RV2025-044-bijlage-4-toelichting-landgoed-lingedijk.pdf

Bestemmingsplan | Toelichting

Landgoed Lingedijk, Buurmalsen

Gemeente West Betuwe

Datum: 19 december 2023 Projectnummer: 220384 ID: NL.IMRO.1960.LandgoedLingedijk-ONT1

INHOUD TOELICHTING

1

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

3 3 4 5

2

Planbeschrijving

6

2.1 2.2

Huidige situatie Toekomstige situatie

6 8

3

Beleid en regelgeving

12

3.1 3.2 3.3 3.4

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

12 14 17 20

4

Milieu- en omgevingseffecten

25

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

Milieueffectrapportage Bodem Geluid Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Water Natuur Archeologie Cultuurhistorie Verkeer en parkeren

25 26 28 29 30 31 34 41 43 44 45

5

Wijze van bestemmen

46

5.1 5.2

Algemeen Bestemmingsplan

46 47

6

Uitvoerbaarheid

50

6.1 6.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijk uitvoerbaarheid

50 50

Bijlagen − − − − − − − − − − − − −

Bijlage 1: Toetsing Groene ontwikkelingszone Bijlage 2: Vormvrije m.e.r. beoordeling Bijlage 3: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 4: Locatie inspectie gedempte sloten Bijlage 5: Verkennend waterbodemonderzoek Bijlage 6: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 7: Ontwerpbesluit hogere grenswaarde Wet geluidhinder Bijlage 8: Quick scan bedrijven en milieuzonering Bijlage 9: Digitale watertoets Bijlage 10: Quick scan natuur Bijlage 11: Onderzoek stikstofdepositie Bijlage 12: Nader soortgericht natuuronderzoek Bijlage 13: Quick scan verkeer

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Het voornemen bestaat om circa 10 hectare aan agrarische gronden rondom de Lingedijk 3 in Buurmalsen te herontwikkelen in de vorm van een landgoedontwikkeling. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van 6 woningen waarbij in samenhang ook natuurlijke, landschappelijke en recreatieve waarden van de gronden worden versterkt. Het landgoed moet een hoge ruimtelijke kwaliteit krijgen met nieuwe natuur en een hoge biodiversiteit waarbinnen het oorspronkelijke landschap wordt versterkt. De woningen zullen binnen dit geheel te gast zijn. De ontwikkeling van het landgoed is echter niet mogelijk binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan, aangezien de geldende agrarische bestemming geen woningbouw en natuurontwikkeling mogelijk maakt. Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan is noodzakelijk om het plan mogelijk te maken. Voorliggend document voorziet in de toelichting van dit bestemmingsplan.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente West Betuwe boven de kern Geldermalsen en gesitueerd tussen de kernen Tricht en Buurmalsen. De Lingedijk vormt de noordelijke grens van het plangebied en het zuiden wordt begrensd door de Linge. De oeverlengte langs de rivier de Linge bedraagt circa 680 meter en het breedste punt van het perceel is ongeveer 225 meter breed. Direct grenzend aan plangebied liggen enkele (semi)agrarische percelen met op iets grotere afstand aan de oostzijde torenvilla Molenhof en aan de westzijde een bouwmarkt. Kadastraal gezien bestaat het plangebied uit de percelen die bekend staan als Geldermalsen, sectie M en nummers 637, 659 en 661. De oppervlakte van het plangebied is circa 10 hectare. Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging tussen de kernen en de globale begrenzing van het plangebied zelf weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding, behorende bij dit bestemmingsplan.

Globale ligging plangebied (rode cirkel) in relatie tot de kernen Geldermalsen, Buurmalsen en Tricht (bron: arcgis.com/mapviewer). 3

Het plangebied bij benadering globaal rood omlijnd (bron: arcgis.com/mapviewer).

1.3

Vigerend bestemmingsplan Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2022’ Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2022’ welke is vastgesteld door de gemeenteraad van West Betuwe op 21 december 2021. Op grond van dit bestemmingsplan hebben de gronden de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden - Landschapswaarden’. Deze gronden zijn voornamelijk bestemd voor het uitoefenen van een agrarisch bedrijf en het behoud, de bescherming, de ontwikkeling en/of het herstel van de landschappelijke en natuurwaarden. Het bouwen van bouwwerken is alleen toegestaan binnen een bouwvlak. Als gevolg van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch - uiterwaard' zijn de gronden in het plangebied mede bestemd met het doel voor onder andere waterbeheersing en een waterkering. Daarnaast kent vrijwel het gehele plangebied de dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterberging’. Deze gronden zijn mede bestemd voor waterhuishouding en waterberging. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd ten behoeve van waterberging, tenzij de waterbergingscapaciteit niet onevenredig wordt geschaad en vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder.

Tevens bevindt zich in het zuiden van het plangebied een strook langs de Linge met de dubbelbestemming ‘Leiding - Riool’, welke mede bestemd is voor de bescherming van een rioolwatertransportleiding. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd ten behoeve van rioolwatertransport. Naast de bovenstaande bestemmingen gelden binnen het gebied ook verschillende aanduidingen. Zo kent het gehele gebied de gebiedsaanduidingen ‘milieuzone - beschermingszone leefgebied natte dooradering’ (verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning drainage aan te leggen) en ‘overige zone - groene ontwikkelingszone’ (mede bestemd voor het behoud en de verbetering van de kernkwaliteiten van het desbetreffende gebied). Een strook langs de Lingedijk heeft de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone - dijk 1’ (aangeduid voor de bescherming, onderhoud en instandhouding van de primaire waterkering). Daarnaast behoort de Linge tot het Gelders Natuurnetwerk met de daarbij behorende gebiedsaanduiding ‘overige zone 4

gelders natuurwerk’ (mede bestemd voor het behoud en de verbetering van de kernkwaliteiten van het desbetreffende gebied). Voor enkele delen van het plangebied rondom de Linge geldt deze aanduiding.

Uitsnede uit verbeelding van vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied 2022’ met daarop het plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl).

Het bestemmingsplan "Buitengebied" is nog niet onherroepelijk in werking getreden. Er loopt nog een beroepsprocedure bij de Raad van State. Paraplubestemmingsplan Parkeren 2019 Naast het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2022’ is voor het plangebied ook het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Parkeren 2019’ van toepassing, welke het gemeentelijk parkeerbeleid juridisch-planologisch vastlegt.

1.4

Leeswijzer Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De toelichting is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en komt de planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 3 wordt de toets aan het beleidskader weergegeven, waarna in hoofdstuk 4 de haalbaarheid van het plan aangetoond wordt voor wat betreft milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische planopzet. Het laatste hoofdstuk behandelt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

5

2 2.1

Planbeschrijving Huidige situatie Historische, ruimtelijke en landschappelijke context In het traditionele rivierenlandschap van de Linge zijn vier landschappelijke elementen nadrukkelijk aanwezig: de uiterwaarden, de dijken, de oeverwallen en de kommen. De Linge vormt de ruggengraat van het landschap. De meanderende vorm zorgt voor veel verscheidenheid. De Linge is een smalle rivier met voor een deel natuurlijke oevers (grienden, hakhoutbossen en moerasbossen), voor een deel bebouwde oevers en de oevers worden voor een deel gebruikt voor agrarische doeleinden. De dijken langs de Linge zijn zeer duidelijk aanwezig in het landschap en dragen hoofdzakelijk bebouwing, boomgaarden en boerderijen. De dijken zijn gelegen op de oeverwallen. De eerste vestiging van mensen in het rivierengebied vond plaats op de oeverwallen zo ver terug als de Romeinse tijd. Dit waren vanaf het begin de droogste plaatsen in het natte rivierengebied. Op de oeverwallen werden plekken verhoogd met aarde en afval om ook bij overstromingen droog te blijven. Zo werden de terpen gevormd, zoals dorpen Deil en Buurmalsen. De meeste dorpen zijn echter gevormd op de stroomruggen en hadden oorspronkelijk een lintbebouwing zoals langs de Lingedijk. Op deze oeverwallen is een kleinschalig landschap aanwezig: er is sprake van veel kleine plekjes bebouwing en boomgaarden, met daartussen open ruimtes.

Deze afwisseling is kenmerkend voor het gebied. De ontwikkeling van de stroomrug van de Linge heeft geleid tot een belangrijke drager voor de ecologische structuur van het gebied. Hier is een natte structuur aanwezig in de vorm van de bedding van de Linge en de aangrenzende natte gebieden in de uiterwaarden. Direct aangrenzend liggen er twee oeverwallen (aan elke kant één) die dragers zijn van een droge ecologische structuur. Toch is het Lingelandschap een cultuurlandschap. Dit is door toedoen van de mens zo in de loop der eeuwen gegroeid. Ingrepen door de mens bepalen ook vandaag de dag nog hoe het landschap zich verder ontwikkelt. In de loop der jaren heeft de rivier de Linge bijvoorbeeld steeds minder ruimte gekregen en heeft de mens steeds meer gebieden in gebruik genomen. Het verschil met vroeger is de schaal waarop deze ingrepen plaatsvinden. Deze schaal is inmiddels zodanig dat grote stukken natuurlijke landschappen verloren dreigen te gaan. Landgoederen en buitenplaatsen in het rivierengebied zijn reeds in de middeleeuwen ontstaan. Het ging daarbij in het begin om ridderhoven, maar later ook vanuit geestelijke centra, zoals abdijen en kloosters. In de gemeente West Betuwe zijn veel (oude) landgoederen aanwezig, waarbij Mariënweardt en Noordenhoek de grootste zijn. In de twintigste eeuw zijn er echter weinig nieuwe landgoederen meer aangelegd.

Tegenwoordig wordt het stichten van nieuwe landgoederen als een middel gezien om actief landschappen van hoge kwaliteit te ontwikkelen en om de leefbaarheid van het platteland een impuls te geven. Kenmerkend voor veel landgoederen is dat gebouwen en ruime omgeving als een geïntegreerd geheel zijn ontworpen en aangelegd. Vaak is in die ontwerpen op subtiele wijze ingespeeld op het bestaande landschap.

6

Historische situatie van het plangebied (rood omkaderd) uit 1875 - 1925 - 1975 - 2022 (bron: topotijdreis.nl).

De hiervoor opgenomen afbeeldingen laten de historische context van het plangebied zien. Zoals te zien is, is de omgeving aanzienlijk veranderd door de eeuwen heen. Wat het meest opvalt, is de Linge. De rivier was in het oostelijke gedeelte niet alleen breder dan dat zij nu is, ook is de loop van de rivier aangepast. De scherpe S-bocht die op de afbeelding uit 1950 nog aanwezig is, is in het heden rechtgetrokken door menselijk toedoen. Daarnaast zijn de grillige contouren van de rivier verdwenen. Kortom, de rivier loopt nu rechter en strakker. Het plangebied Het plangebied maakt onderdeel uit van het buitengebied van de gemeente West Betuwe en ligt globaal tussen de kernen Geldermalsen, Buurmalsen en Tricht. Meer specifiek is het plangebied gesitueerd tussen de Lingedijk en de rivier de Linge en maakt het onderdeel uit van de uiterwaarden van de Linge. Hoewel het centrum van Geldermalsen zich slechts op minder dan 10 minuten lopen van het plangebied aan de overzijde van de Linge bevindt, ligt het plangebied officieel in Buurmalsen. Centraal in het plangebied bevindt zich een bestaande woning aan de Lingedijk 3. De Lingedijk wordt gekenmerkt door een afwisseling van agrarische gronden met lintbebouwing.

Deze bebouwing bevindt zich voornamelijk aan de tegenovergestelde zijde van de weg, ten noorden van het plangebied, en bestaat onder andere uit woningen, een aantal bedrijven aan huis, een recruitmentbureau en een begraafplaats. Ten oosten van het plangebied bevindt zich de bijzondere torenwoning Molenhof en in het zuiden, aan de overzijde van de rivier, bevindt zich een jachthaven. Het plangebied zelf is in gebruik voor agrarische doeleinden in de vorm van een laag fruitboomgaard, welke plaatselijk wordt onderbroken door open stukken grasland. De zuidzijde van het perceel langs de oever van de Linge wordt aan het zicht onttrokken door een grote haag met een enkele boom op de oever. De oever loopt redelijk steil naar beneden en vormt een abrupte overgang naar de rivier. 7

Het plangebied is bereikbaar via een zandpad die aansluit op de dijk. Deze bevindt zich naast de parkeerplaats van de begraafplaats, die zich tevens aan de zijde van het plangebied bevindt. Langs het zandpad zijn enkele betonplaten neergelegd, waarop eventueel geparkeerd zou kunnen worden. De onderstaande afbeeldingen geven een beeld van het plangebied.

Impressie huidige situatie plangebied (bron: SAB).

Met de huidige inrichting van het plangebied zijn er relatief weinig randen en plekken waar natuurwaarden aanwezig zijn. De natuurlijke gradiënten waar nu natuurwaarden gezocht moeten worden op de beoogde percelen, zijn aan de randen van de bosjes, de rivier en de dijk. Hier staan planten die indiceren dat het een oud en natuurrijk landschap is geweest. Hoewel in de tijd veel veranderd is, zijn er nog abiotische en biotische aanknopingspunten om hier weer natuurwaarden te herstellen en versterken.

2.2

Toekomstige situatie Het voornemen bestaat om de agrarische functie rondom de Lingedijk 3 op te heffen ten behoeve van de ontwikkeling van een landgoed, waarbij wonen en natuurontwikkeling worden gecombineerd. De abiotiek van het plangebied biedt veel kansen om met de herontwikkeling van een primair agrarisch gebied te komen tot een gebied met hoge ecologische waarden, waarbij woningen te gast zijn. De zandige oeverwal met 8

hoogteverschillen, de lager gelegen oever en de Linge zelf kunnen een belangrijke bijdrage leveren tot de realisatie van waardevolle natuur. In dit huidige landschap is natuur voornamelijk gesitueerd en geconcentreerd in de uiterwaarden in de vorm van rietkragen, grienden en broekbossen. Een van de belangrijkste factoren in dit Lingegebied is water. Daarom is een van de uitgangspunten dat in het Lingebekken maximaal ruimte moet worden gegeven aan het water. Een bijkomend voordeel hiervan zijn de kansen die hierdoor ontstaan voor de ontwikkeling van nieuwe natte natuur. Tevens doen zich kansen voor om het landschap te herstellen in combinatie met natuurontwikkeling. Om deze doelen van de ontwikkeling te kunnen behouden is een aantal uitgangspunten gehanteerd bij de planvorming van de landgoedontwikkeling: − gebruik van streekeigen flora; − water maximaal de ruimte geven; − morfologische kenmerken van vroeger terugbrengen; − beperking van verhardingsoppervlakte; − ontwikkeling van zowel natte als droge natuur; − toegankelijkheid d.m.v. een wandel- en fietspad; − de oude functie van de percelen terug laten komen; − (geo)morfologische eigenschappen zijn leidend; − de bebouwing laten inpassen in de omgeving. De onderstaande afbeelding laat het schetsontwerp zien, welke is ontstaan aan de hand van deze set uitgangspunten.

Schetsontwerp van de ontwikkeling (bron: Space Value).

In het schetsontwerp wordt uitgegaan dat tegen de Lingedijk en op een hoger gelegen gedeelte aan de Linge boscomplexen worden aangebracht. Hierdoor ontstaan groene buffers en ontstaan mooie zichtlijnen in het landschap. Om de woningen binnen het landgoed zoveel mogelijk uit het zicht te houden en voor een betere landschappelijke

9

inpassing, worden de woningen aan de west- en zuidzijde omgeven door een struweelhaag. Zo zijn de woningen zowel vanuit het recreatieve deel en het centrum van Geldermalsen en de Suitbertuskerk grotendeels aan het zicht onttrokken. Het meest westelijke deel van het perceel is het laagste gedeelte. Hier wordt ingezet op de ontwikkeling van een griend. Deze bossen werden vroeger aangeplant naast rivieren ter bescherming van de oevers. Door de regulatie van rivieren en ontwikkeling van cultuurland zijn de grienden echter grotendeels verdwenen uit het gebied. In het midden van het perceel is een groot glanshaver hooiland beoogd. Op deze manier worden de zichtlijnen gerespecteerd en de doorkijk van de bewoners op de Lingedijk gewaarborgd. Dit soort graslanden verhogen zowel de natuurlijke als de landschappelijke waarden van het landgoed. Om meer ruimte voor de rivier te geven tijdens hoge waterstand is aansluitend aan de Linge een grote waterplas voorzien, die tevens wordt gebruikt als watercompensatie gebied voor de bouw van de woningen. De waterplas krijgt natuurvriendelijke oevers met een geleidelijke overgang van water naar land door het landinwaarts afgraven van het talud. Daarnaast wordt de waterplas gedeeltelijk omgeven door rietmoeras, een strook hoog opgaand riet langs de rand van het water.

Door de aanleg van een hoog fruitboomgaard ten oosten van de woningen worden zowel de kenmerken van het gebied behouden als de biodiversiteit bevorderd. Daarnaast wordt het landgoed ingericht voor recreatief gebruik, met onder andere de aanleg van een recreatief pad dat ook geschikt is voor fietsers, een zitplek aan het water en overige voetpaden door het gehele plangebied. Voor de inrichting van het landgoed is een beheerplan opgesteld. Het beheerplan geeft inzicht hoe het landgoed duurzaam in stand gehouden en beheerd zal worden. Via een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan is juridisch-planologisch vastgelegd dat het landgoed conform het beheerplan aangelegd en in stand gehouden moet worden.

Referentiebeelden van de gebiedsonderdelen in het plangebied (links – rechts: griend, natuurvriendelijke oever, rietmoeras, fruitboomgaard, struweel, glanshaver hooiland, droogbos) (bron: Space Value). 10

Er worden 5 woonpercelen gerealiseerd op het hoger gelegen oostelijke deel van het perceel op een voormalige stroomrug van de Linge. Het bouwpeil van de woningen sluit hier aan bij het natuurlijke maaiveld dat op circa 3,20 m +NAP ligt. Zo blijven de woningen droog bij hoog water en kan het gebied haar functie als retentiebekken behouden. Daarnaast zijn de woningen te gast in het landschap en de natuur. Ze worden omgeven door droog bos, struwelen en een hoogstammige fruitboomgaard, die de woningen aan het zicht onttrekken vanuit de omgeving. De vrijstaande woningen komen te liggen op compacte percelen, zodat ze ondergeschikt zijn aan de natuur en het landschap. De woningen krijgen een maximale inhoud van 800 m3 en hebben een maximale goothoogte van 3 meter en bouwhoogte van 8 meter. De bebouwing wordt geclusterd in de vorm van een soort erf, waarmee de woningen eer doen aan de cultuurhistorische waarden, maar tegelijkertijd een geheel vormen met het landgoed. Er komen geen losse bijgebouwen. Het uiterlijk van de woningen zal verwijzen naar de oude boerderijen die op het perceel stonden. Langgerekte, relatief lage bebouwing is hierbij leidend. De positie van de woningen is zo gekozen dat rekening wordt gehouden met zichtlijnen vanuit de omgeving, zoals vanaf de Molenhof, Huize Ravenstein en de Suitbertuskerk.

De woningen staan in verbinding met de Lingedijk via een verhoogde weg en worden via de bestaande ontsluitingsmogelijkheid ten westen van Lingedijk 3 ontsloten. Ten oosten van Lingedijk 3 wordt een werkschuur ten behoeve van het onderhoud van het landgoed gerealiseerd met een parkeerplaats. Op de verdieping van de werkschuur is ruimte voor een zesde wooneenheid. De woningen krijgen een duurzaam karakter. Ieder huis wordt voorzien van zonnepanelen en er wordt zoveel als mogelijk gebruik gemaakt van de omgevingswarmte. Daarnaast wordt optimaal geïsoleerd, waardoor de woningen weinig warmtevraag hebben. Ook zal de begroeiing die rondom de kavels staat voor de nodige schaduw zorgen in de zomer. Het is mogelijk om het woonprogramma volledig op de begane grond te realiseren zodat de woningen ook een levensloopbestendig karakter kunnen krijgen. Voor de woningen is een beeldkwaliteitplan opgesteld, waarin de kaders zijn opgenomen voor de beeldkwaliteit van de woningen en woonpercelen. Het beeldkwaliteitplan is als voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen. Dat betekent dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning uitsluitend wordt verleend als voldaan wordt aan het beeldkwaliteitplan.

11

3

Beleid en regelgeving

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

De Nationale Omgevingsvisie De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd: − ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; − duurzaam economisch groeipotentieel; − sterke en gezonde steden en regio's; − toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

Toetsing Voorliggend plan voorziet in de realisatie van een nieuw landgoed aan de Lingedijk in Buurmalsen met als doel de natuurwaarden van het gebied te verhogen op een manier die recht doet aan de cultuurhistorie van de plek, waarbij een zestal duurzame woningen te gast in het landschap en de natuur wordt gerealiseerd. Op deze manier worden in het plan natuur en landelijk wonen gecombineerd, waarbij de kenmerken en identiteit van het gebied centraal staan. Duurzaamheid, biodiversiteit en klimaatadaptatie spelen een belangrijke rol binnen dit plan. Het plan is daarom in lijn met doelstellingen van de NOVI.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Ecologische hoofdstructuur (thans NNN), Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen.

12

Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (thans NNN) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van de EHS (thans NNN) is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen. Toetsing Het voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het bepaalde in het Barro. 3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking Vanuit het Rijk wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd en als procesvereiste opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Toetsing Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’.

Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwplan die voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen binnen een kern niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Gelet op jurisprudentie en het feit dat het voorgenomen plan ruimte biedt aan maximaal 6 woningen is voorliggende ontwikkeling niet aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het is daarom niet nodig om de Ladder voor duurzame verstedelijking te doorlopen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient wel de behoefte aan de woningen te worden aangetoond. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 3.3.2 en 3.4.2. De ontwikkeling is daarmee niet in strijd met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Conclusie Voorliggend plan is niet in strijd met het rijksbeleid.

13

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld. Sinds 1 maart 2019 is deze Omgevingsvisie van kracht. De provincie heeft in de Omgevingsvisie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal gesteld. − Gezond en veilig. Dat = een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat = voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En, dat = aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid. − Schoon en welvarend. Dat = een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat = ook: het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen. En: het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

Onderdeel van de Omgevingsvisie zijn diverse thematische visieschetsen met de volgende thema’s: − energietransitie: van fossiel naar duurzaam; − klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer; − circulaire economie: sluiten van kringlopen; − biodiversiteit: werken met de natuur; − bereikbaarheid: duurzaam verbonden; − vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio; − woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam. De Omgevingsvisie bevat de strategische ambities voor de lange termijn. Toetsing Voorliggend plan voorziet in een landgoedontwikkeling aan de Linge, waarbij het realiseren van enkele woningen wordt gecombineerd met natuurontwikkeling waarbinnen aandacht wordt besteed aan de ecologische en cultuurhistorische waarden van het gebied. Hierbij wordt een aantal agrarische percelen omgezet in een natuurgebied met veel gebiedseigen vegetatiesoorten. Binnen het landgoed worden 6 duurzame woningen gerealiseerd met extra aan dacht voor de inpassing van deze woningen binnen de natuur. Duurzaamheid, klimaatadaptatie en biodiversiteit zijn belangrijke pijlers binnen de omgevingsvisie van Gelderland. Deze onderwerpen krijgen veel aandacht binnen het onderhavig plan: zo kan het natuurgebied fungeren als retentiebekken voor de Linge, worden de woningen zo duurzaam mogelijk ingericht en verhoogd de inrichting van het natuurgebied de biodiversiteit van het gebied.

Het plan is daarom in lijn met doelstellingen van de provinciale omgevingsvisie.

3.2.2

Omgevingsverordening Gelderland De Omgevingsverordening is vastgesteld op 24 september 2014 en meerdere keren geactualiseerd (laatste versie januari 2023). De Omgevingsverordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten 14

opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Toetsing Wonen In artikel 2.2 van de Omgevingsverordening Gelderland is vastgelegd dat een bestemmingsplan alleen nieuwe woningen mogelijk maakt als deze passen binnen de regionale woonagenda. In paragraaf 3.3.2 wordt getoetst aan de regionale woonagenda van Rivierenland. Daarnaast worden in paragraaf 3.4.2 de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte op lokaal niveau besproken. Op deze manier past de ontwikkeling binnen de gestelde regels met betrekking tot wonen.

Gelders Natuur Netwerk Een zeer klein gedeelte van het plangebied is gelegen binnen het Gelders Natuur Netwerk (GNN). In artikel 2.39 is vastgelegd dat een nieuwe activiteit of ontwikkeling binnen GNN alleen wordt toegelaten als die geen nadelige gevolgen kan hebben voor de kernkwaliteiten, oppervlakte of samenhang van het betreffende gebied. Het gedeelte van het plangebied dat binnen het GNN ligt, is een kleine bekken van de Linge. In het beoogde ontwerp is hier ruimte gereserveerd voor extra waterbergingsmogelijkheden met bijbehorende natuur, waarbij in algemene zin geldt dat binnen het ontwerp aandacht is voor de aanwezige kernkwaliteiten. Omdat de ingrepen ter plaatse van het GNN beperkt te noemen zijn en in lijn met de kernkwaliteiten wordt gesteld dat het GNN geen belemmering vormt voor de ontwikkeling, zeker omdat juist sprake is van een versterking van de kernkwaliteiten en natuurwaarden ter plaatse zoals ook blijkt uit de uitgevoerde GO-toets (zie navolgend).

Uitsnede Natuur - kaart 1 van de omgevingsverordening Gelderland (bron: ruimtelijkeplannen.nl) 15

Groene Ontwikkelingszone Het plangebied ligt in de Groene Ontwikkelingszone (GO). In artikel 2.52 is vastgesteld dat er alleen nieuwe activiteiten of ontwikkelingen worden toegelaten binnen het GO als uit onderzoek blijkt dat de kernkwaliteiten of ontwikkelingsdoelen, genoemd in bijlage Kernkwaliteiten Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone, per saldo en naar rato van de ingreep worden versterkt; en de samenhang niet verloren gaat. Daarom is voor dit bestemmingsplan een ‘ja, mits’ -toets1 uitgevoerd ten aanzien van de Groene Ontwikkelingszone (uitgewerkt in bijlage 1). Uit deze toets volgt dat de ontwikkeling per saldo zorgt voor een versterking van de kernkwaliteiten. Daarmee vormt de ligging binnen het GO geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan. Functie van water Raadpleging van de themakaart Waterbeleid van de omgevingsvisie wijst uit dat het plangebied is gelegen binnen de functie ‘Water als verbinder’. Volgens artikel 4.9 van de omgevingsverordening kan de provincie binnen deze gebieden ontwikkelingen toestaan als ze betrekking hebben op het realiseren van waterfuncties, de ontwikkeling voldoende draagvlak heeft, de ontwikkeling van ondergeschikt belang is op de waterfunctie en de haalbaarheid van de waterfunctie niet in het geding komt.

Omdat met voorliggend plan sprake is van een landgoedontwikkeling waarbij voornamelijk een groot deel van het plangebied wordt ingericht voor natuur waarbinnen extra ruimte komt voor de waterfunctie wordt aangenomen dat de ontwikkeling verenigbaar is met de waterfunctie die het plangebied heeft. Minder kwetsbaar drinkwaterreserveringsgebied Het plangebied is gelegen in een minder kwetsbaar drinkwaterreserveringsgebied. In paragraaf 3.2.5b van de provinciale verordening is vastgesteld dat in dit gebied mijnbouwwerken niet zijn toegestaan. Tevens is in dit artikel vastgesteld dat activiteiten, waardoor direct of indirect warmte aan de bodem of het grondwater wordt onttrokken of toegevoegd, verboden zijn. Dat geldt ook voor boringen en grond- of funderingswerken op een diepte van meer dan 10 meter. In voorliggende situatie is hier geen sprake van, waardoor de ligging in dit gebied geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan. Klimaatadaptatie In artikel 2.65b van de provinciale omgevingsverordening is vastgesteld dat in de toelichting bij het bestemmingsplan een beschrijving dient te worden gegeven van de maatregelen die worden genomen om de risico’s van klimaatverandering te voorkomen of te beperken. In voorliggende situatie wordt de nieuwbouw aardgasloos ontwikkeld en voorzien van zonnepanelen. Er wordt zoveel mogelijk duurzaam materiaal gebruikt.

De woningen komen verhoogd te liggen ten opzichte van de rest van het landschap op een oude stroomrug van de Linge, waardoor de locatie bestand is tegen hoogwater. Verder wordt zo min mogelijk verharding toegepast binnen het plangebied en wordt binnen het plangebied ingezet als retentiebekken voor de Linge, zodat er meer ruimte ontstaat voor waterberging (bijvoorbeeld in het geval van hoogwater). Door het nemen van voorgenoemde maatregelen wordt voldoende rekening

1

SAB (2023). Toetsing Groene ontwikkelingszone. Lingedijk, Buurmalsen. Projectnummer: 220384. 8 december 2023. 16

gehouden met de aspecten duurzaamheid en klimaatadaptie. Daarmee vormt de Omgevingsverordening geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan. Conclusie Voorliggend plan is niet in strijd met het provinciaal beleid.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Streekgids Ruimtelijke Kwaliteit en landschap Betuwe / Tielerwaard, deelgebied Meanderende Linge In de Streekgids Ruimtelijke Kwaliteit en landschap Betuwe / Tielerwaard worden de kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van verschillende deel gebieden binnen de Betuwe en Tielerwaard verder uitgewerkt. Onderhavig plan valt binnen deelgebied meanderende Linge zoals is te zien op de navolgende afbeelding.

Uitsnede deelgebied meanderende Linge (plangebied aangegeven met rode ster) (bron: Streekgids: Betuwe en Tielerwaard).

Voor dit gebied zijn de volgende kernkwaliteiten opgesteld: Landschappelijk karakteristiek: − Slingerende rivier met smalle oeverwal; − Kleinschalig oeverwallenlandschap aan weerszijden van de rivier (rijke afwisseling tussen landschapsvormen); − Diverse landgoederen langs de rivier (bijv. Landgoed Heerlijkheid Mariënwaerdt); − Watererfgoed (bijvoorbeeld dijkmagazijnen, wielen, molens, torens en de karakteristieke overtuinen). Openheid, Beslotenheid & Ruimtebeleving: − Openheid schootsvelden rondom de forten van de NHW; − Besloten oeverwallenlandschap; − Panorama’s vanaf de dijk (doorkijk op het landschap door verhoogde positie); − Landschappelijke bakens (bijv. de kerktorens van de dorpen en steden, de forten van de NHW en enkele molens en schoorstenen).

17

Ordenende Structuren: − Idyllische meanderende rivier; − Smalle slingerende dijk aan weerszijden van de rivier; − NHW geïntegreerd in het Lingelandschap (samenhang tussen o.a. een strategisch landschap, waterstaatkundige werken en militaire versterkingen); − Beperkte impact van kruisende infrastructuur (van o.a. A15 en A2, wel een ruimtelijke barrière). Stad-Landrelaties: − Concentratie van stedelijke dynamiek rond Tiel en Geldermalsen (door historische vestiging oeverwallen); − Luwte en verstilling tussen Geldermalsen en Gorinchem (rustig gebied); − Linge als onderdeel van het stedelijk uitloopgebied (door kleinschaligheid en authenticiteit uitstekend voor recreatie). Daarnaast zijn er verschillende ontwikkelingsdoelen opgesteld voor het gebied.

Hieronder zijn de meest relevante ontwikkeldoelen voor het plangebied opgenoemd: − Zet in op een aantrekkelijke mix van grondgebruiksfuncties en sferen die bijdragen aan het versterken van het landschapsmozaïek; − Voorkom het aan elkaar groeien van de dorpen door het ontwikkelen van ‘groene wiggen‘ tussen de dorpen met ruimte voor landbouw, natuur, recreatie en incidentele bebouwing; − Versterk de kleinschaligheid en afwisseling van het landschap door aanleg en beheer van groene landschapselementen zoals lanen, singels, boomgaarden, erfbeplantingen en bosschages; − Bouw voort op de organisch gegroeide opzet van het landschap met slingerende wegen en onregelmatige verkaveling; − Versterk de recreatieve toegankelijkheid. Verbindt de dorpen met de rivier en de kommen in het achterland; − Versterk het lommerijke karakter van de dorpen door het behoudt van kleine weidepercelen en boomgaarden in de kernen en het ontwikkelen van groene rafelige dorpsranden met een afwisseling van kleine rode ontwikkelingen en groen gebieden; − Herinrichting van de uiterwaarden aan weerszijden van de Linge tot een aaneengesloten groen/blauwe structuur. Koppeling met de actuele water, natuur - en klimaatopgaven; − Ontwikkelen van multifunctionele landschapsparken op de oeverwal met een onderscheidende identiteit gebaseerd op de landschappelijke karakteristiek.

Naast de bovengenoemd ontwikkeldoelen zijn er ook ontwikkeldoelen gericht op het versterken en ontwikkelen van de NHW, de herontwikkeling van agrarische erven, de dorpen en steden binnen het deelgebied en de snelwegen. Toetsing Onderhavig plan voorziet in de realisatie van een nieuwe landgoed aan de Lingedijk in het buitengebied van Buurmalsen. Binnen het landgoed worden 6 woningen gerealiseerd, waarbij veel aandacht is besteed aan de landschappelijke inpassing en de woningen daardoor als het ware te gast zijn in het landschap. Bij het ontwerp van het landgoed is gekeken naar de historie en de kernkwaliteiten van gebied. In het ontwerp

18

komt de afwisseling van natte en droge natuur naar voren, waarbij tevens de huidige functie is betrokken. Het ontwerp laat een mozaïek van ecologische elementen zien zoals grienden, fruitboomgaarden, bloemenweiden en droge bossen. Tevens kan het gebied als retentiebekken worden gebruikt door de Linge, waardoor ook de klimaatopgave een rol speelt in het gebied. De rivier behoud haar loop, maar de oevers worden beter aangepast binnen het historische landschap. Het landgoed biedt een combinatie van functies die goed passen bij de kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van de streekgids. 3.3.2

Regionale woonagenda en woondeal Voor de regio Rivierenland is voor de periode van 2020-2030 de “Regionale Woonagenda Rivierland” opgesteld. Het doel van de regionale woonagenda is om de woningbouwopgave in de regio af te stemmen. Deze afstemming moet zorgen voor voldoende woningen, voor de juiste doelgroepen én op de goede plek. Hiervoor zijn 5 belangrijke thema’s opgesteld: − Continuïteit in productie; − Betaalbaarheid van het wonen; − Flexibiliteit op de woningmarkt; − Wonen en zorg; − Duurzame woningvoorraad. Eén van de thema’s van de Woonagenda is de continuïteit in de productie. Daarbij is de ambitie om ongeveer 1.000 woningen per jaar te realiseren met waar mogelijk het versnellen van bestaande woningbouwplannen in de periode 2020-2025. Verder bevat de Regionale Woonagenda ook een Regionaal woningbouwprogramma. In het programma wordt een bandbreedte aangehouden, gebaseerd op de Primos basis prognose 2020, waarbij ook rekening wordt gehouden met het inlopen van het huidige woningtekort en lokale omstandigheden.

De regio zet in op het toevoegen van 7.900 tot 12.550 woningen in de periode 20202030, waarbij West Betuwe een opgave kent van tussen de 1.150 en 2.200 woningen. De gemeente wil inzetten op een woningaanbod dat aansluit bij de behoefte van de inwoners van alle 26 kernen. Vitale en leefbare dorpen zijn daarbij een belangrijk thema. Daarbij is het van belang om een balans te vinden tussen enerzijds het behoud van het eigen karakter van een kern en anderzijds het bouwen van extra woningen die ook woningzoekenden van buiten de regio aantrekken en daarmee een bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid.

19

Met het programma Woningbouw zet de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) in op de bouw van in totaal 900.000 woningen tot en met 2030. Met de provincie Gelderland zijn op basis van het provinciaal aanbod van 29 september 2022 afspraken gemaakt over het Gelderse aandeel in de nationale opgave. De Gelderse Woondeal is vervolgens vertaald in regionale woondeals. Deze regionale woondeals zijn het bestuurlijk akkoord tussen Rijk, provincie en gemeenten in regioverband en zijn op 8 maart 2023 door partijen ondertekend. Voor de regio Rivierenland gaat het om circa 13.000 te realiseren woningen vanaf 2022 tot en met 2030. Dat is ca. 1.440 woningen per jaar, waarvan minstens 28% een sociale huurwoning is en in totaal 61% een betaalbare woning is. De bijdrage van West Betuwe is minstens 1.980 woningen. Toetsing In het voorliggend initiatief worden 6 woningen gerealiseerd binnen een nieuw gevormd landgoed. Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling binnen de gemeente West Betuwe, de kwantitatieve woonopgave binnen de gemeente en de druk op de woningmarkt in de regio, wordt geconcludeerd dat het plan past binnen de kwantitatieve woningbehoefte van het marktgebied. Daarnaast voorziet het plan in een unieke locatie om te wonen midden in de natuur en daarmee in een bijzonder woonmilieu.

Het plan zal daarmee een grote aantrekkingskracht hebben en kan een bijdrage leveren aan het realiseren van doorstroming op de woningmarkt, waardoor er andere eengezinswoningen in de koopsector beschikbaar komen voor andere doelgroepen, zoals starters. Conclusie Voorliggend plan is niet in strijd met het regionaal beleid.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie West Betuwe De Omgevingsvisie West Betuwe is op 22 februari 2022 vastgesteld door de raad van de gemeente West Betuwe. Deze visie vertelt het verhaal van de toekomst van de gemeente en geeft antwoord op de vraag: hoe ziet de gemeente eruit in 2040? In de omgevingsvisie heeft de gemeente de huidige kwaliteiten van de fysieke leefomgeving beschreven. Daarnaast heeft de gemeente de verschillende ontwikkelingen met impact op de fysieke leefomgeving in beeld gebracht en in samenhang bekeken. Aan de hiervan heeft de gemeente 3 kernambities opgesteld: 1 De gemeente West Betuwe zet in op toekomstbestendige en leefbare kernen. 2 Als gemeente West Betuwe ontwikkelen we ons tot dé fruitgemeente van Nederland. 3 De gemeente West Betuwe versterkt haar beleefbaar rivierlandschap waarin kleinschaligheid en 'de dorpse sfeer' de boventoon voeren.

20

Deze kernambities zijn uitgewerkt in 7 thema’s: − Gezonde en leefbare leefomgeving; − Wonen en voorzieningen; − Mobiliteit en bereikbaarheid; − Economie en ondernemerschap; − Landbouw; − Energie en klimaat; − Natuur, cultuur en recreatie. Binnen het thema natuur, cultuur en recreatie zet de gemeente in op het creëren van een robuust en aantrekkelijk rivierenlandschap door het behouden, beschermen en versterken van (natte) natuur, het vergroten van de biodiversiteiten en het zoeken naar nieuwe natuurdoelen op andere plekken. Daarnaast is zet de gemeente in op het beleefbaar maken van de natuur- en cultuurhistorische waarden langs de rivier de Linge en te zorgen dat dit gebied beter bereikbaar is voor recreanten en inwoners. Dit betekent aantrekkelijke en voor iedereen toegankelijke langeafstand wandelpaden en -fietsroutes. Binnen het thema wonen en voorzieningen zet de gemeente in op het vergroten van de woningvoorraad met ten minste 2.200 woningen tot 2030, waarbij nieuwe plannen bijdragen aan de diversiteit van de woningvoorraad. Daarnaast stimuleert en faciliteert de gemeente energiebesparing, het isoleren van huizen en het leggen van zonnepanelen op bestaande huizen om het energieverbruik terug te dringen en woningen zoveel mogelijk “aardgasvrij-gereed” te maken. Toetsing Voorliggend plan voorziet in de realisatie van een nieuw landgoed aan de Lingedijk in Buurmalsen.

Naast de realisatie van nieuwe natuur worden in het gebied 6 woningen gerealiseerd, te gast in de natuur en het landschap. Het plan doet eer aan de drie kernambities van de gemeente door het creëren van een kleinschalig, toekomstbestendig landgoed waarbij een deel van het natuurgebied als hoogstamfruitboomgaard wordt ingericht als landschappelijke invulling van het gebied. Daarnaast zorgt de realisatie van een nieuw natuurgebied voor de versterking (natte) natuur, het vergroten van de biodiversiteiten en het zoeken naar nieuwe natuurdoelen op andere plekken. De wandel- en fietspaden in het plangebied zorgen voor beleefbare en goed bereikbare natuur. Door duurzame woningen te realiseren wordt tevens rekening gehouden met de ambities van de gemeente op het gebied van wonen. Het plan is hiermee in lijn met de doelstellingen van de omgevingsvisie. 3.4.2

Woonvisie West Betuwe 2020-2030 Op 15 december 2020 is de woonvisie 'Wonen naar behoefte' vastgesteld door de gemeenteraad van West Betuwe. De gemeente West Betuwe is in 1 januari 2019 ontstaan uit de fusie van de voormalige gemeenten Geldermalsen, Lingewaal en Neerijnen. Door deze samenvoeging was er de behoefte voor een geharmoniseerd en geactualiseerde woonvisie. In de woonvisie is het beleid tot de woningmarkt, kansen, aanbod en behoefte opgenomen. Om richting te geven aan de ontwikkeling van de gemeente, biedt deze visie belangrijke handvatten voor de gemeente zelf, maar ook de partners met wie zij op het brede speelveld van het wonen samenwerkt. De

21

gemeente wil een toekomstbestendige woningmarkt, waarin ruimte is voor alle doelgroepen, zodat West Betuwe een leefbare en groene gemeente is en blijft. Het doel is een woningaanbod dat aansluit op de behoefte van de bewoners van de 26 kernen. Dorpen waar jong en oud naar tevredenheid kunnen wonen. De woonvisie heeft vier leidende principes: 1 Het beschermen van de unieke landschappelijke kwaliteiten en het dorpse karakter van West Betuwe en haar 26 kernen. 2 Voor elke inwoner is een passende woning haalbaar en betaalbaar 3 Ieder kan gezond en veilig wonen 4 Woningbouw is mogelijk in elke kern, passend bij de aard en schaal van de kern. Extra groei krijg de ruimte in de A2-corridor. Toetsing Voorliggend plan voorziet in de realisatie van kleinschalige woningbouw in de vorm van 6 wooneenheden binnen een nieuw aangelegd landgoed. Hierbij is de realisatie van het landgoed een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling, waarbij het beperkte aantal woningen een kostendrager is. Er is geen sprake van een regulier woningbouwproject, maar het gaat om een additioneel/kern-overstijgend plan gelegen in het buitengebied. Het gaat daarbij om koopwoningen in de duurdere marktsegment. In het totale woningbouwprogramma van West Betuwe gaat het getalsmatig (kwantitatief) om zeer gering aandeel.

Bij het ontwerp van het landschap, de natuur en de woningen is aandacht besteed aan en wordt gebruik gemaakt van de unieke landschappelijke kwaliteiten van de omgeving. Daarbij wordt qua aard en schaal aangesloten op de ruimtelijke context van het rivierengebied en Buurmalsen. Het centrum van Geldermalsen ligt op minder dan 10 minuten lopen van het plangebied, waardoor de woningen nog steeds goed bereikbaar zijn. Het plan is in lijn met het gestelde in de woonvisie van West Betuwe. 3.4.3

Nota Ruimtelijke Kwaliteit West Betuwe 2022 De locatie valt in het deelgebied Buitengebied - dijklinten en uiterwaarden. De dijklinten hebben een zeer karakteristiek profiel en vormen waardevolle elementen in het huidige beeld van de gemeente. Ze vormen de historische context van veel objecten van cultuurhistorische waarde. De uiterwaarden zijn belangrijk als natuurontwikkelingsgebied en vanwege hun recreatieve waarde. De landschappelijke waarde is groot, het is een afwisselend landschap van akkers, weides, grien - den, boomgaarden en Lingelandjes. De veerstoepen geven daar - naast de verbondenheid van de dorpen met de Linge weer. Kernkwaliteiten: − De landschappelijke structuur van dijklinten en uiterwaarden wordt bepaald door het verloop van de rivieren en een open en perceelsgewijze bebouwing met een divers karakter mede bepaald door de variatie in de situering tot de weg, het hoogteverschil tussen de dijk en het omringende land en het (mogelijke) zicht op de rivieren. − De openbare ruimte wordt bepaald door het relatief smalle, karakteristieke en doorgaande profiel van de dijk met (bij voorkeur) begeleidende bomen, rabatstroken en gras- of grindbermen en de aanstrating of variërende diepte van de voortuinen

22

voor de woningen. Overgangen tussen openbaar- en privégebied zijn herkenbaar en gemarkeerd door groene hagen of transparante hekwerken. − De typologie en architectuur van de dijkbebouwing is afgestemd op de verlopende peilmaat en voor een groot deel historisch van karakter. De gebouwen zijn individueel ontworpen en dateren uit verschillende tijdsperioden. Het bebouwingsbeeld is daardoor divers. Dijkbebouwing bestaat overwegend uit één tot twee lagen + kap waarvan de nok veelal evenwijdig aan de dijk is gelegen. De samenhang wordt bepaald door de overeenkomsten in maat en schaal van de bebouwing, de eenvoudige hoofd- en kapvormen en de onderlinge positie van de bebouwing ten opzichte van de weg. − Gevelindeling, materiaal, detaillering en kleur is gevarieerd en afhankelijk van de bouwstijl. De gevels zijn vaak traditioneel geordend; naar boven toe worden gevelopeningen kleiner en/of minder hoog. De overeenkomsten bestaan uit de toepassing van gatengevels en de toepassing van natuurlijk materiaalgebruik als rode of bruine baksteen, pleisterwerk, hout, keramische rode of antracietkleurige pan of riet. Het kleurgebruik is ingetogen en voegt zich naar de kenmerken van de betreffende bouwstijl. Toetsing In dit plan wordt een nieuw landgoed gerealiseerd, waarbinnen 6 woningen te gast zullen zijn in de te realiseren natuur.

Er is bij het ontwerp veel aandacht besteed aan de kernkwaliteiten van de omgeving, waarbij het diversie karakter van het gebied wordt versterkt. Daarnaast vormden de zichtlijnen vanaf verschillen oriëntatiepunten in de omgeving, zoals vanaf de dijk en de kerktoren, een cruciale factor in het ontwerp en de positionering van de woonpercelen. Zo zijn er vanaf de dijk verschillende doorkijken gecreëerd door het landgoed naar de Linge. De woningen worden grotendeels omring door houtopstanden. Het uiterlijk van de woningen is gebaseerd op de oude schuren die vroeger in het gebied aanwezig waren, maar dan met een moderne twist. De gevelindeling, materiaalkeuze, detaillering en kleuren sluiten aan bij het gegeven binnen de Nota ruimtelijke kwaliteit. Voor de woningen en woonperceel is een beeldkwaliteitplan opgesteld waarin de nadere kaders rondom ruimtelijke kwaliteit binnen dit plan zijn bepaald. Het beeldkwaliteitplan is als voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen. Dat betekent dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning uitsluitend wordt verleend als voldaan wordt aan het beeldkwaliteitplan. 3.4.4

Landschapsontwikkelingsplan West Betuwe 2022 Het landschapsontwikkelingsplan West Betuwe heeft als doel het op elkaar afstemmen van verschillende ruimtelijke opgaven en tendensen om zo de transformatie naar een mooi, veilig en functioneel landschap van de toekomst te stimuleren. Het LOP heeft als visie: Bescherm de erkend waardevolle elementen in het landschap, maar ontwikkel ook actief nieuwe kwaliteiten in dit landschap! Bestaande kwaliteiten worden ingezet bij toekomstige ontwikkelingen en dragen bij aan een cultuurhistorisch landschap waar het goed werken, wonen en recreëren is.

23

De visie is uitgewerkt in 5 sporen: Twee lokale sporen: 1 Gemeente, geeft het goede voorbeeld 2 Stimuleren van onderop Drie regionale sporen: 3 Uitmeerwaarde 4 Blauwe boezem en groen ribbenkast 5 Klimaatkwartieren maken Het LOP kent 7 landschapsensembles: − De Poort van de Groene Parel − Het rustieke Hart van de Tielerwaard − De dynamische stroom van Geldermalsen naar Haaften − Het knoopsgat Deil − De Waaldorpen van Ophemert naar Neerijnen − De Lingedorpen van Buurmalsen naar Acquoy − De kom van de Regulieren en de Diefdijk De landschapsensembles worden in ensembleboeken verder uitgewerkt. Het plangebied is gelegen in het landschapsensemble: De Lingedorpen van Buurmalsen naar Acquoy. De kernkwaliteiten die worden benoemd in het ensembleboek zijn gebaseerd op de kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen zoals die in de omgevingsverordening en in de streekgids zijn vastgelegd. Toetsing Zoals hierboven genoemd valt het plangebied in het landschapsensemble: De Lingedorpen van Buurmalsen naar Acquoy en is het ensembleboek gebaseerd op de kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen zoals die in de omgevingsverordening en in de streekgids zijn vastgelegd. In paragraaf 3.3.1 zijn deze kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen uitvoerig besproken en is gebleken dat aan deze kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen wordt voldaan. Voor de inrichting van het landgoed is een beheerplan opgesteld.

Het beheerplan geeft inzicht hoe het landgoed duurzaam in stand gehouden en beheerd zal worden. Via een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan is juridisch-planologisch vastgelegd dat het landgoed conform het beheerplan aangelegd en in stand gehouden moet worden. Conclusie Voorliggend plan is niet in strijd met het gemeentelijk beleid.

24

4 4.1

Milieu- en omgevingseffecten Milieueffectrapportage Algemeen De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In de bijlage van het Besluit m.e.r zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. In onderdeel C zijn activiteiten genoemd waarbij direct sprake is van een m.e.r.-plicht als bij besluiten de genoemde drempelwaarden worden overschreden. Voor de activiteiten die zijn genoemd in onderdeel D geldt dat als de drempelwaarden worden overschreden een m.e.r.-beoordeling dient plaats te vinden. Voor besluiten met een omvang onder de drempelwaarden moet een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling worden gedaan. Het bevoegd gezag (het college van burgemeester en wethouders of de gemeenteraad) moet voorafgaande aan het besluit inzake het plan formeel de beslissing nemen of, vanwege de belangrijke nadelige gevolgen die de activiteit mogelijk voor het milieu kan hebben, een m.e.r. moet worden doorlopen. Het bevoegd gezag kan dit besluit nemen aan de hand van een ‘aanmeldingsnotitie’.

Het uiteindelijke besluit dient als bijlage bij de stukken van het ruimtelijke plan worden gevoegd. Toetsing Onderhavig plan betreft de realisatie van een landgoedontwikkeling aan de Lingedijk in Buurmalsen, waarbinnen de ontwikkeling van 6 wooneenheden met natuurontwikkeling wordt gecombineerd. Het plan kan worden gekwalificeerd als de wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen als genoemd in onderdeel D.11.2 van de bijlage van het Besluit m.e.r.. Bij de uitleg van de Europese m.e.r.-richtlijn wordt immers aangegeven dat 'stedelijke ontwikkelingsprojecten' breed moet worden geïnterpreteerd. Bij de activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk: − een oppervlakte van 100 hectare of meer; − een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen; − een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Het plangebied is circa 10 hectare groot en voorziet in maximaal 6 wooneenheden met natuurontwikkeling. Hiermee blijft het project ver onder de indicatieve drempelwaarden en kan in eerste instantie met een vormvrije m.e.r.-beoordeling worden volstaan. In de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt beoordeeld of de activiteit belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben.

Hierbij moet in het bijzonder worden nagegaan of er sprake is van de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de Europese

25

Richtlijn betreffende de milieueffectbeoordeling. Daarbij dient te worden ingegaan op de volgende onderdelen: − de kenmerken van het project; − de plaats waar de activiteit plaatsvindt; − de kenmerken van het potentiële effect. Conclusie Er is een vormvrije m.e.r.-beoordeling2 uitgevoerd (bijlage 2). Hieruit volgt dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het plan, die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Voor de beoordeelde milieuaspecten geldt dat er hoogstens een beperkt negatief effect kan optreden (soortenbescherming). De conclusie is dan ook dat belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten. Het volgen van een m.e.r.-(beoordelings-) procedure is daarom niet nodig.

4.2

Bodem Algemeen In het kader van de bestemmingsplanprocedure moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Hiertoe is het uitvoeren van een verkennend milieukundig bodem- en grondwateronderzoek noodzakelijk. Toetsing Vanwege de realisatie van bodemgevoelige functies in de vorm van woningen is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd conform NEN 5740 3 (bijlage 3). Daarnaast is er een locatie inspectie4 uitgevoerd (bijlage 4) naar eventuele slootdempingen in het plangebied en is er waterbodemonderzoek uitgevoerd conform NEN 5720 5 (bijlage 5) zodat de aanwezige sloten in het plangebied eventueel kunnen worden gedempt. Hierna worden de onderzoeken besproken. Verkennend bodemonderzoek NEN5740 In het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd met als doel om de milieuhygiënische bodemkwaliteit vast te stellen en na te gaan in hoeverre er sprake is van verontreinigingen in de bodem (grond en grondwater). Uit het onderzoek is gebleken dat de bodem tot 4,0 m-mv (maximale boordiepte) is opgebouwd uit klei en zand. Op diverse plaatsen worden, met name in de bovengrond, bijmengingen (sporen) met stukjes baksteen aangetroffen. De grondwaterstand op de locatie varieert van 1,00 tot 2,32 m-mv. Het analytisch onderzoek heeft in de grond maximaal lichte verontreinigingen aangetoond.

In de bovengrond (0-0,5 m-mv) zijn lichte verontreinigingen met koper, kwik, nikkel en/of PAK aangetoond. De bovengrond is ook

2

SAB (2023). Vormvrije m.e.r.-beoordeling. Landgoed Lingedijk, Buurmalsen. Projectnummer: 220384. 10 november 2023.

3

RSK (2022). Verkennend bodemonderzoek Lingedijk (nabij 3) te Buurmalsen. 519060.001, 15 december 2022.

4

RSK (2023). Locatie-inspectie Lingedijk (nabij 3) te Buurmalsen. 519206.002, 4 april 2023.

5

RSK (2023). Verkennend Waterbodemonderzoek Lingedijk (nabij 3) te Buurmalsen. 519206.001, 4 april 2023. 26

onderzocht op bestrijdingsmiddelen (OCB). In slechts één grondmengmonster is een lichte verontreiniging met DDE som aangetoond. Verder zijn in de bovengrond geen verontreinigingen met OCB aangetoond. In de ondergrond (0,5-2,0 m-mv) zijn lichte verontreinigingen met nikkel en PCB aangetoond. In één grondmengmonster is een gehalte PFOA van 2,1 μg/kgds aangetoond (klasse Wonen). In de overige grondmengmonsters zijn geen verhoogde gehalten PFAS aangetoond boven de toepassingsnormen voor de bodemfunctieklasse Landbouw/Natuur. In en op de bodem zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties barium aangetoond. De aangetoonde bodemkwaliteit is geen belemmering voor de herontwikkeling van de locatie ten behoeve van woningbouw en natuur. De resultaten van het verkennend bodemonderzoek geven geen aanleiding voor het uitvoeren van nader bodemonderzoek. Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat ter plaatse van de onderzoekslocatie sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming. Bij toekomstige herontwikkeling en/of graafwerkzaamheden in de bodem, is op basis van de aangetoonde bodemkwaliteit geen bodemsaneringsprocedure van toepassing. Bij eventuele toekomstige afvoer van grond van de onderzoekslocatie en het toepassen daarvan elders, is het Besluit bodemkwaliteit van toepassing.