RV2025-078-bijlage-2-meerjarenprognose-grondexploitaties-nieuwe-versie.pdf
Tekst van het document
MEERJAREN PROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2025 MPG 2025
Inhoudsopgave Samenvatting .............................................................................................................................................................................................................. 5 1
Inleiding............................................................................................................................................................................................................... 9
1.1 1.2 1.3 2
Resultaat grondexploitaties ............................................................................................................................................................................. 10
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3
Boekwaarden ................................................................................................................................................................................... 10 Nog te realiseren kosten .................................................................................................................................................................. 11 Nog te realiseren opbrengsten ........................................................................................................................................................ 12 Tussentijdse winstneming ................................................................................................................................................................ 13 Voorzieningen .................................................................................................................................................................................. 14 Stand van zaken ............................................................................................................................................................................... 15 Risicoreservering ..............................................................................................................................................................................
17 Risicoreserve versus algemene reserve ........................................................................................................................................... 18 Totaaloverzicht................................................................................................................................................................................. 18
Beleid ................................................................................................................................................................................................................ 20
3.1 3.2 3.3 3.4 4
Doelstelling MPG ................................................................................................................................................................................ 9 Relatie met de planning- en control cyclus ........................................................................................................................................ 9 Afbakening van de MPG ..................................................................................................................................................................... 9
Nationale Woon- en Bouwagenda ................................................................................................................................................... 20 Provinciaal beleid ............................................................................................................................................................................. 21 Regionaal beleid ............................................................................................................................................................................... 23 Gemeentelijk beleid ......................................................................................................................................................................... 23
Algemene uitgangspunten en parameters ..................................................................................................................................................... 25
4.1 4.2 4.3
Aanpak.............................................................................................................................................................................................. 25 Marktontwikkelingen 2024 .............................................................................................................................................................. 29 Prognoses voor 2025 en verder ....................................................................................................................................................... 31
2 | MPG 2025
5
Grondexploitaties ............................................................................................................................................................................................. 36
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 6
Gemeentelijke initiatieven ................................................................................................................................................................................ 61
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 7
Inleiding ............................................................................................................................................................................................ 36 Wijzigingen in grondexploitaties ...................................................................................................................................................... 36 Risicomanagement ........................................................................................................................................................................... 36 Achter het Dorpshuis, Spijk .............................................................................................................................................................. 37 De Plantage, Meteren ...................................................................................................................................................................... 39 Herwijnen – Oost, Herwijnen ........................................................................................................................................................... 42 Klingelenberg Noord, Tuil.................................................................................................................................................................
44 Molenblok, Varik .............................................................................................................................................................................. 46 Slingerbos, Ophemert ...................................................................................................................................................................... 48 Mackaylaan, Ophemert .................................................................................................................................................................... 50 Leijenburgplein, Heukelum .............................................................................................................................................................. 52 Centrumplan Haaften, Haaften ........................................................................................................................................................ 54 Hondsgemet-Noord, Geldermalsen ................................................................................................................................................. 56 Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen ....................................................................................................................................................
59 Beesd-Noord, Beesd ......................................................................................................................................................................... 61 Flexwoningen Tricht ......................................................................................................................................................................... 62 Flexwoningen Opijnen...................................................................................................................................................................... 63 Groeneweg 19, Buurmalsen ............................................................................................................................................................. 64 Bijdendijkstraat 1, Asperen .............................................................................................................................................................. 65
Faciliterende projecten .................................................................................................................................................................................... 66
7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7
Klingelenberg, Tuil ............................................................................................................................................................................ 66 Lingewaarden, Geldermalsen .......................................................................................................................................................... 67 Lingedonk, Geldermalsen................................................................................................................................................................. 67 De Vergt, Waardenburg ................................................................................................................................................................... 68 Heuffterrein, Vuren .......................................................................................................................................................................... 68 Julianaplantsoen, Waardenburg ...................................................................................................................................................... 69 Fruitvillage, Geldermalsen ............................................................................................................................................................... 70
3 | MPG 2025
7.8 7.9 7.10 7.11 8
Deil-West, Deil.................................................................................................................................................................................. 71 De Wauer, Hellouw .......................................................................................................................................................................... 72 Huizenkamplaan, Beesd ................................................................................................................................................................... 72 DJ Van Wijkstraat, Geldermalsen ..................................................................................................................................................... 73
Bijlage ............................................................................................................................................................................................................... 74
8.1 8.2
Nadere toelichting risicomanagement............................................................................................................................................. 74 Begrippenlijst ................................................................................................................................................................................... 75
4 | MPG 2025
Samenvatting De Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2025 van de gemeente West Betuwe geeft op een transparante wijze inzicht in de gemeentelijke grondexploitaties per 1 januari 2025. Deze zijn geactualiseerd met als grondslag de cijfers van de jaarrekening 2024. Voorliggend document is de zevende MPG voor de gemeente West Betuwe. Met deze MPG beogen we om: • helder inzicht te geven aan de gemeenteraad over de voortgang van de plannen en het te verwachten financiële resultaat met inbegrip van kansen en risico’s; • de financiële continuïteit in het project te borgen door uitgangspunten en aannames in een vaste structuur vast te leggen; • grip te houden op de financiën. Door actualisatie kan tijdig bijgestuurd worden waar nodig en mogelijk (sturen op kansen en risico’s); • een onderbouwing te geven van de resultaten ter verantwoording en onderbouwing naar de gemeentelijke accountant. In dit MPG 2025 is Hondsgemet-Noord beschreven per balansdatum 1 januari 2025. Dit betekent dat er geen rekening is gehouden met het nieuwe masterplan en bijbehorende grondexploitatie, die reeds bekend is danwel is vastgesteld door de raad. Dit is een consequentie van BBV-regelgeving en bevestigd door de accountant. Per saldo heeft het geen invloed, daar beide grondexploitaties een positief resultaat laten zien.
In de MPG 2026 zal de nieuwe door de raad vastgestelde grondexploitatie worden opgenomen en geactualiseerd worden. Tussentijdse winstneming Er moet tussentijdse winst genomen worden via de Percentage of Completion-methode (POC-methode). Bij deze methodiek wordt er gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming. Wanneer er 30% van de geraamde kosten en 30% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerd, is volgens de POC-methode een tussentijdse winstneming van 9% (30% * 30%) van het eindresultaat te nemen. Wanneer specifieke risico’s in beeld zijn, kan er een correctie worden toegepast op deze winstnemingsberekening. Voor de projecten Achter het Dorpshuis, Herwijnen-Oost, Mackaylaan en Hondsgemet-Zuid is in 2024 winst genomen. Hierdoor is er in 2024 totaal een tussentijdse winstneming van € 111.000.
5 | MPG 2025
Tussentijdse winstneming (TTW)
t/m 2023
aanvullend in 2024
Totaal
(in €) Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
-
4.000
4.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
1.741.000
36.000
1.777.000
217.000
63.000
280.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
4.264.000
8.000
4.272.000
Totaal
6.222.000
111.000
6.333.000
Mackaylaan, Ophemert Bedrijventerrein
Voorzieningen In onderstaande tabel staat de stand van de voorzieningen per 1 januari 2025 weergeven. Voorzieningen (in €) Woningbouw De Plantage, Meteren Klingelenberg Noord, Tuil Molenblok, Varik Slingerbos, Ophemert Leijenburgplein, Heukelum Bedrijventerrein Totaal
MPG 2024 (Jaarrekening 2023)
MPG 2025 (Jaarrekening 2024)
Verschil
-18.639.000 -258.000 -3.801.000 -2.140.000
-18.482.000 -221.000 -3.993.000 -2.066.000
157.000 37.000 -192.000 74.000
-
-186.000
-186.000
-24.838.000
-24.948.000
-110.000
Uit de tabel blijkt dat in totaal een bedrag van ca. € 24,9 miljoen aan voorzieningen moet worden getroffen. Dat is € 0,1 miljoen meer dan in de jaarrekening 2023. Deze toename is hoofdzakelijk een gevolg van negatieve resultaten van de grondexploitatie Molenblok (vertraging ten gevolge van procedures bij rechtbank in het kader van de overeenkomst) en de recent geopende grondexploitatie van het Leijenburgplein.
6 | MPG 2025
Stand van zaken De stand van zaken van een grondexploitatie bestaat uit het saldo van boekwaarde, kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt vaak uitgedrukt in twee waarden: eindwaarde en contante waarde. Om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen, is een correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Hiervoor wordt het resultaat op eindwaarde teruggerekend naar 1 januari van het huidige jaar. Dit is het resultaat op netto contante waarde (NCW). De som van de verliesgevende- en winstgevende grondexploitaties per 1 januari 2025, ofwel het verwachte resultaat van alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld bedraagt € 23,8 miljoen negatief. In de tabel is per grondexploitatie ook het resultaat van vorig MPG 2024, de verschillen en het eindjaar van de grondexploitatie weergegeven. Resultaat Eindjaar
Resultaat MPG 2024 (Jaarrekening 2023)
Resultaat MPG 2025 (Jaarrekening 2024)
Achter het Dorpshuis, Spijk
2027
78.000
126.000
48.000
De Plantage, Meteren
2031
-18.639.000
-18.482.000
157.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
2027
186.000
110.000
-76.000
Klingelenberg Noord, Tuil
2028
-258.000
-221.000
37.000
Molenblok, Varik
2028
-3.801.000
-3.993.000
-192.000
Slingerbos, Ophemert
2027
-2.140.000
-2.066.000
74.000
Mackaylaan, Ophemert
2024
38.000
-
-38.000
Leijenburgplein, Heukelum
2027
-
-186.000
-186.000
2027
-
276.000
276.000
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
2033
378.000
270.000
-108.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
2028
366.000
345.000
-21.000
-23.792.000
-23.821.000
(in €)
Verschil
Woningbouw
Centrum Haaften, Haaften Bedrijventerrein
Totaal
-29.000
Winstneming over 2024
111.000
Gecorrigeerd resultaat
82.000
7 | MPG 2025
Ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2024 bij de jaarrekening 2023 van € 23,8 miljoen, betekent dit een nagenoeg gelijk resultaat per 1 januari 2025. De belangrijkste redenen voor de ha van het resultaat zijn: • Een herijking van de plankosten van alle projecten. • De langere looptijden van de projecten, waardoor de plan- en rentekosten hoger zijn dan oorspronkelijk begroot. De grondexploitatie van Molenblok is hier een goed voorbeeld van. Daarnaast zijn de grondexploitaties Centrum Haaften en Leijenburgplein recent geopend, dus hiervan worden de begrote saldi nu voor het eerst opgenomen. Het resultaat gecorrigeerd voor winstneming over 2024 bedraagt daarmee € 82.000 positief. Het verschil zit in het feit dat de verwachte winst van positieve grondexploitaties nog niet mag worden genomen (BBV-regelgeving), maar dat potentiële verliezen wel als voorzieningen genomen moeten worden. Tevens mag vanuit BBV-regelgeving nog geen rekening gehouden worden met de WBI-subsidie € 3,6 miljoen voor De Plantage. Dit zal pas gebeuren, zodra de subsidie is uitbetaald en dit heeft een positief effect op de cijfers. Deze subsidie mag pas bij ‘realisatie’ van de woningen van De Woongaard (deelplan 3 en deelplan 4) (deels) ‘ingerekend’ worden. De toekenning van de subsidie is wel meegenomen in de risicoanalyse ter bepaling van het weerstandsvermogen.
Daarnaast wordt er op dit moment gewerkt aan een masterplan voor Hondsgemet-Noord. In deze grondexploitatie is vooralsnog gerekend met een bijdrage van € 40 per m² uitgeefbaar aan de herziene ontsluiting op de N327. Totaaloverzicht In paragraaf 2.9 staat het totaaloverzicht van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) in een oogopslag.
8 | MPG 2025
1 Inleiding 1.1
Doelstelling MPG
Voor u ligt de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2025 van de gemeente West Betuwe. Met deze MPG willen we op een transparante wijze inzicht geven in de gemeentelijke grondexploitaties die per 1 januari 2025 zijn geactualiseerd. We kiezen ervoor om op hoofdlijnen en op portefeuilleniveau informatie te geven over de ontwikkelingen in de gemeentelijke grondexploitaties. Dit informatieniveau sluit goed aan bij de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad. De informatie heeft voornamelijk betrekking op de waard bepalende factoren in de grondexploitaties: programma, planning, parameters en grondprijzen. Op basis van deze factoren maken we een prognose van kosten, opbrengsten en het resultaat. Daarnaast geven we inzicht in de risico's in de grondexploitaties en de dekking daarvan.
1.2
Relatie met de planning- en control cyclus
De MPG heeft een relatie met diverse documenten uit de planning- en control cyclus. De MPG bieden we in het voorjaar (juni) tegelijkertijd met de jaarrekening aan de raad aan. De vastgestelde cijfers van de jaarrekening 2024 liggen ten grondslag aan de MPG 2025. Indien er in de loop van het jaar sprake is van majeure wijzigingen in een van de grondexploitaties, wordt dit gerapporteerd in de tussentijdse bestuursrapportages. Met de begroting heeft de MPG ook een relatie. De geactualiseerde prognoses van kosten en opbrengsten, resultaten (winst en verlies) en risico’s verwerken we in de (meerjaren)begroting 2025. Hierdoor stelt de raad de benodigde budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de plannen. Zo worden de grondexploitaties via de begroting betrokken bij de integrale afweging van de allocatie van middelen.
1.3
Afbakening van de MPG
Deze nota heeft betrekking op de financiën van zowel het actieve als faciliterende grondbeleid van de gemeente. Actief grondbeleid wordt gekenmerkt door een actieve overheidsrol, waarbinnen de gemeente de benodigde gronden verwerft, de gronden ontwikkelt (grondproductie) en vervolgens bouwkavels verkoopt aan derden. De gemeente is penvoerder van de grondexploitaties, waarover in voorliggend MPG wordt gerapporteerd. Van faciliterend grondbeleid is sprake wanneer bouwplannen worden gerealiseerd op grond van particuliere eigenaren. De gemeente heeft een faciliterende rol als een bestemmingswijziging noodzakelijk is. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeente de kosten die zij hiervoor maakt op de initiatiefnemer verhalen. Het faciliterend grondbeleid is voor de gemeente in feite budgettair neutraal. In deze nota zijn de beschrijving, voortgang en risico’s van omvangrijke projecten opgenomen.
9 | MPG 2025
2 Resultaat grondexploitaties In dit MPG 2025 is Hondsgemet-Noord beschreven per balansdatum 1 januari 2025. Dit betekent dat er geen rekening is gehouden met het nieuwe masterplan en bijbehorende grondexploitatie, die reeds bekend is danwel is vastgesteld door de raad. Dit is een consequentie van BBV-regelgeving en bevestigd door de accountant. Per saldo heeft het geen invloed, daar beide grondexploitaties een positief resultaat laten zien. In de MPG 2026 zal de nieuwe door de raad vastgestelde grondexploitatie worden opgenomen en geactualiseerd worden.
2.1
Boekwaarden
De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten, oftewel het door de gemeente geïnvesteerde vermogen. De gerealiseerde boekwaarde per 1 januari 2024 bedroeg € 54,8 miljoen. De boekwaarde per 1 januari 2025 bedraagt € 57,2 miljoen en neemt op basis van de geactualiseerde grondexploitaties naar verwachting de komende jaren toe. De toename van de boekwaarde is te verklaren door het woonrijp maken van de Plantage, de rente lasten en de plankosten van de nieuwe projecten. De afname van de boekwaarde op Slingerbos wordt veroorzaakt door de overdracht (opbrengsten) van de kavels aan de ontwikkelaar.
10 | MPG 2025
Boekwaarden (in €)
MPG 2024
MPG 2025
Verschil
(Jaarrekening 2023)
(Jaarrekening 2024)
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
-377.000
-462.000
-85.000
-32.038.000
-36.002.000
-3.964.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
71.000
-145.000
-216.000
Klingelenberg Noord, Tuil
-1.068.000
-1.073.000
-5.000
Molenblok, Varik
-4.565.000
-4.820.000
-255.000
Slingerbos, Ophemert
-3.456.000
-563.000
2.893.000
Mackaylaan, Ophemert
71.000
-
-71.000
Leijenburgplein, Heukelum
-
-215.000
-215.000
Centrum Haaften, Haaften
-
-115.000
-115.000
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
-15.070.000
-15.388.000
-318.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
1.620.000
1.545.000
-75.000
-54.812.000
-57.238.000
-2.426.000
De Plantage, Meteren
Bedrijventerrein
Totaal
2.2
Nog te realiseren kosten
Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende kostensoorten: verwerving, tijdelijke beheer, planontwikkeling, voorbereiding en toezicht, bouwrijp maken, woonrijp maken en rente. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2025 bedragen de nog te realiseren kosten over de gehele looptijd € 62,9 miljoen.
11 | MPG 2025
Te realiseren kosten
MPG 2024
MPG 2025
(Jaarrekening 2023)
(Jaarrekening 2024)
-488.000
-613.000
-125.000
-38.190.000
-34.981.000
3.209.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
-533.000
-243.000
290.000
Klingelenberg Noord, Tuil
-472.000
-507.000
-35.000
Molenblok, Varik
-1.794.000
-1.750.000
44.000
Slingerbos, Ophemert
-2.492.000
-1.707.000
785.000
Mackaylaan, Ophemert
-34.000
-
34.000
(in €)
Verschil
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk De Plantage, Meteren
Leijenburgplein, Heukelum
-
-742.000
-742.000
Centrum Haaften, Haaften
-
-2.358.000
-2.358.000
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
-17.306.000
-18.066.000
-760.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
-1.953.000
-1.921.000
32.000
-63.262.000
-62.858.000
404.000
Bedrijventerrein
Totaal
2.3
Nog te realiseren opbrengsten
Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende opbrengstensoorten: grondverkopen, subsidies en bijdragen. Met de opbrengsten moeten de boekwaarde en de nog te realiseren kosten worden terugverdiend. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2025 bedragen de nog te realiseren opbrengsten over de gehele looptijd € 93,1 miljoen.
12 | MPG 2025
Te realiseren opbrengsten
MPG 2024
MPG 2025
(Jaarrekening 2023)
(Jaarrekening 2024)
947.000
1.208.000
261.000
48.389.000
49.727.000
1.338.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
659.000
505.000
-154.000
Klingelenberg Noord, Tuil
1.261.000
1.340.000
79.000
Molenblok, Varik
2.245.000
2.245.000
-
Slingerbos, Ophemert
3.631.000
76.000
-3.555.000
Mackaylaan, Ophemert
1.000
-
-1.000
Leijenburgplein, Heukelum
-
759.000
759.000
Centrum Haaften, Haaften
-
2.766.000
2.766.000
32.828.000
33.777.000
949.000
728.000
748.000
20.000
90.689.000
93.152.000
2.463.000
(in €)
Verschil
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk De Plantage, Meteren
Bedrijventerrein Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen Totaal
2.4
Tussentijdse winstneming
Er moet tussentijdse winst genomen worden via de Percentage of Completion methode (POC-methode). Bij deze methodiek wordt gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming. Wanneer er 30% van de geraamde kosten en 30% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerd, is volgens de POC-methode een tussentijdse winstneming van 9% (30% * 30%) van het eindresultaat te nemen. Wanneer specifieke risico’s in beeld zijn, kan er een correctie worden toegepast op deze winstnemingsberekening.
13 | MPG 2025
Tussentijdse winstneming (TTW)
t/m 2023
aanvullend in 2024
Totaal
(in €) Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
-
4.000
4.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
1.741.000
36.000
1.777.000
217.000
63.000
280.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
4.264.000
8.000
4.272.000
Totaal
6.222.000
111.000
6.333.000
Mackaylaan, Ophemert Bedrijventerrein
2.5
Voorzieningen
In onderstaande tabel staat de stand van de voorzieningen per 1 januari 2024 weergeven. Voorzieningen
MPG 2024
MPG 2025
(Jaarrekening 2023)
(Jaarrekening 2024)
-18.639.000
-18.482.000
157.000
-258.000
-221.000
37.000
Molenblok, Varik
-3.801.000
-3.993.000
-192.000
Slingerbos, Ophemert
-2.140.000
-2.066.000
74.000
-
-186.000
-186.000
-24.838.000
-24.948.000
-110.000
(in €)
Verschil
Woningbouw De Plantage, Meteren Klingelenberg Noord, Tuil
Leijenburgplein, Heukelum Bedrijventerrein Totaal
Uit de tabel blijkt dat in totaal een bedrag van € 24,9 miljoen aan voorzieningen moet worden getroffen. Dat is € 0,1 miljoen meer dan in de jaarrekening 2023. Deze toename is hoofdzakelijk een gevolg van negatieve resultaten van de grondexploitatie Molenblok en de nieuwe exploitatie Leijenburgplein, waarvoor bij de opening in juli al een voorziening is genomen.
14 | MPG 2025
2.6
Stand van zaken
De stand van zaken van een grondexploitatie bestaat uit het saldo van boekwaarde, kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt vaak uitgedrukt in twee waarden: eindwaarde en contante waarde. Om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen, is een correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Hiervoor wordt het resultaat op eindwaarde teruggerekend naar 1 januari van het huidige jaar. Dit is het resultaat op netto contante waarde (NCW). De som van de verliesgevende- en winstgevende grondexploitaties per 1 januari 2025, ofwel het verwachte resultaat van alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld bedraagt € 24,1 miljoen negatief. In de tabel is per grondexploitatie ook het resultaat van de vorige MPG 2024, de verschillen en het eindjaar van de grondexploitatie weergegeven. Resultaat Eindjaar (in €)
Resultaat MPG 2024 (Jaarrekening 2023)
Resultaat MPG 2025 (Jaarrekening 2024)
Verschil
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
2027
78.000
126.000
48.000
De Plantage, Meteren
2031
-18.639.000
-18.482.000
157.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
2027
186.000
110.000
-76.000
Klingelenberg Noord, Tuil
2028
-258.000
-221.000
37.000
Molenblok, Varik
2028
-3.801.000
-3.993.000
-192.000
Slingerbos, Ophemert
2027
-2.140.000
-2.066.000
74.000
Mackaylaan, Ophemert
2024
38.000
-
-38.000
Leijenburgplein, Heukelum
2027
-
-186.000
-186.000
Centrum Haaften, Haaften
2027
-
276.000
276.000
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
2033
378.000
270.000
-108.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
2028
366.000
345.000
-21.000
-23.792.000
-23.821.000
-29.000
Bedrijventerrein
Totaal Winstneming over 2024
111.000
Gecorrigeerd resultaat
82.000
15 | MPG 2025
Ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2024 bij de jaarrekening 2023 van € 23,8 miljoen, betekent dit een nagenoeg gelijk resultaat per 1 januari 2025. De belangrijkste redenen voor de verslechtering van het resultaat zijn: • Een herijking van de plankosten van alle projecten. • De langere looptijden van de projecten, waardoor de plan- en rentekosten hoger zijn dan oorspronkelijk begroot. De grondexploitatie van Molenblok is hier een goed voorbeeld van. Daarnaast zijn de grondexploitaties Centrum Haaften en Leijenburgplein recent geopend, dus hiervan worden de begrote saldi nu voor het eerst opgenomen. Het resultaat gecorrigeerd voor winstneming over 2024 bedraagt daarmee € 29.000 negatief. Het verschil zit in het feit dat de verwachte winst van positieve grondexploitaties nog niet mag worden genomen (BBV-regelgeving), maar dat potentiële verliezen wel als voorzieningen genomen moeten worden. Tevens mag vanuit BBV-regelgeving nog geen rekening gehouden worden met de WBI-subsidie € 3,6 miljoen voor De Plantage. nog niet verwerkt is in de cijfers. Dit zal pas gebeuren, zodra de subsidie is uitbetaald en dit heeft een positief effect op de cijfers. Deze subsidie mag pas bij ‘realisatie’ van de woningen van De Woongaard (deelplan 3 en deelplan 4) (deels) ‘ingerekend’ worden.
De toekenning van de subsidie is wel meegenomen in de risicoanalyse ter bepaling van het weerstandsvermogen. Daarnaast wordt er op dit moment gewerkt aan een masterplan voor Hondsgemet-Noord. In deze grondexploitatie is vooralsnog gerekend met een bijdrage van € 40 per m² uitgeefbaar aan de herziene ontsluiting op de N327.
16 | MPG 2025
2.7
Risicoreservering
In onderstaand overzicht worden de risico’s per grondexploitatie weergegeven in een totaaloverzicht. Benodigde risicoreserve per grondexploitatie (in €)
MPG 2024
MPG 2025
Verschil
(Jaarrekening 2023)
(Jaarrekening 2024)
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk De Plantage, Meteren
-
-
-
3.948.000
1.044.000
-2.904.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
-
-
-
Klingelenberg Noord, Tuil
177.000
183.000
6.000
Molenblok, Varik
296.000
196.000
-100.000
Slingerbos, Ophemert
205.000
199.000
-6.000
Mackaylaan, Ophemert
-
-
-
Leijenburgplein, Heukelum
-
54.000
54.000
Centrum Haaften, Haaften
-
-
-
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
2.210.000
4.682.000
2.472.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
276.000
355.000
79.000
Bedrijventerrein
Totaal 7.112.000 6.713.000 -399.000 Uit de bovenstaande tabel blijkt dat het risicoprofiel per 1 januari 2025 voor het totaal van de grondexploitaties is afgenomen met circa € 0,4 mln. De afname is voornamelijk toe te schrijven aan de verlaging van het aantal risico’s: • Bij het project De Plantage is de kans op het verkrijgen van de WBI-subsidie toegevoegd. • Bij het project Molenblok in Varik is er sprake van een beperking van het opbrengstrisico door de aanbesteding. Alleen is daarmee het tijd risico vergroot. • Bij het project Slingerbos in Ophemert is er geen risico meer voor het bouwrijp maken omdat dit afgelopen jaar is uitgevoerd. • In de voorgaande jaren is er vergeleken op eindwaarde per exploitatie, terwijl er nu is gekeken naar de netto contante waarde. Dit levert nominaal een lagere waarde op. Er is een toename te zien op Hondsgemet-Noord in de risicoreservering. Dit heeft te maken met de kosten die gepaard gaan voor het aanpassen van de ontsluiting op de N327, waarvan op dit moment nog niet duidelijk is of de provincie een bijdrage gaat doen.
17 | MPG 2025
2.8
Risicoreserve versus algemene reserve
Het totale risicoprofiel is becijferd op maximaal € 6,7 miljoen. Uiteraard zijn niet al deze risico’s als even ‘hard’ te bestempelen, daarom wordt er gewerkt met Monte-Carlosimulaties om tot een gewogen risicoresultaat te komen (zie paragraaf 5.2 voor nadere toelichting). Ook manifesteren de risico’s zich veelal niet tegelijkertijd en in volle omvang. Het is hierbij gewenst de risico’s uit de grondexploitatie afzonderlijke inzichtelijk te houden, te onderkennen en in de Algemene Reserve op adequate wijze af te dekken. Het totaal van de gemeentelijke risico’s is terug te vinden in de paragraaf ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’ van de Jaarstukken 2024. De berekende benodigde risicoreserve betekent niet dat de gemeente dit geld per definitie kwijt is. Het is juist de bedoeling om de reserve zo beperkt mogelijk aan te wenden door gedurende de planperiode en planuitvoering beheersmaatregelen te treffen. Hierdoor kunnen risico’s worden geneutraliseerd of gereduceerd. Als de risico’s zich wel gaan manifesteren, moet de aanwezige buffer in de vorm van de Algemene Reserve (Grondexploitaties) toereikend zijn. Dit is de stand per 1 januari 2025, exclusief de resultaatbestemming 2024 omtrent de verliesneming.
2.9
Totaaloverzicht
In onderstaande afbeelding is het totaaloverzicht van de MeerjarenPrognose Grondexploitaties (MPG) 2025 weergeven. De tandwielen geven het volgende weer: • In het donkerblauwe tandwiel staat de boekwaarde van de grondexploitaties. Uit de grafiek blijkt dat het geïnvesteerd vermogen per 11-2025 € 57,2 miljoen bedraagt en in de periode 2025-2031 deels wordt terugverdiend met grondverkopen. • In het lichtblauwe tandwiel staan de nog te realiseren kosten en opbrengsten. De nog te realiseren kosten bedragen € 62,9 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten bedragen € 93,2 miljoen. In de bijbehorende grafiek zijn deze uitgesplitst per grondexploitatie. • Het groene tandwiel geeft het verwachte resultaat weer van alle grondexploitaties op netto contante waarde per 1-1-2025. Dit resulteert in een totale geïndexeerde kasstroom van € 23,8 miljoen negatief. In de bijbehorende grafiek zijn de resultaten op netto contante waarde per 1-1-2025 uitgesplitst per grondexploitatie. • In het donkerrode tandwiel staat de stand van de voorzieningen per 1-1-2025 voor een bedrag van € 24,9 miljoen. In de bijbehorende grafiek zijn de getroffen voorzieningen uitgesplitst per grondexploitatie. • Tot slot geeft het grijze tandwiel de benodigde risicoreserve aan voor de grondexploitaties. Hieruit blijkt dat op totaalniveau € 6,7 miljoen benodigd is om de in kaart gebrachte risico’s te kunnen opvangen.
In de bijbehorende grafiek zijn de risicoreserves per grondexploitatie uitgesplitst.
18 | MPG 2025
Meerjaren prognose grondexploitaties West Betuwe Te realiseren kosten en opbrengsten
Boekwaarde 0,0 mln
0,0 mln 0,0 mln
MPG 2023 MPG 2024
MPG 2023 MPG 2024
Achte r he t Dorpshuis, S pijk
0,0 mln
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
Bo ekwaard e
De Pla nta ge , Ge lderma lse n
0,0 mln
He rwijne n-O ost, He rwi jnen Kling ele nberg Noord, T uil M ol enblok, Vari k
0,0 mln
M ack ay la an, O phemert
Kosten
Le ije nburg ple in, He uke lum
€ 62,9 mln
Benodigde risicoreserve
€ 6,7 mln
MPG 2023
Verwacht resultaat
MPG 2024
De Plantage, Geldermalsen
Herwijnen-Oost, Herwijnen Klingelenberg Noord, Tuil
Molenblok, Varik
-14,4 mln
-16,3 mln
3,0 mln
4,0 mln
Centrum Haaften, Haaften
MPG 2024 De Plantage, Geldermalsen
-16,5 mln.
MPG 2023 MPG 2024
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
-6,0 mln -5,0 mln -4,0 mln -3,0 mln -2,0 mln -1,0 mln 0,0 mln 1,0 mln 2,0 mln Klingelenberg Noord, Tuil
5,0 mln
Molenblok, Varik
Slingerbos, Ophemert
Leijenburgplein, Heukelum
-4,0 mln -3,5 mln -3,0 mln -2,5 mln -2,0 mln -1,5 mln -1,0 mln -0,5 mln 0,0 mln
19 | MPG 2025
60,0 mln
55,0 mln
50,0 mln
45,0 mln
40,0 mln
Leijenburgplein, Heukelum
MPG 2023
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
2,0 mln
35,0 mln
Mackaylaan, Ophemert
Voorzieningen
Centrum Haaften, Haaften
1,0 mln
30,0 mln
Slingerbos, Ophemert
-14,4 mln.
0,0 mln
25,0 mln
Molenblok, Varik
€ 24,9 mln
Leijenburgplein, Heukelum
-
Herwijnen-Oost, Herwijnen Klingelenberg Noord, Tuil
Mackaylaan, Ophemert
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
Achter het Dorpshuis, S pijk De Plantage, Geldermalsen
Voorziening toekomstige verliezen
Slingerbos, Ophemert
-
20,0 mln
Verwacht resultaat
€ -23,8 mln Achter het Dorpshuis, S pijk
15,0 mln
Benodigde risicoreserve
5,0 mln
Hondsge me t-Z uid, G elde rma lse n
10,0 mln
€ 93,2 mln
0,0 mln
Hondsge me t-N oord, Ge lderma lse n
-5,0 mln
Centrum H aa ften, Ha aften
Opbrengsten
-10,0 mln
saldo verloop
opbrengsten
-40,0 mln
kosten
-15,0 mln
0,0 mln
-20,0 mln
€ 57,2 mln
0,0 mln
-25,0 mln
0,0 mln
Sl inge rbos, O phe me rt
-30,0 mln
Boekwaarde
-35,0 mln
0,0 mln
3 Beleid 3.1
Nationale Woon- en Bouwagenda
De Nationale Woon- en Bouwagenda is één van de grote speerpunten van de huidige regering. Het woningtekort is groot en loopt verder op, voor steeds meer mensen dreigt wonen onbetaalbaar te worden. Ook zijn er te weinig woningen beschikbaar voor diverse aandachtsgroepen1. Om de woningnood in Nederland het hoofd te bieden publiceerde de minister voor VRO op 11 maart 2022, de Nationale Woon- en Bouwagenda. Het doel is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Dit is verder uitgewerkt in onderstaande zes programma’s: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Woningbouw Een thuis voor iedereen Betaalbaar wonen Verduurzaming gebouwde omgeving Leefbaarheid en veiligheid, en Wonen en zorg voor ouderen.
Bouwen van betaalbare woningen Kern van de Nationale Woon- en Bouwagenda is de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030 en het opvoeren van de bouwproductie naar 100.000 woningen per jaar. Hiertoe worden ook flexwoningen en de transformatie van bestaand vastgoed gerekend. Van de te realiseren woningen moet tweederde betaalbaar zijn. Hierbij gaat het om sociale huur (tot circa € 900 per maand), midden huur (tot circa € 1.150 per maand) en betaalbare koop (aankoopprijs tot € 405.000). Aanvullend geldt dat van de nieuw te bouwen woningen minimaal 28% sociale huur is gebouwd door corporaties en de streefnorm voor het aandeel sociale huur in de bestaande voorraad 30% is2. Versterken van regie Het Rijk ziet een gebrek aan regie als één van de belangrijkste oorzaken voor de huidige woningnood. Daarom wordt die regie stevig hernomen, waarbij de verschillende overheden een rol hebben. Zo krijgt dit onder meer invulling door de nationale opgaven te vertalen naar wederkerige prestatieafspraken met provincies. De provincies vertalen die afspraken vervolgens met gemeenten in regioverband. De 1
waaronder asielzoekers, statushouders, arbeidsmigranten, daklozen, mensen die uitstromen uit de GGZ en woonwagenbewoners.
2 De inzet is dat iedere gemeente op den duur 30% sociale huurwoningen in de woonvoorraad heeft.
20 | MPG 2025
coördinatie van dit laatste proces is belegd bij de provincies, waarbij de opdracht is om in regionaal verband te komen tot realisatieafspraken op gemeenteniveau. Versterking van de regie betekent ook dat het Rijk en de provincie een veel grotere en actievere rol in het woonbeleid krijgen. Dat geldt voor zaken zoals: - het aantal te bouwen woningen - het minimale percentage sociale huur en betaalbare koopwoningen - de huisvesting van aandachtsgroepen - Het ontwikkelen van verschillende visies en instrumenten door gemeenten (woonzorgvisie, woonwagenbeleid, toewijzing woningen aan bijzondere doelgroepen). Hoe het Rijk en de provincie die rol vormgeven is nog niet helemaal duidelijk. Op dit moment zet de provincie in op een goed overleg met de regiogemeenten. De formele rol van het Rijk en de provincie en het daarbij behorende juridische instrumentarium wordt beschreven in de Wet regie op de volkshuisvesting. Deze wet wordt dit jaar in procedure gebracht waarmee de nieuwe (regie)rol van de provincie wettelijk verankerd wordt. Dan wordt ook concreter welke juridische instrumenten er komen. In aanvulling daarop zal de provincie ook haar beleidskaders en verordeningen in lijn moeten brengen met het nieuwe landelijke kader. Daarnaast zal de provincie een pro-actievere invulling gaan geven aan het coördineren. Op zijn vroegst kan deze wet in werking treden op 1 januari 2024.
3.2
Provinciaal beleid
Gelderse Woondeal Het Rijk heeft met de provincies afspraken gemaakt over de provinciale bijdrage aan de nationale opgaven. In Gelderland is afgesproken de komende jaren in te zetten op de bouw van 100.000 woningen, waarvan minimaal 60% betaalbaar en waarvan minimaal 28% sociale huur door corporaties.
21 | MPG 2025
Om de gestelde Gelderse woningbouwambitie te kunnen realiseren, riep de provincie het Kabinet op om steun te geven (=randvoorwaarden). Het gaat dan om: 1. Onrendabele toppen: De grote hoeveelheid eisen aan woningbouwprojecten kan ertoe leiden dat ze meer geld kosten dan ze opleveren. Om de woningen betaalbaar te houden is een financiële bijdrage nodig. 2. Bereikbaarheid: Er zijn extra investeringen (en dus financiële ondersteuning) nodig in diverse mobiliteitsnetwerken (weg, ov, fiets etc.) zodat werkgelegenheid en voorzieningen bereikbaar blijven. 3. Ambtelijke capaciteit: Er is structureel geld nodig voor extra ambtelijke capaciteit bij gemeenten om onder andere plannen te maken, te toetsen en te begeleiden. 4. Stikstof: Er is voldoende stikstofruimte nodig om voldoende (betaalbare) woningen te kunnen realiseren. Specifiek voor Rivierenland is hierbij nog aangegeven dat er ook oplossingen gevonden moeten worden voor de spuitzonering, de capaciteitsproblemen van het energienet en de verbetering van de bereikbaarheid via de A2, A15 en Rijnbrug. Actieplan Wonen 2020-2025 De provincie Gelderland heeft haar woonbeleid vastgelegd in het Actieplan Wonen 2020-2025. Daarbij spelen verschillende opgaven: • Belangrijke kwalitatieve verbeteringen op de woningmarkt vragen om aandacht.
Bijvoorbeeld de snellere doorstroming van huishoudens en de grotere beschikbaarheid van zowel betaalbare woningen voor starters, ouderen en andere doelgroepen, als van sociale en middel dure koop en huurwoningen. • Bij de bouwproductie spelen een aantal belangrijke ambities: een zorgvuldig en zuinig gebruik van de ruimte, klimaatadaptatie, een circulaire bouw en energievoorziening, en inspelen op demografische ontwikkelingen. • Een vlotte woningbouw wordt bemoeilijkt door verschillende knelpunten. Denk aan de capaciteitstekorten bij bouwbedrijven, gemeenten en nutsbedrijven en gestegen bouwkosten. Met name bij energievragende grondstofproducten is er onzekerheid door de oorlog in Oekraïne. We zien op dit moment al dat grote veiligheidsmarges worden afgegeven bij prijzen tussen ontwikkelaars en aannemers, mede ten gevolge van grondstof schaarste. Ook door stikstofregels en -toetsen, duurzaamheidscriteria en procedures komt de bouw op locaties minder snel van de grond. De urgentie is zo hoog, dat provincie Gelderland met het Actieplan Wonen een bijdrage wil leveren aan de uitvoering van de bouwopgave. Drie doelen staan in het actieplan centraal: • Doelstelling 1: versnelling van de woningbouw (sneller). • Doelstelling 2: meer betaalbare woningen (betaalbaar). • Doelstelling 3: meer flexibele woonvormen (flexibel).
22 | MPG 2025
Met het Actieplan Wonen wil de provincie de komende vijf jaar de bouw van circa 45.000 woningen versnellen. De provincie heeft 14 maatregelen en acties ontwikkeld om deze versnelling haalbaar te maken. Daarvoor is 30 miljoen euro beschikbaar gesteld.
3.3
Regionaal beleid
Woondeal Rivierenland De Gelderse Woondeal is vervolgens vertaald in regionale Woondeals. Deze regionale Woondeals zijn het bestuurlijk akkoord tussen Rijk, provincie en gemeenten in regioverband en zijn op 8 maart 2023 door partijen ondertekend. Voor de regio Rivierenland gaat het om circa 13.000 te realiseren woningen vanaf 2022 tot en met 2030. Dat is ca. 1.440 woningen per jaar, waarvan minstens 28% een sociale huurwoning is en in totaal 61% een betaalbare woning is. De bijdrage van West Betuwe is minstens 1.980 woningen. De Plantage is opgenomen als sleutelproject. Sleutelprojecten zijn noodzakelijk voor de realisatie van de regionale opgaven. Conform de kaders vanuit het Rijk gaat hierbij om projecten die aangemerkt zijn als grootschalige NOVEXwoningbouwlocaties, grote locaties die een financiële bijdrage hebben ontvangen van Rijk en/of provincie of regionaal significante locaties. Relatie met de regionale Woonagenda In de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030 zijn in 2020 al regionale woningbouwafspraken met provincie Gelderland gemaakt voor de daaropvolgende 10 jaar. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over het aantal te realiseren woningen alsook een streefpercentrage voor het aantal te realiseren sociale huurwoningen.
3.4
Gemeentelijk beleid
Woonvisie In de gemeentelijke woonvisie “Bouwen naar behoefte”, vastgesteld in december 2020, is opgenomen dat we willen bouwen in elke kern, passend bij de aard van de vraag en de omvang van het dorp. We zorgen ervoor dat we nu en in de toekomst ruimte bieden voor de vraag uit de eigen bevolking. Elk dorp behoudt zijn dorpse karakter, groene kwaliteit en sterke sociale cohesie. Tot 2030 voeren we een versnelling door in de ontwikkeling van De Plantage. Daarnaast zetten we in op een grootschalige ontwikkeling in de kern Beesd van ongeveer 150 woningen. Daarnaast zijn de dorpen aan zet. Bij lokaal draagvlak is er in elke kern ruimte voor kleinschalige ontwikkeling van ongeveer 10 woningen. In de woonvisie wordt rekening gehouden met een woningbouwprogramma van ongeveer 2.200 woningen tot 2030. Dit scenario betekent dat het aantal inwoners stijgt van ruim 51.000 nu tot 60.000 in 2040. Het versnellen van het woningbouwprogramma draagt bij aan het draagvlak voor verenigingen en voorzieningen, en dempt de effecten van vergrijzing en
23 | MPG 2025
ontgroening doordat meer jonge gezinnen een plek vinden. Het draagt ook bij aan het verminderen van de druk op de woningmarkt in de Randstad, met name rond Utrecht. We willen ook op lange termijn een woningvoorraad in balans, met voldoende woningen voor elke inkomensgroep. In nieuwe plannen zorgen we voor een goed evenwicht met 30% sociale huurwoningen en goedkope en betaalbare koopwoningen tot 230.000 euro , 30% woningen in de prijscategorie 230.000 - 400.000 euro en 40% boven 400.000 euro. Voor bestaande plannen zoeken we gezamenlijk met ontwikkelaars, corporaties en provincie naar mogelijkheden om meer sociale huurwoningen toe te voegen. Dat vraagt van alle partijen flexibiliteit en inzet op het gebied van planinvulling, kostenoptimalisatie en financiële inzet. Naast een vernieuwingsopgave kent de sociale huursector een transformatie-opgave: meer woningen voor senioren, meer woningen voor kleine huishoudens, minder eengezinswoningen en op sommige plaatsen een resterende vernieuwingsopgave voor oudere woningen. Woningen voor ouderen plannen we met name in de kernen waar basisvoorzieningen zoals winkels, zorgvoorzieningen en openbaar vervoer aanwezig zijn. Er ligt een verduurzamingsopgave voor woningen. Op dit moment heeft 42% van alle woningen energielabel A of B.
Uit het klimaatakkoord volgt dat in 2050 vrijwel alle woningen CO2-neutraal moeten zijn; dit betekent dat nog een forse stap nodig is bij het isoleren, besparen en opwekken van energie in woningen. Bij de verduurzaming van woningen en woongebieden zijn aanpassingen aan klimaatverandering en circulair bouwen belangrijk.
24 | MPG 2025
4 Algemene uitgangspunten en parameters 4.1
Aanpak
Als onderdeel van de MPG is er voor de jaarlijkse actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties uitgegaan van de onderstaande algemene uitgangspunten en parameters. Als onderbouwing van de vast te stellen parameters wordt gebruik gemaakt van drie onderzoeken, namelijk: • Outlook grondexploitaties 2025 van Metafoor • Prognose parameters grondexploitaties 2025 van Stadkwadraat • Najaarsraming 2024 van De Nederlandsche Bank Metafoor en Stadkwadraat hebben onderzoek gedaan naar deze parameters voor twee tot drie jaar. Daarna hanteert Metafoor een jaarlijkse gemiddelde van 2 procent gebaseerd op het langjarige gemiddelde van de consumentenprijsindex. Stadkwadraat zegt hier niks over. Derhalve nemen we voor de periode na 2028 aan, dat de stijging van kosten en opbrengsten 2 procent bedraagt. De najaarsraming van De Nederlandsche Bank geeft een nauwkeuriger beeld van de verwachte inflatieontwikkeling op korte termijn dan de genoemde bureaus. Hier hebben wij dan ook de onderbouwing voor de overige opbrengsten en -kosten op gebaseerd.
25 | MPG 2025
Samenvatting
MPG 2025
MPG 2024
2025
2026-2027
2028 >
2024
2025-2026
2027 >
Grondopbrengsten Woningen (koop) Woningen (sociaal) Bedrijven Overige opbrengsten
5,0% 2,0% 2,0% 3,5%
3,0% 2,0% 2,0% 2,5%
2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
1,0% 1,0% 1,0%
2,0% 2,0% 2,0%
2,0% 2,0% 2,0%
Kosten GWW-kosten Plankosten Overige kosten
4,5% 5,5% 3,5%
3,5% 3,5% 2,5%
2,0% 2,0% 2,0%
3,0% 5,0% 3,5%
2,0% 4,0% 2,5%
2,0% 2,0% 2,0%
Overige parameters Rente3
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
Voor de gemiddelde GWW-kostenstijging voor 2024 is in de grondexploitaties gerekend met 3,2 procent. De plankosten zijn geïndexeerd met 5,3 procent conform CBS indexreeks lonen overheid. De overige kosten worden geïndexeerd op basis van de CPI met 3,6 procent. De grondopbrengsten stijgen met 6,1 procent. Gemeente West Betuwe indexeert, in overeenstemming met BBV-regels, na 2034 geen opbrengsten binnen de grondexploitaties (richttermijn 10 jaar).
3
De rente is ten behoeve van MPG 2024 in een later stadium van het proces bijgesteld van 2,25% naar 2,00% op verzoek van onze accountant.
26 | MPG 2025
Indexatie met bovengenoemde parameters vindt alleen plaats, indien er geen contractuele afspraken zijn en er geen actuele taxatie is. Voor exploitaties waar al contractuele afspraken zijn over indexaties, geldt dat de afspraken leidend zijn. In onderstaande tabel wordt weergegeven of er sprake is van contractuele afspraken (Contract) of van indexatie conform parameters (Notitie). Complex Contract of notitie Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
Contract
De Plantage, Meteren
Contract
Herwijnen-Oost, Herwijnen
Notitie
Klingelenberg Noord, Tuil
Notitie
Molenblok, Varik
Contract – concept
Slingerbos, Ophemert
Contract
Leyenburgplein, Heukelum
Contract
Centrumplan, Haaften
Contract
Bedrijventerrein Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
Notitie
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
Notitie
Indien met (toekomstige) afnemers van bouwrijpe grond reeds contractuele afspraken zijn gemaakt over indices, dan zullen die leidend zijn in de grondexploitaties.
27 | MPG 2025
Marktontwikkeling De woningmarkt is oververhit. Door de aanhoudende krapte, dalende hypotheekrente, stijgende lonen en ruimere leennormen is de verwachting dat de woningprijsstijging in 2025 aanhoudt (6 tot 10%). Door deze aanhoudende prijsstijgingen komt de betaalbaarheid van woningen verder onder druk te staan. Hoewel de inkomens stijgen, is de verwachting dat deze stijging teniet wordt gedaan door de stijging van woonlasten. De productie van nieuwbouwwoningen komt langzaam weer op gang na een dip. Of het aantrekken van de nieuwbouwproductie blijvend is, is nog de vraag; het aantal verleende bouwvergunningen in de laatste maanden van het derde kwartaal is met meer dan 20% gedaald ten opzichte van dezelfde maanden een jaar eerder. De focus in nieuwbouwprojecten ligt op betaalbare woningbouw. Er wordt vooral gebouwd voor starters en dus minder om doorstroming te bevorderen. Dit vertaalt zich in kleiner wordende nieuwbouwwoningen en hogere vierkante meterprijzen. Door het geringe aanbod op de markt voor bestaande woningen en kwalitatief goede duurzaamheidsaspecten neemt de vraag naar nieuwbouwwoningen toe, met een opwaartse (nieuwbouw) prijsdruk tot gevolg. De inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur neemt onzekerheid weg bij beleggers. Op korte termijn heeft de Wet geleid tot een lager (midden) huuraanbod doordat beleggers zijn gaan uitponden.
Wat de lange termijn impact van deze wetgeving is moet nog blijken. De vraag naar betaalbare huurwoningen is structureel en kent daardoor een laag risicoprofiel voor beleggers. De bouw- en infrasector worden kennen een aanhoudende personeelskrapte. Het afgelopen jaar is deze krapte iets verzacht door teruglopende productievolumes. Echter blijven de (nieuw)bouwopgaven groot en zijn veel (grote) infrawerken aan vervanging toe. Dit heeft zich vertaald in sterk gestegen personeelskosten en ook voor 2025 worden loonsverhogingen van 6% tot 7% geëist door de werknemersvakbonden. Bij de materiaalkosten wordt een gematigde stijging verwacht. Ook zullen er onderlinge verschillen zijn in de prijsontwikkeling van diverse materialen. Binnen de verschillende segmenten van commercieel vastgoed zien we in toenemende mate verschillen tussen de top- en overige locaties. De vraag concentreert zich op de toplocaties en dat weerklinkt in de grondwaardering. Hiernaast speelt lokale marktdynamiek een belangrijke rol in de (grond) prijsvorming. De verwachting is dat de aanvangsrendementen een dalende trend gaan inzetten als gevolg van de renteverlagingen. De grote bouwopgaven bij gemeenten zorgen voor een grote en structurele vraag naar ambtelijke capaciteit. Ook binnen gemeenten en adviesbureaus is er sprake van een krappe arbeidsmarkt.
De bovengemiddelde inflatie van de afgelopen jaren heeft de plan- en VTU-kosten doen stijgen. De verwachting is dat deze ontwikkeling (in licht afgezwakte mate) doorzet door het teruglopende inflatiecijfer.
28 | MPG 2025
De ECB heeft in 2024 de eerste beleidsrenteverlaging doorgevoerd nadat de rente in 2022 werd verhoogd om de inflatie in te perken. Dit heeft een doorwerking in de kortlopende, langjarige en hypotheekrentetarieven. De financieringskosten lopen hierdoor over de gehele linie terug. De omstandigheden die een rem op de bouwproductie zetten, zijn mogelijk ten einde. Bron: Outlook grondexploitaties 2025 van Metafoor
4.2
Marktontwikkelingen 2024
Woningmarkt Gemeente West Betuwe maakt volgens de NVM, onderdeel uit van de woningmarkt van de regio Zuidwest-Gelderland. Het betreft de gemeenten: Buren, Culemborg, Maasdriel, Neder-Betuwe, Tiel, West Betuwe, West Maas en Waal en Zaltbommel. In onderstaand overzicht staan gegevens uit de Q3 rapportage Zuidwest-Gelderland van de NVM. Bron: NVM
Aantal transacties Aantal in aanbod Transactieprijs per m² (bestaand) Verkooptijd Krapte-indicator Vraag-verkoopprijsverschil % Boven vraagprijs verkocht
2023 Q3 534 451 € 3.580 32 2,5 -0,2% 43%
2024 Q2 560 415 €3.940 26 2,2 3,5% 65%
2024 Q3 538 404 € 4.095 26 2,3 3,7% 67%
%-jr. 0% -10% 14,7%
%-kw -8% -3% 4,1%
Er is een duidelijke kentering te zien ten opzichte van 2023. De prijzen zijn ten opzichte van vorig jaar met bijna 15 procent gestegen (waarbij er in het laatste kwartaal sprake is van een stijging van 4,1 procent ten opzichte van het vorige kwartaal), terwijl het aantal transacties stabiel is gebleven ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023. Het aanbod van woningen is met 10 procent gedaald ten opzichte van vorig jaar, waarmee de krapte op de woningmarkt in de regio wederom is toegenomen. De NVM-cijfers voor nieuwbouwwoningen laat zien dat de gemiddelde transactieprijs met circa 6,1 procent in een jaar is gestegen. De gemeente gaat uit van de residuele benadering bij woningbouw. Als de bouwkosten ook zoveel zijn gestegen, dan stijgt de grondwaarde ook met eenzelfde percentage. Nieuwbouwwoningen en -percelen worden steeds kleiner om de betaalbaarheid in absolute zin te sturen, waarbij de vraagprijzen lichtelijk stabiliseren. Hierdoor stijgt de residuele grondwaarde fors. Dit leidt tot indexaties die niet in verhouding staan tot de marktsituatie en het kan onbetrouwbaar zijn om de gronden tegen deze percentages te indexeren. Het voorstel is om voor alle complexen, waarvoor nog geen contracten liggen, een residuele
29 | MPG 2025
berekening te laten maken door een onafhankelijke taxateur. Op deze manier hebben we dan een goed onderbouwde taxatie. Voor de grondprijzen voor sociale huurwoningen wordt aangesloten bij het vast te stellen grondprijsbeleid per 1 januari 2025. GWW-kosten Om de GWW-kosten te kunnen bepalen voor 2024 hebben we drie reeksen bekeken, namelijk: • IGG Bouwkostenindex GWW (basisjaar 1-1-2007=100) • BDB Kosten GWW (1-1-2021=100) • CBS Grond-, weg- en waterbouw (1-1-2015=100) De verschillende reeksen laten, namelijk ook een groot verschil in uitkomsten zien. Om toch een bepaalde mate van betrouwbaarheid te bereiken, is ervoor gekozen om het gemiddelde van drie reeksen te bepalen en dat te hanteren als de GWW-kostenstijging voor 2024. REEKS IGG Bouwkostenindex GWW (basisjaar 1-1-2020=100) BDB Kosten GWW (1-1-2021=100) CBS Grond-, weg- en waterbouw (1-1-2015=100) Gemiddeld
2023
2024
oktober / Q3
oktober /Q3
139,1 118,83 145,9
142,9 123,07 147,1
INDEX 2,7% 3,6% 0,8% 2,4%
De stijging van de GWW-kosten blijft binnen het geprognotiseerde percentage van 3 procent. Dit heeft te maken met de samenstelling van de index. De prijzen van materialen zijn gestabiliseerd op hoog niveau, na de forse stijgingen in 2021, 2022 en 2023. Voor de stijging van de GWW-kosten nemen we daarom in 2024 2,4 procent op. Plankosten Voor de prijsstijging van de plankosten hebben we een CBS reeks gehanteerd die gebaseerd is op de CAO-sector overheid. REEKS CBS Cao-lonen, contractuele loonkosten en arbeidsduur CAO-sector overheid (2020=100)
2023
2024
Q3
Q3
115,7
121,9
30 | MPG 2025
INDEX 5,3%
Uit deze reeks blijkt dat de stijging van de lonen circa 5,3 procent is geweest. Daarom lijkt het aannemelijk dat de plankosten over 2024 met dit percentage moeten stijgen. Dit percentage ligt in lijn met onze eerdere prognose van 5 procent. Voor de indexering van de (afgeronde) uurtarieven van 2024 gaan we uit van deze 5,3 procent.
4.3
Prognoses voor 2025 en verder
Algemeen In de outlook grondexploitaties 2025 geeft Metafoor aparte bandbreedtes voor de grondwaardeontwikkeling van de grootste categorieën uit een grondexploitatie: Woningbouw en bedrijfslocaties. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende locaties: • Topsegment – De Randstad en een aantal wijken van centrumsteden; • Middensegment – Het overgrote deel van Nederland en wijken op een centrale locatie in een grote of middelgrote stad; • Basissegment – Gebieden aan de rand van Nederland; Momenteel zijn de prijsstijgingen in het midden- en topsegment relatief gezien gelijkwaardig aan elkaar. Dit terwijl de prijsstijgingen van betaalbare woningen beperkt zijn. Dit verschil wordt veroorzaakt door de beperkte stijging van de betaalbaarheidsgrens, terwijl de stijging in de vrije sector fors hoger is. Wij hebben er dus ook voor gekozen om de percentages in de vrije- en betaalbare sector in kaart te brengen en te middelen. Wij dienen voor ca. tweederde betaalbare woningen te bouwen in nieuwe projecten en dit heeft dus een remmend effect op de grondprijzen. De uitgifte van woningbouw en bedrijfsterreinen vertegenwoordigt 98 procent van de uit te geven gronden van alle Bouwgronden In Exploitaties (BIE’s). Derhalve zijn deze twee categorieën gebruikt en gewogen. Opbrengststijging woningbouwgrond Grondopbrengsten Outlook grondexploitaties 2025, Metafoor
Woningen (gemiddelde) Woningen (vrije sector) Woningen (betaalbaar)
Woningen (sociaal)
Prognose parameters grondexploitaties 2025, Stadkwadraat
2025
2026-2027
2028 >
2025
5,0 – 8,0%
3,5 – 6,0%
2,0%
8,0 – 11,0%
8,0 – 11,0%
5,0 – 8,0%
2,0%
2,0 – 5,0%
2,0 – 4,0%
2,0%
0,0 – 2,0%
0,0 – 2,0%
2,0%
31 | MPG 2025
2026
In de MPG 2024 was een stijgingspercentage voor woningbouw opgenomen van 2 procent in 2025. De verwachting is dat de prijsontwikkeling dit jaar forser zal zijn, omdat de vraag op de markt nog steeds het aanbod overstijgt. Wij stellen voor om voorzichtigheidshalve de onderkant van de stijging te hanteren met een percentage van 5 procent voor 2025. Voor 2026-2027 stellen we voor iets lager dan het gemiddelde te gaan zitten en 3 procent te hanteren. Het beleid van de gemeente is erop gericht om de grond voor woningbouw uit te geven via een openbare aanbesteding. Ten behoeve van zo’n aanbesteding zal er altijd een onafhankelijke taxatie worden uitgevoerd om de minimale grondprijs te bepalen om op deze manier te zorgen dat de gemeente marktconform is. Hiermee dekken we ook af dat we marktconforme grondprijzen vragen. In de grondprijsbrief van de gemeente wordt voor sociale huurwoningen een andere benaderingswijze gehanteerd voor de bepaling van de jaarlijkse stijging van de kavelprijzen voor sociale huurwoningen. Deze loopt niet gelijk aan de stijging van de grondprijzen van koopwoningen. Daarom hebben we dit jaar hier een aparte categorie voor gemaakt. We stellen voor om deze prijsstijgingen vooralsnog 2 procent per jaar aan te houden. Voor complexen waar contracten zijn afgesloten over grondprijzen en indexatie gelden de gemaakte afspraken.