RV2020-149 bijlageboek Wonen naar behoefte.pdf

gezondheid, migranten leef- en arbeidsomstandigheden)  Behoefte voor goede woonoplossingen vanuit werkgevers Andere  Behoefte aan begeleide en zelfstandige woonruimte voor mensen met lichte verstandelijke en/of lichamelijke beperking doelgroepen  Behoefte aan begeleid/beschermd wonen, ook voor jongeren  Toenemende behoefte aan zorg-woonvormen voor ouderen (w.o. dementerende ouderen)  Voldoende ruimte bieden aan woonwagens (obv rijks-richtlijn 2019)  Huisvesting statushouders

50| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

B. Fact sheets kernen

51| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

Kern:

Acquoy

Typering dorp Acquoy is een klein, rustig en onaangetast dorp met open ruimtes in een prachtige omgeving. Het dorp heeft een beschermd dorpsgezicht met mooie historische panden. Het is voor zijn voorzieningen aangewezen op Asperen en Leerdam. Acquoy behoort tot de drie kernen met de hoogste inkomens per inwoner. Sinds 2000 is het aantal inwoners met ruim 11% gedaald. Met Spijk heeft Acquoy het laagste aandeel inwoners jonger dan 25 jaar. Het aandeel 65-plussers springt er niet negatief uit, maar ligt wel boven het WestBetuws gemiddelde.

Belangrijke opgave voor deze kern: Behoud van hoogwaardige omgevingskwaliteit Verduurzamen woningen, gereed maken voor warmtetransitie

Prioriteit komende 2 jaar Draagvlak verkennen voor kleinschalig woningbouwproject vanuit de inwoners

Kaart waarin zoekgebieden worden aangegeven voor de volgende functies: - Kleine woningbouwprojecten / nieuwbouw - Idem / transformatie - Uitbreidingsgebieden - Verdichtingsmogelijkheden - Beschermen dorpse ruimte - Landschap vóór woningbouw - Gebieden waar meervoudige opgaven kunnen worden gerealiseerd (bv klimaatadaptatie, warmtevisie, energieopwek, waterberging, parkeren, ontmoeten) Zoekgebieden zijn geen projectbesluiten. Er zijn als het goed is (veel) meer zoekgebieden dan uiteindelijke bouw/vernieuwings/saneringslocaties In gesprek met gebiedsmakelaars en collega’s omgevingsvisie per kern een kaart maken

52| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

Kern:

Asperen

Typering dorp Asperen is een oud, mooi en rustig vestingstadje aan de Linge. In grootte is het de vierde kern van West Betuwe. Hoewel de inwoners voor een belangrijk deel op Leerdam zijn georiënteerd, heeft het dorp zelf ook veel voorzieningen. Sinds 2000 is het inwonertal met ruim 4% toegenomen. De gemiddelde WOZ-waarde is in Asperen het laagste van West Betuwe.

Belangrijke opgaven voor deze kern:

Prioriteit komende 2 jaar: Herbestemming voormalig gemeentehuis

Herinvulling / transformatie oude gemeentehuis Verduurzamen woningen, gereed maken voor warmtetransitie

etuwe

53| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

Kern:

Beesd

Typering dorp Beesd is een dorp met karakter en veel verenigingen. Veel inwoners vervullen rollen in deze verenigingen en dat bevordert de saamhorigheid. Het “Beesdse leventje” willen inwoners koesteren. In Beesd is lang weinig gebouwd, terwijl het toch in grootte de derde kern van de gemeente is. Sinds 2000 is het inwonertal met bijna 10% afgenomen, waarmee het na Acquoy de grootste krimp vertoont. Beesd telt relatief veel particuliere, en relatief weinig sociale huurwoningen.

Belangrijke opgaven voor deze kern: Nieuwbouw in voldoende variatie Transformatielocatie door samenvoeging scholen: kans voor seniorenhuisvesting.

Prioriteit komende 2 jaar Planontwikkeling van ca 150 woningen

Verduurzamen woningen, gereed maken voor warmtetransitie

Kaart waarin zoekgebieden worden aangegeven voor de volgende functies: - Kleine woningbouwprojecten / nieuwbouw - Idem / transformatie - Uitbreidingsgebieden - Verdichtingsmogelijkheden - Beschermen dorpse ruimte - Landschap vóór woningbouw - Gebieden waar meervoudige opgaven kunnen worden gerealiseerd (bv klimaatadaptatie, warmtevisie, energieopwek, waterberging, parkeren, ontmoeten) Zoekgebieden zijn geen projectbesluiten. Er zijn als het goed is (veel) meer zoekgebieden dan uiteindelijke bouw/vernieuwings/saneringslocaties In gesprek met gebiedsmakelaars en collega’s omgevingsvisie per kern een kaart maken

etuwe

54| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

Kern:

Buurmalsen

Typering dorp Mooi, ruim en groen dorp, aan de ene kant begrensd door landgoed Mariënwaard, aan de andere kant door de Linge. Buurmalsen is voor zijn voorzieningen grotendeels aangewezen op Geldermalsen, waarvan het centrum op een steenworp afstand ligt. Sinds 2000 is de bevolking met een kleine 8% gekrompen. Opvallend is wel dat sinds 2013 er juist weer sprake is van groei (+7,6%). Buurmalsen is een van de drie kernen met de laagste inkomens, en heeft het minste aantal na 2000 gebouwde woningen. Het is één van de twee kernen waar de WOZ-waarde tussen 2015 en 2019 is gedaald.

Belangrijke opgaven voor deze kern: Kleinschalige woningbouw mogelijk maken

Prioriteit komende 2 jaar Realiseren project ”mijn huis staat in Gelderland” via project “Steengoed Benutten”

Verduurzamen woningen, gereed maken voor warmtetransitie

Kaart waarin zoekgebieden worden aangegeven voor de volgende functies: - Kleine woningbouwprojecten / nieuwbouw - Idem / transformatie - Uitbreidingsgebieden - Verdichtingsmogelijkheden - Beschermen dorpse ruimte - Landschap vóór woningbouw - Gebieden waar meervoudige opgaven kunnen worden gerealiseerd (bv klimaatadaptatie, warmtevisie, energieopwek, waterberging, parkeren, ontmoeten) Zoekgebieden zijn geen projectbesluiten. Er zijn als het goed is (veel) meer zoekgebieden dan uiteindelijke bouw/vernieuwings/saneringslocaties In gesprek met gebiedsmakelaars en collega’s omgevingsvisie per kern een kaart maken

etuwe

55| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

Kern:

Deil

Typering dorp Deil is een rustig, gezellig en saamhorig dorp aan de Linge. Deil heeft een goede bereikbaarheid. Het ligt in de buurt van het NS-station Geldermalsen en nabij de A2 en A15. Verschillende faciliteiten zoals een basisschool en supermarkt zijn in Deil te vinden. Samen met actief dorpshuis en vele verenigingen maken ze Deil tot een fijn dorp om te wonen. Voor veel voorzieningen is Deil op Geldermalsen gericht. Sinds 2000 is het inwonertal licht gekrompen. Dat hangt samen met het feit dat het een van de kernen is waar het minste is gebouwd.

Belangrijke opgaven voor deze kern: Behoud groene ruimte binnen de kern Kleinschalig woningbouw toevoegen

Prioriteit komende 2 jaar Mogelijkheden kleinschalig woningbouwproject onderzoeken

Verduurzamen woningen, gereed maken voor warmtetransitie

Kaart waarin zoekgebieden worden aangegeven voor de volgende functies: - Kleine woningbouwprojecten / nieuwbouw - Idem / transformatie - Uitbreidingsgebieden - Verdichtingsmogelijkheden - Beschermen dorpse ruimte - Landschap vóór woningbouw - Gebieden waar meervoudige opgaven kunnen worden gerealiseerd (bv klimaatadaptatie, warmtevisie, energieopwek, waterberging, parkeren, ontmoeten) Zoekgebieden zijn geen projectbesluiten. Er zijn als het goed is (veel) meer zoekgebieden dan uiteindelijke bouw/vernieuwings/saneringslocaties In gesprek met gebiedsmakelaars en collega’s omgevingsvisie per kern een kaart maken

etuwe

56| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

57| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

58| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

59| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

60| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

61| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

62| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

63| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

64| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

65| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

66| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

67| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

68| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

69| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

70| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

71| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

72| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

73| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

74| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

75| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

76| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

77| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

C. Achtergronden

Figuur 8: inkomensverdeling

Inkomensverdeling West Betuwe en Rivierenland, 2018 verdeling over 10%-decielen; gestandaardiseerd inkomen per persoon

Inkomens en betaalbaarheid huur- en koopwoningen De figuur rechts laat de verdeling van de inkomens in 10%-groepen zien. Elke groep omvat 10% van de Nederlanders. De grafiek toont het gestandaardiseerde inkomen per persoon: het besteedbaar inkomen per persoon, rekening houdend met de samenstelling van het gezin; ook wel “koopkracht” genoemd.

West Betuwe tot € 12.000

Rivierenland

12.000-14.000

Nederland

14.000-18.000 18.000-21.500

21.500-24.500

Ongeveer 6% van de West Betuwers behoort bij de 10% Nederlanders met de laagste inkomens, en ongeveer 13% bij de 10% rijksten. Het gemiddeld besteedbaar inkomen is met € 49.900 flink hoger dan het nationaal gemiddelde van € 29.500. Als niet naar de koopkracht maar naar het bruto inkomen wordt gekeken, geldt dat het gemiddelde voor West Betuwe € 73.900 en voor Nederland € 43.680 is (cijfers 2018). Bestaande woningen worden in West Betuwe vanaf ongeveer € 230.000 te koop aangeboden. Uit tabel 2.3 blijkt dat bereikbaar bij een bruto huishoudensinkomen van € 50.000. In West Betuwe betreft dat ongeveer 60% van de inwoners. Wanneer ook eigen geld beschikbaar is, bijvoorbeeld uit overwaarde, kan ook met een lager inkomen een hypotheek worden verkregen.(Studie)schulden zorgen aan de andere kant weer voor minder leencapaciteit. Met name voor de groep mensen met lage middeninkomens die willen kopen, is het in West Betuwe lastig een woning te vinden: de woningen waar zij hypotheek voor kunnen krijgen worden maar heel mondjesmaat aangeboden.

24.500-28.000

28.000-33.000 33.000-38.000

38.000-46.000 Meer dan 46.000

Bron: CBS

Tabel 43 Bereikbare huur of hypotheek

bruto jaarinkomen tot:

Bereikbare huur of hypotheek

€ 16.000 € 22.000 € 37.000 € 41.500 € 50.000 € 60.000

sociale huur < 432 sociale huur < 619 sociale huur < 663 sociale huur < 737 / koop tot 190.000 vrije sector huur tot 750 / koop tot 230.000 vrije sector huur tot 1000 / koop tot 290.000 vrije sector huur tot 1350 / koop tot 400.000 > 1350/400.000

€ 76.000 > € 76.000

78| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

Inkomens en (sociale) huurgrenzen 2020. Bron inkomensgrenzen sociale huur: belastingdienst.nl. Bron bereikbare hypotheek: Rabo hypotheek-berekenen

79| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

Deskundigen: Corona versterkt de overloop uit de Randstad In maart 2020 brak de corona-crisis uit. Recente cijfers ontbreken nog, maar deze crisis lijkt de eerder ingezette trek uit de stad te versterken. Zo ziet het kadaster een sterke toename naar de vraag naar woningen in niet-stedelijke gebieden, en een afname van die vraag in stedelijke gebieden. Dit patroon is al enkele jaren zichtbaar, maar dit jaar veel sterker dan voorheen (bron: “Woningen buiten de stad steeds meer in trek”, Kadaster, 2020).

Randstad op te vangen kansrijk, omdat dit inspeelt op de eerder ingezette en door corona versterkte trend.

Ook anderen zien een trend die al langer is ingezet door corona versterkt doorzetten. De NVM ziet het zoekgedrag van woningzoekenden veranderen: de vraag naar grotere woningen met een extra (werk)kamer stijgt, in gebieden wat verder van de stad gelegen. Hoogleraar Urban Economics E. van Leeuwen (WUR) bevestigt deze trend. Zij geeft aan dat gebieden die hier op in willen spelen met twee zaken rekening moeten houden: zorg voor goed internet (voor het thuiswerken) en zorg voor goede kinderopvang (voor de rust die nodig is om thuis te werken). M. Daams, universitair docent Vastgoedkunde (RUG), ziet ook dat vooral jonge gezinnen een groter huis met meer leefruimte zoeken buiten de stad, maar wel voldoende nabij die stad. Dit is van alle tijden, maar lijkt met “corona” te worden bevestigd. Voorwaarde is naast goede bereikbaarheid wel een mooie omgeving op niet al te grote afstand van de stad. P. Boelhouwer (TU Delft) schat het woningtekort in Nederland op minimaal 300.000 woningen. In combinatie met de door Rem Koolhaas (OMA) geschetste herwaardering van het platteland lijkt een versnelling van de bouw van woningen in West Betuwe om de overloop uit de 80| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE

81| | BIJLAGEBOEK WOONVISIE WEST BETUWE