RV2025-078-bijlage-2-meerjarenprognose-grondexploitaties-nieuwe-versie.pdf

Voor eventuele overige opbrengsten, rekenen wij met de CPI in het geldende jaar. Opbrengststijging bedrijfskavels

Grondopbrengsten

Bedrijven (gemiddelde)

Outlook grondexploitaties 2025, Metafoor 2025

2026-2027

2028 >

1,5 – 4,0%

1,5 – 4,0%

2,0%

Bedrijven (top/logistiek)

3,0 – 6,0%

3,0 – 6,0%

2,0%

Bedrijven (midden/basis)

0,0 – 2,0%

0,0 – 2,0%

2,0%

Prognose parameters grondexploitaties 2025, Stadkwadraat 2025

2026

Voor bedrijfskavels geldt op dit moment dat er andere marktomstandigheden zijn. Bedrijven zijn terughoudend met investeringen en hierdoor is de verhouding tussen vraag en aanbod aanzienlijk anders dan bij de woningbouw. Ons voorstel is om een percentage van 2 procent aan te houden voor de komende jaren, hetgeen binnen de bandbreedte valt van beide prognoses.

32 | MPG 2025

Samenvatting van het voorstel staat in onderstaande tabel:

MPG 2025

MPG 2024

2025

2026-2027

2028 >

2024

2025-2026

2027 >

Woningen (koop)

5,0%

3,0%

2,0%

1,0%

2,0%

2,0%

Woningen (sociaal)

2,0%

2,0%

2,0%

1,0%

2,0%

2,0%

Bedrijven

2,0%

2,0%

2,0%

1,0%

2,0%

2,0%

Overige opbrengsten

3,5%

2,5%

2,0%

Grondopbrengsten

Kostenstijging In de outlook grondexploitaties 2025 worden bandbreedtes voor de kostenontwikkeling van twee grote kostenposten uit een grondexploitatie gegeven, namelijk: GWW-kosten (bouw- en woonrijp maken), Plankosten/VTU en overige kosten.

Outlook grondexploitaties 2025, Metafoor

Prognose parameters grondexploitaties 2025, Stadskwadraat

2025

2026-2027

2028 >

2025

2026

GWW-kosten

3,0 – 6,0%

2,0 – 5,0%

2,0%

2,0 – 4,0%

1,0 – 4,0%

Plankosten

4,0 – 7,0%

2,0 – 5,0%

2,0%

Overige kosten (CPI)

2,5 – 4,5%

1,5 – 3,5%

2,0%

Kosten

Zoals eerder vermeld, zijn de materiaalkosten over 2024 gestabiliseerd. Door de (verwachte) handelsbarrières en importheffingen, is de verwachting voor 2025 dat deze weer gaan stijgen. Dit komt boven op de kosten voor personeel, die nog steeds in fors tempo door blijven stijgen. Zo heeft het FNV een looneis van 7 procent voorgesteld voor de nieuwe CAO Gemeenten. Wij stellen voor om het gemiddelde van de bandbreedte te hanteren voor de kostenparameters. Daarmee zit de gemeente West Betuwe aan de behoudende kant als gekeken wordt naar de Prognose parameters grondexploitaties 2025 van Stadskwadraat. De Nederlandsche Bank geeft aan dat de stijging van de CPI over 2025 en 2026 rond de 3 procent zal zijn. Ons advies is dan ook voor deze jaren om minimaal dit percentage te hanteren.

33 | MPG 2025

Dit zorgt voor het onderstaande voorstel van de kostenparameters:

MPG 2025

MPG 2024

2025

2026-2027

2028 >

2024

2025-2026

2027 >

GWW-kosten

4,5%

3,5%

2,0%

3,0%

4,0%

2,0%

Plankosten

5,5%

3,5%

2,0%

5,0%

4,0%

2,0%

Overige kosten

3,5%

2,5%

2,0%

3,5%

2,5%

2,0%

Kosten

Rente De marktprognoses laten zien dat de rente licht zal dalen c.q. stabiliseren.

Outlook grondexploitaties 2025, Metafoor

Prognose parameters grondexploitaties 2025, Stadskwadraat

2025

2026-2027

2028 >

2025

2026

Rente (kortlopend)

1,5% – 3,0%

1,0% – 2,5%

2,0%

3,38%

*Euribor 12 mnd

Rente (langlopend)

2,0% – 3,5%

1,5% – 3,0%

2,0%

Rente

In december 2023 heeft de commissie BBV de notities Rente, Overhead en Grondexploitatie geactualiseerd. De belangrijkste wijziging uit de notitie Rente betreft een aanpassing in de toerekening van de rentelasten aan de grondexploitaties. Tot en met 2023 was het alleen toegestaan om de werkelijke rente over het vreemd vermogen (naar rato) toe te rekenen aan de grondexploitaties. Dit geldt ook voor de toekomstige rentelasten. Met ingang van boekjaar 2024 wordt voor grondexploitaties geen onderscheid meer gemaakt in het BBV, waardoor de rentetoerekening plaatsvindt op basis van de reguliere omslagrente voor zowel de investeringen en de grondexploitaties.

34 | MPG 2025

In onderstaande tabel is het voorstel verwerkt hoe dat uitwerkt voor de gemeente West Betuwe:

MPG 20244

MPG 2025 2024

2025-2026

2027 >

2024

2025-2026

2027 >

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Overige parameters Rente

Discontovoet De disconteringsvoet wordt gebruikt voor de berekening van de contante waarde van het resultaat van de grondexploitatie. Voor grondexploitaties met een nadelig resultaat op contante waarde wordt een voorziening getroffen. De BBV bepaalt welke discontovoet gehanteerd moet worden: deze ligt momenteel op 2,0%.

4 De rente is later in het proces bijgesteld van 2,25% naar 2,00% op verzoek van onze accountant.

35 | MPG 2025

5 Grondexploitaties 5.1

Inleiding

In dit hoofdstuk geven we actuele informatie over de ontwikkelingen in de grondexploitaties. Dit bestaat uit een korte projectbeschrijving met projectinfo. Een kaart met de fasering van de uitgifte. Financiële gegevens zoals totale kosten en opbrengsten, boekwaarde, resultaat, winst/voorziening en benodigde risicoreservering. Verder worden de belangrijkste wijzigingen in de grondexploitatie aangegeven en gaan we kort in op de specifieke kansen en risico’s voor de grondexploitatie. In de getoonde tekeningen staat de fasering van de nog uit te geven kavels.

5.2

Wijzigingen in grondexploitaties

Voor de MPG 2025 zijn de volgende algemene wijzigingen doorgevoerd die van invloed zijn geweest op alle exploitaties: • De uitgifteprijzen voor de gronden zijn dit jaar fors gestegen. De invloed hiervan is echter beperkt op de lopende grondexploitaties, als te zien in hoofdstuk 4. • De stijging van kosten voor het bouw- en woonrijp is gestabiliseerd op ca. drie procent. • Veranderende inzichten in kosten- en opbrengstenstijging. Voor een toelichting zie hoofdstuk 4. • Uitgifteplanning – voor alle complexen is de uitgifteplanning geüpdatet naar de laatste inzichten en zo realistisch mogelijk in de tijd gezet. Voor sommige complexen betekent dit dat de looptijd is verlengd. • Langere doorlooptijden van projecten, de inhuur van derden en de toe te rekenen overhead zorgen voor hogere plankosten.

5.3

Risicomanagement

Voor alle onderstaande projecten hebben we kwantitatieve risicoanalyses uitgevoerd. We maakten bij de risicoanalyse gebruik van de Monte Carlo risicosimulatie. Een nadere toelichting op het risicomanagement staat in paragraaf 8.1. Belangrijke effecten waarmee rekening wordt gehouden in de risicoanalyses zijn: • Stijgende kosten in zowel de GWW-sector als de bouwsector • Stijgende plankosten als gevolg van langer lopende projecten • Renteontwikkelingen die gevolgen hebben voor zowel gemeente als consument • Specifieke uitdagingen bij projecten

36 | MPG 2025

5.4

Achter het Dorpshuis, Spijk

Projectbeschrijving Project info Functie(s) Totale plangebied Uitgeefbaar Project afgerond in Verkochte bouwkavels tot 2024 Verkochte bouwkavels in 2024 Te verkopen bouwkavels in 2025 Te verkopen bouwkavels na 2025

Achter het Dorpshuis, Spijk Woningbouw en school 5.736 m² 3.410 m² 2027 9 st -

De grondexploitatie Achter het Dorpshuis te Spijk is in 2018 geopend. Het plan omvat de bouw van een brede school en 9 uitgeefbare kavels voor woningbouw. De gemeenteraad van de gemeente Lingewaal heeft het bestemmingsplan in oktober 2018 vastgesteld. Het project heeft vertraging opgelopen in verband met de beroepsprocedure bij de Raad van State. In 2020 is hierin een tussenuitspraak over gedaan met als conclusie dat de gebiedsontwikkeling door kan gaan indien er maatregelen tegen geluid(soverlast) worden getroffen in verband met de realisatie van de nieuwe school. Het bestemmingsplan is aangepast en vastgesteld eind 2021. De grondpositie voor woningbouw bestaat uit 4 rijwoningen en 5 vrijstaande woningen. Het deel van de grondpositie gelegen aan de westzijde en bestemd voor de bouw van 4 rijwoningen en 2 vrijstaande woningen is via een openbare marktselectie verkocht. Dit is gebeurd in 2024 en de opbrengst is hoger dan eerder begroot. De drie vrije kavels gelegen aan de oostzijde worden via particuliere grondverkoop uitgegeven. In november 2023 is een planschadeverzoek toegekend met een omvang van bijna € 43.000 en aannemelijk is dat er meer verzoeken volgen. De kavels zijn inmiddels allemaal verkocht en worden in 2025 geleverd (betaald). Dit betekent dat daarna alleen nog woonrijp gemaakt moet worden.

In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2023, 2024, 2025, 2026, 2027, 2028, 2029 en vanaf 2030.

37 | MPG 2025

Resultaat Resultaat Kosten (gereed) Opbrengsten (gereed) Boekwaarde per 1 januari 2025 Eindwaarde per 31 december 2027 Contante waarde per 1 januari 2025 Winstneming t/m B1802023 Winstneming in 2024 Totaal winstneming t/m 2024 Risicoresultaat P90 Benodigde risicoreserve

Achter het Dorpshuis, Spijk € 1.159.000 € 1.293.000 € -462.000 € 134.000 € 126.000 € € 4.000 € 4.000 € 84.000 € -

47,0% 7,0%

De locatie is bouwrijp gemaakt. Alle kavels zijn verkocht in 2024 en zullen in 2025 geleverd worden. Na afronding van de bouw zal in 2026/2027 alles nog woonrijp gemaakt worden. Vooralsnog lijkt dit project positief afgesloten te kunnen worden en is geen risicoreserve benodigd. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: • De rijwoningen en tweekappers zijn voor een hogere prijs verkocht dan in grondexploitatie geraamd. Kansen en risico’s De belangrijkste project specifieke kansen en risico’s voor dit project: • De snelheid van de bouw van de woningen kan zorgen voor het naar voren halen van het woonrijp maken.

38 | MPG 2025

5.5

De Plantage, Meteren

Projectbeschrijving Project info

De Plantage, Meteren

Functie(s) Totale plangebied

Woningbouw en school 724.137 m²

Uitgeefbaar Project afgerond in

321.689 m² 2031

Verkochte bouwkavels tot 2024

867 st

Verkochte bouwkavels in 2024 Te verkopen bouwkavels in 2025

5 st 157 st

Te verkopen bouwkavels na 2025

545 st

De Plantage is de grootste uitbreidingswijk van de gemeente in de kern Meteren. In 2009 is een structuurvisie vastgesteld en daarmee zijn de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor het gehele plangebied vastgelegd. De structuurvisie verdeelt het plangebied in drie deelgebieden met ieder een eigen woonmilieu, namelijk de Bastide, de Buitenplaats en de Woongaard. De Bastide en de Buitenplaats naderen hun voltooiing. Voor de realisatie van De Plantage heeft de gemeente een samenwerkingsovereenkomst (SOK) met de marktpartijen BPD, Bunnik en Van Wanrooij. Op basis van de SOK worden per deelgebied aanvullende afspraken in een Deelplanvaststellingsovereenkomst (DVO) gemaakt. Daarnaast heeft de gemeente een overeenkomst met Zondag Bouwgroep voor de realisatie van koopwoningen. Voor de realisatie van de sociale huurwoningen gelden de afspraken in de prestatieafspraken met Kleurrijk Wonen. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2023, 2024, 2025, 2026, 2027, 2028, 2029 en vanaf 2030. .

39 | MPG 2025

Resultaat Resultaat Kosten (gereed) Opbrengsten (gereed) Boekwaarde per 1 januari 2025 Eindwaarde per 31 december 2031 Contante waarde per 1 januari 2025 Voorziening t/m 2023 Verlaging voorziening in 2024 Totale voorziening t/m 2024 Risicoresultaat P90 Benodigde risicoreserve

De Plantage, Meteren € 134.997.000 € 113.767.000 € -36.002.000 € -21.230.000 € -18.482.000 € -18.639.000 € 157.000 € -18.482.000 € -19.526.000 € -1.044.000

74,0% 56,0%

Alle vrije kavels in cluster 12 van deelplan 2 zijn verkocht. De laatste kavels worden in 2025 geleverd. Na de aankoop (en levering) van Blankertseweg 2 kunnen de laatste drie vrije kavels in de eerste helft van 2025 in de verkoop. Onderzocht wordt of Blankertseweg 2 (gemeentelijk monument) in de markt gezet kan worden als voorziening (horeca, maatschappelijk, commercieel maatschappelijk). In 2024 is er een overeenkomst getekend met de ontwikkelaars voor de realisatie van deelplan 3. Op dit moment wordt deelplan 3 bouwrijp gemaakt. Verkoop van de woningen start voor de zomer. Start bouw vindt plaats in Q4 2025 / Q1 2026. Het projectteam is gestart met de planvorming voor deelplan 4 zodat dit gereed is voordat de oplevering van deelplan 3 gereed is, zodat de ontwikkelaars in een bouwstroom door kunnen gaan. Daartoe is gestart met de verwerving van de laatste percelen langs de Blankertseweg. Andere aandachtspunten zijn het kruispunt met de N327 en de spoorwegovergang in de N327. Hiervoor moeten oplossingen worden gezocht, omdat anders de bouw van het restant woningen vertraging oploopt danwel in zijn geheel niet mogelijk is. In de risicoanalyse is de (definitieve) toekenning nu als een kans opgenomen. Hierdoor is de benodigde reserve verkleind.

Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: • Resultaten van de getekende overeenkomsten inzake verkoop van bouwrijpe grond aan ontwikkelaars • Wijzigingen in de civieltechnische kosten naar aanleiding van de nieuwe plannen • Extra aankopen langs de Blankertseweg om spuitzones op te heffen en ontsluiting op N327 mogelijk te maken.

40 | MPG 2025

Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: • Het binnen halen van de WBI-subsidie betekent een bedrag van circa € 3,0 mln. van het Rijk en van circa € 0,6 mln. van de Provincie. Echter de ervaring leert dat het binnen halen van de subsidie los staat van de daadwerkelijke toekenning die plaatsvindt als het hele project is afgerond. Dus de subsidiebedragen mogen conform BBV nog niet op worden genomen. • De maatregelen die nodig zijn om de geluids- en geuroverlast van bakkerij aan de Meersteeg zijn nog niet helemaal bekend. Dit kan tot extra kosten leiden. • Extra maatregelen aan spoorwegovergang in N327 om deelplan 4 mogelijk te maken. • De afspraken in het kader van een DVO voor Deelplan 4 zijn nog niet gemaakt, die kunnen positief danwel negatief uitpakken voor de exploitatie.

41 | MPG 2025

5.6

Herwijnen – Oost, Herwijnen

Projectbeschrijving Project info Functie(s) Totale plangebied Uitgeefbaar Project afgerond in Verkochte bouwkavels tot 2024 Verkochte bouwkavels in 2024 Te verkopen bouwkavels in 2025 Te verkopen bouwkavels na 2025

Herwijnen-Oost, Herwijnen Woningbouw 78.051 m² 43.451 m² 2027 214 st 1 st 8 st

De grondexploitatie Herwijnen – Oost betreft een woningbouwproject met een omvang van circa 7,8 ha, waarvan 4,3 ha uitgeefbaar is. Het project bestaat uit twee fases. Voor fase 1 zijn de kavels voor 2018 verkocht. Fase 2 van de ontwikkeling bestaat uit deel A en B. Deel A (24 woningen) is een paar jaar geleden via een meervoudige onderhandse procedure aan de markt aangeboden. Deel B is in 2023 verkocht via twee openbare marktselectieprocedures verkocht. De twee vrije bouwkavels aan de Achterweg zijn beide verkocht en inmiddels geleverd. Daarnaast kan de gemeente op de oude woonwagenlocatie aan De Strobbel nog enkele woningen realiseren en uitgeven. De verwachting is dat de tweekappers in 2025 in de verkoop gaan. Kleurrijk Wonen zal de overige vijf sociale huurwoningen gaan realiseren. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2023, 2024, 2025, 2026, 2027, 2028, 2029 en vanaf 2030.

42 | MPG 2025

Resultaat Resultaat Kosten (gereed) Opbrengsten (gereed) Boekwaarde per 1 januari 2025 Eindwaarde per 31 december 2027 Contante waarde per 1 januari 2025 Winstneming t/m 2023 Winstneming in 2024 Totaal winstneming t/m 2024 Risicoresultaat P90 Benodigde risicoreserve

Herwijnen-Oost, Herwijnen € 12.313.000 € 12.430.000 € -145.000 € 117.000 € 110.000 € 1.741.000 € 36.000 € 1.777.000 € 118.000 € -

98,0% 96,0%

Dit jaar is door de verkoop van de kavels fors het resultaat positiever uitgevallen. Hierdoor is dit jaar winst genomen. Doordat al 98% van de kosten en 96% van de opbrengsten zijn gerealiseerd, is het risico in deze exploitatie nog beperkt. Hierdoor is er ook geen risicoreserve noodzakelijk. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: • Programma wijziging naar vier tweekappers en vier sociale huurwoningen. Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: • Een kans is het principeverzoek van het Zorgcentrum Avondlicht om uit te breiden in westelijke richting. Hier heeft de gemeente ook nog grond in eigendom, maar in de exploitatie is geen rekening gehouden met eventuele opbrengsten hiervoor.

43 | MPG 2025

5.7

Klingelenberg Noord, Tuil

Projectbeschrijving Project info Type ontwikkeling

Klingelenberg Noord, Tuil Woningbouw

Totale plangebied

9.787 m²

Uitgeefbaar

4.525 m²

Project afgerond in

2028

Verkochte bouwkavels tot 2024

-

Verkochte bouwkavels in 2024

-

Te verkopen bouwkavels in 2025

-

Te verkopen bouwkavels na 2025

18 st

De gebiedsontwikkeling Klingelenberg Noord in Tuil ligt in het noorden van de woonwijk Klingelenberg. Het plan omvat de bouw van maximaal 24 woningen. Dit aantal staat vermeld in het uitwerkingsplan, dat in 2017 is vastgesteld door de gemeenteraad van Neerijnen. Planvorming wordt opgepakt als hiervoor voldoende capaciteit beschikbaar is. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2023, 2024, 2025, 2026, 2027, 2028, 2029 en vanaf 2030. .

44 | MPG 2025

Resultaat Resultaat Kosten (gereed) Opbrengsten (gereed) Boekwaarde per 1 januari 2025 Eindwaarde per 31 december 2028 Contante waarde per 1 januari 2025 Voorziening t/m 2023 Verlaging voorziening in 2024 Totale voorziening t/m 2024 Risicoresultaat P90 Benodigde risicoreserve

Klingelenberg Noord, Tuil € 1.604.000 € 1.365.000 € -1.073.000 € -239.000 € -221.000 € -235.000 € 14.000 € -221.000 € -404.000 € -183.000

68,0% 2,0%

Doordat de ontwikkeling dit jaar stil heeft gelegen wordt de realisatie ook naar achteren geschoven. In 2023 is duidelijkheid vereist wat met deze locatie gedaan gaat worden. Nagenoeg 70% van de kosten zijn gemaakt, maar nagenoeg geen opbrengsten zijn gerealiseerd (2%). Dit is een groot risico voor de gemeente. Dit uit zich in het ophogen van de verliesvoorziening en een hogere risicoreserve. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: • De fasering van uitgifte is wederom een jaar vertraagd. Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: • De locatie ligt nagenoeg klaar om ontwikkeld te worden. De grond is in bezit. De omgeving weet dat er gebouwd gaat worden. Daarmee is dit een kansrijk project om snelheid te maken.

45 | MPG 2025

5.8

Molenblok, Varik

Projectbeschrijving Project info

Molenblok, Varik

Functie(s)

Woningbouw

Totale plangebied

30.470 m²

Uitgeefbaar

20.277 m²

Project afgerond in

2028

Verkochte bouwkavels tot 2024

-

Verkochte bouwkavels in 2024

-

Te verkopen bouwkavels in 2025

-

Te verkopen bouwkavels na 2025

25 st

Het plangebied bevindt zich ten noordoosten van Varik langs de Waalbandijk, begrensd door de dijk in het oosten en de achterkant van de gebouwen aan de noordzijde van de Kerkstraat. In de planningsperiode tot 2027 zullen er 25 woningen worden gebouwd. Fase 1 van het project, bestaande uit 31 woningen, werd in 2018 afgerond. De volgende fasen zijn vertraagd vanwege het dijkversterkingsproject Tiel-Waardenburg. In 2020 heeft het waterschap duidelijkheid gegeven over hoe het dijklichaam er komt uit te zien. Dit heeft geresulteerd in een gewijzigde planuitwerking waarbij voor de dijkversterking gekozen is voor een constructie. Voor de woningbouw betekent dit dat de gemeente de woningen volledig op eigen gronden kan realiseren met minimale ophogingen. Gemeente en waterschap kunnen meer onafhankelijk van elkaar opereren en met het sluiten van een beëindigingsovereenkomst in 2023 zijn de nieuwe afspraken vastgelegd. Het bestemmingsplan voor Molenblok is onherroepelijk vastgesteld in 2023. De ontwikkelaar van fase 1 heeft in 2023 een rechtszaak aangespannen tegen de gemeente om de overige fases ook te mogen ontwikkelen. Er is sprake van een nog lopende bodemprocedure. Tegelijkertijd is er een marktselectieprocedure opgestart – gezien de jurisprudentie volgend op het Didam-arrest - en is de gunning onder voorbehoud van de uitkomst van de bodemprocedure gedaan.

Dit heeft echter geleid tot een langere looptijd van het project en juridische kosten. Wel is bekend dat het door de gemeente gewenste minimale grondbod gehaald wordt. In 2027 zal naar verwachting de overdracht plaatsvinden van de deelplannen 2, 3 en 4. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2023, 2024, 2025, 2026, 2027, 2028, 2029 en vanaf 2030.

46 | MPG 2025

Resultaat Resultaat Kosten (gereed) Opbrengsten (gereed) Boekwaarde per 1 januari 2025 Eindwaarde per 31 december 2028 Contante waarde per 1 januari 2025 Voorziening t/m 2023 Voorziening in 2024 Totale voorziening t/m 2024 Risicoresultaat P90 Benodigde risicoreserve

Molenblok, Varik € 8.058.000 € 3.736.000 € -4.820.000 € -4.322.000 € -3.993.000 € -3.801.000 € -192.000 € -3.993.000 € -4.189.000 € -196.000

78,0% 40,0%

Vanuit planologisch opzicht zit er een beperking op het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden. Ten gevolge hiervan en het goedkopere programma worden de kavels voor de woningen relatief groot ten opzichte van vergelijkbare type woningen in de rest van de gemeente. Dit heeft een prijsdrukkend effect op de grondprijs per uit te geven m². Er is een openbare aanbesteding geweest. Momenteel is er wel duidelijkheid over de opbrengst van deel 2, 3 en 4, maar nog niet over welke ontwikkelaar het plan krijgt. Dit heeft te maken met de lopende rechtszaak. De hoogte van het winnende bod is opgenomen in de grondexploitatie, aangezien dit de minimale opbrengst is. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: • Ten gevolge van langere looptijd zijn extra planontwikkelingskosten gemaakt. • Extra plankosten ten gevolge van de procedure bij de rechtbank. Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: • Aanvullende uitspraken in het kader van de Didam-arresten. • Het bestemmingsplan is onherroepelijk en de aanbestedingsprocedure is afgerond. Zodra er duidelijkheid is over de afnemende ontwikkelaar, kan de overdracht plaatsvinden. Hoe langer dit proces duurt, des te hoger zullen de vertragingskosten worden (plankosten, rentelasten).

47 | MPG 2025

5.9

Slingerbos, Ophemert

Projectbeschrijving Project info Functie(s) Totale plangebied Uitgeefbaar Project afgerond in Verkochte bouwkavels tot 2024 Verkochte bouwkavels in 2024 Te verkopen bouwkavels in 2025 Te verkopen bouwkavels na 2025

Slingerbos, Ophemert Woningbouw 34.811 m² 19.123 m² 2027 15 st 50 st -

Het plangebied van Slingerbos ligt in Ophemert tussen de Waalbandijk en de Molenstraat, begrensd door woonpercelen en agrarische gronden. Het bestemmingsplan is in 2017 vastgesteld en in 2018 onherroepelijk vastgesteld na een beroep bij de Raad van State. Fase 1 (polder) is de voorbelasting/ophoging gerealiseerd, terwijl fase 2 betrekking heeft op de dijkzone. Het vervolg van de woningbouwontwikkeling is afhankelijk van het dijkversterkingsproject Tiel-Waardenburg. Het plan omvat de bouw van 65 woningen, waarvan woningbouwcorporatie De Kernen 15 huurwoningen zal bouwen. In 2018 zijn verschillende mogelijkheden voor de dijkzone besproken met het waterschap. De gekozen variant omvat de aanleg van een verlengd dijklichaam (stabiliteitsberm) en de bouw van woningen hierop. De gemeente en het waterschap hebben een samenwerkingsovereenkomst ondertekend met uitgangspunten, afspraken en condities voor de gebiedsontwikkeling. Er zijn nieuwe afspraken gemaakt tussen de gemeente en het waterschap voor een gecombineerde uitvoering van de plannen voor dijkversterking en gebiedsontwikkeling, waarbij sprake is van minder ophoging en een kleine reductie van het uitgeefbare gebied. De afspraken resulteren ook in een kortere looptijd van de grondexploitatie. Er is een beëindigingsovereenkomst getekend en dit is financieel afgehandeld in 2023.

De ontwikkelaar die de openbare aanbesteding in 2022 heeft gewonnen, heeft in 2024 alle gronden afgenomen. Dit betekent dat alle kavels zijn verkocht. De bouw is inmiddels gestart en de oplevering van de woningen vindt naar verwachting plaats in 2025. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2023, 2024, 2025, 2026, 2027, 2028, 2029 en vanaf 2030.

48 | MPG 2025

Resultaat Resultaat Kosten (gereed) Opbrengsten (gereed) Boekwaarde per 1 januari 2025 Eindwaarde per 31 december 2027 Contante waarde per 1 januari 2025 Voorziening t/m 2023 Winstneming in 2024 Totale voorziening t/m 2024 Risicoresultaat P90 Benodigde risicoreserve

€ € € € € € € € € €

Slingerbos, Ophemert 6.859.000 4.667.000 -563.000 -2.193.000 -2.066.000 -2.140.000 74.000 -2.066.000 -2.265.000 -199.000

75,0% 98,0%

Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: • Geen bijzondere verschillen. Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: • Vertraging in de afronding van het project, waardoor de plankosten hoger kunnen worden dan begroot.

49 | MPG 2025

5.10 Mackaylaan, Ophemert Projectbeschrijving Project info Type ontwikkeling

Mackaylaan, Ophemert Woningbouw

Totale plangebied

1.709 m²

Uitgeefbaar

1.419 m²

Project afgerond in

2024

Verkochte bouwkavels tot 2024

2 st

Verkochte bouwkavels in 2024

-

De gebiedsontwikkeling aan de Aeneas Mackaylaan te Ophemert is actief sinds de aankoop van de woonpercelen in 2009. Eind 2016 is het bestemmingsplan vastgesteld en onherroepelijk. Op basis van aangepaste voorwaarden van het waterschap en rekening houdend met de wensen van de aanwonenden is de waterpartij in 2021 aangepast. In 2023 zijn de twee kavels geleverd. De laatste facturen zijn in 2024 voldaan en hiermee wordt deze grondexploitatie afgesloten. In bovenstaande kaart staat de uitgifte van de kavels: tot en met 2023 en 2024.

50 | MPG 2025

Resultaat Kosten (gereed) Opbrengsten (gereed) Boekwaarde per 1 januari 2025 Eindwaarde per 31 december 2024 Contante waarde per 1 januari 2025 Winstneming t/m 2023 Winstneming in 2024 Totale winstneming t/m 2024 Risicoresultaat P90 Benodigde risicoreserve

€ € € € € € € € € €

Mackaylaan, Ophemert 476.000 100,0% 476.000 100,0% 217.000 63.000 280.000 -

Dit project is met de jaarrekening van 2024 afgesloten en afgerond. Totaal heeft dit project een resultaat opgeleverd van € 280.000.

51 | MPG 2025

5.11 Leijenburgplein, Heukelum Projectbeschrijving Project info Functie(s) Totale plangebied Uitgeefbaar Project afgerond in Verkochte bouwkavels tot 2024 Verkochte bouwkavels in 2024 Te verkopen bouwkavels in 2025 Te verkopen bouwkavels na 2025

Leijenburgplein, Heukelum Woningbouw 4.644 m² 1.431 m² 2027 18 st -

Sinds de start van het nieuwe schooljaar in 2019 zijn de basisscholen in Heukelum gevestigd in een nieuw schoolgebouw. Aan het Leijenburgplein in Heukelum staan sindsdien het oude schoolgebouw en de gymzaal leeg. In 2018 is door de voormalig gemeente Lingewaal besloten dat op deze locatie woningen in de sociale huursector gerealiseerd moeten worden. De afgelopen jaren is door de gemeente en Kleurrijk Wonen gewerkt aan de planvorming op dit perceel, voor de bouw van 18 sociale huurwoningen. In juli 2024 is door de raad besloten om een grondexploitatie te openen. De bestemmingsplanprocedure is in 2024 afgerond. In 2024 is de verkoopovereenkomst afgesloten. De bouwwerkzaamheden, waaronder sloop van de bestaande bebouwing, het bouw- en woonrijp maken van het plangebied en het bouwen van de woningen vindt plaats in 2025 en 2026. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2023, 2024, 2025, 2026, 2027, 2028, 2029 en vanaf 2030. .

52 | MPG 2025

Resultaat Resultaat Kosten (gereed) Opbrengsten (gereed) Boekwaarde per 1 januari 2025 Eindwaarde per 31 december 2027 Contante waarde per 1 januari 2025 Winstneming t/m 2023 Winstneming in 2024 Totaal winstneming t/m 2024 Risicoresultaat P90 Benodigde risicoreserve

Leijenburgplein, Heukelum € 956.000 € 759.000 € -215.000 € -198.000 € -186.000 € € € € -240.000 € -54.000

22,0% 0,0%

Tijdens de jaarwisseling is de gymzaal afgebrand. De gemeente is bezig met de verzekeraar over de opruimkosten. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: • Geen bijzondere verschillen ten opzichte van de vaststelling. Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: • De opruimkosten kunnen niet op de verzekering verhaald worden.

53 | MPG 2025

5.12 Centrumplan Haaften, Haaften Projectbeschrijving Project info Functie(s) Totale plangebied Uitgeefbaar Project afgerond in Verkochte bouwkavels tot 2024 Verkochte bouwkavels in 2024 Te verkopen bouwkavels in 2025 Te verkopen bouwkavels na 2025

Centrumplan Haaften, Haaften Woningbouw 15.813 m² 7.848 m² 2027 42 st -

Het plangebied betreft de locaties Dorpshuisstraat-HonekeskampNelekeskamp en de Schoolstraat. Het bestemmingsplan is in december 2024 onherroepelijk geworden. Het gaat in totaal om 42 woningen, waarvan 13 sociale huurwoningen, 11 betaalbare woningen en 18 vrije sectorwoningen. De gronden zijn in december 2024 onder voorbehoud verkocht aan Dura Vermeer, waarbij de verwachting is dat de woningen in 2027 worden opgeleverd. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2023, 2024, 2025, 2026, 2027, 2028, 2029 en vanaf 2030. .

54 | MPG 2025

Resultaat Resultaat Kosten (gereed) Opbrengsten (gereed) Boekwaarde per 1 januari 2025 Eindwaarde per 31 december 2027 Contante waarde per 1 januari 2025 Winstneming t/m 2023 Winstneming in 2024 Totaal winstneming t/m 2024 Risicoresultaat P90 Benodigde risicoreserve

Centrum Haaften, Haaften € 2.683.000 € 2.975.000 € -115.000 € 293.000 € 276.000 € € € € 118.000 € -

12,0% 7,0%

De grondexploitatie is eind 2024 door de raad vastgesteld. Er zijn geen bijzonderheden sindsdien te melden. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: • Geen bijzondere verschillen. Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: • De huidige marktontwikkelingen kunnen er wel eens voor zorgen dat de ontwikkelaar het contract teruggeeft aan de gemeente en dat daardoor de afzetrisico’s weer bij de gemeente liggen.

55 | MPG 2025

5.13 Hondsgemet-Noord, Geldermalsen5 Projectbeschrijving Project info Type ontwikkeling

Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Bedrijventerrein

Totale plangebied

350.000 m²

Uitgeefbaar

224.000 m²

Project afgerond in

2033

Verkochte bouwkavels tot 2024

-

Verkochte bouwkavels in 2024

-

Te verkopen bouwkavels in 2025

-

Te verkopen bouwkavels na 2025

224.000 m²

Hondsgemet-Noord is een gebied van meer dan 40 hectare gelegen tussen de Plettenburglaan en de spoorlijn Geldermalsen-Tiel. Het doel is om dit gebied te ontwikkelen tot een bedrijventerrein en bedrijfslocatie die aansluit op de uitgifte van bedrijfsterreinen op Hondsgemet-Zuid. Ongeveer twee derde van het gebied is eigendom van de gemeente en een derde is eigendom van particulieren. De ontwikkeling van bedrijventerreinen wordt regionaal gecoördineerd en vastgelegd in het Regionaal Programma Werklocaties (RPW). De behoefte aan Hondsgemet-Noord is aangetoond en dus groen licht gegeven. Tijdens de planningsfase is gebleken dat de capaciteit van de Randweg-N327 als ontsluitingsweg voor Hondsgemet-Noord onvoldoende is. Er vindt overleg plaats met de provincie over maatregelen om de capaciteit te vergroten. Hierover moeten nog nadere afspraken tussen gemeente en provincie worden gemaakt, gezien de complexiteit van het vraagstuk en de diverse stakeholders die erbij betrokken zijn. In 2024 zal een masterplan voor het bedrijventerrein worden opgesteld. De verwachting is dat de raad hierover in de tweede helft van 2024 geïnformeerd zal worden. Aan de hand van dit masterplan zal ook een herziene financiële grondexploitatie worden gemaakt. In bovenstaande kaart staat het huidige eigendom aangegeven. 5 In dit MPG 2025 is Hondsgemet-Noord beschreven per balansdatum 1 januari 2025.

Dit betekent dat er geen rekening is gehouden met het nieuwe masterplan en bijbehorende

grondexploitatie, die reeds bekend is danwel is vastgesteld door de raad. Dit is een consequentie van BBV-regelgeving en bevestigd door de accountant. Per saldo heeft het geen invloed, daar beide grondexploitaties een positief resultaat laten zien. In de MPG 2026 zal de nieuwe door de raad vastgestelde grondexploitatie worden opgenomen en geactualiseerd worden.

56 | MPG 2025

Resultaat Resultaat Kosten (gereed) Opbrengsten (gereed) Boekwaarde per 1 januari 2025 Eindwaarde per 31 december 2033 Contante waarde per 1 januari 2025 Winstneming t/m 2023 Winstneming in 2024 Totaal winstneming t/m 2024 Risicoresultaat P90 Benodigde risicoreserve

Hondsgemet-Noord, Geldermalsen € 33.546.000 46,0% € 33.869.000 0,0% € -15.388.000 € 323.000 € 270.000 € € € € -4.682.000 € -4.682.000

De grondexploitatie van Hondsgemet-Noord is gebaseerd op het masterplan dat in juni 2025 in de raad komt. Het betreft niet meer een normatieve grondexploitatie, maar is gebaseerd op een plan met onderliggende onderbouwing vanuit behoefte en energie. De grondprijzen voor bedrijven (met name voor grootschalige logistiek) hebben de laatste jaren een vlucht genomen. Alleen kunnen deze grondprijzen gerealiseerd worden alleen als de ontsluiting (op de N327) en energievoorziening geregeld is. Met de provincie is een plan gemaakt voor het herziene kruispunt van de N327 met de Plettenburglaan en De Plantage. Dit betreft een forse aanpassing die ook gevolgen heeft voor de viaducten over de A15 en de Betuweroute. De kosten voor zo’n ontsluiting zullen fors zijn. In de voorliggende grondexploitatie is daarom rekening gehouden met een bijdrage van € 40 per m² uitgeefbaar. Dit komt neer op een bedrag van ruim € 9 mln. Wat betreft de opbrengsten en het uitgiftetempo is gekozen om rekening te houden met de onderkant van de bandbreedte die in de rapportage van Buck is opgenomen. Dit is gedaan vanuit zekerheid. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: • De normatieve grondexploitatie is gewijzigd ten gevolge van het nieuwe masterplan en daarmee niet meer normatief.

57 | MPG 2025

Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: • Het grootste risico is dat nog onvoldoende duidelijk is wat hier ontwikkeld gaat worden met de daar bijbehorende duidelijkheid. Dit kan zowel een kans als een risico zijn. Vooralsnog wordt het risico groter ingeschat dan de kans. • De toerekening van de kosten voor het wijzigen van de ontsluitingsweg is nog onbekend. Dit risico is op dit moment nog niet te kwantificeren. • De levering van energie is een vereiste om de hoge grondprijzen te kunnen realiseren danwel verkopen. Als hier geen oplossing voor komt zal de uitgifte verder vertraagd worden. De inschatting is dat dit dan pas na 2032 kan opstarten.

58 | MPG 2025

5.14 Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen Projectbeschrijving Project info Functie(s) Totale plangebied Uitgeefbaar Project afgerond in Verkochte bouwkavels tot 2024 Verkochte bouwkavels in 2024 Te verkopen bouwkavels in 2025 Te verkopen bouwkavels na 2025

Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen Bedrijventerrein 394.276 m² 281.138 m² 2028 276.274 m² 4.864 m²

Op 27 februari 2007 werd het bestemmingsplan Hondsgemet-Zuid door de gemeenteraad van Geldermalsen goedgekeurd. Het plan omvatte de ontwikkeling van een bedrijventerrein en de bijbehorende infrastructuur, gelegen tussen de Randweg, Plettenburglaan en de Betuweroute. Het bedrijventerrein was aanvankelijk gericht op lokale en sub regionale behoeften, waardoor het verkavelingsplan een kleinschalig karakter had. Echter, vanwege de economische crisis in 2008 werden er weinig kavels verkocht en werd er een wijziging in het bestemmingsplan doorgevoerd om de ontwikkeling van grotere kavels mogelijk te maken. Inmiddels is de markt voor bedrijfskavels verbeterd en is er belangstelling voor zowel grote als kleine kavels. Alle gronden zijn eigendom van de gemeente of ontwikkelaars. In de periode van 2018 tot 2023 zijn er diverse percelen verkocht, variërend in grootte van 1.000 m2 tot 18.900 m2. Er is momenteel nog één kavel die waarschijnlijk dit jaar verkocht zal worden. De invulling van de eilandkavel is nog onzeker, dit komt mede door de onduidelijk betreft de N-weg en eventuele waterbergingsopgave. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2023, 2024, 2025, 2026, 2027, 2028, 2029 en vanaf 2030.

59 | MPG 2025

Resultaat Resultaat Kosten (gereed) Opbrengsten (gereed) Boekwaarde per 1 januari 2025 Eindwaarde per 31 december 2028 Contante waarde per 1 januari 2025 Winstneming t/m 2023 Winstneming in 2024 Totaal winstneming t/m 2024 Risicoresultaat P90 Benodigde risicoreserve

Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen € 35.767.000 95,0% € 36.140.000 98,0% € 1.545.000 € 373.000 € 345.000 € 4.264.000 € 8.000 € 4.272.000 € -355.000 € -355.000

De locatie is bijna geheel uitgegeven. De enige verkoop is nog de zogenaamde eilandkavel. De uitgifte van deze kavel is naar achteren geschoven ten gevolge van allerlei zaken op het gebied van waterberging voor de N327 en Hondsgemet Zuid. Een van de onzekerheden heeft ervoor gezorgd dat de eilandkavel circa 4.200 m² kleiner moet worden om voldoende waterberging voor Hondsgemet-Zuid binnen het eigen plangebied te realiseren. De vraag is nu hoelang nog te wachten met de uitgifte van de kavel. Wachten tot alle ontwikkelingen rondom N327 bekend zijn of nu al verkopen en de eventuele waterberging voor de N327 op te lossen in Hondsgemet-Noord. Hier zit nog wel een risico, waardoor er dit jaar wel een risicoreserve nodig is voor dit plan. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: • Geen bijzondere verschillen. Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: • Een kans is om de waterberging binnen het plangebied Hondsgemet-Noord op te lossen. Daarmee kan de eilandkavel wel in zijn huidige vorm worden uitgegeven. • De eilandkavel is een unieke plek en levert een uniek gebouw op.

60 | MPG 2025

6 Gemeentelijke initiatieven 6.1

Beesd-Noord, Beesd

Projectbeschrijving Project info

Beesd-Noord, Beesd

Functie(s)

Woningbouw en bedrijven

Type ontwikkeling

MVA

Fase

Definitiefase

Start uitgifte

2027

Programma

Eerste fase circa 350 woningen

Er wordt al een enige tijd gewerkt aan de voorbereidingen van woningbouw op de locatie Beesd Noord in Beesd. Dit is het gebied tussen de Schuttersweg, Parkweg en Dr. A. Kuijpersweg (zie kaartje). Na de gemeentelijke herindeling is geprobeerd de marktpartijen tot planvorming te laten overgaan. In 2021 is besloten om als gemeente de regie te nemen en de nodige voorbereidingen te treffen. Zo is bijvoorbeeld een voorbereidingsbesluit voor dit gebied genomen, zijn de kwaliteiten en beleidswensen geïnventariseerd en zijn de eerste vingeroefeningen gedaan om grip te krijgen op de capaciteit van het gebied. Tevens worden gesprekken gevoerd met de grondeigenaren/ontwikkelaars en is een ontwikkelstrategie opgesteld. In 2024 is er een intentieovereenkomst gesloten.

61 | MPG 2025

6.2

Flexwoningen Tricht

Projectbeschrijving Project info

Flexwoningen, Tricht

Functie(s)

Woningbouw

Type ontwikkeling

MVA

Fase

Ontwikkelfase

Start uitgifte

2027

Programma

21 sociale huurwoningen

Wegens de druk op de woningmarkt is er in 2021 gezamenlijk, met de woningcorporaties Kleurrijk Wonen en De Kernen, naar de mogelijkheden gekeken voor flexwoningen. In Tricht is een geschikte locatie gevonden. In 2022 is deze locatie formeel aangewezen en zijn subsidies toegekend voor de ontwikkeling. Een RHAsubsidie vanuit het Rijk van € 250.000 die voor 50% is toegewezen aan locatie Tricht en een bedrag van € 60.000 voor planontwikkelingskosten vanuit de provincie. KleurrijkWonen heeft een principeverzoek ingediend voor permanente woningbouw in plaats van flexwoningen. Het college heeft hier in 2023 besloten hiermee in te stemmen. Voor het gebied Tricht Noord (begrensd door Hoogeinde, Hooglandscheweg en Meersteeg) wordt de ontwikkeling naar woningbouw onderzocht. Hiervoor wordt een stedenbouwkundige visie opgesteld, waar de ontwikkeling van KleurrijkWonen onderdeel van uitmaakt. De grond voor de modulaire woningen wordt verkocht aan KleurrijkWonen, op basis van de prestatieafspraken.

62 | MPG 2025

6.3

Flexwoningen Opijnen

Projectbeschrijving Project info

Flexwoningen, Opijnen

Functie(s)

Woningbouw

Type ontwikkeling

MVA

Fase

Ontwikkelfase

Start uitgifte

Onbekend

Programma

22 flexwoningen

Wegens de druk op de woningmarkt is er in 2021 gezamenlijk, met de woningcorporaties Kleurrijk Wonen en De Kernen, naar de mogelijkheden gekeken voor zgn. flexwoningen. In Opijnen is een geschikte locatie gevonden. In 2022 is deze locatie formeel aangewezen en zijn subsidies toegekend voor de ontwikkeling. Een RHAsubsidie vanuit het Rijk van € 250.000 die voor 50% is toegewezen aan locatie Opijnen en een bedrag van € 60.000 voor planontwikkelingskosten vanuit de provincie. Omdat De Kernen mondeling heeft aangegeven geen heil meer te zien in de realisatie van flexwoningen op deze locatie, wordt dit verzoek niet verder in behandeling genomen. De mededeling van De Kernen moet nog schriftelijk worden bevestigd en aan het college worden voorgelegd.

63 | MPG 2025

6.4

Groeneweg 19, Buurmalsen

Projectbeschrijving Project info

Groeneweg 19, Buurmalsen

Voormalige functie(s)

Basisschool

Nieuwe functie(s)

Woningbouw

Type ontwikkeling

Verkoop bestaand vastgoed

Fase

Haalbaarheidsfase

Programma

10 tot 15 woningen

Verkoop aan

CPO

Het voormalige schoolgebouw in Buurmalsen is niet meer in gebruik. Daarom is besloten om op deze locatie woningen te realiseren in de vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Via een prijsvraag is de keuze gevallen op een hergebruik van het schoolgebouw in combinatie met kleinschalige nieuwbouw. Er wordt gedacht aan 10 tot maximaal 15 woningen. Afgelopen jaar is er een taxatie uitgevoerd en zijn de eerste gesprekken gevoerd ten behoeve van de intentieovereenkomst. Dit heeft niet geleid tot een vervolg, waardoor er nu naar nieuwe initiatiefnemers wordt gezocht.

64 | MPG 2025

6.5

Bijdendijkstraat 1, Asperen

Projectbeschrijving Project info

Bijdendijkstraat 1, Asperen

Voormalige functie(s)

Basisschool

Nieuwe functie(s)

Woningbouw

Type ontwikkeling

Verkoop bestaand vastgoed

Fase

Haalbaarheidsfase

Verkoop aan

onbekend

In 2022 wordt de herontwikkeling van de voormalige basisschool opgepakt. Kaders voor deze ontwikkeling moeten nog worden opgesteld. Eind 2022 is besloten om tijdelijke huisvesting voor Oekraïners te realiseren in de voormalige basisschool. Het is niet duidelijk wat dit voor gevolg heeft voor de voortgang van het ontwikkelproces. Tot heden is onbekend of dit project doorgang gaat vinden. Wel wordt er doorgegaan met de planvorming.

65 | MPG 2025

7 Faciliterende projecten 7.1

Klingelenberg, Tuil

Projectbeschrijving Project info

Klingelenberg, Tuil

Functie(s)

Woningbouw

Rol gemeente

Facilitair

Fase

Ontwikkel

Start uitgifte

2025

Programma

3e fase circa 60 woningen

Initiatiefnemer

Ontwikkelaars

Met ontwikkelaars is in 2007 een koop/ontwikkelovereenkomst gesloten. De eerste twee fases zijn al gerealiseerd. Er zijn twee uitwerkingsplannen eind 2023 ter inzage gelegd: voor het realiseren van 22 woningen (1) en voor het realiseren van 16 appartementen (2). In 2024 zijn deze uitwerkingsplannen door het college vastgesteld. Voor de ontwikkeling van de 16 appartementen is het kostenverhaal geregeld, omdat deze appartementen door een andere ontwikkelaar worden ontwikkeld. De ontwikkelaars gaan nu over tot indienen van de aanvraag omgevingsvergunning. De stikstofproblematiek kan hierbij voor vertraging zorgen. Voor de afronden van Klingelenberg aan de zuidzijde is in 2023 een principeverzoek ingediend voor het realiseren van 22 woningen (3). Dit principeverzoek wordt in 2025 in behandeling genomen, nu de ontwikkeling van Klingelenberg aan de oostzijde door het vaststellen van de uitwerkingsplannen is afgerond.

66 | MPG 2025

7.2

Lingewaarden, Geldermalsen

Projectbeschrijving Project info

Lingewaarden, Geldermalsen

Functie(s)

Woningbouw

Rol gemeente

Facilitair

Fase

Ontwikkelfase

Start uitgifte Programma

Onbekend Fase 1: 51 woningen Fase 2: 66 woningen

Initiatiefnemer

Ontwikkelaar

De ontwikkelaar is al een hele tijd geleden gestart met fase 1. In fase 1 moeten nog 51 woningen gerealiseerd worden. Voor de bouw van het merendeel van deze woningen is al een omgevingsvergunning verleend. Het is niet duidelijk wanneer de ontwikkelaar de woningen in de verkoop zet danwel start met de bouw. Na fase 1 kan de ontwikkelaar in de tweede fase nog eens circa 66 woningen realiseren.

7.3

Lingedonk, Geldermalsen

Projectbeschrijving Project info

Lingedonk, Geldermalsen

Functie(s)

Woningbouw, maatschappelijk

Rol gemeente

Facilitair

Fase

Realisatie

Start uitgifte

2024/2025

Programma

Laatste deel programma

Initiatiefnemer

Ontwikkelaar

Het plan Lingedonk nadert zijn einde. Alle woningbouw is inmiddels in gebruik genomen. Het laatste deel wordt in de eerste helft van 2025 woonrijp gemaakt. Daarmee is dit plan afgerond.

67 | MPG 2025

7.4

De Vergt, Waardenburg

Projectbeschrijving Project info

De Vergt, Waardenburg

Functie(s)

Woningbouw

Rol gemeente

Facilitair

Fase

Haalbaarheidsfase

Start uitgifte

Onbekend

Programma

Onbekend

Initiatiefnemer

Ontwikkelaar

Het betreft een ontwikkeling achter de supermarkt in Waardenburg. Tijdens de haalbaarheidsfase loopt de initiatiefnemer tegen diverse problemen op het gebied van planologische hinder. Hier moeten eerst oplossingen voor worden gevonden om te kijken hoe dit project doorgang kan vinden.

7.5

Heuffterrein, Vuren

Projectbeschrijving Project info Functie(s)

Heuffterrein, Vuren Woningbouw

Type ontwikkeling Fase Start uitgifte Programma

Facilitair Ontwikkelfase 2028 16 woningen

Met initiatiefnemer en eigenaar van de voormalige steenfabriek is maart 2024 een anterieure overeenkomst gesloten. Het project omvat de realisatie van 12 dijkwoningen in het nieuw aan te leggen dijklichaam en 4 uiterwaardwoningen aan de zuidoostzijde van de voormalige steenfabriek. Daarnaast worden de uiterwaarden herontwikkeld met een kwalitatieve impuls voor de natuurontwikkeling naar Gelders Natuur Netwerk normen en wordt het Heuffterrein toegankelijk als uitloopgebied voor de inwoners met recreatief medegebruik van het natuurterrein. Aan de raad is in 2024 het bestemmingsplan ter vaststelling voorgelegd. Start bouw woningen is gepland 2028. Dit kan pas nadat de werkzaamheden aan de dijk gereed zijn.

68 | MPG 2025

7.6

Julianaplantsoen, Waardenburg

Projectbeschrijving Project info Functie(s) Type ontwikkeling

Julianaplantsoen, Waardenburg Woningbouw, maatschappelijk Facilitair

Fase Start uitgifte Programma

Realisatiefase 2024/2025 32 woningen

Het principeverzoek van woningbouwcorporatie De Kernen betreft een herontwikkeling van het gebied. In het plangebied worden 29 grondgebonden woningen gesloopt. Het woonprogramma bestaat uit 22 grondgebonden sociale huurwoningen, 8 gestapelde huurwoningen en een twee-onder-eenkapper. Het bestemmingsplan is in 2023 door de gemeenteraad vastgesteld en inmiddels onherroepelijk. De omgevingsvergunning voor het bouwen van de 30 woningen door de Kernen is verleend. Bouw van de woningen is gestart en de woningen zijn deels opgeleverd. De bouw van de tweede fase van het plan is gestart.

69 | MPG 2025

7.7

Fruitvillage, Geldermalsen

Projectbeschrijving Project info

Fruitvillage, Geldermalsen

Voormalige functie(s)

Proeftuinen

Nieuwe functie(s)

Tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten

Type ontwikkeling

Facilitair met verkoop grondpositie

Fase Programma

Ontwikkelfase Circa 350 opvangplekken (ca. woonruimten) + voorzieningen

Verkoop aan

Ontwikkelaar

185

Als onderdeel van de huidige Fruit Tech Campus is er een ontwikkeling voorgenomen voor de realisatie van tijdelijke verblijfsruimten en voorzieningen voor arbeidsmigranten en andere spoedzoekers. Een lokale ontwikkelaar is in gesprek met de gemeente om dit project te realiseren. Daartoe zal de ontwikkelaar de grond kopen van de gemeente. De arbeidsmigranten werken binnen de gemeente West Betuwe, waaronder de dichtbijgelegen Fruitveiling. Het Rijk heeft een zogenaamde RHA-subsidie van circa € 1,3 miljoen toegezegd om dit te realiseren. Belangrijk item is hoe deze subsidie verstrekt kan worden zonder staatssteun te plegen.

70 | MPG 2025

7.8

Deil-West, Deil

Projectbeschrijving Project info

Deil-West, Deil

Functie(s)

Woningbouw

Rol gemeente

Facilitair

Fase

Initiatieffase

Start uitgifte Programma

Onbekend Ca. 330 woningen, waarvan 35% sociaal

Initiatiefnemer

Ontwikkelaar

In de periode 2022-2023 heeft de gemeente in samenspraak met de bewoners van Deil een kansenkaart voor woningbouw opgesteld. Op basis van de verkregen inzichten heeft het college de locaties afgewogen en besloten dat de locaties gelegen in het westen van Deil (aan beide zijden van de Mr. W.M. Kolffstraat) tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. Betreffende gronden zijn in bezit van private partijen. Zij willen de gronden graag ontwikkelen voor woningbouw. De gemeente heeft een faciliterende rol in het project. Als onderdeel van de initiatieffase van de gebiedsontwikkeling wil de gemeente een intentieovereenkomst sluiten met de ontwikkelaar. Voorafgaand wordt de gemeenteraad gevraagd (raadsvergadering 27 mei 2025) bij de ontwikkelomstandigheden passende ruimtelijke ontwikkelkaders vast te stellen. Met de kaders geeft de gemeenteraad op hoofdlijnen richting aan de planuitwerking. Na vaststelling van het Ruimtelijk ontwikkelkader door de gemeenteraad, kan het college met de ontwikkelaar de intentieovereenkomst aangaan, naar verwachting voor de zomervakantie 2025. Na ondertekening van de intentieovereenkomst gaat de planuitwerking van start.

71 | MPG 2025

7.9

De Wauer, Hellouw

Projectbeschrijving Project info

Hellouw Oost - De Wauer

Functie(s)

Woningbouw

Rol gemeente

Facilitair

Fase

Haalbaarheidsfase

Start uitgifte

Onbekend

Programma

ca 90 woningen waarvan 30% sociaal

Initiatiefnemer

Ontwikkelaar

In het tweede kwartaal van 2023 is besloten principemedewerking te verlenen om voor het gebied Hellouw Oost een plan voor woningbouw te ontwikkelen. Destijds is meegegeven dat het plan 20 woningen tot 2030 bevat en 20 woningen na 2030 met de verdeling van 30% sociale huur, 35% betaalbare koop en 35% duur. In een omgevingsdialoog met de bewoners heeft de ontwikkelaar een schetsplan voorgelegd waarbij goed geluisterd is en rekening gehouden met de wensen van de bewoners van Hellouw. Dit heeft geleid tot een collegebesluit van 15 oktober 2024 waarbij het aantal is aangepast tot ca 90 woningen en de fasering van ca 45 woningen tot 2030 en 45 woningen na 2030.

7.10 Huizenkamplaan, Beesd Projectbeschrijving Project info

Huizenkamplaan, Beesd

Functie(s)

Woningbouw

Rol gemeente

Facilitair

Fase

Haalbaarheidsfase

Start uitgifte Programma

Onbekend ca 23 woningen waarvan 30% sociaal/goedkoop

Initiatiefnemer

Ontwikkelaar

De initiatiefnemer heeft het voornemen om woningen te realiseren ter hoogte van de Huizenkamplaan, perceel langs de begraafplaats. Het college heeft oktober 2022 besloten in principe hieraan medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van 25 tot maximaal 30 woningen in een parkachtige setting. Momenteel vinden de gesprekken plaats over het kostenverhaal en de anterieure overeenkomst.

72 | MPG 2025

7.11 DJ Van Wijkstraat, Geldermalsen Projectbeschrijving Project info

DJ van Wijkstraat 9-11, Geldermalsen

Functie(s)

Woningbouw

Rol gemeente

Facilitair

Fase

Ontwikkelfase

Start uitgifte

Onbekend

Programma

48 huurappartementen

Initiatiefnemer

Ontwikkelaar

In het voorjaar 2024 is een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer gesloten. Het project houdt in dat op eigen percelen aan de D.J. van Wijkstraat 9-11 te Geldermalsen voor eigen rekening en risico een voormalig autobedrijf en tankstation wordt gesaneerd en herontwikkeld naar een woonlocatie van 48 huurappartementen. Het bestemmingsplan is onherroepelijk waardoor de realisatie kan worden gestart.

73 | MPG 2025

8 Bijlage 8.1

Nadere toelichting risicomanagement

Een goede financiële beheersing van ruimtelijke ontwikkelingen kan niet zonder professioneel risicomanagement. Signalering en beheersing van risico’s voorkomt vertragingen, onverwachte gebeurtenissen en budgetoverschrijdingen. De veranderde marktomstandigheden benadrukken nog eens extra het belang van risicomanagement voor het welslagen van het project binnen de vastgestelde financiële kaders, maar ook voor het financieel (gezond) functioneren van de Grondexploitatie. Risicomanagement maakt in toenemende mate een belangrijk onderdeel uit van projecten en programma’s in de gebiedsontwikkeling. Onder risicomanagement verstaan wij de wijze waarop de risicoanalyse in projecten is georganiseerd en de wijze waarop sturing wordt gegeven aan het beheersen van de (belangrijkste) risico’s. Goed uitgevoerd risicomanagement maakt het mogelijk om voorafgaand aan de start van het project in gezamenlijkheid te ‘simuleren’ en te inventariseren welke gebeurtenissen kunnen optreden waardoor het beoogde eindresultaat in gevaar komt. Inzicht in het projectverloop en de risico’s per projectfase maken het mogelijk om bewuste afwegingen en keuzen te maken en tegenvallers ‘achteraf’ te voorkomen. Om risicomanagement goed te laten werken, is een stevige verankering in de organisatie nodig. Deze verankering vindt plaats binnen het project, maar ook op het totaalniveau van de Grondexploitatie.

De verantwoordelijkheid van risicomanagement is belegd bij mensen binnen het project of de organisatie. Hierbij nemen de projectleider en de planeconoom sleutelposities in. De projectleider heeft een coördinerende en sturende rol bij het uitvoeren van risicomanagement in het desbetreffende project. Als het gaat om de (financiële) risicoanalyse bij grondexploitaties is de planeconoom leidend. Hij is primair verantwoordelijk voor het leveren van goede (financiële) risicoanalyses bij projecten en het aangeven van de benodigde risicoreserve voor het individuele project of het totaal aan projecten binnen een gemeente. Bewustwording en analyse van risico’s en de implementatie van risicobeheersing moeten een prominente plaats innemen bij het projectmatig werken. Hierdoor kunnen in elke fase weloverwogen beslissingen worden genomen met in achtneming van het bijbehorende, samengestelde risicoprofiel. Risicomanagement is ook een repeterend proces wat gedurende een project, enigszins afhankelijk van het soort project (omvang, doorlooptijd, complexiteit etc.), regelmatig wordt doorlopen.

74 | MPG 2025

8.2

Begrippenlijst

•

Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV): voor de opzet en inhoud van de begroting en jaarrekening gelden wettelijke eisen die zijn vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). Uitgangspunt van het BBV is dat de begroting en jaarstukken allereerst voldoen aan de informatiebehoefte van de gemeenteraad.

•

Boekwaarde: de som van de investeringen en opbrengsten op 1 januari van een bepaald jaar, zoals deze in de administratie is vastgelegd.

•

Bouwrijp maken: de grond geschikt maken voor uitgifte om gebouwen te kunnen realiseren door allereerst te slopen en op te ruimen van gebouwen, bomen, afrasteringen enzovoorts en vervolgens door het uitvoeren van grondwerk (bijvoorbeeld ophogen, egaliseren en andere).

•

Civieltechnische werken (bouw- en woonrijp maken): werkzaamheden die ertoe leiden, dat er sprake is van grond die ondergronds en bovengronds obstakelvrij is en van te bebouwen gronden die op een goede wijze zijn ontsloten en kunnen functioneren. Hierbij moet worden gedacht aan de aanleg van wegen, riolering, groenvoorzieningen en waterpartijen, met alles wat daar - in het openbaar gebied - bij hoort.

•

Netto Contante Waarde (NCW): de waarde van toekomstige kasstromen, die zijn uitgedrukt in de geldwaarden van nu, met behulp van een rentefactor.

•

Eindwaarde: de waarde van kasstromen, die zijn uitgedrukt, per einddatum van het project.

•

Grondexploitatie: het proces van de productie en daarmee ook van de prijsvorming van bouw- en woonrijpe grond en het zorgdragen voor de bouwrijpe grond, dat deze op het juiste tijdstip op de markt wordt gebracht (2).

•

Indexering: periodische aanpassing van prijzen.

•

Meerjaren Prognose grondexploitaties (MPG): het MPG is een inventarisatie en prognose van de resultaten van de lopende grondexploitaties. Het doel hiervan is het geïntegreerd inzichtelijk maken van de financiën, planning, programma’s en de mogelijke risico’s van de lopende grondexploitaties.

•

Percentage Of Completion (POC): winstneming naar rato van de verrichte prestaties, kosten en opbrengsten, bij de uitvoering van het project

•

Prijspeil: kosten zijn gekoppeld aan een prijspeil, dat aangeeft, op welk tijdstip een kosten- of opbrengstenpost van toepassing is. Om prijzen uit verschillende jaren onderling te vergelijken, corrigeren we de gevonden bedragen met een indexwaarde, die een relatieve stijging of daling aangeeft (inflatie).

75 | MPG 2025

•

Residuele grondwaarde: de grondwaarde die gezien wordt als het residu dat overblijft, nadat van de marktprijs van de woningen, de bouwkosten van die woningen zijn afgetrokken. Het is de maximale prijs die voor de grond betaald kan worden.

•

Risicoanalyse: het biedt de mogelijkheid om risico's te kwantificeren en posten met de grootste risicobijdrage op te sporen. Dit resulteert in uitspraken over de kansverdeling van het resultaat of de aanbeveling om voor een bepaalde post tot risicobeheersmaatregelen over te gaan.

•

Risicoreserve: het geld dat opzij wordt gezet om kosten van verwachte risico’s mee op te vangen.

•

Tussentijdse winstneming: winstneming voordat de exploitatie wordt afgesloten. Dit kan alleen als de exploitatie dit toelaat. Dit houdt in, dat op momenten, waarbij met zekerheid kan worden gezegd, dat de genomen winst, geen gevaar oplevert voor de betreffende exploitatieberekening. Dit moet plaatsvinden via de POC-methode.

•

Woonrijp maken: het woonrijp maken omvat alle activiteiten die nodig zijn om een bruikbaar maaiveld (openbare ruimte) te realiseren.

76 | MPG 2025