4.1 Onderzoek Maatschappelijke Accommodaties West Maas en Waal

Sterke punten Aanzienlijke horeca-omzet

Kosten Overig

Bestuur werkt samen met beheerder/ uitbater en vrijwilligers uit het dorp (550 inwoners) Ook soosruimte wordt actief gebruikt, in afstemming met bestuur

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Knelpunten Contractstatus: alleen met Jeugd- en Ouderencoach, Jongeren van Altforst en horeca Enkele traditionele gebruikers zijn weggevallen In het verleden veel kosten gemaakt door verkeerde inregeling energiebeheer Veroudering gebouw zet toekomstperspectief onder druk

Pagina 36 van 43

Kansen (aangegeven door De Uithof) Thema’s Organisatie Gebouw Gebruikers Openingstijden Bezettingsgraad Eigendom Exploitatie

Kansen Verbouwen (herindelen) en verduurzamen pand Ontwikkeling Altforst Actief Sluiting AAC Kantine en RK Kerk Nieuwe initiatieven ontplooien Verhuur van de multifunctionele ruimte vergroten Max van 12 feesten per jaar (horecavergunning) benutten Verlagen energiekosten Gezamenlijke inkoop met andere accommodaties

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 37 van 43

4.12. Conclusies

3.

De organisatiegraad van de MFA’s is, zonder daar een waardeoordeel over te vellen, relatief laag. Het besturen van de accommodaties gebeurt op vrijwillige basis (ondanks de hoeveelheid bestuurders en de diversiteit in kennisdisciplines) en het uitbaten van de horeca (beheer) wordt gedaan door één of twee personen. Voor het voeren van de uitvoeringsregie op de verschillende succesfactoren (paragraaf 3.3) zijn veel intensieve taken benodigd.

4.

Uit de gesprekken met de gemeente en de accommodaties is naar voren gekomen dat de businesscases (inkomsten versus opbrengsten) voor de MFA’s voor de realisatie zijn opgesteld. In een aantal gevallen is de oorspronkelijke businesscase bovendien lastig te achterhalen. Het is wenselijker om voorafgaand aan de realisatie van accommodaties een businesscase te formuleren en tussentijds en na realisatie te evalueren, zodat beter kan worden ingeschat of een accommodatie voldoende inkomsten genereert om te kunnen voldoen aan de verplichtingen die voortvloeien uit de nieuwe huisvesting. Er is geconstateerd dat verschillende uitgangspunten voor verschillende accommodaties toegepast zijn. Zo worden voor sommige accommodaties alleen rente- en aflossing door de gemeente gesubsidieerd, andere accommodaties ontvangen ook een bijdrage voor het (gedeeltelijk) meedekken van exploitatietekorten. Daarnaast zijn incidenteel afwijkingen van de oorspronkelijke uitgangspunten toegekend. In de loop der tijd zijn sommige uitgangspunten van de basisafspraken voor de subsidieberekening veranderd (b.v. btw-verlaging). De huidige subsidiebedragen zijn een resultaat van al deze uitgangspunten en wijzigingen. Hierdoor is niet altijd duidelijk hoe het huidige subsidiebedrag tot stand komt.

Het is aan te bevelen de bedragen voor de verschillende aspecten van de subsidie (rente- en aflossing, exploitatiebekostiging, onderhoud) in ieder geval transparant te maken.

5.

Daarbij komt dat de MFA’s in veel gevallen na oplevering zijn geconfronteerd met hogere kosten voor onderhoud, door bijvoorbeeld constructiefouten of doordat de bedragen in het MJOP ontoereikend bleken in de praktijk. In sommige gevallen spelen ook verhoging van btw-tarieven, ozb-verhoging en andere oorzaken een rol. Enkele accommodaties hebben zelf ook extra geïnvesteerd in bijvoorbeeld verduurzaming. Daarnaast is er vaak ook sprake van tegenvallende verhuuropbrengsten door leegstand. Met name in de accommodaties met een onderwijsfunctie is dit een sterk complicerende factor omdat het leegstandsrisico

Deze paragraaf schetst de overkoepelende conclusies ten aanzien van de maatschappelijke accommodaties. Vanwege de verschillen in omvang en typologie (zie ook hoofdstuk 3) wordt apart gereflecteerd op de MFA’s en de dorpshuizen. MFA’s Vooropgesteld is duidelijk dat de accommodaties in de kernen een belangrijke functie vervullen. De MFA’s zijn bovendien voorzien van vernieuwde doch kostbare huisvesting. Er zijn mooie combinaties gemaakt van verschillende voorzieningen: horeca, sport, onderwijs, bibliotheek, kinderopvang, vergaderruimten en overige functies. Daarnaast is er uniformiteit in de organisaties. Er is een vrijwillig stichtingsbestuur in combinatie met een horeca-uitbater die verantwoordelijk is voor de beheertaken. Opvallend zijn de overeenkomsten in knelpunten ten aanzien van de exploitatie. Deze gelden met name voor Kulturhus D’n Dulper, MFA D’n Hoender en MFA De Rosmolen. Vanuit Het Hanzehuys is alleen zicht geweest op de begroting. De belangrijkste conclusies zijn: 1.

Er is een volledige afhankelijkheid van verhuurinkomsten, waarbij er vaak sprake is van een beperkt gedeelte aan structurele verhuur. Extra omzet door de horeca is alleen dan mogelijk als de uitbater structureel meer verdient dan oorspronkelijk verwacht. Dat kan tot verhogen van de pachtsom leiden. Opvallend zijn verder (voor zover bekend) de lage bezettingsgraden, het valt te bezien of daar in de toekomst een verbetering in kan plaatsvinden.

2.

Gelieerd aan het eerste knelpunt kan tevens worden geconcludeerd dat, door de gekozen organisatiestructuur, de incentive van de horeca-uitbater om te streven naar een optimale exploitatie in wezen is beperkt tot het horecagedeelte, en niet tot de totale MFA. Ook voor een dubbele functie van uitbater en beheerder moet de verantwoordelijkheid voor exploitatieoptimalisatie ook duidelijk worden belegd bij het uitbater.

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 38 van 43

voor deze ruimten bij het bestuur ligt. Dit leidt tevens tot discussie tussen de gemeente en de accommodaties over de verantwoordelijkheid voor de kostenstijging en/of de lagere verhuurinkomsten en de compensatie daarvoor in de subsidiëring. Zeker gezien het feit dat er geen duidelijke afspraken zijn gemaakt over de demarcatie van verantwoordelijkheden (samenwerkingsovereenkomst). 6.

Inkomsten: uniforme tariefstelling binnen accommodatie en tussen accommodaties ontbreekt. Er zijn tarieven voor maatschappelijke organisaties en commerciële organisaties aanwezig. Echter wordt bijna nooit het commerciële tarief gehanteerd, waardoor minder huurinkomsten gegenereerd worden.

Dorpshuizen Ook voor dorpshuizen geldt dat duidelijk is dat ze een belangrijke functie vervullen voor de kernen. En ook hier geldt dat er uniformiteit is in de organisaties. Er wordt gewerkt met een vrijwillig bestuur en een beheerder in loondienst. Qua exploitatie zijn er bij de dorpshuizen eveneens overeenkomsten te duiden: 1.

Er is een grote afhankelijkheid van de horeca-inkomsten. Daarmee zijn activiteiten en het verenigingsleven zeer belangrijk.

2.

De dorpshuizen worden gekenmerkt door relatief lage huisvestingslasten ten opzichte van de MFA’s. Dit is tevens de reden dat, ondanks beperkte verliezen, er geen grote druk op het eigen vermogen van de dorpshuizen rust.

3.

Door de organisatiestructuur wordt er in deze accommodaties geld uitgegeven aan personeel (beheerder en vrijwilligersvergoedingen).

4.

De dorpshuizen ervaren eerder concurrentie van vergelijkebare maatschappelijke of commerciële voorzieningen dan de MFA’s, daar het een minder onderscheidende faciliteit is en de huisvesting over het algemeen technisch en functioneel verouderd is.

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 39 van 43

5. Reflectie en aanbevelingen Hetgeen is geconcludeerd in het voorgaande hoofdstuk leidt bij de MFA’s tot negatieve bedrijfsresultaten en een negatief eigen vermogen. Bij de dorpshuizen is er met name de wens om de huisvesting te optimaliseren. Het is van belang om in gezamenlijkheid met de MFA’s maatregelen te formuleren om deze knelpunten op te lossen. Dit hoofdstuk schetst een aantal van deze maatregelen. Alvorens hier op in wordt gegaan wordt gereflecteerd op het accommodatiebeleid van de gemeente, de regierol (H2) en de theorie (H3).

5.1. Reflectie accommodatiebeleid In hoofdstuk 2 zijn de verschillende uitgangspunten voor het accommodatiebeleid van de gemeente West Maas en Waal uiteengezet. Hoofdconclusie van de reflectie is dat er door de gemeente en de maatschappelijke accommodaties vrijwel volledig invulling wordt gegeven aan de ‘zachte’ doelstellingen van het accommodatiebeleid: denk aan het in stand houden van het voorzieningenniveau, de realisatie van een maatschappelijk knooppunt in iedere kern en de multifunctionaliteit van de accommodaties (met name de MFA’s). Tegelijkertijd treedt er spanning op daar waar het gaat over de ‘harde’ doelstellingen van het accommodatiebeleid: de haalbaarheid van de investering in relatie tot de exploitatie, aandacht en afspraken over beheer, eigendom en exploitatie en transparantie in subsidiëring.

5.2. Reflectie regierol In hoofdstuk 2 is eveneens ingegaan op de regierol van de gemeente en het verschil tussen beleidsregie en uitvoeringsregie. De gemeente geeft consequent invulling aan de beleidsregie: de maatschappelijke accommodaties zijn, voortvloeiend uit het accommodatiebeleid, door de gemeente gerealiseerd. Enige uitzondering is MFA De Hucht waarbij de accommodatie zelf verantwoordelijk is voor de realisatie van de accommodatie. De uitvoeringsregie is consequent toebedeeld aan de stichtingsbesturen van de maatschappelijke accommodaties. Er is dan ook sprake van eigendomsoverdracht van het gebouw en de stichtingen zijn zelf verantwoordelijk voor beheer en exploitatie. Desondanks geldt ook voor de regierol van de gemeente dat er behoefte is aan nadere duiding van taken en verantwoordelijkheden, met name gedurende de exploitatiefase.

Referentie: 1662002-0033.2.0.

5.3. Aanbevelingen Vanwege de verschillen tussen de MFA’s onderling, maar ook tussen de MFA’s en de dorpshuizen zijn onderstaande aanbevelingen en maatregelen uiteraard maatwerk per accommodatie. Deze paragraaf bespreekt een hoofdmaatregel en diverse andere maatregelen: Hoofdmaatregel De hier aanbevolen hoofdmaatregel geldt wel voor alle accommodaties: het herijken van afspraken per accommodatie en toewerken naar uniformiteit tussen de accommodaties. Dit is momenteel urgenter voor de MFA’s dan voor de dorpshuizen, gezien de exploitatietekorten. Kijkend naar de onderdelen vanuit BeSeF (Beheer, Eigendom, Samenwerking, Exploitatie en Financiën, paragraaf 3.4), dienen met name de onderdelen Samenwerking en Exploitatie te worden herijkt. De beheer- en eigendomsstructuur sluit immers aan bij de regierol van de gemeente en qua financiële verplichtingen is er bij de MFA’s sprake van een uitgangssituatie waarbij de gebouwen reeds zijn gerealiseerd. In het onderdeel Samenwerking dienen duidelijke afspraken te worden gemaakt over de (financiële) verantwoordelijkheden tussen de maatschappelijke accommodaties en de gemeente, maar ook over de verantwoordelijkheden van gebruikers onderling. Dit dient te worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. In het onderdeel Exploitatie wordt een nieuwe exploitatiebegroting voor de accommodaties ontwikkeld.

Voordeel is dat een groot deel van de huidige businesscase reeds inzichtelijk is gemaakt middels dit onderzoek. Er wordt in overleg met de accommodaties een toekomstperspectief op kosten en inkomsten geschetst. Het MJOP wordt tevens geanalyseerd. Belangrijk uitgangspunt hierbij is dat er niet te snel wordt gegrepen naar bezuinigingen, maar dat de focus ligt op de potentie van de accommodaties door wellicht extra activiteiten, huurders en programmering. Mocht voor de dorpshuizen De Schuur en De Uithof vernieuwbouw of nieuwbouw gerealiseerd worden, dan dienen de positieve en negatieve ervaringen van de overige accommodaties meegenomen te worden.

Pagina 40 van 43

Andere maatregelen kunnen zijn: 1. Het afstemmen van openingstijden op daadwerkelijke behoefte en gebruik. 2.

Inzetten op samenwerking, afstemming en kennisdeling tussen accommodaties, bijvoorbeeld: a. D’n Hoender zou muziekruimte nog veel meer kunnen verhuren, bij D’n Dulper is nog capaciteit van de muziekzaal beschikbaar. b. Sporthal van De Rosmolen is volledig volgeboekt, overige sportaccommodaties hebben nog capaciteit.

3.

Marktonderzoek in het eigen dorp of voedingsgebied naar potentie voor extra verhuur of activiteiten.

4.

Inzetten op Marketing / PR.

5.

Eventuele ingrepen in gebouwen (verbeteren uitstraling, herpositioneren horeca, aanpassen ruimtes of verduurzaming) omwille van het vergroten van de verhuurbaarheid van ruimten of reduceren van kosten. Deze maatregel dient zeer goed te worden afgewogen omdat er sprake is van extra investeringen, welke tevens weer terugverdiend dienen te worden.

6.

Investeren in boekingssysteem of administratiesysteem voor inzicht in kosten en opbrengsten.

7.

Alternatief inzetten van ruimten in het gebouw (bijvoorbeeld structurele commerciële verhuur).

8.

Nadere analyse van kosten en realiseren van kostenreductie.

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 41 van 43

6. Reactie MFA’s en Dorpshuizen Dit hoofdstuk gaat in op de reactie van de MFA’s en de dorpshuizen op de conclusies en aanbevelingen zoals geschetst in het vorige hoofdstuk. De reacties zijn geïnventariseerd gedurende een interactieve bijeenkomst waarbij alle accommodaties, de gemeente en HEVO vertegenwoordigd waren. De accommodaties onderschrijven de conclusies van de rapportage. Vanuit hun eigen perspectief zijn aanvullingen en opmerkingen geplaatst, welke hier zijn samengevat en worden opgesomd: 

Urgentie: de accommodaties (met name de MFA’s) geven aan dat de rapportage een genuanceerd beeld geeft van de uitdagingen en knelpunten maar dat het op onderdelen te weinig urgentie aangeeft gezien de negatieve exploitatieresultaten, de negatieve eigen vermogens, het achterstallig onderhoud en de impact van de coronacrisis.



Verantwoordelijkheden: de accommodaties onderschrijven de noodzaak om verantwoordelijkheden te herijken om met name de financiële afspraken aan te passen naar de huidige realiteit.



Voorzieningen: de accommodaties geven mee dat er in de accommodaties ook functies zijn gehuisvest waar de gemeente normaliter ook (exploitatie) lasten voor zou dragen, zoals gymzalen, scholen en bibliotheken. Het verzoek is om hier in de vervolgstappen rekening mee te houden in de (financiële) afwegingen welke plaatsvinden bij herijking van de afspraken.



Beheer: de horeca uitbater heeft wel enige incentive voor optimale verhuur/bezetting van ruimten omdat deze ook potentiele klanten zijn.



Organisatie: vanuit de accommodaties is de behoefte benoemd om meer samen te werk op het gebied van beheer, juridische vraagstukken, inkoop etc. Deze wens is door alle accommodaties onderschreven. Ook denken de accommodaties dat de gemeente een actieve rol kan spelen voor vragen. Er is vaak specifieke expertise nodig voor het besturen van een accommodatie

Referentie: 1662002-0033.2.0.

welke niet altijd aanwezig is bij de accommodaties. Er is behoefte aan meer ondersteuning vanuit de gemeente. 

Concurrentie: de accommodaties vragen zich af of de gemeente een rol kan en wil spelen in het voorkomen van concurrentie door andere accommodaties in de dorpen, waar belangrijke verenigingen nu gebruik van maken.



Potentie: alle accommodaties zien de kansen om de exploitatie te verbeteren door het verbreden van de doelgroep, en door het (laten) organiseren van activiteiten en events. Er is aangegeven dat het goed werkt wanneer mensen of verenigingen uit het dorp zelf dergelijke events organiseren.



Regierol / duidelijkheid: de accommodaties roepen de gemeente op om kritisch te kijken naar de eigen regierol, mede gezien de knelpunten die in de huidige situatie zijn ontstaan. De accommodaties geven ook mee dat er met name behoefte is aan duidelijkheid vanuit de gemeente over de verwachtingen van de accommodaties zelf en (financiële) mogelijkheden van de gemeente om te ondersteunen.

Pagina 42 van 43

Colofon Uitgave: Datum:

HEVO B.V. 16 november 2020

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Contact Statenlaan 8 5223 LA 's-Hertogenbosch

Postbus 70501 5201 CB 's-Hertogenbosch

T +31 (0)73 6 409 409 info@hevo.nl www.hevo.nl

www.rpmbyhevo.nl

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Niets uit deze uitgave mag zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van HEVO B.V. worden gekopieerd, noch aan derden ter inzage worden gegeven

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 43 van 43