RV2023-062-bijlage-MPG-2023-Eindversie.pdf

2023

2024-2025

2026 >

1,5% – 2,5%

2,0% – 2,0%

2,0%

Prognose parameters grondexploitaties 2023, Stadskwadraat 2023 2024 2,63%*

*Euribor 12 mnd

Discontovoet De gemeentelijke leningenportefeuille bestaat uit vele leningen met een lange looptijd. Ook voor grondexploitaties leent de gemeente geld waarvoor rente wordt betaald. Grondexploitaties worden daarvoor belast met het gewogen gemiddelde rentepercentage van de totale leningenportefeuille dat

30 | MPG 2023

wordt gecorrigeerd met de verhouding tussen vreemd vermogen en totaal vermogen. Voor 2023 komt dat overeen met 1,5% rekenrente. Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (=BVV) mag de rekenrente in de grondexploitaties daarvan afwijken met maximaal een halve procent. De disconteringsvoet wordt gebruikt voor de berekening van de contante waarde van het resultaat van de grondexploitatie. Voor grondexploitaties met een nadelig resultaat op contante waarde wordt een voorziening getroffen. De BBV bepaalt welke discontovoet gehanteerd moet worden, deze ligt momenteel op 2%. In onderstaande tabel is het voorstel verwerkt hoe dat uitwerkt voor de gemeente West Betuwe.

MPG 2023 2023 Overige parameters Rente Discontovoet

1,5% 2,0%

MPG 2022 2024-2025

1,5% 2,0%

2026 >

1,7% 2,0%

Korte termijn

Lange termijn

(’22, ’23, & ’24)

(vanaf ‘25)

0,79% 2,0%

1,0% 2,0%

31 | MPG 2023

5 Grondexploitaties 5.1

Inleiding

In dit hoofdstuk geven we actuele informatie over de ontwikkelingen in de grondexploitaties. Dit bestaat uit een korte projectbeschrijving met projectinfo. Een kaart met de fasering van de uitgifte. Financiële gegevens zoals totale kosten en opbrengsten, boekwaarde, resultaat, winst/voorziening en benodigde risicoreservering. Verder worden de belangrijkste wijzigingen in de grondexploitatie aangegeven en gaan we kort in op de specifieke kansen en risico’s voor de grondexploitatie. In de getoonde tekeningen staat de fasering van de nog uit te geven kavels.

5.2

Wijzigingen in grondexploitaties

Voor de MPGS 2023 zijn de volgende algemene wijzigingen doorgevoerd die van invloed zijn geweest op alle exploitaties: • De uitgifteprijzen voor de gronden zijn dit jaar niet zoveel gestegen als de laatste jaren gebruik was. • De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn afgelopen jaar circa 10% gestegen. Dit is meegenomen in de actualisatie. Deze stijging was flink hoger dan de verwachte stijging van circa 4%. Dit heeft met name zijn invloed gehad op de grondexploitaties waar nog niet veel gerealiseerd moet worden. • Veranderende inzichten in kosten- en opbrengstenstijging. Voor een toelichting zie hoofdstuk 4. • Uitgifteplanning – voor alle complexen is de uitgifteplanning geüpdatet naar de laatste inzichten en zo realistisch mogelijk in de tijd gezet. Voor sommige complexen betekent dit dat de looptijd is verlengd. • Langere doorlooptijden van projecten, de inhuur van derden en de toe te rekenen overhead zorgen voor hogere plankosten.

5.3

Risicomanagement

Voor alle onderstaande projecten hebben we kwantitatieve risicoanalyses uitgevoerd. We maakten bij de risicoanalyse gebruik van de Monte Carlo risicosimulatie. Een nadere toelichting op het risicomanagement staat in paragraaf 8.1. Belangrijke effecten waarmee rekening wordt gehouden in de risicoanalyses zijn: • Stijgende kosten in zowel de GWW-sector als de bouwsector • Dalende vraag naar ‘dure’ woningen • Renteontwikkelingen die gevolgen hebben voor zowel gemeente als consument • Specifieke uitdagingen bij projecten

32 | MPG 2023

5.4

Achter het Dorpshuis, Spijk

Projectbeschrijving Type ontwikkeling

Woningbouw en school

Totale plangebied

5.726 m²

Uitgeefbaar Project afgerond in

3.411 m² 2025

Verkochte bouwkavels tot 2022

-

Verkochte bouwkavels in 2022

-

Te verkopen bouwkavels in 2023

4 st

Te verkopen bouwkavels na 2023

5 st

De grondexploitatie Achter het Dorpshuis te Spijk is in 2018 geopend. Het plan bestaat uit 9 uitgeefbare kavels en is bestemd voor deels woningbouw en een nieuwe lokale basisschool. Er is een stedenbouwkundig plan opgesteld en gepresenteerd aan de bewoners. De gemeenteraad van de gemeente Lingewaal heeft het bestemmingsplan in oktober 2018 vastgesteld. Het project heeft vertraging opgelopen in verband met de beroepsprocedure bij de Raad van State. In 2020 is hierin een tussenuitspraak over gedaan met als conclusie dat de gebiedsontwikkeling door kan gaan indien er maatregelen tegen geluid(soverlast) worden getroffen in verband met de realisatie van de nieuwe school. Het bestemmingsplan is aangepast en vastgesteld eind 2021. De 9 kavels zijn in januari 2022 getaxeerd. De 5 vrije kavels zijn bestemd voor 3 vrijstaande woningen en 2 geschakelde woningen die via particuliere grondverkoop worden uitgegeven. De verkoopprocedure voor de rijwoningen is begin 2023 intern opgestart. De verkoop voor de vrije kavels is nog niet opgestart. Er is afgelopen jaar (november) een planschadeverzoek ingediend met een omvang van € 50.000. De verwachting is dat het project eind 2025 in zijn geheel is gerealiseerd. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, 2027 en vanaf 2028.

33 | MPG 2023

Resultaat Kosten (gereed)

€

737.000

29,0%

Opbrengsten (gereed)

€

1.150.000

7,0%

Boekwaarde per 1 januari 2023

€

-132.000

Eindwaarde per 31 december 2025

€

412.000

Contante waarde per 1 januari 2023

€

389.000

Winstneming t/m 2021

€

-

Winstneming in 2022

€

-

Totaal winstneming t/m 2022

€

-

Risicoresultaat P90

€

324.000

Benodigde risicoreserve

€

-

Het project staat nog in de startblokken. Er is nog maar 29,0% van de kosten en 7% van de opbrengsten gerealiseerd. Dit betekent dat het merendeel nog gerealiseerd moet worden. Gelet op de onzekere tijden blijft dit risicovol. Belangrijk punt dit jaar zal zijn het resultaat van de openbare verkoop van de gronden. Daarmee kan een groot deel van het risico worden ingeschat. Vooralsnog lijkt dit project positief afgesloten te kunnen worden en is geen risicoreserve benodigd. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: • Het niet doorvoeren van een opbrengstenstijging op de kavels mede gelet op de marktontwikkelingen Kansen en risico’s De belangrijkste projectspecifieke kansen en risico’s voor dit project: • Belangrijk risico is dat er in november 2022 een planschade verzoek is ingediend voor een waardedaling van 50.000 euro. Bij toekenning kan dit tot meer claims leiden. • Het projectgebied ligt dicht bij een Natura 2000 gebied en dienen er extra maatregelen in het kader van stikstof te worden genomen. Dit bemoeilijkt de uitgifte danwel de grondprijs. • De landelijke ligging in de relatie tot afstand tot centrum Gorinchem kan verkoop ook komend jaar helpen.

34 | MPG 2023

5.5

De Plantage, Meteren

Projectbeschrijving Type ontwikkeling

Woningbouw en school

Totale plangebied

772.088 m²

Uitgeefbaar

318.059 m²

Project afgerond in

2031

Verkochte bouwkavels tot 2022

743 st

Verkochte bouwkavels in 2022

118 st

Te verkopen bouwkavels in 2023

7 st

Te verkopen bouwkavels na 2023

674 st

De Plantage is de grootste uitbreidingswijk van de gemeente in de kern Meteren. In 2009 is een structuurvisie vastgesteld en daarmee zijn de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor het gehele plangebied vastgelegd. De structuurvisie verdeelt het plangebied in drie deelgebieden met ieder een eigen woonmilieu, namelijk de Bastide, de Buitenplaats en de Woongaard. De Bastide en de Buitenplaats naderen hun voltooiing. Voor de realisatie van De Plantage heeft de gemeente een samenwerkingsovereenkomst (SOK) met de marktpartijen BPD, Bunnik en Van Wanrooij. Op basis van de SOK worden per deelgebied aanvullende afspraken in een Deelplanvaststellingsovereenkomst (DVO) gemaakt. Daarnaast heeft de gemeente een overeenkomst met Zondag Bouwgroep voor de realisatie van koopwoningen. Voor de realisatie van de sociale huurwoningen gelden de afspraken in de prestatieafspraken met Kleurrijk Wonen. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, 2027 en vanaf 2028.

35 | MPG 2023

Resultaat Kosten (gereed)

€

127.755.000

70,0%

Opbrengsten (gereed)

€

108.002.000

56,0%

Boekwaarde per 1 januari 2023

€

-29.256.000

Eindwaarde per 31 december 2031

€

-19.753.000

Contante waarde per 1 januari 2023

€

-16.529.000

Voorziening t/m 2021

€

-14.447.000

Voorziening in 2022

€

-2.082.000

Totale voorziening t/m 2022

€

-16.529.000

Risicoresultaat P90

€

-23.841.000

Benodigde risicoreserve

€

-4.087.000

Het belangrijkste resultaat van 2022 is dat alle projectmatige kavels in deelplan 2 uitgegeven zijn. De uitgifte van vrije kavels in deelplan 2 is in 2022 gestagneerd. De verwachting is dat hiervoor 2023 en 2024 nog nodig is. Verder is de boomgaard die een spuitzone met zich meenam over een vrije kavel aan de Rijksstraatweg gekocht en zal in 2023 worden getransporteerd. In 2022 is de bestemmingsplanprocedure voor deelgebied 3B opgestart en gaat het plan nog voor de zomer ter inzage. De gesprekken met de ontwikkelaars voor een DVO zijn in het 3e kwartaal van 2022 opgestart. Belangrijk aandachtspunt is dat op dit moment de markt voor nieuwbouwwoningen stagneert en dat de ontwikkelaars terughoudend zijn om afspraken te maken. Om toch snelheid te blijven houden heeft het college in maart een subsidie aanvraag voor een woningimpuls (WBI) aangevraagd. De provincie Gelderland heeft aangegeven een deel van de cofinanciering te betalen als het Rijk de subsidie toekent. De verwachting is dat dit rond de eerste week van juli 2023 bekend wordt. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: • •

Tijdens de bestemmingsplanprocedure is gebleken dat er extra onderzoek nodig is in het kader van een mogelijke vliegtuigbom uit de tweede wereldoorlog. Het betreft een diepte detectie wat een kostbaar onderzoek is. Nabij bakkerij aan de Meersteeg is zowel geluids- als geuroverlast. Om snelheid te houden in de procedure is het noodzakelijk om maatregelen aan de bakkerij te treffen die kosten met zich meebrengen voor de gemeente.

36 | MPG 2023

Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: • • •

Het binnen halen van de WBI-subsidie betekent een bedrag van circa € 3,0 mln van het Rijk en van circa € 0,6 mln van de Provincie. Echter de ervaring leert dat het binnen halen van de subsidie los staat van de daadwerkelijke toekenning die plaatsvindt als het hele project is afgerond. De maatregelen die nodig zijn om de geluids- en geuroverlast van bakkerij aan de Meersteeg zijn nog niet helemaal bekend. Dit kan tot extra kosten leiden. De afspraken in het kader van een DVO voor Deelplan 3 zijn nog niet gemaakt, die kunnen zowel positief als negatief uitpakken voor de exploitatie.

37 | MPG 2023

5.6

Herwijnen – Oost, Herwijnen

Projectbeschrijving Type ontwikkeling

Woningbouw

Totale plangebied

78.051 m²

Uitgeefbaar

43.451 m²

Project afgerond in

2024

Verkochte bouwkavels tot 2022

114 st

Verkochte bouwkavels in 2022

30 st

Te verkopen bouwkavels in 2023

2 st

Te verkopen bouwkavels na 2023

7 st

De grondexploitatie Herwijnen – Oost betreft een woningbouwproject met een omvang van circa 7,8 ha, waarvan 4,3 ha uitgeefbaar is. Het project bestaat uit twee fases. Voor fase 1 zijn de kavels voor 2018 verkocht. Fase 2 van de ontwikkeling bestaat uit deel A en B. Deel A (24 woningen) is een paar jaar geleden via een meervoudige onderhandse procedure aan de markt aangeboden. Voor deel B zijn dit jaar de bouwkavels aan de Vervoornlaan verkocht, via een procedure, waaronder vier patiowoningen. Op dit moment heeft de gemeente nog twee vrije kavels die in optie zijn uitgegeven. Daarnaast kan de gemeente op de oude woonwagenlocatie aan De Strobbel nog enkele woningen realiseren en uitgeven. Voor deze woningen zal dit jaar nog een plan worden gemaakt, zodat ze in 2024 verkocht kunnen worden. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, 2027 en vanaf 2028.

38 | MPG 2023

Resultaat Kosten (gereed)

€

12.192.000

95,0%

Opbrengsten (gereed)

€

12.400.000

93,0%

Boekwaarde per 1 januari 2023

€

5.000

Eindwaarde per 31 december 2025

€

208.000

Contante waarde per 1 januari 2023

€

200.000

Winstneming t/m 2021

€

870.000

Winstneming in 2022

€

893.000

Totaal winstneming t/m 2022

€

1.763.000

Risicoresultaat P90

€

191.000

Benodigde risicoreserve

€

-

Dit jaar is door de verkoop van de kavels fors het resultaat positiever uitgevallen. Hierdoor is dit jaar extra winst genomen. Doordat al 95% van de kosten en 95% van de opbrengsten zijn gerealiseerd is het risico in deze exploitatie nog beperkt. Hierdoor is er ook geen risicoreserve noodzakelijk. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: •

De verkoop van bouwkavels is veel positiever uitgevallen dan bij de vorige MPG voorzien was.

Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: •

Een kans is het principeverzoek van het Zorgcentrum Avondlicht om uit te breiden in westelijke richting. Hier heeft de gemeente ook nog grond in eigendom, maar in de exploitatie is geen rekening gehouden met eventuele opbrengsten hiervoor.

39 | MPG 2023

5.7

Klingelenberg Noord, Tuil

Projectbeschrijving Type ontwikkeling

Woningbouw

Totale plangebied

9.787 m²

Uitgeefbaar

4.525 m²

Project afgerond in

2026

Verkochte bouwkavels tot 2022

-

Verkochte bouwkavels in 2022

-

Te verkopen bouwkavels in 2023

-

Te verkopen bouwkavels na 2023

18 st

De gebiedsontwikkeling Klingelenberg Noord in Tuil ligt direct ten noorden van de locatie De Klingelenberg in Tuil. Het plan omvat de bouw van maximaal 24 woningen. Wat voortkomt uit het uitwerkingsplan van 2017, vastgesteld door de gemeenteraad van Neerijnen. Vooralsnog zijn in het laatste stedenbouwkundig ontwerp maar 18 woningen opgenomen. Het uitgangspunt voor het in ontwikkeling nemen van Klingelenberg Noord blijft ongewijzigd. Afgelopen jaar heeft de planvorming stilgelegen. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, 2027 en vanaf 2028.

40 | MPG 2023

Resultaat Kosten (gereed)

€

1.529.000

71,0%

Opbrengsten (gereed)

€

1.219.000

2,0%

Boekwaarde per 1 januari 2023

€

-1.054.000

Eindwaarde per 31 december 2031

€

-310.000

Contante waarde per 1 januari 2023

€

-286.000

Voorziening t/m 2021

€

-208.000

Voorziening in 2022

€

-78.000

Totale voorziening t/m 2022

€

-286.000

Risicoresultaat P90

€

-488.000

Benodigde risicoreserve

€

-178.000

Doordat de ontwikkeling dit jaar stil heeft gelegen wordt de realisatie ook naar achteren geschoven. In 2023 is duidelijkheid vereist wat met deze locatie gedaan gaat worden. Ruim 70% van de kosten zijn gemaakt, maar nagenoeg geen opbrengsten (2%). Dus is dit een groot risico voor de gemeente. Dit uit zich in het ophogen van de verliesvoorziening en een hogere risicoreserve. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: •

De fasering van uitgifte is een jaar vertraagd. Dit zorgt voor extra rentekosten en hogere kosten ten gevolge van prijsstijgingen.

Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: •

De locatie ligt nagenoeg klaar om ontwikkeld te worden. De grond is in bezit. De omgeving weet dat er gebouwd gaat worden. Daarmee is dit een kansrijk project om snelheid te maken.

41 | MPG 2023

5.8

Mackaylaan, Ophemert

Projectbeschrijving Type ontwikkeling

Woningbouw

Totale plangebied

1.709 m²

Uitgeefbaar

1.419 m²

Project afgerond in

2024

Verkochte bouwkavels tot 2022

-

Verkochte bouwkavels in 2022

-

Te verkopen bouwkavels in 2023

2 st

Te verkopen bouwkavels na 2023

-

De gebiedsontwikkeling aan de Aeneas Mackaylaan te Ophemert is actief sinds de aankoop van de woonpercelen in 2009. Eind 2016 is het bestemmingsplan vastgesteld en onherroepelijk. Op basis van aangepaste voorwaarden van het waterschap en rekening houdend met de wensen van de aanwonenden is de waterpartij in 2021 aangepast. In 2022 zijn twee kavels in optie gegeven. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, 2027 en vanaf 2028.

42 | MPG 2023

Resultaat Kosten (gereed)

€

205.000

77,0%

Opbrengsten (gereed)

€

483.000

0,0%

Boekwaarde per 1 januari 2023

€

-159.000

Eindwaarde per 31 december 2025

€

278.000

Contante waarde per 1 januari 2023

€

267.000

Winstneming t/m 2021

€

-

Winstneming in 2022

€

-

Totaal winstneming t/m 2022

€

-

Risicoresultaat P90

€

269.000

Benodigde risicoreserve

€

-

De kavels zijn vorig jaar in de verkoop gegaan en in optie uitgegeven. Als deze verkocht zijn is de opbrengst geborgd en zijn daarmee de risico’s beperkt. De nog te maken kosten zijn ook nog beperkt. Doordat het een positieve exploitatie betreft is er geen extra risicoreserve noodzakelijk. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: •

Geen bijzondere verschillen.

Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: •

De twee te realiseren kavels zijn al onder optie. Daardoor afzet nagenoeg verzekerd. Dit levert bijna geen risico’s op.

43 | MPG 2023

5.9

Molenblok, Varik

Projectbeschrijving Type ontwikkeling

Woningbouw

Totale plangebied

30.470 m²

Uitgeefbaar

20.277 m²

Project afgerond in

2026

Verkochte bouwkavels tot 2022

31 st

Verkochte bouwkavels in 2022

-

Te verkopen bouwkavels in 2023

-

Te verkopen bouwkavels na 2023

25 st

Het plangebied bevindt zich ten noordoosten van Varik langs de Waalbandijk, begrensd door de dijk in het oosten en de achterkant van de gebouwen aan de noordzijde van de Kerkstraat. In de planningsperiode tot 2026 zullen er 25 woningen worden gebouwd Fase 1 van het project, bestaande uit 31 woningen, werd in 2018 afgerond. De volgende fasen zijn vertraagd vanwege het dijkversterkingsproject Tiel-Waardenburg. In 2020 heeft het waterschap duidelijkheid gegeven over hoe het dijklichaam er komt uit te zien middels het projectplan. Op basis van deze nieuwe gegevens, waaronder het profiel vrije ruimte dijkzone en de gebruiksvoorwaarden, heeft de gemeente samen met het waterschap geanalyseerd wat de gevolgen zijn voor de aannames zoals die in 2018 in het kader van de SOK zijn gedaan. Aan de hand van nieuwe schetsontwerpen, berekeningen van het uitgeefbaar gebied in de dijkzone en benodigde civieltechnische ingrepen is een herberekening gemaakt waarbij tevens de risico’s en kansen in beeld zijn gebracht. Na besluitvorming is het overleg met het waterschap vervolgd om de mogelijkheden voor een gecombineerde uitvoering voor zowel de plannen van de dijkversterking als gebiedsontwikkeling, de hiermee samenhangende risico’s en kansen en financiële gevolgen te bespreken.

Deze bespreking heeft geresulteerd in een gewijzigde planuitwerking waarbij voor de dijkversterking gekozen is voor een constructie. Voor de woningbouw betekent dit dat de gemeente de woningen volledig op eigen gronden kan realiseren met minimale ophogingen. Gemeente en waterschap kunnen meer onafhankelijk van elkaar opereren en met het afsluiten van een beëindigingsovereenkomst de nieuwe gemaakte afspraken vastleggen. Omdat er nog geen overeenstemming is over de financiële bijdrage/verrekening o.b.v. de beëindigingsovereenkomst, is hier in de geactualiseerde berekening nog geen rekening gehouden.

44 | MPG 2023

De gemeente heeft de planuitwerking ondertussen vervolgd, het bestemmingsplan ligt gereed om in procedure te worden gebracht en met de verkoopprocedure is een start gemaakt. Het streven is in 2023 tot selectie van marktpartijen te komen die de gronden van de gemeente kopen en de woningen gaan ontwikkelen. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, 2027 en vanaf 2028. Resultaat Kosten (gereed)

€

7.379.000

79,0%

Opbrengsten (gereed)

€

3.650.000

40,0%

Boekwaarde per 1 januari 2023

€

-4.347.000

Eindwaarde per 31 december 2031

€

-3.729.000

Contante waarde per 1 januari 2023

€

-3.445.000

Voorziening t/m 2021

€

-2.333.000

Voorziening in 2022

€

-1.112.000

Totale voorziening t/m 2022

€

-3.445.000

Risicoresultaat P90

€

-4.935.000

Benodigde risicoreserve

€

-1.206.000

Afgelopen jaar is het woonprogramma bijgesteld en past het beter bij de woonvisie van de gemeente. In de eerste fase zijn met name de goedkopere woningen gerealiseerd met dien verstande dat in fase 2 meer in het duurdere segment gerealiseerd zou worden. Tussen fase 1 en fase 2 zit nogal wat tijd waardoor er toch voor gekozen is om ook meer betaalbare woningen in fase 2 te realiseren. Vanuit planologisch opzicht zit er een beperking op het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden. Ten gevolge hiervan en het goedkopere programma worden de kavels voor de woningen relatief groot ten opzichte van vergelijkbare type woningen in de rest van de gemeente. Dit heeft een prijsdrukkend effect op de grondprijs per uit te geven m². De wens is om de uit te geven gronden dit jaar in een openbare procedure te verkopen. Gelet op het te realiseren programma kan het wel eens zo zijn dat de ontwikkelaars de afzet als risico zien en dit meenemen in hun bod. Daarmee blijft dit een groot risico voor de gemeente. Hierdoor stijgt de benodigde reserve die noodzakelijk is voor dit project.

45 | MPG 2023

Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: • • •

Woonprogramma is gewijzigd om te voldoen aan de woondeal. Ten gevolge van langere looptijd zijn extra planontwikkelingskosten gemaakt. Het plangebied moet middels een wijzigingsplan en een normaal bestemmingsplan geregeld worden. Dit zorgt voor extra kosten.

Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: •

De kavels voor alle type woningen zijn aanmerkelijk groter dan het gemiddelde in de gemeente. Het is de vraag of deze grote kavels voldoende opleveren en courant genoeg zijn voor een ontwikkelaar om het afzetrisico te beperken. Zo nee betekent dit een lagere grondprijs voor de gemeente.

46 | MPG 2023

5.10 Slingerbos, Ophemert Projectbeschrijving Type ontwikkeling

Woningbouw

Totale plangebied

34.811 m²

Uitgeefbaar

19.123 m²

Project afgerond in

2027

Verkochte bouwkavels tot 2022

-

Verkochte bouwkavels in 2022

19 st

Te verkopen bouwkavels in 2023

-

Te verkopen bouwkavels na 2023

50 st

Het plangebied van Slingerbos ligt in Ophemert tussen de Waalbandijk en de Molenstraat, begrensd door woonpercelen en agrarische gronden. Het bestemmingsplan is in 2017 vastgesteld en in 2018 onherroepelijk geworden na een beroep bij de Raad van State. Fase 1 (polder) is de voorbelasting/ophoging gerealiseerd, terwijl fase 2 betrekking heeft op de dijkzone. Het vervolg van de woningbouwontwikkeling is afhankelijk van het dijkversterkingsproject Tiel-Waardenburg. Het plan omvat de bouw van 65 woningen, waarvan woningbouwcorporatie De Kernen 15 huurwoningen zal bouwen. In 2018 zijn verschillende mogelijkheden voor de dijkzone besproken met het waterschap. De gekozen variant omvat de aanleg van een verlengd dijklichaam (stabiliteitsberm) en de bouw van woningen hierop. De gemeente en het waterschap hebben een samenwerkingsovereenkomst ondertekend met uitgangspunten, afspraken en condities voor de gebiedsontwikkeling. Er zijn nieuwe afspraken gemaakt tussen de gemeente en het waterschap voor een gecombineerde uitvoering van de plannen voor dijkversterking en gebiedsontwikkeling, waarbij sprake is van minder ophoging en een kleine reductie van het uitgeefbaar gebied. De afspraken resulteren ook in een kortere looptijd van de grondexploitatie. Er wordt gewerkt aan een beëindigingsovereenkomst om de gemaakte afspraken vast te leggen.

Eventuele gevolgen van nieuwe prijsafspraken zijn nog niet verwerkt in de grondexploitatie, maar zullen bij de volgende actualisatie meegenomen worden. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, 2027 en vanaf 2028.

47 | MPG 2023

Resultaat Kosten (gereed)

€

6.878.000

58,0%

Opbrengsten (gereed)

€

4.508.000

11,0%

Boekwaarde per 1 januari 2023

€

-3.511.000

Eindwaarde per 31 december 2025

€

-2.370.000

Contante waarde per 1 januari 2023

€

-2.147.000

Voorziening t/m 2021

€

-1.604.000

Voorziening in 2022

€

-543.000

Totale voorziening t/m 2022

€

-2.147.000

Risicoresultaat P90

€

-2.606.000

Benodigde risicoreserve

€

-236.000

In het verleden was de grond voor sociale huurwoningen al verkocht aan een corporatie. Door wijzigingen in het stedenbouwkundig plan, konden de huurwoningen niet meer op die plek ontwikkeld worden. Daarom heeft een grondruil plaatsgevonden en heeft de corporatie nu op andere plek in plan de ruimte om sociale huurwoningen te realiseren. Deze transactie heeft in 2022 plaatsgevonden. De overige gronden voor de bouw van 50 woningen zijn door middel van een openbare aanbesteding eind 2022 verkocht. Het definitieve koopcontract met de ontwikkelaar is nog niet getekend. Met name de indexatie van het grondbod is een punt van discussie, terwijl dit juist in de aanbestedingsprocedure is vastgezet op de CPI. Als gevolg van de afspraken over de verkoop van de grond is de benodigde risicoreserve ook kleiner dan vorig jaar. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: • •

De gemeente heeft grond teruggekocht van de corporatie en weer verkocht. Dit levert extra kosten voor overdracht op die voor rekening van de gemeente zijn gekomen. De aanbesteding van de gronden heeft meer opgeleverd.

48 | MPG 2023

Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: • •

Het definitieve contract is nog niet getekend met de ontwikkelaar. In de aanbestedingsprocedure is gesproken over indexatie van het grondbod met de CPI. De ontwikkelaar trekt dat nu in twijfel. Eventuele wijziging kan gevolgen hebben op de aanbesteding. De huidige marktontwikkelingen kunnen er wel eens voor zorgen dat de ontwikkelaar het contract teruggeeft aan de gemeente en dat daardoor de afzetrisico’s weer bij de gemeente liggen.

49 | MPG 2023

5.11 Homburg-Noord, Beesd Projectbeschrijving Type ontwikkeling

Bedrijventerrein

Totale plangebied

41.852 m²

Uitgeefbaar

28.718 m²

Project afgerond in

2023

Verkochte bouwkavels tot 2022

27.157 m²

Verkochte bouwkavels in 2022

1.561 m²

Te verkopen bouwkavels in 2023

-

Te verkopen bouwkavels na 2023

-

Homburg-Noord is de laatste ontwikkelingsfase van het bestaande industrieterrein Oude Waag/Homburg aan de noordzijde van het stadscentrum van Beesd. Het laatste overgebleven landbouwgrond in het gebied, gelegen in de bocht van de nieuwe toegangsweg van de A2, wordt omgevormd tot een gemengd industrieterrein met kleine percelen tot maximaal 5.000 m2, primair gericht op de lokale markt. De gemeente werkt samen met Homburg VOF, een particuliere partij die ongeveer twee derde van het ontwikkelingsgebied bezit, om dit project te realiseren. In 2016 werd een (voorafgaande) samenwerkingsovereenkomst ondertekend met Homburg VOF. Alle kavels zijn verkocht. De laatste kavel is in 2022 verkocht. De gemeente is verantwoordelijk voor het betalen van een compensatievergoeding (14,65%) van de grondprijs aan Homburg VOF volgens de overeenkomst. Als gevolg hiervan is het budget uitgesteld tot 2023 om de bouw en ontwikkeling van de locatie te faciliteren. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, 2027 en vanaf 2028.

50 | MPG 2023

Resultaat Kosten (gereed)

€

1.645.000

100,0%

Opbrengsten (gereed)

€

1.308.000

100,0%

Boekwaarde per 1 januari 2023

€

-337.000

Eindwaarde per 31 december 2031

€

-337.000

Contante waarde per 1 januari 2023

€

-337.000

Voorziening t/m 2021

€

-312.000

Voorziening in 2022

€

-25.000

Totale voorziening t/m 2022

€

-337.000

Risicoresultaat P90

€

-337.000

Benodigde risicoreserve

€

-

Homburg-Noord wordt per 31 december 2022 afgesloten. De nog te maken kosten worden ondergebracht in een voorziening. Daarmee is het project afgesloten met een verlies van 337.000 euro. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: •

Het project wordt afgesloten. De nog te maken kosten gaan naar een voorziening voor de uitvoering van de laatste werkzaamheden.

Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: •

Niet van toepassing, project wordt afgesloten.

51 | MPG 2023

5.12 Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Projectbeschrijving Type ontwikkeling

Bedrijventerrein

Totale plangebied

350.000 m²

Uitgeefbaar

224.000 m²

Project afgerond in

2031

Verkochte bouwkavels tot 2022

-

Verkochte bouwkavels in 2022

-

Te verkopen bouwkavels in 2023

-

Te verkopen bouwkavels na 2023

224.000 m²

Hondsgemet-Noord is een gebied van meer dan 40 hectare gelegen tussen de Plettenburglaan en de spoorlijn Geldermalsen-Tiel. Het doel is om dit gebied te ontwikkelen tot een bedrijventerrein en bedrijfslocatie die aansluit op de uitgifte van bedrijfsterreinen op Hondsgemet-Zuid. Ongeveer twee derde van het gebied is eigendom van de gemeente en een derde is eigendom van particulieren. De ontwikkeling van bedrijventerreinen wordt regionaal gecoördineerd en vastgelegd in het Regionaal Programma Werklocaties (RPW). De behoefte aan Hondsgemet-Noord is aangetoond en dus groen licht gegeven. Tijdens de planningsfase is gebleken dat de capaciteit van de Randweg-N327 als ontsluitingsweg voor Hondsgemet-Noord onvoldoende is. Er vindt overleg plaats met de provincie over maatregelen om de capaciteit te vergroten. Hierover moeten nog nadere afspraken tussen gemeente en provincie worden gemaakt, gezien de complexiteit van het vraagstuk en de diverse stakeholders die erbij betrokken zijn. De planning is dat het bestemmingsplan voor Hondsgemet-Noord in 2025 kan worden vastgesteld en dat de eerste gronduitgifte in 2026 kan plaatsvinden. Belangrijk punt is dat er overeenstemming met de provincie moet zijn over de ontsluiting op de Randweg-N327. Daartoe is vooralsnog rekening gehouden met een bijdrage van € 1,7 mln uit de grondexploitatie Hondsgemet-Noord.

In bovenstaande kaart staat de eigendomsverhouding binnen het plangebied.

52 | MPG 2023

Resultaat Kosten (gereed)

€

31.984.000

47,0%

Opbrengsten (gereed)

€

32.235.000

0,0%

Boekwaarde per 1 januari 2023

€

-14.946.000

Eindwaarde per 31 december 2025

€

251.000

Contante waarde per 1 januari 2023

€

210.000

Winstneming t/m 2021

€

-

Winstneming in 2022

€

-

Totaal winstneming t/m 2022

€

-

Risicoresultaat P90

€

-3.987.000

Benodigde risicoreserve

€

-3.987.000

De grondexploitatie van Hondsgemet-Noord is een normatieve grondexploitatie. Hier ligt nog geen plan ten grondslag. Daarmee wordt al aangegeven dat dit best wel een risicovol project is. Een van de grootste risico’s van het aan te leggen bedrijventerrein is de ontsluiting op de N327. Een overgroot deel van de kosten (de verwerving) is al gemaakt. Daarentegen zijn er nog nagenoeg geen opbrengsten gerealiseerd. Dit laatste kan ook nog wel een paar jaar duren. Gelet op de hoge verwervingskosten is renterisico een belangrijk risico voor deze grondexploitatie. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: •

Deze exploitatie is alleen geüpdatet aan de hand van de algemene aanpassingen. Dit komt door feit dat de grondexploitatie is opgezet op basis van normatief ruimtegebruik. Hier ligt nog geen plan ten grondslag.

Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: •

Het grootste risico is dat nog onvoldoende duidelijk is wat hier ontwikkeld gaat worden met de daar bijbehorende duidelijkheid. Dit kan zowel een kans als een risico zijn. Vooralsnog wordt het risico groter ingeschat dan de kans.

53 | MPG 2023

5.13 Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen Projectbeschrijving Type ontwikkeling

Bedrijventerrein

Totale plangebied

394.276 m²

Uitgeefbaar

281.138 m²

Project afgerond in

2026

Verkochte bouwkavels tot 2022

275.348 m²

Verkochte bouwkavels in 2022

-

Te verkopen bouwkavels in 2023

926 m²

Te verkopen bouwkavels na 2023

4.864 m²

Op 27 februari 2007 werd het bestemmingsplan Hondsgemet-Zuid door de gemeenteraad van Geldermalsen goedgekeurd. Het plan omvatte de ontwikkeling van een bedrijventerrein en de bijbehorende infrastructuur, gelegen tussen de Randweg, Plettenburglaan en de Betuweroute. Het bedrijventerrein was aanvankelijk gericht op lokale en sub regionale behoeften, waardoor het verkavelingsplan een kleinschalig karakter had. Echter, vanwege de economische crisis in 2008 werden er weinig kavels verkocht en werd er een wijziging in het bestemmingsplan doorgevoerd om de ontwikkeling van grotere kavels mogelijk te maken. Inmiddels is de markt voor bedrijfskavels verbeterd en is er belangstelling voor zowel grote als kleine kavels. Alle gronden zijn eigendom van de gemeente of ontwikkelaars. In de periode van 2018 tot 2021 zijn er diverse percelen verkocht, variërend in grootte van 1.000 m2 tot 18.900 m2. Er is momenteel nog één kavel die waarschijnlijk dit jaar verkocht zal worden. De invulling van de eilandkavel is nog onzeker, dit komt mede door de onduidelijk betreft de N-weg en eventuele waterbergingsopgave. In bovenstaande kaart staat de verwachte uitgifte van de kavels: tot en met 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, 2027 en vanaf 2028.

54 | MPG 2023

Resultaat Kosten (gereed)

€

35.661.000

95,0%

Opbrengsten (gereed)

€

36.059.000

98,0%

Boekwaarde per 1 januari 2023

€

1.282.000

Eindwaarde per 31 december 2031

€

398.000

Contante waarde per 1 januari 2023

€

368.000

Winstneming t/m 2021

€

5.077.000

Terugboeking winst in 2022

€

-540.000

Totaal winstneming t/m 2022

€

4.537.000

Risicoresultaat P90

€

-288.000

Benodigde risicoreserve

€

-288.000

De locatie is bijna geheel uitgegeven. Een belangrijke opbrengst is nog de verkoop van de zogenaamde eilandkavel. De uitgifte van deze kavel is naar achteren geschoven ten gevolge van allerlei zaken op het gebied van waterberging voor de N327 en de Plantage. Een van de onzekerheden heeft ervoor gezorgd dat de eilandkavel circa 4.200 m² kleiner moet worden om voldoende waterberging voor Hondsgemet-Zuid binnen het eigen plangebied te realiseren. De vraag is nu hoelang nog te wachten met de uitgifte van de kavel. Wachten tot alle ontwikkelingen rondom N327 bekend zijn of nu al verkopen en de eventuele waterberging voor de N327 op te lossen in Hondsgemet-Noord. Hier zit nog wel een risico, waardoor er dit jaar wel een risicoreserve nodig is voor dit plan. Verschillenanalyse Naast de al genoemde algemene aanpassingen zoals benoemd in paragraaf 5.2, is de belangrijkste aanpassing geweest: • •

Hobru heeft een klein deel van de eigen kavel in gebruik. Die wil dit deel graag herontwikkelen. Daarvoor kan nog een klein deel van de openbare ruimte gekocht worden van de gemeente om dit een courante ontwikkeling te laten zijn. De verkoop van deze grond is voor de gemeente extra opbrengsten. Doordat de waterberging van Hondsgemet-Zuid niet gerealiseerd kan worden binnen het plangebied van de Plantage, zal dit binnen de eigen plangrenzen gerealiseerd moeten worden. De consequentie is dat de eilandkavel circa 4.200 m² kleiner moet om de waterberging te regelen. Dit betekent minder opbrengsten uit verkoop.

55 | MPG 2023

Kansen en risico’s De belangrijkste kansen en risico’s voor dit project: • •

Een kans is om de waterberging binnen het plangebied Hondsgemet-Noord op te lossen. Daarmee kan de eilandkavel wel in zijn huidige vorm worden uitgegeven. De eilandkavel is een unieke plek en levert een uniek gebouw op.

56 | MPG 2023

6 Gemeentelijke initiatieven 6.1

Beesd-Noord, Beesd

Projectbeschrijving Beesd-Noord, Beesd

Functie(s) Type ontwikkeling Fase Start uitgifte Programma

Woningbouw en bedrijven MVA Haalbaarheidsfase 2024/2025 1e fase circa 100 woningen

Er wordt al een enige tijd gewerkt aan de voorbereidingen van woningbouw op de locatie Garstkampen in Beesd. Dit is het gebied tussen de Schuttersweg, Parkweg en Dr. A. Kuijpersweg (zie kaartje). Na de gemeentelijke herindeling is geprobeerd de marktpartijen tot planvorming te laten overgaan. In 2021 is besloten om als gemeente de regie te nemen en de nodige voorbereidingen te treffen. Door het nemen van een voorbereidingsbesluit zijn in het plangebied ontwikkelingen tegengehouden welke de verdere voortgang van ontwikkelproces kunnen belemmeren. Op korte termijn wordt er gekeken naar circa 150 woningen. Het totale plangebied biedt ruimte voor 300 tot 400 woningen. De mogelijke archeologische waarden in het plangebied dienen nog steeds nader onderzocht te worden. Momenteel wordt er een ontwikkelstrategie opgesteld en worden de eerste gesprekken met grondeigenaren/ontwikkelaars gevoerd.

57 | MPG 2023

6.2

Flexwoningen Tricht

Projectbeschrijving Flex-woningen, Tricht

Functie(s) Type ontwikkeling Fase Start uitgifte Programma

Woningbouw MVA Ontwikkelfase 2024 22 flex-woningen

Wegens de druk op de woningmarkt is er in 2021 gezamenlijk, met de woningcorporaties Kleurrijk Wonen en De Kernen, naar de mogelijkheden gekeken voor zgn flexwoningen. In Tricht is een geschikte locatie gevonden. In 2022 is deze locatie formeel aangewezen en zijn subsidies toegekend voor de ontwikkeling. Een RHAsubsidie vanuit het Rijk van € 250.000 die voor 50% is toegewezen aan locatie Tricht en een bedrag van € 60.000 voor planontwikkelingskosten vanuit de provincie.

De locatie Tricht en omgeving komt mogelijk in de toekomst ook in beeld als uitbreidingslocatie voor het dorp. De planvorming voor deze locatie wordt opgestart om te kijken hoe het concept flexwonen hierbinnen past. Om flexwoningen te kunnen realiseren moet de gemeente nog voor investeringen doen in riolering en bereikbaarheid. Gekeken wordt hoe dit kostendekkend gerealiseerd kan worden.

58 | MPG 2023

6.3

Flexwoningen Opijnen

Projectbeschrijving Flex-woningen, Opijnen

Functie(s) Type ontwikkeling Fase Start uitgifte Programma

Woningbouw MVA Ontwikkelfase 2024 25 flex-woningen

Wegens de druk op de woningmarkt is er in 2021 gezamenlijk, met de woningcorporaties Kleurrijk Wonen en De Kernen, naar de mogelijkheden gekeken voor zgn flexwoningen. In Opijnen is een geschikte locatie gevonden. In 2022 is deze locatie formeel aangewezen en zijn subsidies toegekend voor de ontwikkeling. Een RHAsubsidie vanuit het Rijk van € 250.000 die voor 50% is toegewezen aan locatie Opijnen en een bedrag van € 60.000 voor planontwikkelingskosten vanuit de provincie. De locatie Opijnen is vanuit het dorpsbelang alleen voor tijdelijk gebruik en dus voor flexwoningen. Op de lange termijn wil het dorp deze plek vrijhouden. De locatie ligt ook gunstiger wat betreft aansluiting op riolering en de openbare weg. Daardoor is deze locatie financieel makkelijker te realiseren.

59 | MPG 2023

6.4

Fruitvillage, Geldermalsen

Projectbeschrijving Fruitvillage, Geldermalsen

Voormalige functie(s) Nieuwe functie(s) Type ontwikkeling Fase Programma Verkoop aan

Proeftuinen Tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten

Verkoop grondpositie Ontwikkelfase Circa 350 opvangplekken (ca. 185 woonruimten) + voorzieningen Ontwikkelaar

Als onderdeel van de huidige Fruit Tech Campus is er een ontwikkeling voorgenomen voor de realisatie van tijdelijke verblijfsruimten en voorzieningen voor arbeidsmigranten en andere spoedzoekers. Een lokale ontwikkelaar is in gesprek met de gemeente om dit project te realiseren. Daartoe zal de ontwikkelaar de grond kopen van de gemeente. De arbeidsmigranten werken binnen de gemeente West Betuwe, waaronder de dichtbijgelegen Fruitveiling. Het Rijk heeft een zogenaamde RHA-subsidie van circa € 1,3 miljoen toegezegd om dit te realiseren. Belangrijk item is hoe deze subsidie verstrekt kan worden zonder staatssteun te plegen.

60 | MPG 2023

6.5

Haaften Centrum, Haaften

Projectbeschrijving Haaften Centrum, Haaften

Voormalige functie(s) Nieuwe functie(s) Type ontwikkeling Fase Programma

Twee basisscholen en dorpshuis Woningbouw MVA Ontwikkelfase totaal 40 tot 50 woningen

Haaften Centrum betreft 3 verschillende locaties waar voorheen twee scholen, een sporthal en het dorpshuis gesitueerd waren. Deze heten respectievelijk Locatie Schoolstraat, locatie Honekeskamp-Nelekeskamp en de locatie Dorpshuisstraat. De laatste locatie is wegens de toegenomen parkeerbehoefte voor de ontwikkelmogelijkheden van de supermarkt afgevallen als bouwlocatie. Op de overige twee locaties is er ruimte voor circa 45 woningen. Afgelopen jaar is er gekeken naar het concrete programma voor de locaties, hierbij is gekozen voor een uitgebreider sociaal programma. De definitieve prijsovereenstemming vindt plaats na verdere uitwerking van het civieltechnisch ontwerp. Dit betreft met name de uitwerking op het gebied van waterberging.

61 | MPG 2023

6.6

Groeneweg 19, Buurmalsen

Projectbeschrijving Groeneweg 19, Buurmalsen

Voormalige functie(s) Nieuwe functie(s) Type ontwikkeling Fase Programma Verkoop aan

Basisschool Woningbouw Verkoop bestaand vastgoed Haalbaarheidsfase 10 tot 15 woningen CPO

Het voormalige schoolgebouw in Buurmalsen is niet meer in gebruik. Daarom is besloten om op deze locatie woningen te realiseren in de vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Via een prijsvraag is de keuze gevallen op een hergebruik van het schoolgebouw in combinatie met kleinschalige nieuwbouw. Er wordt gedacht aan 10 tot maximaal 15 woningen. Afgelopen jaar is er een taxatie uitgevoerd en zijn de eerste gesprekken gevoerd ten behoeve van de intentieovereenkomst. In mei 2023 zal de intentie-overeenkomst worden ondertekend.

62 | MPG 2023

6.7

Leijenburgplein, Heukelum

Projectbeschrijving Leijenburgplein, Heukelum

Voormalige functie(s) Nieuwe functie(s) Type ontwikkeling Fase Verkoop aan

Basisschool en gymzaal Woningbouw Verkoop bestaand vastgoed Haalbaarheidsfase Woningbouwcorporatie

In 2021 is er met de initiatiefnemer gesproken over een passend programma bij de herontwikkeling van de school aan het Leijenburgplein in Heukelum. De initiatiefnemer is afgehaakt in verband met de financiële haalbaarheid. De gemeente kijkt nu met de corporatie of die hier een plan met sociale huurwoningen kan realiseren. Een belangrijk onderdeel bij dit plan is de financiële haalbaarheid, omdat de gebouwen nog wel een boekwaarde hebben die goedgemaakt moet worden.

63 | MPG 2023

6.8

Bijdendijkstraat 1, Asperen

Projectbeschrijving Bijdendijkstraat 1, Asperen

Voormalige functie(s) Nieuwe functie(s) Type ontwikkeling Fase Verkoop aan

Basisschool Woningbouw Verkoop bestaand vastgoed Haalbaarheidsfase onbekend

In 2022 wordt de herontwikkeling van de voormalige basisschool opgepakt. Kaders voor deze ontwikkeling moeten nog worden opgesteld. Eind 2022 is besloten om tijdelijke huisvesting voor Oekraïners te realiseren in de voormalige basisschool. Het is niet duidelijk wat dit voor gevolg heeft voor de voortgang van het ontwikkelproces.

64 | MPG 2023

7 Faciliterende projecten 7.1

Klingelenberg, Tuil

Projectbeschrijving Klingelenberg, Tuil

Functie(s) Rol gemeente Fase Start uitgifte Programma Initiatiefnemer

Woningbouw Facilitair Haalbaarheidsfase 2024/2025 3e fase circa 60 woningen Ontwikkelaars

Met ontwikkelaars is in een ver verleden al een overeenkomst gesloten. De eerste twee fases zijn al gerealiseerd. De gemeente voert nu gesprekken over hoe de derde fase ingevuld gaat worden. De ontwikkelaars hebben een deel van fase 3 verkocht waardoor de gemeente met nog een partij moet onderhandelen.

7.2

Lingewaarden, Geldermalsen

Projectbeschrijving Lingewaarden, Geldermalsen

Functie(s) Rol gemeente Fase Start uitgifte Programma Initiatiefnemer

Woningbouw Facilitair Ontwikkelfase Onbekend Fase 1 nog circa 50 woningen Ontwikkelaar

65 | MPG 2023

De ontwikkelaar is al een hele tijd geleden gestart met fase 1. In fase 1 moeten nog circa 50 woningen gerealiseerd worden. Voor de bouw van het merendeel van deze circa 50 woningen is al een omgevingsvergunning verleend. Het is niet duidelijk wanneer de ontwikkelaar de woningen in de verkoop zet danwel start met de bouw. Na fase 1 kan de ontwikkelaar in de 2e fase nog eens circa 60-70 woningen realiseren.

7.3

Lingedonk, Geldermalsen

Projectbeschrijving

Functie(s) Rol gemeente Fase Start uitgifte Programma Initiatiefnemer

Woningbouw, maatschappelijk Facilitair Ontwikkelfase 2024/2025 Laatste deel programma Ontwikkelaar

Het plan Lingedonk nadert zijn einde. De ontwikkelaar is bezig met de afbouw van de sociale huurappartementen en zorgeenheden. Daarna kan het laatste deel woonrijp gemaakt worden. Daarmee is dit plan afgerond. De gemeente kan dan ook het stationsplein met bijbehorende fietsenstalling realiseren.

7.4

De Vergt, Waardenburg

Projectbeschrijving De Vergt, Waardenburg

Functie(s) Rol gemeente Fase Start uitgifte Programma Initiatiefnemer

Woningbouw Facilitair Haalbaarheidsfase Onbekend Onbekend Ontwikkelaar

Het betreft een ontwikkeling achter de supermarkt in Waardenburg. Tijdens de haalbaarheidsfase loopt de initiatiefnemer tegen diverse problemen op het gebied van planologische hinder. Hier moeten eerst oplossingen voor worden gevonden om te kijken hoe dit project doorgang kan vinden. 66 | MPG 2023

7.5

Heuffterrein, Vuren

Projectbeschrijving Heuffterrein, Vuren

Functie(s) Rol gemeente Fase Start uitgifte Programma Initiatiefnemer

Woningbouw Facilitair Haalbaarheidsfase Onbekend 16 woningen Grondeigenaar en waterschap

De ontwikkeling op het Heuffterrein is een initiatief vanuit Klop Beheer de eigenaar van de voormalige steenfabriek. In 2020 is er een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de eigenaar, het Waterschap Rivierenland, de provincie Gelderland en de gemeente. De ontwikkeling betreft een viertal vrijstaande woningen op het terrein van de voormalige steenfabriek en 12 woningen op/naast/in de dijk. De rest van het gebied zal ingericht worden als natuurcompensatie van de dijkversterking. Het belang voor de gemeente West Betuwe is een recreatieve route (soort klompenpad) dat door het natuurgebied loopt zodat de inwoners van Vuren een recreatief rondje kunnen wandelen door het gebied.

7.6

Julianaplantsoen, Waardenburg

Projectbeschrijving Julianaplantsoen, Waardenburg

Functie(s) Rol gemeente Fase Start uitgifte Programma Initiatiefnemer

Woningbouw Facilitair Ontwikkelfase 2024/2025 32 woningen Woningbouwcorporatie

Het initiatief betreft een herontwikkeling van het gebied. Er worden circa 30 sociale huurwoningen gesloopt en hetzelfde aantal zal teruggebouwd worden. Op dit moment lopen de gesprekken over het stedenbouwkundig plan. 67 | MPG 2023

8 Bijlage 8.1

Nadere toelichting risicomanagement

Een goede financiële beheersing van ruimtelijke ontwikkelingen kan niet zonder professioneel risicomanagement. Signalering en beheersing van risico’s voorkomt vertragingen, onverwachte gebeurtenissen en budgetoverschrijdingen. De veranderde marktomstandigheden benadrukken nog eens extra het belang van risicomanagement voor het welslagen van het project binnen de vastgestelde financiële kaders, maar ook voor het financieel (gezond) functioneren van de Grondexploitatie. Risicomanagement maakt in toenemende mate een belangrijk onderdeel uit van projecten en programma’s in de gebiedsontwikkeling. Onder risicomanagement verstaan wij de wijze waarop de risicoanalyse in projecten is georganiseerd en de wijze waarop sturing wordt gegeven aan het beheersen van de (belangrijkste) risico’s. Goed uitgevoerd risicomanagement maakt het mogelijk om voorafgaand aan de start van het project in gezamenlijkheid te ‘simuleren’ en te inventariseren welke gebeurtenissen kunnen optreden waardoor het beoogde eindresultaat in gevaar komt. Inzicht in het projectverloop en de risico’s per projectfase maken het mogelijk om bewuste afwegingen en keuzen te maken en tegenvallers ‘achteraf’ te voorkomen. Om risicomanagement goed te laten werken, is een stevige verankering in de organisatie nodig. Deze verankering vindt plaats binnen het project, maar ook op het totaalniveau van de Grondexploitatie.

De verantwoordelijkheid van risicomanagement is belegd bij mensen binnen het project of de organisatie. Hierbij nemen de projectleider en de planeconoom sleutelposities in. De projectleider heeft een coördinerende en sturende rol bij het uitvoeren van risicomanagement in het desbetreffende project. Als het gaat om de (financiële) risicoanalyse bij grondexploitaties is de planeconoom leidend. Hij is primair verantwoordelijk voor het leveren van goede (financiële) risicoanalyses bij projecten en het aangeven van de benodigde risicoreserve voor het individuele project of het totaal aan projecten binnen een gemeente. Bewustwording en analyse van risico’s en de implementatie van risicobeheersing moeten een prominente plaats innemen bij het projectmatig werken. Hierdoor kunnen in elke fase weloverwogen beslissingen worden genomen met in achtneming van het bijbehorende, samengestelde risicoprofiel. Risicomanagement is ook een repeterend proces wat gedurende een project, enigszins afhankelijk van het soort project (omvang, doorlooptijd, complexiteit etc.), regelmatig wordt doorlopen.

68 | MPG 2023

8.2

Begrippenlijst

•

Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV): voor de opzet en inhoud van de begroting en jaarrekening gelden wettelijke eisen die zijn vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). Uitgangspunt van het BBV is dat de begroting en jaarstukken allereerst voldoen aan de informatiebehoefte van de gemeenteraad.

•

Boekwaarde: de som van de investeringen en opbrengsten op 1 januari van een bepaald jaar, zoals deze in de administratie is vastgelegd.

•

Bouwrijp maken: de grond geschikt maken voor uitgifte om gebouwen te kunnen realiseren door allereerst te slopen en op te ruimen van gebouwen, bomen, afrasteringen enzovoorts en vervolgens door het uitvoeren van grondwerk (bijvoorbeeld ophogen, egaliseren en andere).

•

Civieltechnische werken (bouw- en woonrijp maken): werkzaamheden die ertoe leiden, dat er sprake is van grond die ondergronds en bovengronds obstakelvrij is en van te bebouwen gronden die op een goede wijze zijn ontsloten en kunnen functioneren. Hierbij moet worden gedacht aan de aanleg van wegen, riolering, groenvoorzieningen en waterpartijen, met alles wat daar - in het openbaar gebied - bij hoort.

•

Netto Contante Waarde (NCW): de waarde van toekomstige kasstromen, die zijn uitgedrukt in de geldwaarden van nu, met behulp van een rentefactor.

•

Eindwaarde: de waarde van kasstromen, die zijn uitgedrukt, per einddatum van het project.

•

Grondexploitatie: het proces van de productie en daarmee ook van de prijsvorming van bouw- en woonrijpe grond en het zorgdragen voor de bouwrijpe grond, dat deze op het juiste tijdstip op de markt wordt gebracht (2).

•

Indexering: periodische aanpassing van prijzen.

•

Meerjaren Prognose grondexploitaties (MPG): het MPG is een inventarisatie en prognose van de resultaten van de lopende grondexploitaties. Het doel hiervan is het geïntegreerd inzichtelijk maken van de financiën, planning, programma’s en de mogelijke risico’s van de lopende grondexploitaties.

•

Percentage Of Completion (POC): winstneming naar rato van de verrichte prestaties, kosten en opbrengsten, bij de uitvoering van het project

•

Prijspeil: kosten zijn gekoppeld aan een prijspeil, dat aangeeft, op welk tijdstip een kosten- of opbrengstenpost van toepassing is. Om prijzen uit verschillende jaren onderling te vergelijken, corrigeren we de gevonden bedragen met een indexwaarde, die een relatieve stijging of daling aangeeft (inflatie).

•

Residuele grondwaarde: de grondwaarde die gezien wordt als het residu dat overblijft, nadat van de marktprijs van de woningen, de bouwkosten van die woningen zijn afgetrokken. Het is de maximale prijs die voor de grond betaald kan worden.

69 | MPG 2023

•

Risicoanalyse: het biedt de mogelijkheid om risico's te kwantificeren en posten met de grootste risicobijdrage op te sporen. Dit resulteert in uitspraken over de kansverdeling van het resultaat of de aanbeveling om voor een bepaalde post tot risicobeheersmaatregelen over te gaan.

•

Risicoreserve: het geld dat opzij wordt gezet om kosten van verwachte risico’s mee op te vangen.

•

Tussentijdse winstneming: winstneming voordat de exploitatie wordt afgesloten. Dit kan alleen als de exploitatie dit toelaat. Dit houdt in, dat op momenten, waarbij met zekerheid kan worden gezegd, dat de genomen winst, geen gevaar oplevert voor de betreffende exploitatieberekening. Dit moet plaatsvinden via de POC-methode.

•

Woonrijp maken: het woonrijp maken omvat alle activiteiten die nodig zijn om een bruikbaar maaiveld (openbare ruimte) te realiseren.

70 | MPG 2023