Bijlage 3 brancheringsvisie Wassenaar centrum
Tekst van het document
NAAR EEN AANTREKKELIJKE FUNCTIEMIX EN BRANCHERING VOOR WASSENAAR CENTRUM BRANCHERINGSVISIE WASSENAAR CENTRUM VERSIE SEPTEMBER 2023
NAAR EEN AANTREKKELIJKE FUNCTIEMIX EN BRANCHERING VOOR WASSENAAR CENTRUM BRANCHERINGSVISIE WASSENAAR CENTRUM VERSIE SEPTEMBER 2023
Status: Definitief Datum: 28 juni 2022 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl BSP-Amsterdam@sweco.nl Team Winkelen Ellen Scholten MSc Floor Planken MSc Voor meer informatie: Ellen Scholten MSc, ellen.scholten@sweco.nl Review: Drs. Toine Hooft In opdracht van: Gemeente Wassenaar
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. De foto op de voorzijde is eigendom van Stichting Centrum Management Wassenaar. Projectnummer: 20210294 Referentie: 20210294 Wassenaar Centrum branchering
INHOUDSOPGAVE
1
SAMENVATTING
7
INLEIDING
10
POSITIONERING WASSENAAR CENTRUM ......................................................... 12 1.1 TYPERING WASSENAAR (CENTRUM) 1.2 HET FUNCTIONEREN VAN WASSENAAR (CENTRUM) 1.3 SWOT-ANALYSE EN -CONFRONTATIE
2
RUIMTELIJK FUNCTIONEEL WENSBEELD ............................................................. 19 2.1 FUNCTIONELE (ON)MOGELIJKHEDEN 2.2 POSITIONERING AANBOD 2.3 RUIMTELIJKE VERSCHIJNINGSVORM FUNCTIES
3
UITVOERINGSSTRATEGIE ................................................................................... 28 3.1 DE HITLIST: KANSRIJKE FUNCTIES EN CONCEPTEN 3.2 ORGANISATIE EN UITVOERING 3.3 UITVOERINGSPROGRAMMA MET QUICK WINS
BIJLAGE 1 VERKOOPPUNTEN PUBLIEKSFUNCTIES BIJLAGE 2 GEBIEDSANALYSE ENVISIA BIJLAGE 3 INSPIRATIE VOOR GROOTSTE KANSEN UIT HITLIST
SAMENVATTING
7
SAMENVATTING
In opdracht van de gemeente Wassenaar en Stichting Centrummanagement Wassenaar heeft Bureau Stedelijke Planning een brancheringsvisie en uitvoeringsplan opgesteld: de juiste functie op de juiste locatie. Dit met als doel Wassenaar Centrum ruimtelijk en functioneel te versterken en nieuwe investeringen, ondernemers en concepten uit te lokken. H1 AANSCHERPING POSITIONERING
Wassenaar is een bijzonder dorp: veel welvarende bewoners maar ook grote inkomensverschillen, sterk vergrijsd (25% is 65+) en een aanzienlijke populatie aan expats (21,5%) en diplomaten, (internationale) bedrijven, onderwijsinstellingen en enkele bijzondere attracties als Duinrell, museum Voorlinden en de renbaan Duindigt. De dorpskern vormt het wat stedelijk hart tussen een verder groene en bosrijke omgeving, met de kust nabij (Wassenaarse Slag). Tot 2018 ontwikkelde de omzet en werkgelegenheid in de detailhandel en horeca zich positief in Wassenaar (Centrum). Echter, sinds 2018 zit de klad in detailhandel, vooral in recreatieve aankopen (als mode en luxe) en in mindere mate dagelijkse aankopen (als levensmiddelen). Omzet, koopkrachtbinding en marktaandeel staan onder druk. De afvloeiing nam toe, vooral naar online aankoopkanalen – Wassenaarders besteden relatief veel online - en in mindere mate naar de Haagse binnenstad en Westfield Mall of the Netherlands. Het gevolg: oplopende winkelleegstand sinds 2016, zeker in meters (13 panden, 1.200 m² wvo o.b.v. KSO 20211), verkleuring van winkels naar horeca, diensten en woningen en een lichte afname van rapportcijfers voor Wassenaar Centrum. De twee belangrijkste verbeterpunten zijn: 1) Winkelaanbod (werk aan de winkel) en 2) Sfeer en uitstraling (ga zo door, o.a.
door herinrichtingsplan), als een van de weinige aspecten in de lift sinds 2018). Met de positionering Authentiek, Stijlvol en Persoonlijk als leidraad, en als verbijzondering de inzet op de paarse DISC-leefstijlprofiel (gevolgd door aqua en blauw). De paarse zoekt bijzondere retail- en vrijetijdsactiviteiten, zoals (extreme) sport en avontuurlijk theater. H2 RUIMTELIJK-FUCNTIONEEL WENSBEELD
In Wassenaar Centrum zal in de toekomst minder ruimte zijn voor reguliere detailhandel. Belangrijk is daarom de focus op het centrum (en het 1 Meters en verkooppunten die in dit document zijn opgenomen betreffen een momentopname. We hanteren de
meest recent bekende cijfers, o.a. van het KSO 2021 die op databron Locatus gebaseerd zijn.
8
SAMENVATTING
Stadhoudersplein) als de vestiginglocaties voor detailhandel. Daarbij is er in het centrum des te meer ruimte zijn voor nieuwe (hybride) concepten, kunst en cultuur, werkplekken, maakbedrijvigheid, zorg, onderwijs, woningen en dienstverleners. Dit in meer duurzame, inclusieve, betekenisvolle, betaalbare en aantrekkelijke(re) verblijfs- en ontmoetingsplekken. De zogenaamde winkelhaak is én blijft het winkelhart van Wassenaar. De eerdere centrumvisie uit 2016 is nog steeds valide en bruikbaar voor de invulling van de winkelhaak. Dit met de volgende nuanceringen: • Op de begane grond aan de hoofdwinkelstraten (Luifelbaan, Van Hogendorpstraat, Langstraat ten zuidoosten van de Van Hogendorpstraat) is louter plaats voor publieksfuncties als winkels, horeca, commerciële diensten, cultuur en ontspanning2. Dit om te voorkomen dat er door transformatie naar woningen, kantoor of andere niet-publiekfuncties) gaten vallen in de winkelhaak en de commerciële attractiviteit blijvend wordt aangetast.
FIGUUR 1 RUIMTELIJKE VERSCHIJNINGSVORM FUNCTIES Bron: Achtergrond DO Inrichtingsplan Wassenaar Centrum; Bureau Stedelijke Planning
•
Verdichting met c.q. transformatie naar woningen (of andere nietpublieksfuncties) is wel mogelijk én wenselijk buiten de winkelhaak, zo ook op de verdieping aan de winkelhaak of aan de achterzijde van diepe panden (bijvoorbeeld aan het Tuinpad). Woningen vormen een
2 Hierbij de definitie van verkooppunt van Locatus volgend: Een verkooppunt is de belangrijkste economische
activiteit op een uniek adres. Hierbij is sprake van eigen personeel, eigen kassa en winkelverkoopvloeroppervlak. Zie ook Bijlage 1 voor volledige overzicht.
SAMENVATTING
•
9
verdienmodel bij herontwikkeling van (winkel)panden, helpen bij het oplossen van (winkel)leegstand, zorgen voor extra potentieel en voorzien in de behoefte aan centrumdorps wonen. Hoewel we het kernwinkelgebied willen beperken tot de winkelhaak, willen we de centrumbeleving juist oprekken en verbreden. Het gaat dan om aantrekkelijke entrees (zowel voor het langzaam verkeer als de auto), aanloopstraten, verbindingen (bijvoorbeeld Schoolstraat) en functies. Bij de hotspots kunnen (periodiek) activiteiten plaats vinden of vinden bezoekers een bijzondere authentieke uitstraling en/of uniek aanbod.
H3 UITVOERINGSPLAN
Om tot een vitale voorzieningenstructuur te komen is het van dat de gouden driehoek – ondernemers, vastgoedeigenaren én de gemeente – samen investeert in het (winkel)bestand/strategische panden én de openbare ruimte. Het primaat voor investeringen in en de invulling van panden ligt bij de vastgoedeigenaren. Zij kunnen bij de verhuur van een winkel de invulling
bepalen. Idealiter gaat dit in goed overleg tussen eigenaren en in samenspraak met ondernemers en gemeente, met een gezamenlijk vastgestelde brancheringsplan als leidraad. In de praktijk blijken financiële motieven deze ideaalaanpak nogal eens in de weg te staan.
FIGUUR 2 VITALITEITSMODEL BUREAU STEDELIJKE PLANNING EN PRIMAIRE VERANTWOORDELIJKHEID PER PLATFORM Bron: Bureau Stedelijke Planning
Uit de analyse, interviews en werksessie zijn zo’n 40 kansrijke functies en concepten naar voren gekomen. Dit zijn waardevolle toevoegingen voor Wassenaar Centrum, zowel als nieuwvestiging, verplaatsing of uitbreiding van sterke bestaande ondernemingen. Daarmee kan een vliegende start worden gemaakt met de verbetering van de functiemix en branchering. Het is daarbij belangrijk successen te plannen en communiceren – quick wins – om daarbij een vliegwieleffect in gang te zetten. Denk aan het organiseren van een culinaire wijnroute door ondernemers en het versterken en uitbreiden van de functie van de bibliotheek/filmhuis.
10
INLEIDING
INLEIDING
Het centrum van Wassenaar is dé plek waar aantrekkelijke winkels, horeca en culturele functies als de bibliotheek en het filmtheater samenkomen en bewoners en bezoekers elkaar ontmoeten. In 2016 is de Centrumvisie Wassenaar opgesteld, met als positionering Authentiek, Stijlvol en Persoonlijk. De positionering is vertaald naar het herinrichtingsplan van het centrum, met een logische en herkenbare openbare ruimte van een hoogwaardige kwaliteit en eenduidige uitstraling. De focus ligt hierbij op de winkelhaak: de Langstraat, de Van Hogendorpstraat en de Luifelbaan. Uit het Horeca Ontwikkelperspectief uit 2020 kwam dat er kwantitatief voldoende horeca in Wassenaar aanwezig is, maar dat er wel behoefte is aan meer horeca die waarde toevoegt. Daarbij is er behoefte aan accentgebieden waar concentratie van horeca aanwezig is, telkens met een eigen aanbod, kwaliteit en sfeer.
FIGUUR 3 DE WINKELHAAK WASSENAAR CENTRUM MET PLANNEN HERINRICHTINGSPLAN Bron: DO Inrichtingsplan Wassenaar Centrum - Een nieuw hart voor Wassenaar
De samenwerking is versterkt met de oprichting van de Stichting Centrummanagement Wassenaar en de Stichting BIZ Wassenaar Centrum. De gemeente Wassenaar en Stichting Centrummanagement Wassenaar hebben Bureau Stedelijke Planning gevraagd nader onderzoek te verrichten naar de ruimtelijke functionaliteit van Wassenaar Centrum, met als resultaat: 1. een heldere en breed gedragen brancheringsvisie, de juiste functie op de juiste locatie
INLEIDING
2.
11
een realistisch uitvoeringsplan dat aanzet tot actie en nieuwe investeringen, ondernemers en concepten uitlokt en voorziet in quick-wins, ingrepen die snel en met weinig middelen uitgevoerd kunnen worden
De brancheringsvisie sluit aan op de uitgangspunten van de Centrumvisie Wassenaar, het op de centrumvisie volgende beeldkwaliteitsplan en het daarop gebaseerde herinrichtingsplan. De brancheringsvisie is tot stand gekomen in samenspraak met gemeente, ondernemers en vastgoedpartijen, onder meer in de vorm van interviews en een werksessie.
12
POSITIONERING WASSENAAR CENTRUM
1 POSITIONERING WASSENAAR CENTRUM
In dit hoofdstuk schetsen we de positionering van Wassenaar Centrum: Wat kenmerkt de kern en wat het centrum, hoe verhoudt het centrum zich ten opzichte van andere omliggende centrumgebieden en hoe functioneert het centrum van Wassenaar? We sluiten het hoofdstuk af met een SWOT-analyse en confrontatie waarin de meest veelbelovende en bedreigende aspecten voor het centrum van Wassenaar naar voren komen.
1.1 TYPERING WASSENAAR (CENTRUM) Wassenaar is een bijzonder dorp gelegen tussen onder meer Den Haag en Leiden en nabij het Noordzeestrand. De omgeving van Wassenaar kent een groen en bosrijk karakter tussen de twee grote steden in. De gemeente kent een aantal bijzondere attracties als Duinrell (gelegen nabij het centrum), museum Voorlinden en de renbaan Duindigt.
FIGUUR 4 SITUERING WASSNAAR CENTRUM Bron: BRT Achtergrondkaart, Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
De gemeente Wassenaar kent momenteel 26.949 inwoners. Het inwonertal neemt tot 2030 toe tot ca. 27.500 inwoners. Opvallend in Wassenaar is dat het gemiddelde inkomen per inwoner 69% boven het landelijk gemiddelde ligt. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat er ook grote inkomensverschillen zijn: in de buurt met het hoogste inkomen ligt deze nog eens 131% hoger dan gemiddeld in de gemeente. De buurt met het laagste inkomen heeft een inkomen dat 47% lager ligt dan het
POSITIONERING WASSENAAR CENTRUM
13
gemeentelijk gemiddelde. Daarbij is er sprake van een sterke vergrijzing met 25% van de inwoners met een leeftijd van 65 jaar of ouder.
FIGUUR 5 OPVALLENDE DEMOGRAFISCHE KENMERKEN WASSENAAR Bron: CBS 2021 en 2018 (meest recent beschikbare cijfers)
Wassenaar kenmerkt zich door een grote populatie expats. Samen met Amstelveen kent Wassenaar het grootste aandeel expats van het totale inwonertal. Dit is voor Wassenaar onder meer te verklaren door het aantal internationale bedrijven en consulaten in nabijgelegen Den Haag.
1.2 HET FUNCTIONEREN VAN WASSENAAR (CENTRUM) Wassenaar is als centrum gebied ingeklemd tussen het centrum van Den Haag, het centrum van Leiden en de onlangs herontwikkelde Westfield Mall of the Netherlands. Door het brede aanbod van de verschillende centra zijn het aantrekkelijke alternatieve aankooplocaties voor de inwoners van de gemeente Wassenaar. De ligging van Wassenaar en zijn specifieke groep bewoners zorgen ervoor dat het dorp door de jaren heen zijn eigen karakter en DNA heeft ontwikkeld. Wassenaar typeert zich als volgt:
DORPS CENTRUM CONTRASTEREND MET OMLIGGENDE STEDEN, MAAR OOK GROTE VRIJE TIJDSTREKKERS
Wassenaar Centrum kenmerkt zich zowel in maatvoering, aanbod als functie als een dorpscentrum. Dit voornamelijk in tegenstelling tot centra van hogere orde nabij, onder meer Den Haag en Westfield Mall of the Netherlands. Naast Wassenaar Centrum zijn er nog enkele clusters in de kern aanwezig. Het Stadhoudersplein vormt met een sterk dagelijks aanbod concurrentie voor de Luifelbaan. Daarbij is op de kop van de Haven/ Oostdorperweg een concentratie van horeca gevestigd. De noordwestzijde van de kern kenmerkt zich voornamelijk door aanbod in de sector ‘Cultuur en ontspanning’, met Duinrell, golfclubs en aanbod rondom de strandopgang.
14
KOOPSTROMEN: INWONERS WASSENAAR ZUID WÉL STERK GERICHT OP CENTRUM
POSITIONERING WASSENAAR CENTRUM
Inwoners van Wassenaar Zuid zijn meer gericht op het centrum van Wassenaar dan de rest van de inwoners van de gemeente. Zo doet 51% van de inwoners uit Zuid de dagelijkse boodschappen in het centrum, t.o.v. 34% van de inwoners van de gehele gemeente. Ook is gekeken naar de bestedingen van de inwoners uit Wassenaar Zuid. Voor de gehele detailhandelssector is 58% van de bestedingen afkomstig van inwoners uit Zuid, 31% komt uit de rest van de gemeente en de laatste 11% van daarbuiten (uit met name direct omliggende gemeenten als Den Haag). 8% 6%
Dagelijks
WASSENAARDER KOOPT RELATIEF VEEL ONLINE
Recreatief
Doelgericht
0% Wassenaar
20%
In de dagelijkse sector gaat 8% van de bestedingen naar online platforms. Voor de sector Doelgericht (DHZ, woonartikelen en tuin) is dit eveneens 37% 37% het geval. Dit is veelvoorkomend bij mensen (en specifiek gezinnen) met een hoger inkomen. Echter ook voor 30% 26% ouderen is de kans op een Coronabesmetting een belangrijke 40% reden geweest om online aankopen te doen.
KSO2021 gebied
POSITIONERING WASSENAAR CENTRUM
9.000
63 61
60
53
50
AFNAME AANBOD RECREATIEVE SECTOR DETAILHANDEL
8.000 7.000
Net als in andere centrumgebieden neemt het aanbod in de recreatieve sector af (KSO2021). De bestedingen aan onder meer mode en luxe artikelen vinden steeds meer plaats via online kanalen. Er is daardoor minder behoefte aan fysieke winkelmeters. In Wassenaar Centrum betekent dit een afname van 10 verkooppunten sinds 2016 en van 1.000 m² wvo (respectievelijk -16% en -9%). Met name sinds 2018 heeft deze afname plaatsgevonden.
7.800 7.600 6.800
70
15
6.000
40
5.000
30
4.000 3.000
20
2.000
10
1.000
0
0 Verkooppunten
2016
2018
2021
M² wvo 2016
2018
2021
De leegstand in Wassenaar Centrum loopt op van 6 verkooppunten en 500 m² wvo in 2016 naar 13 panden en 1.200 m² wvo in 2021 (KSO 2021). Sinds 2018 is het aantal leegstaande panden stabiel, maar neemt het aantal grotere leegstaande panden toe. Deze zijn lastig hervulbaar, zoals de panden van Bins mode op de Langstraat.
LEEGSTAND IN METERS IN HET CENTRUM LOOPT OP, AANTAL PANDEN BLIJFT NAGENOEG GELIJK
SCORES CENTRUM NEMEN LICHT AF
VEEL DIENSTVERLENING IN CENTRUM, SECTOR GROEIT STERK IN VERKOOPPUNTEN
Totaal waardering Winkelaanbod Sfeer en uitstraling Veiligheid Netheid Aanwezigheid groen Faciliteiten Parkeren auto Stalling fiets Bereikbaarheid Auto Bereikbaarheid fiets Waardering horeca
‘21
‘18
‘16
7,9
7,9
8,0
7,5
7,5
7,8
7,7
7,6
7,9
8,3 7,9
8,4 8,1
8,3 8,1
5,7 7,8 7,5
6,0 7,8 7,7
6,7 8,0 7,6
7,9
7,7
7,9
6,7
8,6 6,1
Wassenaar Centrum scoort gemiddeld goed onder haar bezoekers met een 7,9. Echter lopen de belangrijkste onderdelen wel terug in rapportcijfer. Belangrijkste verbeterpunten voor een positief effect op het totaaloordeel zijn: 1. Inzet op winkelaanbod; 2. Sfeer en uitstraling; 3. Excelleren en promoten in Netheid en Veiligheid.
8,5 7,8
5,8
Het aantal dienstverleners in het centrum is van 35 verkooppunten in 2016 gegroeid naar 46 in de huidige situatie (KSO2021). Daarmee is het de enige sector die echt fors toeneemt in het gebied. Wassenaar Centrum kent dan ook een groter aandeel diensten dan de meeste referentiecentra. Gemiddeld gezien is 19% van de verkooppunten in de centrumgebieden gevuld met diensten, in Wassenaar ligt dit 5%-punt hoger (24%, zie ook Figuur 6).
16
POSITIONERING WASSENAAR CENTRUM
HORECA RELATIEF ONDERVERTEGENWOORDIGD IN WASSENAAR CENTRUM
Uit de horecavisie blijkt dat er veel horeca in de gemeente Wassenaar aanwezig is. In het centrum neemt de sector echter een relatief kleinere rol in dan in referentiecentrumgebieden. Bij deze centra neemt de horeca gemiddeld 16% van alle verkooppunten in, in Wassenaar is dit 11% (Figuur 6). Een deel van deze centra heeft een centraal plein, waar publieksfuncties logischerwijs samenkomen en horeca met terras prominent aanwezig is. In Wassenaar Centrum hebben de pleinen (Plein en het Evenementenplein) niet een dusdanig uitgesproken horecafunctie.
Plein in Wassenaar
Markt in Zaltbommel
Voor zowel de inwoners van de gemeente Wassenaar als klanten aan het centrum geldt dat de DISCleefstijlen paars en aqua, gevolgd door blauw, het sterkst vertegenwoordigd zijn, ook ten opzichte van het gehele KSO2021 gebied. De paarse doelgroep is op zoek naar bijzondere retail- en vrijetijdsactiviteiten, zoals een avontuurlijk theater. Aqua meer naar bijvoorbeeld kennis in de vorm van een museum en blauw naar luxe en bekende merken.
LEEFSTIJL BEWONERS EN KLANTEN: MET NAME PAARS, AQUA EN BLAUW
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Dagelijks
Recreatief
Doelgericht
Horeca
FIGUUR 6 REFERENTIEANALYSE BRANCHERING Bron: KSO 2021
Cultuur & ontspanning
Diensten
Overig
Leegstand
POSITIONERING WASSENAAR CENTRUM
17
1.3 SWOT-ANALYSE EN -CONFRONTATIE SWOT is de afkorting voor Strengths (sterktes), Weaknesses (zwaktes), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). De SWOT-analyse is een veelgebruikte methode om inzicht te krijgen in het functioneren van een gebied. Het gaat om de relatieve positie ten opzichte van concurrerende gebieden. Zaken waar de gemeente, eigenaren of andere stakeholders invloed op hebben zijn te scharen onder de sterke of zwakke punten. Een voorbeeld hiervan is de kwaliteit van de openbare ruimte. Op dit punt kan het winkelgebied sterk of zwak scoren ten opzichte van concurrerende gebieden. Zaken die van ‘buiten’ komen en waar geen of nauwelijks invloed op kan worden uitgeoefend vallen onder de kansen of bedreigingen. Een voorbeeld hiervan is bevolkingsgroei of -krimp. STERKTEN • •
•
Gevarieerd en omvangrijk centrum met prima score. Investeringen in openbare ruimte lonen; Sfeer en uitstraling als een van de weinige aspecten in de lift sinds 2018. Belangrijkste basisfactoren als veiligheid, netheid, autobereikbaarheid en autoparkeren (gratis) op orde.
ZWAKTEN •
•
•
KANSEN •
•
•
Zeer welvarend dorp, grote populatie expats (21,5%) met hoog bestedingsprofiel. Aantrekkelijke omgeving (bos, groen, duinen, kust, Den Haag/Scheveningen en culturele voorzieningen en attracties als Duinrell, museum Voorlinden, renbaan Duindigt en Museum Louwman3. Benutten dorps karakter dat contrasteert met bijvoorbeeld Haagse binnenstad en Mall of the Netherlands.
Teruglopende omzet, koopkrachtbinding, marktaandeel en rapportcijfers sinds 2018. Vertrek van oudgedienden als Bins, waarvoor mindere trekkers of leegstand (in totaal nu 13 panden, 1.200 m² wvo) in de plaats komt. (Te) hoge huren. BEDREIGINGEN
•
•
•
Groot (25% is 65+) en groeiend aandeel 65+ - daling bestedingskracht voor Centrum; minder winkelbestedingen in recreatief (als mode) en doelgericht. Toename online winkelen; Wassenaarders besteden relatief veel online. Stevige concurrentie zowel voor boodschappen (Stadhoudersplein) als recreatieve aankopen (Haagse binnenstad, Mall of the Netherlands).
TABEL 1 SWOT-ANALYSE WASSENAAR CENTRUM Bron: Bureau Stedelijke Planning op basis van uitkomsten analyses en interviewronde
Door sterktes met kansen en zwaktes met bedreigingen te verbinden ontstaan de meest belovende en bedreigende proposities voor Wassenaar Centrum.
3 Net buiten de gemeentegrenzen, maar wel direct grenzend aan Duindigt/Wassenaar
18
POSITIONERING WASSENAAR CENTRUM
MEEST VEELBELOVEND
Er is een hoog bestedingspotentieel/koopkracht (het gemiddelde inkomen ligt maar liefst 69% boven het landelijk gemiddelde) en expats zorgen voor extra dynamiek. Het (winkel)aanbod is omvangrijk, gevarieerd en met lokale ondernemers (de ‘coleur locale’). De aantrekkelijke omgeving, culturele voorzieningen en attracties helpen ook mee bezoekers te trekken naar Wassenaar (Centrum). De gemeente investeert in de openbare ruimte met de uitvoering van het herinrichtingsplan, wat zijn vruchten afwerpt. Een nieuwe impuls in het (winkel)bestand/strategische panden is – naast de uitvoering van het Herinrichtingsplan voor het centrum – dringend noodzakelijk. Voor de investeringen in panden zijn de vastgoedeigenaren aan zet. Idealiter gaat dit in goed overleg tussen eigenaren en in samenspraak met ondernemers en gemeente, met een gezamenlijk vastgestelde brancheringsplan als leidraad en de gemeente als partner. MEEST BEDREIGEND
Wassenaar Centrum is kwetsbaar. Omzet, koopkrachtbinding, marktaandeel en rapportcijfers lopen terug sinds 2018; de leegstand loopt op en het winkelbestand boet aan kwaliteit in. De concurrentie met omliggende winkelgebieden en bovenal online spelers is groot. Een nieuwe impuls in het (winkel)bestand/strategische panden is dringend noodzakelijk om de toekomst van Wassenaar Centrum veilig te stellen en de concurrentie het hoofd te kunnen bieden. In de praktijk blijken financiële motieven en organisatorisch onvermogen de ideaalaanpak – opstellen en uitvoeren van een gezamenlijk brancheringsplan - nogal eens in de weg te staan.
RUIMTELIJK FUNCTIONEEL WENSBEELD
19
2 RUIMTELIJK FUNCTIONEEL WENSBEELD
Dit hoofdstuk geeft inzicht in het ruimtelijk functionele wensbeeld voor Wassenaar Centrum. Eerst gaan we in de paragrafen 2.1 en 2.2 in op de functionele (on)mogelijkheden: welke functies zijn essentieel en vormen een aanvulling voor het aanbod, en wat past (in de toekomst) niet of minder bij het centrum van Wassenaar? Daarna maken we in paragraaf 2.3 de vertaling naar de ruimtelijke verschijningsvorm.
2.1 FUNCTIONELE (ON)MOGELIJKHEDEN MINDER BEHOEFTE AAN (REGULIERE) DETAILHANDEL
Ontwikkelingen als de toename van online winkelen, wat juist ook in Wassenaar erg actueel is, is er minder behoefte aan fysieke detailhandelsmeters. Een distributieve toets geeft indicatief inzicht in de kwantitatieve behoefte aan detailhandelsmeters. Voor alle branches, vooral ook de dagelijkse sector en winkels in mode en luxeartikelen die veel voorkomen in Wassenaar Centrum, is er nu in de toekomst een overaanbod. Er is dus minder behoefte aan reguliere detailhandelsmeters in Wassenaar en daarmee ook in Wassenaar Centrum.
FIGUUR 7 NAAR EEN TOEKOMSTBESTENDIG CENTRUMGEBIED: MINDER + ANDERS + BETER Bron: Bureau Stedelijke Planning
De strategie voor een vitaal centrumgebied dat op kan tegen de afname van reguliere detailhandelsmeters kan worden samengevat in drie woorden: • Minder. Minder versnippering, minder (grote) verkooppunten en minder meters. Dit geldt in het bijzonder voor (niet-dagelijkse) detailhandel. Detailhandel kan enkel nog vestigen in het centrum en op het Stadhoudersplein. Zo kan het aanbod elkaar versterken en wordt meer overaanbod voorkomen. • Anders. Nieuwe ontwikkelingen en consumentenbehoeften, en de combinatie van winkels met andere publieks- en maatschappelijke functies: creëren van een hart van het dorp.
20
•
RUIMTELIJK FUNCTIONEEL WENSBEELD
Beter. Door een aantrekkelijke mix van publieksvoorzieningen op
perspectiefrijke locaties (en eventueel andere stedelijke functies) ontstaat een meer aantrekkelijke en een vitale voorzieningenstructuur. MULTIFUNCTIONEEL CENTRUMGEBIED ALS HART VAN WASSENAAR
In Wassenaar Centrum zal in de toekomst minder ruimte zijn voor reguliere detailhandel, maar des te meer voor nieuwe (hybride) concepten en andere type publieksfuncties. Met name relevant zijn: • Waar er minder behoefte is aan detailhandelsmeters is er wel behoefte aan een betere match en kwalitatieve versteking van het winkelaanbod. Deze winkels moeten zich voornamelijk richten op de in Wassenaar aanwezige doelgroepen (respectievelijk Paars, Aqua en Blauw).
FIGUUR 8 VOORBEELDEN VAN MULTIFUNCTIONELE AANVULLINGEN EN AANTREKKELIJKE CONCEPTEN Bron: o.b.v. referentieanalyse Bureau Stedelijke Planning
•
•
Ondanks een breed horeca aanbod verspreid over de gemeente mist het aan een sterk cluster van horeca aanbod en aan restaurants uit het hogere segment in Wassenaar Centrum. Momenteel ligt de focus in het centrum op de lunch, waardoor het aanbod in de andere sectoren (dranken en restaurants) te klein is om ook levendigheid in de avonden te vergroten en rendabel te zijn voor de ondernemingen. Met een breder aanbod dat ook in de avond een functie heeft (bijvoorbeeld versterking filmhuis) kan de verblijfsduur en bezoek in de avond worden versterkt. Ook op het gebied van kunst en cultuur liggen er kansen voor de doelgroepen die in Wassenaar aanwezig zijn. De positie van de bibliotheek met het filmhuis kan nog veel verder versterkt worden . Een cultureel
RUIMTELIJK FUNCTIONEEL WENSBEELD
•
•
21
(toeristische) trekker ontbreekt daarbij in Wassenaar Centrum, zoals bijvoorbeeld een kunstmuseum of een galerie. Vergelijkbare centra (in draagkracht, aandeel expats of omvang draagvlak) zijn bijvoorbeeld Laren met het Singer Laren of Amstelveen met het Cobra Museum. In Wassenaar heeft met museum Voorlinden wel een dergelijk aanbod. De connectie met het centrumgebied ontbreekt echter volledig. Een centrumgebied is daarbij een aantrekkelijke plek om te werken en voor creatievelingen. Voor de werknemers zijn de voorzieningen en is interactie met andere doelgroepen nabij, voor de publieksfuncties vormen de aanwezigen extra potentieel. Ook voor functies als sport, wonen, zorg en onderwijs is het hart van een dorp een aantrekkelijke. De functies brengen bezoekers met een specifieke bezoekreden naar het centrum. Doordat deze niet direct een positief effect hebben voor een aantrekkelijke uitstraling van het kernwinkelgebied op de winkelhaak, zijn deze functies hier niet gewenst. Wel horen ze thuis in het grotere centrumgebied. Voor Wassenaar betekent dit dat deze functies passen in de aanloopstraten en de directe omgeving van de winkelhaak.
PUBLIEKSFUNCTIES (ALS IN LOCATUS)
TOTAALSCORE
MAATSCHAPPELIJK DRAAGVLAK
BIJDRAGE LEVENDIGHEID / AANTREKKINGSKRACHT
AANSLUITEND BIJ KENMERKEN WASSENAAR CENTRUM TOEKOMSTBESTENDIG / FLEXIBILITEIT
SYNERGIE MET ANDERE FUNCTIES
KWANTITATIEVE MARKTBEHOEFTE GEBIED
SOCIALE/MAATSCHAPPELIJKE MEERWAARDE
ECONOMISCHE MEERWAARDE
PASSEND BIJ DOELSTELLING GEMEENTE
Een multicriteria analyse helpt om inzicht te krijgen in de voor- en nadelen van verschillende functies en ondersteund de te maken ruimtelijke keuzes:
Dagelijkse detailhandel Mode & Luxe (recreatief) Detailhandel overig Horeca Sport Cultuur en ontspanning Dienstverlening
NIET PUBLIEKSFUNCTIES*
Maatschappelijke voorz. Kantoren Maakindustrie** Wonen
LEGENDA Zeer positief
Positief
Neutraal
Negatief
Zeer negatief
TABEL 2 MULTICRITERIA ANALYSE FUNCTIES GROTE CENTRUMGEBIED (DUS OOK BUITEN WINKELHAAK) *Beoordeling geldt voor deze functies buiten de winkelhaak **De maakindustrie kent anders dan ambachtelijke diensten sector geen verkoop op de locatie
22
RUIMTELIJK FUNCTIONEEL WENSBEELD
2.2 POSITIONERING AANBOD Wassenaar wil zich positioneren als een groen (familie)dorp dat waarde hecht aan zijn authenticiteit en persoonlijk contact. Het contact met de klanten is dan ook essentieel. Hierin speelt het vastgestelde DNA vanuit de centrumvisie uit 2016 een belangrijke rol: ‘Stijlvol, Persoonlijk en Authentiek’. Ruimtelijk functioneel zijn de volgende invullingen mogelijk die matchen met en het DNA nog beter tot haar recht laten komen.
FIGUUR 9 ENKELE VOORBEELDEN VAN EEN RUIMTELIJK FUNCTIONELE MATCH MET DNA WASSENAAR CENTRUM Bron: Centrumvisie Centrum Wassenaar 2016 en Bureau Stedelijke Planning
Vanuit deze positionering vormt het centrumgebied een goed alternatief voor de nabij gelegen winkelgebieden met veelal een grootstedelijker karakter. Door Wassenaar Centrum te onderscheiden van centra als dat van Den Haag, maar ook van Voorschoten, kunnen inwoners vanuit de gemeente beter aan het centrum gebonden worden én daarbij een belangrijkere functie hebben voor bezoekers vanuit daarbuiten (zowel beperkt uit de regio als uitvloeiend uit toerisme).
2.3 RUIMTELIJKE VERSCHIJNINGSVORM FUNCTIES ALLEEN PUBLIEKSFUNCTIES BEGANE GROND KERNWINKELGEBIED (WINKELHAAK)
De gemeente Wassenaar kent op basis van de centrumvisie een afbakening van het kernwinkelgebied in de vorm van een winkelhaak. Op de winkelhaak in de centrumvisie bouwen wij voort. Op de begane grond aan dit kernwinkelgebied is louter plaats voor publieksfuncties als winkels, horeca, commerciële diensten, cultuur en ontspanning. Hierbij volgen we de definitie van verkooppunt van Locatus: Een
verkooppunt is de belangrijkste economische activiteit op een uniek adres
RUIMTELIJK FUNCTIONEEL WENSBEELD
23
waarbij sprake is van eigen personeel, eigen kassa en winkelverkoopvloeroppervlak (zie voor alle publieksfuncties Bijlage 1). Binnen de afbakening van het kernwinkelgebied zoals weergegeven in Figuur 10 is op de begane grond geen transformatie naar woningen, kantoor of andere niet-publiekfuncties mogelijk. Dit om te voorkomen dat er gaten vallen in de winkelhaak en de commerciële attractiviteit blijvend wordt aangetast. Deze functies passen namelijk wel nabij een kernwinkelgebied, maar niet op de begane grond doordat zij niet of slechts zeer beperkt bijdragen aan de levendigheid in een gebied en in grotere mate een gesloten uitstraling kennen.
FIGUUR 10 RUIMTELIJKE AFBAKENING KERNWINKELGEBIED EN THEMA’S UIT CENTRUMVISIE Bron: Achtergrondkaart Herinrichtingplan 2021, Centrumvisie Wassenaar 2016; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
Of een functie passend is op de begane grond van het kernwinkelgebied is voor de volledigheid opgenomen in volgend schema: FUNCTIES PASSEND OP BEGANE GROND KERNWINKELGEBIED WASSENAAR WEL TOEGESTAAN • BEGANE GROND • KERNWINKELGEBIED •
Detailhandel Horeca (plus hotels) Dienstverlening • Cultuur en ontspanning → Zie voor volledige overzicht specifieke subbranches die tot bovenstaande functie behoren Bijlage 1.
NIET TOEGESTAAN • BEGANE GROND • KERNWINKELGEBIED •
Wonen Werken, als kantoren en maakindustrie Maatschappelijke voorzieningen (zorg, scholen, etc.)
TABEL 3 OVERZICHT FUNCTIES DIE WEL EN NIET TOEGESTAAN ZIJN OP DE BEGANE GROND KERNWINKELGEBIED Bron: Locatus en Bureau Stedelijke Planning
24
RUIMTELIJK FUNCTIONEEL WENSBEELD
Voor de winkelhaak zijn er daarnaast de volgende belangrijke uitgangspunten: • Voor detailhandel geldt dat dit enkel binnen de winkelhaak toegestaan is en niet daarbuiten. Dit in verband met een afnemende behoefte aan fysieke winkelmeters (o.a. door online). Door het te concentreren binnen de winkelhaak wordt versnippering dat een negatieve invloed heeft op het functioneren van het centrum voorkomen. • Er zijn altijd mengvormen mogelijk tussen de publieksfuncties, waarbij de voorwaarde dat het een verkooppunt betreft overeind blijft. • Voor de Brinkhof Passage geldt dat de zijde aan de Langstraat binnen de winkelhaak ligt, maar de zijde aan de Schelpsloot niet. Op termijn betekent dit dat de zijde aan de Schelpsloot ook andere niet publieksfuncties kan krijgen. De zijde aan de Langstraat zal echter altijd met publieksfuncties ingevuld moeten worden. WONEN IN HET CENTRUM, GRAAG!
Verdichting met c.q. transformatie naar woningen (of andere niet-publieksfuncties) is wel mogelijk én wenselijk buiten de winkelhaak. Woningen vormen een verdienmodel bij herontwikkeling van (winkel)panden, helpen bij het oplossen van (winkel)leegstand, zorgen voor extra potentieel en voorzien in de behoefte aan centrumdorps wonen. We maken onderscheid in de volgende . • Wonen boven winkels. Wonen boven winkels is altijd gewenst, op deze manier kan de huurprijs op de begane grond omlaag en zijn er meer mogelijkheden voor startende ondernemers, die met een lagere huur minder risico lopen.
FIGUUR 11 WONEN IN HET CENTRUM VAN WASSENAAR OP KAART Bron: Herinrichtingsplan 2021; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
RUIMTELIJK FUNCTIONEEL WENSBEELD
•
•
Aan de randen van het centrum. Aanloopstraten naar het centrum dienen een
mix te zijn van woningen en (publieks)voorzieningen die een beperktere aantrekkingskracht hebben. In deze straten is het rustiger en kunnen bewoners genieten van zowel de rust als wel het wonen in het centrum van Wassenaar met alle voorzieningen nabij. Achterzijde van panden winkelhaak . Met name in de Langstraat zijn er veel diepe winkels (ook wel pijpenlades) die moeilijk verhuren. De voorkant van deze panden zijn gelegen aan de winkelstraten en dienen een publieksfunctie te krijgen. Echter voor de achterzijden van deze panden is transformatie naar wonen erg aantrekkelijk. Met name de panden gelegen tussen de Langstraat en het Tuinpad zijn hier uitermate geschikt voor. Deze lange panden zijn moeilijk te vullen met detailhandel door hun grote oppervlak, en zien dan ook een toenemende leegstand. Door het opsplitsen wordt de verhuurbare commerciële ruimte kleiner waardoor deze beter verhuurbaar is. Daarbij geeft het vestigen van woningen aan de achterzijde een extra inkomstenbron waardoor de huur aan de winkelhaakzijde wellicht gedrukt worden om zo de leegstand eerder op te vullen.
Door meer woningen toe te voegen in het centrum zal ook de parkeerdruk toenemen. Uiteindelijk is het een politieke keuze hoe hiermee om te gaan, maar opties zijn bijvoorbeeld de parkeernorm voor de toe te voegen woningen omlaag brengen of het slim gebruik maken van dubbelgebruik van de bestaande parkeerplekken (overdag voor bezoekers en in de avonden voor bewoners). EEN GROTER CENTRUMGEBIED
Hoewel we het kernwinkelgebied willen beperken tot de winkelhaak, willen we het centrum juist oprekken. Want het vestigen van maatschappelijke voorzieningen, wonen en werklocaties in centrumgebieden is niet perse iets negatiefs, wanneer deze functies op de juiste plek (dus buiten kernwinkelgebied) landen kunnen ze een belangrijke toevoeging zijn voor centrumgebieden. Het streven is om functies met een dichte plint in de aanloopstraten naar het centrum toe of op verdieping te vestigen. Op deze manier profiteren ze van de nabijheid van het publieksaanbod, maar blijft de winkelhaak een levendige en open uitstraling houden met open plinten die uitnodigen om een winkel te bezoeken. Naast de niet-publieksfuncties is er in het grotere centrumgebied ook ruimte voor de publieksfuncties horeca, dienstverlening en cultuur en ontspanning. Detailhandel is uitgesloten. Een groter centrumgebied gaat niet enkel om de juiste functie op de juiste plek. Primair relevant zijn: • Aantrekkelijke entrees (zowel voor het langzaam verkeer als de auto) waardoor de klanten zich welkom voelen en naar Wassenaar Centrum worden getrokken. Een aantrekkelijke entree komt in vele vormen en
25
26
RUIMTELIJK FUNCTIONEEL WENSBEELD
maten, denk aan: een groene corridor waar klanten prettig naar het centrum fietsen, een sterke trekker met een open uitstraling op de hoeken van de entrees of een duidelijk welkomstbord.
FIGUUR 12 ENTREES, HOTSPOTS EN ROUTE IN GROTER WASSENAAR CENTRUM (DEEL FOTO’S BETREFFEN REFERENTIES BUITEN WASSENAAR) Bron: PDOK achtergrondluchtfoto; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
•
Sterke aanloopstraten en verbindingen die als aantrekkelijke route door het centrum leiden (bijvoorbeeld de Schoolstraat). Hier ligt de focus niet op
•
publiekfuncties maar juist op rustmomenten, de kracht en aantrekkelijkheid van de straat of een gemixt aanbod van bijvoorbeeld wonen, werken en een galerie. Een sterke verbinding bevordert ook de vindbaarheid van het Plein (momenteel verborgen – zie ook Horeca Ontwikkelperspectief 2020). Verschillende hotspots waar (periodiek) activiteiten plaats vinden of een bijzondere authentieke uitstraling en/of aanbod aantrekkingskracht genereert. Activiteiten kunnen in de vorm van een (mini)festival, maar ook een lezing, uitstallingen in de openbare ruimten en een bazaar zijn mogelijk.
RUIMTELIJK FUNCTIONEEL WENSBEELD
Verbindingen, routes en connecties zonder publieksfuncties De Schoolstraat en de noordwestzijde van de Langstraat zijn aantrekkelijke verbindingen in Wassenaar Centrum, richting het Plein en vanaf Duinrell. Waar 20 jaar geleden nog standvastig werd gedacht in winkelachtjes en verbindingen door publieksaanbod, laten onderstaande referenties zien dat er ook op andere manieren de connectie tussen deze delen van het centrum van Wassenaar gemaakt worden. •
Trajectum Lumen, Utrecht: Trajectum Lumen is een lichtroute in het donker van 3km door de binnenstad van Utrecht. Op 11 verschillende plekken is door middel van lichtkunst (veelal buiten het kernwinkelgebied) aandacht gericht op bijzondere gebouwen en historische gebeurtenissen in de stad. Ook als mensen niet de route lopen vormen de lichtkunstwerken een bezienswaardigheid.
•
Notaristuin, Winterswijk: Dit kleine park laat zien dat ook een rustpunt in een centrum bij kan dragen als een aantrekkelijke connectie. In het centrum van Wassenaar zou het Regthuyshof een dergelijk stiltepunt kunnen zijn, waardoor er direct een doel ontstaat aan deze zijde van het centrum naast de horeca op het Plein.
•
Wandelroutes vanuit Bergen centrum: In Bergen zijn er vier routes uitgezet richting o.a. de duinen die vanuit het centrumgebied beginnen. Het Plein in het centrum van Wassenaar is gezien de ligging nabij het duingebied een passend startpunt richting de duinen van Wassenaar.
FIGUUR 13 REFERENTIES: VOORBEELDEN VAN CONNECTIES IN CENTRUMGEBIEDEN ZONDER (COMMERCIËLE) PUBLIEKSFUNCTIE Bron: OntdekUtrecht en straatbeeld.nl
27
28
UITVOERINGSSTRATEGIE
3 UITVOERINGSSTRATEGIE
In dit slothoofdstuk is het uitvoeringsprogramma geschetst. Na concretisering van de hitlist – kansrijke toevoegingen voor Wassenaar Centrum – komt de organisatie en uitvoering aan bod, waaronder de quick wins.
3.1 DE HITLIST: KANSRIJKE FUNCTIES EN CONCEPTEN Op basis van de analyses van Wassenaar (centrum), gesprekken met stakeholders, ontwikkelingen (generiek in het hele land en specifiek voor de Wassenaarse situatie) kunnen we een hitlist opstellen. Deze hitlist zijn concrete ondernemingen en concepten die kunnen toegevoegd aan het centrum van Wassenaar om deze aantrekkelijker en toekomstbestendiger te maken. KWADRANT: VIER TYPEN KANSRIJKE TOEVOEGINGEN
Kansrijke toevoegingen aan Wassenaar Centrum zijn er verschillende soorten en maten. Het kan gaan om bestaande ondernemingen in Wassenaar of nieuwe ondernemingen. Ook daarbinnen is weer een onderscheid te maken zoals opgenomen in Figuur 14.
FIGUUR 14 KWADRANT: VIER TYPEN KANSRIJKE TOEVOEGINGEN Bron: Bureau Stedelijke Planning
De ervaring elders leert het volgende: • De meeste kansen liggen bij uitbreiding van bestaand aanbod (zowel uitbreiding als een nieuwe extra vestiging met een andere segmentering) of startende ondernemingen. De uitbreiding van bestaand aanbod komt veelal voort uit sterk ondernemerschap en kennis van de klant. Dit betaalt zich uit in sterke concepten. Startende ondernemingen hebben niet een staat van dienst zoals de uitbreiding van het bestaande aanbod. Zij hebben echter veelal wel veel energie en inspiratie, wat een positieve impuls biedt. • Minder kansen zijn er om ondernemingen van buiten het centrum naar het centrum te halen of (succes)formules aan te trekken. Van buiten naar binnen komt slechts beperkt voor omdat of 1) de onderneming buiten het centrum
UITVOERINGSSTRATEGIE
29
op een goed lopende (eigen) locatie zit en dus geen behoefte heeft aan verplaatsing, of 2) er onvoldoende middelen zijn om deze verplaatsing in te zetten. Ook minder kansrijk is het aantrekken van (succes)formules. Voor veel formules geldt dat deze niet meer expanderen. Wassenaar Centrum komt dan ook niet hiervoor in aanmerking. Wel liggen er nog kansen bij regionale successpelers. CONCEPTENMATCH TOOL ENVISIA
Envisia matcht op basis van de in Wassenaar aanwezige doelgroepen de meest interessante retailers voor Wassenaar Centrum. Het een op een overnemen van deze lijst is niet mogelijk, dit heeft te maken met het feit dat bij de analyse geen rekening wordt gehouden met de al aanwezig winkels als wel als de draagvlak van het centrum. Zo staat de Bijenkorf op de lijst. Nu is een dergelijk merk onhaalbaar voor Wassenaar. Echter geeft het wel een duidelijk inzicht in welk type winkelconcepten goed aansluiten bij de vraag (in dit geval: hoger segment, hoge service en beleving). De volgende formules en concepten matchen volgens de tool goed bij Wassenaar, waarbij we enkel de formules hebben opgenomen die niet in Wassenaar zitten. Voor concepten is wel alles opgenomen, omdat ook meerdere verkooppunten van een concept mogelijk zijn (zie volledig overzicht in Bijlage 2).
FIGUUR 15 FORMULES EN CONCEPTEN MATCH VOOR WASSENAAR CENTRUM Bron: O.b.v. Envisia 2022; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
Het valt op dat de matches met name de volgende kenmerken hebben: Gericht op voeding en eten (in een wat luxer segment), luxere kleding en luxe artikelen, maar ook sportieve en outdoorwinkel passen goed.
30
UITVOERINGSSTRATEGIE
DE HITLIST
Op basis van de analyses en ervaring elders in het land kunnen we een hitlist meegeven van formules en concepten die een aantrekkelijke aanvulling vormen op het aanbod van Wassenaar Centrum. FUNCTIE
BRANCHE/FORMULE
AANVULLING/ TOELICHTING KWADRANT
PUBLIEKSFUNCTIES Dagelijkse
Lokale
Bijvoorbeeld met producten als
Nieuw, uitbreiding4 of
detailhandel
foodspeciaalzaken
boerderij Nellesteijn
verplaatsing
Groenteman
Nieuw, verplaatsing of uitbreiding (andere versspeciaalzaak)
Delicatessenzaak / traiteur
Nieuw of uitbreiding
Banketbakker
Nieuw of verplaatsing maison Kelder
Chocolatier Markt/foodevent
Eventueel gecombineerd met
Nieuw of verplaatsing
banketbakker
Chocolaterie Delicious
In aanvulling op de
Nieuw
dinsdagmarkt op het Berkheiveld, idealiter meer in kernwinkelgebied, bijvoorbeeld foodmarkt op Van Hogendorpstraat, bijvoorbeeld met enkele kramen eens per maand. Kan ook plaatsvinden in de vorm van een event. •
Reform en/of ,
Mogelijk verplaatsing
vitaminewinkel
naar het kernwinkelgebied (Natuurdrogist Anneke) of nieuwvestiging concept à la Vitaminstore
Mode & Luxe
Schoenen, mode- of
Denk aan: Ecco Schoenen en de
Verplaatsing bestaand
luxewinkels te
Stoelendans
aanbod
Kindermode, -schoenen
Mogelijk met de juiste mix (dus
Nieuw of uitbreiding
en artikelen
bijvoorbeeld inclusief interieur
verplaatsen vanuit elders Wassenaar
4 Uitbreiding betreft zowel letterlijke uitbreiding van bestaand aanbod door naastgelegen pand bij te huren, als
uitbreiding door middel van een nieuwe vestiging in eenzelfde of ander segment
UITVOERINGSSTRATEGIE
31
voor kinderen) een gezonde exploitatie haalbaar Boetiekjes en bijzondere
Belangrijk dat er een sterk
kledingwinkels
concept neer wordt gezet in een
Nieuw of uitbreiding
bijzonder segment (denk duurzaam, merken en/of uitstraling) Concept-store / klein
Met een mix aan producten, o.a. Nieuw of uitbreiding
warenhuis (niveau
kleding, accessoires,
Bijenkorf)
cadeauartikelen en interieur
Vintage / antiek winkel
Idealiter waar de verkoop van
Nieuw of verplaatsing
unieke vintage-items centraal
zoals KekWassenaar of
staat, kan zowel mode betreffen
My Luxury Vintage
bestaande aanbieder
als design Detailhandel
Handvaardigheid / wol
Mogelijk gecombineerd met
overig
winkel
accessoires, maar ook ruimte
Nieuw
voor workshops e.d. Sportwinkel/Sport
Afgestemd en passend bij
Nieuw, mogelijk als
2000/Intersport
Wassenaarse sporten
franchiseconcept
Plantenwinkel
Boeketterie Wassenaar is een
Uitbreiding Boeketterie
sterke speler maar focust zich
of nieuw
met name op boeketten Elektronica en witgoed
Met goede service als alternatief
Nieuw of ondergeschikt
voor online winkels
toe te voegen aan een andere winkel
Dierenwinkel
Verplaatsing Barney’s of Dexter’s Dogfood
Horeca
Boetiekhotel
Bijzonder concept, eventueel
Nieuw
met openbare horeca Hoogwaardige
Speciaal in uitstraling, kaart en
Nieuw of uitbreiding
kwalitatieve restaurants
service, ofwel een
bestaande ondernemer
beeldbepalend concept zoals in het horeca ontwikkelperspectief (2020) geschetst is. Ook een duurzaam / gezond restaurant vormt een goede aanvulling. Exclusief visrestaurant Wijncafé of bierlokaal
Zo dichtbij de kust is een goed
Nieuw of uitbreiding
visrestaurant essentieel
bestaand aanbod
Met name gericht op de borrel,
Nieuw of uitbreiding
kan ook opgezet worden door
bestaand aanbod
bijvoorbeeld Marius, jouw wijnvriend
32
UITVOERINGSSTRATEGIE
Horeca toegankelijk voor
Denk aan een luxe snackbar of
Nieuw of uitbreiding
jongeren
een restaurant waar in de
bestaand aanbod
weekendavonden ruimte is om uit te gaan Horeca toegankelijk voor
Koffiebar, lunchzaak of
Nieuw of uitbreiding
jonge gezinnen
restaurant waar jonge ouders
bestaand aanbod
met kinderen welkom zijn Hippe koffie- of
Met een combi van to go en
Nieuw of bijvoorbeeld
theezaak
zitten
dependance van Theepaviljoen De Horsten
Lees/lezingcafe
Eventueel ook te organiseren in
Nieuw of uitbreiding
de bibliotheek, maar ook horeca bestaand aanbod met leestafels en periodiek ruimte voor lezingen is mogelijk Brownies & Downies
Of vergelijkbare lunchzaak,
Nieuw
waar werk is voor mensen met afstand tot de arbeidsmarkt Sport
(Hot) yoga
Nieuw, verplaatsing bestaand aanbod of uitbreiding
Crossfit
Nieuw, verplaatsing bestaand aanbod als Steel Train Crossfit of uitbreiding
Cultuur en
Galerie en/of
Nieuw of uitbreiding/
ontspanning
kunstuitleen
verplaatsing bestaand aanbod als Fransje Tacx
Museum
Bijvoorbeeld over geschiedenis
Nieuw of uitbreiding
Wassenaar of dependance
bestaand aanbod
Voorlinden Minitheater / pop-up Muziekschool
Op een bijzondere locatie zoals
Uitbreiding bestaand
de kerk of bibliotheek
aanbod
Eventueel flexibel te huren door Nieuw en samenvoegen verschillende docenten
bestaand aanbod
Versterking positie
Nog verder versterken als
Versterken / uitbreiden
filmhuis / bibliotheek
trekker en hotspot binnen het
bestaand aanbod
centrum Speelruimte/ entertainment
Speciaal voor kinderen
Nieuw of minidependance van bijvoorbeeld Duinrell
UITVOERINGSSTRATEGIE
Dienstverlening
Opticien
33
Lokale speler met een bijzonder
Nieuw of uitbreiding
aanbod en service. Eventueel
specialist als Saton
gecombineerd met gehoorappartatuur Fotostudio
Met open uitstraling richting de
Nieuw of verplaatsing
studio
bestaand aanbod als studio Damon of De Fotozusjes
Lijstenmaker
Bijvoorbeeld verplaatsing The Painting Lady Wassenaar naar winkelhaak
Reisbureau speciaal
Reisbureaus verdwijnen
Nieuw
grotendeels, echter een speciale aanbieder met speciaal aanbod en service kunnen een gat opvullen dat internet niet biedt
NIET-PUBLIEKSFUNCTIES (ALLEEN BUITEN WINKELHAAK TOEGESTAAN) Maatschappelijke Zorg zoals een huisarts
Nieuw of uitbreiding
voorzieningen
bestaand
of ontmoetingsplekken als een buurtkamer
Kantoren
Flexwerkplek
Ondernemers en inwoners
Nieuw
kunnen een tafel of ruimte huren om te werken, met gemeenschappelijke voorzieningen als vergaderruimtes Samenwerkplek
Nieuw
creatievelingen Maakindustrie
Atelier
Waar kunstenaar(s) aan het
Nieuw of uitbreiding
werk zijn, met een open
bestaand aanbod
uitstraling en gecombineerd met tentoonstelling werk Kleine bedrijfsruimtes
Nieuw, verplaatsing
voor makers als de
(bijvoorbeeld Nata
meubelmaker en
Ryzh) of uitbreiding
stoffeerder TABEL 4 TOTAALOVERZICHT HITLIST Bron: Bureau Stedelijke Planning
34
UITVOERINGSSTRATEGIE
3.2 ORGANISATIE EN UITVOERING De brancheringsvisie moet consequent de basis vormen voor de drie platforms om Wassenaar Centrum relevant(er) te maken voor de beoogde doelgroepen, te weten: 1. De Functiemix & Branchering, niet alleen winkels, maar ook horeca, cultuur, vermaak en services. Hier ligt primair de verantwoordelijkheid bij de vastgoedeigenaren. 2.
3.
Look & Feel (fysieke domein), de openbare ruimte en gevelbeeld. Hier ligt primair de verantwoordelijkheid bij de gemeente in samenwerking met vastgoedeigenaren als het om hun panden gaat. Communicatie & Marketing, waaronder evenementen, primair de verantwoordelijkheid van de ondernemers.
In onderstaand figuur is de marsroute samengevat.
FIGUUR 16 SCHEMATISCHE WEERGAVE VAN TYPE ACTIES EN INGREDIËNTEN TOT EEN SUCCESVOL RETAILGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning
Daarbinnen kan onderscheid worden gemaakt naar: • Basisfactoren: factoren die de basis van elk centrum zoals schoon, heel (fysieke uitstraling), veilig, maar ook parkeren en bereikbaarheid. • Satisfiers: het aanbod, de sfeer en gezelligheid en faciliteiten. • Wow-factoren: verrassende winkels, horeca, evenementen en inrichtingselementen, services. Dit zijn factoren die een centrumgebied van een 8 een 9 of 10 maken. Voor de groene en aqua leefstijl is het vooral belangrijk dat de basisfactoren op orde zijn. Voor de blauwe en de paarse doelgroep moet juist meer op de Satisfiers en zeker ook Wow-factoren (zeker voor de paarse doelgroep) worden ingezet, waarbij de basis overigens wel op orde moet zijn. Het opwaarderen van Wassenaar Centrum vergt een vereende krachtinspanning van ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente - de zogenaamde ‘gouden driehoek’ -, met het maatschappelijk middenveld en de bewoners. Goed is als de partijen onderling afspraken maken of duidelijk maken wie verantwoordelijk is voor wat. De BIZ of een andere samenwerkingsvorm kan hiervoor de basis zijn. Via afstemming kunnen er concrete afspraken gemaakt
UITVOERINGSSTRATEGIE
35
worden voor wie welke acties op pakt. Daarbij kan de gemeente naast haar basisrol, ook een rol vervullen die daarboven uitstijgt, zie onderstaande tabel. TYPE ROL GEMEENTE
ELEMENTEN
Basisrol
Helder beleid Garanderen triple A kwaliteit openbare ruimte, parkeren en bereikbaarheid (alle vervoersvormen) en veiligheid Minimale vorm van samenwerking
Rol die uitstijgt boven de basisrol
Organiseren samenwerking Bijdragen aan brancherings- en positioneringsvisie en Plan van Aanpak De gemeente als partner Samen investeren
TABEL 5 ROL GEMEENTEN IN REVITALISATIEPROJECTEN Bron: Aantrekkelijke Haagse winkelgebieden: branchering en andere instrumenten 2020
Uit de analyse ‘Aantrekkelijke Haagse Winkelgebieden: branchering en andere instrumenten’ uit 2020 van Bureau Stedelijke Planning blijkt dat forse gemeentelijke investeringen alleen lonen als ook ondernemers en bovenal eigenaren (gelijktijdig) mee-investeren. Samen investeren loont! Met een heldere a) beleid/visie, b) organisatorische-inbedding (persoonlijk accounthouderschap, helder proces en procedures, cross-sectorale benadering, de gemeente als partner) en c) communicatie en uitvoering daarvan (website, contact/intake-formulier, regionale afstemming) kan Wassenaar (Centrum) gewenste (retail)ontwikkelingen uitlokken en ongewenste zoveel mogelijk voorkomen. INSTRUMENTARIUM GEMEENTE
Verschillende instrumenten kunnen ingezet worden om tot een versterking van het winkelgebied te komen. Alle direct betrokken partijen hebben daar een rol in. De gemeente vanuit het scheppen van de randvoorwaarden. Zonder goed beleid kunnen private partijen hun bedrijf niet optimaal runnen. Onderstaand zijn de belangrijkste instrumenten van de gemeente ten behoeve van een aantrekkelijk Wassenaar Centrum opgenomen.
36
UITVOERINGSSTRATEGIE
TYPE INSTRUMENT
INSTRUMENT
BESCHRIJVING
UITVOERINGSASPECTEN
Juridisch
Bestemmingsplan /
Een juridisch bindend
De nieuwe juridisch planologische
planologisch
omgevingsplan
document waarin de
kaders moeten in lijn zijn met de
gebruiks- en
brancheringsvisie, dus o.a. alleen
bouwmogelijkheden
publieksfuncties in de winkelhaak. Dit
vastgelegd voor een
biedt duidelijkheid en daarmee
gebied.
investeringsbereidheid vanuit
instrument
ondernemers en eigenaren. De eisen moeten voldoen aan de Europese Dienstenrichtlijn. Dat vraagt om een stevige onderbouwing en consistente beleidsvoering. Als die niet op orde zijn, riskeert een gemeente bezwarenprocedures en rechtszaken. De omgevingsplannen zijn naar verwachting flexibeler (dan de bestemmingsplannen) om zo verder te anticiperen op trends en ontwikkelingen. Organisatorisch Gedegen publieke organisatie
Een goed vindbare
Actief communiceren en private partijen
gemeentelijk
aan de hand meenemen kost veel tijd.
organisatie die er
Het stimuleert private partijen wel om
heldere beleidskaders
transformaties en acties op te pakken.
op na houdt en actief
Daarmee blijkt het ontzorgen en aan de
communiceert met de
hand meenemen van private partijen
markt.
zeer effectief te werken. Vooral het wegnemen van belemmeringen van weten regelgeving, hulp bij aanvraag omgevingsvergunning en snelle afhandeling verbetert het proces
Loketfunctie
Voor het verkrijgen van Inzet van dit instrumentarium staat en informatie en diensten
valt met een goede online en fysieke
worden burgers en
vindbaarheid. De effectiviteit neemt toe
bedrijven verwezen
naarmate gebruikers snel kunnen vinden
naar een fysiek en/of
wat zij zoeken. Een aparte pagina voor
digitaal loket. Er zijn
bijvoorbeeld het centrum helpt
wel al 2 bedrijfs-
ondernemers bij hun aanvraag.
functionarissen in Wassenaar actief die de ondernemers helpen. Communicatief Intensief
Inzet verschillende
Effectieve communicatiemiddelen zijn:
communicatietraject communicatiemiddelen • ter bekendmaking en stimulatie
Brieven en informatieavonden aan eigenaren en ondernemers;
•
Ontwikkeling routekaart – in 5 stappen een vergunning e.d.
UITVOERINGSSTRATEGIE
Financieel
37
Subsidies, fondsen,
Hiermee kan een
Dit zijn effectieve instrumenten om de
leningen,
bepaald wensbeeld
aantrekkelijkheid van centrumgebieden
garantiestellingen
betreft branchering
te vergroten, denk bijvoorbeeld aan een
worden gestimuleerd.
gevelfonds waardoor de financiële
Marktpartijen worden
middelen de fysieke aantrekkelijkheid
geprikkeld om
van panden sneller kan vergroten dan dit
bepaalde acties te
enkel aan eigenaren/ondernemers over te
nemen die zonder een
laten. Voor de uitvoerbaarheid van dit
financiële impuls van
instrument moeten aan de ene kant
de overheid langzamer
gelden beschikbaar worden gesteld. Om
van de grond komen.
te zorgen dat gewenste acties snel worden opgepakt wordt aanbevolen om subsidies aan een bepaalde termijn te koppelen. Ook is het belangrijk dat er randvoorwaarden zijn voor de te verstrekken subsidie die voldoende richting bieden, maar niet een te grote barrière opwerpen.
TABEL 6 INSTRUMENTEN DIE DE GEMEENTE IN KAN ZETTEN
3.3 UITVOERINGSPROGRAMMA MET QUICK WINS Naast het instrumentarium voor de gemeente Wassenaar zijn er ook concrete acties en inzet wenselijk om Wassenaar Centrum toekomstbestendig te houden. De meeste acties zijn voortvloeiend uit de brancheringsvisie en met het motto ‘de juiste functie op de juiste plek’ en passen dan ook binnen platform 1 Functiemix en Branchering. Op basis van de interviews, de werksessie en de daaruit voortkomende acties en belangrijke voorwaarden voor een succesvol centrum zijn er ook enkele acties op het gebied van Look & Feel en Communicatie en Marketing. ASSENKRUIS INZET VS. IMPACT: ENKEL INZET OP ACTIES MET HOGE IMPACT
In onderstaand werken we de acties of inzet uit. Naast een korte omschrijving nemen we ook op wie de primaire actiehouder is of zijn en welk oordeel we kunnen geven op het inzet/impact assenkruis. Dit assenkruis ziet er als uit als op volgende afbeelding (Figuur 17). Enkel de acties en inzet die een hoge impact hebben en zich dus aan de bovenzijde in het assenkruis begeven nemen we mee in het uitvoeringsprogramma.
38
UITVOERINGSSTRATEGIE
FIGUUR 17 ASSENKRUIS IMPACT VERSUS INSPANNING Bron: Bureau Stedelijke Planning
UITVOERINGSPROGRAMMA ACTIES CENTRUM WASSENAAR
PLATFORM
ACTIE OF INZET
OMSCHRIJVING
WIE IS PRIMAIRE ACTIEHOUDER
OORDEEL INZET / IMPACT
Platform 1
Verplaatsings-
Een verplaatsingscoach / matchmaker kan
Eigenaren
Majeur
Functiemix
coach /
mogelijke partijen benaderen. Er zijn
(i.s.m.
project
en
matchmaker
verschillende opties:
gemeente)
branchering
•
Het verplaatsen van publieksfuncties buiten het centrum naar Wassenaar Centrum. Partijen gaan veelal niet uit zichzelf verplaatsen.
•
Het matchen van startende ondernemers aan een eigenaar om zo de juiste functie op de juiste plek te krijgen.
•
Ook de acquisitie van gewenste branches uit o.a. de hitlist kan hier onderdeel van uit maken.
Dit is een dedicated persoon is die goed te bereiken is, idealiter een specialist. Gezamenlijk
In deze brancheringsvisie zijn branches
verhuurbeleid
opgenomen die van toegevoegde waarde
(en eventueel
zijn voor Wassenaar Centrum. Bij een
huuringroei-
intentieovereenkomst tussen eigenaren
periodes)
spreken zij met elkaar af dat zij de intentie
vanuit intentie- hebben om hun verhuur vanuit deze lijst overeenkomst
op te pakken. Als de eigenaren daar open voor staan kunnen zij eventueel ook
Eigenaren
Majeur project
UITVOERINGSSTRATEGIE
39
afspraken maken over huuringroeiperiodes voor een aantrekkelijke start. Grote panden
Momenteel bevindt de leegstand zich
Eigenaren
opdelen /
voornamelijk in grote panden. Deze zijn
(i.s.m.
herindelen
steeds lastiger verhuurbaar. Door deze op
gemeente:
te delen in enkele kleinere units, of in het
mogelijk
geval van de panden die deels aan het
maken)
Quick win
Tuinpad liggen met een deel wonen, wordt de verhuurbaarheid vergroot. Versterken
De combinatie van de bibliotheek en het
Ondernemers
bibliotheek
filmhuis is al een moderne. Door nog meer en andere
filmhuis
activiteiten en verblijfskwaliteit toe te
Quick win
belanghebben
voegen kan het echt als huiskamer van het den centrum gaan dienen. Ook de inzet op een betere vindbaarheid vanaf de Langstraat is wenselijk. Vestigen
Een boetiekhotel wordt veelal door een
Ondernemers
Majeur
boetiekhotel
lokale ondernemer gestart. Essentieel is
en eigenaren,
project
dat als een initiatiefnemer zich meldt dan
(i.s.m.
kunnen de bedrijfscontactfunctionarissen
gemeente)
hen begeleiden zodat zij de juiste routes binnen de gemeente weten te vinden. Binnen de gemeente zal het mogelijk gemaakt moeten worden in het omgevingsplan of middels ontheffing. Internationals
Voor de internationals is er momenteel
Ondernemers
Afhankelij
slechts een beperkt passend aanbod. Voor
en centrum-
k van
de internationals kan een aanpak worden
management
plannen:
opgesteld over hoe deze doelgroep beter
(i.s.m.
Quick
aan Wassenaar Centrum te binden is.
gemeente en
wins en
Uiteindelijk zal dit in de functiemix (maar
eigenaren)
majeur
ook de andere platforms terug moeten
project
komen in het centrum. Platform 2
Versterken
Look & Feel
gevels met lage panden met een lage architectonische
(i.s.m.
architecto-
waarde (zie figuur 6 en 7) en afspraken
gemeente)
nische waarde
maken ter versterking van de uitstraling
In overleg treden met eigenaren van
Eigenaren
Quick win
van deze gevels. Gevelfonds is in Wassenaar Centrum al ingesteld. Versterken
Plaatsen opvallende toegangselementen,
entreegebieden bijvoorbeeld vlaggen of aantrekkelijke publieksfuncties bij de entrees van de winkelhaak / centrumgebied.
Ondernemers (i.s.m. gemeente)
Quick win
40
UITVOERINGSSTRATEGIE
Versterken
Doordat dit niet de winkelhaak betreft kan Ondernemers
looproute –
dit bijvoorbeeld door het plaatsen van
Quick win
en gemeente
verbinding, o.a. verwijsborden en/of toepassing creatieve richting Plein
routeverwijzingen in of op de bestrating.
en over
Eenduidige groenelementen in het hele
Schoolstraat
centrum, dus ook buiten winkelhaak. Het herinrichtingsplan biedt op dit vlak voor de openbare ruimte een belangrijke impuls.
Landmark of
Een landmark of standbeeld kan een
Gemeente
Majeur
standbeeld
impuls geven aan de beleving van het
i.s.m.
project
centrumgebied en kan een
eigenaren en
ontmoetingsplek vormen. Ook kan het de
ondernemers
routing over bijvoorbeeld de Schoolstraat bevorderen bij de juiste positionering. Actueel voorbeeld: ook de speelfontein in het herinrichtingplan kan deze rol vervullen Platform 3
Activiteiten,
Door het organiseren van activiteiten,
Centrum-
Afhankelij
Communica events en /of
events of festivals worden bewoners en
management
k van
tie en
bezoekers vaker naar het centrum van
en
plannen:
Wassenaar getrokken. Ook zij die er niet
ondernemers
Quick
festivals
Marketing
naartoe komen om te winkelen komen er
wins en
nu misschien wel. Zo staat Wassenaar
majeur
Centrum bij meer mensen op de kaart. Dit
project
heeft een positief effect op het aantrekken van publieksfuncties. Culinaire