Bijlage 4 - Bedrijvenstrategie Amsterdam

Amsterdam duurzaam productief Bedrijvenstrategie gemeente Amsterdam 2020-2030

Definitief - vastgesteld 20 mei 2020

Colofon Dit rapport is een gezamenlijk product van de directies EZ, R&D en G&O. Voor vragen kunt u contact opnemen met EZ, Frank van de Lustgraaf (f.van.de.lustgraaf@amsterdam.nl) en/of Jalal Loutfi (j.loutfi@amsterdam.nl). Vormgeving & kaartmateriaal: MUST

2

Amsterdam duurzaam productief

Inhoudsopgave Samenvatting

5

1

Inleiding

11

2 2.1 2.2 2.3

Schaarste aan bedrijfslocaties 17 Behoefte aan bedrijfslocaties 18 Aanbod 21 Hoe kan ruimtewinst geboekt worden?

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Toekomstbestendige bedrijfslocaties 25 Toekomstwaarde bedrijventerreinen MRA 25 Locatieprofielen en segmenten 26 Duurzaamheid en circulariteit 26 Ruimtegebruik en functiemenging 26

4

Dilemma’s, overwegingen en mogelijkheden

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Speerpunten en acties 33 Combineren van bedrijfsruimte en wonen in gemengde wijken 34 Behouden, intensiveren en verduurzamen van bedrijventerreinen 35 Selectief met laatste kavels 37 Kansen voor een regionale aanpak 39 Proces, monitoring en evaluatie 38 Uitvoeringsoverzicht 39

22

29

Amsterdam duurzaam productief

3

4

Amsterdam duurzaam productief

Samenvatting Aanleiding en doel Amsterdam staat bekend om haar ondernemerschap en bedrijvigheid, die zorgen voor goede banen en kansen voor Amsterdammers en ver daarbuiten. De logistiek en (maak) industrie zijn de machinekamer van de economie in de regio. De ruimte voor deze bedrijven is echter aan verandering onderhevig, mede omdat in de stad veel woningen nodig zijn. Nieuwe stedelijke wijken zijn gepland op bedrijventerreinen zoals het Hamerkwartier, Cruquius, Sloterdijk I Zuid en Overamstel. Op de langere termijn wordt Haven-Stad1 ontwikkeld. Deze terreinen worden ook wel transformatiegebieden genoemd. Met deze transformaties neemt het aanbod aan traditionele vestigingslocaties voor bedrijven af, terwijl de vraag naar bedrijfsruimte2 juist toeneemt, door o.a. nieuwe economie en toepassingen voor de circulaire economie en de energietransitie. Dit vormt de aanleiding voor de bedrijvenstrategie. Met de transformatie van bedrijventerreinen zullen zonder aanvullende maatregelen diverse vormen van ambacht, maakindustrie en reparatie uit de stad verdwijnen. Doel van de strategie is om binnen de bredere ontwikkeling van stad voldoende ruimte te creëren en te behouden voor bedrijven, zodat Amsterdam een diverse economie houdt met een inclusieve arbeidsmarkt, en duurzaam aantrekkelijk is voor ondernemers. Dit willen we bereiken in nauwe samenwerking met de Metropoolregio Amsterdam.

De strategie levert daarnaast bouwstenen voor de Omgevingsvisie.

Tekort aan bedrijventerreinen in 2026 STEC groep heeft de ruimtevraag naar bedrijfsruimte in Amsterdam geraamd op minimaal 13 hectare netto per jaar, nog zonder de vraag van de energietransitie, circulaire 1) Zie ook: https://www.amsterdam.nl/projecten/haven-stad 2) Bedrijfsruimten zijn panden die geschikt zijn voor productie, reparatie, op- en overslag van goederen.

economie, stadslogistieke hubs en datacenters3 van minimaal 4 hectare netto per jaar. Het totale kavelaanbod op Amsterdamse bedrijventerreinen bedraagt per 1-1-2019 75 hectare netto en concentreert zich op Sloterdijk III/IV en het (nog te ontwikkelen) BP Osdorp. Bij een ‘business as usual’ beleid zijn deze laatste kavels per 2026 uitgegeven. Tot 2040 loopt het tekort op tot minimaal 150 hectare. Het grootste deel van de vraag betreft bedrijven uit transformatiegebieden, die verplaatsen vanwege de verdichting en woningbouw. Uit de data-analyse blijkt dat veel van de bedrijven in principe te combineren zijn met wonen. Hier ligt een kans om bedrijvigheid en werkgelegenheid te behouden in de nieuwe gemengde gebieden. Met het in ontwikkeling komen van meerdere transformatiegebieden neemt de vervangingsvraag voor bedrijfsruimten richting 2030 snel toe. De vraag bestaat in deze periode waarschijnlijk vooral uit lichtere vormen van bedrijvigheid. Richting 2040, wanneer Haven-Stad tot ontwikkeling komt, zal de vervangingsvraag meer uit zwaardere industrie en havengebonden bedrijvigheid bestaan.

Toekomstbestendigheid Bedrijfslocaties moeten ook toekomstbestendig zijn. Een belangrijk aspect hiervan is dat de juiste functie zich op de juiste plaats bevindt, zodat het bijdraagt aan de ontwikkelkansen van het gebied. Een intensiever gebruik van bedrijventerreinen door verdichten en stapelen, waarbij, indien mogelijk en gewenst, ook andere functies mogelijk zijn, is noodzakelijk gezien de druk op de ruimte. De verduurzaming van panden en de ruimtelijke kwaliteit van onder meer de openbare ruimte op bedrijventerreinen zijn andere belangrijke aspecten waar een aanpak voor nodig is. Daarnaast blijft (auto)bereikbaarheid essentieel, en dient dit gegeven op een goede manier gekoppeld te worden aan de ambities van Amsterdam autoluw en uitstootvrij. De OV- en fietsverbindingen van en naar bedrijventerreinen worden belangrijker naarmate een terrein intensiever wordt gebruikt. 3) In afwachting van het regionale vestigingsbeleid datacenters is uitgegaan van een autonome groei van 5-23 hectare netto.

Amsterdam duurzaam productief

5

Speerpunten en acties

2. Bestendigen, intensiveren en verduurzamen van bedrijventerreinen

Gegeven deze uitdagingen zet Amsterdam in op de volgende speerpunten voor de uitvoering van deze strategie:

1. Maximaal de kansen benutten om bedrijvigheid en wonen te combineren

Com bine ren won en & bed rijve n

We stellen de ambitie om tot 2030 in de ontwikkeling van bedrijventerreinen tot gemengde woon-werkwijken tenminste 500.000 m² b.v.o. bedrijfsruimte op grondvloerniveau te handhaven en/of realiseren, vanuit een huidige situatie van 1,6 mln. m² b.v.o. vastgoed op de terreinen waarop voor 2030 de ontwikkeling van woningen is voorzien. Hiervoor initiëren we de volgende acties. Î In gemengde buurten specifiek programmeren en bestemmen op de functie bedrijfsruimte, en het organiseren van handhaving op gebruik van bedrijfsruimte. Î Per transformatiegebied ontwikkelen we een perspectief voor de werkfunctie in relatie tot het wonen, en betrekken daar ondernemers en marktonderzoek bij. Î Een bedrijvenloket opzetten voor vraag en aanbod van (tijdelijke) bedrijfsruimten. Î Verkennen mogelijkheden voor een plintcoöperatie. In de overige gebiedsontwikkeling liggen kansen voor het ontwikkelen van bedrijfsruimte naast wonen. We vertalen de Structuurvisienorm (het ontwikkelen van ten minste 5m² b.v.o. bedrijfsruimte per nieuw gebouwde woning) naar realistische ambities per gebied. Î Verkenning mogelijkheden bedrijfsverzamelpanden, met daarin ruimtelijke mogelijkheden en marktonderzoek naar behoefte bedrijfsruimte vanuit kleinschalige en startende bedrijvigheid.

Deze ambities vormen een niet te onderschatten uitdaging voor gebiedsontwikkelingen, en brengen naast kansen ook risico’s met zich mee. Daarnaast dient de uitvoering nauwgezet te worden gemonitord.

6

Amsterdam duurzaam productief

Inte nsiv verd eren & uurz ame n

Amsterdam spant zich in om optimale condities te bieden voor de start en ontwikkeling van bedrijven. Dit doen we door meer ruimte voor ondernemers te scheppen op bedrijventerreinen en deze terreinen te verduurzamen. Een belangrijke randvoorwaarde is zekerheid over de toekomst van het bedrijventerrein. Amsterdam behoudt daarom de bedrijvenfunctie op bedrijventerreinen zonder transformatie-plannen en staat hier geen woningbouw toe. Intensivering moet daarnaast niet ten koste gaan van de bedrijvenfunctie. Bij intensivering op bedrijventerreinen krijgt de bedrijvenfunctie op de begane grond prioriteit. Andere functies worden in principe op etage gesitueerd. Bedrijventerreinen moeten voldoende bereikbaar zijn voor de functies die zij herbergen. Amsterdam heeft een positieve grondhouding ten opzichte van intensiverings- en verduurzamingsinitiatieven uit de markt. We onderzoeken bij bestemmingsplanactualisatie de mogelijkheden voor een verhoging van de maximale bouwhoogte, en we voegen waar mogelijk een minimale bouwhoogte en een ambitieuze floor space index (fsi) toe. We zetten in op: Î Verstevigen gemeentelijk accountmanagement t.b.v. intensivering en verduurzaming bedrijventerreinen, o.a. om met stakeholders in gesprek te gaan over de kansen hiertoe. Î Ondersteuning van ondernemersorganisaties bij een intensiveringsen verduurzamingsaanpak per gebied.

Î Aanstellen kavelcoach ter ondersteuning bedrijven bij vertaling intensiverings- en duurzaamheidscriteria naar bouwontwerp. Î We verkennen de mogelijkheden voor intensiveren en verduurzamen voor Landlust , Westerkwartier en Amstel III. Voor Sloterdijk West loopt hiertoe een Gebiedsvisie. Î Onderzoek naar de toekomstige vereisten op het vlak van bereikbaarheid voor productieve wijken en binnenstedelijke bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen zullen een duurzaamheidsslag ondergaan op weg naar een kilmaatneutrale en circulaire stad in 2050. Dit gaat gepaard met specifieke richtlijnen, o.a. met betrekking tot energiebesparing in en het aardgasvrij maken van gebouwen, duurzaam opwekken van

energie, grondstoffenhuishouding (circulair) en zero-emissie vervoer. Dit leidt tot de volgende acties: Î Bij uitgifte van nieuwe kavels bedrijventerrein worden ambitieuze criteria voor duurzaamheid en intensief ruimtegebruik standaard opgenomen in kavelpaspoorten en tenders, waarbij de toegankelijkheid voor bedrijven uit transformatiegebieden eveneens richtinggevend is. Î Ontwikkelen handout ‘duurzaam bouwen in Amsterdam’. Een brochure met richtlijnen voor het duurzaam bouwen van bedrijfspanden.

3. Selectief omgaan met de laatste vrije kavels bedrijventerrein 3

Sele

ctie bele id

De resterende kavelruimte (75 ha)4 is onmisbaar om de opgaven gerelateerd aan de groeiende stad in goede banen te leiden. Amsterdam zet de resterende kavelruimte strategisch in om de transformatieopgave en circulaire ambities te ondersteunen. Voor bedrijven uit transformatiegebieden die niet of moeilijk mengbaar zijn met wonen, dienen er in de stad of regio alternatieve locaties voorhanden te zijn. Amsterdam is selectief met ruimte, en handelt bij uitgifte volgens het adagium ‘het juiste bedrijf op de juiste plaats’ en we behouden voldoende ruimte voor hoge milieucategorieën en innovatieve bedrijven die een bijdrage leveren aan de ambities van de stad en ook binding met de stad hebben. Î We reserveren vrije kavels (tot 19,5 ha) op Sloterdijken (III/IV) voor bedrijven uit transformatiegebieden, die voldoen aan het afwegingskader gebiedsvisie Sloterdijk-West. Î We faciliteren de vestiging van een cluster circulaire economie op Sloterdijk III door een ruimtereservering op de N5/N6 kavel.

4. Een regionale aanpak voor bedrijfslocaties

Amsterdam kan niet meer aan al haar bedrijven ruimte bieden. Dit leidt tot bedrijfsverplaatsingen naar omliggende gebieden in de Reg

4

iona aan le pak

4) Waarvan 31 ha op nog te ontwikkelen terreinen BP Osdorp fase 2 (28 ha) en Zeeburgereiland (3 ha)

metropoolregio en daarbuiten. Om de concurrentiepositie van de MRA te versterken is het belangrijk dat de beschikbare ruimte voor de juiste bedrijvigheid wordt ingezet. Aanvullende afspraken met andere ruimteaanbieders (o.a. Havenbedrijf Amsterdam, SADC5 en met de Metropoolregiogemeenten via Plabeka6) zijn wenselijk over de positionering en inzet van regionale terreinen voor ruimtevraag vanuit onder andere de transformatiegebieden. Op de langere termijn is het noodzakelijk dat locatie-ontwikkelingen passen binnen de bredere opgaven van de Metropoolregio – o.a. mobiliteit, verduurzaming en verstedelijking. Î We zorgen ervoor dat bedrijven met een ruimtevraag beter hun weg vinden naar passend aanbod van ruimte, o.a. door de portal bedrijvenlocaties MRA, de bedrijvenadviseur transformatie, naar het Havenbedrijf Amsterdam en het regionaal coördinatieteam Plabeka. Î In Plabekaverband werken aan de opzet voor een regionale strategie voor ruimte voor bedrijven, waarin de vervangings- en uitbreidingsvraag vanuit de deelregio’s wordt gekoppeld aan beschikbare locaties en ambities. Î Met het Havenbedrijf Amsterdam maken we afspraken over het accommoderen van kadegebonden bedrijven uit transformatiegebieden. Amsterdam zet zich in voor voldoende vestigingsmogelijkheden voor deze doelgroep op de langere termijn in het Noordzeekanaalgebied.

Uitgangspunt van Amsterdam is dat aanvullende (haven) terreinen bespreekbaar zijn als alle mogelijkheden op bestaande (haven)terreinen zijn benut, conform de vigerende visie Noordzeekanaalgebied 2040. Voor de uitvoering van deze speerpunten is nauwe samenwerking met de regio, het Havenbedrijf, ondernemersorganisaties en andere belanghebbenden een harde randvoorwaarde. Daarnaast hebben we aandacht voor tussentijdse monitoring, evaluatie en waar nodig bijsturing.

5) Schiphol Area Development Company, gebiedsontwikkelaar van terreinen rond Schiphol, o.a. Businesspark Amsterdam Osdorp 6) Samenwerkingsverband Platform Bedrijventerreinen en Kantoren Metropoolregio Amsterdam Amsterdam duurzaam productief

7

Afrika- en Amerikahaven

Westhaven

Cornelis Douwes 0-1

Hemhavens

Cornelis Douwes 2-3 Coen- en Vlothaven

NDSM & Klaprozenweg-Noord

Alfa-Driehoek

Sloterdijk III

Com bine ren won en & bed rijve n

Buiksloterham & Klaprozenbuurt

Sloterdijk I Noord Sloterdijk IV Sloterdijk II

Business Park Amsterdam Osdorp

Sloterdijk I Zuid

Hamerkwartier

Minervahaven/ Hempoint

Gembo-terrein (Oranjewerf)

Zeeburgereiland

Landlust Foodcenter/Westerkwartier Bedrijvencentrum Osdorp

Foodcenter (zuid)

Veemarkt

Steigereiland

Zeeburgerpad Schinkel BP Overamstel

Cruquius

Weespertrekvaart-Oost & Midden

Sloten-Slimmeweg

Inte nsiv verd eren & uurz ame n

Weespertrekvaart-Zuid

Bedrijventerreinen met transformatieplannen, opgenomen in o.a. Koers 2025 (Amsterdam) en Werkstad Overamstel (Ouder-Amstel) Bedrijventerreinen met transformatieplannen, opgenomen in Ontwikkelstrategie Haven-Stad

Amstel Business Park (zuid) Gemeente Ouder-Amstel *

Bedrijventerreinen: intensiveren & verduurzamen Bedrijventerrenen: selectiebeleid en/of selectief uitgifteprotocol Haventerreinen: vestigingsplaats voor havengebonden en - gerelateerde bedrijvigheid, energietransitie en circulaire industrie, conform Visie 2030 van Port of Amsterdam.

3

Amstel III Bedrijven

Sele

ctie bele id

*Amstel-Business Park Zuid is deel van de gemeente Ouder Amstel en maakt deel uit van de regionale afspraken en beleid van Amstelland-Meerlanden. Het terrein is opgenomen op de kaart omdat Gemeente Amsterdam grondeigenaar is van diverse kavels. Hier is de intentie om - in samenhang met het beleid van de Gemeente Ouder Amstel (Werkstad Overamstel) - deze kavels te intensiveren met werkfuncties.

Amsterdam duurzaam productief

9

10

Amsterdam duurzaam productief

1 Inleiding Amsterdam bevindt zich op een kantelpunt in haar ontwikkeling. Zowel de bevolking als de werkgelegenheid is de afgelopen 10 jaar onafgebroken gegroeid. Het college zet daarom in op verdere verstedelijking: de ambitie is om tot 2025 52.500 woningen te realiseren en ook voor de middellange termijn zijn er ambitieuze plannen voor stedelijke groei. Waar de stadsuitbreidingen in het verleden vaak aan de stadsranden plaatsvonden, wordt de ruimte nu veelal op binnenstedelijke bedrijventerreinen gevonden. Belangrijke ontwikkellocaties zijn onder andere het Amstelkwartier en Cruquius in Oost, de Noordelijke IJ-oevers (NDSM, Buiksloterham en Hamerkwartier) in Noord en Sloterdijk I Zuid en het Food Center in West. Op de langere termijn zal Haven-Stad ontwikkeld worden.

Amsterdam duurzaam productief

11

In totaal staan er 15 bedrijven- en haventerreinen op de nominatie om getransformeerd te worden, met een grootte van ca. 450 hectare bruto. Van de bedrijventerreinen is een groot deel in de Structuurvisie 2040 aangewezen als terrein voor ‘stadsverzorgende’ bedrijven·. De terreinen functioneren goed, herbergen veel functies zoals maakindustrie, groothandel en logistiek en huisvesten ruim 6.200 bedrijven en ruim 44.000 arbeidsplaatsen. Het inzetten van deze gebieden voor stedelijke groei benadrukt de noodzaak voor een nieuwe visie op bedrijvigheid in de stad en de ruimte die hiervoor nodig is. Dit vormt de aanleiding voor de bedrijvenstrategie. Daarbij komt dat de behoefte aan bedrijfsruimte in de stad juist toeneemt, o.a. door de groei van de beroepsbevolking van Amsterdam, maar ook door de energietransitie, de opkomst van de circulaire economie, datacenters en de noodzaak voor nieuwe vormen van stadslogistiek en (maak)industrie. De toenemende vraag en een dalend aanbod maken scherpe keuzes voor de resterende bedrijfslocaties in Amsterdam noodzakelijk. Deze keuzes maken deel uit van de strategie. Tegelijkertijd is een langetermijnvisie nodig voor de plek van bedrijvigheid in de stad. Hiervoor is de op te stellen omgevingsvisie 2050 het geijkte instrument. De bedrijvenstrategie levert bouwstenen aan die in de omgevingsvisie verder gebruikt kunnen worden.

Ook in de Metropoolregio worden bedrijventerreinen getransformeerd naar woon-werkwijken. Een voorbeeld is Achtersluispolder in Zaandam, deel van het Programma ZaanIJ-oevers. Amsterdam en Zaanstad hebben daarom besloten samen te werken in de analyse van de transformatiegebieden, als een opmaat tot een regionale inventarisatie en strategievorming.

Coalitieakkoord

Het college geeft in het coalitieakkoord aan de stad duurzaam aantrekkelijk te willen maken voor bedrijven, met speciale aandacht voor lokale ondernemers en ondernemers die willen innoveren en verduurzamen. De rol van logistieke en zakelijke knooppunten Zuidas, Schiphol, de Internet-exchange en de haven zijn belangrijk bij het versterken van het vestigingsklimaat. Daarnaast is de ambitie om de welvaart om te zetten in kansen voor iedereen. De stad dient inclusief te blijven, juist in tijden van economisch hoogtij en stijgende vastgoedprijzen.

Beleidscontext: Structuurvisie, Koers 2025 en Ruimte voor de Economie van Morgen Richtinggevend voor de bedrijvenstrategie zijn Structuurvisie, Koers 2025 en Ruimte voor de Economie van Morgen. De Structuurvisie 2040 ‘Economisch sterk en duurzaam’ stuurt aan op stedelijke verdichting om de toekomstige groei van Amsterdam mogelijk te maken. In Koers 2025 worden in totaal 230 ha aan bedrijventerreinen aangewezen voor transformatie, nog exclusief Haven-Stad7. Ruimte voor de Economie van Morgen, de ruimtelijk-economische visie verbonden aan Koers 2025, biedt economische perspectieven voor stedelijke ontwikkeling en introduceert verschillende soorten gemengde wijken, waaronder productieve en creatieve wijken die moeten ontstaan op plekken die nu bedrijventerreinen zijn. Met het vaststellen van Ruimte voor de Economie van Morgen heeft het college opdracht gegeven voor de bedrijvenstrategie. De bedrijvenstrategie is aanvullend op de woningbouwambitie, door inzicht te geven in de ruimte die er op verschillende locaties nodig is voor bedrijvigheid.

Bedrijvenstrategie De bedrijvenstrategie is een ruimtelijke strategie en focust vooral op de vestigingsplaatsen van maakindustrie en logistiek: bedrijvigheid met enige vorm van productie, reparatie en op- en overslag van goederen, en de plekken waar deze zaken plaats kunnen vinden: in solitaire bedrijfsruimten, op bedrijven- en haventerreinen en in gemengde woon-werkwijken. Kantorenstrategie De bedrijvenstrategie staat naast de kantorenstrategie. Met de kantorenstrategie wordt ingespeeld op ontwikkelingen op de kantorenmarkt en wordt er ruimte gemaakt voor de functie werk die binnen de bestemming kantoor past. op verschillende stedelijke locaties. De strategieën bieden bouwstenen voor de Omgevingsvisie. Afwegingskader voor omzetting van kleinschalige bedrijfsruimte Een uitwerking van het Amsterdams Ondernemersplan (AOP) is het afwegingskader voor omzetting van kleinschalige bedrijfsruimte. Deze heeft net als de bedrijvenstrategie als doel om voldoende ruimte te houden voor bedrijvigheid maar hier ligt de focus op de bestaande, gemengde stad. De bedrijvenstrategie is aanvullend op economisch beleid en of studies voor andere soorten economische ruimte: zoals het kantorenplan, de detailhandelsvisie, de studie naar vestigingsmogelijkheden voor perifere en grootschalige detailhandel en distributie planologisch onderzoek voor o.a. leisure en horecafuncties.

7) Inclusief Haven-Stad is het areaal te transformeren bedrijven- en haventerreinen ca. 450 hectare bruto

12

Amsterdam duurzaam productief

Doel bedrijvenstrategie

Amsterdam dient scherpe keuzes te maken bij de invulling van de beschikbare ruimte voor bedrijven. Daar de opgave verder reikt dan de gemeentegrenzen en het vestigingsklimaat een regionale kwestie is, moeten we zowel op lokaal als metropoolniveau werken en denken.

Doel bedrijvenstrategie: Amsterdam wil bijdragen aan een duurzaam en sterk vestigingsklimaat voor bedrijven in de MRA. Dat doen we door de beschikbare ruimte voor bedrijvigheid in Amsterdam maximaal te benutten en waar mogelijk te vergroten. Hiermee ondersteunen we stedelijke en MRA-ambities. Dat betekent dat we binnen de bedrijvenstrategie aandacht hebben voor onder andere inclusiviteit, verduurzaming en regionale concurrentiekracht. Voor de juiste invulling van de ruimte in de metropoolregio is een integrale regionale strategie nodig. Deze strategie biedt, als eerste stap, richting over hoe we de ruimte in Amsterdam het beste kunnen inzetten ten behoeve van de stedelijke en regionale ambities: om een inclusieve economie te behouden, door bij te dragen aan de transitie naar een duurzame stad en om tot de top van stedelijke regio’s in Europa te blijven behoren. De strategie is vanaf de start vanuit een regionale scope aangevlogen en in samenspraak met regionale partijen opgesteld. Het gaat niet alleen om bedrijven- en haventerreinen met ruimte, maar ook dienen vestigingsplaatsen in de wijk in beeld te zijn. Het gaat ook om bedrijventerreinen die al volledig in gebruik zijn, maar wellicht nog beter benut kunnen worden.

Definitie bedrijven Bedrijven zijn inrichtingen die als hoofdactiviteit de bedrijfsmatige uitoefening van industrie, ambacht, groothandel, opslag en/of transport hebben. Bedrijven hebben maximaal 30% kantoorvloer per vestiging. Heeft een onderneming meer dan 30% kantoorvloer, dan is het een kantoor. Kantoorvloer is de ruimte die hoofdzakelijk ingericht is voor bureauwerkzaamheden. (Bron: Structuurvisie Amsterdam 2040: economisch sterk en duurzaam.). Voor ‘bedrijven’ worden ook vaak de termen maakindustrie, productief bedrijf, logistiek, ambacht en productie en reparatie gebruikt. Definitie bedrijfsruimte, bedrijfslocaties, bedrijventerreinen Een bedrijfsruimte is een pand waarin een bedrijf goed het werk kan doen: een hoog plafond, zware maximale vloerbelasting, grote vrije overspanning, de aanwezigheid van overheaddeuren en loadingdocks, en 2) gebruikt wordt voor productie, groothandel, transport, opslag, distributie, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden. Van bedrijfsruimte is sprake als 70% of meer van het bruto vloeroppervlak wordt gebruikt als bedrijfsruimte. De overige 30% mag worden gebruikt als ondersteunend kantoor of facilitaire ruimte. Dergelijke bedrijfsruimten zien we thans voornamelijk op bedrijventerreinen.

Een bedrijfslocatie is een solitaire of gemeenschappelijke bedrijfsvestiging in een omgeving waar verschillende functies aanwezig zijn, waaronder wonen (gemengde gebieden). Een bedrijventerrein is een gebied waar de bedrijvenfunctie mogelijk is, en daarnaast mogelijk andere economische functies, maar geen wonen. Daarom kunnen bedrijventerreinen ruimte bieden aan bedrijven met hogere hinder- of milieucategorieën.

Regionaal vestigingsklimaat

Voor de regionale ambitie om tot de top van stedelijke regio’s in Europa te behoren qua concurrentiekracht is het van belang de ruimtelijke kansen te benutten om het regionale vestigingsklimaat voor bedrijven verder te versterken. Amsterdam en Zaanstad trekken samen op in het ontwikkelen van een gemeentelijke bedrijvenstrategie, om daarna met regionale partners één aanpak voor de ruimte voor bedrijven in de Metropoolregio te ontwikkelen. Deze regionale strategie is direct gerelateerd aan de MRA uitvoeringsstrategie PlaBeKa 3.0.

Amsterdam duurzaam productief

13

HET BELANG VAN BEDRIJVIGHEID VOOR AMSTERDAM Het is voor Amsterdam van groot belang om in de periode van snelle groei de balans te behouden. Het college heeft zich ten doel gesteld om een economisch inclusieve stad te creëren die kansen biedt aan iedereen, en duurzaam aantrekkelijk is voor ondernemers. Het gevaar van de snelle groei en verstedelijking is uitsortering: een situatie waarin banen en functies in het lagere en middensegment worden weggedrukt door meer lucratieve activiteiten. Dit fenomeen zien we op de bedrijfsruimtemarkt optreden. Het kan een logische bedrijfsbeslissing zijn om de stad te verlaten voor de regio of elders, maar bedrijven kunnen zich gedwongen zien te vertrekken terwijl zij dit eigenlijk niet willen. Met name bedrijven die produceren, repareren en op- en overslaan hebben een specifieke stadsverzorgende functie, maar staan sterk onder druk door stijgende huurprijzen. Daarnaast zijn zij vaak afhankelijk van de nabijheid van personeel en klanten, en is verplaatsen naar elders geen optie. Denk hierbij aan de bevoorrading van horeca, winkels en particulieren. Andere bedrijven – bijvoorbeeld aannemers, loodgieters, elektriciens en installatiebedrijven - hebben een essentiële functie als het gaat om het mogelijk maken van stedelijke groei en verduurzaming.

Amsterdam heeft bijvoorbeeld grote behoefte aan grondstoffen om in de bouwproductie te kunnen voorzien. Hiervoor dienen er productie- en hergebruikfaciliteiten te zijn. Kundige installateursbedrijven zijn noodzakelijk om woningen energiezuinig te krijgen en wijken zonder gas te verwarmen. Juist voor deze bedrijven wordt de ruimte schaars. Daarnaast vindt hoogwaardige, circulaire en kennisintensieve productie, belangrijk voor de concurrentiepositie van Amsterdam, juist steeds nadrukkelijker haar weg terug naar de stad8. Het belang van productie wordt steeds groter, waarbij ambacht en innovatie, ontwerp en productie en theoretische en praktische beroepen elkaar steeds beter weten te vinden om nieuwe waarde te creëren. De stad biedt hiervoor een vruchtbare omgeving. Het is voor een inclusieve , duurzame en concurrerende stad noodzakelijk dat er een volwaardige plek blijft in de stad voor bedrijven. Door in de stad ook ruimte te bieden voor lokale productie, biedt de stad economische kansen ook aan andere groepen dan kenniswerkers, en kan iedereen profiteren van economische groei in de stad. Aan de groei van het aantal inwoners in de stad is de uitdaging verbonden om voor alle Amsterdammers passend werk op een redelijke afstand te accommoderen. Het bieden van ruimte voor productie sluit hier aan bij het onderwijs- en arbeidsmarktbeleid, dat o.a. erop gericht 8) O.a.

Rabobank, de wedergeboorte van de Ambachtelijke Stad (2018) en Cushman&Wakefield, Industrial Report 2018. 14

Amsterdam duurzaam productief

is te voorzien in het opleiden en matchen van technisch personeel aan bedrijven. De ambitie voor een inclusieve stad sluit aan bij het standpunt van ondernemersorganisaties, zoals de ORAM en VEBAN9, die zorgen hebben geuit over de toekomst van het ondernemerschap in de stad. Bij het accommoderen van productie in de stad is het van belang verder te kijken dan de traditionele bedrijvenlocatie en -terreinens alleen. Het combineren van bedrijvigheid en andere functies is kansrijk. Ruimte voor de Economie van Morgen (2017) stelt dat gemengde milieus de gewenste ruimte voor ambachten, lokale productie en kennisintensieve productie kunnen bieden. Daarbij komt dat de mogelijkheden voor productie in de stad beter worden. Productieprocessen worden schoner en lawaai, stank en lichtoverlast blijven door innovatieve bouwtechniek vaak beperkt. Nieuwe mengvormen van wonen en productie worden mogelijk. Ruimte voor de Economie van Morgen introduceert daarvoor de concepten van productieve en creatieve wijken. Voor processen die veel lawaai, stank en/of gevaar veroorzaken, waaronder diverse circulaire toepassingen, blijven bedrijvenen haventerreinen echter noodzakelijk. De integratie van bedrijven in woonmilieus speelt in op de behoefte van veel bedrijven om zich te vestigen in een stedelijk milieu, dicht bij geschoolde arbeidskrachten, creativiteit en afnemers.

Daarnaast hebben stadslogistieke bedrijven ook een noodzaak om steeds dichter bij de klant te zitten vanwege het on demand leveren van producten. Vanuit het oogpunt van de circulaire economie is het essentieel om materialen dicht bij de bron te verzamelen, scheiden en verwerken. Met de ontwikkeling van productieve wijken verandert de positie van ‘traditionele’ productiezones zoals bedrijventerreinen en de haven. Ze worden nóg belangrijker in het waarborgen van het stedelijke en regionale productiesystemen. Waar deze terreinen voorheen ook plek boden aan economische activiteiten die vooral bereikbare en betaalbare ruimte zochten, zal de nadruk steeds meer komen te liggen op meer milieuhinderlijke activiteiten die niet of lastig met wonen mengbaar zijn, maar wel belangrijk zijn voor de stad, waarbij ook de bereikbaarheid een belangrijke rol blijft spelen. Nu bedrijventerreinen binnen de gemeente schaarser worden, is het logisch kritischer na te denken over welke soorten bedrijven nog wel ruimte wordt geboden, en welke wellicht beter op hun plek zijn in gemengde zones of in de wijdere omgeving van de stad.

9) ORAM=Ondernemend Amsterdam. Bron: Werken aan een Nieuw Amsterdam (2019). VEBAN = Vereniging Bedrijven Amsterdam-Noord. Bron: VEBAN en de toekomst van Amsterdam-Noord

Creatieve wijk

Productieve wijk

Figuur: principetekening creatieve wijk

Figuur: Principetekening productieve wijk

Omschrijving

Bijzonderheden

Productieve wijken zijn woon-werkwijken die bedrijven (die behoefte hebben aan bedrijfsruimte) integreren in stedelijk woonmilieu. Integratie van bedrijven in woonwijken is nodig om divers ondernemerschap voor de stad te behouden. Bedrijfsruimte is grondgebonden; aanvullende kantoorruimte op bovenlaag. Integratie van productieve bedrijven biedt ook sociaal-economische kansen voor wederopbouwwijken in Nieuw-West, Noord en Zuidoost.

Economische ruimte (indicatie BVO)

± 5-15% (totaal) op begane grond ± 25-40%

Kansrijke locaties

Voormalige bedrijventerreinen bieden kansen voor deze mix: 1. Sloterdijk; 2. Overamstel; 3. Cornelis Douwes; 4. Buiksloterham; 5. Hamerkwartier.

Omschrijving

Creatieve wijken zijn woon-werkwijken die door menging met zelfstandige kantoorruimtes voorzien in de behoefte aan informeel stedelijk werkmilieu, en daarbij programmatisch aansluiten op het bestaande centrummilieu binnen de ring A10.

Bijzonderheden

Ruimte voor kleinschalige kantoorruimte in woonwijk, maar ook geschikt voor grote bedrijfsverzamelgebouwen voor versterken interactie.

Economische ruimte (indicatie BVO)

± 5-15%

Kansrijke locaties

1. Minervahaven-Zuid; 2. NDSM; 3. Sluisbuurt & Zeeburgereiland; 4. Schinkel; 5. Amstelkwartier 3-4; 6. Weespertrekvaart. Verbindingen voorbereid door Sprong over ’t IJ bieden ook kansen voor: 7. Hamerkwartier; 8. Buiksloterham.

Om de ambities in harmonie te bereiken, is het ook nodig om samen met betrokken partijen goed na te denken over de gewenste ontwikkeling van de Metropoolregio Amsterdam, de positie van werken en bedrijvigheid daarbinnen en welke werkmilieus hierbij passen. Het vraagt om een proactieve rol van de gemeente, die in samenwerking met het georganiseerd bedrijfsleven, het havenbedrijf en de regio voorsorteert op de opgaven gerelateerd aan verplaatsende bedrijvigheid, maar tegelijkertijd actief stimuleert dat bedrijven kunnen blijven functioneren in transformatiegebieden.

nutsvoorzieningen/circulair) en nautische mogelijkhedenzijn eveneens richtinggevend. Net zo goed zijn de juiste ruimtelijke randvoorwaarden essentieel, bijvoorbeeld de inrichting van openbare ruimte voor bedrijfsprocessen, de verduurzaming van bedrijfspanden en de organisatie van mobiliteitsoplossingen. Om bedrijventerreinen en productieve wijken succesvol te ontwikkelen is een betere koppeling van de unieke eigenschappen van terreinen aan de specifieke behoeften van bedrijven heel relevant. Ook voor dit vraagstuk is regionale samenwerking essentieel.

Het gaat daarbij niet alleen om ontwikkeling van voldoende, ruimte voor de bedrijven. De milieuruimte, beschikbaarheid van infrastructuur (transport, maar ook digitaal en

Amsterdam duurzaam productief

15

16

Amsterdam duurzaam productief

2

Schaarste aan bedrijfslocaties De groei van de stad en de grootschalige transformatie van bedrijventerreinen maakt dat de verhoudingen tussen vraag en aanbod van bedrijfslocaties flink zijn gewijzigd. Amsterdam blijkt nog steeds zeer aantrekkelijk als vestigingslocatie voor bedrijvenfuncties. Er is in Amsterdam sprake van een krappe markt, met minder leegstand en stijgende markthuren10 voor bedrijfsruimten in bestaand vastgoed. De uitgifte van bedrijventerreinen lag in 2018 op 18,9 hectare netto en 25,4 hectare netto haventerrein11. Om ook in de toekomst aantrekkelijk te blijven voor bedrijven is inzicht nodig in de ontwikkeling van zowel de vraag als het aanbod van (bedrijfs-)ruimte. Dit hoofdstuk geeft een beeld waar ruimtetekorten ontstaan en waar er wellicht nog kansen liggen. In het bijlagenboek is een overzicht opgenomen van de verschillende bedrijvenlocaties en hun eigenschappen. 10) Dynamis, sprekende cijfers 2018 11) Monitor Plabeka, 2019 Amsterdam duurzaam productief

17

2.1 Behoefte aan bedrijfslocaties

Vervangingsvraag

STEC groep heeft begin 2019 in opdracht van gemeente Amsterdam de behoefte aan bedrijfsruimte voor alle typen ondernemingen in de huidige transformatiegebieden in kaart gebracht tot 2030, met een doorkijk naar 2040. De behoefte is opgebouwd uit: • Vervangingsvraag, de vraag van bedrijven die uit transformatiegebieden verplaatsen12. • Uitbreidingsvraag, de behoefte aan bedrijfsruimte die ontstaat door startups, groeiende bedrijven (scale-ups) of nieuwvestigers13; • Transitiegerelateerde vraag, te verwachten vraag naar bedrijfsruimte vanwege de energietransitie en de transitie naar een circulaire economie. Als we de vervangings- en uitbreidingsvraag afzetten tegen het aanbod aan bedrijventerrein, dan zal er in Amsterdam bij ‘business as usual’ beleid mogelijk al binnen 6 jaar (2025) een tekort aan bedrijventerreinen ontstaan. In 2040 is het tekort in Amsterdam in de raming minimaal 150 ha14. De totale vraag komt neer op ca. 12,7 ha per jaar, terwijl het aanbod (exclusief haventerreinen en gemengde locaties) 75 ha bedraagt. We gaan er van uit dat de vraag vanuit de energietransitie en de circulaire economie voornamelijk op haventerreinen neerslaat, maar ook binnenstedelijk ruimte gaat vragen voor reparatiediensten, circulair design en productieactiviteiten.

Vraag-aanbodconfrontatie, kwantitatief (hectare netto) en bij ongewijzigd beleid 2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Vervangings+ uitbreidingsvraag per jaar

13

13

13

13

13

13

13

Aanbod bedrijventerrein (in beheer gemeente)

75

62

49

36

23

10

-3

12 )Bij de benadering van deze vraagcomponent is uitgegaan van het onderzoek van STEC 13) Bij de benadering van deze component is uitgegaan van de behoefteraming van Bureau BUITEN, opgesteld in opdracht van Plabeka. 14 In deze berekening is aangenomen dat de mengambitie slaagt en de bedrijvigheid gerelateerd aan energietransitie en circulair grotendeels in de haven geaccommodeerd kan worden. 18

Amsterdam duurzaam productief

Niet alle bedrijven zullen uit transformatiegebieden verplaatsen. De behoefte aan vervangende bedrijfsruimte van bedrijven uit transformatiegebieden zal sterk afhangen van de mogelijkheden die bedrijven krijgen om hun bedrijfsactiviteiten op de huidige locatie voort te zetten. Om deze behoefte te beperken kan er in de transformatiegebieden, naast de geplande woningbouw, ook ruimte blijven voor bedrijven. Het gaat daarom met name om het behouden van bedrijven die passen binnen een woonomgeving. Van grote milieuhinderlijke bedrijven en bedrijven met een hoge verkeersaantrekkende werking is de inschatting dat ze moeilijk te combineren zijn met intensief wonen, ook in de productieve wijken. Op basis van een uitvoerige analyse van de transformatiegebieden en de daar aanwezige bedrijvigheid (zie kader), komt STEC tot een te verwachten vervangingsvraag van maximaal 9,2 hectare (netto) per jaar tot 2030. Tot 2030 bedraagt de totale vervangingsvraag 101 hectare netto. De vervangingsvraag zal toenemen naarmate meer gebiedsontwikkelingen van start gaan (zie inzet). Richting 2040 loopt deze vraag op tot maximaal 176 hectare netto.

Transformatielocaties en fasering (bedrijven- en haventerreinen) Fase 2 Fase 1 (Start voorzien (Lopend of start voorzien t/m 2019) 2020 - 2025) • Buiksloterham • Cruquius • NDSM

• Sloterdijk I Zuid • Foodcenter Amsterdam • Schinkel • Weespertrekvaart (oost-midden) • Hamerkwartier • Overamstel • Klaprozenbuurt

Fase 3 (Start voorzien 2025 - 2030)

Fase 4 (Startdatum na 2030 of onbekend).

• Sloterdijk I Noord • Nieuwendammerdijk/GEMBO terrein • Zeeburgerpad • Amstel Business Park (boven A10) • Minervahaven (zuidelijk deel)

• Cornelis Douwes 0-1 • Coen- en Vlothaven • Minervahaven (noordelijk deel) • Alfa Driehoek B/K • Cornelis Douwes 2-3

Benadering vervangingsvraag Bij de benadering van de vervangingsvraag heeft STEC op de bedrijven- en haventerreinen waarop woningbouwplannen liggen een data-analyse uitgevoerd. Alle ondernemingen zijn onderzocht op bedrijfskenmerken zoals ligging, grootte en ruimtegebruik. Daarbij is de (theoretische) mengbaarheid van deze ondernemingen met wonen benaderd door de bedrijfsactiviteit, milieucategorie en verkeersaantrekkende werking in kaart te brengen. Op basis daarvan zijn bedrijven indicatief ingedeeld in de categorieen ‘mengbaar’, ‘mengbaar onder voorwaarden’ en ‘moeilijk mengbaar’. In de praktijk kan de mengbaarheid afwijken15, en zal deze ook sterk afhangen van de wensen van de onderneming zelf.

Vervangingsvraag in hectare netto, naar fase (2019-2040) en naar mengbaarheid bedrijven Fase 1 (Lopend of start t/m 2019) 4ha 9ha

2ha

Uit de analyse van STEC blijkt het volgende: • Ruim 90% van de gevestigde ondernemingen op transformatiegebieden is in theorie mengbaar. • Deze ondernemingen nemen 63% van het aanwezige bedrijfsvastgoed in (ca. 1.6 mln. m² bvo16.) • 50-75% van deze ondernemingen kan bij voldoende ruimte behouden worden • De mengbaarheid van de aanwezige ondernemingen verschilt sterk tussen terreinen. STEC groep heeft geen onderscheid gemaakt tussen bedrijven, kantoor(achtigen) en andere ondernemingen. Het onderdeel ‘mengbare’ bedrijvigheid bestaat voor een groot deel uit deze categorieën. Bij de bepaling van de vervangingsvraag is aangenomen dat 25% van de mengbare bedrijven zal vertrekken naar een nieuwe locatie (de rest blijft op een gemengde locatie of stopt). Daarnaast is er rekening gehouden met de startdatum van transformaties en de mengbaarheid van de ondernemingen per terrein. Op deze manier kan de vervangingsvraag in de tijd worden benaderd, en krijgen we een inzicht in de zwaarte van de vervangingsvraag per periode.

15) We hanteren bij de analyse een foutmarge van 20% 16) Bruto vloeroppervlak

Fase 2 (Start voorzien 2020 - 2025)

Fase 3 (Start voorzien 2025 - 2030) 3ha 7ha 1ha

36ha

Fase 4 (Startdatum na 2030 of onbekend) 10ha

24ha

30ha

42ha

8ha Moeilijk mengbaar

Mengbaar onder voorwaarden

Mengbaar

Omdat een groot deel van de terreinen na 2020 in transformatie komt, is er in de periode daarna (2020-2025) een piek in de vervangingsvraag te verwachten. De nadruk ligt vooral op de lichtere (mengbare en mengbaar onder voorwaarden) vormen van bedrijvigheid, zoals stedelijke diensten, groothandels, autogarages en lichte maakindustrie. In de periode tot 2030 is het aandeel havengebonden bedrijven dat moet verplaatsen uit transformatiegebieden zowel relatief als absoluut (4 a 6 hectare netto) klein. In de periode na 2030 (of zelfs 2040) komen de Haven-Stad terreinen tot ontwikkeling. Uit de analyse wordt duidelijk dat de vervangingsvraag vanuit de Haven-Stad terreinen wezenlijk anders zal zijn: 66 hectare netto zwaardere bedrijvigheid die moeilijk of onder voorwaarden mengbaar is met wonen veelal gebonden is aan de haven en kades. Om de later transformaties te laten slagen, is het noodzakelijk dat er voor deze zwaardere bedrijven alternatieve vestigingsmogelijkheden zijn. Ten behoeve van de havengerelateerde vervangingsvraag heeft Provincie Noord-Holland in 2018 ook een onderzoek laten uitvoeren door Decisio. Dit onderzoek komt tot een huidig ruimtegebruik van zware industrie en/of haven- of kadegebonden bedrijven van 77 hectare.

Amsterdam duurzaam productief

19

Uitbreidingsvraag

Vanwege de snelle bevolkingsgroei in de stad is ook vraag vanuit startende, uitbreidende en nieuwvestigende bedrijven te verwachten. Bureau BUITEN raamt tot 2040 72 hectare netto uitbreidingsvraag voor Amsterdam (ca. 3,5 hectare per jaar, op basis van o-scenario)17 binnen een bredere raming in MRA verband. Omdat er binnen Amsterdam onvoldoende ruimte is om deze vraag te accommoderen, houdt BUITEN rekening met een migratie van bedrijvigheid naar andere deelregio’s in de Metropool.

Transitiegerelateerde vraag

Naast de ‘reguliere’ ontwikkeling van aanbod en vraag is er sprake van grote ontwikkelingen die de behoefte aan bedrijventerreinen aanzienlijk zal gaan beïnvloeden. De energietransitie is inmiddels serieus ingezet en gaat rond Amsterdam ruimte vragen in de vorm van duurzame energievoorziening, onderstations en op termijn wellicht waterstofcentrales. Ook de circulaire economie krijgt naar verwachting tot 2030 serieus voet aan de grond. Op dit moment zijn er al diverse bedrijven in de Metropoolregio die circulaire toepassingen aan het ontwikkelen en opwaarderen zijn. Voorbeelden zijn Rutte Beton en Rotie Biodiesel die circulaire producten op de markt brengen, en nieuwe toepassingen aan het ontwikkelen en opwaarderen zijn. Uitgaande van onderzoeken van Ecorys, Metabolic, CE Delft en in het kader van de Routekaart Klimaatneutraal dient Amsterdam rekening te houden met een additionele vraag van 50-103 hectare netto, bestaande uit circulair (50-80 ha) en Datacenters (5-23 ha). Deze raming is nog exclusief energietransitie (onderzocht door CE Delft en Port of Amsterdam, maar nog geen specifieke cijfers voor Amsterdam) en ruimtereserveringen voor stadslogistieke hubs. In de berekening is rekening gehouden met een vraag van 50-80 hectare netto tot 2030 (4 hectare per jaar).

We gaan er van uit dat de vraag naar bedrijfskavels vanuit deze transities zich met name naar de haventerreinen met een hoge milieucategorie beweegt.

17) Amsterdam committeert zich aan de regionale afspraken van Plabeka 3.1 en verwacht dat voor haar ‘eigen’ uitbreidingsvraag het 0 scenario het meest realistische beeld geeft. 20

Amsterdam duurzaam productief

Foto’s: Voorbeeld van circulaire industrie in de haven. Verwerking en bewerking van organisch afval door Orgaworld

2.2

Aanbod

Bij het aanbod bedrijfslocaties maken we onderscheid tussen de volgende categorieën: • Kavels op bedrijventerreinen • Kavels op haventerreinen • Aanbod in bestaand vastgoed • Gemengde bedrijfslocaties (woon-werkwijken) • Bedrijventerreinen in de MRA

Bedrijventerreinen

Bedrijventerreinen bieden ruimte voor bedrijven met een hogere verkeers- of milieuimpact die niet gecombineerd kunnen worden met wonen. Er zijn binnen de gemeentegrenzen nog maar beperkt (75 ha netto) vrije kavels op bedrijventerreinen. Deze kunnen ingezet kunnen worden om enerzijds de transformatieopgave goed te laten verlopen en anderzijds ruimte te bieden voor nieuwvestigers. Deze ruimte concentreert zich op Sloterdijk III en IV (37 ha netto), Business Park Osdorp 2e fase (31 ha netto, nog te ontwikkelen), Zeeburgereiland (3,8 ha netto) en Alfadriehoek18 (3,5 ha netto). De ruimte op het noordelijk deel van Sloterdijk III is geschikt voor hoge milieucategorieën. Aansluitend op het ‘compacte stad’ principe uit de structuurvisie, zijn er geen (andere) plannen voor bedrijventerreinen. Wel zijn er plannen voor kleinere bedrijfslocaties in de wijk, zoals de Makerskade op Strandeiland

Haventerreinen

Op de haventerreinen is februari 2020 nog +/-250 hectare netto aan kavels uitgeefbaar. Een flink deel van deze terreinen is echter al in onderhandeling, in optie of in een ruimtereservering opgenomen. Dit betekent dat er effectief minder ruimte beschikbaar is dan op papier. Haventerreinen zijn daarnaast wezenlijk andere locaties dan bedrijventerreinen: fysiek, qua kavelgroottes en qua boven- en ondergrondse infrastructuur zijn er verschillen, maar ook op milieutechnisch vlak wordt de ruimte anders ingezet. Haventerreinen zijn bedoeld voor bedrijven die afhankelijk zijn van de haven en binnen de havenvisie passen. De terreinen zijn daarmee niet geschikt voor het grootste deel van de bedrijvigheid die nu op transformatielocaties is gevestigd.

Aanbod in bestaand vastgoed

Het aanbod in bestaand bedrijfsvastgoed op bedrijven- en haventerreinen en gemengde locaties is per 1-1-2019 244.000 m² b.v.o. In totaal was er voor 348.000 m² aan transacties. De aanbod/transactieverhouding van 0,7 is een teken van een (zeer) krappe markt. Het krapper worden van de markt wordt vooral in de markt voor kleine bedrijfsruimten 18) Op de Alfadriehoek ligt momenteel een uitgiftestop.

(< 1.000 m² b.v.o.) gevoeld. De mediane huurprijs bedraagt voor Amsterdam € 83,- per m². 19

Overzicht planaanbod bedrijfsruimte in productieve en creatieve wijken (stand 01-2020) Terrein

Soort wijk

Geprogrammeerde ruimte

Buiksloterham

productief

167.000

Cruquius

productief

22.300

NDSM

creatief

6.000

Totaal fase 1 (heden-2020)

195.300

Sloterdijk I Zuid

productief

61.300

Weespertrekvaart (noord en midden)

creatief

9.800

Foodcenter Amsterdam

productief

100.000

Schinkel

creatief

16.000

Hamerkwartier

productief

112.000

Overamstel

productief

29.000

Klaprozenbuurt

productief

11.900

Totaal fase 2 (2021-2025)

340.000

Sloterdijk I Noord

productief

56.000

Nieuwendammerdijk / GEMBO terrein

productief

4.000

Amstel Business Park (boven A10)

productief

n.n.b.

Totaal fase 3 (2026-2030)

60.000

Cornelis Douwes 0-1

Nog niet bekend

69.000

Coen- en Vlothaven

Nog niet bekend

154.000

Minervahaven

Nog niet bekend

10.000

Alfa Driehoek B&K

Nog niet bekend

52.000

Cornelis Douwes 2-3

Productief

96.000

Totaal fase 4 (na 2030 / onbekend)

381.000

Totaal

976.300

19) Mediane huurprijs: Dynamis, Sprekende Cijfers 2019 Amsterdam duurzaam productief

21

Gemengde locaties

Op de locaties die zich op termijn tot gemengde woon-werklocaties zullen ontwikkelen is een aanzienlijke hoeveelheid bedrijfsruimte geprogrammeerd, geschikt voor lichtere vormen van productieve bedrijvigheid (minimaal tot milieucategorie 3.1) en passend bij de mate van stedelijkheid. De tabel op pagina 21 geeft een inzicht in de indicatieve hoeveelheden bedrijfsruimte die in de gebiedsontwikkelingen zullen worden gerealiseerd. In samenspraak met de projectteams zullen per gebied minimumhoeveelheden te realiseren bedrijfsruimten worden vastgelegd.

Aanbod regionaal

Ook het regionale aanbod is voor Amsterdam relevant. Het vestigingsklimaat is per definitie regionaal en voor een ruimtezoekend bedrijf zijn gemeentegrenzen vaak nauwelijks van belang. In de metropoolregio hebben onder andere de volgende bedrijventerreinen veel ruimte (> 20 hectare) beschikbaar (zie kaart volgende pagina). Per deelregio is er één terrein uitgelicht. In de bijlage is een overzicht opgenomen van de bedrijven- en haventerreinen in de Metropoolregio met een ruim aanbod aan beschikbare kavels.

2.3

Hoe kan ruimtewinst geboekt worden?

Uit de analyse blijkt dat Amsterdam met de vraagverwachting en ‘business as usual’ beleid rond 2026 geen bedrijvenkavels meer uit te geven heeft. Richting 2040 loopt het ruimtetekort op tot minimaal 150 hectare. In lijn met de structuurvisie en ‘compacte stad’ principe, maken we geen nieuwe plannen voor uitleglocaties. Wel zijn er de volgende aanknopingspunten voor ruimtewinst. •

•

•

Mengen bedrijvigheid en wonen. Zowel vanuit de vraag (hoog aandeel mengbare bedrijven) als het aanbod biedt het integreren van bedrijvigheid in gemengde woon-werkwijken mogelijkheden om ruimte te bieden aan stedelijke bedrijvigheid. Tot 2030 is ruim 600.000 m² bvo bedrijfsruimte voorzien in de bedrijventerreinen die naar productieve en creatieve wijken zullen transformeren (zie tabel hiernaast). In nieuwe woonwijken en ontwikkelbuurten zijn daarnaast mogelijkheden tot het ontwikkelen van bedrijfsverzamelgebouwen of kleinere bedrijfslocaties. Intensief ruimtegebruik op nog uit te geven kavels. Op de resterende bedrijventerreinen (75 hectare netto) kan bij een reguliere FSI van 0,6 450.000 m² bvo bedrijfsruimte worden gecreëerd. Deze verwachting is deel van de raming. Als een hogere FSI wordt gerealiseerd (bijvoorbeeld 0,8) dan levert dit 150.000 m² bedrijfsruimte op. Intensiveren ruimtegebruik bestaande bedrijventerreinen. Een theoretische 10% intensiever ruimtegebruik op de bedrijventerreinen die hun functie behouden levert ca. 200.000 m² b.v.o. op voor bedrijfsfuncties. De overheid kan het intensiveren van bestaande bedrijventerreinen echter minder sturen dan bij nieuw uit te geven kavels.

Met deze ruimtewinst kan indicatief 120 tot 150 hectare netto ruimte op bedrijventerrein20 worden ‘bespaard’. Het genoemde tekort van minimaal 150 hectare in 2040 wordt hiermee echter niet opgelost, omdat er in dit getal al rekening gehouden is met het mengen van wonen en werken en een intensiever gebruik van bedrijventerreinen.

20) Omgerekend met een indicatieve FSI van 0,6 tot 0,8. 22

Amsterdam duurzaam productief

Bedrijven- en haventerreinen in MRA met meer dan 20 hectare uitgeefbare kavels (peiljaar 2019) METROPOOLREGIO

Reg

4

iona aan le pak

Amsterdam duurzaam productief

23

24

Amsterdam duurzaam productief

3

Toekomstbestendige bedrijfslocaties De Amsterdamse bedrijventerreinen moeten klaar zijn voor de toekomst. Dit betekent dat de te (her)ontwikkelen bedrijfslocaties passen bij de economische activiteiten van vandaag en morgen, op goed bereikbare locaties liggen, een prettig en goed werkklimaat bieden en zo duurzaam mogelijk zijn qua bebouwing en openbare ruimte. 3.1

Toekomstwaarde bedrijventerreinen MRA

In 2018 is er door STEC in opdracht van de MRA onderzoek gedaan naar de herstructureringsopgave en toekomstwaarde van diverse bedrijventerreinen. De opgave in Amsterdam is vrij gering ten opzichte van andere deelregio’s, slechts 2% van de terreinen kampt met serieuze veroudering. Amsterdamse bedrijven zijn daarnaast bovengemiddeld toegerust voor de nieuwe economie. Naast verschillende terreinen in de haven zijn ook delen van Sloterdijk zeer geschikt om de circulaire ambities van de stad te verwezenlijken. Het onderzoek laat echter ook zien dat een sprong in vastgoed- en toegevoegde waarde op de Amsterdamse bedrijventerreinen nog goed mogelijk is. Ook qua verduurzaming van de bedrijfsvoering van zittende bedrijven is winst te behalen. Welke strategie en maatregelen daarbij horen, moet per terrein specifiek worden bepaald. Voor een Amsterdam duurzaam productief

25

toekomstbestendig werkterrein en het versterken van de economische positie zijn een aantal algemene randvoorwaarden van belang, waarvan de belangrijkste actief parkmanagement en/of een actieve ondernemers- en beheerorganisatie is.

3.2

Locatieprofielen en segmenten

•

•

•

• • •

Gemengde bedrijfslocaties: geschikt voor overwegend kleinschalige bedrijvigheid die mengbaar is met wonen en andere economische en maatschappelijke functies, en baat heeft bij nabijheid van werknemers, klanten en leveranciers. Binnenstedelijke locaties: geschikt voor bedrijven die in hoge dichtheid kunnen opereren met andere economische en maatschappelijke functies, voornamelijk productie, op- en overslag en stadsverzorgende diensten. Ringlocaties: met name geschikt voor stadsverzorgende bedrijvigheid met een grote logistieke component en/of verkeersaantrekkende werking. Grootschalige locaties: locaties aan de rand van de stad geschikt voor extensieve (logistieke) activiteiten en bedrijven uit hogere hindercategorieën, zoals grootschalige toepassingen voor de circulaire economie of energietransitie. Haven en havengerelateerde terreinen.

De bedrijventerreinen in Amsterdam die behouden blijven zijn als volgt in te delen. In de bijlage is een uitgebreide tabel opgenomen van de bedrijventerreinen waarin ook andere kenmerken aan de orde komen. Binnenstedelijk

Foodcenter, Landlust, Westerkwartier, Veemarktterrein, Sloten Slimmeweg, Bedrijvencentrum Osdorp, Zeeburgereiland, Weespertrekvaart-Zuid

Ringlocaties

Sloterdijk II, Amstel Business Park, Amstel III, Business Park Amsterdam Osdorp, Sloterdijk IV, Weespertrekvaart-Zuid

Grootschalig

Sloterdijk III, Sloterdijk IV

Haven

Haven

*Voor sommige terreinen betekent dit een verandering van de typering die in de structuurvisie 2040 is opgenomen. Zie ook bijlagenboek. Amsterdam duurzaam productief

Duurzaamheid en circulariteit

In de ‘Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal stap 1’ (februari 2019) en het rapport ‘Bouwstenen voor de nieuwe strategie Amsterdam Circulair 2020 – 2025’ staan veel ambities genoemd die ook zijn weerslag hebben op bedrijven(terreinen). Verduurzaming van bedrijventerreinen gaat op meerdere manieren plaats vinden:

Een belangrijke stap om bedrijfslocaties toekomstbestendig te maken is zoveel mogelijk het principe ‘het juiste bedrijf op de juiste plaats’ concreet maken en hanteren bij het faciliteren van bedrijven. Bij voorkeur gebeurt deze afstemming op regionaal niveau. We bewaken daarbij de samenhang met het vestigingsbeleid NZKG. Aan de hand van locatieprofielen kunnen de juiste matches tussen functie en plek worden gevonden en draagt de vestiging vervolgens bij aan de vitaliteit van het gebied. Met de strategie en voortbouwend op de structuurvisie 2040 onderscheiden we de volgende locatieprofielen in Amsterdam:

•

26

3.3

•

•

•

Net als voor woonwijken ligt er voor bedrijventerreinen een grote opgave de energiehuishouding te verduurzamen. Bedrijven- en haventerreinen beslaan circa 1800 hectare en hebben een hoog energieverbruik: landelijk gaat het om 25% van de totale consumptie. De (milieu)ruimte op bedrijventerreinen biedt kansen voor alternatieve energieopwekking en het plaatsen van bijvoorbeeld onderstations. Voor bedrijventerreinen liggen er kansen voor het introduceren en uitbreiden van deelmobiliteit en elektrisch laden, in aansluiting op Amsterdam uitstootvrij. Dit geldt nadrukkelijk voor de locaties binnen de ring die eerder in de zero-emissiezone zullen vallen. Gezien de ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit en intensivering is het wenselijk om openbare of collectieve parkeervoorzieningen op bedrijventerreinen te realiseren. Duurzaam en circulair bouwen in Amsterdam is de standaard bij nieuwbouw. Een aantal duurzaamheidsmaatregelen is door de gemeenteraad als randvoorwaardelijk vastgelegd in beleidsnota’s en hiermee het minimumniveau dat in Amsterdam wordt gehanteerd. Andere relevante duurzaamheidsthema’s die ook voor bedrijventerreinen gelden zijn aandacht voor waterberging en hittestress en natuurinclusief bouwen.

Dit zal voor ieder bedrijventerrein maatwerk zijn. Criteria voor verduurzaming en circulair maken zullen per gebied concreet gemaakt worden. Zo zijn de duurzaamheidsambities voor Sloterdijk III en IV specifiek verwoord in de Gebiedsvisie Sloterdijk West.

3.4

Ruimtegebruik en functiemenging

Een belangrijk onderdeel van het vestigingsklimaat op bedrijventerreinen betreft de uitstraling van het gebied. De basis op bedrijventerreinen moet op orde zijn. Vanuit de functie bedrijven kennen de terreinen een extensieve opbouw. De groei van de stad betekent dat ook de grond op bedrijventerreinen intensiever gebruikt moet worden. Dit biedt ook kansen om de economische waarde en levendigheid van het gebied te vergroten.

Bij een intensiever ruimtegebruik is aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit nog meer van belang. De opbouw en inrichting van infrastructuur en de openbare ruimte is op veel van de terreinen voornamelijk afgestemd op zwaar verkeer. De terreinen moeten toegankelijker worden voor voetgangers en fietsers waarbij de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte toeneemt. Vergroening is hier een belangrijk onderdeel in. De bedrijventerreinen worden steeds meer onderdeel van de stad, zeker de binnenstedelijke terreinen.

Intensivering ruimtegebruik

In opdracht van de gemeente heeft Buck Consultants International een onderzoek uitgevoerd naar intensivering van het ruimtegebruik. De studie laat zien dat er een intensivering van het ruimtegebruik heeft plaatsgevonden, maar dit tot nu toe met name in het bestaand vastgoed is geweest. De werkgelegenheid is op de terreinen gestegen (25% sinds 2010), leegstand gedaald (5% afname van 2016 op 2017) en aanbod is laag met ongeveer 244.000 m² aanbod op 1-1-2019. Een combinatie van verschillende factoren zorgt dat intensivering moeizaam van de grond komt. Op basis van de vraag en aanbodraming en gesprekken uit de markt ziet Buck Consultants echter een momentum om naar een intensievere vorm van ruimtegebruik te gaan, specifiek voor een aantal sectoren. Dit vraagt echter een actievere rol van de overheid op terreinen waar nu in Amsterdam relatief weinig aandacht aan wordt besteed21. Hier wordt in hoofdstuk 5 verder op in gegaan. De beschikbare ruimte op bedrijventerreinen kan beter benut worden door verschillende vormen van intensivering, zoals verdichting en stapeling. Omdat de bedrijvenfunctie vaak (nog) gebonden is aan de begane grond, gaat het ook om functiemenging.

Functiemenging

Figuur: Sportcomplex met twee voetbalvelden en een clubgebouw op het dak van de parkeergarage van Ikea Utrecht van de werknemers op de terreinen (bijvoorbeeld daghoreca of een sportschool) of 3. voorzien in de groeivraag die samenhangt met het groeiend aantal inwoners en moeilijk op andere plekken te realiseren te zijn (bijvoorbeeld grootschalige sportfaciliteiten op daken). Voordelen van intensivering of functiemenging zijn bijvoorbeeld meer levendigheid en sociale veiligheid, dubbelgebruik van parkeerplaatsen en meer zichtbaarheid voor bedrijven door het grotere aantal bezoekers.

Functiemenging is zinvol waar dit vanuit het perspectief van de bestaande bedrijvigheid wenselijk en passend is en waar dit waarde toevoegt aan het terrein. Hierbij kan gedacht worden aan de versterking van een bedrijvenlocatie door de vestiging van onderwijs, bijvoorbeeld een vakschool of een innovatiecluster. Gevoelige functies als wonen of diverse maatschappelijke voorzieningen zijn uitgesloten omdat deze een beperking opleveren voor de bedrijven. Bij functiemenging is het belangrijk dat de bedrijvenfunctie op de begane grond de prioriteit heeft en andere functies op de etage gesitueerd kunnen worden, anders treedt verdringing op (zie ook H4). Daarnaast moeten deze functies 1. ondersteunend zijn aan de andere bedrijfsfuncties van het terrein (bijvoorbeeld praktijkgericht onderwijs), of 2. voorzien in de behoeften 21) Buck Consultants international (2019) Intensivering ruimtegebruik bedrijventerreinen Amsterdam Amsterdam duurzaam productief

27

28

Amsterdam duurzaam productief

4

Dilemma’s, overwegingen en mogelijkheden Betaalbaarheid en verdringing

Bedrijventerreinen kennen doorgaans een extensiever ruimtegebruik dan andere delen van de stad en huurprijzen voor bedrijfsruimte zijn lager dan die van andere functies zoals kantoren en winkelruimte. Binnenstedelijke bedrijventerreinen bieden een plek aan bedrijfsfuncties die nodig zijn voor het functioneren van de stad. In Amsterdam en andere grote steden is sprake van toenemende druk op bedrijventerreinen, waarbij andere functies meer op bedrijventerreinen en in bedrijfsruimten terecht komen. STEC heeft becijferd dat op bedrijventerreinen inmiddels in ca.45% van het vastgoed een kantoorachtige functie huist. Deels is dit het gevolg van een natuurlijk proces waarbij bij toenemende ruimtedruk bedrijven met een extensief ruimtegebruik besluiten te vertrekken en er andere bedrijven voor in de plaats komen. Maar vaak wordt het bestemmingsplan of het erfpachtcontract niet strikt nageleefd. Op een bedrijventerrein bepaalt het bestemmingsplan dat de bedrijvenfunctie (met maximaal 30% ondersteunend kantoor) prioriteit krijgt en dat andere functies zoals kantoor, PDV/GDV of horeca tot een bepaald maximum mogelijk is. In de praktijk blijken deze andere functies (veel) meer op bedrijven- terreinen voor te komen dan gepland, deels onder een reguliere bedrijvenbestemming.