bijlage 3 Rapport Burgerinitiatief Kerkehout

Daarmee wordt ook richting Gemeente of andere relevante stakeholders inzicht gegeven over een aantal van de belangrijkste factoren. We beseffen tegelijkertijd dat het plaatje pas echt duidelijk zal worden als er ook een harde uitspraak gedaan kan worden over de kosten om het gebouw neer te zetten.  Drie scenario’s Als we het hebben over de financiële haalbaarheid, dan kan je vaststellen dat er een aantal keuzes gemaakt kunnen worden die van invloed zijn op zowel de inkomsten- als de uitgavenkant van de rekensom. We zetten dat hieronder uiteen voor drie scenario’s We lopen in dit hoofdstuk de financiële haalbaarheid langs voor drie scenario’s. Zoals in hoofdstuk 2 is opgenomen telt de optelsom van de benodigde oppervlaktes van de drie gebruikers samen op tot 2.215 m2. Voor de financiële haalbaarheid is het oppervlakte van het gebouw een belangrijke factor: hoe kleiner, hoe goedkoper. Door slim gebruik te maken van de ruimtes en door middel van inzet van nieuwe technologie wordt verwacht dat minimaal 10% van het benodigde oppervlak kan worden bespaard.

28

Scenario 1:

2.000 m2, SV Wassenaar huisvestingslasten +44% en extra verhuur zalen en flexplekken

Vooruitlopend op een definitief PvE is schatten een oppervlak van 2.000 m2 in als realistisch, dit hanteren we in scenario 1. Daarbij moet opgemerkt worden dat in die nieuwe situatie SV Wassenaar een fors hoger oppervlakte wil benutten dan nu het geval is. Van de 940 m2 in de huidige situatie wil de vereniging graag groeien naar 1.355 m2, een groei van 44% dus. Het lijkt daarom realistisch om de huisvestingslasten van SV Wassenaar evenredig te verhogen ten opzichte van de huidige situatie. In de werkgroep heeft SV Wassenaar aangegeven dat ook realistisch te vinden, hoewel nog wel uitgezocht zal moeten worden of de groei van de vereniging ook zal leiden tot voldoende financiële ruimte om die extra huur ook echt te kunnen betalen.

In scenario 1 is echter nog geen gymzaal opgenomen.

Scenario 2:

2.320 m2, inkomsten scenario 1 plus € 25.000,- extra huurinkomsten.

Scenario 2 gaat daarom uit van een oppervlakte van 2.320 m2. In dat scenario mag echter ook verwacht worden dat er extra inkomsten zijn voor de huur van de gymzaal, waaronder naar verwachting meerdere uren per werkdag voor school-gymlessen3. Ook is het realistisch dat in dit scenario andere extra verhuurinkomsten door te bereken, waarbij we ons beseffen dat dit mogelijk tot extra lasten voor de beide verenigingen kan leiden.

Scenario 3:

1.700 m2 en SV Wassenaar huidige huisvestingskosten

Het is ook denkbaar dat een groot gebouw te duur is en/of dat SV Wassenaar niet in staat zal zijn om de (veel) hogere huisvestingskosten te betalen, zoals in scenario 1 en 2 worden voorzien. In dat geval lijkt het dan ook realistisch om het oppervlakte niet uit te breiden ten opzichte van de huidige situatie. Scenario 3 is daarom gebaseerd op de huidige huisvestingskosten van SV Wassenaar, maar dan ook met het huidige aantal vierkante meters dat de vereniging gebruikt. In dat geval zou de optelsom 940+650+210=1.800 m2 zijn (plus 160 m2 omheinde buitenruimte). Als je daarbij rekening houdt met het gezamenlijke gebruik (waaronder in elk geval het gedeeld gebruik van de helft van de ruimte voor kinderopvang en slim gezamenlijk gebruik tussen beide verenigingen), is het conservatief om te rekenen met 1.700 m2. Dit is derhalve het derde scenario waarmee we in dit hoofdstuk rekenen.

3

We rekenen met € 19.000,- huuropbrengsten vanuit scholen. Dat is gebaseerd op 15 uur per week verhuur in 40

weken per jaar en geïnspireerd op een uurtarief dat Gemeente Rotterdam rekent: https://www.sportbedrijfrotterdam. nl/huurtarieven -De rekensom € 31,30 * 15 uur * 40 weken komt op een bedrag van € 18.780. Rekening houdend met indexering is het logisch nu naar boven af te ronden. 29

5.3.1

Potentiële inkomsten

Uitgangspunt van de beide verenigingen is steeds geweest om ongeveer dezelfde huisvestingslasten te kunnen dragen als nu wordt betaald aan huur, belastingen en andere ‘woonlasten’. Daarnaast is een verkenning gedaan naar overige inkomsten van gebruikers die genoemd zijn in hoofdstuk 2. Uitgaande van de huidige huisvestingskosten van de drie gebruikers lijkt het haalbaar om ca € 100.000,tot 140.000,- per jaar aan huurinkomsten te genereren. Afhankelijk van het scenario wordt de helft tot ruim tweederde daarvan betaald door SV Wassenaar, Buurtvereniging K&O en Norlandia Kinderopvang. De werkgroep kwalificeert het grootste deel van rest van de beoogde huurinkomsten als ‘heel haalbaar’. Waarbij wel opgemerkt moet worden dat in scenario 2 die kwalificatie nog wel steviger onderbouwd zal moeten worden: met de Indonesische School zal bij het vervolg van dit burgerinitiatief dan ook een hechtere samenwerking gezocht moeten worden. Hier is al een start mee gemaakt.

Op dit moment blijft ruwweg ca 10% van de geschatte huurinkomsten over als ‘onzeker’.

Het is een bewuste keuze om de exacte huisvestingslasten per gebruiker hier nu niet té specifiek op te nemen. De redenen daarvan zijn enerzijds dat een al te specifiek bedrag per gebruiker lastig te bepalen is, omdat tussen de systemen voor boekhouding van de verenigingen verschillen zijn in wat je per jaarrekening nu precies wel en wat niet meeneemt als huisvestingskosten. Denk daarbij bijvoorbeeld ook aan huur van sporthallen en gymzalen elders in de regio voor de sportvereniging, die je in het ene scenario geheel wel en in een ander scenario grotendeels niet kan meerekenen. Een deel van die externe huur van sportzalen zal in scenario 1 wellicht nog steeds nodig zijn en in scenario 3 zal het zeker nodig blijven. Daar komt dat het precies opnemen van de huisvestingslasten van beide verenigingen én een te specifieke inschatting van de huurinkomsten van extra gebruikers ertoe leidt dat de huur die Norlandia Kinderopvang betaalt dan makkelijk te berekenen is en we het niet nodig vinden om zulke concurrentiegevoelige bedragen in een publiek document als dit zo specifiek te noemen. In gesprekken met Gemeente of andere stakeholders in het vervolg van deze verkenning kan er wel inzicht gegeven worden in specifieke bedragen.

Rekening houdend met de gebruiksmogelijkheden, de inkomsten voor huidige en extra gebruikers stellen we de te verwachten jaarlijkse huurinkomsten voor de drie scenario’s als: Scenario 1: € 115.000,

Scenario 2: € 140.000,-

Scenario 3: € 100.000,-

5.3.2

Kosten gebruik gebouw

Gas, licht en water, onderhoud, administratie, verzekeringen, belastingen en diverse andere kosten worden, afhankelijk van de grootte van het pand, ingeschat op ongeveer tot € 34.000,- tot € 37.500,- per jaar. 

30

Het gezamenlijk gebruik, alsmede de toename van incidentele verhuur ten opzichte van de situatie bij de huidige gebruiker én de nieuwe factor van extra gebruikers het zou mogelijk en wenselijk maken als een vaste beheerder van het buurthuis van de toekomst zou zijn. De beheerder zal onder meer toezien op correct en efficiënt gebruik van de accommodatie. De totale kosten per jaar voor een vaste beheerder worden geschat op 27.500,- per jaar. Totaal worden daarmee de kosten voor het gebruik en onderhoud van het gebouw geschat op: Scenario 1: € 63.500,- per jaar

Scenario 2: € 65.000,- per jaar

Scenario 3: € 61.500,- per jaar

5.3.3

Beschouwing

Het verschil tussen verwachte inkomsten en operationele kosten bedraagt derhalve in de drie scenario’s:

Scenario 1: € 51.500,-

Scenario 2: € 75.000,-

Scenario 3: € 38.500,-

Dit jaarlijkse bedrag is beschikbaar voor huur. We maken hier niet de rekensom welk bedrag voor nieuwbouw gefinancierd zou kunnen worden met dit jaarbedrag. Dat is immers van te veel factoren afhankelijk die buiten de invloedsfeer van de werkgroep vallen. Het heeft bijvoorbeeld te maken met het rentepercentage dat gerekend zal worden voor een eventuele lening en dat is mede afhankelijk van wie de aanvrager van die lening is (waar geleend wordt, wat effecten op balanspositie zijn en welke kosten wel en niet meegenomen worden verschillen enorm afhankelijk van of de partij die dat moet doen een gemeente, ontwikkelaar, corporatie of een nog op te richten stichting is). Ook zal nog duidelijk moeten worden wat realistische bouwkosten zijn om mee te rekenen en ook die zijn afhankelijk van een groot aantal factoren. Wel ‘voelt de werkgroep op haar klompen aan’ dat de jaarlijkse huurinkomsten zeer waarschijnlijk niet voldoende zullen zijn om de gehele bouwsom te kunnen financieren. Het lijkt dan ook onvermijdelijk dat een deel van de kosten van de bouw van het buurthuis van de toekomst gefinancierd zullen worden op een andere manier dan vanuit de jaarlijkse huuropbrengsten. Daarbij is een flink aantal mogelijkheden denkbaar.

Mogelijkheden om financieringskosten te verlagen:

• Financiële bijdrage door de Gemeente Wassenaar

◦ Al dan niet vanuit het oogpunt van haar beleidsdoelen.

◦ Ook kan gedacht worden aan het verlaging van bouwkosten doordat Gemeente geen of lagere kosten in rekening brengt voor grond en/of leges.

◦ De Gemeente kan voor haar financiële bijdrage subsidie ontvangen. We hebben hier geen lange lijst van de subsidiemogelijkheden, maar een voorbeeld is ‘Specifieke uitkering stimulering sport’ (SPUK), een subsidie van het ministerie van VWS

31

• Subsidies. We hebben een verkenning van subsidiemogelijkheden gedaan en bovendien advies van een subsidie adviseur ingewonnen. Diens rapportage is als bijlage D bijgevoegd. Het lijkt zeer realistisch dat 20 procent of meer van de bouwsom door subsidies gedekt zou kunnen worden. Onder de mogelijke subsidies zijn:

◦ Regeling Stimulering bouw en onderhoud van sportaccommodaties (BOSA)

▬ Subsidieert 20% van kosten aanleg en investering in sportaccommodaties – lijkt realistisch te zijn voor dit project, mits de aanvrager een sportvereniging of sportstichting is. ▬ Voor bepaalde duurzaamheidsmaatregelen (waaronder zonnepanelen en gebruik van duurzame bouwmaterialen die niet verplicht zijn vanwege bouwbesluit) wordt 30% gefinancierd. ▬ Tot 2023 is deze regeling vastgelegd, er blijkt de afgelopen jaren steeds ruim voldoende te zijn voor alle aanvragen. Of een volgende kabinet regeling tot na 2023 verlengt moet blijken.

◦ Subsidieregeling lokale initiatieven Provincie Zuid-Holland

▬ De maatregelen waarvoor de provincie subsidie biedt zijn vrijwel gelijk aan de extra subsidie van BOSA. De hoogte van deze subsidie is 10% van de kosten, inclusief Btw. Daarnaast kan voor de voorbereidende kosten 50% subsidie worden aangevraagd. Het gaat hierbij om de voorbereidende kosten voor de verduurzamende maatregelen. (bijvoorbeeld kosten voor subsidie aanvragen, intekening zonnepanelen etc.) ◦ Fonds Wassenaar ▬ De gemeente Wassenaar verstrekt zelf geen incidentele subsidie meer. Aanvragen dienen te worden gericht aan Fonds Wassenaar. Het realiseren van een multifunctionele Accommodatie voldoet volgens de verwachting van de subsidie adviseur aan de vereisten van het fonds. ◦ Fonds 1818 ▬ Ondersteunt in de regio waarin o.a. Wassenaar ligt maatschappelijke ontwikkelingen ▬ Buurthuis van de toekomst lijkt te kunnen vallen binnen één of meerdere thema’s van het fonds ▬ Helpt met geld, maar ook met het delen van kennis. ◦  VSB fonds ▬ Geeft donaties (niet verwarren met subsidies) voor maatschappelijke projecten met duidelijk begin en eind ▬ VSBfonds gelooft in sterke wijken en buurten waar veel gelegenheid is om elkaar te ontmoeten. Uit eerder project (Dorpshuis Oud-Alblas) lijkt dat donatie voor een buurthuis binnen de grenzen van regeling te vallen.

◦ Voor sporthallen of gymzalen die gebruikt worden voor bewegingsonderwijs door scholen bestaan ook subsidieregelingen. Samen met de Gemeente Wassenaar zou verkend kunnen worden op welke manier deze benut zouden kunnen worden.

• Sponsoring en reclame

◦ Deze optie is vooralsnog niet nader verkend.

Verlagen aantallen m2

Naast het verlagen van het deel van de bouwsom dat door huur gefinancierd moet worden kan ook worden geprobeerd om de bouwsom zelf te verlagen. Bijvoorbeeld het benodigde oppervlakte te verkleinen. Dit kan op drie manieren:

32

A. De ‘winst’ in het beperken van het aantal vierkante meters door het gezamenlijk gebruik waar in bovenstaande voorbeelden mee is gerekend, is bescheiden: slechts rond de 10%. Het is het zeker waard om te proberen om de reductie in vierkante meters nog verder te optimaliseren. Daarvoor zal het als eerder genoemd wel nodig zijn om in constructieve co-creatiesessies nog veel beter een beeld te krijgen op welke manier de ruimten gebruik gaan worden en met elkaar te verkennen hoe het pand zo optimaal mogelijk kan worden gebruikt.

B. Er kan door de gebruikers ook nog gekeken worden of alle behoeften die nu geformuleerd zijn écht gerealiseerd zouden moeten worden. Wellicht leiden de bovengenoemde co-creatiesessies niet alleen door slimmer gezamenlijk gebruik van de ruimtes, maar kan een zelfde manier van nog slimmer naar de eigen activiteiten en behoeften kijken ertoe leiden dat er een kleiner aantal vierkante meters nodig zal zijn.

C. Ook lijken er mogelijkheden te zijn om de bouwkosten per vierkante meter verder te verlagen. Het aantal vierkante meters dat bijvoorbeeld benodigd is voor opslag is best flink en het is de verkenning waard in hoeverre dat soort opslagruimten deels onder te brengen zijn in goedkope zelfbouw opties. Die zouden eventueel zelfs los van het hoofdgebouw kunnen staan. Hierdoor wordt het benodigd aantal vierkante meters van het hoofdgebouw hopelijk verder gereduceerd.

Conclusie De financiële haalbaarheid is zeker geen gelopen race. Een tekort lijkt onafwendbaar, maar er is wel een aantal oplossingsrichtingen die het tekort zeer flink kunnen verkleinen. De werkgroep ziet voldoende kansen. Het is te vroeg om te concluderen dat het buurthuis van de toekomst financieel haalbaar is, maar er is ook alle aanleiding voor goede hoop dat het wel degelijk haalbaar is. Tegelijk is het van belang om vast te stellen dat niet alle manieren voor subsidie open staan in alle situaties. De BOSA subsidie bijvoorbeeld, kan een zeer grote subsidie betekenen (20% van de kosten), maar deze subsidiemogelijkheid staat alleen open voor sportinstellingen. Zou men ervoor kiezen om die aan te vragen, dan zal er een beheerstichting in het leven geroepen moeten worden die een statutaire sport doelstelling heeft. Andere subsidies lijken echter weer exclusief beschikbaar te zijn voor gemeenten. Bepaalde duurzaamheidssubsidies gelden alleen indien het gebouw zeer duurzaam zal zijn of in sommige gevallen zelfs alleen voor de specifieke duurzame onderdelen ervan, zoals zonnepanelen of isolatie. Om een uitspraak te kunnen doen over de financiële haalbaarheid zal er daarom in de volgende fase een beter inventarisatie moeten worden gedaan naar de verschillende factoren die van invloed zijn op die financiële haalbaarheid.

Het ligt daarbij voor de hand om dat samen te doen met in elk geval de Gemeente Wassenaar, maar ook de voor de hand liggende extra gebruikers en in die verkenning ook vast de gevoeligheden rondom een governance structuur van het buurthuis van de toekomst mee te nemen - in elk geval voor zover die van invloed zijn op de toegang tot belangrijke of grote subsidies.

33

6. Varianten Wanneer je naar de toekomst kijkt zijn er veel dingen te wensen en nog meer te dromen. Als je rekening houdt met alles wat er denkbaar is, dan resulteert dat in een enorm grote en complexe puzzel. Dat maakt de verleiding groot om te focussen op die onderdelen van de puzzel waar je als werkgroep (en als buurtvereniging en sportvereniging) invloed op hebt. Tegelijkertijd beseft de werkgroep heel goed dat de ontwikkeling van een buurthuis van de toekomst niet los staat van de ontwikkelingen die er verder in Kerkehout denkbaar zijn. Het betekent dat het nodig om keuzes te maken of je enerzijds de hele grote ontwikkeling in Kerkehout – met alle facetten ten aanzien van woningbouw, bereikbaarheid, inspelen op demografische ontwikkelingen en andere relevante zaken – als geheel moet zien. Of dat je anderzijds als sportvereniging en buurtvereniging de focus moet houden op alleen een gezamenlijke accommodatie. We zijn ervan overtuigd dat we die keuze niet alleen moeten maken. Samen met de gemeente en andere relevante stakeholders willen we daarom op korte termijn tot de keuze komen voor één van de volgende hoofdvarianten: 6.1

Variant 1: Onderdeel van een brede gebiedsontwikkeling

De Gemeente heeft opdracht gegeven voor een verkenning naar de mogelijkheden voor woningbouw in Kerkehout. De Gemeente is daarnaast eigenaar van het huidige buurtcentrum en de gronden waarop de sportvereniging is gevestigd. Dit maakt de gemeente een logische eigenaar/opdrachtgever van één grote gebiedsgerichte ontwikkelingsopgave waarin tegelijkertijd plannen gemaakt worden voor woningbouw, maatschappelijke functies, toegangswegen en parkeren, ontwikkelingen voor deelmobiliteit, verduurzaming en ander relevante functies. Het multifunctionele buurthuis van de toekomst zal dan onderdeel zijn van die ontwikkeling. Voordelen:

• Er is sprake van overzicht in samenhang

• Risico en kosten zullen door de gemeente gedragen worden (voordeel vanuit verenigingen gezien)

Nadelen:

• Dit zal zeer waarschijnlijk een grote vertraging betekenen voor de ontwikkeling van een nieuw gezamenlijk onderkomen. Hierdoor moeten te vermijden investeringen gedaan worden in de huidige gebouwen en faciliteiten.

6.2

Variant 2: Trajecten voor woningbouw en gebiedsontwikkeling starten tegelijk, maar los van elkaar

Naar alle waarschijnlijkheid zal een traject om te komen tot de precieze voorwaarden en invulling voor woningbouw veel tijd kosten. Als er pas begonnen kan worden met de keuzes die nodig zijn om een multifunctioneel buurtcentrum te realiseren zal dat jaren kosten. Die vertraging en onnodige investeringen in de huidige gebouwen en faciliteiten zouden voorkomen kunnen worden als er in een eerste fase al wel keuzes gemaakt zullen worden welke fysieke ruimte (zeer waarschijnlijk) benut zal worden voor woningbouw en vooral welke ruimte er in elk geval beschikbaar zal zijn voor het bouwen van een multifunctioneel buurtcentrum van de toekomst waar beide verenigingen andere faciliteiten in kunnen worden ondergebracht, inclusief faciliteiten zoals sportvelden eromheen. Als die ruimtelijke keuzes in een eerste fase gemaakt worden, kunnen beide ontwikkelingen vervolgens los van elkaar vervolgen.

34

Voordelen:

• Er is sprake van voldoende overzicht in samenhang om te kunnen starten.

• Minder vertraging, waarschijnlijk kunnen een deel van de te vermijden investeringen vermeden worden.

Nadelen:

• Mogelijke financiële baten uit woningbouw die gebruikt kunnen worden om een onrendabele top van het multifunctionele buurthuis van de toekomst te financieren zijn nog niet bekend of er kan nog geen commitment op gegeven worden, zodat de financiering op een andere manier georganiseerd moeten worden.

6.3

Variant 3: Benut huidige ruimtelijke grenzen

Wanneer mogelijke woningbouw geheel los gezien wordt van de ontwikkeling van een multifunctioneel onderkomen voor beide verenigingen, is er geen vertraging door de woningbouwontwikkeling. Voordelen:

•

Dit kan de ontwikkeling fors bespoedigen

•

De betrokkenheid van beide verenigingen zal in alle onderdelen van de ontwikkeling groot zijn

Nadelen

•

Er is geen sprake van overzicht in samenhang

• Mogelijke financiële baten uit woningbouw die gebruikt kunnen worden om een onrendabele top van het multifunctionele buurthuis van de toekomst te financieren zijn nog niet bekend of er kan nog geen commitment op gegeven worden, zodat de financiering op een andere manier georganiseerd moeten worden.

35

7. Omgevingsanalyse 7.1

Belangrijkste kaders voor de ontwikkeling op basis van geldende wetten en regels

Op weg naar een omgevingsvisie

 Normaal gesproken zou uiterlijk na 10 jaar een nieuwe bestemmingsplan moeten worden vastgesteld. Dat zou dus in 2020 moeten zijn. Dit is veranderd, o.a. doordat met ingang van 1 januari 2021 de Omgevingswet in werking treedt. Centraal in de wet staat de zorg voor een veilige, gezonde en duurzame leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. De Omgevingswet wil nieuwe, duurzame ontwikkelingen in de samenleving mogelijk maken en wettelijk ondersteunen. Daartoe is een integrale benadering, waarin de diverse belangen in onderlinge samenhang worden beschouwd, essentieel. Deze integrale aanpak komt sterk naar voren in de Omgevingswet, bijvoorbeeld bij de omgevingsvisie en bij het gemeentelijke omgevingsplan. Dit plan omvat niet alleen het huidige bestemmingsplan, maar ook alle verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving. Alle relevante factoren komen in het omgevingsplan samen: ruimtelijke ordening, milieu, verkeer en vervoer, water, bouwen, natuur en cultureel erfgoed. Op het moment dat de nieuwe omgevingswet in werking treedt (1 januari 2021) heeft de Gemeente Wassenaar nog geen gemeentelijke omgevingsvisie vastgesteld. Totdat die er wel is, verandert er niets aan de status en de inhoud van het bestaande gemeentelijke beleid, zoals vastgelegd in de structuurvisie en andere documenten.

Met de gemeente is door de werkgroep gesproken over de ontwikkeling van de Omgevingsvisie voor Wassenaar. De gemeente geeft aan dat de manier waarop in Kerkehout via het burgerinitiatief waar dit haalbaarheidsonderzoek deel van uitmaakt een goed voorbeeld is van hoe een participatietraject volgens de nieuwe omgevingsvisie er uit zou kunnen zien. We bespreken hier daarom een aantal relevante zaken die zijn opgenomen in geldende beleids- en visiestukken.

Bestemmingsplan Kerkehout

Het bestemmingsplan Kerkehout is vastgesteld in 2011. In het bestemmingsplan is aangegeven dat het terrein van de sportvereniging een enkelbestemming sport heeft. Het gebouw van de buurtvereniging heeft als bestemming ‘gemengd-2’ . In de omgeving zijn bestemmingen ‘wonen’, ‘groen’ en ‘volkstuinen’.

De voor “Gemengd - 2” aangewezen grond is bestemd voor: a) wonen; b) horecavoorzieningen […] met dien verstande dat al deze functies alleen op de begane grond zijn toegestaan; c) woonstraten en paden; d) parkeervoorzieningen; e) water en groenvoorzieningen. Ten dienste van de bestemming zijn tuinen, erven, terreinen en andere bouwwerken toegestaan.

36

Over de functies in het gebied rond beide panden van de verenigingen en de sportvelden:

In het gebied gelden twee bestemmingen:

• Voor het pand van de buurtvereniging en de aangebouwde delen geldt: “Gemengd – 2: Deze bestemming richt zich op de panden Rijksstraatweg 711-715 en Charlottestraat 5. Dit betreft de nieuwbouw van het voormalige theehuis. Om flexibiliteit te bieden maakt ook deze bestemming meerdere vormen van gebruik mogelijk, die allen vergelijkbaar zijn voor wat betreft aard en uitstraling en waarvan de verkeer aantrekkende werking aanvaardbaar worden geacht.”

• Voor de sportvelden, inclusief de gebouwen van de sportvereniging geldt de bestemming “Sport: Het bestaande sportcomplex is als zodanig bestemd. De feitelijke situatie is bestemd, waarbij voor de bebouwing een uitbreidingsmogelijkheid van 15% is opgenomen. Een eventuele wijziging van het gebruik van de gronden wordt mogelijk gemaakt door middel van een wijzigingsbevoegdheid.” (Toelichting op bestemming sport in het bestemmingsplan Kerkehout)

Een gezamenlijk onderkomen voor beide verenigingen zal naar verwachting kunnen passen binnen de bestemming “Gemengd – 2”. Dit betekent dat wanneer er naar aanleiding van de wensen van beide verenigingen een gebouw neergezet zou worden dat niet precies op de locatie van Charlottestraat 5 in te passen is, dat geen wijziging van het bestemmingsplan zal vereisen. Het is evenwel zeer denkbaar dat de bebouwing voor een gezamenlijk onderkomen (ook of geheel) buiten de het bestemmingsgebied “Gemengd – 2” zal vallen. In dat geval is wijziging van het bestemmingsplan nodig. Aangezien het bestemmingsplan dateert uit 2011 en een bestemmingsplan in beginsel binnen tien jaar dient te worden herzien, ligt het voor de hand om samen met de gemeente er voor te zorgen dat de ontwikkelingen van een gezamenlijke accommodatie zullen passen binnen een nieuw bestemmingsplan. Ook de keuzeruimte die overblijft als er nog verschillende varianten op tafel liggen bij vaststelling van een nieuw bestemmingsplan zouden door slimme keuzes in de te kiezen bestemmingen nog mogelijk moeten zijn.

37

Structuurvisie Wassenaar 2025 – Landgoed aan zee In de in 2017 vastgestelde structuurvisie wordt Kerkehout genoemd. Kerkehout wordt samen met Oostdorp genoemd als een omgeving met meer middenstandswoningen en sociale woningbouw dan in andere delen van de gemeente. In de SWOT (sterkte-zwakte-analyse) van de gemeente wordt de ontsluiting van Kerkehout als een zwaktepunt benoemd. Woonvisie In 2020 presenteerde de Gemeente de Woonvisie Wassenaar 2021-2025. Hierin wordt het woonbeleid voor de komende vier jaar geschetst. De titel van de visie is ‘Grip op Wonen’. Hiermee wordt de basis gelegd voor een woonbeleid gericht op realisatie met meer grip op in te zetten instrumenten en een actieve monitoring. Hierdoor worden resultaten inzichtelijk voor zowel de raad als onze maatschappelijke stakeholders. Wanneer wenselijk kan het woonbeleid op basis van de monitoring bijgestuurd worden. De Woonvisie voorziet dat er tot aan 2030 zo’n 950 woningen in Wassenaar bijgebouwd zullen worden. Een groot deel daarvan zal op de locatie gerealiseerd worden waar nu de ANWB nog is gevestigd. Daarnaast wil de gemeente ook op andere plaatsen nieuwe woningen stimuleren. Kerkehout is één van de drie gebieden waarin de gemeente actief een rol voor zichzelf om de ontwikkeling te stimuleren. Om die reden wordt begin 2021 aan de hand van ontwikkelscenario’s begonnen met de planvoorbereiding.

In het voorjaar van 2021 worden de uitkomsten hiervan voorgelegd aan de Gemeenteraad. De concept Woonvisie noemt voor de locaties Kerkehout en De Gemeentewerf het uitgangspunt dat daarbij een groter ‘programma sociaal’ wordt gerealiseerd en specifiek wordt voorzien in de behoefte aan woningen voor starters en de doelgroepen Beschermd Wonen en Beschut Wonen. Het percentage sociaal op het totaal van gemeentelijke locaties komt uit op 25%. Daarbij voorziet de gemeente voor Kerkehout en De Gemeentewerf dat deze ontwikkeling kansen moet bieden aan zowel jongvolwassenen, jonge gezinnen als voor senioren die door willen stromen. De tabel in de bijlage van de Woonvisie doelt op 60 woningen voor gezinnen op gemeentelijke locaties in Kerkehout. Op dit moment is ons niet duidelijk of dit inclusief woningen voor de specifieke doelgroepen als Beschut en Beschermd Wonen is, of dat de 60 woningen daar bovenop komen. Kenmerk van beschermd wonen is dat de cliënt 24/7 ondersteuning in de nabijheid heeft. Mogelijk zou zo’n woonvorm de receptiefunctie kunnen delen met het buurtcentrum. Prestatieafspraken Tussen de Gemeente Wassenaar, de Woningbouwvereniging St. Willibrordus, de Wassenaarsche Bouwstichting, de huurdersbelangenvereniging Rozenstein en huurdersvereniging De Wassenaarsche worden periodiek afspraken over thema’s rondom wonen vastgelegd, de zogeheten Prestatieafspraken.

Het laatste volledige afspraken pakket dat was vastgelegd gold van 2017 tot en met 2020. Omdat de gemeente Wassenaar begin 2021 een nieuwe woonvisie vaststelt, worden de lopende meerjarenafspraken met 1 jaar verlengd. Daartoe is aan het document 2017-2020 een document ‘Jaarschijf en werkafspraken 2021’ toegevoegd en ondertekend door de samenwerkende partijen.

38

Een aantal interessante zaken uit de twee documenten zijn:

Middeninkomens In de prestatieafspraken 2017-2020 is genoemd dat hoewel de mogelijkheden vanuit Rijksoverheid regels daarvoor nog beperkt zijn, de gezamenlijke partijen aangeven dat meer aandacht voor middenhuur nodig is en dat de doorstroommogelijkheden belangrijk zijn. Duurzaamheid De corporaties zetten in op duurzaamheidsmaatregelen in de huizen in hun bestand. 100 woningen per corporatie per jaar zullen worden verduurzaamd. Daarnaast zullen corporaties eigenaren van particuliere woningen de mogelijkheid geven om aan te haken bij verduurzamingsmaatregelen.

Kwaliteitseisen bij nieuwbouw

Waar de betaalbaarheid van de woning het toelaat zullen nieuwe woningen aan moderne eisen voldoen ten aanzien van gebruikskwaliteit, toegankelijkheid, flexibiliteit en aanpasbaarheid.

Stimuleren energiebewustzijn

Partijen spreken af zich gezamenlijk in te spannen om huurders en bewoners te stimuleren bewuster om te gaan met hun energiegebruik.

Bijzondere doelgroepen en Zelfstandig wonen

De Woonvisie en de prestatieafspraken reppen op verschillende plekken over bijzondere doelgroepen zoals ‘GGZ’, ‘kwetsbare doelgroepen’ en de doelgroepen ‘beschut en beschermd wonen’. Het lijkt erop dat er ook naar Kerkehout gekeken zal worden voor nieuwe woningen voor deze doelgroepen. Uit de prestatieafspraken is op te maken dat Corporaties, gemeente en zorgaanbieders in kwartaal 2 2021 verkennen of het nodig is om convenantafspraken te maken voor het zelfstandig huisvesten van kwetsbare doelgroepen. In kwartaal 3 of 4 2021 zegt de gemeente beter zicht te hebben op de huisvestingsvraag van uitstromers uit instellingen beschermd wonen, maatschappelijke opvang en jeugd. Zodra aantallen bekend zijn worden deze eerst ambtelijk besproken en vervolgens besproken in het bestuurlijk overleg met de corporaties. Leefbaarheid De corporaties en gemeente hebben afgesproken de inzet op leefbaarheid te continueren. Daarbij is in de prestatieafspraken opgenomen dat de WBS dat onder meer doet via middels de inzet van een huismeester in senioren- en jongerencomplexen.

Omgevingsvisie in ontwikkeling

In de omgevingsvisie die de gemeente ontwikkelt zal participatie van burgers een belangrijke rol krijgen. Ontwikkelingen zoals een gezamenlijk buurthuis dat voor een belangrijk deel drijft op de inzet van buurtbewoners lijkt erg goed bij een omgeving waarin participatie belangrijk is aan te kunnen sluiten. Uit gesprekken is ons nog niet gebleken dat er al een visiedocument is waarin al richting wordt weggegeven aan de ontwikkeling van dit soort vormen van participatie. Hoewel we daarom niet kunnen afkijken bij de buren, betekent dat ook deze gezamenlijke ontwikkeling in Kerkehout een mogelijk voorlopersrol kan vervullen en de gemeente wellicht interesse kan hebben om ons hierin ook actief te ondersteunen. In deze fase van dit haalbaarheidsonderzoek is het te vroeg om daarop vooruit te lopen, maar het verdient aanbeveling dit hierover met de gemeente afspraken te maken in het kader van een vervolgfase. 39

7.2

Verkenning parkeren en bereikbaarheid

In vrijwel de hele buurt vindt langsparkeren plaats. Het bestemmingsplan merkt op dat de auto’s dominant aanwezig zijn door de vaak smalle wegprofielen (als gevolg van het tweezijdige langsparkeren). De parkeerdruk is over het algemeen hoog. Tegelijk geeft het buurtonderzoek (zie verder 6.2) dat parkeerdruk door de buurtbewoners niet als het grootste probleem wordt gezien. Op dagen dat het sportpark druk gebruikt wordt (onder meer door de komst van de nieuwe rugbyers) is de parkeerdruk rond de sportvereniging wel erg hoog. Het bestemmingsplan Kerkehout (p. 25) noemt over de oorzaken van de hoge verkeers- en parkeerdruk het volgende: “door toename van het autobezit, verdichting als gevolg van recente nieuwbouw en afname van functionele diversiteit is een buurt met een hoge gebruiksdruk ontstaan.” Het bestemmingsplan gaat ook in op de toekomst van de verkeersdruk (p. 27): “Voor de ontsluiting wordt uitgegaan van een fijnmazige structuur, zoals ook in de bestaande woonbuurt. Meest voor de hand liggend is om de hoofdontsluiting vanaf Het Kerkehout te organiseren. Het aantakken op de bestaande ontsluitingsstructuur zal voor de verkeersafwikkeling alleen van ondergeschikte betekenis zijn. De wegprofielen van de bestaande woonstraten zijn daarbij maatgevend.”

Over de ontsluiting van het gebied:

• Op dit moment is de omgeving waar sportvereniging en buurtvereniging hun gebouwen en velden hebben toegankelijk via de Agathastraat/Charlottestraat. Om daar te komen rijd je met auto of fiets door de wijk.

• Wanneer er extra huizen zouden worden toegevoegd in deze omgeving, dan zal dat ook betekenen dat er meer verkeersbewegingen zullen komen. Op dit moment is er geen reden om in te schatten dat de toename aan verkeer door enkele tientallen huizen ervoor zal zorgen dat het in de wijk echt structureel vastloopt. Wel zal het op specifieke piekmomenten van de dag drukker kunnen zijn. Uit de enquête onder buurtbewoners komt naar voren dat vooral rond de ochtendspits en avondspits drukte wordt ervaren.

• Wanneer er huizen zouden komen op de plaats waar nu het halve kunstgras voetbalveld is, dan is het het onderzoeken waard of er een extra ontsluiting voor die huizen gerealiseerd zou kunnen worden vanaf de Verlengde Wittelaan. Opgemerkt wordt dat dit nu privé terrein is.



• In het overwegend groene gebied tussen de sportvereniging en Leidschendam lopen verschillende weggetjes en wandelpaden. Voor een belangrijk deel zijn die privé-eigendom, maar sommigen worden als wandelpad gebruikt. Het is denkbaar dat de aanleg van een goede fietsroute door dit groene gebied in de richting van Leidschendam (met onder andere de winkels en andere faciliteiten rond Mall of The Netherlands) ervoor zal zorgen dat mensen uit Kerkhout vaker op de fiets zullen gaan en de druk op auto-ontsluitingen afneemt.

Een aantal ontwikkelingen die voor de nabije toekomst worden onderzocht zijn:

40

 1. De mogelijkheid dat de N44 vanaf 2023 wordt omgebouwd tot een weg waar als maximum snelheid 50 km/uur geldt. Dit wordt mede mogelijk door de opening van de Rijnlandroute die de A44 met de A4 verbindt en de verbreding van de A4 en aanpassingen aan diens toegangswegen elders in de regio.

2. De veranderingen aan de N44 maken een lang gewenste extra aansluiting op die weg vanuit Kerkehout gemakkelijker.

3. Er wordt in zeer algemene termen gedacht aan een lightrailverbinding met Leiden en/of Den Haag, maar op dit moment is er nog weinig concreetheid in die plannen.

7.3

Kansen (deelmobiliteit, duurzaamheid, etc.)

Bij de ontwikkeling van een nieuw buurthuis van de toekomst zou duurzaamheid van het pand een uitgangspunt moeten zijn. Daarbij wordt gedacht aan bijvoorbeeld goede isolatie, zonnepanelen, geen gas, ledverlichting, et cetera. In samenwerking met de WEC zou het dak van de nieuwe accommodatie voorzien kunnen worden van een zonne-installatie waarmee lokaal duurzame energie geproduceerd kan worden. Daarnaast is er in Wassenaar al een initiatief om (elektrische) auto’s te delen. Door de extra concentratie van de toeloop van gebruikers is het goed denkbaar dat dit initiatief verder ook binnen Kerkehout ingezet kan worden. De werkgroep acht de mogelijkheid van het gebruik van deelmobiliteit te stimuleren kansrijk. Volgens mobiliteitsexperts zou elke deelauto die in een buurt erbij komt ervoor kunnen zorgen dat 5 auto’s in persoonlijk bezit van bewoners kunnen verdwijnen. Dit soort ontwikkelingen zouden een grote bijdrage kunnen leveren aan het verlagen van de parkeerdruk in Kerkehout. Ook deelmobiliteit in de vorm van deelfietsen en deel scooters lijkt de werkgroep kansrijk en het is zeer wel denkbaar dat het buurthuis van de toekomst een rol zou kunnen spelen om deze vormen van deelmobiliteit te stimuleren.

De ontwikkeling van deelmobiliteit gaat in de meeste gevallen ook gepaard met verduurzaming, omdat vloten van deelauto’s vaak elektrisch zijn – of anderszins duurzamer zijn dan het gemiddelde wagenpark. Omdat er vooral op dagen dat het sportpark druk gebruik wordt een hoge parkeerdruk wordt ervaren rondom de sportvereniging, is het het onderzoeken waard of deelauto’s die de rest van de week door buurtgenoten gebruikt worden, als ‘last-mile-shuttle’ ingezet kunnen worden vanaf een parkeerplaats op enige afstand van het sportterrein.

41

8. Conclusies en aanbevelingen 8.1

Hoofdconclusie

De werkgroep concludeert dat er meer dan voldoende reden is verder te gaan met het onderzoek hoe, wanneer en waar er een gezamenlijk gebouw kan worden gerealiseerd. In het bijzonder verheugen we ons erin dat uit onderzoek onder de buurt en uit contacten met mogelijke extra gebruikers, het draagvlak voor een écht buurthuis van de toekomst groot is. Tegelijkertijd moeten we ook constateren dat het allesbehalve een gelopen race is. Er moeten nog veel hobbels genomen worden. Meest in het oog springend is de financiering. Op dit moment lijken de bouwkosten van een groot genoeg gebouw (of twee gebouwen) om aan alle wensen en eisen te voldoen te hoog om dat te kunnen bekostigen met de opbrengsten aan huur, als die niet fors hoger is dan de huidige huisvestingslasten van de huidige gebruikers. Dat betekent dat het nodig is om de business case haalbaar te maken door ofwel de kosten te verlagen ofwel de inkomsten te vergroten – of allebei natuurlijk. De ontwikkeling van woningbouw in Kerkehout lijkt een zeer belangrijke ontwikkeling ten aanzien van de kansen en mogelijkheden voor een nieuw buurthuis van de toekomst.

De werkgroep heeft van de Gemeente Wassenaar vernomen dat er voor de realisatie van extra woningen in Kerkehout zoals voorzien worden in de Woonvisie, geen andere locatie in of om Kerkehout in overweging genomen zal worden dan de sportvelden en/of de grond onder de twee huidige verenigingsgebouwen. Daarom heeft de werkgroep haar actieve medewerking verleend aan de verkenning die gedaan wordt door Bureau FARO en de Gemeente. In het voorjaar van 2021 zal de Gemeente de scenariostudies die door FARO worden gedaan aan de Gemeenteraad presenteren. Onduidelijk is of en zo ja in hoeverre de extra woningbouw tot een financieel batig resultaat voor de Gemeente Wassenaar zal leiden. De voorlopige verkenning van de financiële haalbaarheid van een buurthuis van de toekomst laat zien dat een financiële bijdrage vanuit de Gemeente noodzakelijk is voor die haalbaarheid. Wij zullen ervoor zorgen dat deze rapportage uiterlijk tegelijkertijd met de scenario’s van FARO beschikbaar zullen komen voor Raad en College, zodat de kansen en mogelijkheden voor woningbouw, alsmede de kansen en mogelijkheden voor een buurthuis van de toekomst kunnen worden beoordeeld. Zowel elk op zichzelf als in samenhang met elkaar. Toch is financiering zeker niet de enige factor die van belang is vóórdat er een uitspraak kan worden gedaan over de haalbaarheid.

In hoofdstuk 5 is besproken dat het door corona niet mogelijk is geweest om werksessies te organiseren over de praktische kanten van de exploitatie van een gezamenlijk buurthuis van de toekomst. In die werksessies zal échte aandacht moeten zijn aan hele praktische zaken zoals het uitbaten van bar en keuken en de daarbij behorende financiële baten, maar ook voor de emotionele kant die een rol kan spelen. De verenigingen en kinderopvang hoeven immers niet te trouwen, van een fusie kan nadrukkelijk geen sprake zijn, maar er is wel sprake van een vorm van samenleven. Dat is iets dat meer tijd en aandacht vraagt dan het afgelopen jaar mogelijk is gebleken.

42

8.2

Haalbaarheid

Het betekent wel dat het nu nog te vroeg om is om een definitieve uitspraak te doen over de haalbaarheid van een buurthuis van de toekomst. Er zijn te grote afhankelijkheden op het gebied van zowel financiering, als op andere gebieden. In het kort kunnen we die als volgt samenvatten.

Financiële haalbaarheid

De financiële haalbaarheid wordt uitgebreid toegelicht in hoofdstuk 5.3. De bouw is sterk afhankelijk van de mogelijkheid tot combinatie van vrijgekomen ruimte, woningbouw en herindeling van de sportterrein. Er is een eerste aanzet gegeven tot een exploitatie van het MFC en de sportvelden. Lastig is dat nu niet iets concreets te zeggen is over mogelijkheden van een financiële injectie vanuit de Gemeente, aangezien die waarschijnlijk afhankelijk is van de te realiseren woningbouw en die weer afhankelijk is van politieke besluitvorming. Dat traject wordt pas net voorbereid door de Gemeente. Wel is nu al te voorzien dat het buurthuis van de toekomst niet zomaar gerealiseerd kan worden zonder financiële bijdrage vanuit de gemeente. Daarnaast lijken de bouwkosten deels ook gefinancierd te kunnen worden door subsidies die mogelijk twintig procent of meer van de kosten zouden dekken. Haalbaarheid t.a.v. organisatie De stakeholders Buurtvereniging K&O en Sportvereniging SV Wassenaar worden organisatorisch gerund door vrijwilligers. De stakeholder Norlandia Kinderopvang wordt professioneel aangestuurd door betaalde krachten. Deze 3 organisaties zouden in het nieuwe pand naadloos over kunnen overgaan met hun activiteiten. De mogelijke nieuwe gebruikers, zoals beschreven in hoofdstuk 2, zullen extra mankracht kunnen kosten.

Het lijkt er daarom op dat een écht buurthuis van de toekomst alleen mogelijk is in combinatie met een organisatievorm die nu nog niet bestaat. Tegelijkertijd bestaat bij de beide verenigingen wel zeer nadrukkelijk de wens dat een nieuwe accommodatie ook een echt thuis voor de vereniging zal zijn en daarom voldoende eigenheid uitstraalt. Het organisatievraagstuk vraagt daarom meer uitwerking.

Haalbaarheid t.a.v. draagvlak

Zoals al eerder aangegeven is het enthousiasme en de ideeën in gebruik van het buurthuis van de toekomst groot. Dit blijkt ook uit gesprekken met buurtgenoten en uit de gehouden enquête. Er is een groot draagvlak voor de plannen en de bewoners vinden een nieuw buurthuis van de toekomst van toegevoegde waarde voor de buurt. Wat dat betreft is de haalbaarheid voldoende.

Haalbaarheid t.a.v. planologie

De puzzel op het gebied van woningbouw is op dit moment onder handen bij de gemeente en bureau FARO. Onze werkgroep is bezig de puzzel ten aanzien van een buurthuis van de toekomst te leggen. Op korte termijn zouden beide ontwikkelingen in samenhang bekeken moeten worden, waarbij je nu al kunt vaststellen dat er in beide ontwikkelingen afhankelijkheden zijn bij de andere ontwikkelingen voor de te kiezen vervolgstappen. We doen daarom een nadrukkelijk beroep op de Gemeente om eraan mee te werken de beide ontwikkelingen op hun eigen merites te beoordelen, voordat onomkeerbare stappen worden gezet. Wanneer dat gedaan is zal er een uitspraak gedaan kunnen worden of het mogelijk de ene of de andere ontwikkeling al te kunnen starten voordat er een doorgangsbesluit over de andere ontwikkeling is genomen. 43

8.3

Terugvalopties

In de volgende paragraaf worden aanbevelingen gedaan. Die omvatten onder meer de stappen die gezet kunnen worden om een definitief beeld te krijgen van de haalbaarheid van een buurthuis van de toekomst. Indien de conclusie straks zal zijn dat dat niet haalbaar is, is het goed om een duidelijk beeld te hebben van de gevolgen daarvan. We lopen de terugvalopties kort langs.

Terugvaloptie A: Alles blijft bij het oude

Als een nieuw, gezamenlijk buurthuis van de toekomst niet haalbaar blijkt, is de eenvoudigste terugvaloptie natuurlijk om alles bij het oude te houden. Hoewel de stevige kosten voor nieuwbouw bespaard kunnen worden, is deze terugvalvariant echter zeker niet kosteloos. Op dit moment huurt Buurtvereniging K&O het pand van de gemeente, SV Wassenaar huurt grond van de Gemeente en heeft de gebouwen erop in eigendom en Norlandia Kinderopvang huurt bij SV Wassenaar. Als er geen nieuwbouw zal komen, dan betekent het dat die situatie in de basis onveranderd blijft. Desalniettemin zal het dan nodig zijn om investeringen te doen om de huidige accommodaties voor de toekomst gereed te maken. Voor SV Wassenaar zal het betekenen dat een onderhouds- en investeringsplan opgesteld wordt, dat erop gericht is om de huidige gebouwen geschikt te maken voor de tijd van nu én voor de groeiende vereniging. Met de Gemeente zal gesproken gaan worden hoe het aantal parkeerplaatsen (in het bijzonder op zaterdag) kan groeien om aan de vraag te voldoen. Bij deze terugvaloptie kan de extra ruimte die SV Wassenaar wenst niet zonder meer gerealiseerd worden. Voor Buurtvereniging K&O zal het betekenen dat er geïnvesteerd zal worden in de aankleding en inrichting van het Gemeentepand.

Met de Gemeente zal gesproken worden welke investeringen voor rekening van de vereniging zouden moeten zijn en welke investeringen redelijkerwijs van de verhuurder verlangd mogen worden. Een verkenning die enkele jaren geleden gedaan is maakte duidelijk dat er zeer forse investeringen nodig zijn om het pand aan de eisen van de toekomst te laten voldoen, waarbij bijvoorbeeld gedacht moet worden aan het plaatsen van een lift om het groeiende aantal oudere gebruikers van het pand te faciliteren in een vergrijzende samenleving. Er zal in deze terugvaloptie dan ook spoedig samen met Gemeente en buurtvereniging een plan opgesteld moeten worden hoe het pand verbouwd kan worden om voor de nabije toekomst geschikt te zijn en aan de eisen van deze tijd te voldoen. Voor Norlandia Kinderopvang heeft deze optie als gevolg dat de huidige wens om haar aanbod uit te breiden (waarvoor ook vraag lijkt te zijn) niet of niet goed mogelijk is. Uiteraard heeft deze terugvaloptie grote gevolgen voor de woningbouw scenario’s die door de Gemeente met Bureau FARO worden opgesteld. Daarin wordt immers gerekend op het kunnen gebruiken van de grond waarop beide panden nu staan en deels wordt ook onderzocht of een nieuwe indeling van de velden tot extra ruimte voor woningbouw zal kunnen leiden.

Daarbij wordt aan de hand van milieurichtlijnen, getekend met van een areaal van 30 of 50 meter afstand tussen huizengevels en de rand van de sportvelden. Wanneer de beide locaties van de huidige panden niet beschikbaar komen, is de ruimte waarbinnen woningbouw realistisch is veel kleiner. Waarschijnlijk te klein om aan de woningbouw opgave te voldoen die de Gemeente Wassenaar zichzelf heeft gesteld.

44

Terugvaloptie B: Losse nieuwbouw voor één of beide panden

Het is denkbaar dat één of beide verenigingen een nieuwe accommodatie zullen krijgen, zonder dat dat één gezamenlijk buurthuis van de toekomst is. In zo’n geval zullen de planologische afhankelijkheden ten aanzien van woningbouw en andere ontwikkelingen ook opnieuw bekeken en gewogen moeten worden. Het kan natuurlijk zo zijn dat de nieuwe gebouwen op dezelfde plek komen als de huidige gebouwen. Groot verschil met terugvaloptie A is natuurlijk dat er wel geïnvesteerd zal moeten worden in een nieuw pand. In het geval van de buurtvereniging zal de beslissing over een nieuw pand zeer waarschijnlijk door de gemeente genomen worden, die is immers verhuurder. Voor SV Wassenaar zal het betekenen dat de huidige gebouwen worden afgebroken en er nieuwbouw wordt gedaan. Dat zal dan in beginsel door de vereniging zelf gebeuren, hoewel het voor de hand ligt om met de gemeente om tafel te gaan – al is het maar om vergunning te krijgen. Het zal erg afhankelijk zijn van de mogelijkheden die er binnen de nieuwbouw van de beide verenigingen zijn of aan de uitbreidingswensen van Norlandia Kinderopvang voldaan zal kunnen worden. Overeenkomstig aan terugvaloptie A is dat de scenarioverkenningen die de Gemeente met Bureau FARO doet, in een nieuw daglicht komen te staan. Ook zal opnieuw bekeken moeten welke locaties dan beschikbaar zijn voor nieuwbouw.

Terugvaloptie C: Nieuwbouw, maar met voor iedere gebruiker geheel eigen ruimten

Het is ook denkbaar dat de haalbaarheid niet beperkt wordt door financiële beperkingen, maar dat er praktische bezwaren zijn voor één gezamenlijk buurthuis van de toekomst waarin er gezamenlijk gebruik is van gedeelde faciliteiten. Er kan gekozen worden voor een tussenmodel. Er wordt een buurtcentrum, ruimte voor kinderopvang en sport kantine/kleedkamers gebouwd. Dat kan onder één dak, eventueel kan het zelfs op verschillende locaties. De drie partijen huren separaat van de gemeente of een andere verhuurder. Onderling kunnen Buurtvereniging K&O, Norlandia Kinderopvang en SV Wassenaar huren van elkaar indien men een ruimte nodig heeft. Organisatorisch hebben de 3 stakeholders de verantwoordelijkheid voor hun eigen gehuurde ruimte. De huidige verkenning geeft reeds inzicht in de benodigde ruimte per stakeholder. Omdat in deze terugvaloptie gezamenlijk gebruik beperkt wordt tot het huren van elkaars ruimten in voorkomende gevallen (net al nu het geval is), levert deze optie geen winst op ten aanzien van het reduceren van het aantal benodigde vierkante meters. Per saldo zullen de bouwkosten in deze variant daarom hoger zijn en benodigde ruimte groter. Dit is daarom alleen mogelijk wanneer de financiële haalbaarheid geen enkel probleem is gebleken.

45

8.4

Aanbevelingen per leespubliek

Beide verenigingen en Norlandia Kinderopvang

• Werk een gezamenlijk en concreet Programma van Eisen (PvE) uit, waarin onder meer specifiek wordt benoemd hoe gezamenlijk gebruik kan leiden tot een kleiner aantal benodigd vierkante meters.

• Betrek in het maken van een definitief PvE ook de partijen die als mogelijk extra huurders of gebruikers gezien kunnen worden, waaronder, maar niet beperkt tot:

◦ Atelier Ellen

◦ Indonesische School

◦ SMOW

◦ Eventuele anderen

• Organiseer werkbijeenkomsten met als doel te komen tot een keuze voor organisatiemodel ten aanzien van de governance van het buurthuis van de toekomst. Vul dat aan met de aanzet voor een huishoudelijk reglement en stel een door alle partijen gedragen kwartiermaker aan die de leiding krijgt bij het opstarten van de nieuwe organisatie. Het is van belang voldoende tijd te nemen en om haast te voorkomen.

• Betrek naast bovengenoemde partijen ook de gemeente Wassenaar en stel samen met alle partijen een intentieverklaring op en overweeg op basis daarvan een convenant waarin de inspanningen en verwachtingen van alle betrokken partijen worden gespecificeerd.

• Biedt de ervaringen en geleerde lessen die opgedaan zijn in dit burgerinitiatief aan aan de Gemeente Wassenaar, zodat die dit kan gebruiken in de ontwikkeling van een beleid ten aanzien van participatie.

• Onderzoek op welke manier een buurthuis van de toekomst een rol kan spelen om deelmobiliteit te stimuleren in de buurt – en daarmee een bijdrage kan leveren aan het terugdringen van de parkeerdruk.

• Ga in gesprek met de Gemeente Wassenaar of er specifieke subsidiemogelijkheden zijn voor een gymzaal en onderzoek welke rol het gebruik van een school daarin eventueel speelt.

Gemeente Wassenaar

• Breng in kaart welke beleidsdoelen door een buurthuis van de toekomst ondersteund kunnen worden en geef aan de aanstaande gebruikers aan wel welke wensen en kansen je ziet voor zo’n buurthuis in het licht van die beleidsdoelen.

• Breng in kaart welke publieke kosten voorkomen of verlaagd kunnen worden door preventie van zorg- en andere kosten. Betrek daarbij zorgkantoor, zorgverzekeraars en zorgverleners.

• Zorg bij het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan Kerkehout dat de wensen en behoeften ten aanzien van een gezamenlijke accommodatie goed inpasbaar zijn.

• Stel als uitwerking van de Woonvisie een integraal beleid op dat specifiek ingaat op de praktische kanten rondom de ontwikkeling van nieuwe woningen in relatie tot de doorstroom binnen de wooncarrière van Wassenaarders.

• Maak helder en begrijpelijk welke financiële mogelijkheden de gemeente wel en welke ze niet ziet om bij te dragen aan de realisatie van een buurthuis van de toekomst. Maak daarbij ook duidelijk welke keuzes ten aanzien van woningbouw of andere ontwikkelingen voorwaardelijk zijn voor welke delen van de financiële mogelijkheden.

46

• Ontwikkel en zorg voor breed draagvlak voor een visie op de ontsluiting van Kerkehout als geheel en de omgeving van het sportterrein in het bijzonder. Onderzoek serieus en samen met omliggende overheden een nieuwe en kwalitatief goede fietsverbinding door het groen richting Leidschendam.

• Stel vanuit de Gemeente Wassenaar een accounthouder aan die samen met de werkgroep (of vervolg werkgroep) in de volgende verkenningsfase kan komen tot een definitieve uitspraak over de financiële en praktische haalbaarheid van een buurthuis van de toekomst.

• Geef aan welke rol eventuele projectontwikkelaars of corporaties in een volgende fase van de verkenning - naar de mening van de Gemeente - wel of niet een rol zouden kunnen spelen en welke factoren daarop van invloed zijn.

Overige stakeholders

• Er zijn veel meer partijen betrokken bij deze ontwikkeling en nog meer partijen zouden logischerwijs betrokken willen of kunnen worden gedurende de komende maanden. Aan hen adviseren we om contact met ons op te nemen en alvast goed na te denken op welke manier zij belang hebben bij de ontwikkelingen zoals die hier beschreven worden. In het bijzonder verzoeken we partijen die graag ruimte zouden willen gebruiken in of om het aanstaande buurthuis van de toekomst om zich te melden bij de werkgroep. Heel graag vernemen we dan van u wat voor ruimte(n) u zou willen gebruiken, welke eisen ten aanzien van grootte en faciliteiten van de ruimte daar bij zouden horen en of u verwacht in ruil voor het gebruik van die ruimte financieel bij te kunnen dragen aan de exploitatie van het buurthuis.

47

Bijlagen Bijlage A: Eisen en wensen t.b.v. Buurtvereniging K&O

K&O bestaand (m2) zaal

120

zaal berging

20

podium

30

voorruimte podium (schmink, gereedmaken optredens, etc.)

25

geluid en verlichting stuurruimte

6

bar

20

keuken

12

opslag keuken

40

biljartruimte (sportruimte)

30

biljart (wachtruimte)

15

toiletten (H/D/MIVA)

15

werkkast

2

wasruimte

7

berging algemeen

30

bergingen onderafdelingen

140

bestuurskamer

25

spreekkamer

12

bibliotheek

5 554

verkeersruimte

m2

110

Buurtvereniging K&O zou in de gewenste situatie kleine aanpassingen doen in de verdeling van bovengenoemde oppervlaktes, maar verwacht in totaal ongeveer eenzelfde oppervlakte nodig te hebben. Wel zal er waarschijnlijk minder verkeersruimte nodig zijn die exclusief voor de buurtvereniging is.

48

Bijlage B: Eisen en wensen t.b.v. SV Wassenaar

SV Wassenaar bestaand (m2) kantine

360

kleedkamers

390

opslag keuken en fust

60

opslag materiaal honk- en softbal

25

opslag materiaal voetbal

105

materieel

incl 940

m2

begane grond

809

m2

etage, excl terrassen

546

m2

scoordersruimte

8

tribune

120

Wensen SV Wassenaar bij Clubhuis in 2 bouwlagen (m2)

installaties

m2

geraamde grootte

1.355

m2

Per bouwlaag Begane grond: Buiten bij entree, schoenenborstels tassenrekken Hal/entree/ garderobe compacte receptie

8

kleine pantr y (thee in rust, vaatwasmachine)

2

meterkast

2 49

werkkast

3

was- en droogruimte

9

beheerder Lift t.b.v. minder goed ter been zijnde bezoekers en bevoorrading

6

Materiaalberging: voetbal

15 veel wandlengte opslag voor ballen in rekken, pilonnen, vestjes etc compressor voor oppompen ballen

honk- en softbal teamlockers

25

scheidrechtersmateriaal

pm

clinics

3

materiaalvoorraad

3

kleding tbv verkoop aan leden

10

Opslagruimte separate ruimtes voor frequente huurders (schoolsport..)

12

… toekomstige gebruikers…. Kleedkamers 4

kleedkamers t.b.v. gymzaal

107

*

375

*

29

*

kleedkamers met eigen douches 14

(3,1 x 8,65m2) scheidrechterskleedkamers, v.v.

2 Toiletten

50

toilet en douche 4,7 x 3,1

algemeen toegankelijk, dus ook voor supporters herentoilet

14 1 toilet 3 urinoirs

dames toilet

11 3 toiletten

mindervalidentoilet

5

inclusief verschoonplek Fitnessruimte krachthonk met toestellen voor

18

indien ook voor de wijk, dan groter

12

Fysiotherapie / massageruimte · Tenzij elders in pand beschikbaar en beschikbaar voor SVW

12

Koelcel

12

Opslag voor leveranciers (fust)

12

· Bereikbaar buitenom en binnendoor · Beide zijden afsluitbaar, buiten sleutel voor leveranciers 704 Gangen

15%

106 809

m2

51

(Er is geen aparte bijlage ingevoegd voor de eisen en wensen van Norlandia Kinderopvang. Reden is dat in 2.1.3 zijn de wensen en eisen van Norlandia Kinderopvang voor 2 groepsruimten voldoende gedetailleerd zijn opgenomen. In de basis vereisen de wensen van Norlandia Kinderopvang één geheel eigen groepsruimte (exclusief gebruik) en één ruimte die in de middagen gebruikt kan worden, die de rest van de tijd gebruikt kan worden door andere gebruikers.)

52

Bijlage C: Bezetting verschillende ruimten Op basis van huidige weekplanning: SV Wassenaar (groen), Buurtvereniging K&O (blauw voor wekelijks en lichtblauw voor maandelijks) en Norlandia Kinderopvang (geel, grijs is geblokkeerd, vanwege eigen ruimte)

Peuter Grote bar Ma

Kleine bar

Gymzaal

Bestuur

Kleine zaal

+ BSO

BSO

4-9

6-12

100 m

2

110 m

2

Kleed

Biljart

ruimte

ruimte

09:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

Di

09:00 10:00 11:00 12:00 13:00

53

Peuter Grote bar Di

14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

Wo

09:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

54

Kleine bar

Gymzaal

Bestuur

Kleine zaal

+ BSO

BSO

4-9

6-12

100 m

2

110 m

2

Kleed

Biljart

ruimte

ruimte

Peuter Grote bar Do

Kleine bar

Gymzaal

Bestuur

Kleine zaal

+ BSO

BSO

4-9

6-12

100 m

2

110 m

2

Kleed

Biljart

ruimte

ruimte

09:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

Vr

09:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 55

Peuter Grote bar Vr

19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

Za

09:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

56

Kleine bar

Gymzaal

Bestuur

Kleine zaal

+ BSO

BSO

4-9

6-12

100 m

2

110 m

2

Kleed

Biljart

ruimte

ruimte

Peuter Grote bar Zo

Kleine bar

Gymzaal

Bestuur

Kleine zaal

+ BSO

BSO

4-9

6-12

100 m

2

110 m

2

Kleed

Biljart

ruimte

ruimte

09:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

57

Bijlage D: Subsidieadviseur

Gersteveld 15 3931 WB Woudenberg

Werkgroep Burgerinitiatief Kerkehout De heer M. Koningsveld

KvK-nummer BTW-id

: 50775545 : NL818045942B01

Tel.

:(06)36009827

Woudenberg, 15 maart 2021 Betreft: MFA Kerkehout

Beste Maarten, Onlangs heb ik van jou documentatie ontvangen over de eventuele realisatie van een Multifunctioneel clubgebouw voor de Wassenaarse verenigingen K&O en SV Wassenaar. Vooraf strategie bepalen Het is goed om vooraf de strategie te bepalen met betrekking tot mogelijke subsidies. K&O kan de Btw terug vragen over gemaakte kosten en in beperkte mate gebruik maken van subsidieregelingen voor verduurzamende maatregelen. SV Wassenaar kan daarentegen geen Btw terug vragen, maar hiervoor gebruik maken van de BOSA regeling. Voor onder andere verduurzamende maatregelen is het subsidie potentieel hier groter. (Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat de mogelijkheden bij nieuwbouw beduidend kleiner zijn dan bij renovatie van bestaande bouw) Omdat BOSA kijkt naar wie investeert en betaalt, is volledig eigendom geen noodzaak. SV Wassenaar mag facturen betalen en kosten doorbelasten. Hierbij zal overigens wel worden gekeken naar kostensoort. Omdat voor de vaststelling van de subsidie facturen en betaalbewijzen moeten worden overlegd, is het van belang dat de kosten ook daadwerkelijk zijn betaald en niet via sponsoring zijn verkregen. Afhankelijk van de realisatietermijn zijn er ook subsidiemogelijkheden vanuit de provincie. Regeling Bouw en Onderhoud Sportaccommodaties (BOSA) Voor de reguliere bouwkosten kan binnen BOSA een subsidie worden aangevraagd van 20%.

Het gaat hierbij om kosten, inclusief Btw. Voor een aantal kostensoorten is daarnaast extra subsidie beschikbaar. Een overzicht van de subsidiabele kosten is bijgevoegd. Niet alle maatregelen zijn overigens subsidiabel bij nieuwbouw! Subsidieregeling lokale initiatieven Provincie Zuid-Holland De maatregelen waarvoor de provincie subsidie biedt zijn vrijwel gelijk aan de extra subsidie van BOSA. De hoogte van deze subsidie is 10% van de kosten, inclusief Btw. Daarnaast kan voor de voorbereidend kosten 50% subsidie worden aangevraagd. Het gaat hierbij wel om de voorbereidende kosten voor de verduurzamende maatregelen. (bijvoorbeeld kosten voor subsidie aanvragen, intekening zonnepanelen etc.) Wanneer subsidie aanvragen U kunt bij BOSA vooraf subsidie aanvragen, indien het totale subsidiebedrag € 25.000 of hoger is. De aanvraag zal dan worden gebaseerd op offertes. Het is ook mogelijk om achteraf subsidie aan te vragen, middels facturen. Er zal dan wel een overbruggingsfinanciering moeten worden aangevraagd.

www.onzeclubkracht.nl I info@onzeclubkracht.nl 58

Het komt nogal eens voor dat de uiteindelijke totale kosten afwijken van de offertes. Het is hierbij van belang dat eventuele wijzigingen tijdig aan BOSA worden doorgegeven, middels het wijzigingsformulier. Subsidie aanvragen bij de provincie moeten altijd vooraf worden gedaan. Fonds Wassenaar De gemeente Wassenaar verstrekt zelf geen incidentele subsidie meer. Aanvragen dienen te worden gericht aan Fonds Wassenaar. Het realiseren van een multifunctionele Accommodatie voldoet mijns inziens aan de vereisten van het fonds. Indien u subsidies wenst aan te vragen kan Onze Clubkracht u daarmee van dienst zijn. Met vriendelijke groet,