Bijlage 3 bij RIB 2021 173 - Onderzoek STEC ruimtebehoefte en vestigingsklimaat Weesp

Financieel is die optie voor eigenaren en ontwikkelaars echter vrijwel altijd onaantrekkelijk. Waar transformatie van kantoren naar woningen plaatsvindt, moet die bestaande bedrijvigheid in de toekomt niet hinderen. Onze analyses van mengbaarheid laten zien dat rond de te transformeren kantoren aan de Prinses Irenelaan enkele bedrijven zijn gevestigd die ‘mengbaar onder voorwaarden’ zijn. Dit voornamelijk vanwege vervoersbewegingen. Maatregelen zijn hier dus zeker nodig om wonen en bedrijvigheid naast elkaar te laten bestaan. De oriëntatie van woningen en vervoersbewegingen (per fiets en voet, maar ook parkeren) moeten zo zijn dat bedrijven geen hinder ondervinden of gevaarlijke situaties ontstaan. Rond de transformatielocaties aan de Amstellandlaan zien we vooral bedrijven die mengbaar zijn. Intensiveren Intensiveren is een langdurig en lastig proces. De gemeente heeft weinig invloed op particuliere eigenaren die de kavels en het vastgoed bezitten. Onze analyses laten zien dat er maximaal 20 hectare ruimtewinst is te behalen. Circa driekwart van de ruimte is van twee eigenaren (Domijn en Abbott). Herontwikkeling van die plekken kan wel in een keer leiden tot veel extra ruimte. Met deze eigenaren is het de moeite waard deze mogelijkheden in beeld te brengen. Het overige kwart van de 20 hectare ligt verspreid over veel verschillende kavels.

Dit betekent dat deze ruimte alleen in kleine beetjes gewonnen kan worden met een ‘kavel-voor-kavel’ aanpak. Al met al concluderen we dat via intensivering geen grote ruimtewinst te boeken zal zijn als Abott en Domijn hiervoor niet open staan. Echter, maatwerkoplossingen voor individuele

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

24

bedrijven die met een klein beetje intensiever ruimtegebruik geholpen kunnen zijn, kan wel net het verschil zijn tussen in Weesp blijven of verhuizen. We adviseren daarom bij het opstellen van de kansenkaart nadrukkelijk de mogelijkheden zoals opgenomen in tabel 9 verder te verkennen. Nieuw terrein ontwikkelen Op basis van onze indicatieve vraagraming en de raming die door Ecorys is uitgevoerd voor de hele regio concluderen we dat het toevoegen van nieuw aanbod bedrijventerrein nodig kan zijn. De totale omvang die dit terrein moet hebben is mede afhankelijk van veel verschillende factoren: hoe hoog legt u de lat voor het intensiever gebruiken van de bestaande terreinen? Hoeveel bedrijven willen absoluut in Weesp gevestigd blijven? Hoeveel ruimte gaan deze bedrijven op een nieuwe locatie innemen? 4 Op dit moment is er circa 6,7 hectare aan ‘doorschuifruimte’ vanuit transformatieplannen op de bestaande terreinen. Van de ruimtevraag die resteert kan een deel opgevangen worden binnen de bestaande voorraad. Maar een nieuw terrein met een optimale verkaveling, goede ontsluiting, moderne duurzaamheidseisen aan het vastgoed et cetera is belangrijk om de ruimtevraag te kunnen accommoderen van bedrijven die nu in Weesp geen ruimte kunnen vinden. In paragraaf 2.5 is al gerefereerd aan enkele grotere partijen die Weesp verlaten hebben.

We verwachten dat dit soort bedrijven met een nieuwe locatie goed bediend kan worden. Voor het totale vestigingsklimaat voor Weesp is het belangrijk om ook bijvoorbeeld (industriële) bedrijvigheid die ruimte biedt aan praktisch geschoolden, ruimte te kunnen bieden. Binnen de regio is Weesp een belangrijke vestigingsplaats voor dit soort bedrijven. We plaatsen hierbij wel twee kanttekeningen: 1. Dit soort werkgelegenheid is vaak extensief en dus is veel ruimte nodig voor dit soort bedrijvigheid om de ratio/werkzame beroepsbevolking banen te verhogen. 2. Wees zuinig op de ruimte die u eventueel toevoegt. Datacenters, logistieke bedrijvigheid en kantoorachtige bedrijvigheid kunnen interessant zijn voor de grondexploitatie van een nieuwe ontwikkeling, maar dragen op langere termijn mogelijk minder bij aan uw ambities en het vestigingsklimaat van Weesp.

4.3 Mengen Een aanzienlijk deel van de huidige bedrijvigheid op de Weesper bedrijventerreinen is mengbaar met wonen. Dit ondanks het feit dat vestiging van zwaardere milieucategorieën mogelijk is op veel bedrijventerreinen. Die ruimte is schaars, dus in onze ogen zou deze mengbaarheid niet moeten leiden tot het inperken van de huidige en toekomstige ruimte voor bedrijven. Een gedeeltelijke intensivering met lichtere, mengbare bedrijvigheid op deze locatie kan uiteraard ook een strategie zijn waarmee ruimte voor bedrijvigheid wordt geboden. Bedrijven die moeilijk mengbaar zijn en daarmee gedeeltelijke transformatie of intensiever ruimtegebruik niet mogelijk maken zijn vooral geholpen met een alternatieve locatie. Zo kan binnen de bestaande voorraad ook schuifruimte ontstaan voor nieuwe ontwikkelingen. Een andere strategie is te zoeken naar alternatieve vestigingslocaties voor de mengbare bedrijvigheid (bijvoorbeeld in kantoren, wijken of andere informele locaties). De huidige locaties van de mengbare bedrijven kunnen dan worden ingenomen door bedrijven die echt op een bedrijventerrein gevestigd moeten zijn. We komen in totaal op circa 23 hectare die ingenomen wordt door mengbare bedrijvigheid. Een groot deel daarvan zal ondanks de mengbaarheid toch gewoon een voorkeur hebben voor vestiging op een bedrijventerrein.

Alternatieve locaties zijn ook niet in deze omvang voorhanden, waardoor ook ruimtewinst door te mengen (of te ontmengen) ook een lange termijnproces zal zijn. Welke strategie u ook kiest: belangrijkste aspect bij mengen is het bieden van lange termijn zekerheid over waar wel en waar zeker niet gemengd gaat worden. Voor bedrijven is onzekerheid funest: zij baseren hun investeringen mede op zekerheid over de vestigingslocatie. Niet mengbare bedrijven zijn echter wel

Uit bestaande casussen weten we dat bedrijven bij verplaatsing vaak sterk groeien omdat bij de verhuizing een nieuwe kavel wordt gekocht waar nog groei mogelijk is. Soms is de nieuwe kavel wel twee keer zo groot als de huidige. Het omgekeerde gebeurt echter ook: bedrijven zijn in de bestaande situatie erg inefficiënt gehuisvest met meerdere kavels die in het verleden zijn aangekocht en tot een of meerdere kavels zijn samengevoegd. Op een nieuwe locatie, met een courante, rechthoekige kavel kan dan tot circa 10% ruimte worden gewonnen.

4

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

25

gebonden aan vestiging op een bedrijventerrein. Zonder alternatief zullen zij buiten de gemeente (en de regio, waar immers ook nauwelijks ruimte is voor deze bedrijven) naar ruimte zoeken.

4.4 Aanbevelingen Om de door ons ingeschatte ruimtevraag voor Weesp te kunnen accommoderen beschikt u over verschillende ‘knoppen om aan te draaien’ zoals hierboven beschreven. Een mix van deze drie is nodig om de diversiteit van de economie en de ratio arbeidsplaatsen en werkzame beroepsbevolking te behouden. Onze belangrijkste aanbeveling is om te starten met het onderzoeken van ontwikkeling van nieuw uitgeefbaar terrein, maar wel in combinatie met strikte afspraken voor het behoud van de kwaliteit op bestaande terreinen en de mogelijkheden om te mengen ook echt te benutten. Hierna gaan we in op de redenen voor deze aanbeveling. Om praktisch geschoolde banen in industrie en handel te behouden is het belangrijk om bedrijven die groeien te kunnen behouden. Een nieuw terrein kan daaraan bijdragen. De afgelopen jaren vetrokken enkele grotere bedrijven omdat geschikte uitbreidingsruimte niet beschikbaar was in Weesp. Als er delen van bedrijventerreinen worden getransformeerd kan een nieuw terrein ook in de nodige schuif- of vervangingsruimte voorzien. Tegelijk moet hierbij wel stevig worden ingezet op het behoud van de kwaliteit én het intensiever gebruik maken van ruimte op bestaande terreinen. Het terrein van Abbott wordt nu niet intensief gebruikt door de huidige eigenaar, maar kan bij intensiever gebruik juist wel ruimte bieden aan industriële bedrijven.

Een nieuwe locatie die u ontwikkelt moet niet concurreren met eventueel vrijvallende ruimte bij Abbott. Dat is een dilemma waarbij u maar aan één kant van de knop kunt draaien. Het is daarom extra belangrijk om steeds met Abbott in gesprek te blijven over hun toekomstplannen. De ontwikkeling van een nieuw terrein kan ook bijdragen aan het mengen van wonen en werken op uw bestaande werklocaties en bestaande werklocaties in de regio. Voor bestaande bedrijven die moeilijk mengbaar zijn biedt een nieuwe locatie een alternatief. Als zij verhuizen ontstaat op bestaande werklocaties de mogelijkheid om wonen toe te voegen bij de goed mengbare bedrijven. Let op: hierboven zijn we al ingegaan op het bieden van zekerheid aan bedrijven op locaties waar u wilt gaan mengen. Die aanbeveling herhalen we hier voor de duidelijkheid nogmaals. In zowel de regio Gooi en Vecht als (Groot) Amsterdam is een grote druk op de ruimte voor werklocaties. Een nieuwe locatie in Weesp zal daarom naar verwachting ook een aanzuigende werking hebben voor bedrijven buiten Weesp. Uiteraard ontwikkelt u een terrein niet alleen voor bedrijven in de gemeente, maar mogelijk zijn er wel bedrijven die u graag ‘op de eerste rij heeft zitten’ als er kavels beschikbaar zijn. Bedrijven met een belangrijke sociaal-economische waarde voor de nieuwe gemeente Amsterdam-Weesp bijvoorbeeld.

Spreek op tijd met deze partijen zodat ze zijn voorbereid op de mogelijkheid van verhuizing. Tot slot: we zien in de MRA steeds meer druk op de bedrijfsruimtemarkt vanuit grote ruimtevragers zoals datacenters en logistiek. Ook zien we veel vraag vanuit ontwikkelaars van bedrijfsverzamelgebouwen. Het spreekt voor zich dat een nieuw bedrijventerrein waar dit soort ontwikkelingen zich kunnen vestigen niet sterk bijdraagt aan de ambitie van Weesp om de ratio banen en werkzame beroepsbevolking op peil te houden vanwege het relatief lage aantal arbeidsplaatsen.