RV2021-073 Bijlage 2 MPG 2021 Meerjaren prognose Grondexploitaties v2.pdf

24 | MPG 2021

5.3 Achter het Dorpshuis, Spijk We hebben in 2018 de grondexploitatie Spijk, Achter het Dorpshuis geopend. Aan de bewoners in de directe omgeving is het plan stedenbouwkundig plan gepresenteerd. Dit plan vormt het globale kader voor de ontwikkelingsmogelijkheden in het gebied en daarmee ook voor het bestemmingsplan. De gemeenteraad van de gemeente Lingewaal stelde het bestemmingsplan in oktober 2018 vast. Het project heeft enige vertraging opgelopen in verband met de beroepsprocedure bij de Raad van State. In 2020 is hier een tussenuitspraak over gedaan met als conclusie dat de gebiedsontwikkeling door kan gaan indien er maatregelen tegen geluid(soverlast) worden getroffen in verband met de realisatie van de nieuwe school. Het bestemmingsplan is aangepast en vastgesteld, de beroepstermijn loopt nog. Verwachte gronduitgifte is 2022 en 2023. Achter het Dorpshuis, Spijk

Exploitatieperiode Bestemming O ppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2021

t/m 2023 Woningbouw, school 0,50 hectare 0,34 hectare -

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat van de grondexploitatie Achter het Dorpshuis in Spijk per 1 januari 2021 bedraagt 145.000 euro positief. In afwachting op de beroepsprocedure hebben er in 2020 nauwelijks werkzaamheden plaatsgevonden voor deze grondexploitatie. Alle de kosten en opbrengsten zijn één jaar doorgeschoven en geïndexeerd. De grondexploitatie verbetert met 17.000 euro doordat de indexatie over de te realiseren grondopbrengsten ietwat hoger is dan de indexatie over de te realiseren kosten. Achter het Dorpshuis, Spijk

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Verschil

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

20.000 € -543.000 € 659.000 €

6.000 € -537.000 € 685.000 €

-14.000 6.000 26.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

135.000 € 128.000 €

154.000 € 145.000 €

19.000 17.000

€ €

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is het risicoprofiel opgesteld. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 42.000 euro NCW negatief. Daarmee is het risicoresultaat verbeterd met 28.000 euro ten opzichte van voorgaand MPG. Dit wordt veroorzaakt door het afnemen van het risico op (extra) vertraging door de beroepsprocedure. Gelet op het verwachte resultaat van 145.000 euro NCW positief kunnen de risico’s worden opgevangen binnen de grondexploitatie. Het gaat binnen dit project om de gebruikelijke risico’s als het mogelijk hoger uitvallen van de kosten bouw- en woonrijp maken, plankosten en hogere

25 | MPG 2021

rentekosten door vertraging. Daarnaast is het risico opgenomen op minder grondopbrengsten door eventuele aanpassing van het woningbouwprogramma. Achter het Dorpshuis, Spijk

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019) € € €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

-70.000 € 128.000 € €

Verschil

-42.000 € 145.000 € €

28.000 17.000 -

5.4 Centrumplan, Vuren We stelde in samenspraak met de inwoners van Vuren een gebiedsvisie voor de centrumontwikkeling Vuren op. De gebiedsvisie vormde de basis voor het bestemmingsplan Centrum Vuren. Dit plan werd door de gemeenteraad Lingewaal in de vergadering van oktober 2018 vastgesteld. Tijdens de gemeenteraadsvergadering van 31 mei 2018 heeft de gemeenteraad een budget beschikbaar gesteld van 2,90 miljoen euro ter dekking van de investeringen in het openbaar gebied en de strategische aankoop van de grondpositie (locatie de Kiviet). De dekking die hier tegenover staat zijn de te realiseren grondopbrengsten en de beschikbare budgetten binnen het Gemeentelijk Rioleringsplan, Reconstructie Plein en Wegen, Fonds Bovenwijkse voorzieningen en de al ontvangen exploitatiebijdrage van de ontwikkeling van Houwelingen. Daarnaast hebben we een subsidie toegekend gekregen vanuit Steengoed Benutten van de provincie Gelderland (500.000 euro). Ten aanzien van het realiseren van de grondopbrengsten is een ontwikkelovereenkomst gesloten met een marktpartij. Alle gronden zijn in 2020 geleverd, resteert het restant te ontvangen subsidie bedrag van 100.000 euro. Daarnaast worden naar verwachting de resterende civiele werken in 2021 afgerond. Uitgangspunt is dan ook om de grondexploitatie bij volgend MPG af te sluiten. Centrumplan, Vuren

Exploitatieperiode Bestemming O ppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2021

t/m 2021 Woningbouw 2,3 hectare 0,6 hectare 0,6 hectare

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat van de centrumontwikkeling Vuren per 1 januari 2020 bedraagt 442.000 euro negatief. Dit negatieve resultaat wordt veroorzaakt door het (boekhoudkundig) verwijderen van de beschikbare budgetten binnen het Fonds Bovenwijkse voorzieningen en Reconstructie Plein en Wegen, van 589.000 euro. Op last van de accountant zijn deze posten uit de grondexploitatie verwijderd, desondanks blijven de budgetten wel beschikbaar. De te treffen verliesvoorziening wordt daarmee opgevangen. Wanneer de beschikbare budgetten wel worden meegenomen in de berekeningen bedraagt het resultaat per 1 januari 2021 68.000 euro positief. De grondexploitatie verbeterd daarmee met 29.000 euro ten opzichte van het voorgaande resultaat. Dit positieve verschil wordt veroorzaakt door aanscherping van de civiele raming ten behoeve van de resterende werkzaamheden.

26 | MPG 2021

Centrumplan, Vuren

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Verschil

-1.309.000 € -669.000 € 1.487.000 €

-79.000 € -471.000 € 100.000 €

1.230.000 198.000 -1.387.000

€ €

-491.000 € -472.000 €

-450.000 € -442.000 €

41.000 30.000

Resultaat op NCW inclusief beschikbare dekking binnen gemeente €

39.000 €

68.000 €

29.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is ook het risicoprofiel in beeld gebracht. Gezien de nadere afronding van het project nemen de risico’s af. Alle gronden zijn verkocht en geleverd, dus hierover bestaan geen risico’s meer. De civiele raming voor de resterende werkzaamheden is aangescherpt en goed in beeld. Het risico op vertraging is nihil, verwachting is dat deze grondexploitatie volgend jaar kan worden afgesloten. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 0,-- euro NCW. Dat wil zeggen dat in 90% van alle gevallen de grondexploitatie op 0,-- euro NCW uitkomt, rekening houdend met de opgenomen risico’s (hoger uitvallen van kostenposten). Gezien het verwachte resultaat van 68.000 euro positief (inclusief beschikbare budgetten), is er geen risicoreserve benodigd en kan de risicoreserve uit voorgaand MPG van 146.000 euro vrijvallen. Centrumplan, Vuren

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019) € € €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

-185.000 € 39.000 € -146.000 €

€ 68.000 € €

Verschil

185.000 29.000 146.000

5.5 De Eng II, Asperen Het project De Eng II in Asperen is afgerond en de grondexploitatie wordt afgesloten. In 2020 zijn de laatste vier kavels geleverd waarop tweemaal een tweekapper wordt gebouwd. Voor de realisatie van de laatste werkzaamheden woonrijp maken wordt een voorziening getroffen van 35.000 euro. De Eng II, Asperen

Exploitatieperiode Bestemming O ppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2021

t/m 2020 Woningbouw 3,9 hectare 1,6 hectare 59 woningen

27 | MPG 2021

Resultaat en verschillenanalyse De exploitatie van de Eng II laat een positief resultaat zien van 30.000 euro. Het resultaat bij de jaarrekening 2019 bedroeg 40.000 euro positief. Het resultaat verslechterd daarmee met 10.000 euro, wat wordt veroorzaakt wordt door een verhoging van het budget voor de resterende civiele werkzaamheden. De tussentijdse winstneming vorig jaar werd vastgesteld op 281.000 euro op basis van de POC-methode. Met een aanvullend resultaat van 30.000 euro positief wordt deze grondexploitatie afgesloten. De Eng II, Asperen

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Verschil

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

-494.000 € -34.000 € 568.000 €

30.000 € € €

524.000 34.000 -568.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op NCW incl. winstneming Tussentijdse winstneming

41.000 € 40.000 € 281.000 €

30.000 € 30.000 € 281.000 €

-11.000 -10.000 -

€ € €

5.7 De Plantage, Geldermalsen De Plantage is een nieuwe woonwijk in de kern Meteren, nabij Geldermalsen. In 2009 heeft de gemeenteraad de structuurvisie De Plantage vastgesteld en daarmee zijn de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor het gehele plangebied vastgelegd. De structuurvisie verdeelt het plangebied in drie deelgebieden met ieder een eigen woonmilieu. Voor de realisatie van De Plantage heeft de gemeente West Betuwe een overeenkomst (SOK) met de marktpartijen BPD, Bunnik en Van Wanrooij. De afspraken in deze SOK zijn voor deelplan 1 en 2 met een Deelplanvaststellingsovereenkomst (DVO 1 en DVO 2) nader uitgewerkt en overeengekomen. In het DVO is onder andere afgeweken van de vastgestelde ontwikkeltermijnen (verkort) en de grondprijssystematiek. Met deze afspraken zijn gemeente en marktpartijen wendbaarder om te anticiperen op marktveranderingen. De ontwikkeltermijn loopt van 2018 tot 2022. Vanaf deelgebied 3 vallen we weer terug op afspraken uit de SOK, tenzij hier maatwerkafspraken voor worden gemaakt.

28 | MPG 2021

De Plantage, G eldermalsen Anno 2021 bloeit en bruist het in de wijk. Het eerste deelplan bestaat uit ruim 400 woningen en nadert zijn voltooiing. Alle gronden zijn verkocht Exploitatieperiode t/m 2034 en met de opening van het IKC in 2021 is dit Bestemming Woningbouw deelplan afgerond. Deelplan 2a bestaat uit circa O ppervlakte plangebied 77,2 hectare 320 woningen. De bouwactiviteiten zijn in 2019 Uitgeefbaar 37,8 hectare gestart en vinden volop plaats. In 2020 zijn Uitgegeven tot 1-1-2021 629 woningen gronden voor 62 projectwoningen en 36 sociale huurwoningen geleverd. Naar verwachting vindt de levering van de gronden voor de overige woningen in 2021 en 2022 plaats. Deelplan 2b bevat bijna 150 woningen, waaronder 26 sociale huurwoningen en 20 midden huurwoningen. De verdeling van de te ontwikkelen clusters heeft in 2020 plaatsgevonden en uitgifte van gronden is gefaseerd over 2021 en 2022. Het restant van circa 660 woningen heeft als werktitel “Deelplan 3 e.v.”. In 2021 vinden de voorbereidingen plaats voor het bestemmingsplan voor het kunnen realiseren van deze fase . De eerste gronduitgifte voor dit deelplan is naar verwachting in 2023. De afronding van de wijk duurt nog geruime tijd. Op dit moment is 2034 het beoogde eindjaar. Ten opzichte van de grondexploitatie 2020 is er een versnelling van 2 jaar.

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie bedraagt 16.260.000 euro NCW negatief. Dit is een positieve bijstelling ten opzichte van de grondexploitatie 1-1-2020 van 1.104.000 euro. Deze bijstelling is een resultante van verschillende factoren, zowel in positieve als negatieve zin. Enerzijds is er een stijging voor de kosten voor bouw- en woonrijp, onder andere door het inpassen van grasparkeerplaatsen en door het opnemen van een stelpost voor maatregelen klimaatadaptatie & gezondheid voor fase 3. Daarnaast hebben we ingezet op de realisatie van middeldure huurwoningen, hetgeen resulteert in lagere grondopbrengsten. Anderzijds profiteert de grondexploitatie van de stijgende VON-prijzen in de regio. Daarnaast is over 2020 een rentevoordeel behaald van 200.000 euro vanwege een daadwerkelijke, lagere rentelast dan begroot in de grondexploitatie (0,75% i.p.v. 1,25%). Het rentepercentage is voor de komende jaren naar beneden bijgesteld. Tot slot zorgt versnelling van de grondexploitatie voor een verbetering van het saldo van kosten- en opbrengstenindexatie. De Plantage, G eldermalsen

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Verschil

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

-44.525.000 € -51.362.000 € 71.574.000 €

-41.356.000 € -43.804.000 € 63.701.000 €

3.169.000 7.558.000 -7.873.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

-24.313.000 € -17.364.000 €

-21.455.000 € -16.260.000 €

2.858.000 1.104.000

€ €

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is ook het risicoprofiel geactualiseerd. De belangrijkste risico’s zijn als volgt: •

Budgetoverschrijding voor de werkzaamheden bouw- en woonrijp maken. Dit komt voornamelijk door de stijgende bouwkosten en het feit dat nog een geheel fase 3 bouwen woonrijp moet worden gemaakt.

29 | MPG 2021

• •

•

•

Stijging van de rentelasten gezien de lange doorlooptijd van de grondexploitatie. De voorziene waterhuishoudkundige structuurin De Plantage. Gezien de stijging van extreme regenbuien in relatie tot klimaatverandering en daarmee een grotere behoefte aan wateroppervlakte De ontsluiting van de woonwijk aan de oostzijde. Gezien de huidige verkeersbewegingen en ontwikkeling van de nabijgelegen bedrijventerrein Hondsgemet-Zuid en HondsgemetNoord en druk op de provinciale weg en noodzakelijke verkeerskundige ingrepen Marktconformiteit van het woningbouwprogramma in relatie tot de woningbouwbehoefte. Ondanks dat er op dit moment wordt ingezet op het realiseren van onder andere meer sociale huurwoningen, appartementen en levensloopbestendige woningen, bestaat de mogelijkheid dat aanbod en vraag niet (meer) op elkaar aansluiten.

Het risicoresultaat op P90 bedraagt 21.473.000 euro NCW negatief. Het risicoresultaat verbetert daarmee aanzienlijk ten opzichte van voorgaand jaar. Dit heeft voornamelijk te maken met het wegvallen van bepaalde risico’s door de voortgang van het project. Zo is er voor ruim 7,3 miljoen euro aan gronden verkocht en vallen daarmee (gedeeltelijke) verkooprisico’s. Met het realiseren van bouw- en woonrijp maken neemt het risico op budgetoverschrijdingen af. Gelet op het verwachte resultaat van 16.260.000 NCW negatief, kunnen de voornoemde risico’s niet worden opgevangen binnen de grondexploitatie. Er is ten tijde van het vaststellen van de jaarrekening 2020 een risicoreservering opgenomen ter grootte van 5.213.000 euro (aanvullend op de getroffen verliesvoorziening). Dat is 2.935.000 euro lager dan bij voorgaand MPG. De Plantage, G eldermalsen

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019) € € €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

-25.512.000 € -17.364.000 € -8.148.000 €

-21.473.000 € -16.260.000 € -5.213.000 €

Verschil

4.039.000 1.104.000 2.935.000

5.8 Haaften Noord, Haaften Het plangebied ligt tussen de Bernhardstraat en de Enggraaf. In het zuiden grenst het plangebied aan het bestaand stedelijk gebied van de kern Haaften, aan de overige zijden aan het buitengebied. Het aantal te bouwen woningen is 75. In 2017 zijn 69 bouwkavels notarieel getransporteerd. De bouw van de woningen verliep voorspoedig. In het najaar 2018 zijn de meeste projectgebonden woningen opgeleverd. Ook het woonrijp maken is opgeleverd. Inmiddels zijn de laatste kavels verkocht waarvan er 2 in de lente van 2021 notarieel worden overgedragen. Dit plan wordt eind 2021 afgesloten. Haaften Noord, Haaften

Resultaat en verschillenanalyse

Exploitatieperiode Bestemming O ppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2021

t/m 2021 Woningbouw 3,7 hectare 1,8 hectare 73 woningen

30 | MPG 2021

Ten opzichte van 2019 is er een kleine positieve ontwikkeling in het resultaat op netto contante waarde van 35.000 euro. Haaften Noord, Haaften

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten € Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

€ €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Verschil

-1.045.000 € -91.000 € 524.000 €

-897.000 € -13.000 € 347.000 €

148.000 78.000 -177.000

-612.000 € -588.000 €

-564.000 € -553.000 €

48.000 35.000

Risicoprofiel Voor dit plan zijn geen risico’s meer aanwezig. De afwikkelingskosten – voor de aanleg van de inritten van de twee vrijstaande kavels – zijn opgenomen in de grondexploitatieberekening. De laatste kavels zijn verkocht en worden in 1e helft 2021 geleverd. Deze exploitatie wordt 31-12-21 (financieel) afgesloten. De risicoreserve uit voorgaand MPG van 38.000 euro kan vrijvallen. Haaften Noord, Haaften

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019) € € €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

-626.000 € -588.000 € -38.000 €

€ -553.000 € €

Verschil

626.000 35.000 38.000

5.9 Herwijnen – Oost, Herwijnen Herwijnen-Oost bevindt zich midden in de ontwikkeling. Enkele kavels in de eerste fase zijn vertraagd als gevolg van de stagnatie bij de verplaatsing van de woonwagenstandplaatsen. Inmiddels zijn de woonwagenstandplaatsen verplaatst naar een nieuwe locatie buiten het plangebied, aangrenzend aan de oostzijde van het Herwijnen-Oost. Op vrijgekomen grond van de woonwagenstandplaatsen worden vier kavels gerealiseerd, verwachting uitgave in 2022. Daarnaast staan er twee vrijstaande kavels aan de Achterweg te koop. Verwachte levering is 2021. Ook worden er voorbereidingen getroffen voor een meervoudige onderhandse verkoop van een kavel ten behoeve van vier patiowoningen. De aanbesteding staat gepland voor 2021, uitgifte van de grond in 2022. Fase 2 van de ontwikkeling bestaat deel A en B. Voor deel A (24 woningen) is in 2018 een meervoudige onderhandse procedure aan de markt aangeboden. De aanbesteding is aan het eind van 2018 gegund en de overeenkomst is ondertekend. De gronden zouden in 2019 geleverd worden. Echter, gezien de recente problematiek met betrekking tot de Programma Aanpak Stikstof (PAS) is deze afname doorgeschoven naar 2020. Voor deel B is een proefverkaveling opgesteld. Dit wordt naar verwachting in 2022 uitgegeven.

Het woonrijp maken van het gebied wordt gefaseerd uitgevoerd, waarbij volgordelijk wordt gewerkt vanuit de provinciale weg richting de Achterweg.

31 | MPG 2021

Herwijnen-O ost, Herwijnen

Exploitatieperiode Bestemming O ppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2021

t/m 2022 Woningbouw 8,3 hectare 4,3 hectare 112 woningen

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat van Herwijnen-Oost per 1 januari 2021 bedraagt 377.000 euro positief. Het resultaat van Herwijnen-Oost laat een boekhoudkundige verslechtering zien van 153.000 euro op ten opzichte van de actualisatie bij de jaarrekening 2019. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat de tussentijdse winstneming per 1 januari 2021 169.000 euro hoger uitvalt dan vorig jaar. Het reële resultaat verslechtert daarmeee met slechts 16.000 euro door de som van kosten- en opbrengsten indexatie. Herwijnen-O ost, Herwijnen

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten € Resultaat op eindwaarde Resultaat op NCW incl. winstneming Tussentijdse winstneming

€ € €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Verschil

-3.159.000 € -1.217.000 € 4.939.000 €

-1.939.000 € -862.000 € 3.209.000 €

1.220.000 355.000 -1.730.000

562.000 € 530.000 € 632.000 €

392.000 € 377.000 € 801.000 €

-170.000 -153.000 169.000

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is het risicoprofiel geactualiseerd. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 86.000 euro NCW positief. Het risicoresultaat verslechterd daarmee met 10.000 euro ten opzichte van vorig jaar. Deze ‘verslechtering’ is voornamelijk modelmatig: door exta tussentijdse winstenming over 2020 valt het risicoresultaat wat lager uit. Gelet op het verwachte resultaat van 377.000 euro NCW positief (incl. winstneming), kunnen de risico’s worden opgevangen binnen de grondexploitatie. Het gaat binnen dit project om de gebruikelijke risico’s als het mogelijk hoger uitvallen van de kosten bouw- en woonrijp maken, plankosten en hogere rentekosten door vertraging. Herwijnen-O ost, Herwijnen

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019) € € €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

96.000 € 530.000 € €

86.000 € 377.000 € €

Verschil

-10.000 -153.000 -

32 | MPG 2021

5.10 Hogeland III, Heukelum De nieuwbouwontwikkeling Hogeland III in Heukelum is nagenoeg afgerond. In 2019 zijn in totaal 5 kavels verkocht. In 2020 is één vrije kavel verkocht en naar verwachting wordt de laatste vrije kavel in 2021 verkocht en geleverd. De resterende werkzaamheden voor woonrijp maken worden gerealiseerd in 2021. Uitgangspunt is dat deze grondexploitatie volgend jaar is afgerond en afgesloten. Hogeland III, Heukelum

Exploitatieperiode Bestemming O ppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2021

t/m 2021 Woningbouw 2,9 hectare 1,4 hectare 58 woningen

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat van de grondexploitatie Hogeland III per 1 januari 2021 bedraagt 336.000 euro positief. Het resultaat van Hogeland III laat een verslechtering zien van 125.000 euro ten opzichte van de actualisatie bij de jaarrekening 2019. Dit wordt veroorzaakt hoofdzakelijk veroorzaakt door de extra kosten voor reparatie van de aangelegde de damwand van ca. 100.000 euro. De kosten waren niet voorzien in de grondexploitatie. Daarnaast is er over 2020 extra tussentijdse winstneming genomen van 26.000 euro. Hogeland III, Heukelum

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Verschil

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

392.000 € -221.000 € 309.000 €

374.000 € -199.000 € 168.000 €

-18.000 22.000 -141.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op NCW incl. winstneming Tussentijdse winstneming

479.000 € 461.000 € 2.094.000 €

343.000 € 336.000 € 2.120.000 €

-136.000 -125.000 26.000

€ € €

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is het risicoprofiel geactualiseerd. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 326.000 euro NCW positief. Doordat het project zich steeds verder vordert, er kavels worden verkocht en de raming voor civiele- en plankosten is herijkt, nemen de risico’s verder af. Risico’s op verzakking van de damwand zijn met de huidige reparatie utigesloten. Gelet op het verwachte resultaat van 336.000 euro NCW positief (incl. winstneming), kunnen de resterende risico’s worden opgevangen binnen de grondexploitatie.

Hogeland III, Heukelum

Resultaat MPG 2019 (Jaarrekening 2018)

Risicoresultaat (P90) 5.11 Klingelenberg Noord, Tuil € Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

€ €

Resultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

935.000 € 1.049.000 € €

448.000 € 461.000 € €

Verschil

-487.000 -588.000 -

33 | MPG 2021

Het plangebied ligt direct ten noorden van locatie De Klingelenberg in Tuil en voorziet in de bouw van maximaal 24 woningen volgens de uitwerkingsregels in het bestemmingsplan. Er is een overschot aan woningen gepland in de bestaande plannen van Tuil. Daarom is bij de taxatie van voorgaande jaren ervan uitgegaan dat op deze locatie pas gebouwd kan gaan worden na de laatste fase van het aangrenzende plan Klingelenberg. Dus na 2020. De voormalige gemeente Neerijnen wilde een spoedige ontwikkeling van dit plan realiseren. Daarom voerde het college destijds gesprekken met de ontwikkelaar van het zuidelijke gedeelte Klingelenberg over de verkoop van deze gronden. In mei 2016 is besloten de onderhandelingen te parkeren en eerst een uitwerkingsplan op te stellen. Dit om meer inzicht te krijgen in de mogelijke risico's van de hindercirkels en planschade vanuit de bedrijven op Slimwei. De gemeenteraad van Neerijnen stelde dit uitwerkingsplan voor de bouw van maximaal 24 woningen in 2017 vast en het werd daarmee onherroepelijk. Klingelenberg Noord, Tuil

Exploitatieperiode Bestemming O ppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2021

t/m 2027 Woningbouw 0,91 hectare 0,45 hectare -

Resultaat en verschillenanalyse Klingelenberg Noord, Tuil

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Verschil

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

-978.000 € -437.000 € 1.170.000 €

-1.035.000 € -379.000 € 1.171.000 €

-57.000 58.000 1.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

-245.000 € -213.000 €

-243.000 € -212.000 €

2.000 1.000

€ €

Risicoprofiel Aan de noordzijde van dit project ligt parallel aan de watergang een middenspanningsleiding. In de grondexploitatieberekening is rekening gehouden met een post van 50.000 euro voor het verleggen van deze leiding. Op basis van de grondexploitatie en mogelijke risico’s is het risicoprofiel geactualiseerd. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 273.000 euro NCW negatief waarmee de benodigde risicoreserve 36.000 euro lager uitvalt ten opzichte van het voorgaande jaar. Vanwege onvoldoende capaciteit is nog geen uitvoering aan het project gegeven. In de risicoanalyse is dan ook rekening gehouden met meerdere jaren vertraging en mogelijk een eventuele andere invulling. Klingelenberg Noord, Tuil

Risicoresultaat (P90) Ophemert 5.12 Mackaylaan, Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019) € € €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

-310.000 € -213.000 € -97.000 €

-273.000 € -212.000 € -61.000 €

Verschil

37.000 1.000 36.000

34 | MPG 2021

Dit plangebied ligt aan de noordzijde van Ophemert aan de Aeneas Mackaylaan. Aan de westzijde wordt het gebied begrensd door het woonperceel aan de Kapelstraat 20 en in het oosten door woonperceel Aeneas Mackaylaan 1. In 2009 is dit perceel aangekocht voor waterberging van het Multifunctioneel centrum Ophemert en daarnaast voor de bouw van 1 of 2 woningen. Het bestemmingsplan is eind 2016 vastgesteld en onherroepelijk. De verwachting dat deze locatie door goede oppervlaktemaat en de ligging aan een bestaande weg snel worden verkocht, is nog niet uitgekomen. Mackaylaan, O phemert

Exploitatieperiode Bestemming O ppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2021

t/m 2021 Woningbouw 0,13 hectare 0,13 hectare -

Resultaat en verschillenanalyse Mackaylaan, O phemert

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Verschil

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

-117.000 € -45.000 € 346.000 €

-120.000 € -25.000 € 338.000 €

-3.000 20.000 -8.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

184.000 € 181.000 €

193.000 € 189.000 €

9.000 8.000

€ €

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is ook het risicoprofiel geactualiseerd. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 160.000 euro NCW positief. Gelet op het verwachte resultaat van 189.000 euro NCW positief, kunnen risico’s worden opgevangen binnen de grondexploitatie. Er zijn geen specifieke risico's voor dit project. Mackaylaan, O phemert

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019) € € €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

153.000 € 181.000 € €

160.000 € 189.000 € €

Verschil

7.000 8.000 -

35 | MPG 2021

5.13 Molenblok, Varik Het plangebied ligt aan de Waalbandijk ten noordoosten van Varik. Het gebied wordt begrensd door de Waalbandijk in het oosten en de achterzijde van de bebouwing langs de noordzijde van de Kerkstraat. In de planperiode tot en met 2028 wordt gerekend met de bouw van ca. 55 woningen. Met ontwikkelaar VABO is een overeenkomst gesloten over de afname van 31 kavels en een optie op de afname van 19 bouwkavels op termijn. Op basis van de gewijzigde uitgangspunten is in februari 2014 overeenstemming bereikt met VABO over een nieuwe koopovereenkomst onder nieuwe voorwaarden. Hiermee is zekerheid gecreëerd over de afname van 31 bouwkavels tegen een vastgestelde vierkante meter prijs en een optie op de afname van maximaal 19 bouwkavels op termijn. Fase 1 met 31 woningen is gefaseerd afgenomen in 2016 en 2017. De oplevering van de laatste woningen vond plaats in de zomer van 2018. Hiermee is ook voldaan aan de voorwaarden voor toekenning van de provinciale Impulssubsidie van 500.000 euro voor de fase 1. De activiteiten waarvoor deze subsidie is verleend, moesten binnen anderhalf jaar na datum van de beschikking zijn gestart en binnen drie jaar (uiterlijk 18 juni 2017) in het geheel zijn uitgevoerd. De provincie heeft op verzoek van de gemeente ingestemd met een verlenging van de termijn voor de Impulssubsidie tot het najaar van 2018.

Na definitieve oplevering van de 31 woningen startte na de zomervakantie 2018 het woonrijp maken. Hiermee is de toekenning van de Impulssubsidie veilig gesteld. In maart 2019 heeft de provincie de subsidie voor het volledige bedrag definitief toegekend en het resterende bedrag van 100.000 euro uitgekeerd. Doordat de ontwikkelaart uitvoering gegeven heeft aan het “impulsplan van 15 maart 2016”, is in 2020 aan de projectonwikkelaar 250.000 euro betaald. Het vervolg van de woningbouwontwikkeling is sterk afhankelijk van het dijkversterkingsproject TielWaardenburg. De aangekondigde dijkversterking levert beperkingen op voor de woningen aan de dijk en de planning daarvan. Daar komt bij dat aanvullende maatregelen nodig zijn om dijkversterking en woningbouw samen te laten gaan. In 2018 zijn verschillende mogelijkheden ten aanzien van uitvoering en kosten met het waterschap besproken. Op basis van stedenbouwkundige- en technische aannames is in 2018 gekozen voor een variant met een binnenberm en een civieltechnische oplossing. Deze variant voorzag in de aanleg van een verlengd dijklichaam (stabiliteitsberm) en de bouw van woningen hierop. De woningen worden ontsloten door een nieuw aan te leggen weg aan de dijkzijde. De afspraken, uitgangspunten, condities etc. zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst die in december 2018 door de partijen is ondertekend.

In 2019 heeft het waterschap gewerkt aan het dijkontwerp. In het 2020 heeft het waterschap duidelijkheid gegeven over hoe het dijklichaam er komt uit te zien middels het projectplan. Op basis van deze nieuwe gegevens, waaronder het profiel vrije ruimte dijkzone en de gebruiksvoorwaarden, heeft ert de gemeente samen met het waterschap geanalyseerd wat de gevolgen zijn voor de aannames zoals die in 2018 in het kader van de SOK zijn gedaan. Aan de hand van nieuwe schetsontwerpen, berekeningen van het uitgeefbaar gebied in de dijkzone en benodigde civieltechnische ingrepen is een herberekening gemaakt worden waarbij tevens de risico’s en kansen in beeld zijn gebracht. De uitkomsten zijn voorgelegd aan het college in april 2021 en vervolgens is de gemeenteraad vooraf aan de behandeling van dit MPG vertrouwelijk geïnformeerd over de geactualiseerde grondexploitatieberekening. Na besluitvorming wordt het overleg met het waterschap vervolgd om de mogelijkheden voor een gecombineerde uitvoering voor zowel de plannen van de dijkverstering als gebiedsontwikkeling, de hiermee samenhangende risico’s en kansen en financiële gevolgen te bespreken.

36 | MPG 2021

Molenblok, Varik

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2021

t/m 2028 Woningbouw 2,5 hectare 1,5 hectare 31 woningen

Resultaat en verschillenanalyse De grondexploitatie van het Molenblok laat een negatief resultaat zien van 2.741.000 euro NCW. Het negatieve resultaat bij de jaarrekening 2019 bedroeg 1.852.000 euro negatief op NCW. Kortom, een verslechtering van het resultaat met 889.000 euro. Afgelopen jaar heeft een grondige actualisatie van deze grondexploitatie plaatsgevonden. Dit op basis van de laatste informatie over gebruiksmogelijkheden van de gemeentelijke dijk en woningbouwgronden en de daaraan gekoppelde aspecten als planning, plan- en bouwkosten en grondwaarden. In 2018 hebben de besturen van Waterschap Rivierenland en voormalige gemeente Neerijnen een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten over de manier waarop dijkversterking en woningbouw samen op konden gaan. Gemeente en waterschap werken sinds die tijd samen aan de koppelkansen dijkversterking en woningbouw, met de SOK als kader. Met de dijkontwerpen die zijn opgenomen in het Projectplan Waterwet (eind 2020) is helderheid ontstaan over de ruimtelijke mogelijkheden voor woningbouw. Molenblok, Varik

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Verschil

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

-3.456.000 € -2.658.000 € 3.901.000 €

-3.945.000 € -2.940.000 € 3.737.000 €

-489.000 -282.000 -164.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

-2.213.000 € -1.852.000 €

-3.148.000 € -2.741.000 €

-935.000 -889.000

€ €

Risicoprofiel Op basis van de geactualiseerde grondexploitatie is het risicoprofiel ook bijgesteld. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 3.053.000 euro NCW negatief. Gelet op het verwachte resultaat van 2.741.000 euro NCW negatief, kunnen de voornoemde risico’s niet worden opgevangen binnen de getroffen verliesvoorziening van de grondexploitatie. De benodigde risicoreserve bedraagt daarmee 312.000 euro. Deze benodigde lagere risicoreserve is verklaarbaar nu met het gereed gekomen projectplan duidelijkheid is gekomen over de invulling van het dijkgebied die zijn vertaald in de geactualiseerde grondexploitatieberekening. Molenblok, Varik

Risicoresultaat (P90)

5.14 Slingerbos, Ophemert Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019) € € €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

-2.936.000 € -1.852.000 € -1.084.000 €

-3.053.000 € -2.741.000 € -312.000 €

Verschil

-117.000 -889.000 772.000

37 | MPG 2021

Het plangebied ligt aan de oostzijde van Ophemert tussen de Waalbandijk in het zuiden en de Molenstraat in het noorden. Het wordt in het westen begrensd door de woonpercelen aan de Gulhofstraat en in het oosten door agrarische gronden. Het bestemmingsplan is in 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. In 2018 werd het plan onherroepelijk na een beroep bij de Raad van State waarbij de gemeente in het gelijk is gesteld. De voorbelasting/ophoging is voor fase 1 (polder) gerealiseerd. Fase 2 betreft de dijkzone. Net als bij Molenblok is het vervolg van de woningbouwontwikkeling sterk afhankelijk van het dijkversterkingsproject Tiel-Waardenburg. De aangekondigde dijkversterking levert beperkingen op voor de woningen aan de dijk en de planning daarvan. Daar komt bij dat aanvullende maatregelen nodig zijn om dijkversterking en woningbouw samen te laten gaan. De invulling van fase 2 heeft ook gevolgen voor fase 1, waardoor de realisatie hiervan ook is vertraagd. Het stedenbouwkundig schetsplan (van voor 2018) gaat voor fase 1 uit van de realisatie van ca 33 woningen. Van dit aantal zou woningbouwcorporatie De Kernen 15 huurwoningen bouwen. De Kernen die in 2016 al de gronden heeft aangekocht, heeft afgezien van de bouw van een zorgcomplex met 24 onzelfstandige wooneenheden. Waar de woningen in het gebied van fase 1 precies zijn inmiddels gesprekken gevoerd.

Voor fase 2 (de dijkzone) zochten de gemeente en het waterschap in het kader van de voorgenomen dijkversterking gezamenlijk naar oplossingen voor een optimale gebiedsontwikkeling. In 2018 zijn verschillende mogelijkheden ten aanzien van uitvoering en kosten met het waterschap besproken. Op basis van stedenbouwkundige- en technische aannames is in 2018 gekozen voor een variant met de aanleg van een verlengd dijklichaam (stabiliteitsberm) en de bouw van woningen hierop. De uitgangspunten, afspraken, condities etc. zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst die in december 2018 door de partijen is ondertekend. Door het waterschap is gewerkt aan het dijkontwerp. In het 2020 heeft het waterschap duidelijkheid gegeven over hoe het dijklichaam er komt uit te zien. Op basis van deze nieuwe gegevens, waaronder het profiel vrije ruimte dijkzone en de gebruiksvoorwaarden, heeft de gemeente samen met het waterschap geanalyseerd wat de gevolgen zijn voor de aannames zoals die in 2018 in het kader van de SOK zijn gedaan. Aan de hand van nieuwe schetsontwerpen, berekeningen van het uitgeefbaar gebied in de dijkzone en benodigde civieltechnische ingrepen is een herberekening gemaakt waarbij tevens de risico’s en kansen in beeld zijn gebracht.

De uitkomsten zijn voorgelegd aan het college in april 2021 en vervolgens is de gemeenteraad vooraf aan de behandeling van dit MPG vertrouwelijk geïnformeerd over de geactualiseerde grondexploitatieberekening. Na besluitvorming wordt het overleg met het waterschap vervolgd om de mogelijkheden voor een gecombineerde uitvoering voor zowel de plannen van de dijkverstering als gebiedsontwikkeling, de hiermee samenhangende risico’s en kansen en financiële gevolgen te bespreken. Het college zal de raad tussentijds informeren over de voortgang en uitkomsten van deze besprekingen.

Slingerbos, Ophemert

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2021

t/m 2028 Woningbouw 3,8 hectare 1,9 hectare -

38 | MPG 2021

Resultaat en verschillenanalyse De grondexploitatie van het Slingerbos laat een negatief resultaat zien van 1.998.000 euro op netto contante waarde. Het negatieve resultaat bij de jaarrekening 2019 bedroeg 228.000 euro op netto contante waarde. Een verslechtering van het resultaat met 1.770.000 euro. Afgelopen jaar heeft ook voor deze grondeploitatie een grondige actualisatie plaatsgevonden. Dit op basis van de laatste informatie over gebruiksmogelijkheden van de gemeentelijke dijk en woningbouwgronden en de daaraan gekoppelde aspecten als planning, plan- en bouwkosten en grondwaarden. In 2018 hebben de besturen van Waterschap Rivierenland en voormalige gemeente Neerijnen een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten over de manier waarop dijkversterking en woningbouw samen op konden gaan. Gemeente en waterschap werken sinds die tijd samen aan de koppelkansen dijkversterking en woningbouw, met de SOK als kader. Met de dijkontwerpen die zijn opgenomen in het Projectplan Waterwet (eind 2020) is helderheid ontstaan over de ruimtelijke mogelijkheden voor woningbouw. Slingerbos, O phemert

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten € Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

€ €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Verschil

-2.775.000 € -2.477.000 € 5.094.000 €

-3.002.000 € -3.538.000 € 4.244.000 €

-227.000 -1.061.000 -850.000

-159.000 € -228.000 €

-2.295.000 € -1.998.000 €

-2.136.000 -1.770.000

Risicoprofiel Dit project was van begin af aan moeilijk beheersbaar. De technische adviseurs wijzen vooral op de risico's in de uitvoering afhankelijk van voor welke (technische) voorziening wordt gekozen in de dijkzone en/of het extra grondwerk voor de dijkzone. Als de keuze valt op een stalen constructie dan is het risico reëel dat dit fors hoger uit kan vallen doordat de staalprijzen zeer sterk kunnen wisselen. De ontwikkeling van de dijkzone is net als bij Molenblok een onzekere factor doordat nog niet concreet is hoe de dijkversterking vorm gaat krijgen. Verdere risico’s die hieruit voorvloeien hebben betrekking op de uitgeefbaarheid en planning. Op basis van de grondexploitatie en bovengenoemde risico’s is het risicoprofiel geactualiseerd. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 2.333.000 euro NCW negatief. Gelet op het verwachte resultaat van 1.998.000 euro NCW negatief, kunnen de voornoemde risico’s niet worden opgevangen binnen de getroffen verliesvoorziening van de grondexploitatie. De benodigde risicoreserve bedraagt daarmee 335.000 euro (aanvullend op de getroffen verliesvoorziening). Mede oorzaak van dit bedrag is dat doordat met het recentelijk gereed gekomen projectplan duidelijkheid is gekomen over de invulling van het dijkgebied die zijn vertaald in de geactualiseerde grondexploitatieberekening. Slingerbos, O phemert

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019) € € €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

-716.000 € -228.000 € -488.000 €

-2.333.000 € -1.998.000 € -335.000 €

Verschil

-1.617.000 -1.770.000 153.000

39 | MPG 2021

5.15 Homburg-Noord, Beesd Homburg-Noord vormt de afronding van het bestaande bedrijventerrein Oude Waag/ Homburg aan de noordzijde van de kern Beesd. De laatste agrarische gronden die hier nog in de oksel van de nieuwe oprit naar de A2 aanwezig zijn, worden ontwikkeld als bedrijventerrein. Het wordt een gemengd bedrijventerrein met kleine kavels tot maximaal 5.000 m2 en in het bijzonder gericht op de lokale markt. De ontwikkeling van het gebied pakt de gemeente samen op met Homburg VOF, een private partij die circa tweederde van het plangebied in eigendom heeft. In 2006 is 0,9 hectare grond in het plangebied aangekocht. Sindsdien is de planvorming met wisselende intensiteit en snelheid opgepakt. In 2016 is een (anterieure) samenwerkingsovereenkomst gesloten met Homburg VOF. Het ontwerp bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen en is in juni 2016 door de gemeenteraad van de gemeente Geldermalsen vastgesteld. In 2020 is er 1.350 m2 aan gronden verkocht. Totaal is er inmiddels 6.100 m2 aan gronden verkocht en resteert nog ca. 1.100 m2 aan te verkopen gronden. In 2021 wordt naar verwachting de resterende kavel geleverd. Homburg-Noord, B eesd

Exploitatieperiode Bestemming O ppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2021

t/m 2021 Bedrijventerrein 1,3 hectare 0,7 hectare 0,6 hectare

Resultaat en verschillenanalyse

Het resultaat van Homburg-Noord per 1 januari 2021 bedraagt 308.000 euro negatief. De grondexploitatie blijft daarmee nagenoeg gelijk ten opzichte van de grondexploitatie 1-1-2020. Homburg-Noord, B eesd

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Verschil

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

-585.000 € -162.000 € 433.000 €

-401.000 € -110.000 € 197.000 €

184.000 52.000 -236.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

-314.000 € -307.000 €

-314.000 € -308.000 €

-1.000

€ €

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is het risicoprofiel geactualiseerd. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 336.000 euro NCW negatief. Gelet op het verwachte resultaat van 308.000 euro NCW negatief is een risicoreservering getroffen ter grootte van 28.000 euro om toekomstige risico’s af te dekken. Het gaat binnen dit project voornamelijk om het risico op lagere grondopbrengsten voor de laatste kavel. Homburg-Noord, B eesd

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019) € € €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

-338.000 € -307.000 € -31.000 €

-336.000 € -308.000 € -28.000 €

Verschil

2.000 -1.000 3.000

40 | MPG 2021

5.16 Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Hondsgemet-Noord is een gebied van ruim 40 ha gelegen tussen de Plettenburglaan en de spoorlijn Geldermalsen-Tiel. De intentie is om dit gebied te bestemmen tot bedrijventerrein en bedrijfsvestiging aansluitend op de uitgifte van bedrijfsterrein op Hondsgemet-Zuid. Het gebied is voor ongeveer tweederde eigendom van de gemeente en voor eenderde eigendom van particulieren. We zijn gebonden aan het Regionaal Programma Werklocaties (RPW). De behoefte van Hondsgemet-Noord is aangetoond en staat daarmee op groen. Inmiddels zijn we volop bezig met de planontwikkeling. Tijdens de planontwikkeling is gebleken dat de capaciteit van de Randweg als ontsluitingsweg voor Hondsgemet Noord onvoldoende is. Met de provincie vindt overleg plaats over maatregelen om de capaciteit te vergroten. Hierover zullen nog nadere afspraken tussen gemeente en provincie moeten worden gemaakt. Gezien de complexiteit van het vraagstuk en de diverse stakeholders vraagt dit de nodige tijd. De planning is vooralsnog dat het bestemmingsplan voor Hondsgemet Noord in 2023/2024 kan worden vastgesteld en dat in 2025 de eerste gronduitgifte kan plaatsvinden. Een voorbehoud van deze planning is dat overeenstemming met Provincie, Rijkswaterstaat en Prorail wordt bereikt over de ontsluiting en investering. Hondsgemet-Noord, G eldermalsen

Exploitatieperiode Bestemming O ppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2021

t/m 2030 Bedrijventerrein 35,0 hectare 22,4 hectare -

Resultaat De grondexploitatie Hondsgemet-Noord kent een voorlopig positief resultaat van 759.000 euro op netto contante waarde. Gezien de fase van de ontwikkeling van het plan, zijn de ramingen in de grondexploitatie voornamelijk gebaseerd op kengetallen en het ruimtegebruik conform de eerste stedenbouwkundige uitwerkingen. Wanneer deze verder gevorderd zijn, wordt onder meer de civiele raming nader uitgewerkt. Het resultaat verslechterd met 159.000 euro ten opzichte van vorig jaar. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door vertraging van de eerste gronduitgifte ten opzichte van voorgaande grondexploitatie (2025 in plaats van 2023). Hondsgemet-Noord, G eldermalsen

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten € Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

€ €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Verschil

-14.258.000 € -14.303.000 € 29.680.000 €

-14.552.000 € -13.992.000 € 29.680.000 €

-294.000 311.000 -

1.119.000 € 918.000 €

925.000 € 759.000 €

-194.000 -159.000

41 | MPG 2021

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is een risicoprofiel opgesteld. De belangrijkste risico’s zijn als volgt: •

•

•

•

Voor de werkzaamheden saneren, bouw- en woonrijp maken is er een risico op budgetoverschrijding. Wanneer meer duidelijkheid is over het uit te werken stedenbouwkundig plan worden deze raming nader uitgewerkt om dit risico beter te beheersen. De planontwikkeling bevindt zich nog in beginfase van de planontwikkeling. Daarom zijn er verschillende onzekerheden (ontsluiting) met betrekking tot planning en procedurele bezwaren. De kans op vertraging ten opzichte van de huidige fasering is daarmee aanwezig. Daarnaast speel stikstofdepositie een risico bij de ontwikkeling van Hondsgemet-Noord. Gezien de fase van planontwikkeling is nog onduidelijk welke mogelijke gevolgen dit kan hebben. De verkeersontsluiting van het gebied vormt tevens een risico, zeker gezien de nabije ligging van bedrijventerrein Hondsgemet-Zuid en woonwijk De Plantage. Er is hiervoor budget opgenomen in de grondexploitatie, maar mogelijk is dit niet toereikend genoeg.

Het risicoresultaat op P90 bedraagt 3.195.000 euro NCW negatief. Daarmee is het risicoresultaat ten opzichte van vorig jaar substantieel negatiever. Dit heeft voornamelijk te maken met onzekere verkeerssituatie rondom de provinciale weg. Het gaat daarbij om zowel kosten (wie betaalt wat?) als vertraging in de huidige planning (wanneer kunnen we gronden uitgeven?). Gelet op het verwachte resultaat van 759.000 euro NCW positief is een risicoreservering getroffen ter grootte van 2.436.000 euro om toekomstige risico’s af te dekken. Hondsgemet-Noord, G eldermalsen

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

€ € €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

-1.095.000 € 918.000 € -177.000 €

-3.195.000 € 759.000 € -2.436.000 €

Verschil

-2.100.000 -159.000 -2.259.000

5.17 Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen Op 27 februari 2007 stelde de gemeenteraad van de gemeente Geldermalsen het bestemmingsplan Hondsgemet-Zuid vast. Het bestemmingsplan omvat de ontwikkeling van een bedrijventerrein en de infrastructuur voor het gebied globaal begrensd door de Randweg, Plettenburglaan en de Betuweroute. De ontwikkeling van dit bedrijventerrein was in eerste instantie vooral gericht op de lokale en subregionale behoefte. De verkaveling was hierdoor gericht op een kleinschalig karakter. Door de economische crisis (2008) werden er in die periode weinig grond verkocht. Er is een bestemmingsplanwijziging doorgevoerd om ook de realisatie van grote kavels mogelijk te maken. Inmiddels verandert de markt voor bedrijfskavels in positieve zin. Er is voor grote en kleine kavels belangstelling. Alle gronden zijn in eigendom bij de gemeente of ontwikkelende partijen. In 2018 is aan twee partijen bouwgrond verkocht, tezamen circa 3,8 hectare. In 2019 zijn er geen gronden verkocht. In 2020 is een optieovereenkomst voor 3,8 hectare verzilverd en zijn de gronden geleverd. Daarnaast zijn er afgelopen jaar gronden verkocht aan Hobru (3.500 m2), Van Kessel (8.700 m2) en Broers Autogroep (6.700 m2). Er is nog nog 1,6 hectare beschikbaar. De verwachting is dat de overige nog uit te geven gronden in 2021 en 2022 worden verkocht.

42 | MPG 2021

Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2020

t/m 2021 Bedrijventerrein 49,5 hectare 28,3 hectare 25,5 hectare

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat van Hondsgemet-Zuid per 1 januari 2020 bedraagt 502.000 euro positief. Het resultaat van Hondsgemet-Zuid laat een boekhoudkundige verslechtering zien van 961.000 euro ten opzichte van de actualisatie bij de jaarrekening 2019. Dit wordt veroorzaakt doordat de tussentijdse winstneming per 1 januari 2021 1,16 mln. euro hoger uitvalt dan vorig jaar. Het reële resultaat verbetert daarmee met 202.000 euro. Het verbeterde resultaat is het gevolg van het wegvallen van een beheersmaatregel in de grondexploitaite welke betrekking heeft op de verkoop van de gronden aan SAB. Hondsgemet-Zuid, G eldermalsen

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Verschil

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

-5.708.000 € -1.745.000 € 8.948.000 €

-75.000 € -1.599.000 € 2.197.000 €

5.633.000 146.000 -6.751.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op NCW incl. winstneming Tussentijdse winstneming

1.494.000 € 1.463.000 € 3.833.000 €

522.000 € 502.000 € 4.996.000 €

-972.000 -961.000 1.163.000

€ € €

Risicoprofiel Op basis van de grondexploitatie is ook het risicoprofiel geactualiseerd. Het risicoresultaat op P90 bedraagt 133.000 euro NCW negatief. Het risicoresultaat is daarmee verslechterd. Deze verslechtering wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het opnemen van het risico van het later, deels of niet verkopen van de ‘eiland-kavel’. Mogelijk is (een deel van) de kavel niet verkoopbaar in verband met verbreding van de randweg vanwege de verkeersproblematiek. Nader onderzoek hier meer duidelijkheid over geven. Gelet op het verwachte resultaat van 502.000 euro NCW positief (incl. winstneming) kunnen de risico’s wel worden opgevangen binnen de grondexploitatie. Hondsgemet-Zuid, G eldermalsen

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019) € € €

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

566.000 € 1.463.000 € €

-133.000 € 502.000 € €

Verschil

-699.000 -961.000 -

43 | MPG 2021

6. Materiele Vaste Activa (MVA) Alle niet Bouwgrond In Exploitatie (BIE) - gronden zijn vanaf 1 januari 2016 te rangschikken onder de titel Materiele Vaste Activa (MVA). De waarderingsgrondslag voor gronden als MVA is de verkrijgingsprijs of de duurzame (lagere) marktwaarde. Gronden die zijn overgegaan naar de MVA kunnen een hogere boekwaarde hebben dan de marktwaarde. Voor die gronden geldt een overgangsregeling van 4 jaren. Uiterlijk 31 december 2019 heeft een toets moeten plaatsvinden op de marktwaarde van deze gronden tegen de geldende bestemming. Als daarbij een duurzame waardevermindering is vastgesteld heeft dit uiterlijk 31 december 2019 tot een afwaardering van de gronden moeten leiden. De gemeente heeft zodoende 4 jaren de mogelijkheid gehad om de grondportefeuille te evalueren en duidelijkheid te creëren over de bestemming van de grond. Met het in exploitatie nemen van de gronden van HondsgemetNoord, bij MPG 2019, heeft de gemeente geen noemenswaardig gronden meer gepositioneerd staan van MVA.

44 | MPG 2021

7. Faciliterende projecten 7.1 Klingelenberg, Tuil Beschrijving Met de projectontwikkelaars Bouwbedrijf Gebr. Van Wanrooij en Witte Bouw B.V. is op 4 oktober 2007 een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor het realiseren van woningbouw en bouwkavels ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap en detailhandel. Onderdeel van de ontwikkeling van de woningen is de ontsluiting van de woonwijk op de provinciale weg N830. In de samenwerkingsovereenkomst is opgenomen dat binnen het plangebied circa 195 woningen worden gerealiseerd in verschillende prijsklassen met een verdeling tussen koop- en huurwoningen. De projectontwikkelaar is verantwoordelijk voor het realiseren van het openbaar gebied en draagt dit over aan de gemeente. Voortgang Inmiddels is fase 1 afgerond. Het openbaar gebied is overgedragen aan de gemeente. Bij fase 2A en fase 2B vindt nu overdracht van het openbaar gebied plaats aan de gemeente. De woningen in fase 2C worden op dit moment gerealiseerd. Een gedeelte van de woningen is al gereed en een gedeelte is nog in aanbouw. Het gerealiseerde openbaar gebied voldoet nog niet aan de eisen uit de HIBOR. Daarom heeft nog geen overdracht van het openbaar gebied plaatsgevonden. In totaal worden in de fases 1 en 2 160 woningen gerealiseerd. Op basis van de afgesloten overeenkomst mogen nog 25 woningen in fase 3 worden opgericht.

Het bestemmingsplan maakt 200 woningen mogelijk. Dit bestemmingsplan bevat een uitwerkingsplicht. Voor elke fase in het plangebied is een uitwerkingsplan vastgesteld. Op dit moment vinden onderhandelingen plaats met de projectontwikkelaar over de invulling van fase 3 en met name het aantal te realiseren woningen. De projectontwikkelaar heeft een verzoek ingediend voor fase 3. Risico’s Het risicoprofiel voor de gemeente bij dit plan is zeer beperkt. De voor de bouw benodigde grond is gekocht door Witte Bouw B.V. Het exploitatierisico ligt bij de ontwikkelaar. De aanleg van het openbaar gebied is voor rekening van Witte Bouw B.V. Door middel van een zekerstelling voor het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied heeft de gemeente een grote mate van zekerheid dat de verplichtingen door de ontwikkelaar worden nagekomen.

Klingelenberg, Tuil

Exploitatieperiode t/m 2023 Bestemming Woningbouw, maatschappelijk O ppervlakte plangebied 8,8 hectare Uitgeefbaar 5,5 hectare Uitgegeven tot 1-1-2021 160 woningen

45 | MPG 2021

7.2 Lingewaarden, Geldermalsen Beschrijving Met Middengebied Geldermalsen B.V. is in maart 2013 overeenstemming bereikt over de ontwikkeling van het gebied Lingewaarden, gelegen aan de Rijnstraat nabij het centrum van Geldermalsen. Het plan voorziet in de bouw van totaal 166 woningen in verschillende prijsklassen en bouwtypen. Het plan is opgesplitst in twee delen. Het westelijk deel (eerste fase) omvat 96 woningen; het oostelijke deel (tweede fase) bestaat uit 70 woningen. Voortgang Voor de realisering van het westelijke deel geldt het bestemmingsplan Lingewaarden. De bestemmingsplan is vastgesteld in april 2013. Voor de tweede fase dient nog een bestemmingsplan in procedure worden gebracht. Deze procedure zal in gang gezet worden wanneer aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Eén van deze voorwaarden is dat van de eerste fase 75% van de woningen moet zijn verkocht. Ook dient de ontwikkelaar de bedrijfslocatie van Welkoop te hebben verworven. De ontwikkelaar heeft in de achterliggende jaren de noodzakelijke bodemsanering uitgevoerd. Vanaf 2016 is de bouw gefaseerd van start gegaan. Inmiddels zijn twee blokken huurappartementen met in totaal 32 woningen en 10 koopwoningen gerealiseerd. De volgende fase bestaat uit 49 woninen in de koopsector. Het gaat daarbij om twee appartementengebouwen met totaal 18 woningen en 31 vrijstaande en 2-onder-1-kap woningen.

Voor dit onderdeel van het plan wordt de bouw in 2021 gestart. Risico’s Het risicoprofiel voor de gemeente bij dit plan is zeer beperkt. De voor de bouw benodigde grond is voor het grootste deel gekocht door Middengebied Geldermalsen. Het exploitatierisico van het project ligt bij de ontwikkelaar. De aanleg van het openbaar gebied is voor rekening van Middengebied Geldermalsen B.V. Door middel van een hypotheekrecht heeft de gemeente een grote mate van zekerheid dat de verplichtingen door de ontwikkelaar worden nagekomen. In afstemming met de fasering van de woningbouw heeft de gemeente een reconstructie van het aangrenzende deel van de Rijnstraat uitgevoerd. Het deel van de Rijnstraat her hoogte van het tweede deelgebied van Lingewaarden zal later gereconstrueerd worden. Hiervoor is bij de gemeente budget gereserveerd. Lingewaarden, Geldermalsen

Exploitatieperiode Bestemming Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2020

t/m 2024 Woningbouw 4,5 hectare 3 hectare 42 woningen

46 | MPG 2021

7.3 Stationsomgeving-Oost, Geldermalsen Beschrijving Met Dura Vermeer B.V. is in 2010 overeenstemming bereikt over de ontwikkeling van het oostelijk stationsgebied. Het plan voorziet in de bouw van 100 grondgebonden woningen in verschillende prijsklassen en in de realisering van een zorgprogramma met zorgappartementen, en voorzieningen voor zorg en verpleging van ouderen of andere specifieke doelgroepen. Ook is op beperkte schaal ruimte voor commerciële invullingen, zoals horeca, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen. Het plan voorziet ook in een nieuwe inrichting van het stationsplein. Voortgang Met Dura Vermeer is in 2010 een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarin de afspraken over de ontwikkeling en realisering van het project zijn vastgelegd. Door de minder gunstige marktsituatie heeft de realisering van het plan vertraging opgelopen. In 2015 heeft Dura Vermeer de ontwikkeling weer opgepakt. Het oorspronkelijk beoogde bouwprogramma is op de volgende punten aangepast. 1. Van de grondgebonden woningen zijn 55 woningen in de huursector gerealiseerd. De overige 45 zijn vrije sector koopwoningen. De laatste hiervan zijn begin 2021 opgeleverd. 2. In het plangebied is ruimte gevonden voor de bouw van een school voor voortgezet onderwijs. De oplevering van het schoolgebouw is gepland eind 2020. 3.

In het laatste deel van het plangebied zijn 56 huurappartementen voor ouderen en 48 zorgeenheden voor psychogeriatrische ouderen en 28 wooneenheden voor verstandelijke gehandicapten voorzien. Deze plannen zijn nog in voorbereiding. De start van de bouw van deze complexen wordt in de twee helft van 2021 verwacht. De bebouwing wordt gerealiseerd binnen de grenzen van het vastgestelde bestemmingsplan stationsgebied Oost. Risico’s Het risicoprofiel voor de gemeente bij dit plan is beperkt. De voor de bouw benodigde grond is door Dura Vermeer gekocht. Het exploitatierisico van het project ligt bij de ontwikkelaar. De aanleg van het openbaar gebied is voor rekening van Dura Vermeer. Door middel van een hypotheekrecht heeft de gemeente een grote mate van zekerheid dat de verplichtingen door de ontwikkelaar worden nagekomen. Voor de vernieuwing en uitbreiding van de fietsenstalling worden afspraken gemaakt tussen ProRail/ministerie I en W, de provincie en de gemeente. Deze –partijen zijn hiertoe bereid. Alle partijen hebben bijdragen beschikbaar en/of in het vooruitzicht gesteld. In 2022 kunnen de inrichting van de het stationsplein en de vernieuwing van de fietsenstalling worden gerealiseerd. De risico’s dat de kosten voor de gemeente hoger zijn dan de beschikbare budgetten zijn klein. Stationsomgeving-Oost, Geldermalsen

Exploitatieperiode Bestemming

Oppervlakte plangebied Uitgeefbaar Uitgegeven tot 1-1-2020

t/m 2022 Woningbouw, zorgvoorzieningen, commerciele voorzieningen 9,1 hectare 3,7 hectare 87 woningen

47 | MPG 2021

8. Bijlage 8.1 Nadere toelichting risicomanagement Een goede financiële beheersing van ruimtelijke ontwikkelingen kan niet zonder professioneel risicomanagement. Signalering en beheersing van risico’s voorkomt vertragingen, onverwachte gebeurtenissen en budgetoverschrijdingen. De veranderde marktomstandigheden benadrukken nog eens extra het belang van risicomanagement voor het welslagen van het project binnen de vastgestelde financiële kaders, maar ook voor het financieel (gezond) functioneren van de Grondexploitatie. Risicomanagement maakt in toenemende mate een belangrijk onderdeel uit van projecten en programma’s in de gebiedsontwikkeling. Onder risicomanagement verstaan wij de wijze waarop de risicoanalyse in projecten is georganiseerd en de wijze waarop sturing wordt gegeven aan het beheersen van de (belangrijkste) risico’s. Goed uitgevoerd risicomanagement maakt het mogelijk om voorafgaand aan de start van het project in gezamenlijkheid te ‘simuleren’ en te inventariseren welke gebeurtenissen kunnen optreden waardoor het beoogde eindresultaat in gevaar komt. Inzicht in het projectverloop en de risico’s per projectfase maken het mogelijk om bewuste afwegingen en keuzen te maken en tegenvallers ‘achteraf’ te voorkomen. Om risicomanagement goed te laten werken, is een stevige verankering in de organisatie nodig.