RV2022-131-bijlage-integraal-accommodatieplan-West-Betuwe .pdf

INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN 2022 - 2040 28 SEPTEMBER 2022

Inhoudsopgave Inhoudsopgave...................................................................................................................................... 2 Voorwoord ............................................................................................................................................. 3 Samenvatting ........................................................................................................................................ 5 1.

Inleiding .......................................................................................................................................... 9

2.

Beleid en afwegingskader ......................................................................................................... 12

3.

Ruimtebehoefte beleidsvelden ................................................................................................. 19

4.

Huidige portefeuille in kaart ...................................................................................................... 21

5.

Vastgoedstrategie ...................................................................................................................... 26

6.

Het accommodatieplan: van A naar B ..................................................................................... 30

Bijlage A Vastgoed als hulpmiddel om doelen te realiseren ........................................................ 38 Bijlage B Uitgangspunten duurzamere, doelmatigere en betaalbare gemeentelijke vastgoedportefeuille........................................................................................................................... 40 Bijlage C Verantwoordelijkheidsmatrix doelgroepen, gemeentelijk perspectief ....................... 41 Bijlage D Procesbeschrijving ruimtevragers .................................................................................. 42 Bijlage E Ruimtebehoefte per beleidsveld ....................................................................................... 43 Bijlage F Huidige beleidsvelden ........................................................................................................ 47 Bijlage G Stappenplan verkoop en verhuur ..................................................................................... 50

2 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Voorwoord In 2021 is de Nota Vastgoed binnen de gemeente West Betuwe vastgesteld. Deze nota bevat de doelen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille, de rolverdeling rondom vastgoed en de uitvoeringsagenda en vormt de basis voor een drietal vervolgnota’s, waaronder het opstellen en vaststellen van een Integraal Accommodatieplan. Het Accommodatieplan geeft onder andere antwoord op: • • • • •

de visie op ons vastgoed; een integraal beleid voor het vaststellen en invullen van toekomstige behoefte aan vastgoed; de huidige en toekomstige ruimtebehoefte; de werkwijze om tot een vastgoedbeslissing te komen; de uitwerking van voorstellen over de toekomst van de vastgoedobjecten (afstoten, investeren, nader onderzoeken of consolideren) en, indien van toepassing, inventariseren van te verwerven of te realiseren vastgoed.

Voor u ligt het Integraal Accommodatieplan 2022-2040 (kortweg IAP). Dit document is de basis voor de gemeente West Betuwe als het gaat om gemeentelijk vastgoed en vooral het gebruik ervan: de huisvesting van haar doelgroepen. Het betreft de uitwerking van de beleidskaders uit de Nota Vastgoedbeleid d.d. 26 januari 2021. De kapstok van het beleid is het DAS framework (Designing an Accommodation Strategy), zie Figuur 1. Door te focussen op de toekomstige huisvestingsvraag (rechtsboven), en kennis te hebben van de huidige vraag (linksboven) en het huidige aanbod (linksonder), kan toegewerkt worden naar een situatie waarin het aanbod zo goed mogelijk matcht met de vraag (rechts). De vastgoedstrategie en bijbehorend concreet stappenplan zorgen dat de juiste acties worden ondernomen om te komen tot die match.

Figuur 1: DAS framework (De Jonge, H., Arkesteijn, M., Den Heijer, A., Vande Putte, H., & De Vries, J. (2008). DAS Framework Designing an Accommodation Strategy. Delft: Technical University Delft)

3 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Dat betekent ook een duidelijke rolverdeling binnen de gemeentelijke organisatie: de beleidsteams zijn voor maatschappelijk vastgoed beleidsmaker, subsidieverstrekker en strategisch opdrachtgever in één. Team Vastgoed en Grond heeft de rol van opdrachtnemer en organiseert en onderhoudt het aanbod. Beleidsteams en Team Vastgoed en Grond stemmen samen de huisvestingsvraag en -aanbod af. Een beleidsteam formuleert daarbij de huisvestingsvraag en treedt binnen de gemeente (namens het college) op als strategisch opdrachtgever. Vanuit de rol van beleidsmaker zijn de beleidsteams verantwoordelijk voor het in kaart brengen van de huidige en de toekomstige behoefte aan huisvesting. De beleidsteams zijn daarmee partners bij het schrijven van het IAP. Uiteraard ontstaat het juiste maatwerk alleen door continue afstemming tussen eindgebruiker en aanbieder. Het IAP is tot stand gekomen met input vanuit de verschillende beleidsteams en gesprekken met gebruikers en is nadrukkelijk een dynamisch document: de vraag naar huisvesting, de vastgoedportefeuille (het aanbod), de gemeentelijke organisatie, de wetgeving, en de omgevingsfactoren veranderen regelmatig. Dat betekent dat jaarlijks een update ten aanzien van de vraag en het aanbod plaatsvindt en dat het IAP vierjaarlijks, parallel aan het Integraal Huisvesting Plan Onderwijs (IHP), wordt geëvalueerd en herzien.

4 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Samenvatting In 2021 is de Nota Vastgoed binnen de gemeente West Betuwe vastgesteld. De gemeente West Betuwe is eigenaar van een diverse vastgoedportefeuille met ruim 100 objecten. Dit zijn bijvoorbeeld bibliotheken, MFC’s, gymzalen en sommige dorpshuizen. Veel verenigingen, stichtingen en inwoners maken gebruik van de ruimte in deze vastgoedobjecten. Dit vastgoed in eigendom van de gemeente, is een belangrijke spil voor verenigingen, stichtingen en andere initiatieven die de leefbaarheid vergroten. In de Nota Vastgoed uit 2021 is al vastgesteld dat de gemeente West Betuwe investeert in de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van haar 26 kernen. De gemeente waarin de voormalige gemeente Neerijnen, Lingewaal en Geldermalsen zijn opgegaan heeft behoefte aan een eenduidig beleid over vastgoed. De gemeente heeft verschillende maatschappelijke doelen en moet daarin keuzes maken. Vastgoed is een hulpmiddel om deze doelen te realiseren. Enerzijds heeft de gemeente een zorgplicht voor adequate huisvesting (zoals bij onderwijs). Anderzijds draagt de gemeente mede zorg voor huisvesting, maar vervult daarin niet altijd de leidende (eigenaars)rol. Het Integraal Accommodatieplan (IAP) vormt de basis voor de gemeente West Betuwe als het gaat om gemeentelijk vastgoed en vooral het gebruik ervan.

Als gemeente willen we bijdragen aan maatschappelijke ontwikkelingen en goede voorzieningen bieden. Daarnaast willen we ook als gemeente sturen op een efficiënte en betaalbare vastgoedportefeuille. Belangrijk uitgangspunt hierbij is dat het aanhouden van vastgoed geen doel op zich is. Vastgoed is een middel, een strategisch instrument, dat kan bijdragen aan het realiseren van de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente. Dit betekent dat de gemeente een daarbij passende rol aanneemt, afhankelijk van de situatie en het onderwerp: een regisserende of stimulerende rol. Kaderstellend en richtinggevend voor nu en de nabije toekomst Het IAP is kaderstellend en biedt richting en afwegingskaders voor de te maken keuzes, nu en in de toekomst. Het aanpassen van vastgoed gaat over het algemeen gepaard met investeringen en kost tijd. Dit maakt het van belang om een langetermijnperspectief te ontwikkelen. Het IAP maakt daarbij onderscheid in een korte, middellange en lange termijn. Daarmee biedt het IAP concrete handvatten om te komen tot weloverwogen vastgoedbeslissingen, nu en in de nabije toekomst. De beleidskaders, doelstellingen en acties in het IAP hebben betrekking op zowel objecten in eigendom van de gemeente als objecten die niet in eigendom zijn, maar waar de gemeente economisch claimrecht (scholen) of een onderhoudstaak heeft.

Twintig uitgangpunten om invulling te geven aan een doelmatige, betaalbare en duurzame vastgoedportefeuille De ambitie van de gemeente West Betuwe is om te komen tot een duurzamere, doelmatigere en betaalbare gemeentelijke vastgoedportefeuille, die past bij de wettelijke taken van de gemeente en bijdraagt aan de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente. Het IAP geeft concrete invulling aan deze ambitie, door het vertalen van deze ambitie in te behalen doelstellingen en het formuleren van acties om deze doelstellingen te bereiken. Belangrijk hierbij is om balans te zoeken tussen het ondersteunen van stichtingen / verenigingen en het al dan niet aanhouden van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. De gemeente houdt vast aan een twintigtal uitgangspunten. Van deze uitgangspunten zijn er 11 ingegeven vanuit wet- en regelgeving en/of bestaand beleid, aanvullend daarop zijn 9 nieuwe uitgangspunten geformuleerd (zie onderstaande tabel).

5 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Het vastgoed van de gemeente West Betuwe is doelmatig, betaalbaar en duurzaam Ingegeven vanuit wet- en regelgeving en/ of bestaand beleid

Aanvullend vanuit werksessies met beleidsvelden

De gemeente voldoet in 2030 en 2050 aan de wet- en regelgeving omtrent energie en warmte, circulariteit en klimaatadaptatie.

Bij gemeentelijke gebouwen wordt ingezet op vergroten van de waterbergende capaciteit, het opvangen van water en het gebruik van regenwater

De gemeente vervult een voorbeeldrol bij de verduurzaming van de gebouwde omgeving.

Alle schoolgebouwen hebben natuurlijke & groene speelplaatsen, waarvan minimaal 60% van de m² natuurlijk

Inclusieve samenleving: gebouwen zijn toegankelijk in brede zin.

Multifunctioneel gebruik en optimale bezetting in m² en uren van accommodaties wordt gestimuleerd

Remontabel en functieflexibel bouwen is het uitgangspunt bij nieuwbouw.

Gemeente draagt eigendom van resterende 3 dorpshuizen over aan stichtingen/verenigingen voor 2030

De gemeente wil in het beginsel niet structureel eigenaar zijn van bijv. woningen, winkels, kantoren (tenzij voor eigen gebruik) en solitaire kinderdagverblijven.

Minder dan 5% leegstand/ niet-doelmatig gebruik van objecten in de gemeentelijke vastgoedportefeuille per 2030

De gemeente heeft de zorgplicht voor adequate huisvesting van scholen voor primair en voortgezet onderwijs.

Integraal afwegen van kosten en baten ten aanzien van het creëren van maatschappelijke meerwaarde

De gemeente draagt mede zorg voor goede sportaccommodaties, welzijnsaccommodaties, culturele accommodaties en begraafplaatsen.

Het gemeentelijk vastgoed wordt waar mogelijk kostprijsdekkend geëxploiteerd

De gemeente draagt zorg voor huisvesting van haar eigen ambtelijke organisatie.

Kostprijsdekkende huur is de basis voor huurcontracten met maatschappelijke partijen per 2030

Vanuit het verleden heeft de gemeente beeldbepalende (historische) vastgoedobjecten in bezit.

Projectbudgetten kloppen met het ambitieniveau qua verduurzaming

Gemeente draagt bij aan groot onderhoud voor dorpshuizen waar ze geen eigenaar van is. Instandhouding leefbaarheid per kern door aanbieden van basisvoorziening zoals cultuur.

Doelgroepenbenadering Het doelgroepen beleid, waarvoor de gemeente huisvesting moet dan wel wil bieden, is ingegeven door thema’s en programma’s uit beleidskaders. De doelgroepen zijn uitgesplitst naar beleidsvelden en bieden daarmee voor de gemeente houvast in te voeren gesprekken over huisvestingsvraagstukken van partijen. In die situaties waar een ruimtevrager buiten het bestaande beleid valt, waarin de gemeente verantwoordelijk is voor huisvesting, wordt onderzocht of maatwerk nodig is. Vastgoedstrategie De vastgoedstrategie is de vertaling van de toekomstige vraag naar het beoogde eindresultaat: de gewenste samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Om deze opgave te bepalen is de toekomstige vraag per beleidsveld in kaart gebracht en uitgezet tegen de huidige voorraad gemeentelijk vastgoed. Zie onderstaande tabel.

6 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Beleidsveld

Ruimtebehoefte (m2 BVO)

Ruimteaanbod (m2 BVO)

Delta: overschot (m2 BVO)

Eigen huisvesting

6.990

8.300

1.310

Onderwijs

30.560

47.310

16.750

Sport -en beweging

3.890

3.890

0

Cultuur en Welzijn

14.710

14.710

0

Begraven

1.430

1.430

0

Openbare orde en veiligheid

0

1.260

1.260

Ontwikkelingsvastgoed

3.420

8.470

5.050

Beeldbepalend vastgoed

3.630

3.630

0

Totaal

60.630

89.000

24.370

De gemeente zet conform de beleidsdoelstellingen haar vastgoed duurzaam, doelmatig en betaalbaar in. De gemeente richt zicht hierbij enerzijds op het vergroten van de doelmatigheid door een betere match tussen vraag en aanbod, en anderzijds op het bieden van een kwaliteitsimpuls op het gebied van functionaliteit en duurzaamheid. Met het huurbeleid van de gemeente West Betuwe wordt invulling gegeven aan het derde beleidsdoel: betaalbaarheid. De invulling van dit beleidsdoel is vastgelegd in het huurbeleid. Vergroten van de doelmatigheid door betere match tussen vraag en aanbod De gemeente wil haar vastgoed op een doelmatige manier inzetten. Momenteel is er sprake van een overschot van circa 24.500 m2 (circa 30%) wat niet wordt ingezet om de gemeentelijke doelstellingen te ondersteunen. Kantekening hierbij is dat dit overschot enerzijds ook een gevolg is van een kleine overmaat per object, en anderzijds momenteel wordt ingezet om vluchtelingen op te vangen. De leegstaande en tijdelijk in gebruik gegeven objecten binnen de portefeuille worden zo snel mogelijk afgestoten, dan wel doelmatig gevuld zodat ander vastgoed volledig vrij komt en daarmee in aanmerking komt voor afstoten of herontwikkeling.

De gemeente behoudt hierbij oog voor eventuele strategische leegstand om flexibiliteit in de vastgoedportefeuille te borgen, bijvoorbeeld als schuifruimte voor een aanstaande verbouwing. Om een betere match tussen vraag en aanbod te realiseren worden de volgende drie uitgangspunten gehanteerd: 1. Beredeneren vanuit een vast afwegingskader: Keuzes hoe om te gaan met vraagstukken over het waarom van het behouden van vastgoed of het realiseren van nieuw vastgoed moet direct te herleiden zijn naar het afwegingskader vanuit de Nota Vastgoed of de beleidsuitgangspunten uit deze nota. 2. Niet-doelmatig vastgoed afstoten of herontwikkelen: Objecten in de huidige portefeuille waarvan helder is dat deze zonder belemmering kunnen worden afgestoten, worden direct afgestoten. Bij overige objecten wordt gekeken naar de toekomstige ontwikkelingen en/of wordt een business case opgesteld voor de te nemen actie. 3. Stapsgewijs afbouwen: Kritisch kijken naar het ruimtegebruik en kansen pakken bij verhuizingen, verlenging van huur, verkoop, et cetera.

7 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Kwaliteitsimpuls geven op functioneel en duurzaam gebied De energetische prestaties en daarmee de technische kwaliteit van veel objecten zijn nog niet op orde en zullen richting 2050 ingrijpend moeten verbeteren, tot energieneutraal. Om dit te realiseren worden de volgende drie principes gehanteerd: 1. Accommodatieplan combineren met het meerjarenonderhoudsplan (MJOP): Dit betreft een integrale aanpak door het combineren van reguliere meerjaren onderhoudsprogramma’s met verduurzamingsmaatregelen. 2. Op het juiste moment acteren: Kwaliteitsimpulsen verrichten op momenten dat er sprake is van functionele aanpassingen, uitbreiden, renoveren, herbestemmen, verduurzamen, et cetera. 3. Beredeneren vanuit toekomstige behoefte en toekomstbestendigheid: Periodiek de ruimtebehoefte monitoren en gesprekken aangaan met de betreffende beleidsmedewerker maatschappelijke ontwikkeling om samen de ruimtebehoefte scherp(er) te krijgen. Concrete aanpak en acties om tot de gewenste samenstelling te komen Om te komen tot de gewenste samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille, zijn voor individuele vastgoedobjecten in het IAP concrete acties benoemd. Deze zijn uitgesplitst naar de korte termijn (2022 t/m 2024), middellange termijn (2025 t/m 2028) of lange termijn (2029 t/m 2040.

Randvoorwaardelijk voor het realiseren van de acties om tot de gewenste samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille te komen, zijn de wet Mark & Overheid en het Didam Arrest. • •

De wet Markt & Overheid is ingevoerd om een gelijk speelveld tussen overheidsorganisaties en marktpartijen te bevorderen. In het Didam-arrest van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheidsorganen bij de verkoop / verhuur van onroerende zaken op grond van het gelijkheidsbeginsel gelegenheid moeten bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen.

In de uitvoering van het IAP zal de gemeente rekening moeten houden met de beperkingen die deze wet / dit arrest met zich meebrengt. Totstandkoming IAP op basis van een brede vertegenwoordiging en betrokkenheid, zowel intern als extern Het IAP is tot stand gekomen met input vanuit de verschillende beleidsteams en gesprekken met gebruikers. Beleidsteams zijn voor maatschappelijk vastgoed beleidsmaker, subsidieverstrekker en strategisch opdrachtgever in één. Beleidsteams en Team Vastgoed en Grond stemmen samen de huisvestingsvraag en -aanbod af. Een beleidsteam formuleert daarbij de huisvestingsvraag en treedt binnen de gemeente (namens het college) op als strategisch opdrachtgever. Vanuit de rol van beleidsmaker zijn de beleidsteams verantwoordelijk voor het in kaart brengen van de huidige en de toekomstige behoefte aan huisvesting. De beleidsteams zijn daarmee partner bij het schrijven van het IAP. Om brede vertegenwoordiging en betrokkenheid (participatie) te stimuleren heeft de gemeente gekozen een inspraakavond te organiseren voor de inwoners van de gemeente en gebruikers. Met participatie wil de gemeente de waarde van de aanwezige lokale kennis, ervaring en uitvoeringskracht gemeente-breed benutten.

Het IAP is nadrukkelijk een dynamisch document: de vraag naar huisvesting, de vastgoedportefeuille (het aanbod), de gemeentelijke organisatie, de wetgeving, en de omgevingsfactoren veranderen regelmatig. Het IAP zal ruimte moeten bieden om de vastgoedportefeuille aan te passen op die dynamiek. Het IAP wordt jaarlijks geactualiseerd en vierjaarlijks geëvalueerd en herzien.

8 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Maatschappelijk vastgoed en maatschappelijke voorzieningen liggen vaak op twee verschillende “bordjes”. Als gemeente willen we enerzijds bijdragen aan maatschappelijke ontwikkelingen en goede voorzieningen bieden. Anderzijds willen we als gemeente sturen op een efficiënte en betaalbare vastgoedportefeuille. Belangrijk uitgangspunt hierbij is dat het aanhouden van vastgoed geen doel op zich is. Vastgoed is een middel, een strategisch instrument, dat kan bijdragen aan het realiseren van de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente. Daarbij stellen we ons continu de vraag: Hoe kunnen we ons maatschappelijk vastgoed inzetten om de visie en ambities van de gemeente West Betuwe zo optimaal als mogelijk te ondersteunen? Op 26 januari 2021 is door de gemeenteraad de Nota Vastgoed vastgesteld. Daarin staan beleidskaders voor het doelmatig en doeltreffend beheer van de gemeentelijke vastgoedportefeuille, met als uitgangspunt beleidsharmonisatie en beleidsvorming. Met het Integraal Accommodatieplan geeft de gemeente hier een passend vervolg aan.

1.2 Wat willen we bereiken met het IAP De ambitie van de gemeente West Betuwe is te komen tot een doelmatigere, duurzamere en toekomstbestendigere gemeentelijke vastgoedportefeuille, die past bij de wettelijke taken van de gemeente en bijdraagt aan haar maatschappelijke doelstellingen. Het IAP geeft concrete invulling aan deze ambitie, door het vertalen van deze ambitie in te behalen doelstellingen en het formuleren van een stappenplan om deze doelstellingen te bereiken. Doel is om het maatschappelijk vastgoed optimaal in te zetten voor de huisvesting van maatschappelijke doelgroepen. Omdat het aanpassen van vastgoed over het algemeen gepaard gaat met relatief hoge investeringen en omdat aanpassing vaak veel tijd kost, is het van belang een langetermijnperspectief te ontwikkelen. Het IAP geeft hieraan invulling, maar is géén blauwdruk voor het beheer en de realisatie of herontwikkeling van maatschappelijke voorzieningen. De ontwikkelingen in de gemeente West Betuwe hebben namelijk invloed op de ambities en doelstellingen van de gemeente. Het IAP is kaderstellend en zal ruimte moeten bieden om de vastgoedportefeuille aan te passen op die ontwikkelingen. Het IAP geeft daarmee richting en afwegingskaders voor de te maken keuzes, nu en in de toekomst.

In hoeverre past onze huidige vastgoedportefeuille bij ons toekomstperspectief? Welk vastgoed houden we in eigendom en welk vastgoed stoten we af? Waar moeten we uitbreiden, renoveren, herontwikkelen, vernieuwen of verduurzamen? Het IAP is een strategisch instrument en maakt de vertaalslag van het strategisch vastgoedbeleid naar tactisch en operationeel niveau. Daarmee biedt het IAP concrete handvatten om te komen tot weloverwogen vastgoedbeslissingen. Hoe komen we tot de juiste samenstelling en kwaliteit van onze vastgoedportefeuille?

1.3 Scope van het IAP De gemeente West Betuwe is eigenaar van een gevarieerde vastgoedportefeuille met ruim 100 objecten. Daarnaast zijn er objecten waarop de gemeente een economisch claimrecht heeft of waartoe de gemeente een onderhoudstaak heeft. In de Nota Vastgoed wordt onderscheid gemaakt

9 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

tussen objecten: • • • •

in eigendom van de gemeente; waarop de gemeente een economisch claimrecht heeft; waartoe de gemeente een onderhoudstaak heeft; die de gemeente huurt

De beleidskaders, doelstellingen en acties in het IAP hebben betrekking op zowel objecten in eigendom van de gemeente als objecten die niet in eigendom zijn, maar waar de gemeente economisch claimrecht of een onderhoudstaak heeft. In het IAP wordt duidelijk onderscheid gemaakt tussen objecten in eigendom en objecten niet in eigendom.

1.4 Totstandkoming en gebruik IAP Voor een doelmatige en toekomstbestendige vastgoedportefeuille is het van belang dat we bij het opstellen van het IAP de verbinding zoeken met en tussen maatschappelijke beleidsvelden. Op basis van de input van de beleidsvelden wordt de gemeentelijke vastgoedvraag bepaald, zowel kwantitatief als kwalitatief. Dit betekent dat informatie is opgehaald bij zowel de gebruiker van de accommodaties als bij beleidsmedewerkers van de gemeente. Deze informatie is verzameld met behulp van verschillende beleidsnotities en door het houden van workshops met diverse collega’s van verschillende disciplines. De integrale projectgroep bestaat uit een vertegenwoordiging van de afdelingen Vastgoed & Grond en Sociaal Domein. De afdeling Financiën heeft het IAP op financiële haalbaarheid getoetst. Voorafgaand aan het schrijven van het IAP zijn de beleidskaders getoetst in de beeldvormende raad. Om brede vertegenwoordiging en betrokkenheid (participatie) te stimuleren heeft de gemeente gekozen een inspraakavond te organiseren voor de inwoners van de gemeente en gebruikers. Hierin zijn inwoners / gebruikers geïnformeerd over het proces van totstandkoming van het IAP en zijn de opgestelde beleidskaders getoetst. Met participatie wil de gemeente de waarde van de aanwezige lokale kennis, ervaring en uitvoeringskracht gemeente-breed benutten.

Het IAP dient als basis voor alle medewerkers die betrokken zijn bij het gemeentelijk vastgoed: 1. 2.

het biedt richting aan en kaders voor toekomstige strategische afwegingen en keuzes; het geeft een concreet plan voor de korte termijn en schetst een globaal plan voor de middellange en lange termijn, en laat zien welke acties nodig zijn om te komen tot de gestelde doelen.

Zoals gezegd is het IAP geen blauwdruk. Om te zorgen dat het een levend en bruikbaar houvast blijft bieden, wordt het IAP jaarlijks geüpdatet naar aanleiding van recente ontwikkelingen. Vierjaarlijks wordt het IAP grondig herzien. De huidige stand van zaken wordt in kaart gebracht en geanalyseerd, de nieuwe beleidsmatige input wordt verzameld, en het plan wordt herzien.

1.5 Verhouding IAP en IHP Onderwijs Voorafgaand aan het IAP is in 2021 door de gemeente in afstemming met de schoolbesturen het Integraal Huisvestingsplan 2021-2032 (hierna ook: IHP) voor de scholen in de gemeente West Betuwe opgesteld. De inhoud van het IHP is geïntegreerd in dit IAP. Het IHP is apart van dit accommodatieplan opgesteld en in december 2021, nadat hierover overeenstemming met de schoolbesturen is bereikt, door het college vastgesteld. De gemeente heeft de verantwoordelijkheid om te voorzien in huisvesting voor scholen, maar het gebruik, beheer en onderhoud is de verantwoordelijkheid van de schoolbesturen zelf. Wanneer een school een schoolgebouw verlaat, valt het eigendom van dit gebouw terug aan de gemeente.

10 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

1.6 Verhouding IAP, Routekaart Verduurzaming en Huurbeleid Parralel aan het IAP heeft de gemeente een Routekaart Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed en een Huurbeleid opgesteld. Deze stukken kennen een sterke integrale samenhang. Het IAP kan niet zonder de uitwerking van de verduurzamingsplannen in de Routekaart. Duurzaamheid betreft veel meer dan alleen zonnepanelen of gevelisolatie, maar gaat over de totale visie op efficiënt ruimtegebruik, spreiding van voorzieningen, toekomstbestendigheid, flexibiliteit en multifunctionaliteit. Dat betekent dat de uitgangspunten in het IAP ten aanzien van deze punten ook direct invloed hebben op de aanpak in de Routekaart. De Routekaart is daarmee een verdieping op het IAP. Het Huurbeleid concretiseert wat in het IAP is gesteld over doelmatig en efficiënt ruimtegebruik. Bij een gezonde vastgoedportefeuille hoort een gezond huurbeleid. De balans tussen uniformiteit en maatwerk is daarbij een belangrijke afweging, transparantie is het uitgangspunt.

1.7 Leeswijzer Het document leest van grof naar fijn, van visie naar doelstellingen naar concrete acties. Hoofdstuk 2 beschrijft de visie, beleidskaders en doelstellingen van de gemeente. Deze vormen de basis voor de kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar vastgoed (hoofdstuk 3). Hoofdstuk 4 beschrijft de huidige situatie van de vastgoedportefeuille: welk vastgoed hebben we en in hoeverre voorziet dit in de vraag? Hoofdstuk 5 beschrijft de strategie: hoe vertalen we de visie en doelstellingen naar de gewenste samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille en welke knelpunten zien we? Hoofdstuk 6 beschrijft de concrete aanpak en acties om te komen tot de gewenste samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Dit hoofdstuk is opgedeeld in tijdsvakken, van korte termijn tot de lange termijn. Bij het opstarten van een project wordt evenwel zorgvuldig gekeken of de omschreven actie en planning nog steeds wenselijk en haalbaar is.

11 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

2. Beleid en afwegingskader Het Integraal Accommodatieplan 2022-2040 volgt op de Nota Vastgoed d.d. 26 januari 2021 en concretiseert de uitgangspunten hiervan. Dit hoofdstuk beschrijft de uitgangspunten van de Nota Vastgoed, de beleidskaders en doelstellingen, de rol van de gemeente en het doelgroepenbeleid.

2.1 Nota Vastgoed: het vastgoedbeleid De gemeente West Betuwe is eigenaar van een diverse vastgoedportefeuille met ruim 100 objecten. De gemeente waarin de voormalige gemeente Neerijnen, Lingewaal en Geldermalsen zijn opgegaan heeft behoefte aan een eenduidig beleid over vastgoed. Het gaat daarbij om beleidsharmonisatie en beleidsvorming. In de Nota Vastgoed staat beschreven hoe de gemeente omgaat met haar bezit van vastgoed. Een gestructureerde aanpak is belangrijk, omdat vastgoedbeslissingen voor de lange termijn worden genomen. De beslissingen hebben ook een brede impact op veel belangrijke stakeholders zoals huurders en gebruikers. Het vastgoed ondersteunt belangrijke doelen van de gemeente. Onder meer door het realiseren van sociaal-maatschappelijk beleid in de zin van het bieden van huisvesting, maar ook op het gebied van duurzaamheid. Daarnaast gaat in de gemeentelijke vastgoedportefeuille veel geld om. De financiële opgave die de gemeente de komende jaren heeft, versterkt de noodzaak om op een doordachte manier om te gaan met het vastgoed. Hierbij is de Nota Vastgoed een stap in de verdere professionalisering van het vastgoedbeleid van de gemeente. De gemeente heeft verschillende maatschappelijke doelen. Vastgoed is een hulpmiddel om deze doelen te realiseren. In bijlage A is een toelichting te vinden op de deelportefeuilles met toelichting uit de Nota Vastgoed.

De gemeente West Betuwe stuurt in haar vastgoedbeleid aan op multifunctioneel gebruik van vastgoedobjecten. Dat betekent dat zij zich actief inzet voor meervoudig ruimtegebruik en medegebruik van beschikbare ruimten door verschillende doelgroepen. Denk aan de realisatie van (Integrale) Kind Centra en multifunctionele accommodaties met activiteiten gericht op ontmoeting, sociale activering, cultuur, volwasseneneducatie, sport en beweging. Alleen door actief samen te werken en goede afspraken te maken met schoolbesturen en beheerpartijen wordt dit geborgd.

2.2 Beleidskaders en doelstellingen De ambitie van de gemeente West Betuwe is om te komen tot een duurzamere, doelmatigere en betaalbare gemeentelijke vastgoedportefeuille, die past bij de wettelijke taken van de gemeente en bijdraagt aan de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente. De gemeente houdt vast aan een twintigtal uitgangspunten, voor een groot deel ingegeven vanuit wet- en regelgeving en/ of bestaand beleid (Figuur 2, zie ook bijlage B)

12 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Figuur 2: Twintig uitgangspunten om invulling te geven aan ambitie van de gemeente West Betuwe om te komen tot een duurzamere, doelmatigere en betaalbare gemeentelijke vastgoedportefeuille1

Het vastgoed van de gemeente is duurzaam De gemeente stelt concrete doelen en acties op het gebied van duurzaamheid die ervoor zorgen dat de gemeentelijke vastgoedportefeuille in de komende 20 jaar voldoet aan de gestelde duurzaamheidsdoelstellingen. Deze doelstellingen nemen we integraal mee in de verdere uitwerking van dit IAP en zijn gedetailleerder uitgewerkt in de Routekaart Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed. De gemeente voldoet in 2030 en 2050 aan de wet- en regelgeving omtrent energie en warmte, circulariteit en klimaatadaptatie. In 2015 heeft Nederland het Klimaatakkoord van Parijs ondertekend. Het doel is om de opwarming van de aarde te beperken tot minder dan twee graden Celsius. De Rijksoverheid heeft dit uitgewerkt in de Klimaatwet met als voornaamste doelen: • 49% minder CO2 in 2030 ten opzichte van 1990 en; • 50% reductie van het primair grondstofgebruik in 2030; • 95% minder CO2 in 2050 ten opzichte van 1990; • CO2-neutraal opwekken van alle energie in 2050 De ambitie van de gemeente is om in 2050 energieneutraal en geheel circulair te zijn. Voor de klimaatadaptatie hanteren we de leidende principes en uitgangspunten van het Lokale Adaptie Strategie (LAS). De gemeente vervult een voorbeeldrol bij de verduurzaming van de gebouwde omgeving.

De gemeente neemt een voorbeeldfunctie in de invulling van de ambitie energieneutrale gemeente in 2050 en verduurzaamt haar gemeentelijke gebouwen. Inclusieve samenleving: gebouwen zijn toegankelijk in brede zin. West Betuwe is een inclusieve gemeente waarin iedereen meedoet en we niemand uitsluiten. De gemeente wil meer aandacht geven aan toegankelijkheid en maakt openbare gebouwen toegankelijk voor mensen met een handicap. De gemeente heeft hiertoe de lokale inclusie agenda 2020 opgesteld. De gemeente brengt van de gebouwen in de vastgoedportefeuille in kaart waar (fysieke) knelpunten zijn en wanneer deze, in lijn met de acties uit het MJOP, kunnen worden opgepakt.

13 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Remontabel en functieflexibel bouwen is het uitgangspunt bij nieuwbouw. De gemeente bouwt bij nieuwbouw remontabel en functieflexibel zoals beschreven in het rapport Circulair West Betuwe. Remontabel bouwen maakt het verplaatsen, veranderen of hergebruiken van bouwdelen eenvoudiger. Bij gemeentelijke gebouwen wordt ingezet op vergroten van de waterbergende capaciteit, het opvangen van water en het gebruik van water*2 De gemeente maakt bij ruimtelijke ontwikkelingen slimme koppelingen op het gebied van een robuuste waterhuishouding. De gemeente voldoet hiermee aan de verordening. Alle schoolgebouwen hebben natuurlijke & groene speelplaatsen, waarvan minimaal 60% van de m² natuurlijk* De gemeente zet in op natuurlijke en groene speelplaatsen bij schoolgebouwen. De verantwoordelijkheid en bestuurlijke afweging hiervan ligt primair bij de schoolbesturen; diverse scholen zijn hier al actief mee bezig. Bij nieuwbouw wordt dit al toegepast.

Het vastgoed van de gemeente is doelmatig Zoals eerder is aangegeven, is vastgoed voor de gemeente West Betuwe géén doel op zich, maar een middel om te voldoen aan de wettelijke taken en bij te dragen aan de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente. Dit betekent dat de inhoudelijke ambities van de gemeente centraal staan bij het bepalen van de gewenste samenstelling van de vastgoedportefeuille. De gemeente heeft hiervoor een tiental uitgangspunten opgesteld. Hierin heeft de gemeente een wettelijke taak in de huisvesting van scholen en een beleidsmatige taak in de huisvesting van andere functies. Eveneens zet de gemeente in op multifunctionele accommodaties die bijdragen aan het efficiënt ruimtegebruik. Door slim te ontwerpen op aanpasbaarheid en multifunctionele inzetbaarheid realiseren we een toekomstbestendige vastgoedportefeuille. De gemeente wil in het beginsel niet structureel eigenaar zijn van bijv. woningen, winkels, kantoren (tenzij voor eigen gebruik) en solitaire kinderdagverblijven. De gemeente kiest ervoor om het eigendom van vastgoed te beperken tot de voor de primaire gemeentelijke taakuitoefening; ter ondersteuning van haar maatschappelijke doelstellingen.

Het faciliteren van huisvesting voor commerciële partijen is alleen te verdedigen als het bijdraagt aan een integraal concept, zoals een multifunctioneel gebouw met horeca of een (integraal) kind centrum. De gemeente wil derhalve geen eigenaar zijn van solitaire gebouwen met een commercieel doeleinde. De gemeente heeft de zorgplicht voor adequate huisvesting van scholen voor primair en voortgezet onderwijs. Volgens wet- en regelgeving heeft de gemeente een zorgplicht op het gebied van onderwijshuisvesting. In het Integraal Huisvestingsplan (IHP) is opgenomen dat de gemeente in grote lijnen verantwoordelijk is om te voorzien in; • • • • •

bekostiging van uitbreiding; bekostiging van (vervangende) nieuwbouw; bekostiging van eerste inrichting (schoolmeubilair en onderwijsleerpakket); vergoeden van schade die het gevolg is van bijzondere omstandigheden; bieden van voldoende ruimte voor bewegingsonderwijs.

2 De met “ * ” aangeduide uitgangspunten zijn aanvullingen vanuit het accommodatieplan op de bestaande beleidsuitgangspunten.

14 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

De gemeente draagt mede zorg voor goede sportaccommodaties, welzijnsaccommodaties, culturele accommodaties en begraafplaatsen. De gemeente ziet grote meerwaarde van sportaccommodaties, welzijnsaccommodaties en culturele accommodaties. De gemeente heeft op het gebied van sport, cultuur, welzijn en dorpshuizen beleid opgesteld met als doel deze voorzieningen te behouden en de mogelijkheid te bieden zich verder te ontwikkelen. Daarnaast heeft de gemeente als wettelijke plicht te voorzien in begraafplaatsen. De gemeente draagt zorg voor huisvesting van haar eigen ambtelijke organisatie. De gemeente draagt zorg voor de huisvesting van haar medewerkers, te weten het gemeentehuis en de gemeentewerven. Vanuit het verleden heeft de gemeente beeldbepalende (historische) vastgoedobjecten in bezit. Het gaat hier om rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten zoals kerktorens en molens. De gemeente draagt zorg voor historisch erfgoed door onderhoud. Conform de beleidsuitgangspunten van het IAP zouden de kerktorens worden overgedragen aan de kerkbesturen. Er wordt onderzocht of hier animo voor is. De gemeente heeft momenteel samen met de kerkbesturen een kerkenvisie opgesteld. Deze visie is qua uitgangspunten afgestemd op het integraal accommodatieplan. Multifunctioneel gebruik en optimale bezetting in m² en uren van accommodaties wordt gestimuleerd*.

Voor een toekomstbestendige vastgoedportefeuille is het van belang dat het vastgoed multifunctioneel gebruikt kan worden, met andere woorden dat het flexibel genoeg is om verschillende functies en gebruikers te huisvesten. Denk aan (Integrale) Kind Centra en multifunctionele centra waarin activiteiten zijn gehuisvest gericht op ontmoeting, sociale activering, cultuur, volwasseneducatie, sport en beweging. Dit maakt dat wijzigingen in beleid en daarmee te huisvesten doelgroepen eenvoudiger in te passen zijn in de vastgoedportefeuille. Bovendien maakt multifunctionaliteit het eenvoudiger om groei en krimp van gebruikers op te vangen en gedeeld gebruik te realiseren. Gemeente draagt bij aan groot onderhoud voor dorpshuizen waar ze geen eigenaar van is. De gemeente West Betuwe heeft het beleid voor Dorpshuizen en Multi Functionele Centra geharmoniseerd en vastgelegd in een kadernota. Een van de uitgangspunten is dat de gemeente de dorpshuizen in hun exploitatie wil (blijven) bijstaan door bij te dragen in de kosten van onderhoud aan het dorpshuis en wel voor 60% van de uitgaven zoals becijferd in het meerjaren onderhoudsplan. Daarnaast is er jaarlijks voor elk dorpshuis een subsidiebedrag van € 3500,- beschikbaar, bedoeld om maatschappelijke activiteiten voort te zetten, uit te breiden en te verbreden.

Deze subsidie geldt voor zowel dorpshuizen in eigendom van de gemeente, als alle andere. Gemeente draagt eigendom van resterende 3 dorpshuizen over aan stichtingen/verenigingen voor 2030*. Van de 21 dorpshuizen zijn er nog 3 in eigendom van de gemeente (Est, Opijnen en Spijk). Voor het onderhoud vallen zij onder het beheerplan van de gemeente. De overige dorpshuizen zijn in eigendom en worden geëxploiteerd door een plaatselijke vereniging of stichting of kerkgenootschap. Voor de lokale betrokkenheid en binding met het dorpshuis past het beter als ook de eigendomspositie bij de betreffende dorpen ligt. Bovendien ontstaat zodoende een gelijkschakeling in de faciliterende rol die de gemeente inneemt bij de kosten van onderhoud. Minder dan 5% leegstand/ niet-doelmatig gebruik van objecten in de gemeentelijke vastgoedportefeuille per 2030*. Aangezien objecten een gefixeerd gebruiksoppervlakte hebben en niet altijd maximaal benut kunnen worden en omdat er altijd sprake is van groei en krimp van gebruikers, zal 100% doelmatige inzet niet

15 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

haalbaar zijn. De doelstelling van de gemeente uit dit IAP is om uiterlijk per 2030 95% van het gemeentelijk vastgoed doelmatig (zoals eerder gedefinieerd) in te zetten. Voor het opvangen van groei en krimp van diverse gebruikers zal er altijd sprake zijn van enige frictieleegstand (maximaal 5%). Instandhouding leefbaarheid per kern door aanbieden van basisvoorziening zoals cultuur. Zoals benoemd in het Beleidsplan Sociaal Domein 2021-2024 is elke kern uniek. Verspreid over de kernen is een breed scala aan welzijnsactiviteiten. De gemeente zet in op het faciliteren van algemene voorzieningen als basis van een sterke samenleving. De gemeente werkt hiervoor kerngericht en creëert samen met inwoners en partners laagdrempelige en toegankelijke voorzieningen die de leefbaarheid in de kernen versterkt. Vastgoed kan daarin ondersteunen.

Het vastgoed van de gemeente is betaalbaar Integraal afwegen van kosten en baten ten aanzien van het creëren van maatschappelijke meerwaarde*. Met maatschappelijke meerwaarde richt de gemeente zich op de doelen die zijn gesteld in de nota Bouwen aan Sociale Kracht. Het gaat dan om de mate waarin de leefbaarheid en sociale cohesie bevorderd wordt, bijvoorbeeld met het bieden van een ontmoetingsfunctie. Maar ook over het stimuleren van een inclusieve samenleving en een bijdrage aan positieve gezondheid die beoogd wordt. Concreet voor het vastgoedbeleid houdt dit in dat er altijd een integraal afwegingskader wordt gehanteerd waarbij de prijs slechts een van de criteria is. Het gemeentelijk vastgoed wordt waar mogelijk kostprijsdekkend geëxploiteerd*. Gemeentelijke objecten worden in principe kostprijsdekkend geëxploiteerd. Dit betekent dat het is gebaseerd op de totale kosten die de gemeente voor dat pand maakt (investering, beheer en onderhoud) zijn meegenomen. De prijs is afhankelijk van onder andere de waarde van het object, de vaste lasten en de beheer- en onderhoudskosten. Het stimuleren van de beleidsactiviteit vindt plaats door het subsidiëren van de activiteit (via de beleidsvelden) en niet via de vergoeding voor het gebruik van de huisvesting (het vastgoed).

Hiermee zijn de rollen tussen beleidsvelden maatschappelijke ontwikkeling (verantwoordelijk voor de vraag) en de vastgoedafdeling (verantwoordelijk voor het aanbod) beter gescheiden. Wanneer huurders van maatschappelijk vastgoed die vallen binnen de doelgroep van de gemeente West Betuwe de kostprijsdekkende huur niet kunnen opbrengen, kan de beleidseenheid subsidie verlenen om de huisvesting te kunnen bekostigen. De beleidseenheden stellen zelf richtlijnen op voor het subsidiebeleid in relatie tot huisvesting 3. Kostprijsdekkende huur is de basis voor huurcontracten met maatschappelijke partijen per 2030*. Gelet op de bestaande contractuele afspraken en verwachtingen van gebruikers van het gemeentelijk vastgoed is het niet mogelijk om kostprijsdekkende huur gelijk over alle vastgoedobjecten toe te passen. De gemeente hanteert een ingroeiperiode tot 2030. In deze periode wordt: •

•

Voor bestaande huurders met een natuurlijk (contractueel passend) moment vóór 2030 (verlening van huurcontracten), dit moment gebruikt om over te gaan op een kostprijsdekkende huur. Voor nieuwe huurcontracten (nieuwe verhuringen, verlengingen, mutaties en aanpassingsmomenten als gevolg van renovatie/verbouwingen) een kostprijsdekkende huur gehanteerd.

3 In het huurbeleid wordt hier nader op ingegaan.

16 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

•

Voor bestaande huurders met een natuurlijk moment na 2030 actief de dialoog aangegaan om voor 2030 over te gaan op kostprijsdekkende huur.

Daarnaast worden de consequenties van het overgaan naar een kostprijsdekkende huur voor alle lopende huurcontracten in kaart gebracht. Projectbudgetten kloppen met het ambitieniveau qua verduurzaming*. In het kader van de verduurzamingsopgave heeft de gemeente een voorbeeldfunctie in het bereiken van haar ambitie om te komen tot een energieneutrale gemeente in 2050. Het realiseren van deze ambitie vraagt om een integrale aanpak van het beheer en onderhoud, aangevuld met additionele verduurzamingsmaatregelen. Het investeringsplan voor de verduurzaming is te vinden in de Routekaart Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed.

2.3 Kerngericht werken Met de introductie van kerngericht werken wil de gemeente aansluiten bij de vraag en behoefte van de inwoners in de verschillende kernen. Inwoners en verenigingen krijgen ruimte en vertrouwen om zelf initiatieven te ontplooien, waarbij de gemeente waar mogelijk ondersteunt. Het doel: de kracht uit de samenleving benutten en de lokale infrastructuur versterken zodat inwoners prettig wonen in een fijne omgeving. Om hieraan gehoor te geven heeft de gemeente vijf gebiedsmakelaars aangewezen. Zij vervullen een belangrijke rol en treden op als intermediair tussen gemeente en inwoner. Daarmee zijn zij hét aanspreekpunt voor inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties in de kernen. Daarom zijn ze vaak te vinden in de kernen, bijvoorbeeld in een dorpshuis of bij activiteiten. De gebiedsmakelaar trekt bij dit soort vraagstukken op met de beleidsafdeling zodat de ruimtevraag ook bezien wordt vanuit het inhoudelijke beleidskader. Voor het IAP betekent dit dat er duidelijk zicht is op de vraagkant en de inhoudelijke beoordeling daarvan ten aanzien van spelende en toekomstige huisvestingsvraagstukken van verschillende doelgroepen in de kernen.

2.4 Rol van de gemeente De gemeente kan conform de overheidsparticipatieladder een vijftal rollen aannemen(zie Figuur 3: Overheidsparticipatie). Afhankelijk van de situatie en het onderwerp bepaalt de gemeente welke rol zij wil spelen.

17 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Figuur 3: Overheidsparticipatie

Voor de gemeente is vastgoed geen doel op zich, maar een middel om haar maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Dit betekent dat de gemeente een daarbij passende rol aanneemt. Afhankelijk van de situatie en het onderwerp bepaalt de gemeente welke rol zij wil spelen. Ten aanzien van het huisvesten van doelgroepen, kiest de gemeente West Betuwe voor het regisseren en stimuleren van de gebruikers bij het huisvestingsvraagstuk4: • •

In een regisserende rol kiest de gemeente ervoor om ook andere partijen een rol te laten hebben, waarbij de gemeente er wel belang aan hecht om de regie hebben. In een stimulerende rol heeft de gemeente de wens dat bepaald beleid of een interventie van de grond komt, maar laat ze de realisatie over aan anderen. De gemeente zoekt slechts naar mogelijkheden om anderen in beweging te krijgen.

2.5 Doelgroepenbeleid De thema’s en programma’s uit de beleidskaders en doelstellingen vormen de basis voor de categorisering van de doelgroepen, waarvoor de gemeente huisvesting moet, dan wel wil bieden. De doelgroepen zijn in een verantwoordelijkheidsmatrix (Tabel 1, zie ook bijlage C) opgesplitst in de verschillende beleidsvelden. Daarmee biedt de matrix de gemeente houvast in te voeren gesprekken over huisvestingsvraagstukken van partijen. Als een ruimtevrager buiten het bestaande beleid valt waarin de gemeente verantwoordelijk is voor huisvesting, wordt onderzocht of maatwerk nodig is (bijlage D Procesbeschrijving ruimtevragers).

Tabel 1: Verantwoordelijkheidsmatrix doelgroepen, gemeentelijk perspectief

4 Dit betreft twee rollen gebaseerd op de overheidsparticipatieladder. Overige rollen zijn reguleren, faciliteren of loslaten.

18 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

3. Ruimtebehoefte beleidsvelden Dit hoofdstuk beschrijft de toekomstige vraag per beleidsveld. Per beleidsveld wordt vanuit observaties de ruimtebehoefte kort toegelicht. Een nadere uitwerking van de ruimtebehoefte en observaties is te vinden in bijlage E.

3.1 Ruimtebehoefte beleidsveld Huisvesting Gemeente organisatie In 2021 heeft een inventarisatie plaatsgevonden van de ruimtebehoefte van de huisvesting van de gemeente West Betuwe zelf. Uit deze inventarisatie volgt dat de huisvestingsbehoefte van de gemeentelijke organisatie afneemt en zich beperkt tot één locatie: de huidige locatie van het gemeentehuis in Geldermalsen. De bijbehorende ruimtebehoefte bedraagt circa 4.600 m² BVO. Na de verbouwing voorziet het gemeentehuis in die ruimtebehoefte. Daarnaast verplaatst de gemeente haar gemeentewerven van Geldermalsen en Heukelum naar Rumpt. De twee locaties worden gecentraliseerd en gecombineerd met een provinciaal steunpunt op één terrein. De ruimtebehoefte blijft hetzelfde. 3.2 Ruimtebehoefte beleidsveld Onderwijs De gemeente draagt samen met de schoolbesturen zorg voor huisvesting van het primair onderwijs (PO). De ruimtebehoefte van Onderwijs is vastgelegd in het integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHP) 2021 – 2032. Het IHP is het resultaat van gesprekken tussen gemeente, schoolbesturen en onderzoeken naar de ontwikkelingen in leerlingenaantallen en ontwikkelingen op het gebied van wet- en regelgeving in het onderwijs. 3.3 Ruimtebehoefte beleidsveld Sport en beweging Sport en beweging in de gemeente West Betuwe bestaat uit binnen- en buitensportverenigingen.

De binnensportverenigingen maken gebruik van diverse gymzalen, sporthallen en het zwembad in Geldermalsen. Hieronder volgen enkele observaties aangaande binnensportaccommodaties: • • •

De ruimtebehoefte voor binnensportaccommodaties (gymzalen) blijft in vierkante meters gelijk aan het huidige aanbod. Met het huidige aanbod wordt voldaan aan de vraag. Enkele – met name solitaire – gymzalen zijn verouderd en toe aan renovatie en verduurzaming. Een belangrijke voorziening voor de gemeente is een overdekte zwemaccommodatie. De gemeente wil een overdekte zwemaccommodatie behouden, waarbij het de vorm en locatie afstemt op de wensen van de inwoners. De wijze waarop de ontwikkeling wordt ingericht en hoe de gemeente daaraan bijdraagt, is nog nader te bepalen.

Naast binnensportaccommodaties zijn er in de gemeente diverse buitensportlocaties voor sporten als korfbal, hockey, tennis en voetbal. Hieronder volgen enkele observaties voor buitensportlocaties: • •

Voor de buitensport geldt dat er geen ruimtebehoefte bestaat. Er zijn vier verenigingen die ruimte zoeken of een verbetering nastreven ten aanzien van de huidige voorziening.

19 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

3.4 Ruimtebehoefte beleidsveld Cultuur en Welzijn Beoefening van cultuur en kunst gebeurt via de volgende activiteiten: muziekverenigingen, muziekonderwijs, toneel, historische verenigingen, amateurkunsten, cultuureducatie, herdenken en vieren, audiovisuele kunst en cultuur, bibliotheek en musea. Deze activiteiten en verenigingen worden onder andere gehuisvest in een van de dorpshuizen of MFC’s die de gemeente West Betuwe rijk is5. De ruimtebehoefte van dorpshuizen is op basis van gedeeld ruimtegebruik, en met het uitgangspunt dat de beheerstichting van het dorpshuis zo veel mogelijk zelf de huisvesting organiseert. De exacte invulling van de ruimtebehoefte door dorpshuizen is bestempeld als maatwerk. Uit een inventarisatie van de ruimtebehoefte bij dorpshuizen is het volgende geconstateerd: • • • •

De ruimtebehoefte voor de meeste dorpshuizen is conform bestaand aanbod. De meeste dorpshuizen zijn oud, maar technisch in goede orde. Er bestaat een urgente behoefte aan verduurzaming van de dorpshuizen. Enkele dorpshuizen hebben behoefte aan technische dan wel functionele aanpassingen aan het dorpshuis. Enkele dorpshuizen ervaren ruimtegebrek.

Uit een inventarisatie van de ruimtebehoefte bij de MFC's is het volgende geconstateerd: • • •

De technische kwaliteit van de MFCs is in orde. MFC De Pluk heeft behoefte aan een uitbreiding van de theaterzaal. Het gaat hier om circa 100 zitplekken, 250 m2 BVO; MFC De Burcht van Haeften heeft behoefte aan functionele aanpassingen van ruimtes en behoefte aan opbergruimtes.

5 Een enkele vereniging heeft zelfstandige ruimte (muziekkorps Prinses Marijke in Geldermalsen en het museum in Asperen).

20 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

4. Huidige portefeuille in kaart Dit hoofdstuk beschrijft de samenstelling van de huidige voorraad gemeentelijk vastgoed. De huidige vastgoedportefeuille is verdeeld in een aantal specifieke beleidsvelden. Per beleidsveld is de grootte en omvang van de portefeuille in kaart gebracht, en vervolgens de functionele, technische en ruimtelijke kwaliteit.

4.1 Samenstelling van de huidige portefeuille De huidige vastgoedportefeuille van West Betuwe is onder te verdelen in een aantal specifieke beleidsvelden. Tabel 2 geeft de samenstelling in functies weer en de omvang per beleidsveld in vierkante meter bruto vloeroppervlak6 (m2 BVO). In totaal heeft de gemeente binnen de beleidsvelden ongeveer 41.700 m2 BVO in eigendom. Beleidsveld

Ruimteaanbod (m2 BVO)

Eigen huisvesting

8.300

Sport -en beweging

3.890

Cultuur en Welzijn

14.710

Begraven

1.430

Openbare orde en veiligheid

1.260

Ontwikkelingsvastgoed

8.470

Beeldbepalend vastgoed

3.630

Totaal

41.690

Tabel 2: Vastgoed in eigendom van gemeente (bron: portefeuillegegevens Gemeente West Betuwe)7

Daarnaast draagt de gemeente mede zorg voor ongeveer 57.200 m2 BVO aan maatschappelijk vastgoed waarvan de gemeente in beginsel geen eigenaar is. Dit bestaat uit scholen en dorpshuizen. Beleidsveld

Ruimteaanbod (m2 BVO)

Onderwijs

47.310

Cultuur en Welzijn

9.840

Totaal

57.150

Tabel 3: Vastgoed niet in eigendom van gemeente (bron: portefeuillegegevens Gemeente West Betuwe) 8

6 Dit betreft de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten (volgens NEN 2580) op

vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. 7 Dit is exclusief objecten uit de categorie ‘Commercieel’ en ‘Overig’. 8 Dit is exclusief ‘begraafplaatsen’.

21 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Het totaal aantal objecten waarvoor de gemeente verantwoordelijk is (eigenaar, economische claimrecht of onderhoudstaak) bedraagt 163, en is onderverdeeld over negen deelportefeuilles (zie Figuur 4).

Figuur 4: Objecten waar de gemeente verantwoordelijk, uitgesplitst in aantallen naar doelgroep

De gemeente West Betuwe bestaat uit 26 kernen. De objecten in de gemeentelijke vastgoedportefeuille liggen verspreid over verschillende kernen. • •

•

in 21 kernen is vastgoed voor beleidsveld Onderwijs te vinden. In Geldermalsen gaat het om PO en VO, waar het in de overige kernen enkel om PO gaat. in 24 kernen zijn dorpshuizen of MFC’s aanwezig. Van de 21 dorpshuizen in de kernen zijn er 3 in eigendom van de gemeente, te weten in de kernen Est, Opijnen en Spijk. De MFC’s in eigendom van de gemeente zijn te vinden in de kernen Beesd, Geldermalsen en Haaften. de gymzalen in bezit van de gemeente zijn te vinden in de kernen Geldermalsen, Herwijnen, Heukelum, Meteren, Opijnen, Vuren en Waardenburg.

Voorzieningen zijn het hart van de kernen. De gemeente zet in op een zo goed mogelijke spreiding van het maatschappelijke aanbod over de kernen.

4.2 Ruimteaanbod van objecten in eigendom Van de objecten in eigendom van de gemeente is in kaart gebracht wat het huidige ruimteaanbod is, uitgesplitst per beleidsveld. Ruimteaanbod Beleidsveld Huisvesting Gemeentelijk organisatie •

De gemeente heeft een drietal locaties voor de eigen huisvesting. In Geldermalsen is het gemeentekantoor gevestigd met een grootte van 6.300 m2 BVO. Verder heeft de gemeente in Geldermalsen en Heukelum nog gemeentewerven met een totaal van 2.470 m 2 BVO.

22 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

Ruimteaanbod beleidsveld Sport -en beweging •

De gemeente heeft elf gymzalen in bezit van in totaal 3890 m2 BVO, waarvan o drie solitaire gymzalen in Geldermalsen (2x) en Waardenburg. o vier gymzalen in een dorpshuis, te weten Opijnen (ruimteaanbod meegenomen in beleidsveld Cultuur en Welzijn), Meteren, Vuren en Herwijnen. o twee gymzalen in een IKC, te weten de Plantage en Heukelum. o twee gymzalen in multifunctionele centra, te weten de gymzalen in Het Klokhuis te Beesd en De Burcht van Haeften. Het ruimteaanbod is meegenomen in het beleidsveld Cultuur en Welzijn.

Ruimteaanbod beleidsveld Cultuur en Welzijn De gemeente heeft in haar bezit: • • • • •

drie dorpshuizen in de kernen Est, Opijnen en Spijk van in totaal 2.050 m2 BVO. Dit is inclusief de gymzaal in Opijnen die onderdeel is van het dorpshuis; drie multifunctionele centra in de kernen Geldermalsen, Beesd en Haaften van in totaal 12.150 m2 BVO. Dit is inclusief de gymzalen in Het Klokhuis en De Burcht van Haeften; een solitaire bibliotheek in Beesd9; Zeven kinderopvanglocaties in de kernen Geldermalsen, Tricht, Rhenoy, Deil, Varik en Opijnen van in totaal 1.270 m2 BVO. Daarnaast heeft de gemeente een museum in Asperen, een clubgebouw dat wordt verhuurd aan een wandelvereniging in Geldermalsen en enkele muziekobjecten in Haaften, Heukelum en Ophemert.

Ruimteaanbod beleidsveld Overig maatschappelijk vastgoed • •

• •

De gemeente heeft diverse bergingen en baarhuisjes op begraafplaatsen in beheer en bezit. De gemeente heeft diverse rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten in bezit zoals torens, het polderhuis in Acquoy, de hoefstal in Beesd, het weeghuisje in Spijk, het rechthuis in Gellicum en twee molens in Geldermalsen en Haaften. De gemeente heeft één brandweerkazerne in Waardenburg in bezit (en tevens deels verhuurd als bedrijfspand). De gemeente heeft diverse strategische, tijdelijke ontwikkelingslocaties in eigendom. Het gaat hier om drie voormalige scholen in Asperen, Buurmalsen en Heukelum, twee brandweerlocaties in Beesd en Herwijnen, drie woningen in Asperen, Buurmalsen en Meteren, twee kantoren in Geldermalsen, twee loodsen in Geldermalsen, één voormalige voetbalkantine in Opijnen en één voormalig politiebureau in Geldermalsen.

4.3 Ruimteaanbod van objecten niet in eigendom Van de objecten niet in eigendom van de gemeente is in kaart wat het huidige ruimteaanbod is, uitgesplitst per beleidsveld. Ruimteaanbod beleidsveld Onderwijs •

Onderwijsgebouwen voor primair en voortgezet onderwijs (PO en VO) worden op grond van de onderwijswetgeving gebouwd of gefinancierd door de gemeente. Als een schoolbestuur besluit het onderwijs in het schoolgebouw te beëindigen, valt het eigendom ‘om niet’ (er is

9 Een tweede bibliotheek vormt onderdeel uit van MFC De Pluk.

23 | INTEGRAAL ACCOMMODATIEPLAN

•

geen geldelijke vergoeding voor verschuldigd) terug aan de gemeente. De gemeente heeft economisch claimrecht. Er zijn 33 basisscholen gevestigd in 21 kernen binnen de gemeente West Betuwe met een totale grootte van 47.310 m2 BVO. De instandhouding van de schoolgebouwen is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de schoolbesturen en de gemeente.

Ruimteaanbod beleidsveld Sport -en beweging •

• •

De gemeente heeft geen objecten in eigendom aangaande buitensport (met uitzondering van het clubgebouw dat wordt verhuurd aan de wandelsportvereniging). De objecten zijn van de verenigingen en die beheren ze ook zelf. Voor de buitensport – hockey, korfbal, tennis en voetbal – geldt dat de gemeente buitensportvelden heeft. Hier is geen tekort aan ruimte. Daarnaast hebben verschillende kernen commerciële sportvoorzieningen zoals een golfclub, health club, recreatief zwembad, etc. In Geldermalsen is een zwembad. Het voornemen is om de Sporthal De Randhorst in Geldermalsen en zwembad Het Wiel te vervangen door een nieuwe sportaccommodatie. In de gemeente zijn twee sporthallen (De Randhorst in Geldermalsen en De Wiel in Asperen). Beide sporthallen zijn niet in eigendom van de gemeente. Het gebruik van de binnensportaccommodaties is sterk kern gebonden. Sporthal De Wiel wordt met name gebruikt door sportverenigingen in Asperen en omgeving, inclusief Leerdam. Sporthal De Randhorst wordt met name gebruikt door sportverenigingen in Geldermalsen en Meteren.

Ruimteaanbod beleidsveld Cultuur en Welzijn •

De gemeente telt 21 dorpshuizen, drie daarvan zijn in gemeentelijk eigendom en vallen onder het beheerplan van de gemeente. En drie daarvan zijn in eigendom van een kerkelijke organisatie. Voor de overige vijftien dorpshuizen die door een plaatselijke stichting of vereniging worden beheerd heeft de gemeente een onderhoudssubsidie in het leven geroepen.

4.4 Kwaliteit van de huidige portefeuille De kwaliteit van de huidige vastgoedportefeuille is inzichtelijk gemaakt op het gebied van functionaliteit, onderhoudsniveau en energieprestatie. Functionaliteit De meeste objecten in de portefeuille voldoen functioneel aan hun gebruik: scholen, culturele voorzieningen, gemeentehuis, gemeentewerf et cetera. Een deel van de objecten heeft echter niet de functie waarvoor het oorspronkelijk is gebouwd. Denk aan een kantoor dat nu als opvangplek voor vluchtelingen wordt gebruikt of oude fruitloodsen voor de scouting en fruitcorso. In de verdere uitwerking van de acties en projecten uit het accommodatieplan is dit een aandachtspunt. Onderhoudsniveau Het huidige onderhoudsniveau van de portefeuille is op orde. Voor ieder object uit de gemeentelijke vastgoedportefeuille is een MJOP opgesteld met daarin per gebouwdeel een conditiescore conform de NEN 2676 norm. Uitgangspunt is dat ieder object minimaal een conditiescore van 4 heeft. Anders staat er onderhoud gepland voor het desbetreffende object, tenzij de objecten eerder zijn aangemerkt voor eventueel renoveren, afstoten of andere grootschalige vastgoedacties. Dit is het geval bij diverse objecten. In het IAP staat duidelijk welke objecten behouden blijven en dus terug moeten naar hun gewenste onderhoudsniveau, en welke objecten in de toekomst worden afgestoten.