bijlage 3 Rapport Burgerinitiatief Kerkehout
Tekst van het document
OP NAAR EEN MULTIFUNCTIONELE ACCOMMODATIE KERKEHOUT Resultaten van een verkenning
april 2021 – Versie 1.0 - FINAAL Werkgroep MFA Kerkehout n.a.v. burgerinitiatief van Buurtvereniging K&O, Norlandia en SV Wassenaar
“‘Vrede op aarde’ is meer dan een onbereikbaar ideaal. Meer dan een ster aan de hemel. Vrede op aarde begint heel dichtbij. Thuis. In de straat. In de buurt. Op de club. In eigen dorp of stad. Ieder kan - op zijn of haar eigen manier aan die vrede bijdragen door verbindingen te zoeken. Dat vraagt soms een beetje moed en zelfoverwinning. Soms moet weerstand worden overwonnen.” Koning Willem-Alexander, Kersttoespraak 2013
2
INHOUD 1. Inleiding
5
1.1 Aanleiding
5
1.2 Doel en scope van deze rapportage
6
1.3 Onderzoeksvragen
6
2. Eisen en wensen 2.1 Huidige gebruikers
8 8
2.1.1 Buurtvereniging K&O
8
2.1.2 SV Wassenaar
9
2.1.3 Norlandia Kinderopvang
10
2.2 Extra deelnemers
12
2.3 Minimaal PvE gezamenlijk
15
3. Vertreksituatie
17
3.1 Hoe staan de huidige gebruikers ervoor?
17
3.2 Naar welke plekken in wordt gekeken?
19
4. Kansen en wensen
21
4.1 Demografisch beeld van de buurt nu en in de toekomst
21
4.2 Wat wil de buurt? Resultaten en conclusies buurtonderzoek
23
4.3 Wat zijn de consequenties als mogelijke extra gebruikers mee gaan doen?
24
5. Exploitatie gezamenlijke accommodatie
25
5.1 Rondje langs de buren: hoe gaan andere accommodaties om met gezamenlijk gebruik?
25
5.2 Praktische zaken rondom exploitatie
27
5.3 Financiële haalbaarheid
28
5.3.1 Potentiële inkomsten
30
5.3.2 Kosten gebruik gebouw
30
5.3.3 Beschouwing
31
6. Varianten
34
6.1 Variant 1: Onderdeel van een brede gebiedsontwikkeling
33
6.2 Variant 2: Trajecten voor woningbouw en gebiedsontwikkeling starten tegelijk, maar los van elkaar
33
6.3 Variant 3: Benut huidige ruimtelijke grenzen
34
7. Omgevingsanalyse
36
7.1 Belangrijkste kaders voor de ontwikkeling op basis van geldende wetten en regels
36
7.2 Verkenning parkeren en bereikbaarheid
40
7.3 Kansen (deelmobiliteit, duurzaamheid, etc.)
41
3
8. Conclusies en aanbevelingen 8.1 Hoofdconclusie
42
8.2 Haalbaarheid
43
8.3 Terugvalopties
44
8.4 Aanbevelingen per leespubliek
46
Bijlagen
4
42
47
Bijlage A: Eisen en wensen t.b.v. Buurtvereniging K&O
47
Bijlage B: Eisen en wensen t.b.v. SV Wassenaar
49
Bijlage C: Bezetting verschillende ruimten
55
Bijlage D: Subsidieadviseur
59
Bijlage E: Enkele extra wensen van buurtbewoners
61
Bijlage F: Samenstelling werkgroep Burgerinitiatief Kerkehout
62
1. Inleiding Voor u ligt de eindrapportage van de verkenning die is uitgevoerd door de Werkgroep Burgerinitiatief Kerkehout. De werkgroep is gestart op initiatief van Buurtvereniging Kerkehout & Omstreken en Sportvereniging Wassenaar, sinds enkele maanden heeft ook Norlandia Kinderopvang zich bij de werkgroep gevoegd. Beide verenigingen hebben hun huidige accommodatie in Kerkehout, naast elkaar. Norlandia Kinderopvang maakt gebruik van de accommodatie van SV Wassenaar voor buitenschoolse opvang (BSO).
1.1
Aanleiding
Met het oog op de toekomst moeten beide Kerkehoutse verenigingen beslissingen nemen over investeringen voor de korte, middellange en langere termijn. De relatie tussen beide verenigingen is goed en een verkenning naar een gezamenlijke accommodatie lag al jaren voor de hand. Met behulp van een bijdrage van de Gemeente Wassenaar is door een werkgroep op initiatief van beide verenigingen, een verkenning uitgevoerd naar de haalbaarheid daarvan. In dit rapport presenteert de werkgroep haar bevindingen. Al sinds 2015 wordt gesproken over gezamenlijke huisvesting. De buurtvereniging en de sportvereniging gebruiken in de huidige situatie allebei een eigen gebouw en andere faciliteiten. Beide accommodaties worden met liefde en toewijding beheerd en onderhouden. Toch zijn er extra wensen ten aanzien van huisvesting. Die wensen richten zich bijvoorbeeld op het moderniseren van sommige faciliteiten, maar ook het verbeteren van de toegankelijkheid en het aanpakken van zaken die écht onderhoud nodig hebben. Al jaren wordt daarom voorzichtig gedacht aan een nieuw, gezamenlijk onderkomen, dat aan de extra wensen tegemoet kan komen. Zo’n nieuw, gezamenlijk gebouw zou bovendien een nóg sterkere rol kunnen spelen om de buurt te verbinden, doordat ook nieuwe functies een plek kan worden geboden. Op die manier kan een écht buurthuis van de toekomst worden ontwikkeld.
De huidige panden van beide verenigingen vragen om investeringen in beheer en onderhoud. Een groot deel daarvan lijkt achterwege te kunnen blijven als er op korte termijn zicht zou zijn op een nieuwe accommodatie. Om die reden is begin 2020 contact met de gemeente gezocht om de haalbaarheid van een gezamenlijk onderkomen beter te gaan onderzoeken. Op basis van een burgerinitiatief, waarvoor de gemeente een financiële bijdrage heeft toegezegd, ontstond de mogelijkheid om onze maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen voor een eerste, maar gedegen verkenning van de mogelijkheden.
5
1.2
Doel en scope van deze rapportage
Deze eindrapportage heeft niet als doel om een compleet en afgewogen plan te presenteren hoe een gezamenlijk gebouw en de omgeving ervan er heel precies uit zal zien. De rapportage bevat daarom geen bouwtekeningen of definitief ontwerp van binnen- en buitenruimtes. Daarvoor is de tijd die we ons hebben gesteld voor deze fase (een aantal maanden) te kort en is de puzzel die gelegd moet worden te complex. Wel geven de inzichten in deze rapportage een goed beeld van de mogelijkheden en onmogelijkheden. Meer specifiek moet deze rapportage beide verenigingen, de kinderopvangorganisatie, de gemeente en andere stakeholders voldoende inzicht geven om een globaal beeld te geven van de haalbaarheid van een nieuwe, gezamenlijke accommodatie. In het bijzonder moet deze rapportage ertoe leiden dat, in een startoverleg met alle betrokken partijen, gemakkelijk kan worden bepaald welke vragen nog beantwoord moeten worden om te komen tot een onomkeerbaar besluit. Daarmee is het hoofddoel van deze verkenning om een einde te maken aan de fase van dromen en onduidelijkheid en een start te maken met de toekomst. 1.3
Onderzoeksvragen
In de vele verkennende gesprekken tussen beide verenigingen is gesproken en gedroomd. Daarbij kwamen vragen op tafel, zoals:
•
“Moeten we de sportvelden herinrichten?”
• “Kunnen we in een gezamenlijk gebouw ook andere belangrijke functies toevoegen, zodat het een écht wijkcentrum wordt?”
•
“Moet woningbouw onderdeel zijn van een bredere gebiedsontwikkeling?”
Deze vragen geven in vogelvlucht een goed beeld van de grootsheid en complexiteit van de puzzel die voor ons ligt. De werkgroep heeft zich daarom de vraag gesteld welke onderzoeksvragen het belangrijkst zijn in relatie tot het hoofddoel. Daar komt bij dat gedurende de verkenning is gebleken dat de Gemeente een onderzoeksbureau de opdracht heeft gegeven om de mogelijkheden voor extra woningbouw in Kerkehout in kaart te brengen en er ondertussen een flink traject loopt om het hoofd honkbalveld zo aan te passen dat het geschikt is voor honkbal op hoog niveau. Tussen die ontwikkelingen zijn afhankelijkheden: woningbouw zou bijvoorbeeld tot extra financiële ruimte kunnen leiden, maar legt mogelijk beslag op ruimte die ook voor sport gebruikt kan worden. Aan de andere kant is het om ruimte te maken voor woningbouw waarschijnlijk nodig dat beide verenigingen de gebouwen die ze nu gebruiken verlaten. De woningbouw opgave wordt door de Gemeente samen met het bureau buiten dit burgerinitiatief onderzocht. Het lijkt daarom verleidelijk om in de verkenning van de werkgroep alleen naar een nieuw buurthuis van de toekomst als thuis voor beide verenigingen en de Kinderopvangorganisatie te kijken. Toch hebben we gemeend dat we in deze verkenning niet kunnen volstaan met een verkenning die slechts de eigen drie organisaties betreft. De volgende vragen komen in deze verkenning aan bod:
6
•
Wat zijn de wensen en eisen van de drie organisaties ten aanzien van een nieuwe accommodatie?
•
Zien beide verenigingen mogelijkheden om gezamenlijk een pand te betrekken?
• Welke andere partijen zouden eventueel interesse kunnen hebben om gebruik te maken van een buurthuis van de toekomst?
• Hoe kijken de buurtbewoners en leden van beide verenigingen tegen een gezamenlijk onderkomen aan?
• Wat zijn op basis van de wensen en eisen van alle denkbare gebruikers de contouren van een programma van eisen voor een buurthuis van de toekomst?
•
Waar zou het buurthuis van de toekomst precies kunnen komen te staan?
• Wat zijn belangrijke uitgangspunten ten aanzien van de huidige situatie voor de twee verenigingen en de kinderopvangorganisatie?
• Wat zijn bepalende ontwikkelingen de komende jaren, die van invloed kunnen zijn op de keuzes die gemaakt moeten worden om te komen tot een buurthuis van de toekomst?
•
Welk organisatiemodel zou passen bij een buurthuis van de toekomst?
•
Is een buurthuis van de toekomst financieel haalbaar?
•
Welke verschillende varianten moeten nader onderzocht worden?
•
Welke kaders, beperkingen en kansen zijn en ten aanzien van beleid en gebiedsontwikkeling?
• Wat zou de impact zijn op de wijk, met name qua verkeersbelasting, van intentie aangegeven een nieuw buurthuis?
Deze vragen komen in de navolgende hoofdstukken aan bod. De rapportage besluit met een aantal conclusies, alsmede enkele aanbevelingen voor zowel de betrokken partijen in de werkgroep, als voor de gemeente en andere stakeholders.
7
2. Eisen en wensen 2.1
Huidige gebruikers
Op dit moment is Buurtvereniging K&O gebruiker van het pand dat de vereniging huurt van Gemeente Wassenaar. SV Wassenaar is eigenaar van haar pand, dat staat op grond die van de Gemeente wordt gehuurd. Kinderopvangorganisatie Norlandia maakt gebruikt van het gebouw van SV Wassenaar voor buitenschoolse opvang (BSO) en betaalt daarvoor huur aan de sportvereniging. Deze drie organisaties noemen we de huidige gebruikers. Alle drie hebben zich in beginsel positief uitgesproken over een buurthuis van de toekomst en hebben de intentie om mee te gaan naar zo’n nieuw buurthuis als het inderdaad aan alle wensen en eisen voldoet. Dat zal daarom minimaal ruimte moeten bieden aan de eisen en behoeften van de drie huidige gebruikers. Waar mogelijk zullen ruimten gedeeld kunnen worden, om zo totale aantallen vierkante meters te kunnen besparen. We bespreken in dit hoofdstuk eerst de eisen en wensen per huidige gebruiker, dan verschillende potentiële nieuwe gebruikers om daarna een inschatting te maken wat dat betekent voor de totale eisen waar het nieuwe buurthuis aan moet voldoen. 2.1.1
Buurtvereniging K&O
De buurtvereniging kent verschillende onderafdelingen. Deze gebruiken nu in een aantal gevallen een ruimte die speciaal voor die onderafdeling is ingericht en in veel gevallen worden er ruimtes door meerdere onderafdelingen gedeeld. Uit een rondgang langs de verschillende onderafdelingen blijkt dat de huidige ruimten in grootte en faciliteiten in veel gevallen voldoen, maar er zijn wel extra wensen. Op dit moment gebruikt de buurtvereniging zo’n 554 m2 aan gebruiksruimten in het huidige buurtcentrum, naast 110 m2 aan verkeersruimten (gangen, trappen, etc.). De buurtvereniging zou voor sommige van de huidige zalen of kamers iets meer ruimte willen hebben (bijvoorbeeld de biljartkamer, die nu nét te krap is), maar andere functies kunnen wellicht nog net wat effectiever ingedeeld worden dan nu. Bovendien lijkt het reëel om in een grote gebouw te kunnen besparen op exclusieve verkeersruimten. In totaal zouden de verschillende wensen en eisen in een nieuwe gezamenlijke accommodatie betekenen dat de buurtvereniging zo’n 650 m2 nodig heeft. Onder de ruimten die de buurtvereniging in elk geval nodig heeft vallen: ●
• Grote zaal (let ook op afwerking vloeren; geschikt voor dansvereniging/jazzballet, akoestiek), inclusief:
•
Podium/toneel (ca. 10x6m, inclusief Truss-profiel tbv uitlichten podium/toneel)
•
Coulissen
•
Geluidsinstallatie en verlichtingsinstallatie
•
Spiegelwand t.b.v. dansverenigingen en jazzballet
•
Doorloop tussen podium en kleedkamer
•
Een ruimte voorzien van voorzieningen m.b.t. schmink, gereedmaken optredens, etc.
•
Afsluitbare ruimte voor bediening geluid en licht t.b.v. zaal en toneel (met zicht op podium en zaal)
•
Berging t.b.v. zaal (stoelen opslag, gym artikelen, etc.)
•
Biljartruimte (opstelruimte biljart, tafels en stoelen)
8
•
Toiletgroep heren
•
Toiletgroep dames
•
Toilet mindervaliden
•
Bar
•
Keuken
•
Opslag dranken en koeling
•
Opslag bar
•
Werkkast t.b.v. schoonmaak, etc.
•
Wasruimte
•
2x berging Algemeen (2x ca. 15m2)
•
Berging Jazzballet (ca. 10m2)
•
Berging Zomerfeest (ca. 50 m2)
•
Berging BTT/JSK (ca. 5 m2)
•
Berging Halloween (ca. 5 m2)
•
Berging t.b.v. overige onderafdelingen (ca. 15 m2)
•
Ruimte archief(commissie) (ca. 20 m2)
•
Bestuurskamer
•
Spreekkamer
•
Voorziening voor bibliotheek/uitwisseling van boeken
In Bijlage A zijn de behoeften van de buurtvereniging nader gespecificeerd.
De rondgang langs de onderafdelingen levert op dat de extra behoeften ten opzichte van de huidige situatie zich richten op meer flexibiliteit en wat meer ruimte. Zo geven de biljarters aan dat wanneer er een nieuwe biljartkamer zou komen, ze graag iets meer ruimte tussen het biljart en alle muren eromheen zouden hebben. De vrijdagmiddagborrel club geeft aan dat ze graag meerdere bar-ruimten zouden zien in het gebouw, zodat ze naar een alternatieve ruimte kunnen uitwijken als er verschillende evenementen samenvallen. Andere wensen en dromen richten zich bijvoorbeeld op inrichting en praktische mogelijkheden, zoals stromend water bij de dansruimten. Ook merkt de buurtvereniging op dat in het huidige pand de isolatie slecht is, wat tot een zeer matige niveau van duurzaamheid leidt. Hierover wordt wel opgemerkt: ‘het waait op zolder’. Op dit moment gebruikt de buurtvereniging zo’n 554 m2 in het huidige buurtcentrum, plus 110 m2 aan verkeersruimten zoals gangen en trappen. In totaal zouden de verschillende wensen en eisen in een nieuwe gezamenlijke accommodatie betekenen dat de buurtvereniging zo’n 650 m2 nodig heeft. In Bijlage A zijn de behoeften van de buurtvereniging nader gespecificeerd. 2.1.2
SV Wassenaar
De ruimtes die de sportvereniging nodig heeft zijn onder andere:
•
Receptie/ontvangst
•
Praktische ruimten als pantry, was/droogruimte, werkkast
•
Verschillende afsluitbare ruimten materiaalberging voor o.a. voetbal, soft- en honkbal
•
Toiletten 9
•
Kantine, inclusief bar en garderobe, etc. (360 m2 huidige situatie, gewenst minimaal 300 m2)
•
Minimaal 18 kleedkamers (in huidige situatie 390 m2, maar gewenst is 483 m2)
•
Fitnessruimte
•
Fysiotherapie/massageruimte
Koeling en opslag kantine
•
•
Bestuurskamer
•
Commissiekamer
•
Archief
•
Buitenterrassen
• Enkele opslagloodsen voor materieel, machines en sportmaterialen (nu onder andere één van 60 m2 en één van 80 m2).
De behoeften van SV Wassenaar in haar clubhuis tellen op tot zo’n 1355 m2, exclusief buitenterrassen en opslagloodsen. Dat is dus een forse vergroting ten opzichte van de huidige situatie, waarin zo’n 940 m2 in gebruik is. De extra behoeften hebben enerzijds te maken met het up-to-date brengen, zodat de voorzieningen voldoen aan de eisen van deze tijd. Anderzijds is de extra ruimte ook noodzakelijk, omdat de vereniging snel aan het groeien is. In Bijlage B staan deze behoeften nader gespecificeerd. 2.1.3 Norlandia Kinderopvang In de huidige situatie heeft Norlandia Kinderopvang alleen buitenschoolse opvang (BSO) voor maximaal 32 kinderen op de locatie van SV Wassenaar. De organisatie heeft echter interesse om ook kinderdagopvang (KDV) aan te bieden aan kinderen jonger dan de schoolgaande leeftijd. Ze ziet dat daar in de omgeving ook voldoende vraag naar is. PvE kinderopvang 0-12 jaar Bij Norlandia Kinderopvang voelen kinderen zich thuis. We bieden ze ruimte om spelend te leren, nieuwsgierig te zijn en hun eigen talenten te ontdekken. Bij voorkeur doen we dat buiten!
Uitstraling Norlandia Kinderopvang locatie:
•
Ruim en licht, veel ramen vanwege het 4-ogen principe
•
Groen, hout, natuurlijke en duurzame materialen, zowel binnen als buiten
•
Veel ruimte om buiten te spelen en ontdekkend te leren. Natuurlijk wel veilig en afsluitbaar.
•
Flexibel gebruik van ruimtes behoort tot de mogelijkheden
Voor de Accommodatie in Kerkehout verwachten wij nodig te hebben:
• Groep 1 van 2½-6 jaar: 1 groep peuteropvang 2,5 tot 4 jaar van 9-13 uur gecombineerd met 1 BSO groep 4-6 jaar van 14-18:30 uur gedurende 40 schoolweken (wellicht in de toekomst ook vakantieopvang 7:30-18:30 uur) • Groep 2 van 6-12 jaar: 1 BSO groep 6-12 jaar van 14-18:30 uur gedurende 40 schoolweken (wellicht in de toekomst ook vakantieopvang 7:30-18:30 uur)
10
De meest belangrijke eisen voor kinderopvanglocaties gelden voor kinderopvang voor kinderen jonger dan 4 jaar en kinderopvang waar kinderen ook slapen. Deze eisen zijn er onder meer voor brandveiligheid, ventilatie en geluid:
• Het gebouw moet een brandmeldinstallatie, rookmelders, zelfsluitende branddeuren en blustoestellen hebben.
• Gordijnen, vloerbedekking, versiering, speeltoestellen en meubelen moeten brandveilig zijn.
• Een kinderopvang moet goede ventilatie hebben.
• Voor nieuwe kinderopvang gebouwen gelden eisen voor geluidsisolatie tegen lawaai van bijvoorbeeld verkeer, fabrieken of vliegtuigen.
• Installaties voor bijvoorbeeld luchtverversing moeten fluisterstil zijn (maximaal 35 dB).
• Nieuwe en bestaande kinderopvang moeten in elke ruimte ramen hebben.
• Vloeren en hekken hebben eisen voor hoogteverschil en openingen zodat kinderen niet kunnen vallen of vast komen te zitten.
• Een verblijfsgebied van een kinderopvang moet bij nieuwbouw minstens 5m2 per kind groot zijn.
• Een nieuwe kinderopvang moet minstens 2 toiletten hebben.
Groep 1:
Is een groep waar zoveel peuters als kleuters worden opgevangen. Met een groepsgrootte van maximaal 16 kinderen in de ochtend en 20 kinderen in de middag komt 1 groepsruimte uit op 100 m2. In deze groepsruimte wordt een keukenblok met koelkast en gootsteen geplaatst en een afzonderlijk een verschoonplek/commode in de buurt van het kindertoilet. 2 kindertoiletten per groep. Aangezien de kinderen niet slapen is er geen aparte slaapruimte nodig. De buitenruimte is minimaal 160 m2 (16x10 m2) en bevindt zich naast de locatie en is omheind met een hek. In het huisvestingskader kinderopvangfonds staan alle minimale eisen die aan een gebouw moeten voldoen.
Groep 2:
Mag een groepsruimte zijn van minimaal 110 m2 die eventueel gedeeld wordt met andere partijen met een ander tijdsblok. In deze ruimte dient wel meubilair voor kinderen te zijn en voldoende inbouwkasten waar kinderen zelfstandig hun spelmateriaal kunnen pakken. Door middel van speelkleden kunnen kinderen eigen speelhoeken creëren. Ook een keukenblok met koelkast en gootsteen dient in deze ruimte aanwezig te zijn. Kinderen moeten gebruik kunnen maken van een eigen toiletruimte. Tijdens de opvangtijd dient deze niet door andere partijen gebruikt te worden. Ook hier weer minimaal 2 toiletten en wel op volwassen hoogte. In het huisvesting kader kinderopvangfonds staan alle minimale eisen die aan een gebouw moeten voldoen.
11
Een veilig gebouw voor kinderen heeft:
•
Stopcontactbeschermers.
•
Luchtverversingssysteem.
•
Zonwering – airconditioning.
•
Bij peuters een afgetimmerde verwarming bij onveilige wandconvectoren.
• Vingerstrips bij de deuren.
•
Een veilige trap en trapleuning bij 1 hoog.
•
Meubilair met ronde hoeken.
•
Een hekje bij de deur of een deurklink op volwassen hoogte.
•
Schoonmaakmiddelen opgeborgen in een afgesloten schoonmaakkast.
• Een open en transparante uitstraling met veel ramen, het 4-ogen principe (niemand kan ongezien lang met een kind alleen zijn).
• Veilige beplanting buiten (geen taxus, prikplanten met doornen etc.).
•
• Brandmeldcentrale (BMC), doormelding naar de brandweer alleen nodig bij slaapkamers op 1e
Goed schoonmaakbedrijf. etage en hoger.
2.2
Extra deelnemers
Een gezamenlijk accommodatie in Kerkehout zou zich kunnen ontwikkelen als een centrum waar veel verschillende functies samen kunnen komen. Dat maakt het mogelijk dat ruimten die slechts een deel van de tijd gebruikt worden door buurtvereniging, sportvereniging en kinderopvang, ook benut kunnen worden door anderen. Dat komt de bezettingsgraad ten goede en kan helpen voor de betaalbaarheid. Om die reden onderzoeken we de mogelijkheden van verschillende soorten extra gebruikers van de nieuwe accommodatie. Hierbij is te denken aan de volgende gebruikers en functies (waar reeds gesprekken zijn gevoerd wordt dat vermeld):
The Hague Online
Dit is een groep expats woonachtig in Den Haag en omgeving. Zij maken met grote regelmaat gebruik van ontmoetingsruimtes, in de regel binnen. Uit gesprekken met hen komt naar voren dat zij graag met enige regelmaat een ruimte zouden willen kunnen gebruiken in Kerkehout. Naar verwachting hebben ze niet op een vast terugkerend moment in de week of maand een locatie nodig, maar zouden ze wel regelmatig behoefte hebben aan een ontmoetingsruimte voor 50+ mensen. Ze zijn bereid daarvoor te betalen. IFC (International Football Club) Organisatie van sportende expats in de regio Haaglanden. Ze hebben vooral een behoefte om te kunnen voetballen, maar hebben eventueel ook interesse in andere sporten. Ze hebben daarvoor behoefte aan velden, kleedruimtes en andere bijbehorende ruimtes, zoals een kantine. Er is goed contact met SV Wassenaar, waarbij het een realistische optie lijkt dat deze groep als volwaardige leden binnen SV Wassenaar opgenomen zou kunnen worden. Er zou sprake kunnen zijn van 5 of meer voetbalelftallen die zo aan de vereniging worden toegevoegd.
12
Locatie voor overheids- en gemeenteactiviteiten
Het huidige buurtcentrum wordt meerdere keren per jaar gebruikt als locatie van waaruit bepaalde overheids- en gemeenteactiviteiten plaatsvinden. Denk hierbij aan voorlichting vanuit de politie, vergadering van de wijkmanager, stembureau. In een nieuw buurthuis van de toekomst zou ook heel goed ruimte kunnen zijn waar de gemeente één of meerdere momenten per week spreekuur houdt. Hier kunnen burgers uit de buurt terecht voor vragen en praktische zaken. Kwadraad De buurtvereniging is via de gemeente in gesprek met Kwadraad, een maatschappelijk werk organisatie die 2 keer per week een ruimte wilde huren om gesprekken met cliënten te voeren. Huiswerkbegeleiding DeBijlesStudent B.V. verzorgd sinds 2012 van oorsprong bijles, huiswerkbegeleiding en examentraining. Naast deze diensten is DeBijlesStudent een allround dienstverlener geworden voor het primair en voortgezet onderwijs, zoals het ontwikkelen van lesmodules en het inzetten van studenten op locaties als docent. De verwachting is dat er zeker vraag zal zijn naar dergelijke begeleidingsdiensten in omgeving Wassenaar en DeBijlesStudent is zeer geïnteresseerd voor het opzetten van een locatie in het te ontwikkelen Multifunctionele centrum. Indonesische School Aan de parallelweg van de N44, dicht tegen Kerkehout aan ligt de Indonesische School.
Er is met de school contact geweest en die heeft aangegeven behoefte te hebben aan een ruimte die als gymzaal gebruikt kan worden. 150 kinderen kunnen daar elke ochtend gymles krijgen. Nadere gesprekken met de school zijn nodig, maar als er in het nieuwe buurthuis een geschikte gymzaal te realiseren is, lijkt dit een zeer reële gebruiker te kunnen zijn die ervoor kan zorgen dat de bezettingsgraad van het buurthuis in de doordeweekse ochtenden een stuk hoger kan zijn. Atelier Ellen Atelier Ellen is al geruime tijd gevestigd op de locatie direct naast het oude gebouw van de Buurtvereniging. Er zal geïnventariseerd worden wat de behoefte is van Ellen en of zij interesse heeft om met de Buurtvereniging ‘mee te verhuizen’ naar de nieuwe accommodatie.
Repair Café
Het Repair Café heeft voor de coronacrisis eenmalig gebruik gemaakt van het bestaande buurtcentrum. Het lijkt realistisch dat ze in de toekomst vaker gebruik zouden kunnen gaan maken van een buurthuis in Kerkehout.
Flexplekken (voor tijdelijk werk in de buurt – Buurtonderzoek)
Gelet op de recente Corona Crisis is te verwachten dat op afstand werken in een toenemend aantal bedrijven en sectoren normaal zal worden. Niet iedereen vindt het echter plezierig om thuis te werken of heeft daar de gelegenheid toe. In een buurtcentrum van de toekomst zou het logisch zijn een aantal werkplaatsen 13
in te richten die structureel of sporadisch gebruikt kunnen door buurtbewoners als werkplek. In de buurtenquête geeft zo’n 10% van de respondenten aan dat ze behoefte aan werkplekken of kantoorfunctie zouden hebben (NOOT: tussenresultaat na 106 respondenten). Gangbare tarieven voor een flexwerkplek in vergelijkbare buurtgebouwen zijn zo’n €10 à €15 per dag. Voor een vaste eigen werkplek wordt zo’n €100 gerekend per maand. Die tarieven moeten gezien worden als kostendekkend, aangezien er wel geïnvesteerd moet worden in meubilair en er kosten voor elektriciteit, etc. zijn. Echte kantoorruimte wordt verhuurd tegen zo’n €140 per m2 per jaar.
Uitgiftepunt (PostNL box)
Om het aantal voertuigbewegingen in de buurt te verminderen (vooral door bezorgbusjes) en om dienstverlenend te zijn aan de buurt zou een pakketpunt een reële wens kunnen zijn. Kort online onderzoek geeft de indruk dat de opbrengsten van zo’n pakketpunt voor een winkelier die geen loonkosten heeft beperkt blijven tot enkele tientallen euro’s per week1. Indien er al een receptiefunctie in het buurthuis van de toekomst zal zijn is het een goede optie om zo’n pakketpunt te ontwikkelen. De extra ruimte-eisen blijven waarschijnlijk beperkt tot een veilige en droge ruimte waar pakketjes kunnen worden opgeslagen en enige tientallen centimeters toonbank ruimte in de receptie zelf.
Kleine buurtsuper
Een kleine winkel in de buurt wordt in de enquête door verschillende respondenten als een wens genoemd in de ruimte waar men vrije opmerkingen kan maken. Mogelijk zou een winkeltje voor enkele extra inkomsten kunnen zorgen, als de uitbater ervan een huur zou betalen. Er is contact geweest met dhr. Blaauw van de Jumbo in Wassenaar. De vraag aan hem was in hoeverre hij een kleine Buurtsuper en afhaalpunt voor pakketten zou kunnen faciliteren in het Kerkehout.
Hij was wel geïnteresseerd maar vroeg zich af:
1)
of dit wel rendabel zou zijn.
of dit past in het gemeentelijk beleid
2)
Op beide vragen is op dit moment nog geen antwoord. De werkgroep heeft voor deze fase de verkenning gestaakt. De kans dat een kleine buurtsuper de financiële haalbaarheid zal vergroten wordt voor nu als klein ingeschat. Daarom wordt het nu niet vertaald in het vergroten van het aantal vereiste vierkante meters voor het buurthuis van de toekomst. Mogelijk dat in de toekomst aan de wens van zo veel buurtbewoners op een andere wijze tegemoet kan worden gekomen.
1
https://www.businessinsider.nl/postnl-vs-winkelier-met-afhaalpunt-hoe-machtig-mag-het-postbedrijf-zijn-660175/
14
Stichting Maatschappelijke Ondersteuning Wassenaar (SMOW) Met SMOW is contact geweest over de mogelijkheid van een buurthuis van de toekomst. Zij zien het in de toekomst als een mogelijkheid om een soort van inloopuurtje te houden in het buurthuis. Verwijzend naar het in de tweede helft van 2020 gestarte project van de gemeente “Vitaliteit en Veiligheid voor ouderen” kan SMOW zich goed voorstellen dat een nieuwe multifunctionele accommodatie een spil kan zijn voor deze doelgroep. In de opzet van het project wordt bijvoorbeeld gesproken over deelname aan preventietrainingen, sportactiviteiten en behoefte aan sociale contacten. Om dit soort activiteiten te faciliteren is een goede binnen- en buitenaccommodatie van groot belang.
Een kleine locatie voor een bibliotheek zou SMOW ook interessant vinden in dit licht.
De werkgroep acht het wenselijk om bij het gehoopte vervolgtraject richting een buurthuis van de toekomst, de precieze wensen en eisen van SMOW nader in kaart te brengen. Buurtcoach In verschillende gemeenten is of wordt geëxperimenteerd met een buurtcoach of flatcoach. Dit is een functionaris die vaak betaald wordt door de gemeente en corporaties gezamenlijk (soms met financiële bijdrage door zorgverzekeraar). De coach heeft als taak om bewoners te helpen en hen te stimuleren socialer en gezonder te leven. Het doel is om zorgkosten en kosten door verwaarlozing van mensen en omgeving te verlagen. Bekend succes is Rijswijk, waar corporaties Vidomes en Rijswijk Wonen samen met gemeente en zorgverzekeraar DSW geïnvesteerd hebben in een flatcoach en wat nu navolging krijgt in onder meer Leidschendam-Voorburg. Mogelijk zou de rol van coach gecombineerd kunnen worden met gastheer/-vrouw van het buurthuis van de toekomst. Deze gastheer/-vrouw zou tevens coördinator van vrijwilliger kunnen zijn die bijvoorbeeld receptie bemensen. Incidentele verhuur Zo’n tweederde van de respondenten in de buurtenquête geeft aan dat ze graag de mogelijkheid zouden hebben om ruimte te gebruiken voor feesten en partijen. 2.3
Minimaal PvE gezamenlijk
In vierkante meters tellen de eisen en wensen van beide verenigingen en Norlandia Kinderopvang als volgt:
• SV Wassenaar: 1.355 m2
• Buurtvereniging K&O 650 m2
• Norlandia Kinderopvang: 210 m2 en daarnaast 160 m2 omheinde buitenruimte aanpalend aan de gebruikte binnenruimte.
15
Wanneer je die aantallen bij elkaar optelt komt je tot 2.215 m2 binnen en 160 m2 (omheind en aanpalend) buiten. Daarbij zouden extra functies opgeteld kunnen worden voor eventuele extra vormen van gebruik, zoals opgenomen in het onderdeel extra deelnemer. Het zou echter voor de hand liggen om op zoek te gaan naar mogelijkheden om de benuttingsgraad te vergroten van verschillende kamers, zalen en andere ruimten in en aan het gebouw, door ze geschikt te maken voor meerdere gebruikers die op verschillende momenten van de week exclusief gebruik maken van die plekken. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de kantine, grote of kleine zaal en vergaderzaaltjes. Opgemerkt moet worden dat in de hierboven opgenomen oppervlaktes, nog geen rekening is gehouden met een gymzaal. Er is bij beide verenigingen echter wel een nadrukkelijk wens om een gymzaal te kunnen gebruiken. Volgens KLVO normen zou een gymzaal minimaal 308 m2 groot moeten zijn2. Inclusief een beetje opslag rekenen we hier daarom op 320 m2 voor een gymzaal. Een groot bijkomende voordeel van een gymzaal zou zijn dat dit ook gebruikt kan worden door de extra gebruikers, met scholen als meest nadrukkelijke kandidaat gebruiker. Er moet overigens opgemerkt worden dat een gymzaal van 308 m2 een kleine gymzaal is. Als er ook bijvoorbeeld een basketbal wedstrijd gespeeld zou moeten kunnen worden, moet je rekenen op 700 m2.
De keuze voor de grootte van de gymzaal zal nog gemaakt moeten worden en daarvoor is het van belang om een structurele gebruiker (zoals bijvoorbeeld de Indonesische School) ook vooraf te betrekken bij het vaststellen van een definitief PvE. De drie huidige gebruikers zijn gestart om dit gedeelde gebruik van verschillende ruimte te verkennen. In bijlage C is een tabel opgenomen van het gebruik gedurende de week van de verschillende ruimten door de drie partijen. In die tabel is te zien dat er behoorlijk wat ‘witte vlekken’ zijn. Door in de tabel enkele kolommen ‘in elkaar te schuiven’ zal een lager aantal vereiste vierkante meters worden bereikt. Een eerste inschatting leidt ertoe dat we nu rekenen met 2.000 m2 zonder gymzaal en 2.320 m2 met gymzaal.
2
https://www.kennisbanksportenbewegen.nl/?file=5591&m=1449495112&action=file.download#:~:text=Afmeting%20
gymzaal%2Fsportzaal%20De%20netto,LxBxH%20van%2022x14x5.5%20meter. 16
3. Vertreksituatie 3.1
Hoe staan de huidige gebruikers ervoor?
Buurtvereniging K&O De buurtvereniging floreert. Afgezien van de corona crisis, die op dit moment uiteraard van grote invloed is op welke activiteiten er kunnen worden georganiseerd, gaat het goed met de vereniging. De vereniging kent een bloeiende structuur met verschillende onderafdelingen, waaronder:
• dansschool
• creaclub
• biljartvereniging
• Bingo
• Ouderensoos
• Buurt-inn (buurtcontact)
• Klaverjasclub
• Sinterklaas
• Zumba
De organisatiegraad graag van de vereniging in de buurt is hoog: meer dan de helft van de huishoudens is lid (260 van de ongeveer 500 gezinnen in de wijk zijn lid van de Buurtvereniging, daarnaast zijn nog eens zo’n 80 huishoudens buiten de buur lid). De financiële situatie van de vereniging is gezond. Ze huurt sinds jaar en dag het pand aan de Charlottestraat van de gemeente. Op dit moment wordt voorzien dat er een aantal grote investeringen gedaan zouden moeten worden in de komende jaren om het pand geschikt te houden voor gebruik. Onder die investeringen zijn onder meer het vervangen van de linoleumvloer in de grote zaal. Hiernaast is de keuken afgeschreven en zou deze bij voorkeur vervangen moeten worden. Tot slot kan het gehele pand aan de binnenzijde een opfrisbeurt kunnen gebruiken in de vorm van het stuken van diverse onderdelen en het schilderen van wanden, plafonds en kozijnen/deuren. De vereniging zou graag zien dat op korte termijn duidelijkheid zal komen of er zicht is op een nieuw, gezamenlijk buurthuis van de toekomst, zodat er een verstandige afweging gemaakt kan worden welke investeringen nu wel en welke niet - of in afgeslankte vorm - moeten worden gedaan. SV Wassenaar De sportvereniging heeft een aantal moeilijke jaren gekend.
Terugloop in ledenaantallen en de last van onder meer een langlopende leasecontract voor een dure printer machine voor het verenigingsblad brachten de vereniging in financiële problemen. Er was zelfs een flinke schuld opgebouwd, maar doordat het bestuur de afgelopen periode de broekriem heeft aangehaald. Door bovendien creatief te zijn, onder meer door het organiseren van enkele evenementen die extra inkomsten genereerden, zijn de schulden nu vrijwel geheel afgelost. 17
SV Wassenaar heeft altijd een groot beroep mogen doen op haar vele vrijwilligers. De grond en de velden worden van de gemeente gehuurd, maar de opstallen zijn eigendom van de vereniging en worden door de leden onderhouden. Ook de verschillende manieren waarop die zijn verbeterd en uitgebouwd is met eigen handen gedaan. De tribune, die naast het hoofdveld staat is met eigen handen opgebouwd, voor de kosten van bouwmaterialen is jaar in, jaar uit, oud papier verzameld. Tot de opstallen in eigendom van de vereniging behoren onder meer: de kantine, kleedkamers, tribune, dug-outs voor honkbal, een materiaalhok voor softbal, Materieelhok voor machines en onderhoud en het materiaalhok met voetbal- en rugby spullen. De WOZ aanslagwaarde voor deze opstallen was in 2020 vastgesteld op € 1.358.000,- en daar betaald de vereniging jaarlijks ongeveer € 4.000,- aan belasting over. Op het moment heeft SV Wassenaar, 425 leden. Dit ledenaantal omvat zowel de actieve kaderleden als ook de ondersteunende leden. SV Wassenaar groeit weer na een terugval in de afgelopen jaren. De honksoftbalsport trekt weer aan, dit mede door nieuwe initiatieven die samen met de KNBSB zijn uitgewerkt. De Voetbalsport trekt weer aan in het aantal leden en teams. Daarnaast is er ook groei als gevolg van de recentelijke toevoeging in 2020 van de Rugby Wassenaar Warriors.
Ook vinden er gesprekken plaats met een internationale voetbalvereniging die op dit moment onderdak heeft bij een andere voetbalvereniging in de regio, maar die serieus overwegen om vijf of zes elftallen lid te worden bij SV Wassenaar. De groei van de vereniging wordt beschreven in het meerjarenplan 2021-2025 dat de vereniging recent opstelde en dat als bijlage bij deze rapportage is gevoegd. Ten aanzien van de veldbezetting bij zowel de voetbalvelden (die tevens voor rugby worden gebruikt) als de soft- en honkbal velden stelt de vereniging daarin vast dat de bezetting van de velden nu optimaal is en dat in de nabije toekomst eerder een tekort dan een overschot aan velden wordt verwacht. SV Wassenaar onderzoekt of het mogelijk is dat door een upgrading van het honkbalveld met een infield gravelbaan, het ook mogelijk is om op dat veld te kunnen softballen. Daardoor wordt er wat ruimte vrijgespeeld elders op het terrein, waarbij door een herverdeling van de velden er ook meer ruimte voor het buurthuis van de toekomst kan komen en/of voor de daarmee verbonden andere mogelijke nieuwe ontwikkelingen. Op dit moment biedt SV Wassenaar onderdak aan Kinderopvangorganisatie Norlandia.
Daarvoor ontvangt de vereniging een huurbedrag, dat overigens voor een flink deel weer opgaat aan de schoonmaak die door een extern bedrijf wordt gedaan om aan de eisen voor kinderopvang te kunnen voldoen en die anders niet nodig was geweest, omdat de leden zelf het pand onderhouden. Norlandia Kinderopvang Norlandia Kinderopvang ziet goede kansen om de mogelijkheden voor kinderopvang die ze aanbiedt uit te breiden. Dat betreft zowel het toevoegen van een functie van kinderdagverblijf, naast de nu al bestaande buitenschoolse opvang. Dat is in het vorige hoofdstuk al beschreven. Daarnaast ziet Norlandia Kinderopvang ook goede kansen voor voorschoolse educatie. VE peuteropvang in Wassenaar-Zuid – een goede start met gelijke kansen “Er dienen voldoende peuterspeelzalen in Wassenaar te worden behouden, zodat ook onze jongsten met voldoende taalkennis en sociaal vaardig naar het basisonderwijs gaan.”
18
De gemeente Wassenaar heeft bovenstaande quote als basis van hun voorschoolse educatie (VE) beleid. Op dit moment zijn er voldoende peuterspeelzalen in Wassenaar. Alleen voldoen niet alle peuterspeelzalen aan de eisen van het VE-beleid. Norlandia kinderopvang de enige organisatie die, samen met de gemeente Wassenaar, investeert in een voorschoolse educatie aanbod voor peuters die een taalontwikkelingsachterstand hebben. Helaas blijkt dat er nog steeds onvoldoende plekken zijn voor deze doelgroep peuters in Wassenaar. Zeker ook in Wassenaar-Zuid is een grote behoefte aan peuteropvang, omdat deze doelgroep kinderen geen vervoer hebben naar Wassenaar centrum of Noord. Een uitbreiding van dit specifieke aanbod komt veel peuters ten goede en draagt bij aan de wens van spreiding en een goede start voor alle peuters in Wassenaar. 3.2
Naar welke plekken in wordt gekeken?
Wanneer gekeken wordt naar het huidige terrein, dan zijn er aantal plekken die zich goed lijken te lenen voor het realiseren van een nieuw gebouw. In onderstaande luchtfoto overzicht zijn de locaties aangegeven, onder de foto worden ze kort besproken. De afgelopen jaren hebben we heel wat nagedacht en gedroomd over mogelijke locaties voor een gezamenlijk gebouw. Terwijl we rondlopen over het terrein van SV Wassenaar is goed te zien dat er een aantal plekken zijn waar nog voldoende ruimte lijkt te zijn om een gebouw neer te zetten dat mogelijk aan de wensen en eisen kan voldoen.
19
A: Tussen het hoofdveld en het slootje
Dit wordt al jaren gezien als de meest logische locatie voor een nieuw buurthuis van de toekomst. Op dit moment biedt het ruimte voor de door SV Wassenaar gebouwde tribune. Wanneer de tribune zou worden verplaatst, kan hier een gebouw gerealiseerd worden van 20 meter breed en 50 meter (of meer) lang. Wanneer je daar een gebouw met twee bouwlagen zou realiseren lijkt dat in beginsel voldoende ruimte te kunnen bieden voor de meeste van de wensen en eisen.
B: Tussen het hoofdveld en het kunstgras voetbalveld
Dit is nu ruimte die niet veel wordt gebruikt. Er staan enkele bomen, maar (zelfs zonder de bomen te hoeven kappen) lijkt hier meer dan genoeg ruimte te zijn om een gebouw te kunnen realiseren. Dat zou het hoofdgebouw kunnen zijn, maar het zou ook een hele logische locatie zijn voor kleedruimtes en berging.
C: Strook naast Honkbalveld en parkeerterrein
Op dit moment biedt dit stukje grond plaats aan een jeugdhonk en een voetbalkooi. Beide zijn verplaatsbaar. Het betekent dat dit een mogelijkheid zou kunnen zijn om een gebouw op te bouwen. Er zijn echter ook goede redenen om dat niet zomaar te doen. SV Wassenaar speelt honkbal op hoog niveau (overgangsklasse) en de honkbalbond spreekt de vereniging er al jaren op aan dat zij hun honkbalveld eigenlijk zouden moeten vergroten om aan de eisen van honkbal op overgangsklasse niveau te kunnen voldoen. Omdat de kans klein lijkt dat het veld kan vergroten richting volkstuinen en de weg (verlengde van Het Kerkehout), met naastgelegen drainage-slootje, lijkt het verstandig deze ruimte niet te bebouwen, zodat het honkbalveld in de nabije of verdere toekomst wel kan worden vergroot.
D: Huidige gebouwen SV Wassenaar
Wanneer er een nieuw gebouw (of meerdere gebouwen) gerealiseerd kunnen worden, is de verwachting dat het niet langer nodig zal zijn om de huidige gebouwen op deze plek te behouden. Wanneer de gebouwen zouden verdwijnen biedt dat ruimte aan een toegangsweg naar mogelijke nieuwbouw op locaties A en B, maar bovendien mogelijkheden om bijvoorbeeld het huidige parkeerterrein uit te breiden en/of andere ondersteunende functies aan eventuele toekomstige woningbouw.
E: Huidige gebouw Buurtvereniging K&O
Het pand is geschikt voor het huidige gebruik, maar is ernstig gedateerd en de tweede verdieping is niet geschikt voor ouderen. Wanneer er een nieuw buurthuis van de toekomst gerealiseerd zou kunnen worden op één van de andere locaties, verwacht de buurtvereniging de huur bij de gemeente op te kunnen zeggen. Verwachting is dat het pand dan herbestemd, maar waarschijnlijker gesloopt zal worden. Op deze locatie kunnen dan nieuwe woningen met parkeerplaatsen ontstaan.
20
4. Kansen en wensen 4.1
Demografisch beeld van de buurt nu en in de toekomst
Net als in verreweg de meeste delen van Nederland (en de wereld) is het toekomstbeeld van de demografische opbouw van Wassenaar (inclusief Kerkehout) in twee woorden samen te vatten: vergrijzing en ontgroening. Mensen worden over het algemeen steeds ouder en krijgen later en minder kinderen. Op basis van prognoses van CBS prognoses zal deze ontwikkeling naar verwachting minimaal tot 2060 doorzetten.
We zien dan ook dat er op deze ontwikkeling al voorbereid wordt in verschillende beleidsdocumenten en projecten die kijken naar de toekomst. Een multifunctioneel buurthuis van de toekomst zou in dit licht op allerlei manieren een meerwaarde kunnen hebben.
21
Verwijzend naar het in de tweede helft van 2020 gestarte project van de gemeente “Vitaliteit en Veiligheid voor ouderen” zou een nieuwe multifunctionele accommodatie een spil kunnen zijn voor deze doelgroep. In de opzet van dit project wordt bijvoorbeeld gesproken over deelname aan preventietrainingen, sportactiviteiten en behoefte aan sociale contacten. Om dit soort activiteiten te faciliteren is een goede binnen- en buitenaccommodatie van groot belang. Ook is in 2020 het Lokaal Sportakkoord ondertekend met als titel Wassenaar in Beweging 2020 – 2023. Veel actiepunten die daarin genoemd worden sluiten naadloos aan op de ontwikkeling van een modern multifunctioneel buurtcentrum. Op lange termijn wordt hieronder geschetst welke stip men aan de horizon heeft gezet in het kader van sport, bewegen en (gezondheids-, sociale en culturele) activiteiten. Toekomstbeeld Sportakkoord Op basis van de Sport Toekomstverkenning: ‘In 2030 is de sportvereniging het activiteitencentrum en trefpunt van de wijk/buurt. De vereniging is een afspiegeling van de samenleving. Iedereen kan en mag meedoen, ongeacht handicap, opleiding, religie, etniciteit of seksuele voorkeur. Biedt daarvoor een veilige omgeving. Jeugd leert goed bewegen. Het ledenen vrijwilligersbestand is divers. De vereniging maakt sport en bewegen voor iedereen aantrekkelijk, toegankelijk en leuk.
Er zijn open sportparken en er is een relatie met bewegen in de openbare ruimte. Maar er is meer dan sport en bewegen. Er is een uitgebreid aanbod van gezondheid, sociale en culturele activiteiten. Samenwerking staat voorop: niet alleen met andere sport- en beweegaanbieders, ook met organisaties op het onderwijs, welzijn, zorg, cultuur, re-integratie, natuur, milieu. En met ondernemende sport- en beweegaanbieders en bedrijfsleven. De sportomgeving is het hele jaar, zeven dagen per week, overdag en ’s avonds in gebruik. Er is continu ‘reuring’ op/in de accommodatie. Professionals en vrijwilligers zorgen voor het reilen en zeilen’. Ook zien we kansen voor het faciliteren van de ontwikkelingen die door samenwerkende partijen worden gedaan in de Zorgtafel Wassenaar. Deze ontwikkeling, waarbij onder meer Medisch Centrum Haaglanden, Gemeente Wassenaar, lokale huisartsen en andere zorgverleners samenwerken, richt zich op de ontwikkeling van de zorg in de regio. Hierbij wordt gekeken naar slimmere manieren om samen te werken in de keten tussen huisartsen ziekenhuizen en andere zorgverleners, waarbij ook toekomstbeelden worden neergezet met meer wijkgerichte zorg. In deze ontwikkeling (naar ‘De Juiste Zorg op de Juiste Plek’) zou een multifunctioneel buurtcentrum een plaats kunnen bieden aan verschillende ondersteunende activiteiten die bijdragen aan preventie van hoge zorgkosten.
Te denken valt aan de participatie-gesprekken met burgers in de aanloop naar nieuwe manieren om zorg te organiseren, maar ook aan het spreekuur van de dokter, fysiotherapie, bloedprikken en andere gezondheids- en ondersteunende zorg.
22
4.2
Wat wil de buurt? Resultaten en conclusies buurtonderzoek
In de afgelopen periode heeft de werkgroep de buurt via social media, via aandacht in de krant en via de kanalen van beide verenigingen informatie gegeven over het traject waarin we met dit burgerinitiatief zitten. We hebben daarbij steeds aangegeven de wensen en behoeften van de buurtbewoners als één van de belangrijkste uitgangspunten van dit haalbaarheidsonderzoek te zien. In december 2020 zijn huis-aan-huis flyers bezorgd met het verzoek digitaal een enquête met 52 vragen in te vullen. Hoewel dit best wat tijd en aandacht vroeg startte een buurtonderzoek en werden maar liefst 199 enquêtes ingevuld. Deze zijn allemaal online ingevuld, veiligheid en privacy zijn gewaarborgd. Bewoners zijn ook gewezen op de mogelijkheid om een papieren versie op te halen en retourneren bij een adres in de buurt. De (geaggregeerde en geanonimiseerde) resultaten van de enquête zijn beschikbaar voor vervolg onderzoek. Hieronder zijn alvast de belangrijkste en meest in het oog springende resultaten van de enquête opgenomen. Het doel van het buurtonderzoek was om inzicht te krijgen over de wensen en behoeften van buurtbewoners ten aanzien van o.a. de volgende thema’s:
• Algemene vragen aan buurtbewoners
• Ontsluiting en parkeren
• Huidig gebruik faciliteiten in de buurt
• Specifieke vragen SV Wassenaar
• Behoefte aan nieuwe voorzieningen
• Verwachtingen overlast
• Deelauto
Een aantal van de opvallende zaken uit de tussenstand:
• De leeftijdscategorieën van de invullers zijn heel netjes verspreid. Ongeveer de helft valt in categorieën onder de 45 jaar, ongeveer de helft erboven.
• Het overgrote deel van de respondenten woont in de buurt (179 van de 199) en de meesten (75 procent) zijn lid van de Buurtvereniging (dat is niet gek, zo’n 70 procent van de buurt is lid)
• 30 procent van de respondenten is lid van SV Wassenaar.
• De auto is met grote afstand het meest gebruikte vervoersmiddel.
• Parkeren en doorstroming van verkeer blijken voor een zeer grote meerderheid niet als een probleem ervaren te worden: 79 procent geeft aan doorstroming niet als een probleem te zien, 73 procent vindt dat er op een acceptabele afstand van huis voldoende parkeergelegenheid is.
• Een zeer grote meerderheid geeft desgevraagd aan dat het buurtcentrum aan een opfrisbeurt toe is.
• Over de interesse in een deelauto heeft 15% van de respondenten aangegeven hierin geïnteresseerd te zijn
• Ook een zeer grote meerderheid van de respondenten die bekend is met het gebouw van SV Wassenaar geeft desgevraagd aan dat dit gebouw aan een opfrisbeurt toe is.
• Op de vraag welke behoeften men in de wijk heeft die er nu niet zijn, beantwoordt ongeveer de helft dat er behoefte is aan een afhaalpunt voor pakketten/post. Fysiotherapie en een buurtsuper completeren de top 3 genoemde behoeften. In Bijlage E is een overzicht opgenomen van de extra wensen en behoeften die door respondenten worden genoemd. 23
4.3
Wat zijn de consequenties als mogelijke extra gebruikers mee gaan doen?
In het huidige totale Programma van Eisen is vooral rekening gehouden met de wensen en eisen van de drie huidige gebruikers. Het organisatiemodel waarover wordt nagedacht (zie ook 5.2 van dit rapport) is erop gericht dat er meer gebruikers zullen zijn. Een overzicht van die mogelijke gebruikers is opgenomen onder 2.2 hierboven. In sommige gevallen kan het zo zijn dat deze extra gebruikers eisen of wensen aan het buurthuis van de toekomst zullen hebben die nog niet zijn voorzien binnen de contouren van het huidige PvE. Voor zover daar sprake van is, is het randvoorwaardelijk dat zo snel mogelijk na de fase van deze verkenning duidelijk wordt welke extra eisen en wensen in het PvE dienen te worden opgenomen. Eén ding is nu al wel evident. Gymlessen van bijvoorbeeld de Indonesische school lijken logisch om de bezettingsgraad te verhogen en de business case te sterken. De Indonesische school is de logische kandidaat, maar samenwerking met die school is evenwel nog geen zekerheid. Op korte termijn zal hier meer zekerheid over moeten komen. Of de school meedoet zal de eisen aan de ruimten immers nadrukkelijk beïnvloeden. Het is denkbaar dat er uit co-creatiesessies tussen de drie huidige gebruikers concessies worden gedaan aan een ruimte voor een gymzaal die nu beoogd is, zeker als dat tot besparingen voor de bouwsom zal kunnen leiden.
Maar dan kan het zijn dat de ruimte niet meer als échte gymzaal geschikt is. Het is de vraag of het dan voor gymlessen van scholen gebruikt kan worden. Zo niet, valt in potentie een zeer welkome inkomstenstroom onder het exploitatiemodel voor het buurthuis van de toekomst weg.
24
5. Exploitatie gezamenlijke accommodatie 5.1
Rondje langs de buren: hoe gaan andere accommodaties om met gezamenlijk gebruik?
In dit hoofdstuk bespreken we de exploitatie van een gezamenlijke accommodatie. Er zijn natuurlijk talloze voorbeelden van soorten gezamenlijke accommodaties. Denk bijvoorbeeld aan buurthuizen, muziekscholen, bibliotheken en andere maatschappelijke functies. Een sector waar het vraagstuk van exploitatie vaak het duidelijkst voor is uitgewerkt is sport. In onderstaande staan daarom veel verwijzingen naar sportaccommodaties, maar de lessen die eruit geleerd kunnen worden zijn ook goed bruikbaar voor maatschappelijke ontwikkelingen, zoals het buurthuis van de toekomst. Voor veel sportaccommodaties in Nederland geldt echter net als voor het buurthuis waar in deze verkenning naar kijken dat er verschillende gebruikers van de faciliteiten gebruik maken en dat de gemeente als grondeigenaar en/of verhuurder een belangrijke rol speelt. Een zeer groot deel van de sportaccommodaties in Nederland is eigendom van de gemeente. Bij gemeentelijke sportaccommodaties, is ruwweg een aantal hoofdvarianten te onderscheiden in de manieren waarop het beheer van de accommodaties is georganiseerd. I. Beheer door gemeente zelf. De gemeente verhuurt direct aan één of meerdere verenigingen Deze variant werk goed in niet-complexe situaties.
Daarin is de gemeente geheel verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van gebouwen, groen en voorzieningen en wordt de accommodatie ter beschikking gesteld aan één of meerdere verenigingen. Groen-onderhoud is vaak ondergebracht bij de eigen plantsoenendienst van de Gemeente. Opdracht voor beheer en onderhoud of vervanging van sportvelden, parkeergelegenheid, groen en gebouwen gebeurt in veel gevallen vanaf het gemeentehuis of de Gemeentewerf. De verenigingen draaien meestal geheel op vrijwilligers en betalen een relatief bescheiden huurvergoeding, die lager is dan in commerciële verhuur situaties gangbaar is.
II. Beheer van een accommodatie ondergebracht in een stichting
Deze hoofdvariant kent een grote verscheidenheid aan hoe de stichtingen in praktijk functioneren. In de regel is het zo dat de gemeente de sportaccommodatie verhuurt aan een stichting, die de faciliteiten tegen een vergoeding ter beschikking stelt aan verenigingen en andere gebruikers. De stichting heeft geen winstoogmerk en meestal een statutaire doelstelling om sportbeoefening op de sportaccommodatie te bevorderen. Deze stichting variant heeft een aantal voordelen. De stichting heeft vanuit haar statutaire doelstelling in de regel een lange termijn strategie en heeft minder dan de sportvereniging last van de ‘waan van alledag’: korte termijn doelen zoals promotie/degradatie of schommelingen in ledenaantallen worden strikt gescheiden van de doelstelling om voor de lange termijn sportbeoefening te bevorderen en panden en gronden goed te beheren en onderhouden. Voor dat doel kan de stichting delen van de accommodatie voor gangbare commerciële tarieven verhuren, zoals aan kinderopvang of een huisartsenpost. De baten daarvan komen geheel ten goede aan de lange termijn ontwikkeling van de accommodatie.
25
Ook wordt deze variant door gemeenten wel gebruikt om te voorkomen dat met elke (kleine) vereniging afzonderlijk jaarlijks afspraken gemaakt moeten worden over hoe de velden en gebouwen beheerd en onderhouden moeten worden. De stichting onderhoudt contact met alle gebruikers en vertaalt de wensen naar de gemeente. Ook zorgt de stichting voor een nette verdeling van kosten voor gebruik van gas, licht en water en afspraken over andere praktische zaken. De stichting haalt zo zorgen van alledaagse zaken weg bij de gemeente. Ook is de stichting een goede filter tegen politieke of bestuurlijke ‘waan van alledag’ die binnen een gemeente kan ontstaan, doordat een stichting vaak een gelijkwaardiger gesprekspartner voor de gemeente is dan een individuele sportvereniging. Een ander veelgeprezen voordeel van een sportstichting is inmiddels achterhaald. Voorheen was er de mogelijkheid om btw te verrekenen: De stichting verhuurt aan haar gebruikers tegen het lage btw-tarief (tot 2019 6%, nu 9%), terwijl het hoge tarief van leveranciers en bijvoorbeeld gas en elektra (21%) als voorbelasting mocht worden teruggevorderd. De verenigingen betalen hierdoor weliswaar btw over hun huur, maar doordat de stichting meer btw terugkrijgt dan moet betalen, kan ze een lagere huur rekenen voor de verenigingen.
Met ingang van 1 januari 2019 is deze mogelijkheid komen te vervallen, nadat de lidstaat Nederland door Europa is teruggefloten: de btw-vrijstelling voor sport moet breder worden geïnterpreteerd en dus mag geen btw gerekend worden voor verhuur aan sportverenigingen en andere niet-btw-plichtige organisaties, zoals kinderopvang of (para-)medische zorg. Nu is btw-verrekening alleen nog ‘pro rata’ mogelijk voor zover er inclusief btw wordt verhuurd aan btw-plichtige huurders. Er zijn grote verschillen tussen sportstichtingen. Zo zijn er stichtingen die niet veel meer doen dan wat financiële stromen doorgeleiden en sinds de nieuwe btw-regels minder bestaansrecht hebben. Er zijn ook stichtingen die veel dagelijks werk op de sportaccommodatie uitvoeren, werkgever zijn van een parkmanager en eventuele andere medewerkers en die kadastraal eigenaar zijn van panden waarop een hypotheek kan rusten. III. Gemeentelijk sport- of cultuurbedrijf In verschillende gemeenten zijn de sportaccommodaties in één gezamenlijk sportbedrijf ondergebracht of cultuurgebouwen zoals theaters in een cultuurbedrijf. Dat is meestal als losse BV geen direct onderdeel van de gemeentelijke organisatie, maar is de gemeente wel eigenaar van de BV en soms ook van de gebouwen en accommodaties zelf (denk daarbij ook aan zwembaden en sporthallen).
Net als een stichting heeft een sport- of cultuurbedrijf als voordeel dat de baten van commerciële huurders geheel ten goede komen aan de sport of cultuur en dat de lange termijn strategie 100% belegd is ten dienste van het doel om sportbeoefening te bevorderen. Wel is de schaalgrootte in de regel groot, neem als voorbeeld het Sportbedrijf Arnhem dat 172 medewerkers (27 fte) in dienst heeft. Gevolg is dat de leiding vaak professioneel is en een daarbij passend (ruim) bovenmodaal salaris geniet.
26
5.2
Praktische zaken rondom exploitatie
Een gezamenlijke accommodatie biedt voordelen. Dat zijn bijvoorbeeld de hogere bezettingsgraad van ruimten, waardoor de buurtvereniging, de sportvereniging én de kinderopvangorganisatie er in mogelijkheden op vooruit gaat, zonder dat de kosten hoger hoeven te worden. Zowel de betaalbaarheid als de gebruiksmogelijkheden zijn voor alle drie de huidige gebruikers belangrijke factoren in de keuze om tot één gezamenlijk gebouw te komen. Tegelijk heeft de gezamenlijkheid ook als gevolg dat de verenigingen voor een belangrijk onderdeel van hun vereniging (namelijk het gebouw waar leden elkaar ontmoeten) van elkaar afhankelijk worden. Dat betreft natuurlijk de inrichting en sfeer van het gebouw, maar gaat veel verder dan dat. Het betekent dat de verkenning naar een buurthuis van de toekomst veel meer omvat dan een praktische verkenning wat er nodig is aan vierkante meters, wat de kosten daarvan zullen zijn Mocht één van de drie gebruikers bijvoorbeeld financiële problemen hebben, bijvoorbeeld als gevolg van afnemende ledenaantallen of andere tegenvallers, dan is er een risico dat die de huur niet meer zal kunnen betalen. Voorkomen moet worden dat daardoor de andere gebruikers een financieel probleem krijgen.
Er zal dan ook gezocht moeten worden naar organisatievorm waarin de eigenheid van beide verenigingen en de kinderopvangorganisatie net zo goed gegarandeerd wordt, als de financiële zekerheid van het gezamenlijke gebouw. In zo’n organisatiemodel moet er een goede balans zijn waarin de zeggenschap van de beide verenigingen en Norlandia Kinderopvang over de ontwikkelingen in en rondom de accommodatie groot is, maar wel met voldoende flexibiliteit om eventuele veranderingen in de toekomst op te vangen. Dat vraagt om een door alle betrokken partijen commitment aan een duidelijk lange termijn doelstelling. Op het moment dat er besloten wordt om een buurthuis van de toekomst te ontwikkelen zal er zo spoedig mogelijk over een aantal praktische, maar zeer belangrijke zaken nagedacht moeten worden. Denk daarbij bijvoorbeeld ook aan de mogelijkheid om een beheerder aan te stellen die verantwoordelijk is voor beheer en onderhoud van het pand en mogelijkerwijs ook een rol kan hebben als verhuurder voor overige gebruikers en incidentele gebruikers. Voor die beheerder zou een stichting als opdrachtgever of werkgever kunnen optreden. Een ander praktisch vraagstuk is de manier waarop de bar(ren) en keuken van het buurthuis van de toekomst geëxploiteerd worden. Beide verenigingen leunen in hun begroting voor een deel op de inkomsten uit bar en keuken.
Het zou daarom voor de hand liggen als beide gebruikers in de nieuwe situatie ook die vorm van exploitatie op zich zullen gaan nemen in het nieuwe buurthuis. Maar hoe dat precies zal moeten worden gedaan, dat is nog de vraag. Net als voor de bepaling van specifiekere onderdelen van het programma van eisen (zoals het exacte aantallen vierkante meters voor elke ruimte en precieze vereisten ten aanzien van bijvoorbeeld verlichting, warm en koud water en inrichting van de ruimten) en hoe om wordt gegaan met vrijwilligers die binnen beide verenigingen actief zijn, zal het voor zo’n organisatievorm nodig zijn om met de aanstaande gebruikers 27
in een aantal co-creatiebijeenkomsten te brainstormen en stappen te zetten die het samenwonen in praktische zin mogelijk maken. Vanwege de coronamatregelen konden deze sessies de gehele periode van dit burgerinitiatief nog niet georganiseerd worden. Ze zijn evenwel een kernvoorwaarde voor een definitief ja of nee tegen verdere ontwikkeling van het buurthuis van de toekomst. Zodra er zicht is op een organisatievorm (zoals een stichting) zal er door een kwartiermaker daarvan ook een concrete inschatting gemaakt moeten worden van de benodigdheden voor inrichting (inclusief een business case voor te verhuren zalen en flexwerkplekken). 5.3
Financiële haalbaarheid
Eén van de grote vragen die van begin af aan een rol speelde in de gesprekken over een gezamenlijk buurthuis van de toekomst is of het wel financieel haalbaar is nieuwbouw te realiseren: Hoeveel kost het eigenlijk? De initiële bouwkosten hebben immers grote invloed op hoe de kosten doorberekend zullen worden aan de gebruikers en dus hoe hoog de huisvestingslasten voor hen zullen zijn. Op dit moment zijn er nog teveel onduidelijkheden om een definitieve uitspraak te doen over de financiële haalbaarheid. Er zijn daarvoor te veel en te belangrijke afhankelijkheden ten aanzien van andere partijen en ontwikkelingen buiten de invloedsfeer van de werkgroep. Het betekent dat de financiële haalbaarheid pas écht duidelijk zal worden als er in een volgend stadium ook een verkenning kan worden gedaan samen met de Gemeente en/of eventuele projectontwikkelaar of corporatie. Vooruitlopen daarop heeft de werkgroep verschillende onderdelen van de financiële haalbaarheid verkend waar ze binnen haar mogelijkheden al wel meer duidelijkheid over kan hebben. Die spitsen zich vooral toe op betaalmogelijkheden, gelet op de huur/bijdragen voor huisvesting die door de drie huidige gebruikers, alsmede beoogde extra gebruikers zal kunnen worden opgebracht. Anderzijds hebben we ook een voorzichtige inschatting gemaakt van de kosten van exploitatie in het dagelijks gebruik.