RV2024-043-Bijlage-BP-Ophemertsestraat-3a-Ophemert.pdf

Bed and breakfast

Bed and breakfast is toegestaan onder de volgende voorwaarden: a. Voorzieningen voor bed & breakfast zijn uitsluitend toegestaan binnen een bedrijfswoning en/of de daarbij behorende aan-/uitbouwen en/of bijgebouwen. b. De exploitatie van de bed & breakfast wordt uitgeoefend door de bewoner van de bedrijfswoning. c. Per woning is sprake van niet meer dan 3 bed & breakfast eenheden tot een oppervlakte van maximaal 150 m2. d. De woonfunctie van de woning blijft behouden. e. Parkeren geschiedt op eigen terrein. 3.4.6

Voorwaardelijke verplichting waterberging

a. Op de gronden met deze bestemming is het in gebruik nemen en gebruikt houden van bebouwing slechts toegestaan als is voorzien in een waterberging van van voldoende omvang, die het opgevangen hemelwater ten minste 48 uur vasthoudt en binnen vijf dagen weer volledig beschikbaar is. De betreffende waterberging dient binnen het plangebied, dan wel elders binnen hetzelfde peilgebied te zijn gesitueerd.

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

13

b. van 'voldoende omvang' als bedoeld onder a is sprake indien wordt voldaan aan de volgende omvangseis: 1. ten minste 0,0636 m³ per vierkante meter verhard oppervlak, indien het water wordt geborgen in open water; 2. ten minste 0,0864 m³ per vierkante meter verhard oppervlak, indien het water wordt geborgen in infiltratiesystemen. 3.4.7

Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing bedrijfswoning

Het in gebruik nemen c.q. gebruiken van een bedrijfswoning, inclusief bijbehorende bouwwerken bij de bedrijfswoning, is uitsluitend toegestaan onder de volgende voorwaarden: a. de in Bijlage 1 bij dit plan opgenomen landschappelijke inpassing, aangeduid als 'landschappelijke beplanting i.v.m. inpassing bedrijfswoning', wordt uiterlijk binnen één jaar ingebruikname van de bedrijfswoning en/of bijbehorende bouwwerken bij de bedrijfswoning gerealiseerd; b. de onder a bedoelde landschappelijke inpassing wordt na realisatie duurzaam in stand gehouden. 3.5

Afwijken van de gebruiksregels

3.5.1

Afwijken nevenfuncties

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.1 en 3.4 ten behoeve van de uitoefening van nevenfuncties bij het agrarisch bedrijf, met dien verstande, dat: a. De gezamenlijke vloeroppervlakte aan niet-agrarische activiteiten niet meer bedraagt dan 50% van het bebouwde oppervlak tot een maximum van 350 m², met uitzondering van agrarische bedrijven ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - oeverwal-stroomrug' waarbij de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 700 m2. b. Nevenfuncties uitsluitend zijn toegestaan binnen de bestaande bebouwing. c. De uitoefening van de nevenfunctie geen nadelige invloed heeft op de afwikkeling van het verkeer en/of niet leidt tot een onaanvaardbare parkeerdruk. d. Er geen buitenopslag voor de nevenfunctie plaatsvindt. e. De agrarische bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen agrarische bedrijven mogen niet worden beperkt. f. De afwijking gepaard gaat met een landschappelijke inpassing op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd erfbeplantingsplan. g. De omgevingsvergunning is niet strijdig met de belangen van relevante risicobronnen en het groepsrisico wordt afgewogen in het licht van een aanvaardbaar verblijfsklimaat. h. De volgende nevenfuncties zijn toegestaan: 1. kleinschalige detailhandel tot maximaal 50 m2 verkoopvloeroppervlakte; 2.

kleinschalige horeca, tot maximaal 50 m² en een bijbehorend terras tot maximaal 100 m2; 3. vakantieappartementen, waarbij maximaal 3 eenheden zijn toegestaan tot maximaal 195 m2; 4. trekkershutten tot een totaal maximaal oppervlak van 60 m2; 5. productiegebonden detailhandel inclusief opslag tot maximaal 50 m2 verkoopvloeroppervlakte; 6. dagrecreatie, waarbij de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 750 m2 ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - oeverwal-stroomrug'; 7. zorgfunctie, waarbij de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 375 m2 ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - oeverwal-stroomrug'; 8. statische binnenopslag, waarbij de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 1.500 m2 ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - oeverwal-stroomrug'; 9. semi-agrarische bedrijvigheid, waarbij de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 600 m2 ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - oeverwal-stroomrug'; 10. niet agrarische bedrijvigheid, waarbij de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 600 m2 ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - oeverwal-stroomrug'. i. Cumulatie van nevenfuncties, met uitzondering van statische binnenopslag en kleinschalig kamperen, is toegestaan tot maximaal 50% van de bedrijfsbebouwing, waarbij de oppervlakte niet

14

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

meer mag bedragen dan 700 m2 ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - oeverwal-stroomrug'. 3.5.2 Afwijken kleinschalig kamperen Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.4.4 ten behoeve van extra standplaatsen, waarbij maximaal 25 standplaatsen tot maximaal 5.000 m2 is toegestaan binnen of aansluitend aan het bouwvlak, mits: a. Sprake is van een landschappelijke inpassing. b. De omgevingsvergunning is niet strijdig met de belangen van relevante risicobronnen en het groepsrisico wordt afgewogen in het licht van een aanvaardbaar verblijfsklimaat. 3.5.3 Afwijken afstand boomgaarden tot gevoelige functies Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 3.4.1 onder a ten behoeve van de realisering van een boomgaard binnen 50 m van gevoelige functies, mits uit onderzoek blijkt dat: a. De afwijking milieuhygiënisch inpasbaar is. b. Er geen hinder is voor omliggende (bedrijfs)woningen en bedrijven. 3.5.4 Afwijken ten behoeve van kleinschalige mestverwerking Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 3.4.1 onder f ten behoeve van kleinschalige mestverwerking, mits: a. De afwijking dient noodzakelijk te zijn voor een doelmatige agrarische bedrijfsvoering en/of -ontwikkeling van het bedrijf.

Vooraf dient hieromtrent advies ingewonnen te worden bij een ter zake deskundige. b. de mestverwerking in hoofdzaak gebruik maakt van biomassastromen uit de directe omgeving; c. het digestaat van de mestverwerking een organische meststof is die in hoofdzaak weer wordt afgezet in de directe omgeving. d. De (agrarische) bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen (agrarische) bedrijven niet mogen worden beperkt.

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

15

Artikel 4 4.1

Groen - Landschapselement

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen - Landschapselement' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. behoud, herstel en/of ontwikkeling van het groen en de bijbehorende groenvoorzieningen; b. behoud, herstel en ontwikkeling van de aanwezige natuur- en landschapswaarden, inclusief de bijbehorende abiotische waarden; c. behoud van (onverharde) paden, wegen en parkeervoorzieningen; d. behoud en herstel van geïsoleerde wateren zoals vennen en poelen; e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; f. extensief recreatief medegebruik. 4.2

Bouwregels

4.2.1

Gebouwen

Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

4.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. Voor het bouwen van kleinschalige bouwwerken ten behoeve van bos-, groen en/of natuurbeheer gelden de volgende voorwaarden: 1. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 4 m; 2. de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 16 m²; 3. het aantal kleinschalige bouwwerken mag niet meer bedragen dan 1 per 1,5 ha. b. De bouwhoogte van eenvoudige voorzieningen voor extensief recreatief medegebruik, zoals informatieborden, picknickplekken, banken en afvalbakken, mag niet meer bedragen dan 3 m. c. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1 m. 4.3

Afwijken van de bouwregels

4.3.1 Afwijken ten behoeve van bouwwerken, geen gebouwen zijnde Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijken van het bepaalde in 4.2.2 voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde, onder de volgende voorwaarden: a. Het bouwen moet ten dienste zijn van de bestemming. b. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 5 m. c. Het bevoegd gezag dient schriftelijk advies te hebben ingewonnen bij een onafhankelijke natuur- en landschapsdeskundige met betrekking tot de vraag of de aanwezige landschappelijke waarden, natuurwaarden en/of hydrologische waarden door het verlenen van de afwijking niet onevenredig c.q. onherstelbaar worden aangetast. 4.4

Specifieke gebruiksregels

4.4.1

Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik met betrekking tot deze bestemming wordt in ieder geval begrepen het gebruik van gronden en/of bouwwerken voor: a. Het opslaan, storten of bergen van materialen. b. Verblijfsrecreatie (kamperen).

16

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

4.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.5.1

Omgevingsvergunning

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag binnen deze bestemming de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren. a. Het verlagen, vergraven, ophogen, egaliseren, diepploegen en/of diepwoelen van de bodem van meer dan 100 m³ of op een diepte van meer dan 40 cm onder maaiveld. b. Het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen in de bodem. c. Het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten, of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels. d. De aanleg van drainage ongeacht de diepte, tenzij het gaat om het vervangen een reeds bestaande drainage. e. Het verlagen van de waterstand anders dan door middel van het graven van sloten of het toepassen van drainagemiddelen. f. Het verwijderen van onverharde wegen/paden, alsmede het aanleggen/verharden van wegen/paden, dan wel het aanbrengen van andere niet-omkeerbare oppervlakteverhardingen groter dan 100 m². 4.5.2

Uitzonderingen

Het in 4.5.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden die: a. het normale onderhoud en/of gebruik betreffen, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn; b. krachtens een verleende vergunning reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan; c. dienen ter realalisatie en instandhouding van de in Bijlage 1 opgenomen landschappelijke inpassing. 4.5.3

Toelaatbaarheid

De in 4.5.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend: a. Indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de betrokken bos-, groen- en/of natuurwaarden, inclusief de bijbehorende abiotische waarden. b. Alvorens te beslissen over het verlenen van een omgevingsvergunning wint het bevoegd gezag advies in bij het waterschap, voor zover de afweging mede betrekking heeft op hydrologische waarden.

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

17

Artikel 5 5.1

Waarde - Archeologie 4

Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Waarde - Archeologie 4’ aangewezen terreinen zijn, naast andere bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden. 5.2

Bouwregels

a. Op deze terreinen mogen ten behoeve van de in artikel 5.1 bedoelde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn. b. In aanvulling op het bepaalde onder a mogen bouwwerken ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen worden gebouwd, indien: 1. het bouwplan betrekking heeft op wijziging of vervanging van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut; 2. de totale bodemingreep kleiner is dan 500 m² en de verstoring minder diep dan 30 cm is. 5.3

Afwijken van de bouwregels

a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 voor bouwwerken ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen. b. De afwijking wordt verleend, indien op basis van een aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat: 1. de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad. 2. op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische relicten aanwezig zijn. c. Alvorens het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een afwijking als bedoeld in sub a, wint zij schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige omtrent de vraag of de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad en de eventueel te stellen voorwaarden verbonden aan de omgevingsvergunning. d. Indien een omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend is het ten tijde van de bouwwerkzaamheden aan de gemeente West Betuwe of een daardoor aangewezen partij altijd toegestaan archeologische waarnemingen te doen. 5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden a. Het is verboden op of in deze gronden, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: 1.

grondwerkzaamheden dieper dan 30 cm en over een oppervlakte groter dan 500 m², waartoe worden gerekend het ophogen, afgraven (ook ten behoeve van het verwijderen van bestaande funderingen) woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage, met uitzondering van het vervangen van een bestaande drainage; 2. het verlagen van het waterpeil; 3. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd; 4. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; 5. het werken met opsporingsapparatuur (waaronder vallen metaaldetectoren, grondradar en andere detectieapparatuur) gevolgd door het opgraven van archeologische vondsten en relicten. b. De werken of werkzaamheden, waarvoor het verbod van sub a geldt, zijn slechts toelaatbaar, indien 18

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

mede op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad. c. Het verbod, zoals in sub a bedoeld, is niet van toepassing, indien: 1. het gaat om onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen en werkzaamheden binnen bestaande tracés van kabels en leidingen; 2. het gaat om gronden die (vergund) geroerd zijn en op gronden die binnen 3 m van bestaande funderingen zijn gelegen; 3. op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn; 4. de werken en werkzaamheden: reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan; mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning of een ontgrondingsvergunning; 5. de werken en werkzaamheden op aanvullend of definitief archeologisch onderzoek zijn gericht. d. Alvorens het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in sub a, wint zij schriftelijk advies in bij de archeologische deskundige omtrent de vraag of de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad en de eventueel te stellen voorwaarden. e.

In geval van omgevingsvergunningverlening is het aan de gemeente West Betuwe of een daardoor aangewezen partij altijd toegestaan archeologische waarnemingen te doen ten tijde van het uit te voeren werk.

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

19

Artikel 6 6.1

Waterstaat - Beheerszone watergang

Bestemmingsomschrijving

a. De voor 'Waterstaat - Beheerszone watergang' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor beheer en onderhoud van een watergang. b. Bij strijd tussen het belang van de bescherming van de waterlopen als bedoeld in dit artikel en het bepaalde in de overige artikelen, prevaleren de bepalingen van de bestemming 'Waterstaat Beheerszone watergang'. 6.2

Bouwregels

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende bepalingen: a. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, welke noodzakelijk zijn voor het beheer en onderhoud van de watergang. 6.3

Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 voor het bouwen van bouwwerken ten behoeve van de andere bestemming(en), mits: a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het doelmatig en veilig functioneren van de waterlopen; b. vooraf advies wordt ingewonnen van de beheerder van de watergang. 6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 6.4.1

Verboden werkzaamheden

Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren: a. het aanleggen of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere gesloten oppervlakteverhardingen; b. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van voorwerpen in de bodem; c. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse kabels of leidingen; d. het wijzigen van het bestaande bodemniveau door ophogingen of afgravingen of het verrichten van andere graafwerkzaamheden; e. het aanbrengen, vellen en/of rooien van bomen of beplantingen welke dieper wortelen dan 0,75 meter. 6.4.2 Uitzonderingen omgevingsvergunningplicht Het in artikel 6.4.1 vervatte verbod is niet van toepassing: a. voor normale onderhoudswerkzaamheden; b. voor werken of werkzaamheden van ondergeschikte betekenis; c. voor werken of werkzaamheden binnen het kader van de normale bodemexploitatie en bodemgebruik; d. voor normaal spitwerk tot een diepte van niet meer dan 0,30 meter; e. voor werken en werkzaamheden, welke op het tijdstip van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn, dan wel krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning kunnen worden uitgevoerd.

20

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

6.4.3

Toelaatbaarheid werken en werkzaamheden

Werken en werkzaamheden als bedoeld in artikel 6.4.1 zijn slechts toelaatbaar, indien door de uitvoering daarvan, dan wel de daarvan herzijd direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen: a. geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van en de veiligheidssituatie rond de betreffende waterlopen; en b. ter zake daarvan vooraf advies van het waterschap Rivierenland is ingewonnen.

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

21

Hoofdstuk 3 Artikel 7

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

22

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

Artikel 8 8.1

Algemene bouwregels

Maatvoering

In die gevallen dat de goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud, horizontale dan wel verticale diepte en/of de afstand tot enige aanduiding van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen, op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van het plan minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud, horizontale dan wel verticale diepte en/of afstand in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan.

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

23

Artikel 9 9.1

Algemene aanduidingsregels

Overige zone - oeverwal - stroomrug

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - oeverwal - stroomrug' zijn de gronden, naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor het behoud, herstel en ontwikkeling van de aanwezige landschappelijke elementen van de rivieroeverwallen en stroomruggen. 9.2

Overige zone - wijziging planregels

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone – wijziging planregels' blijft het bestemmingsplan 'Buitengebied Neerijnen, herziening Ophemertsestraat 3a, 9 en 11 Ophemert' met kenmerk NL.IMRO.0304.BPbgOphertsestr3a-1703 onverkort van toepassing, met dien verstande dat: 1. Bijlage 1 behorende bij bedoeld bestemmingsplan komt te vervallen; 2. Artikel 3.4.9 van bedoeld bestemmingsplan wordt gewijzigd en als volgt komt te luiden: 3.4.9 Voorwaardelijke verplichting in gebruik nemen bedrijfsgebouwen Het in gebruik nemen c.q. gebruiken van nieuwe bedrijfsgebouwen is uitsluitend toegestaan onder de volgende voorwaarden: a. de in Bijlage 1 bij dit plan opgenomen landschappelijke inpassing, aangeduid als 'landschappelijke beplanting i.v.m. inpassing bedrijfsbebouwing agrarisch bouwblok', wordt uiterlijk binnen één jaar na aanvang van de bouwwerkzaamheden gerealiseerd; b. de onder a bedoelde landschappelijke inpassing wordt na realisatie duurzaam in stand gehouden; c. de bedrijfsgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - plattelandswoning' dienen volledig te zijn gesloopt.

24

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

Artikel 10 10.1

Algemene afwijkingsregels

Algemene afwijkingen

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken: a. Van de in deze regels gegeven maten, afmetingen en percentages, met uitzondering van de inhoud van een (bedrijfs)woning, tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages. b. Van deze regels en toestaan dat de afstand van gebouwen tot de as van de weg niet minder mag bedragen dan 10 m, met dien verstande dat: 1. de afwijking stedenbouwkundig en landschappelijk aanvaardbaar is; 2. er geen onevenredige hinder ontstaat voor omliggende functies. c. Van deze regels en toestaan dat de afstand van gebouwen tot de perceelsgrens met derden niet minder mag bedragen dan 2 m, met dien verstande dat: 1. de afwijking stedenbouwkundig en landschappelijk aanvaardbaar is; 2. er geen onevenredige hinder ontstaat voor omliggende functies. d. Van deze regels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft. e. Van deze regels en toestaan dat het bouwvlak in geringe mate wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft. f. Van deze regels ten behoeve van de overschrijding van de voorgevellijn of voorgevelrooilijn voor de bouw van een luifel aan de voorgevel van een hoofdgebouw, geen woning zijnde, met dien verstande dat: 1.

de overschrijding van de voorgevellijn of voorgevelrooilijn niet meer mag bedragen dan 2 m; 2. de bouwhoogte van de luifel niet meer mag bedragen dan de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw; 3. er geen bezwaren bestaan vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid. g. Van deze regels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, met dien verstande dat: 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m3 mag bedragen; 2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen; h. Van deze regels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot: 1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 40 m; 2. ten behoeve van waarschuwings- en/of communicatiemasten tot niet meer dan 50 m; 3. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 10 m; i. Van deze regels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat: 1.

de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak; 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,25 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw.

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

25

Artikel 11 11.1

Algemene wijzigingsregels

Wijzigen Waarde - Archeologie 2

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

26

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

Artikel 12 12.1

Overige regels

Parkeren

12.1.1 Algemeen a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw en/of voor de verandering van de functie van een bouwperceel wordt slechts verleend, indien is aangetoond dat wordt of zal worden voldaan aan de maximum parkeernormen, zoals opgenomen in de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren. Van parkeerkencijfers naar parkeernormen', zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de aanvraag omgevingsvergunning en dat indien deze publicatie gedurende de planperiode wordt gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging, en met dien verstande dat: 1. het totale aantal benodigde parkeerplaatsen wordt afgerond op het dichtstbijzijnde hele getal; 2. voldaan wordt aan de in de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren. Van parkeerkencijfers naar parkeernormen' gehanteerde normen voor het 'buitengebied'. b. Parkeerplaatsen dienen aangelegd te worden op het eigen terrein, waarbij de afmetingen per parkeerplaats ten minste voldoen aan de volgende maatvoeringen: 1. Haaksparkeren: Lengte 5,0 m, breedte 2,5 m met dien verstande dat er voldoende manoeuvreerruimte beschikbaar dient te zijn voor het kunnen functioneren van de parkeerplaatsen, dat wil zeggen minimaal 5 m achter een insteekvak voor haaksparkeren. 2. Langsparkeren: Vaklengte 6,0 m, breedte 1,8 m. c.

Het onder a bepaalde is niet van toepassing ingeval een bouwwerk ten gevolge van een calamiteit geheel verloren is gegaan en dit bouwwerk, indien en voor zover sprake is van dezelfde functie en omvang, wordt herbouwd en op gelijke wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien als voor de calamiteit feitelijk het geval was, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan. 12.1.2 Vrachtwagens a. Parkeerplaatsen voor vrachtauto's dienen aangelegd te worden op eigen terrein. b. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw en/of voor de verandering van de functie van een bouwperceel met een behoefte voor vrachtautoparkeren moet worden voldaan aan de CROW-publicatie 327 'Handreiking vrachtautoparkeren' zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de aanvraag omgevingsvergunning en dat indien deze publicatie gedurende de planperiode wordt gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging.

12.1.3 Laden en lossen Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw en/of voor de verandering van de functie van een bouwperceel met een behoefte voor het laden en lossen van goederen moet zijn verzekerd dat op eigen terrein wordt voorzien in voldoende ruimte voor het laden en lossen met bijbehorende voorzieningen en manoeuvreerruimte.

12.1.4 Afwijken a. Parkeernorm

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

27

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 12.1.1 onder a, mits: 1. ten minste wordt voldaan aan de minimum parkeernormen, zoals opgenomen in de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren. Van parkeerkencijfers naar parkeernormen', zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de aanvraag omgevingsvergunning en dat indien deze publicatie gedurende de planperiode wordt gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging, en met dien verstande dat het totale aantal benodigde parkeerplaatsen wordt afgerond op het dichtstbijzijnde hele getal; 2. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad; 3. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad. b. Geheel of gedeeltelijk afwijken parkeereis Het bevoegd gezag kan geheel of gedeeltelijk afwijken van de parkeereis toestaan. De afwijking moet goed en navolgbaar onderbouwd worden. Van het afwijken van de parkeereis kan sprake zijn bij: 1. Maatwerk: de afwijking moet onderbouwd worden aan de hand van specifieke kenmerken van de locatie, functie of doelgroep van het project. 2. Locatie: er moet sprake zijn van een locatie waar het feitelijk onmogelijk is om geheel of gedeeltelijk aan de parkeereis te voldoen of waar het in alle redelijkheid onmogelijk of onwenselijk is (o.a.

op grond van planeconomische overwegingen) om geheel of gedeeltelijk te voldoen aan de parkeereis. c. Vrijstelling parkeereis Als een ontwikkeling uit economisch oogpunt of uit het oogpunt van milieu, hinder of woonomgeving door de gemeente bijzonder gewenst is, kan volledige vrijstelling van de parkeereis worden verleend. Deze volledige vrijstelling wordt alleen in zeer uitzonderlijke gevallen verleend en een verzoek daartoe wordt uitvoerig gemotiveerd. Voor het verkrijgen van de vrijstelling wordt in ieder geval aangetoond dat het niet mogelijk is om geheel of gedeeltelijk aan de parkeereis op eigen terrein te voldoen en dat er evenmin mogelijkheden bestaan om de parkeereis geheel of gedeeltelijk in de openbare ruimte op te lossen. d. Ruimte voor laden of lossen Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 12.1.3, indien en voor zover op andere wijze in de benodigde ruimte voor het laden of lossen van goederen wordt voorzien. e. Eigen terrein Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 12.1.1 onder b en 12.1.2 onder a, mits: 1. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad; 2. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad.

28

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

Hoofdstuk 4 Artikel 13 13.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 13.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

29

Artikel 14

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Ophemertsestraat 3a, Ophemert'.

30

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

Ophemertsestraat 3a, Ophemert

Inhoudsopgave

Bijlagen bij regels

3

Bijlage 1

4

2

Landschappelijke inpassing bedrijfswoning en bedrijfsbebouwing

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

Bijlagen bij regels

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

3

Bijlage 1 Landschappelijke inpassing bedrijfswoning en bedrijfsbebouwing

4

Bestemmingsplan "Ophemertsestraat 3a, Ophemert" (ontwerp)

Landschappelijke inpassing Fruitbedrijf Vissers, Ophemert

A20040 / A13935

14 maart 2023

2

In 2017 is een aanvraag gedaan en verleend voor het vergroten van het bouwvlak van het bedrijf. Hierop volgend is op verzoek van de opdrachtgever een voorstel uitgewerkt, om het bouwvlak aan te passen om een mogelijkheid te hebben een bedrijfswoning te realiseren. De oppervlakte van het bouwvlak blijft hierbij ongewijzigd.

3

inleiding

Kwaliteiten en historie van het landschap

Zoals ook elders in de Betuwe, wordt het landschap al ruim 150 jaar bepaald door de aanwezigheid van boomgaarden. Het feitelijke landschap de verkaveling en het grondgebruik zijn gedurende een periode van bijna 200 jaar onveranderd gebleven.

1846

2012

4

historie

1950

1970

5

1960

2021

Aan de hand deze vier verbeeldingen van het landschap door de tijd blijkt dat het oorspronkelijke landschap met zijn verkaveling redelijk in tact is gebleken. Schaalvergroting van de fruitteelt bedrijven heeft geleidt tot een verdichting van de bebouwing langs de doorgaande wegen.

1900-1960

De locatie voor de mogelijk te bouwen bedrijfswoning, met op de achtergrond de huidige bedrijfsbebouwing.

6

bestaande situatie

De nu open plek aansluitend op de Ophemertsestraat, de bedrijfsbebouwing en bijbehorende boomgaard van de fa. Vissers Fruit.

7

De locatie is gesitueerd in het gevarieerde agrarische landschap met weides, akkerbouw en boomgaarden langs de Ophemertsestraat. De watergangen, vaak een stelsel van kavelsloten gekoppeld aan een hoofdwatergang (wetering), vormen nog een gaaf onderdeel van het oorspronkelijke landschap.

Ophemertsestraat

8

De huidige bedrijfsbebouwing (zonder bedrijfswoning) met het huidige bouwvlak.

Ophemertsestraat

9

bestaand bouwvlak

10

huidig bestemmingsplan

Positionering bebouwing gericht op de verkaveling en doorzichten van het landschap.

-

Voorgevel dominant in beeld vanaf de weg Doorbreking langerekte verkaveling Zichtlijnen in verkavelingsrichting worden onderbroken

+ +

Voorgevel terugliggend t.o.v. bestaande bebouwing Uitbreiding ligt achter bestaande woning/tuin

+ +

-

Ongewenst vanwege huidige natuurwaarden in/ rond waterpartij Voorgevel dominant in beeld Doorbreking langerekte verkaveling Zichtlijnen in verkavelingsrichting worden onderbroken

+

-

11

+ +

Terugliggend t.o.v. bestaande bebouwing Huidige zichtlijnen in verkavelingsrichting worden niet onderbroken ‘Voorgevel’ verscholen achter bestaand bedrijfsgebouw Langgerekte verkaveling blijft in tact Bedrijfswoning sluit aan op het bedrijfsterrein en is georiënteerd op de weg.

mogelijke varianten locatie uitbreiding

Het vergunde agrarisch bouwblok gericht op de toekomstige bedrijfsuitbreiding.

bouwblok

12

bouwblok

De voorgestelde mutatie van het bouwvlak om de bebouwing van een bedrijfswoning mogelijk te maken.

uitbreiding bedrijfswoning

verkleinen bedrijfsbebouwing

13

bouwblok

A - landschappelijke beplanting i.v.m. inpassing bedrijfswoning B - landschappelijke beplanting i.v.m. inpassing bedrijfsbebouwing agrarisch bouwblok

A

14

B

bouwblok

De bedrijfsbebouwing en bedrijfswoning in het voorgestelde gewijzigde bouwblok.

solitaire bomen als knotwilgen natuurlinde en beuk oprit picknick vriendelijke streekeigen bomen tafels oever bijvoorbeeld iep, eik, esp, haagbeuk notenbomen eiken / linden met een onderbeplanting van gelderse roos, wilg, spaanse aak, hazelaar e.a. tuin peren behoudenswaardige natuurinvulling in het kader van flora en fauna

italiaanse populieren (niet pluizend)

15

ontwerp

De toekomstige bedrijfsbebouwing met de bijbehorende bedrijfswoning geïntegreerd in het landschap en aansluitend op de Ophemertsestraat.

Ophemertsestraat

16

ontwerp landschappelijke inpassing

knotwilgen

haagbeuk

gelderse roos

wilg

spaanse aak

hazelaar

bestaande fruitbomen

eik

17

solitair: beuk

solitair: linde

iep

esp

referentiebeelden

18