RV2024-092-Bijlage-1-Meerjaren-Prognose-Grondexploitaties-2024.pdf
Tekst van het document
MEERJAREN PROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2024 MPG 2024
Inhoudsopgave Inhoudsopgave .................................................................................................................................................................................................................................2 1
Inleiding ....................................................................................................................................................................................................................................9
1.1 1.2 1.3 2
Resultaat grondexploitaties .................................................................................................................................................................................................. 10
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3
Boekwaarden ....................................................................................................................................................................................................... 10 Nog te realiseren kosten ...................................................................................................................................................................................... 11 Nog te realiseren opbrengsten ............................................................................................................................................................................ 12 Tussentijdse winstneming .................................................................................................................................................................................... 12 Voorzieningen ...................................................................................................................................................................................................... 13 Stand van zaken ...................................................................................................................................................................................................
14 Risicoreservering .................................................................................................................................................................................................. 15 Risicoreserve versus algemene reserve ............................................................................................................................................................... 16 Totaaloverzicht..................................................................................................................................................................................................... 16
Beleid ..................................................................................................................................................................................................................................... 18
3.1 3.2 3.3 3.4 4
Doelstelling MPG .................................................................................................................................................................................................... 9 Relatie met de planning- en control cyclus ............................................................................................................................................................ 9 Afbakening van de MPG ......................................................................................................................................................................................... 9
Nationale Woon- en Bouwagenda ....................................................................................................................................................................... 18 Provinciaal beleid ................................................................................................................................................................................................. 19 Regionaal beleid ................................................................................................................................................................................................... 20 Gemeentelijk beleid ............................................................................................................................................................................................. 21
Algemene uitgangspunten en parameters .......................................................................................................................................................................... 22
4.1 4.2 4.3
Aanpak.................................................................................................................................................................................................................. 22 Samenvatting ....................................................................................................................................................................................................... 22 Marktontwikkelingen 2023 .................................................................................................................................................................................. 24 2 | MPG 2024
4.4 5
Grondexploitaties .................................................................................................................................................................................................................. 30
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 6
Inleiding ................................................................................................................................................................................................................ 30 Wijzigingen in grondexploitaties .......................................................................................................................................................................... 30 Risicomanagement ............................................................................................................................................................................................... 30 Achter het Dorpshuis, Spijk .................................................................................................................................................................................. 31 De Plantage, Meteren .......................................................................................................................................................................................... 33 Herwijnen – Oost, Herwijnen ...............................................................................................................................................................................
36 Klingelenberg Noord, Tuil..................................................................................................................................................................................... 38 Molenblok, Varik ................................................................................................................................................................................................. 40 Slingerbos, Ophemert ......................................................................................................................................................................................... 43 Mackaylaan, Ophemert ........................................................................................................................................................................................ 45 Hondsgemet-Noord, Geldermalsen ..................................................................................................................................................................... 47 Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen ........................................................................................................................................................................ 49
Gemeentelijke initiatieven ..................................................................................................................................................................................................... 51
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 7
Prognoses voor 2024 en verder ........................................................................................................................................................................... 25
Beesd-Noord, Beesd ............................................................................................................................................................................................. 51 Flexwoningen Tricht ............................................................................................................................................................................................. 52 Flexwoningen Opijnen.......................................................................................................................................................................................... 53 Haaften Centrum, Haaften ................................................................................................................................................................................... 54 Groeneweg 19, Buurmalsen................................................................................................................................................................................. 55 Leijenburgplein, Heukelum ..................................................................................................................................................................................
56 Bijdendijkstraat 1, Asperen .................................................................................................................................................................................. 57
Faciliterende projecten ......................................................................................................................................................................................................... 58
7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6
Klingelenberg, Tuil ................................................................................................................................................................................................ 58 Lingewaarden, Geldermalsen .............................................................................................................................................................................. 58 Lingedonk, Geldermalsen..................................................................................................................................................................................... 59 De Vergt, Waardenburg ....................................................................................................................................................................................... 59 Heuffterrein, Vuren .............................................................................................................................................................................................. 60 Julianaplantsoen, Waardenburg .......................................................................................................................................................................... 60 3 | MPG 2024
7.7 8
Fruitvillage, Geldermalsen ................................................................................................................................................................................... 61
Bijlage .................................................................................................................................................................................................................................... 62
8.1 8.2
Nadere toelichting risicomanagement................................................................................................................................................................. 62 Begrippenlijst ....................................................................................................................................................................................................... 63
4 | MPG 2024
Samenvatting De Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2024 van de gemeente West Betuwe geeft op een transparante wijze inzicht in de gemeentelijke grondexploitaties per 1 januari 2024. Deze zijn geactualiseerd met als grondslag de cijfers van de jaarrekening 2023. Voorliggend document is de zesde MPG voor de gemeente West Betuwe. Met deze MPG beogen we om: helder inzicht te geven aan de gemeenteraad over de voortgang van de plannen en het te verwachten financiële resultaat met inbegrip van kansen en risico’s; de financiële continuïteit in het project te borgen door uitgangspunten en aannames in een vaste structuur vast te leggen; grip te houden op de financiën. Door actualisatie kan tijdig bijgestuurd worden waar nodig en mogelijk (sturen op kansen en risico’s); een onderbouwing te geven van de resultaten ter verantwoording en onderbouwing naar de gemeentelijke accountant. Tussentijdse winstneming Er moet tussentijdse winst genomen worden via de Percentage of Completion-methode (POC-methode). Bij deze methodiek wordt er gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming. Wanneer er 30% van de geraamde kosten en 30% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerd, is volgens de POC-methode een tussentijdse winstneming van 9% (30% * 30%) van het eindresultaat te nemen.
Wanneer specifieke risico’s in beeld zijn, kan er een correctie worden toegepast op deze winstnemingsberekening. Voor Herwijnen-Oost en Hondsgemet-Zuid is in het verleden te veel winst genomen, waardoor deze winst teruggeboekt moet worden. Voor het project Mackaylaan is in 2023 wel een winst genomen. Hierdoor is er in 2023 totaal een tussentijdse winstneming van -€ 78.000.
Tussentijdse winstneming (TTW)
t/m 2022
aanvullend in 2023
Totaal
Woningbouw Herwijnen-Oost, Herwijnen
€
1.763.000
€
-22.000
€
1.741.000
Mackaylaan, Ophemert
€
-
€
217.000
€
217.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
€
4.537.000
€
-273.000
€
4.264.000
Totaal
€
6.300.000
€
-78.000
€
6.222.000
Bedrijventerrein
5 | MPG 2024
Voorzieningen In onderstaande tabel staat de stand van de voorzieningen per 1 januari 2024 weergeven. Voorzieningen
MPG 2023 (Jaarrekening 2022)
MPG 2024 (Jaarrekening 2023)
Verschil
Woningbouw De Plantage, Geldermalsen Klingelenberg Noord, Tuil Molenblok, Varik Slingerbos, Ophemert Bedrijventerrein
€ € € €
-16.529.000 -286.000 -3.445.000 -2.147.000
€ € € €
-18.639.000 -258.000 -3.801.000 -2.140.000
€ € € €
-2.110.000 28.000 -356.000 7.000
Totaal
€
-22.407.000
€
-24.838.000
€
-2.431.000
Uit de tabel blijkt dat in totaal een bedrag van € 24,8 miljoen aan voorzieningen moet worden getroffen. Dat is € 2,4 miljoen meer dan in de jaarrekening 2022. Deze toename is hoofdzakelijk een gevolg van negatieve resultaten van de grondexploitaties De Plantage en Molenblok.
6 | MPG 2024
Stand van zaken De stand van zaken van een grondexploitatie bestaat uit het saldo van boekwaarde, kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt vaak uitgedrukt in twee waarden: eindwaarde en contante waarde. Om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen, is een correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Hiervoor wordt het resultaat op eindwaarde teruggerekend naar 1 januari van het huidige jaar. Dit is het resultaat op netto contante waarde (NCW). De som van de verliesgevende- en winstgevende grondexploitaties per 1 januari 2024, ofwel het verwachte resultaat van alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld bedraagt € 23,8 miljoen negatief. In de tabel is per grondexploitatie ook het resultaat van vorig MPG 2023, de verschillen en het eindjaar van de grondexploitatie weergegeven. Resultaat Eindjaar
Resultaat MPG 2023 (Jaarrekening 2022)
Resultaat MPG 2024 (Jaarrekening 2023)
Verschil
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
2026
€
389.000
€
78.000
€
-311.000
De Plantage, Geldermalsen
2031
€
-16.529.000
€
-18.639.000
€
-2.110.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
2026
€
200.000
€
186.000
€
-14.000
Klingelenberg Noord, Tuil
2027
€
-286.000
€
-258.000
€
28.000
Molenblok, Varik
2027
€
-3.445.000
€
-3.801.000
€
-356.000
Slingerbos, Ophemert
2027
€
-2.147.000
€
-2.140.000
€
7.000
Mackaylaan, Ophemert
2024
€
267.000
€
38.000
€
-229.000
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
2032
€
210.000
€
378.000
€
168.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
2027
€
368.000
€
366.000
€
-2.000
€
-20.973.000
€ -23.792.000
€
-2.819.000
Winstneming over 2023
€
-78.000
Som ‘winst & verlies
€
-2.897.000
Bedrijventerrein
Totaal
7 | MPG 2024
Ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2023 bij de jaarrekening 2022 van € 20,9 miljoen, betekent dit een verslechtering van het resultaat per 1 januari 2024 met € 2,9 miljoen. Dit negatieve verschil is de optelsom van de mutaties van alle grondexploitaties. Vrijwel alle grondexploitaties laten een verslechtering zien van het resultaat. De belangrijkste redenen zijn: De stijging van de rentekosten van circa 1,7% naar gemiddeld 2,0%. Een herijking van de plankosten van alle projecten. De langere looptijden van de projecten, waardoor de plan- en rentekosten hoger zijn dan oorspronkelijk begroot. Bij de Mackaylaan lijkt sprake van een verslechtering, maar dat komt door het (verplicht) nemen van tussentijdse winst. In feite is tussentijdse winst geen kostenpost, maar het voortijdig toerekenen van winst, waardoor het boekhoudkundig een min-post is. Per saldo is over 2023 de tussentijdse winstneming afgenomen met - € 78.000. Het resultaat gecorrigeerd voor winstneming over 2023 bedraagt daarmee € 2,9 miljoen negatief. Het verschil zit in het feit dat de verwachte winst van positieve grondexploitaties nog niet mag worden genomen, maar dat potentiële verliezen wel als voorzieningen genomen moeten worden. Er dient tevens opgemerkt te worden dat de WBI-subsidie van circa € 3,6 miljoen voor De Plantage nog niet verwerkt is in de cijfers.
Dit zal pas gebeuren, zodra de subsidie is uitbetaald en dit heeft een positief effect op de cijfers. Totaaloverzicht In paragraaf 2.9 staat het totaaloverzicht van de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) in een oogopslag.
8 | MPG 2024
1 Inleiding 1.1
Doelstelling MPG
Voor u ligt de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2024 van de gemeente West Betuwe. Met deze MPG willen we op een transparante wijze inzicht geven in de gemeentelijke grondexploitaties die per 1 januari 2024 zijn geactualiseerd. We kiezen ervoor om op hoofdlijnen en op portefeuilleniveau informatie te geven over de ontwikkelingen in de gemeentelijke grondexploitaties. Dit informatieniveau sluit goed aan bij de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad. De informatie heeft voornamelijk betrekking op de waardebepalende factoren in de grondexploitaties: programma, planning, parameters en grondprijzen. Op basis van deze factoren maken we een prognose van kosten, opbrengsten en het resultaat. Daarnaast geven we inzicht in de risico's in de grondexploitaties en de dekking daarvan.
1.2
Relatie met de planning- en control cyclus
De MPG heeft een relatie met diverse documenten uit de planning- en control cyclus. De MPG bieden we in het voorjaar (juni) tegelijkertijd met de jaarrekening aan de raad aan. De vastgestelde cijfers van de jaarrekening 2023 liggen ten grondslag aan de MPG 2024. Indien er in de loop van het jaar sprake is van majeure wijzigingen in een van de grondexploitaties, wordt dit gerapporteerd in de tussentijdse bestuursrapportages. Met de begroting heeft de MPG ook een relatie. De geactualiseerde prognoses van kosten en opbrengsten, resultaten (winst en verlies) en risico’s verwerken we in de (meerjaren)begroting 2024. Hierdoor stelt de raad de benodigde budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de plannen. Zo worden de grondexploitaties via de begroting betrokken bij de integrale afweging van de allocatie van middelen.
1.3
Afbakening van de MPG
Deze nota heeft betrekking op de financiën van zowel het actieve als faciliterende grondbeleid van de gemeente. Actief grondbeleid wordt gekenmerkt door een actieve overheidsrol, waarbinnen de gemeente de benodigde gronden verwerft, de gronden ontwikkelt (grondproductie) en vervolgens bouwkavels verkoopt aan derden. De gemeente is penvoerder van de grondexploitaties, waarover in voorliggend MPG wordt gerapporteerd. Van faciliterend grondbeleid is sprake wanneer bouwplannen worden gerealiseerd op grond van particuliere eigenaren. De gemeente heeft een faciliterende rol als een bestemmingswijziging noodzakelijk is. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeente de kosten die zij hiervoor maakt op de initiatiefnemer verhalen. Het faciliterend grondbeleid is voor de gemeente in feite budgettair neutraal. In deze nota zijn de beschrijving, voortgang en risico’s van omvangrijke projecten opgenomen.
9 | MPG 2024
2 Resultaat grondexploitaties 2.1
Boekwaarden
De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten, oftewel het door de gemeente geïnvesteerde vermogen. De gerealiseerde boekwaarde per 1 januari 2023 bedroeg € 52,1 miljoen. De boekwaarde per 1 januari 2024 bedraagt € 54,8 miljoen en neemt op basis van de geactualiseerde grondexploitaties naar verwachting de komende jaren verder af. De toename van de boekwaarde is met name te verklaren door de afronding (woonrijp maken) van deelplan 2 en de voorbereiding (plankosten) van deelplan 3 van de Plantage. In 2023 zijn alleen vrije kavels verkocht in de Plantage.
Boekwaarden
MPG 2023
MPG 2024
(Jaarrekening 2022)
(Jaarrekening 2023)
Verschil
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
€
-132.000
€
-377.000
€
-245.000
De Plantage, Geldermalsen
€
-29.256.000
€
-32.038.000
€
-2.782.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
€
5.000
€
71.000
€
66.000
Klingelenberg Noord, Tuil
€
-1.054.000
€
-1.068.000
€
-14.000
Molenblok, Varik
€
-4.347.000
€
-4.565.000
€
-218.000
Slingerbos, Ophemert
€
-3.511.000
€
-3.456.000
€
55.000
Mackaylaan, Ophemert
€
-159.000
€
71.000
€
230.000
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
€
-14.946.000
€
-15.070.000
€
-124.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
€
1.282.000
€
1.620.000
€
338.000
Totaal
€ -52.118.000
€ -54.812.000
€
-2.694.000
Bedrijventerrein
10 | MPG 2024
2.2
Nog te realiseren kosten
Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende kostensoorten: verwerving, tijdelijke beheer, planontwikkeling, voorbereiding en toezicht, bouwrijp maken, woonrijp maken en rente. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2024 bedragen de nog te realiseren kosten over de gehele looptijd € 63,3 miljoen. Te realiseren kosten
MPG 2023 (Jaarrekening 2022)
MPG 2024 (Jaarrekening 2023)
Verschil
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
€
-524.000
€
-488.000
€
36.000
De Plantage, Geldermalsen
€
-38.017.000
€
-38.190.000
€
-173.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
€
-609.000
€
-533.000
€
76.000
Klingelenberg Noord, Tuil
€
-450.000
€
-472.000
€
-22.000
Molenblok, Varik
€
-1.580.000
€
-1.794.000
€
-214.000
Slingerbos, Ophemert
€
-2.884.000
€
-2.492.000
€
392.000
Mackaylaan, Ophemert
€
-46.000
€
-34.000
€
12.000
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
€
-16.982.000
€
-17.306.000
€
-324.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
€
-1.707.000
€
-1.953.000
€
-246.000
Totaal
€ -62.799.000
€
-63.262.000
€
-463.000
Bedrijventerrein
11 | MPG 2024
2.3
Nog te realiseren opbrengsten
Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende opbrengstensoorten: grondverkopen, subsidies en bijdragen. Met de opbrengsten moeten de boekwaarde en de nog te realiseren kosten worden terugverdiend. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2024 bedragen de nog te realiseren opbrengsten over de gehele looptijd € 90,7 miljoen. Te realiseren opbrengsten
MPG 2023
MPG 2024
(Jaarrekening 2022)
(Jaarrekening 2023)
Verschil
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
€
1.068.000
€
947.000
€
-121.000
De Plantage, Geldermalsen
€
47.521.000
€
48.389.000
€
868.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
€
812.000
€
659.000
€
-153.000
Klingelenberg Noord, Tuil
€
1.194.000
€
1.261.000
€
67.000
Molenblok, Varik
€
2.197.000
€
2.245.000
€
48.000
Slingerbos, Ophemert
€
4.025.000
€
3.631.000
€
-394.000
Mackaylaan, Ophemert
€
483.000
€
1.000
€
-482.000
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
€
32.179.000
€
32.828.000
€
649.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
€
823.000
€
728.000
€
-95.000
Totaal
€
90.302.000
€
90.689.000
€
387.000
Bedrijventerrein
2.4
Tussentijdse winstneming
Er moet tussentijdse winst genomen worden via de Percentage of Completion methode (POC-methode). Bij deze methodiek wordt gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming. Wanneer er 30% van de geraamde kosten en 30% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerd, is volgens de POC-methode een tussentijdse winstneming van 9% (30% * 30%) van het eindresultaat te nemen. Wanneer specifieke risico’s in beeld zijn, kan er een correctie worden toegepast op deze winstnemingsberekening.
12 | MPG 2024
Voor Herwijnen-Oost en Hondsgemet-Zuid is in het verleden te veel winst genomen waardoor deze winst teruggeboekt moet worden. Voor het project Mackaylaan is in 2023 wel een winst genomen. Hierdoor is er in 2023 totaal een tussentijdse winstneming van -€ 78.000.
Tussentijdse winstneming (TTW)
t/m 2022
aanvullend in 2023
Totaal
Woningbouw Herwijnen-Oost, Herwijnen
€
1.763.000
€
-22.000
€
1.741.000
Mackaylaan, Ophemert
€
-
€
217.000
€
217.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
€
4.537.000
€
-273.000
€
4.264.000
Totaal
€
6.300.000
€
-78.000
€
6.222.000
Bedrijventerrein
2.5
Voorzieningen
In onderstaande tabel staat de stand van de voorzieningen per 1 januari 2024 weergeven. Voorzieningen Woningbouw De Plantage, Geldermalsen
MPG 2023 (Jaarrekening 2022)
MPG 2024 (Jaarrekening 2023)
Verschil
€
-16.529.000
€
-18.639.000
€
-2.110.000
Klingelenberg Noord, Tuil Molenblok, Varik Slingerbos, Ophemert Bedrijventerrein
€ € €
-286.000 -3.445.000 -2.147.000
€ € €
-258.000 -3.801.000 -2.140.000
€ € €
28.000 -356.000 7.000
Totaal
€
-22.407.000
€
-24.838.000
€
-2.431.000
Uit de tabel blijkt dat in totaal een bedrag van € 24,8 miljoen aan voorzieningen moet worden getroffen. Dat is € 2,4 miljoen meer dan in de jaarrekening 2022. Deze toename is hoofdzakelijk een gevolg van negatieve resultaten van de grondexploitaties De Plantage en Molenblok. 13 | MPG 2024
2.6
Stand van zaken
De stand van zaken van een grondexploitatie bestaat uit het saldo van boekwaarde, kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt vaak uitgedrukt in twee waarden: eindwaarde en contante waarde. Om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen, is een correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Hiervoor wordt het resultaat op eindwaarde teruggerekend naar 1 januari van het huidige jaar. Dit is het resultaat op netto contante waarde (NCW). De som van de verliesgevende- en winstgevende grondexploitaties per 1 januari 2024, ofwel het verwachte resultaat van alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld bedraagt € 24,6 miljoen negatief. In de tabel is per grondexploitatie ook het resultaat van vorig MPG 2023, de verschillen en het eindjaar van de grondexploitatie weergegeven. Resultaat Eindjaar
Resultaat
Resultaat
MPG 2023 (Jaarrekening 2022)
MPG 2024 (Jaarrekening 2023)
Verschil
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
2026
€
389.000
€
78.000
€
-311.000
De Plantage, Geldermalsen
2031
€
-16.529.000
€
-18.639.000
€
-2.110.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
2026
€
200.000
€
186.000
€
-14.000
Klingelenberg Noord, Tuil
2027
€
-286.000
€
-258.000
€
28.000
Molenblok, Varik
2027
€
-3.445.000
€
-3.801.000
€
-356.000
Slingerbos, Ophemert
2027
€
-2.147.000
€
-2.140.000
€
7.000
Mackaylaan, Ophemert
2024
€
267.000
€
38.000
€
-229.000
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
2032
€
210.000
€
378.000
€
168.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
2027
€
368.000
€
366.000
€
-2.000
€
-20.973.000
€ -23.792.000
€
-2.819.000
Winstneming over 2023
€
-78.000
Som Winst/Verlies
€
-2.897.000
Bedrijventerrein
Totaal
Ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2023 bij de jaarrekening 2022 van € 20,9 miljoen, betekent dit een verslechtering van het resultaat per 1 januari 2024 met € 2,9 miljoen. Dit negatieve verschil is de optelsom van de mutaties van alle grondexploitaties.
14 | MPG 2024
Vrijwel alle grondexploitaties laten een verslechtering zien van het resultaat. De belangrijkste redenen zijn: De stijging van de rentekosten van circa 1,7% naar gemiddeld 2,0%. Een herijking van de plankosten van alle projecten. De langere looptijden van de projecten, waardoor de plan- en rentekosten hoger zijn dan oorspronkelijk begroot. Bij de Mackaylaan lijkt sprake van een verslechtering, maar dat komt door het (verplicht) nemen van tussentijdse winst. In feite is tussentijdse winst geen kostenpost, maar het voortijdig toerekenen van winst, waardoor het boekhoudkundig een min-post is. In totaal is over 2023 een tussentijdse winstneming afgenomen met - € 78.000. Het resultaat gecorrigeerd voor winstneming over 2023 bedraagt daarmee € 2,9 miljoen negatief. Het verschil zit in het feit dat de verwachte winst van positieve grondexploitaties nog niet mag worden genomen, maar dat potentiële verliezen wel als voorzieningen genomen moeten worden. Er dient tevens opgemerkt te worden dat de WBI-subsidie van circa € 3,6 miljoen voor De Plantage nog niet verwerkt is in de cijfers. Dit zal pas gebeuren, zodra de subsidie definitief is toegekend en dit heeft een positief effect op de cijfers.
2.7
Risicoreservering
In onderstaand overzicht worden de risico’s per grondexploitatie weergegeven in een totaaloverzicht. Benodigde risicoreserve per grondexploitatie
MPG 2023
MPG 2024
Verschil
(Jaarrekening 2022)
(Jaarrekening 2023)
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
€
-
€
-
€
-
De Plantage, Geldermalsen
€
4.087.000
€
3.948.000
€
-139.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
€
-
€
-
€
-
Klingelenberg Noord, Tuil
€
178.000
€
177.000
€
-1.000
Molenblok, Varik
€
1.206.000
€
296.000
€
-910.000
Slingerbos, Ophemert
€
236.000
€
205.000
€
-31.000
Mackaylaan, Ophemert
€
-
€
-
€
-
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
€
3.987.000
€
2.210.000
€
-1.777.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
€
288.000
€
276.000
€
-12.000
Totaal
€
9.982.000
€
7.112.000
€
-2.870.000
Bedrijventerrein
15 | MPG 2024
Uit de bovenstaande tabel blijkt dat het risicoprofiel per 1 januari 2024 voor het totaal van de grondexploitaties is afgenomen met € 2,9 miljoen. De afname is voornamelijk toe te schrijven aan de verlaging van het aantal risico’s: Bij het project De Plantage is het risico op reeds begrote tegenvallende opbrengsten vrijgevallen. Bij het project Molenblok in Varik was er sprake van het risico op het niet realiseren van een deel van het project. Dit risico is vrijgevallen; Bij het project Hondsgemet-Noord was er sprake van een risico voor het niet doorgaan van het project. Dit risico is vrijgevallen.
2.8
Risicoreserve versus algemene reserve
Het totale risicoprofiel is becijferd op maximaal € 7,1 miljoen. Uiteraard zijn niet al deze risico’s als even ‘hard’ te bestempelen, daarom wordt er gewerkt met Monte Carlo simulaties om tot een gewogen risicoresultaat te komen (zie paragraaf 5.2 voor nadere toelichting). Ook manifesteren de risico’s zich veelal niet tegelijkertijd en in volle omvang. Het is hierbij gewenst de risico’s uit de grondexploitatie afzonderlijke inzichtelijk te houden en te onderkennen en in de Algemene Reserve op adequate wijze af te dekken. Het totaal van de gemeentelijke risico’s is terug te vinden in de paragraaf ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’ van de Jaarstukken 2023. De berekende benodigde risicoreserve betekent per definitie niet dat de gemeente dit geld nu al kwijt is. Het is juist de bedoeling om de reserve niet of zo beperkt mogelijk aan te wenden door gedurende de planperiode en planuitvoering beheersmaatregelen te treffen waardoor risico’s worden geneutraliseerd of gereduceerd. Als de risico’s zich wel gaan manifesteren, moet de aanwezige buffer in de vorm van de Algemene Reserve (Grondexploitaties) toereikend zijn. De stand per 1-1-2024 bedraagt € 7.112.000. Dit is de stand exclusief de resultaatbestemming 2023 omtrent de verliesneming.
2.9
Totaaloverzicht
In onderstaande afbeelding is het totaaloverzicht van de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2024 weergeven. De tandwielen geven het volgende weer: In het donkerblauwe tandwiel staat de boekwaarde van de grondexploitaties. Uit de grafiek blijkt dat het geïnvesteerd vermogen per 1-1-2024 € 54,8 miljoen bedraagt en in de periode 2024-2031 deels wordt terugverdiend met grondverkopen. In het lichtblauwe tandwiel staan de nog te realiseren kosten en opbrengsten. De nog te realiseren kosten bedragen € 63,3 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten bedragen € 90,7 miljoen. In de bijbehorende grafiek zijn deze uitgesplitst per grondexploitatie. Het groene tandwiel geeft het verwachte resultaat weer van alle grondexploitaties op netto contante waarde per 1-1-2024. Dit resulteert in een totale geïndexeerde kasstroom van € 23,8 miljoen negatief. In de bijbehorende grafiek zijn de resultaten op netto contante waarde per 1-1-2024 uitgesplitst per grondexploitatie. In het donkerrode tandwiel staat de stand van de voorzieningen per 1-1-2024 voor een bedrag van € 24,8 miljoen. In de bijbehorende grafiek zijn de getroffen voorzieningen uitgesplitst per grondexploitatie.
16 | MPG 2024
Tot slot geeft het grijze tandwiel de benodigde risicoreserve aan voor de grondexploitaties. Hieruit blijkt dat op totaalniveau € 7,1 miljoen benodigd is om de in kaart gebrachte risico’s te kunnen opvangen. In de bijbehorende grafiek zijn de risicoreserves per grondexploitatie uitgesplitst.
Meerjaren prognose grondexploitaties West Betuwe Boekwaarde
Te realiseren kosten en opbrengsten
0,0 mln Achter he t Dorpshuis, S pijk
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
De Pla nta ge, Ge lderma lsen
Herwijnen- O ost, Herwi jnen
Kling ele nberg Noo rd, T u il
0,0 mln
M ol enblok, Vari k
Boekwaarde
Kosten
€ 63,3 mln
€ 7,1 mln
MPG 2023
Verwacht resultaat -14,4 mln
Achter het Dorpshuis, S pijk De Plantage, Geldermalsen Her wijnen-Oost, Herwijnen Klingelenberg Noord, Tuil
60,0 mln
55,0 mln
50,0 mln
45,0 mln
40,0 mln
35,0 mln
30,0 mln
25,0 mln
20,0 mln
15,0 mln
Verwacht resultaat
€ -23,8 mln
MPG 2024
5,0 mln
Benodigde risicoreserve
Benodigde risicoreserve
10,0 mln
Hondsgeme t-Z uid , G elderma lsen
-40,0 mln
€ 90,7 mln
M ack ay la an, O phemert
Hond sgemet-N oord, Gelderma lse n
0,0 mln
Opbrengsten
saldo verloop
-5,0 mln
opbrengst en
-10,0 mln
kosten
-15,0 mln
0,0 mln
-20,0 mln
0,0 mln
Sl ingerbos, O phemert
-25,0 mln
€ 54,8 mln
0,0 mln
-30,0 mln
0,0 mln
-35,0 mln
0,0 mln
2024
0,0 mln 0,0 mln
MPG 2023 MPG 2024
MPG 2023 MPG 2024
0,0 mln
Boekwaard e
Achter het Dorpshuis, S pijk De Plantage, Geldermalsen
Voorziening toekomstige verliezen
-16,3 mln
Her wijnen-Oost, Her wijnen Klingelenberg Noord, Tuil
€ 24,8 mln
Molenblok, Varik
Molenblok, Varik
Slingerbos, Ophemert
Voorzieningen
Slingerbos, Ophemert
Mackayla an, Ophemert
MPG 2023 Mackayla an, Ophemert
-
De Plantage, Geldermalsen
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
-16,5 mln.
0,0 mln
2,0 mln
3,0 mln
4,0 mln
MPG 2023 MPG 2024
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
-6,0 mln -5,0 mln -4,0 mln -3,0 mln -2,0 mln -1,0 mln 0,0 mln 1,0 mln 2,0 mln
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen 1,0 mln
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
MPG 2024
-14,4 mln.
Klingelenberg Noord, Tuil
Molenblok, Varik
Slingerbos, Ophemert
-4,0 mln -3,5 mln -3,0 mln -2,5 mln -2,0 mln -1,5 mln -1,0 mln -0,5 mln 0,0 mln
17 | MPG 2024
3 Beleid 3.1
Nationale Woon- en Bouwagenda
De Nationale Woon- en Bouwagenda is één van de grote speerpunten van de huidige regering. Het woningtekort is groot en loopt verder op, voor steeds meer mensen dreigt wonen onbetaalbaar te worden. Ook zijn er te weinig woningen beschikbaar voor diverse aandachtsgroepen1. Om de woningnood in Nederland het hoofd te bieden publiceerde de minister voor VRO op 11 maart 2022, de Nationale Woon- en Bouwagenda. Het doel is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Dit is verder uitgewerkt in onderstaande zes programma’s: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Woningbouw Een thuis voor iedereen Betaalbaar wonen Verduurzaming gebouwde omgeving Leefbaarheid en veiligheid, en Wonen en zorg voor ouderen.
Bouwen van betaalbare woningen Kern van de Nationale Woon- en Bouwagenda is de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030 en het opvoeren van de bouwproductie naar 100.000 woningen per jaar. Hiertoe worden ook flexwoningen en de transformatie van bestaand vastgoed gerekend. Van de te realiseren woningen moet tweederde betaalbaar zijn. Hierbij gaat het om sociale huur (tot circa €800,- per maand), middenhuur (tot €1.000,per maand) en betaalbare koop (aankoopprijs tot €390.000,-). Aanvullend geldt dat van de nieuw te bouwen woningen minimaal 28% sociale huur is gebouwd door corporaties en de streefnorm voor het aandeel sociale huur in de bestaande voorraad 30% is2. Versterken van regie Het Rijk ziet een gebrek aan regie als één van de belangrijkste oorzaken voor de huidige woningnood. Daarom wordt die regie stevig hernomen, waarbij de verschillende overheden een rol hebben. Zo krijgt dit onder meer invulling door de nationale opgaven te vertalen naar wederkerige
1 2
waaronder asielzoekers, statushouders, arbeidsmigranten, daklozen, mensen die uitstromen uit de GGZ en woonwagenbewoners. De inzet is dat iedere gemeente op den duur 30% sociale huurwoningen in de woonvoorraad heeft.
18 | MPG 2024
prestatieafspraken met provincies. De provincies vertalen die afspraken vervolgens met gemeenten in regioverband. De coördinatie van dit laatste proces is belegd bij de provincies, waarbij de opdracht is om in regionaal verband te komen tot realisatieafspraken op gemeenteniveau. Versterking van de regie betekent ook dat het Rijk en de provincie een veel grotere en actievere rol in het woonbeleid krijgen. Dat geldt voor zaken zoals: - het aantal te bouwen woningen - het minimale percentage sociale huur en betaalbare koopwoningen - de huisvesting van aandachtsgroepen - Het ontwikkelen van verschillende visies en instrumenten door gemeenten (woonzorgvisie, woonwagenbeleid, toewijzing woningen aan bijzondere doelgroepen). Hoe het Rijk en de provincie die rol vormgeven is nog niet helemaal duidelijk. Op dit moment zet de provincie in op een goed overleg met de regiogemeenten. De formele rol van het Rijk en de provincie en het daarbij behorende juridische instrumentarium wordt beschreven in de Wet regie op de volkshuisvesting. Deze wet wordt dit jaar in procedure gebracht waarmee de nieuwe (regie)rol van de provincie wettelijk verankerd wordt. Dan wordt ook concreter welke juridische instrumenten er komen. In aanvulling daarop zal de provincie ook haar beleidskaders en verordeningen in lijn moeten brengen met het nieuwe landelijke kader.
Daarnaast zal de provincie een pro-actievere invulling gaan geven aan het coördineren. Op zijn vroegst kan deze wet in werking treden op 1 januari 2024.
3.2
Provinciaal beleid
Gelderse Woondeal Het Rijk heeft met de provincies afspraken gemaakt over de provinciale bijdrage aan de nationale opgaven. In Gelderland is afgesproken de komende jaren in te zetten op de bouw van 100.000 woningen, waarvan minimaal 60% betaalbaar en waarvan minimaal 28% sociale huur door corporaties. Om de gestelde Gelderse woningbouwambitie te kunnen realiseren, riep de provincie het Kabinet op om steun te geven (=randvoorwaarden). Het gaat dan om: 1. Onrendabele toppen: De grote hoeveelheid eisen aan woningbouwprojecten kan ertoe leiden dat ze meer geld kosten dan ze opleveren. Om de woningen betaalbaar te houden is een financiële bijdrage nodig. 2. Bereikbaarheid: Er zijn extra investeringen (en dus financiële ondersteuning) nodig in diverse mobiliteitsnetwerken (weg, ov, fiets etc.) zodat werkgelegenheid en voorzieningen bereikbaar blijven. 3. Ambtelijke capaciteit: Er is structureel geld nodig voor extra ambtelijke capaciteit bij gemeenten om onder andere plannen te maken, te toetsen en te begeleiden. 4. Stikstof: Er is voldoende stikstofruimte nodig om voldoende (betaalbare) woningen te kunnen realiseren.
19 | MPG 2024
Specifiek voor Rivierenland is hierbij nog aangegeven dat er ook oplossingen gevonden moeten worden voor de spuitzonering, de capaciteitsproblemen van het energienet en de verbetering van de bereikbaarheid via de A2, A15 en Rijnbrug. Actieplan Wonen 2020-2025 De provincie Gelderland heeft haar woonbeleid vastgelegd in het Actieplan Wonen 2020-2025. Daarbij spelen verschillende opgaven: Belangrijke kwalitatieve verbeteringen op de woningmarkt vragen om aandacht. Bijvoorbeeld de snellere doorstroming van huishoudens en de grotere beschikbaarheid van zowel betaalbare woningen voor starters, ouderen en andere doelgroepen, als van sociale en middeldure koop en huurwoningen. Bij de bouwproductie spelen een aantal belangrijke ambities: een zorgvuldig en zuinig gebruik van de ruimte, klimaatadaptatie, een circulaire bouw en energievoorziening, en inspelen op demografische ontwikkelingen. Een vlotte woningbouw wordt bemoeilijkt door verschillende knelpunten. Denk aan de capaciteitstekorten bij bouwbedrijven, gemeenten en nutsbedrijven en gestegen bouwkosten. Met name bij energievragende grondstofproducten is er onzekerheid door de oorlog in Oekraïne. We zien op dit moment al dat grote veiligheidsmarges worden afgegeven bij prijzen tussen ontwikkelaars en aannemers, mede ten gevolge van grondstof schaarste.
Ook door stikstofregels en -toetsen, duurzaamheidscriteria en procedures komt de bouw op locaties minder snel van de grond. De urgentie is zo hoog, dat provincie Gelderland met het Actieplan Wonen een bijdrage wil leveren aan de uitvoering van de bouwopgave. Drie doelen staan in het actieplan centraal: Doelstelling 1: versnelling van de woningbouw (sneller). Doelstelling 2: meer betaalbare woningen (betaalbaar). Doelstelling 3: meer flexibele woonvormen (flexibel). Met het Actieplan Wonen wil de provincie de komende vijf jaar de bouw van circa 45.000 woningen versnellen. De provincie heeft 14 maatregelen en acties ontwikkeld om deze versnelling haalbaar te maken. Daarvoor is 30 miljoen euro beschikbaar gesteld.
3.3
Regionaal beleid
Woondeal Rivierenland De Gelderse Woondeal is vervolgens vertaald in regionale Woondeals. Deze regionale Woondeals zijn het bestuurlijk akkoord tussen Rijk, provincie en gemeenten in regioverband en zijn op 8 maart 2023 door partijen ondertekend. Voor de regio Rivierenland gaat het om circa 13.000 te realiseren woningen vanaf 2022 tot en met 2030. Dat is ca. 1.440 woningen per jaar, waarvan minstens 28% een sociale huurwoning is en in totaal 61% een betaalbare woning is. De bijdrage van West Betuwe is minstens 1.980 woningen. De 20 | MPG 2024
Plantage is opgenomen als sleutelproject. Sleutelprojecten zijn noodzakelijk voor de realisatie van de regionale opgaven. Conform de kaders vanuit het Rijk gaat hierbij om projecten die aangemerkt zijn als grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties, grote locaties die een financiële bijdrage hebben ontvangen van Rijk en/of provincie of regionaal significante locaties. Relatie met de regionale Woonagenda In de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030 zijn in 2020 al regionale woningbouwafspraken met provincie Gelderland gemaakt voor de daaropvolgende 10 jaar. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over het aantal te realiseren woningen alsook een streefpercentrage voor het aantal te realiseren sociale huurwoningen.
3.4
Gemeentelijk beleid
Woonvisie In de gemeentelijke woonvisie “Bouwen naar behoefte”, vastgesteld in december 2020, is opgenomen dat we willen bouwen in elke kern, passend bij de aard van de vraag en de omvang van het dorp. We zorgen ervoor dat we nu en in de toekomst ruimte bieden voor de vraag uit de eigen bevolking. Elk dorp behoudt zijn dorpse karakter, groene kwaliteit en sterke sociale cohesie. Tot 2030 voeren we een versnelling door in de ontwikkeling van De Plantage. Daarnaast zetten we in op een grootschalige ontwikkeling in de kern Beesd van ongeveer 150 woningen. Daarnaast zijn de dorpen aan zet. Bij lokaal draagvlak is er in elke kern ruimte voor kleinschalige ontwikkeling van ongeveer 10 woningen. In de woonvisie wordt rekening gehouden met een woningbouwprogramma van ongeveer 2.200 woningen tot 2030. Dit scenario betekent dat het aantal inwoners stijgt van ruim 51.000 nu tot 60.000 in 2040. Het versnellen van het woningbouwprogramma draagt bij aan het draagvlak voor verenigingen en voorzieningen, en dempt de effecten van vergrijzing en ontgroening doordat meer jonge gezinnen een plek vinden. Het draagt ook bij aan het verminderen van de druk op de woningmarkt in de Randstad, met name rond Utrecht. We willen ook op lange termijn een woningvoorraad in balans, met voldoende woningen voor elke inkomensgroep.
In nieuwe plannen zorgen we voor een goed evenwicht met 30% sociale huurwoningen en goedkope en betaalbare koopwoningen tot 230.000 euro , 30% woningen in de prijscategorie 230.000 - 400.000 euro en 40% boven 400.000 euro. Voor bestaande plannen zoeken we gezamenlijk met ontwikkelaars, corporaties en provincie naar mogelijkheden om meer sociale huurwoningen toe te voegen. Dat vraagt van alle partijen flexibiliteit en inzet op het gebied van planinvulling, kostenoptimalisatie en financiële inzet. Naast een vernieuwingsopgave kent de sociale huursector een transformatie-opgave: meer woningen voor senioren, meer woningen voor kleine huishoudens, minder eengezinswoningen en op sommige plaatsen een resterende vernieuwingsopgave voor oudere woningen. Woningen voor ouderen plannen we met name in de kernen waar basisvoorzieningen zoals winkels, zorgvoorzieningen en openbaar vervoer aanwezig zijn. Er ligt een verduurzamingsopgave voor woningen. Op dit moment heeft 42% van alle woningen energielabel A of B. Uit het klimaatakkoord volgt dat in 2050 vrijwel alle woningen CO2-neutraal moeten zijn; dit betekent dat nog een forse stap nodig is bij het isoleren, besparen en opwekken van energie in woningen. Bij de verduurzaming van woningen en woongebieden zijn aanpassingen aan klimaatverandering en circulair bouwen belangrijk. 21 | MPG 2024
4 Algemene uitgangspunten en parameters 4.1
Aanpak
Als onderdeel van de MPG is er voor de jaarlijkse actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties uitgegaan van de onderstaande algemene uitgangspunten en parameters. Hierbij is er rekening gehouden met parameters voor rente en inflatie. Als onderbouwing van deze parameters wordt gebruik gemaakt van twee onderzoeken, namelijk: Outlook grondexploitaties 2024 van Metafoor Prognose parameters grondexploitaties 2024 van Stadskwadraat Beide bureaus hebben onderzoek gedaan naar deze parameters. Alleen de doorkijk van Metafoor is op een langere termijn dan Stadskwadraat. Op basis van deze twee onderzoeken zijn de te hanteren parameters bepaald, met een korte onderbouwing van de keuze.
4.2
Samenvatting MPG 2024
Grondopbrengsten Woningen Bedrijven Kosten GWW-kosten Plankosten Overige kosten Overige parameters Rente
MPG 2023
2024
2025-2026
2027 >
2023
2024-2025
2026 >
1,0% 1,0%
2,0% 2,0%
2,0% 2,0%
1,0% 1,0%
1,0% 1,0%
2,0% 2,0%
3,0% 5,0% 3,5%
2,0% 4,0% 2,5%
2,0% 2,0% 2,0%
6,0% 6,0% 6,0%
4,0% 4,0% 4,0%
2,0% 2,0% 2,0%
2,0%
2,0%
2,0%
1,5%
1,5%
1,7%
Voor de gemiddelde GWW-kostenstijging voor 2023 is in de grondexploitaties gerekend met 5,0%. De plankosten zijn geïndexeerd met 7,6% conform CBS indexreeks lonen overheid. Gemeente West Betuwe indexeert, in overeenstemming met BBV-regels, na 2032 geen opbrengsten binnen de grondexploitaties. Indien met (toekomstige) afnemers van bouwrijpe grond reeds contractuele afspraken zijn gemaakt over indices zal in die gevallen daarop aangesloten moeten worden in de grondexploitaties. 22 | MPG 2024
Marktontwikkeling Na een periode van woningprijsdalingen van medio 2022 tot aan medio 2023 trekt de woningmarkt weer aan. Consumenten zijn gewend aan de hogere hypotheekrente. Daarnaast zijn en worden lonen gecorrigeerd voor inflatie, wat leidt tot een verhoging van de leencapaciteit. De verwachting is dat de woningprijzen de komende jaren weer gaan stijgen. Afhankelijk van het woningtype en de locatie in Nederland kan dat oplopen tot 5%. Daarmee wordt de prijsdaling op jaarbasis in 2023 welke, naar verwachting rond de 2,5% gaat uitkomen, goedgemaakt. Het consumentenvertrouwen en het vertrouwen in de woningmarkt is negatief, maar stabiel. Nu de woningprijzen weer beginnen te stijgen en de rente stabiliseert, neemt het vertrouwen weer toe. Er is een aanhoudende vraag naar nieuwbouwwoningen, onder andere vanwege het gunstige energielabel. Het aantal verleende bouwvergunning is echter historisch laag. De markt voor nieuwbouwwoningen is krap en dat zal met de tegenvallende productiecijfers ook op middellange termijn zo blijven. De verwachting is dat de nieuwbouwprijzen harder zullen stijgen dan de prijzen van bestaande woningen. De woningbouwkosten en GWW-kosten zijn na jaren van forse prijsstijgingen in 2023 gestabiliseerd. Op jaarbasis is nog sprake van een beperkte stijging van de materiaalprijzen. Vanaf maart zijn de prijzen van bouwmaterialen gestabiliseerd.
Dit door de afnemende vraag naar bouwmaterialen als gevolg van de terugvallende bouwproductie en de lagere energieprijzen. De bouw- en GWW-sector kampen met een personeelstekort, al zal dit tekort teruglopen bij een dalende bouwproductie. De looncomponent in de bouw- en GWW-kosten is dit jaar harder gestegen dan de materiaalcomponent, de stijging zal naar verwachting aanhouden, echter vertegenwoordigt deze slechts een klein deel van de totale kosten. Voor de komende jaren wordt een beperkte stijging van de bouw- en GWW-kosten verwacht. De gerealiseerde grondprijzen zijn al gelangere tijd stabiel rond de € 600 per m2. De verwachting dat de woningprijzen en de woningbouwkosten licht zullen stijgen, leidt tot een stijging van de residuele grondwaarde. Er heerst onzekerheid bij beleggers door de hoge rentestanden, waardoor de financieringskosten van investeringen in commercieel vastgoed fors zijn toegenomen. Door de hoge rentestand zijn de aanvangsrendementen van alle categorieën commercieel vastgoed opgelopen. Nu er een rem is op het verhogen van de officiële rentetarieven, is de verwachting dat de aanvangsrendementen zullen stabiliseren en het sentiment onder beleggers weer zal gaan verbeteren. Bij de beleggers in residentieel vastgoed zal voor herstel ook duidelijkheid moeten komen over de daadwerkelijke invoering van de huurregulering.
Het personeelstekort houdt aan bij gemeenten, onderzoeks- en adviesbureaus. Er is al lange tijd sprake van krapte op de arbeidsmarkt. Deze krapte, alsmede de hoge inflatie, leiden tot een stijging van de VTU- en plankosten. Gezien de grote bouwopgave in Nederland is de verwachting niet dat deze krapte op korte termijn zal afnemen. Bron: Outlook grondexploitaties 2024 van Metafoor 23 | MPG 2024
4.3
Marktontwikkelingen 2023
Woningmarkt Gemeente West Betuwe maakt volgens de NVM, onderdeel uit van de woningmarkt van de regio Zuidwest-Gelderland. Het betreft de gemeenten: Buren, Culemborg, Maasdriel, Neder-Betuwe, Tiel, West Betuwe, West Maas en Waal en Zaltbommel. In onderstaand overzicht staan gegevens uit de Q3 rapportage Zuidwest-Gelderland van de NVM. Bron: NVM
Aantal transacties Transactieprijs per m² Verkooptijd Krapte-indicator Vraag-verkoopprijsverschil % Boven vraagprijs verkocht
2022 Q3 483 € 3.616 28 2,9 1,9% 62%
2023 Q2 517 €3.513 32 3,1 -0,8% 34%
2023 Q3 518 € 3.572 32 2,7 -0,2% 43%
%-jr. 7,8% -1,4%
%-kw 0% 1,5%
De verwachting is dat in Q4 de trend zich doorzet. Dus gelijke transacties, minder boven vraagprijs verkocht, minimale stijging transactieprijs per m² en vergelijkbare verkooptijd. Voor de grondprijzen voor sociale huurwoningen wordt aangesloten bij het vast te stellen grondprijsbeleid per 1 januari 2024. GWW-kosten Om de GWW-kosten te kunnen bepalen voor 2023 hebben we drie reeksen bekeken, namelijk: IGG Bouwkostenindex GWW (basisjaar 1-1-2007=100) BDB Kosten GWW (1-1-2021=100) CBS Grond-, weg- en waterbouw (1-1-2015=100) De verschillende reeksen laten, namelijk ook een groot verschil in uitkomsten zien. Om toch een bepaalde mate van betrouwbaarheid te bereiken, is ervoor gekozen om het gemiddelde van drie reeksen te bepalen en dat te hanteren als de GWW-kostenstijging voor 2023.
24 | MPG 2024
REEKS IGG Bouwkostenindex GWW (basisjaar 1-1-2007=100) BDB Kosten GWW (1-1-2021=100) CBS Grond-, weg- en waterbouw (1-1-2015=100) Gemiddeld
2022
2023
oktober / Q3
oktober /Q3
134,76 114,04 140,3
139,10 118,83 147,4
INDEX 3,2% 4,2% 5,1% 4,2%
De stijging van 4,2% van de GWW-kosten blijft binnen het geprognotiseerde percentage van 6%. Echter de stijging in Q4 2022 is niet zo groot geweest. Mogelijk is de stijging in Q4 2023 iets hoger. Daarom lijkt het vanuit het voorzichtigheidsprincipe goed om de nog te maken kosten met 5,0% per jaar te laten stijgen. Plankosten Voor de prijsstijging van de plankosten hebben we een CBS reeks gehanteerd die gebaseerd is op de CAO-sector overheid. REEKS CBS Cao-lonen, contractuele loonkosten en arbeidsduur CAO-sector overheid (2010=100)
2022
2023
Q3
Q3
126,8
136,4
INDEX 7,6%
Uit deze reeks blijkt dat de stijging van de lonen circa 7,6% is geweest. Daarom lijkt het aannemelijk dat de plankosten over 2023 met dit percentage moeten stijgen. Dit percentage wijkt ook af van het geprognotiseerde percentage van 6%.
4.4
Prognoses voor 2024 en verder
Algemeen In de outlook grondexploitaties 2024 geeft Metafoor aparte bandbreedtes voor de grondwaardeontwikkeling van de grootste categorieën uit een grondexploitatie: Woningbouw en bedrijfslocaties. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende locaties: Topsegment – De randstad en een aantal wijken van centrumsteden; Middensegment – Het overgrote deel van Nederland en wijken op een centrale locatie in een grote of middelgrote stad; Basissegment – Gebieden aan de rand van Nederland;
25 | MPG 2024
De ligging van West Betuwe is met de goede bereikbaarheid, zowel per openbaar vervoer als met de auto prima. Om dit terug te laten komen in de wegingen is ervoor gekozen om het gemiddelde te hanteren tussen het Topsegment en het Middensegment. Wanneer enkel het Middensegment gehanteerd zou worden, zou dit resulteren in te voorzichtige cijfers. Enkel het Topsegment hanteren past aan de andere kant niet bij de vastgoedmarkt van West Betuwe, zoals we deze in de praktijk ervaren. De uitgifte van woningbouw en bedrijfsterreinen vertegenwoordigd 98% van de uit te geven gronden van alle Bouwgronden In Exploitaties (BIE’s). Derhalve zijn deze twee categorieën gebruikt en gewogen. Opbrengststijging woningbouwgrond Grondopbrengsten Outlook grondexploitaties 2024, Metafoor
Woningen (gemiddelde) Woningen (top) Woningen (midden)
Prognose parameters grondexploitaties 2024, Stadskwadraat
2024
2025-2026
2027 >
2024
0,5 – 2,0%
0,5 – 4,5%
2,0%
2,0 – 3,0%
1,0 – 1,0% 0,0 – 3,0%
1,0 – 5,0% 0,0 – 4,0%
2,0% 2,0%
2025
In MPG 2023 was een stijgingspercentage voor woningbouw opgenomen van 1,0% in 2024. Voorgesteld wordt om dit percentage te handhaven. Echter het percentage van 2025 zou vervolgens omhoog kunnen van 1,0% naar 2,0%. Vanuit een behoudend principe stellen we voor om de stijging voor 2025 en 2026 niet hoger te zetten dan het langjarige gemiddelde van 2%. Voor complexen waar afspraken zijn gemaakt over grondprijzen en indexatie gelden de gemaakte afspraken. Opbrengststijging bedrijfskavels
Grondopbrengsten
Bedrijven (gemiddelde) Bedrijven (top) Bedrijven (midden)
Outlook grondexploitaties 2024, Metafoor 2024
2025-2026
2027 >
1,0 – 3,5%
1,0 – 4,0%
2,0%
2,0 – 4,0% 0,0 – 3,0%
2,0 – 5,0% 0,0 – 3,0%
2,0% 2,0%
Prognose parameters grondexploitaties 2024, Stadskwadraat 2024
2025
26 | MPG 2024
Voor bedrijfskavels geldt hetzelfde als voor woningbouw. Vraag en aanbod laten een beperkte stijging van de grondprijzen toe. Daarom stellen we voor om dezelfde stijging te hanteren. Samenvatting van het voorstel staat in onderstaande tabel:
MPG 2024
MPG 2023
2024
2025-2026
2027 >
2023
2024-2025
2026 >
Woningen
1,0%
2,0%
2,0%
1,0%
1,0%
2,0%
Bedrijven
1,0%
2,0%
2,0%
1,0%
1,0%
2,0%
Grondopbrengsten
Kostenstijging In de outlook grondexploitaties 2024 worden bandbreedtes voor de kostenontwikkeling van twee grote kostenposten uit een grondexploitatie gegeven, namelijk: GWW-kosten (bouw- en woonrijp maken), Plankosten/VTU en overige kosten.
Outlook grondexploitaties 2024, Metafoor
Kosten GWW-kosten Plankosten Overige kosten (CPI)
Prognose parameters grondexploitaties 2024, Stadskwadraat
2024
2025-2026
2027 >
2024
2025
1,0 – 5,0% 4,0 – 6,0% 2,5 – 4,5%
0,0 – 4,0% 2,0 – 6,0% 1,5 – 3,5%
2,0% 2,0% 2,0%
1,0 – 3,0%
0,0 – 3,0%
Voorgesteld wordt om het gemiddelde van de bandbreedte te hanteren voor de kostenparameters van de Outlook. Daarmee zit de gemeente aan de voorzichtige kant als gekeken wordt naar de Prognose parameters grondexploitaties 2024 van Stadskwadraat.
27 | MPG 2024
Dit zorgt voor het onderstaande voorstel van de kostenparameters:
MPG 2024
MPG 2023
2024
2025-2026
2027 >
2023
2024-2025
2026 >
GWW-kosten
3,0%
2,0%
2,0%
6,0%
4,0%
2,0%
Plankosten
5,0%
4,0%
2,0%
6,0%
4,0%
2,0%
Overige kosten
3,5%
2,5%
2,0%
6,0%
4,0%
2,0%
Kosten
Rente De marktprognoses laten zien dat de rente aan het stijgen is.
Outlook grondexploitaties 2024, Metafoor
Prognose parameters grondexploitaties 2024, Stadskwadraat
2024
2025-2026
2027 >
2024
2025
Rente (kortlopend)
2,0% – 4,0%
1,5% – 3,5%
2,0%
4,05%*
*Euribor 12 mnd
Rente (langlopend)
2,5% – 4,5%
2,0% – 4,0%
2,0%
Rente
De gemeentelijke leningenportefeuille bestaat uit vele leningen met een lange looptijd. Ook voor grondexploitaties leent de gemeente geld waarvoor rente wordt betaald. Grondexploitaties worden daarvoor belast met het gewogen gemiddelde rentepercentage van de totale leningenportefeuille dat wordt gecorrigeerd met de verhouding tussen vreemd vermogen en totaal vermogen. Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (=BVV) mag de rekenrente in de grondexploitaties daarvan afwijken met maximaal een halve procent. In onderstaande tabel is het voorstel verwerkt hoe dat uitwerkt voor de gemeente West Betuwe.
MPG 2024
MPG 2023
2024
2025-2026
2027 >
2023
2024-2025
2026 >
2,0%
2,0%
2,0%
1,5%
1,5%
1,7%
Overige parameters Rente
28 | MPG 2024
Discontovoet De disconteringsvoet wordt gebruikt voor de berekening van de contante waarde van het resultaat van de grondexploitatie. Voor grondexploitaties met een nadelig resultaat op contante waarde wordt een voorziening getroffen. De BBV bepaalt welke discontovoet gehanteerd moet worden, deze ligt momenteel op 2%.
29 | MPG 2024
5 Grondexploitaties 5.1
Inleiding
In dit hoofdstuk geven we actuele informatie over de ontwikkelingen in de grondexploitaties. Dit bestaat uit een korte projectbeschrijving met projectinfo. Een kaart met de fasering van de uitgifte. Financiële gegevens zoals totale kosten en opbrengsten, boekwaarde, resultaat, winst/voorziening en benodigde risicoreservering. Verder worden de belangrijkste wijzigingen in de grondexploitatie aangegeven en gaan we kort in op de specifieke kansen en risico’s voor de grondexploitatie. In de getoonde tekeningen staat de fasering van de nog uit te geven kavels.
5.2
Wijzigingen in grondexploitaties
Voor de MPG 2024 zijn de volgende algemene wijzigingen doorgevoerd die van invloed zijn geweest op alle exploitaties: De uitgifteprijzen voor de gronden zijn dit jaar niet zoveel gestegen als de laatste jaren gebruik was. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn afgelopen jaar circa 10% gestegen. Dit is meegenomen in de actualisatie. Deze stijging was flink hoger dan de verwachte stijging van circa 4%. Dit heeft met name zijn invloed gehad op de grondexploitaties waar nog veel gerealiseerd moet worden. Veranderende inzichten in kosten- en opbrengstenstijging. Voor een toelichting zie hoofdstuk 4. Uitgifteplanning – voor alle complexen is de uitgifteplanning geüpdatet naar de laatste inzichten en zo realistisch mogelijk in de tijd gezet. Voor sommige complexen betekent dit dat de looptijd is verlengd. Langere doorlooptijden van projecten, de inhuur van derden en de toe te rekenen overhead zorgen voor hogere plankosten.
5.3
Risicomanagement
Voor alle onderstaande projecten hebben we kwantitatieve risicoanalyses uitgevoerd. We maakten bij de risicoanalyse gebruik van de Monte Carlo risicosimulatie. Een nadere toelichting op het risicomanagement staat in paragraaf 8.1. Belangrijke effecten waarmee rekening wordt gehouden in de risicoanalyses zijn: Stijgende kosten in zowel de GWW-sector als de bouwsector Dalende vraag naar ‘dure’ woningen Renteontwikkelingen die gevolgen hebben voor zowel gemeente als consument Specifieke uitdagingen bij projecten