Bijlage 4 - Bedrijvenstrategie Amsterdam

Omdat deze functies kapitaalkrachtiger zijn (er wordt meer omzet behaald per m² ruimte) leidt hun vestiging indirect tot Amsterdam duurzaam productief

29

opdrijving van de bedrijfsruimteprijzen en tot verdringing van minder kapitaalkrachtige maar wel belangrijke bedrijven in de maakindustrie en logistiek. Om bedrijven een betaalbare plek te kunnen bieden in de stad, is het allereerst noodzakelijk dat verdringing wordt voorkomen. Zeker in gebieden waar ook gewoond gaat worden is het essentieel dat bestemmingsplanregels22 duidelijk onderscheid maken tussen bedrijfsruimte en andere economische functies zoals kantoor en horeca. Hierdoor kan tevens een specifieke (=lagere) grondprijs worden bepaald voor bedrijfsruimte als gevolg van lagere markthuren en een passend bouwplan. Daarnaast moet er ook handhaving zijn op het daadwerkelijke gebruik van ruimten, zodat bedrijfsruimten niet als (zelfstandig) kantoor of anders worden ingezet. In andere steden met een zeer hoge ruimtedruk (o.a. San Francisco) is dit middel succesvol gebleken om bedrijvenfuncties te behouden. Er zijn ook bedrijven die in vrijwel gelijke mate kantoor- en bedrijfsvloer nodig hebben, de zgn. hybride ondernemingen. Deze categorie is voor het eerst onderzocht bij het opstellen van de Kantorenstrategie 2011. Hieruit bleek op de bedrijventerrein circa 13 procent hybride ondernemingen aanwezig te zijn van het totaal aantal ondernemingen.

Het is gewenst om te onderzoeken of deze groep groeiende is om verdringing door kantoren te voorkomen en de markt met nieuwe economische concepten adequaat te bedienen.

Mengen van wonen en werken

Het mengen van wonen en werken biedt grote kansen om de stedelijke economie inclusief te houden en voor een compacte en aantrekkelijke stad te zorgen. Het ruimtelijk instrumentarium is in Nederland echter voornamelijk gericht om wonen en werken te scheiden: milieucategorieën en hindercirkels zitten het mengen van wonen en werken vaak in de weg23. Wanneer beide wel bij elkaar in de buurt voorkomen dan blijkt wonen vaak te prevaleren boven het belang van bedrijven. Het is voor een hoogstedelijke dichtheid noodzakelijk wonen en werken op kavelniveau te mengen. Daarom is naast een zorgvuldige ruimtelijke inpassing ook een nieuwe balans tussen woon- en werkbelangen noodzakelijk. De transformatiegebieden dienen ook in planologische zin “gemengde gebieden” te wor22) In deze nota wordt uitgaan van de vigerende ruimtelijke wet- en regelgeving en de daarin gehanteerde terminologie zoals het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet dient in deze nota in ieder geval de term bestemmingsplan gelezen te worden als omgevingsplan. Met de implementatie van de Omgevingswet in Amsterdam zal aandacht besteed worden aan de overgang naar de nieuwe instrumenten in relatie tot de stedelijke kaders 23) MetroMix, College van Rijksadviseurs, 2019 30

Amsterdam duurzaam productief

den, géén woonwijken. Bewoners dienen vooraf op de hoogte te zijn dat er in hun wijk ook bedrijfsmatige ondernemingen zijn gevestigd, en dient te worden vastgelegd welke mate van hinder geoorloofd is in relatie tot een goede leefkwaliteit in de buurt. Er moet aandacht zijn voor woonkwaliteiten en welstandseisen, maar tegelijkertijd ook invulling worden gegeven aan de wensen van bedrijven. Grootschalige transformatie betekent dat hinder, zoals geur, nader moet worden onderzocht door de bevoegde instanties en er wellicht gemeentelijk beleid op dient te komen. Onder de omgevingswet verhuist een aantal regels van het Rijk naar gemeenten. De regels rondom milieuhinder horen hierbij. De Omgevingswet, het Programma ‘Eenvoudig Beter’ en de crisis- en herstelwet van het Rijk bieden mogelijkheden om hoogstedelijke en gemengde gebieden te creëren. Meer maatwerk is mogelijk op het gebied van o.a. geluidseisen, bouwbesluit en MER.

Transformatieproces is uitdagend

Het transformeren van bedrijventerreinen om de woningbouwopgave te realiseren vormt een flinke uitdaging, mede omdat de gemeente nauwelijks grondpositie heeft. Eigenaren (erfpachters) zijn in principe ‘in the lead’ en bepalen of zij hun kavel willen ontwikkelen, wanneer en hoe. Ze moeten worden “verleid” om op basis van de gemeentelijke stedenbouwkundige plannen een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen voor een herontwikkeling van hun kavel. Ze zullen een herontwikkeling willen en kúnnen doen als er voldoende rendement en beheersbare risico’s aanwezig zijn. Eigenaren en huurders Hoewel sommige op de bedrijventerreinen gevestigde bedrijven eigenaar (erfpachter) zijn, zijn veel bedrijven huurders. Een bedrijf dat grondeigenaar is, beslist binnen de randvoorwaarden van de gemeente in principe zelf of, hoe en wanneer een bestemmings- of gebruiksverandering plaatsvindt. Hurende bedrijven zijn afhankelijk van de plannen van de verhuurder. In afspraken die de gemeente maakt met eigenaren bij herontwikkeling, is het gewenst erop te sturen dat zoveel mogelijk huurders binnen de kavel of het projectgebied een plek (terug) kunnen krijgen. Dit kan op projectniveau gestimuleerd worden door uitwisseling tussen ondernemers en ontwikkelaars te organiseren, en stadsbreed door inzet van de bedrijvenadviseur transformatie.

De door de gemeente en de door de eigenaar/belegger gewenste programma’s moeten op elkaar passen. Transformatie heeft tot doel dat intensivering plaatsvindt door toevoeging van woningbouw met als uitgangspunt 40% sociale huurwoningen /40% middenhuur /20 % koopwoningen. Met deze bedrijvenstrategie wordt bepaald dat de gemeente ook de bouw (of het handhaven) van “echte” bedrijfsruimte als voorwaarde

ziet, vooral in die transformatiegebieden die productieve wijken moeten worden. De projectgebieden hebben in hun plannen ook “bedrijfsruimte” als programmaonderdeel opgenomen.

maatwerk te leveren en methodes te vinden om betaalbare bedrijfsruimtes te realiseren. In hoofdstuk 5 doen we een aantal voorstellen om hier de juiste balans in te vinden.

De eis tot het realiseren van bedrijfsruimte heeft op twee manieren een risico-effect: • Het mengen met andere functies (bijvoorbeeld wonen) in een gebied en/of stapeling van functies in een gebouw kan voor bedrijfsruimten leiden tot hogere bouwkosten en een drukkend effect op het rendement. Dat kan beleggers doen besluiten om te kijken naar alternatieve vastgoedbeleggingen, waardoor een tekort zou kunnen ontstaan aan bedrijfsruimten voor de productieve bedrijvigheid. Dat zal om meer maatwerk vragen. • Bedrijven en bewoners moeten ook zelf willen mengen. Er is nog niet veel ervaring met productieve wijken waardoor gedegen onderzoek ontbeert. Of mengen uiteindelijk op de gewenste schaal gaat lukken en of er andere voorwaarden nodig zijn, is dus onzeker. Dit vergroot het afzetrisico alsmede de kans op succes van de beoogde gemengde wijken.

Een goede autobereikbaarheid blijft een essentieel aspect voor de bedrijventerreinen voor het transport van goederen en de bereikbaarheid voor werknemers en klanten. Deze bereikbaarheid is aan verandering onderhevig, o.a. door de invoering van betaald parkeren op bedrijventerreinen en binnenstedelijke bedrijfslocaties, het programma Amsterdam autoluw en de ambitie om het vervoer in Amsterdam uitstootvrij te maken. Dit zal een belangrijke wissel trekken op de bedrijfsvoering van veel ondernemingen in de stad. Amsterdam zet erop in de autobereikbaarheid van werklocaties te blijven garanderen, o.a. via een programma van stadslogistieke hubs aan de stadsranden, waar goederen in de toekomst kunnen worden overgeslagen op zero-emissie voertuigen. In gemengde woon-werkwijken zullen kleinere hubs en specifieke laad-losoplossingen worden ontwikkeld die uiteindelijk ook dienst kunnen doen voor andere gebruikers in het gebied.

Het eerste risico is echter ook direct het gemeentelijk argument. Een ontwikkelaar zal zoeken naar de meest optimale bestemmingen en daardoor zal er mogelijk een tekort aan bedrijfsruimten voor de productieve bedrijvigheid ontstaan, die vaak nu al in het gebied gevestigd is. Bij transformatieafspraken is het dus noodzakelijk om niet alleen (bijv.) 40/40/20 vast te leggen maar een minimaal aantal m2 b.v.o. bedrijfsruimten. Stedenbouwkundige plannen moeten hierin dus aan de voorkant voorzien. Het tweede risico kan ondervangen worden door vanaf het begin van het ontwikkelproces zittende ondernemers en potentiële bewoners te betrekken om zo het draagvlak voor de productieve wijk te maximaliseren.

Toegankelijkheid van bedrijfslocaties

Doordat Amsterdam is blijven groeien, is de druk op de fysieke ruimte steeds groter geworden. Tel daarbij op de noodzaak om onze stad in de toekomst leefbaar te houden en het lijkt logisch om hoge intensiverings- en duurzaamheidseisen op te leggen op de bedrijventerreinen om de resterende ruimte zo goed mogelijk in te zetten. Tegelijkertijd is het belangrijk om betaalbare bedrijfslocaties te houden en zijn er bedrijven die uit de transformatiegebieden willen verplaatsen omdat ze geen toekomst zien in de sterke menging met wonen. Eisen omtrent intensivering of duurzaamheid brengen vaak ook meer investeringen met zich mee. Niet alle bedrijven kunnen hiervoor financiering krijgen, wat ervoor zorgt dat bedrijven of blijven zitten en de woningbouwambities vertragen. Het alternatief om naar de regio vertrekken leidt tot meer verkeersstromen omdat het vaak bedrijven zijn die gebonden zijn aan de stad. Dit dilemma zorgt ervoor dat het niet eenvoudig is om standaard alle eisen op tafel te leggen maar het belangrijk is om

Veranderende bereikbaarheid

Om de productieve wijken en binnenstedelijke bedrijventerreinen bereikbaar te kunnen houden, is inzicht gewenst in de te verwachten logistieke stromen en de uitwerking op het (water)wegennet. Logistiek over water kan een belangrijke factor zijn in dit verband. Hier dient in gebiedsontwikkelingen op tijd voorgesorteerd te worden, bijvoorbeeld door het vrijhouden van ruimte voor een overslagpunt op een kade. Veel personeel op bedrijventerreinen is op dit moment afhankelijk van de auto om op hun werkplek te komen. De OV-, fiets- en voetgangersbereikbaarheid wordt steeds belangrijker vanwege o.a. de veranderende wensen van personeel, de druk op het wegennet vanwege toenemende intensivering en de meer publiekgerichte functies die zich op de bedrijventerreinen vestigen. Wanneer een bedrijventerrein intensiever gebruikt gaat worden, dient de (OV-) bereikbaarheid van deze terreinen mee te groeien. Hierbij dient ook gekeken te worden naar hoe de OV concessie aansluit op de intensivering van bedrijventerreinen.

Amsterdam duurzaam productief

31

32

Amsterdam duurzaam productief

5

Speerpunten en acties

Om te komen tot een uitgebalanceerde en toekomstbestendige bedrijfsruimtemarkt, waarin op de korte en middellange termijn voldoende passende ruimte beschikbaar blijft voor diverse vormen van stedelijke bedrijvigheid, zetten we in op de volgende speerpunten voor de uitvoering: 1. 2. 3. 4.

Maximaal de kansen benutten om bedrijfsruimte in gemengde wijken te combineren met wonen Behouden, intensiveren en verduurzamen van bedrijventerreinen Selectief omgaan met de laatste vrije kavels bedrijventerrein Werken aan een regionale strategie voor bedrijfslocaties

De uitvoering van deze speerpunten kan alleen gebeuren als nauw wordt samengewerkt met de regio, haven, ondernemersorganisaties en andere belanghebbenden. Daarnaast hebben we aandacht voor monitoring, evaluatie en waar nodig bijsturing.

Amsterdam duurzaam productief

33

5.1

Combineren van bedrijfsruimte en wonen in gemengde wijken

Amsterdam wil de mogelijkheden benutten om bestaande én nieuwe bedrijvigheid, die kan en wil mengen met wonen, te combineren met wonen in woon-werkwijken. Dit past binnen de ambitie van de compacte en inclusieve stad. De Amsterdamse vooroorlogse wijken tonen aan dat menging van wonen en verschillende vormen van werken tot gewilde en hoogwaardige wijken leidt.

Transformatiegebieden

De analyse van STEC toont aan dat een groot deel van de huidige ondernemingen in transformatiegebieden in theorie mengbaar is met hoogstedelijk wonen. Deze mengbaarheid maakt dat we het realistisch achten in transformatiegebieden een minimum van 500.000 m² bedrijfsruimte te handhaven danwel te realiseren24, dat bij een indicatief gebruik van 40 m² per werknemer goed is voor 12.500 banen. In productieve wijken is 25% tot 40% van de plintruimte voor bedrijfsruimte bedoeld25, de overige ruimte is voor andere functies en (woning)opgangen. Een hoger aandeel is in principe niet wenselijk uit het oogpunt van leefbaarheid. De bedrijfsruimten dienen geschikt te zijn voor lichte vormen van productieve bedrijvigheid (o.a. hoge plinten,overheaddeuren, mogelijkheid tot minimaal milieucategorie 3.1) naast een specifieke publiekrechtelijke bestemming op erfpachtgronden ook een privaatrechtelijke bestemmingsomschrijving krijgt met als uitgangspunt de definitie uit de structuurvisie. De 500.000 m² is gebaseerd op de door STEC geconstateerde grote marktvraag naar bedrijfsruimte en het huidige bedrijfsruimtebestand op de terreinen die tot 2030 starten met transformatie. In de huidige situatie is 1,6 mln m² vastgoed op de transformatieterreinen aanwezig, waarvan 640.000 m² bedrijfshallen in gebruik door mengbare bedrijvigheid.

In de raming is de aanname gemaakt dat 50% tot 75% van deze mengbare bedrijven gehandhaafd kan worden. Het streefgetal sluit eveneens aan op bestaande programmeringen. In projecten is namelijk al een flink aandeel bedrijfsruimte opgenomen, naar schatting ruim 600.000 m² (zie H2). Î Beleidsuitgangspunt: Het tot 2030 handhaven en/of realiseren van tenminste 500.000 m² bedrijfsruimte op grondvloerniveau in de transformatie van bedrijventerreinen tot gemengde woon-werkwijken. Voor productieve wijken ligt het aandeel plintruimte van bedrijvigheid tussen de 25% en 40%. De opgave van het behoud/creëren van 500.000 m2 b.v.o. in transformatiegebieden 24) Hierbij rekenen we niet-ontwikkelde delen van transformatiegebieden niet mee 25) Ruimte voor de Economie van Morgen, 2017 34

Amsterdam duurzaam productief

vergt dat bij afspraken over toegestane transformatie op bestaande rechten, nadrukkelijk het realiseren en/of handhaven van echte bedrijfsruimte en bedrijven coute que coute aan de orde is. Dit is de verantwoordelijkheid van projecten. Het realiseren en behouden van bedrijven en bedrijfsruimte in hoogstedelijke wijken vormt een flinke uitdaging en projecten dienen hierin in gezamenlijkheid te opereren met de directies. De functie bedrijfsruimte is kwetsbaar in een gebied met gemengde bestemming en meer renderende functies. De overheid kan de juiste randvoorwaarden stellen qua bestemming en handhaving, maar niet zelf ontwikkelen of exploiteren. Î Actie: In gemengde buurten programmeren en bestemmen we strakker op de functie (bedrijfsruimte). Het is hierbij belangrijk dat per project duidelijk in beeld is wat de huidige situatie is qua bestemming van het vastgoed en gebruik, en hoe dit er na ontwikkeling uit gaat zien. Î Actie: Verkenning handhaving op gebruik van bedrijfsruimten voor productie, open overslag van goederen, met aandacht voor hinderfactoren zoals geur. Î Actie: We verkennen mogelijkheden voor een Plintcoöperatie. Hoewel een groot deel van de bedrijven waarschijnlijk te integreren is in een omgeving waar ook intensief gewoond wordt, zegt het nog weinig over de wens van bedrijven om daadwerkelijk in transformatiegebieden te blijven.

De mogelijkheden verschillen tussen eigenaren en huurders. Bedrijven dienen een goed beeld te hebben wat de mogelijkheden zijn van ondernemen in de nieuwe woon-werkwijk, en zullen daarvoor meer meegenomen moeten worden in de planvorming en belangenafweging tussen wonen en werken. Onder bestaande bedrijven in transformatie-gebieden is aanvullend marktonderzoek nodig naar de animo om op de bestaande locatie te (blijven) ondernemen. Ook is onderzoek naar de marktvraag naar hybride vormen van bedrijfsruimte gewenst (tussen de 30% en 50% kantoorruimte naast bedrijfsvloer). We onderzoeken tevens de mogelijkheden voor ambachtswoningen. Î Actie: Per transformatiegebied ontwikkelen we een perspectief voor de werkfunctie in relatie tot het wonen, zodat programmering en ontwerp aansluiten op de vraag. Participatie van ondernemers en andere betrokkenen is hierbij cruciaal. Î Actie: Marktonderzoek naar behoefte hybride bedrijfsruimte. De te ontwikkelen ruimten in transformatiegebieden dienen aan te sluiten op de wensen van bedrijven. Hiervoor is het belangrijk dat de juiste bedrijfsruimtetypologie behouden blijft of wordt gerealiseerd: voldoende hoogte (minimaal 5 meter), zware vloerbelasting, laad/losruimte, overheaddeuren en bij voorkeur op de begane grond en het toegestane maximale ondersteunende kantoorvloer-percentage (30%) eventueel op verdieping.

Bij herontwikkeling van bedrijfspanden/locaties zullen bedrijven in sommige gevallen hun bedrijfsvoering (deels) moeten verhuizen naar een tijdelijke locatie. Voor bedrijven die hun activiteit in het gebied willen voortzetten is het noodzakelijk dat er dan tijdelijke ruimten beschikbaar zijn. De gemeente zal hierin moeten faciliteren afhankelijk van de behoefte. Daarnaast wordt een loket ingericht waar bedrijven uit transformatiegebieden met een ruimtevraag worden geholpen in de zoektocht naar een nieuwe ruimte. De gemeente streeft hiermee te faciliteren in vraag en aanbod. Î Actie: We ontwikkelen via de functie Bedrijvenadviseur Transformatie een loket voor vraag en aanbod van bedrijfsruimten en onderzoeken de mogelijkheid voor tijdelijke ruimten al naar gelang de behoefte. Daarnaast zal de kavelcoach (zie ook 5.2) bedrijven bouwkundig adviseren om de kavel te ontwikkelen en hun bedrijfsvoering op de huidige locatie te handhaven.

Overige gebiedsontwikkeling

Ook benutten we de kansen voor menging in overige gebiedsontwikkelingen. Met name in ontwikkelbuurten, waar de woonfunctie overheersend is en nog verdichting kan plaatsvinden, liggen kansen. Hier kunnen plinten en te herontwikkelen panden worden ingezet voor de ontwikkeling van bedrijfsruimte voor startende en kleinschalige bedrijvigheid. We stellen een verkenning op naar de ontwikkeling van gemeentelijke bedrijfsverzamelpanden, en maken gebruik van de ervaringen die zijn opgedaan in het verleden. De Structuurvisie 2040 geeft als richtlijn dat er per nieuw ontwikkelde woning 5 m² aan kleinschalige werkruimte kan worden ontwikkeld. Omdat de gemiddelde woning en de huishoudensgrootte kleiner worden, is 5m² per woning anno 2019 waarschijnlijk te hoog. De norm dient daarom aangescherpt te worden. We stellen voor om de norm te vertalen naar realistische streefgetallen per gebiedsontwikkeling, uitgaand van ruimtelijke mogelijkheden in het gebied en aanvullend marktonderzoek naar de behoefte aan bedrijfsruimte voor startende bedrijvigheid. Î Beleidsuitgangspunt: In de overige gebiedsontwikkelingen sturen we op het ontwikkelen van bedrijfsruimte naast wonen. Hiervoor vertalen we de Structuurvisienorm (tenminste 5m² bedrijfsruimte op grondvloerniveau per nieuw gebouwde woning ontwikkelen) naar realistische streefgetallen per gebiedsontwikkeling.

We vragen stadsdelen terughoudend te zijn in het transformeren van bedrijfsruimten en kleinere bedrijventerreinen. Î Actie: Verkenning mogelijkheden instrumentarium bedrijfsverzamelpanden, met daarin ruimtelijke mogelijkheden en marktonderzoek naar behoefte bedrijfsruimte vanuit kleinschalige en startende bedrijvigheid.

5.2

Behouden, intensiveren en verduurzamen van bedrijventerreinen

Amsterdam spant zich in om meer ruimte voor ondernemers te scheppen op bestaande én nieuwe bedrijventerreinen en deze terreinen te verduurzamen. Door intensivering en verduurzaming mogelijk te maken groeit de toegevoegde waarde van de bedrijventerreinen voor de stad. Om intensivering en verduurzaming te realiseren zijn aanzienlijke (bedrijfs- of maatschappelijke) investeringen nodig, en om deze te laten renderen is het essentieel dat de economische functie van het terrein voor de middellange termijn gewaarborgd is. Deze strategie legt vast welke bedrijventerreinen hun huidige functie behouden, waarbij wonen op deze terreinen wordt uitgesloten. Deze bedrijventerreinen kennen ieder een eigen profiel en specifieke intensiverings- en duurzaamheidskansen. Hierop wordt uitgebreid ingegaan in de bijlage. Î Beleidsuitgangspunt: Amsterdam behoudt de volgende bedrijventerreinen voor bedrijfsfuncties: Amstel III bedrijvenstrook, Landlust, Westerkwartier, Sloten-Slimmeweg, Sloterdijk II, Sloterdijk III, Sloterdijk IV, Businesspark Amsterdam Osdorp, bedrijvenstrook Zeeburgereiland (nog te realiseren), Veemarktterrein, Bedrijvencentrum Osdorp, het geherstructureerde Foodcenter, Weespertrekvaart-Zuid en Amstel Businesspark.

Î Beleidsuitgangspunt: Per gebied wordt bekeken welke andere functies de bedrijvenfunctie kunnen versterken, en deze functies worden bij voorkeur op de etage(s) gesitueerd. Î Beleidsuitgangspunt: Bedrijventerreinen zullen een duurzaamheidsslag ondergaan op weg naar een klimaatneutrale stad in 2050. Dit gaat gepaard met specifieke richtlijnen, o.a. met betrekking tot energiebesparing in en het aardgasvrij maken van gebouwen, duurzaam opwekken van energie, grondstoffenhuishouding (circulair) en zero-emissie vervoer. Intensivering en verduurzaming op bedrijventerreinen met uitgegeven kavels werkt anders dan op nieuwe terreinen met nog uit te geven kavels. Wanneer grond nog in bezit is van de gemeente, kunnen we als gemeente beter sturen op onze beleidsambities.

Bedrijventerreinen met uitgegeven kavels

Bedrijven of vastgoedeigenaren besluiten in principe zelf op welk moment ze willen gaan investeren. Voor een aantal duurzame maatregelen kan dit eventueel worden afgedwongen door handhaving op bestaande wet- en regelgeving. Echter, uit ervaring blijkt dat op de bestaande terreinen onderlinge organisatie van bedrijven een harde

Amsterdam duurzaam productief

35

randvoorwaarde voor succes is26. In Amsterdam is de organisatiegraad op bedrijventerreinen niet overal even sterk. Het accountmanagement loopt via de stadsdelen of via projectleiders wanneer er sprake is van een grondexploitatie. Deze zijn goed op de hoogte wat er speelt op de bedrijventerreinen maar hier mist nog de aansluiting op de beleidsdoelstellingen intensiveren en verduurzamen. Î Beleidsuitgangspunt: Positieve grondhouding ten opzichte van intensiverings- en verduurzamingsinitiatieven uit de markt, bij bestemmingsplanactualisatie verhoging maximale bouwhoogten en mogelijkheden voor ondergrondse uitbreiding onderzoeken, minimale bouwhoogte en een ambitieuze floor space index (fsi) toevoegen. Î Actie: Verstevigen gemeentelijk accountmanagement t.b.v. intensivering en verduurzaming bedrijventerreinen om proactief met bedrijven, vastgoedeigenaren en beleggers in gesprek te gaan over de kansen hiertoe. Bij bedrijven op het moment van vestigen of nieuwe investeringen. Ook geplande ingrepen in de openbare ruimte kunnen kansen bieden voor intensiever ruimtegebruik. Î Actie: Ondersteuning van ondernemersorganisaties bij een intensiverings- en verduurzamingsaanpak per gebied, aanvullend op individueel bedrijfsadvies over subsidies en investeringsfaciliteiten.

Bedrijventerreinen met uitgeefbare kavels (Sloterdijk III/IV, BPA Osdorp, Zeeburgereiland)

De nieuwe terreinen worden via 1 op 1 uitgiften of via een tenderprocedure uitgegeven. Intensief ruimtegebruik en duurzaamheid zullen als criteria worden opgenomen. Het voordeel van een tender is dat er eenvoudiger meerlaags gebouwd kan worden door een bedrijfsverzamelgebouw uit te vragen. Bij de vormgeving van criteria wordt er inhoudelijk aangesloten op bestaande initiatieven als het circulair uitgifteprotocol van Business Park Amsterdam Osdorp, de uitgiftecriteria van Havenbedrijf Amsterdam en de in ontwikkeling zijnde standaardaanpak duurzame uitgifte bedrijventerreinen MRA, waarbij mogelijk aanvullende stedelijke ambities (aardgasvrij of zero-emissie vervoer) worden toegevoegd. Î Beleidsuitgangspunt: Bij uitgifte van kavels worden criteria voor duurzaamheid en intensivering opgenomen in kavelpaspoorten en tenders. Bij een tender is marktconsultatie van belang om te kijken of de eisen die gesteld worden, haalbaar zijn voor het type bedrijven dat we op het terrein willen huisvesten. Î Actie: Aanstellen kavelcoach ter ondersteuning van bedrijven bij vertaling van 26 zie Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen MRA, 2019 36

Amsterdam duurzaam productief

intensiverings- en duurzaamheidscriteria naar bouwontwerp. Een van de redenen waarom intensivering op een bedrijventerrein moeilijk van de grond komt, is omdat het vaak maatwerk is door het specifieke productieproces. Î Actie: Ontwikkelen handout ‘duurzaam bouwen in Amsterdam’. Een brochure voor projectontwikkelaars met richtlijnen voor het duurzaam bouwen van bedrijfspanden in Amsterdam.

Bereikbaarheid

Bereikbaarheid blijft een essentiële vestigingsfactor van bedrijven en met name op binnenstedelijke bedrijfslocaties (productieve wijken, bedrijventerreinen) is deze aan verandering onderhevig. Om deze locaties voor toeleveranciers en personeel bereikbaar te houden is inzicht in de vervoersstromen en de samenhang met het mobiliteitsbeleid essentieel. Î Actie: Studie naar de bereikbaarheidsvereisten van productieve wijken en binnenstedelijke bedrijventerreinen

Terreinspecifieke aanpak

Intensivering en verduurzaming op bedrijventerreinen komt niet eenvoudig tot stand. Bij bestaand vastgoed is de rol van de gemeente beperkt en is het lastiger te sturen op intensief ruimtegebruik. Dit vraagt een gebiedsgerichte aanpak. Hierin ligt de focus op het verbreden van de ruimtelijke mogelijkheden, bij nieuwe plannen (niet passend binnen het bestemmingsplan) eisen van minimale bouwhoogte en fsi en het versterken van het accountmanagement om intensivering en verduurzaming te realiseren. Op verschillende terreinen zijn de ruimtelijke randvoorwaarden er al en is het accountmanagement essentieel om op het juiste moment met eigenaren in gesprek te gaan over hun investeringen en de organisatiegraad onder ondernemers te versterken om gedeelde voorzieningen te realiseren. Voor Amstel III en Landlust/Westerkwartier starten we met een verkenning om de ruimtelijke mogelijkheden te onderzoeken. Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit is een integraal onderdeel van deze specifieke aanpak per terrein. •

•

Sloterdijk II Noord biedt de juiste randvoorwaarden voor een eerste stadslogistieke hub. Deze hebben we hard nodig voor het realiseren van zero-emissie bevoorrading voor de stad. In het kader van USLA (Utvoering Stadslogisitiek Amsterdam) zal de vestiging en bundeling van functies verder vormgegeven worden. Sloterdijk II Zuid biedt door de ligging nabij een intercitystation kansen om te verdichten met kantoren en in het westen meerlaags te bouwen met lichte productie. Nieuwe vestigingen dienen zich te onderscheiden en worden nauwgezet op hun milieuprestaties getoetst (ambitie BREEAM excellent). Er is een specifieke tool ontwikkeld in de vorm van een combinatie van bouw- en duurzaamheidsregels.

•

•

•

•

5.3

Sloterdijk III heeft nog verschillende kavels uit te geven. Hier gaat gestart worden met een markconsultatie en tender om bedrijven met name uit de transformatiegebieden gebundeld te huisvesten in een bedrijfsverzamelgebouw. In het reeds uitgegeven deel zullen gesprekken gevoerd worden om intensivering mogelijk te maken. Daarnaast biedt Sloterdijk III-Noord een kansrijke positie bij de haven met de grootschalige infrastructuur voor warmte en later mogelijk ook CO2, waterstof en stoom (OCAP-leiding). Op de N5/N6 kavel wordt een circulair cluster gevestigd, waar het mogelijk wordt op industriële schaal grondstof- en energiestromen met bedrijven in de haven en regio uit te wisselen. Businesspark Amsterdam Osdorp wordt energieleverend. Ondernemers worden middels een gratis energiescan geadviseerd over de mogelijkheden om te verduurzamen en zelf energie op te wekken. Zij krijgen vervolgens ondersteuning bij het vervolgtraject. Landlust / Westerkwartier en Foodcenter zijn drie nabijgelegen bedrijventerreinen in Amsterdam-West. De terreinen vervullen een belangrijke functie binnen de stad, met hun profiel van (horeca)groothandels, PDV (cluster in Westerkwartier en maak- en reparatiebedrijven.

De binnenstedelijke ligging, zwakke onderlinge verbondenheid en grote ruimtelijke druk maakt dat er behoefte is aan een steviger economisch profiel, een intensiever ruimtegebruik en voorzieningen op het gebied van emissievrij vervoer. Daarom stellen we in samenwerking met ondernemers een gemeenschappelijk toekomstperspectief op, dat de basis moet bieden voor een gedragen intensiverings- en verduurzamingsaanpak. Op Amstel III liggen kansen tot verdichting en gestapeld bouwen met behoud en uitbouw van de bedrijvenfunctie. Met grondeigenaren en betrokken bedrijven verkennen we het draagvlak en de mogelijkheden hiervoor.

Selectief met laatste kavels

Amsterdam zet haar resterende ruimte strategisch in om de transformatieopgave en circulaire ambities te ondersteunen. Voor bedrijven die in een transformatiegebied gevestigd zijn en niet of zeer moeilijk mengbaar zijn met wonen, dienen er in de stad of regio voldoende alternatieve locaties voorhanden te zijn/komen. Er is binnen de gemeentegrenzen nog maar beperkt (75 ha netto) vrije ruimte op bedrijventerreinen, waaronder 37 ha op Sloterdijk III en IV en 28 op het nog te ontwikkelen Business Park Osdorp Fase 2. Deze ruimte is onmisbaar om de opgaven gerelateerd aan de transformatie,bevoorrading en verduurzaming van de groeiende stad in goede banen te leiden. De analyse laat zien dat er tot 2030 vanuit de transformatie, groei en additionele vraag behoefte is aan ongeveer 275 ha netto ruimte voor bedrijven voor de

transformatieopgave. Amsterdam kiest ervoor om bij de uitgifte van de schaarse ruimte prioriteit te geven aan bedrijven uit transformatiegebieden die moeilijk te mengen zijn met wonen en qua historie, klantenbestand, leveranciers en/of werknemers binding hebben met de stad. Daarnaast krijgen bedrijven die de transitie naar een duurzame en circulaire stad kunnen versnellen prioriteit. Het opschalen van circulaire activiteiten vraagt om grootschalige ruimte in en rond de haven waar grondstoffen-kringlopen kunnen worden gesloten. Het gemeentelijk aanbod van kavels met een hoge milieucategorie (>4.1) is voor deze prioriteiten cruciaal en hier leggen we de focus van onze reserveringen. Î Beleidsuitgangspunt: selectief met ruimte, het juiste bedrijf op de juiste plaats – we geven kavels selectief uit, behouden voldoende ruimte voor hoge milieucategorieën en werken in regionaal verband aan een heldere positionering van terreinen. Î Actie: We reserveren vrije kavels (tot 19,5 ha) op Sloterdijken (III/IV) voor bedrijven uit transformatiegebieden, die voldoen aan het afwegingskader uit de gebiedsvisie Sloterdijk-West. Bedrijven uit de transformatiegebieden krijgen voorrang op de bedrijvenstrook Zeeburgereiland, mits zij voldoen aan de eisen die gesteld worden vanuit het gebied. Op BP Osdorp wordt een circulair uitgifteprotocol gehanteerd.

Î Actie: We faciliteren de vestiging van een cluster circulaire economie op Sloterdijk III door een ruimtereservering op de N5/N6 kavel. Om bedrijventerreinen in staat te stellen hun kavels selectief uit te geven aan bedrijven die Amsterdam sterker en duurzamer maken, stellen we stellen de volgende selectie-elementen voor. Deze zullen per terrein door projectteams zullen worden geconcretiseerd in kavelpaspoorten. • • •

Bedrijf is afkomstig uit een transformatiegebied en laat positie achter, of bedrijf draagt bij aan Amsterdamse ambities op het gebied van circulaire economie, energietransitie of Amsterdam klimaatneutraal Bedrijfsactiviteit is fysiek gebonden aan een locatie dichtbij de stad (stadsverzorgend / stadsgebonden) Bedrijf is moeilijk mengbaar met wonen

Een aanzienlijk deel van de nieuwvestigers bestaat de laatste jaren uit datacenters. Het aantal en de omvang van datacenters in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) zijn in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Datacenters zijn onmisbare voorzieningen geworden voor vrijwel alle inwoners, bedrijven en instellingen, maar ze nemen ook veel ruimte in en leggen een groot beslag op het elektriciteitsnet.

Amsterdam duurzaam productief

37

Om meer regie te krijgen op de vestiging van datacenters hebben Amsterdam en Haarlemmermeer een voorbereidingsbesluit genomen, om op de korte termijn nieuw vestigingsbeleid op te stellen. In dit beleid worden keuzes gemaakt over de ontwikkeling van de datacentersector, op welke locaties deze plaats kan vinden en hoe verbanden te leggen zijn met de energetische vraagstukken. Als aanloop naar een regionaal datacenterbeleid, wordt Amsterdam selectiever met de vestiging van datacenters. Uitgangspunten voor een nieuw vestigingsbeleid zijn (1) een selectieve groeistrategie en (2) regionale spreiding in MRA-verband om het economisch cluster van datacenters in de regio te borgen.

5.4

Kansen voor een regionale aanpak

Amsterdam kan niet meer al haar bedrijven ruimte bieden. Dit leidt tot bedrijfsmigraties naar omliggende gebieden in de Metropoolregio en daarbuiten, die op termijn waarschijnlijk groter wordt. Deze bedrijfsverplaatsingen dienen praktisch in goede banen te worden geleid. Op Metropoolregioniveau dienen daarnaast goede afspraken te worden gemaakt, zodat er voldoende ruimte beschikbaar blijft voor bedrijven op verschillende soorten locaties. Een eerste stap voor nadere regionale afspraken is gemeenschappelijke kennis. Amsterdam en Zaanstad hebben een eerste stap gezet door de bedrijvigheid in kaart te brengen die op de transformatieterreinen gevestigd is. Hoewel het transformatieproces maar tot op zekere hoogte stuurbaar is, kan met deze analyse een inschatting gemaakt worden hoeveel en welke soort bedrijven mogelijk naar elders zullen verplaatsen. Om de concurrentiepositie van de MRA te versterken is het belangrijk dat de beschikbare ruimte voor de juiste bedrijvigheid wordt ingezet. Aanvullende afspraken met andere ruimteaanbieders (o.a. Havenbedrijf Amsterdam, SADC en met de Metropoolregiogemeenten via Plabeka) zijn op korte termijn wenselijk over de positionering en inzet van regionale terreinen voor ruimtevraag vanuit onder andere de transformatiegebieden.

Specifieke aandacht is nodig voor het Noorzeekanaalgebied en de haventerreinen, waar verschillende ruimteclaims – circulair, energietransitie en vervangingsvraag van kadegebonden bedrijven – samenkomen, maar waar wellicht ook mogelijkheden komen wanneer fossiele activiteiten uitgefaseerd worden. Ook op reguliere bedrijventerreinen van de MRA is het ruimteaanbod snel aan het afnemen. Iedere deelregio (zoals Amstelland Meerlanden en Almere-Lelystad) kent een eigen economische dynamiek die geaccommodeerd dient te worden. De bedrijfsmi-

38

Amsterdam duurzaam productief

graties van bedrijven uit andere regio’s komt daarbovenop. Op de langere termijn is het noodzakelijk dat locatie-ontwikkelingen passen binnen de bredere opgaven van de Metropool – o.a. mobiliteit, verduurzaming en verstedelijking. Î Actie: We zorgen ervoor dat bedrijven met een ruimtevraag beter hun weg vinden naar passend aanbod van ruimte, o.a. door de portal bedrijvenlocaties MRA, door de bedrijvenadviseur transformatie en samenwerking met de stadsloods, de afdeling commercie van het Havenbedrijf en de regionale coördinatie- en acquisitieteams Plabeka. Î Actie: In Plabekaverband werken aan de opzet voor een regionale strategie voor ruimte voor bedrijven, waarin de vervangings- en uitbreidingsvraag vanuit de deelregio’s wordt gekoppeld aan beschikbare locaties en ambities. Î Actie: Met het Havenbedrijf Amsterdam maken we afspraken over het accommoderen van kadegebonden bedrijven uit transformatiegebieden. Amsterdam zet zich in voor voldoende vestigingsmogelijkheden voor deze doelgroep op de langere termijn in het Noordzeekanaalgebied. Uitgangspunt van Amsterdam is dat aanvullende (haven)terreinen bespreekbaar zijn als alle mogelijkheden op bestaande (haven) terreinen zijn benut, conform de vigerende visie Noordzeekanaalgebied 2040.

5.5

Proces, monitoring en evaluatie

Proces

De bedrijvenstrategie is tot stand gekomen dankzij een samenwerkend projectteam van gemeente Amsterdam (EZ, R&D, G&O en projecten) en Havenbedrijf Amsterdam. Daarnaast is de regio (Plabeka) betrokken. Daarnaast is een breed scala aan stakeholders – onder andere ondernemers- en brancheorganisaties, provincie, regiogemeenten, ontwikkelaars en makelaars – betrokken om de strategie vorm te geven en aan te scherpen. Het is van belang dat deze uitwisseling bestendigd wordt en dat gezamenlijk prioriteiten worden bepaald in de uitvoering. Per actie wordt de komende jaren samenwerking gezocht met de relevante partijen. Als onderdeel van de monitoring en evaluatie wordt daarnaast door gemeente Amsterdam periodiek een bijeenkomst georganiseerd om een actueel thema, de situatie op de bedrijfsruimtemarkt en de uitvoering van de strategie te bespreken.

Monitoring en evaluatie

Gezien de schaarste aan ruimte en grootte van de transformatieopgave, is het wenselijk een monitor te ontwikkelen met betrekking tot de acties van de bedrijvenstrategie,

in aanvulling op de MRA – monitor bedrijventerreinen en kantoren (Plabeka Monitor). Onderdelen hiervan zijn: • Behoud en ontwikkeling van economische- en bedrijfsruimte in gemengde wijken. • Voortgang van intensivering en verduurzaming op bedrijventerreinen. • Uitgiften van nieuw bedrijven- en haventerrein en gehanteerde selectieprincipes. • Thematische ontwikkelingen, zoals de circulaire economie en energietransitie. • Werkgelegenheidseffecten van de bovenstaande acties, met specifiek aandacht voor praktisch- en middelbaar opgeleiden. De opgaven in transformatiegebieden en op bedrijven- en haventerreinen zijn urgent en tegelijkertijd complex. Naast monitoring is tussentijdse evaluatie voorzien. De strategie zal na 5 jaar worden geëvalueerd en herijkt. Het projectteam zal de uitvoering eerder evalueren als de situatie daar aanleiding toe geeft, bijvoorbeeld bij veranderende marktomstandigheden.

5.6

Uitvoeringsoverzicht

De uitvoering van de bedrijvenstrategie vraagt structurele inzet van de directies EZ, R&D en G&O. Deze nemen deel aan het projectteam bedrijfsruimte die de beleidsuitgangspunten bewaakt, de voortgang van de acties bespreken en de resultaten monitoren. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de acties die voortvloeien uit de strategie en de verschillende uitvoeringsaspecten. Iedere actie is geborgd bij een trekker uit het projectteam. De acties vragen echter ook inzet van uitvoerende organisatieonderdelen en in sommige gevallen additioneel budget. Een indicatie hiervan is in de tabel opgenomen, maar zal na vaststelling van het beleid concreter worden gemaakt. • •

•

Beleidsuitgangspunten worden bewaakt door het projectteam bedrijfsruimte, waarin in ieder geval de directies EZ, R&D en G&O participeren. Iedere actie is geborgd bij een trekker binnen de gemeentelijke organisatie. De acties vragen om inzet van de actietrekker en van uitvoerende organisatieonderdelen en in sommige gevallen om additioneel budget. Een indicatie hiervan is in de tabel opgenomen. De voortgang van de acties wordt periodiek besproken in het projectteam, het resultaat wordt gemonitord (zie par 5.5) en gedurende de looptijd van de strategie geëvalueerd.

Amsterdam duurzaam productief

39

Actie(lijn)

Verantwoordelijke

Betrokken organisatieonderdelen

Start

0.1 Periodieke thematische bijeenkomst

EZ

R&D, G&O

2020

0.2 Monitor uitvoering acties waaronder ontwikkeling 500.000 m2 in transformatiegebieden (eens per jaar)

EZ

Projecten, R&D, G&O

2020

1.1 Per transformatiegebied ontwikkelen we een perspectief voor de toekomstige werkfunctie(s) en betrekken ondernemers daar bij

Projecten

EZ, R&D en V&OR

2020

1.2 Onderzoek vraag hybride bedrijfsruimten

EZ

G&O, R&D

2021

1.3 Specifiek programmeren en bestemmen op bedrijfsruimte in projecten

R&D

1.4 Verkenning handhaven op gebruik (inclusief hinderfactoren)

EZ

1.5 Een loket opzetten voor vraag en aanbod van (tijdelijke) bedrijfsruimten

G&O

1.6 Onderzoek mogelijkheden voor een plintcoöperatie

EZ

Project

2020

1.7 Verkenning mogelijkheden bedrijfsverzamelpanden in o.a. ontwikkelbuurten

EZ

R&D, G&O

2021

2.1 Verstevigen gemeentelijk accountmanagement

EZ

R&D, Stadsdelen

2020

2.2 Ondersteuning van ondernemers-organisaties bij een intensiverings- en verduurzamingsaanpak

R&D

Stadsdelen, projecten

2021

2.3 Organiseren van een kavelcoach (intensiveringsexpert)

R&D/G&O

2.4 We ontwikkelen een toekomstvisie voor Landlust-Foodcenter-Westerkwartier & Amstel III

R&D

EZ, G&O en V&OR

2020

2.5 Ambitieuze criteria voor duurzaamheid en intensief ruimtegebruik bij uitgifte

R&D/G&O

Project

2020

2.6 Ontwikkelen handout ‘Duurzaam bouwen in Amsterdam’

R&D

2.7 Onderzoek naar toekomstige vereisten op het vlak van bereikbaarheid voor productieve wijken en binnenstedelijke bedrijventerreinen

EZ /V&OR

R&D

2021

3.1 We reserveren vrije kavels (tot 19,5 ha) op Sloterdijken (III/IV) voor bedrijven uit transformatiegebieden, die voldoen aan het afwegingskader gebiedsvisie Sloterdijk-West.

Project(en)

G&O

2020

3.2 We faciliteren de vestiging van een cluster circulaire economie op Sloterdijk III (N5/N6)

Project

G&O

2021

4.1 Bedienen bedrijven door de portal bedrijvenlocaties MRA, de bedrijvenadviseur en het coördinatieteam Plabeka

G&O

EZ

2020

4.2 Bijdrage aan een regionale groeistrategie voor (ruimte voor) bedrijvigheid

EZ

G&O

2020

4.3 Met Haven Amsterdam maken we afspraken over het accommoderen van kadegebonden bedrijven uit transformatiegebieden. Inzet op voldoende vestigingsruimte in NZKG op de langere termijn.

Haven-Stad

EZ

2020

0. Algemeen

1. Integreren

2020 R&D, VTH, Bureau Erfpacht 2021 2020

2. Behouden, intensiveren en verduurzamen

2021

2020

3. Selectief met uitgifte

4. Aanpak op Metropoolniveau

40

Amsterdam duurzaam productief

Amsterdam duurzaam productief

41