RV2024-124-bijlage-ontwerpbestemmingsplan-de plantage-noordoost-ontwerp.pdf

DE PLANTAGE NOORDOOST West Betuwe 1 juni 2023

1/2

De Plantage Noordoost West Betuwe

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.1960.METplantagefase3b-ONT1

23-09-2022 01-06-2023

concept ontwerp

projectnummer:

44001653.20201872

projectleider:

ir. L.C. Snel

Weena 505 Postbus 150 3000 AD Rotterdam T: 010-20 18 555 E-mail: info@rho.nl

vastgesteld

2/119

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

9

1.1

Aanleiding

9

1.2

Ligging plangebied

9

1.3

Geldend planologisch kader

10

1.4

Leeswijzer

10

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

11

Hoofdstuk 3

Ruimtelijk beleidskader

15

3.1

Inleiding

15

3.2

Rijksbeleid

15

3.3

Provinciaal en regionaal beleid

23

3.4

Gemeentelijk beleid

25

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

29

4.1

Inleiding

29

4.2

Milieueffectrapportage

29

4.3

Geluid

29

4.4

Verkeer en parkeren

32

4.5

Water

33

4.6

Bodem

37

4.7

Archeologie en cultuurhistorie

38

4.8

Niet-gesprongen explosieven

39

4.9

Externe veiligheid

40

4.10

Bedrijven en milieuhinder

47

4.11

Trillingshinder

50

4.12

Ecologie

50

4.13

Luchtkwaliteit

53

4.14

Kabels en leidingen

54

Juridische planbeschrijving

55

5.1

Plansystematiek

55

5.2

Inleidende regels

55

5.3

Bestemmingsregels

55

5.4

Algemene regels

56

Hoofdstuk 5

3/119

5.5

Overgangs- en slotregels

56

Uitvoerbaarheid

57

6.1

Economische uitvoerbaarheid

57

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

57

Hoofdstuk 6

Bijlagen toelichting Bijlage 1

Onderzoek geur

Bijlage 2

Maatregelenonderzoek industrielawaai

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek industrielawaai

Bijlage 4

Onderzoek ontsluiting

Bijlage 5

Memo stikstofberekening

Bijlage 6

Akoestisch onderzoek (spoor-)wegverkeerslawaai

Bijlage 7

Kwantitatieve risicoanalyse

Bijlage 8

Waterhuishoudkundig plan

Bijlage 9

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 10

Vooronderzoek conventionele explosieven

Bijlage 11

Quickscan ecologie

Bijlage 12

Aanvullend ecologisch onderzoek

Bijlage 13

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende regels

89

Artikel 1

Begrippen

89

Artikel 2

Wijze van meten

95

Bestemmingsregels

97

Artikel 3

Groen

97

Artikel 4

Woongebied

98

Hoofdstuk 3

Algemene regels

105

Artikel 5

Anti-dubbeltelregel

105

Artikel 6

Algemene gebruiksregels

106

Artikel 7

Algemene aanduidingsregels

107

Artikel 8

Algemene afwijkingsregels

108

Artikel 9

Overige regels

109

Hoofdstuk 2

4/119

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

111

Artikel 10

Overgangsrecht

111

Artikel 11

Slotregel

113

Bijlagen regels Bijlage 1

Staat van horeca-activiteiten

Bijlage 2

Beeldregieplan de Woongaard

5/119

6/119

TOELICHTING

8/119

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

In 2010 is het bestemmingsplan 'De Plantage Noordwest' vastgesteld waarna is gestart met de bouw van De Plantage. Dit bestemmingsplan maakte de eerste fase van het nieuwe woongebied mogelijk en is inmiddels geheel gerealiseerd. Vervolgens is in 2017 het bestemmingsplan 'Plantage Zuidwest' vastgesteld om de tweede fase van het woongebied planologisch mogelijk te maken. Het voornemen is om nu de volgende fase te realiseren. Dit is het eerste deel van de laatste fase. De Plantage Noordoost bestaat uit maximaal 330 woningen. Om de realisatie van deze fase mogelijk te maken, is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied betreft een groot deel van de gronden ten noorden van de bouwweg van de Plantage tussen de Plantage Noordwest en de Randweg (N327). Aan de noordzijde wordt dit gebied begrensd door de Meersteeg en deels de spoorlijn.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Arcgis luchtfoto 2021)

9/119

1.3

Geldend planologisch kader

Het geldende bestemmingsplan betreft 'Buitengebied 1984', goedgekeurd door de Gedeputeerde Staten op 26 juni 1986. Op basis van dit bestemmingsplan geldt voor de gronden een agrarische bestemming. Ook geldt voor een klein deel langs de waterplas aan de westzijde van het plangebied het bestemmingsplan 'De Plantage Zuidwest'. Ook geldt ter plaatse het 'Paraplubestemmingsplan Parkeren 2019'.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 komt de ruimtelijke analyse van het plangebied aan de orde en wordt het initiatief beschreven. Vervolgens wordt de ontwikkeling in hoofdstuk 3 aan het relevante beleidskader getoetst. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten en de bijbehorende onderzoeken beschreven. Een toelichting op de juridische regeling van het plan is opgenomen in hoofdstuk 5. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

10/119

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

Voor de wijk de Plantage is een bijzonder stedenbouwkundig ontwerp gemaakt dat verschillende stedenbouwkundige concepten bevat. Deze concepten, buurtschappen genoemd refereren aan (historische) stedenbouwkundige structuren in de omgeving. De Plantage is opgedeeld in 3 buurtschappen met elk een eigen karakter; de Buitenplaats, de Bastide en de Woongaard (zie figuur 2.1).

Figuur 2.1: Buurten in de Plantage (bron: Structuurvisie De Plantage) Het plangebied betreft het noordelijk deel van 'de Woongaard'. In dit noordelijk deel worden maximaal 330 woningen mogelijk gemaakt. Het grootste deel van de woningtypes zal bestaan uit grondgebonden woningen, maar in het noordwesten van het plangebied zijn ook enkele blokjes met gestapelde woningen voorzien. Door overwegend grondgebonden woningen te realiseren, blijft het dorpse karakter behouden. De structuur wordt gekenmerkt door lanen en landelijke woonstraatjes. De lanen vormen een belangrijke route tussen de Bastide en de Randweg. De woonstraatjes hebben smalle, informele profielen met groene bermen. De wegen zijn gebogen of geknikt zodat lange perspectieflijnen ontbreken en het woongebied een informele sfeer krijgt. De wegprofielen zijn niet altijd symmetrisch en ogen daardoor soms 'slordig'. Verspreid door de buurt liggen plantsoenen als verwijzing naar de boomgaarden. De groene lanen, smalle woonstraten en plantsoenen vertolken de sfeer van de Betuwe. In de stedenbouwkundige structuur is dit herkenbaar in de informele structuur, variatie in rooilijnen en positionering en oriëntatie van de bebouwing.

11/119

Het stratenpatroon van De Woongaard heeft een organische structuur, die is opgebouwd uit:  Rondgang: vanaf de aansluiting Randweg voert een buurtontsluiting het plangebied in. Deze route splitst zich in twee lanen die in noordelijke en zuidelijke richting door de Woongaard naar de Bastide voeren. De lanen worden begeleid door laanbeplanting en afwisselende bebouwing van korte rijwoningen, twee-onder-een-kap-woningen, en vrijstaande woningen. De woningen liggen in wisselende rooilijnen. 

Lint: diagonaal door De Woongaard ligt het Lint. Deze structuur vormt als het ware de lintbebouwing naar de Bastide toe: een gevarieerde ruimte met een grote diversiteit aan bebouwing. Het is overwegend ingericht als Shared space, met de nadruk op langzaamverkeer en de auto 'te gast'.



Buurten: langs de landelijke woonstraten en rond de plantsoenen is sprake van een informeel beeld met verschillende bouwvolumes en verspringende rooilijnen. Deze informele sfeer wordt versterkt doordat het parkeren zich grotendeels onttrekt aan het zicht: parkeerplaatsen liggen tussen de hagen, op de eigen kavel en op collectieve parkeerterreinen tussen en achter de woningen. De beeldkwaliteit is geregeld in:



Blankertseweg: de zuidrand wordt gevormd door de Blankertseweg. Dit is momenteel een landweg met overwegend agrarische bebouwing. Dit gebied kent een lage dichtheid, waardoor een overgangszone naar het landelijk gebied ontstaat.

In de zuidzijde van het plangebied is een brede waterstructuur voorzien. Deze is gekoppeld aan de waterplas in het midden van de Plantage.

12/119

Figuur 2.2: Hoofdstructuur De Woongaard

13/119

14/119

Hoofdstuk 3 3.1

Ruimtelijk beleidskader

Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van het voor het plangebied relevante ruimtelijke beleidskader. De ontwikkeling is in overeenstemming met het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) en Besluit regels ruimtelijke ordening (Barro) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:  dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;  met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;  waar het goed wonen en werken is.

Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;  met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;  waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.  dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;  waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;  dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

15/119

Voor dit project relevante nationale belangen zijn  Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.  Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.  Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. Keuzes De belangrijkste keuzes zijn:  Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit  Ruimte voor overgang naar een circulaire economie  Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden  Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fietsen wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Barro Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. In het gebied gelden geen rechtstreeks doorwerkende belangen. Conclusie De ontwikkeling is in lijn met de NOVI en het Barro.

3.2.2 Nationale Woon- en Bouwagenda (maart 2022) Nederland heeft behoefte aan een toegankelijk, betaalbaar woonlandschap van goede kwaliteit. De opgave is complex: ze vraagt om een gerichte inspanning van alle betrokkenen. Samen met belangrijke partners in het woonveld, zoals medeoverheden, woningcorporaties en marktpartijen, bundelt het Rijk de krachten om de geconstateerde problemen en oorzaken aan te pakken en de doelstellingen van de Nationale Woon- en Bouwagenda te realiseren.

16/119

Iedereen moet goed kunnen wonen. Op dit moment is dit helaas niet altijd het geval. De beschikbaarheid van een passende woning staat voor veel mensen onder druk: mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid van wonen: veel mensen hebben moeite met hun woonlasten of kunnen geen voor hen betaalbare woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte, zijn niet duurzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van de leefomgeving onder druk staat. De oorzaken hiervoor zijn:  Demografische ontwikkelingen: de bevolking groeit en verandert van samenstelling;  Gebrek aan regie: zonder centrale sturing en programmering komen mensen lokaal in de knel;  Financiële omstandigheden: stijgende prijzen en lage rente leiden tot verkeerde prikkels en ongelijke kansen;  Gebrek aan capaciteit en te lange bouwtijd;  Woningbouw is één van de ruimtelijke opgaven;  Stapeling van sociale problematiek in kwetsbare wijken;  Te laag tempo in verduurzaming; Het overkoepelende doel van deze Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. In het document worden de drie belangrijke kerndoelen beschreven: 1.

Beschikbaarheid: 900.000 woningen tot en met 2030 waarvan 600.000 betaalbaar. Hiervan zijn 350.000 woningen middenhuur en betaalbare koop en 250.000 sociale huurwoningen; 2. Betaalbaarheid: betere aansluiting van woonlasten bij het inkomen; 3. Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare gebieden en duurzame huisvesting voor iedereen bereikbaar. Deze kerndoelen worden in zes programma's uitgewerkt: 1. Programma Woningbouw 2. Programma Betaalbaar wonen 3. Programma Een thuis voor iedereen 4. Programma Wonen en zorg voor ouderen 5. Programma Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving 6. Nationaal programma Leefbaarheid en veiligheid Conclusie Het toevoegen van nieuwe woningen draagt bij aan de kerndoelen: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van woningen.

17/119

3.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 2012, actualisering 2017)

Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling vereist dat wordt onderbouwd of en in hoeverre er sprake is van 'duurzaam ruimtegebruik'. Om dit duurzaam ruimtegebruik te garanderen moet de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (zoals omschreven in artikel 3.1.6 lid 2 Bro) worden doorlopen: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Toetsing Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Gelet op het aantal woningen (330) is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Er is ook sprake van een nieuwe 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling omdat het geldende bestemmingsplan geen woningen mogelijk maakt.

Bestaand stedelijk gebied In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. De beantwoording van de vraag of een plangebied als een bestaand stedelijk gebied kan worden aangemerkt, hangt volgens de Nota van toelichting (2017) af van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. Het begrip is in de jurisprudentie nader ingevuld. Gronden waarop een agrarische bestemming rust, en die overeenkomstig die bestemming worden gebruikt, vormen geen onderdeel van bestaand stedelijk gebied. De locatie heeft een agrarische bestemming en wordt als zodanig gebruikt. De locatie ligt niet binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom is hierna de behoefte beschreven en de locatiekeuze gemotiveerd. Relevante regio Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken.

De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat de gemeente West Betuwe binnen de woonregio Rivierenland. Beschrijving woningbehoefte Voor het bepalen van de woningbehoefte zijn provinciaal, regionaal en gemeentelijk woonbeleid, de provinciale prognose en regionale afspraken leidend. Deze worden hierna behandeld.

18/119

Huishoudensprognose 2019 Rivierenland (Provincie Gelderland, december 2019) Uit de actuele Bevolkings- en huishoudensprognose Gelderland 2019 blijkt dat de kwantitatieve woningbehoefte in de regio Rivierenland voor de periode 2019-2030 uitkomt op 6.970 tot 8.170 woningen. In de periode 2030-2040 is behoefte aan 3.200 tot 3.350 woningen.

Figuur 3.1: Huishoudensontwikkeling 2019-2040 per regio in twee varianten (bron: Huishoudensprognose 2019 Rivierenland) In Rivierenland is tot 2040 sprake van bevolkingsgroei. Rivierenland vergrijst in vergelijking met andere regio's ook minder sterk.

Figuur 3.2: Huishoudensontwikkeling naar leeftijd en huishoudenssamenstelling 2019 – 2040 (bron: Huishoudensprognose 2019 Rivierenland)

19/119

In Rivierenland concentreert de kwalitatieve behoefte zich op grondgebonden koopwoningen in alle prijssegmenten. Er doen zich in deze regio geen potentiële overschotten voor. In Rivierenland is ook vraag naar appartementen, vooral naar sociale huurappartementen en duurdere koopappartementen.

Figuur 3.3: Fricties vraag en aanbod 2019 - 2025 en 2025 - 2030 Actieplan wonen 2020-2025, sneller, betaalbaar, flexibel (Provincie Gelderland, mei 2020) Er is in Rivierenland voldoende plancapaciteit om in de grotere woningbehoefte te kunnen voorzien maar de woningen moeten wel worden gebouwd. Daarom is een actieplan opgesteld om de woningproductie te versnellen. Het Actieplan Wonen is gemaakt in samenwerking met gemeenten, woningcorporaties en andere partijen in de woningbouw. Er is een groot tekort aan woningen. Dit geldt voor alle typen woningen: goedkope koopwoningen, dure huurwoningen, appartementen en starterswoningen, rijtjeshuizen met tuin en woningen zonder tuin. Alles is nodig, maar vooral het bouwen van betaalbare woningen is in deze tijd een uitdaging. Daarom wil de provincie de woningbouw versnellen. De instrumenten die de provincie daarvoor in wil zetten vormen samen het Actieplan Wonen. Regionale Woonagenda Rivierenland 2020 – 2030 (november 2020) De woningbouwopgave in Gelderland is fors, ook in de regio Rivierenland. De acht samenwerkende gemeenten (Culemborg, Buren, Maasdriel, Tiel, Neder-Betuwe, West Betuwe, West Maas en Waal, Zaltbommel) hebben daarom de 'Regionale Woonagenda Rivierenland 2020 – 2030' opgesteld. Gedeputeerde Staten hebben deze regionale Woonagenda in november 2020 vastgesteld. De woonagenda wordt in 2025 geactualiseerd.

De gemeenten in Rivierenland en de provincie Gelderland hebben afspraken gemaakt voor de periode 2020 - 2030. Afstemming is nodig omdat er veel onderlinge relaties zijn tussen de woningmarkten in de regio. Wat de ene gemeente doet, heeft effect op de andere gemeente. Dat is dan ook de reden dat de gemeenten iedere vijf jaar bespreken waar ze op hoofdlijnen regionaal mee aan de slag gaan. De regio zet hierbij in op de volgende prioritaire thema's:  Continuïteit in de productie

20/119

   

Betaalbaarheid van het wonen Flexibiliteit op de woningmarkt Wonen met zorg Duurzame woningvoorraad

Daarnaast is een belangrijk onderdeel van de regionale woonagenda het regionale woningbouwprogramma. In haar Omgevingsverordening stelt de provincie Gelderland dat bestemmingsplannen alleen nieuwe woningen mogelijk kunnen maken als de ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. In dit programma is afgesproken hoeveel woningen de gemeenten in de periode 2020 – 2030 gaan bouwen, passend bij de behoefte. Voor de gemeente West Betuwe zijn 2.200 woningen opgenomen voor de periode 2020 – 2030. Daarmee kan West Betuwe het huidige programma bouwen, voldoen aan afspraken voor nog te realiseren plannen, kan de Plantage worden versneld en is er ruimte voor een grootschalige uitbreiding van Beesd. Binnen de gemeente West Betuwe neemt de uitbreidingslocatie de Plantage een belangrijke plaats in binnen het woningbouwprogramma. De gemeente wil deze locatie, in overleg met de provincie, de komende jaren versneld tot uitvoering gaan brengen. Uit het regionale woningbehoefteonderzoek blijkt dat dit nodig is vanwege de druk vanuit de Randstad op de woningmarkt in Rivierenland. West Betuwe heeft een aantrekkingskracht op woningzoekenden uit de Randstad, met name uit de omgeving Utrecht. De Plantage is benoemd als opvanglocatie voor de Randstad. Daarmee wordt ingespeeld op de grote overloop-vraag uit de Randstad en op de eigen vraag uit de gemeente en de regio.

Verder vermindert het de druk op de kleinere kernen, zodat daar ruimte komt om te bouwen voor de lokale behoefte. Woonvisie West Betuwe (december 2020) De visie Wonen naar behoefte, woonvisie West Betuwe 2020 – 2030 heeft vier leidende principes:  De gemeente beschermt de unieke landschappelijke kwaliteiten en het karakter van West Betuwe en haar kernen;  Voor elke inwoner is een passende woning haalbaar en betaalbaar;  Ieder kan gezond en veilig wonen;  Woningbouw is mogelijk in elke kern, passend bij de aard en schaal van de kern. Extra groei krijgt de ruimte in de A2-corridor. Nieuwbouwplannen krijgen een goede mix van duur, middelduur en goedkoop (sociale huur en goedkope koop). De nadruk in de Woonvisie wordt gelegd op goedkopere en betaalbare woningen, waaronder ook meer sociale huurwoningen en woningen voor ouderen en kleinere huishoudens. In nieuwe plannen in de woningbouwprogrammering neemt de gemeente tenminste 30% goedkoop (koop tot € 230.000 en huur tot € 808,-) en 30% in het middensegment op (duurdere huur en koopwoningen tussen € 230.000 en € 400.000). De gemeente kiest voor het versnellingsscenario waarbij tot 2030 2.200 woningen worden gerealiseerd. De ontwikkeling van De Plantage wordt versneld.

De haalbaarheid van het versnellen van De Plantage is onder meer afhankelijk van woningmarktontwikkelingen, economische situatie en capaciteit van de projectorganisatie.

21/119

NVM, woningmarktcijfers Zuidwest Gelderland (2e kwartaal 2022) De druk op de woningmarkt blijkt uit cijfers van NVM. De krapte-indicator voor bestaande woningen in de regio komt gemiddeld uit op 2,1. De koper kan dus uit twee huizen kiezen. De regio laat een prijsstijging zien van 12,5% t.o.v. een jaar geleden. De gemiddelde transactieprijs is € 458.000 en de gemiddelde verkooptijd bedraagt 23 dagen. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 2e kwartaal 2022 is 82%. Uit het bovenstaande blijkt dat er vrijwel geen aanbod is. De doorstroming stokt door te weinig aanbod en de krapte jaagt de prijzen op. Dit is alleen te doorbreken door meer woningen te bouwen en de woningtekorten in te lopen. Gelderse Woondeal Het Rijk heeft met de provincies afspraken gemaakt over de provinciale bijdrage aan de nationale opgaven. In Gelderland is afgesproken de komende jaren in te zetten op de bouw van 100.000 woningen, waarvan minimaal 60% betaalbaar en waarvan minimaal 28% sociale huur door corporaties. Om de gestelde Gelderse woningbouwambitie te kunnen realiseren, riep de provincie het Kabinet op om steun te geven (=randvoorwaarden). Het gaat dan om: 7. Onrendabele toppen: De grote hoeveelheid eisen aan woningbouwprojecten kan er toe leiden dat ze meer geld kosten dan ze opleveren. Om de woningen betaalbaar te houden is een financiële bijdrage nodig. 8.

Bereikbaarheid: Er zijn extra investeringen (en dus financiële ondersteuning) nodig in diverse mobiliteitsnetwerken (weg, ov, fiets etc.) zodat werkgelegenheid en voorzieningen bereikbaar blijven. 9. Ambtelijke capaciteit: Er is structureel geld nodig voor extra ambtelijke capaciteit bij gemeenten om onder andere plannen te maken, te toetsen en te begeleiden. 10. Stikstof: Er is voldoende stikstofruimte nodig om voldoende (betaalbare) woningen te kunnen realiseren. Specifiek voor Rivierenland is hierbij nog aangegeven dat er ook oplossingen gevonden moeten worden voor de spuitzonering, de capaciteitsproblemen van het energienet en de verbetering van de bereikbaarheid via de A2, A15 en Rijnbrug. Woondeal Rivierenland De Gelderse Woondeal is vervolgens vertaald in regionale Woondeals. Deze regionale Woondeals zijn het bestuurlijk akkoord tussen Rijk, provincie en gemeenten in regioverband en zijn op 8 maart 2023 door partijen ondertekend. Voor de regio Rivierenland gaat het om circa 13.000 te realiseren woningen vanaf 2022 tot en met 2030. Dat is ca. 1.440 woningen per jaar, waarvan minstens 28% een sociale huurwoning is en in totaal 61% een betaalbare woning is. De bijdrage van West Betuwe is minstens 1.980 woningen. De Plantage is opgenomen als sleutelproject. Sleutelprojecten zijn noodzakelijk voor de realisatie van de regionale opgaven.

Conform de kaders vanuit het Rijk gaat hierbij om projecten die aangemerkt zijn als grootschalige NOVEX woningbouwlocaties, grote locaties die een financiële bijdrage hebben ontvangen van Rijk en/of provincie of regionaal significante locaties. Relatie met de regionale Woonagenda In de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030 zijn in 2020 al regionale woningbouwafspraken met provincie Gelderland gemaakt voor de daaropvolgende 10 jaar. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over het aantal te

22/119

realiseren woningen alsook een streefpercentrage voor het aantal te realiseren sociale huurwoningen. Conclusie De druk op de woningmarkt is groot. Er is behoefte aan meer woningen. Met dit bestemmingsplan worden daarom 330 woningen mogelijk gemaakt. Er wordt ingezet op een divers aanbod aan woningtypen voor verschillende doelgroepen. Circa 22% van de woningen worden in de sector sociaal/goedkoop gerealiseerd, circa 40% in de middensector en het overige deel van de woningen in de dure sector. Het bestemmingsplan geeft daar de ruimte voor, slechts het maximale aantal wordt met dit bestemmingsplan geregeld. Waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied In 2009 is de structuurvisie voor De Plantage opgesteld voor de bouw van circa 1.500 woningen (zie paragraaf 3.4.2) Toen was al duidelijk dat de woningbehoefte niet binnenstedelijk kon worden opgevangen. In 2017 is voor fase 1 en 2 een bestemmingsplan opgesteld. Fase 1 werd toen rechtstreeks bestemd, fase 2 met een uitwerkingsplicht. In 2021 is het uitwerkingsplan voor fase 2 vastgesteld en is er behoefte gebreken aan de ontwikkeling van fase 3. Dit bestemmingsplan is noodzakelijk om snel te kunnen starten met de ontwikkeling van 330 woningen en vormt samen met het toekomstig plan zuidoost een afronding van het totaal project de Plantage.

3.3

Provinciaal en regionaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Zo versterkt de provincie de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland: nu en in de toekomst. Ambities:  Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. We benutten de bestaande bebouwde omgeving optimaal met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen.  Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas.  Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal. De provincie gaat in gesprek met de Gelderse regio’s en maakt regionale afspraken over een goede balans tussen de vraag en het aanbod van woningen. De provincie heeft specifieke aandacht voor de gemeentegrens overstijgende woonvraagstukken, stimuleert innovaties in woonwijken op het vlak van duurzaamheid en het omvormen van bestaande gebouwen tot woonruimte. Toetsing Vraag en aanbod op de woningmarkt wordt in regionaal verband afgestemd.

Ook is recent het Actieplan wonen 2020-2025, sneller, betaalbaar, flexibel beschikbaar gekomen, waaruit blijkt dat de provincie wil inzetten op een versnelde bouw in de Plantage (zie paragraaf 3.2.3).

23/119

3.3.2 Omgevingsverordening Gelderland (januari 2023) De regels in deze verordening werken door in bestemmingsplannen. Onderstaande regels zijn relevant voor dit bestemmingsplan Artikel 2.1 (regionale woonagenda) 1. Per regio stellen de gemeentebesturen een regionale woonagenda op. 2. Gedeputeerde Staten stellen de regionale woonagenda vast, als de agenda in overeenstemming is met de regionale opgave en het meest recente provinciale beleid. 3. Als nog geen regionale woonagenda is vastgesteld of een noodzakelijke actualisatie van de vigerende regionale woonagenda nog niet heeft plaatsgevonden, beoordelen Gedeputeerde Staten, totdat die regionale woonagenda is vastgesteld of na actualisering opnieuw is vastgesteld een bestemmingsplan dat nieuwe woningen mogelijk maakt aan de volgende criteria: a. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; b. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; c. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling. Artikel 2.2 (instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda) 1. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. 2.

Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden: a. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; b. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; c. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en d. Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling. Toetsing De locatie is regionaal afgestemd. Het toevoegen van 330 woningen in de nieuwe woonwijk geeft invulling aan de grote woningbehoefte. De ontwikkeling is in paragraaf 3.2.3 getoetst aan de ladder. Artikel 2.65b Klimaatadaptie 1. Voor zover een bestemmingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, bevat de toelichting bij het bestemmingsplan een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico’s van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. 2. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende aspecten betrokken: a. waterveiligheid; b. wateroverlast; c. droogte; en d. hitte. 3. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt.

24/119

Toetsing In het plangebied worden wadi's voorzien om bij regenval water in op te vangen. Ook wordt op eigen terrein bij woningen opvang voor water gerealiseerd. In paragraaf 4.5 wordt het waterhuishoudkundig plan voor de Plantage verder toegelicht. Artikel 3.32m (bodemenergiesystemen, boringen en graafwerkzaamheden) 1. Het is verboden in een Minder kwetsbaar drinkwaterreserveringsgebied werken tot stand te brengen of handelingen te verrichten waardoor direct of indirect warmte aan de bodem of het grondwater wordt onttrokken of toegevoegd. 2. Het is verboden in een Minder kwetsbaar drinkwaterreserveringsgebied op een diepte van 30 meter of meer onder het maaiveld: a. boringen te verrichten, boorputten aan te leggen, in exploitatie te nemen of te hebben; b. grond- of funderingswerken uit te voeren of te hebben. 3. Het eerste en tweede lid zijn niet van toepassing als wordt voldaan aan de voorschriften in bijlage Grondwaterbescherming, onderdeel F. 4. Van het voornemen tot het aanleggen of gebruiken van een bodemenergiesysteem of het verrichten van een activiteit op een diepte van 30 meter of meer onder het maaiveld als bedoeld in het derde lid doet degene die de activiteit wil ondernemen een melding. 5. Op deze melding is artikel 3.35 van toepassing. Toetsing Het plangebied bevindt zich binnen het 'Minder kwetsbaar drinkwaterreserveringsgebied'.

Hierbij geldt dat werkzaamheden op een diepte van 30 meter of meer zijn verboden. Indien bodemenergiesystemen worden aangelegd dieper dan 30 meter, dient een melding te worden gedaan.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie West Betuwe Op 22 februari 2022 is de Omgevingsvisie West Betuwe door de gemeenteraad vastgesteld. Deze gemeentelijke omgevingsvisie geeft het toekomstverhaal van West Betuwe weer. In de visie zijn zeven strategische opgaven en ambities opgenomen: 1. Gezonde en leefbare leefomgeving; 2. Wonen en voorzieningen; 3. Mobiliteit en bereikbaarheid; 4. Economie en ondernemerschap; 5. Landbouw; 6. Energie en klimaat; 7. Natuur, cultuur en recreatie. Deze opgaven en ambities gelden voor het grondgebied van de gehele gemeente. West Betuwe kent echter een variëteit aan gebieden, van kernen, werklocaties tot

25/119

agrarisch gebied. In de omgevingsvisie wordt ook nog verder ingezoomd op drie deelgebieden: de kernen, het buitengebied en de werklocaties.

Figuur 3.4: Uitsnede visiekaart met in blauw gearceerd de locatie van het plangebied (bron: Omgevingsvisie West Betuwe) Met betrekking tot de zeven strategische opgaven en ambities sluit het plan het beste aan bij het tweede punt: wonen en voorzieningen. Voorliggend bestemmingsplan maakt de volgende fase van de ontwikkeling van de Plantage mogelijk. De ontwikkeling van de Plantage is opgenomen in de ambitie om de woonvoorraad tot 2030 met ten minste 2.200 woningen te vergroten. Verder sluit het plan sluit aan bij het volgende ruimtelijke ontwikkelrichting voor kernen: ‘Nieuwe ontwikkelingen zijn passend bij het dorpse karakter van de kernen en dragen bij aan een gedifferentieerd woningaanbod. In alle dorpen zorgen we voor een mix van dure, middeldure en goedkope woningen om zo voor alle doelgroepen te kunnen bouwen. Daarnaast zijn alle nieuwe ontwikkelingen klimaatadaptief, zo veel mogelijk circulair en energieneutraal.’ Het plan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie West Betuwe.

26/119

3.4.2

Structuurvisie De Plantage (maart 2009)

Op 31 maart 2009 heeft de gemeente Geldermalsen de Structuurvisie De Plantage vastgesteld. De structuurvisie geeft de kaders en uitgangspunten aan om de ongeveer 1.500 woningen te realiseren.

Figuur 3.5: Buurten De Plantage (en plangebied fase 3) De Plantage is opgedeeld in drie buurten, deze zijn gescheiden door een waterplas met een uitloper in zuidelijk richting en een langgerekte parkstructuur tussen de spoorlijn in het noorden en de Blankertseweg in het zuiden. De drie buurten krijgen van west naar oost de namen De Buitenplaats, De Bastide en De Woongaard. Elke buurt heeft een eigen identiteit en invulling, maar zal ook gezamenlijke elementen bevatten om zo de samenhang van de hele wijk te behouden. De Woongaard bestaat uit een stelsel van lanen en gaarden. In plaats van de strakke lijnen in de andere buurten aan de westzijde krijgt De Woongaard wat meer gebogen en geknikte wegen. Hierdoor is er ook wat meer variatie in de verkavelingen en woningtypen. Dit bestemmingsplan maakt het noordelijk deel van “De Woongaard” mogelijk.

27/119

Figuur 3.6: Structuurvisie De Plantage (2009)

28/119

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de sectorale aspecten beschreven die voor dit bestemmingsplan relevant zijn. De resultaten en conclusies van de onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

4.2

Milieueffectrapportage

Toetsingskader In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:   

de kenmerken van de projecten; de plaats van de projecten; de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek In het Besluit milieueffectrapportage is in onderdeel D van de bijlage opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 330 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft (ruim) onder de drempelwaarde. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'. Deze notitie is opgenomen in bijlage 13. Op xxx is door het college van Burgemeester en wethouders besloten dat geen MER nodig is. Ook is daar de aanmeldingsnotitie voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

4.3

Geluid

Toetsingskader Ten aanzien van geluidhinder is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst. Onderzoek Voor het onderhavige plan is geluidhinder als gevolg van wegverkeerslawaai en spoorweglawaai van belang. In bijlage 6 is het akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai toegevoegd.

29/119

De geplande nieuwe woningbouw ligt binnen de wettelijke zones van:  Randweg (250 meter),  Provinciale weg Oost (250 meter),  Spoorlijn Geldermalsen-Tiel (200 meter t.h.v. plangebied). Wegen die wel relevant zijn, maar geen zone hebben zijn de 30 km/uur-wegen binnen het plangebied. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zal het geluid van de relevante 30 km/uur-wegen worden onderzocht. Grenswaarden wegverkeerslawaai: Situatie

Grenswaarde in dB

Voorkeursgrenswaarde (streefwaarde)

48 dB

Maximale grenswaarde in stedelijk gebied: - nieuwe woningen, nieuwe weg (gelijktijdig)

58 dB

- nieuwe woningen, bestaande weg

63 dB

- bestaande woningen, nieuwe weg

63 dB

Maximale grenswaarde in buitenstedelijk gebied: - nieuwe woningen, bestaande weg

53 dB

Railverkeerslawaai De voorkeursgrenswaarde voor railverkeerslawaai is 55 dB. De maximale grenswaarde is voor nieuwe woningen langs bestaand spoor 68 dB. Uit de rekenresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden door de Randweg, spoorlijn en de doorgaande 30 km/uur-wegen Voor de Randweg en de spoorlijn is het aantal woningen met een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde in onderstaande tabel vermeld. Hoogte rekenpunt

Aantal overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarden Randweg

Spoorlijn

Op 1,5 meter

38

22

Op 4,5 meter

48

34

Op 7,5 meter

71

38

Appartementen

22

0

Totaal

93

38

Het aantal woningen met een overschrijding van de doorgaande 30 km/uur-wegen is niet geteld, maar dit betreft naar verwachting alle woningen op de eerste bebouwingslijn. De maximale grenswaarden worden niet overschreden.

30/119

Maatregelen Maatregelen Randweg Om op 1,5 meter hoogte te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde is een geluidwal/ schermcombinatie nodig met een (totale) hoogte van 4,5 meter en een stiller wegdektype op de Randweg. Het wegnemen van de overschrijdingen op 4,5 en 7,5 meter hoogte is alleen mogelijk met een 7,5 meter hoog scherm of een 8 meter hoge wal. Omdat de Randweg een provinciale weg is kan de gemeente niet beslissen over het wegdektype. In onderhandelingen met de provincie kan wel worden verzocht om bij onderhoud of bij een reconstructie de weg te voorzien van een stiller wegdek. Maar van een stiller wegdek kan op dit moment niet worden uitgegaan. Er zullen daarom voor de Randweg hogere waarden worden vastgesteld voor een situatie zonder geluidreducerend wegdektype, maar wel met een wal/schermcombinatie. Maatregelen 30 km/uur-wegen in plangebied Bij de 30 km/uur-wegen in het plangebied is een reductie van 2 dB mogelijk als in plaats van gewone klinkers er stille klinkers of asfalt wordt aangelegd. Bij de woningen langs deze wegen is het dan nog niet mogelijk om het geluid te reduceren tot de voorkeurgrenswaarde. Wel is het goed mogelijk om de betreffende woningen van een geluidluwe gevel en mogelijk ook een geluidluwe tuin te voorzien, zodat er toch een goed woon- en leefklimaat gerealiseerd wordt.

Omdat 30 km/uur-wegen niet onder de Wet geluidhinder vallen hoeven hiervoor geen hogere waarden te worden vastgesteld. Maatregelen spoorlijn Om de overschrijding van voorkeursgrenswaarde weg te nemen zijn vergaande maatregelen nodig, zoals 4 meter hoge schermen of schermen met een hoogte van 3 meter in combinatie met het aanbrengen van raildempers en vervanging van de dwarsliggers. Deze maatregelen zijn erg kostbaar. Uit het meest recente nalevingsverslag van Prorail blijkt dat de actuele geluidsbelastingen 9 dB lager liggen dan de berekende waarden die gebaseerd zijn op de geluidproductieplafonds. De actuele geluidsbelasting ligt maximaal 2 dB boven de voorkeursgrenswaarde. Het aanbrengen van geluidsschermen en raildempers kan daarom als niet doelmatig worden beschouwd. Er zullen daarom hogere waarden worden vastgesteld. Deze worden gebaseerd op de vastgestelde geluidproductieplafonds. Hogere waarden Vanwege het spoor en vanwege de provinciale weg is het vastleggen van hogere waarden noodzakelijk. Onderstaande tabel geeft een overzicht daarvan. De aantallen woningen zijn bepaald aan de hand van de proefverkaveling met daarbij een marge om de benodigde flexibiliteit in het plan te faciliteren. Bron

Aantal decibel

Aantal woningen

Randweg

tot maximaal 60 dB(A)

66

Spoorlijn

tot maximaal 66 dB(A)

40

Conclusie Uit de rekenresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden door de Randweg, spoorlijn en de doorgaande 30 km/uur-wegen. Er wordt een maatregel genomen door een geluidscherm op de wal met een totale hoogte van 4,5 meter langs de Randweg. Voor de woningen met een overschrijding

31/119

vanwege de Randweg en/of de spoorlijn worden hogere waarden vastgesteld. Het aspect (spoor-)wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.4

Verkeer en parkeren

Verkeersontsluiting en -afwikkeling Ontsluiting De hoofdontsluiting van het plangebied wordt gevormd door een weg die vanuit het noordwesten van het plangebied naar het zuiden van het plangebied loopt. In het noordoosten sluit deze aan op de Rondgang. In het zuiden loopt deze richting de rotonde met de N327. Vanuit deze hoofdstructuur zullen slingerende straten worden aangelegd richting de woonvelden. Via de hoofdontsluiting kan richting het westen De Plantage Noordwest worden bereikt. Richting het oosten wordt de N327 bereikt. Door Goudappel is een onderzoek uitgevoerd naar de verkeersafwikkeling in de wijk. Dit onderzoek is toegevoegd in bijlage 4. De 330 woningen van de Plantage Noordoost genereren in totaal circa 3.000 ritten per werkdagetmaal. Dit komt neer op 9 ritten per woning, wat bovenaan de bandbreedte zit van hoeveel verkeer woningen in Nederland genereren. In de praktijk zal het aantal ritten vermoedelijk lager uitvallen. Op de ontsluitingsweg aan de westzijde van de Plantage zal de verkeersgeneratie met 900 mvt/etmaal toenemen en op de ontsluitingsweg aan de oostzijde van de Plantage neemt dit toe met 1.800 mvt/etmaal. Op beide plekken kan het verkeer goed afgewikkeld worden. Kruispunt Rijksstraatweg – Bentinckshof – Verlengde Bredestraat In de huidige situatie is dit kruispunt een enkelstrooksrotonde met rondom fietsverkeer.

De intensiteitensets 2032 zijn ingebracht in de (meerstrooks)rotondeverkenner om in kaart te brengen of deze vormgeving voldoende is voor de geprognosticeerde verkeerscijfers. De verzadigingsgraad komt op 38% in de ochtendspits en 64% in de avondspits voor de prognoses 2032 met de ontwikkelingen van fase de Plantage Noordoost. De verliestijden blijven ruim onder de 10 seconden. De huidige vormgeving is dus voldoende om het verkeer te kunnen afwikkelen. Kruispunt N327 – Plantage – Hondsgemet (Plettenburglaan) Uit een eerdere studie (2018) is al bekend dat de huidige rotonde onvoldoende capaciteit heeft om het verkeer in 2032 goed af te wikkelen. Geconcludeerd is dat verkeerslichten de beste vormgeving voor dit kruispunt zijn. Dit is dan ook als uitgangspunt voor deze studie gebruikt, zowel in het verkeersmodel als in de analyse. Voor het kruispunt van de N327 met de Plantage en Hondsgemet is een verkeerslicht nodig met een dubbele rechtdoorgaande richting uit het noordwesten en een dubbele de linksaffer vanaf het bedrijventerrein. Bij die vormgeving is voldoende restcapaciteit. Fietsontsluiting Ook dit deel van de Plantage krijgt een goede fietsontsluiting. Dit sluit via een fietsbrug aan op het westelijk deel van de Plantage. Binnen ongeveer een kwartier is het station Geldermalsen te bereiken.

Via het vrijliggende fietspad aan de Noorderhof wordt richting het noorden het station bereikt.

32/119

Parkeerbehoefte De wens is het straatbeeld niet te laten domineren door parkeren. In de Woongaard worden diverse vormen van parkeervoorzieningen getroffen: 1. Langsparkeren langs de straat. De ontwerprichtlijnen maken deel uit van het Inrichtingsplan voor de openbare ruimte. 2. Parkeerpockets / hoven tussen of achter de woningen. De ontwerprichtlijnen maken deel uit van het Inrichtingsplan voor de openbare ruimte. 3. Parkeren op eigen terrein. 4. Stallingsgarages. Ter plaatse van de complexmatige bebouwing (hoven of appartementen) is het parkeren geheel of gedeeltelijk aan het oog onttrokken door stallingsgarages, op maaiveld of (half) verdiept onder het gebouw. In het beeldkwaliteitsplan zijn aanvullende eisen opgenomen waaraan parkeerplaatsen moeten voldoen qua verschijningsvorm en afmetingen. In artikel 9.1 van de regels is een dynamische verwijzing naar de gemeentelijke parkeernorm opgenomen. Deze regels zijn afkomstig van het Paraplubestemmingsplan parkeren 2019. Hiermee is geborgd dat voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. Conclusie Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5

Water

Na het opstellen van het oorspronkelijke bestemmingplan (het “moederplan”) voor De Plantage zijn nadere afspraken gemaakt over de waterhuishouding. Deze zijn vastgelegd in het Waterhuishoudkundig plan voor De Plantage/Hondsgemet. In dit plan van 16 juni 2020, dat voortborduurt op afspraken en (water)plannen uit 2008, 2010 en 2017, is de huidige stand van zaken beschreven en zijn afspraken opgenomen over omvang en vormgeving van het oppervlaktewater, oevers, duikers en bruggen, én de wijze waarop het watersysteem beheerd wordt. Daarmee zijn concrete uitgangspunten voor het ontwerp van de waterstructuur en de benodigde ruimte voor bijvoorbeeld onderhoud beschikbaar. Deze uitgangspunten vormen de kaders en onderbouwing voor benodigde watervergunningen. In 2022 is het Waterhuishoudkundig plan opnieuw geactualiseerd. Deze actualisering is opgenomen in bijlage 8 bij deze toelichting. De doelen van het waterhuishoudkundig plan zijn in willekeurige volgorde: 1. Het dient als onderbouwing bij de aanvraag watervergunning voor de kunstwerken ten behoeve van het realiseren van het gewenste waterpeil in Hondsgemet en De Plantage. 2. Het rapport legt de huidige stand van zaken rondom de waterhuishouding van Hondsgemet en De Plantage vast. Het rapport dient daarbij als een soort nul-situatie waaraan nieuwe ontwikkelingen en vergunningaanvragen als referentie getoetst worden. 3.

Het rapport gaat in op het functioneren van het systeem en de waterberging in het plangebied.

33/119

4. De afwatering en het rioolstelsel voor de verschillende deelgebieden en nog te ontwikkelen fasen worden uiteengezet. 5. Tevens vormt het de basis die met de ontwikkeling van iedere fase wordt geactualiseerd, onder andere aan de hand van een waterbalans. 6. In de rapportage worden bovendien aanbevelingen geformuleerd ten behoeve van de doorstroming van het watersysteem in De Plantage. Bodemopbouw De bodem in het plangebied wordt gekenmerkt door rivierkleigronden met zandruggen. De dikte van de deklaag van klei varieert van 2,5 tot 9 meter. Grondwaterstanden De grondwaterstand in bijna het gehele gebied valt in grondwatertrap VI, dit betekent dat de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG) tussen 40 en 80 cm beneden maaiveld ligt en de Gemiddeld Laagste Grondwaterstand (GLG) tussen 120 en 160 cm beneden maaiveld. De grondwaterstand is afhankelijk van de waterstanden van de Waal. Bij hoge rivierwaterstanden is er sprake van een kwelsituatie en bij lage rivierwaterstanden vindt wegzijging plaats. Kwel/infiltratie Binnen het plangebied is naar verwachting bij hoge stijghoogten van het grondwater sprake van een kwelsituatie (stijghoogten boven waterpeil) en bij lage stijghoogten sprake van een wegzijgingssituatie. Uit langjarige peilbuisgegevens van TNO-NITG blijkt dat de stijghoogte in het eerste watervoerende pakket een deel van het jaar hoger staat dan het open waterpeil.

Op de projectlocatie is dan sprake van kwel. Infiltratie van hemelwater binnen het plangebied is daardoor geen optie. Planhistorie, peil en afvoer Vooruitlopend op een waterinrichtingsplan voor De Plantage is in 2008 een waterstructuur opgesteld voor zowel De Plantage als Hondsgemet. In dit waterstructuurplan werd afvoer in het noorden richting de Schakelzone niet mogelijk geacht, omdat als gevolg van de bovenstroomse aanvoer de maximale afvoercapaciteit al wordt bereikt. Afvoer van water uit De Plantage via de watergang in de Schakelzone is daarom bij grote neerslaghoeveelheden niet mogelijk. De afvoer vanuit het gebied werd in dit waterstructuurplan daarom geregeld door het maken van een verbinding in het zuiden van De Plantage. Het waterpeil dat werd voorzien als toekomstig streefpeil was +2,20 meter NAP. Voor het aanvullen van het waterpeil bij uitzakken van het peil was de aanleg van een pomp voorzien, om water uit de spoorsloot richting Hondsgemet en De Plantage te pompen. Het waterstructuurplan bood verder aanbevelingen ten aanzien van het plaatsen van overlaten om onder normale omstandigheden de doorstroming van het watersysteem te verbeteren, maar afvoer onder extreme omstandigheden wel te garanderen. Ten behoeve van de inrichting van het deelgebied De Plantage is in 2010 een waterinrichtingsplan opgesteld.

Verandering tussen het waterstructuurplan en het waterinrichtingsplan is dat het streefpeil dat wordt voorzien is gewijzigd van +2,20 m NAP naar +2,15 m NAP. Nader inzicht vanuit het waterschap heeft medio 2020 geleid tot bijstelling van de afvoerrichting uit De Plantage. Naast de wijzigingen in het stedenbouwkundig ontwerp van fase 2 en 3 is de afvoer vanuit het plangebied gewijzigd naar het noorden.

34/119

Om het peil in het plangebied te wijzigen, zijn in 2020 door het waterschap een aantal peilregulerende kunstwerken gerealiseerd:  In het zuiden van het deelgebied Hondsgemet zijn een tweetal afsluiters op aanwezige duikers aangebracht om water in te kunnen laten. Het water wordt daarbij op één plaats ingelaten (afsluiter 1) waarbij de 2e afsluiter als back-up fungeert;  In het noorden van deelgebied De Plantage is een nieuw kunstwerk geplaatst. Riolering, hemelwaterafvoer en berging en doorstroming In De Plantage is een gescheiden stelsel aangelegd. Het afstromende hemelwater van daken en wegen wordt rechtstreeks afgevoerd naar het oppervlaktewater. Voor fase 1 was in de eerste plannen voorzien in bovengrondse afvoer van het hemelwater. Uiteindelijk is wel een gescheiden stelsel aangelegd, maar is de afvoer ondergronds middels een rioolstelsel gerealiseerd. Doordat de afvoer via riolering de gaat, is er sprake van meer geconcentreerde afvoerpunten die in geval van neerslag de doorstroming verbeteren. Dit is uiteraard wel afhankelijk van de locaties van de uitstroompunten. Bij de berekening van de watercompensatie is de eventuele waterberging in het rioolstelsel buiten beschouwing gelaten. Dit omdat afhankelijk van de diepte het SWA al wel gevuld is.

Bij ligging onder het oppervlaktewaterpeil zal het stelsel immers al gevuld zijn en er geen berging in het stelsel beschikbaar zijn. Het watersysteem is zo ontworpen dat alle watergangen doorstromend zijn. De uitstroomlocaties voor het hemelwater, met water afkomstig van afstromend dakwater en water van wegen, kunnen min of meer vrij gekozen worden. Door het verzamelen van HWA uitlaten wordt de doorstroming meer beïnvloed dan bij verspreide lozing. Het bestaande HWA stelsel ligt naar verwachting deels beneden de grondwaterstand en de hoogte van de uitstroomvoorzieningen ligt beneden het waterpeil. Het HWA stelsel is daarom niet te allen tijde droogvallend. In ieder geval een deel van het HWA stelsel zal gevuld blijven met water. De eerste uitstroom vanuit het HWA stelsel zal daarom voor een deel zuurstofloos, zogenaamd dood water, kunnen bevatten. Toekomstige fasen Voor fase 3 (en 4) is het voornemen om deze klimaat robuuster in te richten. Hierbij wordt het hemelwater zo veel mogelijk bovengronds afgevoerd, worden wadi's gerealiseerd en groenzones waar het hemelwater kan infiltreren in de bodem. Daarbij wordt niet enkel gekeken naar wat in de openbare ruimte mogelijk is, maar ook naar mogelijkheden die er zijn om water vast te houden op uitgeefbare gronden. Daarbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld de toepassing van regentonnen en sedumdaken.

Om tot een gedragen ontwerp van de afwateringsstructuur te komen voor de nog te ontwikkelen fasen van De Plantage vindt afstemming met het waterschap plaats. Hemelwaterverordening In mei 2021 heeft de gemeente West Betuwe de Verordening afvoer hemel- en grondwater West Betuwe vastgesteld.in deze verordening heeft de gemeente regels opgesteld omtrent de afvoer van hemelwater. Met het oog op het beperken van wateroverlast, het beperken van verdroging en het doelmatig beheer van afvalwater wordt alleen hemelwater vanaf nieuwe gebouwen in een openbaar riool geloosd, als een hemelwaterberging is

35/119

aangebracht en in stand gehouden. Voor nieuwbouw is hierin opgenomen dat minimaal 20 mm berging binnen de perceelsgrenzen moet worden geborgen alvorens afvoer naar een rioolstelsel is toegestaan. Doorstroming Om watergangen met een goede waterkwaliteit en een efficiënte afvoer van overtollig water te garanderen is een goede doorstroming in het watersysteem van De Plantage van belang. De instroom van het watersysteem bevindt zich bij de duiker die onder de Randweg en de Meersteeg door gaat, op het grensgebied van De Plantage en Hondsgemet. De uitstroom is aan de noordgrens van De Plantage, waar via een duiker onder het spoor wordt geloosd op het volgende peilgebied. Voor een goede waterkwaliteit en efficiënte doorstroming moeten er geen doodlopende watergangen in het watersysteem aanwezig zijn. Onder normale omstandigheden moet het water een zo lang mogelijke route afleggen, waarbij alle watergangen stroming ondervinden. Bij een piekafvoer moet er een mogelijkheid zijn voor een korte afvoerroute om te veel opstuwing in de watergangen te voorkomen. Dit wordt opgelost door het plaatsen van overlaten/stuwen die onder normale omstandigheden het water door het gehele plangebied sturen maar bij grote afvoeren kan het water over de overlaten/stuwen stromen en de kortste route uit het plangebied volgen.

Waterberging Uitgangspunten Voor het bepalen van de waterberging conform de eisen van het waterschap zijn de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd:  Compenseren in oppervlaktewater: 1. 436 m3 waterberging per ha. verhard oppervlak (gebaseerd op T=10+10%); 2. Maximaal toegestane peilstijging van 0,30 m.  Compenseren in wadi’s 1. 664 m3 waterberging per ha. verhard oppervlak (gebaseerd op T=100+10%).  Doorlatende verharding is 50% verhard en 50% onverhard. Voorwaarde is dat voorafgaand aan de vergunningaanvraag moet aangetoond worden dat de bodem aantoonbaar infiltrerend is. Aanvullend op de waterberging die het waterschap vereist wordt conform de hemelwaterverordening van de gemeente 20 mm waterberging op de uitgeefbare kavels worden gerealiseerd. Er is een balans opgesteld voor de gehele Plantage. Voorliggend bestemmingsplan is fase 3a uit onderstaande tabel. Voor de gehele Plantage is een overschot van waterberging ten opzichte van de benodigde waterberging. Dit bedraagt 2.686 m2. Binnen het plangebied van voorliggend bestemmingsplan dient 2.335 m2 berging te worden gerealiseerd.

36/119

Figuur 4.1: Waterberging van de Plantage

4.6

Bodem

Toetsingskader Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. Onderzoek en conclusie In 2021 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor de gehele fase 3. Dit onderzoek is toegevoegd in bijlage 9. Uit dit onderzoek blijkt dat verontreinigende stoffen worden aangetroffen in de grond en het grondwater. Deze gehalten geven geen aanleiding tot verdere actie, omdat de bodem van voldoende kwaliteit is voor de realisatie van woningen. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

37/119

4.7

Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader De Nederlandse bodem zit vol met archeologische waarden. Met de ondertekening van het Europese verdrag van Valletta in 1992, een verdrag over behoud en beheer van het archeologische erfgoed, hebben de lidstaten zich tot doel gesteld het bodemarchief te beschermen. Met ingang van 1 september 2007 is het Verdrag van Valletta geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving door middel van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz), waardoor het verdrag een juridisch fundament kreeg. Deze wijzigingswet heeft onder meer wijzigingen aangebracht in de Monumentenwet 1988. De Monumentenwet is op 1 juli 2016 deels (met een overgangstermijn tot de Omgevingswet) vervangen door de Erfgoedwet. Deze wet handelt over het aanwijzen van te beschermen cultureel erfgoed. Naast de Monumentenwet vervangt de Erfgoedwet ook andere wetten zoals de Wet tot behoud van cultuurbezit. De Erfgoedwet kent een aantal nieuwe bepalingen. Het gaat om het vaststellen van een gemeentelijke erfgoedverordening en het bijhouden van een erfgoedregister. Ook dienen burgemeester en wethouders het voornemen om hun cultuurgoederen en verzamelingen te vervreemden bekend te maken. De Erfgoedwet bevat bovendien diverse veranderingen met lokale gevolgen, zoals de vervanging van de landelijke aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten door een rijksinstructie aan gemeenten.