RV2021-106 Bijlage Toelichting Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt.pdf

TOELICHTING BESTEMMINGSPLAN ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

NL.IMRO.1960.BPherontwikkelETHH-VSG2 Status: Vastgesteld Versie: 3.1

Langerak, 23-08-2021

Inhoudsopgave 1 INLEIDING ..............................................................................................................3 1.1 Aanleiding ........................................................................................................3 1.2 Ligging plangebied ..........................................................................................4 1.3 Geldend bestemmingsplan ..............................................................................6 1.4 Leeswijzer ........................................................................................................9 2 BESTAANDE SITUATIE...................................................................................... 10 2.1 Algemeen ..................................................................................................... 10 2.2 Ruimtelijke structuur ..................................................................................... 10 2.2.1 Stedenbouwkundige en bebouwingsstructuren .................................... 10 2.2.2 Huidig gebruik ........................................................................................ 11 3 PLANBESCHRIJVING ......................................................................................... 13 3.1 Plan...............................................................................................................

13 3.2 Ontsluiting en parkeren ................................................................................ 16 3.3 Landschappelijke inpassing ......................................................................... 19 3.4 Beeldkwaliteit ................................................................................................ 21 4 BELEIDSKADER ................................................................................................. 24 4.1 Rijksbeleid .................................................................................................... 24 4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ..................................... 24 4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) ........................... 24 4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) .......................................................... 25 4.1.4 Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie 2018 ................................................... 25 4.2 Provinciaal beleid ......................................................................................... 28 4.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland .......................................................... 28 4.2.2 Omgevingsverordening Gelderland ....................................................... 28 4.2.3 Regionale Woningbouwprogrammering ................................................

30 4.2.4 Notitie Ruimte voor Goed Wonen .......................................................... 31 4.3 Regionaal beleid ........................................................................................... 32 4.3.1 Ambitiedocument 2016-2020 Regio Rivierenland ................................. 32 4.3.2 Landschapsontwikkelingsplan Geldermalsen, Lingewaal en Neerijnen 32 4.4 Gemeentelijk beleid ...................................................................................... 35 4.4.1 Structuurvisie Neerijnen 2020 ............................................................... 35 4.4.2 Gemeentelijk woningbouwprogramma .................................................. 36 4.5 Conclusie ...................................................................................................... 36 5 ONDERZOEK/VERANTWOORDING ................................................................. 37 5.1 Milieueffectrapportage (vormvrije m.e.r.)...................................................... 37 5.2 Geluidhinder ................................................................................................. 39 5.3 Bedrijven en milieuzonering ......................................................................... 42 5.4 Bodem ..........................................................................................................

45 5.5 Archeologische en cultuurhistorische waarden ............................................ 50 5.6 Watertoets .................................................................................................... 54

5.7 Flora en fauna ............................................................................................... 66 5.8 Luchtkwaliteit ................................................................................................ 74 5.9 Externe veiligheid ......................................................................................... 76 6 JURIDISCHE PLANOPZET ................................................................................. 80 6.1 Inleiding ........................................................................................................ 80 6.2 Systematiek van de regels ........................................................................... 80 6.3 Bestemmingen .............................................................................................. 80 6.4 Aanduidingen ................................................................................................ 81 7 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .............................................................. 82 8 OVERLEG EN ZIENSWIJZEN ............................................................................ 82 8.1 Vooroverleg/inspraak .................................................................................... 82 8.2 Zienswijzen ................................................................................................... 82

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

1

Bijlage 1

2 3 4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

20

21

Omschrijving

Auteur

Referentie

Datum

Landschappelijk inpassingsplan locatie Est Akoestisch onderzoek locatie Est Akoestisch onderzoek locatie Haaften Verkennend bodem- en asbestonderzoek locatie Est Verkennend bodem- en asbestonderzoek locatie Haaften Verkennend bodem- en asbestonderzoek locatie Heesselt Verkennend bodem- en asbestonderzoek locatie Tuil Aanvullend bodemonderzoek locatie Tuil Archeologisch onderzoek locatie Est Watertoets locatie Est Digitale watertoets locatie Haaften Digitale watertoets locatie Heesselt Digitale watertoets locatie Tuil Ecologisch onderzoek locatie Est Ecologisch onderzoek locatie Haaften Ecologisch onderzoek locatie Heesselt Ecologisch onderzoek locatie Tuil Stikstofdepositieonderzoek Beeldkwaliteitsplan locatie Est

Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten

LTL21010

09-10-2018

Voortman Ingenieurs

R-JVO/1300

15-11-2019

Voortman Ingenieurs

R-JVO/1299

10-01-2019

Linge Milieu

18-2046ES

25-04-2018

Linge Milieu

18-2046HA

11-05-2018

Linge Milieu

18-2046HE

01-05-2018

Linge Milieu

18-2046TU

25-05-2018

Linge Milieu

18-2046TUI

27-09-2019

ADC ArcheoProjecten

Rapport 4608

04-02-2020

Adcim bv Waterschap Rivierenland

20180083 20180321-9-17397

13-06-2018 21-03-2018

Waterschap Rivierenland

20180321-9-17398

21-03-2018

Waterschap Rivierenland

20180321-9-17400

21-03-2018

Blom Ecologie

BE/2018/073c/R

17-09-2018

Blom Ecologie

BE/2018/073a/R

17-09-2018

Blom Ecologie

BE/2018/073d/R

10-04-2018

Blom Ecologie

BE/2018/073b/r

13-04-2018

Adromi

S201804/1901b

04-12-2019

Gemeente West Betuwe

08-01-2020

Inspraakdocument Bestemmingsplan ‘Est – Tuil – Haaften – Heesselt’ Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen bij Bestemmingsplan ‘Est – Tuil – Haaften – Heesselt’

Gemeente West Betuwe

BEELDKWALITEIT UITBREIDING EST – 10 WONINGEN Bestemmingsplan ‘Est – Tuil – Haaften – Heesselt’ Bestemmingsplan ‘Est – Tuil – Haaften – Heesselt’

30-06-2020

Gemeente West Betuwe

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

14-01-2020

2

1 INLEIDING 1.1 Aanleiding De percelen Karnheuvelsestraat 16 te Est, Buitenweg 48 te Haaften en Bouwing 1 te Tuil betreffen thans (voormalige) glastuinbouwlocaties. Op het perceel Gerestraat 3 te Heesselt zijn enkele agrarische schuren gelegen. De eigenaren van de percelen zijn met elkaar in overeenstemming gekomen om de kassen/ voormalige agrarische bebouwing te saneren en in ruil daarvoor op twee locaties woningen te realiseren. De locaties zijn gelegen binnen de contouren van het geldend bestemmingsplan ‘Buitengebied Neerijnen, veegplan 2017’. De locaties, waaronder de woningbouwlocaties, hebben allen de bestemming ‘Agrarisch’. Op gronden met de bestemming ‘Agrarisch’ is het niet toegestaan om woningen te realiseren. Tevens past de wijzigingsbevoegdheid binnen de bestemming ‘Agrarisch’ niet, waardoor voor het plan een bestemmingsplanprocedure wordt gevolgd. Op 22 november 2016 is een principeverzoek ingediend bij de voormalige gemeente Neerijnen voor het plan. Op 5 maart 2018 heeft de gemeente in een schriftelijke reactie aangegeven in principe medewerking te verlenen aan het plan middels een bestemmingsplanprocedure. De gemeenteraad heeft in de vergadering van 30 juni 2020 het bestemmingsplan vastgesteld.

Tegen met name het onderdeel bouwen bij Haaften (twee woningen aan de Buitenweg 48 ter plaatse van te slopen tuinbouwkassen) is door de eigenaar van het aanpalende perceel beroep aangetekend bij de Raad van State. Deze appalant bezit een weideperceel dat voor ruim de helft gelegen is het plangebied van het bestemmingsplan. Dit was nodig omdat het bouwperceel van het te slopen glastuinbouwbedrijf ook voor een klein deel was gelegen op het perceel van de appalant. Op 21 juli 2021 heeft de Raad van State een uitspraak (nummer 202005151/1/R4) gedaan in deze zaak. Hoewel de Raad van State de meeste beroepsgronden van de appalant ongegrond heeft verklaard is tijdens de beroepsprocedure wel gebleken dat de aan het perceel van de appellant toegekende hoofdbestemming ‘Agrarisch’ onnodig is beperkt tot ‘hobbymatige grondgebonden agrarische bedrijfsactiviteiten’. Dit terwijl het andere deel van het perceel van de appellant, voor zover gelegen buiten het plangebied, aanvullend ook voor ‘grondgebonden agrarische bedrijven’ mag worden gebruikt. Dit laatste op basis van het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Neerijnen, veegplan 2017’. Het verschil betreft dus de inperking tot alleen hobbymatige activiteiten.

Dit heeft ertoe geleid dat het besluit van de gemeenteraad tot vaststelling van het bestemmingsplan gedeeltelijk is vernietigd voor zover het betrekking heeft op het perceel van de appellant. De gemeenteraad dient daarbij binnen 22 weken na verzending van de uitspraak een nieuw besluit te nemen (herstelbesluit). Het door de raad te nemen besluit behoeft niet overeenkomstig afdeling 3.4 van de Awb te worden voorbereid. Voorliggende herziening voorziet in het nemen van het herstelbesluit, waarbij op het perceel van appellant de mogelijkheid wordt teruggebracht om hier grondgebonden agrarische activiteiten te kunnen uitvoeren. Voor het overige blijft het plan in stand.

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

3

1.2 Ligging plangebied Het plangebied bestaat uit vier deelgebieden, te weten: 1. Karnheuvelsestraat 16 te Est; 2. Buitenweg 48 te Haaften; 3. Gerestraat 3 te Heesselt; 4. Bouwing 1 te Tuil.

1 3

2 4

3

Afbeelding 1: Locaties deelgebieden

Karnheuvelsestraat 16, Est Deelgebied 1 is gelegen in het noordoosten van de kern Est en wordt aan het noorden en westen begrensd door watergangen en in het zuiden door de Karnheuvelsestraat. In het oosten wordt het deelgebied begrensd door Het Nieuwe Achterom. De kassen zijn inmiddels gesloopt.

Afbeelding 2: Begrenzing deelgebied 1

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

4

Buitenweg 48, Haaften Het tweede deelgebied is gelegen ten noordoosten van de kern Haaften en wordt aan de noordoostzijde begrensd door de Graaf Reinaldweg en aan de noordwestzijde door de Buitenweg. Een bosschage en de Waalbanddijk zorgen voor de zuidwestelijke begrenzing. Een open grasveld zorgt tenslotte voor de zuidoostelijke grens van het deelgebied.

Afbeelding 3: Begrenzing deelgebied 2

Gerestraat 3, Heesselt Deelgebied 3 is in het noordoosten gelegen ten opzichte van de kern Heesselt. Het deelgebied wordt aan het noordwesten begrensd door de openbare weg Gerestraat. Ten noordoosten wordt het plangebied begrensd door de terreinafscheiding van het naastgelegen perceel Gerestraat 1a en ten zuidwesten door een stuk agrarisch land. Ten zuidoosten wordt het deelgebied begrensd door een fruitboomgaard.

Afbeelding 4: Begrenzing deelgebied 3

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

5

Bouwing 1, Tuil Het deelgebied is gelegen ten westen van Tuil en wordt in het noorden begrensd door de perceelafscheiding van het perceel Bouwing 3 te Tuil en in het oosten door de openbare weg Bouwing. Aan het zuiden en westen is de eigen perceelafscheiding de grens van het deelgebied.

Afbeelding 5: Begrenzing deelgebied 4

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

6

1.3 Geldend bestemmingsplan Bestemmingsplan ‘Buitengebied Neerijnen, veegplan 2017’ De deelgebieden vallen binnen de contouren van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Neerijnen, veegplan 2017’, vastgesteld op 6 december 2018 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Neerijnen. Karnheuvelsestraat 16, Est Het deelgebied heeft de enkelbestemming: • Agrarisch. De dubbelbestemming: • Waarde – Archeologie 2. En de aanduidingen: • Bouwvlak; • Functieaanduiding ‘glastuinbouw’; • Gebiedsaanduiding ‘overige zone – oeverwal-stroomrug’.

Afbeelding 6: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Neerijnen, veegplan 2017'

Buitenweg 48, Haaften Het deelgebied heeft de enkelbestemming: • Agrarisch. De dubbelbestemmingen: • Waarde – Archeologie 3; • Waarde – Archeologie 4; • Waterstaat – Waterkering. En de aanduidingen: • Bouwvlak; • Functieaanduiding ‘glastuinbouw’; • Gebiedsaanduiding ‘overige zone – oeverwal-stroomrug’; • Gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – dijk – 1.

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

7

Afbeelding 7: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Neerijnen, veegplan 2017'

Gerestraat 3, Heesselt Het deelgebied heeft de enkelbestemming: • Agrarisch. De dubbelbestemming: • Waarde – Archeologie 4. En de aanduidingen: • Bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – gemeentelijkmonument’; • Bouwvlak; • Gebiedsaanduiding ‘overige zone – oeverwal-stroomrug’.

Afbeelding 8: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Neerijnen, veegplan 2017

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

8

Bouwing 1, Tuil Het deelgebied heeft de enkelbestemming: • Agrarisch. De dubbelbestemmingen: • Waarde – Archeologie 3; • Waterstaat – Waterkering. En de aanduidingen: • Bouwvlak; • Functieaanduiding ‘glastuinbouw’; • Gebiedsaanduiding ‘overige zone – oeverwal-stroomrug’; • Gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – dijk – 1.

Afbeelding 9: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Neerijnen, veegplan 2017'

1.4 Leeswijzer Deze toelichting bestaat uit de volgende hoofdstukken, waarin de achtergronden van het plan zijn beschreven: - Hoofdstuk 2: Bestaande situatie; - Hoofdstuk 3: Planbeschrijving; - Hoofdstuk 4: Beleidskader; - Hoofdstuk 5: Onderzoek/verantwoording; - Hoofdstuk 6: Juridische planopzet; - Hoofdstuk 7: Economische uitvoerbaarheid; - Hoofdstuk 8: Overleg en zienswijzen.

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

9

2 BESTAANDE SITUATIE 2.1 Algemeen De gemeente West Betuwe is gelegen in het zuidwestelijke deel van de provincie Gelderland. De gemeente is ontstaan uit een fusie van de voormalige gemeenten Geldermalsen, Lingewaal en Neerijnen. De gemeente heeft een oppervlak van circa 102 km2.

2.2 Ruimtelijke structuur 2.2.1 Stedenbouwkundige en bebouwingsstructuren De deelgebieden zijn gelegen in het buitengebied van de gemeente Neerijnen. De deelgebieden zijn gelegen in een landelijke setting. De kavels hebben een tamelijk open karakter door de afwezigheid van veel groen en watergangen binnen de deelgebieden. Verder zijn de deelgebieden gelegen aan verkavelingswegen, waar veel grote bedrijfslocaties te vinden zijn, vaak in de vorm van kassen of agrarische boerderijen. De bedrijfswoningen zijn voor de bedrijfsopstallen gerealiseerd. Bij de glastuinbouwlocaties springt het volume van de glaskassen direct in het oog, waardoor het karakter van de kavels bepaald worden door de kassen. Aangezien de kassen verpauperd zijn, is het karakter van de kavels somber en vervallen.

Afbeelding 10: Luchtfoto deelgebied 1 en omgeving

Afbeelding 11: Luchtfoto deelgebied 2 en omgeving Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

10

Afbeelding 12: Luchtfoto deelgebied 3 en omgeving

Afbeelding 13: Luchtfoto deelgebied 4 en omgeving

2.2.2 Huidig gebruik Karnheuvelsestraat 16, Est Het perceel Karnheuvelsestraat 16 te Est werd gebruikt voor glastuinbouw. Op het perceel waren 14.883 m2 aan kassen en 234 m2 aan agrarische bebouwing gelegen. De opstallen, op de bedrijfswoning na, zijn reeds gesaneerd. Buitenweg 48, Haaften Op het perceel Buitenweg 48 te Haaften zijn kassen gelegen ten behoeve van tuinbouw. Het totaal aantal vierkante meters aan kassen betreft op dit perceel 7.241 m2. Aan de voorzijde van het perceel is een bedrijfswoning gelegen.

Afbeelding 14: Aanzicht Buitenweg 48 Haaften Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

11

Gerestraat 3, Heesselt Op het perceel Gerestraat 3 is een gemeentelijk monumentale boerderij gelegen en 690 m2 aan agrarische bebouwing.

Afbeelding 15: Aanzicht Gerestraat 3 Heesselt

Bouwing 1, Tuil Op het vierde deelgebied zijn 4.559 m2 aan kassen, een bedrijfswoning en een paardenbak op het voorerf gerealiseerd.

Afbeelding 16: Zijaanzicht Bouwing 1 te Tuil

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

12

3 PLANBESCHRIJVING 3.1 Plan De percelen Karnheuvelsestraat 16 te Est, Buitenweg 48 te Haaften en Bouwing 1 te Tuil betreffen thans (voormalige) glastuinbouwlocaties. Op het perceel Gerestraat 3 te Heesselt zijn enkele agrarische schuren gelegen. De eigenaren van de percelen zijn met elkaar tot overeenstemming gekomen om de kassen/voormalige agrarische bebouwing te saneren en in ruil daarvoor op twee locaties woningen te realiseren. Op het perceel Karnheuvelsestraat 16 te Est worden 5 vrijstaande woningen en 3 zorgwoningen gerealiseerd. De zorgwoningen worden dusdanig gebouwd dat men langdurig kan blijven wonen, geschikt is voor zorg (bijv. rolstoeltoegankelijk) en voorzien is van het WoonKeur-certificaat. De zorg zal gefaciliteerd worden door Wittebergzorg. Gezien op het perceel thans een bedrijfswoning is gelegen en een omgevingsvergunning voor een tweede bedrijfswoning is verleend, worden op het perceel Karnheuvelsestraat 16 zes woningen toegevoegd. Door het realiseren van de woningen aan de oostzijde van het dorp Est verbetert de leefbaarheid van het dorp. Er wordt een wandelpad aangelegd tussen het bestaande dorp en de uitbreiding van het dorp Est met acht woningen. Voor de inwoners van het dorp ontstaat hierdoor de mogelijkheid om een ommetje te maken vanuit het dorp naar de nieuwbouw. De nieuwbouw levert hierdoor een bijdrage aan de leefbaarheid van het dorp Est.

Daarnaast wordt op het perceel Buitenweg 48 te Haaften twee vrijstaande woningen gerealiseerd. De bestemmingen van de bedrijfswoningen op de vier locaties, waaronder het gemeentelijk monument Gerestraat 3 te Heesselt, worden gewijzigd naar een woonbestemming. Verder wordt op het perceel Bouwing 1 te Tuil de mogelijkheid gecreëerd om in afwijking van de regels behorende bij de bestemming ‘Agrarisch’ uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied Neerijnen, veegplan 2017’ ter plaatse een schuur van maximaal 300 m2 te realiseren (ter plaatse wordt de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding -1’ opgenomen). Tevens wordt de bestaande paardenbak juridisch-planologisch verankerd middels de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – paardenbak’. Om de zorgwoningen in de drie-ondereen-kapper juridisch-planologisch vast te leggen worden de aanduidingen ‘zorgwoningen’ en ‘aaneengebouwd’ toegevoegd op de locatie Est. In de regels is vastgelegd dat de inhoud van de zorgwoningen maximaal 550 m3 mag bedragen. Op de overige woningen op de locatie Est wordt de aanduiding ‘vrijstaand’ gelegd. Resumerend bestaat het plan uit: 1. Saneren van alle kassen op de locaties: a. Karnheuvelsestraat 16 te Est (14.883 m2); b. Buitenweg 48 te Haaften (7.241 m2); c. Bouwing 1 te Tuil (4.559 m2). 2. Saneren van agrarische bebouwing op de locaties: a. Karnheuvelsestraat 16 te Est (234 m2); b.

Gerestraat 3 te Heesselt (690 m2). 3. Reeds vergunde bedrijfswoning omzetten naar een burgerwoning op het perceel Karnheuvelsestraat 16 te Est; 4. Agrarische bestemmingen wijzigen naar ‘Wonen’; 5. Vijf vrijstaande woningen en drie geschakelde woningen realiseren ter compensatie op het perceel Karnheuvelsestraat 16 te Est; 6. Agrarische bestemming omzetten naar een woonbestemming en twee woningen realiseren op het perceel Buitenweg 48 te Haaften; 7. Agrarische bestemming op het perceel Gerestraat 3 te Heesselt omzetten naar een woonbestemming en het realiseren van een bijgebouw van 150 m2 op het perceel Gerestraat 3 te Heesselt;

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

13

8. Loods van 300 m2 realiseren en bestaande agrarische bestemming wijzigen naar een woonbestemming op het perceel Bouwing 1 te Tuil.

Afbeelding 17: Nieuwe situatie perceel Karnheuvelsestraat 16, Est

Afbeelding 18: Schetsen nieuwe en bestaande situatie locatie Buitenweg 48, Haaften Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

14

Afbeelding 19: Schetsen nieuwe en bestaande situatie locatie Gerestraat 3, Heesselt

Afbeelding 20: Schetsen nieuwe en bestaande situatie locatie Bouwing 1, Tuil

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

15

3.2 Ontsluiting en parkeren Ontsluiting De vier locaties worden thans ontsloten middels een enkele oprit op de openbare weg. In de nieuwe situatie zal dit, behoudens op de locatie Buitenweg 48 te Haaften, behouden blijven. Op de locatie Buitenweg 48 wordt een perceelontsluiting toegevoegd. Parkeren Voor de vaststelling van de parkeernorm is gebruikgemaakt van de CROWpublicatie 317. Uitgaande van het woningtype ‘koop, vrijstaand’ in het ‘buitengebied’ van een ‘weinig stedelijk gebied’ wordt uitgegaan van een minimale parkeernorm van 2,0 parkeerplaatsen per woning (waarvan 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers). Karnheuvelsestraat 16, Est Op het perceel Karnheuvelsestraat 16 te Est worden 9 woningen gerealiseerd. Per saldo komt de parkeerbehoefte uit op 18 parkeerplaatsen (9 × 2,0 = 18). Er is voldoende ruimte op het eigen terrein om in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Op elk perceel kunnen minimaal 2 auto’s geparkeerd worden en tevens wordt langs de rijbaan een parkeerstrook gerealiseerd middels grasbeton. Op elk perceel ruimte voor min. 2 auto’s

Ruimte voor min. 6 auto’s

Afbeelding 21: Indicatie parkeersituatie locatie Est

Buitenweg 48, Haaften Op het perceel Buitenweg 48 te Haaften worden 2 woningen gerealiseerd. Per saldo komt de parkeerbehoefte uit op 4 parkeerplaatsen (2 × 2,0 = 4,0). Er is voldoende ruimte op het eigen terrein om in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Hiermee wordt voor deze locatie voldaan aan de gestelde parkeernorm.

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

16

Mogelijke ruimte voor parkeren twee auto’s

Mogelijke ruimte voor parkeren twee auto’s Afbeelding 22: Indicatie parkeersituatie locatie Haaften

Gerestraat 3, Heesselt Op het perceel Gerestraat 3 worden geen woningen toegevoegd. Hoewel de parkeerbehoefte niet toeneemt, is in het kader van een goede ruimtelijke ordening de parkeerbehoefte tevens bepaald aan de hand CROW-publicatie 317. Op het perceel is thans een vrijstaande woning gelegen. Hierdoor komt de parkeerbehoefte uit op 2 parkeerplaatsen. Op het terrein is ruim voldoende ruimte aanwezig om 2 auto’s te kunnen parkeren.

Mogelijke ruimte voor parkeren twee auto’s

Afbeelding 23: Indicatie parkeersituatie locatie Heesselt

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

17

Bouwing 1, Tuil Op het perceel Bouwing 1 worden geen woningen toegevoegd. Hoewel de parkeerbehoefte niet toeneemt, is in het kader van een goede ruimtelijke ordening de parkeerbehoefte tevens bepaald aan de hand CROW-publicatie 317. Op het perceel is thans een vrijstaande woning gelegen. Hierdoor komt de parkeerbehoefte uit op 2 parkeerplaatsen. Op het terrein is ruim voldoende ruimte aanwezig om 2 auto’s te kunnen parkeren. Mogelijke ruimte voor parkeren twee auto’s

Afbeelding 24: Indicatie parkeersituatie locatie Tuil

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

18

3.3 Landschappelijke inpassing Het plan voorziet met de sanering van de agrarische opstallen in een aanzienlijke ruimtelijke verbetering waarmee het plan een passende ontwikkeling betreft. In het kader van een goede ruimtelijke ordening, om een zo groot mogelijke ruimtelijke kwaliteitsslag te maken, is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Door Bureau Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten is een landschappelijk inpassingsplan voor de locatie in Est opgesteld. In het rapport is de huidige situatie in beeld gebracht, geanalyseerd en vertaald in een concreet inrichtingsvoorstel: ‘Het deelgebied is gelegen in een landelijke setting aan de rand van Est. Het gebied ligt in een overgangszone tussen de bebouwde kern naar grotendeel open en bebouwd buitengebied. De kavel heeft een tamelijk open karakter door de afwezigheid van bomen of struiken en watergang aan de oostzijde en een bos zone aan de westzijde. De bestaande landschappelijke hoofdstructuur vertoont een rivierenlandschap gelegen op enige afstand van de Waal. Het plangebied bestaat uit een perceel dat onderdeel vormt van deze verkaveling. De stedenbouwkundige invulling van dit gebied bestaat uit lintbebouwing en een meer dorpse invulling. Dit bestaat uit woningen, bijgebouwen, wegen en lanen die diverse richtingen volgen. Aangrenzend aan het plangebied is aan de westzijde een perceel met bomen gesitueerd.

Aan de oostzijde van het perceel is groter kassengebied gesitueerd. De korrelgrootte hiervan is aanzienlijk en buiten proporties in vergelijking met de overige bebouwing. De contouren van dit alles is zonder duidelijke grenzen of aangegeven lijnen aangebracht. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door een watergang. Deze watergang meandert min of meer tussen de percelen door en heeft door de geringe afmetingen weinig structuurdragende functie. Het is van belang dat er een groene setting rondom de geplande woningen wordt gerealiseerd en de oppervlakte verharding tot een minimum beperkt blijft. Qua ontsluiting ligt het voor de hand gebruik te maken van de bestaande inrit van het perceel en de huidige ontsluitingsweg aan de zuidzijde. De percelen kunnen dan worden aangesloten op een lijnvormig hofje eindigend op een hoogstam boomgaard in het midden van het plan. De percelen zijn van voldoende afmeting om parkeren op eigen erf mogelijk te maken voor minimaal twee auto’s. Door het toepassen van de hagen als kavelscheiding ontstaat een compartimentering waarbinnen vrijheid voor de invulling van de kavel door de nieuwe eigenaar mogelijk wordt. Daarnaast is er ook ruimte voor weiden voor begrazing. Langs Het Nieuwe Achterom is het wenselijk een laanbeplanting aan te brengen van streekeigen soorten. Ontwerpuitdagingen 1. De bosrand ligt buiten het plangebied.

Deze beplanting draagt echter in belangrijke mate bij aan de beeldkwaliteit; 2. Hagen aanbrengen als kavelafscheiding zodat eenheid wordt gevormd; 3. Ontsluiting van de percelen zo compact mogelijk houden en aansluiten op Karnheuvelsestraat; 4. Fruitbomen aanbrengen op aangegeven locatie. Centraal punt/erf; 5. Weide/overgangsgebied; 6. Bestaand bos aanvullen met en een watergang met natuurvriendelijke oever creëren; 7. Weide met gestrooide bomen/overgangsgebied naar open buitengebied en Het Nieuwe Achterom; 8. Nieuwe watergang als scheiding weide/woonpercelen; 9. Mogelijkheid creëren voor nieuw bospad en deze aansluiten op de bestaande padenstructuur; 10. Nieuwe woningen in een hofje/erf;

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

19

11. Parkeren op eigen erf (minimaal 2 parkeerplaatsen incl. bezoekers) en parkeren in het openbaar gebied.’ Het landschappelijk inrichtingsplan van de locatie in Est is uitvergroot toegevoegd in de bijlage. Het plangebied wordt aangeplant met streekeigen beplanting, zoals (knot)wilg, els, linde, eik en hoogstam fruitboom. De overgang van openbaar gebied naar de kavels zal worden gerealiseerd middels groenblijvende hagen, zoals veldesdoorn, liguster of beuk. Langs de ontsluitingsweg zullen groenvakken en hoogstam fruitbomen gerealiseerd worden. Door middel van een wandelpad wordt een verbinding gemaakt naar het dorp Est.

Afbeelding 25: Landschappelijk inrichtingsplan locatie Karnheuvelsestraat 16 te Est

Voor wat betreft de overige locaties zijn de ontwikkelingen minder ingrijpend dan bij de locatie aan de Karnheuvelsestraat.

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

20

3.4 Beeldkwaliteit Gelet op de locatie in Est is het opstellen van eisen met betrekking tot de beeldkwaliteit van de woningen essentieel. In deze paragraaf wordt hier op ingegaan. Woningen op de kavels Situering • De woningen kennen een duidelijke gerichtheid naar de straat; • De voorgevelrooilijn varieert; • Bijgebouwen dienen zo min mogelijk doorzichten te blokkeren, zodat de openbare ruimte en groene tuinen een ruimtelijke eenheid vormen; • Minimale afstand van de woning tot de zijdelingse perceelsgrens is 3 meter. Massa en hoofdvorm • De hoofdmassa bestaat in de regel uit een bouwlaag met een kap, waarbij de kaprichting vrij is; • Variatie in kappen is gewenst: voornamelijk zadelkappen, incidenteel wolfseind of mansardekap, (half) ronde of lessenaarskap; • Goothoogte maximaal 6 m, nokhoogte maximaal 10 m Gevels • De gevels zijn eenvoudig opgebouwd en hebben een rustig beeld; • Bij voorkeur open gevels – voldoende ramen; • De overgang van gevel naar dakvlak dient te worden voorzien van een goed gedimensioneerd boeiboord of overstek; • Bijzondere aandacht voor detaillering zoals horizontale banden, deuren, bovenlichten, borstweringen, erkers, uitkragingen, lateien of plinten indien toegepast; • Verticale gevelgeleding door ondermeer topgevels, gevelopeningen en schoorstenen; • Horizontale gevelbeëindiging door ondermeer plinten, goten en kaprichting.

Materiaal • Het materiaal moet passend zijn bij het dorpse karakter van Est; • Voorkeur voor traditioneel materiaalgebruik; • Gevels: hoofdzakelijk rode of donkere baksteen; • Daken: hoofdzakelijk rode of donkere niet glimmende gebakken pannen; bij een niet traditionele kapvorm is afwijkend materiaalgebruik toegestaan; • Kozijnen, draaiende delen en dakranden: hout variabel in lichte kleuren met donkere accenten; • Niet toegestaan zijn felle kleuren of glimmende materialen. Terreinscheidingen Maximaal 1 meter hoog voor de voorgevel en maximaal 2 meter hoog achter de voorgevel. Naar de openbare ruimte gerichte terreinscheidingen worden of als groene, bladverliezende haag aangeplant of uitgevoerd als muur, die als eenheid met de woning wordt ontworpen. Dit geldt ook voor de terreinscheidingen aan de achterzijde van de percelen.

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

21

Afbeelding 26: Referentiebeelden

T-boerderij De architectonische verschijningsvorm van het gebouwtype T-boerderij is een verwijzing naar het algemeen voorkomende hallehuis type in Midden-Nederland en meer streekeigen boerderijen van het T- en krukhuistype, met lokaal grote overstekken aan de achterzijde boven de deel. Hierbij wordt de T-boerderij ingedeeld in drie woningen. Voor de T-boerderij gelden de volgende voorwaarden: Situering • De hoofdmassa kent een duidelijke gerichtheid naar de Karnheuvelsestraat; • Het nevengebouw is complementair aan deze gerichtheid. Massa en hoofdvorm • De bebouwing bestaat uit twee vormen: de hoofdvorm (de boerderij) en de nevenmassa (de deel); • De hoofdmassa is opgebouwd uit twee bouwlagen met een relatief vlakke kap, waarbij de bouwlagen relatief hoog zijn en tot uitdrukking komen in de gevel; • Dakkapellen op het nevengebouw zijn niet toegestaan, op het hoofdgebouw slechts passend binnen de architectuur van de T-boerderij; • De nevenmassa bestaat uit een laag met een rijzige kap. Gevels hoofdgebouw • Het gevelbeeld dient gevarieerd te zijn; • Relatief gesloten gevels – verticale ramen; • De overgang van gevel naar dakvlak dient te worden voorzien van een goed gedimensioneerde boeiboord of overstek; • Entree in de hoofdmassa is geaccentueerd door rijke detaillering.

Gevels nevengebouw • Het gevelbeeld van de nevenmassa is sober en kent een horizontale geleding; • Het dakvlak heeft een ruimte overstek; Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

22

•

Bijzondere aandacht gevraagd voor detaillering zoals horizontale banden, deuren, bovenlichten, borstweringen, uitkragingen, lateien of plinten indien toegepast.

Materiaal en kleurgebruik hoofdgebouw (de boerderij) • Het materiaal moet passend zijn bij het dorpse karakter van Est; • Voorkeur voor traditioneel materiaalgebruik; • Gevels: hoofdzakelijk rode of lichte baksteen of pleisterwerk in gedempte kleur met donkere plint (spatrand); • Daken: antraciet/zwarte niet glimmende gebakken pannen; • Kozijnen, draaiende delen en dakranden: hout variabel in lichte kleuren met donkere accenten; • Niet toegestaan zijn felle kleuren of glimmende materialen. Materiaal en kleurgebruik nevengebouw (De Deel): • Het materiaal moet passend zijn bij het dorpse karakter van Est; • Voorkeur voor traditioneel materiaalgebruik; • Gevels: rode of donkere baksteen • Daken: antraciet/ zwarte niet glimmende gebakken pannen; • Kozijnen, draaiende delen en dakranden: hout variabel in lichte kleuren met donkere accenten; • Niet toegestaan zijn felle kleuren of glimmende materialen.

Afbeelding 27: Referentie kapvormen

Afbeelding 28: Referentie gevel hoofdgebouw

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

23

4 BELEIDSKADER 4.1 Rijksbeleid 4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Het Rijk streeft naar een Nederland dat concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Dit wil zij doen met een krachtige aanpak, die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid is nodig om deze nieuwe aanpak vorm te geven. Daarnaast geven nieuwe politieke accenten, veranderende omstandigheden zoals een economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen aanleiding voor herziening van het rijksbeleid. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt. Daarnaast wordt (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders.

Afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los. Het Rijk geeft aan dat landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten identiteit geven aan een gebied en culturele voorzieningen en cultureel erfgoed bovendien van groeiend belang zijn voor de concurrentiekracht van Nederland. In de nieuwe structuurvisie is aangegeven dat het Rijk verantwoordelijk blijft voor het cultureel en natuurlijk UNESCO Werelderfgoed (inclusief de voorlopige lijst), kenmerkende stads- en dorpsgezichten, rijksmonumenten en het maritieme erfgoed. Het beleid ten aanzien van landschap is echter niet langer een Rijksverantwoordelijkheid en laat het Rijk over aan de provincies. Het plan is kleinschalig van aard en er worden geen rijksbelangen geschaad. 4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in de AMvB Ruimte. De nieuwe AMvB Ruimte, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is gebaseerd op enkele hoofdstukken uit de voorgaande AMvB Ruimte en enkele nieuwe toevoegingen.

Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het plan is kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde ruimtelijke rijksbelangen in het Barro.

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

24

4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de toelichting van een bestemmingsplan waarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, een beschrijving op te nemen over de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden zal deze moeten worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ladder voor duurzame verstedelijking Of toetsing van het plan aan de hand van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wettelijk verplicht is hangt af van het feit of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Een voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt.

In artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro is de volgende definitie opgenomen: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ is in deze definitie niet nader gedefinieerd. Inmiddels biedt jurisprudentie wel een beoordelingskader welke ontwikkelingen als nieuwe ‘stedelijke ontwikkelingen’ worden aangemerkt. Uit jurisprudentie blijkt dat het in dit verband moet gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. De bouw van één woning is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder (ABRvS 14 januari 2014, ECLI:NL:RvS:2014:156). Ook een plan dat voorziet in de planologische inpassing van drie woningen is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling (ABRvS 5 november 2014, ECLI:NL:RvS: 2014:3929). De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is tevens niet van toepassing op een ontwikkeling waarbij zes woningen mogelijk worden gemaakt (ABRvS 18 december 2013, ECLI:NL:RvS:2013: 2471).

Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RvS:2017:1724, Uitspraak 201608869/1/R3). Conclusie Per saldo worden middels het plan 10 woningen toegevoegd. Op basis van jurisprudentie is hiermee geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is toetsing aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet van toepassing. 4.1.4 Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie 2018 Door klimaatverandering neemt de kans op wateroverlast, hitte, droogte en overstromingen toe. Dat levert risico’s op voor onze economie, gezondheid en veiligheid. Het is van groot belang dat Nederland zich aanpast aan deze veranderingen. Het Deltaplan Ruimtelijke adaptatie is een gezamenlijk nationaal plan van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk met concrete acties en doelen voor de verantwoordelijke overheden en maakt deel uit van het Deltaprogramma. Het doel van het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie is om het proces van ruimtelijke adaptatie te versnellen en minder vrijblijvend te maken, op basis van afspraken over de doelen, de werkwijze en de monitoring van de uitvoering.

We moeten onze leefomgeving blijvend aanpassen aan de toenemende wateroverlast, hittestress, droogte en overstromingsschade door klimaatverandering. Zowel in steden als kleine bebouwde kernen en het landelijk gebied. Ruimtelijke adaptatie grijpt onder meer in op de manier waarop we onze woningen en bedrijven bouwen en onze tuinen en openbare ruimte inrichten, de Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

25

wijze waarop we onze infrastructuur aanleggen, in stand houden en beheren, en de manier waarop we landbouw bedrijven en de natuur inrichten. Op het gebied van hittestress is op de Klimaateffectatlas te zien dat met name op de locaties in Est, Haaften en Tuil het stedelijk hitte-eilandeffect optreed. Het hitteeilandeffect treedt op door de glazen kassen welke zelf warmte produceren, maar ook de zonnewarmte weerkaatst naar de omgeving door het glas. Door het slopen van de kassen en het bebouwde oppervlak in het bestemmingsplan afneemt, heeft het voorliggende plan een positief effect op de hittestress. Doordat het verhard oppervlak afneemt door de sloop van de kassen draagt het plan bij aan het tegengaan van hittestress. Daarnaast draagt het plan met het realiseren van wateropvang in Est bij aan een positief effect op de hittestress. De vermindering van het aandeel ondoorlatende verharding is tevens een effectieve maatregel om verdroging tegen te gaan.

Afbeelding 29: Huidige stedelijk hitte-eilandeffect

Het plan draagt daarnaast bij aan een duurzaam en klimaatbestendige inrichting. Het plan voorziet namelijk in het saneren van glastuinbouw en het realiseren van woningen. De nieuwe woningen worden gasloos gerealiseerd. Er wordt onderzocht of toepassingen in het kader van het opwekken van groene energie (bijvoorbeeld middels zonnepanelen) mogelijk zijn. Hiermee het plan bijdraagt aan het streven van Gelderland om in 2050 volledig klimaatneutraal te zijn. Verder worden de percelen op een passende en verantwoorde wijze groen ingericht. Hiermee blijven de landschappelijke kwaliteiten in het gebied intact/worden deze versterkt en draagt het plan bij aan het creëren van een systeem welke bestaat uit een klimaatbestendige bodem en ondergrond. Door het groen inrichten van de percelen kan het hemelwater infiltreren in de bodem en op deze manier afgevoerd worden naar het oppervlaktewater. Ondanks de afname aan verharding en hierdoor geen watercompensatie geldt, wordt middels het plan extra oppervlaktewater gerealiseerd. Hierdoor kan bij eventuele zware regenbuien het water opgevangen worden.

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

26

Conclusie Het plan draagt bij aan een klimaatrobuuste inrichting om nadelige effecten vanwege klimaatverandering te beperken.

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

27

4.2 Provinciaal beleid 4.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Op 1 maart 2019 is de geconsolideerde Omgevingsvisie Gaaf Gelderland in werking getreden. In de visie zijn onder andere gedeelde ambities opgenomen welke werken als leidraad voor het handelen van de provincie en zorgen voor een beeld op de toekomst. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Met behulp van zeven ambities wordt hier richting aan gegeven. De zeven ambities luiden als volgt: 1. Energietransitie: van fossiel naar duurzaam; 2. Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer; 3. Circulaire economie: sluiten van kringlopen; 4. Biodiversiteit: werken met de natuur; 5. Bereikbaarheid: duurzaam verbonden; 6. Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio!; 7. Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam. Het plan voorziet in het saneren van glastuinbouw en het realiseren van woningen. De nieuwe woningen worden gasloos gerealiseerd en wordt onderzocht of toepassingen in het kader van het opwekken van groene energie (bijvoorbeeld middels zonnepanelen) mogelijk zijn. Hiermee het plan bijdraagt aan het streven van Gelderland om in 2050 volledig klimaatneutraal te zijn.

Daarnaast voorziet het plan met het saneren van de kassen in een afname aan verharding en draagt het plan bij aan een positief effect op de hittestress door het realiseren van wateropvang in Est en de afname aan verharding. Verder worden de percelen op een passende en verantwoorde wijze groen ingericht. Hiermee blijven de landschappelijke kwaliteiten in het gebied intact/worden deze versterkt en draagt het plan bij aan het creëren van een systeem welke bestaat uit een klimaatbestendige bodem en ondergrond. Door het groen inrichten van de percelen kan het hemelwater infiltreren in de bodem en op deze manier afgevoerd worden naar het oppervlaktewater. Het plan draagt hiermee bij aan klimaatadaptatie en sluit aan bij het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie 2018 (zie paragraaf 4.1.4). Tenslotte draagt het plan bij aan een duurzaam en divers woon- en leefklimaat. Met het realiseren van woningen aan de oostzijde van Est verbetert de leefbaarheid van het dorp. Er wordt een wandelpad aangelegd waardoor bewoners een ommetje kunnen maken, wat een bijdrage levert aan de leefbaarheid van Est. Het plan zet in op vrijstaande woningen, waardoor niet direct wordt ingezet op het realiseren van woningen binnen het betaalbare segment. Echter, het realiseren van vrijstaande woningen zal bijdragen aan een doorstroming binnen de lokale woningmarkt.

Door de doorstroming te bevorderen komen weer woningen op de markt vrij, waardoor woningen in het goedkopere segment in de loop van de tijd vrij komen. Door het uitblijven van een passend aanbod kan de woningbehoefte niet worden vervuld. Het plan biedt hiervoor uitkomst. Daarnaast speelt het plan in op het feit dat nultredenwoningen nodig zijn. Middels het plan worden drie geschakelde zorgwoningen gerealiseerd aan de Karnheuvelsestraat. De woningen worden dusdanig gebouwd dat men langdurig kan blijven wonen, geschikt is voor zorg (bijv. rolstoeltoegankelijk) en voorzien is van het WoonKeur-certificaat. De zorg zal gefaciliteerd worden door Wittebergzorg. Hiermee draagt het plan bij aan een woningaanbod voor inwoners van de provincie Gelderland. 4.2.2 Omgevingsverordening Gelderland De Omgevingsverordening Gelderland vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het provinciaal beleid juridisch verankerd. In de Omgevingsverordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en andere ruimtelijke plannen. Bij het opstellen van ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met provinciaal beleid. Het gaat daarbij vooral

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

28

om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de Omgevingsvisie Gelderland. In de Omgevingsverordening zijn onder meer regels opgenomen over recreatiewoningen, kantoren, bedrijventerreinen, detailhandel, glastuinbouw, agrarische bedrijven, waterwingebieden, grondwaterbeschermingsgebieden, intrekgebieden, natuur en landschap, windturbines, molenbiotopen en luchthavens. Glastuinbouw Alle deelgebieden zijn opgenomen in de Glastuinbouwkaart van de Omgevingsverordening Gelderland. Voor de locaties geldt een (tijdelijk) verbod voor de nieuwvestiging, uitbreiding en hervestiging van glastuinbouw. Middels het plan worden alle kassen verwijderd. Het plan zorgt voor het juridisch-planologisch uitsluiten van nieuwvestiging, uitbreiding en hervestiging van glastuinbouw. Hiermee is het plan in overeenstemming met de Omgevingsverordening Gelderland.

Tijdelijk verbod nieuwvestiging/uitbreiding/ hervestiging glastuinbouw Afbeelding 30: Uitsnede kaart 'Glastuinbouw' deelgebied in Est

Tijdelijk verbod nieuwvestiging/uitbreiding/ hervestiging glastuinbouw Afbeelding 31: Uitsnede kaart 'Glastuinbouw' deelgebied in Haaften

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

29

Tijdelijk verbod nieuwvestiging/uitbreiding/ hervestiging glastuinbouw Afbeelding 32: Uitsnede kaart 'Glastuinbouw' deelgebied in Heesselt

Tijdelijk verbod nieuwvestiging/uitbreiding/ hervestiging glastuinbouw Afbeelding 33: Uitsnede kaart 'Glastuinbouw' deelgebied in Tuil

4.2.3 Regionale Woningbouwprogrammering Door de provincie wordt elke paar jaar een prognose opgesteld over de toekomstige woningbehoefte. Deze prognoses zijn voor de provincie input voor afspraken met regio’s over het woningbouwprogramma. Het maken van deze afspraken wordt door de provincie opgelegd via de Omgevingsverordening Gelderland. In paragraaf 4.4.2 wordt nader ingegaan op de doorwerking op het gemeentelijke woningbouwprogramma. Voor de regio Rivierenland hanteert de provincie Gelderland voor de periode 20152025 een kwantitatieve opgave van 7.000 tot 8.600 woningen. Er lijkt ruimte te ontstaan om deze prognose naar boven bij te stellen vanwege een extra taakstelling in de sociale sector en vanwege aantrekkende vraag door de aantrekkende economie. Omdat binnen de regio veel woningbouwplannen waren, is het regionale woningbouwprogramma gericht om alle plannen in de regio Rivierenlanden te inventariseren. Alle plannen worden getoetst op de planstatus, de mate van urgentie en de mate waarin het plan aansluit bij de effectieve kwalitatieve vraag. Vervolgens worden de plannen ingedeeld in drie categorieën: 1. Kansrijke projecten en/of korte termijn; 2. Projecten met aandachtspunten en/of middellange termijn (5 tot 10 jaar); 3. Harde plancapaciteit voor de langere termijn en/of reserveprojecten.

De woningen in de eerste twee categorieën vormen samen het regionale woningbouwprogramma. Voor woningen in de derde categorie wordt een plan van aanpak opgesteld om de harde plancapaciteit binnen drie jaar terug te brengen. De ontwikkelingen op het gebied van zorg en welzijn volgen elkaar in een hoog tempo op. Wie zien een ontwikkeling waarbij mensen steeds meer de zorg in hun eigen woning (moeten) ontvangen. Het onderscheid tussen wonen en zorg wordt

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

30

voor die groep steeds kleiner waardoor het van belang is beide onderwerpen ook op de regionale woonagenda te zetten. Het onderhavige bestemmingsplan maakt het mogelijk om 10 woningen toe te voegen. De ontwikkeling valt binnen categorie 1 (de nieuwe woningen worden gerealiseerd binnen 5 jaar). De woningen worden opgenomen in het lokale en regionale woningbouwprogramma. 3 woningen worden gerealiseerd als zorgwoningen, waarmee het plan bijdraagt aan het realiseren van extramurale woonvormen. Het bestemmingsplan past hiermee binnen het regionale woonbeleidskader. 4.2.4 Notitie Ruimte voor Goed Wonen De provincie Gelderland streeft naar een gezond, schoon, veilig en welvarend Gelderland. Om dit te behouden en te bereiken heeft de provincie de notitie ‘Ruimte voor Goed Wonen’ opgesteld. In de notitie staan drie uitgangspunten centraal; een duurzaam, economisch krachtig en een verbonden Gelderland. De vraag van de inwoners van Gelderland, zowel nu als in de toekomst, staat centraal. Alle inwoners hebben het recht op een woning die geschikt is en bijdraagt aan de kwaliteit van leven. Betaalbare woningen moeten in voldoende mate aanwezig zijn, maar ook woningen voor mensen die zorg nodig hebben moeten deel uitmaken van het woningaanbod. In de regio Rivierenland zijn er relatief weinig woningen binnen het betaalbare segment (goedkope huur, betaalbare huur en goedkope koop).

Het plan zet in op vrijstaande woningen, waardoor niet direct wordt ingezet op het realiseren van woningen binnen het betaalbare segment. Echter, het realiseren van vrijstaande woningen zal bijdragen aan een doorstroming binnen de lokale woningmarkt. Door de doorstroming te bevorderen komen weer woningen op de markt vrij, waardoor woningen in het goedkopere segment in de loop van de tijd vrij komen. Bovendien heerst binnen het dorp Est een hoge mate van sociale binding, waardoor inwoners graag in Est willen blijven wonen. Door het uitblijven van een passend aanbod kan de woningbehoefte niet worden vervuld. Het plan biedt hiervoor uitkomst. Tevens speelt het plan in op het feit dat nultredenwoningen nodig zijn. Middels het plan worden drie geschakelde zorgwoningen gerealiseerd aan de Karnheuvelsestraat. De woningen worden dusdanig gebouwd dat men langdurig kan blijven wonen, geschikt is voor zorg (bijv. rolstoeltoegankelijk) en voorzien is van het WoonKeurcertificaat. De zorg zal gefaciliteerd worden door Wittebergzorg. Hiermee draagt het plan bij aan een woningaanbod voor inwoners van de provincie Gelderland.

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

31

4.3 Regionaal beleid 4.3.1 Ambitiedocument 2016-2020 Regio Rivierenland De gemeente Lingewaal maakt onderdeel uit van de regio Rivierenland. Het ambitiedocument 2016-2020 formuleert de regio Rivierenland de speerpunten om de regio te versterken, wat de ambities hiervan zijn en wat de regionale visie is om deze speerpunten en ambities waar te maken. De regio streeft drie speerpunten na om de economische ontwikkeling in de regio tot stand te brengen: 1. Agribusiness: Onze tuinbouw wordt nóg meer toonaangevend in Europa; 2. Economie en Logistiek: Wij komen in de top 3 van logistieke hotspots in Europa; 3. Recreatie en toerisme: Wij bereiken een jaarlijkse omzetgroei van 5%. Met deze speerpunten wil de regio Rivierenland: • De regionale kwaliteiten uitnutten; • Het sociaaleconomische profiel verbeteren; • Het woon- en leefklimaat versterken; • Initiatieven vanuit de samenleving faciliteren; • Inspelen op ontwikkelingen. Het plangebied betreft het saneren van de verouderde glastuinbouw en agrarische schuren op de vier locaties en de realisatie van woningbouw in Est en Tuil. De vier planlocaties kenmerken zich door de ligging in het buitengebied en het monotone open rivierenlandschap. Door de sanering van de verouderde kassen voorziet het plan in een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst en afname aan verharding.

Tevens neemt door de sanering de clustering/verdichting van de kassen in het buitengebied af. De agrarische bouwvlakken worden weggenomen, waardoor nieuwvestiging van een agrarisch bedrijf of kassen zijn uitgesloten op de deellocaties. Het plan is daarmee passend in het gebied en in overeenstemming met het regionaal beleid. 4.3.2 Landschapsontwikkelingsplan Geldermalsen, Lingewaal en Neerijnen De gemeenten Geldermalsen, Lingewaal en Neerijnen hebben gezamenlijk het landschapsontwikkelingsplan (LOP) opgesteld. Door deze vaststelling is besloten om in iedere gemeente samen zorg te dragen voor het landschap. Het plan schetst de richting voor beoogde ontwikkelingen in verschillende landschappen. Vanuit het heden en verleden geeft het landschapsontwikkelingsplan een beeld van het landschap en koppelt daaraan nieuwe aansprekende landschapselementen. Vaak zijn het elementen die historisch gezien passend zijn en soms varianten die aansluiten op het hedendaagse gebruik van het landschap. Op de locaties in Heesselt en Tuil vindt enkel de sanering van agrarische bebouwing (kassen en schuren) en de realisatie van bijgebouwen. Omdat op deze locaties de ontwikkelingen zo kleinschalig zijn, zijn deze locaties niet meegenomen in deze paragraaf. De voornaamste ontwikkelingen vinden plaats op de locaties Karnheuvelsestraat 16 te Est en Buitenweg 48 te Haaften.

Hier worden alle glastuinbebouwing en agrarische bebouwing gesaneerd en daarvoor in de plaats worden woningen gerealiseerd. De deelgebieden in Est en Haaften zijn gelegen in de dynamische stroom van Geldermalsen naar Haaften. Dit gebied kent drie deelgebieden, te weten: a) Het buitengebied ten westen van de A2 tussen Haaften en Waardenburg; b) De stille dynamiek tussen Waardenburg en Meteren rond de Rijksstraatweg; c) Tussen Geldermalsen en Est: de A15 over de akker.

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

32

Deelgebied Karnheuvelsestraat 16 te Est

Deelgebied Buitenweg 48 te Haaften

Afbeelding 34: Visiekaart ‘de Dynamische stroom van Geldermalsen naar Haaften’

De locatie in Est is gelegen in het gebied ‘tussen Geldermalsen en Est: de A15 over de akker’. In dit gebied ligt een brede stroomrug met akkers. Aan de rand van de dorpen dient de overgang van het dorp naar het landschap begeleid te worden. Vooral de nieuwbouw van woningen vraagt aandacht voor een groene aankleding. Door een tuin- en landschapsarchitect is voor de locatie in Est een landschappelijk inpassingsplan opgesteld, waarbij een goede overgang van dorp naar het landschap het uitgangspunt is. Het plan voorziet middels de nieuwbouw en de landschappelijke inpassing in een geleidelijke overgang van dorp naar het landschap en is daarmee in overeenstemming met het LOP.

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

33

Afbeelding 35: Landschappelijk inrichtingsplan locatie Karnheuvelsestraat 16, Est

De locatie in Haaften is gelegen in het buitengebied ten westen van de A2 tussen Haaften en Waardenburg. In dit buitengebied heeft verrommeling en verbreking van landschappelijke verbanden plaatsgevonden. Om tot een aantrekkelijker landschap om in te wonen en werken te komen, dient een robuust landschapsstructuur ontwikkeld te worden. De dorpsranden zullen een groene aankleding moeten krijgen. Middels het plan wordt een groot oppervlak aan kassen verwijderd en vindt de realisatie van twee vrijstaande woningen plaats. Hierdoor zal het deelgebied groener aandoen, waardoor het plan voorziet in een bijdrage aan het ontwikkelen van een aantrekkelijker landschap.

Bestemmingsplan ‘Herontwikkelingsplan Est-Tuil-Haaften-Heesselt’

34

4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1 Structuurvisie Neerijnen 2020 Per 1 januari 2019 maken de vier deelgebieden onderdeel uit van de gemeente West Betuwe na de fusie van de gemeenten Geldermalsen, Neerijnen en Lingewaal. Omdat de gemeente West Betuwe nog geen omgevingsvisie heeft opgesteld, wordt thans nog getoetst op het beleid van de voormalige gemeente Neerijnen. In deelproduct 1 – Inventarisatie, Knelpunten en Keuzes van de structuurvisie Neerijnen 2020 wordt per kern van de gemeente Neerijnen een aantal thema’s doorlopen, zoals wonen, werken, water en groen, et cetera. Hierin wordt vermeld waar de knelpunten in het beleid liggen. Vervolgens wordt per deelgebied een korte samenvatting opgenomen van het relevante beleid voor het buitengebied. Karnheuvelsestraat 16, Est In de plankaart van de structuurvisie is het gebied opgenomen als zoekzone voor wonen. Om te voldoen aan de vraag van met name starters, jongeren en senioren, wordt uitgegaan van een groei van 40 woningen. Het plan voorziet in het realiseren van 6 vrijstaande woningen en 3 zorgwoningen. Hiermee voorziet het plan niet direct in de vraag in woningen voor starters, jongeren en senioren. Door het realiseren van de vrijstaande woningen wordt doorstroming bevorderd wat ervoor zal zorgen dat woningen op de huidige markt vrijkomen die de doelgroepen wel dienen.

Daarnaast wordt middels de zorgwoningen direct ingespeeld op de vraag vanuit zorgvragers naar passende woningen. Buitenweg 48, Haaften Haaften is één van de drie kernen waar het zwaartepunt wordt gelegd voor het opvangen van de bevolkingstoename. In de structuurvisie is een zoekzone voor wonen opgenomen ten noorden van de kern met een ontwikkelingsopgave van 86 woningen. Het deelgebied is gelegen nabij deze zone, waardoor het verantwoord is om op deze locatie twee woningen te realiseren, waarbij de glastuinbouw wordt gesaneerd. Gerestraat 3, Heesselt De locatie Gerestraat 3 is niet opgenomen in de plankaart. Op deze locatie wordt geen woningbouw gerealiseerd. De gehele agrarische bestemming op het perceel wordt omgezet naar een woonbestemming en de agrarische bebouwing wordt gesloopt. De bestaande woning zal na de bestemmingswijziging niet meer in gebruik worden genomen als bedrijfswoning. Bij de woning mag een bijgebouw van 300 m2 bij de woning opgericht worden. Gezien de kleinschalige ontwikkeling op dit perceel kan geconcludeerd worden dat dit een gepaste ontwikkeling is op de locatie in Heesselt. Bouwing 1, Tuil Deelgebied 4 is tevens niet opgenomen in de plankaart. Wel wordt aangehaald dat inmiddels 144 woningen zijn gerealiseerd of nog in ontwikkeling zijn. Hiermee wordt al voldaan aan de opgave van 125 woningen voor de planperiode.