RV2022-131-bijlage-integraal-accommodatieplan-West-Betuwe .pdf

Zo kan de gemeente de afweging maken of het nog zinvol is deze op het gewenste niveau te houden.

24 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Figuur 5 laat de bouwjaren van de objecten in eigendom en niet in eigendom zien. Veel gemeentelijke objecten zijn al zeer lang in bezit.

Bouwjaar 30 25 20 15 10 5 0 n.b.

< 1900

1901 1970

1971 1980

1981 1990

1991 2000

Eigendom

2001 2005

2006 2010

2011 2015

2016 2020

2020 >

Geen eigendom

Figuur 5: Bouwjaren van de gebouwen in eigendom en niet in eigendom

Energieprestatie Van de huidige portefeuille is van 33 objecten het energielabel bekend, waarvan 22 objecten in eigendom van de gemeente. Dit geeft daarmee een beeld van de energieprestatie van de portefeuille. Voor een deel van de objecten is een energielabel niet van toepassing of niet bekend. Het gaat hier bijvoorbeeld over monumentale objecten of baarhuisjes, opslagruimtes en berging op begraafplaatsen. Energielabel # gebouwen m2 BVO

A 12 27.050

B 1 720

C 1 700

D 3 950

E 1 940

F 1 680

G 3 1.470

n.v.t./? 82 26.460

totaal 104 58.970

G

n.v.t./? 52 36.450

totaal 59 55.110

Tabel 4: Energielabels en vierkante meters van de objecten in eigendom

Energielabel # gebouwen m2 BVO

A 8 17.700

B 1 560

C 1 290

D 1 110

E -

F -

-

Tabel 5: Energielabels en vierkante meters van de objecten niet in eigendom

Andere duurzaamheidsprestaties zoals waterberging, bijdrage flora / fauna et cetera zijn niet in kaart gebracht.

25 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

5. Vastgoedstrategie Dit hoofdstuk beschrijft de vastgoedstrategie van de gemeente West Betuwe. De vastgoedstrategie is de vertaling van de toekomstige vraag naar het beoogde eindresultaat: de gewenste samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De gemeente zet conform de beleidsdoelstellingen (hoofdstuk 2) haar vastgoed duurzaam, doelmatig en betaalbaar in. De gemeente heeft hiervoor een tweetal richtingen: 1. vergroten van de doelmatigheid door betere match tussen vraag en aanbod; 2. de vastgoedportefeuille voorzien van een kwaliteitsimpuls op functioneel en duurzaam gebied. Met het huurbeleid van de gemeente West Betuwe wordt invulling gegeven aan het derde beleidsdoel: betaalbaarheid. Zie voor meer details de beleidsnotitie Huurbeleid. 5.1 Vergroten van de doelmatigheid door betere match tussen vraag en aanbod De gemeente wil haar vastgoed op een doelmatige manier inzetten. Momenteel is er een overschot (overmaat) aan vastgoed dat niet op een doelmatige manier wordt ingezet. Het gaat hier om circa 30% van de totale portefeuille. Dit komt overeen met circa 24.500 m2 wat niet wordt ingezet om de gemeentelijke doelstellingen te ondersteunen.

Beleidsveld

Ruimtebehoefte (m2 BVO)

Ruimteaanbod (m2 BVO)

Delta m2 BVO

Eigen huisvesting

6.990

8.300

1.310

Onderwijs

30.560

47.310

16.750

Sport -en beweging

3.890

3.890

0

Cultuur en Welzijn

14.710

14.710

0

Begraven

1.430

1.430

0

Openbare orde en veiligheid

0

1.260

1.260

Ontwikkelingsvastgoed

3.420

8.470

5.050

Beeldbepalend vastgoed

3.630

3.630

0

Totaal

60.630

89.000

24.370

Tabel 6: Ruimtebehoefte versus ruimteaanbod

Het vergroten van de doelmatigheid door het wegwerken van het overschot, is echter aan randvoorwaarden gebonden en heeft impact op de mogelijkheden voor de korte termijn: • • •

deels zit het in een kleine overmaat per object; huurovereenkomsten met gebruikers zijn niet zonder meer direct te beëindigen; de vluchtelingenproblematiek die momenteel wordt opgevangen in leegstaande objecten van de gemeente.

Daarbij blijft de ruimtebehoefte een prognose, die altijd praktisch gecheckt moet worden. Daarnaast betreft het niet alleen een cijfermatig vraagstuk: vraag en aanbod gaan ook over een passende locatie, passende medegebruikers, een passende gebouwvorm en de juiste faciliteiten.

26 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

De leegstaande en tijdelijk in gebruik gegeven objecten binnen de portefeuille worden zo snel mogelijk afgestoten, dan wel doelmatig gevuld zodat ander vastgoed volledig vrij komt en daarmee in aanmerking komt voor afstoten of herontwikkeling. De gemeente behoudt hierbij oog voor eventuele strategische leegstand om flexibiliteit in de vastgoedportefeuille te borgen. Hieronder staan drie uitgangspunten voor het toewerken naar een optimale match tussen vraag en aanbod: 1. altijd beredeneren vanuit een vast afwegingskader; 2. afstoten of herontwikkelen wat niet meer doelmatig in te zetten is; 3. stapsgewijs afbouwen. Ad 1. Altijd beredeneerd vanuit een vast afwegingskader Keuzes hoe om te gaan met vraagstukken over het waarom van het behouden van vastgoed of het realiseren van nieuw vastgoed moet direct te herleiden zijn naar het afwegingskader in hoofdstuk 2.1 en de beleidskaders in hoofdstuk 2.2. Ad 2. Afstoten wat niet meer doelmatig in te zetten is Objecten in de huidige portefeuille waarvan helder is dat deze zonder belemmering kunnen worden afgestoten, worden direct afgestoten. Bij objecten waarbij sprake is van leegstand (nu of in de toekomst) maakt de gemeente de volgende afweging: •

•

Is de locatie in de toekomst mogelijk nog interessant voor een andere ontwikkeling, als schuifruimte, als groeilocatie? Anders gezegd: krijgen we spijt van afstoten? Denk daarbij aan het toekomstig huisvesten van maatschappelijke functies of ook vanuit een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief. Wat geeft de beste business case? Slopen, verkopen, opknappen en verkopen, wachten in verband met boekwaarde, verkopen met aangepaste stedenbouwkundige randvoorwaarden, et cetera.

In hoofdstuk 6 is met deze factoren rekening gehouden. Dit zal in een integrale businesscase bij de start van een project altijd moeten worden geverifieerd, waarbij niet alleen vanuit een financieel perspectief wordt gekeken, maar zeker ook vanuit kwaliteit (gemeentelijke doelstellingen en creëren van maatschappelijke meerwaarde), risico’s, kansen, tijdpad en vanuit alle beleidsvelden. Met andere woorden, de zakelijke verantwoording van het project. Ad 3. Stapsgewijs afbouwen Het ruimtegebruik wordt verder verbeterd door op de juiste momenten kritisch te kijken naar het ruimtegebruik en kansen te pakken bij verhuizingen, verlenging van huur, verkoop, etc. Concreet kunnen deze werkwijzen gedefinieerd worden: •

•

•

Bij vastgoedacties zoals renovaties, nieuwbouw, aanbouw, of verhuisbewegingen kijken we kritisch naar het toekomstige ruimtegebruik. Dit halen we op in gesprekken met de gebruiker(s) en vertalen we naar een ruimtebehoefte. Uitdrukkelijk hierin is de mogelijkheid tot het delen van ruimtes en het multifunctioneel gebruiken van ruimtes. Bij verlengen van huurcontracten wordt afgewogen of de hurende partij nog aan te merken is als doelgroep voor huisvesting door gemeente. En worden alternatieven overwogen: verplaatsen naar een andere locatie? Samen met een andere partij? Is er een alternatieve locatie in de markt? Is de huurder geïnteresseerd in koop? Samenwerking met scholen (regie aanpak): waar creëren we meerwaarde door toevoegen van andere doelgroepen in de overmaat of door ruimte delen? Hoe faciliteren we dat?

27 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

•

Monitoren: jaarlijks updaten van de match tussen vraag en aanbod: waar zit de overmaat? Resultaat is een concrete lijst van ruimteaanbod en evt. ruimtevraag. Hieruit volgen diverse acties om te zorgen dat de ruimte doelmatig wordt gebruikt of evt. wordt afgestoten. Dit kan ook betekenen het verhuizen van enkele kleine huurders om zo een gebouw vrij te spelen.

Door toepassing van bovenstaande uitgangspunten wordt de overmaat stapsgewijs teruggebracht op de logische momenten. De doelstelling ‘uiterlijk in 2030 > 95% doelmatig gebruik’ is gezien de geplande projecten de komende jaren dan ook een reëel streven. Bij herijking van het IAP zal dit moeten worden gemonitord. De resterende circa 5% overmaat is onvermijdelijk, en is onder te verdelen in: • • • • •

enige overmaat in scholen en andere gebouwen; algemene meters in multifunctionele gebouwen; het eventueel aanhouden van een gebouw t.b.v. een strategische (gebieds)ontwikkeling; het verhuren aan commerciële partijen ter ondersteuning van een multifunctionele accommodatie (MFA) of (integraal) kind centrum (IKC); of schuifruimte voor een project.

5.2 Kwaliteitsimpuls geven op functioneel en duurzaam gebied De energetische prestaties, en daarmee de technische kwaliteit, van veel objecten zijn nog niet op orde en zullen richting 2050 ingrijpend moeten verbeteren, tot energieneutraal. In de Routekaart Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed wordt hier nader op ingegaan. De gemeente pakt op een drietal manieren de kwaliteitsimpuls van de portefeuille aan: 1. het accommodatieplan combineren met het meerjaren onderhoudsplan (MJOP); 2. op het juiste moment acteren; 3. altijd beredeneren vanuit de toekomstige behoefte en toekomstbestendigheid. Ad 1. Het accommodatieplan combineren met het meerjaren onderhoudsplan De gemeente gaat niet alleen voor meerjaren onderhoud, maar kiest daarin ook voor slimme vervanging waardoor het object stapsgewijs verduurzaamt. Dit moet worden aangepakt door een integraal plan voor de grote vastgoedacties (op het juiste moment renoveren, afstoten, nieuwbouwen) én daarmee samenhangende verduurzamingsmaatregelen. Ad 2. Op het juiste moment acteren Er zijn een aantal natuurlijke momenten wanneer een kwaliteitsimpuls kan worden gedaan. Dat kan zijn bij functionele aanpassingen, uitbreiden, renoveren, herbestemmen, verduurzamen. Daarbij spelen vier factoren een rol: • •

•

•

Boekwaarde: van de eerder gedane investeringen. Wanneer een object of een onderdeel (grotendeels) is afgeschreven. Natuurlijk onderhoudsmoment: wanneer de grote investeringen qua onderhoud zijn gepland. Door circa 2 jaar voor die datum te beginnen aan een plan kunnen onnodige desinvesteringen worden voorkomen. Wijkgerichte aanpak: denk daarbij aan Aardgasvrij, maar dit kan ook een andere programma zijn waarop kan worden meegelift. Voor de wijkgerichte aanpak Aardgasvrij is de planning te vinden in de Warmtevisie. Functionele wijziging: is een ruimtelijk-functionele verandering in het object voorzien, die ook leidt tot een bouwkundige/technische aanpassing (bijvoorbeeld het aanpassen van een

28 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

schoollokalen naar cursusruimtes of kinderopvang), dan is dat een logisch investeringsmoment voor bijvoorbeeld verduurzamingsmaatregelen of regulier onderhoud. Ad 3. Altijd beredeneren vanuit de toekomstige behoefte en toekomstbestendigheid De toekomstige behoefte van de beoogde gebruiker(s) moet scherp gesteld zijn en niet direct of na enkele jaren weer leiden tot een overmaat of tekort aan ruimte, of een ruimte die functioneel niet past bij het gebruik. Die behoefte is grofweg gebaseerd op de doelstellingen uit hoofdstuk 2 en 3 maar dient altijd te worden gecheckt met de beleidsmedewerkers maatschappelijke ontwikkeling en de eindgebruiker of een vertegenwoordiger van deze. Werkbaar hierin is: • •

•

Grove ruimtebehoefte: in principe jaarlijks updaten en minimaal vierjaarlijks volledig herzien. Specifieke ruimtebehoefte: zodra een vastgoedactie (verbouwen, onderhoud, verhuizing, contractuele zaken) zich voordoet, wordt het gesprek aangegaan met de betreffende beleidsmedewerker maatschappelijke ontwikkeling over die doelgroep/ gebruiker, én wordt de gebruiker betrokken om samen de ruimtebehoefte scherp te krijgen. Is er slimmer om te gaan met opslag, delen van ruimtes? Welke kwaliteitseisen zijn er? Maar ook: hoe borgen we multifunctioneel gebruik en een flexibele gebouwindeling? Nieuw huurprijsbeleid: een beoogd effect is dat gebruikers kritischer naar hun ruimtegebruik gaan kijken.

29 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

6. Het accommodatieplan: van A naar B Dit hoofdstuk beschrijft de concrete aanpak en acties om tot de gewenste samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille te komen. Daarmee vertalen we de vastgoedstrategie naar een stappenplan om van A naar B te komen. De acties zijn gebundeld in enkele categorieën. Dat wil niet zeggen dat als een gebouw gerenoveerd wordt, er niks hoeft te gebeuren qua verduurzaming. Per casus zal de businesscase moeten afwegen welke investeringen de gewenste baten opleveren. Voor de modelmatige uitwerking is de hoofdactie omschreven. De acties worden in de tijd uitgezet en vastgelegd in een zogenaamd (indicatief) planbord10. Dit is uiteraard modelmatig: een project en bijbehorende planning is zeer afhankelijk van nadere planvorming, besluitvorming, beleid en financiële situatie van de gemeente. Daarnaast is het noodzakelijk dat de interne organisatie is ingericht op deze hoeveelheid projecten en processen.

6.1 Korte termijn 2022 t/m 2024 De komende 2½ jaar worden gezien als de korte termijn, en in deze periode worden de volgende projecten opgepakt: Nieuwbouw ontwikkeling IKC Geldermalsen (#1) De scholen Jan Harmenshof en Oranje Nassauschool worden samen met een kinderopvangorganisatie in 2025 ondergebracht in een nieuw te bouwen Integraal Kind Centrum (IKC). Dit IKC wordt gebouwd op de Koninginnelaan 4 (de huidige locatie van de Jan Harmenshofschool). De locatie van de huidige Oranje Nassau school komt na oplevering van de IKC vrij voor herontwikkeling. In het nieuwe IKC Geldermalsen wordt ook een nieuwe gymzaal gerealiseerd. De gymzaal aan de Oranje Nassaustraat wordt na verhuizing afgestoten. Vernieuwbouw Kuipershof Geldermalsen (#2) Het gemeentehuis aan de Kuipershof 2 wordt momenteel gerenoveerd. Het huidige gebouw wordt aan- en verbouwd. De gemeentelijke organisatie is daarom deels tijdelijk gehuisvest in het oude gemeentehuis op Kuipershof 4. In 2023, na de verbouwing, wordt deze locatie afgestoten. Er wordt nog een ruimtelijke verkenning uitgevoerd om de toekomstige bestemming te bepalen. Sloop/ nieuwbouw CBS De Hoeksteen Spijk (#13) In Spijk is de bouw van de nieuwe Brede school gestart. In deze Brede school komt de CBS De Hoeksteen en een kinderopvangorganisatie. De oplevering staat gepland voor medio 2023. In 2023 wordt vervolgens school CBS De Hoeksteen afgestoten.

Sloop/ nieuwbouw scholen Beesd (#17) De scholen Lingelaar en Sint Antonius zijn sterk verouderd. De Lingelaar heeft te maken met aanzienlijke leegstand. De schoolbesturen van beide scholen hebben bij de gemeente een verzoek voor nieuwbouw onder één dak ingediend. In 2024 vindt de ontwikkeling van een Brede school plaats op Jeugdlaan 4, de huidige locatie van school Lingelaar. Hiermee worden de knelpunten in de huisvesting van beide scholen opgelost. Op de locatie van school Sint Antonius wordt woningbouw

10 De nummers

(#..) in deze paragrafen refereren naar projecten in het planbord.

30 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

ontwikkeld. De locatie van de bibliotheek wordt onderzocht en waarschijnlijk meegenomen in de gebiedsontwikkeling. De bibliotheek krijg dan een plek in de nieuwe Brede school. Renovatie Rehobothschool Anjerstraat Geldermalsen (#20) Het schoolbestuur is de locatie Anjerstraat 2 aan het renoveren en verduurzamen. Voor de uitvoering hiervan heeft de gemeente renovatiemiddelen beschikbaar gesteld, evenals een duurzaamheidssubsidie vanuit de provincie. De uitvoering is eind 2022 gereed. Nieuwbouw ontwikkeling IKC Tricht (#31) Het schoolgebouw van OBS Op ’t Hof (Dr. v.d. Willigenstraat 10) wordt gesloopt en samen met het kinderdagverblijf (Prins Johan Frisoplaats 3) ondergebracht in een nieuwbouw IKC op de Dr. Van de Willigenstraat. Na de ontwikkeling van het IKC wordt de locatie aan de Prins Johan Frisoplaats afgestoten. Het voorlopig ontwerp is gereed. De uitvoering is eind 2024 gereed. Morgenster Geldermalsen (#58) De Morgenster is oorspronkelijk gebouwd in 1985 en is feitelijk op dezelfde locatie als OBS D’n Bogerd gesitueerd. Het schoolbestuur is gestart met het renoveren en verduurzamen van het schoolgebouw. Hiervoor heeft de gemeente renovatiemiddelen toegekend en is subsidie vanuit het rijk ontvangen (Specifieke Uitkering Ventilatie In Scholen).

Uitvoeren verduurzamingsmaatregelen korte termijn Voor de volgende gebouwen staan een deel van de verduurzamingsmaatregelen gepland voor de korte termijn: • • • • •

Het dorpshuis in Spijk (#54) Het dorpshuis in Est (#51) Het dorpshuis en de gymzaal in Opijnen (#52) De gymzaal in Vuren (#70) De gymzaal in Waardenburg (#71)

De verduurzamingsmaatregelen lopen parallel aan de natuurlijke onderhoudsmomenten uit het MJOP. Voor een gedetailleerdere uitwerking zie de Routekaart Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed. In het kader van de huidige ontwikkelingen inzake de energieprijzen (september 2022), zal Team Vastgoed en Grond kijken naar mogelijkheden om verduurzamingsmaatregelen versneld te laten uitvoeren. Verduurzamen scholen De gemeente besteedt samen met de schoolbesturen aandacht aan een heldere visieontwikkeling voor verduurzaming van onderwijshuisvesting. Conform het IHP vindt deze visievorming voor een aantal schoolgebouwen op korte termijn plaats. De verduurzamingsopgave wordt vanuit de subsidie ‘Sterk bestuur’ gefinancierd. Het gaat om de volgende locaties: • • • • • • •

De Schakel, Meteren (#3) OBS Meester Aafjes, Meteren (#4) OBS De Springplank, Rumpt (#5) Eben Haezerschool, Waardenburg (#6) Rehobothschool Laan van Leeuwenstein, Geldermalsen (#60) CBS De Kievitsheuvel, Hellouw (#63) OBS Prins Willem-Alexander, Ophemert (#66)

31 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

•

CBS Klingelenburg, Tuil (#68)

Afstoten gebouwen Om efficiëntie en doelmatigheid in de vastgoedportefeuille te creëren kunnen er in de periode tot en met 2024 een aantal gebouwen mogelijk worden afgestoten. Dit is uiteraard afhankelijk van precieze planvorming en besluitvorming. Het gaat om de volgende locaties: •

Van Dam van Isseltweg 10, Geldermalsen (voormalig politiebureau) (#8) Tijdelijke huisvesting voor de gemeentelijke organisatie. De locatie wordt afgestoten na de vernieuwbouw van het gemeentehuis en verhuizing van de gemeentelijke organisatie.

•

Groeneweg 19, Buurmalsen (voormalige school) (#9) In de Woonvisie West Betuwe is opgenomen dat hier mogelijkheid bestaat voor de ontwikkeling van verschillende woningtypes via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).

•

Achterweg 8A, Herwijnen (voormalige brandweer) (#14) Op deze locatie worden momenteel vluchtelingen gehuisvest. Zodra hier een passende oplossing voor is, wordt deze locatie afgestoten. Er dient een onderzoek gedaan te worden naar de toekomstige bestemming.

•

Leyenburgplein 1, Heukelum (voormalige school) (#15) Deze locatie wordt afgestoten ten behoeve van woningbouwontwikkeling. De sloop van het bestaande gebouw is onderdeel van de woningbouwontwikkeling.

•

Van Arkelstraat 48, Asperen (voormalige kinderopvang) (#16) Deze locatie wordt momenteel gebruikt als taalschool voor vluchtelingen. In de Woonvisie West Betuwe is opgenomen dat hier mogelijkheid bestaat voor de ontwikkeling van verschillende woningtypes. De sloop van het bestaande gebouw is onderdeel van de woningbouwontwikkeling.

•

Bijdendijkstraat 1, Asperen (voormalige school) (#21) Op deze locatie worden momenteel vluchtelingen gehuisvest. Nadat hier een passende oplossing voor is, wordt de locatie afgestoten. In de Woonvisie West Betuwe is opgenomen dat hier mogelijkheid bestaat voor de ontwikkeling van verschillende woningtypes. De sloop van het bestaande gebouw is onderdeel van de woningbouwontwikkeling.

•

Lindelaan 2, Meteren (#27) Voormalige peuterspeelzaal waar nu vluchtelingen zijn gehuisvest. Nadat hier een passende oplossing voor gevonden is, wordt deze locatie afgestoten. Er dient een onderzoek gedaan te worden naar de toekomstige bestemming.

•

Werkkeet Plantage, Meteren (#30) Gebouw wordt gesloopt en de locatie wordt afgestoten nadat de ontwikkeling van IKC de Plantage is afgerond.

32 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

6.2 Middellange termijn 2025 t/m 2028 De periode van begin 2025 tot eind 2028 wordt gezien als de middellange termijn, en in deze periode worden de volgende projecten opgepakt: Onderzoek mogelijkheden kantoor en loodsen Geldermalsen (#38, #39 en #40) Op de aangrenzende gronden van het gebouw en de loodsen aan de Burg. R. v. d. Venlaan komt een ruimtelijke ontwikkeling. In hoeverre de ondergrond van de gebouwen of eventueel de gebouwen nodig zijn voor deze voorgestane ruimtelijke ontwikkeling in het kader van arbeidsmigranten, wordt onderzocht. Van het onderzoek hangt af welk toekomstscenario voor deze gebouwen gaat gelden op korte of langere termijn. Onderzoek mogelijkheden school en peuterspeelzaal Rhenoy (#41 en #42) De peuterspeelzaal is onderdeel van school de Bloeiende Betuwe in Rhenoy. De gemeente doet onderzoek naar de toekomstige mogelijkheden op deze locatie. Afhankelijk van de uitkomsten uit het onderzoek wordt een beslissing genomen tussen renovatie of nieuwbouw op middellange termijn van de school. Sloop/ nieuwbouw OBS D’n Bogerd Geldermalsen (#46) OBS d’n Bogerd is een verouderd gebouw met relatief veel (normatieve) leegstand waardoor renoveren niet voor de hand ligt. Zodoende wordt op middellange termijn gekozen voor nieuwbouw. Lokhorstschool Deil (56) De Lokhorstschool is de enige school in de kern Deil. Het gebouw is 70 jaar oud.

Het schoolbestuur heeft de intentie om de binnenzijde van de school geheel op te knappen. Op langere termijn zal er een afweging moeten plaatsvinden over renovatie of nieuwbouw van de school. Burgemeester Westerbeek van Eertenschool (#69) De Burgemeester Westerbeek van Eertenschool is ruim 50 jaar oud en daarmee in beginsel aan het einde van de levensduur. Onderzoek moet uitwijzen of renovatie dan wel nieuwbouw het meest opportuun is. Daarbij heeft het bestuur de wens geuit om de kindvoorziening die op dit moment elders in de kern is gesitueerd, te integreren. Uitbreiden theaterzaal MFC De Pluk Geldermalsen (#72) De theaterzaal in MFC De Pluk ervaart een capaciteitsgebrek. Momenteel biedt de theaterzaal plaats aan een kleine 100 personen. De wens is om de capaciteit van de zaal uit te breiden naar 200 plaatsen. In het Coalitieakkoord is opgenomen dat de gemeente de mogelijkheden voor verbreding/ uitbreiding van de theaterzaal gaat onderzoeken en realiseren. Uitbreiden dorpshuis Herwijnen (#121) Het dorpshuis in Herwijnen ervaart ruimtegebrek 11 en de wens tot uitbreiding van het dorpshuis is bekend bij de gemeente. Hierover is nog geen politiek besluit genomen. Mogelijkheden rondom uitbreiding en financiering (gemeentelijke subsidie) worden besproken door gemeente en de beheerstichting van het dorpshuis.

Uitvoeren verduurzamingsmaatregelen middellange termijn Voor de volgende gebouwen staan een deel van de verduurzamingsmaatregelen gepland voor de

11 Gebaseerd op een uitvraag over de ruimtebehoefte van alle dorpshuizen

33 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

middellange termijn: • • •

MFC ’t Klokhuis in Beesd (#61) De gymzaal in Waardenburg (#71) MFC de Pluk in Geldermalsen (#72)

De verduurzamingsmaatregelen lopen parallel aan de natuurlijke onderhoudsmomenten uit het MJOP. Voor een gedetailleerdere uitwerking zie de Routekaart Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed. In het kader van de huidige ontwikkelingen inzake de energieprijzen (september 2022), zal Team Vastgoed en Grond kijken naar mogelijkheden om verduurzamingsmaatregelen versneld te laten uitvoeren. Afstoten gebouwen Op de middellange termijn kunnen nog een aantal locaties worden afgestoten. Het gaat om de volgende locaties: •

Ringelesteinstraat 4, Deil (peuterspeelzaal) (#26) Conform beleid wordt deze locatie afgestoten.

•

Zandstraat 14A, Opijnen (peuterspeelzaal) (#28) Conform beleid wordt deze locatie afgestoten.

•

Raamweg 71A, Tricht (peuterspeelzaal) (#29) Conform beleid wordt deze locatie afgestoten.

•

Rijnstraat 18 en 20, Geldermalsen (#34 en #35) Gemeentelijk werf wordt gecentraliseerd en gecombineerd met provinciaal steunpunt in Rumpt. Voor de locatie in Geldermalsen wordt een andere bestemming gezocht waaronder herontwikkeling wordt overwogen.

•

Achterweg 26, Heukelum (#37) Gemeentelijk werf wordt gecentraliseerd en gecombineerd met provinciaal steunpunt in Rumpt. Voor de locatie in Heukelum wordt een andere bestemming gezocht waaronder herontwikkeling wordt overwogen.

•

Steenweg 20, Waardenburg (#44) Gesprek met huurder loopt over verkoop van de brandweerkazerne.

6.3 Lange termijn 2029 – 2040 De periode vanaf 2029 wordt gezien als de lange termijn en in deze periode worden de volgende projecten opgepakt: Afweging renovatie of nieuwbouw Freule van Pallandtschool en De Rietschoof, Neerijnen respectievelijk Opijnen (#47 en #48) De scholen in de kernen Neerijnen (Freule van Pallandtschool) en Opijnen (OBS De Rietschoof) zijn verouderd en hebben te maken met leegstand. Het idee is om de scholen te renoveren of te vervangen. Ook bestaat de mogelijkheid om te kiezen voor nieuwbouw onder één dak. Deze optie moet te zijner tijd met de schoolbesturen worden verkend.

34 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Afweging renovatie of nieuwbouw OBS De Waerdenburcht Waardenburg (#53) OBS De Waerdenburcht heeft momenteel geen knelpunten in de huisvesting, maar het is aannemelijk dat het gebouw op termijn dient te worden gerenoveerd of vervangen. Overdracht eigendom dorpshuizen (#51, #52 en #54) De dorpshuizen in Est, Opijnen en Spijk die momenteel in eigendom van de gemeente zijn, worden conform beleid op termijn overgedragen aan de beheerstichtingen van de dorpshuizen. De voorwaarden waaronder en de verantwoordelijkheden die de gemeente heeft aangaande onderhoud dient nog nader onderzocht te worden. De gemeente heeft na overdracht geen kadastrale relatie meer. De gemeente en de beheerstichtingen maken op voorhand duidelijke afspraken over verantwoordelijkheden rondom de verduurzaming van de dorpshuizen. Herontwikkeling peuterspeelzaal Vuren (#163) School Het Kompas heeft volgens de prognoses in het IHP in de toekomst een ruimteoverschot. De aangebouwde peuterspeelzaal kan in de school worden gehuisvest. Het gebouw van de peuterspeelzaal kan een andere functie krijgen. Uitvoeren verduurzamingsmaatregelen lange termijn Voor de volgende gebouwen staan een deel van de verduurzamingsmaatregelen gepland voor de lange termijn: • • • • •

MFC ’t Klokhuis in Beesd (#61) De gymzaal Leliestraat in Geldermalsen (#62) De gymzaal en het dorpshuis in Vuren (#70) De gymzaal in Waardenburg (#71) MFC de Pluk in Geldermalsen (#72)

Voor de volgende gebouwen staan alle verduurzamingsmaatregelen gepland voor de lange termijn: • • •

MFC de Burcht van Haeften in Haaften (#64) De gymzaal in Herwijnen (#65) De gymzaal in Meteren (#67)

De verduurzamingsmaatregelen lopen parallel aan de natuurlijke onderhoudsmomenten uit het MJOP. Voor een gedetailleerdere uitwerking zie de Routekaart Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed. In het kader van de huidige ontwikkelingen inzake de energieprijzen (september 2022), zal Team Vastgoed en Grond kijken naar mogelijkheden om verduurzamingsmaatregelen versneld te laten uitvoeren. Afstoten gebouwen Op de lange termijn kunnen nog een aantal locaties worden afgestoten. Het gaat om de volgende locaties: •

Kolfstraat, Deil (#43) Locatie van voormalige verffabriek van Maurik. De grond is vervuild en dient te worden gesaneerd waarna de locatie kan worden afgestoten en geschikt gemaakt voor woningbouw.

•

Sportstraat 1, Beesd (voormalige brandweer) (#45) Deze locatie wordt afgestoten ten behoeve van woningbouwontwikkeling. De sloop van het bestaande gebouw is onderdeel van de woningbouwontwikkeling.

35 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

•

Meersteeg 4H, Geldermalsen (wandelclub) (#49) Gebouw wordt momenteel verhuurd aan de wandelclub Geldermalsen. De wandelclub houdt waarschijnlijk op te bestaan. Onderzocht dient te worden wat te doen met het gebouw. Mogelijkheden zijn verhuur aan maatschappelijke organisatie of verkoop van het gebouw. Het gebouw is technisch slecht in verband met bouwfouten in de constructie.

•

Willemstraat 17a, Geldermalsen(#55) Het object wordt verhuurd aan een overkoepelende organisatie voor alle VO-scholen in regio Rivierenland. Zodra het huidige huurcontract afloopt, onderzoekt de gemeente de toekomstige invulling.

•

Zandstraat 20a, Opijnen (voormalige voetbalkantine) (#57) Voormalige voetbalkantine wordt afgestoten ten behoeve van woningbouwontwikkeling (op de aangrenzende locatie). De sloop van het bestaande gebouw is onderdeel van de woningbouwontwikkeling.

•

Groeneweg 44 (en 44a), Buurmalsen (#59) De woning wordt momenteel bewoond. De woning zit aan het voormalige Groenekruisgebouw. Het overige deel van het object wordt verhuurd aan de plaatselijke huisartsenpraktijk. Nadat de huidige huurder van de woning deze verlaat, en de huisartsenpraktijk vervangende praktijkruimte heeft, wordt het object afgestoten.

6.4 Invloed van de wet Markt & Overheid en Didam Arrest12 Randvoorwaardelijk voor het realiseren van de acties om tot de gewenste samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille te komen, zijn de wet Mark & Overheid en het Didam Arrest. Wet Markt & Overheid en ABB De wet Markt & Overheid (hierna: “Wet M&O”) is ingevoerd om een gelijk speelveld tussen overheidsorganisaties en marktpartijen te bevorderen. De Wet M&O is van toepassing indien een overheid (bestuursorgaan in de zin van de Algemene wet bestuursrecht) een economische activiteit verricht. Volgens vaste jurisprudentie is een economische activiteit “elke activiteit die bestaat uit het aanbieden van goederen en diensten op een bepaalde markt”. Een leidend beginsel in de Europese jurisprudentie is daarbij de vraag of het gaat om activiteiten die ook door particuliere ondernemingen op een markt en in concurrentie kunnen worden verricht. De aard van de activiteit is daarbij bepalend. Indien een overheid overheidsgezag uitoefent die bij of krachtens de wet aan een overheidsorgaan is opgedragen, is géén sprake van een economische activiteit. Volgens de Handreiking markt en overheid wordt de verhuur van ruimten in overheidsvastgoed aangemerkt als een economische activiteit. De Wet M&O is niet van toepassing indien sprake is van een ABB of van staatssteun.

Bij het verhuren van objecten is het gebod tot integrale kostendoorberekening voornamelijk van belang. De huurprijs die overheden vragen, mag niet lager zijn dan de integrale kostprijs. De in een ABB aangewezen economische activiteiten zijn vrijgesteld van de mededingingsregels uit de Wet M&O. De in dit verband belangrijkste uitzondering betreft de verplichting van overheden ten

12 Deze paragraaf is gebaseerd op een memo van Poelman Van den Broek Advocaten, juli 2022.

36 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

minste de integrale kosten van een dienst of product in rekening te brengen. Waar bij de verhuur van vastgoed normaal dus de integrale kosten in de huurprijs moeten worden doorberekend, is dat niet het geval indien de verhuur plaatsvindt ten behoeve van een (aangewezen) economische activiteit die plaatsvindt in het algemeen belang. Het is in de eerste plaats aan de (lokale) politiek is om te bepalen welke economische activiteiten in het algemeen belang worden geacht. Zo’n algemeen belang is er niet als het aanbieden van de economische activiteit beneden de kostprijs niet nodig is om het nagestreefde algemeen belang te dienen. Bijvoorbeeld als niet aannemelijk is dat marktpartijen met hun aanbod en de door hen gehanteerde voorwaarden dat belang niet kunnen dienen. Daarvoor is dus voor elke vrij te stellen activiteit een onderzoek naar de relevante feiten noodzakelijk. Vervolgens moet de toepassing van de bevoegdheid van het nemen van een ABB per activiteit gemotiveerd worden. Daarbij is onder meer van betekenis of in het ABB een prijsstelling is opgenomen die ertoe leidt dat enerzijds het beoogde effect daadwerkelijk wordt bereikt en anderzijds het nadeel voor de betrokken onderneming(en) zoveel mogelijk wordt beperkt.

Ook de termijn waarvoor het ABB geldt en zelfs – indien noodzakelijk – het aanbieden van compensatie voor nadeel dat redelijkerwijs niet ten laste van een betrokken onderneming(en) kan onderdeel uitmaken van die motivering.

Didam Arrest In het Didam-arrest van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheidsorganen bij de verkoop van onroerende zaken op grond van het gelijkheidsbeginsel gelegenheid moeten bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen. Indien er meerdere gegadigden zijn, dan zal het overheidslichaam een selectieprocedure moeten doorlopen. Dat houdt in dat het overheidslichaam een koper moet selecteren in een selectieprocedure aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Het overheidslichaam moet ook een passende mate van openbaarheid geven over de verkoopwens en het verkooptraject. De selectieprocedure hoeft niet te worden doorlopen indien al vaststaat dat er maar één serieuze gegadigde is voor het kopen van de desbetreffende grond. Het voornemen tot verkoop moet dan wel tijdig voorafgaand aan de koop bekend worden gemaakt bij eenieder. Daarnaast dient te worden gemotiveerd waarom slechts sprake is van slechts één serieuze gegadigde. Gelet op de overwegingen van de Hoge Raad, is het Didam-arrest ook van toepassing in de situatie dat een overheidslichaam overgaat tot verhuur van vastgoed. Volgens de Hoge Raad dient een overheidslichaam immers bij elke privaatrechtelijke handeling het gelijkheidsbeginsel in acht te nemen.

De gemeente West Betuwe legt criteria vast voor verhuur en verkoop zodat uitzonderingen voor maatschappelijk vastgoed niet bij elke transactie verantwoord hoeft te worden. Uitgangspunt bij de verhuur van maatschappelijk vastgoed is dat de gemeente verhuurt aan doelgroeppartijen die een erkend maatschappelijk belang dienen en/ of door de gemeente worden gesubsidieerd. In bijlage G zijn stappenplannen opgenomen hoe de gemeente in het geval van verhuur en verkoop invulling geeft aan het Didam Arrest.

37 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Bijlage A Vastgoed als hulpmiddel om doelen te realiseren De gemeente heeft verschillende maatschappelijke doelen. Vastgoed is een hulpmiddel om deze doelen te realiseren. Op basis van deze doelen komen we tot een indeling in drie deelportefeuilles:

Doel Toelichting Deelportefeuille Maatschappelijk Vastgoed Onderwijs

De gemeente heeft de zorgplicht voor adequate huisvesting van scholen voor primair en voortgezet onderwijs. Voorbeelden zijn basis- en middelbare scholen. De gemeente is verantwoordelijk voor de financiering van scholen, maar is geen eigenaar van de schoolgebouwen. De gemeente heeft wel economisch claimrecht13.

Eigen huisvesting

De gemeente zorgt voor huisvesting van haar eigen ambtelijke organisatie. Voorbeelden zijn het gemeentehuis en de gemeentewerven.

Sport

De gemeente draagt mede zorg voor goede sportaccommodaties. Voorbeelden zijn gymzalen en complexen voor buitensport.

Welzijn

De gemeente draagt mede zorg voor welzijnsaccommodaties. Voorbeelden zijn buurt- en dorpshuizen.

Cultuur

De gemeente draagt mede zorg voor culturele accommodaties. Voorbeeld is een bibliotheek.

Begraven

De gemeente draagt mede zorg voor de begraafplaatsen. Voorbeelden zijn bergingen en baarhuisjes.

Openbare ruimte

De gemeente draagt zorg voor rioolgemalen, geluidschermen enzovoort.

Openbare orde en veiligheid De gemeente heeft één brandweerkazerne in bezit. Deelportefeuille Tijdelijk Vastgoed Ontwikkelingsvastgoed De gemeente kan actief grondbeleid voeren en gronden en gebouwen (actief) aankopen en in bezit hebben gedurende een aantal jaar. Dit om haar doelen op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling (woningbouw, infrastructuur, centrumversterking etc.) te bereiken. In tegenstelling tot de andere doelen is de activiteit in het gebouw geen doel. Als de ruimtelijke ontwikkeling is afgerond, kan de gemeente het object verkopen. Het is ook mogelijk dat voor een ruimtelijke ontwikkeling de gemeente het object sloopt. Ontwikkelingsvastgoed Vanuit het verleden heeft de gemeente objecten in bezit die geen (toevalligerwijs) maatschappelijk doel meer dienen, maar nog wel passen binnen de doelen van ruimtelijke ontwikkeling. Als de ruimtelijke ontwikkeling is afgerond, kan de gemeente het object verkopen. Het is ook mogelijk dat als gevolg van een ruimtelijke ontwikkeling de gemeente een object sloopt.

13

Claimrecht op het moment dat een schoolbestuur besluit dat het onderwijs in het schoolgebouw wordt beëindigd, valt het betreffende schoolgebouw ’om niet’ terug aan de gemeente

38 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Deelportefeuille Overig Vastgoed Beeldbepalend vastgoed Vanuit het verleden heeft de gemeente beeldbepalende (historische) vastgoedobjecten in bezit. De activiteiten die plaatsvinden in de objecten zijn meestal niet de belangrijkste reden om de gebouwen in bezit te hebben. Voorbeelden zijn kerktorens en molens. Deze gebouwen zijn rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten. Tabel A1: Indeling in drie deelportefeuilles

39 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Bijlage B Uitgangspunten duurzamere, doelmatigere en betaalbare gemeentelijke vastgoedportefeuille

Figuur B1: Twintig uitgangspunten om invulling te geven aan ambitie van de gemeente West Betuwe om te komen tot een duurzamere, doelmatigere en betaalbare gemeentelijke vastgoedportefeuille

40 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Bijlage C Verantwoordelijkheidsmatrix doelgroepen, gemeentelijk perspectief

Figuur C1: Verantwoordelijkheidsmatrix doelgroepen, gemeentelijk perspectief

41 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Bijlage D Procesbeschrijving ruimtevragers Een ruimtevrager die buiten de in deze nota geformuleerde doelgroepen valt, maar toch in haar huisvestingsvraagstuk ondersteuning wil van de gemeente; • •

•

Dient aan te tonen dat en welk (algemeen) erkend maatschappelijk beleid zij dient; Dient haar huisvestingsvraagstuk in ruimte te onderbouwen en aan te geven waarom zij in bestaande ruimte aanbod geen (geschikte) ruimte kunnen vinden (is er geen ruimte in een dorpshuis/MFC en dergelijke); Dient een erkend gestructureerd organisatievorm te hebben (stichting/vereniging e.d.) en gevestigd te zijn in de gemeente.

De gemeente kan dan besluiten om maatwerkonderzoek uit te voeren voor het huisvestigingsvraagstuk volgende het navolgende stappenplan: 1. Demografische ontwikkeling, is er (ook op termijn) behoefte aan de activiteit/voorziening die de ruimtevrager aanbied; Zo nee, dan gaat de gemeente niet verder met een maatwerkonderzoek; 2. Wordt de activiteit/voorziening al georganiseerd door andere organisaties e.d. Zo ja, dan gaat de gemeente niet verder met een maatwerkonderzoek; 3. De hulp die de gemeente biedt in het huisvestingsvraagstuk kan in de richting zijn van verschillende handreikingen of oplossingen (een verbinding leggen met andere huurders, begeleiding bij het zoeken van een accommodatie op de vastgoedmarkt, subsidieverlening, voorzien in maatwerk huisvesting).

Figuur D1: Beslisboom doelgroepen

42 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Bijlage E Ruimtebehoefte per beleidsveld Bevindingen Ruimtebehoefte beleidsveld Huisvesting Gemeente Organisatie In onderstaande tabel staat de ruimtebehoefte voor de eigen huisvesting van de gemeente: Gemeentelijke organisatie

Observatie

Ruimtebehoefte in m2 BVO

Gemeentehuis

Wordt één locatie

4.600

Gemeentewerven

Gaan samen met provincie op één locatie

2.500

Tabel E1: Ruimtebehoefte Gemeente Organisatie

Enkele conclusies met betrekking tot de ruimtebehoefte voor de huisvesting van gemeentelijke diensten en ondersteuning zijn: • •

De huisvestingsbehoefte van de gemeentelijke organisatie neemt af en beperkt zich tot één locatie. De ruimtebehoefte voor de gemeentewerven blijft hetzelfde. Gemeente en provincie gaan samen op één centrale locatie in Rumpt.

Bevindingen Ruimtebehoefte beleidsveld Onderwijs In onderstaande tabel staat de ruimtebehoefte voor scholen, gebaseerd op de toekomstige leerlingenprognoses tot en met 2035: School

Ruimtebehoefte in m2 BVO

CBS De Open Poort/ OBS De Zandheuvel, Asperen

1.622

Lingelaar, Beesd

391

Sint Antonius, Beesd

944

R. Lokhorstschool, Deil

834

OBS Est, Est

391

Jan Harmenshof, Geldermalsen

1.830

Oranje Nassauschool, Geldermalsen

1.040

Morgenster, Geldermalsen

1.060

OBS D’n Bogerd, Geldermalsen

753

Rehobothschool Anjerstraat, Geldermalsen

1.814

Rehobothschool Laan van Leeuwenstein, Geldermalsen

1.825

CBS Goudenstein/ Kon. Willem Alexanderschool, Haaften

1.728

43 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

CBS De Kietvitsheuvel, Hellouw

638

OBS De Schatkist/ School met de Bijbel, Herwijnen

1.527

CBS De Wegwijzer/ OBS De Rietput, Heukelum

1.210

OBS Meester Aafjes, Meteren

1.830

De Schakel, Meteren

869

IKC, De Plantage, Meteren

2.235

Freule van Pallandtschool, Neerijnen

502

OBS Prins Willem-Alexander, Ophemert

708

OBS De Rietschoof, Opijnen

502

De Bloeiende Betuwe, Rhenoy

824

OBS De Springplank, Rumpt

683

CBS De Hoeksteen, Spijk

452

OBS Op ‘t Hof, Tricht

899

CBS Klingelenburg, Tuil

708

Burgemeester Westerbeek van Eertenschool, Varik

678

CBS Het Kompas, Vuren

814

Eben Haezerschool, Waardenburg

1.246

OBS De Waerdenburcht, Waardenburg

607

Tabel E2: Ruimtebehoefte Onderwijs

Enkele observaties met betrekking tot de ruimtebehoefte voor onderwijs zijn: • •

• • •

De gemeente draagt samen met de schoolbesturen zorg voor huisvesting van het primair onderwijs (PO). De ruimtebehoefte van Onderwijs zoals beschreven in dit IAP komt voort uit het IHP 2021 – 2032. Het IHP is het resultaat van gesprekken tussen gemeente, schoolbesturen en onderzoeken naar de ontwikkelingen in leerlingenaantallen en ontwikkelingen op het gebied van wet- en regelgeving in het onderwijs. Het IHP 2021 beschrijft de genormeerde ruimtebehoefte per object op basis van de leerlingenprognose. De totale ruimtebehoefte voor het basisonderwijs is circa 30.000 m2 BVO. Deze ruimtebehoefte is op basis van de prognose leerlingenaantallen voor 2035. De ruimtevraag voor bewegingsonderwijs is ondergebracht bij de ruimtevraag van sport en is daarom niet opgenomen in bovenstaande tabel.

Bevindingen Ruimtebehoefte beleidsveld Sport en Beweging Sport en beweging in de gemeente West Betuwe bestaat uit binnen- en buitensportverenigingen. De binnensportverenigingen maken gebruik van diverse gymzalen, sporthallen en het zwembad in Geldermalsen. Hieronder volgen enkele observaties aangaande binnensportaccommodaties:

44 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

• • •

De ruimtebehoefte voor binnensportaccommodaties (gymzalen) is conform bestaand. Enkele – met name solitaire – gymzalen zijn verouderd en toe aan renovatie en verduurzaming. Een belangrijke voorziening voor de gemeente is een overdekte zwemaccommodatie. De gemeente wil een overdekte zwemaccommodatie behouden en ontwikkelen, waarbij de vorm en locatie afgestemd wordt op de wensen van de inwoners.

Naast binnensportaccommodaties zijn er in de gemeente diverse buitensportlocaties voor sporten als Korfbal, Hockey en Voetbal. Hieronder volgen enkele observaties voor buitensportlocaties: • •

Voor de buitensport geldt dat de ruimtebehoefte conform bestaand is. Hier is eerder sprake van overcapaciteit. Er zijn verenigingen die ruimte zoeken c.q. een verbetering nastreven. Het gaat hier om:

Sport faciliteit/ vereniging

Observatie

Sportpark Boutenstein (RVV Rhelico)

Locatie en gebouw komen 1 sept 2024 in zijn geheel vrij

Sportpark Molenzicht (Beesd)

Op termijnbehoefte aan een extra veld (gemeentegrond)

Park Boutenstein (TV Rhelico)

Uitbreiding met Padel op park Boutenstein

GLTC

Uitbreiding met Padelbaan op gemeentegrond

IJS vereniging DES (Hellouw)

Uitbreiding met skeelerbaan (geen gemeentegrond)

Tabel E3: Ruimtebehoefte Sport en Beweging

Bevindingen Ruimtebehoefte beleidsveld Cultuur en Welzijn In onderstaande tabel staan de observaties uit de inventarisatie ruimtebehoefte voor dorpshuizen: Dorpshuis

Ruimtebehoefte?

Observatie

Dorpshuis Acquoy

Ja

Behoefte aan een professionele keuken

Dorpshuis Asperen

Nee

Alles volgens wens

Dorpshuis Deil

Ja

Geen ruimte in het dorpshuis voor de biljartclub

Dorpshuis Enspijk

Nee

Alles volgens wens

Dorpshuis Est

Nee

Alles volgens wens

Dorpshuis Herwijnen

Ja

Ruimte kelder (incl. opslag) door vochtproblematiek niet bruikbaar; diverse ruimtes worden als te klein én te groot ervaren (gebrek aan multifunctionaliteit)

Dorpshuis Heukelum

Nee

Eigen ingang voor de BSO

Dorpshuis Gellicum

Ja

Behoefte aan uitbreiding

Dorpshuis Ophemert

Nee

Alles volgens wens

Dorpshuis Opijnen

Nee

Alles volgens wens

Dorpshuis Meteren

Ja

Behoefte aan grotere zaal voor de muziekvereniging; akoestiek kan beter

45 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Dorpshuis Rhenoy

Nee

Alles volgens wens

Dorpshuis Rumpt

Ja

Behoefte aan aanbouw van serre aan grote zaal

Dorpshuis Spijk

Nee

Alles volgens wens

Dorpshuis Tricht

Nee

Alles volgens wens

Dorpshuis Tuil

Nee

Alles volgens wens

Dorpshuis Waardenburg

Nee

Ruimtes zijn wat gedateerd

Tabel E4: Ruimtebehoefte Cultuur en Welzijn

In onderstaande tabel staan de observaties uit de inventarisatie ruimtebehoefte voor MFCs: MFC

Ruimtebehoefte?

Observatie

MFC De Pluk

Ja

Uitbreiding van de theaterzaal

MFC Burcht van Haeften

Ja

Tekort aan opbergruimte; tekort aan facilitaire ondersteuning van ruimtes

MFC ’t Klokhuis

Nee

-

Tabel E5: Ruimtebehoefte MFC’s

Enkele conclusies met betrekking tot de ruimtebehoefte voor cultuur en welzijn zijn: •

•

•

Beoefening van cultuur en kunst gebeurt via de volgende activiteiten: muziekverenigingen, muziek onderwijs, toneel, historische verenigingen, amateurkunsten, cultuureducatie, herdenken en vieren, audiovisuele kunst en cultuur, bibliotheek en musea. Deze activiteiten en verenigingen worden gehuisvest in een van de dorpshuizen of MFCs die de gemeente rijk is. De ruimtebehoefte van dorpshuizen is op basis van gedeeld ruimtegebruik, en met het uitgangspunt dat zij (de beheerstichtingen) zo veel mogelijk zelf de huisvesting organiseren. De exacte invulling van de ruimtebehoefte van dorpshuizen is bestempeld als maatwerk. Uit een inventarisatie van de ruimtebehoefte bij dorpshuizen concluderen wij het volgende: o De ruimtebehoefte voor de meeste dorpshuizen is conform bestaand. o De meeste dorpshuizen zijn oud, maar technisch in goede orde. Er bestaat behoefte aan verduurzaming van de dorpshuizen; de prijsstijgingen in 2022 zijn erg impactvol en leiden tot problemen bij de exploitatie. o Enkele dorpshuizen hebben behoefte aan technische dan wel functionele aanpassingen aan het dorpshuis. o Enkele dorpshuizen ervaren ruimtegebrek. Uit een inventarisatie van de ruimtebehoefte bij de MFCs concluderen wij het volgende: o De technische kwaliteit van de MFCs is in orde. o MFC De Pluk heeft behoefte aan een uitbreiding van de theaterzaal.

o MFC De Burcht van Haeften heeft behoefte aan functionele aanpassingen van ruimtes en behoefte aan opbergruimtes.

46 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Bijlage F Huidige beleidsvelden Onderwijsbeleid In afstemming met de schoolbesturen is in 2021 een integraal huisvestingsplan 2021 - 2032 (IHP) voor de scholen in de gemeente West Betuwe opgesteld. Dit is een richtinggevend (beleids-) document waarin de visie en inbreng van zowel gemeente als schoolbesturen en partners verwoord is. In dit IHP zijn de volgende lokale uitgangspunten geformuleerd. Bereiken van synergie door het bundelen van (maatschappelijke) functies bij renovatie- of nieuwbouwprojecten De gemeente West Betuwe faciliteert de realisatie van zogenaamde Integrale Kind Centra (IKC) en het onderbrengen van andere maatschappelijke functies in een schoolgebouw. Gemeente en schoolbesturen streven, in geval van nieuwbouw van scholen, naar het waar mogelijk realiseren van IKC’s tenzij er geen aan het onderwijs gerelateerde functie in een kern aanwezig is. Voor elk project is maatwerk het uitgangspunt en zal separaat worden bepaald of er wel of geen IKC wordt gerealiseerd. Dat maatwerk geldt eveneens voor de vraag op welke wijze kindpartners (zoals kinderopvangorganisaties) of mogelijk andere maatschappelijke partners participeren in het IKC. Ondanks het feit dat de schoolbesturen in het beginsel eigenaar zijn van de schoolgebouwen, maken schoolgebouwen in zekere zin onderdeel uit van het maatschappelijk vastgoed in de gemeente.

Het is denkbaar dat de scholen en gebouwen waarin IKC’s zijn gehuisvest, meerdere functies vervullen zoals maatschappelijke functies. De school als ontmoetingsplek in de buurt bijvoorbeeld. Net zoals bij het beleid ten aanzien van IKC’s is ook hier maatwerk het uitgangspunt en wordt per separaat project bepaald in hoeverre er niet-onderwijsfuncties in de school kunnen worden gerealiseerd. Passend onderwijs en jeugdhulp Het vormgeven van passend onderwijs maakt onderdeel uit van de planvoorbereiding van concrete renovatie- of nieuwbouwprojecten. Dat kan worden aangevuld met de integratie van onderwijs en jeugdhulp waar op steeds meer scholen sprake van is. Voor elk separaat project wordt bezien in hoeverre hier mogelijkheden voor zijn in de specifieke context van het project. Verduurzaming en verbeteren binnenklimaat Verduurzaming is een belangrijk thema voor de gemeente West Betuwe. Uitgangspunt is dat een nieuwe school of grondig gerenoveerde school per definitie (zeer) duurzaam is en bijdraagt aan de doelstelling om op termijn een energieneutrale gemeente te worden. Niet alle scholen komen echter in aanmerking voor renovatie of nieuwbouw. Voor die scholen is het denkbaar om wél in te zetten op verduurzaming van het bestaande gebouw. Verduurzaming omvat meer dan het terugdringen van het verbruik van fossiele brandstoffen.

Bij het verduurzamen kan ook aandacht worden besteed aan het binnenklimaat in het algemeen en aan CO 2reductie en het verbeteren van ventilatiemogelijkheden in het bijzonder.

47 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Sportbeleid In de kadernota harmonisatie beweeg- en sportbeleid 2022-2026 is de visie op bewegen en sporten van de gemeente West Betuwe vastgelegd met als doel: • • • • • •

het verhogen van de beweeg- en sportparticipatie; bewegen en sporten om maatschappelijke vraagstukken mee te helpen oplossen; de beweeg- en sportinfrastructuur te versterken; bewegen en sporten in de openbare ruimte aandacht geven; stimuleren samenwerking en multifunctionaliteit in de sport; bevorderen vitaliteit en zelfredzaamheid van sportverenigingen.

De gemeente levert goede en voldoende banen en velden, houdt sportaccommodaties zoals gymzalen, sporthal en zwembad in stand, harmoniseert de financiering en subsidiering tussen gemeente en sportverenigingen, vergroot het sportaanbod en onderzoekt de mogelijkheden om tot sportcluster Randhorst te komen. Cultuur- en kunstbeleid In de Kadernota Cultuur en Kunst 2020-2023 worden een overkoepelende visie en uitgangspunten voor het Cultuur en kunstbeleid van de gemeente West Betuwe gegeven. Uitgangspunten vormen de onderlegger voor de uitvoeringsagenda’s, zoals acties en instrumenten om kunst en cultuur onder de aandacht te brengen in de gemeente West Betuwe. Hierbij gaat de gemeente West Betuwe uit van vier principes: • • • •

aansluiten bij kerngericht werken; de samenleving en de initiatieven zijn zelf aan zet en zoeken de samenwerking. De gemeente stuurt of ondersteunt waar nodig; we regelen niks ’dicht’. We zien het belang van dialoog en co-creatie; we bekijken per opgave welke actoren betrokken moeten worden.

Beleid dorpshuizen en multifunctionele centra In de kadernota dorpshuizen en multifunctionele centra (MFC’s) heeft de gemeente de visie, taken en verantwoordelijkheden beschreven. Uitgangspunt is in elk van de 26 kernen één ontmoetingsplek ter ondersteuning voor de leefbaarheid en de sociale vitaliteit van de kern. Een plek waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten, ondersteund door gemeentelijk budget. Voor een goede sociale en culturele infrastructuur zijn in onze kernen het verenigingsleven, scholen, en kerken onmisbaar. Daarom verdienen zij ondersteuning ten behoeve van het voortbestaan van hun activiteiten. Voor de dorpshuizen vervult de gemeente een faciliterende en ondersteunende taak. De gemeente vindt dat daar waar de kansen zich voordoen het dorpshuis zich richting type netwerken en sociale onderneming moet ontwikkelen. Ten eerste om de leefbaarheid en vitaliteit van de kern te vergroten en te versterken. Ten tweede om het dorpshuis voor de toekomst levensvatbaar te houden. De verantwoordelijkheid van de gemeente is een faciliterende. Voor de drie MFC’s heeft de gemeente een meer zakelijke verantwoordelijkheid. De gemeente heeft in overleg met 15 dorpshuizen een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) opgesteld. Voor deze dorpshuizen wordt duidelijk wanneer en met welke uitgaven beheer en onderhoud gepaard gaan.

De gemeente heeft ook een MJOP opgesteld voor de drie dorpshuizen en drie MFC’s in eigendom van de gemeente. Kernenbeleid De gemeente heeft voor elk van de 26 kernen een kernagenda opgesteld. In de kernagenda worden de plannen vanuit de inwoners en vanuit de gemeente weergegeven. Voor de uitvoering wordt een

48 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

uitvoeringsagenda opgesteld en dorpendeals ontwikkeld en afgesloten met de kernen. De gemeente streeft naar kernen waar goed wonen, leven en werken is. Waar sprake is van een gezonde sociale basis van een vitale gemeenschap. De gemeente West Betuwe zet in op toekomstbestendige en leefbare kernen. We zorgen voor een passend woningaanbod, bereikbare (gebundelde) voorzieningen en een ontmoetingsplek in iedere kern. We zijn ons ervan bewust dat niet elke kern alle (winkel)voorzieningen kan hebben. We kiezen voor het onderscheid in hoofd- en dorpscentra en grote en kleine dorpssteunpunten. Hierbij hebben we oog voor duurzaamheid, klimaatadaptatie, goed toegankelijke openbare ruimte en een fijnmazige bereikbaarheid van de kernen. We vinden het belangrijk dat alle inwoners wonen in een groene, gezonde en veilige leefomgeving, die de samenredzaamheid en onderlinge verbondenheid ondersteunt. Iedereen moet mee kunnen doen in de maatschappij. Met name in de kleinere kernen staan commerciële en maatschappelijke voorzieningen zoals winkels, onderwijs en eerstelijnszorg (zoals huisartsen) onder druk. Door schaalvergroting, toegenomen mobiliteit, ICT diensten, thuisbezorging en veranderende consumentenvoorkeuren zijn veel voorzieningen verdwenen. In een aantal kernen is al voor langere tijd geen winkel of andere voorziening meer aanwezig.

Zo hebben Tricht, Opijnen en Varik sinds enkele jaren geen ‘eigen’ supermarkt meer. Recentelijk is ook de Troefmarkt in Ophemert gesloten. De voorzieningen die er nog wel zijn, worden dan ook gekoesterd door de bewoners. Landelijk zien we dat maatschappelijke voorzieningen in kleinere kernen steeds vaker geclusterd worden, zoals in multifunctionele accommodaties of in een Kulturhus.

Huurprijsbeleid Het huurprijsbeleid is integraal aan het IAP verbonden. De gemeente West Betuwe moet voldoen aan de Wet Markt en Overheid en Europese staatsteunregels en herziet momenteel haar huidige huurbeleid, met als doel meer transparantie in huurprijzen. Dit maakt dat gelijksoortige doelgroepen op een eenduidige manier worden behandeld en geen verkapte subsidie via een lagere huurprijs ontvangen. Het huurprijsbeleid wordt in 2022 voorbereid en vastgesteld en naar verwachting vanaf 2023 geïmplementeerd. De kostprijsdekkende huur vormt de basis voor de huurprijzen voor de maatschappelijke partijen. Dit zorgt voor de beoogde transparantie en uniformiteit. Voor commerciële partijen wordt een commercieel, marktconform tarief gerekend.

49 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Bijlage G Stappenplan verkoop en verhuur Deze bijlage is gebaseerd op een memo van Poelman Van den Broek Advocaten van juli 2022. Uit het Didam-arrest (ECLI:NL:HR:2021:1778) volgt dat een overheidslichaam zich ook in privaatrechtelijke verhoudingen op grond van de wet moet houden aan geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht, zoals bijvoorbeeld het gelijkheidsbeginsel. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat als de gemeente West Betuwe een onroerende zaak wil verkopen, gelegenheid moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. Indien er meerdere gegadigden zijn, dan zal de gemeente een selectieprocedure moeten doorlopen. Dat houdt in dat de gemeente een koper moet selecteren in een selectieprocedure aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De gemeente moet ook een passende mate van openbaarheid geven over de verkoopwens en het verkooptraject. De selectieprocedure hoeft niet te worden doorlopen indien al vaststaat dat er maar één serieuze gegadigde is voor het kopen van de desbetreffende grond. Het voornemen tot verkoop moet dan wel tijdig voorafgaand aan de koop bekend worden gemaakt bij eenieder. Daarnaast dient te worden gemotiveerd waarom slechts sprake is van slechts één serieuze gegadigde.

Gelet op de overwegingen van de Hoge Raad, is het Didam-arrest ook van toepassing in de situatie dat een overheidslichaam overgaat tot verhuur van vastgoed. Volgens de Hoge Raad dient een overheidslichaam immers bij elke privaatrechtelijke handeling het gelijkheidsbeginsel in acht te nemen.

Stappenplan bij verhuur van maatschappelijk vastgoed Stap 1: Is het redelijkerwijs te verwachten dat er meerdere gegadigden zullen zijn? Nee

→ vervolgen stappenplan A “één serieuze gegadigde”

Ja

→ vervolgen stappenplan B “selectieprocedure”

A. Vervolg stappenplan: één serieuze gegadigde Stap 2: Is het mogelijk om op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria te motiveren dat sprake van één serieuze gegadigde? Ja

→ stap 3

Nee

→ vervolgen stappenplan B “selectieprocedure”

Stap 3: Bekendmaken van voornemen om aan deze gegadigde te verhuren

50 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Stap 4: Meldt zich nog een gegadigde die óók aan de objectieve, toetsbare en redelijke criteria voldoet? Ja

→ vervolgen stappenplan “selectieprocedure”

Nee

→ stap 4

Stap 4: Ondertekenen van de huurovereenkomst

B. Vervolg stappenplan: selectieprocedure Stap 2: Vaststellen van objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria ten aanzien van de nieuwe huurder*

Stap 3: Bekendmaken voornemen om te verhuren inclusief de selectieprocedure, het tijdschema en de selectiecriteria

Stap 3: Doorlopen van de selectieprocedure en selecteren nieuwe huurder

Stap 4: Ondertekenen van de huurovereenkomst

51 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN