RV2023-062-bijlage-MPG-2023-Eindversie.pdf
Tekst van het document
MEERJAREN PROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2023 MPG 2023
Inhoudsopgave Inhoudsopgave ................................................................................................................................................................................................................................. 2 1
Inleiding..................................................................................................................................................................................................................................... 9
1.1 1.2 1.3 2
Resultaat grondexploitaties .................................................................................................................................................................................................. 10
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3
Boekwaarden ....................................................................................................................................................................................................... 10 Nog te realiseren kosten ...................................................................................................................................................................................... 11 Nog te realiseren opbrengsten ............................................................................................................................................................................ 12 Tussentijdse winstneming .................................................................................................................................................................................... 13 Voorzieningen ...................................................................................................................................................................................................... 14 Stand van zaken ...................................................................................................................................................................................................
15 Risicoreservering .................................................................................................................................................................................................. 17 Risicoreserve versus Algemene Reserve .............................................................................................................................................................. 18 Totaaloverzicht ..................................................................................................................................................................................................... 18
Beleid ..................................................................................................................................................................................................................................... 20
3.1 3.2 3.3 3.4 4
Doelstelling MPG .................................................................................................................................................................................................... 9 Relatie met de planning- en control cyclus ............................................................................................................................................................ 9 Afbakening van de MPG ......................................................................................................................................................................................... 9
Nationale Woon- en Bouwagenda ....................................................................................................................................................................... 20 Provinciaal beleid ................................................................................................................................................................................................. 21 Regionaal beleid ................................................................................................................................................................................................... 22 Gemeentelijk beleid ............................................................................................................................................................................................. 23
Algemene uitgangspunten en parameters .......................................................................................................................................................................... 24
4.1 4.2 4.3
Aanpak.................................................................................................................................................................................................................. 24 Samenvatting ....................................................................................................................................................................................................... 24 Marktontwikkelingen 2022 .................................................................................................................................................................................. 26 2 | MPG 2023
4.4 5
Grondexploitaties .................................................................................................................................................................................................................. 32
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 6
Inleiding ................................................................................................................................................................................................................ 32 Wijzigingen in grondexploitaties .......................................................................................................................................................................... 32 Risicomanagement ............................................................................................................................................................................................... 32 Achter het Dorpshuis, Spijk .................................................................................................................................................................................. 33 De Plantage, Meteren .......................................................................................................................................................................................... 35 Herwijnen – Oost, Herwijnen ...............................................................................................................................................................................
38 Klingelenberg Noord, Tuil..................................................................................................................................................................................... 40 Mackaylaan, Ophemert ........................................................................................................................................................................................ 42 Molenblok, Varik .................................................................................................................................................................................................. 44 Slingerbos, Ophemert .......................................................................................................................................................................................... 47 Homburg-Noord, Beesd ....................................................................................................................................................................................... 50 Hondsgemet-Noord, Geldermalsen .....................................................................................................................................................................
52 Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen ........................................................................................................................................................................ 54
Gemeentelijke initiatieven..................................................................................................................................................................................................... 57
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 7
Prognoses voor 2023 ev. ...................................................................................................................................................................................... 28
Beesd-Noord, Beesd ............................................................................................................................................................................................. 57 Flexwoningen Tricht ............................................................................................................................................................................................. 58 Flexwoningen Opijnen.......................................................................................................................................................................................... 59 Fruitvillage, Geldermalsen ................................................................................................................................................................................... 60 Haaften Centrum, Haaften ................................................................................................................................................................................... 61 Groeneweg 19, Buurmalsen .................................................................................................................................................................................
62 Leijenburgplein, Heukelum .................................................................................................................................................................................. 63 Bijdendijkstraat 1, Asperen .................................................................................................................................................................................. 64
Faciliterende projecten ......................................................................................................................................................................................................... 65
7.1 7.2 7.3 7.4
Klingelenberg, Tuil ................................................................................................................................................................................................ 65 Lingewaarden, Geldermalsen............................................................................................................................................................................... 65 Lingedonk, Geldermalsen ..................................................................................................................................................................................... 66 De Vergt, Waardenburg ....................................................................................................................................................................................... 66 3 | MPG 2023
7.5 7.6 8
Heuffterrein, Vuren .............................................................................................................................................................................................. 67 Julianaplantsoen, Waardenburg .......................................................................................................................................................................... 67
Bijlage .................................................................................................................................................................................................................................... 68
8.1 8.2
Nadere toelichting risicomanagement................................................................................................................................................................. 68 Begrippenlijst ....................................................................................................................................................................................................... 69
4 | MPG 2023
Samenvatting De Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2023 van de gemeente West Betuwe geeft op een transparante wijze inzicht in de gemeentelijke grondexploitaties per 1 januari 2023. Deze zijn geactualiseerd met als grondslag de cijfers van de jaarrekening 2022. Voorliggend document is de vijfde MPG voor de gemeente West Betuwe. Met deze MPG beogen we om: • Helder inzicht te geven aan de gemeenteraad over de voortgang van de plannen en het te verwachten financiële resultaat met inbegrip van kansen en risico’s. • De financiële continuïteit in het project te borgen door uitgangspunten en aannames in een vaste structuur vast te leggen. • Grip te houden op de financiën. Door actualisatie kan tijdig bijgestuurd worden waar nodig en mogelijk (sturen op kansen en risico’s). • Een onderbouwing te geven van de resultaten ter verantwoording en onderbouwing naar de gemeentelijke accountant. Tussentijdse winstneming Er moet tussentijdse winst genomen worden via de Percentage of Completion methode (POC-methode). Bij deze methodiek wordt gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming. Wanneer er 30% van de geraamde kosten en 30% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerd, is volgens de POC-methode een tussentijdse winstneming van 9% (30% * 30%) van het eindresultaat te nemen.
Wanneer specifieke risico’s in beeld zijn, kan er een correctie worden toegepast op deze winstnemingsberekening. Per saldo is over 2022 een tussentijdse winstneming genomen van 353.000 euro.
Tussentijdse winstneming (TTW)
t/m 2021
in 2022
totaal
Woningbouw Herwijnen-Oost, Herwijnen
€
870.000
€
893.000
€
1.763.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
€
5.077.000
€
-540.000
€
4.537.000
Totaal
€
5.947.000
€
353.000
€
6.300.000
Bedrijventerrein
5 | MPG 2023
Voorzieningen In onderstaande tabel staat de stand van de voorzieningen per 1 januari 2023 weergeven. Voorzieningen
MPG 2022
MPG 2023
(Jaarrekening 2021)
(Jaarrekening 2022)
Verschil
Woningbouw De Plantage, Geldermalsen
€
-14.447.000
€
-16.529.000
€
-2.082.000
Klingelenberg Noord, Tuil
€
-208.000
€
-286.000
€
-78.000
Molenblok, Varik
€
-2.333.000
€
-3.445.000
€
-1.112.000
Slingerbos, Ophemert
€
-1.604.000
€
-2.147.000
€
-543.000
€ -312.000 € -18.904.000
€ €
-337.000 -22.744.000
€ €
-25.000 -3.840.000
Bedrijventerrein Homburg-Noord, Beesd Totaal
Uit de tabel blijkt dat in totaal een bedrag van € 22,7 miljoen aan voorzieningen moet worden getroffen. Dat is € 3,8 miljoen meer dan in de jaarrekening 2021. Deze toename is hoofdzakelijk een gevolg van negatieve resultaten van de grondexploitaties De Plantage, Klingelenberg Noord, Molenblok, Slingerbos en Homburg-Noord. In bovenstaande tabellen zien we dat er over 2022 enerzijds 353.000 euro aan tussentijdse winst is genomen over de grondexploitaties (+). Anderzijds zien we dat de voorzieningen (-) zijn toegenomen met € 3,8 miljoen. In totaal is dat een verslechtering van € 3,5 miljoen. Stand van zaken De stand van zaken van een grondexploitatie bestaat uit het saldo van boekwaarde, kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt vaak uitgedrukt in twee waarden: eindwaarde en contante waarde. Om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen, is een correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Hiervoor wordt het resultaat op eindwaarde teruggerekend naar 1 januari van het huidige jaar. Dit is het resultaat op netto contante waarde (NCW). De som van de verliesgevende- en winstgevende grondexploitaties per 1 januari 2023, ofwel het verwachte resultaat van alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld bedraagt € 21,3 miljoen negatief.
In de tabel is per grondexploitatie ook het resultaat van vorig MPG 2022, de verschillen en het eindjaar van de grondexploitatie weergegeven.
6 | MPG 2023
Resultaat
eindjaar
MPG 2022
MPG 2023
jaarrekening 2021
jaarrekening 2022
verschil
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
2025
€
De Plantage, Geldermalsen
2031
Herwijnen-Oost, Herwijnen
480.000
€
389.000
€
-91.000
€ -14.447.000
€ -16.529.000
€
-2.082.000
2024
€
299.000
€
200.000
€
-99.000
Klingelenberg Noord, Tuil
2026
€
-208.000
€
-286.000
€
-78.000
Mackaylaan, Ophemert
2024
€
275.000
€
267.000
€
-8.000
Molenblok, Varik
2026
€
-2.333.000
€
-3.445.000
€
-1.112.000
Slingerbos, Ophemert
2027
€
-1.604.000
€
-2.147.000
€
-543.000
Homburg-Noord, Beesd
2023
€
-312.000
€
-337.000
€
-25.000
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
2031
€
609.000
€
210.000
€
-399.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
2026
€
426.000
€
368.000
€
-58.000
€ -21.310.000
€
-4.495.000
€
353.000
Bedrijventerrein
Totaal Saldo winstneming over 2022
€ -16.815.000
Ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2022 bij de jaarrekening 2021 van € 16,8 miljoen euro betekent dit een verslechtering van het resultaat per 1 januari 2023 met € 4,5 miljoen. Dit negatieve verschil is de optelsom van de mutaties van alle grondexploitaties, zowel positieve als negatieve.
7 | MPG 2023
Alle grondexploitaties laten een verslechtering zien van het resultaat. De belangrijkste redenen zijn: • Dit komt met name door forse kostenstijgingen in 2022 en de verwachting dat de kosten de komende jaren ook nog sterk zullen stijgen. • Een andere belangrijke factor is de stijging van de rentekosten van circa 0,8% naar gemiddeld 1,6%. • Daarentegen blijven naar verwachting de stijgingen van de opbrengsten achter. • De gesloten woondeal heeft met name zijn weerslag gehad op de grondexploitatie van Molenblok. Hierdoor is het woonprogramma bijgesteld en daarmee zijn de grondopbrengsten drastisch naar beneden bijgesteld. • Bij Herwijnen-Oost is dit jaar nog geprofiteerd door de verkoop van gronden aan ontwikkelaars. Hierdoor is hier winst genomen. • De waterberging van Hondsgemet-Zuid zou opgelost worden in de Plantage, maar dat is niet meer mogelijk ten gevolge van de aangescherpte eisen voor de eigen waterberging. Hierdoor moet de eilandkavel worden verkleind om de waterberging binnen de eigen grenzen op te lossen. Bij Herwijnen-Oost en Hondsgemet-Zuid lijkt sprake van een verslechtering, maar dat komt door het (verplicht) nemen van tussentijdse winst. Bij de grondexploitatie Herwijnen-Oost van 99.000 euro, bij de grondexploitatie Hondsgemet-Zuid van 58.000 euro.
In feite is tussentijdse winst geen kostenpost, maar het voortijdig toerekenen van winst, waardoor het boekhoudkundig een minpost is. In totaal is over 2022 een tussentijdse winstneming genomen van 353.000 euro. Het resultaat gecorrigeerd voor winstneming over 2022 bedraagt daarmee € 4,1 miljoen negatief. Totaaloverzicht In paragraaf 2.9 staat het totaaloverzicht van de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) in een oogopslag.
8 | MPG 2023
1 Inleiding 1.1
Doelstelling MPG
Voor u ligt de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2023 van de gemeente West Betuwe. Met deze MPG willen we op een transparante wijze inzicht geven in de gemeentelijke grondexploitaties die per 1 januari 2023 zijn geactualiseerd. We kiezen ervoor om op hoofdlijnen en op portefeuilleniveau informatie te geven over de ontwikkelingen in de gemeentelijke grondexploitaties. Dit informatieniveau sluit goed aan bij de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad. De informatie heeft voornamelijk betrekking op de waardebepalende factoren in de grondexploitaties: programma, planning, parameters en grondprijzen. Op basis van deze factoren maken we een prognose van kosten, opbrengsten en het resultaat. Daarnaast geven we inzicht in de risico's in de grondexploitaties en de dekking daarvan.
1.2
Relatie met de planning- en control cyclus
De MPG heeft een relatie met diverse documenten uit de planning- en control cyclus. De MPG bieden we in het voorjaar (juni) tegelijkertijd met de jaarrekening aan de raad aan. De vastgestelde cijfers van de jaarrekening 2022 liggen ten grondslag aan de MPG 2023. Indien er in de loop van het jaar sprake is van majeure wijzigingen in een van de grondexploitaties, wordt dit gerapporteerd in de tussentijdse bestuursrapportages. Met de begroting heeft de MPG ook een relatie. De geactualiseerde prognoses van kosten en opbrengsten, resultaten (winst en verlies) en risico’s verwerken we in de (meerjaren)begroting 2023. Hierdoor stelt de raad de benodigde budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de plannen. Zo worden de grondexploitaties via de begroting betrokken bij de integrale afweging van de allocatie van middelen.
1.3
Afbakening van de MPG
Deze nota heeft betrekking op de financiën van zowel het actieve als faciliterende grondbeleid van de gemeente. Actief grondbeleid wordt gekenmerkt door een actieve overheidsrol, waarbinnen de gemeente de benodigde gronden verwerft, de gronden ontwikkelt (grondproductie) en vervolgens bouwkavels verkoopt aan derden. De gemeente is penvoerder van de grondexploitaties, waarover in voorliggend MPG wordt gerapporteerd. Van faciliterend grondbeleid is sprake wanneer bouwplannen worden gerealiseerd op grond van particuliere eigenaren. De gemeente heeft een faciliterende rol als een bestemmingswijziging noodzakelijk is. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeente de kosten die zij hiervoor maakt op de initiatiefnemer verhalen. Het faciliterend grondbeleid is voor de gemeente in feite budgettair neutraal. In deze nota zijn de beschrijving, voortgang en risico’s van omvangrijke projecten opgenomen.
9 | MPG 2023
2 Resultaat grondexploitaties 2.1
Boekwaarden
De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten, oftewel het door de gemeente geïnvesteerde vermogen. De gerealiseerde boekwaarde per 1 januari 2022 bedroeg € 61,8 miljoen. De boekwaarde per 1 januari 2023 bedraagt € 52,5 miljoen en neemt op basis van de geactualiseerde grondexploitaties naar verwachting de komende jaren verder af. De forse afname van de boekwaarde is met name te verklaren door de vele grondverkopen in de Plantage en Herwijnen-Oost.
Boekwaarden
MPG 2022
MPG 2023
jaarrekening 2021
jaarrekening 2022
verschil
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
€
-35.000
€
-132.000
€
-97.000
De Plantage, Geldermalsen
€
-36.965.000
€
-29.256.000
€
7.709.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
€
-2.003.000
€
5.000
€
2.008.000
Klingelenberg Noord, Tuil
€
-1.046.000
€
-1.054.000
€
-8.000
Mackaylaan, Ophemert
€
-130.000
€
-159.000
€
-29.000
Molenblok, Varik
€
-4.156.000
€
-4.347.000
€
-191.000
Slingerbos, Ophemert
€
-3.133.000
€
-3.511.000
€
-378.000
Homburg-Noord, Beesd
€
-424.000
€
-337.000
€
87.000
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
€
-14.758.000
€
-14.946.000
€
-188.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
€
809.000
€
1.282.000
€
473.000
Totaal
€
-61.841.000
€
-52.455.000
€
9.386.000
Bedrijventerrein
10 | MPG 2023
2.2
Nog te realiseren kosten
Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende kostensoorten: verwerving, tijdelijke beheer, planontwikkeling, voorbereiding en toezicht, bouwrijp maken, woonrijp maken en rente. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2023 bedragen de nog te realiseren kosten over de gehele looptijd € 62,8 miljoen euro.
Nog te realiseren kosten
MPG 2022
MPG 2023
verschil
jaarrekening 2021
jaarrekening 2022
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
€
-512.000
€
-524.000
€
-12.000
De Plantage, Geldermalsen
€
-39.375.000
€
-38.017.000
€
1.358.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
€
-648.000
€
-609.000
€
39.000
Klingelenberg Noord, Tuil
€
-366.000
€
-450.000
€
-84.000
Mackaylaan, Ophemert
€
-39.000
€
-46.000
€
-7.000
Molenblok, Varik
€
-1.334.000
€
-1.580.000
€
-246.000
Slingerbos, Ophemert
€
-2.666.000
€
-2.884.000
€
-218.000
Homburg-Noord, Beesd
€
-92.000
€
-
€
92.000
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
€
-14.194.000
€
-16.982.000
€
-2.788.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
€
-1.538.000
€
-1.707.000
€
-169.000
Totaal
€
-60.764.000
€
-62.799.000
€
-2.035.000
Bedrijventerrein
11 | MPG 2023
2.3
Nog te realiseren opbrengsten
Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende opbrengstensoorten: grondverkopen, subsidies en bijdragen. Met de opbrengsten moeten de boekwaarde en de nog te realiseren kosten worden terugverdiend. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2023 bedragen de nog te realiseren opbrengsten over de gehele looptijd € 90,3 miljoen.
Nog te realiseren opbrengsten
MPG 2022
MPG 2023
jaarrekening 2021
jaarrekening 2022
verschil
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
€
1.056.000
€
1.068.000
€
12.000
De Plantage, Geldermalsen
€
58.730.000
€
47.521.000
€
-11.209.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
€
2.974.000
€
812.000
€
-2.162.000
Klingelenberg Noord, Tuil
€
1.173.000
€
1.194.000
€
21.000
Mackaylaan, Ophemert
€
455.000
€
483.000
€
28.000
Molenblok, Varik
€
2.966.000
€
2.197.000
€
-769.000
Slingerbos, Ophemert
€
3.993.000
€
4.025.000
€
32.000
Homburg-Noord, Beesd
€
197.000
€
€
-197.000
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
€
29.680.000
€
32.179.000
€
2.499.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
€
1.170.000
€
823.000
€
-347.000
Totaal
€ 102.394.000
€
90.302.000
€
-12.092.000
Bedrijventerrein -
12 | MPG 2023
2.4
Tussentijdse winstneming
Er moet tussentijdse winst genomen worden via de Percentage of Completion methode (POC-methode). Bij deze methodiek wordt gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming. Wanneer er 30% van de geraamde kosten en 30% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerd, is volgens de POC-methode een tussentijdse winstneming van 9% (30% * 30%) van het eindresultaat te nemen. Wanneer specifieke risico’s in beeld zijn, kan er een correctie worden toegepast op deze winstnemingsberekening. In totaal is over 2022 een tussentijdse winstneming genomen van 353.000 euro.
Tussentijdse winstneming (TTW)
t/m 2021
in 2022
totaal
Woningbouw Herwijnen-Oost, Herwijnen
€
870.000
€
893.000
€
1.763.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
€
5.077.000
€
-540.000
€
4.537.000
Totaal
€
5.947.000
€
353.000
€
6.300.000
Bedrijventerrein
13 | MPG 2023
2.5
Voorzieningen
In onderstaande tabel staat de stand van de voorzieningen per 1 januari 2023 weergeven.
Voorzieningen
MPG 2022
MPG 2023
(Jaarrekening 2021)
(Jaarrekening 2022)
Verschil
Woningbouw De Plantage, Geldermalsen
€
-14.447.000
€
-16.529.000
€
-2.082.000
Klingelenberg Noord, Tuil
€
-208.000
€
-286.000
€
-78.000
Molenblok, Varik
€
-2.333.000
€
-3.445.000
€
-1.112.000
Slingerbos, Ophemert
€
-1.604.000
€
-2.147.000
€
-543.000
Homburg-Noord, Beesd
€
-312.000
€
-337.000
€
-25.000
Totaal
€
-18.904.000
€
-22.744.000
€
-3.840.000
Bedrijventerrein
Uit de tabel blijkt dat in totaal een bedrag van € 26,0 miljoen aan voorzieningen moet worden getroffen. Dat is € 3,8 miljoen meer dan in de jaarrekening 2021. Deze toename is hoofdzakelijk een gevolg van negatieve resultaten van de grondexploitaties De Plantage, Klingelenberg Noord, Molenblok, Slingerbos en Homburg-Noord. In de paragrafen 2.4 en 2.5 zien we dat er over 2022 enerzijds 353.000 euro aan tussentijdse winst is genomen over de grondexploitaties (+). Anderzijds zien we dat de voorzieningen (-) zijn toegenomen met € 3,8 miljoen. In totaal is dat een verslechtering van € 3,5 miljoen.
14 | MPG 2023
2.6
Stand van zaken
De stand van zaken van een grondexploitatie bestaat uit het saldo van boekwaarde, kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt vaak uitgedrukt in twee waarden: eindwaarde en contante waarde. Om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen, is een correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Hiervoor wordt het resultaat op eindwaarde teruggerekend naar 1 januari van het huidige jaar. Dit is het resultaat op netto contante waarde (NCW). De som van de verliesgevende- en winstgevende grondexploitaties per 1 januari 2023, ofwel het verwachte resultaat van alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld bedraagt € 21,3 mln negatief. In de tabel is per grondexploitatie ook het resultaat van vorig MPG 2022, de verschillen en het eindjaar van de grondexploitatie weergegeven.
Stand van zaken
eindjaar
MPG 2022
MPG 2023
jaarrekening 2021
jaarrekening 2022
verschil
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
2025
€
480.000
€
389.000
€
-91.000
De Plantage, Geldermalsen
2031
€
14.447.000
€
16.529.000
€
-2.082.000
Herwijnen-Oost, Herwijnen
2024
€
299.000
€
200.000
€
-99.000
Klingelenberg Noord, Tuil
2026
€
-208.000
€
-286.000
€
-78.000
Mackaylaan, Ophemert
2024
€
275.000
€
267.000
€
-8.000
Molenblok, Varik
2026
€
-2.333.000
€
-3.445.000
€
-1.112.000
Slingerbos, Ophemert
2027
€
-1.604.000
€
-2.147.000
€
-543.000
Homburg-Noord, Beesd
2023
€
-312.000
€
-337.000
€
-25.000
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
2031
€
609.000
€
210.000
€
-399.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
2026
€
426.000
€
368.000
€
-58.000
€ -21.310.000
€
-4.495.000
€
353.000
Bedrijventerrein
Totaal Saldo winstneming over 2022
€ -16.815.000
15 | MPG 2023
Ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2022 bij de jaarrekening 2021 van € 16,8 miljoen betekent dit een verslechtering van het resultaat per 1 januari 2023 met € 4,5 miljoen. Dit negatieve verschil is de optelsom van de mutaties van alle grondexploitaties, zowel positieve als negatieve. Alle grondexploitaties laten een verslechtering zien van het resultaat. De belangrijkste redenen zijn: • Dit komt met name door forse kostenstijgingen in 2022 en de verwachting dat de kosten de komende jaren ook nog sterk zullen stijgen. • Een andere belangrijke factor is de stijging van de rentekosten van circa 0,8% naar gemiddeld 1,6%. • Daarentegen blijven naar verwachting de stijgingen van de opbrengsten achter. • De gesloten woondeal heeft met name zijn weerslag gehad op de grondexploitatie van Molenblok. Hierdoor is het woonprogramma bijgesteld en daarmee zijn de grondopbrengsten drastisch naar beneden bijgesteld. • Bij Herwijnen-Oost is dit jaar nog geprofiteerd door de verkoop van gronden aan ontwikkelaars. Hierdoor is hier winst genomen. • De waterberging van Hondsgemet-Zuid zou opgelost worden in de Plantage, maar dat is niet meer mogelijk ten gevolge van de aangescherpte eisen voor de eigen waterberging. Hierdoor moet de eilandkavel worden verkleind om de waterberging binnen de eigen grenzen op te lossen.
Bij Herwijnen-Oost en Hondsgemet-Zuid lijkt sprake van een verslechtering, maar dat komt door het (verplicht) nemen van tussentijdse winst. Bij de grondexploitatie Herwijnen-Oost van 99.000 euro, bij de grondexploitatie Hondsgemet-Zuid van 58.000 euro. In feite is tussentijdse winst geen kostenpost, maar het voortijdig toerekenen van winst, waardoor het boekhoudkundig een minpost is. In totaal is over 2022 een tussentijdse winstneming genomen van 353.000 euro. Het resultaat van alle grondexploitaties gecorrigeerd voor winstneming over 2022 bedraagt daarmee € 4,1 miljoen negatief. Dit wijkt af van het saldo paragraaf 2.4 ‘tussentijdse winstneming’ en paragraaf 2.5 ‘voorzieningen’. Het verschil zit in het feit dat de verwachte winst van positieve grondexploitaties nog niet mag worden genomen, maar dat potentiële verliezen wel als voorzieningen genomen moeten worden.
16 | MPG 2023
2.7
Risicoreservering
In onderstaand overzicht worden de risico’s per grondexploitatie weergegeven in een totaaloverzicht.
Benodigde risicoreservering per grondexploitatie
MPG 2022
MPG 2023
jaarrekening 2021
jaarrekening 2022
verschil
Woningbouw Achter het Dorpshuis, Spijk
€
-
De Plantage, Geldermalsen
€
Herwijnen-Oost, Herwijnen
€
Klingelenberg Noord, Tuil
€
Mackaylaan, Ophemert
€
Molenblok, Varik
€
271.000
€
1.206.000
€
935.000
Slingerbos, Ophemert
€
463.000
€
236.000
€
-227.000
Homburg-Noord, Beesd
€
18.000
€
€
-18.000
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
€
2.725.000
€
3.987.000
€
1.262.000
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
€
171.000
€
288.000
€
117.000
Totaal
€
11.359.000
€
9.982.000
€
-1.377.000
7.602.000 109.000 -
€ € € € €
4.087.000 178.000 -
€ €
-3.515.000
€
-
€
69.000
€
-
Bedrijventerrein -
Uit de bovenstaande tabel blijkt dat het risicoprofiel per 1 januari 2023 voor het totaal van de grondexploitaties is afgenomen met € 1,4 miljoen (van € 11,4 miljoen naar € 10,0 miljoen). De afname is voornamelijk toe te schrijven aan de grondexploitatie De Plantage. Enerzijds zien we dat de grondexploitatie De Plantage robuuster is geworden, doordat er werkzaamheden met betrekking tot bouw- en woonrijp maken hebben plaatsgevonden en er dit jaar weer veel bouwkavels zijn verkocht. Hierdoor vallen budgetoverschrijdings- en verkooprisico’s weg. Anderzijds zien we een forsere toename in bepaalde risico’s, zoals enorme kostenstijgingen mede veroorzaakt door de oorlog in Oekraïne, rentestijgingen door de Europese Centrale Bank en risico’s met betrekking tot de verkeerssituatie rondom de provinciale weg, met alle mogelijke vertragingen als gevolg. De benodigde risicoreserve voor Molenblok neemt fors toe. In tegenstelling tot Slingerbos is er voor de verkoop van grond nog geen aanbesteding geweest voor Molenblok. Waar vorig jaar iedereen nog optimistisch was over het te realiseren programma lijkt dit door de ontwikkeling op de 17 | MPG 2023
woningmarkt met grote kavels toch onzekerder te worden. Verder is de benodigde risicoreserve voor Hondsgemet-Noord ten opzichte van vorig jaar hoger. Dit heeft voornamelijk te maken met onzekere verkeerssituatie rondom de provinciale weg. Het gaat daarbij om zowel kosten (wie betaalt wat?) als vertraging in de huidige planning (wanneer kunnen we gronden uitgeven?).
2.8
Risicoreserve versus Algemene Reserve
Het totale risicoprofiel is becijferd op maximaal € 9,9 miljoen. Uiteraard zijn niet al deze risico’s als even ‘hard’ te bestempelen, daarom wordt er gewerkt met Monte Carlo simulaties om tot een gewogen risicoresultaat te komen (zie paragraaf 5.2 voor nadere toelichting). Ook manifesteren de risico’s zich veelal niet tegelijkertijd en in volle omvang. Het is hierbij gewenst de risico’s uit de grondexploitatie afzonderlijke inzichtelijk te houden en te onderkennen en in de Algemene Reserve op adequate wijze af te dekken. Het totaal van de gemeentelijke risico’s is terug te vinden in de paragraaf ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’ van de Jaarstukken 2022. De berekende benodigde risicoreserve betekent per definitie niet dat de gemeente dit geld nu al kwijt is. Het is juist de bedoeling om de reserve niet of zo beperkt mogelijk aan te wenden door gedurende de planperiode en planuitvoering beheersmaatregelen te treffen waardoor risico’s worden geneutraliseerd of gereduceerd. Als de risico’s zich wel gaan manifesteren, moet de aanwezige buffer in de vorm van de Algemene Reserve (Grondexploitaties) toereikend zijn. De stand per 1-1-2023 bedraagt € 9.982.000. Dit is de stand exclusief de resultaatbestemming 2022 omtrent de verliesneming.
2.9
Totaaloverzicht
In onderstaande afbeelding is het totaaloverzicht van de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2023 weergeven. De tandwielen geven het volgende weer: • In het donkerblauwe tandwiel staat de boekwaarde van de grondexploitaties. Uit de grafiek blijkt dat het geïnvesteerd vermogen per 1-1-2023 € 52,5 miljoen bedraagt en in de periode 2023-2031 deels wordt terugverdiend met grondverkopen. • In het lichtblauwe tandwiel staan de nog te realiseren kosten en opbrengsten. De nog te realiseren kosten bedragen € 62,8 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten bedragen € 90,3 miljoen. In de bijbehorende grafiek zijn deze uitgesplitst per grondexploitatie. • Het groene tandwiel geeft het verwachte resultaat weer van alle grondexploitaties op netto contante waarde per 1-1-2023. Dit resulteert in een totale geïndexeerde kasstroom van € 21,3 miljoen negatief. In de bijbehorende grafiek zijn de resultaten op netto contante waarde per 1-1-2023 uitgesplitst per grondexploitatie. • In het donkerrode tandwiel staat de stand van de voorzieningen per 1-1-2023 voor een bedrag van € 22,5 miljoen. In de bijbehorende grafiek zijn de getroffen voorzieningen uitgesplitst per grondexploitatie. • Tot slot geeft het grijze tandwiel de benodigde risicoreserve aan voor de grondexploitaties. Hieruit blijkt dat op totaalniveau € 10,0 miljoen benodigd is om de in kaart gebrachte risico’s te kunnen opvangen.
In de bijbehorende grafiek zijn de risicoreserves per grondexploitatie uitgesplitst.
18 | MPG 2023
Meerjaren prognose grondexploitaties West Betuwe Boekwaarde
Te realiseren kosten en opbrengsten
0,0 mln 0,0 mln
Achte r he t Dorpshuis, S pijk
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
De Pla nta ge , Ge lderma lse n He rwijne n-O ost, He rwi jnen Kling ele nberg Noord, T uil
0,0 mln
M ack ay la an, O pheme rt
Boekwaarde
Sl inge rbos, O phe me rt
€ 62,8 mln
Benodigde risicoreserve
€ 10,0 mln
MPG 2022
Verwacht resultaat
€ -21,3 mln
MPG 2023 Achter het Dorpshuis, S pijk De Plantage, Geldermalsen Herwijnen-Oost, Herwijnen Klingelenberg Noord, Tuil
-14,4 mln -16,3 mln
-
60,0 mln
55,0 mln
50,0 mln
45,0 mln
40,0 mln
35,0 mln
30,0 mln
25,0 mln
20,0 mln
Mackaylaan, Ophemert Molenblok, Varik Slingerbos, Ophemert
Voorzieningen
Homburg- Noord, Beesd
MPG 2022
MPG 2023
-14,4 mln.
De Plantage, Geldermalsen
Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
Herwijnen-Oost, Herwijnen Klingelenberg Noord, Tuil
€ 22,5 mln
Slingerbos, Ophemert
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen
Achter het Dorpshuis, S pijk De Plantage, Geldermalsen
Voorziening toekomstige verliezen
Molenblok, Varik
Homburg- Noord, Beesd
15,0 mln
Verwacht resultaat
Mackaylaan, Ophemert
-
5,0 mln
Benodigde risicoreserve
10,0 mln
Hondsge me t-Z uid, G elde rma lse n
0,0 mln
€ 90,3 mln
Homburg-Noord, Be es d Hondsge me t-N oord, Ge lderma lse n
-5,0 mln
Opbrengsten
saldo verloop
-10,0 mln
opbrengsten
-40,0 mln
kosten
-15,0 mln
0,0 mln
-20,0 mln
0,0 mln
M ol enblok, Vari k
Kosten
-25,0 mln
€ 52,5 mln
0,0 mln
-30,0 mln
0,0 mln
-35,0 mln
0,0 mln
2023
0,0 mln
Boekwaarde
0,0 mln
MPG 2022 MPG 2023
MPG 2022 MPG 2023
-16,5 mln.
MPG 2022 MPG 2023
Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen
-6,0 mln -5,0 mln -4,0 mln -3,0 mln -2,0 mln -1,0 mln 0,0 mln 1,0 mln 2,0 mln Klingelenberg Noord, Tuil
0,0 mln 1,0 mln 2,0 mln 3,0 mln 4,0 mln 5,0 mln 6,0 mln 7,0 mln 8,0 mln Molenblok, Varik
Slingerbos, Ophemert
Homburg- Noord, Beesd -4,0 mln -3,5 mln -3,0 mln -2,5 mln -2,0 mln -1,5 mln -1,0 mln -0,5 mln 0,0 mln
19 | MPG 2023
3 Beleid 3.1
Nationale Woon- en Bouwagenda
De Nationale Woon- en Bouwagenda is één van de grote speerpunten van de huidige regering. Het woningtekort is groot en loopt verder op, voor steeds meer mensen dreigt wonen onbetaalbaar te worden. Ook zijn er te weinig woningen beschikbaar voor diverse aandachtsgroepen 1. Om de woningnood in Nederland het hoofd te bieden publiceerde de minister voor VRO op 11 maart 2022, de Nationale Woon- en Bouwagenda. Het doel is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Dit is verder uitgewerkt in onderstaande zes programma’s: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Woningbouw Een thuis voor iedereen Betaalbaar wonen Verduurzaming gebouwde omgeving Leefbaarheid en veiligheid, en Wonen en zorg voor ouderen.
Bouwen van betaalbare woningen Kern van de Nationale Woon- en Bouwagenda is de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030 en het opvoeren van de bouwproductie naar 100.000 woningen per jaar. Hiertoe worden ook flexwoningen en de transformatie van bestaand vastgoed gerekend. Van de te realiseren woningen moet tweederde betaalbaar zijn. Hierbij gaat het om sociale huur (tot circa €800,- per maand), middenhuur (tot €1.000,per maand) en betaalbare koop (aankoopprijs tot €355.000,-). Aanvullend geldt dat van de nieuw te bouwen woningen minimaal 28% sociale huur is gebouwd door corporaties en de streefnorm voor het aandeel sociale huur in de bestaande voorraad 30% is 2. Versterken van regie Het Rijk ziet een gebrek aan regie als één van de belangrijkste oorzaken voor de huidige woningnood. Daarom wordt die regie stevig hernomen, waarbij de verschillende overheden een rol hebben. Zo krijgt dit onder meer invulling door de nationale opgaven te vertalen naar wederkerige prestatieafspraken met provincies. De provincies vertalen die afspraken vervolgens met gemeenten in regioverband. De coördinatie van dit laatste proces is belegd bij de provincies, waarbij de opdracht is om in regionaal verband te komen tot realisatieafspraken op gemeenteniveau. 1 2
waaronder asielzoekers, statushouders, arbeidsmigranten, daklozen, mensen die uitstromen uit de GGZ en woonwagenbewoners. De inzet is dat iedere gemeente op den duur 30% sociale huurwoningen in de woonvoorraad heeft.
20 | MPG 2023
Versterking van de regie betekent ook dat het Rijk en de provincie een veel grotere en actievere rol in het woonbeleid krijgen. Dat geldt voor zaken zoals: - het aantal te bouwen woningen - het minimale percentage sociale huur en betaalbare koopwoningen - de huisvesting van aandachtsgroepen - Het ontwikkelen van verschillende visies en instrumenten door gemeenten (woonzorgvisie, woonwagenbeleid, toewijzing woningen aan bijzondere doelgroepen). Hoe het Rijk en de provincie die rol vormgeven is nog niet helemaal duidelijk. Op dit moment zet de provincie in op een goed overleg met de regiogemeenten. De formele rol van het Rijk en de provincie en het daarbij behorende juridische instrumentarium wordt beschreven in de Wet regie op de volkshuisvesting. Deze wet wordt dit jaar in procedure gebracht waarmee de nieuwe (regie)rol van de provincie wettelijk verankerd wordt. Dan wordt ook concreter welke juridische instrumenten er komen. In aanvulling daarop zal de provincie ook haar beleidskaders en verordeningen in lijn moeten brengen met het nieuwe landelijke kader. Daarnaast zal de provincie een pro-actievere invulling gaan geven aan het coördineren. Op zijn vroegst kan deze wet in werking treden op 1 januari 2024.
3.2
Provinciaal beleid
Gelderse Woondeal Het Rijk heeft met de provincies afspraken gemaakt over de provinciale bijdrage aan de nationale opgaven. In Gelderland is afgesproken de komende jaren in te zetten op de bouw van 100.000 woningen, waarvan minimaal 60% betaalbaar en waarvan minimaal 28% sociale huur door corporaties. Om de gestelde Gelderse woningbouwambitie te kunnen realiseren, riep de provincie het Kabinet op om steun te geven (=randvoorwaarden). Het gaat dan om: 1. Onrendabele toppen: De grote hoeveelheid eisen aan woningbouwprojecten kan er toe leiden dat ze meer geld kosten dan ze opleveren. Om de woningen betaalbaar te houden is een financiële bijdrage nodig. 2. Bereikbaarheid: Er zijn extra investeringen (en dus financiële ondersteuning) nodig in diverse mobiliteitsnetwerken (weg, ov, fiets etc.) zodat werkgelegenheid en voorzieningen bereikbaar blijven. 3. Ambtelijke capaciteit: Er is structureel geld nodig voor extra ambtelijke capaciteit bij gemeenten om onder andere plannen te maken, te toetsen en te begeleiden. 4. Stikstof: Er is voldoende stikstofruimte nodig om voldoende (betaalbare) woningen te kunnen realiseren. Specifiek voor Rivierenland is hierbij nog aangegeven dat er ook oplossingen gevonden moeten worden voor de spuitzonering, de capaciteitsproblemen van het energienet en de verbetering van de bereikbaarheid via de A2, A15 en Rijnbrug.
21 | MPG 2023
Actieplan Wonen 2020-2025 De provincie Gelderland heeft haar woonbeleid vastgelegd in het Actieplan Wonen 2020-2025Daarbij spelen verschillende opgaven: • Belangrijke kwalitatieve verbeteringen op de woningmarkt vragen om aandacht. Bijvoorbeeld de snellere doorstroming van huishoudens en de grotere beschikbaarheid van zowel betaalbare woningen voor starters, ouderen en andere doelgroepen, als van sociale en middeldure koop en huurwoningen. • Bij de bouwproductie spelen een aantal belangrijke ambities: een zorgvuldig en zuinig gebruik van de ruimte, klimaatadaptatie, een circulaire bouw en energievoorziening, en inspelen op demografische ontwikkelingen. • Een vlotte woningbouw wordt bemoeilijkt door verschillende knelpunten. Denk aan de capaciteitstekorten bij bouwbedrijven, gemeenten en nutsbedrijven en gestegen bouwkosten. Met name bij energievragende grondstofproducten is er onzekerheid door de oorlog in Oekraïne. We zien op dit moment al dat grote veiligheidsmarges worden afgegeven bij prijzen tussen ontwikkelaars en aannemers, mede ten gevolge van grondstof schaarste. Ook door stikstofregels en -toetsen, duurzaamheidscriteria en procedures komt de bouw op locaties minder snel van de grond. De urgentie is zo hoog, dat provincie Gelderland met het Actieplan Wonen een bijdrage wil leveren aan de uitvoering van de bouwopgave.
Drie doelen staan in het actieplan centraal: • Doelstelling 1: versnelling van de woningbouw (sneller). • Doelstelling 2: meer betaalbare woningen (betaalbaar). • Doelstelling 3: meer flexibele woonvormen (flexibel). Met het Actieplan Wonen wil de provincie de komende vijf jaar de bouw van circa 45.000 woningen versnellen. De provincie heeft 14 maatregelen en acties ontwikkeld om deze versnelling haalbaar te maken. Daarvoor is 30 miljoen euro beschikbaar gesteld.
3.3
Regionaal beleid
Woondeal Rivierenland De Gelderse Woondeal is vervolgens vertaald in regionale Woondeals. Deze regionale Woondeals zijn het bestuurlijk akkoord tussen Rijk, provincie en gemeenten in regioverband en zijn op 8 maart 2023 door partijen ondertekend. Voor de regio Rivierenland gaat het om circa 13.000 te realiseren woningen vanaf 2022 tot en met 2030. Dat is ca. 1.440 woningen per jaar, waarvan minstens 28% een sociale huurwoning is en in totaal 61% een betaalbare woning is. De bijdrage van West Betuwe is minstens 1.980 woningen. De Plantage is opgenomen als sleutelproject. Sleutelprojecten zijn noodzakelijk voor de realisatie van de regionale opgaven. Conform de kaders vanuit het Rijk gaat hierbij om projecten die aangemerkt zijn als grootschalige NOVEX woningbouwlocaties, grote locaties die een financiële bijdrage hebben ontvangen van Rijk en/of provincie of regionaal significante locaties.
22 | MPG 2023
Relatie met de regionale Woonagenda In de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030 zijn in 2020 al regionale woningbouwafspraken met provincie Gelderland gemaakt voor de daaropvolgende 10 jaar. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over het aantal te realiseren woningen alsook een streefpercentrage voor het aantal te realiseren sociale huurwoningen.
3.4
Gemeentelijk beleid
Woonvisie In de gemeentelijke woonvisie “Bouwen naar behoefte”, vastgesteld in december 2020, is opgenomen dat we willen bouwen in elke kern, passend bij de aard van de vraag en de omvang van het dorp. We zorgen er voor dat we nu en in de toekomst ruimte bieden voor de vraag uit de eigen bevolking. Elk dorp behoudt zijn dorpse karakter, groene kwaliteit en sterke sociale cohesie. Tot 2030 voeren we een versnelling door in de ontwikkeling van De Plantage. Daarnaast zetten we in op een grootschalige ontwikkeling in de kern Beesd van ongeveer 150 woningen. Daarnaast zijn de dorpen aan zet. Bij lokaal draagvlak is er in elke kern ruimte voor kleinschalige ontwikkeling van ongeveer 10 woningen. In de woonvisie wordt rekening gehouden met een woningbouwprogramma van ongeveer 2.200 woningen tot 2030. Dit scenario betekent dat het aantal inwoners stijgt van ruim 51.000 nu tot 60.000 in 2040. Het versnellen van het woningbouwprogramma draagt bij aan het draagvlak voor verenigingen en voorzieningen, en dempt de effecten van vergrijzing en ontgroening doordat meer jonge gezinnen een plek vinden. Het draagt ook bij aan het verminderen van de druk op de woningmarkt in de Randstad, met name rond Utrecht. We willen ook op lange termijn een woningvoorraad in balans, met voldoende woningen voor elke inkomensgroep.
In nieuwe plannen zorgen we voor een goed evenwicht met 30% sociale huurwoningen en goedkope en betaalbare koopwoningen tot 230.000 euro , 30% woningen in de prijscategorie 230.000 - 400.000 euro en 40% boven 400.000 euro. Voor bestaande plannen zoeken we gezamenlijk met ontwikkelaars, corporaties en provincie naar mogelijkheden om meer sociale huurwoningen toe te voegen. Dat vraagt van alle partijen flexibiliteit en inzet op het gebied van planinvulling, kostenoptimalisatie en financiële inzet. Naast een vernieuwingsopgave kent de sociale huursector een transformatie-opgave: meer woningen voor senioren, meer woningen voor kleine huishoudens, minder eengezinswoningen en op sommige plaatsen een resterende vernieuwingsopgave voor oudere woningen. Woningen voor ouderen plannen we met name in de kernen waar basisvoorzieningen zoals winkels, zorgvoorzieningen en openbaar vervoer aanwezig zijn. Er ligt een verduurzamingsopgave voor woningen. Op dit moment heeft 42% van alle woningen energielabel A of B. Uit het klimaatakkoord volgt dat in 2050 vrijwel alle woningen CO2-neutraal moeten zijn; dit betekent dat nog een forse stap nodig is bij het isoleren, besparen en opwekken van energie in woningen. Bij de verduurzaming van woningen en woongebieden zijn aanpassingen aan klimaatverandering en circulair bouwen belangrijk.
23 | MPG 2023
4 Algemene uitgangspunten en parameters 4.1
Aanpak
Als onderdeel van de MPG is er voor de jaarlijkse actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties uitgegaan van de onderstaande algemene uitgangspunten en parameters. Hierbij is er rekening gehouden met parameters voor rente en inflatie. Als onderbouwing van deze parameters wordt gebruik gemaakt van twee onderzoeken, namelijk: • Outlook grondexploitaties 2023 van Metafoor • Prognose parameters grondexploitaties 2023 van Stadskwadraat Beide bureaus hebben onderzoek gedaan naar deze parameters. Alleen de doorkijk van Metafoor is op een langere termijn dan Stadskwadraat. Op basis van deze twee onderzoeken zijn de te hanteren parameters bepaald, met een korte onderbouwing van de keuze.
4.2
Samenvatting MPG 2023 2023
Grondopbrengsten Woningen Bedrijven Kosten GWW-kosten Plankosten Overige parameters Rente Discontovoet
MPG 2022 2024-2025
2026 >
Korte termijn
Lange termijn
(’22, ’23, & ’24)
(vanaf ‘25)
1,0% 1,0%
1,0% 1,0%
2,0% 2,0%
2,0% 2,0%
1,5% 1,5%
6,0% 6,0%
4,0% 4,0%
2,0% 2,0%
3,0% 3,0%
2,5% 2,5%
1,5% 2,0%
1,5% 2,0%
1,7% 2,0%
0,79% 2,0%
1,0% 2,0%
De diverse bijzondere (markt)ontwikkelingen, zorgen voor onzekerheid over hoe de prijsdalingen/-stijgingen op de woningmarkt en in de GWW-sector (Grond-, weg en waterbouw) zich in 2023 en volgende jaren gaan ontwikkelen. Wijziging van één of meer parameters heeft namelijk impact op de
24 | MPG 2023
financiële uitkomst van de grondexploitaties. Het is daarom zaak de prijsontwikkelingen nauwgezet te volgen en te rapporteren in de bestuursrapportage. Gemeente West Betuwe indexeert, in overeenstemming met BBV-regels, na 2032 geen opbrengsten binnen de grondexploitaties. Indien met (toekomstige) afnemers van bouwrijpe grond reeds contractuele afspraken zijn gemaakt over indices zal in die gevallen daarop aangesloten moeten worden in de grondexploitaties.
Marktontwikkeling
Na een periode van sterk oplopende woningprijzen heeft de woningmarkt in 2022 een kantelpunt bereikt. Begin dit jaar waren de eerste signalen van een afkoelende woningmarkt al op te merken. Stabiliserende woningprijzen en een sterk oplopende (hypotheek)rente vonden al vroeg in het jaar plaats. De economische onzekerheid is gedurende het jaar steeds verder toegenomen, met de Oekraïne-oorlog en de gevolgen daarvan als een van de voornaamste veroorzakers. Hoewel er op jaarbasis nog sprake is van een lichte stijging van de woningprijzen, is de verwachting dat de woningprijzen zullen dalen. De hoge rente zet de financierbaarheid van woningen voor particulieren en bouwprojecten voor beleggers stevig onder druk. De woningprijzen zijn dit jaar gestabiliseerd, in verschillende segmenten zijn al prijsdalingen op te merken. De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn in 2022 verder gestegen. De vraag naar nieuwbouwwoningen blijft, mede vanwege de een gunstig energielabel, hoog. Het lage consumentenvertrouwen zal leiden tot voorzichtigheid onder woningzoekenden, wat een drukkend effect op de woningprijzen tot gevolg zal hebben. Daarnaast zorgt de relatief hoge hypotheekrente dat met name starters minder geld kunnen lenen voor de aankoop van een woning. De verwachting is dan ook dat de woningprijzen de komende jaren zullen dalen.
De woningprijzen zullen naar verwachting het hardst gaan dalen in regio’s met een minder gespannen woningmarkt. De woningbouwkosten zijn als gevolg van de materiaal- en personeelstekorten harder gestegen dan verwacht. Ook voor 2023 wordt een stijging van de woningbouwkosten verwacht. Op (middel)lange termijn zal de stijging van de woningbouwkosten gaan afvlakken. De verwachting voor 2023 is dat de woningprijzen gaan dalen en de woningbouwkosten gaan stijgen. Dit leidt tot lagere residuele grondwaarden en een (theoretische) daling van de grondprijzen. De transactieprijzen van bouwkavels zijn, na een periode van stijgingen, aan het stabiliseren. Na een spoedig herstel uit de coronacrisis leidt de economische onzekerheid tot voorzichtigheid bij beleggers. De aanvangsrendementen van commercieel vastgoed zijn nog laag, maar lopen licht op. Met name op toplocaties blijft de vraag naar commercieel vastgoed onverminderd hoog. Op deze locaties zullen de grondprijzen nog licht kunnen toenemen. De economische onzekerheid leidt tot een laag consumentenvertrouwen, waardoor de bestedingen zullen teruglopen. Dit zal met name merkbaar zijn in de retailsector. Ook voor bedrijfsruimten en kantoren op niet-toplocaties zijn de vooruitzichten minder positief.
De GWW-sector heeft net als de bouwsector te maken met stijgende materiaalkosten en een personeelstekort, daarnaast zorgt de stikstofproblematiek voor vertraging en oplopende kosten in de GWW-sector. Naar verwachting zullen de GWW-kosten op korte termijn blijven stijgen, op (middel)lange termijn zullen de GWW-kosten gaan afvlakken. De VTU- en plankosten zullen op korte en middellange termijn nog sterk stijgen. Nederland heeft te maken met een grote woningbouwopgave terwijl er 25 | MPG 2023
op dit moment onvoldoende (ambtelijke) capaciteit beschikbaar is om deze doelstellingen te realiseren. Daarnaast heeft de hoge inflatie een opdrijvend effect op zowel de interne als externe personeelskosten voor gemeenten. Bron: Outlook grondexploitaties 2023 van Metafoor
4.3
Marktontwikkelingen 2022
Woningmarkt 2022 Gemeente West Betuwe maakt volgens de NVM, onderdeel uit van de woningmarkt van de regio Zuidwest-Gelderland. Het betreft de gemeenten: Buren, Culemborg, Maasdriel, Neder-Betuwe, Tiel, West Betuwe, West Maas en Waal en Zaltbommel. In onderstaand overzicht staan gegevens uit de Q3 rapportage Zuidwest-Gelderland van de NVM. Bron: NVM
Aantal transacties Transactieprijs per m² Verkooptijd Krapte-indicator Vraag-verkoopprijsverschil % Boven vraagprijs verkocht
2021-3 504 € 3.485 22 1,7 8,1% 81%
2022-2 584 € 3.774 23 2,0 7,2% 83%
2022-3 483 € 3.616 28 2,9 1,9% 60%
%-jr. -4% 3,7%
%-kw -17% -5,4%
De verwachting is dat in Q4 de trend zich doorzet. Dus minder transacties, minder boven vraagprijs verkocht, lagere transactieprijs per m², langere verkooptijd en meer keuze voor de vrager. GWW-kosten 2022 Om de GWW-kosten te kunnen bepalen voor 2022 hebben we drie reeksen bekeken, namelijk: • IGG Bouwkostenindex GWW (basisjaar 1-1-2007=100) • BDB Kosten GWW (1-1-2021=100) • CBS Grond-, weg- en waterbouw (1-1-2015=100)
26 | MPG 2023
Bron: Bouwkostenkompas
De verschillende reeksen laten, namelijk ook een groot verschil in uitkomsten zien. Om toch een bepaalde mate van betrouwbaarheid te bereiken, is ervoor gekozen om het gemiddelde van drie reeksen te bepalen en dat te hanteren als de GWW-kostenstijging voor 2022. Reeks
2022
2023
januari
januari
IGG Bouwkostenindex GWW (basisjaar 1-1-2007=100) BDB Kosten GWW (1-1-2021=100) CBS Grond-, weg- en waterbouw (1-1-2015=100) Totaal
128,75 106,71 126,9
137,96 116,71 144,3
Index 7,2% 9,4% 13,7% 10,1%
De consequentie van deze stijging van 10,1% van de GWW-kosten is dat er een forste afwijking is tussen het geprognotiseerde percentage van 3% en de werkelijke kostenstijging. Dit heeft zo zijn weerslag op de actualisatie van de grondexploitaties. Met name op de complexen waar nog veel kosten gemaakt moeten worden. Plankosten 2022 Voor de prijsstijging van de plankosten hebben we een CBS reeks gehanteerd die gebaseerd is op de CAO-sector overheid.
27 | MPG 2023
Reeks
2022
2023
januari
januari
CBS Cao-lonen, contractuele loonkosten en arbeidsduur CAO-sector overheid (2010=100)
122,9
129,6
Index 5,5%
Uit deze reeks blijkt dat de stijging van de lonen circa 5,5% is geweest. Daarom lijkt het aannemelijk dat de plankosten over 2022 met dit percentage moeten stijgen. Dit percentage wijkt ook af van het geprognotiseerde percentage van 3%, maar de afwijking is niet zo groot als bij de GWW-kosten.
4.4
Prognoses voor 2023 ev.
Opbrengstparameters 2023 ev. In de outlook grondexploitaties 2023 geeft Metafoor aparte bandbreedtes voor de grondwaardeontwikkeling van de grootste categorieën uit een grondexploitatie: Woningbouw en bedrijfslocaties. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende locaties: • Topsegment – De randstad en een aantal wijken van centrumsteden; • Middensegment – Het overgrote deel van Nederland en wijken op een centrale locatie in een grote of middelgrote stad; • Basissegment – Gebieden aan de rand van Nederland; De ligging van West Betuwe is met de goede bereikbaarheid, zowel per openbaar vervoer als met de auto prima. Om dit terug te laten komen in de wegingen is ervoor gekozen om het gemiddelde te hanteren tussen het Topsegment en het Middensegment. Wanneer enkel het Middensegment gehanteerd zou worden, zou dit resulteren in te voorzichtige cijfers. Enkel het Topsegment hanteren past aan de andere kant niet bij de vastgoedmarkt van West Betuwe, zoals we deze in de praktijk ervaren. De uitgifte van woningbouw en bedrijfsterreinen vertegenwoordigd 98% van de uit te geven gronden van alle Bouwgronden In Exploitaties (BIE’s). Derhalve zijn deze twee categorieën gebruikt en gewogen.
28 | MPG 2023
Outlook grondexploitaties 2023, Metafoor
2023
2024-2025
2026 >
Woningen (top)
-1,0 – 3,0%
-2,0 – 3,0%
2,0%
Woningen (midden)
-2,0 – 2,0%
-3,0 – 1,0%
2,0%
Woningen (gemiddelde)
-1,5 – 2,5%
-2,5 – 2,0%
2,0%
0,0 – 2,0%
-1,0 – 1,0%
2,0%
Prognose parameters grondexploitaties 2023, Stadskwadraat 2023 2024
Grondopbrengsten
Bedrijven (top) Bedrijven (midden)
-2,0 – 1,0%
-2,0 – 1,0%
2,0%
Bedrijven (gemiddelde)
-1,0 – 1,5%
-1,5 – 1,0%
2,0%
-7,0 – -2,0%
Voorgesteld wordt om voor woningbouw niet geheel in het midden van de bandbreedte te gaan zitten. De grondprijzen van West Betuwe zijn de laatste jaren wat achtergebleven bij de omgeving. Daarbij is de vraag naar woningen in de kleine kernen groot. De verwachting is dat er wel beperkt ruimte is om de prijzen te laten stijgen. Voor bedrijfskavels geldt hetzelfde als voor woningbouw. Vraag en aanbod laten nog ruimte om een beperkte stijging van de grondprijzen te realiseren. De aangegeven 2,0% per jaar na 2026 bij zowel woningen als bedrijven is het langjarige gemiddelde. Daarmee komt het voorstel voor te hanteren parameters op:
MPG 2023 2023
Grondopbrengsten Woningen Bedrijven
1,0% 1,0%
2024-2025
1,0% 1,0%
2026 >
2,0% 2,0%
MPG 2022 Korte termijn
Lange termijn
(’22, ’23, & ’24)
(vanaf ‘25)
2,0% 2,0%
1,5% 1,5%
Kostenparameters 2023 ev. In de outlook grondexploitaties 2023 worden bandbreedtes voor de kostenontwikkeling van twee grote kostenposten uit een grondexploitatie gegeven, namelijk: GWW-kosten (bouw- en woonrijp maken) en Plankosten/VTU.
29 | MPG 2023
Outlook grondexploitaties 2023, Metafoor
Kosten GWW-kosten Plankosten
2023
2024-2025
2026 >
4,0 – 8,0% 4,0 – 8,0%
3,0 – 5,0% 3,0 – 5,0%
2,0% 2,0%
Prognose parameters grondexploitaties 2023, Stadskwadraat 2023 2024 2,0 – 6,0%
1,0 – 3,0%
Voorgesteld wordt om het gemiddelde van de bandbreedte te hanteren voor de kostenparameters van de Outlook. Daarmee zit de gemeente aan de voorzichtige kant als gekeken wordt naar de Prognose parameters grondexploitaties 2023 van Stadskwadraat. Dit zorgt voor het onderstaande voorstel van de kostenparameters:
MPG 2023 2023
Kosten GWW-kosten Plankosten
2024-2025
6,0% 6,0%
2026 >
4,0% 4,0%
2,0% 2,0%
MPG 2022 Korte termijn
Lange termijn
(’22, ’23, & ’24)
(vanaf ‘25)
3,0% 3,0%
2,5% 2,5%
Overige parameters 2023 ev. De marktprognoses laten zien dat de rente aan het stijgen is. Outlook grondexploitaties 2023, Metafoor
Overige parameters Rente