Bijlage 3 bij RIB 2021 173 - Onderzoek STEC ruimtebehoefte en vestigingsklimaat Weesp

bod

Analyse bedrijventerreinen Weesp Stec Groep aan gemeente Weesp

Jasper Beekmans, Evert-Jan de Kort & Anneloes Bouma 16 november 2020

2

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

3

4.2 4.3 4.4

16

Mengen ................................................................................................... 16 Intensiveren ............................................................................................ 17 Next Economy ........................................................................................ 20

Conclusies: vertaling ruimtevraag 4.1

5

Profiel werklocaties Weesp ..................................................................... 5 Lokaal en regionaal beleid en ambities.................................................. 7 Achtergronden en analyse ...................................................................... 8 Werkgelegenheidsontwikkeling .............................................................. 9 Verhuisdynamiek van Weesper bedrijven ........................................... 11 Uitgangspositie Weesper bedrijventerreinen ...................................... 13 Ruimtevraag ........................................................................................... 14

Verdieping 3.1 3.2 3.3

4

Aanleiding................................................................................................. 3 Uw vragen ................................................................................................ 4 Aanpak ...................................................................................................... 4

Uitgangssituatie 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

3

22

Conclusies kwalitatieve behoefte op basis van voorgaande analyses .................................................................................................. 22 Handelingsperspectief: knoppen om aan te draaien .......................... 23 Mengen ................................................................................................... 24 Aanbevelingen ....................................................................................... 25

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding U heeft behoefte aan maar (cijfermatige) inzichten in de Weesper bedrijventerreinen U stelt aan de hand van gesprekken met ondernemers een Kansenkaart op voor de Weesper bedrijventerreinen. Deze mondt uit in een toekomstvisie bedrijventerreinen en geeft input voor de Omgevingsvisie die u nu opstelt. Naast de Kansenkaart is meer inzicht nodig in de het vestigingsklimaat, de bedrijvigheid en de ruimtevraag in Weesp. U voerde de afgelopen maanden al veel gesprekken met bedrijven. Die wilt u graag aanvullen met enkele analyses en cijfermatig inzicht. In deze rapportage geven we inzicht in het vestigingsklimaat van Weesp. We brengen onder andere de groei- en krimpsectoren in beeld, de werkgelegenheidsontwikkeling, verhuisdynamiek en wat de meest toonaangevende bedrijven zijn. Hiernaast is behoefte aan inzicht in de mogelijkheden om het ruimtegebruik op de werklocaties te optimaliseren. Hierbij ligt een directe link met de regio Gooi en Vechtstreek. Hier bestaat een ruimtetekort op werklocaties en een ambitie om de woon/werkratio te verbeteren. Daarom voeren wij onze mengbaarheidsanalyse uit over alle bedrijventerreinen in de regio. Voldoende ruimte blijven bieden voor economie vitaal voor goed vestigingsklimaat Daarnaast speelt de woningbouwopgave in de MRA. De ruimtedruk is groot.

Zeker in Weesp, dat op het snijvlak van Groot Amsterdam en de Gooi en Vechtstreek ligt. De Bloemendalerpolder is een klassieke uitleglocatie waar nog veel woningen gerealiseerd worden. Maar ook binnen het bestaand stedelijk gebied wordt gezocht naar mogelijkheden voor het realiseren van woningen. Bedrijventerreinen en kantoorlocaties zijn daarvoor mede in beeld. Voldoende ruimte voor economie blijft echter nodig, omdat uw huidige terreinen (nagenoeg) volledig uitgegeven zijn en uitbreidingsvraag van bedrijven nauwelijks kan worden geaccommodeerd. Hiernaast heeft de regio Gooi en Vechtstreek de ambitie uitgesproken om net zoveel banen te hebben als de werkzame beroepsbevolking groot is. In de regio ligt de ratio in 2019 op circa 0,82. De gemeente Weesp is in verhouding met de regio iets verder op weg naar het behalen van de ambitie: analyse laat zien dat de ratio nu circa 0,9 bedraagt. De ambitie om die ratio op peil te houden begint met een goed vestigingsklimaat voor Weesper bedrijven. Hieronder wordt in elk geval verstaan voldoende kwantitatieve en kwalitatieve ruimte voor de bedrijven. De analyses in dit onderzoek vormen daarvoor een bouwsteen. Optimaliseren en intensiveren nodig om in ruimteclaims te kunnen voorzien Optimaler en intensiever ruimtegebruik van uw bestaande bedrijventerreinen kan helpen om ruimte te scheppen voor de ruimteclaim vanuit bedrijven.

We analyseren daarom de mogelijkheden tot optimalisering van het ruimtegebruik door intensivering of functiemenging op basis van onze Mengbaarheidsmeter. We doen dit niet alleen voor de bedrijventerreinen in Weesp, maar de hele Gooi en Vechtstreek. Naast extra ruimte om uitbreidingsvraag te faciliteren kan optimaliseren ook leiden tot vervangingsvraag. Bijvoorbeeld als blijkt dat bedrijven moeilijk mengbaar zijn maar wel gevestigd op locaties waar woningbouwplannen ‘boven de markt hangen’ of wanneer intensivering van de bedrijfsvoering te beperkt mogelijk is. Next Economy potentie van uw bedrijventerreinen De economie vernieuwt en verduurzaamt. Ook de Weesper bedrijven digitaliseren, gaan over op duurzame energie, zetten stappen op weg naar een circulaire economie en nemen klimaatadaptieve maatregelen, et cetera. De gemeente ondersteunt daar graag bij. U wilt inzicht in de kansen die er liggen op het vlak van de belangrijkste Next Economy trends zoals digitalisering, circulaire economie, energietransitie, et cetera. In 2018 brachten we de toekomstbestendigheid van de bedrijventerreinen in MRA-verband in beeld. We updaten de resultaten uit dat onderzoek voor de Weesper bedrijventerreinen om inzicht te geven in de betekenis van deze trends voor de (samenstelling van de) ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Weesp.

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

4

1.2 Uw vragen U wilt beter weten wat er op uw werklocaties speelt. Om daar inzicht in te bieden analyseren we de huidige situatie, kijken we naar mogelijkheden voor optimalisatie en intensivering. We beantwoorden de volgende vragen: • • • • • • • •

Wat is de aard van de bedrijvigheid op de bedrijventerreinen in Weesp (sector, grootte, werkgelegenheid, milieucategorie, inschatting verkeersbewegingen)? Welke fysieke en milieuruimte heeft de bedrijvigheid op de formele werklocaties nodig in de komende 10 tot 15 jaar? In hoeverre is het nodig dat deze bedrijven gevestigd zijn op bedrijventerreinen vanwege de hinderfactoren? In hoeverre en op welke manier is intensivering en/of menging mogelijk de komende 10-15 jaar? Welke bedrijven kiezen voor Weesp als locatie, welke vertrekken en welke weet Weesp succesvol te behouden? Wat is de reden dat bedrijven vertrekken uit Weesp? Hoe zag de verhuisdynamiek op bedrijventerreinen in Weesp er de afgelopen 10 jaar uit? Welke rol hebben Next Economy trends op het ruimtegebruik in de gemeente Weesp?

1.3 Aanpak In het volgende hoofdstuk leest u over de uitgangssituatie op de Weesper bedrijventerreinen. We starten met een locatieprofiel per bedrijventerrein. Vervolgens zetten we lokaal en regionaal ruimtelijk economisch beleid uiteen. Hierna analyseren we op basis van bevolkingsprognoses hoe de beroepsbevolking van Weesp zich zal gaan ontwikkelen. We presenteren trends en ontwikkelingen in de verhuisdynamiek onder Weesper bedrijven. kijken ook terug naar de uitkomsten van ons onderzoek naar de toekomstbestendigheid van de Weesper bedrijventerreinen uit 2018. Aan het einde van hoofdstuk twee leest u onze inschatting van de ruimtevraag, onder andere vanuit het perspectief van de regionale ambities met betrekking tot de ratio banen werkzame beroepsbevolking. In hoofdstuk drie leest u over de mogelijkheden tot optimaliseren, intensiveren en kansen in de Next Economy op de Weesper bedrijventerreinen. Onze conclusies en aanbevelingen staan in hoofdstuk vier.

5

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

2 Uitgangssituatie 2.1 Profiel werklocaties Weesp Weesp kent drie formele (IBIS) bedrijventerreinen: Noord, Nijverheidslaan en Van Houten Industriepark. Het stationsgebied is een (kleinschalige) kantoorlocatie en nemen we op uw verzoek ook mee in dit onderzoek. In dit hoofdstuk beschrijven we de (economische) kenmerken van deze vier werklocaties. We starten met een profiel per werklocatie. Bedrijventerrein Noord Netto uitgegeven oppervlakte

60 hectare

Gebruiksmogelijkheden Maximale milieucategorie Maximale bebouwingspercentage

4.2 100%

Werkgelegenheid Aantal vestigingen (2019) Banen (2019)

294 2.650

Banen per hectare

44

Bedrijventerrein Noord is een gemengd bedrijventerrein met veel bedrijfsruimte voor MKB. In het noorden van het terrein is grootschaligere bedrijvigheid te vinden, zoals Denso Europe en enkele groothandels. Rondom de Amstellandlaan vindt verkleuring plaats, hier worden enkele incourante kantoorpanden getransformeerd naar woningen. De eerste kantoren zijn al getransformeerd. Aan de Rijnkade is een aantal watergebonden bedrijven gevestigd. De meestvoorkomende bedrijfsssector op Noord is handel, met name autobedrijven. Noord is qua werkgelegenheid een belangrijk bedrijventerrein, circa 30% van de banen in de gemeente is hier te vinden. Bron: IBIS (2019)

Van Houten Industriepark Netto uitgegeven oppervlakte

25 hectare

Gebruiksmogelijkheden Maximale milieucategorie Maximale bebouwingspercentage

5.1 100%

Werkgelegenheid Aantal vestigingen (2019) Banen (2019) Banen per hectare

30 1.120 45

6

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

Het Van Houten Industriepark is voor circa 75% eigendom van Abbott Healthcare Products. De meest voorkomende sector is dan ook industrie, met name de vervaardiging van farmaceutische producten. Abbott is de belangrijkste werkgever van de gemeente Weesp. Een deel van het terrein van Abbott kent een milieucirkel en wordt (mede daarom) extensief gebruikt. Op het overige deel van deze werklocatie zijn voornamelijk handelsbedrijven met grote opslagruimten gevestigd, zoals Pronk Juweel en enkele kantoren die deels leegstaan. In het westelijke terreindeel, het Groene Kwartier genoemd, is recent een opslagbedrijf gevestigd en is een grootschalig datacentre in aanbouw. Dit deel van het terrein krijgt een groen en duurzaam karakter. Het voormalige hoofdkantoor van Abbott en enkele andere kantoorpanden aan de Prinses Irenelaan zijn in beeld voor transformatie naar woningen. Bron: IBIS (2019)

Nijverheidslaan Netto uitgegeven oppervlakte

10 hectare

Gebruiksmogelijkheden Maximale milieucategorie Maximale bebouwingspercentage

4.2 100%

Werkgelegenheid Aantal vestigingen (2019)

37

Banen (2019)

563

Banen per hectare

56

Nijverheidslaan is een bedrijventerrein met grotendeels kavels met kadefaciliteiten. Deze worden niet altijd meer benut, hoewel er nog steeds verschillende jachtwerven op het terrein gevestigd zijn. De bedrijven op de Nijverheidslaan zijn er grotendeels al lange tijd gevestigd. De meestvoorkomende bedrijfssector is industrie, met name vervaardiging van chemische producten. De gemeente heeft in het verleden enkele kavels/panden strategisch aangekocht.Binnen de contouren van het terrein valt een gebied dat klaar wordt gemaakt voor de bouw van woningen. Bron: IBIS (2019)

Stationsgebied Oppervlakte kantoren

16.900 m²

Werkgelegenheid Aantal vestigingen (2019)

73

Banen (2019)

620

Rondom het treinstation van Weesp bevindt zich een concentratie van kantoren. Ten zuiden van het station zijn de kantoren kleinschaliger dan de noordelijk gelegen kantoren. De meest voorkomende bedrijfssector is zakelijke dienstverlening, met name in de ICT sector. Er is ook een polikliniek van het Tergooi ziekenhuis gevestigd. Er is in het stationsgebied van Weesp weinig leegstand. De panden zijn over het algemeen courant en uiteraard uitstekend bereikbaar per OV.

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

7

Bron: IBIS (2019)

2.2 Lokaal en regionaal beleid en ambities Gemeentelijk economisch beleid: bedrijventerreinen hebben belangrijke sociaaleconomische rol De gemeente Weesp schrijft in haar ‘Coalitieakkoord 2018-2022 Samen voor elkaar’ te blijven investeren in een sterk economisch klimaat. In dat kader stimuleert de gemeente een goede aansluiting tussen het onderwijs en de arbeidsmarkt en wil de gemeente een optimale dienstverlening aan ondernemers en zelfstandigen bieden. Iedereen heeft gelijke kansen op de arbeidsmarkt, zo luidt het streven. Bij ruimte voor ondernemerschap hoort volgende de gemeente Weesp een overheid die meedenkt en faciliteert. Maar het vraagt ook inspanning van de werkgevers. Met bestaande en nieuwe bedrijven maakt de gemeente, via het werkgeversservicepunt, concrete afspraken over werkgelegenheid, banen en werkervarings- en stageplaatsen. Ook en zeker voor kwetsbare werkzoekenden. Om ondernemers nog beter te helpen bij het realiseren van hun ambities, introduceert de gemeente het Ondernemersloket. Ze zien het Ondernemersloket als een doorontwikkeling van de functie van de bedrijvencontactfunctionaris. ‘Ondernemers’ is immers een breder begrip dan bedrijven en doet meer recht aan het ondernemerschap van deze tijd. Het ondernemersloket is ook de spil in de ambtelijke organisatie naar andere domeinen, zoals bijvoorbeeld duurzaamheid.

De gemeente geeft aan te staan voor het behoud van de bedrijven in Weesp, maar constateert ook dat een aantal terreinen de komende jaren een transformatie door gaan maken. In dat kader stelt het college samen met de Industrievereniging Weesp (IVW) en de raad een toekomstvisie op voor de bedrijventerreinen in Weesp. Duurzaamheid zal daar een belangrijke rol in nemen omdat de gemeente streeft naar een duurzame gevarieerde economie. Bestaande structuurvisies maken ruimte voor ontwikkelingen op bedrijventerreinen mogelijk De in 2010 gepubliceerde structuurvisie op bedrijventerrein Noord is nog steeds het vigerende beleid. De gemeente Weesp wil de ontsluitingsstructuur van het terrein verbeteren. Met name de ontsluiting via de Rijnkade en de haakse bochten in deze route zijn onhandig en suboptimaal voor vrachtverkeer. Ook zou de uitstraling en het imago van Noord verbeterd kunnen worden. Dit laatste zou moeten gebeuren door de openbare ruimte te upgraden en meer groen toe te voegen. In de Structuurvisie Weesp 2013 - 2030 formuleert de gemeente Weesp haar toekomstbeeld van het Van Houten Industriepark. Het is bijzonder gelegen, centraal in de stad en nabij het centrum. Vanwege deze ligging en het afnemend gebruik van de bedrijfsgebouwen vindt de gemeente Weesp het van belang dat het terrein langzaam aan van kleur verschiet.

Het gebied kan zowel ruimtelijk als functioneel worden verbonden met de stad door het toevoegen van bijvoorbeeld maatschappelijke of commerciële functies, of wonen. Vanwege de uitermate centrale ligging in de stad ziet de gemeente Weesp hier wel mogelijkheden voor gemeente brede voorzieningen zoals bijvoorbeeld onderwijs, zorg of het politiekantoor. Ook is de locatie zeer geschikt voor woningbouw waarbij er natuurlijk beperkingen zijn vanuit milieuoptiek. Tot slot kan de locatie dienst doen om de parkeerdruk uit de binnenstad te verlichten. Bij de geleidelijke transformatie van dit terrein is een zonering van het terrein, in enkele deelgebieden, voorstelbaar. Daarbij kan ook een extra entree naar het terrein worden gemaakt, zodat de verschillende functies beter tot hun recht komen. In de Structuurvisie 2030 formuleert de gemeente ambities en wensen voor het Stationsgebied. Gemeente Weesp heeft als ultieme ambitie ooit het spoor onder de Vecht te plaatsen, veel Weespenaren ervaren het spoor als barrière. Om de toekomstige bewoners van de Bloemendalerpolder te verbinden met de binnenstad wil Weesp een tweede publiekstrekker zoals een supermarkt met parkeren en laden en lossen (naast de binnenstad) realiseren bij het station. In combinatie met een nieuwe doorgang onder het station zullen de verkeersbewegingen toenemen.

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

8

Volgens de Structuurvisie uit 2013 kan het bedrijventerrein Nijverheidslaan verkleuren naar een gemengd gebied waarin wonen, kleinschalig werken en waterrecreatie worden gemengd. Op de Nijverheidslaan is nu woningbouw op de braakliggende kavel aan de spoorzijde van het terrein gepland. Hiervoor is een ontwerp bestemmingsplan in procedure. Het college kan een herijking van de visie voorstellen op basis van onder andere de kansenkaart die in co-creatie met ondernemers is opgesteld. Bestuurlijk akkoord Weesp-Amsterdam onderschrijft behoud van de Weesper werklocaties Volgens het bestuurlijk akkoord moet de binnenstad van Weesp die met een vitaal economisch centrum, winkels, horeca en andere bedrijven een aparte kern vormt, na de herindeling behouden blijven. Ook wordt ingezet op het behoud van bedrijventerreinen zoals vastgelegd in de toekomstvisie bedrijventerreinen en waarmee gezorgd wordt voor de economische activiteit en de werkgelegenheid in Weesp. Gooi en Vechtstreek wil zich blijven onderscheiden als werkregio In de tussenrapportage van het Koersdocument van de regio Gooi en Vechtstreek wordt gesteld dat de regio sterk is op het gebied van kleinere werklocaties, maar er blijft behoefte aan bedrijventerreinen.

De integrale hoofdambitie van de regio Gooi en Vechtstreek is zich onderscheiden binnen de Randstad zowel in bijzondere woonmilieus en werklocaties als een landschap van hoge kwaliteit. Parallel aan dit onderzoek voeren onderzoeks- en adviesbureau Ecorys en adviesbureau BVR een onderzoek naar de economische potentie en ruimtevraag van de werklocaties in de regio Gooi en Vechtstreek uit. Metropoolregio Amsterdam wenst tijdig alternatieven bij transformatie van werklocaties In de MRA Agenda 2016 is een woningbouwdoelstelling opgenomen van 250.000 woningen voor de periode van 2016 tot 2040. Deze woningen moeten vooral binnenstedelijk worden gerealiseerd, door verdichting en door transformatie en herstructurering van overbodige kantoren en bedrijventerreinen. Een van de uitgangspunten binnen de verstedelijkingsstrategie Rijk-Metropoolregio Amsterdam is dat er bij transformatie van werklocaties tijdig een alternatief voorhanden moet zijn. RES Noord-Holland Zuid dicht bedrijventerreinen sleutelpositie toe in de energietransitie Bedrijventerreinen spelen een belangrijke rol in de Concept Regionale Energiestrategie (RES) van NoordHolland Zuid. Bedrijventerreinen hebben een sleutelpositie in de decentrale energievoorziening en alles wat daarvoor nodig is.

Het energieverbruik op bedrijventerreinen is omvangrijk, er liggen kansen om dit te beperken en de werklocaties kunnen een rol spelen bij de realisatie van de energiedoelstellingen van andere sectoren. In het kader van de concept RES is het wenselijk dat een maximaal deel van de bedrijven zonnepanelen op de daken krijgt. Het is belangrijk dat vanuit de genoemde ontwikkelingen de Concept RES wordt ondersteund. De focus op duurzame bedrijventerreinen in het coalitieakkoord sluiten goed aan bij de ambities in de RES. De op te stellen toekomstvisie voor bedrijventerreinen is een logische plek om de duurzaamheidsambities verder uit te werken.

2.3 Achtergronden en analyse Verwachte groei inwonersaantal van 5.600 in 2040 (2.800 in 2030) Op basis van de bevolkingsprognose van de provincie Noord-Holland verwachten we een toename van het aantal inwoners van de gemeente Weesp in 2040 van 5.600 inwoners. De provinciale bevolkingsprognose verwacht een toename van 40% van het aantal 65-plussers tussen 2019 en 2040 in de regio Gooi en Vechtstreek (23% tussen 2019 en 2030). De regionale bevolkings-en huishoudensprognose van het CBS en het PBL onderscheidt deze cijfers op gemeente niveau. We zien een grote toename in het aantal inwoners in de leeftijdsgroep 65+. De gemeente heeft in 2040 circa 2.500 meer 65-plussers dan in 2020 (1.300 in 2030).

9

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

Figuur 1: Bevolkingsprognose Gemeente Weesp 26.000 24.000 22.000 20.000 18.000 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Prognose CBS Bevolkingsprognose Noord-Holland Bron: CBS (2019) & Bevolkingsprognose Noord-Holland (2019)

Beroepsbevolking naar opleidingsniveau is vergelijkbaar met landelijk gemiddelde In de gemeente Weesp wonen circa 14.330 personen in de leeftijdscategorie 15 t/m 75 jaar. Hiervan behoren circa 10.000 personen tot de werkzame beroepsbevolking (mensen die betaald werk hebben of recent naar betaald werk hebben gezocht). 40% van de werkzame beroepsbevolking in Weesp doet praktisch geschoold werk, denk bijvoorbeeld aan buschauffeur, kapper, elektrisch installateur of automonteur. Dit is ongeveer in lijn met het landelijke gemiddelde, zie onderstaande tabel. Het aandeel middelbaar geschoolde personen in de werkzame beroepsbevolking is drie procentpunt hoger dan het landelijke gemiddelde. Denk hierbij aan banen zoals bouwkundig opzichter, medisch laboratoriumpersoneel, juridisch secretaresse of technisch personeel in de it-ondersteuning. Het aandeel hoger geschoold werknemers (denk aan een ingenieur weg- en waterbouw, leraar voortgezet onderwijs, arts of gespecialiseerd verpleegkundige) ligt in Weesp twee procentpunt lager dan het landelijke gemiddelde. Al met al is de werkzame beroepsbevolking naar opleidingsniveau voor Weesp overeenkomstig met het Nederlands gemiddelde. Tabel 1: Werkzame beroepsbevolking naar opleidingsniveau in 2019 Ongeschoold werk Laaggeschoold werk 1 Middelbaargeschoold werk Hooggeschoold werk

Absoluut aantal 1.000 4.000 2.000 3.000

Aandeel in werkzame beroepsbevolking 10% 40% 20% 30%

Landelijk gemiddelde 9% 41% 17% 32%

Bron: CBS, 2019

2.4 Werkgelegenheidsontwikkeling Toename van circa 2.800 banen nodig om arbeidsparticipatie op peil te houden In 2020 wonen er circa 19.900 mensen in de gemeente Weesp. De huidige bruto arbeidsparticipatie ligt op circa 72%, dit houdt in dat 72% van de inwoners tot de beroepsbevolking behoort. De beroepsbevolking (personen van 15 t/m 75 jaar oud) van Weesp telt in 2020 dus circa 14.330 personen. Hiervan hebben circa 10.000 een betaalde baan of zijn actief op zoek naar een betaalde baan. Volgens het CBS zijn er in de gemeente Weesp in 2020 circa 9.020 banen. In 2020 ligt de verhouding werkzame beroepsbevolking tot het aantal banen dus op 1 op 0,9. In paragraaf 2.7 is de ruimtevraag en toevoeging van arbeidsplaatsen in 2040 op basis van de ratio van 1 op 1 van het aantal banen en personen in de werkzame beroepsbevolking berekend. Volgens de bevolkingsprognose van Noord-Holland zal het aantal inwoners van Weesp in 2040 stijgen naar circa 25.500 personen. Daarnaast zal de groep inwoners van 65 jaar en ouder sterk toenemen, in de regio Gooi en Vechtstreek wordt een toename van 21% geprognosticeerd tussen 2020 en 2040. De

1

Ook wel ‘praktisch geschoold’, we hanteren de categorieën die CBS hanteert

10

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

beroepsbevolking in Weesp in 2040 zal uit circa 18.360 personen bestaan. Op basis van de aanname dat de verhouding van de beroepsbevolking tot de werkzame beroepsbevolking gelijk blijft, schatten we in dat de werkzame beroepsbevolking in 2040 circa 13.100 personen bedraagt. Om de verhouding banen tot werkzame beroepsbevolking te behouden zoals in 2020 is een toevoeging van 2.480 tot 3.140 banen nodig tot 2040. Om te voldoen aan de regionale ambitie van een ratio 1,0 van de werkzame beroepsbevolking tot het aantal banen is een toevoeging van 3.700 tot 4.500 banen nodig tot 2040. Tabel 2: Prognose ratio werkzame beroepsbevolking en banen Jaar 2020 2040

Inwoners 19.900 25.500

Arbeidsparticipatie 72% 72%

Beroepsbevolking 14.330 18.360

Werkzame beroepsbevolking 10.000 13.100

Banen 9.020 11.830

Bron: CBS (2020), Bevolkingsprognose Noord-Holland (2019) & LISA (2019).

Bijna de helft van de Weesper banen op bedrijventerreinen De gemeente Weesp heeft in 2020 circa 9.020 banen. Bijna de helft van deze banen bevindt zich op een bedrijventerrein. Gemiddeld is dit aandeel in Nederland circa 30% en in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) circa een kwart. Op bedrijventerrein Noord zijn de meeste banen te vinden, circa 2.650 mensen werken hier. Daarnaast werken er op het Van Houten Industriepark circa 1.120 personen en op de Nijverheidslaan circa 560 personen. In het stationsgebied van Weesp, waar met name kantoren staan zijn meer dan 600 banen gevestigd. In het centrum van Weesp, het historische centrum met de Prinses Irenelaan als grens in het westen, werken 1.190 mensen. De overige 2.890 banen bevinden zich op verspreide (en informele) locaties, denk aan winkelcentra, solitaire bedrijfsvestigingen of bedrijven aan huis. In de gemeente Weesp wonen circa 1.300 ZZP’ers, dit is circa 13% van de werkenden in Weesp, het is aannemelijk dat een deel van de ZZP’ers vanuit huis werkt. In onderstaande grafiek is de werkgelegenheidsontwikkeling van vier werklocaties in de gemeente Weesp weergegeven. Op alle werklocaties neemt het aantal banen toe, met uitzondering op van Houten Industriepark.

Tabel 3: Aantal banen naar werklocatie, centrum en overige locaties Locatie Bedrijventerrein Noord Van Houten Industriepark Nijverheidslaan Stationsgebied Stadscentrum Weesp Overige locaties (informeel, winkels, solitaire plekken, et cetera) Totaal

Banen (2019) 2.650 1.120 560 620 1.190 2.890 9.020

Aandeel van totaal 30% 12% 6% 7% 13% 32% 100%

Bron: LISA (2019)

Figuur 2: Werkgelegenheidsontwikkeling per werklocatie 2010-2019 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Noord 2010

2011

Nijverheidslaan 2012

Bron: LISA, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020

2013

2014

Van Houten Industriepark

Stationsgebied

2015

2018

2016

2017

2019

11

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

‘Traditionele’ bedrijventerreinsectoren als industrie en handel zijn goed vertegenwoordigd op de werklocaties in Weesp. Op alle bedrijventerreinen zijn deze twee sectoren samen verantwoordelijk voor (ruim) meer dan de helft van de banen. Daarnaast is zakelijke dienstverlening ook een grote sector. Niet alleen in het stationsgebied, maar ook op bedrijventerreinen Nijverheidslaan (33% van de banen) en Van Houten Industriepark (42%). Deze sectorverdeling geeft Weesp een unieke positie in de regio Gooi en Vechtstreek. Sectoren als industrie en (groot)handel zijn daar krimpende sectoren blijkt uit het Ecorys rapport voor de regio Gooi en Vechtstreek. Groot- en detailhandel, diensten en zorg zijn in de regio grote sectoren. Het vestigingsklimaat van Weesp is dus met recht uniek te noemen binnen de regio. Figuur 3: Sectorverdeling werkgelegenheid op de Weesper werklocaties (2019)

Noord

Nijverheidslaan

Van Houten industriepark

Stationsgebied 0% Industrie

10%

Handel

40%

50%

60%

Zakelijke dienstverlening

20%

30%

Bouw

Logistiek

70%

80%

90%

100%

Overig

Bron: LISA, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020.

2.5 Verhuisdynamiek van Weesper bedrijven Weesper werklocaties hebben een hoge verhuisdynamiek In onderstaande tabel zijn het aantal inkomende en uitgaande verhuisbewegingen op de drie Weesper bedrijventerreinen en het Stationsgebied weergegeven. Alle gebieden hebben een positief saldo verhuisbewegingen. De verhuisdynamiek is het aandeel verhuizingen op het totaal aantal vestigingen. De verhuisdynamiek op bedrijventerrein Noord, het Stationsgebied en het Van Houten Industriepark is hoog (rond 20%), op Nijverheidslaan is de verhuisdynamiek iets gematigder. Wanneer er in een onderzoeksperiode van tien jaar meer dan 15% van het totaal aantal vestigingen verhuist (vestigt of vertrekt), spreken we van een hoge verhuisdynamiek. Tabel 4: Verhuisdynamiek in de periode 2011-2020 Bedrijventerrein Noord Van Houten Industriepark Nijverheidslaan Stationsgebied

Inkomende verhuisbewegingen 32 5 6 12

Uitgaande verhuisbewegingen 31 1 4 5

Saldo +1 +4 +2 +7

Totaal aantal vestigingen (2019) 294 30 37 50

Bron: Vastgoeddata.nl, 2020. Bewerking: Stec Groep, 2020

Saldo verhuizingen aantal bedrijven is licht positief… Op Noord valt het op dat ondanks het grote aantal verhuizingen het saldo nauwelijks is gewijzigd de afgelopen tien jaar. Van Noord vertrokken met name kleine bedrijven met hooguit 20 werknemers, met uitzondering van twee bedrijven in de zakelijke dienstverlening met circa 50 tot 100 werknemers. Daarnaast vertrok een groot handelsbedrijf met circa 50 werknemers van Noord. De nieuwe gevestigden op Noord hebben niet meer dan 20 werknemers, met uitzondering van één ingenieursbureau met 20 tot 50 werknemers. Kortom: enkele grotere vertrekkers, en vooral kleinere nieuwvestigers.

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

12

Het vertrekkende bedrijf en de vestigende bedrijven op het Van Houten Industriepark van de afgelopen tien jaar hebben hooguit 20 werknemers. De inkomende bedrijven zijn onder anderen twee bouwbedrijven en twee handelsbedrijven. Op de Nijverheidslaan zijn er de afgelopen tien jaar grotere werkgevers gevestigd dan vertrokken. Op de Nijverheidslaan zijn tot 50 arbeidsplaatsen toegevoegd door de vestiging van een bedrijf in de zakelijke dienstverlening. De overige vestigende en vertrekkende bedrijven op de Nijverheidslaan hebben maximaal tien arbeidsplaatsen. …maar drie grote industriële (beeldbepalende) bedrijven vertrokken vanwege ruimtegebrek In onze Monitor Locatiedynamiek monitoren we bovenregionale locatiedynamiek. We doen jaarlijks onderzoek naar strategische bedrijfsverplaatsingen naar en in Nederland door grote bedrijven (>50 fte). Deze monitor geeft verhuisbewegingen weer die op het moment plaatsvinden en bekend worden gemaakt. De bewegingen zijn nog niet terug te vinden in data van Vastgoeddata.nl of LISA-databases. In 2020 verhuist bakkerijgrondstoffenhandel Bakels, gevestigd op bedrijventerrein Noord, naar Zeewolde. De groeiambitie van het bedrijf kon niet meer gehuisvest worden in Weesp. Daarnaast is in 2020 post- en pakketbezorger B2C Europe verhuisd vanuit Weesp naar Almere.

In 2019 verhuisde Knipidee van bedrijventerrein Noord in Weesp naar Almere vanwege betere bereikbaarheid en nabijheid van de A6. In onderstaande tabel zijn de meest voorkomende afkomst- en bestemmingsgemeente van in- en uitgaande verhuisbewegingen van bedrijven in Weesp weergegeven. De afgelopen jaren is de gemeente Weesp een aantal grote werkgevers verloren door het gebrek aan ruimte. Met name het gebrek aan schuifruimte zorgt er voor dat bedrijven die van oudsher in Weesp gevestigd zijn en zich met de gemeente verbonden voelen, genoodzaakt zijn te vertrekken. Het saldo van vertrekkende en inkomende verhuisbewegingen is dus (licht) positief. Uit gesprekken met marktvertegenwoordigers horen we terug dat grotere bedrijven die groeien uiteindelijk moeite hebben om in Weesp geschikte (wat grootschaliger) huisvesting te vinden, zeker omdat er alleen aanbod in de bestaande voorraad is en geen uitbreidingsruimte op uitgeefbare kavels. Dit soort bedrijven (zoals Bakels) maakt dan de keuze om Weesp te verlaten naar een regio waar wel aanbod van kavels is. In de op te stellen kansenkaart met ondernemers is het overigens ook zinvol om hen aan te laten geven waar volgens hen kansen liggen voor bijvoorbeeld herstructurering/herontwikkeling om wel grotere kavels mogelijk te maken. Tabel 5: Top 6 Afkomst en bestemming Weesper bedrijfsverhuizingen in 2011-2020 1 2 3 4 5 6

Top 6 afkomst gemeenten Amsterdam Almere Gooise Meren Amstelveen Ouder-Amstel Hilversum

1 2 3 4 5 6

Top 6 bestemming gemeenten Amsterdam Hilversum Bussum Wijdemeren Wijdemeren Almere

Bron: Vastgoeddata.nl, 2020

Naast verhuizingen zijn er de afgelopen tien jaar ook bedrijven opgericht in Weesp. In de periode 20112020 zijn er circa 900 bedrijven opgericht in de gemeente Weesp. Circa de helft van deze oprichtingen zijn éénmanszaken. Op basis van de meest recente cijfers van het CBS schatten wij in dat er circa 1.200 ZZP’ers in Weesp gevestigd zijn in 2020. Abbott al tien jaar de belangrijkste werkgever van Weesp In onderstaande tabel zijn de tien grootste werkgevers van de gemeente Weesp weergegeven. Abbott Healthcare Products BV en Abbott Biologicals BV zijn samen goed voor circa 500 banen. In onderstaande tabel zijn de tien bedrijven te zien met het grootste aantal werknemers in de gemeente Weesp.

13

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

Tabel 6: Grootste werkgevers in de gemeente Weesp Naam Abbott Healthcare Products B.V. Denso Europe B.V. Abbott Biologicals B.V. Geldmaat B.V. Vivium Zorggroep (Hogewey) Woningnet N.V. Gemeente Weesp, stadskantoor Vechtstede College Albert Heijn (Amstellandlaan) Smit & Zoon

Aantal werknemers 2 200 t/m 499 200 t/m 499 100 t/m 199 100 t/m 199 100 t/m 199 100 t/m 199 100 t/m 199 100 t/m 199 50 t/m 99 50 t/m 99

Bron: Vastgoeddata, 2020

2.6

Uitgangspositie Weesper bedrijventerreinen

Bedrijventerreinen eind 2018 beoordeeld met Next Economy Effect Rapportage (NEER) In 2018 brachten we de toekomstbestendigheid in beeld van bedrijventerreinen in de MRA. De scores van ieder individueel bedrijventerrein worden in het NEER-model vertaald naar een positie op de ‘levenscyclus bedrijventerreinen’ en een Next Economy (NE) potentie. De uitgangspositie van een terrein hierop geeft handvatten voor ingrepen die kunnen worden gedaan per bedrijventerrein. Noord zat in fase I, Van Houten Industriepark en Nijverheidslaan begin fase II Een bedrijventerrein heeft, net als ieder ander product, een levenscyclus. Als een bedrijventerrein veroudert, wordt het steeds minder geschikt voor de doelgroep en kunnen ingrepen of innovaties nodig zijn om aantrekkelijk te blijven en de kwaliteit te waarborgen. Daarmee blijft het bedrijventerrein zijn economische waarde behouden. Zie hieronder de scores van de bedrijventerreinen in het onderzoek uit 2018. Figuur 4: Positie op de levenscyclus Weesper bedrijventerreinen

Bron: Plabeka onderzoek herstructureringsopgave bedrijventerreinen MRA, 2018

Daarmee beschikt Weesp over een mooie mix van functionele tot modern-gemengde bedrijventerreinen in verschillende levensfasen. Niet ieder bedrijf heeft behoefte aan een aangeharkte bedrijfslocatie. Zeker voor startende ondernemers geldt dat wat ouder vastgoed tegen een lagere huurprijs aantrekkelijk kan zijn.

2

De LISA gegevens geven een exact aantal werknemers, maar we mogen deze gegevens niet publiceren op bedrijfsniveau

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

14

Nijverheidslaan en Van Houten Industriepark scoorden een hoge NE-potentie, Noord scoorde ‘basis’ De economie zit in een transitie, gebaseerd op een verdere digitalisering, duurzame energietransitie, nieuwe vormen van mobiliteit en andere manieren van organisatie en samenwerking tussen bedrijven. Producten, productieprocessen, productieketens en businessmodellen veranderen hierdoor. Niet alle ‘Next Economy-trends’ hebben echter substantiële effecten op de ruimtebehoefte en locatiekeuze van bedrijven. We zien vijf trends die naar onze mening echt duurzaam invloed hebben op de toekomstige ruimtevraag van bedrijven en daarmee op het toekomstperspectief van bedrijventerreinen, te weten: (1) circulaire economie, (2) smart industry, (3) smart logistics, (4) robotisering en (5) open innovatie. De grootste opgave voor bestaande terreinen is hoe zij zo goed mogelijk kunnen inspelen op NE-trends om zo in de toekomst hun waarde te behouden of liever, een waardesprong te realiseren. Daarom hebben we voor de Weesper bedrijventerreinen in 2018 de NE-potentie bepaald. De NE-potentie helpt bij het bepalen en prioriteren van de herstructureringsopgave en de aanpak (maatregelen, instrumenten) hiervan.

De uitkomsten geven mogelijke duurzaamheidsmaatregelen (denk aan vergroening van openbare ruimte, het stimuleren van private investeringen in duurzame energie, et cetera) of andere verbeteringen om terreinen toekomstbestendiger te maken (verhogen digitale bereikbaarheid, potentie voor circulaire initiatieven, et cetera). Nijverheidslaan en Van Houten Industriepark scoorden een hoge NE-potentie. Bedrijventerrein Noord scoorde ‘basis’. In paragraaf 3.3 wordt de Next Economy potentie van de Weesper werklocaties verder toegelicht. Zie voor verder details over de opbouw en de uitkomsten van de NEER-analyse uit 2018 het desbetreffende rapport 3.

2.7 Ruimtevraag Tegelijk met dit verdiepende onderzoek voor Weesp wordt door Ecorys een behoefteraming voor de regio Gooi en Vechtstreek opgesteld. De berekening van de ruimtevraag in deze paragraaf is primair een indicatieve doorrekening van het ‘ambitiescenario 1,0 arbeidsplaats/werkzame beroepsbevolking’ en geldt dus niet als een doorwrochte behoefteprognose. Het geeft wel een indicatie van de mogelijke ruimtevraag die de gemeente Weesp zou moeten kunnen accommoderen. Onderstaande analyses zijn daarmee een bouwsteen voor de Omgevingsvisie Weesp. Regionale behoefte van 9 ha bedrijventerrein en circa 13.000 m2 kantoor in 2040 In 2018 is in Plabeka verband een behoefteraming gemaakt voor bedrijventerreinen en kantoren. De raming is beleidsarm: nieuw beleid gericht op versterking van de regionale economie is niet in de raming opgenomen. Nieuw beleid kan dus leiden tot extra ruimtebehoefte. Hiernaast wordt de Plabeka gebaseerd op groei uit het verleden. Door historisch ruimtegebrek was de groei in de regio Gooi en Vechtstreek de afgelopen jaren zeer beperkt. Tijdens de laatste Plabeka raming (2018) was de behoefte 9 ha bedrijventerrein voor de regio Gooi en Vechtstreek tot 2040, dit is met name vervangingsvraag. Daarnaast werd een behoefte van circa 13.000 m² kantoren geraamd in de regio Gooi en Vechtstreek tot 2040. We gaan hierbij uit van de middenscenario’s.

Ambitie ratio banen en werkzame beroepsbevolking 1,0 zou veel ruimte voor bedrijvigheid vragen De regionale ambitie van de regio Gooi en vechtstreek is een gebalanceerde verhouding tussen banen en de werkzame beroepsbevolking. De huidige verhouding in de gemeente Weesp is 0,9. Ecorys en BVR werken in een parallel onderzoek de regionale ambitie en de betekenis voor de ruimtevraag uit. Er worden binnen het onderzoek van Ecorys en BVR en dit onderzoek dezelfde definities gehanteerd. Voor de gemeente Weesp werken we bondig de theoretische ruimtevraag die de regionale ambitie met zich mee brengt uit. Daarnaast werken we de ruimtevraag uit die bij de gemeentelijke ambitie van het behoud van de huidige verhouding van banen en de werkzame beroepsbevolking hoort.

3

Te vinden op: https://www.metropoolregioamsterdam.nl/1498-2/

15

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

Door de regionale ambitie te vertalen in ruimtevraag voor Weesp zal in 2040 op basis van de bevolkingsprognose een toevoeging van circa 4.100 banen nodig zijn. In 2020 is circa 48% van de banen te vinden op een bedrijventerrein. Als we de aanname doen dat dit aandeel ongeveer gelijk zal blijven moeten er circa 1.970 banen bij kunnen komen op bedrijventerreinen. Tegen de huidige banendichtheid in Weesp (46 banen per hectare) zou dit een extra ruimtebeslag betekenen van circa 43 hectare. Het is onwaarschijnlijk dat deze ruimte in uitbreiding gevonden wordt. De banendichtheid per bedrijventerrein verschilt licht, zie onderstaande tabel. Op regulier gemengde bedrijventerreinen is het aantal banen per hectare circa 40. De banendichtheid op de Weesper bedrijventerreinen is op dit moment dus al hoog. Dit neemt niet weg dat er binnen het terrein nog wel locaties zijn waar intensivering kan zorgen voor een grotere banendichtheid. Tabel 7: Banendichtheid per bedrijventerrein in Weesp Bedrijventerein Noord Van Houten Industriepark Nijverheidslaan

Netto uitgegeven hectares 60 25 10

Banen (2019)

Banendichtheid 2.650 1.120 560

44 45 56

Bron: IBIS, 2019 & LISA, 2019

Wij zien een indicatieve ruimtevraag tot circa 25 hectare bedrijventerrein als realistischer Gezien de omvang van de ruimtevraag die nodig is om al die arbeidsplaatsen te faciliteren (43 hectare) lijkt het onwaarschijnlijk die te kunnen accommoderen binnen de gemeente. De indicatieve ruimtevraag die samenhangt met de groei van banen van circa 2.480 tot 3.140 (zie paragraaf 2.4) is circa 25 hectare. Hierbij gaan we er van uit dat de huidige verhouding tussen banen óp bedrijventerreinen en daarbuiten gelijk blijft, en ook de huidige terreinquotiënt (het aantal banen per hectare) gelijk blijven. Dit kan als een ‘midden scenario’ worden gezien om de autonome groei van de werkzame beroepsbevolking van Weesp te kunnen blijven faciliteren. We benadrukken dat deze ruimtevraag indicatief is, want er is alleen gekeken naar de groei van bevolking en werkzame beroepsbevolking, zonder daarbij rekening te houden met ontwikkelingen in locatietype voorkeur en terreinquotiënten. Voor het Stationsgebied komen we op een kantoorquotiënt (aantal m2 per arbeidsplaats) van circa 23 m2. Ook dit is in lijn met het landelijke gemiddelde dat rond de 25 m2 schommelt (maar in de MRA lager zal zijn).

16

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

3 Verdieping 3.1 Mengen Voor de bedrijventerreinen in de regio Gooi en Vechtstreek hebben wij onze mengbaarheidsanalyse uitgevoerd. Zie Bijlage A in het bijlagerapport voor de kaarten van de mengbaarheidsanalyse op bedrijfsniveau en het bijbehorende ruimtegebruik. Naast de kaarten is in de bijlage een uitleg van de analyse te vinden. Op basis van de analyse hebben we de bedrijven op de bedrijventerreinen in de Gooi en Vechtstreek ingedeeld in drie categorieën; mengbaar, mengbaar onder voorwaarden en moeilijk mengbaar. In onderstaand figuur is de verdeling van het ruimtegebruik van de bedrijven per mengbaarheidsvorm op de bedrijventerreinen weergegeven. De ‘Geen data’-categorie bestaat uit kavels waar geen bedrijfsmatige activiteit bekend is of die leeg staan. Figuur 5: Ruimtegebruik naar mengbaarheidsvorm 100%

16%

90% 80%

16%

70% 60%

13%

33% Geen Data

20%

Moeilijk Mengbaar

50% 40%

31%

30%

Mengbaar onder voorwaarden Mengbaar

48%

20%

23%

10% 0% Gooi en Vechtstreek

Gemeente Weesp

Bron: Stec Groep, 2020

Mengbaarheid op de Weesper bedrijventerreinen Noord is ingericht met de bedoeling om de milieuhinder te zoneren. De zuidoostelijke schil van het terrein, die het dichtst bij de kern van Weesp ligt, zou lagere milieuhinder moeten veroorzaken. Hier bevinden zich enkele bedrijven die mengbaar onder voorwaarden zijn zoals SINNER en Denso. In de buitenste schil van het terrein, richting het kanaal, zouden bedrijven met grotere milieuhinder gevestigd moeten worden. Dit patroon is ook niet meer duidelijk herkenbaar uit de uitkomsten van de menganalyse (zie bijlage voor kaarten van de mengbaarheid op kavelniveau). Op Noord spelen transformatie-initiatieven in de voormalig kantoorpanden aan de Amstellandlaan, het gaat in totaal om 2 hectare. De bedrijven rondom de transformatielocatie zijn mengbaar. Het Van Houten Industriepark is grotendeels moeilijk mengbaar door farmaceut Abbott. Circa 80% van de bedrijven is mengbaar, maar deze bedrijven gebruiken maar 13% van de ruimte. De deels leegstaande kantoren aan de Prinses Irenelaan staan al op de nominatie voor transformatie. Op het Van Houten Industriepark staat in totaal zo’n 3,2 hectare op de transformatieplanning. Deze plekken grenzen aan bedrijven die mengbaar onder voorwaarden zijn. De ruimte op Nijverheidslaan is voor circa een derde moeilijk mengbaar. Het gaat met name om de watergebonden kavels in het oosten van het terrein.

Het westelijke onbebouwde deel waar transformatie

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

17

op de planning staat grenst voor het overgrote deel aan mengbare bedrijvigheid. In totaal staat er op de Nijverheidslaan circa 1,5 hectare op de planning voor transformatie. In aansluiting op de analyses die door Ecorys zijn gemaakt in het regionale onderzoek kunnen we een inschatting geven van de ruimtewinst die binnen de terreinen is te boeken door mengbare bedrijven (denk aan lichte bedrijvigheid, kantoren, leisure-achtige bedrijvigheid, etc.) ‘uit te plaatsen’. Op die manier komt deze ruimte vrij voor bedrijven die niet-mengbaar zijn en daarom echt op een bedrijventerrein gevestigd zouden moeten zijn. In totaal nemen de bedrijven in de categorie ‘mengbaar’ circa 23 hectare ruimte in. Deze bedrijvigheid zou op basis van de huidige inschatting van mengbaarheid ook op een locatie in de wijk, een kantorenlocatie of een andere informele locatie gevestigd kunnen zijn. Echter, een deel van deze bedrijven heeft ook gewoon een voorkeur voor een locatie op een bedrijventerrein.

3.2 Intensiveren Intensivering van het ruimtegebruik hoeft niet altijd plaats te vinden op een braakliggende kavel. Intensivering kan ook plaatsvinden door de huidige kavel of het huidige pand optimaal te gebruiken. Door gebruik te maken van de maximale planologische mogelijkheden kan vaak veel ruimte gewonnen worden. Leegstand op de Weesper bedrijventerreinen ligt net boven frictieniveau De meest voor de hand liggende manier om de ruimte intensiever te gebruiken is de leegstand minimaliseren. Om de hoeveelheid leegstaand op de Weesper bedrijventerreinen in beeld te krijgen maken we gebruik van twee bronnen. De leegstandsmonitor van het CBS en onze eigen monitor voor aanbod op bedrijventerreinen. De methodes verschillen enigszins. CBS gaat ervan uit dat er leegstand is als er geen bedrijf is ingeschreven op een bepaald adres. Onze methode is gebaseerd op openbare bronnen zoals Funda in Business. CBS komt op een leegstandspercentage van circa 10%. Zelf komen we op een aanbod van circa 4,5% (in totaal circa 22.000 m2 aanbod bedrijfsruimte). Als we rekening houden met enige verborgen leegstand die niet aangeboden wordt, zou de daadwerkelijke leegstand iets hoger kunnen zijn dan 4,5%. Alles bij elkaar schatten we in dat de leegstand op bedrijventerreinen in Weest op/rond frictieniveau (circa 5-6% leegstand) ligt. In figuur 6 is op de kaart aangegeven waar het aanbod zich bevindt.

Op het Van Houten Industriepark wordt op de peildatum maar één pand aangeboden van circa 100m². Op de Nijverheidslaan wordt ook maar één pand aangeboden van circa 190 m². 99% van het aanbod bevindt zich dus op bedrijventerrein Noord. Figuur 6: Leegstand en aanbod op de Weesper bedrijventerreinen

Bron: CBS Leegstandsmonitor, 2019 & Stec Groep, peildatum september 2020.

18

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

Figuur 7: Aanbod vastgoed op bedrijventerreinen Weesp

Bron: Stec Groep, 2020. Peildatum: juni 2020.

Circa 20 hectare aan particuliere inbreidingslocaties op de Weesper bedrijventerreinen In onderstaande tabel staat een overzicht van potentiële inbreidingslocaties op de drie Weesper bedrijventerreinen. Deze selectie van mogelijkheden is tot stand gekomen op basis van onze inschatting en bureau-expertise. De grootste inbreidingsmogelijkheden liggen op het van Houten industriepark. Abbott heeft daar veel grond in eigendom die niet wordt gebruikt maar wordt aangehouden vanuit strategisch oogpunt. Het gaat om circa 11 hectare. Op Noord is circa 5 hectare te winnen die versnipperd over het terrein ligt. Bijvoorbeeld wanneer de eigenaren/gebruikers van de parkeerterreinen aan de Amstellandlaan en Zuiderzeelaan de ruimte meervoudig zouden gebruiken. Op de Nijverheidslaan is circa 3 hectare in te breiden. In totaal zien wij circa 20 hectare aan inbreidingsmogelijkheden op de Weesper bedrijventerreinen. Deze inbreidingslocaties zijn grotendeels in particulier eigendom. De gemeente kan eigenaren motiveren het eigen ruimtegebruik te optimaliseren, door ze bijvoorbeeld te wijzen op de maximale planologische mogelijkheden. Er zijn daarnaast voor gemeenten niet veel instrumenten beschikbaar om de ondernemer het ruimtegebruik te doen wijzigen. Tabel 8: Inbreidingsplekken op bestaande Weesper bedrijventerreinen Bedrijventerrei n

Naam bedrijf

Adres

Reden

Noord

Het Domijn

Bloemendalerweg 51

Geen bedrijfsgebruik

3,6

Noord

Fontijn BV

Zuiderzeelaan 90

Parkeerterrein

0,3

Noord

Pampuslaan 148

Braakliggend

0,3

Noord

Amstellandlaan 84

Parkeerterrein

0,3

Noord

Amstellandlaan 80

Parkeerterrein

0,2

Laag bebouwingspercentage (circa 60%) Ruimte extensieve bedrijvigheid

0,3

Noord

Flexcon Company BV

Flevolaan 3

Noord

Hagen Beton BV

Rijnkade 9

Oppervlakte onbebouwd (hectare)

0,3

19

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

van Houten Industriepark van Houten Industriepark van Houten Industriepark van Houten Industriepark Nijverheidslaan

Abbott

Van Houten Industriepark

Veel lege kavels

11

Pronk juweel

Van Houten Industriepark

Braakliggend deel van de kavel

0,07

Pand waar nu Ymere in zit Leegstaand kantoorpand Afvalscheidingsstation

Van Houten Industriepark

Parkeerterrein

0,2

Van Houten Industriepark

Parkeerterrein

0,07

Nijverheidslaan 3

Onbebouwd

0,3

Nijverheidslaan

Nijverheidslaan 1c

Braakliggend

0,4

Nijverheidslaan

Nesland 1

Parkeerterrein kantoorflats

0,2 0,1

Nijverheidslaan

Sun Test Systems

Nijverheidslaan 15

Nijverheidslaan

Sun Test Systems

Nijverheidslaan 17

Braakliggend grasveldje voor het pand Parkeerterrein

Nijverheidslaan

G-Tools

Nijverheidslaan 1

Ruimte extensieve bedrijvigheid

0,15

Nijverheidslaan

Smit & Zoon

Nijverheidslaan 48

Ruimte extensieve bedrijvigheid

0,7

Nijverheidslaan

Bbi-trade BV

Nijverheidslaan 42

0,17

Nijverheidslaan

Jachtwerf Weesp BV

Nijverheidslaan 18

Laag bebouwingspercentage (circa 30%) Ruimte extensieve bedrijvigheid

In gebruik nemen van planologische mogelijkheden kan ruimtewinst geven Op het grootste deel van de bedrijventerreinen in Weesp worden de maximale gebruiksmogelijkheden niet gebruikt. Op alle drie de bedrijventerreinen in Weesp geldt een maximaal bebouwingspercentage van 100%. Het complete bouwvak van de kavel mag planologisch gezien bebouwd worden. Hiernaast geldt op de terreinen een maximale bouwhoogte van 10 meter. Op het Van Houten Industriepark geldt in het midden en zuiden van het terrein zelfs een maximale bouwhoogte van 15 en 20 meter. De maximale bouwhoogte wordt nauwelijks behaald, met name niet op Noord. Op Noord zijn het gros van de gebouwen in het midden van het terrein langs de Flevolaan of Pampuslaan circa 7 meter hoog. In theorie is op deze plaatsen nog 30% van de bouwhoogte ongebruikt. In het bijlagenrapport staan kaarten van de hoogte van bebouwing op de Weesper bedrijventerreinen. In de next economy (zie ook hierna) zien we steeds vaker dat bedrijven die bijvoorbeeld gebruik gaan maken van automatisering en robotisering ook in de hoogte kunnen voorzien in hun ruimtevraag. Het verhogen van bouwhoogtes kan dan ook voor steeds meer bedrijven een oplossing zijn om te voorzien in ruimtebehoefte. De gemeente kan intensivering van het ruimtegebruik aanjagen door ondernemers bewust te maken van de gebruiksmogelijkheden die er op de locatie zijn.

De ervaring leert dat ondernemersbijeenkomsten waar succesverhalen en tips gedeeld kunnen worden stimulerend werken. Zo een bijeenkomst kan georganiseerd worden door de gemeente in samenwerking met ondernemersvereniging IVW. Beter gebruik maken van watergebonden kavels Watergebondenheid leidt niet direct tot intensiever ruimtegebruik. Desondanks willen we dit aspect hier toch uitlichten. In het algemeen zien we in de MRA, maar ook op veel plaatsen in de rest van Nederland een herwaardering voor watergebonden kavels. In het verleden zijn watergebonden kavels vaak aan ‘droge’ bedrijvigheid uitgegeven of in gebruik genomen. Zo ook op bedrijventerrein Noord. Slechts enkele bedrijven maken gebruik van het water. Veel andere bedrijven liggen wel aan het water, maar beschikken niet over toegang tot water (o.a. door woonboten). Het watergebonden maken van deze kavels lijkt daarom niet mogelijk. Toegang tot water is wel een belangrijke asset in de next economy trends die we waarnemen. Vervoer over water sluit goed aan bij ambities van bijvoorbeeld logistieke bedrijvigheid om vervoer te verduurzamen. Uit figuur 3 blijkt dat maar een zeer klein deel van de Weesper bedrijvigheid uit logistieke bedrijven bestaat. Wel zien we ook steeds vaker bij industriële bedrijvigheid een herwaardering van watergebonden kavels. Industrie maakt wel een wezenlijk deel uit van de Weesper bedrijven.

Tijdig vervolgonderzoek naar het scheppen van watergebonden aanbod is ook verstandig als transformatie van de Nijverheidslaan in beeld komt.

0,3

0,5

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

20

3.3 Next Economy In 2018 voerden wij in MRA verband een onderzoek uit naar de toekomstbestendigheid van de bedrijventerreinen in onder andere Weesp. Zoals beschreven in paragraaf 2.6 scoorden de drie Weesper terreinen goed. Noord zat in de eerste levensfase, Nijverheidslaan en Van Houten Industriepark zaten in het begin van de tweede levensfase. In het onderzoek onderzochten we ook de Next Economy potentie van de terreinen. Noord en het Van Houten Industriepark werden beoordeeld met een Basis+ potentie voor de Next Economy. De Nijverheidslaan kreeg een Basis potentie. De Next Economy potentie bepalen we per terrein: in hoeverre zijn terreinen uitgerust om een transitie naar de ‘nieuwe economie’ te kunnen maken? We kijken hiervoor bijvoorbeeld naar gebruiksmogelijkheden (hoge milieucategorie, ruime bebouwingsmogelijkheden), de aanwezigheid van bedrijven in hightech maakindustrie of andere clusters, het aantal bedrijven op een terrein (om een circulair bedrijventerrein te worden is een bepaalde kritische massa nodig), de aanwezigheid van recyclingbedrijven (om afvalstromen binnen het terrein te kunnen houden), een hoge organisatiegraad (die van belang is om stappen te zetten op gezamenlijke energievoorziening of inzamelen van afval), et cetera. De NE-potentie is geen oordeel over de kwaliteit of het economisch belang van een terrein.

De meerderheid van de bedrijventerreinen is van basisniveau wat NE-potentie betreft. Deze terreinen zijn zeer wezenlijk als motor van de regionale economie en zullen dat naar verwachting in de toekomst nog steeds zijn (eventueel met herstructureringsmaatregelen). Niet alle terreinen hoeven circulair te worden, hightech maakindustrie of bedrijven in hogere milieucategorieën te huisvesten. De NE-potentie moet daarom vooral worden gezien als een aanvulling op de analyse van veroudering en herstructurering. De analyse laat zien welke terreinen het meest interessant zijn om stappen te zetten richting Next Economy. In onderstaande figuren zijn de factsheets van de terreinen wat betreft de Next Economy potentie opgenomen. Tabel 9: Next Economy potentie Noord in 2018

Tabel 10: Next Economy potentie Van Houten Industriepark in 2018

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

Tabel 11: Next Economy potentie Nijverheidslaan in 2018

21

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

22

4 Conclusies: vertaling ruimtevraag 4.1 Conclusies kwalitatieve behoefte op basis van voorgaande analyses Wat betekenen de voorgaande analyses voor de kwalitatieve ruimtevraag naar bedrijventerreinen voor Weesp? We hanteren in principe de bestaande Plabeka behoefteraming (zie paragraaf 2.7). Die raming is echter beleidsarm en gebaseerd op uitgifte uit het verleden. Voor de gemeente Weesp zien we drie belangrijke (beleids-)ambities en ontwikkelingen die mogelijk invloed hebben op de behoefte aan ruimte voor economie. Deze zijn in de hoofdstukken en analyses hiervoor aan bod geweest. Het gaat om: • Vervangingsvraag • ‘Ambitie ratio werkzame beroepsbevolking-banen behouden’ • Next Economy trends In de hele regio Gooi en Vecht is volgens Plabeka U.S. 3.1 sprake van 9 hectare vraag, voornamelijk als gevolg van transformatie. Op dit moment zijn in Weesp transformatieplannen voor kantoren (Amstellandlaan en van Houten Industriepark). We taxeren dat het transformeren van deze kantoren niet noodzakelijkerwijs tot vervangingsvraag voor kantoren leidt. Landelijk zien we dat, buiten enkele gemeenten/locaties waar nog wel uitbreidingsvraag naar kantoren is, dat de markt voor kantoren vooral een vervangingsvraag is. Dit zal ook voor Weesp gelden, zo schatten we in. We adviseren om eventuele (vervangings-)vraag voor kantoren in het stationsgebied te accommoderen.

Als delen van bedrijventerreinen worden getransformeerd adviseren we om die vervangingsvraag te accommoderen op een functioneel bedrijventerrein waar ook ruimte is voor milieuhinderlijke bedrijvigheid. Kavels met een maximale milieucategorie van 4.2 zijn schaars in de MRA. Ruimte voor productiebedrijven die behoefte hebben aan dit soort locaties bieden veel ruimte aan praktisch geschoold personeel. In de rest van de regio schort het ook aan dit soort locaties, waardoor vooralsnog alleen Almere overblijft als vestigingslocatie. Voor dit personeel is de bijbehorende reistijd en -afstand niet aantrekkelijk. Het vestigingsklimaat van Weesp is juist nu een mix van kleinschalige bedrijvigheid, productie en ook (zwaardere) maakbedrijven. Speciaal aandachtspunt is de watergebondenheid van veel bedrijven die nu op de Nijverheidslaan gevestigd zijn. Deze bedrijven zijn lastig te accommoderen op niet-watergebonden kavels. Bedrijventerrein Noord (deelgebied Rijnkade) beschikt over verschillende kavels die aan het water liggen maar waarvan een deel niet meer is te gebruiken als watergebonden kavel. In paragraaf 2.7 is toegelicht hoeveel ruimtevraag samen kan hangen met het realiseren van de regionale ambitie voor een ratio werkzame beroepsbevolking-arbeidsplaatsen van 1,0.

Gezien de omvang van de ruimtevraag die nodig is om al die arbeidsplaatsen te faciliteren (43 hectare) lijkt het weinig realistisch die te kunnen accommoderen binnen de gemeente. De indicatieve ruimtevraag die samenhangt met het op peil houden van de werkfunctie van Weesp (ratio van 0,9, zie paragraaf 2.4) is tot circa 25 hectare. Hierbij gaan we er van uit dat de huidige verhouding tussen banen óp bedrijventerreinen en daarbuiten gelijk blijft, en ook de huidige terreinquotiënt (het aantal banen per hectare) gelijk blijven. Dit kan als een ‘middenscenario’ worden gezien om de autonome groei van de werkzame beroepsbevolking van Weesp te kunnen blijven faciliteren. We benadrukken dat deze ruimtevraag indicatief is, want er is alleen gekeken naar de groei van bevolking en werkzame beroepsbevolking. Deze ruimtevraag is gebaseerd op de huidige economische structuur van Weesp, dus kwalitatief zal deze ruimtevraag vergelijkbaar zijn met het bestaande areaal in Weesp. Wel zien we enkele Next Economy trends en ontwikkelingen die naar verwachting invloed hebben op de toekomstige kwalitatieve vraag.

Analyse bedrijventerreinen Weesp 20.166

23

Een belangrijke relevante Next Economy trend voor Weesp is een herwaardering van de industrie, denk bijvoorbeeld aan de opkomst van circulaire economie. Het huidige aandeel industriële werkgelegenheid in Weesp is groot, zeker vergeleken met de rest van de regio. We verwachten dat dat in de toekomst zo kan blijven. Daarvoor moeten de bestaande terreinen dan wel goed uitgerust zijn. Vanuit Next Economy potentie zien we dat de terreinen in Weesp bedrijventerrein Noord en van Houten Industriepark beide goed scoren op de organisatorische randvoorwaarden, maar relatief laag op ruimtelijke randvoorwaarden. Voor een deel heeft dit te maken met zaken zoals ligging aan snelweg, vaarwegen en bouwhoogte. De milieucategorie op beide terreinen is in orde. Ook scoren de terreinen matig op clustering van bedrijven. Vanuit de gedachte dat vergelijkbare bedrijven van elkaars nabijheid kunnen profiteren (door bijvoorbeeld restromen uit te wisselen) beïnvloedt dit de Next Economy potentie van bedrijventerreinen positief. De ligging aan snel- en waterwegen zijn in hoge mate gegeven. Bouwhoogte en clustering van vergelijkbare bedrijven zijn wel te beïnvloeden. Neem deze aspecten op eventuele nieuwe locaties als uitgangspunt om Weesper bedrijventerreinen ook in de Next Economy goed te kunnen bedienen. Dit geldt overigens ook voor herontwikkeling van bestaande locaties.

Op de herontwikkeling van bestaande locaties gaan we hierna dieper in.

4.2 Handelingsperspectief: knoppen om aan te draaien Voldoende ruimte voor economie blijft nodig. Niet alleen omdat uw huidige terreinen (nagenoeg) volledig uitgegeven zijn en uitbreidingsvraag van bedrijven nauwelijks kan worden geaccommodeerd. Ecorys heeft een vraagraming opgesteld voor de regio Gooi en Vechtstreek. Onze indicatieve raming komt uit op een vraag tot circa 25 hectare. De vraag is vervolgens hoe deze vraag geaccommodeerd dient te worden. In uitgeefbare kavels is geen aanbod, daaraan lijkt wel behoefte omdat de mogelijkheden om een ruimtevraag te kunnen accommoderen allemaal lange termijn processen zijn en de gemeente weinig directe sturingsmogelijkheden heeft. We onderscheiden drie ‘knoppen om aan te draaien’ om ruimtevraag te accommoderen in Weesp. Transformeren De druk vanuit wonen is groot. Niet alleen in Weesp maar ook in de regio en de rest van de MRA. Weesp heeft al enkele transformatieplannen, voornamelijk van kantoren. Met de potentiële ruimtevraag naar bedrijventerreinen in het achterhoofd adviseren we niet mee te werken aan transformatie van bedrijfsvastgoed. Dit zou immers nog meer druk geven op de toch al krappe markt voor bedrijventerreinen. Vanuit het perspectief van die krapte zou transformatie van kantoren op bedrijventerreinen naar bedrijfsvastgoed zelfs een goed alternatief kunnen zijn waarmee aanbod voor bedrijven kan worden gecreëerd.