IN081-Bijlage-Heuff-terrein-Toelichting.pdf

Beslissingbevoegd gezag/resultaten sleuvenonderzoek Ingestemd wordt het advies om de verwachting in het noordelijke en zuidelijke deelgebied bij te stellen

Heuff-terrein

67

naar laag. Op basis van het veldonderzoek is dit voldoende vastgesteld. Nader onderzoek is niet (meer) noodzakelijk. De deelgebieden kunnen dan ook vrijgesteld worden van nader veldonderzoek. Blijft staan het advies voor veldonderzoek door middel van proefsleuven op de locatie van de aanwezige historische bebouwing uit de 19e en 20ste eeuw. 4.10.3 Planspecifiek Cultuurhistorie Nieuwe Hollandse Waterlinie Algemeen Het plangebied ligt binnen de zone van de Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW). De NHW is in 2021 toegevoegd aan het Unesco Wereld Erfgoed van de Stelling van Amsterdam en in de AmvB aangewezen als erfgoed van uitzonderlijke universele waarde. De NHW bestaat uit verschillende militaire en landschappelijke elementen, zoals forten, inundatiegebieden en schootsvelden. Landschappelijk kenmerkt de NHW zich vooral door een grote openheid en een groen en overwegend rustig karakter. In de omgevingsvisie van Gelderland maakt het plangebied deel uit van een Nationaal Landschap en de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Beide zetten in op het behoud en versterken van de kernkwaliteiten van het gebied. Het beleid van de omgevingsvisie is uitgewerkt in de omgevingsverordening. De kernkwaliteiten voor de NHW zijn uitgewerkt in de Nota Kernkwaliteiten NHW.

Paraplubestemmingsplan NHW Vanuit het bestemmingsplan Paraplubestemmingsplan NHW wordt als kader aangegeven dat woonwijken met een oppervlakte van meer dan 2 hectare of als een wijk uit meer dan 50 woningen bestaat niet zijn toegestaan. Een deel van het plangebied ligt binnen het schootsveld van Fort Vuren. Het fort en het schootsveld horen bij de kernzone van de NHW. De schootsvelden konden bebouwing of beplanting bevatten, maar er waren specifieke regels om de openheid van de zone te waarborgen. Het plangebied ligt buitendijks en daarmee ook buiten de inundatiegebieden van de NHW. Beleidsafweging Uit Kaartinformatie van de Provincie Gelderland blijkt dat de vier vrijstaande woningen bij de voormalige steenfabriek buiten het schootsveld (kernzone of Verboden Kring), tot 1000 meter van het fort, of de inundatiegebieden zijn gepositioneerd. Dit betekent dat rekening gehouden moet worden met de kernkwaliteiten NHW bij de ontwikkeling van het plan en er verder geen restricties zijn.

Afbeelding 4.5: Vrijstaande woningen ten opzichte van het schootsveld en de inundatiegebieden (bron: geoportaal.gelderland.nl) Het plangebied en de geplande woningbouw ligt binnen het deelgebied “Uiterwaarden en oeverwal Waal”. De Waal is een grote rivier waarop en -aan gewerkt wordt. Aan de rivier ligt dan ook van oudsher veel bedrijvigheid. De uiterwaarden kenmerken zich door een open, groen en natuurlijk karakter met een

Heuff-terrein

68

aantal ontgrondingsplassen. De plas ten westen van het plangebied is zo'n ontgrondingsplas, waar klei werd gewonnen voor de voormalige steenfabriek in het plangebied. De kernkwaliteiten voor dit gebied zijn: Gradiënt rivier-oeverwal-kom; Karakter van de waal als werkrivier met relicten van een industrieel verleden; Zichtbaarheid van de Vestingdriehoek Vuren, Gorinchem, Woudrichem en Loevestein; Openheid en het groene karakter, met name binnen Verboden Kring van het Fort Vuren. Afweging kernkwaliteiten Het Heuff-terrein wordt binnen de kernkwaliteiten specifiek benoemd als locatie waar nieuwe woonlandschappen ontwikkeld kunnen worden, waarbij een landschappelijke kwaliteitsimpuls een vereiste is. Bij ontwikkelingen langs de Waal is het behoud en de ontwikkeling van de karakteristieke opbouw van het rivierenlandschap een belangrijke ontwerprichtlijn. De grootse openheid met vergezichten over de rivier en op de vestingwerken is een waardevolle kwaliteit. Specifieke aandacht dient uit te gaan naar de ruimtelijke kwaliteit bij de transformatie van het Heuff-terrein. De identiteit van deze plek (waaluiterwaard, steenfabriek verleden en Waterlinie) is een belangrijk vertrekpunt voor ontwerp. Bij deze kleine woonopgave, grenzend aan het dorp Vuren, wordt aandacht gevraagd voor de kwaliteit van de bebouwing en de landschappelijke inpassing van de dorpsranden.

Uitbreiding en verbetering van de aantrekkelijkheid van recreatieve routes door het landschap van de Waterlinie biedt kansen voor de versterking van de beleving. Maat en schaal van vier uiterwaardwoningen voegen zich naar de maatvoering van kenmerkende gebouwen in de omgeving en evenzo naar de maat en schaal van het landschap. Voor de architectuur van nieuwe gebouwen, in dit geval woningen, is het aan te raden voort te bouwen op regiospecifieke kenmerken. Geen kopie van een historisch gebouw, maar bij voorkeur als een moderne interpretatie van regiospecifieke architectuur. Architectuur van nu, maar met een verwijzing naar het verleden. In het algemeen is een sober, terughoudend kleurgebruik op zijn plaats in het landschap van de Waterlinie. Wordt binnen de Verboden Kringen gebouwd, dan is houtbouw feitelijk richtinggevend. De uiterwaardwoningen liggen buiten deze Kringen een verwijzing naar houtbouw zou in dit kader passend zijn. Het is van belang om erfbeplanting in het Nationaal Landschap te stimuleren. Zo dragen ontwikkelingen bij aan de versterking van de kernkwaliteit groen en landelijk karakter. Aan de randen van de Verboden Kring wordt het toevoegen van beplanting en nieuwe gebouwen als een kwaliteitsimpuls gezien. Het aanzicht kan hiermee verbeterd worden. Binnen de Verboden Kring is het wenselijk om de openheid van het landschap te versterken.

Afbeelding 4.6 : Profiel (zuid-noord) over het plangebied (bron: Beeldkwaliteitsplan Ontwikkeling Heuff-terrein, HofmanDujardin) De vrijstaande woningen liggen iets verhoogd ten opzichte van de voormalige steenovens, zodat ze droog blijven bij hoge waterstanden van de Waal, met een overstromingsfrequentie van eens in de 150 jaar. Aan de waterzijde hebben de woningen terrassen. De bescherming van de vleermuizen in de voormalige steenovens wordt privaatrechterlijk geregeld, onder andere door beperking van de lichtuitstraling van de woningen richting ovens. De woningen zijn vooral georiënteerd op de rivier. Doordat de woningen nauwelijks hoger worden dan de dijk (na de dijkversterking) belemmeren ze het zicht van de dijk op de rivier niet tot nauwelijks. Dit versterkt de beleving van het rivierenlandschap van de Waal. Het onbebouwde deel van het Heuff-terrein wordt door onder meer de aanleg van paden openbaar

Heuff-terrein

69

toegankelijk. De natuurlijke inrichting van het merendeel van het plangebied past bij het karakter van de uiterwaarden van de Waal. Het vormt hiermee een uitloopgebied voor de bewoners van Vuren. In de directe omgeving van de woningen en de steenovens, buiten de Verboden Kring, wordt het landschap dichter beplant met opgaande beplanting zoals bomen en heesters. Zo wordt de rand van de Verboden Kring sterker geaccentueerd. Het deel van het terrein wat binnen de Verboden Kring ligt wordt een meer open landschap, zoals past bij de waarden van dit gebied. Hier kan opgaande beplanting opkomen, maar dit wordt niet actief aangeplant. Een open verbinding met de Hondswaard zorgt ervoor dat delen van deze natuur kunnen overstromen bij een hoge rivierstand. Voormalige steenfabriek inclusief schoorsteen Binnen het plangebied ligt de voormalige steenfabriek van Vuren. De steenfabriek heeft een cultuurhistorische betekenis voor de omgeving. Binnen het bestemmingsplan wordt de steenfabriek inclusief schoorsteen niet specifiek bestemd, maar zijn binnen de natuurbestemming afzonderlijk aangeduid. Het ligt in de bedoeling de steenovens te renoveren en te voorzien van traliewerk, zodat ze behouden blijven voor de toekomst. De voormalige ovens hebben en krijgen meer betekenis vanuit ecologisch oogpunt. Hierop wordt ingegaan in paragraaf 4.9.

Conclusie: Archeologie: Het onderdeel Archeologie vormt geen belemmering voor dit plangebied. De lage verwachting is vastgesteld op basis van veldonderzoek. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. De deelgebieden zijn daardoor vrijgesteld van nader onderzoek. Mocht het noodzakelijk zijn om grondwerkzaamheden uit te voeren ter plaatse van de aanwezige historische bebouwing uit de 19e en 20ste eeuw, dan zal hiervoor een veldonderzoek moeten worden verricht door middel van proefsleuven op locatie. De objecten en werken binnen de Nieuwe Hollandse Waterlinie blijven onaangetast en blijven ook herkenbaar in het landschap. De overgebleven elementen van de voormalige steenfabriek (ovens en schoorsteen) worden binnen dit bestemmingsplan gerespecteerd. Cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan. Cultuurhistorie Nieuwe Hollandse Waterlinie De ontwikkeling is ingepast binnen de NHW en de daarbij horende kernkwaliteiten. In de uitwerking van het landschap rond de woningen kan het deel binnen de Verboden Kring benadrukt worden door een meer open karakter. De rand van de Verboden Kring wordt benadrukt door een meer besloten inrichting met meer beplanting en de vrijstaande woningen. Doelstelling is ook 'wonen in de natuur'. Dit past goed bij de kernkwaliteiten die vanuit de NHW zijn meegegeven voor dit gebied.

Het buitendijkse karakter van het plangebied wordt versterkt door het kunnen overstromen van het gebied rond de vrijstaande woningen. Hiermee wordt ook het cultuurhistorische element van de voormalige steenfabriek versterkt, waar vroeger afgegraven kleiwinputten omheen lagen. De maatvoering houdt rekening met de beleefbaarheid van de rivier, uiterwaarden en NHW vanaf de dijk.

4.11

Conventionele Explosieven

Eerder in het kader van het bestemmingsplan voor de Dijkversterking GoWa is onderzoek gedaan naar Conventionele Explosieven (CE). De resultaten zijn neergelegd in het rapport 'Vooronderzoek Conventionele Explosieven Dijkverbetering Gorinchem - Waardenbrug, Lingewaal en Neerijnen', uitgevoerd door Bombs Away BV. Uit de rapportage blijkt dat er diverse gebieden zijn die verdacht worden beschouwd op aanwezigheid van CE. Op basis van het vooronderzoek is vast komen te staan dat de volgende (sub-soorten) CE in de volgende hoeveelheden kunnen worden aangetroffen. Onderstaand schema is hiervan een weergave.

Heuff-terrein

70

Afbeelding 4.7: Schema aangetroffen subsoorten CE en hoeveelheden (bron: rapport Bombs Away BV) Wanneer meer wordt ingezoomd (schematisch) op het Heuff-terrein voor wat betreft CE ontstaat het volgende beeld.

Afbeelding 4.8: Locaties verdacht op gedumpte- en achtergelaten munitie & afwerpmunitie (bron: rapport Bombs Away BV) Bij een eerdere vergelijking van de verdachte locaties en de beoogde herinrichting van het Heuff-terrein heeft de analyse het volgend beeld opgeleverd.

Heuff-terrein

71

Afbeelding 4.9: Verdachte locaties meer schetsmatig i.r.t woningbouwlocaties Het tracé voor de dijkversterking is inmiddels bekend. Op basis van het tracé van de dijkversterking en de ligging van de dijkwoningen (rode blokken in het dijklichaam) kan worden vastgesteld dat deze niet liggen binnen de als verdacht aangemerkte locatie. Het gaat hierbij om de rood gemarkeerde plaatsen aan de rivierzijde en de drie meest westelijk gelegen gebieden. In algemene zin kan worden vastgesteld dat eerst met de aanleg van de dijkversterking/verlegging van de dijk zal worden gestart alvorens de dijkwoningen gerealiseerd kunnen worden. Het is gebruikelijk dat bij verdachte locaties voorafgaand aan grondroerende werkzaamheden een oppervlakte- en dieptedetectie wordt uitgevoerd. Ook de globale locatie voor de uiterwaardwoningen (rode stipmarkering) ten oosten van de voormalige steenfabriek (grijs gemarkeerd) vallen niet samen met de als verdacht gemarkeerde locaties. Wel moeten worden vastgesteld dat de nieuw aan te leggen toegangsweg naar de uiterwaardwoningen dan wel het wandelpad naar de rivier nu binnen verdacht gebied valt. Zolang het bestaande pad niet wordt verbreed is er niets aan de hand en hoeft geen oppervlakte- en dieptedetectie te worden uitgevoerd. Hetzelfde geldt voor het recreatieve pad aan de westzijde.

Conclusie: CE vormt op voorhand geen belemmering voor deze ontwikkeling, zolang bij grondroerende werkzaamheden binnen verdachte locaties een oppervlakte- en dieptedetectie wordt uitgevoerd met eventuele vervolghandelingen. Eventuele onderzoeken komen aan de orde bij de aanvraag voor omgevingsvergunning voor de aanleg en bouw.

4.12

Klimaatadaptief en duurzaamheid

Binnen de gemeente wordt, volgens het coalitieakkoord 2020 - 2022, ingezet op een energieneutrale gemeente in 2030 en wordt aansluiting gezocht bij de doelstellingen van het Gelders Energie Akkoord. Naast de inzet op de Regionale Energiestrategie (RES) wordt lokaal een klimaatagenda opgesteld met de volgende concrete doelen op de korte termijn: Stimuleren van zonnepanelen op daken (bij voorkeur geen zonneparken op landbouwgrond). Stimuleren van energiebesparing. Vaststellen beleidskader zonne-energie en realiseren quick wins (inzet van zonne-energie langs

Heuff-terrein

72

snelweg). Uitwerken alternatieven voor zon- en windenergie op haalbaarheid. En in cijfers uitdrukken wat de bijdrage hiervan aan de totale (RES- en lokale) doelstelling is. Algemeen uitgangspunt bij nieuwbouw is gasloos bouwen. De focus van de gemeente ligt verder bij het zoeken naar innovatieve alternatieve energiebronnen. Planspecifiek De woningen worden gasloos gerealiseerd, waarbij wordt ingezet op warmtepompen in combinatie met zonnepanelen. Voor beide woningtypen wordt ingezet op een natuurinclusief ontwerp zodat er een hechte band ontstaat tussen de woning en zijn natuurlijke omgeving. Denk hierbij aan groene daken, inbouwstenen voor nesten etcetera. Conclusie: Dit onderdeel levert geen belemmering voor de ontwikkeling binnen dit bestemmingsplan. Voor beide woningtypen wordt ingezet op een natuurinclusief ontwerp zodat er een hechte band ontstaat tussen de woning en zijn natuurlijke omgeving. Denk hierbij aan groene daken, inbouwstenen voor nesten et cetera.

4.13

Kabels en leidingen

Algemeen Kabels en leidingen kunnen een belemmering vormen waar in de planontwikkeling rekening mee gehouden dient te worden. Planspecifiek Het plangebied wordt niet doorkruist door leidingen waarvoor een veiligheidszone geldt. Ook zijn er geen bovengrondse hoogspanningslijnen of buisleidingen aanwezig. Conclusie: Kabels en leidingen vormen geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

Heuff-terrein

73

Heuff-terrein

74

Hoofdstuk 5

5.1

Juridische planopzet

Standaard en plansystematiek

Standaard Dit bestemmingsplan is opgesteld en ingericht conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Systematiek Voor wat betreft de systematiek is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de vigerende bestemmingen binnen het plangebied. Hierbij zijn de bestemmingen in het Buitengebied als uitgangspunt gekozen. Bij het formuleren van de bestemmingen (mogelijkheden) is zoveel mogelijk eenzelfde opzet gekozen om een zekere mate van rechtszekerheid te creëren. Over het algemeen geldt voor dijklichamen dat hier niet gebouwd mag worden. De bebouwingsmogelijkheden zijn om die reden zoveel mogelijk uit de verschillende bestemmingen gehaald.

5.2

Toelichting op de regels

5.2.1 Algemeen Deze paragraaf bevat een beschrijving van de bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven. Daarnaast wordt in deze paragraaf ingegaan op de overige regels uit het bestemmingsplan. Conform SVBP2012 zijn de regels onderverdeeld in vier hoofdstukken. Bij de opzet van de regels is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan Buitengebied van de voormalige gemeente Neerijnen voor wat betreft de gemeente West Betuwe en het bestemmingsplan Buitengebied voor de gemeente Gorinchem.

5.2.2

Plangebied gemeente West Betuwe

Algemeen De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). De opbouw van de regels is als volgt: betekenisafspraken (Hoofdstuk 1 Inleidende regels); de gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels); algemene regels (Hoofdstuk 3 Algemene regels); overige regels (Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels). Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels) wordt, voorzover nodig, uit de volgende leden in deze volgorde opgebouwd: bestemmingsomschrijving; bouwregels; nadere eisen; specifieke gebruiksregels; afwijkingen van de gebruiksregels; omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden; omgevingsvergunning voor het slopen; wijzigingsbevoegdheid. Hoofdstuk1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen

Heuff-terrein

75

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die genoemd worden in de planregels. Dit artikel voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Hierbij is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan Buitengebied.. Artikel 2 Wijze van meten In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. Evenals de begripsbepalingen voorkomen de regels inzake de wijze van meten interpretatieverschillen bij de toepassing van de planregels. Hoofdstuk2 Bestemmingsregels Voor wat betreft de bestemmingen Natuur, Verkeer en Water is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan Buitengebied. Voor de bestemming Wonen - 1 en Wonen - 2 is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan voor de kern Vuren. In het vervolg wordt per bestemming aangegeven wat de uitgangspunten zijn. Artikel 3 Natuur Gebieden met belangrijke natuurwaarden zijn bestemd tot 'Natuur'. Hieronder vallen tevens de gebieden die gelegen zijn in de Ecologische Hoofdstructuur (thans GNN) en de gehele buitendijks gelegen gebieden. Het gaat hierbij in het bijzonder om de nader te onderscheiden karakteristieke bos- en natuurgebieden.

Het gaat in dit plan om de instandhouding van de natuur en landschapswaarden in de uiterwaarden van de Waal met moerassen en nat grasland, afgewisseld met afgetichelde graslanden, grienden en kleinere wateren, zoals doorbraakwielen, klei- en zandputten, sloten en poelen. Voor het overgrote deel had het gebied al de bestemming 'Natuur'. De bestemming 'Natuur' is uitgebreid met het voormalige Buko-terrein. De aanwijzing van het gebied als GNN hierop is een logisch vervolg. De taludverflauwing langs de dijk heeft een duidelijke functie ten behoeve van inundatie van de buitenpolder, zodat een kwalitatieve impuls gegeven wordt aan de natuur. Het gebied is aangeduid als 'specifieke vorm van waterstaat – inundatiegebied'. Woonbestemmingen Het bestemmingsplan maakt enkel vrijstaande woningen mogelijk. Voor de vrijstaande woningen is de bestemming 'Wonen - 1' weergegeven in artikel 5 opgenomen voor de uiterwaardwoningen. Voor de dijkwoningen is ' Wonen - 2' opgenomen in artikel 6. De hoofdgebouwen bij beide type woningen moeten binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Binnen de regels zijn de toegestane goot- en bouwhoogtes opgenomen, tenzij anders aangegeven op de verbeelding. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen niet worden gerealiseerd. Binnen de regels zijn regelingen opgenomen met betrekking tot beroepen en bedrijven aan huis.

Op de verbeelding ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - bouwwerken' zijn de betreffende gronden niet aan te merken als achtererfgebied, zoals bedoeld in artikel 1 behorende bij bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. Deze aanduiding is opgenomen om te voorkomen dat (vergunningvrije) bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de functie wonen. Op deze manier wordt inhoud gegeven aan het opgestelde beeldkwaliteitsplan, voor alle woningen. Uitgangspunt hierbij is de realisering van enkel woningen in de natuur. Deze regeling moet ervoor zorgen dat de uiterwaardwoningen als afzonderlijke elementen in de natuur worden gezien. Voor de dijkwoningen geldt dat naast de woningen geen gebouwen en dergelijke in het dijklichaam gerealiseerd mogen worden. Ter bescherming is de betreffende aanduiding ook hier opgenomen.

In verband met de aanwezige vleermuizen in de steenovens worden maatregelen getroffen om deze vleermuizen te behouden. Deze maatregelen worden via verkoop van de bouwkavels vastgelegd. De betreffende gevels waarvoor deze maatregelen getroffen moeten worden zijn met donker aangezette zwarte lijnen op onderstaande afbeelding weergegeven.

Heuff-terrein

76

Afbeelding 5.1: Uitsnede uit het Beeldkwaliteitsplan Steenfabriek De Heuff, Vuren (HofmanDujardin) Voor de uiterwaardwoningen is een afzonderlijke regeling opgenomen voor terrassen. Nu er bij de woningen geen tuin kan worden aangelegd wordt uitgegaan van realisering van een terras onder voorwaarden. Eventuele loggia's worden gerekend als onderdeel van de woning (inpandig). Voor de dijkwoningen geldt dat een balkon aan de rivierzijde kan worden gerealiseerd onder voorwaarden. Het aantal m² voor een balkon is begrensd en moet liggen tussen het begane grondniveau of ten hoogste op het eerste verdiepingsniveau. Uitgangspunt is het peil van de weg over het dijklichaam. Mocht dit problemen opleveren, dan kan teruggevallen worden op het begrip peil, zoals opgenomen in 1.42. Bijgebouwen zijn bij beide type woningen niet toegestaan. Uitgangspunt is dat deze binnen het hoofdvolume worden gerealiseerd. Overige enkelbestemmingen Artikel 4 Verkeer In de bestemming ‘Verkeer’ zijn de wegen uit het plangebied opgenomen. De bestemming ‘Verkeer’ is voorzien van een flexibele regeling. Concreet betekent het voorgaande dat ook fiets- en voetpaden, bermen en bermsloten, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen onderdeel zijn van de bestemming. In de bouwregels is de maatvoering van de bebouwing opgenomen.

Enkel gebouwen ten behoeve van het openbaar nut en elektrotechnische systemen zijn toegestaan binnen de bestemming ‘Verkeer’. Dubbelbestemmingen algemeen De 'nieuwe' (enkel-)bestemmingen binnen dit bestemmingsplan hebben eveneens tot consequentie dat de geldende dubbelbestemmingen opnieuw moeten worden opgenomen. De verschillende dubbelbestemmingen zijn in dit plan 1 op 1 overgenomen uit het hiervoor vigerende plan. Archeologische dubbelbestemmingen De binnen het plangebied voorkomende waardevolle archeologische gebieden worden beschermd met deze dubbelbestemmingen. In elke dubbelbestemming is aangegeven bij welke omvang en diepte van een ingreep bij een omgevingsvergunningaanvraag een archeologisch rapport moet worden overgelegd, waaruit blijkt dat archeologische resten niet worden geschaad. Water algemeen Voor de Waaldijk is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. Binnen deze dubbelbestemming is het niet zonder meer toegestaan gebouwen of bouwwerken te plaatsen, zonder een omgevingsvergunning en een ontheffing van de Keur.

Heuff-terrein

77

De beschermingszone worden weergegeven met een gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk'. Wijzigingen van bestemmingen op gronden met de functie van waterkering of beschermingszone zijn alleen mogelijk als daardoor geen belemmeringen ontstaan voor het onderhoud, de instandhouding of de versterking van de primaire waterkering. Artikel 11 Waterstaat - Waterkering Deze bestemming is, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming, het onderhoud en de verbetering van de primaire/regionale waterkeringen, zoals voorkomend op de legger en in de keur van het waterschap. Binnen deze bestemming mogen er geen gebouwen worden gebouwd. Bij omgevingsvergunning kan van deze regel worden afgeweken, mits advies is verkregen van de beheerder van de waterkering. Verder zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een hoogte van maximaal 3 m toegestaan. Voor het uitvoeren van diverse werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden binnen deze bestemming, is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Artikel 12 Waterstaat - Waterstaatkundige functie Het gaat hierbij om de goede afstemming tussen de Wet ruimtelijke ordening en de Waterwet.

De gronden zijn mede bestemd voor de afvoer van hoog oppervlaktewater, sediment en ijs, voor de waterhuishouding, waterberging voor verkeer te water en voor de aanleg, onderhoud en verbetering van de waterkering. Hoofdstuk3 Algemene regels In het hoofdstuk ‘Algemene regels’ zijn regels opgenomen die betrekking hebben op het gehele bestemmingsplan. Dit zijn onder andere de regels die verplicht zijn gesteld in het Besluit ruimtelijke ordening zoals de antidubbeltelbepaling. In het navolgende zijn de algemene regels beschreven die specifiek van toepassing zijn op het onderhavige bestemmingsplan. Artikel 14 Algemene bouwregels In dit artikel zijn algemene bouwregels opgenomen ten aanzien van maatvoering en bebouwingspercentages. De regels moeten als een aanvulling worden gezien op de maatvoering die is voorgeschreven in dit bestemmingsplan. Artikel 15 Algemene gebruiksregels In dit artikel is uitgesloten gebruik opgenomen die voor het hele plangebied geldt. Artikel 16 Algemene aanduidingsregels In de algemene aanduidingsregels worden de regels opgenomen met betrekking tot de gebiedsaanduidingen. De gebiedsaanduidingen worden in de algemene aanduidingsregels geregeld omdat ze betrekking hebben op meerdere bestemmingen.

vrijwaringszone - dijk 1 Ter plaatse van de beschermingszone van de waterkering is een aanduiding opgenomen ter bescherming, onderhoud en instandhouding van de primaire waterkering. natuur De bestaande gebieden aangewezen als NNN (voorheen GNN) zijn met een specifieke gebiedsaanduiding op de verbeelding weergegeven. Artikel 17 Algemene afwijkingsregels Dit artikel omvat een afwijking bij een omgevingsvergunning voor onder andere het overschrijden van de maatvoeringen en het toestaan van nutsvoorzieningen. Deze regels worden opgenomen om meer flexibiliteit in het plan te genereren en kleine afwijkingen van de planregels toch mogelijk te maken. Voorbeelden zijn het oprichten van bouwwerken voor doeleinden van openbaar nut en het overschrijden van de in dit plan aangegeven maten, minimale en maximale afmetingen van bebouwing en terreinen met maximaal 10%. Artikel 18 Algemene wijzigingsregels

Heuff-terrein

78

Dit artikel is opgenomen om de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 2 en 4' te laten vervallen of juist om deze toe te kennen. Verder geeft het de mogelijkheid om een wijziging naar de bestemming 'Bos', 'Natuur' en/of 'Water' mogelijk te maken. Een wijziging is alleen mogelijk ten behoeve van waterberging, ecologische hoofdstructuur, of ten behoeve van bos-, natuur-, of landschapscompensatie. Hoofdstuk4 Overgangs- en slotregels In dit hoofdstuk is een artikel opgenomen die het overgangsrecht regelen voor de bebouwing en het gebruik van de bebouwing in het plangebied. In het andere artikel is opgenomen hoe de regels van dit plan aangehaald moeten worden.

5.3

Welstand

Gelet op de specifieke, beeldbepalende locatie van de uiterwaardwoningen en de dijkwoningen zijn eisen met betrekking tot de beeldkwaliteit van deze woningen essentieel. Door HofmanDujardin is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan wordt het beeldkwaliteitsplan vastgesteld. Voor de volledigheid is het plan als Bijlage 15 bij deze toelichting gevoegd.

Heuff-terrein

79

Heuff-terrein

80

Hoofdstuk 6

6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. Vóór de vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan zal een anterieure overeenkomst worden gesloten waarin afspraken over het verhaal van plankosten (planschade) worden vastgelegd. Hierdoor zijn de plankosten anderszins verzekerd, waardoor in deze situatie van het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Participatie In het verleden zijn bewoners en belanghebbenden op diverse momenten en manieren betrokken bij de planontwikkeling voor het Heuff-terrein. In 2013 is er samen met bewoners en belanghebbenden in een intensief proces gewerkt aan de Nota van Uitgangspunten en Schetsontwerp, wat door de toenmalige gemeenteraad van Lingewaal is vastgesteld. In het kader van de dijkversterking is een begeleidingsgroep geformeerd, waarin omwonenden, vertegenwoordigers van belangen als natuur en cultuurhistorie, en organisaties als Rijkswaterstaat en Staatsbosbeheer zitting hadden. De begeleidingsgroep is betrokken geweest bij diverse afstemmingsoverleggen in 2019. In november 2019 is een sessie gehouden om aan de hand van een streefbeeld per thema (wonen, natuur en recreatie) zorgen en kansen op te halen. Aan de hand hiervan is het streefbeeld verder uitgewerkt. Ook zijn bewoners en belangstellenden met de informatiebijeenkomsten van dijkversterkingsproject GoWa (februari 2020) geïnformeerd over de stand van zaken van de herontwikkelingen van het Heuff-terrein. Hierbij is ook een toelichting gegeven op het genoemde streefbeeld. Daarnaast zijn bewoners en belangstellenden in de zomer van 2021 geïnformeerd over diverse ontwikkelingen in Vuren, waaronder de herontwikkeling van het Heuff-terrein.

Ten slotte is in juli 2022 een inloopavond georganiseerd over het concept inrichtingsplan en de uitwerking van de beeldkwaliteit van de woningen. Deze twee onderdelen zijn overwegend positief ontvangen. Wel zijn ook zorgen geuit over de woningen aan het dijklint, in relatie tot de bestaande woningen aan de Rietput. Naar aanleiding hiervan heeft een nadere uitwerking plaatsgevonden.

6.2.2

Vooroverleg met betrokken instanties

Algemeen Op grond van artikel 3.1.1, lid 1 juncto artikel 3.1.6, lid 1 onder c Bro pleegt het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, daarbij overleg met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Overleg heeft plaatsgevonden enerzijds als betrokken partijen bij de totstandkoming van het bestemmingsplan (streefbeeld en inrichtingsplan) en anderzijds is dit door partijen ook seperaat bevestigd in oktober 2022. Reacties op voorontwerp De provincie Gelderland heeft bij brief van 23 januari 2023 gevraagd meer aandacht te besteden aan de verantwoording van de woningbouw, de begrenzing en verantwoording van het Gelders natuurnetwerk en de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Ook vraagt zij aanvullend op het onderdeel Water in paragraaf 4.8 in te gaan op klimaatadaptatie en dan meer specifiek op droogte en hitte en een actualisatie van het onderdeel stikstof.

Heuff-terrein

81

Rijkswaterstaat heeft laten weten dat in de toelichting een interpretatie gegeven dient te worden op basis van de veiligheidszone (begrenzing primaire waterkering) op basis van de Legger rijkswaterstaatswerken. Ook is gevraagd een nadere uitleg te geven over de gevolgen van realisering van het bestemmingsplan voor waterstand in de Waal. De Veiligheidsregio heeft bij mail van 5 december 2022 gevraagd meer aandacht te besteden aan Externe Veiligheid (groepsrisico) op basis van de nabijgelegen Betuweroute en een aantal maatregelen die getroffen moeten worden aan de uiterwaardwoningen qua bouw op basis van toxische scenario en plasbrandaandachtsgebied van de Waal. In het ontwerp is ingegaan op bovenstaande onderdelen.

Heuff-terrein

82