Jaarverslag-2023

Jaarverslag 2023 Woonpartners Midden-Holland

57

8.3 Kengetallen en meerjarenprognose Werkelijk 2022

Werkelijk 2023

Begroting 2024

Begroting 2025

Begroting 2026

Begroting 2027

Begroting 2028

7.162

5.569

8.314

6.354

11.073

16.094

10.559

> 1,4 > 15% < 85%

2,2 45% 52%

1,7 33% 60%

1,9 41% 57%

1,6 41% 57%

1,8 41% 57%

2,1 42% 57%

1,7 40% 58%

< 70%

24%

28%

27%

28%

28%

28%

28%

Norm Operationele kasstroom (x € 1000) Interest Coverage Ratio (ICR) Solvabiliteit beleidswaarde Loan to value beleidswaarde Discontinuiteitsratio marktwaarde

Voor wat betreft de operationele kasstroom kan opgemerkt worden dat dit voor 2023 een kleine “dip” laat zien doordat in 2022 een teruggave van vennootschapsbelasting van € 3,5 miljoen heeft plaatsgevonden door een overeenstemming met de belastingdienst over de fiscale positie 2018 terwijl in 2023 € 5,0 is betaald. Als gevolg van een omvangrijk investeringsprogramma kenmerkt de balans van Woonpartners Midden-Holland zich door een verhoudingsgewijs grote leningenportefeuille. Met de toekomstige investeringsopgave naderen een aantal financiële ratio’s steeds verder de normen die de toezichthouders stellen voor een toekomstbestendige volkshuisvestelijke exploitatie. Het rapport ‘Opgaven en middelen’ van de Rijksoverheid in 2021 voorspelde al dat de opgaven op beschikbaarheid, duurzaamheid en betaalbaarheid vele malen groter zijn dan de financiële middelen van de corporaties. Dit geldt zeker voor Woonpartners Midden-Holland in een woningmarktregio waarin de investeringsopgave bovengemiddeld hoog is. Voorts dragen de maatregelen vanuit de nationale prestatieafspraken daar niet in positieve zin aan bij. In onze portefeuillestrategie zoeken wij continu naar de balans tussen enerzijds onze investeringsambitie in relatie tot de opgave en anderzijds een gezonde financiële continuïteit. Het WSW stelt jaarlijks het borgingsplafond en onze borgbaarheid vast.

Zij hanteert hiervoor een risicobeoordelingsmodel aan de hand van 24 vragen. Zo wordt duidelijk of een corporatie voldoende in control is. De conclusie van het WSW is dat onze financiële continuïteit gewaarborgd is. Woonpartners Midden-Holland heeft een positieve borgbaarheidsverklaring van het WSW ten behoeve van de benodigde externe financiering voor het aankomende jaar. In de meerjarenbegroting 2024-2033 en de bijbehorende liquiditeitsplanning zijn de beleidsvoornemens en investeringsplannen in nieuwbouw, renovatie en duurzaamheid verwerkt. Hieruit blijkt dat de continuïteit van Woonpartners Midden-Holland is geborgd. Woonpartners Midden-Holland heeft voldoende liquiditeiten ter beschikking en kan leningen aantrekken voor de geplande investeringen. Wij zijn dan ook van mening dat de waarderingsgrondslagen op basis van continuïteit kunnen worden gehandhaafd.

Jaarverslag 2023 Woonpartners Midden-Holland

58

8.4 Vastgoedwaardering De waardering van het vastgoed in exploitatie vindt plaats tegen marktwaarde. Woonpartners Midden-Holland bepaalt die marktwaarde aan de hand van het voorgeschreven Handboek modelmatig waardering marktwaarde (verder waarderingshandboek) en hanteert daarbij de full versie met toepassing van enkele in het waarderingshandboek toegestane vrijheidsgraden. Jaarlijks wordt 1/3e deel van het DAEB en Niet-DAEB vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, en volgt 2/3e deel een markttechnische update. Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde Door economische onzekerheid en ontwikkelingen als de gestegen hypotheekrente kenmerkt de markt zich door een blijvende voorzichtigheid. Dit is terug te zien in de ontwikkeling van de marktwaarde van ons vastgoed. De leegwaarde is ten opzichte van 2022 weliswaar met 3,8% gestegen, maar de stijging van de disconteringsvoet geeft de grotere mate van onzekerheid weer. Aanvullend heeft de verlaging van de contracthuren als gevolg van de huurverlaging in 2023 vanuit de nationale prestatieafspraken een negatief effect op de marktwaarde gehad. Bij de eigen beleidsoverwegingen laat Woonpartners Midden-Holland zich meer leiden door de ontwikkeling van de beleidswaarde dan door de ontwikkeling van de marktwaarde.

Door verschillende waardebegrippen te hanteren, zijn er aan het vastgoed ook verschillende waarden toe te kennen. De belangrijkste zijn in de volgende tabel opgenomen: Aantal eenheden

Marktwaarde

Leegwaarde

Beleidswaarde

DAEB Woonruimte Maatschappelijk vastgoed Parkeergelegenheid Overige Niet-DAEB Woonruimte Bedrijfsruimte Parkeergelegenheid Overige Totaal 2023

8.047 7.915 21 97 14 2.013 973 67 953 20 10.060

1.268.862.043 1.262.643.518 5.973.384 236.876 8.264 260.897.728 237.939.085 7.454.512 15.307.048 197.082 1.529.759.770

2.074.604.967 2.074.289.967 315.000 378.903.819 359.206.819 19.697.000 2.453.508.786

500.256.365 494.037.841 5.973.384 236.876 8.264 209.431.740 186.473.098 7.454.512 15.307.048 197.082 709.688.106

Totaal 2022

9.943

1.619.740.173

2.330.852.706

789.533.861

Jaarverslag 2023 Woonpartners Midden-Holland

59

In de jaarrekening wordt het vastgoed gewaardeerd tegen marktwaarde. In totaal is de marktwaarde in 2023 met € 90 miljoen afgenomen. Het verloop van deze marktwaarde in 2023 is als volgt: Marktwaarde per 31 december 2022

1.619.740.173

Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen Methodische wijzigingen in de software als gevolg van nieuwe regels in het handboek Andere wijzigingen in de software Mutaties in het bezit Marktwaarde per 31 december 2023

-113.847.999

23.867.596 1.529.759.770

De gevoeligheidsanalyse op de marktwaarde per ultimo 2023 is als volgt:

Markthuur Leegwaarde Disconteringsvoet Mutatiegraad Contracthuur

Procentuele toename 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%

Effect op de marktwaarde in € mln 8,3 45,3 -47,0 14,7 29,5

Toename marktwaarde in procenten 0,56% 3,05% -3,16% 0,99% 1,98%

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie Woonpartners Midden-Holland waardeert haar vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat overeenkomstig het handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Dit is de waarde die commerciële partijen over zouden hebben voor ons vastgoed. Een commerciële vastgoedonderneming is uit op het maximaliseren van de waarde van het vastgoed. Huren worden gemaximaliseerd en een leeggekomen woning wordt meestal verkocht. In de beleidswaarde is het eigen beleid van Woonpartners Midden-Holland het uitgangspunt. Woonpartners Midden-Holland voert een gematigd huurbeleid en gaat uit van, meestal financieel minder gunstig, doorexploiteren. De beleidswaarde ligt hierdoor lager dan de marktwaarde. Het bestuur van Woonpartners Midden-Holland heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit vastgoed en bedraagt circa € 820,1 miljoen. Dit impliceert dat circa 77,1% van het totale eigen vermogen niet of pas op lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2023 bestaat uit de volgende onderdelen:

Jaarverslag 2023 Woonpartners Midden-Holland

60

2023 Marktwaarde per 31 december Beschikbaarheid (doorexploiteren) Betaalbaarheid (huren) Kwaliteit (onderhoud) Beheer (beheerkosten) Beleidswaarde per 31 december

1.529.759.770 115.057.309 -452.917.370 -396.632.362 -85.579.241 709.688.106

2022 7,5% -29,6% -25,9% -5,6% 46,4%

1.619.740.173 141.833.977 -554.820.343 -339.168.743 -78.051.203 789.533.861

8,8% -34,3% -20,9% -4,8% 48,7%

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde kan als volgt worden geduid: 1. Het verschil bij beschikbaarheid (+ € 115,1 miljoen) ontstaat enerzijds doordat er geen rekening wordt gehouden met het uitponden (verkopen) van het vastgoed bij mutatie. Bij de meerderheid van de complexen geeft uitponden een hogere waarde met tot gevolg dat het doorexploiteerscenario normaliter tot een afslag op de marktwaarde leidt. Anderzijds vervallen in deze stap de overdrachtskosten in de eindwaardeberekening, wel onderdeel van de marktwaarde, maar geen onderdeel uitmakend van de beleidswaarde. Per 1 januari 2023 bedragen de overdrachtskosten 11,4%, waardoor per saldo in deze stap een positieve correctie ontstaat. 2. Het verschil bij betaalbaarheid (-/- € 452,9 miljoen) ontstaat doordat er bij mutatie gerekend wordt met de (lagere) beleidshuur van Woonpartners Midden-Holland in plaats van de markthuur. De beleidshuur per ultimo 2023 bedraagt € 728,-; de markthuur € 1.026,-. 3. Het verschil bij kwaliteit (-/- € 396,6 miljoen) ontstaat doordat gerekend wordt met onderhoudskasstromen van Woonpartners Midden-Holland in plaats van marktconforme onderhoudskasstromen. Deze laatste zijn over het algemeen fors lager. 4. Het verschil bij beheer (-/- € 85,6 miljoen) ontstaat doordat gerekend wordt met de beheerkosten van Woonpartners MiddenHolland in plaats van marktconforme beheerkosten.

Deze laatste zijn over het algemeen lager. Een uitgebreide toelichting op de gebruikte parameters voor de marktwaarde en de beleidswaarde is opgenomen in de toelichting op de balans in de jaarrekening. De gevoeligheidsanalyse op de beleidswaarde per ultimo 2023 is als volgt: Absolute toename

Disconteringsvoet Streefhuur per maand Lasten onderhoud en beheer per jaar, elk € 100

Jaarverslag 2023 Woonpartners Midden-Holland

0,5% € 25,€ 200,-

Effect op de beleidswaarde in € mln -65,7 39,4 -61,4

61

8.5 Treasury Treasury omvat alle activiteiten die nodig zijn om een blijvende toegang tot de financiële markten te waarborgen teneinde de tijdige beschikbaarheid van de voor de bedrijfsactiviteiten benodigde financiële middelen zeker te stellen. Het treasurystatuut is in 2023 bijgewerkt en de voor 2023 geplande treasuryactiviteiten zoals beschreven in het treasuryjaarplan 2023 zijn uitgevoerd.

8.5.1 Ontwikkeling liquiditeitspositie We hebben in 2023 meer uitgegeven dan dat we hebben ontvangen. De bedrijfsactiviteiten resulteerden in 2023 in een positieve operationele kastroom van € 5,6 miljoen. Het saldo (des)investeringskasstromen bedroeg € 46,5 miljoen negatief. Daarnaast werd in totaal € 14,3 miljoen afgelost op de leningenportefeuille. Als gevolg hiervan bedroeg de aanvullende financieringsbehoefte in 2023 € 47,5 miljoen. Geldmiddelen per 1 januari 2023

7.579.324

Operationele activiteiten Saldo ingaande kasstromen Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten

68.439.010 62.869.576 5.569.434

(Des)investeringsactiviteiten Tussentelling MVA ingaande kasstroom Tussentelling MVA uitgaande kasstroom Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA Kasstroom uit (des)investeringen

1.297.777 47.835.623 27.557 -46.510.289

Financieringsactiviteiten Nieuwe te borgen leningen Aflossing geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen DAEB-investeringen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Geldmiddelen per 31 december 2023

47.500.000 14.083.412 226.368 33.190.220 -171.311

8.5.2 Financieel risicomanagement Het financieel risicomanagement maakt integraal onderdeel uit van risicomanagement zoals verwoord in hoofdstuk 7 (Governance Risk & Compliance).

Jaarverslag 2023 Woonpartners Midden-Holland

62

9. Jaarrekening

Jaarverslag 2023 Woonpartners Midden-Holland

63