Bijlage 1. Bestemmingsplan Buurtweg 113a

bestemmingsplan

Buurtweg 113a Wassenaar

DATUM KENMERK

05‐09-2023 NL.IMRO.0629.BUURTWEG113A‐VG01

PROJECT

Buurtweg 113a Wassenaar

PROJECTNUMMER 20220530 STATUS

2/2

ter vaststelling

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging plangebied

7

1.3

Geldend bestemmingsplan

8

1.4

Leeswijzer

10

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

11

2.1

Huidige situatie

11

2.2

Beoogde ontwikkeling

12

Beleidskader

15

3.1

Inleiding

15

3.2

Rijksbeleid

15

3.3

Provinciaal beleid

19

3.4

Gemeentelijk beleid

26

Toetsing aan omgevingsaspecten

29

4.1

Bodem

29

4.2

Archeologie & Cultuurhistorie

29

4.3

Water

31

4.4

Bedrijven en milieuhinder

34

4.5

Verkeer en parkeren

35

4.6

Wegverkeerslawaai

35

4.7

Externe veiligheid

36

4.8

Luchtkwaliteit

38

4.9

Ecologie

39

4.10

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

42

Juridische planopzet

43

5.1

Inleiding

43

5.2

Planopzet

43

Uitvoerbaarheid

47

6.1

Economische uitvoerbaarheid

47

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

47

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6

Bijlagen Bijlage 1

3/76

Onderzoek wegverkeerslawaai

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende regels

55

Artikel 1

Begrippen

55

Artikel 2

Wijze van meten

60

Bestemmingsregels

61

Artikel 3

Tuin

61

Artikel 4

Wonen - 1

63

Artikel 5

Waarde - Archeologie 3

65

Artikel 6

Waarde - Cultuurhistorie en landschap

68

Hoofdstuk 3

Algemene regels

69

Artikel 7

Anti-dubbeltelregel

69

Artikel 8

Algemene bouwregels

70

Artikel 9

Algemene gebruiksregels

71

Artikel 10

Algemene afwijkingsregels

72

Artikel 11

Algemene procedureregels

73

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

75

Artikel 12

Overgangsrecht

75

Artikel 13

Slotregel

76

Hoofdstuk 2

4/76

TOELICHTING

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de zuidwestelijke kant van Wassenaar staat een gebouw dat oorspronkelijk als garage is gebouwd en na uitbreiding in gebruik is geweest als respectievelijk een tandarts- en huisartspraktijk. De huisartsenpraktijk gaat verhuizen. De initiatiefnemer is voornemens om te gaan wonen in het bestaande gebouw aan de Buurtweg 113a. De huidige huisartsenpraktijk is gevestigd in het oorspronkelijke bijgebouw dat tot omstreeks 1980 kadastraal behoorde bij de de Zijdeweg 2. Hierom heeft het gebouw in de bestaande situatie geen bouwvlak en is het planologisch gezien een bijgebouw. Bewoning is door het ontbreken van het bouwvlak niet mogelijk op basis artikel 17.5 van het geldende bestemmingsplan. Voorliggend plan maakt de realisatie van één woning juridisch-planologisch mogelijk door een bouwvlak toe te voegen. Hiermee wordt het bijgebouw planologisch gezien een hoofdgebouw.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de Buurtweg in Wassenaar in het zuidwesten van de gemeente in de woonbuurt Klingenbosch. Ten noorden liggen sportvelden met bijbehorende voorzieningen. Ten zuidwesten ligt horeca. Voor het overige is het plangebied omgeven door woningen met bijbehorende tuinen en overige voorzieningen.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (plangebied rood omlijnd) (bron: Arcgis luchtfoto 2021)

7/76

1.3

Geldend bestemmingsplan

Bestemmingsplan 'Villawijken' Het geldende bestemmingsplan ter plaatse is 'Villawijken', vastgesteld op 17 mei 2010. De geldende enkelbestemmingen zijn 'Tuin' en 'Wonen - 1'. Verder gelden er de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' en 'Waarde - Cultuurhistorie en landschap'. Ook geldt hier de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - a4-5', die van belang is voor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De dubbelbestemming archeologie is door het vaststellen van een paraplubestemmingsplan over archeologie vervangen. Hierop wordt hieronder ingegaan. Verder geldt een gebiedsaanduiding 'milieuzone - waterwingebied'. Echter, hier is geen sprake van een waterwingebied, maar van een grondwaterbeschermingsgebied op basis van de provinciale verordening.

Figuur 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Villawijken' (plangebied rood omlijnd) (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Wonen - 1 Op basis van het bestemmingsplan zijn de gronden met de enkelbestemming 'Wonen - 1' bestemd voor eengezinswoningen, werkruimtes voor een aan huis verbonden beroep (met voorwaarden), aan- en uitbouwen en bijgebouwen, garageboxen, water en ten dienste van de bestemming zijnde tuinen erven en andere bouwwerken. Het bouwen van woningen mag binnen de bestemming 'Wonen - 1' alleen binnen het bouwvlak en binnen de toegestane bouw- en goothoogten als aanwezig ten tijde van het terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, tenzij op de verbeelding anders is aangegeven.

8/76

Tuin De gronden met de enkelbestemming 'Tuin' zijn bestemd voor tuinen en verhardingen bij de op de aangrenzende gronden gelegen woningen of hoofdgebouwen. Gesloten verhardingen zijn enkel toegestaan als toegangspaden of opritten naar het hoofdgebouw, garages, bijgebouwen en voor ontsluiting van achterpaden. Terrassen mogen in deze bestemming tot maximaal 30% van het oppervlak met een maximum van 30 m2. Enkel erfafscheidingen en toegangshekken mogen worden gebouwd op deze gronden, waarvan in beperkte gevallen kan worden afgeweken. De erfafscheidingen en toegangshekken moeten ook aan voorwaarden voldoen. Zo mag er maar één inrit (en in het verlengde daarvan één toegangshek) mogelijk per bouwperceel. Het bestaande aantal inritten is ook het maximum. Een verdere toename van het aantal uitritten is volgens de toelichting ongewenst. Waarde - cultuurhistorie en landschap De met dubbelbestemming “Waarde - cultuurhistorie en landschap” aangewezen gronden zijn mede bestemd voor behoud, bescherming, versterking en/of herstel van de aan deze gronden eigen zijnde landschappelijke waarden. Dit richt zich met name ook op natuur en landschapswaarden op bouwpercelen. De regels over cultuurhistorie en landschap hebben voorrang boven de enkelbestemmingen 'Wonen - 1' en 'Tuin'.

Bouwen mag op deze gronden alleen wanneer de aanwezige cultuur-historische en natuur- en landschapswaarden niet worden aangetast. Hiertoe mag het college van burgemeester en wethouders nadere eisen stellen. Gebiedsaanduiding De gebiedsaanduiding 'milieuzone - waterwingebied' zorgt ervoor dat ingrepen dieper dan 2,5 meter alleen zijn toegestaan wanneer dit zich verdraagt met de provinciale milieuverordening. Hier gaat het echter feitelijk niet om een waterwingebied maar om een grondwaterbeschermingsgebied. Hier volgt dezelfde beperking uit op basis van het bestemmingsplan. Paraplubestemmingsplan 'Cultureel Erfgoed Wassenaar - Panden, objecten en archeologie' Verder geldt ter plaatse van het plangebied het paraplubestemmingsplan 'Cultureel Erfgoed Wassenaar - Panden, objecten en archeologie', vastgesteld op 10 oktober 2016. Hierin zijn regels opgenomen met betrekking tot archeologie. Deze regels gaan voor op de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' (en daarmee de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - a4-5') van het bestemmingsplan 'Villawijken'. Op basis van het paraplubestemmingsplan gelden ter plaatse van het plangebied de volgende regels m.b.t. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3': Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag niet worden gebouwd, tenzij het bouwplan betrekking heeft op: a.

vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering; b. een bouwwerk met een oppervlakte kleiner dan 100 m² waarbij de bodemingreep niet dieper reikt dan 30 cm beneden maaiveld; c. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

9/76

Het paraplubestemmingsplan heeft het pand uit 1919 aan de Zijdeweg 2 aangewezen als beeldbepalende zaak. Het gebouw dat dit bestemmingsplan betreft maakte tot omstreeks 1980 kadastraal onderdeel uit van de Zijdeweg 2 als garage. Het gebouw heeft zelf geen cultuurhistorische waarde volgens het paraplubestemmingsplan. Afwijking geldend bestemmingsplan De initiatiefnemer is voornemens om in de (voormalige) huisartsenpraktijk te gaan wonen. Om dit mogelijk te maken moet in afwijking van het geldende bestemmingsplan 'Villawijken' een bouwvlak worden opgenomen ter plaatse van de (bestaande) bebouwing. Ook is het nodig om de bouwhoogte te verhogen tot 8,4 meter. Dit bestemmingsplan voorziet in een nieuw juridisch-planologisch kader om dit mogelijk te maken.

1.4

Leeswijzer

De opbouw van de toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt: Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Beschrijving van het plan

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Toetsing aan de relevante rijks-, provinciale- en gemeentelijke beleidskaders

Hoofdstuk 4 Toetsing aan omgevingsaspecten

Toetsing aan de milieu- en omgevingsaspecten

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

Beschrijving van de planregels

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Aantonen van de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan

10/76

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Huidige situatie

De huidige huisartsenpraktijk is gevestigd in het oorspronkelijke bijgebouw (toenmalig een garage) dat kadastraal behoorde bij de Zijdeweg 2. In 1969 is vergunning verleend voor toevoeging van een portaal, het wijzigen van de indeling, veranderen en vergroten van het bijgebouw voor een tandartspraktijk alsmede het bouwen van een bergruimte tegen de noordoostgevel. In 2019 is vergunning verleend voor uitbreiding van het bijgebouw. Het perceel betreft een smal kavel en bestaat op het moment uit verharding (een grind parkeerplaats en inrit), een gebouw (planologisch een bijgebouw) van 120 m2 en groen. Het gebouw is gelegen op een afstand van circa 15 meter van de Buurtweg. Het heeft één bouwlaag en een kap en is in gebruik (geweest) als huisartsenpraktijk. Aan weerszijden en de achterzijde van het gebouw staan vrijstaande woningen. Ook is er een bijgebouw/garage behorend bij Zijdeweg 4. De woningen aan de Zijdeweg 2 en 4 zijn vrijstaande villa's uit 1919. Aan de overzijde van de Buurtweg liggen sportvelden met bijbehorende voorzieningen en groen. Aan de westzijde, achter de woning ten westen van het perceel, zijn restaurants aanwezig. Verder is er een monumentaal koffiehuisje gelegen ten noorden van het plangebied welke recent is verplaatst. Ook ligt er ten noorden van de planlocatie het landgoed Voorlinden.

Het perceel wat dit bestemmingsplan betreft is ingeklemd tussen de percelen van de omliggende woningen. De omliggende percelen zijn circa 3 tot 4 keer zo groot. Het verschil in bouwvolume en perceelgrootte is een gevolg van het feit dat het hier gaat om een functioneel afgesplitst gedeelte van Zijdeweg 2, waarop de garage was gesitueerd. De Buurtweg ligt in een 30 km zone en er ligt aan de overzijde een vrijliggend fietspad. Ten westen van het perceel, op een afstand van circa 100 meter, ligt de Landscheidingsweg N440. Vanaf de N440 is een afrit aangesloten op de Buurtweg. Er is geen oprit van de N440.

Figuur 2.1: Huidige situatie plangebied (bron: Leo Kroon Architect)

11/76

Figuur 2.2: Ligging van het plangebied (plangebied oranje) (bron: Google Earth, 2020)

2.2

Beoogde ontwikkeling

Inleiding Het bestaande gebouw aan de Buurtweg 113a wordt beoogd te worden gebruikt als woning. Het bestaande gebouw is momenteel in gebruik als huisartsenpraktijk en daarvoor in gebruik als tandartspraktijk. De kavel waarop het gebouw staat heeft op dit moment een woonbestemming zonder bouwvlak. Dit bestemmingsplan voegt een bouwvlak toe om het gebruik van het bestaande gebouw als woning mogelijk te maken en daarmee aan te sluiten op de bestemming van het kavel. Om het gebruik als woning te faciliteren wordt o.a. een bouwvlak toegevoegd en de toegestane bouwhoogte verhoogd tot 8,4 meter. Goot- en bouwhoogte De bouwhoogte van de bestaande nok wordt met deze ontwikkeling verhoogd van circa 6,7 meter tot 8,4 meter ten opzichte van het maaiveld. De goot- en bouwhoogte blijft voor het overige gelijk aan de huidige situatie. Inrit Er wordt geen nieuwe uitrit toegevoegd of mogelijk gemaakt met deze bestemmingplanprocedure. Het bestaande aantal van één inrit op dit perceel blijft gehandhaafd. In de vroegere situatie, toen het perceel nog behoorde bij de Zijdeweg 2, was hier al sprake van 2 uitritten.

12/76

Stedenbouwkundige opzet De bouwhoogten van de naastgelegen woningen liggen op circa 13 meter ten opzichte van het maaiveld. Hierdoor is er sprake van een substantieel lagere bouwhoogte dan de omliggende bebouwing waardoor het gebouw ondergeschikt blijft aan de omgeving. In de huidige situatie doet het gebouw dan ook geen afbreuk aan de stedenbouwkundige structuur van de Buurtweg. Met het verhogen van de nok blijft het beeld vanaf de openbare ruimte vrijwel gelijk gezien dat de ontwikkeling nauwelijks zichtbaar is vanaf de omliggende straten (Buurtweg en Zijdeweg). Een verhoging van de nok zal daarmee geen verandering geven aan de beeldkwaliteit van de omgeving. Er vindt ook geen verandering plaats van de huidige stedenbouwkundige structuur en de beeldkwaliteit van de wijk. Conclusie De wijziging van een huisartsenpraktijk naar een woning is qua aard en omvang passend in de woonomgeving en sluit aan op de bestemming van de kavel. Het bestaande aantal van één inrit blijft gehandhaafd. Het verhogen van de nok naar 8,4 meter is vanaf de openbare ruimte nauwelijks waarneembaar en heeft geen invloed op de stedenbouwkundige kwaliteit van de buurt. Het gebruik als woning zal verder een kleinere impact hebben op de omgeving in vergelijking met het huidige gebruik als huisartsenpraktijk. De verkeersintensiteit neemt door de feitelijke functiewijziging af.

Dit komt de rust in de wijk ten goede. Het karakter van de omgeving blijft hiermee ten minste gelijk en de ruimtelijke impact van de verandering is zeer beperkt.

13/76

14/76

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

In dit hoofdstuk is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de geldende rijks- provinciale- gemeentelijke beleidskaders.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050? Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:  dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;  met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;  waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;  met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;  waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

 dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;  waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;  dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

15/76

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Keuzes De belangrijkste keuzes zijn:  Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit  Ruimte voor overgang naar een circulaire economie  Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden  Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen Toetsing en conclusie De NOVI is op een dergelijk abstractieniveau dat het geen consequenties heeft voor de beoogde ontwikkeling. Wonen in woongebieden past binnen het rijksbeleid. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Deze 14 nationale belangen zijn: 1. Rijksvaarwegen; 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam; 3. Kustfundament; 4. Grote rivieren; 5. Waddenzee en waddengebied; 6. Defensie; 7. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen; 8. Elektriciteitsvoorziening; 9. Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen; 10. Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur); 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); 13.

Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; 14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan. Conclusie De regels uit het Barro staan de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

16/76

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Toetsingskader: artikel 3.1.6 tweede lid Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten standaard een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Ruimtelijke besluiten moeten aandacht besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de ladder moet de regionale behoefte aangetoond worden en of deze behoefte in bestaand stedelijk gebied opgevangen kan worden. Als deze behoefte niet in het bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen, moet worden gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toetsing en conclusie Uit jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling vanaf 12 woningen gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van 1 woning in een bestaand gebouw (voormalige huisartsenpraktijk) en is daarmee geen stedelijke ontwikkeling. De beoogde ontwikkeling hoeft daarom niet getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Overigens is wel sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied en vormt een logische plek voor de invulling met een woning. Bovendien is sprake van een grote woningbehoefte. 3.2.4 Beschermd dorpsgezicht Vrijwel geheel Wassenaar is aangemerkt als beschermd dorpsgezicht. In 2007 heeft de zogenoemde Landgoederenzone, die zich uitstrekt over Wassenaar, Voorschoten en Leidschendam-Voorburg een beschermde status gekregen. Nadruk daarbij ligt op het voor Wassenaar zo kenmerkende agrarische landschap, afgewisseld met zijn lommerrijke buitenplaatsen, zijn omvangrijke landgoederen en gevarieerde villawijken. Vanuit oogpunt van cultuurhistorie zijn de te beschermen waarden van het beschermd dorpsgezicht:  de hoofdstructuur van (historische) wegen, lanen en waterlopen die een afgeleide is van het strandwallen- en strandvlaktenlandschap.  de (laan)beplanting en de aanwezigheid van plantsoenen in de villawijken. De oude laanbeplanting is veelal een voortzetting van eeuwenlange traditie. De jonge laanbeplanting is doorgaans in samenhang met het betrokken villapark aangebracht.  ensembles van 19de en 20ste –eeuwse landhuizen en villa’s en vroeg 20ste eeuwse villaparken en woonwijken.

In de toelichting bij de aanwijzing tot beschermd gezicht worden in het bijzonder genoemd de villaparken De Kieviet en Groot Haesebroek/Oud Wassenaar waar de stedenbouwkundige kwaliteiten gepaard gaan met hoge gaafheid en/of zeldzaamheid.  cultuurhistorisch waarden en natuur- en landschapswaarden op perceelsniveau in relatie met de aanwezige bebouwing, zoals: beplantingsstructuren, restanten van cultuurhistorisch bebouwing, servituten en/of historische zicht-assen.  MIP-objecten (voor zover deze niet al deel uitmaken van de te beschermen waarden als bedoeld bij het naast hogere aandachts-streepje) - erf- en tuinafscheidingen van huiskavels en landgoederen die de karakteristieke verkavelingstructuur visualiseren.  de openbare ruimte en het straatmeubilair waar deze karakteristiek en beeldbepalend is voor de wijk.

17/76

Toetsing Het projectgebied is onderdeel van 'middenstandswijk' Klingenbosch. De Buurtweg is aangemerkt als 'laanstructuur'.

Figuur 3.4: Waarderingskaart structuren

Figuur 3.5: Waarderingskaart bebouwing

18/76

Indirect samenhangend met de villaparken vond op beperkte schaal sociale woningbouw plaats bestemd voor de plaatselijke arbeidersklasse en voor het bedienend personeel van de villaparken. Door de komst van de tramverbinding Den Haag-Wassenaar in 1923 ontwikkelde zich langs de trambaan (ten westen van de Leidse Straatweg) middenstandswoningen op kleine kavels. Kenmerkend is de hogere bebouwingsdichtheid, het gesloten karakter van de bebouwing en de variatie van vrijstaande huizen met blokken geschakelde woningen. A. Clingenbosch Het eenvoudige, rechtlijnige stratenplan van villapark Clingenbosch dateert van 1919 toen een deel van de buitenplaats Duindigt door de gemeente werd aangekocht voor de aanleg van een weg (Laan van Koot). Op particulier initiatief is vervolgens in 1922 de Binnenweg aangelegd en zijn duingronden afgegraven voor de bouw van 20 middenstandswoningen. In 1928 is de wijk uitgebreid met 36 eengezinswoningen bestaande uit twee, drie of vier huizen onder één kap waardoor de wijk meer het aanzien van een tuinwijk kreeg. De bebouwing in de noordelijke lanen van het villapark is grotendeels pas na de Tweede Wereldoorlog voltooid. Eerdere, niet planmatige ontwikkelingen in dit gebied begonnen al in 1904. Toetsing De bescherming van de bestaande cultuurhistorische waarden werkt door in bestemmingsplannen.

Met het mogelijk maken van een woning ter plaatse van bestaande bebouwing in een 'middenstandswijk' wordt gekozen voor een passende duurzame vervolgfunctie.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland (geconsolideerd 2022) Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Toekomstige beleidsvernieuwing biedt kansen voor verbeteringen in Zuid-Holland. De provincie heeft hiervoor 7 vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten; 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor; 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen; 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland; 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving; 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit; 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving.

19/76

Deze ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de volgende opgaven relevant: Verstedelijking De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen:  Bouw naar behoefte;  Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied;  Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterk de langzaam vervoersrelaties; houdt rekening met de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid;  Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten;  Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptie en een gezonde leefomgeving;  Bouw voldoende betaalbare woningen. Als een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ doorlopen. Toepassing is ook van provinciaal belang.

Beschermen van erfgoed en landschap De kern van het erfgoedbeleid van Zuid-Holland is het behoud van erfgoed door het beschermen, beleven en benutten van erfgoed. Deze beleidskeuze is gesplitst in twee hoofdthema’s: A. Beschermen van erfgoed B. Beleven en benutten van erfgoed (apart beschreven) Hoofdthema A. bestaat uit vier onderdelen: 1. Behouden en versterken werelderfgoed 2. Behouden en verbeteren kroonjuwelen cultureel erfgoed 3. Garanderen van windvang en zicht op historische windmolens 4. Instandhouden en verbeteren van de omgeving van landgoederen en kastelen

20/76

Ad 1. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) c.q. het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) dient de provincie de bescherming van de kernkwaliteiten van werelderfgoed verder uit te werken in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Dit belang overstijgt dat van individuele gemeenten en regio’s omdat het uniek erfgoed betreft op mondiaal schaalniveau. Ad 2. De aangewezen kroonjuwelen zijn iconen van de Hollandse ruimte en identiteit. Het provinciaal belang betreft behoud, versterking en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van dit erfgoed. Dit doet de provincie mede vanuit een wettelijk taak op grond van de Wet ruimtelijke ordening (WRO) en in de toekomst de Omgevingswet. Dit belang overstijgt dat van individuele gemeenten en regio’s. Vaak sluit dit provinciaal belang aan op rijks- en gemeentelijk belang. Zo bevinden zich binnen de provinciale erfgoedgebieden of kroonjuwelen veel beschermde stads- en dorpsgezichten en monumenten. De provincie wil de waarden van de kroonjuwelen cultureel erfgoed in Zuid-Holland behouden en/of verbeteren en versterken. De provincie regelt dit door kroonjuwelen aan te wijzen, via de Omgevingsverordening Zuid-Holland, als beschermingscategorie voor ruimtelijke kwaliteit.

Kroonjuweel Landgoederenzone Wassenaar-Den Haag Dit ensemble is opgebouwd uit enerzijds een groot aantal landgoederen met de groene uitlopers hiervan in de stad (o.a. het Haagse Bos), gelegen op oude en al vroeg bewoonde strandwallen. Anderzijds behoren ook enkele gave open polders in de lagere strandvlakten hiertoe (o.a. de Veenzijdse en Duivenvoordse Polder). Dit veenachtige gebied werd in de middeleeuwen in cultuur gebracht. De volgende richtpunten worden in acht genomen:  Behouden en versterken van de kernkwaliteiten én samenhang hiertussen: de landgoederen met parkaanleg, de zichtlijnen tussen en langs de landgoederen, de open plekken ertussen (weilanden).  In stand houden van het contrast tussen het besloten, boomrijke karakter van de strandwallen en de open veenweidepolders van de strandvlakten.  Behouden en versterken van de oostwest oriëntatie van het strandwallen- en strandvlaktenlandschap, die versterkt wordt door de loop van de wateringen en het wegenpatroon.  Herkenbaar houden van de markante ligging van boerderijen (tussen de Veenwatering en de Rijksstraatweg) op de overgang van de droge strandwal naar de vochtige strandvlakten.

Beschermen, benutten en beleven archeologische waarden De provincie heeft de wettelijke taak om:  Archeologische waarden ruimtelijk te beschermen (Omgevingswet)  Haar archeologische vondsten (provincie is eigenaar van een groot deel van wat er gevonden wordt) en bijbehorende documentatie deskundig en toegankelijk te bewaren in een geschikt archeologisch depot (Erfgoedwet) Toetsing en conclusie De ladder is in paragraaf 3.2.3 doorlopen. Het mogelijk maken van 1 woning betreft geen stedelijke ontwikkeling. Het perceel ligt binnen de Landgoederenzone Wassenaar-Den Haag die is aangemerkt als kroonjuweel.

21/76

In het Gebiedsprofiel Duin, Horst en Weide zijn de specifieke kwaliteiten van dit landschap benoemd en uitgewerkt in ambities. Het gebied ligt op een strandwal en is aangemerkt als 'villawijk'. Het strandwallenlandschap van Wassenaar kenmerkt zich door een lommerrijk, besloten landschap van landgoederen en buitenplaatsen, bossen, parken en villawijken en het dorpsgebied van Wassenaar. Dit besloten landschap staat in sterk contrast met de open en lager gelegen strandvlakten. Relevante ambities zijn:  Behoud en versterking van het contrast tussen de meer besloten strandwallen en de open strandvlakte;  Behoud en versterking van het lommerrijke karakter van de strandwallen met lanen, landgoederen/buitenplaatsen, bossen en groene villawijken.

Wassenaar ontwikkelde zich vanaf het begin van de 20e eeuw tot een villadorp voor rijke Hagenaars en Rotterdamse industriëlen. Door de aanwezige buitenplaatsen en landgoederen vestigden zich ook andere welgestelden in de regio. Deze villawijken zijn veelal tegen het bestaande dorp gebouwd, maar hebben een eigen, ontworpen, aanleg. Voor de vestiging werden eerst alleen de strandwallen gebruikt, later werden ook de kleinere strandvlakten opgevuld. Hier is het onderscheid tussen de lommerrijke strandwal en de open strandvlakte vervaagd. Ambities voor de villawijken zijn:  De villawijken, de lanen en het landschap vloeien in elkaar over en worden in samenhang ontworpen. De afwisseling in gebruik en openheid handhaven;  Ontwikkelingen in de villawijken bouwen voort op de karakteristieke lanenstructuur en de ligging in de landgoederenzone. Het lommerrijke, besloten karakter overheerst en waardevolle patronen en structuren worden herkenbaar opgenomen. De vanzelfsprekende overgang van de brede grasbermen met bomen naar de private tuinen blijft behouden;  Ontwikkelingen sluiten aan bij de huidige korrel, het profiel en de variatie in bebouwing;  Waar mogelijk wordt de relatie met het omliggende landschap opgezocht door nieuwe (zicht)relaties. De Buurtweg is aangemerkt als boerenervenlint. Dit heeft echter vooral betrekking op de noordwestelijke zijde van het lint.

De zuidoostzijde is ter plaatse van Buurtweg 113a een villawijk. De Buurtweg is ook onderdeel van de dorpsrand. Op de hoger gelegen strandwallen is geen sprake van een bebouwingsrand, maar van verweving met het landschap. De dorpen en stadsranden zijn onderdeel van het lommerrijke, besloten landschap dat bestaat uit landgoederen, buitenplaatsen, (landgoed)bossen, parken en villawijken. Men woont in het landschap. Dorpse en landelijke programma’s vloeien in elkaar over; sportvelden, landgoederen, bossen en weides wisselen elkaar continu af. Dit zorgt voor de kenmerkende variatie tussen open en dicht. In dit geval is sprake van een woonfunctie in een villawijk ter plaatse van bestaande bebouwing. Met het toevoegen van het bouwvlak met bestemming wonen op een bestaand bijgebouw krijgt dit gebouw een duurzame nieuwe vervolgfunctie. Hiervoor is het noodzakelijk het gebouw (licht) aan te passen door de nokhoogte beperkt te verhogen. Er is hiermee geen sprake van verdichting. De korrelgrootte blijft gelijk en de kwaliteiten van het landschap blijven behouden. In het gebied is tevens sprake van een archeologische verwachtingswaarde. Hiermee wordt rekening gehouden door middel van een beschermende bestemmingsregeling.

22/76

3.3.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerd 2022) Het beleid van de Provincie Zuid-Holland is opgenomen in de provinciale Omgevingsvisie. Dit beleid is in de Omgevingsverordening vertaald in regels. In Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit van deze verordening is aangegeven dat een ontwikkeling mogelijk is onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit. Hiervoor zijn de volgende regels van belang: Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. 2. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt in het bestemmingsplan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, zoals vermeld op kaart 14 in bijlage II en beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap. 3. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd als bedoeld in het vijfde lid. 4. Een bestemmingsplan kan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits een zorgvuldige afweging is gemaakt over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop.

Deze vereisten gelden voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarbij: a. een of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap; of b. sprake is van aanpassen of transformatie als bedoeld in het vijfde lid. 5. Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; b. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen; c. de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp.

Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren. 6. Specifieke regels voor de gebiedstypen als bedoeld in de artikelen 6.9a, 6.9b, 6.9c, 6.9d. 6.9e, 6.9f en 6.9g, worden in acht genomen tenzij een zwaarwegend openbaar belang hieraan in de weg staat. 7. nvt 8. nvt 9. nvt

23/76

10. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 1, zijnde Kroonjuweel cultureel erfgoed, Natuur Netwerk Nederland of Beschermd grasland in de Bollenstreek, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9e, 6.9f of 6.9g. 11. nvt 12. nvt Artikel 6.9g Beschermingscategorie 1 Kroonjuwelen Cultureel Erfgoed 1. Een bestemmingsplan voor een locatie binnen Kroonjuwelen Cultureel Erfgoed waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling voor zover de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft en de ontwikkeling het behoud en de versterking van het betreffende cultureel erfgoed ondersteunt en overwegend meerwaarde heeft voor kwaliteiten en de gebruikswaarde ervan. 2. In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken: a. de herkenbaarheid van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; b. de historische context van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; c. de uniciteit van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; d. de kwetsbaarheid van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; e. de gaafheid van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed; f. de samenhang van de kwaliteiten van het Cultureel Erfgoed; g.

de richtpunten die zijn opgesteld voor het specifieke kroonjuweel (zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap).

Figuur 3.1: Uitsnede kaart 14 Omgevingsverordening Zuid-Holland (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

24/76

Toetsing en conclusie Met het toevoegen van het bouwvlak met bestemming wonen op een bestaand bijgebouw krijgt het gebouw een nieuwe duurzame vervolgfunctie. Hiervoor is het noodzakelijk het gebouw (licht) aan te passen door de nokhoogte beperkt te verhogen. Hiermee is er geen sprake van verdichting. Er is sprake van inpassen omdat er geen sprake is van structuuraanpassingen. De ontwikkeling is in paragraaf 3.3.1 getoetst aan de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit. Ook blijft de korrelgrootte gelijk. Het mogelijk maken van 1 woning wordt op basis van jurisprudentie niet gezien als een stedelijke ontwikkeling. Door de ligging van het plangebied in beschermingscategorie 1, kroonjuweel cultureel erfgoed is artikel 6.9g van toepassing. De herkenbaarheid van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed verandert niet met het toevoegen van een bouwvlak en een lichte verhoging van de nokhoogte. De uniciteit van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed verandert niet door het toevoegen van een bouwvlak, de verhoging van de nokhoogte en het mogelijk maken van een woning in bestaande bebouwing. Er blijft sprake van een woonwijk en er is geen sprake van verdichting in bebouwing. Het toevoegen van 1 woning verandert niets aan de de kwetsbaarheid, gaafheid en samenhang van de kwaliteiten van het Kroonjuweel Cultureel Erfgoed.

Het toevoegen van een woning past binnen de richtpunten die zijn opgesteld voor het specifieke kroonjuweel (zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap, zie paragraaf 3.3.1). De ruimtelijke kwaliteit blijft ten minste gelijk. De ontwikkeling draagt bij aan behoud en versterking van het betreffende cultureel erfgoed. Er is namelijk sprake van overwegende meerwaarde voor de kwaliteiten en gebruikswaarden. De gebruikswaarde van bebouwing in de woonwijk neemt met het initiatief immers toe. Er is sprake van een duurzame vervolgfunctie binnen de woonwijk. Artikel 6.10d Bereikbaarheid Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid. Toetsing In paragraaf 4.5 is geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling goed bereikbaar is en niet voor problemen zorgt op de omliggende wegen.

25/76

Artikel 6.27a risico’s van klimaatverandering In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a. wateroverlast door overvloedige neerslag; b. overstroming; c. hitte; d. droogte; alsmede de effecten van de bovengenoemde risico’s op het risico van bodemdaling. Voor zover risico’s zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico’s. Toetsing In dit geval wordt geen extra bebouwing of verharding mogelijk gemaakt dan er nu feitelijk al aanwezig is. Het perceel ligt niet in een gebied met overstromingsrisico. Conclusie De toevoeging van een bouwvlak en de lichte verhoging van de bouwhoogte (nokhoogte) is in lijn met de omgevingsverordening Zuid-Holland.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Wassenaar 2025 'Landgoed aan zee' (vastgesteld op 22-03-2017) Op 22 maart 2017 heeft de gemeenteraad van Wassenaar de structuurvisie Wassenaar 2025 ‘Landgoed aan zee’ vastgesteld. In deze structuurvisie is op hoofdlijnen de ruimtelijke visie voor Wassenaar in 2025 geschetst. Een belangrijke rode draad in de structuurvisie is dat de huidige ruimtelijke kwaliteit op duurzame wijze behouden blijft en wordt versterkt voor toekomstige generaties. De structuurvisie geeft nut en noodzaak aan van het duurzaam behoud van de unieke kwaliteiten van Wassenaar voor volgende generaties. Er is ook ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. De structuurvisie nodigt partijen uit te investeren in Wassenaar en biedt binnen een richtinggevend kader ruimte aan ambities van initiatiefnemers.

26/76

Figuur 3.2: Visiekaart Wassenaar 2025 'Landgoed aan zee' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Figuur 3.3: Uitsnede gebiedsindeling als opgenomen in de structuurvisie (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

27/76

Toetsing en conclusie Het plangebied ligt in het gebiedstype woonwijk. Het hoofddoel is een veilige, toegankelijke en groene woonbuurt met een gevarieerde bevolkingsopbouw. Verder wordt er in de Structuurvisie ingezet op het behouden en versterken van het groene karakter en cultuurhistorische waarden. Voor de andere thema's kan worden gesteld dat de gebiedsgerichte ambities zich voornamelijk richten op ontwikkelingen van een grotere korrelgrootte dan dat wat dit bestemmingsplan betreft. Het plan voorziet op een bestaande woon- en tuinbestemming in de functiewijziging van een huisartsenpraktijk naar een woning door het toevoegen van een bouwvlak op het bestaande bijgebouw. Ook wordt de bouwhoogte (nokhoogte) licht verhoogt naar 8,5 meter. Deze toevoeging van het bouwvlak en de (lichte) verhoging van de bouwhoogte (nokhoogte) doen niet af aan het groene karakter of cultuurhistorische waarden van de villawijk. Het plan is in lijn met de structuurvisie.

28/76

Hoofdstuk 4 4.1

Toetsing aan omgevingsaspecten

Bodem

Toetsingskader Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik. Onderzoek De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 1 woning in een bestaand gebouw. De beoogde ontwikkeling voorziet daarmee ten opzichte van de vigerende planologische situatie niet in een functiewijziging. De bodemkwaliteit ter plaatse is daarmee reeds geschikt bevonden voor de functie. Er is geen informatie bekend dat er in de laatste decennia sprake zou zijn van bodemverontreiniging. Bodemonderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning kan wel een actueel bodemonderzoek noodzakelijk zijn. Conclusie Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.2

Archeologie & Cultuurhistorie

Toetsingskader De Nederlandse bodem zit vol met archeologische waarden. Met de ondertekening van het Europese verdrag van Valletta in 1992, een verdrag over behoud en beheer van het archeologische erfgoed, hebben de lidstaten zich tot doel gesteld het bodemarchief te beschermen. Met ingang van 1 september 2007 is het Verdrag van Valletta geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving door middel van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz), waardoor het verdrag een juridisch fundament kreeg. Deze wijzigingswet heeft onder meer wijzigingen aangebracht in de Monumentenwet 1988. De Monumentenwet is op 1 juli 2016 deels (met een overgangstermijn tot de Omgevingswet) vervangen door de Erfgoedwet. Deze wet handelt over het aanwijzen van te beschermen cultureel erfgoed. Naast de Monumentenwet vervangt de Erfgoedwet ook andere wetten zoals de Wet tot behoud van cultuurbezit. De Erfgoedwet kent een aantal nieuwe bepalingen. Het gaat om het vaststellen van een gemeentelijke erfgoedverordening en het bijhouden van een erfgoedregister. Ook dienen burgemeester en wethouders het voornemen om hun cultuurgoederen en verzamelingen te vervreemden bekend te maken. De Erfgoedwet bevat bovendien diverse veranderingen met lokale gevolgen, zoals de vervanging van de landelijke aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten door een rijksinstructie aan gemeenten.

Onderdelen van de Monumentenwet 1988 die in 2019 naar de Omgevingswet overgaan, blijven van kracht tot die wet in werking treedt.

29/76

De vuistregel voor de verdeling tussen de Erfgoedwet en de nieuwe Omgevingswet is:  Roerend cultureel erfgoed en de aanwijzing van rijksmonumenten staat in de Erfgoedwet;  De aanwijzing van ruimtelijk cultureel erfgoed (stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen) en omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving komt in de Omgevingswet. 4.2.1 Archeologie De ontwikkeling mag niet leiden tot aantasting van archeologische waarden. In het plangebied gelden archeologische waarden. Ter plaatse van het plangebied geldt 'Waarde - Archeologie 3' op basis van het paraplubestemmingsplan 'Cultureel Erfgoed Wassenaar - Panden, objecten en archeologie'. Toetsing en conclusie Er vindt geen functiewijziging plaats. In het kader van het bestemmingsplan is daarom geen archeologisch onderzoek vereist. De archeologische verwachtingswaarde is beschermd door middel van een beschermende dubbelbestemming. 4.2.2 Cultuurhistorie Op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Wassenaar is het gebouw onderdeel van het beschermd dorpsgezicht. De woning aan de Buurtweg 115 en aan de zijdeweg 4 is hier ook onderdeel van. De woning aan de Zijdeweg 2, ten oosten van het plangebied, is aangegeven als beeldbepalend pand. Het perceel hiervan is aangegeven als beeldbepalend perceel.

Het paraplubestemmingsplan 'Cultureel Erfgoed Wassenaar - Panden, objecten en archeologie' heeft het pand uit 1919 aan de Zijdeweg 2 inclusief bijbehorende, aangebouwde terrassen aangewezen als zaak met cultuurhistorische waarde. Het gebouw dat dit bestemmingsplan betreft maakte tot omstreeks 1980 kadastraal onderdeel uit van de Zijdeweg 2 als garage. Het gebouw heeft zelf geen cultuurhistorische waarde volgens het paraplubestemmingsplan. In 2007 heeft de zogenaamde Landgoederenzone, die zich uitstrekt over Wassenaar, Voorschoten en Leischendam-Voorburg een beschermde status gekregen. Nadruk daarbij ligt op het voor Wassenaar zo kenmerkende agrarische landschap, afgewisseld met zijn lommerrijke buitenplaatsen, zijn omvangrijke landgoederen en gevarieerde villawijken. Toetsing en conclusie In paragraaf 3.3.2 zijn de cultuurhistorische waarden getoetst. De cultuurhistorische en landschappelijke waarden binnen het plangebied zijn beschermd door middel van een beschermende dubbelbestemming. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen zijn specifieke eisen ten aanzien van de instandhouding van cultuurhistorische- en landschappelijke waarden verbonden.

30/76

4.3

Water

Inleiding Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf. Waterbeheer en watertoets Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van deze ruimtelijke onderbouwing wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling. Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:  Kaderrichtlijn Water (KRW) Nationaal:  Nationaal Waterplan (NW)  Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)  Waterwet Provinciaal:  Provinciaal Waterplan  Provinciale Structuurvisie  Verordening Ruimte Waterschapsbeleid Het algemeen bestuur van Rijnland heeft op 9 maart 2016 het nieuwe Waterbeheerplan 'Waardevol Water' (WBP5) vastgesteld. In het WBP5 wordt richting gegeven aan het waterbeheer in de periode 2016-2021. Daarmee realiseert Rijnland de ambities uit het coalitieakkoord, zodat het gebied nu en in de toekomst goed beschermd wordt tegen overstromingen en wateroverlast, er een goede waterkwaliteit ontstaat, het afvalwater op duurzame wijze wordt gezuiverd en de grondstoffen worden hergebruikt. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

31/76

Keur en uitvoeringsregels Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:  waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);  watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);  andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);  de bodem van kwelgevoelige gebieden. Maar ook aan het onttrekken en lozen van grondwater en het aanbrengen van verhard oppervlak. Per 13 mei 2020 is een nieuwe Keur in werking getreden met daarbij horende uitvoeringsregels. De Keur gaat uit van een “ja, tenzij” benadering; handelingen met een klein risico vallen onder de zorgplicht en kunnen zonder vergunning of melding worden uitgevoerd. Voor handelingen met een groter risico of in expliciet benoemde situaties zijn er algemene regels met voorwaarden van kracht of is een watervergunning vereist (zie https://www.rijnland.net/regels-op-een-rij/keur-en-uitvoeringsregels/). De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. Riolering en afkoppelen Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met Rijnland afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater.

Overeenkomstig het rijksbeleid gaat Rijnland uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen. De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat. Huidige situatie Het plangebied is gelegen aan de Buurtweg 113a in het zuidwesten van Wassenaar. Het betreft een perceel met de bestemmingen 'Wonen - 1' en 'Tuin'. Momenteel bestaat het plangebied uit groen, verharding in de vorm van grind en een gebouw van 120 m2. Bodem en grondwater Er vinden geen bodemwerkzaamheden plaats. De beoogde ontwikkeling heeft geen gevolgen voor de bodem en water.

32/76

Waterkwantiteit Conform de Legger van het Hoogheemraadschap van Rijnland bevinden zich in het plangebied geen watergangen of beschermingszones. Wel bevindt zich ten noorden van het plangebied, aan de overzijde van de Buurtweg en het naastgelegen fietspad, een primaire watergang. Deze heeft een beschermingszone van 5 meter. Dit reikt niet tot het plangebied. Watersysteemkwaliteit en ecologie Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied. Veiligheid en waterkeringen Het plangebied bevindt zich niet in de kernzone van een waterkering. Afvalwaterketen en riolering Het plangebied is al bebouwd en aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioolstelsel. Toekomstige situatie Het plan is om 1 woning te realiseren in een bestaand gebouw. Bodem en grondwater De voorgenomen ontwikkeling heeft geen gevolgen voor bodem en grondwater. Waterkwantiteit Ten noorden van het plangebied, aan de overzijde van de Buurtweg en het fietspad, bevindt zich een primaire watergang met een beschermingszone van 5 meter. Deze reikt niet tot in het plangebied.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland hanteert het uitgangspunt dat bij een toename van het verhard oppervlak met 500 m2 of meer de initiatiefnemer een oppervlakte ter grootte van minimaal 15% van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak dient te reserveren voor extra open water als compensatie. Het nieuwe open water moet aangesloten worden op het bestaande watersysteem. Uitgangspunt hierbij is dat de aanleg van verhard oppervlak geen negatieve gevolgen mag hebben op het watersysteem. De toename van het verhard oppervlak als gevolg van de beoogde ontwikkeling blijft onder de 500 m2, waardoor compenserende maatregelen niet noodzakelijk zijn. Veiligheid en waterkeringen De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

33/76

Afvalwaterketen en riolering Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:  hemelwater vasthouden voor benutting,  (in-) filtratie van afstromend hemelwater,  afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,  afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI. Conclusie De beoogde ontwikkeling blijft onder de grenswaarde van 500 m2. Er is geen compensatieplicht. Daarnaast zijn er in het plangebied geen waterkeringen. De beschermingszone van de watergang ten noorden van het plangebied reikt niet tot in het plangebied. Hierdoor kunnen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse uitgesloten worden.

4.4

Bedrijven en milieuhinder

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:  ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;  rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. Onderzoek In de beoogde situatie wordt 1 woning gerealiseerd. Dit is binnen de bestemming wonen. Hiermee is er geen sprake van een functiewijziging van de gronden. Verder is er een (monumentaal) koffiehuisje gevestigd ten noordwesten van het plangebied.

Andere woningen (Zijdeweg 2 en Buurtweg 113) zijn hiervoor maatgevend. Ook ligt er horeca (restaurants) ten westen van het plangebied. De woning aan de Buurtweg 115 is hiervoor maatgevend. Verder zijn er aan de overzijde van de weg sportvelden. De woningen aan de Zijdeweg 2 en Buurtweg 115 liggen dichter bij deze sportvelden en zijn hiervoor maatgevend. Conclusie Er is geen sprake van een functiewijziging van de gronden naar een meer gevoelige functie. Andere woningen zijn maatgevend voor het koffiehuisje, de horeca en de sportvelden. Deze ontwikkeling geeft dus geen verdere beperkingen. Het aspect bedrijf en milieuhinder geeft geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

34/76

4.5

Verkeer en parkeren

Aan de hand van de kencijfers van het CROW dient inzichtelijk te worden gemaakt wat de te verwachten verkeersgeneratie is als gevolg van de beoogde ontwikkeling. Daarnaast wordt op basis van de parkeernormen van het CROW de parkeerbehoefte bepaald. Onderzoek Verkeer Uitgaande van de CROW-publicatie 381 is voor een vrijstaande koopwoning de verkeersgeneratie 8,2 mvt op een weekdag. De verkeersgeneratie voor een huisartsenpraktijk is per behandelkamer 25,6 mvt op een weekdag. Voor de twee aanwezige behandelkamers komt dit 51,2 mvt op een weekdag. Er is dus een afname van verkeersbewegingen. De doorstroming zal dus verbeteren. Het plangebied wordt ontsloten via de Buurtweg en de Zijdeweg naar het kruispunt Zijdeweg - Wittenburgerweg, gelegen aan de op-/afrit van de N14/N440. Dit is een vrij directe aansluiting op de provinciale wegstructuur. Ook is er ontsluiting via de Buurtweg richting de kruising Buurtweg - Wilhelminaplein - Stoeplaan, waarmee er een verbinding is met de wijk 'De Kieviet'. Parkeren Op basis van de CROW normen uit de CROW-publicatie 381 'kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', uitgaande van het gebied 'rest bebouwde kom', geldt voor een huisartsenpraktijk per behandelkamer een parkeernorm van 3,2. Met twee behandelkamers was er daarom een parkeernorm van 6,4.

Op basis van dezelfde CROW publicatie, uitgaande van het gebied 'rest bebouwde kom', geldt voor een vrijstaande koopwoning een parkeernorm van 2,2 parkeerplaatsen per woning. Deze parkeerbehoefte wordt op eigen terrein opgelost en neemt af ten opzichte van de eerdere situatie. Conclusie Er is sprake van een afname van het aantal verkeersbewegingen en parkeerbehoefte. De toekomstige parkeerbehoefte zal binnen het plangebied worden opgevangen. De beoogde ontwikkeling is goed bereikbaar zorgt niet voor problemen op de omliggende wegen.

4.6

Wegverkeerslawaai

Toetsingskader Met dit plan wordt een enkele woning mogelijk gemaakt in een bestaand gebouw. In het kader van de Wet geluidhinder wordt een woning aangemerkt als een geluidgevoelig object. Daarom heeft er onderzoek plaatsgevonden naar het geluid van wegverkeer. De resultaten van dit onderzoek zijn hieronder kort samengevat. Het volledige onderzoek is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting. Onderzoek Het plangebied is gelegen binnen de geluidzone van de provinciale weg N440 en het gedeelte van de Landscheidingsweg met een snelheidsregime van 50 km/uur. De 30 km/uur wegen Buurtweg, Zijdeweg en het gedeelte van de Landscheidingsweg met een 30 km/uur snelheidsregime zijn ook meegenomen in het onderzoek. Het jaar 2032 is als maatgevend jaar aangehouden.