Bijlage 2 - Woonvisie Wassenaar 2021-2025 'Grip op Wonen'

WOONVISIE 2021-2025 Grip op wonen

W O O N V I S I E WA S S E N A A R 2 0 2 1 -2 0 2 5

In de Woonvisie Wassenaar 2021-2025 wordt het woonbeleid voor de komende vier jaar geschetst. De titel van de visie is ‘Grip op Wonen’. Hiermee wordt de basis gelegd voor een woonbeleid gericht op realisatie met meer grip op in te zetten instrumenten en een actieve monitoring. Hierdoor worden resultaten inzichtelijk voor zowel de raad als onze maatschappelijke stakeholders. Wanneer wenselijk kan het woonbeleid op basis van de monitoring bijgestuurd worden.

2 | WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5

S A M E N VATT I N G

De vorige woonvisie uit 2016 is geschreven op een

vanuit Wassenaar wordt ingezet op een bouw-

kantelpunt in de woningmarkt. De woningmarkt was

programma van 25% sociaal, 50% middelduur en 25%

net hersteld van de woningmarkcrisis en diverse wetten

duur. Uitgangspunt is dat de bouwprogramma’s

essentieel voor het woonbeleid waren recent ingevoerd

aansluiten bij de lokale behoefte.

(Huisvestingswet 2014 en Woningwet 2015). De impact van de herstellende woningmarkt en de nieuwe

Het woningbouwprogramma bestaat uit gemeentelijke

wetgeving waren op dat moment nog niet helder.

en particuliere locaties. Het meeste grip hebben we op onze eigen, gemeentelijke locaties. Daarom nemen we

De afgelopen jaren is de woningmarkt niet alleen

de locaties Den Deijl, De Gemeentewerf en Kerkehout in

hersteld, maar volledig tot bloei gekomen. Hierdoor

ontwikkeling. Gezamenlijk wordt hier 25% sociale huur

zijn woningprijzen enorm toegenomen en is er opnieuw

gerealiseerd. Voor de locatie Den Deijl wordt nog in 2020

schaarste ontstaan.

gestart met de projectvoorbereiding. Op deze locatie worden voornamelijk middeldure huur- en koop-

In deze woonvisie wordt op basis van een analyse, taken

woningen gerealiseerd. Hiermee worden mogelijkheden

die op gemeenten afkomen vanuit landelijk beleid en

geboden voor jong volwassenen en jonge gezinnen en

interviews met stakeholders invulling gegeven aan de

wordt de doorstroming gestimuleerd. Voor de locaties

opgaven. Uit de analyse blijkt dat de druk op de woning-

Gemeentewerf en Kerkehout wordt aan de hand

markt hoog blijft gezien de voorziene bevolkings-

van ontwikkelscenario’s begonnen met de plan-

ontwikkeling. Dit betekent een nadrukkelijke rol voor

voorbereiding. In het voorjaar van 2021 worden de

de gemeente om de schaarse ruimte voor nieuwbouw

uitkomsten hiervan voorgelegd aan de raad ter

zo gericht mogelijk in te zetten.

voorbereiding op verdere besluitvorming.

Kwaliteit en opbouw van de woningvoorraad

Transformatie van bestaande gebouwen naar wonen en woningsplitsing kunnen de druk in de woningmarkt

In lijn met demografische ontwikkelingen worden op

verlichten. De woonvisie biedt hier wanneer wenselijk

jaarbasis 50 t/m 75 woningen toegevoegd aan de

ruimte voor. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt

woningvoorraad. Rekening houdend met planuitval en

tussen ‘wenselijke woningsplitsing’ en ‘onwenselijke

vertragingen bedraagt het bouwprogramma circa 950

woningsplitsing’.

woningen tot aan 2030. Een groot aandeel hiervan wordt gebouwd op de ANWB-locatie. Een locatie die

Beschikbaarheid en Betaalbaarheid

interessant is voor woningzoekenden in de gehele Haagse regio. Ook is het nodig om een ruimtelijke

Om meer grip te krijgen op woningbouw wordt er

verkenning te starten voor nieuwe locaties dichter bij of

actiever gebruik gemaakt van het hiervoor beschik-

in de kern van Wassenaar. Om aan te sluiten bij de vraag

bare publiekrechtelijke en privaatrechtelijke

WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5 | 3

instrumentarium. Uitgangspunten met betrekking tot

bouwen van appartementen in verschillende prijs-

woningbouwcategorieën en instandhoudingstermijn

categorieën wordt ingezet op het vergroten van de door-

voor de doelgroep worden vastgelegd in een doel-

stroming waardoor er meer woningen voor gezinnen in

groepenverordening en het bestemmingsplan.

de bestaande bouw beschikbaar komen. Door grotere

Met behulp van anterieure contracten worden met

corporatiewoningen aan te bieden in het geliberali-

ontwikkelende partijen privaatrechtelijke afspraken

seerde segment ontstaat ook voor gezinnen met een

gemaakt over het te realiseren woningbouw-

middeninkomen een mogelijkheid om een betaalbare

programma. Hierbij wordt actief gestuurd op betaal-

woning te huren. Ook deze mogelijkheid van door-

baarheid door realisatie van voldoende sociale

stroming wordt in overleg met de corporaties geboden.

huurwoningen en woningen voor de middeninkomens.

Er moeten dan wel voldoende sociale huurwoningen bijkomen.

Zelfbewoningsplicht dwingt huiseigenaren de aangekochte woning zelf te bewonen en voorkomt aankoop

Verhuur aan arbeidsmigranten en voor toeristische

ten behoeve van verhuur. Het voorkomt dat nieuw-

doeleinden (Airbnb) kan tot overlast leiden. Zo nodig

bouwwoningen als beleggingsobject opgekocht worden.

ontwikkelen we beleid om dit te voorkomen. Dat geldt

Nu het instrument van zelfbewoningsplicht vaker wordt

ook voor leegstand.

ingezet en wetgeving in voorbereiding is, gaat ook Wassenaar de zelfbewoningsplicht toepassen.

Wonen en Zorg

Per nieuwbouwproject wordt bekeken of en hoe er een zelfbewoningsplicht opgelegd kan worden.

Per 1 januari 2022 is Wassenaar verantwoordelijk voor nieuwe cliënten Beschermd Wonen. Om deze doelgroep

Betaalbare woningen moeten via de woonruimte-

goed te kunnen ondersteunen is het van belang dat er

verdeling op een rechtvaardige wijze worden verdeeld.

voor elke inwoner een sluitend aanbod beschikbaar is

Hierbij wordt ook van particuliere verhuurders gevraagd,

dat inwoners in staat stelt om zo zelfstandig mogelijk te

bij nieuwe ontwikkelingen, deel te nemen aan

wonen in de eigen omgeving en/of hier naar een intra-

Woonnet-Haaglanden en te verhuren conform de

murale periode zo snel mogelijk terug te keren.

geldige huisvestingsverordening. Voor nieuwe locaties worden hier anterieure(?) afspraken over gemaakt.

Om aan de gemeentelijke opgave invulling te geven,

Net als nu het geval is, wordt aan de corporaties

is het nodig dat er voldoende woningen beschikbaar

gevraagd om optimaal gebruik te maken van de

komen voor nieuwe cliënten Beschermd Wonen en uit-

mogelijkheden die lokaal maatwerk biedt. Hiermee kan

stromers uit instellingen. Dit betreft zowel zelfstandige

25% van de vrijkomende woningen met voorrang

als geclusterde woonvormen. Hiervoor worden regio-

worden toegewezen aan inwoners uit Wassenaar.

nale afspraken gemaakt over de huisvesting van uitstro-

Het aantal senioren en ouderen neemt toe in Wassenaar.

mers en worden convenantsafspraken gemaakt met de

Vaak wonen zij in een grondgebonden woning. Door het

woningcorporaties voor de huisvesting van kwetsbare

4 | WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5

S A M E N VATT I N G

doelgroepen. Sociale woningbouw voor de doelgroep

Een duurzame woningvoorraad

Beschermd en Beschut Wonen wordt voorzien op de gemeentelijke locaties De Gemeentewerf en Kerkehout.

Binnen de aanpak van de lokale energie strategie draagt Wassenaar bij aan de afspraken uit het klimaatakkoord.

Standplaatshouders

Samen met woningeigenaren wordt gestreefd naar reductie van de energiebehoefte en lokale opwek van

Gemeenten hebben de taak gekregen om een nieuw

warmte. De woningcorporaties zijn met 2.900 woningen

standplaatsenbeleid te ontwikkelen, mede op basis van

hierbij een belangrijke partij. Er wordt samengewerkt

het kader dat hiertoe door het Rijk is geschetst en de

binnen de klimaattafel. Binnen de klimaattafel worden

lokale behoefte. In Wassenaar is behoefte aan uitbrei-

bottom-up nieuwe duurzaamheidsinitiatieven ontwik-

ding van het aantal plaatsen op de woonwagenlocaties.

keld. In een participatietraject met de samenleving en

Daarom wordt voorgesteld om te kijken naar mogelijk-

stakeholders wordt de transitievisie warmte opgesteld.

heden voor nieuwe standplaatsen.

Bij het opstellen van een omgevingsvisie wordt gekeken hoe klimaatadaptief bouwen onderdeel uit kan maken

Vergunninghouders

van het ruimtelijk beleid.

De Rijksoverheid bepaalt elk half jaar het aantal vergun-

Uitvoering van de woonvisie

ninghouders die gemeenten moeten huisvesten. Het aantal te huisvesten vergunninghouders wordt de

De opgaven die op de gemeente afkomen vragen om

taakstelling genoemd. Op het behalen van deze taak-

meer grip en meer inzicht. Afspraken over monitoring

stelling wordt toezicht gehouden door de provincies.

maken daarom onderdeel uit van deze woonvisie.

Naast huisvesting die geboden wordt door de woning-

Dit maakt het mogelijk om de voortgang te bewaken en

corporaties is het belangrijk dat er een passend aanbod

het beleid bij te stellen wanneer daar aanleiding toe is.

van voorzieningen aanwezig is om deze doelgroep die onbekend is met de Nederlandse systemen een goede start te laten maken. Denk bijvoorbeeld aan de inschrijving bij de gemeente, het vinden van een school en het zoeken naar werk. Gemeente, corporaties, vluchtelingenwerk en het COA werken hier samen. Waar nodig wordt deze samenwerking verder verstevigd. Over de huisvesting van vergunninghouders worden werkafspraken gemaakt met de woningcorporaties.

WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5 | 5

Samenvatting..................................................................................................................3 1. Inleiding ....................................................................................................................8 1.1

Aanleiding en doelstelling........................................................................................9

1.2 Bestaand beleid......................................................................................................10 1.3 Totstandkoming van deze woonvisie........................................................................10 1.4 Uitvoering en evaluatie...........................................................................................10 1.5 Leeswijzer..............................................................................................................11 2. Wettelijke kaders en Regionale ontwikkelingen.............................................................12 2.1 Wettelijke kaders....................................................................................................13 2.2 Rol van de provincie................................................................................................14 2.3 Samenwerking met de woningcorporaties................................................................15 2.4 Regionale samenwerking........................................................................................15 3 Analyse woningmarkt Wassenaar.................................................................................17 3.1 Samenstelling Woningvoorraad...............................................................................18 3.2 Prijsniveau van de

Woningvoorraad..........................................................................19 3.3 Prognoses. .............................................................................................................24 3.4 Uitgelicht: jong volwassenen (18 t/m 30 jaar)............................................................24 4 Kwaliteit en opbouw van de woningvoorraad................................................................25 4.1 Nieuwbouw............................................................................................................26 4.2 Kwalitatief woningbouwprogramma. ......................................................................26 4.3 Woningbouwprogramma........................................................................................26 4.4 Transformaties, splitsen en woonunits.....................................................................29 4.5 Midden en lange termijn perspectief woningbouw. ...................................................30 5 Beschikbaarheid en Betaalbaarheid. .............................................................................31 5.1 Instrumenten gericht op ontwikkeling. ....................................................................32

5.1.1.

5.1.2. Het bestemmingsplan...................................................................................32

De Doelgroepenverordening.. ........................................................................32

5.1.3. Het anterieure contract.................................................................................32

5.1.4. Zelfbewoningsplicht......................................................................................32

5.1.5. Vereveningsfonds sociale woningbouw...........................................................33

5.2 Woonruimteverdeling.............................................................................................33

5.2.1. Woningcorporaties en particuliere verhuurders...............................................33

5.2.2. Lokaal maatwerk. .........................................................................................33

INHOUD

5.3 Stimuleren van de doorstroming..............................................................................34

5.3.1. Meebewegen met de vergrijzing.....................................................................34

5.3.2. Grote corporatiewoningen vrijmaken voor starters en middeninkomens...........34

5.4 Het gebruik van de woning......................................................................................35 6 Wonen en Zorg.............................................................................................................37 6.1 Wonen en zorgdoelgroepen.....................................................................................38 6.2 Beschermd wonen & Maatschappelijke Opvang en Uitstromers. ................................39 6.2.1

Doelgroepen.................................................................................................39

6.2.2 Invulling geven aan de opgave beschermd wonen............................................40

6.3 Zorg voor ouderen...................................................................................................41

6.3.1. Toenemende druk op de zorg. ........................................................................41

6.3.2. Omgaan met vergrijzing................................................................................42

7 Overige doelgroepen....................................................................................................43 7.1

Standplaatsen voor woonwagens............................................................................43

7.1.1

Lokale ontwikkelingen woonwagenbeleid.......................................................43

7.1.2

Ruimte voor beperkte uitbreiding van standplaatsen.......................................43

7.2 Vergunninghouders. ...............................................................................................44 8 Een duurzame woningvoorraad....................................................................................45 8.1 De lokale aanpak. ...................................................................................................45

8.1.1.

Corporaties: 60% CO2-reductie in 2040...........................................................46

8.1.2. Transitievisie Warmte (TVW)..........................................................................46

8.1.3. Klimaattafel..................................................................................................46

8.1.4. Monitoring...................................................................................................47

8.2 Klimaatadaptief bouwen.........................................................................................48 9 Uitvoering van de woonvisie.........................................................................................49 9.1 Grip op wonen........................................................................................................49 9.2 Sturen op beleid......................................................................................................49 9.3 Sturing op woningbouwprogramma. .......................................................................49 9.4 Uitvoeringsparagraaf..............................................................................................52 Bijlage 1: Geïnterviewde instanties..................................................................................55 Bijlage 2: Wettelijke Woningwetregio Haaglanden, Midden-Holland Rotterdam.................55 Bijlage 3: Woonwensen onderzoek onder jong volwassenen. ............................................56 Bijlage 4: Zorgdoelgroepen.............................................................................................57 Bijlage 5: Indicatieve woningbouwprogrammering..........................................................60

WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5 | 7

1 | INLEIDING In deze woonvisie beschrijft de gemeente Wassenaar haar visie op wonen voor de periode 2021-2025. Wassenaar is een aantrekkelijke woongemeente met een hoog voorzieningen niveau. Dit wil Wassenaar ook blijven. Wassenaar kent veel groen dat kan worden onderscheiden in de kuststrook met zee, strand en duinen, cultuurhistorie met monumentale landgoederen en buitenplaatsen en agrarisch veenweidegebied. Dit diverse aanbod van groen en ruimte, middenin de zeer verstedelijkte metropoolregio, biedt ideale omstandigheden voor recreanten en geeft ruimte om te ademen. Wassenaar wil haar groen graag behouden, maar haar inwoners tegelijkertijd kansen bieden op het vinden van een passende en betaalbare woning. Hiervoor is het nodig om woningen toe te voegen aan de bestaande woningvoorraad. Deze woonvisie beschrijft niet alleen de ambities en de inhoudelijke opgave, maar ook de wijze waarop deze gerealiseerd kunnen worden. De woonvisie vormt de basis voor de woningbouw, het woonbeleid en de prestatieafspraken met de corporaties. De woonvisie wordt onder de Woningwet gezien als vastgesteld volkshuisvestelijk beleid en vormt daarmee de basis voor de prestatieafspraken met de woningcorporatie. De visie vindt zijn doorwerking ook in verordeningen, beleidsregels, bestemmingsplannen en privaatrechtelijke afspraken met ontwikkelende partijen.

8 | WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5

INLEIDING

1.1

Aanleiding en doelstelling

meer gebruik gemaakt van andere mogelijkheden om in grote delen van de woningmarkt in te grijpen. Denk

De vorige woonvisie uit 2016 is geschreven op een

hierbij bijvoorbeeld aan de mogelijkheid om middeldure

kantelpunt in de woningmarkt. De woningmarkt was

huur in het bestemmingsplan op te nemen, de moge-

net hersteld van de woningmarkcrisis en diverse wetten

lijkheid om bij nieuwbouw de verplichting op te leggen

essentieel voor het woonbeleid waren recent ingevoerd

om een nieuwbouwwoning zelf te gaan bewonen en

(Huisvestingswet 2014 en Woningwet 2015). De impact

regels met betrekking tot de verhuur van woningen voor

van de herstellende woningmarkt en de nieuwe wetge-

toeristische doeleinden tot aan boetes voor langdurige

ving waren op dat moment nog niet helder.

leegstand van woningen.

De afgelopen jaren is de woningmarkt niet alleen her-

De noodzaak tot sturen en een belangrijke rol hierin

steld, maar volledig tot bloei gekomen. Woningprijzen

voor gemeenten zijn ook terug te vinden in het sociaal

zijn enorm toegenomen ondanks maatregelen om de

domein waar een belangrijke vraag naar huisvesting

maximale leencapaciteit van huishoudens te beperken

voortkomt uit de vergrijzing, de extramuralisatie en

en is er opnieuw schaarste ontstaan. Jong volwassenen

decentralisatie opgaven van Beschermd Wonen en de

en jonge gezinnen, maar ook doelroepen die aange-

jeugdzorg. De rol van de centrumgemeenten wordt

wezen zijn op wonen in combinatie met zorg kunnen

kleiner en opgaven worden meer evenwichtig over de

moeilijk een woning vinden. De doorstroming stagneert

regiogemeenten verdeeld. De vraag vanuit bijzonde-

door de grote vraag naar- en het beperkte aanbod van

re doelgroepen zal verder toenemen. Afhankelijk van

woningen. Waar de woningmarkt in 2016 in evenwicht

internationale ontwikkelingen kan dit ook gelden voor

leek te komen is de woningmarkt in 2020 over de gehele

de huisvesting van statushouders die zich in Nederland

linie vastgelopen.

vestigen.

De ambities van het Rijk, provincie en gemeente

Op het gebied van verduurzaming wordt er meer

Den Haag (Den Haag internationale stad van Vrede en

gevraagd van gemeenten. Voor een belangrijk gedeelte

Recht) voor het aantrekken van internationale instel-

gaat het hierbij om op duurzame wijze te voorzien in

lingen versterken de lokale economie en het draagvlak

stroom en warmte voor huishoudens. In 2021 moet iede-

voor instellingen in de onderwijs en cultuursector maar

re gemeente beschikken over een transitievisie warmte.

zorgen ook voor een extra druk op de lokale woningmarkt van Wassenaar.

De hierboven genoemde ontwikkelingen vragen om een actievere rol van overheden in het woondomein.

Nadat de gemeentelijke rol in de sturing op woningcor-

Dit verklaart ook de titel en doelstelling van deze woon-

poraties met de woningwet in 2015 al is aangescherpt,

visie: GRIP OP WONEN.

wordt er door de huidige druk in de woningmarkt steeds

WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5 | 9

1.2 Bestaand beleid

1.3 Totstandkoming van deze woonvisie

De afgelopen woonvisie is opgesteld in 2016.

Op 17 december 2019 heeft de gemeenteraad de

De kernkwaliteiten die destijds genoemd zijn voor

Startnotitie Woonvisie Wassenaar vastgesteld. In de

Wassenaar gelden ook nu nog en dragen bij aan het

Startnotitie is aangekondigd om langs de volgende

aantrekkelijke woonklimaat in Wassenaar. De nabijheid

stappen te komen tot een nieuwe woonvisie:

van vliegvelden en ruime woningen maakt Wassenaar

1. De huidige woningmarkt van Wassenaar wordt

bijvoorbeeld aantrekkelijk voor expats.

in kaart gebracht. 2. Actueel (woon)beleid wordt geïnventariseerd. 3. Ontwikkelrichtingen worden uitgewerkt die richting

Kernkwaliteiten gemeente Wassenaar

geven aan de nieuwe visie. 4. Op basis van de ontwikkelrichtingen worden

■

Mooie groene woongemeente vlakbij zee

■

Ruime woningen

■

Sociaal hechte wijken

5. De uitkomsten worden gebundeld en verwerkt in een

■

Een hoog voorzieningenniveau en goede

nieuwe visie. Een visie die opgenomen kan worden in

zorginfrastructuur

gesprekken gevoerd met stakeholders en bestuurders.

de Omgevingsvisie.

■

Veel recreatiemogelijkheden voor sport en natuur

Ter invulling van stap 1 is er een woningmarktmonitor

■

Goede geografische ligging dicht bij steden en in

opgesteld. Met behulp van de woningmarktmonitor is

nabijheid van de vliegvelden

de markt niet alleen eenmalig in kaart gebracht, maar

■

Schiphol en Rotterdam The Hague Airport.

wordt deze ook gevolgd.

■

Sociale cohesie en bloeiend verenigingsleven De monitor is online beschikbaar op: https://was.incijfers.nl/dashboard/

Begin 2019 heeft er een midterm review plaatsgevonden

woningmarktmonitor. De inventarisatie van het actuele

van de woonvisie uit 2016. In de midterm review is met

woonbeleid heeft plaatsgevonden. Het eigen beleid,

name aandacht besteed aan nieuwe kaders van hogere

regionaal beleid en veranderingen van Rijksbeleid

overheden en het coalitieakkoord. In de woonvisie uit

vormen input voor deze woonvisie. Op basis hiervan

2016 zijn opgaven en ambities goed beschreven, er is

zijn ontwikkelrichtingen geschetst en besproken met

minder aandacht besteed aan het beschikbare

stakeholders en de raad. Er hebben interviews plaats-

instrumentarium en monitoring.

gevonden met bestuurders van de woningcorporaties, de huurdersorganisaties, zorgpartijen een makelaar en

In de structuurvisie ‘Wassenaar 2025 Landgoed aan Zee’

een ouderenorganisatie. Een overzicht van de gehouden

wordt omschreven dat Wassenaar zich profileert als

interviews met externe partijen vindt u in bijlage 1.

‘Landgoed aan zee’ waarmee de gemeente de bewust-

Deze interviewronde is in de plaats gekomen van expert-

wording van de groene en cultuurhistorische kwaliteiten

meetings ten gevolge van Covid-19. De ontwikkel-

van Wassenaar wil vergroten. Het belang van groen en

richtingen zijn tevens besproken met de gemeenteraad

cultuurhistorie vormen in Wassenaar belangrijke pijlers

en het college. Om zicht te krijgen op de woonwensen

voor afwegingen in het ruimtelijk domein. Dit verandert

van de belangrijke doelgroep jongvolwassenen (van

met deze woonvisie niet.

18 t/m 30 jaar) heeft er een enquête plaatsgevonden. De resultaten hiervan zijn verwerkt in deze woonvisie.

In het coalitieakkoord 2018-2022 staan de belangrijkste

De woonvisie levert input aan de omgevingsvisie van

uitgangspunten voor het volkshuisvestelijk beleid voor

Wassenaar.

de lopende coalitieperiode zoals de wens om 25% sociaal te realiseren.

1.4 Uitvoering en evaluatie In deze woonvisie worden op basis van de bestaande kwaliteiten van Wassenaar, de uitgangspunten uit het

10 | WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5

INLEIDING

coalitieakkoord en de ontwikkelingen in de woningmarkt waaronder Rijks- en regionaal beleid de belangrijkste opgaven geschetst en uitgangspunten voor het nieuw woonbeleid vastgelegd. De uitwerking en implementatie van het beleid vinden veelal plaats via verordeningen, beleidsregels, prestatieafspraken en bestemmingsplannen. Deze woonvisie kent verschillende beleidsvoornemens die nader uitgewerkt worden. Hiervoor wordt na vaststelling van de woonvisie in de gemeenteraad een uitvoeringsprogramma opgesteld. Hierin wordt een planning en een capaciteits- en middelenraming opgenomen. Daar waar de kernkwaliteiten van Wassenaar voor langere tijd vastliggen is de woningmarkt het afgelopen decennia snel veranderd. In 2010 was er nog sprake van een overschot aan woningen en waren er financieringsproblemen terwijl in 2020 de woningprijzen naar een nieuwe toppunt zijn gestegen en de hypotheekrente naar een historisch dieptepunt is gedaald. Bij het schrijven van deze woonvisie valt nog niet te voorspellen wat de middellange en lange termijn gevolgen zijn ten

de beleidsvoornemens mee te nemen in de woonvisie

gevolge van Covid-19. Economische stagnatie kan van

ten behoeve van prestatieafspraken. Tot slot wordt in

invloed zijn op de vraag naar woningen en ingezette

hoofdstuk 9 het sturingskader voor het woondomein

ontwikkeling van het werken op afstand kan het

beschreven. Met behulp van dit sturingskader kan de

aanbod van te transformeren gebouwen en locaties

raad optimaal invulling geven aan haar kaderstellende

vergroten. Om de uitvoering te bewaken en te toetsen

en controlerende bevoegdheden. Met de woningmarkt-

of de uitgangpunten nog steeds opgaan, wordt de

monitor wordt ook voor inwoners van Wassenaar een

woonvisie twee jaar na vaststelling geëvalueerd.

transparant beeld gegeven van de ontwikkelingen in de lokale woningmarkt.

1.5 Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een overzicht gegeven van wettelijke kaders en regionale ontwikkelingen die van invloed zijn op het regionale woonbeleid. In hoofdstuk 3 vindt u een analyse van de lokale woningmarkt. Deze is gebaseerd op de woningmarktmonitor 2019-2020. In de hoofstukken 4 tot en met 6 worden beleidsvoornemens geformuleerd op het gebied van: Kwaliteit van de woningvoorraad (H4), Beschikbaarheid en Betaalbaarheid (5) en Wonen en Zorg (6). Hoofdstuk 7 heeft betrekking op de bijzondere doelgroepen. In hoofdstuk 8 wordt het duurzaamheidsbeleid geschetst voor de woningmarkt. Ondanks dat het duurzaamheidsbeleid in de eerste plaats via de lokale warmtevisie wordt vormgegeven, is het belangrijk om

WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5 | 11

2 | W E T T E L I J K E K A D E R S E N REGIONALE ONT WIKKELINGEN

12 | WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5

2.1 Wettelijke kaders

De huisvestingswet 2014 In 2014 is de huidige Huisvestingwet aangenomen.

Woonbeleid en woningbouw kennen veel wettelijke

De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid

kaders. In deze paragraaf worden enkele belangrijke

om in een huisvestingsverordening regels vast te leggen

wettelijke kaders beschreven:

over de toewijzing van huurwoningen en over het bepalen van de urgentievolgorde voor woning-

De Woningwet 2015

zoekenden. Daarnaast kunnen wijzigingen in de

Voor de uitvoering van het woonbeleid is de Woningwet

woningvoorraad vergunningsplichtig worden gesteld.

van 2015 belangrijk. In de Woningwet 2015 wet staan

Bijvoorbeeld bij het onttrekken of samenvoegen van

aangescherpte regels over het taakgebied van woning-

woonruimte, het overgaan tot kamerverhuur of het

corporaties en het toezicht. Daarnaast wordt de

splitsen van woonruimte. Er is een wijziging in voor-

invloed van gemeenten en huurders op het beleid van

bereiding die het mogelijk maakt voor gemeenten om

corporaties versterkt. In deze wet is ook geregeld dat

randvoorwaarden te stellen aan vakantieverhuur van

corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan het

woningen.

gemeentelijk woonbeleid mits er een actueel woonbeleid is. In de praktijk betekent dit dat corporaties en

Wlz en Wmo

gemeenten, samen met huurdersorganisaties afspraken

De overgang van de Algemene Wet Bijzondere

maken over de investeringen met het oog op de beleids-

Ziektekosten (AWBZ) naar de Wet langdurige zorg (Wlz)

doelen verwoord in een woonvisie.

en Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) in

WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5 | 13

2015 heeft de komende jaren een grote impact op het

Besluit Bouwwerken Leefomgeving

gemeentelijk woonbeleid. In de toekomst wonen minder

Bouwregelgeving vanuit het Rijk bepaalt in grote

mensen met zorg in een instelling en meer zelfstandig.

mate de kwaliteit en de energieprestaties van wonin-

Beschermd Wonen wordt een taak van álle gemeen-

gen. Gelijktijdig met de invoering van de nieuwe

ten, nu zijn dat de centrumgemeenten. Het doel van

Omgevingswet wordt ook het Besluit Bouwwerken

beschermd wonen als taak voor álle gemeenten is

Leefomgeving ingevoerd. Nieuwe woningen moeten

mensen met een psychische kwetsbaarheid zoveel

voldoen aan de BENG-norm voor bijna energieneutrale

mogelijk in de wijken te ondersteunen. Dat vraagt een basisniveau van voorzieningen en kennis, geschikte

gebouwen. De CO2 uitstoot van gebouwen wordt teruggebracht door het beperken van de energiebehoefte,

woningen, en samenwerking tussen en met gemeenten,

beperken van het fossiel energiegebruik en het benutten

ketenpartners en zorgverzekeraars.

van hernieuwbare energie. Woningen worden niet meer aangesloten op het aardgas.

Ruimtelijk beleid en besluitvorming Nieuwe woningbouwplannen moeten passen binnen

Hypotheekregelgeving

vastgesteld ruimtelijk beleid of er moet een afwij-

Regelgeving voor het verkrijgen van een hypotheek beïn-

king hiervan mogelijk gemaakt worden. Het proces

vloedt de leenmogelijkheden van huishoudens en kan van

van de ruimtelijke besluitvorming is tijdrovend. De

invloed zijn op de koop- of huurbeslissing. In zijn alge-

Omgevingswet bundelt en moderniseert de wetten voor

meenheid is de regelgeving voor het verkrijgen van een

de leefomgeving. Hierbij gaat het onder meer om wet-

hypotheek de afgelopen jaren aangescherpt waardoor

en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke

bijkomende kosten bij het verkrijgen van een woning niet

ordening en natuur. 26 bestaande wetten worden ver-

meer uit de hypotheek kunnen worden betaald.

vangen voor de Omgevingswet. In deze wet is ook meer aandacht voor participatie. De invoering is nu voorzien

Woonwagen- en standplaatsenbeleid

voor 1 januari 2022.

Tot aan 1999 was er een woonwagenwet. Vanuit het deconcentratiebeleid van destijds was iedere gemeente verplicht om een locatie voor woonwagenbewoners te hebben met maximaal 15 standplaatsen. Vanaf 1999 maakt het Woonwagenbeleid onderdeel uit van het gemeentelijke woonbeleid. De verplichting om woonwagenplaatsen te realiseren is vervallen. Van diverse kanten, onder meer door bewonersorganisaties, het Europees Hof voor de Rechten van de Mens, het College voor de Rechten van de Mens en de Nationale Ombudsman is aangegeven dat het beleidskader dat ontwikkeld is bij de intrekking van de Woonwagenwet niet meer voldoet. Aangegeven wordt dat er behoefte is aan een nieuw kader voor het gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid. Daartoe heeft het Rijk een nieuw Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaats opgesteld.

2.2 Rol van de provincie De provincie heeft een coördinerende, stimulerende en controlerende rol bij woningbouw en de uitvoering van specifieke regelgeving. Coördineren doet de provincie bijvoorbeeld door het opstellen van behoefteprognoses en het maken van woningbouwafspraken met de ver-

14 | WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5

schillende regio’s. Voor het stimuleren van woningbouw

met name op de regio Haaglanden. Voor deze regio is

stelt de provincie kennis beschikbaar en ondersteuning

een bestuurlijke tafel wonen in het leven geroepen waar-

voor complexe opgaven. Ook is zij partner in de lobby

binnen de bestuurders van de regio verschillende vraag-

richting het Rijk. Lokale woningbouwplannen moeten

stukken omtrent het wonen bespreken en afstemmen.

passen binnen het ruimtelijk beleid van de provincie

Ook de corporaties werken samen binnen hetzelfde

en mogen niet strijdig zijn met provinciale belangen.

regionale verband. Concrete en voor de inwoners zicht-

De afspraken over woningbouw worden gemaakt via

bare producten waarop samengewerkt wordt zijn:

regio’s.

■

De woonruimteverdeling via Woonnet Haaglanden

■

De huisvestingsverordening (regionaal afgestemd en

2.3 Samenwerking met de woningcorporaties

lokaal vastgesteld) ■

De beleidsregel urgentiebepaling (regionaal afgestemd en lokaal vastgesteld)

De woningcorporaties zijn een belangrijke partner bij de uitvoering van het woonbeleid. Volgens de Woningwet

De bestuurlijke tafel is ook het aanspreekpunt vanuit de

moeten woningcorporaties zich vooral richten op het

provincie voor regionale ontwikkelingen op het gebied

bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwonin-

van wonen. De provincie maakt afspraken met de regio

gen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen

Haaglanden in plaats van met individuele gemeenten.

die om andere redenen moeilijk passende huisvesting

Deze afspraken worden gemaakt aan de hand van:

kunnen vinden. Woningcorporaties mogen onder voor-

■

De regionale woonvisie

waarden maatschappelijk vastgoed beheren, investeren

■

Regionale woningmarktafspraken

in verduurzaming en mogen investeren in de omgeving

■

Een jaarlijks regionale woningbouwprogrammering

van de woningen die ze bezitten. Denk bij dit laatste

met als onderlegger de gemeentelijke

aan het onderhoud van het eigen groen rondom hun

bouwprogramma’s.

complexen. Ook mogen woningcorporaties initiatieven van hun huurders ondersteunen, een huismeester in

De bovenstaande onderwerpen hebben een min of

dienst hebben en een bijdrage leveren aan woonmaat-

meer verplichtend karakter. Daarnaast wordt er samen-

schappelijk werk. Corporaties leveren ook een belang-

gewerkt op diverse andere onderwerpen zoals duur-

rijke bijdrage aan de taakstelling die vanuit het Rijk

zaamheid, standplaatsen voor woonwagens, lobby

aan gemeenten wordt opgelegd voor het plaatsen van

richting het Rijk etc. Nieuw is de samenwerking op het

vergunninghouders.

gebied van huisvesting van uitstromers uit Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en Jeugdinstellingen.

De corporaties zijn daarom meer dan alleen een verhuur-

Regionaal worden afspraken gemaakt over de opvang

der van woningen. Zij zijn een maatschappelijke partner

van deze uitstromers.

in de volle breedte. Daarom maakt de gemeente prestatieafspraken met woningcorporaties over niet alleen de

Het lokale woonbeleid wordt beïnvloed door regionale

beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen, maar

afspraken en uitgangspunten vanuit de provincie.

ook over duurzaamheid en leefbaarheid. De huurderorganisatie zijn mede opsteller en ondertekenaar van deze prestatieafspraken.

2.4 Regionale samenwerking Op basis van de Woningwet 2015 zijn er 19 woningwetregio’s benoemd. Deze woningwetregio’s vormen de kernwerkgebieden van woningcorporaties. Wassenaar maakt onderdeel uit van de woningmarktregio “Haaglanden Midden-Holland Rotterdam”. Binnen de woningmarktregio concentreert de samenwerking zich

WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5 | 15

16 | WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5

3 | A N A LY S E W O N I N G M A R K T WA S S E N A A R

In dit hoofdstuk wordt een analyse gegeven van de woningmarkt in Wassenaar, deze is gebaseerd op de woningmarktmonitor aangevuld met gegevens die via https://www.waarstaatjegemeente.nl/ ontsloten worden. Iedere paragraaf wordt afgesloten met een korte conclusie.

WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5 | 17

3.1 Samenstelling Woningvoorraad

Wassenaar

Haaglanden, Midden-Holland, Rotterdam

Nederland

Gemiddelde oppervlakte

142 m2

100 m2

115 m2

Gemiddelde bouwjaar

1959

1967

1969

Woningen met bouwjaar 2010+

2,10%

5,40%

6,50%

% appartementen

28,10%

58,30%

35,90%

% eengezinswoningen

71,90%

41,70%

64,10%

Sociale huur

26%

35,0%

29,40%

Particuliere huur

17,80%

16,10%

13,10%

Koop

56,20%

48,90%

57,50%

4,9

7,7

9,2

Woningmutaties per 1000 woningen 2019 Tabel Basisgegevens woningvoorraad (BAG/ABF)

Wassenaar kent begin 2020, 12.222 woningen. In de

Het aantal woningmutaties in Wassenaar is met 4,9

bovenstaande tabel zijn enkele basisgegevens van

mutaties per 1.000 woningen heel beperkt ten opzichte

de woningvoorraad in Wassenaar vergeleken met

van zowel het regionale als het landelijke gemiddelde.

wettelijke woningwetregio Haaglanden, Midden-

Dit betekent dat de kansen om in- en door te stromen in

Holland, Rotterdam (zie bijlage 2 voor de samenstelling

Wassenaar beperkt zijn.

woningwetregio). Wat opvalt is dat de woningvoorraad in Wassenaar relatief ruim is en relatief oud. Zowel in vergelijking met de woningwetregio als in vergelijking met Nederland. Er is in Wassenaar het afgelopen decennium beperkt bijgebouwd. Het percentage woningen dat is gebouwd vanaf 2010 betreft 2,1% van de woningvoorraad tegenover 5,4% in de woningwetregio en 6,5% in Nederland. Wassenaar kent relatief veel eengezinswoningen en relatief weinig appartementen ten opzichte van zowel

Conclusie

het regionale als het landelijke gemiddelde.

Grote woningen zijn aantrekkelijk voor gezinnen waaronder expats, maar komen mede door het beperkte aanbod van apparte-

De woningvoorraad in Wassenaar kent relatief veel

menten en nieuwbouw beperkt vrij. De beperkte hoeveelheid

particuliere huur. Het gemiddeld ligt met 17,8% boven

appartementen en nieuwbouw leiden ook tot een laag aantal

het regionale en boven het landelijke gemiddelde. Het

woningmutaties. Het aandeel vrije sector huur in Wassenaar

percentage koopwoningen wijkt met 56,2% voorna-

ligt bovengemiddeld, dit komt waarschijnlijk door een constan-

melijk naar boven af in vergelijking met het regionale

te vraag van expats naar kwalitatief goede en ruime woningen.

gemiddelde. Het percentage sociale huur wijkt met 26%

Gezamenlijk geven deze indicatoren een beeld van een lokale

naar beneden af zowel in vergelijking met het regionale

woningmarkt die relatief weinig ruimte biedt aan inwoners van

als het landelijke gemiddelde.

Wassenaar om een stap in hun wooncarrière te zetten.

18 | WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5

A N A LY S E W O N I N G M A R K T WA S S E N A A R

3.2

Prijsniveau van de Woningvoorraad

Het prijsniveau van het aantal woningen wordt onderverdeeld naar woningen in de koopsector, de particuliere huursector en de sociale huursector. Koopwoningen Een woning kopen is in Wassenaar duur. Zowel de mediane vraagprijs van € 875.767,- als de gemiddelde vraagprijs van € 1.189.575,-. liggen hoog1 .

Mediane- en gemiddelde vraagprijs Wassenaar 1.320.000 1.160.000 1.000.000 840.000

Mei 2019

Jun 2019

Jul 2019

Mediane vraagprijs

Aug 2019

Sep 2019

Okt 2019

Nov 2019

Dec 2019

Gemiddelde vraagprijs

Jan 2020

Feb 2020

Mrt 2020

Apr 2020

Huizenzoeker.nl Mei 2019 - Apr 2020

Gemiddelde vraagprijs per m2 € per m2 5.500 5.300 5.100 4.900

Mei 2019

Jun 2019 Wassenaar

Jul 2019

Aug 2019

Sep 2019

Okt 2019

Nov 2019

Dec 2019

Jan 2020

Feb 2020

Mrt 2020

Apr 2020

Huizenzoeker.nl Mei 2019 - Apr 2020

Fig. 11. ______ 1 D  e mediaan ligt lager door het aanbod van enkele zeer dure woningen die het gemiddelde onevenredig beïnvloeden. De mediaan is daarmee voor Wassenaar een betere maatstaaf om naar de betaalbaarheid van woningen te kijken.

WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5 | 19

Zowel de gemiddelde als de mediane vraagprijs zijn gestegen in 2019. Beiden lijken in 2020 te stabiliseren tot licht af te nemen ten opzichte van de piek rond november – december 2019. De vraagprijs per vierkante meter wordt vaak gebruikt om woningen binnen en tussen gemeenten te vergelijken. In Wassenaar is de gemiddelde vraagprijs in maart 2020, € 5.336,- per m2. Ter vergelijking in Den Haag ligt deze op ca. € 3.350 per m2. De Particuliere huur Het percentage particuliere huur ligt in Wassenaar relatief hoog. Dit geldt ook voor de prijs van particuliere huurwoningen.

Gemiddelde m2 prijs

€ 18,40

Gemiddelde m2 prijs

€ 17,04

grondgebonden

Wassenaar

appartementen

Wassenaar

Verhuurprijs grondgebonden

Verhuurprijs appartementen

Wassenaar

Wassenaar

4.800

2.400 2.000

3.200

€ 4.098

1.600 € 3.800

1.600

1.200

€ 1.946

800

€ 1.364

400 0

0 Gemiddelde verhuurprijs grondgebonden

Gemiddelde verhuurprijs grondgebonden

Mediane verhuurprijs grondgebonden

Mediane verhuurprijs grondgebonden Pararius 2019

Uit cijfers op www.waarstaatjegemeente.nl blijkt dat

Conclusie

het netto besteedbaar inkomen van huurders in de

De beperkte ruimte in de lokale woningruimte werkt ook door

particuliere huur sterk afwijkt van regionale en landelij-

in de woningprijzen. De woningprijzen liggen niet alleen hoog

ke gemiddelden. In Wassenaar is het netto besteedbaar

omdat de woningen gemiddeld groter zijn, maar ook de prijs

inkomen van een huishouden in de particuliere sector

per m2 is in Wassenaar een stuk hoger dan bijvoorbeeld in

€ 67.000,-, in de woningwetregio is dit € 35.300,- en

Den Haag. De hoge prijzen gelden zowel in de vrije sector huur-

landelijk € 35.200,-. In de woningmarktmonitor 2019 –

markt als de koopmarkt. Het ver bovengemiddelde besteedbaar

2020 is geconstateerd dat van de 118 verhuringen in 2019

inkomen van huishoudens in de vrije sector huur bevestigt het

in het particuliere segment er slechts vijf een huurprijs

beeld dat deze markt voornamelijk beschikbaar is voor hogere

hadden van onder de € 900,-. Het particuliere aanbod is

inkomens waaronder expats.

in Wassenaar met name toegankelijk en afgestemd op hogere inkomens.

20 | WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5

A N A LY S E W O N I N G M A R K T WA S S E N A A R

De sociale huur – corporatie huur

In de woningmarktmonitor 2019-2020 is geconstateerd

Wassenaar kent 2.884 sociale huurwoningen. Van dit

dat het aantal verhuringen onder druk staat doordat

aantal bevinden zich 2.451 woningen in de betaalbare

woningen beperkt beschikbaar komen en dat het aantal

voorraad. Onder de betaalbare voorraad worden

reagerende woningzoekenden stijgt. Dit leidt niet

woningen verstaan tot de hoge aftoppingsgrens voor

tot een stijging van de prijzen. De verhuring van

meerpersoonshuishoudens van minimaal 3 personen

sociale huurwoningen vanuit de corporatiesector is

(2020 – max. € 663,40).

sterk gereguleerd. Het is daarom niet verwonderlijk dat de huurprijsklassen, de prijsniveaus binnen de sociale huur in Wassenaar overeenkomen met regionale en landelijke cijfers.

Sociale huurwoningen en

Verhuringen totaal

Reactiegraad

betaalbare voorraad

Aantal

(exclusief nieuwbouw) Aantal

Wassenaar, aantal 3.200 2.400 1.600

2.884

200

200

160

160

120

2.451

172

80

800

120

40

0

150

160

120 40 0

0 2015 Sociale woningen aantal

2016

2017

2018

163

80

130

2019

Wassenaar

85

100

2015

2016

113

112

2017

2018

2019

Wassenaar

Betaalbare voorraad Jaarmonitor Haaglanden 2019

TB Wassenaar 2015 - 2019

TB Wassenaar 2015 - 2019

Bron: Tabellenboek Wassenaar 2018 - 2019

70 65 60 55 50 53,3 52,5

45

55,7

40 35 30 25 20 23,7 23,8 22,0

15 10 5 0

12,2

10,5

11,8

9,8

8,5

5,7

Tot en met

Tussen kwaliteits-

Tussen aftoppings-

Boven

kwaliteits-

kortingsgrens en

grens en

liberalisatiegrens

kortingsgrens

aftoppingsgrens

liberalisatiegrens

1,0

4,7

4,7

Onbekend

Wassenaar

Samenstelling voorraad corporatiewoningen naar huurprijsklasse, 2018.

Haaglanden/Midden-Holland

Bron: www.waarstaatjegemeente.nl

Nederland

WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5 | 21

Tot en met kwaliteitskortingsgrens Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens

t/m. € 432,51

Prognoses over de toekomst van de bevolkings- en huis-

Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens

€ 737,14

Boven liberalisatiegrens

Vanaf € 737,14

Huurprijsklasse 2020

3.3 Prognoses

€ 432,51 - € 663,4*

houdensontwikkeling vormen een belangrijk vertrek-

*Dit betreft zowel de 1e als 2e aftoppingsgrens

punt voor het inschatten van de benodigde hoeveelheid woningen. Deze prognoses zijn modelmatige inschattingen van de werkelijkheid en worden met regelmaat aangepast. Hoe groter het schaalniveau waarop deze prognoses gedaan worden, hoe betrouwbaarder deze

In de grafiek hieronder wordt aangegeven welk percen-

zijn. Dat betekent voor de gemeente Wassenaar dat

tage van de bewoners behoort tot de doelgroep die op

kleine aanpassingen in de modellen tot relatief grote

basis van het (gezins)inkomen in aanmerking komt voor

fluctuaties kunnen leiden. Het is daarom van belang

huurtoeslag. In Wassenaar ligt dit percentage tussen het

om niet alleen naar de prognoses van de gemeente

gemiddelde voor de woningwetregio en Nederland.

Wassenaar te kijken, maar ook naar die van buurgemeenten of de regio. Wijzen de modellen regionaal op groei, dan betekent dat ook een hogere druk op de

70

markt in Wassenaar.

65 60

2030

55 50

57,1 53,3

45

53,6

40 35 30 25

Bevolking Wassenaar, aantal

26.600

29.310

Huishoudens Wassenaar, aantal

12.160

12.460

Bevolkingsgroei t.o.v. 2018 Wassenaar

5,3%

11,8%

Huishoudensgroei t.o.v. 2018 Wassenaar

5,4%

8,0%

Prognoses bevolkingsen huishoudensgroei

20 15 10

2040

ABF - Primos 2020 2030, 2040

16,3

16,1

14,4

5

14,0

9,3

0

11,9

Begin 2020 kent Wassenaar 26.250 inwoners en 11.430 huishoudens. De verwachting is dat zowel het aantal

Koopwoning

Wassenaar

Corperatie-

Particuliere

inwoners als het aantal huishoudens groeit. De groei in

woning

woning

huishoudens is met name voorzien in de periode tot aan

Haaglanden/ Midden-Holland

Nederland

Doelgroep huurtoeslag (cijfers 2018) Bron: www.waarstaatjegemeente.nl

Conclusie Geconstateerd kan worden dat de druk op de sociale huurmarkt groot is. Er is veel vraag en het beschikbare aanbod van vrijkomende woningen neemt af. De voorraad van sociale huurwoningen naar prijsklasse wijkt niet af van het aanbod in de woningwetregio en landelijke gemiddelden. Dit geldt ook voor het percentage bewoners van sociale huurwoningen dat recht heeft op huurtoeslag.

22 | WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5

2030. Het aantal huishoudens neemt in deze periode volgens de prognoses toe met 730. In deze periode wordt met name een groei in het aantal eenpersoonshuishoudens verwacht. Om de groei te accommoderen is voldoende woningbouw noodzakelijk.

A N A LY S E W O N I N G M A R K T WA S S E N A A R

Prognose inwoners Wassenaar, aantal Onderwerp

2020

2030

2040

2050

-14 jaar

4.468

4.950

5.835

6.338

15 - 29 jaar

3.773

3.658

3.718

4.478

30 - 44 jaar

3.525

4.059

4.350

4.568

45 - 64 jaar

7.749

7.035

6.490

6.967

65 - 74 jaar

3.269

3.456

3.576

2.986

75+ jaar

3.462

4.439

5.345

6.056

ABF - Primos 2020 2020, 2030, 2040, 2050

In de periode tot aan 2030 groeit het aantal 65+ inwoners met in totaal 1.164 inwoners relatief snel. Vanaf 2030 neemt deze groei af. Vanaf 2040 zal het aantal inwoners tussen de 65-74 jaar zelfs dalen. De groei van het aantal 75+ inwoners blijft doorstijgen tot aan 2050. Naast vergrijzing treedt er ook vergroening op in Wassenaar. Het aantal kinderen tot aan 14 jaar laat tot aan 2050 een constante groei zien. Conclusie Door een stijgende vergrijzing komt er meer vraag naar woningen voor deze doelgroep, veelal appartementen. Eerder is al geconstateerd dat Wassenaar relatief weinig appartementen kent, terwijl de vergrijzing juist bovengemiddeld is. Ook de druk op het zorgaanbod zal toenemen, bijvoorbeeld de zorg voor dementerenden. Er ontstaat ook ruimte voor vergroening op het moment dat er meer eengezinswoningen vrijkomen door overlijdens en doorstroming naar appartementen.

WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5 | 23

3.4 Uitgelicht: jongvolwassenen (18 t/m 30 jaar) Naast de bestaande gegevens uit de woningmarktmonitor heeft er een verdieping plaatsgevonden naar de

Deze vragen zijn alleen beantwoord door de respondenten die een koopwoning zoeken.

In welke prijscatergorie zoek je een koopwoning, gelet op jouw budget en mogenlijkheden (n=84)

woonwensen van jongvolwassenen door middel van een woonwensenonderzoek.In bijlage 3 wordt een samenvatting gegeven van de uitkomsten. Uit het onderzoek blijkt dat veel jong volwassenen graag in Wassenaar blijven wonen. Veelal zijn zij hiervoor op zoek naar een huurwoning of een goedkopere koopwoning. Deze vragen zijn alleen beantwoord door de respondenten die een huurwoning zoeken.

Tot € 191.000,-

20%

€ 191.000,- tot € 284.000,-

34%

€ 284.000,- tot € 375.000,-

24%

€ 375.000,- tot € 450.000,-

8%

Meer dan € 450.000,-

10%

Weet ik niet/geen antwoord

4%

Heb je voorkeur voor een corporatiewoning of een woning via particuliere verhuur? (n=169)

Corporatiewoning (sociale huur)

41%

Particuliere verhuur

13%

Bron: Woonwensenonderzoek Moventem 2020.

Jongvolwassenen die nog thuis wonen zijn vaker op zoek Maakt niet uit

34%

naar een appartement, studio, tiny house of kamer. Jongvolwassenen die al een eerste stap gezet hebben op

Weet ik niet/geen mening

12%

de woningmarkt zijn op zoek naar een groter appartement of gezinswoning. Aangegeven wordt dat het lastig is om een woning te vinden. Om invulling te geven aan

Wat wil/kun je per maand maximaal aan huur betalen? (n=169)

hun woonwensen is een grote groep bereid om ook buiten de gemeente naar een woning te zoeken. Opvallend is dat een aanzienlijk deel van de groep die bereid is de

Tot € 433,-

17%

€ 433,- tot € 619,-

42%

€ 619,- tot € 663,-

15%

€ 663,- tot € 737,-

12%

€ 737,- tot € 1.000,-

3%

Meer dan € 1.000,-

2%

Weet ik niet/geen antwoord

9%

gemeente te verlaten verwacht later weer terug te keren.

Conclusie Om in te spelen op de woonwensen van jongvolwassenen zijn met name betaalbare woningen nodig. Woningen in de sociale huur, veelal appartementen voor starters, maar ook (nieuwe) woonvormen als studio’s, tiny houses en kamers. Voor jongvolwassenen die door willen stromen, zijn betaalbare eengezinswoningen belangrijk.

24 | WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5

4 | K WA L I T E I T E N O P B O U W VA N D E W O N I N G V O O R R A A D

Wassenaar wil een gemeente zijn voor een brede groep inwoners; oud en jong, vermogend en met een bescheiden inkomen, gezinnen en alleenstaand. Om een vitaal dorp te blijven en lucht te geven aan de woningmarkt wil Wassenaar meer woningen bouwen. De ruimte in Wassenaar is echter beperkt. Voor de nieuwbouw van woningen kiest Wassenaar voor de volgende uitgangspunten.

Uitgangspunten: ■

Het bouwen van voldoende woningen (circa 50 t/m 75 woningen per jaar) om tegemoet te komen aan de vraag in Wassenaar mede gezien de druk uit de regio;

■

Een evenwichtig woningbouwprogramma met 25% sociaal op gemeentelijke locaties (incl. opgave Beschermd Wonen) en 25% sociaal op locaties van derden. Dit is een streven op programmaniveau. Per locatie is maatwerk mogelijk.

■

Het bieden van kansen aan jonge huishoudens doormiddel van het bouwen van betaalbare woningen en/of het genereren van doorstroming daar waar mogelijk;

■

Het verduurzamen van de woningvoorraad doormiddel van sloop en nieuwbouw;

■

Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan een evenwichtige en duurzame ontwikkeling van buurten en wijken.

■

Nieuwe ontwikkelingen passen binnen het karakteristieke en groene karakter van Wassenaar.

WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5 | 25

4.1 Nieuwbouw Toevoeging van minimaal 50-75 woningen per jaar zoals opgenomen in het coalitieakkoord 2018-2022 met ruimte om de opgelopen achterstand vanaf 2018 in te lopen. Voor de periode tot en met 2030 wordt daarom in lijn met de huidige prognose rekening gehouden met een netto toevoeging van circa 730 woningen. Aangezien woningbouwplannen om verschillende redenen kunnen vertragen is het gebruikelijk om rekening te houden met een overcapaciteit van 30%. Dit betekent dat er plannen voor in totaal circa 950 woningen in voorbereiding worden genomen. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de lokale woningmarkt kan dit aantal wijzigen. Het huidige woningbouwprogramma bestaat voor een groot gedeelte uit de ANWB-locatie. Hiermee lijkt de programmering cijfermatig redelijk met de vraag overeen te komen, maar zal de praktijk zijn dat de ANWB-

Deze vragen zijn alleen beantwoord door de respondenten die actief op zoek zijn naar een koopwoning. Welke problemen ondervind je bij het vinden van een koopwoning? (n=67) Te weinig aanbod binnen prijsklasse

88%

Kwaliteit van de woning

37%

Hypotheekeisen

20%

Anders, namelijk:

7%

Ik ondervind (nog)

6%

geen problemen

locatie voor een groot gedeelte invulling geeft aan een regionale en Haagse vraag naar woonruimte. In bijlage

Voor de nieuwbouw wordt primair ingezet op door-

5 vindt u een overzicht van de woningbouwprogramme-

stroming om optimaal gebruik te kunnen maken van de

ring op basis van harde en zachte plannen.

schaarse ruimte. Dit betekent dat er met name appartementen gebouwd worden, waardoor er meer bestaande

4.2 Kwalitatief woningbouwprogramma

eengezinswoningen vrij kunnen komen. De bouw van appartementen richt zich voornamelijk op inwoners

Wassenaar kent een dure woningvoorraad terwijl er

vanuit Wassenaar en zal bestaan uit gemengde pro-

meer vraag is naar betaalbare woningen. Om hierin

gramma’s waardoor verschillende inkomensklassen in

te voorzien wordt ingezet wordt op een kwalitatieve

een nieuwbouwcomplex een plek kunnen vinden. Gezien

verdeling van 25% sociale huur, 50% middeldure koop-

de omvang en de ligging van de ANWB-locatie zal deze

en huurwoningen en 25% dure woningen. De vraag

ontwikkeling zich voor een belangrijk deel richten op

naar betaalbare woningen blijkt onder andere uit het

woningzoekenden in de Haagse-regio. Voor de aanschaf

onderzoek naar de woonwensen van jongvolwassenen.

van een eerste woning verstrekt Wassenaar via de SVn

Van de respondenten die een koopwoning ambiëren

startersleningen voor woningen met een koopprijs tot

is 54% op zoek naar een woning onder de € 284.000,-,

en met € 310.000,-

nog eens 24% is op zoek naar een woning tot maximaal € 375.000,- . Zij geven aan dat er te weinig aanbod in de gewenste prijsklasse beschikbaar is. Het sociale programma wordt evenwichtig verdeeld over de gemeentelijke locaties en de locaties van derden.

4.3 Woningbouwprogramma Prognose inwoners Wassenaar, aantal

Op gemeentelijke locaties wordt ook invulling geven aan de opgave voor Beschermd Wonen. Deze vraag is alleen beantwoord door de respondenten die actief op zoek zijn naar een koopwoning.

Wassenaar

Aantal

Projectomvang bruto

1.072

Te slopen woningen

76

Projectomvang netto

996

Woningbouwprogrammering 2020 - 2030

26 | WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5

K WA L I T E I T E N O P B O U W VA N D E W O N I N G V O O R R A A D

Het woningbouwprogramma van Wassenaar wordt gevormd door een optelsom van verschillende veelal kleine tot middelgrote projecten. Vaak zijn dit private initiatieven. De gemeente Wassenaar heeft beperkt eigen grond in bezit en voert geen actief grondbeleid. Dat wil zeggen dat er geen beleid is om gronden ten behoeve van ontwikkelingen aan te kopen. De ontwikkelstrategie in Wassenaar richt zich met name op het ruimtelijk faciliteren van initiatieven van private partijen en woningcorporaties. Hierdoor wordt de sturingscapaciteit van de gemeente zelf beperkt. Het woningbouwprogramma zoals hieronder opgenomen betreft een momentopname. Jaarlijks wordt deze geactualiseerd. Het woningbouwprogramma bestaat uit gemeentelijke locaties en particuliere locaties. Het uitgangspunt van 25% sociaal geldt voor zowel de gemeentelijke locaties als de particuliere locaties. Op gemeentelijke locaties wordt als onderdeel van het sociale programma ook ingezet op het realiseren van woonvormen voor Beschermd Wonen. Het totale woningbouwprogramma bestaat bij het schrijven van deze woonvisie uit 1072 woningen. Na aftrek van 76 te slopen sociale huurwoningen worden er in totaal 966 woningen toegevoegd.

Woningbouw naar type

Geplande bouw

aantal

Wassenaar, aantal 320 120 240 243

160 80 0 Eensgezinswoningen

157

142

952

137

101 12

60

2020

2021

2022

2023

2024

2025

120

2026

2027

100

2028

0

0

2029

2030

Meergezinswoningen Woningbouwprogrammering 2020 - 2030 2020

WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5 | 27

Er worden in Wassenaar slechts beperkt eengezins-

Er worden in totaal 325 nieuwe sociale huurwoningen

woningen gebouwd. In het totale programma zijn er

gebouwd. Hiermee komt de netto toevoeging

momenteel 120 eengezinswoningen opgenomen.

(gecorrigeerd voor sloop) van sociale huur op 25% van

Met een beperkte hoeveelheid beschikbare ruimte en

het woningbouwprogramma. Van de 325 sociale huur-

een groeiende vergrijzing wordt er door marktpartijen

woningen staan er momenteel 125 geprogrammeerd

en woningcorporaties ingezet op het bouwen van appar-

voor de ANWB-locatie. Naast sociale huur staan er 178

tementen. Dit geeft mogelijkheden voor doorstroming.

middeldure huurwoningen in de programmering. Een groot gedeelte van de programmering bestaat uit

Diverse projecten zoals de Ridderlaan-Poortlaan fase 2,

koopwoningen in het dure segment vanaf € 450.000,-

Havenkade 71 en de Stompwijckstraat worden

(374 woningen).

momenteel voorbereid. Dit zal met name vanaf 2021 in toenemende mate tot de oplevering van woningen

Kansen voor extra woningbouw liggen er mogelijk op

leiden. De projecten in Wassenaar zijn over het

de Gemeenwerf en in Kerkehout. Met het aangekon-

algemeen beperkt in omvang. Uitzondering hierop

digde vertrek van de ANWB wordt er een nieuw plan

is de ANWB-locatie.

ontwikkeld voor deze locatie. Dit kan leiden tot extra woningen.

Geplande bouw - huurwoningen

Jaarlijks wordt de raad aan de hand van de woning-

Wassenaar, aantal

marktmonitor geïnformeerd over het woningbouwprogramma en de voortgang binnen de projecten. Particuliere locaties

186

139

178

Op de particuliere locaties wordt in 2021 begonnen met de bouw van de Ridderlaan-Poortlaan fase 2, dit betref-

0

100

200

Sociale huur

300

400

500

Goedkope huur

600

700

Middeldure huur

fen 93 appartementen voor de doelgroep senioren. Het programma is divers en bestaat uit sociale huur, middeldure huur en koop. Ook de locaties Havenkade 71 (35 dure koopwoningen) en de Stompwijckstraat

Dure huur

(87 sociale huur) kennen waarschijnlijk hun start bouw in 2021. Deze locaties zijn in eerste instantie interessant voor senioren die willen doorstromen. De verwachting is Geplande bouw - koopwoningen

dat zij (betaalbare) eengezinswoningen voor jong-

Wassenaar, aantal

volwassen achterlaten. Voor de ANWB-locatie worden in 2021 nieuwe kaders aan de raad voorgelegd. Dit programma is interessant voor

189

verschillende doelgroepen; starters op de woningmarkt,

374

gezinnen en senioren. Gezien de locatie, dragen deze 0

100

200

300

400

500

600

700

woningen niet alleen bij aan de behoefte in Wassenaar maar ook aan de behoefte aan woningen in Den Haag. Met het vertrek van de ANWB kan het aantal te realise-

Goedkope koop < € 191.00o

ren woningen op deze locatie verder toenemen.

Middeldure koop € 191 - 450.000

Het totale woningbouwprogramma op particuliere

Dure koop > € 450.000

locaties bestaat bij het schrijven van deze woonvisie uit Pararius 2019

831 woningen. Na aftrek van 76 te slopen sociale huurwoningen worden er in totaal 755 woningen toegevoegd. Er worden 256 nieuwe sociale huur-

28 | WOONVISIE WASSENAAR 2 0 21 - 2 0 2 5

K WA L I T E I T E N O P B O U W VA N D E W O N I N G V O O R R A A D

woningen gebouwd op particuliere locaties. Hieronder vallen ook de locaties van de woningcorporaties. Gemeentelijke locaties

Gemeentewerf

Omdat we meer grip hebben op de locaties die we zelf in

Middelweg (De Den Deyl-school)

bezit hebben, pakken we deze periode de woningbouw op drie gemeentelijke locaties op. Voor de locatie Den Deijl wordt nog in 2020 gestart met de projectvoorbereiding. Op deze locatie worden voornamelijk middeldure huur- en koopwoningen gerealiseerd. Hiermee worden mogelijkheden geboden voor verschillende doelgroepen zoals jongvolwassenen en jonge gezinnen. Ook voor woningzoekenden uit de Het Kerkehout

sociale huursector en senioren kan doorstromen naar deze locatie aantrekkelijk zijn. Voor de locaties Gemeentewerf en Kerkehout worden

Gemeentelijke locaties

in het voorjaar van 2021 ontwikkelscenario’s aan de raad voorgelegd. Hierin wordt nader ingegaan op het te realiseren programma en de ontwikkelstrategie.

4.4 Transformaties, Splitsen en woonunits

Uitgangspunt is dat op deze locaties een groter programma sociaal wordt gerealiseerd en specifiek

Benutten bestaande gebouwen en locaties,

wordt voorzien in de behoefte aan woningen voor

woningsplitsing en woonunits

starters en de doelgroepen Beschermd Wonen en

Transformaties van gebouwen kunnen een belangrijke