4.1 Onderzoek Maatschappelijke Accommodaties West Maas en Waal

Onderzoek Maatschappelijke Accommodaties West Maas en Waal Definitief incl. reacties van accommodaties

Opdrachtgever Gemeente West Maas en Waal

Datum 16 november 2020

Project Accommodatiebeleid gemeente West Maas en Waal

Referentie 1662002-0033.2.0

Auteur(s) de heer M.S. Drenth MSc - HEVO B.V. mevrouw J.M. Scherer MSc - HEVO B.V.

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Statenlaan 8

Postbus 70501

T +31 (0)73 6 409 409

www.hevo.nl

ISO 9001-gecertificeerd

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

5223 LA 's-Hertogenbosch

5201 CB 's-Hertogenbosch

info@hevo.nl

www.rpmbyhevo.nl

Inhoudsopgave 1. 1.1. 1.2. 1.3.

Inleiding/aanleiding Aanpak Disclaimer: corona Leeswijzer

3 3 3 3

2. 2.1. 2.2. 2.3.

Beleid gemeente West Maas en Waal Integraal accommodatiebeleid Beheerstructuur accommodaties Verdieping: regierol

4 4 5 6

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

Landelijk perspectief en theorie Typologie van maatschappelijke accommodaties Uitdagingen voor MFA’s Succesfactoren BeSeF

8 8 9 9 10

4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10. 4.11. 4.12.

Analyse per accommodatie Methodiek Disclaimer: informatievoorziening Algemeen Kulturhus D’n Dulper - Boven-Leeuwen MFA De Rosmolen - Beneden-Leeuwen MFA D’n Hoender - Dreumel MFA Het Hanzehuys - Maasbommel Dorpshuis De Hucht - Alphen Dorpshuis VTC - Wamel Dorpshuis De Schuur - Appeltern Dorpshuis De Uithof - Altforst Conclusies

11 11 11 12 14 17 20 23 26 29 32 35 38

5. 5.1. 5.2.

Reflectie en aanbevelingen Reflectie accommodatiebeleid Reflectie regierol

40 40 40

Referentie: 1662002-0033.2.0.

5.3.

Aanbevelingen

40

6.

Reactie MFA’s en Dorpshuizen

42

Pagina 2 van 43

1. Inleiding/aanleiding

2.

In de gemeente West Maas en Waal is in iedere kern een accommodatie gevestigd voor het versterken van de sociale structuur in de kern. Er zijn grootschalige MFA’s, en meer kleinschalige dorpshuizen. De aanwezigheid van deze voorzieningen is het resultaat van het gevoerde accommodatiebeleid: ‘Maatschappelijk knooppunt in iedere kern!’ Er is de afgelopen jaren dan ook flink geïnvesteerd: er zijn vier MFA’s en vier dorpshuizen waarvan er zeven in de afgelopen 10 jaar nieuw gebouwd of verbouwd zijn. 3. De besturen van de accommodaties zien zich echter meer en meer geconfronteerd met diverse knelpunten bij het exploiteren van deze accommodaties. Ondanks dat de gemeente West Maas en Waal vanuit haar regierol de verantwoordelijkheid voor de exploitatie van de accommodaties heeft overgedragen, wordt bij het oplossen van knelpunten bij de accommodaties steeds meer een beroep op de gemeente gedaan.

Analyse: de geïnventariseerde gegevens per accommodatie zijn geanalyseerd en zijn onderling vergeleken. Aansluitend zijn per accommodatie gerichte een-opeengesprekken met de besturen gevoerd. Daarbij is dieper ingegaan op de organisatie achter de accommodaties, de rolverdeling en de technische en functionele kwaliteit van de gebouwen en is een nadere toelichting op de exploitatie gegeven. De analyse is in een interactieve bijeenkomst met de accommodaties besproken en geverifieerd. Waar nodig zijn zaken aangevuld en/of aangepast. Ook zijn gezamenlijke en individuele kansen benoemd. Maatregelen en reflectie: aan de hand van de analyse zijn de eerste conclusies getrokken en zijn de aanwezige knelpunten in de exploitatie en de dieperliggende oorzaken benoemd. Daarnaast is gereflecteerd op het bestaande accommodatiebeleid van de gemeente en de regierol. Ten slotte zijn ook aanbevelingen gedaan voor stappen richting het optimaliseren van de exploitatie van de accommodaties.

1.2. Disclaimer: corona De gemeente West Maas en Waal heeft HEVO daarom gevraagd om de aanwezige knelpunten bij de accommodaties op uniforme wijze in beeld te brengen en oplossingsrichtingen te duiden, zoals maatregelen voor het optimaliseren van de exploitatie bij de diverse accommodaties. Daarbij dient tevens te worden gereflecteerd op het accommodatiebeleid van de gemeente.

1.1. Aanpak Het Plan van Aanpak is onderverdeeld in drie stappen: beleid en inventarisatie, analyse, maatregelen en reflectie: 1. Beleid en inventarisatie: het bestaande beleid is geïnventariseerd in dialoog met de gemeente en op basis van documenten. Daarnaast zijn landelijke trends, ontwikkelingen en inzichten op het gebied van MFA’s en dorpshuizen in beeld gebracht. Verder is de basisinformatie van de accommodaties opgevraagd bij de gemeente en de besturen en gestructureerd voor de analyse.

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Voorliggend onderzoek is uitgevoerd op basis van gegevens die uit de tijd voor de corona-uitbraak zijn verzameld, zoals jaarrekeningen. Tijdens de locatiebezoeken is gebleken dat met name de horecagedeelten van de maatschappelijke accommodaties en de mogelijkheden voor verhuur door corona hard zijn geraakt. Dit zal tot gevolg hebben dat de getallen over 2020 slechter zullen zijn dan het beeld dat is omschreven in dit onderzoek.

1.3. Leeswijzer De opzet van deze rapportage volgt de aanpak zoals beschreven in paragraaf 1.1. Hoofdstuk 2 schetst het bestaande accommodatiebeleid van de gemeente. Hoofdstuk 3 gaat in op landelijke trends, ontwikkelingen en inzichten. Hoofdstuk 4 geeft een beknopte analyse per accommodatie en sluit af met de overkoepelende conclusies (overeenkomsten en verschillen). Ten slotte wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de dieperliggende oorzaak van de knelpunten in de exploitatie en wordt gereflecteerd op het bestaande accommodatiebeleid van de gemeente en de regierol. Tot besluit worden er in het hoofdstuk aanbevelingen gedaan voor optimalisatie van de exploitatie van de accommodaties.

Pagina 3 van 43

2. Beleid gemeente West Maas en Waal Dit hoofdstuk bespreekt het huidige beleid van de gemeente West Maas en Waal op het gebied van accommodaties.

2.1. Integraal accommodatiebeleid In 2009 heeft de gemeente West Maas en Waal een integraal accommodatiebeleid geformuleerd. Het plan ‘Maatschappelijk knooppunt in iedere kern!’1 bevat een visie op maatschappelijke accommodaties, vertaald in concrete projecten in de kernen. De strategische visie die is opgenomen is nog steeds het uitgangspunt voor het accommodatiebeleid van de gemeente West Maas en Waal en is daarom relevant om hier kort samen te vatten. Wel dient opgemerkt te worden dat het accommodatiebeleid is gemaakt voor alle accommodaties in de gemeente op het gebied van onderwijs, opvang, zorg, welzijn, sport en cultuur. Dit onderzoek is beperkt tot de MFA’s en de dorpshuizen in de kernen. Er zijn 19 beleidsuitgangspunten verwoord in de visie: 1. Instandhouding voorzieningenniveau Met het oog op de leefbaarheid van de kernen, streeft de gemeente naar de instandhouding van het huidige maatschappelijke voorzieningenniveau op het gebied van onderwijs, welzijn, zorg, cultuur en sport. 2. Instandhouding accommodaties, tenzij De instandhouding van maatschappelijke accommodaties kan in voorkomende gevallen wel worden heroverwogen, bijvoorbeeld in geval van clustering (zowel in het dorp als tussen dorpen) of bij onvoldoende financiële middelen. 3.

Indeling accommodaties De gemeente acht zich verantwoordelijk voor accommodaties die voortkomen uit een wettelijke taak, dan wel die op grond van de lokale ambitie tot kerntaak zijn gedefinieerd. Ten aanzien van accommodaties die niet tot een van deze twee groepen behoren (categorie A en categorie B), investeert de gemeente niet of incidenteel.

1

4. Indeling in schaalniveaus De gemeente onderscheidt accommodaties op dorpsniveau, gemeentelijk niveau en regionaal (bovengemeentelijk) niveau. De indeling in een categorie is afhankelijk van het schaalniveau waarop een accommodatie geëxploiteerd kan worden. 5. Multifunctionaliteit, tenzij Waar sprake is van vernieuwing van accommodaties, wordt gestreefd naar het koppelen van diverse maatschappelijke functies via het realiseren van multifunctionele accommodaties, boven monofunctionele accommodaties. 6. Aandacht voor beheer In geval van de realisering van nieuwe multifunctionele accommodaties, krijgen beheer en exploitatie van de accommodaties van meet af aan aandacht. 7. Maatschappelijk knooppunt in ieder dorp Binnen alle kernen wordt gestreefd naar ‘maatschappelijke knooppunten’. Binnen de kernen worden drie ‘maatschappelijke knooppunten’ onderscheiden:  Eén voor ontmoeting.  Eén voor onderwijs en opvang.  Eén voor binnen- en buitensport. Deze maatschappelijke knooppunten bestaan te allen tijde uit een inhoudelijke en organisatorische samenwerking tussen betrokken partijen. Waar mogelijk en haalbaar vindt ook een fysieke vertaling plaats van het knooppunt. Eén accommodatie kan meerdere maatschappelijke knooppunten huisvesten. 8.

Maatschappelijke knooppunten op gemeentelijk niveau Wat betreft de maatschappelijke accommodaties met een gemeentelijke functie, wordt gestreefd naar de realisering van ‘maatschappelijke knooppunten’ op het gebied van sport en welzijn, jeugd en gezin en zorg. 9. Haalbaarheid van projecten Voorafgaand aan de uitvoering van nieuwbouw- en renovatieprojecten, wordt te allen tijde een haalbaarheidsstudie uitgevoerd. 10. Koppeling investering en exploitatie

Integraal Accommodatiebeleid, Maatschappelijk knooppunt in iedere kern! ICS Adviseurs, april 2009.

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 4 van 43

Bij de analyse van de haalbaarheid van projecten, verschuift de aandacht van de haalbaarheid van de investering naar de haalbaarheid van de exploitatie. 11. Kostprijzen Voor elke nieuwe maatschappelijke accommodatie en renovaties wordt gewerkt met kostprijzen en kostprijsdekkende huren. Doelstelling is om tot een sluitende exploitatie te komen. Eventuele consequenties voor de subsidie richting instellingen en verenigingen worden zichtbaar gemaakt. 12. Adequaat eigenaarschap De gemeente draagt als ‘goed huisvader’ zorg voor haar eigen gemeentelijke accommodaties. Dit impliceert dat wordt voldaan aan de wetgevingseisen en dat voor alle accommodaties meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s) worden opgesteld. De fondsvorming voor onderhoud wordt afgestemd op deze plannen. 13. Technische en functionele staat Alle gemeentelijke accommodaties scoren qua ‘technisch-functionele staat’ in ieder geval een ‘voldoende’. Waar dit niet het geval is, worden maatregelen getroffen om te upgraden. Hierbij wordt te allen tijde een afweging gemaakt tussen renovatie en vervangende nieuwbouw, uitbreiding, verbouw of sanering. 14. Renovatie of vervangende nieuwbouw Onderdeel van de haalbaarheidsstudie is een grondige afweging tussen nieuwbouw of renovatie van een accommodatie. 15.

Regierol gemeente Als ‘regisseur’ vindt de gemeente dat maatschappelijke activiteiten op een adequate wijze moeten worden gefaciliteerd. Eigendom, beheer en exploitatie vormen in principe geen gemeentelijke kerntaak maar kunnen onder voorwaarden worden uitbesteed aan externe partijen zoals woningcorporaties, ontwikkelaars, sportverenigingen en stichtingen. 16. Dekking projecten Gezien de budgettaire schaarste die binnen iedere gemeente heerst, moeten alternatieve manieren worden gevonden om investeringen in en exploitatie van accommodaties ook daadwerkelijk te kunnen financieren.

17. Flankerend beleid In geval van nieuwbouw, renovatie, uitbreiding of verbouw wordt te allen tijde bekeken of flankerende maatregelen noodzakelijk zijn om de doelen te bereiken. 18. Accommodaties en duurzaamheid De gemeente streeft duurzaamheid na op het gebied van maatschappelijke accommodaties, zowel wat betreft milieukwaliteit, binnenklimaat, locatiekeuze, toekomstwaarde als flexibiliteit. 19. Optimaliseren inzet bestaande accommodaties Verbouw en nieuwbouw van maatschappelijke accommodaties zijn slechts uiterste maatregelen. In eerste instantie wordt bezien of oplossingen voor knelpunten gevonden kunnen worden in de bestaande private en publieke accommodaties.

2.2. Beheerstructuur accommodaties In navolging op het accommodatiebeleid is er door de gemeente gewerkt aan het inrichten en implementeren voor een beheerstructuur van accommodaties2. Geconstateerd was dat er geen uniformiteit bestond in de rolverdeling bij beheer en exploitatie binnen het maatschappelijk vastgoed in de gemeente. Tevens bleek er behoefte te zijn aan sturing of aanpassingen op onderdelen in het huidig beheer, de subsidieverlening, de contractering en het tarievenbeleid. Er zijn enkele spelregels geformuleerd voor het beheer van accommodaties die relevant zijn voor dit onderzoek: 1. Eenduidigheid en transparantie in het beleid. 2. Accommodaties moeten (financieel) goed beheersbaar zijn. 3. Het beheer van accommodaties moet maatwerk zijn, maar per cluster van accommodaties is er sprake van uniformiteit. 4. Het beheer en de exploitatie van accommodaties zijn geen kerntaak van de gemeente. 5. De gemeente behoudt haar regiefunctie.

2 Beheerstructuur gemeentelijke accommodaties. ICS Adviseurs, april 2010.

Implementatieplan Beheerstructuur gemeentelijke accommodaties. ICS Adviseurs juli 2010.

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 5 van 43

6. De gemeente behoudt invloed op en zeggenschap over de gebouwen. 7. Betrokkenheid vanuit de kernen en gebruikers wordt behouden. 8. De potentie van vrijwilligers moet ook in de toekomst benut worden. 9. Risico’s voor de gemeente worden geminimaliseerd. 10. Voor de uitvoering van beheertaken worden duidelijke randvoorwaarden meegegeven waaraan moet worden voldaan (prestatieovereenkomsten). 11. Er moet een financiële prikkel/drive zijn bij de beheerder(s). 12. Er worden heldere afspraken gemaakt met beheerder(s), onder meer ten aanzien van concurrentie en commerciële opbrengsten. 13. Er worden heldere afspraken gemaakt met gebruikers over verantwoordelijkheden, gebruik, tarieven en subsidies. 14. Creëren van draagvlak, zowel politiek als bij gebruikers. 15. Er moet sprake zijn van continuïteit in de organisatiestructuur. Een van de aanbevelingen was om de accommodaties te beheren via een overkoepelende beheerstichting of beheerorganisatie. De onderliggende stichtingen van de betreffende accommodaties zouden hierdoor blijven bestaan en hun kerntaak behouden: het exploiteren van de accommodatie en het faciliteren van activiteiten. Deze structuur is echter nooit geïmplementeerd.

2.3. Verdieping: regierol De regierol, benoemd onder punt 15 van het accommodatiebeleid, is relevant voor dit onderzoek. Het regievraagstuk is een van de belangrijkste thema’s ten aanzien van gemeentelijk beleid op landelijk niveau. Kortweg houdt de regierol in dat een gemeente zich focust op haar kerntaken en zoveel mogelijk uitvoerende taken afstoot of op afstand organiseert. Ook voor accommodatiebeleid is het regievraagstuk een centraal thema. Er zijn verschillende rollen die een gemeente kan vervullen. Deze zijn weergegeven in onderstaande tabel. De regierol is een veelvoorkomende keuze.

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 6 van 43

Let wel: bovenstaande tabel gaat over het voeren van regie op het accommodatiebeleid en daarbij het realiseren van accommodaties. Er is wel een wezenlijk verschil tussen beleidsregie en uitvoeringsregie. Beleidsregie is hetgeen is omschreven in de tabel. Uitvoeringsregie gaat over het realiseren van de doelstellingen binnen de randvoorwaarden die mee zijn gegeven vanuit het beleid. Om dit te betrekken op de situatie in West Maas en Waal: de gemeente heeft de regie genomen in het formuleren van het accommodatiebeleid en de initiatie voor het realiseren (of verbeteren) van nieuwe MFA’s en/of dorpshuizen. De uitvoeringsregie is echter belegd bij de stichting van de accommodaties zelf: binnen de randvoorwaarden van het accommodatiebeleid en de eigen accommodatie worden de MFA’s en dorpshuizen geacht hun eigen accommodatie te exploiteren. Onderstaande figuur geeft dit verschil overzichtelijk weer:

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 7 van 43

3. Landelijk perspectief en theorie Dit hoofdstuk gaat in op het landelijke perspectief en theorie ten aanzien van maatschappelijke accommodaties.

3.1. Typologie van maatschappelijke accommodaties Maatschappelijke accommodaties zijn er in tal van vormen en grootten (MFA Lab, 2012). Een veelgebruikte typologie is het onderscheid tussen een hotspot, dorpsplein en huiskamer: 1. Hotspot: een hotspot is gericht op een specifieke doelgroep en is een meer regionale en culturele voorziening. Bijvoorbeeld een filmhuis of theater. 2. Dorpsplein: een dorpsplein is een meer neutrale accommodatie die voor een breed publiek toegankelijk is. Vaak vervullen ze een functie voor de wijk of een kern. Voorbeelden zijn brede scholen en MFA’s. 3. Huiskamer: een huiskamer is een kleinschalige accommodatie gericht op een specifieke doelgroep en heeft vaak een buurtfunctie. Voorbeelden zijn dorpshuizen en jongerencentra. In de tabel hiernaast is het onderscheid nogmaals weergegeven. De onderstaande figuur laat zien dat de dorpspleinen een breed publiek dienen aan te spreken.

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 8 van 43

3.2. Uitdagingen voor MFA’s Van de drie typen accommodaties zijn er de meeste uitdagingen met betrekking tot de MFA’s. Uit gegevens van het Kadaster blijkt dat er de afgelopen 15 jaar circa 1.200 MFA’s zijn gebouwd voor een investering van ongeveer 10 miljard euro. Ongeveer 500 MFA’s hebben een onderwijsfunctie en bijna de helft van de MFA’s is in eigendom van gemeenten. Corporaties hebben slechts 7% van de panden in volledig eigendom. De gebouwen worden door gemeenten vaak als problematisch ervaren, vooral vanwege een negatief exploitatieresultaat. Een landelijk beeld van MFA’s is dat ze te duur, te groot en te complex zijn. De gebouwen hebben een maatschappelijke functie en zijn doorgaans met belastinggeld gebouwd. Gebruikers zijn volgens Bouwstenen voor Sociaal over het algemeen niet tevreden en er zijn veel klachten over het beheer en de beheerkosten. Opvallend is dat, ondanks de kritiek, een ruime meerderheid van 65% niet in een eigen gebouw zou willen werken en in de toekomst opnieuw voor een MFA zou kiezen. Naar aanleiding van de aanhoudende kritiek uit verschillende hoeken liet Bouwstenen voor Sociaal in 2016 onderzoek doen door verschillende partijen in het veld. Uitkomst van dit onderzoek is dat de samenwerking overwegend als positief wordt gezien, maar dat de uitvoering in de praktijk veel te wensen overlaat.

3.3. Succesfactoren Er zijn, door de uitdagingen, verschillende studies verricht naar de succesfactoren van MFA’s. Hier worden er twee besproken: Investeren in maatschappelijk vastgoed: van kosten naar waardesturing In 2014 heeft Bouwstenen voor Sociaal de landelijke praktijkervaringen van MFA’s geanalyseerd (onderzoek: investeren in maatschappelijk vastgoed; van kosten naar waardesturing). Uit dit onderzoek zijn enkele ‘kritische succesfactoren’ te destilleren die een fundamentele bijdrage leveren aan het succes van een MFA, zijnde:  Aansluiten op maatschappelijke ontwikkelingen.  Goed inspelen op ruimtevraag.  Differentiatie van tarieven: Tarieven sociaal-culturele gebruikers. Tarieven particuliere en zakelijke gebruikers.  Sfeer en inrichting. Referentie: 1662002-0033.2.0.

 Efficiëntie van de ruimten.  Catering en arrangementen.  Personeel.  Marketing.  Online reserveren. Daarnaast is het voor de financiële/operationele performance goed om scherp te zijn op enkele ratio’s:  %omzet verhuur/opbrengsten (range 25-35%).  %horeca/opbrengsten (range 60-70%).  %inkoop/horeca omzet (range 35-50%).  %personeel/totale kosten (range 45-55%). Het ondernemerschap van een MFA Het boek van Marc van Leent en Tom de Haas - MFA Lab: De sleutel voor succesvolle MFA’s (2012) - schetst tevens de uitkomst van meerjarig onderzoek naar het functioneren van MFA’s. De rode draad is dat MFA’s organisaties dienen te zijn met het karakter van een onderneming. Het succes van een MFA valt en staat daarbij bij een proactieve programmering van activiteiten en onderlinge samenwerking tussen de partners. Vaak is de focus beperkt tot het realiseren van een gebouw, maar gaat te weinig aandacht uit naar de exploitatie (inkomsten versus kosten). Wanneer dit aan de orde is wordt snel gegrepen naar ofwel bezuinigen op kosten ofwel naar extra subsidiëring vanuit de gemeente. Centraal staat uiteindelijk het vinden van de juiste balans tussen de elementen activiteiten, tijd en ruimte. Zie daarvoor de figuur op de volgende pagina.

Pagina 9 van 43

3.4. BeSeF In de voorgaande paragraaf is kort benoemd dat er vaak eerst een gebouw wordt gerealiseerd, alvorens er wordt nagedacht over de exploitatie. Gebaseerd op deze ervaringen werkt HEVO daarvoor bij de realisatie van MFA’s (al in de initiatieffase) met de zogeheten BeSeF-methodiek. Ook in het herijken of analyseren van businesscases bij bestaande accommodaties blijken de verschillende onderdelen essentieel. BeSeF staat voor vijf kritische aandachtsgebieden in elk proces op weg naar multifunctionele huisvesting: Beheer & Exploitatie, Samenwerking, Eigendom & Financiën. Het doorlopen van deze aspecten, in relatie tot het Programma van Eisen, zorgt voor goede samenwerkingsafspraken en helderheid over de haalbaarheid van het project. Een voorbeeld van een dergelijk proces is in onderstaande figuur weergegeven.

Activiteiten vormen het bestaansrecht van MFA’s. Het betreffen dagactiviteiten maar ook ad hoc geprogrammeerde activiteiten zoals events etc. De hoeveelheid en kwaliteit van de activiteiten bepaalt in grote mate wat de gemeente en bezoekers financieel bijdragen aan de exploitatie van de MFA: de inkomsten. Tijd en ruimte zijn in feite de randvoorwaarden voor het invullen van de activiteiten. Er is een bepaalde capaciteit en er zijn bepaalde openingstijden. De capaciteit en de openingstijden zijn grotendeels bepalend voor de kosten. Immers, hoe groter de MFA, hoe hoger de investerings- en exploitatiekosten zullen zijn. Hoe langer de multifunctionele accommodatie open is, hoe hoger de bijdragen voor beheer en facility management zullen zijn. De as ‘activiteiten-tijd’ bepaalt de bezetting van de MFA. De as ‘activiteiten-ruimte’ bepaalt de flexibiliteit van de MFA: de geschiktheid van de ruimte om voor verschillende activiteiten ingezet te kunnen worden (flexibiliteit).

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 10 van 43

4. Analyse per accommodatie Dit hoofdstuk bespreekt de analyse per accommodatie en sluit af met een overkoepelende conclusie.

4.1. Methodiek Voor de analyse van de huidige situatie heeft een tweedelig onderzoek plaatsgevonden. Allereerst is er een analyse van bestanden door middel van deskresearch uitgevoerd. Hierbij is gekeken naar:  Jaarrekeningen en kosten-batenanalyses.  Plattegronden en tekeningen.  Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s).  Openingstijden.  Verhuuroverzichten (weekplanning, vaste/losse huurder, huurtarieven).  Contracten vaste huurder.

4.2. Disclaimer: informatievoorziening In begin van het proces is gebleken dat belangrijke informatie zoals plattegronden, maar ook openingstijden en weekoverzichten van verhuur niet voor alle accommodaties duidelijk in beeld zijn. Uiteindelijk bleken de besturen tijdens de gesprekken wel een goed beeld van de verhuursituatie te hebben, echter wordt dit niet altijd schriftelijk vastgelegd. Ook vanuit de gemeente bleek het moeilijk de oorspronkelijke businesscases terug te vinden. Hierdoor is de ontwikkeling van gemaakte afspraken lastig te achterhalen. Er is wel geconstateerd dat voor verschillende accommodaties verschillende uitgangspunten afgesproken zijn.

Aansluitend aan deze analyse zijn alle accommodaties bezocht en zijn persoonlijke gesprekken met bestuursleden gevoerd om de feitelijke informatie verder aan te vullen en waar nodig te nuanceren. Op basis van deze analyse zijn de overzichten op de volgende pagina’s samengesteld. Per accommodatie wordt ingegaan op de volgende punten:  Omschrijving.  Organisatie.  Gebouw.  Gebruikers.  Openingstijden.  Bezettingsgraad.  Eigendom.  Exploitatie.  Kansen desbetreffende accommodatie: de analyse is aan de accommodaties voorgelegd en zij zijn in de gelegenheid gesteld kansen voor hun accommodatie te formuleren. Op- en aanmerkingen op de analyse zelf zijn in de tekst verwerkt.

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 11 van 43

4.3. Algemeen Per accommodatie worden inkomsten en kosten onder het subthema ‘exploitatie’ weergegeven. Voordat wordt ingegaan op de afzonderlijke accommodaties is het goed om een algemeen beeld te schetsen van inkomsten en opbrengsten. Opmerking: dit betreffen gegevens uit de jaarrekeningen 2018 (en zijn dus deels een momentopname), voor het Hanzehuys is uitgegaan van de begroting 2020 en voor de Hucht is sprake van de jaarrekening 2018, voor de verbouwing.

Subsidie en bijdrage onderhoud Alle bedragen zijn als € per inwoner aangegeven. Opmerking: dit betreffen gegevens uit de jaarrekeningen 2018 (en zijn dus deels een momentopname) en het gemiddelde over 10 jaar incl. btw. zoals in het MJOP van 2018 vastgelegd. Voor het Hanzehuys is uitgegaan van de begroting 2020 zoals ingediend door het Hanzehuys. Voor de Hucht is uitgegaan van de jaarrekening 2018. Dat betreft de situatie vóór de verbouwing.

Inkomsten

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 12 van 43

Kosten

De tabellen geven aan dat er een aanzienlijk verschil is in omzet (en in kosten) tussen de verschillende maatschappelijke accommodaties in de gemeente. Ook valt het verschil in subsidiering op. Bij de MFA’s is een groot deel van de subsidie gericht op het dekken van de lasten voor de huisvesting (afschrijvingslast + rentelast).

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 13 van 43

4.4. Kulturhus D’n Dulper - Boven-Leeuwen Gebouw

Omschrijving Kulturhus D’n Dulper is gerealiseerd in 2009/2010 op een bestaande schoollocatie. Het Kulturhus heeft een oppervlakte van 3.114 m² bvo. Het Kulturhus bestaat in basis uit twee delen: aan één kant bevindt zich basisschool Mariaschool met onderwijsruimten en eigen speelplein, evenals de buitenschoolse opvang en kinderopvang. Het andere gedeelte omvat de horeca, een grote sporthal, evenals vergader- en muziekruimten. Beide delen hebben een eigen ingang, maar zijn aan de binnenkant met elkaar verbonden. Op de locatie van het huidige Kulturhus stond vroeger een basisschool. Een deel van de school is geïntegreerd in het huidige gebouw voor het horecagedeelte. Tegenover de locatie bevindt zich de kerk van Boven-Leeuwen. Organisatie Er is een vrijwillig bestuur met vijf bestuursleden. De beheerdersfunctie wordt uitgevoerd door de horeca-uitbater. Het bestuur is verantwoordelijk voor statuten, langdurige contracten, huurtarieven en facturatie. De beheerder is verantwoordelijk voor incidentele verhuur, schoonmaak en reparaties. De school heeft een eigen conciërge. Bestuur is verantwoordelijk voor de reparaties, de beheerder zorgt voor de uitvoering in samenwerking met de conciërge.

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Thema’s Bouwkundig

Functioneel Uitstraling

Sterke punten Modern gebouw, m.u.v. de geïntegreerde oude school Weinig onderhoudsklachten Zelf ca. 180 zonnepanelen aangeschaft Muziekruimte Duidelijke scheiding van functies

Knelpunten MJOP komt niet overeen met huidige situatie Duurzame installatie is onderhoudsintensief Vrijgekomen onderwijsruimte alleen via school bereikbaar, minder makkelijk te verhuren

Herkenbare en prettige uitstraling Horeca heeft een echte kroegfunctie Midden in het dorp gelegen

Gebruikers De vaste gebruikers zijn de Mariaschool, horeca, buitenschoolse opvang, peuteropvang, kinderopvang, Modelspoorclub Maas en Waal, Stichting Leefbaarheid Boven-Leeuwen - BovenEinds Platform. Daarnaast kent de accommodatie incidentele verhuur. De gebruikers van de sporthal zijn sportverenigingen en incidentele verhuur. De accommodatie wordt gemiddeld 106 uur per week verhuurd (naast vaste verhuur van ruimten bijvoorbeeld aan de Mariaschool).

Pagina 14 van 43

Openingstijden  Schoolgebouw: 8.30 tot 14.00 uur.  Horeca, sporthal en vergader- en muziekruimten: 8.00 tot 23.00 uur.  Zaterdag en zondag alleen voor evenementen geopend. Bezettingsgraad Op basis van de weekplanning blijkt dat er 8 ruimten vrij verhuurbaar zijn, elk voor maximaal 75 uur per week (volgens de reguliere openingstijden). Deze 8 ruimten zijn in totaal gemiddeld 106 uur per week verhuurd. Hieruit volgt een bezettingsgraad van 18%. Daarnaast worden ruimten door de vaste gebruikers permanent en langdurig gehuurd. Zaterdag en zondag is de accommodatie ook geopend voor activiteiten van de beheerder. Eigendom Het eigendom van de accommodatie is na realisatie overgedragen aan het bestuur. Daarmee is het bestuur hoofdverantwoordelijk voor beheer en exploitatie, maar ook voor verhuur en leegstand. Exploitatie Er is een substantieel negatief exploitatieresultaat voor 2018. Ook het eigen vermogen is substantieel negatief. Thema’s Inkomsten

Sterke punten Vaste inkomsten uit verhuur aan Mariaschool, buitenschoolse opvang en kinderopvang

Kosten

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Knelpunten Aanzienlijk gedeelte incidentele verhuur Inkomsten onderwijsgedeelte lopen terug vanwege teruglopende leerlingenaantallen Mariaschool, verhuurinkomsten voor leegstaande lokalen vallen lager uit (7 v/d 10 verhuurd) Samenstelling MJOP niet duidelijk (schoolplein/voorplein; installaties) Hoge onderhoudskosten (lekkages, slechte kozijnen) Enkelglas in oude school

Pagina 15 van 43

Kansen (aangegeven door D’n Dulper) Thema’s Organisatie Gebouw Gebruikers Openingstijden Bezettingsgraad Eigendom Exploitatie

Kansen Meer ondersteuning vanuit de gemeente Gezamenlijk gebouwbeheer met andere accommodaties Meer activiteiten / evenementen organiseren in samenwerking met beheerder Registratiesysteem voor gebruikers, voor meer inzicht in verhuur Reclame-inkomsten optimaliseren

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 16 van 43

4.5. MFA De Rosmolen - Beneden-Leeuwen Gebouw

Omschrijving MFA De Rosmolen in Beneden-Leeuwen is in 2014/2015 als nieuwbouw gerealiseerd. Voor de realisatie van de nieuwbouw hebben veel gesprekken binnen het dorp plaatsgevonden om de behoeften te evalueren en goede afspraken te maken met de toekomstige buren. Vlak naast De Rosmolen bevinden zich twee basisscholen in een separaat gebouw. De MFA heeft een oppervlakte van 2.767 m² bvo. De MFA bestaat uit een grote sporthal met drie velden en tribune aan de rechte kant, evenals een horecagedeelte met terras, theaterzalen, vergaderzalen en een grote ruimte voor de bibliotheek. MFA De Rosmolen bevindt zich niet in het centrum van Beneden-Leeuwen, maar in een wat rustigere, groene omgeving naast de basisscholen. MFA De Rosmolen staat bekend om haar horeca en wordt ook als uitvalsbasis, bijvoorbeeld door wandelgroepen, gebruikt. Organisatie Er is een vrijwillig bestuur met 6 bestuursleden. Het bestuur is verantwoordelijk voor statuten, langdurige contracten, huurtarieven en facturatie. De beheerder is verantwoordelijk voor het reguliere beheer, dagelijks onderhoud, toezicht op het gebruik van de ruimten, reserveringen en schoonmaak en reparaties.

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Thema’s Bouwkundig

Sterke punten

Functioneel

Duidelijke structuur en scheiding van functies Bibliotheek een eigen afgescheiden gebied Horeca centraal gepositioneerd inclusief terrasfunctie Moderne uitstraling die past bij de functie van het gebouw

Uitstraling

Knelpunten Veiligheid van breedplaatvloeren, landelijke discussie Omvang van de sportzaal net niet voldoende voor professioneel volleybal vanwege de maatvoering Verwarming en ventilatie installaties functioneren niet optimaal (kostbaar en niet duurzaam), er is daarom zelf in geïnvesteerd

Gebruikers De ruimten van De Rosmolen worden gebruikt door de bibliotheek (eigen ruimte), toneel, harmonie, muziekverenigingen, 2 grote carnavalsverenigingen. De sporthal wordt overdag door de basisscholen gebruikt. In de middag- en avonduren maken 15 verschillende sportverenigingen gebruik van de ruimte, waardoor deze nagenoeg volledig bezet is. Alle verhuur wordt per uur verrekend. Openingstijden

Pagina 17 van 43

 Gehele MFA: doordeweeks: 8.30 tot 00.30 uur, zaterdag: 8.30 tot 16.00 uur.  Overige tijden op afspraak of voor evenementen geopend. Bezettingsgraad Op basis van de plattegronden en het interview blijkt dat er 6 ruimten vrij verhuurbaar zijn, elk voor maximaal 82,5 uur per week (volgens de reguliere openingstijden). Aangezien bij De Rosmolen per verhuurd uur gefactureerd wordt en er geen helder overzicht van de gemiddelde uren beschikbaar was, is de bezettingsgraad niet verder geanalyseerd. De horecaruimte, bergruimten en de bibliotheek zijn permanent en langdurig verhuurd aan vaste huurders. Eigendom Het juridisch eigendom van de accommodatie is na realisatie overgedragen aan het bestuur. Daarmee is het bestuur hoofdverantwoordelijk voor beheer en exploitatie, maar ook voor verhuur en leegstand. Het economisch eigendom ligt bij de gemeente. Exploitatie De Rosmolen kent een structureel en oplopend negatief exploitatieresultaat. Ook het eigen vermogen is negatief. Thema’s Inkomsten

Sterke punten Presteren qua verhuurinkomsten boven verwachting (t.o.v. oorspronkelijke begroting)

Kosten

Investering in ledverlichting en containers is afbetaald

Overig

Goede verhouding met de gebruikers van de MFA en de buurt

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Knelpunten Alleen bibliotheek is een vaste huurder Opbouw va subsidie is gebaseerd op verouderde uitgangspunten Lastig te bepalen wanneer hanteren maatschappelijk of commercieel tarief Veel investeringen zelf moeten doen (led, containers, zonnepanelen, warmtewisselaars). Door faillissement aannemer geen garanties en wel veel kosten gemaakt voor herstel Uitgangspunten in MJOP sluiten niet aan op werkelijke situatie, te lange afschrijvingstermijnen Nadeel btw-afschaffing sporttarieven (en daarmee het voordeel van de aftrekbaarheid), Ozb-verhoging, renteharmonisatie Door negatief eigen vermogen kan geen aansprakelijkheidsverzekering worden afgesloten en treden nieuwe bestuursleden niet toe, alle bestuursfuncties zijn belegd bij 1 persoon

Pagina 18 van 43

Kansen (aangegeven door De Rosmolen) Thema’s Organisatie

Gebouw Gebruikers Openingstijden Bezettingsgraad Eigendom Exploitatie

Kansen Faciliteren collectieve bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering voor bestuurders Organiseren van activiteiten en evenementen Stimuleren gebruik van MFA’s Veel zaken in eigen beheer uitvoeren (kostenbesparing) Investeren in verbeteren van binnenklimaat Activiteiten organiseren voor doelgroepen (let wel; kost aanvankelijk eerst geld) Onderlinge samenwerking tussen gebruikers stimuleren Is reeds behoorlijk hoog Voorkomen van extra concurrentie door gemeente Aanpassing OZB voor eigenaar- en gebruikersdeel Reclame-inkomsten optimaliseren Investeren in zonnepanelen / verdere verduurzaming Gezamenlijk optrekken met andere MFA’s voor bijv. Buma/Stemra en andere zaken welke gezamenlijk geregeld kunnen worden Actualiseren en goed uitvoeren van het MJOP

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 19 van 43

4.6. MFA D’n Hoender - Dreumel

Omschrijving MFA D’n Hoender in Dreumel is in basis gerealiseerd in 1980. In 2013/2014 heeft verbouw en aanbouw plaatsgevonden. Van een oorspronkelijke sporthal met kantine is een multifunctionele accommodatie gemaakt. De MFA heeft een oppervlakte van 5.078 m² bvo. De MFA bestaat vanaf de toegang gezien uit een onderwijs- en vergadergebied aan de linkerkant, het sportgedeelte met vergadermogelijkheden in het midden en het gedeelte met muziekruimten en kinderopvang aan de rechterkant. Alle delen zijn via een centrale ingang toegankelijk en door een overdekte gang met elkaar verbonden. MFA D’n Hoender bevindt zich niet in het centrum van Dreumel. Op de locatie stond vroeger een grote sporthal die in het huidige complex geïntegreerd is. Bij de realisatie van D’n Hoender was een vertegenwoordiging van de verengingen uit het dorp betrokken om de behoeften in kaart te brengen. Organisatie Er is een vrijwillig bestuur met 8 bestuursleden met vakinhoudelijke kennis. Het bestuur is opgericht nadat D’n Hoender onder leiding van de gemeente gerealiseerd was. Het bestuur is verantwoordelijk voor statuten, langdurige contracten, huurtarieven en facturatie. Het bestuur zet zich actief in om evenementen te organiseren. De beheerder is verantwoordelijk voor het reguliere beheer, dagelijks onderhoud, toezicht op het gebruik van de ruimten, reserveringen en schoonmaak en reparaties.

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Gebouw

Thema’s Bouwkundig

Sterke punten Ruimtelijke opzet Opzet muzieklokalen Bibliotheek/onderwijsgedeelte

Functioneel

Beschikt over grote en kleine muziekzaal met goede akoestiek Duidelijke scheiding van functies

Uitstraling

Lichte, vriendelijke uitstraling

Knelpunten Nog steeds restpunten na oplevering Douche- en kleedruimten sterk verouderd Sporthal (+vloer) aan vernieuwing toe Kwaliteit kozijnen + deuren matig Toegankelijkheid van vrijkomende klaslokalen Sporthal net te klein voor wedstrijdafmetingen Plateaulift niet geschikt voor ouderen muziekzalen beperkt toegankelijk Onhandige indeling van het gebouw Horeca ‘verstopt’ midden in gebouw zonder terras Ligging aan de rand van het dorp, in het centrum bevindt zich nog een ander vergadercentrum Staat bekend als school + sporthal

Gebruikers De vaste gebruikers met eigen ruimte zijn de bibliotheek, basisschool De Oversteek van Groeisaam, kinderopvang, peuterspeelzaal, broedplaats. Daarnaast maken koren en muziekverenigingen gebruik van de muziekruimten en het sportgedeelte wordt ingezet voor bewegingsonderwijs van de school en incidenteel voor sportverenigingen (korfbal). De accommodatie wordt gemiddeld 58 uur per week verhuurd (naast vaste verhuur van eigen ruimten).

Pagina 20 van 43

Openingstijden  Schoolgebouw: 8.30 tot 14.45 uur.  Horeca, sportgedeelte en vergader- en muziekruimten: doordeweeks 19.00 tot 23.00 uur; twee dagen ook overdag en op zondag.  Overige tijden op afspraak voor evenementen geopend. Bezettingsgraad Op basis van de plattegronden blijkt dat er 8 ruimten vrij verhuurbaar zijn, elk voor maximaal 33 uur per week (volgens de reguliere openingstijden voor nietschoolgebouw). Deze 8 ruimten zijn gemiddeld in totaal 58 uur per week verhuurd. Hieruit volgt een bezettingsgraad van 22%. Daarnaast zijn de ruimten voor vaste gebruikers permanent en langdurig verhuurd. Eigendom Het eigendom van de accommodatie is na realisatie overgedragen aan het bestuur. Daarmee is het bestuur hoofdverantwoordelijk voor beheer en exploitatie, maar ook voor verhuur en leegstand. Exploitatie Zowel het exploitatieresultaat voor 2018 alsook het eigen vermogen zijn negatief. Thema’s Inkomsten

Sterke punten Vaste inkomsten van basisschool, kinderopvang, peuterspeelzaal, bibliotheek en broedplaats

Kosten

Lagere energierekening verwacht door gerealiseerde verduurzaming

Overig

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Knelpunten De opbouw van de subsidie is gebaseerd op verouderde uitgangspunten Verhuur vergaderzalen valt tegen Huurinkomsten schoolgedeelte nu lager dan begroot door alternatieve functie Concurrentie van andere voorzieningen in de gemeente Onderhoudskosten dermate hoog dat uitstel noodzakelijk is (mede door herstel constructiefouten) Samenstelling MJOP was niet duidelijk, wordt nu door bestuur bijgewerkt en beheerd Extra geld nodig om oude klaslokalen geschikt te maken voor broedplaats (brug gebouwd) In het centrum van Dreumel bevinden zich nog andere vergadercentra en horeca Sommige sportverenigingen uit de directe buurt maken geen gebruik van D’n Hoender

Pagina 21 van 43

Kansen (aangegeven door D’n Hoender) Thema’s Organisatie

Gebouw

Gebruikers Openingstijden Bezettingsgraad Eigendom Exploitatie

Kansen Professionaliseren Verbeteren organisatiestructuur Interactie tussen MFA’s (platform en e-maillijst bijvoorbeeld) Meer ondersteuning vanuit de gemeente Verlagen van onderhoudskosten en verduurzaming Werven van meer doelgroepen Herbestemmen van het jeugdhonk Gezamenlijke inkoop beheerskosten met andere accommodaties Verbeteren toegankelijkheid entree Blijven afstemmen op gebruik en optimaliseren Extra gebruikers: gemeente, WS Rivierenland en ODR Commerciële verhuur (flexplekken Constante dialoog met gemeente over exploitatie Meer evenementen organiseren Reclameborden in sporthal

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 22 van 43

4.7. MFA Het Hanzehuys - Maasbommel

Omschrijving MFA Het Hanzehuys is in 2019 als nieuwbouw gerealiseerd en bevindt zich naast de basisschool in Maasbommel. De MFA is gerealiseerd op de locatie van een leegstaande peuterspeelzaal en is geïntegreerd met de oude sporthal van Maasbommel. In de dorpskern bevindt zich (nog) het oude dorpshuis de Hanze. De Hanze was een stichting waarbij iedere deelnemende vereniging (10-12 stuks) lid was. Na onderzoek naar de Hanze en de oude sporthal is ervoor gekozen beide te combineren op de huidige locatie. Het nieuwe Hanzehuys bestaat uit de gerenoveerde oude sporthal met nevenruimten, een café en cafetaria met eigen ingang en een aantal vergaderzalen. Het heeft een oppervlakte van 823 m² bvo. Organisatie Een vrijwillig bestuur met 5 bestuursleden met vakinhoudelijke kennis. Het bestuur is verantwoordelijk voor statuten, langdurige contracten, huurtarieven en facturatie. De beheerder en tevens uitbater is verantwoordelijk voor het reguliere beheer, dagelijks onderhoud, toezicht op het gebruik van de ruimten, reserveringen en schoonmaak en reparaties. De uitbater is per juni 2020 vertrokken. Het bestuur is bezig om de functie opnieuw in te vullen. Er is nog nieuwe uitbater gevonden. De Stichting gaat de exploitatie in eigen beheer voeren. Dit leidt tot extra taken voor het bestuur. Er wordt een beheerder/manager aangesteld voor 24 uur per week, aangevuld met vrijwilligers.

Op dit moment nog te weinig vrijwilligers. Voor de uitbreiding van de exploitatie met de cafetaria en keuken is de stichting op zoek naar kandidaat. Referentie: 1662002-0033.2.0.

Gebouw

Thema’s Bouwkundig

Sterke punten Sporthal inclusief theaterfunctie

Functioneel

Horeca met gezellige uitstraling en semiprofessionele keuken Cafetaria heeft eigen afhaalpunt Moderne, positieve uitstraling buitenkant en binnenkant Logische routing binnen Café met gezellige uitstraling

Uitstraling

Knelpunten Restpunten van de bouw geluidsoverlast afzuiging Vloer in horeca niet geschikt voor schuivende stoelen Sporthal net te klein voor wedstrijden

Gebruikers De vaste gebruikers zijn kaartclub, koor, soosmiddag, volleybal, koersbal. Daarnaast vindt incidentele verhuur plaats. De accommodatie wordt gemiddeld 47,5 uur per week verhuurd.

Pagina 23 van 43

Openingstijden  Momenteel 21u structureel geopend, vanaf oktober komt daar de vrijdagmiddag/avond bij (7u).Overige tijden op afspraak. Bezettingsgraad Op basis van de plattegronden blijkt dat er 4 ruimten vrij verhuurbaar zijn, elk voor maximaal 51 uur per week (volgens de reguliere openingstijden). Deze 4 ruimten zijn gemiddeld in totaal 47,5 uur per week verhuurd. Hieruit volgt een bezettingsgraad van 23%. Bij de bezettingsgraad is uitgegaan van volledig verhuur van de horecaruimte aan een exploitant / beheerder. Eigendom Het beheer en de exploitatie worden uitgevoerd door het bestuur. Dit moet formeel nog worden vastgesteld, evenals de overdracht van het gebouw. Exploitatie Er kan nog geen uitspraak gedaan worden over exploitatieresultaten en eigen vermogen. Cijfers (verdeling kosten/inkomsten) zijn op basis van begroting. Thema’s Inkomsten

Sterke punten Ontvangen gebruiksvergoeding voor gebruik sporthal door de school Verhuur wordt extra gestimuleerd doordat verenigingen een deel van de huur vergoed krijgen vanuit voormalige vereniging Hanze

Kosten

Overig

Toegankelijk vanaf twee wegen Grote parkeerplaats ervoor

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Knelpunten Contractstatus: geen vaste huurders: alles op basis van uurfacturatie Uitbater heeft opgezegd De opbouw van de subsidie is gebaseerd op verouderde uitgangspunten Nog geen goed zicht op kosten (jaarrekening niet beschikbaar) Kosten voor energie en verzekeringen worden door stichting betaald Zonnepanelen bij realisatie geplaatst, maar pas vanaf november 2019 in werking Afspraken gemeente/bestuur zijn nog niet schriftelijk vastgelegd Sinds november 2019 nog geen subsidie ontvangen

Pagina 24 van 43

Kansen (aangegeven door Het Hanzehuys) Thema’s Organisatie

Gebouw Gebruikers Openingstijden Bezettingsgraad Eigendom Exploitatie

Kansen Goede exploitatie van het cafetaria/keuken is noodzakelijk. Inzetten op evenementen en feesten Een door de gemeente georganiseerd overkoepelend bestuur van de MFA’s en dorpshuizen in de gemeente

Vanaf 1 november verder te vergroten vanwege opening cafetaria/keuken Inzetten op vergaderingen en flexwerkplekken Goede financiële afspraken maken met de gemeente

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 25 van 43

4.8. Dorpshuis De Hucht - Alphen

Gebouw

Omschrijving Dorpshuis De Hucht in Alphen wordt op dit moment grondig verbouwd en uitgebreid. Voorheen waren er in Alphen twee dorpshuizen: De Hucht en Edohof. Sinds 2014 is eraan gewerkt om samen met de besturen van beide dorpshuizen en andere dorpsgenoten een haalbaar en toekomstgericht plan te ontwikkelen voor het nieuwe De Hucht.

Thema’s Bouwkundig

Sterke punten Gasloos, energiezuinig, circulair (veel is hergebruikt)

Functioneel

In 2017 is opdracht verleend voor het ontwerpproces en de realisatie van de vernieuwbouw wordt op dit moment uitgevoerd. Daarbij wordt bij de vernieuwbouw veel waarde gehecht aan een duurzaam en toekomstgericht gebouw. Zowel de behoefte van dorpsgenoten en verenigingen alsook de verwachte exploitatie zijn grondig in kaart gebracht voordat de vernieuwbouw begonnen is. De planning is nu dat het vernieuwde gebouw in juli 2020 opgeleverd zal worden.

Uitstraling

Gericht op toekomstig gebruik Hoge mate van flexibiliteit (schuifwanden en grote ruimten) Verbinding naar de tuin/de dijk Moderne, frisse uitstraling met focus op natuurlijke materialen en duurzaamheid Ontmoetingspunt binnen Alphen

Organisatie Er is een vrijwillig bestuur met 7 bestuursleden met vakinhoudelijke kennis. Het bestuur is verantwoordelijk voor statuten, langdurige contracten, huurtarieven en facturatie. Van oudsher nam het bestuur alle taken (ook bardienst, schoonmaak etc.) op zich, samen met vrijwilligers. Er is gestart met een parttime beheerder.

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Knelpunten In oudbouw is asbest gevonden: discussie met gemeente wie verantwoordelijk is voor asbestsanering. Leidde tot hoge kosten.

Gebruikers De bestaande gebruikers keren terug naar de nieuwe accommodatie: smartlappenkoor, fanfare drumband kapel, muziekles, biljartvereniging, damesvereniging, carnavalsvereniging Plekkers, darten, WHAM, band, SLAG, vergaderen Seniorenvereniging KBO, zang seniorenkoor en kerkkoor, bloedprikken trombosedienst, Koersbal Seniorenvereniging KBO, Soos/kaarten/sjoelen/biljart/bingo Seniorenvereniging KBO, Kringberaad Seniorenvereniging KBO, Ontmoetingsdagen Seniorenvereniging KBO, verenigingsavond Vrouwen van nu Edo, gespreksgroep eenzame ouderen KOV, yoga, badminton, schoolgym, dansen, gym gymnastiekclub 'Edoclubje’. Daarnaast komen ook de dart- en biljartverenigingen gebruik maken van de accommodatie.

Pagina 26 van 43

Openingstijden  Nog niet bekend vanwege huidige vernieuwbouw. Bezettingsgraad Vanwege de vernieuwbouw van De Hucht is de bezettingsgraad niet bekend. Het bestuur is zich bewust van het feit dat een hoge bezettingsgraad belangrijk is voor de exploitatie van De Hucht en zal hierop sturen. De Hucht geeft aan dat zij zullen kiezen om overdag te werken zonder beheerder (gebruikers krijgen de sleutel) en dat in de avond de beheerder aanwezig zal zijn. Ook gaat (na corona) de accommodatie open in het weekend. Eigendom Het eigendom van de accommodatie verblijft bij de Stichting van De Hucht. Exploitatie In 2018 kende De Hucht een positief exploitatieresultaat en een positief eigen vermogen. Dat dient voor de situatie na de vernieuwbouw geëvalueerd te worden, cijfers (verdeling kosten/inkomsten) zijn op basis van oude situatie. Thema’s Inkomsten

Sterke punten Investeren zelf in pv-panelen om energiekosten te verlagen Uitgebreide exploitatierekening opgezet voor vernieuwbouw Subsidie van gemeente om investering en rente te dekken; geen exploitatiesubsidie De Hucht draaide altijd goed: hierdoor potje voor vernieuwbouw beschikbaar

Kosten

Overig

Knelpunten Contractstatus: geen lopende contracten vanwege vernieuwbouw Tarieven opnieuw te formuleren

Door het bestuur is een exploitatiebegroting vooraf opgesteld. De daadwerkelijke exploitatiekosten moeten nog blijken. Communiceert actief naar buiten (verenigingen en overige dorpsgenoten) Veel tijd en energie gestoken in toekomstgerichte en duurzame vernieuwbouw Zoeken actief afstemming met andere MFA’s

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 27 van 43

Kansen (aangegeven door De Hucht) Thema’s Organisatie Gebouw Gebruikers Openingstijden Bezettingsgraad Eigendom Exploitatie

Kansen Verwacht professioneel beheer van de beheerder wat kansen geeft voor de toekomst Het nieuwe gebouw biedt volop kansen Inzetten op feesten en partijen, voetbalwedstrijden en sport gezamenlijk kijken (kroeg) -

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 28 van 43

4.9. Dorpshuis VTC - Wamel

Gebouw

Omschrijving VrijeTijdsCentrum Wamel (VTC Wamel) is een dorpshuis dat reeds in 1976 gebouwd is. De laatste grotere renovaties hebben in 1985, 2011 en 2020 plaatsgevonden. Het dorpshuis is met name een ontmoetingspunt voor het verenigingsleven in Wamel. Hier kunnen verenigingen uit Wamel en de omgeving zelf evenementen organiseren en zij worden daarbij actief ondersteund. Op sommige plekken in het gebouw is duidelijk zichtbaar dat het gebouw verouderd is.

Thema’s Bouwkundig

VTC Wamel heeft een oppervlakte van circa 1.241 m² bvo. Het horecagedeelte staat centraal en is ook vanaf de straat goed zichtbaar. Daarnaast zijn er vergaderruimten en multifunctionele ruimten te vinden, evenals een radiostation en een kinderdagverblijf met eigen ingang.

Uitstraling

Organisatie Er is een vrijwillig bestuur met 6 bestuursleden, deels met decennialange ervaring. Het bestuur is verantwoordelijk voor tactisch-strategische belangen zoals statuten, contracten, huurtarieven en facturatie, maar richt zich ook op operationele taken. De twee beheersters zijn verantwoordelijk voor dagelijks beheer; schoonmaak; dagelijks onderhoud; klaarzetten van ruimten; zicht op bar en worden hierbij door een vaste vrijwilligerskring en het bestuur ondersteund. Volgens de statuten van het VTC is de stichting jaarlijks verantwoording verschuldigd aan de deelnemende verenigingen. Referentie: 1662002-0033.2.0.

Functioneel

Sterke punten Continue verbetering van gebouw (nu verbouw van grote vergaderruimte) Vervangen verlichting led Opgeknapte horeca en nevenruimte Kinderopvang en radiostation met eigen ingang Grote ruimten met vriendelijke uitstraling Geschikt voor mindervaliden Laagdrempelig benaderbaar Buitenkant onopvallend, maar staat goed bekend in het dorp Enige horeca-/ontmoetingspunt in Wamel

Knelpunten Veroudering wordt zichtbaar: theaterzaal, schuifdeuren, installaties Keuken verouderd Soosruimte wordt niet gebruikt Ruimten moeilijk apart te verhuren (akoestiek en loopt in elkaar over)

Veroudering wordt zichtbaar en moet een voor een opgepakt worden

Gebruikers De twee vaste huurders zijn het kinderdagverblijf en het radiostation met eigen ingangen. Daarnaast maken Biljartclub Wamel, dansmariekes, mini-garde, Con Brio Koor, Tik Hard Tafeltennisvereniging, Prikpost Trombosedienst Dependance Ziekenhuis, Harmonie Muzieklessen, Damesvereniging, Gymclub Seniorenvereniging 50+ Wamel, Harmonie, De Strang/Driestroom Wamel: sport en spel mindervaliden, Jazzballet, Muziekschool, Amicita koor, Koersbal Seniorenvereniging 50+ Wamel, After Eight koor en Creaclub gebruik van de ruimten.

Pagina 29 van 43

Gemiddeld zijn de ruimten 76 uur per maand verhuurd. Daarnaast vindt veel incidentele verhuur plaats. Openingstijden  Doordeweeks iedere dag: 19.00 tot 00.30 uur; op vrijdag tot 01.30 uur.  Maandag/donderdag: 9.00 tot 11.30 uur; woensdag: 14.00 tot 17.00 uur.  Overige op afspraak. Bezettingsgraad Op basis van de plattegronden blijkt dat er 8 ruimten vrij verhuurbaar zijn, elk voor maximaal 36,5 uur per week (volgens de reguliere openingstijden). Deze 8 ruimten zijn gemiddeld in totaal 76 uur per week verhuurd. Hieruit volgt een bezettingsgraad van 26%. Daarnaast zijn de ruimten voor de vaste gebruikers permanent en langdurig verhuurd. Eigendom Het eigendom van de accommodatie ligt bij de Stichting VTC Wamel. Exploitatie VTC Wamel bereikte in 2018 een positief exploitatieresultaat en beschikte over een positief eigen vermogen. Thema’s Inkomsten

Kosten

Overig

Sterke punten Populair vanwege lage huurtarieven in de omgeving Zelfs gebruik van groepen van buitenaf Aanzienlijke horeca-omzet Veel kostenbesparingen door inzet vrijwilligers, bestuur Gebruik van subsidiemogelijkheden waar mogelijk Bestuur legt eens per jaar verantwoording af aan verenigingen uit Wamel

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Knelpunten Contractstatus: twee vaste huurders; overige uurtje-factuurtje Subsidieopbouw onduidelijk (waarschijnlijk 5k) Onderhoud: hoge kosten voor onderhoud; onduidelijkheid over MJOP

Pagina 30 van 43

Kansen (aangegeven door VTC Wamel) Thema’s Organisatie Gebouw Gebruikers Openingstijden Bezettingsgraad Eigendom Exploitatie

Kansen Rol als dorpshuis ook in de toekomst goed blijven vervullen Vernieuwen van verouderende ruimten In contact blijven met het dorp voor benutten alle potentie Blijven afstemmen op gebruik Weinig kans tot verhoging, meer vasthouden huidige bezetting -

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 31 van 43

4.10. Dorpshuis De Schuur - Appeltern

Gebouw Omschrijving De Schuur in Appeltern is een van de oudste accommodaties van West Maas en Waal. De basis van het gebouw is een oude schuur, die in 1971 verbouwd is tot ontmoetingsplek. In 1981 is nog een stuk aangebouwd. In 2014/2015 zijn het gedeelte van het foyer, de vergaderruimten en de toiletgroepen grondig gerenoveerd. De Schuur heeft een oppervlakte van 708 m². De Schuur is een echt dorpshuis; een ontmoetingsplek voor de verengingen uit het dorp. Gedurende de afgelopen jaren wordt het dorpshuis steeds minder gebruikt. Sinds september 2019 heeft het dorpshuis een nieuwe bestuursvoorzitter en is de langjarige beheerder vertrokken. De Schuur bevindt zich daarmee op dit moment in een periode van verandering en doorstart. Er wordt intensief gewerkt om De Schuur attractiever te maken zodat deze weer meer verenigingen en gebruikers aantrekt. Organisatie Er is een vrijwillig bestuur met 7 bestuursleden. Door het vertrek van de langjarige beheerder heeft het bestuur de afgelopen tijd naast de tactisch-strategische taken ook de operationele leiding overgenomen. Het bestuur is op zoek naar een nieuwe beheerder.

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Thema’s Bouwkundig

Sterke punten Gerenoveerd horecagedeelte Vergaderruimten en toiletgroepen

Functioneel

Enige accommodatie met goede dansvloer in het dorp

Uitstraling

Buitenkant is prima, wel enigszins gedateerd

Knelpunten Waterschade vanwege gestolen lood Grote zaal gedateerd en zonder daglicht Inbraakbeveiliging en installaties (verwarming) gedateerd Erg gedateerd: zouden graag keuze maken voor nieuwbouw of vernieuwbouw Grote zaal met mooie dansvloer, maar geen gezellige uitstraling/geen daglicht In de buurt is een andere grote horecagelegenheid Vanaf doorgaande weg te zien, maar horeca niet duidelijk (trekt daardoor geen voorbijgangers)

Gebruikers Vaste gebruikers zijn momenteel een logopediste, dartvereniging, toneelvereniging, dweilorkest, kaarten, koor, open eettafel en knutselkamer voor jongeren. Gemiddeld zijn de ruimten 37,5 uur per maand verhuurd. Daarnaast vindt incidentele verhuur plaats.

Pagina 32 van 43

Openingstijden  Maandag, dinsdag, donderdag, vrijdag: 19.30 tot 23.00 uur.  Woensdag: 13.00 tot 17.00 uur (onder andere knutselmiddag).  Ook maandag en dinsdagmiddag open.  Overige tijden op afspraak. Bezettingsgraad Binnen De Schuur zijn er 5 vrij verhuurbare ruimten die elk voor maximaal 21 uur per week verhuurd kunnen worden (volgens de reguliere openingstijden). Deze 5 ruimten zijn gemiddeld in totaal 37,5 uur per week verhuurd. Hieruit volgt een bezettingsgraad van 36%. Eigendom Het eigendom van de accommodatie ligt bij Vereniging De Schuur. Exploitatie De Schuur heeft in 2018 een negatief exploitatieresultaat. Het eigen vermogen is positief. Thema’s Inkomsten

Sterke punten Aanzienlijke horeca-omzet

Kosten Overig

Groot perceel eromheen met mogelijkheden voor terras (horeca) Kan aantrekkelijk zijn voor campinggasten

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Knelpunten Contractstatus: vast contract met logopediste, verder facturatie op basis van uurtarieven (bijna altijd maatschappelijk tarief) Verhouding horeca/verhuur: dorpshuis draait op horeca-omzet; gebruik is flink teruggelopen nadat muziekvereniging een sterke terugloop heeft gezien Onderhoud: kostenintensief vanwege veroudering; strategische keuze nodig Hoge energielast Geen volledige horecavergunning voor terras beschikbaar Veel concurrentie door commerciële aanbieder van vergader- en horecagelegenheden Behoefte aan ondersteuning voor pr en marketing

Pagina 33 van 43

Kansen (aangegeven door De Schuur) Thema’s Organisatie Gebouw Gebruikers Openingstijden Bezettingsgraad Eigendom Exploitatie

Kansen Op zoek naar nieuwe bestuursleden met bepaalde expertise Uitbreiding naar café met terras buiten Uitbreiding keuken en grote zaal Passanten bedienen (dagjes toeristen) Kunnen verruimd worden wanneer bezetting toeneemt, zeker in de zomer Onderzoek loopt of stichting een betere optie is Kosten worden nu gedrukt door zelf het beheer te organiseren

Referentie: 1662002-0033.2.0.

Pagina 34 van 43

4.11. Dorpshuis De Uithof - Altforst

Omschrijving De Uithof in Altforst is een dorpshuis gelegen aan de hoofddoorgangsweg. Daarmee is het gebouw vanaf de straat goed herkenbaar als dorpshuis met horecamogelijkheden. In de loop van de tijd hebben verschillende aan- en verbouwingen plaatsgevonden. Het pand dateert uit 1917. Het was oorspronkelijk in gebruik als lagere school en is sinds 1968 in gebruik als dorpshuis. De laatste grote verbouwing was in 2007. Het bestuur is actief bezig met verbouwingsplannen om De Uithof weer geschikt te maken voor de toekomst.

Gebouw

Thema’s Bouwkundig

Sterke punten

Functioneel

Eigen, goed uitgerust podium Gymzaal ook van buiten toegankelijk Ruimten in kelder ook vanaf buiten toegankelijk Parkeerplaats en grote achtertuin bieden mogelijkheden buitenkant is prima. Wel enigszins gedateerd

Uitstraling

De Uithof beschikt over 694 m² bvo verdeeld over twee verdiepingen. Er is een grote gym- en theaterzaal met eigen podium. Daarnaast bevindt zich de bar met kleine keuken en ontmoetingsruimte. In de kelder bevinden zich, vanaf de tuin toegankelijk, een vast verhuurde ruimte, berging, vergaderruimte en de soosruimte. Organisatie Er is een vrijwillig bestuur met 6 bestuursleden uit het dorp. Sinds juni 2019 is een nieuwe uitbater/beheerder in dienst. Zij regelt praktische zaken zoals incidentele verhuur en klaarzetten van ruimten en is tijdens openingstijden aanwezig. Het bestuur regelt tactisch-strategische taken en werkt nauw samen met de uitbater/beheerder. Zij organiseren samen het hele jaar door evenementen en activiteiten. Daarnaast ondersteunen vrijwilligers, zoals de jeugd van de soosruimte bijvoorbeeld, bij renovatiewerkzaamheden. Referentie: 1662002-0033.2.0.

Knelpunten Veel hoogteverschillen in gebouw Hoge energielasten Veroudering wordt steeds duidelijker Installaties aan vervanging toe Keuken klein en onpraktisch Niet barrièrevrij toegankelijk Heel beperkte vergunning voor keuken Hoge kosten voor energieverbruik en onderhoud Binnen en buiten wordt veroudering steeds zichtbaarder ondanks goede zorg door bestuur

Gebruikers Vaste huurders met een eigen ruimte zijn de Jeugd- en Ouderencoach (eigen ruimte; voormalige peuterspeelzaal) en de jeugd van Altforst met eigen soosruimte. Daarnaast maken de seniorenvereniging, biljart, open eettafel, Historische Vereniging Altforst, Sportclub, Qicong, schoolgym, dansmariekes en het Wandelcafé regelmatig gebruik van de locatie. Verder vinden er veel activiteiten voor het dorp plaats (onder andere dorpsquiz, carnaval, oliebollenactie, stemlokaal, uitvaarten). Gemiddeld zijn de ruimten 22 uur per maand incidenteel verhuurd.

Pagina 35 van 43

Openingstijden  Woensdag: 13.00 tot 17.00 uur.  Vrijdag: 19.00 tot 23.00 uur.  Overige tijden op afspraak. Bezettingsgraad Binnen De Uithof zijn er 4 vrij verhuurbare ruimten die elk voor maximaal 7 uur per week verhuurd kunnen worden (volgens de reguliere openingstijden). Deze 4 ruimten zijn gemiddeld in totaal 22 uur per week verhuurd. Hieruit volgt een bezettingsgraad van 79%. De bezettingsgraad zou uiteraard lager zijn wanneer er wordt uitgegaan van extra openingstijden. Daarnaast zijn de ruimten van de vaste gebruikers permanent en langdurig verhuurd. Eigendom Het eigendom van de accommodatie ligt bij Vereniging De Uithof. Exploitatie In 2018 is een licht negatief exploitatieresultaat behaald. Door de accommodatie is aangegeven dat het eigen vermogen positief is wat door het jaarlijks exploitatieresultaat op en neer beweegt. Thema’s Inkomsten