RV2021-073 Bijlage 2 MPG 2021 Meerjaren prognose Grondexploitaties v2.pdf

MEERJAREN PROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2021 GRONDEXPLOITATIES MPG 2021

1-8-2019

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ..............................................................................................................................................................2 Samenvatting .................................................................................................................................................................4 1. Inleiding ......................................................................................................................................................................8 1.1 Doelstelling MPG................................................................................................................................................8 1.2 Relatie met de planning- en control cyclus ...................................................................................................8 1.3 Afbakening van de MPG ...................................................................................................................................8 1.4 Leeswijzer............................................................................................................................................................8 2. Totaal resultaat grondexploitaties ......................................................................................................................

10 2.1 Boekwaarden ................................................................................................................................................... 10 2.2 Nog te realiseren kosten................................................................................................................................ 10 2.3 Nog te realiseren opbrengsten ..................................................................................................................... 11 2.4 Tussentijdse winstneming ............................................................................................................................ 12 2.5 Voorzieningen grondexploitatie ................................................................................................................... 12 2.6 Resultaat .......................................................................................................................................................... 12 2.7 Totaal risicoresultaat ..................................................................................................................................... 14 2.8 Risicoreserve versus Algemene Reserve ...................................................................................................

15 2.9 Totaaloverzicht................................................................................................................................................ 15 2.9 Actuele ontwikkelingen in 2021 ................................................................................................................... 16 3. Beleid, programma en planning .......................................................................................................................... 17 3.1 Woonbeleid provincie Gelderland ................................................................................................................ 17 3.2 Woonbeleid regio Rivierenland ..................................................................................................................... 17 3.3 Gemeentelijke Woonvisie .............................................................................................................................. 18 3.4 Programma bedrijventerreinen .................................................................................................................... 18 4. Algemene uitgangspunten en parameters .......................................................................................................

20 4.1 Algemene uitgangspunten ............................................................................................................................ 20 4.2 Grondopbrengsten.......................................................................................................................................... 20 4.3 Kosten ............................................................................................................................................................... 20 4.4 Financiële parameters ................................................................................................................................... 22 4.5 Besluit Begroting en Verantwoording en Vennootschapsbelasting ...................................................... 23 5. Grondexploitaties ................................................................................................................................................... 24 5.1 Inleiding ............................................................................................................................................................ 24 5.2 Risicomanagement, aandacht voor Corona-crisis ...................................................................................

24 5.3 Achter het Dorpshuis, Spijk ........................................................................................................................... 25

2 | MPG 2021

5.4 Centrumplan, Vuren ........................................................................................................................................ 26 5.5 De Eng II, Asperen ........................................................................................................................................... 27 5.8 Haaften Noord, Haaften ................................................................................................................................ 30 5.9 Herwijnen – Oost, Herwijnen ........................................................................................................................ 31 5.10 Hogeland III, Heukelum ............................................................................................................................... 33 5.11 Klingelenberg Noord, Tuil ............................................................................................................................ 33 5.12 Mackaylaan, Ophemert................................................................................................................................ 34 5.13 Molenblok, Varik............................................................................................................................................

36 5.14 Slingerbos, Ophemert .................................................................................................................................. 37 5.15 Homburg-Noord, Beesd............................................................................................................................... 40 5.16 Hondsgemet-Noord, Geldermalsen .......................................................................................................... 41 5.17 Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen.............................................................................................................. 42 6. Materiele Vaste Activa (MVA) .............................................................................................................................. 44 7. Faciliterende projecten ......................................................................................................................................... 45 7.1 Klingelenberg, Tuil .......................................................................................................................................... 45 7.2 Lingewaarden, Geldermalsen .......................................................................................................................

46 7.3 Stationsomgeving-Oost, Geldermalsen ...................................................................................................... 47 8. Bijlage....................................................................................................................................................................... 48 8.1 Nadere toelichting risicomanagement ....................................................................................................... 48 8.2 Begrippenlijst ................................................................................................................................................... 49 8.3 Infographic: totaaloverzicht grondexploitaties .......................................................................................... 52

3 | MPG 2021

Samenvatting De Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2021 van de gemeente West Betuwe geeft op een transparante wijze inzicht in de gemeentelijke grondexploitaties per 1 januari 2021. Deze zijn geactualiseerd met als grondslag de cijfers van de jaarrekening 2020. Voorliggend document is de derde MPG voor de gemeente West Betuwe. Met deze MPG beogen we om: • • • •

Helder inzicht te geven aan de gemeenteraad over de voortgang van de plannen en het te verwachten financiële resultaat met inbegrip van kansen en risico’s. De financiële continuïteit in het project te borgen door uitgangspunten en aannames in een vaste structuur vast te leggen. Grip te houden op de financiën. Door actualisatie kan tijdig bijgestuurd worden waar nodig en mogelijk (sturen op kansen en risico’s). Een onderbouwing te geven van de resultaten ter verantwoording en onderbouwing naar de gemeentelijke accountant.

Tussentijdse winstneming Er moet tussentijdse winst genomen worden via de Percentage of Completion methode (POC-methode). Bij deze methodiek wordt gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming. Wanneer er 30% van de geraamde kosten en 30% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerd, is volgens de POCmethode een tussentijdse winstneming van 9% (30% * 30%) van het eindresultaat te nemen. Wanneer specifieke risico’s in beeld zijn, kan er een correctie worden toegepast op deze winstnemingsberekening. In totaal is over over 2020 een tussentijdse winstneming genomen van 1.358.000 euro. Tussentijdse winstneming (TTW)

t/m 2019

aanvullend in 2020

De Eng II, Asperen Herwijnen-O ost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen

€ € € €

281.000 632.000 2.094.000 3.833.000

€ € € €

Totaal

€

6.840.000 €

169.000 26.000 1.163.000

Totaal € € € €

281.000 801.000 2.120.000 4.996.000

1.358.000 €

8.198.000

Voorzieningen In onderstaande tabel staat de stand van de voorzieningen per 1 januari 2021 weergeven. Voorzieningen

MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Centrumplan, Vuren De Plantage, Geldermalsen Haaften Noord, Haaften Klingelenberg Noord, Tuil Molenblok, Varik Slingerbos, O phemert Homburg-Noord, Beesd

€ € € € € € €

-472.000 -17.364.000 -588.000 -213.000 -1.852.000 -228.000 -307.000

€ € € € € € €

Totaal

€

-21.024.000 €

-442.000 -16.260.000 -553.000 -212.000 -2.741.000 -1.998.000 -308.000

Verschil € € € € € € €

30.000 1.104.000 35.000 1.000 -889.000 -1.770.000 -1.000

-22.514.000 €

-1.490.000

4 | MPG 2021

Uit de tabel blijkt dat in totaal een bedrag van 22.514.000 euro aan voorzieningen moet worden getroffen. Dat is 1.490.000 euro meer dan in de jaarrekening 2019. Deze verhoging is hoofdzakelijk een gevolg van een negatiever resultaat van de grondexploitaties Molenblok en Slingerbos. In bovenstaande paragrafen zien we dat er over 2020 enerzijds 1.358.000 euro aan tussentijdse winst is genomen over de grondexploitaties (+). Anderzijds zien we dat de voorzieningen (-) zijn toegenomen met 1.490.000 euro. Daarbij kunnen we constateren dat (tussentijdse) winst en (voorlopig) verlies elkaar redelijk in evenwicht. Het verschil bedraagt 132.000 euro (negatief).

Resultaat Het resultaat van een grondexploitatie bestaat uit het saldo van boekwaarde, kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt vaak uitgedrukt in twee waarden: eindwaarde en contante waarde. Om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen, is een correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Hiervoor wordt het resultaat op eindwaarde teruggerekend naar 1 januari van het huidige jaar. Dit is het resultaat op netto contante waarde (NCW). Het verwachte resultaat van de grondexploitaties per 1 januari 2021 bedraagt 20.176.000 euro negatief. Voor de verliesgevende grondexploitaties hebben we een verliesvoorziening getroffen van in totaal 22.514.000 euro. Voor de winstgevende grondexploitaties verwachten we per saldo in de toekomst een winst van 2.338.000 euro. Daarnaast is per grondexploitatie het eindjaar weergegeven. Resultaat E indjaar Achter het Dorpshuis, Spijk Centrumplan, Vuren De Eng II, Asperen De Plantage, Geldermalsen Haaften Noord, Haaften Herwijnen-O ost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum Klingelenberg Noord, Tuil Mackaylaan, O phemert Molenblok, Varik Slingerbos, O phemert Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen Totaal W instneming over 2020 G ecorrigeerd resultaat Som " winst - v erlies"

2023 2021 2020 2034 2021 2022 2021 2027 2021 2027 2027 2021 2030 2022

€ € € € € € € € € € € € € € €

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019) 128.000 -472.000 40.000 -17.364.000 -588.000 530.000 461.000 -213.000 181.000 -1.852.000 -228.000 -307.000 918.000 1.463.000

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020) € 145.000 € -442.000 € 30.000 € -16.260.000 € -553.000 € 377.000 € 336.000 € -212.000 € 189.000 € -2.741.000 € -1.998.000 € -308.000 € 759.000 € 502.000

-17.303.000 €

Verschil € € € € € € € € € € € € € €

17.000 30.000 -10.000 1.104.000 35.000 -153.000 -125.000 1.000 8.000 -889.000 -1.770.000 -1.000 -159.000 -961.000

-20.176.000 €

-2.873.000

€ € €

1.358.000 -1.515.000 -157.000

Ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2020 bij de jaarrekening 2019 van 17.303.000 euro betekent dit een verslechtering van het resultaat per 1 januari 2021 met 2.873.000 euro. Dit negatieve verschil is de optelsom van de mutaties van alle grondexploitaties, zowel positieve als negatieve. Omvangrijke negatieve mutaties zijn zichtbaar bij de grondexploitaties Molenblok Varik en Slingerbos Ophemert, in totaal 2.659.000 euro. Afgelopen jaar heeft een grondige actualisatie van deze twee grondexploitaties plaatsgevonden. Dit op basis van de laatste informatie over gebruiksmogelijkheden van de gemeentelijke gronden en de daaraan gekoppelde aspecten als planning, plan- en bouwkosten en grondwaarden. In 2018 hebben de besturen van Waterschap Rivierenland en

5 | MPG 2021

voormalige gemeente Neerijnen een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten over de manier waarop dijkversterking en woningbouw samen op konden gaan. Beide projecten werden hiermee aan elkaar gekoppeld. Gemeente en waterschap werken sinds die tijd samen aan de koppelkansen dijkversterking en woningbouw, met de SOK als kader. Met de dijkontwerpen die zijn opgenomen in het Projectplan Waterwet (eind 2020) is helderheid ontstaan over de ruimtelijke mogelijkheden voor woningbouw. Het resultaat van Hogeland III laat een verslechtering zien van 125.000 euro. Dit wordt veroorzaakt hoofdzakelijk veroorzaakt door de extra kosten voor reparatie van de aangelegde de damwand van ca. 100.000 euro. De kosten waren niet voorzien in de grondexploitatie. Er zijn ook grondexploitaties waar in 2020 het resultaat verbeterd is, met name De Plantage. De grondexploitatie de Plantage profiteert van de stijgende VON-prijzen in de regio, wat resulteert in hogere grondopbrengsten voor de gemeente waardoor de grondexploitatie verbetert. Op totaalniveau met 1.104.000 euro. Bij Herwijnen-Oost en Hondsgemet-Zuid lijkt ook sprake van een verslechtering, maar dat komt door het (verplicht) nemen van tussentijdse winst. Bij de grondexploitatie Herwijnen-Oost van 169.000 euro, bij de grondexploitatie Hondsgemet-Zuid van 1.163.000 euro.

In feite is tussentijdse winst geen kostenpost, maar het voortijdig toerekenen van winst, waardoor het boekhoudkundig een minpost is. Ook bij Hogeland III is sprake van tussentijdse winstneming over 2020 van 26.000 euro. In totaal is over over 2020 een tussentijdse winstneming genomen van 1.358.000 euro. Het resultaat gecorrigeerd voor winstneming over 2020 bedraagt daarmee 1.515.000 euro negatief. Wanneer deze tussentijdse winst en verslechtering bij elkaar worden opgeteld bedraagt deze som 157.000 euro negatief.

Totaaloverzicht infographic Op onderstaande afbeelding is het totaaloverzicht van de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2021 weergeven in een infographic. In bijlage 8.3 is deze tevens opgenomen in A3 formaat. •

•

•

•

•

In het donkerblauwe tandwiel staat de boekwaarde van de grondexploitaties. Uit de grafiek blijkt dat het geïnvesteerd vermogen per 1-1-2021 66.991.000 euro bedraagt en in de periode 20212034 deels wordt terugverdiend met grondverkopen. In het paarse tandwiel staan de nog te realiseren kosten en opbrengsten. De nog te realiseren kosten bedragen 68.469.000 euro en de nog te realiseren opbrengsten bedragen 109.774.000 euro. In de bijbehorende grafiek zijn deze uitgesplitst per grondexploitatie. Het donkergele tandwiel geeft het verwachte resultaat weer van alle grondexploitaties op netto contante waarde per 1-1-2021. Dit resulteert in een totale geïndexeerde kasstroom van 20.176.000 euro negatief. In de bijbehorende grafiek zijn de resultaten op netto contante waarde per 1-1-2021 uitgesplitst per grondexploitatie. In het lichtblauwe tandwiel staat de stand van de voorzieningen per 1-1-2021 voor een bedrag van 22.514.000 euro. In de bijbehorende grafiek zijn de getroffen voorzieningen uitgesplitst per grondexploitatie. Tot slot geeft het groene tandwiel de benodigde risicoreserve aan voor de grondexploitaties. Hieruit blijkt dat op totaalniveau 8.385.000 euro benodigd is om de in kaart gebrachte risico’s te kunnen opvangen. In de bijbehorende grafiek zijn de risicoreserves per grondexploitatie uitgesplitst.

6 | MPG 2021

7 | MPG 2021

1. Inleiding 1.1 Doelstelling MPG Voor u ligt de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2021 van de gemeente West Betuwe. Met deze MPG willen we op een transparante wijze inzicht geven in de gemeentelijke grondexploitaties die per 1 januari 2021 zijn geactualiseerd. We kiezen ervoor om op hoofdlijnen en op portefeuilleniveau informatie te geven over de ontwikkelingen in de gemeentelijke grondexploitaties. Dit informatieniveau sluit goed aan bij de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad. De informatie heeft voornamelijk betrekking op de waardebepalende factoren in de grondexploitaties: programma, planning, parameters en grondprijzen. Op basis van deze factoren maken we een prognose van kosten, opbrengsten en het resultaat. Daarnaast geven we inzicht in de risico's in de grondexploitaties en de dekking daarvan.

1.2 Relatie met de planning- en control cyclus De MPG heeft een relatie met diverse documenten uit de planning- en control cyclus. De MPG bieden we in het voorjaar (juni) tegelijkertijd met de jaarrekening aan de raad aan. De vastgestelde cijfers van de jaarrekening 2020 liggen ten grondslag aan de MPG 2021. Indien er in de loop van het jaar sprake is van majeure wijzigingen in een van de grondexploitaties, wordt dit gerapporteerd in de tussentijdse bestuursrapportages. Met de begroting heeft de MPG ook een relatie. De geactualiseerde prognoses van kosten en opbrengsten, resultaten (winst en verlies) en risico’s verwerken we in de (meerjaren)begroting 2021-2025. Hierdoor stelt de raad de benodigde budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de plannen. Zo worden de grondexploitaties via de begroting betrokken bij de integrale afweging van de allocatie van middelen.

1.3 Afbakening van de MPG Deze nota heeft betrekking op de financiën van zowel het actieve als faciliterende grondbeleid van de gemeente. Actief grondbeleid wordt gekenmerkt door een actieve overheidsrol, waarbinnen de gemeente de benodigde gronden verwerft, de gronden ontwikkelt (grondproductie) en vervolgens bouwkavels verkoopt aan derden. De gemeente is penvoerder van de grondexploitaties, waarover in voorliggend MPG wordt gerapporteerd. Van faciliterend grondbeleid is sprake wanneer bouwplannen worden gerealiseerd op grond van particuliere eigenaren. De gemeente heeft een faciliterende rol als een bestemmingswijziging noodzakelijk is. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeente de kosten die zij hiervoor maakt op de initiatiefnemer verhalen. Het faciliterend grondbeleid is voor de gemeente in feite budgettair neutraal. In deze nota zijn de beschrijving, voortgang en risico’s van omvangrijke projecten1 opgenomen.

1.4 Leeswijzer In het tweede hoofdstuk geven we een doorkijk naar alle grondexploitaties voor de gemeente op portefeuilleniveau en de verschillen op hoofdlijnen. In het derde hoofdstuk lichten we het totaalprogramma en de planning nader toe. In het vierde hoofdstuk benoemen we de algemene en financiële uitgangspunten voor de grondexploitaties voor de MPG 2020. Het vijfde hoofdstuk geeft een overzicht van alle projecten waarin de resultaten en verschillen zijn opgenomen. In dit hoofdstuk staan 1 > 40 woningen, > 5ha bedrijventerrein.

8 | MPG 2021

we ook stil bij de risico’s per project. In hoofdstuk zes gaan we in op Materiele Vaste Activa (MVA). Tot slot lichten we in hoofdstuk zeven de omvangrijke faciliterende projecten toe.

9 | MPG 2021

2. Totaal resultaat grondexploitaties 2.1 Boekwaarden De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten, oftewel het door de gemeente geïnvesteerde vermogen. De gerealiseerde boekwaarde per 1 januari 2020 bedroeg 77.997.000 euro. De boekwaarde per 1 januari 2021 bedraagt 66.991.000 euro en neemt op basis van de geactualiseerde grondexploitaties naar verwachting de komende jaren verder af. De forse afname van de boekwaarde is met name te verklaren door de vele grondverkopen in de Plantage en Hondsgemet-Zuid. B oekwaarden

MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Achter het Dorpshuis, Spijk Centrumplan, Vuren De Eng II, Asperen De Plantage, Geldermalsen Haaften Noord, Haaften Herwijnen-O ost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum Klingelenberg Noord, Tuil Mackaylaan, O phemert Molenblok, Varik Slingerbos, O phemert Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen

€ € € € € € € € € € € € € €

20.000 -1.309.000 -494.000 -44.525.000 -1.045.000 -3.159.000 392.000 -978.000 -117.000 -3.456.000 -2.775.000 -585.000 -14.258.000 -5.708.000

€ € € € € € € € € € € € € €

Totaal

€

-77.997.000 €

6.000 -79.000 30.000 -41.356.000 -897.000 -1.939.000 374.000 -1.035.000 -120.000 -3.945.000 -3.002.000 -401.000 -14.552.000 -75.000

Verschil € € € € € € € € € € € € € €

-14.000 1.230.000 524.000 3.169.000 148.000 1.220.000 -18.000 -57.000 -3.000 -489.000 -227.000 184.000 -294.000 5.633.000

-66.991.000 €

11.006.000

2.2 Nog te realiseren kosten Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende kostensoorten: verwerving, tijdelijke beheer, planontwikkeling, voorbereiding en toezicht, bouwrijp maken, woonrijp maken en rente. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2021 bedragen de nog te realiseren kosten over de gehele looptijd 68.469.000 euro.

10 | MPG 2021

Te realiseren kosten

MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Achter het Dorpshuis, Spijk Centrumplan, Vuren De Eng II, Asperen De Plantage, Geldermalsen Haaften Noord, Haaften Herwijnen-O ost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum Klingelenberg Noord, Tuil Mackaylaan, O phemert Molenblok, Varik Slingerbos, O phemert Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen

€ € € € € € € € € € € € € €

-543.000 -669.000 -34.000 -51.362.000 -91.000 -1.217.000 -221.000 -437.000 -45.000 -2.658.000 -2.477.000 -162.000 -14.303.000 -1.745.000

€ € € € € € € € € € € € € €

Totaal

€

-75.964.000 €

-537.000 -471.000 -43.804.000 -13.000 -862.000 -199.000 -379.000 -25.000 -2.940.000 -3.538.000 -110.000 -13.992.000 -1.599.000

Verschil € € € € € € € € € € € € € €

6.000 198.000 34.000 7.558.000 78.000 355.000 22.000 58.000 20.000 -282.000 -1.061.000 52.000 311.000 146.000

-68.469.000 €

7.495.000

2.3 Nog te realiseren opbrengsten Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende opbrengstensoorten: grondverkopen, subsidies en bijdragen. Met de opbrengsten moeten de boekwaarde en de nog te realiseren kosten worden terugverdiend. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2021 bedragen de nog te realiseren opbrengsten over de gehele looptijd 109.774.000 euro. Te realiseren opbrengsten

MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Achter het Dorpshuis, Spijk Centrumplan, Vuren De Eng II, Asperen De Plantage, Geldermalsen Haaften Noord, Haaften Herwijnen-O ost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum Klingelenberg Noord, Tuil Mackaylaan, O phemert Molenblok, Varik Slingerbos, O phemert Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen

€ € € € € € € € € € € € € €

659.000 1.487.000 568.000 71.574.000 524.000 4.939.000 309.000 1.170.000 346.000 3.901.000 5.094.000 433.000 29.680.000 8.948.000

Totaal

€

129.632.000 €

€ € € € € € € € € € € € € €

685.000 100.000 63.701.000 347.000 3.209.000 168.000 1.171.000 338.000 3.737.000 4.244.000 197.000 29.680.000 2.197.000

Verschil

€ € € € € € € € € € € € € €

26.000 -1.387.000 -568.000 -7.873.000 -177.000 -1.730.000 -141.000 1.000 -8.000 -164.000 -850.000 -236.000 -6.751.000

109.774.000 €

-19.858.000

11 | MPG 2021

2.4 Tussentijdse winstneming Er moet tussentijdse winst genomen worden via de Percentage of Completion methode (POC-methode). Bij deze methodiek wordt gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming. Wanneer er 30% van de geraamde kosten en 30% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerd, is volgens de POCmethode een tussentijdse winstneming van 9% (30% * 30%) van het eindresultaat te nemen. Wanneer specifieke risico’s in beeld zijn, kan er een correctie worden toegepast op deze winstnemingsberekening. In totaal is over over 2020 een tussentijdse winstneming genomen van 1.358.000 euro. Tussentijdse winstneming (TTW)

t/m 2019

aanvullend in 2020

De Eng II, Asperen Herwijnen-O ost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen

€ € € €

281.000 632.000 2.094.000 3.833.000

€ € € €

Totaal

€

6.840.000 €

169.000 26.000 1.163.000

Totaal € € € €

281.000 801.000 2.120.000 4.996.000

1.358.000 €

8.198.000

2.5 Voorzieningen grondexploitatie In onderstaande tabel staat de stand van de voorzieningen per 1 januari 2021 weergeven. Voorzieningen

MPG 2020 (Jaarrekening 2019)

MPG 2021 (Jaarrekening 2020)

Centrumplan, Vuren De Plantage, Geldermalsen Haaften Noord, Haaften Klingelenberg Noord, Tuil Molenblok, Varik Slingerbos, O phemert Homburg-Noord, Beesd

€ € € € € € €

-472.000 -17.364.000 -588.000 -213.000 -1.852.000 -228.000 -307.000

€ € € € € € €

Totaal

€

-21.024.000 €

-442.000 -16.260.000 -553.000 -212.000 -2.741.000 -1.998.000 -308.000

Verschil € € € € € € €

30.000 1.104.000 35.000 1.000 -889.000 -1.770.000 -1.000

-22.514.000 €

-1.490.000

Uit de tabel blijkt dat in totaal een bedrag van 22.514.000 euro aan voorzieningen moet worden getroffen. Dat is 1.490.000 euro meer dan in de jaarrekening 2019. Deze verhoging is hoofdzakelijk een gevolg van een negatiever resultaat van de grondexploitaties Molenblok en Slingerbos. In bovenstaande paragrafen zien we dat er over 2020 enerzijds 1.358.000 euro aan tussentijdse winst is genomen over de grondexploitaties (+). Anderzijds zien we dat de voorzieningen (-) zijn toegenomen met 1.490.000 euro. Daarbij kunnen we constateren dat (tussentijdse) winst en (voorlopig) verlies elkaar redelijk in evenwicht. Het verschil bedraagt 132.000 euro (negatief).

2.6 Resultaat Het resultaat van een grondexploitatie bestaat uit het saldo van boekwaarde, kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt vaak uitgedrukt in twee waarden: eindwaarde en contante waarde. Om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen, is een correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Hiervoor wordt het resultaat op eindwaarde teruggerekend naar 1 januari van het huidige jaar. Dit is het resultaat op netto contante waarde (NCW). Het verwachte resultaat van de grondexploitaties per 1 januari 2021 bedraagt

12 | MPG 2021

20.176.000 euro negatief. Voor de verliesgevende grondexploitaties hebben we een verliesvoorziening getroffen van in totaal 22.514.000 euro. Voor de winstgevende grondexploitaties verwachten we per saldo in de toekomst een winst van 2.338.000 euro. Daarnaast is per grondexploitatie het eindjaar weergegeven. Resultaat E indjaar Achter het Dorpshuis, Spijk Centrumplan, Vuren De Eng II, Asperen De Plantage, Geldermalsen Haaften Noord, Haaften Herwijnen-O ost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum Klingelenberg Noord, Tuil Mackaylaan, O phemert Molenblok, Varik Slingerbos, O phemert Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen Totaal W instneming over 2020 G ecorrigeerd resultaat Som " winst - v erlies"

2023 2021 2020 2034 2021 2022 2021 2027 2021 2027 2027 2021 2030 2022

€ € € € € € € € € € € € € € €

R esultaat MPG 2020 (Jaarrekening 2019) 128.000 -472.000 40.000 -17.364.000 -588.000 530.000 461.000 -213.000 181.000 -1.852.000 -228.000 -307.000 918.000 1.463.000

R esultaat MPG 2021 (Jaarrekening 2020) € 145.000 € -442.000 € 30.000 € -16.260.000 € -553.000 € 377.000 € 336.000 € -212.000 € 189.000 € -2.741.000 € -1.998.000 € -308.000 € 759.000 € 502.000

-17.303.000 €

Verschil € € € € € € € € € € € € € €

17.000 30.000 -10.000 1.104.000 35.000 -153.000 -125.000 1.000 8.000 -889.000 -1.770.000 -1.000 -159.000 -961.000

-20.176.000 €

-2.873.000

€ € €

1.358.000 -1.515.000 -157.000

Ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2020 bij de jaarrekening 2019 van 17.303.000 euro betekent dit een verslechtering van het resultaat per 1 januari 2021 met 2.873.000 euro. Dit negatieve verschil is de optelsom van de mutaties van alle grondexploitaties, zowel positieve als negatieve. Omvangrijke negatieve mutaties zijn zichtbaar bij de grondexploitaties Molenblok Varik en Slingerbos Ophemert, in totaal 2.659.000 euro. Afgelopen jaar heeft een grondige actualisatie van deze twee grondexploitaties plaatsgevonden. Dit op basis van de laatste informatie over gebruiksmogelijkheden van de gemeentelijke gronden en de daaraan gekoppelde aspecten als planning, plan- en bouwkosten en grondwaarden. In 2018 hebben de besturen van Waterschap Rivierenland en voormalige gemeente Neerijnen een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten over de manier waarop dijkversterking en woningbouw samen op konden gaan. Beide projecten werden hiermee aan elkaar gekoppeld. Gemeente en waterschap werken sinds die tijd samen aan de koppelkansen dijkversterking en woningbouw, met de SOK als kader. Met de dijkontwerpen die zijn opgenomen in het Projectplan Waterwet (eind 2020) is helderheid ontstaan over de ruimtelijke mogelijkheden voor woningbouw. Het resultaat van Hogeland III laat een verslechtering zien van 125.000 euro.

Dit wordt veroorzaakt hoofdzakelijk veroorzaakt door de extra kosten voor reparatie van de aangelegde de damwand van ca. 100.000 euro. De kosten waren niet voorzien in de grondexploitatie. Er zijn ook grondexploitaties waar in 2020 het resultaat verbeterd is, met name De Plantage. De grondexploitatie de Plantage profiteert van de stijgende VON-prijzen in de regio, wat resulteert in hogere grondopbrengsten voor de gemeente waardoor de grondexploitatie verbetert. Op totaalniveau met 1.104.000 euro. Bij Herwijnen-Oost en Hondsgemet-Zuid lijkt ook sprake van een verslechtering, maar dat komt door het (verplicht) nemen van tussentijdse winst. Bij de grondexploitatie Herwijnen-Oost van 169.000 euro, bij de grondexploitatie Hondsgemet-Zuid van 1.163.000 euro. In feite is tussentijdse winst geen kostenpost, maar het voortijdig toerekenen van winst, waardoor het boekhoudkundig een minpost is. Ook bij

13 | MPG 2021

Hogeland III is sprake van tussentijdse winstneming over 2020 van 26.000 euro. In totaal is over over 2020 een tussentijdse winstneming genomen van 1.358.000 euro. Het resultaat gecorrigeerd voor winstneming over 2020 bedraagt daarmee 1.515.000 euro negatief. Wanneer deze tussentijdse winst en verslechtering bij elkaar worden opgeteld bedraagt deze som 157.000 euro negatief.

2.7 Totaal risicoresultaat In onderstaand overzicht worden de risico’s per grondexploitatie weergegeven in een totaal overzicht. B enodigde risicoreserv e per grondexploitatie Achter het Dorpshuis, Spijk Centrumplan, Vuren De Eng II, Asperen De Plantage, Geldermalsen Haaften Noord, Haaften Herwijnen-O ost, Herwijnen Hogeland III, Heukelum Klingelenberg Noord, Tuil Mackaylaan, O phemert Molenblok, Varik Slingerbos, O phemert Homburg-Noord, Beesd Hondsgemet-Noord, Geldermalsen Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen

MPG 2020 (Jaarrekening 2019) € € -146.000 € € -8.148.000 € -38.000 € € € -97.000 € € -1.084.000 € -488.000 € -31.000 € -177.000 € -

Totaal

€

MPG 2021 (Jaarrekening 2020) € € € € -5.213.000 € € € € -61.000 € € -312.000 € -335.000 € -28.000 € -2.436.000 € -

-10.209.000 €

Verschil € € € € € € € € € € € € € €

146.000 2.935.000 38.000 36.000 772.000 153.000 3.000 -2.259.000 -

-8.385.000 €

1.824.000

Uit de bovenstaande tabel blijkt dat het risicoprofiel per 1 januari 2021 voor het totaal van de grondexploitaties is afgenomen met 1.824.000 euro naar 8.385.000 euro. Deze forse afname is voornamelijk toe te schrijven aan het verlaagde risicoprofiel van de grondexploitatie De Plantage. Dit heeft hoofdzakelijk te maken met het wegvallen van bepaalde risico’s door de voortgang van het project. Zo is er voor ruim 7,3 miljoen euro aan gronden verkocht en vallen daarmee (gedeeltelijke) verkooprisico’s weg. Daarnaast hebben er ook diverse werkzaamheden met betrekking tot bouw- en woonrijp maken plaatsgevonden, wat op zijn beurt ook zorgt voor het wegvallen van risico’s op budgetoverschrijdingen. Over het algemeen is te stellen dat de grondexploitatie een stuk robuuster is geworden. Daarnaast neemt ook de benodigde risicoreserve voor zowel Molenblok als Slingerbos af, respectievelijk 772.000 euro en 153.000 euro. Beide grondexploitatie zijn grondig herzien waarbij een deel van de risico’s nu concreet zijn geworden en verwerkt in het resultaat van de grondexploitaties. De resultaten van beide grondexploitaties verslechteren, maar de te treffen risicoreserve neemt daarmee wel af. Daartegenover is de benodigde risicoreserve voor Hondsgemet-Noord ten opzichte van vorig jaar substantieel hoger. Dit heeft voornamelijk te maken met onzekere verkeerssituatie rondom de provinciale weg.

Het gaat daarbij om zowel kosten (wie betaalt wat?) als vertraging in de huidige planning (wanneer kunnen we gronden uitgeven?). Het risicoprofiel verslechterd daarmee aanzienlijk, namelijk met 2.259.000 euro.

14 | MPG 2021

2.8 Risicoreserve versus Algemene Reserve Het totale risicoprofiel is becijferd op maximaal 8.385.000 euro. Uiteraard zijn niet al deze risico’s als even ‘hard’ te bestempelen, daarom wordt er gewerkt met Monte Carlo simulaties om tot een gewogen risicoresultaat te komen (zie paragraaf 5.2 voor nadere toelichting). Ook manifesteren de risico’s zich veelal niet tegelijkertijd en in volle omvang. Het is hierbij gewenst de risico’s uit de grondexploitatie afzonderlijke inzichtelijk te houden en te onderkennen en in de Algemene Reserve op adequate wijze af te dekken. Het totaal van de gemeentelijke risico’s is terug te vinden in de paragraaf Weerstandsvermogen van de begroting 2021. De berekende benodigde risicoreserve betekent per definitie niet dat de gemeente dit geld nu al kwijt is. Het is juist de bedoeling om de reserve niet of zo beperkt mogelijk aan te wenden door gedurende de planperiode en planuitvoering beheersmaatregelen te treffen waardoor risico’s worden geneutraliseerd of gereduceerd. Als de risico’s zich wel gaan manifesteren, moet de aanwezige buffer in de vorm van de Algemene Reserve (Grondexploitaties) toereikend zijn. De stand per 1-1-2021 bedraagt 13.882.000 euro.

2.9 Totaaloverzicht Op onderstaande afbeelding is het totaaloverzicht van de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2021 weergeven in een infographic. In bijlage 8.3 is deze tevens opgenomen in A3 formaat. •

•

•

•

•

In het donkerblauwe tandwiel staat de boekwaarde van de grondexploitaties. Uit de grafiek blijkt dat het geïnvesteerd vermogen per 1-1-2021 XX euro bedraagt en in de periode 2021-2034 deels wordt terugverdiend met grondverkopen. In het paarse tandwiel staan de nog te realiseren kosten en opbrengsten. De nog te realiseren kosten bedragen XX euro en de nog te realiseren opbrengsten bedragen XX euro. In de bijbehorende grafiek zijn deze uitgesplitst per grondexploitatie. Het donkergele tandwiel geeft het verwachte resultaat weer van alle grondexploitaties op netto contante waarde per 1-1-2021. Dit resulteert in een totale geïndexeerde kasstroom van XX euro negatief. In de bijbehorende grafiek zijn de resultaten op netto contante waarde per 1-1-2021 uitgesplitst per grondexploitatie. In het lichtblauwe tandwiel staat de stand van de voorzieningen per 1-1-2021 voor een bedrag van XX euro. In de bijbehorende grafiek zijn de getroffen voorzieningen uitgesplitst per grondexploitatie. Tot slot geeft het groene tandwiel de benodigde risicoreserve aan voor de grondexploitaties. Hieruit blijkt dat op totaalniveau XX euro benodigd is om de in kaart gebrachte risico’s te kunnen opvangen. In de bijbehorende grafiek zijn de risicoreserves per grondexploitatie uitgesplitst.

15 | MPG 2021

2.9 Actuele ontwikkelingen in 2021 Ten tijde van het actualiseren van de grondexploitaties is er een prognose gemaakt voor de te maken kosten en opbrengsten in 2021. Inmiddels zijn we (bijna) halverwege 2021 en kunnen we voorzichtig de balans opmaken. We hebben in overleg met projectleiders geconstateerd dat voor de meeste grondexploitaties de planning met betrekking tot kosten en opbrengsten wordt waargemaakt. Desalniettemin zijn er enkele noemenswaardige afwijkingen en ontwikkelingen, deze worden hieronder kort en bondig gerapporteerd. Directe invloed van de Corona-crisis is op dit moment niet zichtbaar bij de grondexploitatie projecten. Wel hebben we hieraan extra aandacht besteed in de risicoanalyses (zie paragraaf 5.2).

De Plantage, Geldermalsen: Gezien de omvang van de woningbouwontwikkeling van De Plantage wordt hier kort het beeld geschetst van de verkopen in 2021. Voor wat betreft de verkoop van particluiere bouwkavels verwachten we dat er 5 stuks verkocht en geleverd worden in dit jaar. Inmiddels zijn er 2 stuk geleverd en zijn de overige onder optie. Naast het verkopen van particuliere bouwkavels worden er gronden verkocht aan ontwikkelaars. Voor 2021 lopen de verkopen van deze gronden in lijn met de prognose van de grondexploitatie.

Hondsgemet-Zuid, Geldermalsen: In februari 2021 heeft het grondtransport van ca. 7.100 m2 bedrijfsgrond plaatsgevonden op Hondsgemet-Zuid. Daarmee resteert enkel nog de ‘eiland-kavel’ als te verkopen grond.

16 | MPG 2021

3. Beleid, programma en planning 3.1 Woonbeleid provincie Gelderland De provincie Gelderland heeft haar woonbeleid vastgelegd in het Actieplan Wonen 2020-2025. Tot 2030 moeten er in de provincie ruim 80.000 nieuwe woningen gebouwd worden. Daarbij spelen verschillende opgaven: • Belangrijke kwalitatieve verbeteringen op de woningmarkt vragen om aandacht. Bijvoorbeeld de snellere doorstroming van huishoudens en de grotere beschikbaarheid van zowel betaalbare woningen voor starters, ouderen en andere doelgroepen, als van sociale en middeldure koop en huurwoningen. • Bij de bouwproductie spelen een aantal belangrijke ambities: een zorgvuldig en zuinig gebruik van de ruimte, klimaatadaptatie, een circulaire bouw en energievoorziening, en inspelen op demografische ontwikkelingen. • Een vlotte woningbouw wordt bemoeilijkt door verschillende knelpunten. Denk aan de capaciteitstekorten bij bouwbedrijven, gemeenten en nutsbedrijven en gestegen bouwkosten. Ook door stikstofregels en -toetsen, duurzaamheidscriteria en procedures komt de bouw op locaties minder snel van de grond. De urgentie is zo hoog, dat provincie Gelderland met het Actieplan Wonen een bijdrage wil leveren aan de uitvoering van de bouwopgave. Drie doelen staan in het actieplan centraal: • Doelstelling 1: versnelling van de woningbouw (sneller). • Doelstelling 2: meer betaalbare woningen (betaalbaar).

• Doelstelling 3: meer flexibele woonvormen (flexibel). Met het Actieplan Wonen wil de provincie de komende vijf jaar de bouw van circa 45.000 woningen versnellen. De provincie heeft 14 maatregelen en acties ontwikkeld om deze versnelling haalbaar te maken. Daarvoor is 30 miljoen euro beschikbaar gesteld.

3.2 Woonbeleid regio Rivierenland In 2020 is de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020 – 2030 vastgesteld. Het doel van de regionale woonagenda is om de woningbouwopgave in de regio af te stemmen. Regionale afstemming moet zorgen voor voldoende woningen, voor de juiste doelgroepen én op de goede plek. We doen dit omdat er veel onderlinge relaties zijn tussen lokale woningmarkten in de regio, maar we houden ook nadrukkelijk rekening met de verschillen tussen en de eigenheid van alle individuele gemeenten en hun kernen. In haar omgevingsverordening stelt de provincie Gelderland dat bestemmingsplannen alleen nieuwe woningen mogelijk kunnen maken als de ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. Hiermee heeft de woonagenda ook een belangrijk ruimtelijk doel, namelijk het mogelijk maken van nieuwe woningbouwinitiatieven. Zonder regionale woonagenda zal voor iedere ontwikkeling apart aangetoond moeten worden dat de ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid en dat er regionale afstemming over heeft plaatsgevonden. In de woonagenda worden zowel kwalitatieve als kwantitatieve afspraken over het woningbouwprogramma gemaakt. Voor West Betuwe is een behoefte van 2.000 woningen voor de komende 10 jaar opgenomen. In de gemeentelijke woonvisie “Wonen naar behoefte”, vastgesteld door de gemeenteraad in december 2020, zijn de wensen en ambities voor de komende tien jaar opgenomen.

17 | MPG 2021

3.3 Gemeentelijke Woonvisie In de woonvisie is opgenomen dat we willen bouwen in elke kern, passend bij de aard van de vraag en de omvang van het dorp. We zorgen er voor dat we nu en in de toekomst ruimte bieden voor de vraag uit de eigen bevolking. Elk dorp behoudt zijn dorpse karakter, groene kwaliteit en sterke sociale cohesie. Tot 2030 voeren we een versnelling door in de ontwikkeling van De Plantage. Daarnaast zetten we in op een grootschalige ontwikkeling in de kern Beesd van ongeveer 150 woningen. Daarnaast zijn de dorpen aan zet. Bij lokaal draagvlak is er in elke kern ruimte voor kleinschalige ontwikkeling van ongeveer 10 woningen. In de woonvisie wordt rekening gehouden met een woningbouwprogramma van ongeveer 2.200 woningen tot 2030. Dit scenario betekent dat het aantal inwoners stijgt van ruim 51.000 nu tot 60.000 in 2040. Het versnellen van het woningbouwprogramma draagt bij aan het draagvlak voor verenigingen en voorzieningen, en dempt de effecten van vergrijzing en ontgroening doordat meer jonge gezinnen een plek vinden. Het draagt ook bij aan het verminderen van de druk op de woningmarkt in de Randstad, met name rond Utrecht. We willen ook op lange termijn een woningvoorraad in balans, met voldoende woningen voor elke inkomensgroep.

In nieuwe plannen zorgen we voor een goed evenwicht met 30% sociale huurwoningen en goedkope en betaalbare koopwoningen tot 230.000 euro , 30% woningen in de prijscategorie 230.000 - 400.000 euro en 40% boven 400.000 euro. Voor bestaande plannen zoeken we gezamenlijk met ontwikkelaars, corporaties en provincie naar mogelijkheden om meer sociale huurwoningen toe te voegen. Dat vraagt van alle partijen flexibiliteit en inzet op het gebied van planinvulling, kostenoptimalisatie en financiële inzet. Naast een vernieuwingsopgave kent de sociale huursector een transformatie-opgave: meer woningen voor senioren, meer woningen voor kleine huishoudens, minder eengezinswoningen en op sommige plaatsen een resterende vernieuwingsopgave voor oudere woningen. Woningen voor ouderen plannen we met name in de kernen waar basisvoorzieningen zoals winkels, zorgvoorzieningen en openbaar vervoer aanwezig zijn. Er ligt een verduurzamingsopgave voor woningen. Op dit moment heeft 42% van alle woningen energielabel A of B. Uit het klimaatakkoord volgt dat in 2050 vrijwel alle woningen CO2-neutraal moeten zijn; dit betekent dat nog een forse stap nodig is bij het isoleren, besparen en opwekken van energie in woningen. Bij de verduurzaming van woningen en woongebieden zijn aanpassingen aan klimaatverandering en circulair bouwen belangrijk.

3.4 Programma bedrijventerreinen Regionaal is de ontwikkeling van bedrijventerreinen afgestemd in het Regionaal Programma Werklocaties (RPW). Dit programma is in 2020 vastgesteld. In dit programma staan de volgende terreinen als hard plan: B edrijv enterreinen

Hectare beschikbaar

Hondsgemet-Zuid Zeiving Noord-West t O verrijke uitbreiding Homburg

4,6 0,8 2,6 0,1

Van bovengenoemde bedrijventerreinen zijn alleen Homburg-Noord en Hondsgemet-Zuid in een gemeentelijke grondexploitatie opgenomen. Daarnaast is per 1 januari 2019 de grondexploitatie voor Hondsgemet-Noord geopend. De behoefte van Hondsgemet-Noord is inmiddels aangetoond. In het Regionaal Programma Werklocatie (RPW), opvolger RPB, staat Hondsgemet-Noord met (26 ha.) op groen. Proeftuinen (12 ha), Waardenburg-West (2,4 ha), Homburg-Noord (0,3 ha) en Zeiving Noord-West

18 | MPG 2021

(6 ha) zijn private ontwikkelingen (faciliterend grondbeleid) welke in de categorie oranje/rood staan. De verwachting is dat deze ontwikkelingen niet voor 2023 in ontwikkeling worden genomen.

De Proeftuinen (private grondexploitatie): De proeftuinen worden bestemd voor agribusiness ontwikkeling. In 2021 wordt de Fruit Tech Campus ontwikkeld. Dit betreft een oppervlakte van 4 hectare.

Waardenburg-West (private grondexploitatie): Door de verbreding van de A2 moet ook het profiel van kruispunt Steenweg/Achterweg veranderen. Gebleken is dat de visie Waardenburg West niet meer ontwikkelt kan worden.

Zeiving Noord-West (private grondexploitatie): Uitbreiding van Zeiving Noord-West (fase 2) is gekoppeld aan de (her)ontwikkelingen op bedrijventerrein De Oven in Asperen. Nadere besluitvorming over de ontwikkeling van De Oven in Asperen moet nog plaatsvinden.

19 | MPG 2021

4. Algemene uitgangspunten en parameters 4.1 Algemene uitgangspunten Als vertrekpunt voor de MPG gaan we uit van de boekwaarde per 1 januari 2021. De geboekte kosten en opbrengsten van het jaar 2020 zijn hierin verwerkt. In overleg met projectmanagers, civieltechnisch projectleiders en beleidsmedewerkers hebben we nieuwe feiten en inzichten financieel vertaald en verwerkt in de berekeningen. Vervolgens stelden we de kasstromen van de projecten op waaruit de netto contante waarde is berekend. Aan de berekeningen, verantwoording en verslaggeving van de grondexploitaties, liggen de regels en voorschriften zoals opgenomen in het Besluit begroting en verantwoording (BBV) ten grondslag.

4.2 Grondopbrengsten Woningbouw De marktwaarde is leidend voor de grondprijzen van woningbouw. Bij projecten waar ontwikkelovereenkomsten zijn gesloten met marktpartijen zijn de gemaakte afspraken leidend, dan wel de onderhandelingsresultaten die binnen bereik liggen. Het is mogelijk dat uitgangspunten van het plan gewijzigd zijn of dat de door de gemeente gehanteerde uitgangspunten niet meer realistisch zijn. De actuele ontwikkelingen in de vastgoedprijzen maken deel uit van de analyse. Dit moet leiden tot aanscherping van de prognose. Bedrijventerreinen Voor bedrijventerreinen wordt per locatie gekeken wat de potentiele marktwaarde is op basis van referenties in de omgeving. Voor Hondsgemet-Zuid en Hondsgemet-Noord (Geldermalsen) wordt een bandbreedte gehanteerd voor de grondprijs van bedrijfsgrond van 130 – 190 euro per m2. Deze grondprijzen zijn gangbaar in de regio. Indien sprake is van een optie- dan wel koopovereenkomst, dan worden deze documenten als onderbouwing gehanteerd.

4.3 Kosten Verwerving Bij de gemeentelijke grondexploitaties zijn beoogde gronden in eigendom van de gemeente, of zijn lopende onderhandelingen om te aankoop over te gaan. Bij aankoop van gronden wordt altijd een taxateur ingeschakeld voor zijn expertise. Civieltechnische kosten De kosten voor de civieltechnische werkzaamheden zijn doorgaans gebaseerd op ramingen van het gemeentelijke team Realisatie Openbare Ruimte of op basis van kengetallen uit een actueel prijzenboek. In gevallen waar nog geen sprake is van een aanbesteding, wordt de raming van team Realisatie

20 | MPG 2021

Openbare Ruimte gehanteerd en geactualiseerd naar prijspeil 1 januari 2021. Over 2020 wordt een indexatie gerekend van 2%. Dit is 0,5% lager dan opgenomen in de vastgestelde grondexploitaties. Onderstaand een korte toelichting op de ontwikkeling van kosten in de GWW-sector, op basis van gecombineerde informatie uit Bouwkostenindex.nl (gemiddelde GWW-index over 2020, inclusief aanbestedingsindex) en de Outlook Grondexploitaties 2020 van Metafoor. Waar er over het jaar 2018 nog een forse toename was van zowel de bouwkostenindex (3,0%) als de aanbestedingsindex (5,3%), zagen we in 2019 al een ander beeld conform Bouwkostenindex.nl. De bouwkostenindex bedroeg 1,1% en de aanbestedingsindex zelfs -1,9% voor de GWW-sector. Deze negatieve aanbestedingsindex is onder andere te verklaren door het gevolg van de PAS en PFAS problematiek, welke heeft geleid tot afstel of zelfs uitstel van verschillende bouwprojecten in Nederland. Dit leidt op zijn beurt weer tot enigszins ‘ruimte’ op de vooralsnog krappe GWW-markt, waardoor aanbestedingsvoordelen kunnen ontstaan. In 2020 zien we ongeveer dezelfde trends op basis van de voorlopige cijfers (jan-dec), namelijk een bouwkostenindex van 1,4% en een aanbestedingsindex van -0,7%. Een tekort aan personeel en materiaal zorgde ervoor dat de kosten in de GWW-sector de afgelopen jaren flink stegen. Deze stijging heeft echter zijn piek bereikt.

De Coronacrisis heeft een negatief effect op de GWW-kosten waardoor een stabilisatie van deze kosten zichtbaar is. Kortom, de gehanteerde indexatie van 2% ligt wat hoger dan bovengenoemde cijfers. Dat heeft meerdere redenen. Vanuit de civiele projectleiders is aangegeven dat er van aanbestedingsvoordelen niet tot nauwelijks sprake is in West Betuwe. De voorgestelde indexatie van 2% past bij de (soort) civiele werken in de lopende grondexploitaties. Daarnaast zijn er steeds hogere ambities en/of eisen op het gebied van nieuwe thema’s als klimaatadaptatie wat kan zorgen voor extra kosten. Ook is de toekomst van de GWW-sector ietwat onzeker, zeker gezien de COVID-19 situatie en de effecten daarvan dit jaar en verder. Tot slot ligt de voorgestelde indexatie 0,5% lager dan reeds is opgenomen in de vastgestelde grondexploitaties. Vanuit het voorzichtigheidsprincipe kiezen wij daarom voor een indexatiecijfer van 2%. Uitzondering hierop vormt betonbouw. De markt bepaald vaak de prijs en de laatste aanbestedingen in de Plantage laten zien dat de indexatie(prijzen) voor bruggen en keermuren hoger uitvallen. Het aantal aannemers dat hierin acteert is beperkt en hebben vaak al veel werk op dit moment. Daarom hanteren we voor betonbouw 3% indexatie. Het is mogelijk af te wijken van bovengenoemde percentages, mits daar gegronde reden voor zijn.

Bij majeure planwijzigingen wordt een nieuwe raming in overleg met team Realisatie Openbare Ruimte afgestemd en getoetst aan marktconforme kengetallen, zoals het geval (kan zijn) bij projecten Molenblok en Slingerbos. Plankosten De plankosten worden in eerste instantie gebaseerd op enerzijds de realisatiecijfers in de afgelopen jaren en anderzijds in verhouding tot de resterende civiele kosten. Voor deze verhouding hanteren wij een richtpercentage van ongeveer 28% (waarvan gemiddeld 18% voor planontwikkeling en 10% voor voorbereiding, toezicht en uitvoering). Voor grondexploitaties in de afrondende fase wordt specifiek gekeken naar de resterende werkzaamheden (productraming). Bij grondexploitaties die zich nog in de startfase begeven, wordt aanvullend indien nodig de Plankostenscan ter toetsing van de raming gehanteerd. De plankosten worden altijd in overleg met de desbetreffende projectleider vastgesteld. De indexatie van de plankosten over 2020 bedraagt 2,5%.

21 | MPG 2021

4.4 Financiële parameters Kostenstijging Zoals hierboven reeds beschreven is de bouwkostenindex positief (+1,4%) en de aanbestedingsindex negatief (-0,7%) over het jaar 2020. Momenteel lijken veel bouwbedrijven in de GWW sector nog een redelijk gevulde orderportefeuille te hebben. De verwachting is dat in 2021 de productie wat af zal nemen. Bouwers in deze sector verwachten dan ook zelf al minder personeel nodig te gaan hebben, en lagere prijzen voor hun werk te moeten gaan rekenen. Hoe de toekomst van de sector er de komende jaren uitziet, hangt sterk af van eventuele overheidsmaatregelen en het effect van COVID-19. Voor de stikstofproblematiek lijken nog geen aanzienlijke maatregelen te worden getroffen. Een kostenstijging van gemiddeld 2% per jaar als langjarig gemiddelde voor een periode van 10 jaar is aannemelijk op basis van het langjarig gemiddelde van de GWW-index in de afgelopen 10 jaar. Voor civiele werken waar de aanbesteding reeds heeft plaatsgevonden hanteren wij uiteraard geen kostenstijging, dan wel nemen wij de prijsindexeringafspraken van de aannemer over. Opbrengstenstijging In de regio is de opgebloeide woningmarkt goed zichtbaar. Zo zagen we de woningprijzen in de bestaande voorraad in de regio Culemborg Dodewaard aanzienlijk gestegen tot wel 10% op basis van NVM-cijfers in 2018. Over 2019 zagen we deze groeicijfers sterk afvlakken tot 0% - 3%.

Over 2020 zien we echter weer aanzienlijke woningprijsstijgingen tot 10%. Ondertussen zien we wel dat de bouwkosten voor nieuwbouwwoningen blijven toenemen door onder andere steeds hogere eisen in het kader van duurzaamheid. Daarbij komt dat voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor bijna energie neutrale gebouwen (BENG). Uitgaande van de residuele grondwaardeberekening is er daarmee ruimte voor een positieve grondprijsontwikkeling. Gelet op de uitzonderlijke woningprijsstijgingen van de afgelopen jaren zal de woningprijsontwikkeling op termijn mogelijk gaan temperen. In het kader van de waardering van de grondexploitatie gaan wij conform de BBV-regelgeving daarom uit van het voorzichtigheidsprincipe. Vanaf 2021 hanteren wij voor woningbouw een opbrengstenstijging van 1,5% voor de eerste 3 jaar (2021-2023). In de daaropvolgende jaren wordt een percentage gehanteerd van 1%. Voor bedrijventerreinen worden dezelfde percentages gehanteerd. Na 10 jaar wordt conform de BBV met 0% gerekend. De wijze van indexeren is tevens onderhevig aan de onderhandelingen met de marktpartijen waarbij maatwerk noodzakelijk is. Zo gelden voor de grondexploitatie De Plantage indexatiepercentages zoals vastgelegd in de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) en Deelvastleggingsovereenkomst (DVO).

Afwijkingen zullen separaat gerapporteerd worden. Rentepercentage Conform de BBV-regelgeving wordt de rekenrente enkel gebaseerd op de werkelijke rente op vreemd vermogen (gewogen gemiddelde rente op portefeuilleniveau). De rente is bepaald op 0,75% per 2021, 1,00% per 2022 en 1,25% per 2026. Jaarlijks wordt dit dit percentage opnieuw berekend.

22 | MPG 2021

Disconteringsvoet De eindwaarden worden teruggerekend naar netto contante waarde op basis van de voorschreven disconteringsvoet van jaarlijks 2% conform de BBV-regelgeving. Peildatum De grondexploitaties worden geactualiseerd met peildatum 1 januari 2021, tevens worden resultaten gepresenteerd op netto contante waarde per 1 januari 2021.

4.5 Besluit Begroting en Verantwoording en Vennootschapsbelasting Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is per 1 januari 2016 in werking getreden. Naast een aantal in hoofdzaak technische aanpassingen staan in het wijzigingsvoorstel BBV in de vorm van stellige uitspraken wijzigingen die behoorlijke financiële gevolgen hebben voor zowel de grondexploitaties als de begroting. De gemeente West Betuwe houdt zich aan de voorschriften die het BBV toeschrijft en is daarmee geheel BBV-proof. Per 1 januari 2016 is de Wet op de Vennootschapsbelasting van toepassing op overheidsondernemingen. De gemeentelijke grondexploitatie wordt alleen als overheidsonderneming aangemerkt als er structureel winst wordt gemaakt. Op basis van de grondexploitatieberekeningen 2020 is een fiscale berekening gemaakt. De voorlopige uitkomst komt erop neer dat de gemeente per 1 januari 2020 belastingplichtig is voor de gezamenlijke grondexploitaties. Het te betalen bedrag is nog onbekend.

23 | MPG 2021

5. Grondexploitaties 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk geven we actuele informatie over de ontwikkelingen in de grondexploitaties. Onderdeel hiervan is de prognose van de financiële resultaten van vorig jaar en dit jaar. Eerst vergelijken we in de tabellen de boekwaarden van 1 januari 2020 en 2021. Het verschil tussen beide bedragen is de mutatie 2020 ofwel het saldo tussen de in 2020 gerealiseerde kosten en opbrengsten. De boekwaarde, vermeerderd met de nog te maken kosten en verminderd met de nog te realiseren opbrengsten, geeft het resultaat op eindwaarde met in achtneming van inflatie en rente. Dit bedrag wordt met rente teruggerekend naar peildatum 1 januari 2021. Dat geeft het resultaat op netto contante eindwaarde (NCW). Als de netto contante eindwaarde van een grondexploitatie negatief is, treffen we een voorziening van hetzelfde niveau om het tekort af te dekken. Om een duidelijk vergelijk mogelijk te maken, zijn in de tabellen drie kolommen per grondexploitatie opgenomen. In deze kolommen staan achtereenvolgens de resultaten van de jaarrekening 2019 (MPG 2020), jaarrekening 2020 (MPG 2021) en het verschil tussen beide.

5.2 Risicomanagement, aandacht voor Corona-crisis Voor alle onderstaande projecten hebben we kwantitatieve risicoanalyses uitgevoerd. We maakten bij de risicoanalyse gebruik van de Monte Carlo risicosimulatie. In samenspraak met verschillende vakdisciplines actualiseerden we de risicoanalyses uit het MPG 2020 en benoemden we voor de grondexploitatie de kansen en risico’s opnieuw. Vervolgens rekenden we aan die risico’s minimale en maximale geldbedragen toe. Daarnaast stelden we een spreidingsregister samen van mogelijke scenario’s in de kengetallen. In een computersimulatie zijn op basis van een kansberekening van 90% waarschijnlijkheid de kansen en risico’s tienduizend keer doorgerekend voor een zo reëel mogelijk eindbeeld. Uit de risicosimulatie ontstaat het resultaat P90. Een nadere toelichting op het risicomanagement staat in bijlage 1. Bij de risicoanalyses in voorgaand MPG werd al rekening gehouden met de corona-crisis. Inmiddels zijn we een jaar verder en weten we dat negatieve gevolgen voor de woningmarkt vooralsnog uitblijven. Waar we vorig jaar nog vertraging van bouwprojecten verwachtten, blijkt dat nu mee te vallen. De woningmarkt zou ‘een klap’ krijgen, omdat mensen in tijden van crisis voorzichtiger zijn met het maken van grote investeringsbeslissingen zoals het kopen van een huis.

Deze ‘klap’ bleef uit en we zagen een ongekend aantal woningverkopen in 2020 en zeker (of juist) ook in de gebieden buiten de Randstad. Wat precies de gevolgen zullen zijn op de wat langere termijn van deze crisis op de grondexploitaties is niet benoemen of te becijferen. De corona-steunpakketen zullen ooit moeten worden terugbetaald, waarschijnlijk uiteindelijk door de burger. Daarnaast weten we ook dat de druk op de woningmarkt, ook in de regio van West Betuwe, niet opeens verdwijnt. De vraag naar de juiste, duurzame en betaalbare woningen zal aanblijven. Met dit in het achterhoofd hebben we ook de risicoanalyses uitgevoerd. Er wordt rekening gehouden met vertraging van projecten, eventuele rentestijgingen en/of lagere grondopbrengsten in de risicoanalyses.