jaarrekening-2023
Tekst van het document
Gerealiseerde verkoopresultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post Vastgoed verkocht onder voorwaarden” in de grondslagen van balanswaardering.
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen en de waardeveranderingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille bestaande uit vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling, vastgoed verkocht onder voorwaarden en vastgoed bestemd voor de verkoop. Dit bevat ook waardeverminderingen die zijn ontstaan door nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en woningverbeteringen. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van het vastgoed bestemd voor verkoop in het verslagjaar. Ook kunnen waardeveranderingen het gevolg zijn van aangepaste inschattingen van de totaal geprognosticeerde stichtingskosten en/of de marktwaarde (stijging) van het te ontwikkelen of te verbeteren vastgoed.
Netto resultaat overige activiteiten Hieraan zijn de opbrengsten en kosten van beheer voor derden en VvE-beheer als ook opbrengsten zendmasten toegerekend.
Jaarrekening 2023 Woonpartners Midden-Holland
22
Overige organisatiekosten De opbrengsten en kosten die niet toerekenbaar zijn (ook niet na toerekening van indirecte kosten), worden opgenomen onder Overige organisatiekosten. Voorbeelden hiervan zijn (een deel van) de (salaris)kosten van het management en de Raad van Commissarissen.
Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsanering, tweede-kans beleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.
Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien het bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.
Personeel Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers respectievelijk de belastingautoriteit. Woonpartners Midden-Holland neemt een verplichting op als zij zich aantoonbaar onvoorwaardelijk heeft verbonden om een ontslag- of transitievergoeding te betalen. Als het ontslag onderdeel is van een reorganisatie neemt Woonpartners Midden-Holland de kosten van een ontslag- of transitievergoeding op in een reorganisatievergoeding.
Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend.
Belastingen over de winst of het verlies Acute belastingen De belastingen over de winst of het verlies worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten.
Jaarrekening 2023 Woonpartners Midden-Holland
23
De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Latente belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente langlopende en kortlopende belastingvorderingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk onder de vlottende activa. Latente belastingvorderingen die naar verwachting binnen een jaar verrekenbaar zijn worden opgenomen onder de vlottende activa. Latente belastingverplichtingen worden opgenomen onder de voorzieningen. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Woonpartners Midden-Holland, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Het belastingtarief en de fiscale wetgeving gehanteerd om het bedrag te bepalen, zijn vastgesteld dan wel er is materieel toe besloten op balansdatum.
Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. Voor de berekening van de contante waarde heeft de discontering plaats gevonden op basis van de netto rente en is rekening gehouden met de levensduur van de activa en passiva waarop de latenties betrekking hebben. De rentebate of -last voortkomend uit de afwikkeling van de contante waarde is opgenomen in de belastingkosten (en is geen onderdeel van de financiële baten en lasten). De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien Woonpartners MiddenHolland een in rechte afdwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winstbelastingen die betrekking hebben op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde belastingautoriteit worden geheven.
Grondslagen voor het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financial leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
Jaarrekening 2023 Woonpartners Midden-Holland
24
9.6 Toelichting Balans per 31 december (x € 1,--)
ACTIVA B.1
Vastgoedbeleggingen
DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Saldo einde boekjaar
2023
2022
1.268.862.043 260.897.727 3.920.058 12.404.287 1.546.084.116
1.352.997.056 266.743.117 4.625.472 9.075.471 1.633.441.116
B.1.1 Vastgoed in exploitatie Het verloop van deze post is als volgt:
DAEB vastgoed in exploitatie 2023 2022
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2023 2022
Boekwaarde begin boekjaar
1.352.997.056
1.313.751.979
266.743.117
251.986.549
Mutaties: Gereed gekomen nieuwbouw Aankoop vastgoed Vestia Aankoop bestaand vastgoed Investeringen bestaand vastgoed Energetische maatregelen Individuele woningverbeteringen Desinvesteringen wegens verkoop Voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop Onttrekking voorziening onrendabele investeringen Waardeveranderingen Saldo mutaties
19.787.461 284.102 7.375.355 2.670.007 186.852 -654.981 -440.001 -9.779.979 -103.563.829 -84.135.013
13.041.008 60.616.909 12.679.224 4.174.672 431.013 -2.243.251 -487.260 -14.651.954 -34.315.285 39.245.076
5.056.964 671.225 86.689 118.750 6.088
-129.166 -11.655.940 -5.845.390
19.195.895 186.131 30.971 -39.686 -4.616.742 14.756.568
Boekwaarde einde boekjaar
1.268.862.043
1.352.997.056
260.897.727
266.743.117
De in 2023 gereed gekomen nieuwbouwprojecten zijn: - Middengebied in Gouda, 20 meergezinswoningen Niet-DAEB. - Oostvogel in Gouda, 21 meergezinswoningen en 10 zorgwoningen. - Van Heuvengoedhartsingel in Gouda, 30 meergezinswoningen. - Entree Gouwe Kanaalzone in Gouda, 38 meergezinswoningen. De investeringen in projecten bestaand bezit hebben onder andere betrekking op grootonderhoudsprojecten. Met name in de complexen Lekkenburg, F.W. Reitzstraat, Dunantsingel en Middenstand Noord in Gouda. Daarnaast betreft dit energetische maatregelen en geringe verbeteringen bij planmatig onderhoud verspreid over het gehele bezit. De desinvestering wegens verkoop heeft betrekking op de verkoop van 5 woningen uit het bestaande bezit in 2023. Per ultimo 2023 waren 2 woningen verkocht, maar nog niet geleverd. Deze zijn tegen de marktwaarde overgebracht naar de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop. De onttrekking aan de voorziening wegens onrendabele investeringen betreft de investeringen in projecten bestaand bezit en energetische maatregelen die geen marktwaardestijging tot gevolg hebben. In het jaar van besluitvorming is het berekende onrendabele deel ten laste van het resultaat gebracht en opgenomen in de voorziening onrendabele investeringen.
Tijdens de uitvoeringsfase worden allereerst de gemaakte kosten ten laste van de voorziening gebracht; nadat de voorziening is uitgeput worden verdere kosten geactiveerd. Met waardeveranderingen wordt bedoeld de waardeontwikkeling in het afgelopen jaar van het vastgoed in exploitatie. Deze heeft zich in 2023 negatief ontwikkeld ten gevolge van marktontwikkelingen, waaronder een stijging van de leegwaarde en een stijging van de disconteringsvoet. Aansluiting marktwaarde versus historische kostprijs Vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde Af: niet gerealiseerde waardestijging Bij: correctie lagere marktwaarde dan historische kostprijs Vastgoed in exploitatie tegen historische kostprijs
2023 1.529.759.770 -850.818.199 20.363.849 699.305.420
2022 1.619.740.173 -971.837.593 10.192.092 658.094.672
Vastgoedtypes De onderverdeling van het DAEB en Niet-DAEB vastgoed in exploitatie naar Eengezinswoningen Meergezinswonigen Onzelfstandige woongelegenheden Bedrijfsmatig onroerend goed Maatschappelijk onroerend goed Parkeergelegenheden Totaal
2023 657.596.503 838.463.251 4.522.849 7.651.595 5.981.648 15.543.924 1.529.759.770
2022 690.754.754 884.662.475 4.985.711 8.040.489 15.147.813 16.148.931 1.619.740.173
Jaarrekening 2023 Woonpartners Midden-Holland
25
Uitgangspunten reële waarde Het vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde, de marktwaarde in verhuurde staat. Bij het vaststellen van deze waarde per ultimo boekjaar wordt gebruik gemaakt van het waarderingshandboek met toepassing van vrijheidsgraden. De waardering tegen actuele waarde geldt voor de woningen en woongebouwen en de overige verhuureenheden, zoals bedrijfsruimten, garages en winkels. Aangezien de waardering van de vastgoedbeleggingen niet kan worden afgeleid van courante / recente prijzen op de vastgoedmarkt, is de reële waarde benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario’s. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode.
Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, met gebruikmaking van een gemiddelde mutatiegraad, een indexeringsvoet en een disconteringsvoet (zie onderstaande tabel). Daarnaast wordt de eindwaarde ultimo 15e jaar bepaald volgens de methode van handboek. In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. - Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. - Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur. De gehanteerde uitgangspunten:
2024
2025
2026
Prijsinflatie Bouwkostenstijging Looninflatie Disconteringsvoet: * IRS * risico-opslag Onderhoudsnorm EGW per vhe UP Onderhoudsnorm MGW per vhe UP Onderhoudsnorm EGW per vhe DE Onderhoudsnorm MGW per vhe DE Beheernorm per vhe
3,90% 5,80% 5,80%
3,80% 5,60% 5,60%
2,40% 4,10% 4,10%
1,48% 5,59% 1.026,58 959,06 1.913,50 1.628,80 502,95
1,48% 5,59% 1.026,58 959,06 1.913,50 1.628,80 502,95
1,48% 5,59% 1.026,58 959,06 1.913,50 1.628,80 502,95
€ € € € €
€ € € € €
€ € € € €
De gehanteerde uitgangspunten:
2027
2028
2029 e.v.
Prijsinflatie Bouwkostenstijging Looninflatie Disconteringsvoet: * IRS * risico-opslag Onderhoudsnorm EGW per vhe UP Onderhoudsnorm MGW per vhe UP Onderhoudsnorm EGW per vhe DE Onderhoudsnorm MGW per vhe DE Beheernorm per vhe
2,00% 4,10% 4,10%
2,00% 4,10% 4,10%
2,00% 3,30% 3,30%
1,48% 5,59% 1.026,58 959,06 1.913,50 1.628,80 502,95
1,48% 5,59% 1.026,58 959,06 1.913,50 1.628,80 502,95
1,48% 5,59% 1.026,58 959,06 1.913,50 1.628,80 502,95
€ € € € €
€ € € € €
€ € € € €
Inschakeling taxateur Jaarlijks wordt 1/3 deel van het vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit betekent dat het vastgoed in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. In 2023 is door de taxateur voor 1/3 deel van het bezit een volledige taxatie uitgevoerd en voor een 2/3 met een markttechnische update. Marktwaarde mutatie De marktwaarde in verhuurde staat van de woningen is in 2023 met € 90 miljoen afgenomen. Een overzicht van de mutaties in de marktwaarde is hieronder opgenomen: Marktwaarde per 31 december 2022
1.619.740.173
Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen Methodische wijzigingen in de software als gevolg van nieuwe regels in het handboek Andere wijzigingen in de software Mutaties in het bezit Marktwaarde per 31 december 2023
-113.847.999
23.867.596 1.529.759.770
Toepassing vrijheidsgraden Woonpartners Midden-Holland heeft voor haar woningen en voor het overige vastgoedbezit (bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed) de full versie van het Handboek toegepast. De reikwijdte, aard en omvang van de aanpassingen zijn van toepassing op meerdere complexen, derhalve worden de gehanteerde vrijheidsgraden hierna schematisch op portefeuilleniveau toegelicht. Indien en voor zover op complexniveau is afgeweken van de vrijheidsgraden op portefeuilleniveau, dan wordt dit separaat toegelicht.
Jaarrekening 2023 Woonpartners Midden-Holland
26
Tot slot wordt hier opgemerkt dat bij de gehanteerde vrijheidsgraden zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij het document “Best Practices vrijheidsgraden behorende bij het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”, dat tot stand is gekomen op basis van een samenwerking tussen diverse gespecialiseerde partijen. De hierna genoemde vrijheidsgraden hebben betrekking op de mate van afwijking ten opzichte van de basisvariant. Markthuur
Leegwaarde
Disconteringsvoet
Het handboek bepaalt de markthuur modelmatig aan de hand van leegwaarde, bouwjaar, type, oppervlakte en COROP-gebied. Woonpartners hanteert referenties op complexniveau uit de NVM-database. Het handboek gaat uit van de WOZ waarde 2023 met waardepeildatum 1 januari 2022 geïndexeerd met de leegwaardestijging 2022 en 2023. Woonpartners maakt gebruik van Value Metrics om via een modelmatige waardering aan de hand van 'vergelijkbare' transactiegegevens te komen tot een leegwaarde; deze wordt door de taxateur getoetst. Het handboek bepaalt de risico-opslag aan de hand van bouwjaar, type en regio. Woonpartners gebruikt hiervoor Value Metrics om tot een inschatting op complexniveau te komen. MVGM heeft de uitkomsten getoetst op o.a. de kapitalisatiefactor en leegwaarde-ratio en op basis daarvan de disconteringsvoet aangepast
Mutatie- en verkoopkans
Het handboek bepaalt de mutatie- en verkoopkans op basis van de historische mutatiegraad. Woonpartners wijkt hier van af binnen de richtlijnen van de Best practices woningen 2021 opgesteld door Value Metrics.
Onderhoud
Het handboek bepaalt het onderhoud aan de hand van bouwjaar en type. Woonpartners maakt gebruik van de vastgoed taxatiewijzer waarin eveneens onderscheid wordt gemaakt naar bouwjaarklasse en type, echter met een grotere differentiatie naar types. De taxateur heeft nog een kleine correctie uitgevoerd voor nieuwbouwwoningen. Voor de marktwaardering 2023 heeft de taxateur bij 68 van de 162 woningcomplexen gebruik gemaakt van een aangepaste exit yield, bij de waardering 2022 is er bij 57 van de 158 woningcomplexen gebruik gemaakt van een aangepaste exit yield.
Exit yield
Gemiddelde Woonpartners Handboek Woningen: Markthuur Exit yield
doorexploiteren uitponden
Leegwaarde Leegwaardestijging
Disconteringsvoet Mutatie- en verkoopkans
2023 2024 2025 e.v. doorexploiteren uitponden doorexploiteren uitponden jaar 1 uitponden jaar 2 t/m 7 uitponden jaar 8 t/m 15 uitponden jaar 9 t/m 15
Onderhoud Onderhoud UP
€ 1.026 5,09% 4,63% € 276.801
€ 1.028 5,36% 4,49% € 248.826
-1,55% 5,08% 1,50% 5,75% 6,62% 6,76% 6,76% 6,76% 6,76% 6,76% € 1.910 € 1.224
-1,55% 5,08% 2,00% 5,54% 6,71% 6,76% 7,69% 6,76% 6,76% 6,76% € 1.736 € 984
Gemiddelde Woonpartners Handboek BOG/ MOG: Markthuurstijging Exit yield Disconteringsvoet Onderhoud
jaar 1 t/m 5 doorexploiteren totaal disconteringsvoet per m2 BVO
1,50% 7,38% 6,60% € 9,12
2,44% 6,37% 8,58% € 9,12
Gemiddelde Woonpartners Handboek Parkeergelegenheden: Markthuur Exit yield
doorexploiteren uitponden
€ 142 6,86% 5,59% € 27.227
€ 68 0 4% € 23.054
Leegwaardestijging
2023 2024 2025 e.v.
10,00% 3,90% 2,0 - 3,8%
Disconteringsvoet
doorexploiteren uitponden
6,15% 6,59% € 173
Leegwaarde
Onderhoud
Jaarrekening 2023 Woonpartners Midden-Holland
Bandbreedte Woonpartners € 241 - € 1.549 3,5% - 11,6% 0,0% - 6,5% € 44.458 € 547.856 -2,02% - 0,59% 3,92%-5,60% 2,00% 5,19% - 7,25% 5,45% - 8,29% 4,00% - 12,00% 4,00% - 12,00% 4,00% - 12,00% 4,00% - 12,00% 4,00% - 12,00% € 161 - € 2.668 € 161 - €1.714
€ 454 - € 1.691 3,5% - 60,3% 0,0% - 23,0% € 39.287 € 517.334 -2,02% - 0,59% 3,92%-5,60% 0%-2,00% 5,15% - 5,96% 5,91% - 6,72% 4,00% - 12,00% 4,00% - 14,00% 4,00% - 12,00% 4,00% - 14,00% 4,00% - 12,00% € 1.254 - € 2.315 € 726 - € 1.324
Bandbreedte Woonpartners 1,00% - 3,90% 5,25% - 12,25% 5,00% - 9,00% € 6,88 - € 11,11
Handboek
Handboek
2,00% - 3,80% -66,40% - 18,0% 7,82% - 9,73% € 6,88 - € 11,11
Bandbreedte Woonpartners
Handboek
10,00% 3,90% 2,0 - 3,8%
€ 40,- - € 185,6,3% - 8,5% 0,0% - 7,0% € 6.000 € 35.000 10,00% 3,90% 2,0 - 3,8%
€ 0,- - € 194,4,2% - 10,0% 0% - 10,9% €0€ 49.145 10,00% 3,90% 2,0 - 3,8%
7,41% 7,41% € 173
5,75% -7,25% 6,25% -7,5% € 63 - € 214
7,34% -7,43% 7,34% -7,43% € 63 - € 214
27
Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijke marktontwikkelingen van invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Gevoeligheidsanalyse Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van de woningen gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen: Procentuele toename
Effect op de marktwaarde in € mln 5,0% 8,3 5,0% 45,3 5,0% -47,0 5,0% 14,7 5,0% 29,5
Markthuur Leegwaarde Disconteringsvoet Mutatiegraad Contracthuur
Toename marktwaarde in procenten 0,56% 3,05% -3,16% 0,99% 1,98%
Beleidswaarde De beleidswaarde geeft een indicatie van de door Woonpartners Midden-Holland binnen haar missie, beleid en vastgoedstrategie te realiseren netto contante waarde van de kasstromen van het vastgoed in exploitatie. De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt: DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Totaal beleidswaarde einde boekjaar Vastgoedtypes De onderverdeling van de beleidswaarde naar vastgoedtype is als volgt: Eengezinswoningen Meergezinswonigen Onzelfstandige woongelegenheden Bedrijfsmatig onroerend goed Maatschappelijk onroerend goed Parkeergelegenheden Totaal Marktwaarde in verhuurde staat van DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Maatschappelijke bestemming (van het eigen vermogen)
2023 500.256.365 209.431.740 709.688.106
2022 592.919.519 196.614.342 789.533.861
2023 326.627.489 349.707.784 4.175.665 7.651.595 5.981.648 15.543.924 709.688.106 1.529.759.770 820.071.665
2022 368.349.330 385.967.091 4.654.957 8.040.489 6.373.063 16.148.931 789.533.861 1.619.740.173 830.206.313
De beleidswaarde is in 2023 met € 80 miljoen gedaald ten opzichte van 2022. De daling in de beleidswaarde wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de daling van de marktwaarde. Daarnaast daalt de beleidswaarde door de aanpassing van de onderhoudsnorm en de norm voor de beheerlasten. Uitgangspunten beleidswaarde De beleidswaarde is een afgeleide waarde van de marktwaarde. Vertrekpunt voor de beleidswaarde is de huidige marktwaarde. Om te komen tot de beleidswaarde, is de DCF berekening van de marktwaarde voor woongelegenheden aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgave. Dit betreft geen marktconforme maar maatschappelijke beleidskasstromen voor huur, onderhoud en beheer, en alleen doorexploiteren van het bezit in plaats van de hoogste van uitponden en doorexploiteren. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijk bestemming’ en geeft duiding aan de waarde (en in de jaarrekening vermogen) dat niet wordt gerealiseerd gegeven het maatschappelijke beleid. In het bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, alsmede de ontwikkeling van beide waardes en de consequenties van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde voor het eigen vermogen.
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per gewogen vhe teruggerekend) als volgt: 2023 Disconteringsvoet DAEB 6,66% 6,65% Niet-DAEB Streefhuur in % maximaal redelijke huur DAEB 78% Niet-DAEB 94% Streefhuur gemiddeld per maand € 728,-€ 3.200,-Lasten onderhoud per jaar (langjarig gemiddelde obv. vastgestelde meerjarenbegroting) € 1.108,-Lasten beheer per jaar (langjarig gemiddelde obv. vastgestelde meerjarenbegroting)
2022 5,50% 5,36% 79% 87% € 655,-€ 2.751,-€ 1.044,--
Marktwaarde versus beleidswaarde Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde bestaat uit de volgende onderdelen: 2023 1.529.759.770
In %
2022 1.619.740.173
In %
Marktwaarde per 31 december Beschikbaarheid (doorexploiteren) Betaalbaarheid (huren) Kwaliteit (onderhoud) Beheer (beheerkosten) Beleidswaarde per 31 december
115.057.309 -452.917.370 -396.632.362 -85.579.241 709.688.106
7,5% -29,6% -25,9% -5,6% 46,4%
141.833.977 -554.820.343 -339.168.743 -78.051.203 789.533.861
8,8% -34,3% -20,9% -4,8% 48,7%
Jaarrekening 2023 Woonpartners Midden-Holland
28
Het is ook in de beleidswaarde 2023 toegestaan om voor de stijging van de contracthuur een afwijkende boveninflatoire opslag te hanteren ten opzichte van de marktwaardeberekening (mits gemaximeerd op de opslag in de marktwaarde). Woonpartners Midden-Holland kiest er voor om in de afslag betaalbaarheid (huren) in de beleidswaarde haar eigen huurbeleid in te rekenen. Gevoeligheidsanalyse Hieronder de impact op de beleidswaarde van de woningen als één van de belangrijke parameters wijzigt: Disconteringsvoet Streefhuur per maand Lasten onderhoud (+ € 100) en beheer (+ € 100) per jaar
Absolute toename 0,5% € 25 2 x € 100
Effect in € mln -65,7 39,4 -61,4
WOZ-waarde De WOZ-waarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt € 2,2 miljard. Dit betreft de meest recente waardebepaling 2023 met peildatum 1 januari 2022.
Zekerheden en beperkingen Zonder toestemming van het WSW is het Woonpartners Midden-Holland niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/ hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft Woonpartners Midden-Holland een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. De woningen aan het Uiverplein (27), Hortus (26), Rosarium (18), Orangerie (14) en aan de Sportlaan (39) in Gouda zijn belast met hypothecaire zekerheid. Tevens zijn de huurvorderingen bij dit vastgoed belast met stil pandrecht. (zie ook B.9.1 Langlopende schulden). Vastgoed in exploitatie onder erfpacht Het woningcomplex aan de Kerkweg-Oost is gebouwd op door de gemeente Waddinxveen in erfpacht uitgegeven grond.
De erfpacht is voor de 50 jaar (tot 2033) afgekocht. Ook op het complex Pretoriaplein (e.o.) rust erfpacht. Ook deze erfacht is afgekocht tot 2041. Vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop Terzake van het vastgoed in exploitatie dat op basis van het door Woonpartners Midden-Holland opgesteld verkoopplan in de komende vijf jaar bestemd is voor verkoop, wordt hierna een toelichting gegeven op de boekwaarde en de verwachte opbrengstwaarde gesplitst naar het komend jaar en de daaropvolgende vier jaren. Boekwaarde Verwachte Aantal woningen 31 december opbrengst2023 waarde DAEB vastgoed: woningen 2024 1.546.800 2.641.100 10 2025 tot en met 2028 15.312.000 19.233.000 119 Totaal 16.858.800 21.874.100 129
B.1.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Het verloop van deze post is als volgt:
2023
2022
Aanschafwaarde Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde begin boekjaar
2.427.300 2.198.172 4.625.472
2.427.300 2.292.914 4.720.214
Herclassificatie naar voorraad wegens terugkoop in het boekjaar Waardeveranderingen
-606.588 -98.826
-94.742
Aanschafwaarde Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde einde boekjaar
1.820.712 2.099.346 3.920.058
2.427.300 2.198.172 4.625.472
In 2011 heeft Woonpartners Midden-Holland 15 nieuwbouwwoningen "verkocht onder voorwaarden" opgeleverd. Voor deze 15 woningen heeft Woonpartners Midden-Holland per ultimo 2023 een terugkoopplicht. De woningen zijn gewaardeerd tegen de leegwaarde, verminderd met de verstrekte korting van 10%. In 2023 bedroeg de waardedaling op basis van de leegwaardebepaling voor deze woningen circa 2,1%. In 2023 heeft Woonpartners Midden-Holland 2 nieuwbouwwoningen "verkocht onder voorwaarden" teruggekocht voor een aankooprijs inclusief aankoopkosten van € 671.225,-- en komt het aantal "verkocht onder voorwaarden" op 13 woningen (2022: 15 woningen).
Jaarrekening 2023 Woonpartners Midden-Holland
29
B.1.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie DAEB vastgoed in ontwikkeling 2023
Het verloop van deze post is als volgt: Boekwaarde begin boekjaar
2022
Niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling 2023
2022
7.640.859
8.165.340
1.434.612
1.811.300
Mutaties: Investeringen nieuwbouw Geactiveerde uren projectontwikkeling Geactiveerde bouwrente Onttrekking voorziening onrendabele investeringen Gereed gekomen projecten Saldo mutaties
31.834.425 281.300 358.100 -7.948.425 -19.787.461 4.737.939
17.461.943 261.800 171.500 -5.378.716 -13.041.008 -524.481
8.547.852 56.700 52.700 -5.009.411 -5.056.964 -1.409.123
447.694 36.900 42.000 -903.281 -376.688
Boekwaarde einde boekjaar
12.378.798
7.640.859
25.490
1.434.612
De investeringen in nieuwbouw hebben betrekking op de projecten Parkrijk 1 en 2 en Sleutelkwartier in Waddinxveen, Van 't Verlaat 2 in Zuidplas en Entree Gouwe Kanaalzone, Van Loonlocatie, Spoorzone, Bockenbergstraat, Westergouwe 3.1 en de 4 deelgebieden Gouda-Oost in Gouda. Voor aanvullende informatie omtrent de projecten in ontwikkeling wordt verwezen naar het bestuursverslag.
B.2
Materiële vaste activa
2023
2022
4.074.918 4.074.918
3.796.481 3.796.481
2023
2022
9.497.935 -5.701.454 3.796.481
9.339.446 -5.408.169 3.931.277
566.660 -288.223 278.437
158.489 -293.285 -134.796
Stand einde boekjaar: Aanschafwaarde Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
10.064.595 -5.989.677
9.497.935 -5.701.454
Boekwaarde onroerende en roerende zaken tdv de exploitatie
4.074.918
3.796.481
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Saldo einde boekjaar Het verloop van deze post is als volgt: Stand begin boekjaar: Aanschafwaarde Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde Mutaties: Investeringen Afschrijvingen Saldo mutaties
De investeringen in 2023 betreffen: Kantoorgebouw Kantoorinventaris Automatisering Telefonie Leveringen en diensten Totaal
48.692 9.764 280.416 43.088 184.700 566.660
Afschrijvingen De afschrijvingen zijn bepaald volgens de lineaire methode rekening houdend met een eventuele restwaarde, gebaseerd op de volgende verwachte gebruiksduur: Kantoorgebouw: - Grond - Opstal - Na-investeringen Kantoorinventaris Gereedschappen Automatisering Vervoermiddelen PV panelen Zonneschermen Leasetuinen Warmtemeters Domotica
Geen afschrijving 50 jaar 10 jaar 10 jaar 5 jaar 5 jaar 5 en 8 jaar 25 jaar 15 jaar 15 jaar 10 jaar 10 jaar
Jaarrekening 2023 Woonpartners Midden-Holland
30
Actuele waarde De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt per ultimo 2023 € 3.750.157,- (2022: € 3.500.225,--). De actuele waarde van het eigen (kantoor)panden is € 335.000,-- lager dan de boekwaarde. Woonpartners Midden-Holland is niet voornemens om deze (kantoor)panden op korte termijn te verkopen. Ter bepaling of sprake is van een afwaardering is gekeken naar de kleinste Kasstroom Genererende Eenheid (KGE). Voor het kantoorpand betreffen dit de activiteiten van de corporatie als geheel. Gezien het geringe waardeverschil zijn er geen indicaties voor een afwaardering.
B.3
Financiële vaste activa
Latente belastingvorderingen Leningen u/g Overige financiële vaste activa Saldo einde boekjaar
2023
2022
1.824.506 12.801 8.666 1.845.972
1.857.530 13.177 8.666 1.879.373
B.3.1 Latente belastingvorderingen Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: Het verloop van deze post is als volgt: Stand begin boekjaar voor saldering met latente belastingverplichtingen Mutatie wegens waardeverschil: Vastgoed in exploitatie Voorziening uitgestelde beloningen Saldo einde boekjaar
2023 1.857.530
2022 1.245.668
-33.024 1.824.506
731.971 -120.109 1.857.530
De latente belastingvorderingen bestaan uit: Tijdelijke verschillen waardering vastgoed in exploitatie Totaal latente belastingvorderingen
2023 1.824.506 1.824.506
2022 1.857.530 1.857.530
Van het saldo latente belastingvorderingen einde boekjaar is een bedrag van € 1.596.231,-- als langlopend (langer dan 1 jaar) aan te merken, waarvan € 793.498,-- een looptijd heeft van langer dan 5 jaar. Tarief De latenties zijn berekend op basis van het toepasselijk tarief in het verwachte jaar van realisatie. Conform het Belastingplan 2023 is deze voor de prognosejaren vastgesteld op 25,8% (2022: 25,8%). Disconteringsvoet contante waardeberekening De disconteringsvoet voor contantmaking van de latenties is vastgesteld op basis van de geldende rente voor de langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het toepasselijk belastingtarief. De rente op de langlopende leningen bedraagt per ultimo 2023 1,82%; de hieruit voortvloeiende nettorente bedraagt 1,35% (2022: 1,21%). Latentie waardering vastgoed in exploitatie Voor het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de vastgoedportefeuille in exploitatie dient een latentie te worden opgenomen. De fiscale waarde bedraagt per ultimo 2023 € 1,224 miljard; de commerciële waarde bedraagt € 1,530 miljard. Uit het waardeverschil, zijnde € 305,3 miljoen volgt een nominale latente belastingverplichting van € 78,8 miljoen. Woonpartners Midden-Holland verwacht dat de woningvoorraad in de toekomst minimaal op een vergelijkbaar niveau blijft, het fiscaal afwikkelmoment ligt hierdoor (oneindig) ver in de toekomst.
Vanwege de waardering op contante waarde tendeert de latentie voor het waardeverschil naar nihil. Van het deel van het vastgoed in exploitatie waarvan de fiscale waarde per ultimo 2023 hoger ligt dan de commerciële waarde, dient bij waardering op contante waarde een actieve latentie te worden gevormd voor zover het waarschijnlijk is dat dit aftrekbare tijdelijke verschil op het betreffende vastgoed in de beleidsperiode tot afwikkeling komt. Dit betreft de fiscale afschrijvingsruimte voor de komende 10 jaar. De nominale actieve latentie bedraagt € 1,9 miljoen, de contante waarde ervan bedraagt € 1,8 miljoen. Latentie waardering vastgoed in ontwikkeling De hogere fiscale waarde dan de commerciële waarde leidt tot een latente belastingvordering. De fiscale waarde bedraagt per ultimo 2023 € 44,8 miljoen; de commerciële waarde bedraagt € 12,4 miljoen. Uit het waardeverschil, zijnde € 32,4 miljoen, volgt een nominale actieve latentie van € 8,3 miljoen. Woonpartners Midden-Holland is voornemens alle vastgoedprojecten in ontwikkeling na oplevering zelf te gaan exploiteren, het fiscaal afwikkelmoment ligt hierdoor (oneindig) ver in de toekomst. Vanwege de waardering op contante waarde tendeert de latentie voor het waardeverschil naar nihil. Latentie voorwaartse verrekening renteaftrekbeperking Met ingang van 2019 is ATAD (anti tax avoidance directive) van kracht.
Hierin is onder andere opgenomen dat met ingang van 2022 de aftrekbare rente maximaal 20% van de fiscale winst voor rente en waardeveranderingen mag bedragen. De cumulatief niet-aftrekbare rente uit de periode 2019 tot en met 2023 bedraagt € 9,4 miljoen (2022: € 4,6 miljoen). Het fiscaal afwikkelmoment ligt naar verwachting oneindig ver in de toekomst. Vanwege de waardering op contante waarde tendeert de latentie voor het waardeverschil naar nihil.
B.3.2 Leningen u/g Het verloop van deze post is als volgt: Boekwaarde begin boekjaar Af: aflossingen Boekwaarde einde boekjaar
Jaarrekening 2023 Woonpartners Midden-Holland
2023 13.177 -376 12.801
2022 29.616 -16.439 13.177
31
In het nieuwbouwproject Triangel in Waddinxveen zijn in 2014 in opdracht van Woonpartners Midden-Holland 14 koopwoningen gerealiseerd. Een aantal kopers heeft van de mogelijkheid gebruik gemaakt om dit te financieren met een starterslening van maximaal € 35.000,-- per koper.
B.3.3 Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa betreffen een depot bij PostNL om postafhandelingen op rekening te kunnen verrichten, waarborgsommen voor tankpassen en een bijdrage aan Woningnet.
B.4
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden Saldo einde boekjaar
2023
2022
440.001 357.877 797.878
487.260 316.129 803.389
B.4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Per ultimo 2023 stonden 2 woningen uit de bestaande voorraad te koop. Deze woningen worden niet meer gekwalificeerd als vastgoedbelegging, maar worden verantwoord onder de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop. De boekwaarde bedraagt € 440.001,--; de verwachte opbrengstwaarde bedraagt € 598.555,--.
B.4.2 Voorraad onderhoudsmaterialen Jaarlijks wordt de aanwezige voorraad geteld en afgezet tegen de administratieve voorraad. Hierbij is naast mogelijke voorraadverschillen sprake van prijsverschillen en eventueel afgeboekte materialen. De verschillen zijn verwerkt in de winst- en verliesrekening.
B.5
Vorderingen
Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Saldo einde boekjaar
2023
2022
1.085.964 6.630.711 52.669 1.007.751 8.777.095
864.870 5.085.367 197.102 343.172 6.490.511
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan.
B.5.1 Huurdebiteuren Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: Te vorderen van huidige huurders Te vorderen van vertrokken huurders Af: voorziening wegens oninbaarheid huurdebiteuren Boekwaarde einde boekjaar De vordering op de huidige huurders in % van de bruto huur bedraagt: Het verloop van de voorziening wegens oninbaarheid huurdebiteuren is als volgt: Stand begin boekjaar Dotaties Onttrekkingen Boekwaarde einde boekjaar
2023 1.037.880 209.140 -161.056 1.085.964
2022 791.425 229.849 -156.404 864.870
1,6%
1,4%
2023 156.404 128.317 -123.665 161.056
2022 187.003 40.836 -71.435 156.404
2023 6.630.711 6.630.711
2022 5.085.367 5.085.367
B.5.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: Vennootschapsbelasting Saldo einde boekjaar
De post vennootschapsbelasting betreft de naar verwachting te ontvangen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels, berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten. Per ultimo boekjaar is hier sprake van een te ontvangen bedrag, dat betekent dat er reeds hogere voorlopige aanslagen zijn betaald dan op basis van de huidige inzichten tot en met 2023 verschuldigd zijn. Op basis van de meest recente inzichten worden de vorderingen uit de aangiften 2021 en 2022 in het 1e kwartaal 2024 afgewikkeld. Naar verwachting volgt in het 2e halfjaar 2024 de afwikkeling van de aangifte 2023.
B.5.3 Overige vorderingen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: Overige debiteuren Fonds startersleningen Triangel Schade-uitkeringen Af: voorziening wegens oninbaarheid overige vorderingen Boekwaarde einde boekjaar
2023 186.202 11.211 -144.744 52.669
2022 289.347 37.557 14.942 -144.744 197.102
Het verloop van de voorziening wegens oninbaarheid overige vorderingen is als volgt: Stand begin boekjaar Mutaties Boekwaarde einde boekjaar
2023 144.744 144.744
2022 192.699 -47.955 144.744
Jaarrekening 2023 Woonpartners Midden-Holland
32
B.5.4 Overlopende activa Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: Vooruitbetaalde verzekeringspremies Vooruitbetaalde servicekosten Af te rekenen leveringen en diensten Overige Boekwaarde einde boekjaar
2023 2.935 72.480 728.860 203.476 1.007.751
2022 16.370 43.512 283.290 343.172
Af te rekenen leveringen en diensten Deze post is het saldo van het met huurders te verrekenen bedrag alsook de verwachte nog te ontvangen bijdrage vanuit de TTB regeling 2023 (Tijdelijke Tegemoetkoming Blokaansluitingen). In 2023 zijn in het kader van deze regeling aanvragen ingediend ter grootte van circa € 2,3 miljoen, hiervan is reeds € 1,7 miljoen op de voorschotten van de huurders in mindering gebracht. Per ultimo boekjaar zijn nog geen definitieve beschikkingen ontvangen. Indien de definitieve bijdrage lager uitvalt dan verwacht, dan betekent dit een hogere afrekening met de huurders over de leveringen en diensten 2023.
B.6
Liquide middelen
Banken - Direct opvraagbaar Gelden onderweg Saldo einde boekjaar
2023
2022
-
12.079.324 -4.500.000 7.579.324
Banken - Direct opvraagbaar Woonpartners Midden-Holland heeft rekening-courantverhoudingen met de Rabobank en de Bank Nederlandse Gemeenten. In de rekeningcourantverhoudingen met de BNG vinden de meeste bankhandelingen plaats. De tegoeden staan ter vrije beschikking en dienen niet als zekerheid. Einde boekjaar was er een debetsaldo van € 171.311 opgenomen onder het krediet in rekening-courant bij onze huisbank. Dit saldo is verantwoord onder de schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden (B.10).
Passiva B.7
Eigen vermogen
Herwaarderingsreserve Overige reserves Resultaat na belasting van het boekjaar Saldo einde boekjaar
2023
2022
850.818.199 348.361.522 -136.203.812 1.062.975.909
971.837.593 262.196.501 -34.854.374 1.199.179.720
B.7.1 Herwaarderingsreserve Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:
Stand begin boekjaar Desinvesteringen Mutatie herwaardering Saldo einde boekjaar
Herwaarderingsreserve DAEB vastgoed 2023 2022 849.013.102 898.517.720 -982.348 -2.188.542 -108.736.638 -47.316.076 739.294.117 849.013.102
Herwaarderingsreserve Niet-DAEB vastgoed 2023 2022 122.824.491 126.856.140 -11.300.408 -4.031.649 111.524.083 122.824.491
Beleidswaarde Per 31 december 2023 is in totaal € 850,8 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen, bestaande uit € 739,3 miljoen DAEB en € 111,5 miljoen NietDAEB, in het eigen vermogen begrepen (2022: € 971,8 miljoen, waarvan € 849,0 miljoen DAEB en € 122,8 miljoen Niet-DAEB), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs, zonder rekening te houden met het effect van belastinglatenties. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 820,1 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het eigen beleid niet kan worden gerealiseerd. Dit is de maatschappelijke bestemming van het eigen vermogen. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonpartners Midden-Holland.
De mogelijkheden om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger ingerekend dan in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie.
B.7.2 Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand begin boekjaar Toebedeeld resultaat vorig boekjaar Overboeking aan herwaarderingsreserve Saldo einde boekjaar
Jaarrekening 2023 Woonpartners Midden-Holland
2023 262.196.501 -34.854.374 121.019.394 348.361.522
2022 -147.493.156 356.153.388 53.536.267 262.196.501
33
Voorstel resultaatbestemming Overeenkomstig de statuten van Woonpartners Midden-Holland dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet te worden besteed. Het bestuur stelt aan de raad van commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2023 van -/- € 136.203.812,-- als volgt te bestemmen: - Het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2023 van € 15.184.418,-- aan de overige reserves toe te voegen. - Het niet-gerealiseerde resultaat over het boekjaar van -/- € 121.019.394,-- (betreffende de niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed in exploitatie voor de complexen waarvan de marktwaarde de kostprijs overstijgt) is reeds ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht. De resultaatbestemming is nog niet in de jaarrekening verwerkt met uitzondering van het niet-gerealiseerd resultaat ten laste van de herwaarderingsreserve.
B.8
Voorzieningen
2023
2022
Voorziening onrendabele investeringen Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen
14.449.760 504.500
10.360.695 545.900
Saldo einde boekjaar
14.954.260
10.906.595
B.8.1 Voorziening onrendabele investeringen Voorziening onrendabele investeringen DAEB vastgoed 2023 2022 7.436.763 21.485.397 17.348.426 3.176.814 6.074.203 2.805.223 -9.779.979 -14.651.954 -7.948.425 -5.378.716 13.130.988 7.436.763
Het verloop van deze post is als volgt: Stand begin boekjaar Onrendabele investeringen vastgoed in exploitatie Onrendabele investeringen vastgoed in ontwikkeling Onttrekking vastgoed in exploitatie Onttrekking vastgoed in ontwikkeling Saldo einde boekjaar
Voorziening onrendabele investeringen Niet-DAEB vastgoed 2023 2022 2.923.932 954.264 129.166 13.566 3.404.250 2.899.070 -129.166 -39.686 -5.009.411 -903.281 1.318.771 2.923.932
Verwacht wordt dat van de voorziening onrendabele investeringen het gehele bedrag binnen 1 jaar wordt aangewend voor nieuwe investeringen.
B.8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Het verloop van deze post is als volgt: Stand begin boekjaar voor saldering met latente belastingvorderingen Mutatie fiscale onderhoudsvoorziening: Mutatie fiscale herinvesteringsreserve Saldo einde boekjaar
2023 -
2022 1.295.453 -1.168.002 -127.451 -
Tarief De latenties zijn berekend op basis van het toepasselijk tarief in het verwachte jaar van realisatie. Conform het Belastingplan 2023 is deze voor de prognosejaren vastgesteld op 25,8% (2022: 25,8%). Disconteringsvoet contante waardeberekening De disconteringsvoet voor contantmaking van de latenties is vastgesteld op basis van de geldende rente voor de langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het toepasselijk belastingtarief. De rente op de langlopende leningen bedraagt per ultimo 2023 1,82%; de hieruit voortvloeiende nettorente bedraagt 1,35% (2022: 1,21%).
B.8.3 Overige voorzieningen De overige voorzieningen betreffen voorzieningen voor toekomstige verplichtingen aan het personeel en het verloop hiervan is als volgt:
Stand begin boekjaar Dotatie Onttrekking Vrijval Saldo einde boekjaar Waarvan looptijd < 1 jaar looptijd 1 - 5 jaar looptijd > 5 jaar Totaal
Verlofuren 145.100 42.800 -11.200 -45.400 131.300
Toekomstige pensionering 123.900 25.500 -32.200 117.200
Toekomstige jubilea 81.800 18.600 -18.500 -18.300 63.600
Loopbaan Ontwikkelingsbudget 195.100 36.500 -3.600 -35.500 192.500
Totaal 545.900 123.400 -33.300 -131.400 504.600
19.700 111.600 131.300
9.100 21.700 86.400 117.200
2.400 26.500 34.700 63.600
96.300 96.200 192.500
127.500 256.000 121.100 504.600
Jaarrekening 2023 Woonpartners Midden-Holland
34
B.9
Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen Verplichting inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige langlopende schulden Saldo einde boekjaar
looptijd < 5 jaar rentevoet 2,04% 65.289.991
Leningen kredietinstellingen Verplichting VOV Overige langlopende schulden Totaal
0,00% 1,82%
Leningen kredietinstellingen Verplichting VOV Overige langlopende schulden Totaal
2023
2022
454.829.609 3.849.476 481.413 459.160.497
419.315.137 4.515.701 435.808 424.266.646
2023 looptijd > 5 jaar 389.539.618
481.413 65.771.404
389.539.618
looptijd < 5 jaar rentevoet 1,94% 64.452.417
2022 looptijd > 5 jaar 354.862.720
0,00% 1,63%
435.808 64.888.225
354.862.720
totaal 454.829.609 3.849.476 481.413 459.160.497
totaal 419.315.137 4.515.701 435.808 424.266.646
Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden.
B.9.1 Leningen kredietinstellingen De mutaties kunnen als volgt worden toegelicht: Stand begin boekjaar Bijtelling aflossingsverplichtingen Schuldrestant + bijtelling begin boekjaar
2023 419.315.137 11.918.319 431.233.456
2022 315.843.735 12.905.938 328.749.673
Bij: nieuwe leningen Aflossing/ bijstorting leningen variabele hoofsom Bij: overname leningen Vestia Bij: agio op nieuwe leningen Af: aflossingen Af: vrijval agio Vestia leningen Aflossingsverplichtingen volgend boekjaar Saldo einde boekjaar
47.500.000 -7.000.000 -7.309.780 -608.539 -8.985.528 454.829.609
37.000.000 -1.000.000 61.649.661 18.163.145 -13.176.887 -152.135 -11.918.319 419.315.137
Looptijd en aflossingssysteem De gemiddelde restant looptijd op de leningen bedraagt 27,2 jaar. De aflossingswijze is 82,9% fixe, 5,9% annuïtair, 3,1% roll-over financiering 2,7% basisrenteleningen en 4,3% lineair. Verder bestaat de leningportefeuille voor 1,1% uit opgenomen kasgeldleningen betreffende Niet-DAEB_financiering.
Marktwaarde leningportefeuille De marktwaarde van de leningportefeuille is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente. Hiervoor zijn de interest rate swap curves per Q1 2024 (inclusief opslag) gebruikt. De marktwaarde komt uit op circa € 430,8 miljoen. Hiervan betreft € 406,9 miljoen DAEB-leningen. Transacties 2023 Nieuwe leningen DAEB: In 2023 zijn de volgende WSW-geborgde leningen aangetrokken ter financiering van DAEB-activiteiten: Type Geldverstrekker Stortingsdatum Hoofdsom Looptijd Rente Fixe BNG 2 mei 2023 10.000.000 42 jaar 2,798% Fixe NWB 14 november 2023 10.000.000 8 jaar 3,650% Rollover NWB 1 juni 2023 7.000.000 2 jaar 1-maands Euribor + 0,19% opslag Nieuwe leningen Niet-DAEB: Naast bovenstaande leningen hebben we in 2022 een overeenkomst gesloten met de BNG-bank voor de financiering van niet-DAEB-activiteiten. Het betreft een faciliteit van in totaal maximaal € 25 miljoen, die geleidelijk in de tijd opgenomen wordt. Met ingang van 30 december 2022 is een kasgeldlening verstrekt van maximaal 8,5 miljoen, waarvan eind 2023 € 5 miljoen is opgenomen. De einddatum van de kasgeldlening is gelijk aan de stortingsdatum van het laatste leningdeel in 2024. Het overzicht van de reeds opgenomen en één toekomstige opname in 2024 is als volgt: Type Fixe Fixe Fixe
Geldverstrekker BNG BNG BNG
Stortingsdatum 2 mei 2023 2 oktober 2023 1 februari 2024
Hoofdsom Looptijd 8.000.000 8.500.000 8.500.000
Rente 9 jaar 12 jaar 13 jaar
Renteconversies: In 2023 hebben van de volgende leningen renteconversies plaatsgevonden: Type Geldverstrekker Conversiedatum Schuldrestant Rest looptijd Nieuwe rente Ann BNG 1 juli 2023 3.505.184 20
3,823% 3,870% 3,859%
3,409%
Opslag herziening basisrenteleningen Per 1 april 2023 is de opslag van een basisrente lening groot € 6,0 miljoen herzien. De tot 1 april 2023 geldende opslag was 0,27%. De nieuwe opslag voor de komende 2 jaar bedraagt 0,09%.
Jaarrekening 2023 Woonpartners Midden-Holland
35
Vervroegd afgelost: In 2023 zijn er geen leningen vervroegd afgelost. Toekomstige transacties: In de komende jaren zijn de volgende leningen met een restschuld van circa € 29,2 miljoen onderhevig aan een renteconversie: Type Geldverstrekker Conversiedatum Schuldrestant Rest looptijd Huidige rente 10.000.000 20 2,039% Fixe BNG 1 september 2024 1.438.895 20 3,560% Ann BNG 1 december 20024 2.987.998 20 1,300% Ann BNG 28 april 2025 5.000.000 15 3,220% Fixe Aegon 6 november 2028 5.000.000 14 3,250% Fixe Aegon 6 november 2029 Voor de resterende leningportefeuille staat de rente vast tot einde looptijd. Zekerheden Ten behoeve van de leningen zijn zekerheden gesteld door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het WSW heeft per ultimo 2023 € 418,7 miljoen (2022 € 405,7 miljoen) aan leningen geborgd. Hiervan is € 14,0 miljoen opgenomen als twee roll over leningen met een variabele hoofdsom waarbij voor beide het maximum bedrag van € 7,0 per ultimo 2023 is opgenomen. Een drietal leningen heeft een gemeentelijke garantie via de gemeente Gouda, het schuldrestant van deze leningen per ultimo 2023 bedraagt € 6,2 miljoen (2022: € 6,5 miljoen). Tenslotte zijn er voor Niet Daeb twee ongeborgde leningen van in totaal € 16,5 miljoen en een kasgeldlening van € 5,0 miljoen per ultimo 2023 opgenomen.
Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Woonpartners Midden-Holland zich verbonden het onderliggende vastgoed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Ten behoeve van de bij de BNG bank aangetrokken financiering ten behoeve van de niet-DAEB activiteiten is hypothecaire zekerheid van € 25 miljoen te vermeerderen met een opslag voor rente, boeten en kosten van 50% van voornoemde hoofdsom verstrekt op 27 woningen aan het Uiverplein, 26 eengezinswoningen Hortus, 18 eengezinswoningen Rosarium en 14 eengezinswoningen Orangerie en 39 etagewoningen Sportlaan met 16 parkeerplaatsen, allen in Gouda. Verder stelt de BNG Bank bij de financiering voorwaarden aan de realisatie van verschillende financiële ratio's (Solvabiliteit, Interest coverage ratio, Debt service coverage ratio en Loan to value van de lening). Daarnaast is stil pandrecht verleend op de huurvorderingen met betrekking tot het hierboven in hypotecair onderpand verstrekte vastgoed. Derivaten Woonpartners Midden-Holland maakt geen gebruik van derivaten. Wel heeft Woonpartners Midden-Holland twee basisrenteleningen afgesloten. Omdat de onderliggende waarde geen beursgenoteerd aandeel is, worden basisrenteleningen gewaardeerd op kostprijs.
Beide leningen hebben een hoofdsom van € 6,0 miljoen, een basisrente van respectievelijk 2,75% en 2,78% en een opslag voor de lopende 5 jaarsperiode van 0,17% en 0,09%. Voor de basisrente is de rentevaste periode vanaf de ingangsdatum respectievelijk 35 en 36 jaar en deze lopen derhalve tot november 2047 en april 2049.
B.9.2 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Het verloop van deze post is als volgt:
2023
2022
Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/ vermeerderingen Boekwaarde begin boekjaar
2.649.600 1.866.101 4.515.701
2.649.600 1.955.580 4.605.180
Afwaardering wegens terugkoop in het boekjaar Waardeveranderingen
-606.588 -59.637
-89.479
Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/ vermeerderingen Boekwaarde einde boekjaar
2.043.012 1.806.464 3.849.476
2.649.600 1.866.101 4.515.701
De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarantregeling heeft betrekking op 15 nieuwbouwkoopwoningen in de gemeente Zuidplas. In 2023 zijn 2 woningen teruggekocht onder deze regeling en in eigen exploitatie terug genomen.
B.9.3 Overige langlopende schulden De overige langlopende schulden betreft de waarborgsommen, die zijn ontvangen van huurders. De mutaties in de waarborgsommen kunnen als volgt worden toegelicht: Stand begin boekjaar Mutatie waarborgsommen Mutatie rente waarborgsommen Saldo einde boekjaar
2023 435.808 46.288 -684 481.413
2022 1.686.308 -1.005.677 -244.823 435.809
Waarvan waarborgsommen Waarvan rente waarborgsommen
469.245 12.168
422.956 12.851
Jaarrekening 2023 Woonpartners Midden-Holland
36
B.10
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan overheid Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva Saldo einde boekjaar
2023
2022
9.156.838 9.799.211 1.228.658 840 4.303.765 24.489.313
11.918.319 2.388.195 1.520.685 3.810.034 19.637.233
2023 1.228.658 1.228.658
2022 1.227.806 180.011 112.868 1.520.685
2023 2.997.115 721.896 355.696 58.500 170.558 4.303.765
2022 2.378.548 702.886 219.822 334.790 60.000 1.560 112.429 3.810.034
B.10.4 Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekeringen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: Omzetbelasting Loonbelasting Sociale lasten Saldo einde boekjaar
B.10.7 Overlopende passiva Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: Overlopende rente leningen Vooruit ontvangen huren Af te rekenen leveringen en diensten Te betalen investeringen en onderhoud Te betalen accountantskosten Personeelsvereniging Overige Saldo einde boekjaar
Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Woonpartners Midden-Holland herkent de volgende risico’s op het gebied van financiële instrumenten: renterisico, tegenpartijrisico, liquiditeitsrisico, opslagrisico, beschikbaarheidsrisico, solvabiliteitsrisico, valutarisico en operationeel risico. Renterisicobeheer Renterisicobeheer betreft het geheel aan maatregelen ter beheersing van renteresultaten en bescherming van het eigen vermogen tegen nadelige invloeden van rentebewegingen. Woonpartners Midden-Holland beheerst en monitort het renterisico integraal, rekening houdend met de verschillende componenten in de totale rentelast, zoals rente- en opslagrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijkse renterisico te maximeren op 15 % van de leningenportefeuille (conform richtlijnen van het WSW). Het renterisico kan gemeten worden als de verhouding tussen de hoofdsom van de schulden die gedurende de meetperiode onder invloed staan van wijzigingen in de rentestanden, herfinancieringen en renteconversies ten opzichte van de totale schuldpositie van de Woonpartners Midden-Holland.
Woonpartners Midden-Holland heeft een tweetal leningen met een variabel rente en variabele hoofdsom. De maximale hoofdsom van deze twee leningen is € 14,0 miljoen (€ 7,0 miljoen per lening) waarvan op jaareinde het volledige bedrag van € 14,0 miljoen is opgenomen. Tenslotte heeft Woonpartners Midden-Holland per jaareinde een kasgeldlening ten bedrage van € 5,0 miljoen per ultimo 2023 opgenomen. Verder wordt verwezen naar de toelichting onder de langlopende leningen. Opslagrisicobeheer Opslagrisico is het risico dat op herzieningsmoment de opslag, die de financier/bank boven de variabele Euribor rente óf basisrente (basisrenteleningen) in rekening brengt na enige tijd voor eenzelfde looptijd, hoger is dan de huidige opslag. Dit risico kan ontstaan door een wijziging in de kredietbeoordeling van Woonpartners Midden-Holland en/of de sector en/of door hogere kosten die de financier/bank door marktomstandigheden en/of wet- en regelgeving genoodzaakt is door te berekenen. Woonpartners Midden-Holland maximeert het jaarlijkse opslagrisico op leningen met een opslagherziening op 15% van de uitstaande nominale hoofdsom van de leningenportefeuille per ultimo voorgaand boekjaar. Tegenpartijrisicobeheer Tegenpartijrisico is het risico dat een tegenpartij niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen.
Woonpartners Midden-Holland loopt krediet- of tegenpartijrisico op financiële contracten waarbij zij een vordering heeft op een tegenpartij, zoals op beleggingen c.q. uitzettingen. Voor tegenpartijrisico zijn de richtlijnen uit de Woningwet en de beleidsregels verantwoord beleggen leidend. Het maximale kredietrisico dat Woonpartners Midden-Holland accepteert per tegenpartij bedraagt € 10,0 mln. plus maximaal € 0,5 mln. opgelopen rente. Liquiditeitsrisicobeheer Liquiditeitsrisico is het risico dat niet kan worden voldaan aan actuele (en potentiële) financiële verplichtingen. Woonpartners Midden-Holland stelt op kwartaalbasis liquiditeitsprognoses op die inzicht geeft in liquiditeitsbehoefte voor de komende 12 maanden. Om te waarborgen dat Woonpartners Midden-Holland aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 3,8 miljoen. Deze kredietfaciliteit is niet aangesproken per ultimo 2023 en heeft een doorlopend karakter.