RV2020-149 Bijlage Woonvisie West Betuwe 2020-2030.pdf

1 | WOONVISIE WEST BETUWE

2 | WOONVISIE WEST BETUWE

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave .................................................................................................................................................................................................................................3 Samenvatting ....................................................................................................................................................................................................................................4 1. Doel woonvisie ..............................................................................................................................................................................................................................9 2. Wonen nu en straks .................................................................................................................................................................................................................. 13 2.1

West Betuwe anno nu ................................................................................................................................................................................................... 14

2.2

Woonbehoefte 2040 ..................................................................................................................................................................................................... 29

3. Beleidskeuzes ............................................................................................................................................................................................................................ 37 Leidend principe 1:We beschermen de unieke landschappelijke kwaliteiten en het dorpse karakter van West Betuwe en haar 26 kernen ..................... 38 Leidend principe 2:Voor elke inwoner is een passende woning haalbaar en betaalbaar ...................................................................................................... 41 Leidend principe 3:Ieder kan gezond en veilig wonen ............................................................................................................................................................. 44 Leidend principe 4:Woningbouw is mogelijk in elke kern, passend bij de aard en schaal van de kern. Extra groei krijgt de ruimte in de A2-corridor ..... 48 4. Inzet per kern ............................................................................................................................................................................................................................. 55 5.

Dichtbij en op maat ................................................................................................................................................................................................................... 59

3 | WOONVISIE WEST BETUWE

Samenvatting Uitgangspositie 2020:

Rustige thuishaven in een wereld in beweging West Betuwe is een geliefde woongemeente, met een gezonde ontwikkeling. Er is veel bedrijvigheid, er wordt flink gebouwd, en bedrijven en inwoners zijn via weg, water en spoor uitstekend verbonden met grote steden en werklocaties elders. De 26 dorpen en kleine stadjes zijn dorps, ruim en groen, en alle dagelijkse voorzieningen zijn in de gemeente beschikbaar. Het is een aangename en rustige thuishaven. Ondertussen gebeurt er van alles in de wereld. Corona versterkt ook op de woningmarkt trends die al langer zichtbaar zijn; de voortgaande vergrijzing vraagt om nieuwe woon-zorgarrangementen; de stikstofproblematiek heeft de bouw fors vertraagd, waardoor de behoefte om op korte termijn te versnellen groeit; grote druk op de woningmarkt in de Randstad zorgt voor toenemende vraag naar woningen in gebieden met een mooie omgeving, en rijk- en provincie stimuleren versnelling van bouw op locaties met al bestaande goede verbindingen per snelweg en spoor. Met deze woonvisie geven we aan hoe West Betuwe de komende 10 jaar hier op wil inspelen. We willen een toekomstbestendige woningmarkt, waarin ruimte is voor alle doelgroepen, zodat we een leefbare, maar ook groene gemeente zijn en blijven. We willen een woningaanbod dat aansluit op de behoefte van de bewoners van de 26 kernen. Dorpen waar jong en oud naar tevredenheid wonen.

4 | WOONVISIE WEST BETUWE

Wonen naar behoefte Tot 2040 groeit het aantal inwoners fors, van ruim 51.000 nu naar ca. 58.000 volgens het trendscenario (bron: Rigo 2020) tot 60.000 in het versnellingsscenario, waarin het effect van het versneld afronden van De Plantage is meegerekend. In dat laatste scenario versnellen we de ontwikkeling van De Plantage en ronden deze niet, volgens de huidige planning, in 2036, maar in 2030 af. Wij achten deze versnelling niet alleen haalbaar, maar ook wenselijk. Het draagt bij aan het draagvlak voor verenigingen en voorzieningen, en dempt de effecten van vergrijzing en ontgroening doordat meer jonge gezinnen een plek vinden. Het draagt ook bij aan het verminderen van de druk op de woningmarkt in de Randstad, met name rond Utrecht. We zetten daarom in op dit versnellingsscenario. In dit scenario verwachten we in 2040 een kwart meer alleenstaanden dan in 2020, en bijna een verdubbeling van het aantal 65-plussers. De tabel hiernaast laat zien wat dit betekent voor de woningbehoefte tot 2030. Woonbehoeften Belangrijke woonbehoeften in West Betuwe zijn de volgende:  Woningbouw is in elke kern wenselijk om aan alle inwoners voldoende en passende woonruimte te kunnen bieden. We willen evenwichtige ontwikkeling in alle kernen, passend bij de aard en schaal van de kern.

 Het dorpse karakter betekent dat overwegend grondgebonden woningen worden gerealiseerd en dat woongebieden ruim van opzet zijn.  Inwoners hebben behoefte aan goede voorzieningen. Het is echter belangrijk te constateren dat woningbouw in kleine kernen (< 2.000 inwoners) niet bijdraagt aan het behoud daarvan. Een goede

Woningbehoefte 2020-2030 (netto)

versnellingsscenario

huur & koop eengezinswoning appartement totaal 1 tot 3 kamers 4 of meer kamers totaal

econ. neg 1650 550 2200 1030 1170 2200

econ. Pos 1720 490 2200 860 1340 2200

verdeling huur-koop huur koop totaal

econ. neg 840 1360 2200

econ. Pos 310 1890 2200

huur tot kwaliteitskortingsgrens tussen kk-grens en aftoppingsgrens tussen aft.grens en liberalisatiegrens boven liberalisatiegrens totaal huur

econ.neg 180

econ. Pos 100

420

80

80 150 850

-20 140 300

koop goedkoop (tot 190.000) middelduur laag (190-230.000) middelduur hoog (230-290.000) duur laag (290-400.000) duur hoog (vanaf 400.000) totaal koop Totaal huur plus koop

econ.neg 190 220 330 300 330 1350 2200

econ. Pos 170 190 230 435 870 1900 2200

(cellen afgerond op 10-tallen, totalen afgerond op 50-tallen)

bereikbaarheid van voorzieningen en mobiliteit van inwoners draagt wél bij aan het behoud en versterken van de leefbaarheid  Senioren hebben behoefte aan “voorzieningen nabij”. Woningbouw voor senioren vindt bij voorkeur in de grotere kernen met voorzieningen als winkels, huisarts/apotheek en OV plaats. 5 | WOONVISIE WEST BETUWE

 In elke kern is behoefte aan voldoende aan de zorgvraag aangepaste woningen, en aan woningen voor kleinere huishoudens.  We willen ook op lange termijn een woningvoorraad in balans, met voldoende woningen voor elke inkomensgroep. In nieuwe plannen zorgen we voor een goed evenwicht. Voor bestaande plannen zoeken we gezamenlijk met ontwikkelaars, corporaties en provincie naar mogelijkheden om meer sociale huurwoningen toe te voegen. Dat vraagt van alle partijen flexibiliteit en inzet op het gebied van planinvulling, kostenoptimalisatie en financiële inzet.  Naast een vernieuwingsopgave kent de sociale huursector een transformatie-opgave: meer woningen voor senioren, meer woningen voor kleine huishoudens, minder eengezinswoningen en op sommige plaatsen een resterende vernieuwingsopgave voor oudere woningen.  Overloop uit Randstad, met name Utrecht, is al zichtbaar. Rijk en provincie stimuleren versnelling woningbouw, maar dan wel op goed per OV en snelweg ontsloten locaties, om hoge kosten voor nieuwe infrastructuur te besparen.  Er ligt een verduurzamingsopgave voor woningen. Op dit moment heeft 42% van alle woningen energielabel A of B. Uit het klimaatakkoord volgt dat in 2050 vrijwel alle woningen CO2-neutraal moeten zijn; dit betekent dat nog een forse stap nodig is bij het isoleren, besparen en opwekken van energie in woningen.

 Bij de verduurzaming van woningen en woongebieden zijn aanpassingen aan klimaatverandering en circulair bouwen belangrijk. Beleidskeuzes: balans en groei We bouwen in elke kern, passend bij de aard van de vraag en de omvang van het dorp. We zorgen er voor dat we nu en in de toekomst ruimte bieden voor de vraag uit de eigen bevolking.

Elk dorp behoudt zijn dorpse karakter, groene kwaliteit en sterke sociale cohesie. Tot 2030 voeren we een versnelling door in de ontwikkeling van De Plantage. We werken volgens vier leidende principes en bijbehorende beleidskeuzes: 1. We beschermen de unieke landschappelijke kwaliteiten en het karakter van West Betuwe en haar kernen. 1.1 Nieuwbouw heeft een dorps karakter: veel grondgebonden woningen, groene en ruime planopzet en voldoende parkeerruimte. 1.2 We beschermen het open landschap in en buiten de kernen. 1.3 We zetten flankerende maatregelen in om voorzieningen bereikbaar te houden. 2. Voor elke inwoner is een passende woning haalbaar en betaalbaar. 2.1 Nieuwbouwplannen krijgen een goede mix van duur, middelduur en goedkoop (sociale huur en goedkope koop). In nieuwe plannen in de woningbouwprogrammering nemen we tenminste 30% goedkoop – waarvan tenminste de helft sociale huur - en 30% in het middensegment op. In de grotere kernen1 willen we 25% sociale huurwoningen, in kleinere kernen tenminste 15%. Binnen het segment goedkoop is bij de verdere uitwerking van plannen aandacht nodig voor zowel de goedkoopste woningen (tot €190.000,-) als de wat duurdere (tot € 230.000,--). Bij de planuitwerking is uitwisseling tussen goedkope koop en sociale huur mogelijk.

1 Het gaat om de kernen: Geldermalsen-Meteren-Deil; Asperen; Beesd; Haaften;

Herwijnen; Heukelum; Vuren en Waardenburg.

6 | WOONVISIE WEST BETUWE

2.2 In de sociale woningmarkt is sprake van een transitieopgave. We bouwen sociale huurwoningen voor ouderen en kleine huishoudens. T.b.v. de transitie wordt bestaand bezit beperkt verkocht, waarbij in plaats van deze woningen nieuwe worden gerealiseerd die passen bij de vraag. De verkoop op beperkte schaal van bestaand bezit biedt kansen voor koopstarters. 2.3 We stimuleren doorstroming van ouderen en faciliteren koopstarters bij het kopen van een goedkope woning. 2.4 We bieden ruimte voor huisvesting van overlast veroorzakende inwoners. 3. Ieder kan gezond en veilig wonen. 3.1 Ouderen kunnen zo lang mogelijk gezond thuis wonen. 3.1a Nieuwbouw van seniorenwoningen plannen we nabij voorzieningen. De woningen zijn zorggeschikt en met voldoende buitenruimte. We bevorderen de doorstroming van ouderen in de huur- en koopmarkt. 3.1b We blijven de stimuleringsregeling toekomstbestendig wonen inzetten. 3.2 We stimuleren meer “zorg nabij”. 3.3 Grijs, groen en gelukkig. We stimuleren kleinschalige zorginitiatieven. 3.4 We maken de plaatsing van mantelzorgunits gemakkelijker en staan zorgunits toe. 3.5 We zetten sterk in op de verduurzaming van woningen. 3.6 We bouwen klimaatadaptief en duurzaam. 4. Woningbouw is mogelijk in elke kern, passen bij de aard en schaal van de kern. Extra groei krijgt de ruimte in de A2corridor. 4.1 We kiezen voor het versnellingsscenario.

4.1a Flankerend: we zetten ons in voor een intercity-status voor station Geldermalsen.

4.2 We versnellen de ontwikkeling van De Plantage. De wijk wordt niet in 2036, maar al voor 2030 geheel gerealiseerd. 4.3 Woningbouw in elke kern, passend bij de aard en schaal. 4.3a Beesd is aan de beurt. De ontwikkeling van ca.150 woningen in Beesd krijgt prioriteit. 4.3b Dorpen aan zet: bij lokaal draagvlak is er in elke kern ruimte voor kleinschalige ontwikkeling. 4.3c We stimuleren collectieve wooninitiatieven. 4.3d We faciliteren tijdelijke flexibele woonvormen. 4.3e We zorgen voor een evenwichtige verdeling van woningen over projecten, kernen en prijsklassen volgens criteria m.b.t. planstatus, (over)programmering, planningsomvang, fasering en prijsklassen. Kernenprioriteiten Elke kern heeft eigen, specifieke opgaven. In hoofdstuk 4 worden deze per kern toegelicht en geven we de prioriteiten voor de eerste twee jaar aan.

Samenwerken We werken dichtbij, we werken op maat en bovenal: we werken samen. We nodigen iedereen uit goede plannen te ontwikkelen en we stimuleren de samenwerking tussen inwoners, bedrijven, organisaties, woningcorporaties en de gemeente. Daarbij werken we verder aan de externe gerichtheid van de gemeentelijke organisatie en willen we regels en procedures zo helder en eenvoudig mogelijk maken.

7 | WOONVISIE WEST BETUWE

Bereikt in 2030:

Vernieuwd met behoud van dorpse kracht In 2030 heeft West Betuwe haar kracht behouden. In de dorpen kent men elkaar. Er zijn voldoende woningen voor jongeren, gezinnen met en zonder kinderen en alleenstaanden, passend bij ieders inkomen. Voorzieningen zijn voor iedereen bereikbaar. Voor wie het nodig heeft is zorg nabij, met de bijpassende woonvorm. Koningin Maxima heeft in Haaften het nieuwe centrum geopend, waar winkels, wonen, welzijn en zorg hun plek hebben. In Beesd is de nieuwe woonwijk opgeleverd. Op verschillende plaatsen in de dorpen en langs Linge en Waal zijn verschillende kleinschalige zorginitiatieven ontwikkeld, volgens de opzet “grijs, groen en gelukkig”. Bijna elke kern kent wel een succesvol bewoners-woningbouw-collectief. En in De Plantage wordt door koning Willem-Alexander de laatste paal geslagen.

8 | WOONVISIE WEST BETUWE

1.

Doel woonvisie Wonen naar behoefte in West Betuwe, nu en in de toekomst. Een woningaanbod dat aansluit op de behoefte van de bewoners van de 26 kernen. Dorpen waar jong en oud naar tevredenheid wonen. Dat is wat we willen bereiken, samen met onze inwoners, organisaties en bedrijven. In deze woonvisie werken we uit wat dit voor de komende 10 jaar betekent. Hiermee harmoniseren we direct ook het woonbeleid van de gemeenten die in West Betuwe zijn samengegaan.

9 | WOONVISIE WEST BETUWE

West Betuwe bestaat uit 24 dorpen en 2 historische stadjes langs Waal en Linge. Het landschap is van hoge kwaliteit. Het dorpse leven biedt ruimte, rust en verbondenheid. Dagelijkse voorzieningen zijn vooral in de wat grotere kernen op peil en voor onze inwoners voldoende nabij. De centrale ligging in het land maakt stedelijke voorzieningen en werklocaties in de Randstad goed bereikbaar. In West Betuwe is het goed wonen, zowel voor Betuwenaren die hier al generaties wonen als voor nieuwkomers uit – vooral – de omgeving van Utrecht. Aanleiding en doel West Betuwe is per 1 januari 2019 ontstaan uit de voormalige gemeenten Geldermalsen, Lingewaal en Neerijnen. Met deze woonvisie harmoniseren en actualiseren we het beleid. De kracht van onze 26 kernen is samen te vatten met de termen saamhorigheid, ondernemerschap en zelfredzaamheid. In ons coalitieakkoord zijn als belangrijkste opgaven voor wonen genoemd:  Goede balans tussen wonen, werken en recreëren om recht te doen aan de kwaliteiten van het unieke landschap;

 Bouwen naar behoefte, met name meer betaalbare huur- en koopwoningen;

 Versneld uitvoeren bestaande woningbouwplannen. Hieruit volgt als doelstelling voor de woonvisie: We willen een toekomstbestendige woningmarkt, waarin ruimte is voor alle doelgroepen, zodat we een leefbare, maar ook groene gemeente zijn en blijven.

Leidende principes Bij de realisatie van de woonvisie hanteren we de volgende leidende principes: 1. We beschermen de unieke landschappelijke kwaliteiten en het dorpse karakter van West Betuwe en haar 26 kernen. 2. Voor elke inwoner is een passende2 woning haalbaar en betaalbaar. 3. Ieder kan gezond en veilig wonen. 4. Woningbouw is mogelijk in elke kern, passend bij de aard en schaal van de kern. Extra groei krijgt de ruimte in de A2-corridor. Waarvoor willen we de woonvisie gebruiken? De woonvisie vormt het kader voor de volgende acties:  Uitnodiging aan inwoners, bouwers, ontwikkelaars en organisaties om samen met de gemeente te investeren in een goed woonklimaat;  Inzet van de gemeente op het gebied van wonen;  Samenwerkings- en prestatieafspraken met regio, provincie en woningcorporaties;  Waar nodig bijsturing van de plannen om te komen tot een betaalbaar, duurzaam en vraaggericht woningbouwprogramma. Tenslotte is de woonvisie een bouwsteen in het bredere beleid van de gemeente West Betuwe. De woonvisie sluit aan op de doelen van het duurzaamheids-, klimaat- en sociaal beleid en levert input aan de Omgevingsvisie. Tijdshorizon en looptijd We geven aan wat we tot 2030 willen bereiken. Beslissingen op de woningmarkt werken veel langer door. Daarom kijken we langer vooruit

2 Passend betekent hier: met woonlasten die passen bij het inkomen, in een

omvang die past bij de leefsituatie, en met een inrichting die past bij de eventuele zorgvraag.

10 | WOONVISIE WEST BETUWE

en zetten 2040 als stip op de horizon. De visie is een koers, geen blauwdruk. Bij tegenwind gaan we wat langzamer, bij wind mee wat sneller. Afhankelijk van conjunctuur bepalen we het tempo van uitvoering. Uitvoeringsplannen vindt u niet in deze visie. Die werken we uit in onze jaarlijkse planningen en in de prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersbelangenverenigingen. Leeswijzer In hoofdstuk 2 beschrijven we hoe wonen in West Betuwe er in 2020 uitziet, en wat de prognoses zijn voor 2040. In deze visie nemen we hiervoor de belangrijkste conclusies op; de achterliggende analyses, verwijzingen naar bronnen en cijfers hebben we met het oog op de leesbaarheid niet in het hoofdrapport, maar in bijgaand bijlageboek opgenomen. Verspreid door hoofdstuk 2 zijn de bij de behandelde onderwerpen passende beleidskeuzes van West Betuwe opgenomen. Deze zijn in een oranje kader weergegeven. In hoofdstuk 3 werken we aan de hand van de leidende principes de beleidskeuzes voor wonen dieper uit. In hoofdstuk 4 wordt aangegeven wat dit per kern betekent, en in hoofdstuk 5 gaat in op de samenwerking tussen gemeente, inwoners en bedrijven.

11 | WOONVISIE WEST BETUWE

12 | WOONVISIE WEST BETUWE

2. Wonen nu en straks Het aantal inwoners groeit van ca. 51.000 nu naar max. 60.000 in 2040. West Betuwe blijft door haar centrale ligging aantrekkelijk voor inwoners van buiten, vooral vanuit de gebieden rond Utrecht. Tot 2030 zijn er 2.200 nieuwe woningen nodig. De vraag naar ouderenwoningen nabij voorzieningen -groeit, net als de behoefte aan woningen voor eenpersoonshuishoudens. Daarnaast blijft het aanbod aan woningen in het goedkopere- en middensegment achter bij de vraag.

13 | WOONVISIE WEST BETUWE

Figuur 2.1: Woningen naar type West Betuwe 2019

2.1

West Betuwe anno nu

Dorps wonen in West Betuwe betekent: - 90% Van de woningen zijn grondgebonden eengezinswoningen, tegen 64% gemiddeld in Nederland. - Meer koopwoningen dan gemiddeld in Nederland, minder sociale huur. Alleen in Haaften staan minder koopwoningen dan nationaal gemiddeld. De aanwezigheid van Wittenbergzorg weegt daar in door. In Neerijnen zijn geen sociale huurwoningen. - Woningen zijn 13% duurder dan nationaal gemiddeld. - Woningen zijn gemiddeld het duurst in Neerijnen, het goedkoopst in Asperen en Heukelum – kernen met relatief veel sociale woningbouw. De druk op de koopwoningmarkt is vrij hoog, kopers overbieden op de aangeboden woningen. - De druk op de huurwoningmarkt neemt toe, maar dit verschilt per kern. - 16% Van de woningen is gebouwd na 2000. Er zijn hier wel duidelijke verschillen tussen de kernen. In Beesd, Buurmalsen, Deil, Enspijk en Tricht is slechts 1-4 % van na 2000. Meteren (52%), Tuil (39%) en Rhenoy (27%) springen er positief uit. - Meer woningen dan landelijk hebben een energielabel A of B (42% in West Betuwe tegen 36% landelijk). Sociale huurwoningen hebben gemiddeld label B. Dit is in 2020 bereikt. - Voorzieningen als winkels, onderwijs en eerstelijns zorg (bv huisartsen) in kleine kernen staan onder druk. Door schaalvergroting, toegenomen mobiliteit, ICT diensten, thuisbezorging en veranderende consumentenvoorkeuren zijn veel voorzieningen verdwenen.

In kleine kernen (tot ca. 1.5002.000 inwoners) is “meer bouwen” geen oplossing om voorzieningen te behouden.

meergezinswon.

Figuur 2.2: woningen naar bouwjaar, West Betuwe 2019

na 2000

eengezinswoningen

voor 2000

Bron: BAG/ABF, bewerking West Betuwe Meer informatie tabel 22 en 24 bijlagenboek

DORPS WONEN =

-

RUIM, GROEN EN KLEINSCHALIG VEELAL GRONDGEBONDEN WONINGEN VOORZIENINGEN BEREIKBAAR

14 | WOONVISIE WEST BETUWE

Figuur 2.3: woningen naar eigendom, West Betuwe 2019

Figuur 2.4: woningen naar energielabel West Betuwe 2019

Figuur 2.5: Ontwikkeling WOZ-waarde

sociale huur Bron: CBS / allecijfers.nl,

koop

particuliere huur

bewerking West Betuwe Asperen en Neerijnen zijn opgenomen omdat dit de dorpen met resp. de laagste en hoogste gemiddelde WOZ_waarde zijn. Dit laat A t/m A++

B

C

D

E

F

G

zien dat er veel spreiding tussen de dorpen zit.

Bron: BAG/ABF en RVO/EP-online, bewerking West Betuwe

Meer informatie: tabel 40-42

Meer informatie: tabel 23 en 26 bijlagenboek.

bijlagenboek.

Een goede bereikbaarheid van voorzieningen is wel belangrijk voor de leefbaarheid. Meer nog dan in grotere kernen is de auto belangrijk, en daarmee ook voldoende parkeerruimte. Ook andere vormen van mobiliteit (OV, vervoer op maat, veilige fiets- en scootmobielpaden) en goede ICT-verbindingen (voor internetdienstverlening) zijn zwaarwegend. Het aanpassen van het assortiment van de winkel aan de specifieke lokale vraag, het combineren van functies (bijv. met dagbesteding voor mensen met een beperking), een ondernemer die actief in de dorpsgemeenschap is en betrokken inwoners die bewust lokaal boodschappen doen, kunnen helpen om een winkel 15 | WOONVISIE WEST BETUWE

voor het dorp te behouden. Waar geen winkels meer zijn, kan de gemeente ambulante handel/standplaatsen faciliteren.

Tabel 2.1 Voorzieningen in de kernen ontmoetingsplaats

vorige +

vorige +

toegang openbaar

basisonderwijs

eerstelijnszorg + pinautomaat

vervoer

Bouwen voor de basisschool? Een basisschool heeft volgens scholenkoepel Fluvium idealiter minimaal 80 leerlingen; 60 is nog haalbaar om een voldoende sterk pedagogisch en professioneel werkklimaat te kunnen bieden. Om 10 nieuwe basisschoolleerlingen aan te trekken, is het nodig om pakweg 30 woningen bij te bouwen. En om dit in een kleine, vergrijzende kern dan ook regelmatig te herhalen. Stel dat een basisschool nog circa 35 leerlingen telt. Om de noodzakelijke 25 extra leerlingen te trekken, zouden er circa 75 woningen in het dorp bij moeten komen, betaalbaar voor jonge gezinnen. Bij een woningbezetting van 2,45 per woning (het West Betuwse gemiddelde) komt dat neer op circa 180 nieuwe inwoners. Voor veel kleine kernen is een dergelijk grote toevoeging niet realistisch; zeker niet als op korte afstand van de kern elders ook basisscholen beschikbaar zijn. In onder meer Zeeland en Groningen is onderzoek gedaan naar het effect van sluiting van basisscholen op de leefbaarheid van dorpen. De conclusie was dat dorpen zonder basisschool geen spookdorpen worden. Kernen zonder basisschool laten geen afwijkende bevolkingsontwikkeling zien en de leefbaarheid wordt er door de inwoners als hoog ervaren (Scoop, 2012).

Acquoy Enspijk Gellicum Heesselt

vorige +

supermarkt

Buurmalsen Est Hellouw Neerijnen Ophemert Opijnen Rhenoy Rumpt Spijk Tuil Varik

Meteren* Tricht* Deil

Asperen Beesd Geldermalsen Haaften Herwijnen Heukelum Vuren Waardenburg

* In Meteren is geen eerstelijnszorg (o.a. huisarts, apotheek) en in Tricht geen supermarkt Bron: CBS, 2017. Meer informatie: tabel 42 bijlagenboek

De keuze van West Betuwe: Dorps wonen in elke kern  We willen passende woonruimte bieden aan al onze inwoners.  We bouwen in alle kernen, passend bij de aard en schaal van de kern. We accepteren dat woningbouw niet de sleutel is om voorzieningen te redden.  Nieuwbouw voor senioren realiseren we zoveel mogelijk in de nabijheid van tenminste een supermarkt, eerstelijnszorg en toegang tot openbaar vervoer.

16 | WOONVISIE WEST BETUWE

Waar wonen de West Betuwers? West Betuwe is de afgelopen jaren met ongeveer 1% per jaar in inwonertal gegroeid. In de periode 2012-2019 zijn er 1.500 woningen bijgekomen, waarvan 400 in De Plantage in Meteren.

Figuur 2.6: Omvang van de kernen en groeitempo 2000-2019

De grootste kern is Geldermalsen; de sterkste groei is zichtbaar in Meteren (De Plantage), Tuil en Herwijnen. Ook een aantal kleinere kernen is snel gegroeid. Dat kan enigszins vertekenen omdat in een kleine kern de toevoeging van enkele woningen procentueel snel een groot verschil maakt.

Leerdam Rhenoy

Asperen Wat opvalt is dat behalve een aantal kleinere kernen ook Beesd met krimp te maken heeft. Anders dan de kleine kernen dichter bij Geldermalsen, heeft Beesd een compleet pakket basisvoorzieningen. Het is in grootte de derde kern van de gemeente, maar er is de laatste jaren maar heel beperkt gebouwd. De ontwikkeling van kernen als Asperen, Haaften en Herwijnen laat zien dat er wel voldoende vraag was. De groei in kernen als Neerijnen, Spijk en Est vond plaats vóór 2010, daarna vertonen ze een langzame bevolkingsafname.

Rumpt Gellicum

Heukelum

Spijk

Gorinchem

De keuze van West Betuwe: Beesd is aan  de beurt

Acquoy

Herwijnen

Vuren

 De ontwikkeling van ca. 150 woningen in Beesd krijgt prioriteit.

17 | WOONVISIE WEST BETUWE

Hellouw

Tabel 2.2 Bevolkingsgroei

Buurmalsen Tricht

Beesd

Deil Tiel

Geldermalsen

Enspijk

Meteren

Ophemert

Est Waardenburg

w Haaften

Neerijnen Opijnen Varik

Tuil

Heesselt

inwoners index 2000=100 2019

2019

acquoy

550

88,7

beesd

3310

89,3

enspijk

555

91,0

buurmalsen

1070

92,2

tricht

2095

94,6

heesselt

435

95,6

rumpt

875

99,4

deil

2100

99,8

gellicum

335

103,1

heukelum

2390

103,7

waardenburg

2350

104,0

asperen

3205

104,1

vuren

2050

104,1

spijk

860

104,2

geldermalsen

10855

105,5

ophemert

1660

106,1

haaften

2775

106,1

est

575

107,5

herwijnen

2690

110,0

hellouw

1015

110,9

neerijnen

475

113,1

varik

1045

117,4

opijnen

1170

125,1

rhenoy

875

130,6

tuil

975

150,0

meteren

4395

228,3

west betuwe

50685

109,3

Oranje: bevolkingsafname over periode 2000-2019 Blauw: groei langzamer dan gemeentelijk gemiddelde Bron: CBS Statline Bewerking gemeente West Betuwe

Groen: groei sneller dan gemiddeld Bron: CBS. Meer informatie: bijlageboek tabel 1.

18 | WOONVISIE WEST BETUWE

Wie wonen er in West Betuwe? Sterke vergrijzing West Betuwe is bovengemiddeld vergrijsd: het aantal huishoudens ouder dan 75 (leeftijd hoofd huishouden) bedraagt in West Betuwe 29,9%, tegen 27,6% in Nederland als geheel. Het aantal huishoudens onder de 35 is juist veel lager (13%, tegen 19,7% voor Nederland). Het tempo van ontgroening lijkt iets af te nemen, terwijl de vergrijzing een stijgende lijn vertoont. Figuur 2.7: Huishoudensontwikkeling

Huishoudens ouder dan 65 en jonger dan 35 West Betuwe en Nederland, 2010-2018 35 30

Geldermalsen, Haaften en Herwijnen, waar enkele grote verpleeghuizen staan, kennen de meeste vergrijzing. Ook Acquoy, Est en Tricht hebben veel oudere inwoners. Meteren (met veel dertigers en veertigers in de Plantage) en Tuil en Waardenburg – met veel jonge huishoudens – kennen een relatief lage vergrijzing. De vergrijzing zal tot 2040 nog fors toenemen. Bij een lager groeitempo van de bevolking neemt het aandeel ouderen het meeste toe, bij een snellere groei (met meer instroom van nieuwe inwoners in jongere leeftijdsgroepen) iets minder. Ook als we De Plantage versneld ontwikkelen groeit het aantal 65-plussers nog steeds van 9.300 in 2020 tot 16.000 in 2040. Het aantal 30minners blijft min of meer stabiel op circa 18.500 personen. Van de ca. 20.000 huishoudens is ruim een kwart alleenstaand, ruim 40% is een huishouden met kinderen, en de resterende krappe 35% betreft paren zonder (thuiswonende) kinderen. Figuur 2.8: Huishoudens naar leeftijdsklasse

25

Huishoudens naar leeftijdsklasse, West Betuwe en Nederland 2018

20 25

15

20 15

10

10 5

5

0 0

15-24 2005

2010

25-34

35-44

45-54

55-64

65-74

75+

2018 West Betuwe

West Betuwe 65+

Nederland 65+

West Betuwe 35-

Nederland 35-

Bron: CBS , Westbetuweincijfers.nl Meer informatie: tabel 2 en 8 van het bijlageboek

Nederland

Bron: CBS. Meer informatie: tabel 2 en 8 bijlagenboek

19 | WOONVISIE WEST BETUWE

Figuur 2.9: Huishoudenssamenstelling trendscenario 2040

ALLEENSTAANDEN

HUISHOUDENS MET KIND(EREN)

6780

7130

7060

6750

8200

8170

2030

6670

6200

8240

2025 8170

2018

5840

In het beleid met betrekking tot maatschappelijke ondersteuning heeft de gemeente verschillende doelstellingen m.b.t. het ondersteunen van ouderen geformuleerd. Uitgangspunt van dat beleid is een inclusieve samenleving. Dat houdt in: een samenleving waarin iedereen kan meedoen, met voorzieningen nabij of bereikbaar en goed (openbaar) vervoer. Veel beleidskeuzes hebben betrekking op welzijn, ontmoeten, (thuis)zorg en leefomgeving. Het beleid heeft ook raakvlakken met wonen. Langer gezond zelfstandig te kunnen wonen, vraagt ook om woningen die daarvoor geschikt zijn. Bij het programmeren en ontwikkelen van nieuwe woningen of het aanpassen van de bestaande voorraad, is het ook belangrijk dat voldoende voor senioren geschikte woningen worden gerealiseerd. Dat houdt in: gelijkvloerse woningen die zonder trap bereikbaar zijn, bestemd voor 55-plussers. In de praktijk zijn bewoners van senioren- (of levensloopbestendige) woningen overigens vaak aanmerkelijk ouder. Specifiek voor senioren bedoelde woningen in de sociale huur of goedkope koop zijn niet geschikt voor gezinnen met kinderen, maar worden ontworpen voor 1- en 2-persoonshuishoudens.

Steeds meer alleenstaanden; overige aantal huishoudens stabiel Figuur 2.9 laat zien dat het aantal alleenstaanden de komende jaren flink doorstijgt. Deze cijfers hebben betrekking op het trendscenario (zie paragraaf 2.2); in andere scenario’s verschillen de totale aantallen, maar zal de verhouding tussen alleenstaanden en gezinnen ongeveer hetzelfde zal zijn.

5070

Maatschappelijk beleid gericht op ouderen: een inclusieve samenleving

HUISHOUDENS ZONDER KINDEREN

Bron: Rigo (2020). Meer informatie: tabel 8 bijlageboek.

20 | WOONVISIE WEST BETUWE

Betaalbaarheid woningen West Betuwe kent 30% huishoudens met een inkomen tot € 41.500,- en 49% met een inkomen van € 76.000,- of meer. Daarmee zijn de lagere inkomens onder- en de hogere oververtegenwoordigd. De lagere inkomensgroepen komen in aanmerking voor een sociale huurwoning (tot € 737,- per maand, met daarbij vaak nog korting door de huurtoeslag) of een koopwoning tot € 190.000,- (met een netto maandlast van ongeveer € 575,-). Voor de hoogste inkomens is een hypotheek vanaf € 400.000,- haalbaar. Bestaande woningen worden in West Betuwe vanaf ongeveer € 230.000,- te koop aangeboden. Daarvoor is een bruto inkomen van ongeveer € 50.000,- nodig; circa 60% van de West Betuwers voldoet hieraan. Wanneer ook eigen geld beschikbaar is, bijvoorbeeld uit overwaarde, kan ook met een lager inkomen een hypotheek worden verkregen.(Studie)schulden zorgen aan de andere kant weer voor minder leencapaciteit. Onderzoeken mogelijkheden middenhuur Met name voor de groep mensen met lage middeninkomens (tot €50.000,-) die willen kopen, is het in West Betuwe lastig een woning te vinden: de woningen waar zij hypotheek voor kunnen krijgen worden maar heel mondjesmaat aangeboden. Ook wonen veel mensen met een hoger inkomen in de goedkopere woningen, zowel in de koop- als huursector daardoor is er op dit moment voldoende aanbod van deze woningen.

Voor de huishoudens met een inkomen tussen de € 43.000,(grens sociale huur) en € 50.000,- is het moeilijk om een koopwoning te kopen, omdat het aanbod heel beperkt is. Ze komen ook niet in aanmerking voor een sociale huurwoning.

Zowel om deze groep te bedienen, als om woningen voor senioren met hogere inkomens die willen (gaan) huren te realiseren, willen we middenhuur meer stimuleren. Middenhuurwoningen lijken realiseerbaar tegen reguliere woningbouwgrondprijzen, maar leveren dan wel een wat lager rendement dan beleggers doorgaans zoeken. Mogelijk kunnen zij wel middenhuur realiseren in combinatie met duurdere woningen in een gebiedsexploitatie (BPD, augustus 2020). Ook is het door het ministerie van BZK in 2020 eenvoudiger gemaakt voor woningcorporaties om in dit segment te investeren. Tegelijk 21 | WOONVISIE WEST BETUWE

blijven veel inwoners een voorkeur hebben voor kopen (met fiscale voordelen) boven middenhuur (zonder fiscale voordelen of huurtoeslag). We willen daarom in overleg met beleggers en corporaties de mogelijkheden voor het realiseren van meer middenhuur onderzoeken. In de woningbouwprogrammering nemen we daar ruimte voor op (zie ook hierna bij tabel 2.4). De woningvoorraad is, als de woningprijzen worden afgezet tegen de inkomens, redelijk in balans. Er lijkt ruimte te zijn voor meer dure woningen, terwijl vooral in het hogere middensegment de voorraad ruim is. Van de woningbouwplannen die er momenteel zijn, richt het overgrote deel zich op duurdere koopwoningen; voor een goed evenwicht is het belangrijk de komende jaren ook in de andere prijsklassen voldoende woningen te realiseren.

De keuze van West Betuwe: Evenwichtige mix  We willen een gebalanceerde woningvoorraad. Nieuwbouwplannen krijgen een goede mix van duur, middelduur en goedkoop (sociale huur en goedkope koop), zodat ook op lange termijn een evenwichtige woningvoorraad blijft bestaan.  Met marktpartijen en corporaties onderzoeken we de mogelijkheden om meer middenhuur toe te voegen.  We stimuleren doorstroming van midden- en hogere inkomensgroepen en faciliteren koopstarters bij het kopen van een bestaande goedkope woning.

22 | WOONVISIE WEST BETUWE

Figuur 2.12: Bereikbaarheid West Betuwe Bereikbaarheid binnen 45 minuten vanuit Geldermalsen/Meteren Rood – per OV en fiets Blauw – per auto

Woonlocaties op 45 minuten, zowel per auto als OV, vanuit Utrecht

Est, 45 minuten Spijk, 45 minuten Beesd, 45 minuten

Bereikbaar binnen 45 minuten per auto vanuit 3 kernen

Bron: mapitout.iamsterdam.com (2020)

23 | WOONVISIE WEST BETUWE

Centraal gelegen, aantrekkelijk vestigingsgebied Ruim 60% van de nieuwe inwoners komt uit Rivierenland. Een groeiend aantal vestigers komt echter uit de Randstad. Hun aandeel in West Betuwe is met 20% bijna tweemaal zo groot als in de rest van de regio. Dit hangt samen met de centrale ligging. Samen met Houten en Nieuwegein is West Betuwe de enige gemeente die vanuit Amsterdam, Rotterdam, Den Bosch én Arnhem binnen 45 minuten per auto bereikbaar is. Met name vanuit Utrecht zoeken steeds meer forensen een woning in gebieden die zowel per spoor als auto binnen 45 minuten bereikbaar zijn, en een mooie leefomgeving kennen. Samen met de direct omliggende dorpen voldoet Geldermalsen aan dit profiel; concurrenten zijn andere gemeenten in snelwegcorridors langs de A28, A12 en A2. Rijk en Provincie vinden een goede ontsluiting op spoor én snelweg belangrijk bij de keuze van groeiof versnellingslocaties. De zogeheten “corridor-locaties” zijn de aangewezen plekken om grootschaliger groei te realiseren. De overloop vanuit de Randstad is al vanaf 2011 zichtbaar. In 2017 vestigden zich vanuit de Randstad 127 mensen meer in Lingewaal, Geldermalsen en Neerijnen dan er vertrokken, en de trend zet zich door (provincie Gelderland, 2020; meer informatie zie bijlageboek, figuur 2). Verschillende deskundigen (o.a.

van NVM, universiteiten Groningen, Maastricht en Delft, kadaster) geven ook aan dat de overloop uit de Randstad al enige tijd gaande is. Zij zien signalen dat de corona-crisis deze trend verder versterkt.

Centrale ligging ook belangrijk voor bedrijven: woningen voor hun werknemers belangrijke vestigingsfactor Ondernemers geven aan dat huisvesting voor hun werknemers een cruciale vestigingsfactor is, zowel voor “regulier personeel” als arbeidsmigranten. Slechte huisvesting van deze laatste groep is niet alleen een gevaar voor de volksgezondheid en sociaal onwenselijk, maar lijkt ook een reden te worden waarom met name Poolse arbeiders Nederland minder interessant vinden. Verschillende bedrijven kunnen deze arbeidskrachten niet missen. Figuur 2.13: Verhuizingen West Betuwe naar herkomst 80

70 60 50 40 30 20 10 0 eigen regio

randstad

2010-2012

overig NL

2013-2015

buitenland

2016-2018

Bron: Rigo (2020). Meer informatie: bijlagenboek tabel 11.

OVERLOOP RANDSTAD VERSNELT

24 | WOONVISIE WEST BETUWE

Ontwikkeling koop- en huurmarkt Figuur 2.14: Ontwikkeling transactieprijs koopwoningen

gemiddelde transactieprijs koopwoningen 2000-2020 400000 300000 200000 100000 0 2000 2005 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Geldermalsen

Lingewaal

Neerijnen

West Betuwe

Bron: CBS, kadaster

Figuur 2.15: Woningtransacties

woningtransacties West Betuwe 2010-2019 800

Ook in West Betuwe staat druk op de woningmarkt. De prijzen stijgen nog steeds, maar doordat het aanbod achter blijft bij de vraag daalt het aantal transacties. Gegadigden moeten vaak overbieden om een woning te kunnen kopen. Zowel in relatie tot de inkomensverdeling in West Betuwe als in de verdeling naar prijsklasse is de sociale huurvoorraad in West Betuwe in balans. Wel neemt de druk op de huurmarkt in licht toe. De zoektijd is (iets) langer dan een jaar, en neemt ook in 2020 nog toe. Daarmee beweegt ook de huurmarkt zich richting een ‘gespannen markt” en groeit de behoefte aan sociale huurwoningen licht. Tabel 2.3 Woningtoewijzing door woningcorporaties*, 2018-2019

aantal verhuringen 2018 304 2019 179

gemiddeld aantal reacties 34 31

inschrijftijd 4,83 5,3

zoektijd (in jaren) 0,95 1,1

* excl. 22 appartementen Vestia in Haaften

700

Inschrijftijd: tijd die huurder ingeschreven staat als woningzoekende op moment dat hij/zij woning krijgt toegewezen Zoektijd: tijd die huurder daadwerkelijk actief heeft gezocht op moment van toewijzing

600 500 400 300

Bron: Woongaard 2020

200 100 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Bron: kadaster

25 | WOONVISIE WEST BETUWE

Ontwikkeling sociale voorraad Figuur 2.16: corporatiewoningen West Betuwe 2014-2018 ten opzichte van totaal aantal woningen

6300

25000

6250

20000

6200

102 101 100 99 98 97 96 95

6150

15000

6100

10000

6050

5000

6000 5950

0 2014

2015

corporatiewoningen

2016

2017

2018

overige woningen

5900

2014

5850 2014

bron: CBS/WSW Lokale Monitor Wonen en ABF Research/ SYSWOV

Figuur 2.17: Samenstelling sociale voorraad sociale voorraad naar soort woning, 2020

0

groei West Betuwe en Woongaard, 2014 = 100

aantal corporatiewoningen

1000

2000

3000

appartementen (incl. grondgebonden)

4000

5000

eengezinswoningen

Bron: Kleurrijk Wonen (2020) en De Goede Woning/De Kernen (2020)

2015

2016

2017

2018

2015

2016

West Betuwe

2017

2018

Woongaard

Meer informatie: tabel 27-29 in het bijlageboek

Circa 30% van het totaal aantal woningen in West Betuwe is een sociale huurwoning. Dit aandeel is over de jaren licht krimpend, van 31,4% in 2014 tot 30,6% in 2018. In absolute cijfers is, na een dip in 2016, wel groei zichtbaar. De ontwikkeling lijkt in de pas te lopen met die van Woongaard als geheel: soms wat sneller, soms wat langzamer. (Woongaard is de woonregio waarin de corporaties in West Betuwe werkzaam zijn.) Wat is nodig in de sociale voorraad? Belangrijke opgaven voor de sociale woningbouwsector zijn: - Voldoende woningen voor de doelgroep beschikbaar houden, in de juiste prijs. Om dit ook in de toekomst te kunnen

26 | WOONVISIE WEST BETUWE

waarborgen, is het belangrijk dat ook in nieuwbouw sociale huurwoningen beschikbaar komen. - Transformatieopgave. Het grootste deel van het bestaande bezit betreft eengezinswoningen; de grootste vraag de komende jaren bestaat uit woningen voor ouderen en een- of tweepersoonshuishoudens. De omvang van de vraag verschilt per kern. Om aan de bouw- en transformatieopgave te kunnen voldoen, hebben corporaties voldoende bouwgrond, voldoende investeringsruimte en tijdige vergunningverlening nodig. Zowel het Ministerie van Binnenlandse Zaken als de provincie Gelderland biedt hiervoor de komende jaren ondersteuning aan de sector. Van de gemeente vragen de corporaties medewerking door bij het ontwikkelen van nieuwe plannen voldoende rekening te houden met de ontwikkeling van woningen voor de doelgroep van de sociale woningbouwsector, ook in haar grondprijzen. Ook beperkte verkoop van bestaand bezit door corporaties draagt bij aan het mogelijk maken van voldoende nieuwbouw. Het mes kan hier aan twee kanten snijden: enerzijds komen er meer woningen die passen bij de vraag vanuit de doelgroep, anderzijds biedt verkoop kansen voor lokale koopstarters 3 om een woning onder de twee ton te kopen. Tenslotte is verduurzamen van woningen een belangrijke opgave. Corporaties hebben al fors ingezet op deze wettelijke plicht: de label-doelstelling voor 2030 is al behaald.

Voor de komende tijd is het belangrijk verdere investeringen in sociale woningen af te stemmen op de warmtetransitievisie die de gemeente eind 2021 gereed moet hebben. 3

Sociale huur in kleinere kernen Op Neerijnen na heeft elke kern sociale huurwoningen. Het aandeel verschilt van 4% in Gellicum tot 36% in Haaften. We zijn geen voorstander van het verdwijnen van sociale huurwoningen uit de kernen. Wel kiezen we er voor om nieuwe sociale huurwoningen voor ouderen vooral daar te bouwen waar ook voldoende voorzieningen zijn, dus met name in de grotere dorpen (of stadjes). In kernen waar op langere termijn mogelijk krimp optreedt, maken we de ontwikkeling van tijdelijke woningen mogelijk, bijvoorbeeld door dit procedureel mogelijk te maken. Deze worden voor een periode van 15-25 jaar neergezet. Ook willen we het mogelijk maken om tijdelijke en flexibele uitbreiding van woningen te realiseren, bijvoorbeeld met mantelzorgunits of met tijdelijk in de tuin geplaatste woonunits om grote gezinnen te kunnen huisvesten (nadere toelichting volgt bij beleidskeuze 3.4 in hoofdstuk 3). Vernieuwing voorraad belangrijk, óók voor koopstarters In 2014 werden in Nederland door corporaties nog 10.000 woningen aan koopstarters verkocht, in 2019 circa 3.000 (De Vries e.a., 2020). Het gaat vaak om kleinere, oudere en daardoor betaalbare woningen, die vaker dan gemiddeld aan inwoner uit de “eigen kern” worden verkocht.

Ook in West Betuwe is dit zichtbaar; tweederde tot driekwart van de woningen wordt aan inwoners uit de gemeente verkocht, en ongeveer de helft aan mensen tot 35 jaar. In de periode 20182020 ging het voor Kleurrijk Wonen in totaal om 34 woningen (bron: opgave Kleurrijk Wonen). Voor De Kernen ging het in

Koopstarter: iemand die voor eerste keer een woning koopt. 27 | WOONVISIE WEST BETUWE

2020 om 4 woningen, waarvan 3 aan inwoners van de eigen gemeente.

Figuur 2.18: Samenstelling sociale voorraad Samenstelling sociale voorraad West Betuwe naar type en prijsklasse, 2020

Wie mogen in sociale huurwoningen wonen?

sociale huurvoorraad

Woningcorporaties moeten tenminste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan hun doelgroepen. De sociale huur bedraagt maximaal € 737,14 per maand. De primaire doelgroep voor sociale huurwoningen zijn huishoudens met een jaarinkomen lager dan € 39.055.-. In de meeste gevallen hebben deze huurders recht op huurtoeslag. De inkomensgrenzen daarvoor zijn sinds 2020 variabel, en afhankelijk van leeftijd en huishoudenssamenstelling. Ruwweg komen huurders met een inkomen tot ca € 31.500,- voor alleenstaanden en ca. € 37.000,-- voor samenwonenden hiervoor in aanmerking.

appartement

eengezinswoning

tot 432

0% 432-619

619-663

50% 663-737

100% >737

Bron: Kleurrijk Wonen (2020) en De Goede Woning/De Kernen (2020) Meer informatie: tabel 28-31 in het bijlageboek

De secundaire doelgroep heeft geen recht op huurtoeslag, maar mag wel een sociale huurwoning huren. Zij hebben een inkomen van maximaal € 43.574,-.

De keuze van West Betuwe: stimuleren voldoende sociale huur en goedkope koop

Corporaties zijn verplicht tenminste 90% van de woningen aan de primaire en secundaire doelgroep te verhuren. De overige maximaal 10% van de vrijkomende woningen mogen zij vrij toewijzen, ook aan mensen met een hoger inkomen.

 In nieuwbouw realiseren we voldoende sociale huur en goedkope koop zodat we ook op lange termijn een evenwichtige woningvoorraad houden.  De sociale voorraad transformeert, van “veel eengezinswoningen” naar “meer woningen voor ouderen en voor kleine huishoudens”.  We willen voldoende bouwlocaties om de transformatie van de sociale voorraad mogelijk te maken.  Beperkte verkoop van bestaand bezit biedt lokale koopstarters kansen op de woningmarkt.

Hier is prijspeil 2020 gebruikt. Het Rijk past deze bedragen jaarlijks aan. Bron: rijksoverheid.nl en belastingdienst.nl

28 | WOONVISIE WEST BETUWE

2.2

Woonbehoefte 2040

De bevolking van West Betuwe groeit tussen nu en 2030 van 51.300 naar 53.000 tot 60.000 inwoners. Zie ook tabel 6 en 7 uit het bijlageboek voor een onderbouwing van de verschillende prognoses. Figuur 2.19: Bevolkingsontwikkeling West Betuwe in 3 scenario’s 62000 60000

59700

58000

58200 57500

56000 54000 52000

53000

51300

50000 48000 46000 2020

2025

2030

2035

2040

1. nulscenario

2. trendscenario

3a. Versnellingsscenario

3b. Blijvende groeiscenario

Bron: CBS, Rigo, Rebel, West Betuwe

Als we De Plantage volgens planning tot 2036 ontwikkelen, is het trendscenario het meest waarschijnlijke. Het trendscenario sluit aan op het woningbehoefteonderzoek van de regio Rivierenland. We zetten echter in op versnelling van De Plantage en willen deze voor 2030 afronden. Daarmee sluiten we aan op de vraag van het Rijk om bouwprojecten te versnellen, en zo de enorme druk op de woningmarkt van met name de Randstad te verlichten. Het past ook in het voornemen van het Actieplan Wonen van de provincie

Gelderland om de bouwproductie aan te jagen. In dat Actieplan is De Plantage genoemd als een van de locaties waar de versnelling kan worden gerealiseerd. Het is belangrijk dat we daarvoor ook de verbeterde ontsluiting via de Randweg-oost tijdig en goed wordt geregeld. Nulscenario: beperkte groei, deprogrammeren nodig De bevolkingsgroei volgt de raming van CBS/Primos. Als we voor dit scenario kiezen gaan we deprogrammeren in alle prijsklassen; er komen in totaal 1.400 woningen minder dan al gepland. We zetten extra in op zorg- en vergrjizingsopgaven. Trendscenario: gestage groei, herprogrammeren nodig Regionale woningmarktontwikkelingen zijn meegewogen in de raming van de bevolkingsgroei. Bij deze keuze zetten we in op een verschuiving van koop naar sociale en vrije sectorhuur of goedkope koop, schrappen we 500 woningen uit harde plannen en stoppen ook alle zachte plannen. Versnellingsscenario: enige uitbreidingscapaciteit In lijn met Rijks- en provinciaal beleid halen we de al geplande ontwikkeling van De Plantage naar voren. Het effect hiervan op de bevolkingsgroei is in de prognose verdisconteerd. We realiseren de bestaande plannen, mogelijk met enige bijsturing naar prijsklasse en/of locatie. Er is ook beperkt ruimte voor nieuwe plannen.

De versnelling is tijdelijk, we ramen in het versnellingsscenario na KIEZEN VOOR VERSNELLING afronding van De Plantage geen extra woningen meer omVERSNELLING de VERLICHT DRUK OP RANDSTAD, PAST BIJ PROVINCIALE VEELAL GRONDGEBONDEN WONINGEN overloop uit de Randstad op te vangen. in de prognose “blijvende SLUITwe AAN OPwel. ZICHTBARE groei” doen dat Voor deTRENG programmering tot 2030 maakt TEMPERT EFFECTEN VERGRIJZING dit geen verschil. Dat geeft de ruimte om in de loop van de jaren -

MEER DRAAGVLAK VOORZIENINGEN EN VERENIGINGEN

29 | WOONVISIE WEST BETUWE

’20 tijdig, en aan de hand van de werkelijke ontwikkelingen op de woningmarkt, te bepalen of we voor het tijdelijke of blijvende groeiscenario kiezen. 2.200 woningen in 10 jaar In tabel 2.4 en 2.5 is de woningbehoefte tot 2030 per scenario uitgewerkt. In het trendscenario is er behoefte aan per saldo 1.300 extra woningen, in het versnellingsscenario gaat het om 2.200 woningen. De tabellen laten zien hoe deze in hoofdlijn worden verdeeld over de verschillende woningtypen en prijsklassen. Binnen elk scenario worden twee opties geschetst: een die de ontwikkeling laat zien wanneer het economisch tegenzit, en een die de situatie bij een positieve economische ontwikkeling schetst. Globaal gezien geldt: als het economisch slechter gaat, is er meer behoefte aan goedkopere en kleinere woningen dan wanneer het economisch goed gaat. Dit valt niet voor een periode van 10 jaar te voorspellen. In de woningbouwprogrammering die we jaarlijks vaststellen en in woningbouwprojecten bouwen we de flexibiliteit in om bij de realisatie de plannen nog aan de marktsituatie aan te passen. Bij een gunstig economisch klimaat is er behoefte 14% sociale huur. In een ongunstig economisch klimaat loopt dit op tot 35%. Het aandeel koopwoningen is minder conjunctuurgevoelig. Voor woningen tot € 230.000 is dit tussen de 17 en 19 %, voor woningen tot € 400.000 varieert het van 28 tot 30%.

ruimtelijke ordening) als de nieuwe Omgevingswet biedt de mogelijkheid om overkoepelend voor de gemeente als geheel, als apart per plan een percentage vast te stellen, ook als de gemeente zelf geen grondpositie heeft. Ook kan voor kleinere plannen worden bepaald dat in plaats van sociale huurwoningen, een bijdrage in een fonds wordt gestort. Vanuit dat fonds wordt sociale woningbouw in andere projecten dan mogelijk gemaakt. Dit moet dan wel worden uitgewerkt en beleidsmatig vastgelegd, bijvoorbeeld in een nota kostenverhaal (Giele en Daalhuizen in Grondzaken in de praktijk, oktober 2017). Voor de korte termijn constateren we met name in de grote ontwikkellocatie De Plantage een zeer beperkt aandeel sociale huurwoningen. In de grondexploitatie en bouwclaimovereenkomsten is vastgelegd dat er in totaal 80 sociale huurwoningen komen op een totaal van 1.500 woningen. Dit maakt dat we bij ongewijzigde inzet de eerste jaren flink achterblijven bij het doel om voldoende goedkope woningen voor de lagere inkomensgroepen te realiseren. Daarom willen we voor bestaande plannen gezamenlijk met ontwikkelaars, corporaties en provincie zoeken naar mogelijkheden om meer sociale huurwoningen toe te voegen.

Dat vraagt van alle partijen flexibiliteit en inzet op het gebied van planinvulling, kostenoptimalisatie (bijvoorbeeld door lagere parkeernormen of iets grotere bouwdichtheid) en financiële inzet.

Verankering aandeel sociale woningbouw Voor de langere termijn is het voor plannen waar nog geen verplichtingen voor zijn aangegaan mogelijk sterker te sturen op sociale huur en goedkope koop. Zowel het huidige Bro (Besluit 30 | WOONVISIE WEST BETUWE

Tabel 2.4 woningbehoefte 2020-2030 West Betuwe naar type, grootte en verdeling huur-koop huur & koop eengezinswoning appartement totaal 1 tot 3 kamers 4 of meer kamers totaal

nulscenario econ.neg econ. pos 300 310 100 90 400 400 190 160 210 240 400 400

trendscenario econ. neg econ. pos 980 1010 330 290 1300 1300 610 510 690 790 1300 1300

Versnellingsscenario econ. neg econ. Pos 1650 1720 550 490 2200 2200 1030 860 1170 1340 2200 2200

verdeling huur-koop econ.neg econ. pos econ. neg econ. pos econ. neg econ. pos huur 150 60 490 180 840 310 koop 250 340 810 1120 1360 1890 totaal 400 400 1300 1300 2200 2200 Bron: gemeente West Betuwe op basis van Rigo Woningmarktsimulatie (2020), Rigo WBO (2020) en Rebel bevolkingsprognoses (2019). Meer informatie: tabel 36 bijlagenboek.

In tabel 2.4 is zowel ruimte voor huur boven de liberalisatiegrens als middeldure koop tot € 230.000,- opgenomen. Bij het verkennen van de mogelijkheden voor middenhuur kunnen we in de woningbouw-programmering woningen tussen beide categorieën uitwisselen.

Tabel 2.5 woningbehoefte 2020-2030 West Betuwe, naar huur- en koopprijsklassen huur tot kwaliteitskortingsgrens tussen kk-grens en aftoppingsgrens tussen aft.grens en liberalisatiegrens boven liberalisatiegrens totaal huur

nulscenario econ.neg econ. pos 30 20 80 20 15 0 30 30 150 50

trendscenario econ. neg econ.pos 110 60 250 50 50 -10 90 80 500 200

versnellingsscenario econ.neg econ. pos 180 100 420 80 80 -20 150 140 850 300

koop econ.neg econ. pos econ. neg Econ.pos econ.neg econ. pos goedkoop (tot 190.000) 30 30 110 100 190 170 middelduur laag (190-230.000) 40 30 130 110 220 190 middelduur hoog (230-290.000) 60 40 190 130 330 230 duur laag (290-400.000) 50 80 180 260 300 435 duur hoog (vanaf 400.000) 60 160 190 510 330 870 totaal koop 250 350 800 1100 1350 1900 Totaal huur plus koop 400 400 1300 1300 2200 2200 Bron: gemeente West Betuwe op basis van Rigo Woningmarktsimulaite (2020), Rigo WBO (2020) en Rebel bevolkingsprognoses (2019). Cellen afgerond op 10-tallen, totalen op 50-tallen, omdat bij 10-jaarsprognoses verdere detaillering schijnzekerheid biedt. Meer informatie: tabel 36 bijlagenboek.

31 | WOONVISIE WEST BETUWE

De keuze van West Betuwe: versnellen en gebalanceerd programmeren  We kiezen voor het versnellingsscenario en sluiten daarmee aan op een beweging die in de markt al langer zichtbaar is.  In de woningbouwprogrammering nemen we ruimte op voor middenhuur; de woningbouwplanning voor zowel huur boven de liberalisatiegrens als koop/middelduur-laag kunnen daarvoor worden benut.  In plannen waar nog geen verplichtingen en/of grondexploitatie aan ten grondslag liggen, programmeren we tenminste 30% sociale huur of koopwoningen tot € 230.000,-. In kleinere kernen willen minimaal 15% sociale huur, in grotere kernen 25%, waarbij in de plannen uitwisseling tussen goedkope koop en sociale huur mogelijk is. We programmeren tenminste 30% woningen tussen de € 230.000,- en € 400.000,- (prijspeil 2020).  Voor bestaande plannen zoeken we gezamenlijk met ontwikkelaars, corporaties en provincie naar mogelijkheden om meer sociale huurwoningen toe te voegen.

32 | WOONVISIE WEST BETUWE

Behoefte vergeleken met planvoorraad We gebruiken deze ramingen om in nieuwe woningbouwplannen voldoende divers te bouwen, passend bij de behoefte. Als Woningvoorraad West Betuwe segment, 2018 afwijken van deInkomensverdeling bestaande plannen bijnaar elkaar teveel ramingen in West Betuwe, 2018 tabel 2.6 gaan we in overleg met de initiatiefnemers en proberen we de plannen bij te sturen. duur goedkoop > 79.000 Tot 40.000 Op de volgende pagina vergelijken we de woningbehoefte met de > 450.000 < 230.000 en huidige plannen. Watsociale direct huuropvalt is dat in het nul- en trendscenario er veel meer harde plannen zijn, dan behoefte aan woningen. Het versnellingsscenario biedt cijfermatig gezien wél ruimte om alle harde plannen te realiseren. Harde plannen zijn40 - 79.000 middelduur 230-450.000 plannen waar al contracten voor getekend zijn en/of de bestemming al wonen toestaat en/of de omgevingsvergunning is verleend. bron: Rigo (2018) bron: CBS Statline (2018) prijspeil geïndexeerd 2020 o.b.v. WOZwaardeontwikkeling

Inkomens geïndexeerd 2020 o.b.v. loonontwikkeling NIbud

te schrappen (respectievelijk 1.400 en 500 teveel geprogrammeerde woningen). Dit is, mede uit financieel en juridisch oogpunt, geen wenselijke situatie. Woningbouwplannen West Betuwe naar segment, 2020 Figuur 2.20:(hard) Planvoorraad (harde plannen), 2020

sociale huur

vrije sectorhuur

koop

Bron: Woningbouwprogrammering West Betuwe bron: woningbouwprogrammering Gemeente West Betuwe

We hebben gedeeltelijk inzicht in de prijsklassen waarin de huidige harde plannen vallen. Hieruit blijkt dat het overgrote deel van de plannen in de duurdere prijsklasse valt.

Jaarlijks stelt het college de woningbouwprogrammering vast. In de volgende programmering brengen we voor alle plannen de prijsklassen en woningtypen in beeld. Waar nodig en mogelijk sturen we bij. Als in een bepaalde prijsklasse een (forse) overprogrammering bestaat die we niet kunnen bijsturen, benutten we de vrije ruimte in de programmering om daarvoor te compenseren. In het nul- en trendscenario geldt dat we fors meer harde plannen hebben dan er behoefte aan woningen bestaat. In dat geval zijn we genoodzaakt om afspraken open te breken en harde plannen 33 | WOONVISIE WEST BETUWE

Tabel 2.6a Verwachte ontwikkeling woningvoorraad vergeleken met planvoorraad, per segment. West Betuwe, 2020-2030, nulscenario voorraad 2020

woningbehoefte '20-'30

harde plannen

neg econ scenario pos econ scenario

resterende opgave

zachte plannen

(incl. in aanbouw)

min

max

sociale huur

4480

120

50

220

-100

-170

0

vrije sector huur

1340

40

10

50

-20

-40

0

Koop

14260

250

340

1620

-1330

-1240

0

370

0

0

0

0

0

1214

20450

400

400

1900

-1400

-1400

1214

overig/nader te bepalen Totaal

Tabel 2.6b Verwachte ontwikkeling woningvoorraad vergeleken met planvoorraad, per segment. West Betuwe, 2020-2030, trendscenario voorraad 2020

woningbehoefte '20-'30

harde plannen

resterende opgave

neg econ scenario pos econ scenario

(incl. in aanbouw)

min

max

zachte plannen

sociale huur

4480

380

140

220

160

-80

0

vrije sector huur

1340

110

40

50

60

-10

0

Koop

14260

810

1120

1620

-770

-460

0

370

0

0

0

0

0

1214

20450

1300

1300

1900

-500

-500

1214

overig/nader te bepalen Totaal

Tabel 2.6c Verwachte ontwikkeling woningvoorraad vergeleken met planvoorraad, per segment. West Betuwe, 2020-2030, versnellingsscenario voorraad 2020

woningbehoefte '20-'30

harde plannen

resterende opgave

zachte plannen

neg econ scenario

pos econ scenario

(incl. in aanbouw)

min

max

sociale huur

4480

645

240

220

430

20

0

vrije sector huur

1340

195

70

50

140

20

0

koop

14260

1360

1890

1620

-220

320

0

370

0

0

0

0

0

1214

20450

2200

2200

1900

400

400

1214

overig/nader te bepalen totaal

Cijfers per 1-1-2020. Mogelijk volgen er nog sloop/nieuwbouwplannen tussen 2020 en 2030, waarbij het aantal gesloopte woningen dan bij bovenstaande aantallen te bouwen woningen wordt opgeteld. Hard plan: procedures al doorlopen of lopend, realisatie mogelijk, onderliggend contract; Zacht plan: nog bestemmingsplanprocedure/ omgevingsplan-procedure nodig; mogelijk al wel afspraken met initiatiefnemers gemaakt. Cellen afgerond op 10-tallen, totalen op 50-tallen.

bron: Rigo woningmarktsimulatie (2020), Rigo regionaal WBO (2020) en gemeentelijke woningbouwprogrammering; bewerking gemeente West Betuwe

34 | WOONVISIE WEST BETUWE

Samenvatting en conclusies Prognose: Figuur 2.21: Inwoners West Betuwe 2000-2040, versnellingsscenario

Bron: 2000-2020 CBS Statline, 2030-2040 obv Rigo (2020), bewerking West Betuwe

Conclusies  Woningbouw is in elke kern wenselijk om aan alle inwoners voldoende en passende woonruimte te kunnen bieden.  Het dorpse karakter betekent dat overwegend grondgebonden woningen worden gerealiseerd en dat woongebieden ruim van opzet zijn.  We willen evenwichtige ontwikkeling in alle kernen, passend bij de aard en schaal. Beesd is lang achtergebleven. De ontwikkeling van ca. 150 woningen krijgt nu prioriteit.  Woningbouw draagt niet bij aan het behoud van voorzieningen in kleine kernen (<2.000 inwoners), bereikbaarheid van voorzieningen en mobiliteit van inwoners wel.  Woningbouw voor senioren vindt bij voorkeur in de grotere kernen met voorzieningen plaats.  Vergrijzing is een grote opgave. Maatwerk per kern is nodig.  In elke kern is behoefte aan voldoende aan de zorgvraag aangepaste woningen, en aan woningen voor kleinere huishoudens.  We willen een woningvoorraad in balans, ook bij toekomstige plannen. We willen betere doorstroming naar het midden- en hoge segment en de financieringsmogelijkheden van de (goedkopere) bestaande voorraad voor koopstarters faciliteren. Nieuwbouw vraagt om evenwichtig programmeren, incl. voldoende sociaal (ook voor vernieuwingsopgave) en middensegment.

Nieuwe plannen (plannen waar nog geen vastgelegde verplichtingen en grondexploitaties onder liggen) bevatten tenminste 30% goedkoop (huur plus koop tot € 230.000,-; waarvan tenminste de helft huur) en 30% middensegment (€ 230.000,- - € 400.000,-). In kleine kernen willen we tenminste 15% sociale huur-woningen, in grotere 25%.  Overloop uit Randstad, met name Utrecht, is al zichtbaar. Rijk en provincie stimuleren versnelling woningbouw, maar dan wel 35 | WOONVISIE WEST BETUWE

op goed per OV en snelweg ontsloten locaties. In lijn met provinciaal beleid benutten we de A2-corridor daarvoor en versnellen de Plantage.  Het versnellingsscenario sluit aan op de bestaande trend, die door corona nog lijkt te worden versterkt. Sluit ook aan op wens Rijk om bouwproductie te vergroten, en op Actieplan Wonen van de provincie. Het is realistisch om voor dit scenario te gaan, dit sluit aan op behoefte uit de markt.

Prioriteiten voor de uitvoeringsagenda 2021-2022  Overeenstemming met regio en provincie over versnellingsscenario  Openbreken planning De Plantage incl. gezamenlijke inzet om meer sociale huur toe te voegen  Projectstart 150 woningen in Beesd  Actualiseren en waar nodig herprogrammeren woningbouwprogramma  Verkennen mogelijkheden ondersteunen sociale woningbouw via grondbeleid/grondprijzen  Meerjarige prestatieafspraken 2025 met woningcorporaties en huurdersverenigingen uitwerken.