RV2021-065 Bijlage Detailhandelsbeleid gemeente West Betuwe.pdf

winkelruimte zit in enkele grotere panden aan de

ningen voor dit bezoekmotief zijn de super-

randen (de aanloopgebieden).

markten (meeste bezoekers). Momenteel is

Dé plek voor alle frequente benodigdheden

de Lidl-super­markt aan de kleine kant als publiekstrekker voor het centrum (< 1.000 m2 wvo). Belangrijke randvoorwaarde voor het frequente bezoek is bezoekgemak. •

Dé ontmoetings- en evenementenplek: het ‘sociale hart’. Een plek waar mensen niet alleen vaak (zie bovenstaand) maar ook graag komen, omdat ze zich er prettig voelen, er levendigheid is en ze er bekenden treffen. Dit bezoekmotief vraagt om aandacht voor verblijfskwaliteit en meer op de vrije tijd gerichte functies, zoals horeca, evenementen en cultuur.

32 van 40

Centrumfunctie als sociale hart verbeteren 2145.0420 Detailhandelsbeleid gemeente West Betuwe - 06 mei 2021

Naar een compact en gemengd centrum Door de coronacrisis versnellen niet alleen de trends in de winkelsector. Ook de horeca en diensten, zoals reisbureaus, krijgen flinke klappen. Het perspectief om bestaande en toekomstige lege ruimtes weer in te vullen met (commerciële) publieksfuncties is zeer beperkt. Een visie op de toekomst zet dan ook niet alleen maar in op het concentreren van de bestaande centrumfuncties, maar ook op het diversifiëren van het programma van het centrumgebied. De verbreding van de functiemix in het centrum maakt het centrum relevanter (meer bezoekdoelen) en toekomstbestendiger. Die grotere diversiteit aan functies inpassen in een aantrekkelijk, compact centrumgebied is de opgave. Mogelijkheden om alternatieve publieksfuncties aan het centrum van Geldermalsen toe te voegen zijn in dit proces nog niet concreet geworden. Hier ligt een continue opgave om kansen voor verbreding aan te grijpen. Ondanks dat de winkefunctie onder druk staat, blijft het in de te voorziene toekomst wel de belangrijkste centrumfunctie (aantal functies én bezoekmotief). De uitgangspunten uit 2009 zijn daarmee alleen maar belangrijker geworden: het inzetten op de trekkracht van supermarkten (relatief stabiele factor) en daartussen zoveel mogelijk bezoekers en functies in een compact gebied concentreren. 2145.0420 Detailhandelsbeleid gemeente West Betuwe - 06 mei 2021

33 van 40

Visie Geldermalsen-Centrum 2021-2025

34 van 40

2145.0420 Detailhandelsbeleid gemeente West Betuwe - 06 mei 2021

5.3

Visie 2021 - 2025

•

De Rijksstraatweg is het gezicht van het centrum en voor velen de entree tot het centrumgebied.

Bij de analyse van het centrum en de actualisatie

De actualisatie van de visie voor Geldermalsen-

Vanaf deze straat, centraal in het centrum,

van de visie uit 2009 is onder andere gekeken

Centrum is een aanscherping van de vorige visie

ervaren mensen het centrum het meest in zijn

naar de reacties op de website zoals:

en heeft als doel gericht investeringen mogelijk te

totaliteit. De straat vervult de schakelfunctie

maken. De visie op het centrumgebied wordt

tussen de benodigdhedenfunctie (samen met de

hieronder opgebouwd vanuit de deelgebieden die

Gelderse­straat) en de overgang naar het ver-

op de kaart op pagina 34 zijn weergegeven.

blijfsplein. Voor deze zone van de Rijks­straat­ weg is het gewenst dat de uitstraling van het

1. Het verblijfsplein

vastgoed verbetert en dat mensen zoveel

Het Marktplein is hét centrale plein in het centrum.

mogelijk worden uitgenodigd om het centrum in

De functie als de ontmoetingsplek en zomers

zijn geheel te bezoeken (oversteken).

‘terrassenplein’ moet verder worden uitgebouwd. De noordkant van het Marktplein is daar het beste

3. De aanloopstraat

voor geschikt (historische panden en bezonning).

De Kerkstraat tussen Albert Heijn en het Marktplein

Daarover meer bij punt 5. In de zuidelijke plint

is de aanloopstraat. Dit is het ‘ademgebied’ van het

(schaduw) zijn ook sociaal-maatschappelijke

centrum met een duidelijke link met de lokale

publieksfuncties passend (‘sociaal hart’).

historie. Hier zijn zowel investeringen in publieksfuncties als woon- en werkfuncties op de begane

2. Voor al uw benodigdheden!

grond mogelijk. Zo kan er een bij het gebied pas-

Het gebied voor alle frequente benodigdheden: de

send gemengd centrummilieu blijven bestaan.

Geldersestraat en een deel van de Rijksstraatweg. •

De Geldersestraat is dé gezellige centrumstraat

4. Transformatiegebieden

van Geldermalsen. De smalle opzet en mense-

De voorgaande drie publieke gebieden zijn samen

lijke maat maken dat lokale zelfstandigen,

het ‘centrumgebied’. Hierbuiten zijn in principe geen

landelijke ketens en niet-winkelfuncties elkaar

nieuwe ontwikkelingen (uitbreiding, nieuwvestiging)

natuurlijk afwisselen. Door de ligging als

van publieksfuncties wenselijk. In dit gebied wordt

verbinding tussen verschillende grote publieks-

actief transformatie naar private woon- of werkfunc-

trekkers is er zowel vanuit de oost- als westkant

ties mogelijk gemaakt. Dit is in lijn met de nieuwe

jaarrond toeloop naar de Geldersestraat.

woonvisie, waarin prioriteit wordt gegeven aan de

2145.0420 Detailhandelsbeleid gemeente West Betuwe - 06 mei 2021

Zelf vind ik de ‘hoofdwegen’ door Geldermalsen heen niet overal even uitnodigend. Denk aan de leegstaande oude Coop, de dichtgespijkerde panden tegenover de apotheek, de Lidl, enz. Ik zou liever hebben dat de begane grond in het winkelgebied in Geldermalsen wordt gebruikt voor: horeca; voorzieningen op het gebied van gezondheid zoals huisarts, fysiotherapie, apotheek, sportscholen, en voorzieningen op het gebied van kunst en cultuur, zoals bibliotheek, ateliers, galeries, muziekschool. In mijn optiek zou het marktplein ontwikkeld moeten worden tot horecaplein Het centrum in Geldermalsen moet zeker geconcentreerd blijven. Fijn voor t publiek als er een aaneengesloten stuk is, waar men kan winkelen, verswaren kan kopen en een terrasje kan pikken. 35 van 40

verkenning van mogelijkheden voor woonontwikke-

De ontwikkeling van deze locatie is niet makkelijk

ling in het centrumgebied. Hierdoor wordt verloede-

(o.a. woningen boven commerciële ruimte), maar

ring voorkomen.

overduidelijk de beste kans om een kwaliteitsimpuls te geven aan het centrumgebied. DTNP advi-

5. Uitwerking ontwikkeling sleutellocatie

seert hierbij zoveel mogelijk de principes voor

Aan de Rijksstraatweg ligt tussen het marktplein en

combinatiebezoek toe te passen (p.14) en te

de rotonde een beeldbepalend gebouw. Aan de

kijken in hoeverre hiervoor (en bij punt 4) provinci-

noordkant van dit gebouw zit de ingang van de Lidl

ale fondsen kunnen worden aangesproken. Een

en aan de zuidkant (aan het Marktplein) zitten

verbetering van het bezoekgemak (o.a. parkeer-

enkele winkelunits (bakker, ijssalon) en de gesloten

regime) op locatie Achter ‘t Veer kan bijdragen

achterkant van de Lidl. Aan de Rijksstraatweg heeft

aan deze ontwikkeling. De gemeente is reeds

dit gebouw niet tot nauwelijks een publieke uitstra-

voornemens onderzoek te doen naar de mogelijk-

ling (voelt als ‘achterkant’) en de bouwstijl sluit niet

heden voor parkeren in Geldermalsen-Centrum.

aan op de kwaliteit van de historische bebouwing

Sleutellocatie: kwaliteitsimpuls

aan de overzijde van de Rijksstraatweg. De super-

6. Oeverzone Linge

markt is met circa 800 m2 wvo aan de kleine kant

De zichtbaarheid en aantrekkelijkheid van de

voor een moderne centrumsupermarkt.

Linge, het park en de jachthaven worden verbe-

Verschillende ambities voor het centrum komen hier

terd door de herinrichting van het oevergebied.

samen op één locatie:

Hiermee wordt een belangrijke impuls aan de

1. Het creëren van een mooie, uitnodigende

(groen-recreatieve) verblijfskwaliteit van het

horecaplint aan de noorzijde van het Marktplein. 2. Het uitbreiden van de supermarkt naar een

gebied, dicht op het ‘historische DNA’ van Geldermalsen-Centrum, gerealiseerd. Deze

moderne maat om de functie als centraal gele-

kwaliteitsimpuls voor de sociale en recreatieve

gen publiekstrekker goed te vervullen. Een

functie in het noordwesten sluit goed aan op de

uitbreiding met circa 400 m wvo zou daarvoor

gebiedsprofielen van het centrum. Duidelijke en

moeten voldoen en past binnen de toekomstige

aantrekkelijke verbindingen van de oeverzone

marktmogelijkheden (bijlage A).

naar het centrumgebied zijn gewenst.

2

3. Het verbeteren van de uitstraling van het ‘smoel’ van het centrum aan de Rijksstraatweg, dat uitnodigt om het centrum te bezoeken.

36 van 40

Nieuw perspectief bieden buiten centrumgebied 2145.0420 Detailhandelsbeleid gemeente West Betuwe - 06 mei 2021

Bijlagen

Bijlage A Marktruimte dagelijks

groei, bovenlokale functie, verschillende winkel-

van een gemiddelde woningbezetting van

locaties). Vanwege de nabijheid en verwevenheid

2,45 is dat een groei van 2.450 inwoners en

Een methode om het haalbare winkelaanbod in

van de voorzieningenstructuur hebben ontwikke-

dus een groei naar 17.900 inwoners in totaal.

een gebied te achterhalen is een distributie-pla-

lingen in het ene dorp direct invloed op de moge-

17.500 is daarmee een veilige ondergrens

nologisch onderzoek (DPO). De voorspel­lende

lijkheden in het andere dorp. Daarom wordt er

mocht dat niet helemaal worden gehaald.

waarde van een distributieve berekening op basis

een berekening gemaakt voor de toekomstige

van beschikbare kengetallen uit het recente

marktruimte voor deze dorpen als gezamenlijk

circa 970 mensen, verdeeld over 365 huis-

verleden is in de sterk wijzigende winkelmarkt

verzorgingsgebied. Bestedingen van Meteren

houdens (gemiddelde huishoudensgrootte

beperkt. Voor de dagelijkse sector zijn dit soort

naar Geldermalsen en andersom tellen als

van 2,7). Er staan nog 1.165 woningen op de

berekeningen nog wel relatief goed te interprete-

‘koopkrachtbinding’ en bestedingen vanuit omlig-

planning*. 1.165 * 2,7 = 3.145 inwoners in

ren. Circa 80% van de dagelijkse sector (m2 wvo

gende dorpen (Tricht, Deil, Buren, etc.) naar

2030. In Geldermalsen worden nog circa 220

en omzet) is supermarkt.

Geldermalsen dan wel Meteren tellen als ‘toe-

woningen gebouwd (o.a. bij stationsgebied en

vloeiing’.

Linge). In Geldermalsen is de gemiddelde

•

Hoog: In de Plantage woonden begin 2020

huishoudensgrootte 2,4. 220 * 2,4 = 528

Factoren van vraag en aanbod De vraagzijde wordt bepaald door de besteding

Inwonerprognose

inwoners erbij. Samen komt dat neer op

(in fysieke winkels) per hoofd, de omvang van het

Er wonen begin 2020 circa 15.450 mensen in de

3.673 extra inwoners en dus een groei naar

verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate

dorpen Geldermalsen en Meteren. De gemeente

ruim 19.000 inwoners in totaal.

waarin het bestedingspotentieel uit dit verzor-

gaat uit van een woningbouwversnelling. Dat

gingsgebied terechtkomt in winkels in de eigen

betekent ook een versnelde oplevering van De

Besteding per hoofd in winkels

gemeente (koopkrachtbinding) en de mate waarin

Plantage als grootste woningbouwproject binnen

De gemiddelde omzet per hoofd in de dagelijkse

bestedingen van elders toevloeien (aandeel

de gemeente. Omdat de ambities uit de woonvi-

sector in Nederland is € 2.619 per jaar.**

vreemde koopkracht/toevloeiing). Aan de aan-

sie nog niet zijn vastgesteld (haalbaarheid nog

•

bodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeropper-

niet volledig zeker) werkt DTNP voor de toepas-

vlak) en bestedingen per m² wvo (vloerproductivi-

sing in deze som met een bandbreedte tussen

teit) een rol.

17.500 (veilig) en 19.000 (ambitieus) inwoners in

online marktaandeel in de dagelijkse sector in

Geldermalsen en Meteren in 2030.

dit verzorgingsgebied zeer beperkt (indicatie

Inkomenscorrectie voor Geldermalsen en Meteren: € 2.674 per jaar.

•

Online correctie toekomst: in 2018 was het

Som voor Geldermalsen én Meteren samen Geldermalsen en Meteren zijn nu, en helemaal in

Toelichting bandbreedte inwonerprognose

de toekomst, de twee grootste dorpen van de

•

gemeente. De situatie is hier complex (inwoner-

38 van 40

Laag: In De Plantage worden er tot 2030 nog ruim 1.000 woningen bijgebouwd. Uitgaande

* Woonvisie West Betuwe (voorlopig). ** Retail Insiders (2019), ‘Omzetkengetallen 2018 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.

2145.0420 Detailhandelsbeleid gemeente West Betuwe - 06 mei 2021

uit koopstromenonder­zoek circa 0,5%).* De

de tussentijd zijn er een aantal ontwikkelingen

online, woningbouwplanning, eventuele ontwik-

toekomstige ontwikkeling is onzeker. Wel

geweest (o.a. afronding Hoog Dalem in

kelingen in omliggende gemeenten) niet aan te

heeft de coronacrisis een versnelling

Gorinchem, corona), maar dit blijft de beste

raden.

teweeggebracht. Partijen als Picnic zijn nu

indicatie voor de lokale situatie.

nog niet actief in de gemeente. Voor de

Toeristisch draagvlak niet bepalend

toekomst gaan we uit van een groei van het

Voor de toekomstige situatie verwachten we

Voor de dagelijkse winkelsector zijn verblijfstoe-

online aandeel in de dagelijkse sector naar

geen ingrijpende wijzigingen in de koopstro-

risten op campings soms een relevante doel-

10% in 2030. Dit heeft een negatief effect

men. De ambitie uit hoofdstuk 3 is vooral de

groep. De gemeente West Betuwe heeft in 2019

op de bestedingen per hoofd in fysieke

functie en positie van de centra van Gelder­

163.353 toeristische overnachtingen gemeten.

winkels, met als resultaat: € 2.456 per jaar

malsen en Meteren sterk te houden. Een

Dit kan worden gezien als circa 450 standaard-

in 2030.

versterking van de binding zou positief zijn,

consumenten per jaar (163.353/365) verspreid

maar de nieuwe inwoners van de Plantage op

over de gemeente. Dit maakt geen structuurbe-

Winkelaanbod en vloerproductiviteit

hetzelfde niveau (88%) aan het lokale aanbod

palend verschil in het draagvlak voor dagelijkse

Het dagelijks winkelaanbod in Geldermalsen en

binden is op zich al een opgave.

voorzieningen (rond een miljoen euro extra

Meteren is in 2020 circa 7.820 m wvo groot. De

omzet over de hele gemeente, ofwel draagvlak

2

gemiddelde dagelijkse vloerproductiviteit in

Conclusies

Nederland is € 7.586 per m2 wvo per jaar.

Op basis van deze kengetallen en aannames is

voor circa 100 m2 wvo dagelijks winkelaanbod).

een indicatieve berekening gemaakt (zie tabel

Koopkrachtbinding en toevloeiing

volgende pagina). Conclusie is dat er in 2020

In 2018 is voor de dagelijkse sector een indica-

bijna sprake is van een balans in de dagelijkse

tieve koopkrachtbinding van 88% aan de

sector: het aanbod functioneert zo goed als

fysieke winkels in Geldermalsen en Meteren

gemiddeld (-3%). Richting 2030 wordt het

gemeten**. De toevloei­ing van buiten de eigen

positieve omzeteffect van de groei van inwoners

dorpen was goed voor circa 37% van de totale

deels tenietgedaan door het negatieve omzetef-

bestedingen in de dagelijkse winkels in Gelder­

fect van de groei van online bestedingen. In

malsen en Meteren (o.a. Tricht, Buren, etc.). In

2030 komt uit deze indicatieve som een markt-

* I&O Research & DTNP (2018) KSO Randstad 2018. ** DTNP heeft toegang tot de broncijfers van het Koopstromenonderzoek Randstad 2018. West Betuwe is daarin meegenomen als randgebied. Deze cijfers zijn dan ook indicatief.

ruimte van 90 tot 770 m2 wvo. Dat betekent dat uit kan worden gegaan van enige uitbreidingsruimte. Een uitbreiding van meer dan 500 m2 wvo is met al deze onzekerheden (corona/

2145.0420 Detailhandelsbeleid gemeente West Betuwe - 06 mei 2021

39 van 40

Indicatieve marktruimteberekening dagelijkse winkelsector in Geldermalsen en Meteren samen* Geldermalsen + Meteren 2020 2030 a Aantal inwoners

15.450

17.500 á 19.000

b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet),

€ 2.674

€ 2.456

88%

88%

€ 36,3 mln

€ 37,8 á 41,1 mln

37%

37%

€ 57,7 mln

€ 60 á 65,1 mln

€ 7.586

€ 7.586

c Koopkrachtbinding d Verwachte winkelomzet uit verzorgingsgebied (excl. btw)

a*b*c

e Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing f Totale winkelomzet (excl. btw)

d / (1 - e)

g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) h Potentieel winkelaanbod

f / g ca. 7.600 m² wvo

ca. 7.900 á 8.600 m² wvo

i Huidig winkelaanbod in 2020

7.820 m² wvo

7.820 m² wvo

j Winkelomzet per m² wvo met huidig aanbod (excl. btw)

f/i

€ 7.376

€ 7.675 á 8.333

k Indicatie uitbreidingsruimte

h-i

ca. -200 m² wvo

ca. 90 á 770 m² wvo

* Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2020), ‘Omzetkengetallen 2019 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.

40 van 40

2145.0420 Detailhandelsbeleid gemeente West Betuwe - 06 mei 2021

Droogh Trommelen en Partners (DTNP) - Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109, 6512 BS Nijmegen | T 024 - 379 20 83 | E info@dtnp.nl | W www.dtnp.nl