente koopt de Raadhuisdijk 18 en verkoopt deze weer door (scenario 6a). Of de gemeente neemt het pand in eigen beheer en schrijft het in 40 jaar af (scenario 6b). Parallel hieraan zal de afkoop van het huurcontract met de initiatiefnemer worden geregeld. Als het gebouw door de gemeente wordt aangekocht en weer wordt verkocht, hangen er kosten aan zoals taxatiekosten en makelaarskosten. Bij scenario 6b zullen ook service- en onderhoudskosten, belastingen, ontwikkelingskosten en personeelskosten mee worden gerekend. Hier staan eventuele huurinkomsten ter compensatie tegenover.

Hoe de aankoop van het pand en de afkoop van het huurcontract worden geregeld, heeft betrekking op de financiële aard. Dit scenario wordt in het vertrouwelijke financiële gedeelte van de analyse verder behandeld en aan het college voorgelegd. Scenario 7 – Opvang van Alleenstaande Minderjarige Vreemdelingen (door ODIGzorg) Alleenstaande Minderjarige Vreemdelingen (AMV) zijn kinderen tussen de 12 en 18 jaar die zonder ouders naar Nederland zijn gekomen en zich aanmelden bij het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) in Ter Apel. ODIG is een contractpartner van het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA). Onder verantwoordelijkheid en op basis van het programma van eisen en de AMV-methodiek van het COA worden de dagelijkse taken uitgevoerd door ODIG.

12

Er is op basis van vooronderzoek door ODIG (beoordeeld door de ODR) bepaald dat er ca. 20-25 kinderen opgevangen kunnen worden in de woning. Het betreft kinderen tussen de 12 en 15 jaar oud. De kinderen wonen in een huiselijke omgeving, waarin ze samen met de begeleiders op pad gaan naar de supermarkt, sport en school. De kinderen krijgen een ruimte van minimaal 5 m2 per persoon. Er mogen maximaal 4 kinderen op één kamer slapen. Er zijn overdag 2 tot 3 pedagogische medewerkers aanwezig en 2 ‘s nachts (waarvan 1 slaapdienst heeft). Daarnaast zijn er overdag verschillende andere medewerkers zoals voogden, bestuurders, en medewerkers van de GGD. Een indicatie van de bezetting per dag zou kunnen zijn: 7.00 - 10.00 uur - 3 begeleiders 10.00 - 15.00 - 2 begeleiders 15.00 - 21.00 uur - 3 begeleiders 21.00 - 7.00 uur - 2 begeleiders Er wordt uitgegaan van gemiddeld 6 tot 8 medewerkers per dag. 2.2.3 Oppervlakte scenario’s Op basis van de hierboven beschreven scenario’s, is een overzicht gemaakt van hoeveel oppervlakte kan worden verdeeld per persoon. Hieronder in tabel 2 is dit overzicht weergegeven:

1 2

Aantal personen 9 17

3

13

4

12

5

15

6

-

7

20- 25 (AMV) + 6-8 medewerkers

Scenario

Aantal wooneenheden 4 8 9 individuele kamers + 1 appartement voor zorgondernemers 12 individuele kamers 4 tot 8 appartementen -

0 (kamerverhuur)

Woonoppervlak/ per persoon 62 m2 32,8 m2

Bergruimte/ per persoon 12,2 m2 6,5 m2

42,9 m2

8,5 m2

46,5 m2

9,2 m2

37,2 m2

7,3 m2

5,00 m 2 min.p.kind, 433 m2 (inclusief zolder) over voor gemeenschappelijk e ruimtes en kantoor/kamer medewerkers

-

2,50 m 2

Tabel 2: Overzicht oppervlakte scenario's

Het aantal personen voor de appartementen (scenario 1, 2 en 5) zijn geschat op de resultaten van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), waarbij gemiddeld 2,12 mensen in een Nederlands huishouden wonen. De getallen zijn naar boven afgerond. Bij scenario 3 is uitgegaan van 9 personen met een zorgvraag en 4 personen als gezin van de zorgondernemers. De vier personen als gezin is gebaseerd op het gemiddelde aantal

13

inwonende gezinsleden van de vestigingen op de website van het Thomashuis, www.thomashuis.nl. Bij scenario 4 is het lastiger om in te schatten hoeveel personen hier daadwerkelijk worden opgevangen en hoeveel personen als medewerkers of als mantelzorgers blijven slapen. Uitgaande van het voorbeeld van een hospice in Druten kunnen 5 patiënten worden opgevangen, plus 5 mantelzorgers (één persoon per patiënt) en 2 medewerkers voor 24uurszorg. Scenario 5 kan worden onderverdeeld in 4 tot 8 appartementen, afhankelijk van de samenstelling van de ontheemden. Scenario 6 heeft alleen een financieel component en wordt besproken bij het financiële gedeelte van de analyse en voorgelegd aan het college. Scenario 7 betreft 20 tot 25 kinderen met minimaal 5 m2 per kind. Dit komt uit op 125 m2, waardoor de rest van de woning mogelijk overblijft als ruimte voor gemeenschappelijke ruimten en kamers voor medewerkers. 2.2.4 Toelichting planologische procedure Voor ieder scenario is een omgevingsvergunning vereist. In de basis is een vergunning van permanente aard. In overeenstemming met artikel 5.36 van de Omgevingswet is het echter ook mogelijk om een termijn te verbinden aan een vergunning, een zogeheten tijdelijke vergunning. Géén van de scenario's voldoet aan de regels van het omgevingsplan en vereist daarom een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

In de meeste gevallen wordt voor deze vergunningsprocedure een termijn van 8 weken gehanteerd. In het raadsbesluit van 2022 / 01 – 17 is aangegeven dat er instemming nodig is van de raad over specifieke aanvragen, bijvoorbeeld wanneer de aanvraag een politiek sensitief onderwerp raakt. Met bovenstaande in het achterhoofd zijn er voor de aanvraag omgevingsvergunning twee mogelijkheden voor de wettelijke beslistermijn. Enerzijds kan de aanvraag omgevingsvergunning via de reguliere procedure worden doorlopen (met eventueel 4 weken verlenging als er instemming van de raad nodig is). Anderzijds kan de raad bij specifieke gevallen er ook voor kiezen om de uitgebreide voorbereidingsprocedure te hanteren (Algemene wet bestuursrecht (Awb) afdeling 3.4). Hiervoor kan het bevoegd gezag een lijst van gevallen opstellen waarop afdeling 3.4 van de Awb van toepassing is, of gebruik maken van artikel 16.65, vierde lid. Het vierde lid van artikel 16.65 behoeft wat extra toelichting: de uitgebreide procedure kan van toepassing worden verklaard wanneer (1) het gaat om een activiteit die aanzienlijke gevolgen heeft (of kan hebben) voor de fysieke leefomgeving én (2) waartegen naar verwachting verschillende belanghebbenden bedenkingen zullen hebben. Dit moet naar de aanvrager worden gemotiveerd, aangezien de aanvrager hierop een zienswijze kan indienen (voordat een besluit wordt genomen).

Nadat het besluit is genomen, kan de aanvrager hiertegen in beroep gaan. De omgevingsvergunning voor de Raadhuisdijk 18 treedt in werking op de dag nadat het besluit is genomen (Ow art. 16.79 lid 2). Samenvattend zijn de twee opties betreft de beslistermijnen hieronder in de tabel weergegeven:

14

Optie 1 2

Voorbereidingsprocedure Regulier Uitgebreid

Aantal weken*

Inwerkingtreding

8 weken (+ 4 bij instemming) 26 weken**

De dag na bekendmaking De dag na bekendmaking

Tabel 3: overzicht procedures *in beide gevallen kan de termijn eenmalig met 6 weken worden verlengd ** in het geval van de uitgebreide procedure dient dit binnen de eerste 8 weken na indiening van de aanvraag te worden verlengd

2.2.5 Inhoud vergunning scenario's Tijdelijke en/of permanente vergunning Voor de scenario’s 1 t/m 4 kan direct een permanente vergunning worden aangevraagd. Er is geen noodzaak om een termijn aan de vergunning te verbinden. Scenario's 5a en 7 zullen wel van tijdelijke aard zijn, omdat de opvang van ontheemden een noodsituatie betreft. De termijn die aan de vergunning wordt verbonden moet concreet zijn: een abstracte bepaling als ‘geldig tot het einde van de oorlog’ of ‘geldig tot de noodwet niet meer geldt’ is onvoldoende. Er kan bijvoorbeeld wel worden gekozen om een tijdelijke vergunning aan te vragen voor een specifieke termijn. Mocht de vastgestelde termijn van de vergunning niet lang genoeg zijn, kan de termijn worden verlengd. Scenario 5b is een combinatie van een tijdelijke en permanente vergunning. Aangezien een deel van de appartementen zullen worden bewoond door ontheemden, is hier gedeeltelijk sprake van een tijdelijke situatie. Het deel van het gebouw dat wordt bewoond door starters of senioren kan worden doorlopen met een permanente vergunningaanvraag, vergelijkbaar met scenario's 1 t/m 4. Dit betekent uiteraard dat er twee vergunningaanvragen naast elkaar moeten worden aangevraagd. Dit vraagt om een complexere planologische procedure voor zowel het tijdelijk als het permanente gedeelte, dan wanneer het om één soort vergunning gaat.

Voor scenario 6 is nog geen aanvraag nodig; het is namelijk niet bekend wie de woning zal overkopen van de gemeente als deze te koop komt. De eindbestemming van dit scenario is dan ook onbekend. Te volgen procedure Zoals aangegeven past geen van de scenario's binnen de regels van het omgevingsplan. Daarom moet er een BOPA-procedure worden gevolgd. Op scenario’s 1 en 2, het realiseren van 4 of 8 appartementen, is de reguliere procedure van toepassing. Scenario's 3 en 4 gaat om het realiseren van zorginstellingen; deze hebben een grotere impact op de fysieke leefomgeving en kunnen bovendien leiden tot bezwaren van belanghebbenden. Voor deze scenario's wordt daarom de uitgebreide procedure gehanteerd. Ditzelfde is van toepassing op scenario's 5a en 7, waarin de opvang van ontheemden centraal staat. Voor scenario 5b geldt dat voor de permanente vergunning (starters-/ seniorenappartementen) de reguliere procedure van toepassing is, vergelijkbaar met scenario 1 en 2. Voor de aanvraag omgevingsvergunning met het tijdelijke deel (appartementen voor ontheemden) zal echter wel de uitgebreide procedure moeten worden gevolgd.

15

Toetsing De vergunningaanvraag wordt bij ieder scenario hoofdzakelijk getoetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het tijdelijke omgevingsplan. Respectievelijk gaat het hier om de technische en de ruimtelijke bouwactiviteit. De aanvraag is bij elk scenario voor zowel de technische als de ruimtelijke bouwactiviteit vergunningsplichtig. Het pand moet intern zodanig worden verbouwd dat de draagconstructie- en brandcompartimentering wijzigt. Daarom zijn de uit te voeren werkzaamheden vergunningsplichtig voor de technische bouwactiviteit. Voor de ruimtelijke component wordt getoetst aan het (tijdelijke) omgevingsplan. Hieruit zal blijken dat de scenario's in strijd zijn met de ruimtelijke bouwactiviteit, omdat volgens de planregels het pand slechts mag worden bewoond door één huishouden. Ieder scenario voorziet immers op het huisvesten van meer dan één huishouden. Zoals eerder in de tekst is aangegeven moet er om deze reden de procedure voor een BOPA worden gevolgd. 2.2.6 Het vervolg na een tijdelijke vergunning In sommige gevallen is een tijdelijke vergunning nodig. Als de termijn van de tijdelijke vergunning (en de aangevraagde verlenging) afloopt, wordt de huidige bestemming teruggeplaatst (namelijk ‘Wonen -1’).

Hierna kan er een nieuwe procedure omgevingsvergunning worden gestart voor bijvoorbeeld het realiseren van ‘appartementen’ of ‘gestapelde woningen’, vergelijkbaar met een aantal van de in dit hoofdstuk geschetste scenario's. De belanghebbenden hebben dan recht op een nieuwe juridische procedure met een nieuw participatieproces.

16

3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), van kracht sinds januari 2021, biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Het kabinet richt zich met de NOVI op grote opgaven zoals het bouwen van nieuwe woningen, duurzame energieopwekking, klimaatadaptatie, circulaire economie en kringlooplandbouw, met aandacht voor gezonde bodems, schoon water, biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. De NOVI benoemt nationale belangen en helpt bij het maken van keuzes, ontwikkeld in samenwerking met diverse partijen. Doorwerking planinitiatief Ieder van de geschetste scenario's uit hoofdstuk 2 zijn van te kleine schaal om een nationaal belang te raken die in de NOVI worden geschetst. Er zullen dan ook geen implicaties zijn vanuit dit beleidsstuk. 3.1.2 Tijdelijke wet opvang Oekraïense ontheemden Sinds 1 april 2022 zijn de burgemeesters verantwoordelijk voor de opvang van ontheemden uit Oekraïne. Dat doen zij op basis van het staatsnoodrecht. Het staatsnoodrecht kan slechts tijdelijk worden toegepast. De tijdelijke wet voor opvang van Oekraïense ontheemden volgt het staatsnoodrecht op, en zorgt ervoor dat gemeenten langer, maar wel tijdelijk, in die opvang voorzien. Doorwerking planinitiatief Een deel van de scenario's levert een bijdrage aan de opvang van Oekraïense ontheemden.

De taakstelling vanuit het Rijk voor gemeente West Maas en Waal is het opvangen van 120 ontheemden. Op dit moment worden er 130 Oekraïense ontheemden opgevangen. Het college heeft een bestuurlijke wens uitgesproken in de huurovereenkomst van 21 augustus 2023 om uiteindelijk 160 personen op te vangen, met een verdeling van 75 personen in Altforst, 50 personen in Wamel en 35 personen in Maasbommel.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Gelderland De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland beschrijft in hoofdlijnen het provinciale ruimtelijke beleid. De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat: • • • • • • •

Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten; Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid; Een voortvarend en innovatief circulair beleid; Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit; Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag; Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat; Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. 17

Doorwerking planinitiatief Ook vanuit de omgevingsvisie zullen er geen directe implicaties zijn voor dit plan, gezien het schaalniveau van het plan in vergelijking met het provinciale beleid. Wel dient er voor zover mogelijk rekening te worden gehouden met de hierboven beschreven speerpunten. De scenario's waarbij appartementen worden gerealiseerd, zullen bijvoorbeeld bijdragen aan een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, omdat de geschetste woonvorm in Maasbommel weinig voorkomt. Om diezelfde reden kan het toevoegen van een maatschappelijke functie in de vorm van begeleid wonen (een hospice, een Thomashuis of een opvang voor AMV’s) een bijdrage leveren aan een divers woon- en leefklimaat. Dit geldt eveneens voor de huisvesting van ontheemden. In het laatste geval is dan wel een goede permanente invulling nodig na afloop van deze opvang, om de duurzaamheid van de locatie te waarborgen. 3.2.2 Omgevingsverordening Provincie Gelderland De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Doorwerking planinitiatief Aangezien de voorgenomen ontwikkeling geen directe implicaties zal hebben vanuit de Omgevingsvisie Gelderland, zal dit ook voor de Omgevingsverordening Gelderland gelden. Dit komt doordat de onderwerpen van de omgevingsvisie zijn verankerd in de regels van de omgevingsverordening.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Omgevingsvisie West Maas en Waal De omgevingsvisie van de gemeente West Maas en Waal is op 30 mei 2024 vastgesteld. De visie bundelt het ruimtelijke beleid en schetst vanuit dit beleid een integraal toekomstbeeld. Hiervoor is onder andere gebruik gemaakt van de structuurvisie en het dorpskwaliteitsplan. Het beleidsstuk dient als afwegingskader om te bepalen of initiatieven passend zijn in de omgeving en het in de visie geschetste beleidskader. De visie maakt onderscheid in drie typen gebieden, namelijk het buitengebied, het recreatiegebied, en de acht dorpen. Met deze gebiedstypen in het achterhoofd zijn de uitdagingen van de gemeente in beeld gebracht. Naar aanleiding van deze uitdagingen is de visie opgesteld en wordt duidelijk wat voor iedere uitdaging de wenselijke richting is voor de gemeente. Daarvoor zijn vier pijlers opgesteld: (1) herkenbare, unieke gebieden, (2) rustig en groen wonen in kleine dorpen, (3) agrarische sector als ruimtelijke drager en (4) evenwichtige recreatie. Bovendien staan in de omgevingsvisie ook vijf ambities die de uitdagingen van de gemeente raken: • • • • •

Sociale basis op orde Groeien vanuit de identiteit van de dorpen Toekomstbestendige leefomgeving Bloeiende lokale economie Evenwichtige recreatie voor inwoner en toerist 18

Deze ambities geven goed weer waar de gemeente in de toekomst naartoe wil. Net als in de structuurvisie is de leefbaarheid van de gemeente een belangrijk onderdeel van de omgevingsvisie. Doorwerking planinitiatief Op onderhavig plan zijn een aantal van deze ambities van toepassing. De eerste ambitie, ‘sociale basis op orde’, is van groot belang. De verschillende scenario’s kunnen effect hebben op de sociale structuur. Dit wordt in hoofdstuk 5 nader toegelicht. De tweede ambitie, ‘groeien vanuit de identiteit van de dorpen’, haakt aan op de speerpunten van het dorpskwaliteitsplan en de woonvisie. In deze ambitie staat hoe, waar en voor wie er gebouwd kan worden. Onder deze beleidsstukken in dit hoofdstuk staat dan ook beschreven hoe het plan met deze beleidsstukken doorwerkt. 3.3.2 Structuurvisie Dorpen 2025 De Structuurvisie vormt het strategisch beleidsdocument dat de ruimtelijke ontwikkeling van West Maas en Waal op hoofdlijnen bevat. Hierin staat de leefbaarheid in de dorpen centraal. De komende jaren leiden sociale en economische ontwikkelingen tot veel veranderingen, zowel in de dorpen als tussen de dorpen. Als uitwerking van de Visie leefbaarheid 2030 wordt in de Structuurvisie voor de komende tien jaar aangegeven waarin moet worden geïnvesteerd. Er wordt ruimte geboden voor initiatieven die de identiteit en kwaliteit van de dorpen versterken.

Doorwerking planinitiatief In de structuurvisie staat de leefbaarheid centraal. Het is van belang om dit begrip te definiëren, omdat alle scenario's de leefbaarheid zullen beïnvloeden. Leefbaarheid beschrijft de mate waarin een woonomgeving als prettig wordt ervaren, en is afhankelijk van de wisselwerking tussen omgevingsfactoren en persoonlijke kenmerken. Elementen die hierbij horen zijn toegankelijkheid, gelijkheid, veiligheid, comfort, beschikbare diensten, loopbaarheid, openbaar vervoer en participatie (Ahmed, El-Halafwy & Amin, 2019). De Visie leefbaarheid 2030 beschrijft dan ook dat de leefomgeving van inwoners van belang is op de leefbaarheid. Factoren als fysieke en digitale bereikbaarheid van voorzieningen, (verkeers)veiligheid, de sociale cohesie en initiatieven van inwoners bepalen volgens de visie van de gemeente de kwaliteit van de leefomgeving in een dorp. Sociale cohesie is hierop een mooie toevoeging aan de definiëring uit de wetenschap. De villa, voorheen bewoond door één huishouden, zal mogelijk door meerdere huishoudens of personen worden bewoond. De leefbaarheid zal bij ieder scenario dus veranderen. Daarbij zal bij ieder scenario ook de leefbaarheid op een andere manier worden beïnvloed. Er zal daarom bij de scenariokeuze rekening moeten worden gehouden met de verschillende factoren die de leefbaarheid doen veranderen.

Dit, om ervoor te zorgen dat de leefbaarheid van Maasbommel niet in het geding komt. De leefbaarheid zal in hoofdstuk 5 nader worden toegelicht. 3.3.3 Dorpskwaliteitsplan en dorpspaspoort De gemeente West Maas en Waal heeft, met de structuurvisie in het achterhoofd, een dorpskwaliteitsplan opgesteld waarin de ruimtelijke kwaliteit van de dorpen in de gemeente worden gewaarborgd. Het is een gespecificeerde uitwerking van de visie waarin richtlijnen en spelregels staan, en biedt bovendien inspiratie bij nieuwe ontwikkelingen. Het dorpskwaliteitsplan voorziet voornamelijk in de realisatie van nieuwe bouwwerken, maar vindt ook haar toepassing in bijvoorbeeld de herontwikkeling van panden. Het plan bestaat uit (A) een algemeen deel en (B) een dorpspaspoort, dat per kern is uitgewerkt.

19

In het dorpspaspoort van Maasbommel worden drie thema's benadrukt en wordt er uitgelegd hoe men hiermee om dient te gaan: (1) historische stad aan de Maas, (2) een divers woningen- en voorzieningenaanbod en (3) groene entrees. Doorwerking planinitiatief De villa ligt, zoals aangegeven in de situatieschets, aan de dijk. Dit wordt in het dorpskwaliteitsplan aangemerkt als waardevol stedenbouwkundig ensemble. Hoewel de villa geen monument is, dient er wel rekening te worden gehouden met de waarde van het pand en het omliggende gebied (thema 1). Herontwikkeling wordt in het dorpskwaliteitsplan aangemoedigd. Dit initiatief past hier om die reden goed binnen, omdat alle scenario's hierop toezien. De herontwikkeling is een goede manier om binnen een bestaand bebouwingslint leefruimte toe te voegen, zonder dat dit een zeer ingrijpende maatregel hoeft te betreffen. De bijdrage aan de diversiteit wordt later onder de woonvisie behandeld (thema 2). Aanvullend heeft het dijkgebied een groene uitstraling die behouden moet blijven (thema 3). Uit de plandoorwerking van de structuurvisie blijkt dat de ruimte intensiever zal worden gebruikt. Zo moeten bijvoorbeeld meer parkeerplaatsen worden gerealiseerd om deze intensivering op te kunnen vangen. Met deze toevoeging van verharding moet ook weer rekening gehouden worden vanuit een groen oogpunt.

3.3.4 Welstandsnota In de welstandsnota, vastgesteld in 2012, staat de gemeentelijke visie op het ruimtelijke kwaliteitsbeleid. De gemeente heeft een welstands- en monumentencommissie die adviseert op bouwplannen. De nota geeft inzicht in de wijze waarop deze adviezen tot stand komen. In de beleidsnota zijn de toetsings- en beoordelingscriteria weergegeven waarop alle binnengekomen verzoeken/bouwvergunningen worden beoordeeld. Doorwerking planinitiatief Er moet voor de villa aan de Raadhuisdijk 18 rekening worden gehouden met de regels en criteria van de welstandsnota. Dit, om te voorkomen dat er welstandsexcessen ontstaan en de fysieke leefbaarheid verslechtert. Het plan hoeft niet te worden getoetst aan de monumentale regels, omdat de Raadhuisdijk 18 geen monument is. Toch zijn de gestelde beleidsregels van groot belang. Idealiter voorziet voorliggend plan in een verbetering van het uiterlijk van de bebouwing, zodat dit optimaal aansluit op de bovengenoemde gemeentelijke beleidsstukken. Het is van belang om te benadrukken dat het bij de welstandsnota gaat over het uiterlijk van bouwwerken. Voor dit plan is het nog niet duidelijk of er externe (gevel)wijzigingen komen en dus het uiterlijk van het bouwwerk zal veranderen. Dit wordt bij de vergunningprocedure getoetst.

20

3.3.5 Woonvisie 2022-2026 Het woningbouwprogramma van de gemeente West Maas en Waal is met omliggende gemeenten afgestemd in de 'Regionale woningbouwagenda Rivierenland 2020-2030'. Hierin zijn afspraken gemaakt over de kwantitatieve en de kwalitatieve nieuwbouwopgave. Regionale afstemming moet zorgen voor voldoende woningen, voor de juiste doelgroepen en op de goede plek. In de Woonvisie staan vier thema's centraal: • • • •

Aandacht voor kwaliteit Onbezorgd wonen Goed wonen voor alle doelgroepen Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad

Voor de gemeente West Maas en Waal is de woningbehoefte tussen 2021 en 2030 geraamd op minimaal 870 extra woningen. De Woonvisie van West Maas en Waal benadrukt de groeiende vraag naar woningen voor ouderen, één- en tweepersoonshuishoudens en grondgebonden woningen. De gemeente wil ook buitenstaanders aantrekken om de dorpen te versterken. Er is vooral behoefte aan betaalbare woningen voor middeninkomens, statushouders en kleine huishoudens. Doorwerking planinitiatief Alle scenario’s voorzien op haar eigen manier in de woonbehoefte. De scenario’s met appartementen voor starters of senioren sluiten het meeste aan op de speerpunten van de woonvisie. Echter zijn verstandelijk/fysiek beperkten of ontheemden ook een doelgroep waar rekening mee moet worden gehouden. De scenario's waar zorg wordt verleend sluiten daarbij ook aan op het thema ‘goed wonen voor alle doelgroepen’, evenals de scenario's voor ontheemden. Verder kunnen de ontheemden in verloop van tijd statushouders worden. Dit is een onvoorspelbare factor waarop ingespeeld moet worden. Cruciaal in de realisatie van het plan, is dat deze toekomstbestendig is. Ongeacht het scenario moet er een toekomstgerichte visie zijn op de invulling van het pand, zowel voor de korte als de lange termijn. Dit haakt aan op de diversiteit die is genoemd in thema 2 uit het dorpskwaliteitsplan.

De scenario's zullen ieder een meer divers woningen- of voorzieningenaanbod creëren door het toevoegen van een maatschappelijke functie, het toevoegen van appartementen of door het huisvesten van ontheemden. 3.3.6 Nota parkeren 2019 De Nota Parkeren 2019 is sinds 1 februari van dat jaar van kracht. De gemeente geeft in deze nota invulling aan haar wens om zorgvuldig om te gaan met de beschikbare parkeergelegenheid in de gemeente. In deze beleidsnota zijn een aantal parkeernormen verhoogd omdat er een hogere parkeerdruk is. Bovendien voert de gemeente een vraagvolgend beleid. Doorwerking planinitiatief In paragraaf 3.3.2 is al kort benoemd dat er rekening moet worden gehouden met de parkeerplekken vanuit een groen oogpunt. Aan de andere kant speelt natuurlijk ook de parkeervraag zelf, dus zal er een goede balans moeten worden gevonden bij de uitwerking van het plan. Deze nota zal worden toegepast in hoofdstuk 4 onder paragraaf parkeren.

21

4 Ruimtelijke haalbaarheidsaspecten Dit hoofdstuk is onderverdeeld in ruimtelijke haalbaarheidsaspecten die als onveranderlijk (invariabel) of veranderlijk (variabel) worden gemeten per scenario. Onveranderlijke aspecten houden in dat wat er ook moet worden aangevraagd als nieuwe vergunning voor zowel de bestemming (wonen, maatschappelijk, logiesfunctie), als voor de doelgroep, als voor het aantal mensen; het op dezelfde acties van het desbetreffende milieuaspect uitkomt. De acties zijn beschreven in de kopjes doorwerking planinitiatief. De invariabele aspecten zijn in de volgende volgorde omschreven: bodem, archeologie, geluid, milieuzonering, externe veiligheid, milieueffectrapportage, ecologie, water, luchtkwaliteit en duurzaamheid. De variabele aspecten zullen per scenario veranderen. Dit kan komen doordat de ene doelgroep kwetsbaarder is dan een andere doelgroep, of doordat er voor het ene scenario meer verbouwd moet worden dan voor het andere scenario. Deze verschillen worden beschreven onder het kopje doorwerking planinitiatief. Voor de variabele aspecten zijn stikstof, kabels en leidingen, verkeersbewegingen en parkeren uitgewerkt. Update: de onderzoeken die uit de acties voortkomen, zullen binnen een korte termijn worden uitgezet en als opdracht worden gegeven aan onafhankelijke onderzoeksbureaus.

4.1 Onveranderlijke aspecten 4.1.1 Bodem In het kader van de Omgevingswet dient aangegeven te worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor de nieuwe functie. Er kunnen mogelijk in het verleden bronnen aanwezig zijn geweest welke een bodemverontreiniging kunnen hebben veroorzaakt. Ook wordt er gekeken naar hoe eventuele toekomstige bodemverontreiniging kan worden voorkomen. Ten aanzien van eventuele toekomstige ontwikkelingen geldt in het algemeen dat een bodemonderzoek noodzakelijk is bij het wijzigen van de bestemming of bij graafwerkzaamheden. Indien sprake is van ernstige bodemverontreiniging zal op basis van de Wet bodembescherming en de Wabo (art 6.2c) pas gebouwd/ontwikkeld mogen worden wanneer bij de omgevingsaanvraag een door het bevoegd gezag goedgekeurd saneringsplan/BUS-melding is gevoegd. Doorwerking planinitiatief De bestemming van de locatie zal wijzigen van de bestemming wonen voor één huishouden naar een bestemming voor meerdere wooneenheden. Dit geldt voor alle scenario’s. Er zullen namelijk in alle scenario’s meer wooneenheden ontstaan. Bovendien is er geen eerder bodemonderzoek op dit perceel bekend. Voor het aspect bodem is een verkennend bodemonderzoek nodig volgens de NEN 5740. 4.1.2 Archeologie De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet.

De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Als ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

22

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Doorwerking planinitiatief Het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Hierbij geldt een onderzoeksplicht met een bodemingreep groter dan 100 m² en dieper dan 40 cm. Zo lang er geen bodem wordt vernieuwd/omgewoeld groter dan 100 m² én dieper dan 40 cm, is er geen archeologisch onderzoek nodig. Als beide voorwaarden worden overschreden is dit wel nodig. Het zal dus afhangen van het uiteindelijk gekozen scenario en hoe deze wordt ingericht (en hetgeen wat er in de grond moet gaan gebeuren). 4.1.3 Geluid De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd: • • •

woningen; geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven; geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een bovengrens van 63 dB (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Doorwerking planinitiatief Het plangebied is gelegen aan de Raadhuisdijk. De Raadhuisdijk wordt milieutechnisch niet gezien als doorgaande weg. Dit verschilt met de beleving van de inwoners. Welke beleving de inwoners ervaren, is beschreven in hoofdstuk 5, dat verder ingaat op de sociale aspecten. Zowel deze straat als omliggende wegen liggen in een 30 km/u zone. Op grond van artikel 72 lid 2 van de Wgh hebben deze wegen geen onderzoekszone en zijn niet onderzoeksplichtig. De verkeersintensiteiten geven ook geen aanleiding om een akoestisch onderzoek te doen. Industrielawaai of spoorweglawaai zijn hier niet aan de orde. Bovendien wordt het aspect ‘geluidsoverlast’ dat gecreëerd wordt door zowel de omliggende bewoners als door de toekomstige bewoners van het perceel, in het sociale onderdeel van de analyse behandeld.

Dit betreft enkel de milieutechnische kans van geluid, namelijk het geluid van industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. 4.1.4 Bedrijven en milieuzonering Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten. De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag, nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast 23

kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven. Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype en verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien. Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Doorwerking planinitiatief Het plangebied ligt aan de rand van de woonkern in Maasbommel. Van oudsher is er weinig menging van functies aanwezig; in de buurt en aan de dijk zijn woningen gevestigd. Er liggen geen bedrijven, horeca of maatschappelijke functies in de directe omgeving. De enige maatschappelijke functie op de dijk is de H. Lambertuskerk. Geconcludeerd kan worden dat uit het oogpunt van milieuzonering sprake is van een goed woon- en leefklimaat wat geldt voor alle scenario’s.