Bijlage 2: Taxatie Zuidkade 8 Waddinxveen, 6 mei 2026 (GEANONIMISEERD)
Tekst van het document
Taxatierapport
Kolpa v|d Hoek
ZUIDKADE 8,|5.1,2,e
Nfmne Opdrachtgever
DL X
ccguiet-
Gemeente Waddinxveen Beukenhof 1 2741HS Waddinxveen
Waardepeildatum: 26 maart 2026 Rapportdatum: 6 mei 2026
-
MAKELAARS I TAXATEURS
5 QRICS ‘R’ Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
•
Imi
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer:
MdB 2026
VMS taxatienummer:
117185642
Complex:
5.1,2,e
Adres:
5.1,2,e 5.1,2,e
te Waddinxveen
5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
(1/2)
Eigenaar:
5.1,2,e
Type eigendom:
Eigendom
Te taxeren belang:
Eigendom
Perceeloppervlakte:
207 m2
Energielabel:
-/ Geen
Object Eigen gebruik
Type object: Oorspronkelijk bouwjaar:
1908
Monument:
Rijksmonument
Totaal BVO m2 of stuks:
aam
592
Totaal VVO m2 of stuks:
459
Verhouding VVO / BVO:
1:1,29
-
Parkeerplaatsen binnen en buiten:
0
€ 2.722
Marktwaarde per m2:
E11 31
• Kengetallen
Waardering Opdrachtgever:
Gemeente Waddinxveen 5.1,2,e
Contactpersoon:
Doel taxatie:
Waardepeildatum:
Contracthuur: Aankoop
5.1,2,e
Uitvoerend taxateur:
Markthuur:
MSc
€ 92.360
-
Netto markthuur:
€ 76.027
Exploitatiekosten % markthuur:
17,68%
Locatie beoordeling
Score
donderdag 26 maart 2026
Marktwaarde kosten koper:
€ 1.249.263
BAR | Kap. markthuur k.k.:
7,39% |13,5
Object beoordeling
Score
Bouwkundige staat:
Goed
Ligging:
Onderhoud buiten:
Goed
Bereikbaarheid:
Goed
Parkeren op openbare weg:
Goed
Locatie beoordeling:
Goed
Onderhoud binnen:
Niet van toepassing
Parkeren (op eigen terrein):
Functionaliteit:
Goed
Object score:
Goed
Gebruik beoordeling
Score Niet van toepassing
Alternatieve aanwendbaarheid:
Goed Redelijk
Markt beoordeling
Score
Courantheid verkoop:
Redelijk
Courantheid verhuur:
Redelijk
Het object is per 26-03-2026 getaxeerd op:
EUR 1.250.000 Marktwaarde kosten koper
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
INHOUD TAXATIERAPPORT I
Rapport samenvatting
A
Opdracht
B
Taxatie
C
SWOT-analyse en beoordeling
D
Juridisch
E
Locatie
F
Object
G
Gebruik
H
Onderbouwing
I
Algemene uitgangspunten
J
Waardebegrippen en definities
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina
Taxatierapport Zuidkade 8, 2741JA Waddinxveen
A
OPDRACHT
A.1
OPDRACHTGEVER
Kolpa vd Hoek
Gemeente Waddinxveen
Opdrachtgever:
5.1,2,e
Ter attentie van:
Beukenhof 1, 2741HS te Waddinxveen
Adres:
5.1,2,e
Telefoonnummer: E-mailadres opdrachtgever:
TWEEDE OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:
Verstrekt door: Adres:
, te
Telefoonnummer: E-mailadres 2e opdrachtgever:
A.2
OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Kolpa van der Hoek Taxatie en Advies B.V.
Naam organisatie:
5.1,2,e
Uitvoerend taxateur:
Street----04 2051DI t~ Potterdam
Adres:
5.1,2,e
Telefoonnummer:
A.3
E-mailadres:
mb@kolpavanderhoek.nl
Lid van / aangesloten bij:
De Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen U.A. (NVM) Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
Ingeschreven in het register onder nummer:
RT138179002 (Kamer Wonen, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed Grootzakelijk van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), 48469 (Stichting VastgoedCert, kamer Wonen), 48293 (Stichting VastgoedCert, kamer Bedrijfsmatig Vastgoed) en 6584034 (RICS).
Specialisatie / deskundigheid & educatie:
Gespecialiseerd in taxaties van residentieel en commercieel vastgoed waaronder kantoren, bedrijfscomplexen, winkels en beleggingen
CONTROLEREND TAXATEUR
Kolpa van der Hoek Taxatie en Advies B.V.
Naam organisatie:
5.1,2,e
Controlerend taxateur:
Straatweg 94, 3051 BL te Rotterdam
Adres:
194404008444
Telefoonnummer:
5.1,2,e
nderhoek.nl
E-mailadres: Lid van / aangesloten bij:
________ Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)
Ingeschreven in het register onder nummer:
RT499085065 (Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) 46309 (Stichting VastgoedCert, kamer Bedrijfsmatig Vastgoed)
Specialisatie / deskundigheid en educatie:
Gespecialiseerd in taxaties van residentieel en commercieel vastgoed waaronder kantoren, bedrijfscomplexen, winkels en beleggingen.
5.1,2,e
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxatei
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
A.4
ASSISTENT TAXATEUR Naam organisatie:
5.1,2,e
Assistent taxateur:
5.1,2,e
Adres:
5.1,2,e
Telefoonnummer:
5.1,2,e
E-mailadres:
5.1,2,e
Taxatie en Advies B.V.
5.1,2,e
te Rotterdam
@kolpavanderhoek.nl
A.5 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:
dinsdag 24 maart 2026
Toelichting opdrachtverstrekking De taxatieopdracht is gebaseerd op de werkzaamheden als omschreven in de opdrachtbrief d.d. 24-03-2026. De taxatieopdracht wijkt niet af van hetgeen overeengekomen is in de opdrachtbrief. Opdrachtvoorwaarden Onderhavige taxatie is uitgevoerd conform de opdrachtbrief d.d. 24-03-2026. Er is in dit rapport niet van de opdracht afgeweken. De opdrachtgever en / of andere betrokkenen zijn wei bijzondere uitgangspunten overeengekomen. Voor de bevestiging van de opdracht wordt verwezen naar de opdrachtbrief d.d. 24-03-2026.
Dit taxatierapport is uitsluitend voor het genoemde doei (te taxeren belang) bestemd voor opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt door de taxateur uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid aanvaard. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de taxateur mag het rapport (of delen daarvan) niet ter beschikking worden gesteld aan derden. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport.
Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de onder "opdrachtgever" beschreven opdrachtgevers. De opdrachtgever(s) mag/mogen het taxatierapport uitsluitend gebruiken voor het in paragraaf doei van de taxatie genoemde doei van de taxatie. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Dossiervorming Voor wat betreft de dossiervorming zijn er geen bijzonderheden te melden. Taxateur volgt de richtlijnen van NRVT voor wat betreft dossiervorming. Uitgangspunt van deze procedure is dat iedere taxateur een dossier dient te vormen dat in voldoende mate compleet en gedetailleerd is, zodat een goed beeld kan worden gevormd van de uitvoering van de taxatiewerkzaamheden. Dit dossier bevat o.a. de opdrachtbrief, de bevestigingsbrief van de opdrachtgever, de planning, inputinformatie (incl. bronnen), van de opdrachtgever ontvangen gegevens, berekeningen, inspectie-uitkomsten, analyses, aan de opdrachtgever verstrekte concepten, reacties van de opdrachtgever en de conclusie(s). Het dossier wordt digitaal aangemaakt en bewaard gedurende een periode van minimaal 20 jaar na de laatste taxatie.
In het kader van controle van het proces en de waardering is een afschrift van het volledige dossier beschikbaar gesteld aan de tweede taxateur en/of controlerend taxateur.
Opdrachtgever heeft verklaard dat alle voor de taxatie van belang zijnde informatie aan de taxateur is verstrekt en dat deze informatie juist en volledig is. Voor zover mogelijk is de verkregen informatie geverifieerd en betrokken in de taxatie. Het rapport is met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen enkele aansprakelijkheid, indien mocht blijken dat de verstrekte informatie onjuist en/of onvolledig is geweest. Interne kwaliteitsborging De taxateur verklaart dat de taxatie van onderhavig vastgoedobject in overeenstemming met de fundamentele beginselen van het NRVT en nadere vereisten, waaronder de regels omtrent de interne kwaliteitsborging, verricht is.
Daarnaast worden de taxateurs onderworpen aan het doorlopend toezicht en tuchtrecht van het NRVT (https://www.nrvt.nl/toezicht/doorlopend-toezicht). Ais NVM-lid conformeert de taxateur zich aan de gedragsregels van de NVM (NVM Erecode). Het NVM tuchtrecht is van toepassing (https://www.degeschiiiencommissie.ni/kiachtenioket-vastgoedprofessionais/).
Roulatie Conform de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT en de van toepassing zijnde reglementen en praktijkhandreikingen van het NRVT: a. verricht de Register-Taxateur niet meer dan zes jaar achtereenvolgend een Professionele Taxatiedienst ten aanzien van hetzelfde Vastgoedobject; b. verricht het Taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden niet meer dan negen jaar achtereenvolgend de Professionele Taxatiedienst ten aanzien van hetzelfde Vastgoedobject; c. Wanneer een Register-Taxateur een Vastgoedobject achtereenvolgens taxeert als hiervoor onder a. en b. bedoeld, vermeldt hij in zijn Taxatierapport hoe lang dit het geval is geweest en wanneer de betreffende taxaties zijn uitgevoerd. De Register-Taxateur is voor de 1e keer ais taxateur betrokken bij de taxatie van het object. Het Taxatiebedrijf is voor het jaar 2026 de 1e keer betrokken bij de taxatie van het object. De taxatie valt voor beide binnen de gestelde criteria.
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
Onafhankelijkheid Wij hebben vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateur heeft op geen enkele wijze directe of indirecte betrokkenheid met de opdrachtgever en of het getaxeerde en is ten minste een jaar niet betrokken geweest bij een eventuele transactie, bemiddeling, beheer of financiering waarin het getaxeerde object een rol speelde. De taxateur heeft geen financiële belangen in het object of de opdrachtgever. De taxateur heeft geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk.
Het taxatiebedrijf heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. Het honorarium van de taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Indien het taxatiebedrijf regelmatig opdrachten voor opdrachtgever vervult, is het jaarlijkse financiële aandeel van opdrachtgever niet meer dan 25% van de geconsolideerde jaaromzet van de groep, waarvan het taxatiebedrijf deel uitmaakt.
Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) De taxateur voldoet aan de eisen voor de permanente educatie en de hercertificering (NRVT) en indien RICS-gecertificeerd en/of REVgecertificeerd ook aan de (permanente) educatieregels van RICS en TEGOVA-EU. Taxateur verklaart voldoende theoretische- en praktische kennis te hebben om deze professionele taxatiedienst uit te voeren. Daarnaast beschikt de taxateur over voldoende actuele lokale en nationale kennis en inzicht in de specifieke vastgoedmarkten van onderhavig vastgoed. Plausibiliteit Controlerend taxateur verklaart voor het onderhavige taxatierapport een plausibiliteitstoets te hebben uitgevoerd. Hierbij is het taxatierapport beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Daarnaast heeft de controlerend taxateur inzicht gehad in de opdrachtbrief en alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport zijn bekeken. De controlerend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan, omdat hij daar op grond van de reglementen niet toe is verplicht en geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is de controlerend taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is. Taxatiestandaarden Deze taxatie is uitgevoerd volgens de meest recente Nederlandse versies van:
- NRVT — Algemene gedrags- en beroepsregels, reglementen en praktijkhandreikingen (www.nrvt.nl); - IVS — International Valuation Standards van de International Valuation Standards Council (www.ivsc.org); - EVS — European Valuation Standards van The European Group of Valuers Associations (www.tegova.org); - RICS — Taxatiestandaarden (Red Book), Nederlandse editie (www.rics.org).
Voorwaarden en gedragscodes Omdat wij zijn aangesloten bij de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs) zijn tevens van toepassing: - De algemene consumentenvoorwaarden NVM, of — indien van toepassing — de algemene voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers; - De beroepscodes, erecodes en gedragscodes van de NVM. Afwijkingen Indien van bovenstaande standaarden of voorwaarden is afgeweken, heeft de taxateur dit uitdrukkelijk vermeid en toegelicht.
Voorrang bij strijdigheid Bij strijdigheid tussen de EVS en IVS hebben de richtlijnen van de EVS voorrang. Verklaring taxateur De taxateur verklaart: - op de hoogte te zijn van de inhoud van bovengenoemde richtlijnen, voorwaarden en gedragscodes; - dat deze taxatie overeenkomstig deze richtlijnen, voorwaarden en gedragscodes is uitgevoerd.
Tuchtrecht Taxateur is onderworpen aan de tuchtrechtspraak en het doorlopend toezicht van het NRVT. Indien taxateur niet voldoet aan de door het NRVT opgestelde vereisten zal hij daarvoor ter verantwoording worden geroepen in een tuchtrechtelijke procedure en kan hem daarvoor een maatregel worden opgelegd. De taxateur/opdrachtnemer heeft een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder onze beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald. De aansprakelijkheid is in ieder geval beperkt tot maximaal 5 keer het bedrag van het overeengekomen honorarium uit de opdracht tot dienstverlening, de aansprakelijkheid zal niet hoger zijn dan € 2.500.000,-- per voorval alsmede € 5.000.000,-- per kalenderjaar. Iedere aanspraak op ons wegens schadevergoeding vervalt na verloop van één jaar na beëindiging van de opdracht.
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
B
TAXATIE
B.1
ALGEMEEN Objectomschrijving Het getaxeerde object betreft een rijksmonumentaal kantoorpand bestaande uit twee volledige verdiepingen en een kapverdieping. Het pand is gesitueerd op de hoek van de Zuidkade en ligt tevens aan de Gouwe. Plaatselijk is het object bekend 5.1,2,e 5.1,2,e te Waddinxveen. Kadastraal is het object bekend ais Gemeente Waddinxveen, sectie D, perceelnummer 2875 en 2877.
B.2
Adres:
5.1,2,e
VMS-taxatienummer:
117185642
Type eigendom:
Eigendom
Waardepeildatum:
donderdag 26 maart 2026
Type taxatie:
Volledige taxatie
Keuze waardering:
NAR-waarde
5.1,2,e
DOEL VAN DE TAXATIE Aankoop
Doel:
Toelichting doel van de taxatie Onderhavige taxatie is opgesteld ten behoeve van een financieringsbeslissing met betrekking tot vastgoed. Dit taxatierapport is uitsluitend voor het genoemde doei (te taxeren belang) bestemd voor opdrachtgever(s). Ten aanzien van de inhoud wordt door de taxateur uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden.
B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Alle bedragen zijn in euro's €.
Valuta:
HET OBJECT IS PER 26 MAART 2026 GETAXEERD OP
Marktwaarde kosten koper (Afgerond)
EUR 1.250.000 Zegge: een miljoen tweehonderd vijftig duizend euro
Handtekening uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
5.1,2,e
MSc
Datum en plaats: 5 mei 2026 | Rotterdam
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
B.4
INSPECTIE
Datum opname en inspectie:
donderdag 26 maart 2026
Mate van inspectie:
Inpandige en externe inspectie
Inspectie uitgevoerd door:
5.1,2,e
MSc
Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De taxateur heeft het object zowel uitwendig ais inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen.
B.5
UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten Algemeen als "good practice" aanvaarde algemene uitgangspunten zijn op deze taxatie van toepassing. Verder zijn de volgende algemene uitgangspunten van toepassing: - Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeid zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Ais uitgangspunt geldt dat dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; - De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn. Controle hiervan kan in het kader van deze taxatie niet plaatsvinden; - In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen.
Ais uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; - Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Ais uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); - Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig.
Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; - Indien het object beschikt over een energielabel of vergelijkbaar certificaat houdt taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening met de aspecten van duurzaamheid. De beoordeling van deze aspecten geschiedt slechts globaal. Indien opdrachtgever meer inzicht wil hebben in de duurzaamheid van het gebouw, dan dient hiertoe nader extern onderzoek verricht te worden; - De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. 5.1,2,e zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Aan de hand van deze bouwtekeningen heeft taxateur zo goed ais mogelijk de oppervlakten ingeschat; - Alle roerende zaken in het taxatieobject, waaronder inventaris, zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee genomen; - De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; - Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum.
Bijzondere uitgangspunten Op deze taxatie zijn geen bijzondere uitgangspunten van toepassing. Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Er zijn geen afwijkingen ten opzichte van de taxatiestandaarden.
B.6
NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering De taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen en/of eventuele meetcertificaten en gegevens over onroerende zaak gebonden zakelijke en andere lasten, en op schriftelijk dan wei mondeling verstrekte informatie van het Kadaster, de betreffende gemeente en/of provincie en eventuele andere instanties. Het uitgangspunt is gehanteerd dat alle van belang zijnde informatie is verstrekt en dat deze informatie juist en volledig is. Voor zover mogelijk is de verkregen informatie geverifieerd en betrokken in de taxatie.
Voor een toelichting inzake het gehanteerde markthuurniveau en het gehanteerde bruto aanvangsrendement wordt verwezen naar respectievelijk hoofdstuk H.2 en H.3.
Toelichting op de exploitatielasten: De WOZ, rioolbelasting en waterschapslasten zijn gebaseerd op de WOZ waarde ontleend uit het WOZ waarde loket en de aanslag van de gemeente, het tarief is ontleend aan de gemeentelijke informatie, alsmede tariefstelling van het waterschap. Aan beheerkosten is 1% van de markthuur opgenomen. Aanvullend onderhoud aan de binnenzijde is circa 1% van de markthuur.
Voorts is een bedrag aan onderhoud en installatie voorzien op basis van VEX. De bijlage(n) vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport.
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
Aanpassingen op conceptrapportage Niet van toepassing. Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Het uitgangspunt is gehanteerd dat zich geen wijzigingen in de fysieke en/of juridische situatie van het getaxeerde hebben voorgedaan tussen opnamedatum, taxatiedatum en rapportdatum, die een waarde beïnvloedend effect zouden kunnen hebben. Mocht een dergelijke situatie zich hebben voortgedaan, dan kan dit een (negatief) effect op de waardering hebben. De taxateur behoudt zich dan het recht voor om de waardering aan te passen.
Taxatie onnauwkeurigheid Elke taxatie betreft een professionele opinie over de waarde die een object naar verwachting zou kunnen realiseren in een transactie op de waardepeildatum, gebaseerd op de vermeide uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. Zoals bij elke opinie kan de mate van zekerheid variëren. Deze variaties vloeien voort uit de inherente kenmerken van het object, marktdynamiek, en de beschikbaarheid en betrouwbaarheid van informatie. Het onderkennen en expliciet benoemen van onzekerheid behoort tot de professionele verantwoordelijkheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische ontwikkelingen — zoals rentewijzigingen, prijsfluctuaties van energiebronnen (gas, water, elektriciteit, warmte), of politieke crises — kunnen aanzienlijke en soms abrupte effecten hebben op markten. Dit kan resulteren in paniekverkopen of juist in een afname van transactieactiviteit, waardoor een reële marktwaarde moeilijk te bepalen is. In dergelijke omstandigheden is een taxatie mogelijk niet representatief voor een normale marktsituatie. Recente geopolitieke ontwikkelingen, waaronder de oorlog in Oekraïne, spanningen in het Midden-Oosten en het Amerikaanse handelsbeleid (zoals importheffingen), hebben potentieel wereldwijde economische gevolgen.
Deze omstandigheden beïnvloeden het gedrag van gebruikers en investeerders in vastgoed, evenals het risicoprofiel en de waardering van objecten. De precieze impact hiervan is momenteel moeilijk te kwantificeren.
In de huidige vastgoedmarkt zijn er bovendien relatief weinig recente transacties beschikbaar die een betrouwbaar beeld geven van het actuele marktsentiment. Veel gebruikte referenties in deze taxatie kunnen dateren van vóór het uitbreken of escaleren van genoemde conflicten. Aangezien deze situaties voortdurend in beweging zijn, vormt dit een significante bron van waarderingsonzekerheid. Door deze uitzonderlijke marktomstandigheden is sprake van een verhoogde mate van taxatie-onnauwkeurigheid. De uitkomst van de taxatie dient dan ook geïnterpreteerd te worden met inachtneming van deze buitengewone onzekerheidsfactoren.
B.7
EERDERE TAXATIES
Toelichting eerdere taxaties
B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN Soort informatie
Ingezien
Huurlijst
Nee
Huurovereenkomsten
Nee
Sideletters / allonges
Nee
Eigendomsbewijs
Ja
Datum
Bron / opmerking
26-03-2026
Kadaster
Erfpacht gegevens
Nee
Splitsingsakte
Nee
Kadastrale gegevens
Ja
26-03-2026
Kadaster
Milieu-informatie overheid
Ja
26-03-2026
DCMR
Milieuvergunning
N.v.t.
Omgevingsplan
Ja
26-03-2026
Omgevingsloket
Omgevingsvergunning
N.v.t.
Gebruiksvergunning
N.v.t.
Locatie kwaliteit winkels
N.v.t.
Plattegronden
Ja
26-03-2026
NVM
Meetcertificaat
Nee
Bouwkosten
Nee
26-03-2026
Openbaar
26-03-2026
Bodeminformatie DCMR
26-03-2026
Bagviewer, Funderingsinformatie
Gegevens VVE
N.v.t.
Eigenaarslasten
Ja
Onderhoudsprognose
Nee
Inspectierapporten
Nee
Asbestonderzoek
Nee
Bodemonderzoek
Ja
Energielabel
Nee
Overige gegevens
Ja
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
B.9
GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek Voor de waardering is gekozen voor de NAR-methode (Netto Aanvangsrendement) in combinatie met de comparatieve methode. Deze methoden sluiten het beste aan bij de aard van het object, de beschikbare marktinformatie en de gebruikelijke praktijk voor residentiële beleggingsobjecten. Daarnaast is een DCF-berekening (Discounted Cash 5.1,2,e ) uitgevoerd ais controle-instrument; de uitkomst hiervan heeft uitsluitend een toetsend karakter en vormt geen zelfstandige waarderingsgrondslag.
BAR/NAR methode De NAR waardering gaat uit van een eeuwigdurende netto markthuur per jaar, die verdisconteerd wordt tegen een netto aanvangsrendement. In de veronderstelling dat de kasstroom eeuwigdurend is, kan men de waarde bepalen door de netto huur te delen door een vereist netto aanvangsrendement om zo te komen tot de NAR waarde vrij op naam voor correcties. Het verschil tussen de bruto markthuur en de netto markthuur zijn de vaste jaarlijkse lasten: - Gemeentelijke zakelijke lasten zoals OZB belasting voor de eigenaar, hooilasten voor de eigenaar, waterschapslasten en verzekering; - Overige kosten zoals onderhoud, beheerkosten, oninbare huur, erfpachtcanon en overige kosten. Na kapitalisatie van de netto markthuur wordt er vervolgens gecorrigeerd voor eenmalige of discontinue opbrengsten en kosten die aan het vastgoed zijn verbonden. Dit zijn ondermeer kapitaalsuitgaven, meer- en minderhuur, leegstandskosten, erfpachteffecten en overige correcties. De waarde voor correctie minus alle opgetelde correcties (positief dan wei negatief) resulteert in de marktwaarde na correcties vrij op naam. De waarde vrij op naam verminderd met de kosten koper (overdrachtsbelasting, notariskosten en kosten inschrijving in kadaster) geeft de waarde k.k. weer.
Comparatieve methode De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoeit op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf. DCF methode (controle berekening) In de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de 15-jarige DCF periode. De kasstromen bestaan uit huurinkomsten verminderd de jaarlijkse/periodieke exploitatiekosten en min of meer incidentele kosten zoals huurderving, kosten van verhuur van leegstand, achterstallig onderhoud, eventuele renovatiekosten, erfpachtcorrecties, et cetera en aan het einde van de beschouwperiode een eindwaarde. Gedurende de beschouwperiode wordt rekening gehouden met de periodieke prijsstijgingen zoals de indexering van de huur en kostenstijging. Daarbij wordt veelal rekening gehouden met de inflatieverwachting over een langere periode. Ook de verwachte markthuur en vrije verkoopwaarde is onderhevig aan inflatie.
De marktwaarde komt tot stand door de netto kasstromen gedurende de beschouwingsperiode en de eindwaarde kk terug te rekenen naar t=0 met de disconteringsvoet. Dit resulteert in een waarde vrij op naam. De waarde vrij op naam verminderd met de kosten koper (overdrachtsbelasting, notariskosten en kosten inschrijving in kadaster) geeft de waarde k.k. weer.
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026| Pagina 1
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
B.10
PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring
Controlerend taxateur verklaart voor het onderhavige taxatierapport een plausibiliteitstoets te hebben uitgevoerd. Hierbij is het taxatierapport beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Daarnaast heeft de controlerend taxateur inzicht gehad in de opdrachtbrief en alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport zijn bekeken. De controlerend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan, omdat hij daar op grond van de reglementen niet toe is verplicht en geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen.
Op basis van de beoordeelde stukken is de controlerend taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is. Handtekening controlerend taxateur: 5.1.2.e
5.1,2,e
MSc RT/RM Datum en plaats: 6 mei 2026 | Rotterdam
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina 1
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
C
SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING
C.1
SWOT ANALYSE
C.2
Sterktes
Zwaktes
- Karakteristiek en statig pand; - Aantrekkelijke ligging aan de Gouwe; - Er zijn met enige regelmaat subsidies beschikbaar voor onderhoud aan Rijksmonumenten.
- Extra kosten en administratieve lasten vanwege de Rijksmonumentale status; - Énigszins gedateerd inbouwpakket.
Kansen
Bedreigingen
- Verduurzaming van het object; - Moderniseren van het inbouwpakket.
- Recente geopolitieke ontwikkelingen, waaronder de oorlog in Oekraïne, spanningen in het Midden-Oosten en het Amerikaanse handelsbeleid (zoals importheffingen) kunnen een wereldwijde invloed hebben op de economie en daarmee ook op de vastgoedmarkt. De impact hiervan op gebruikers van vastgoed en waarde van vastgoed is vooralsnog niet in te schatten.
BEOORDELING
Redelijk
Courantheid verhuur: Verhuurbaarheid
In geval van leegstand van het gehele object kan de verhuurbaarheid worden aangemerkt ais redelijk. De verwachting is dat de markt rekening houdt met een leegstandsperiode van circa 6-9 maanden. Reden voor deze leegstand is onder meer de grootschaligheid van het object in combinatie met het unieke karakter.
Verhuurtijd (maanden):
9 maand(en)
Courantheid verkoop:
Redelijk
Verkoopbaarheid Kijkend naar de omvang van het object, de ligging en de gebruiksmogelijkheden kan de courantheid ais redelijk tot goed worden beoordeeld. De verwachting is dat men rekening moet houden met een verkooptermijn van circa 6 maanden.
Verkooptijd (maanden):
6 maand(en)
Courantheid algemeen:
Redelijk
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina 1:
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
D
JURIDISCH
D.1
PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:
5.1,2,e
Type eigendom:
Eigendom
Te taxeren belang:
Eigendom
(1/2) en 5.1,2,e
(1/2)
Kadastrale percelen Gemeente
Gemeentecode Kadaster
Sectie
Perceelnum mer
Waddinxveen
WDV01
D
2875
197
Waddinxveen
WDV01
D
2877
10
Oppervlakte (m2)
Eigenaar 5.1,2,e
(1/2) en 5.1,2,e
(1/2) 5.1,2,e
(1/2) en 5.1,2,e
(1/2)
207
Totaal
Aantekeningen kadastraal object Er zijn geen beperkingen bekend in de basisregistratie kadaster.
Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar de meest recente akte van levering en eventuele voorgaande aktes. Voldoet de WE aan de wet verbetering functioneren WE's
N.v.t.
WE en invloed op de waardering Er is geen Vereniging van Eigenaren van toepassing, daar het object geen appartementsrecht betreft. D.2
PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform omgevingsplan:
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
Ja
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina 1
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
Omgevingsplan Er heeft geen formeel juridisch onderzoek plaatsgevonden naar de bestemming. In het kader van deze taxatie is www.omgevingswet.overheid.nl geraadpleegd. Uit deze informatie is het navolgende gebleken:
* Bestemmingsplan: Van station tot hefbrug * Datum onherroepelijk vastgesteld: 30-01-2013 * Bestemmingen: Kantoor * Bestemmingen: Waterkering * Bestemmingen: Archeologie 1 * Gebiedsaanduiding(en): Veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen * 5.1,2,e goothoogte: 8m (deels), 14m (deels) * 5.1,2,e bouwhoogte: 12m (deels), 14m (deels) * Bestemmingsvlakken/-omschrijving(en): De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a kantoren; met de daarbij behorende: b erven en terreinen; c wegen en paden; d parkeervoorzieningen; e groenvoorzieningen; f water; g waterhuishoudkundige voorzieningen; h kunstwerken. De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor: a waterkeringen; b waterhuishoudkundige voorzieningen; c het onderhoud en de instandhouding van dijken, kaden, dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering; d watersystemen ais fysiek systeem van waterlopen en andere met de waterhuishouding samenhangende voorzieningen. De voor 'Waarde — Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.
<De volledige bestemmingsomschrijving is aan dit taxatierapport toegevoegd ais bijlage> De bestemming van het onderhavige is onderzocht op www.omgevingswet.overheid.nl. Voor zover beoordeeld kan worden, is het gebruik in overeenstemming met de bestemmingsplanvoorschriften (of beheersverordening). In de waardering is ervan uitgegaan dat het huidige en beoogde gebruik in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan (of beheersverordening) en hogere wet- en regelgeving. Tevens is ervan uitgegaan dat het object conform een geldige bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning is gebouwd en is of zal worden betrokken en gebruikt zonder schending daarvan of schending van andere van overheidswege benodigde vergunningen. Door de taxateur is geen uitgebreid planologisch onderzoek verricht; bovenstaande gegevens moeten ais indicatief worden beschouwd.
Monument: Rijksmonument Het getaxeerde object is in het register van rijksmonumenten bekend onder het nummer 512004.
Nee
Voorkeursrecht gemeenten:
Opmerking voorkeursrecht gemeenten Wet voorkeursrecht gemeenten is niet van toepassing.
Vestigingseisen Er zijn de taxateur geen bijzonderheden m.b.t. vestigingseisen medegedeeld of door hem gesignaleerd. Fiscale aspecten Bij de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving. Er zijn de taxateur geen bijzonderheden m.b.t. fiscaliteiten medegedeeld. Taxateur wijst erop dat hij / zij niet competent is ais fiscalist. Geadviseerd wordt in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen.
Het tarief van de overdrachtsbelasting is: - 2% voor de woning waarin de koper zélf voor langere tijd gaat wonen en waarvoor de startersvrijstelling niet geldt; - 8% voor woningen die geen hoofdverblijf zijn, zoals verhuurde woningen, vakantiewoningen en tweede woningen; - 10,4% voor alle andere onroerende zaken, zoals percelen onbebouwde grond, bedrijfspanden en bijvoorbeeld een garage bij het huis die u niet gelijk met de woning koopt. Btw-tarief: Het algemene btw-tarief is 21%. Voor sommige goederen en diensten geldt het lage tarief van 9%, het 0%-tarief of een vrijstelling.
Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Er zijn de taxateur geen bijzonderheden m.b.t. publiekrechtelijke bepalingen medegedeeld of door hem gesignaleerd.
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina 14
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
LOCATIE E.1
LOCATIEOVERZICHT
S
SER L 5.1,2,e
GAL
Sesnoe
J
XN S
2 WOMSINEFECR
sterapile
2
-
Dimbing
$
-
• =
12 NT
m ------
Essie 4
d
-
F
Zavesteronn
the
Sonde 1
- X
oe24260 s ce)- ae CentertsurEieenseGCalt
I
Neegoor
/
**o - **1
Few
#
Karnrone -Mo. ,
1
200--1939
Srigweg
TA
Brupwed
1
h •%1
I
**IF Y
2 May
lom
Dayaraung
MA
5
Sou
schelandang
s w n e y
88)
K neus
*-CT
I —
/
1 SAO
Marker I
4-
1 Shenoricatae
--
Borkwen Clonr
beRw
-—
Nessped
Senorwarage
wedt
n e w aidde
=
Ovargrain
04
wen
win Spejotman
\
P
accres Etse
a Omendale 2316 00000100 orniscale cxn) - Mep date Openütreetviap Licence 0DNI
4.0
KV
-Z u -o d e
RLINTY
RaLEUAin eng 5
=n
te
I
Readsped
$
E va
MSc
pessiptry
Waarde op: 26-03-2026 I Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
== _
0 4 5 -u tn g
41
* Omsistale 2116home impe orniscale con) - Mes city Opentreetviae Liceose DDNI
Printdatum: 06-05-2026 I Pagina 15
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
E.2
LOCATIE INFORMATIE
Omschrijving locatie, stand en ligging: Goed Het getaxeerde object is gelegen aan de Zuidkade te Waddinxveen. Waddinxveen is een plaats en gemeente in de Nederlandse provincie Zuid-Holland op korte afstand van Gouda. In het zuiden van de gemeente ligt een deel van de Zuidplaspolder. In het noorden vormen het Gouwebos en het natuurgebied de 5.1,2,e een groene zone tussen Waddinxveen en Boskoop. In het uiterste zuiden ligt rondom een veenpias het Natuurgebied 't Weegje met voet-, fiets- en natuurpaden.
Omgeving en belendingen De belendingen van het getaxeerde zijn soortgelijke (beneden- en boven) woningen en op korte afstand van winkels, horeca, scholen en openbaar vervoer. Redelijk Toelichting bereikbaarheid: De algehele bereikbaarheid van het object kan ais redelijk tot goed worden beoordeeld. Met openbaar vervoer kan men het getaxeerde object bereiken middels de trein en de bus (beide op loopafstand). Met eigen vervoer kan men het getaxeerde object bereiken middels de N207 via waar het object in verbinding staat met de grote autosnelwegen en hiermee de rest van Nederland.
Beschikbaarheid openbaar vervoer Met openbaar vervoer kan men het getaxeerde object bereiken middels de trein en de bus (beide op loopafstand). Voorzieningen De meeste voorzieningen die men kan wensen bevinden zich in de nabijheid o.a. diverse winkels, horecagelegenheden, scholen, openbaar vervoer en uitvalswegen. Parkeren op openbare weg: Goed Vrij parkeren langs de openbare weg, voldoende mogelijkheden.
Verwachte ontwikkelingen in de directe omgeving Behoudens de algemene marktontwikkelingen (zie marktvisie) zijn er op deze locatie geen ontwikkelingen bekend die de marktwaarde substantieel beïnvloeden. Locatiescore: Goed Kijkend naar de stand, de ligging, de aanwezigheid van voorzieningen en de bereikbaarheid kan de locatie in haar algemeenheid ais goed worden beoordeeld. Walkscore: 73 Daarnaast is het voorzieningsniveau van het getaxeerde redelijk tot goed te noemen. Dit is getest aan de hand van de walkscore. Dit object scoort 73 uit 100 betreffende de walkscore. Dit gemiddelde percentage betekent dat er volop voorzieningen op loopafstand van dit object beschikbaar zijn.
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026| Pagina 1
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
F
OBJECT
F.1
OBJECTINFORMATIE
Objectomschrijving Het getaxeerde object betreft een rijksmonumentaal kantoorpand bestaande uit twee volledige verdiepingen en een kapverdieping. Het 5.1,2,e pand is gesitueerd op de hoek van de Zuidkade en ligt tevens aan de Gouwe. Plaatselijk is het object bekend 5.1,2,e te Waddinxveen. Kadastraal is het object bekend ais Gemeente Waddinxveen, sectie D, perceelnummer 2875 en 2877.
Indeling De globale indeling van het getaxeerde object is ais volgt: Begane grond: Via de statige entree kan men een tochtportaal met meterkast bereiken welke in verbinding staat met de zeer ruime hal. Via de hal bereikt men een tweetal toiletgroepen met voorportaal, een bordestrap om te komen tot de verdiepingen, een ruime kantoorkamer langs de Zuidkade, een tweede kantoorkamer, een pantry en een inpandige bergruimte.
Eerste verdieping: Via de overloop kan men een vijftal ruime kantoorkamers bereiken. Eén van de vijf kamers betreft de voormalige bestuurskamer. Op de eerste verdieping zijn geen toiletten en of pantry gesitueerd. Tweede (kap)verdieping: Via de zeer ruime overloop kan men een tweetal kantoorkamers bereiken, een pantry en een tweetal toiletgroepen met voorportaal bereiken. Eén van de toiletgroepen is tevens voorzien van een douche. Eén van de kantoorkamers staat in verbinding met het torentje en een kast. De verdieping is voorzien van diverse dakramen.
Terrein Behoudens de grond onder het kantoorpand is het object niet voorzien van extra terrein.
1908
Bouwjaar:
Bouwaard, materialen en constructie Het pand is opgetrokken uit metselwerk waarbij de begane grond voorzien is van pleisterwerk, traditioneel gebouwd, voorzien van een hellend pannendak, houten vloeren alsmede houten kozijnen met deels glas-in-lood en deels dubbele beglazing.
Bouwkundige staat:
Goed
Staat van onderhoud buiten:
Goed
Staat van onderhoud binnen:
Goed
Toelichting onderhoud De beoordeling van de onderhoudstoestand van zowel gebouwen als gebouwgebonden installaties wordt globaal uitgevoerd, uitsluitend voor zover deze waarneembaar zijn en in het kader van de taxatie van de waarde van het vastgoed. Het betreft geen technisch onderzoek en er wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor de werkelijke onderhoudstoestand of voor eventuele verborgen gebreken die niet direct waarneembaar zijn op de waardepeildatum.
In het kader van deze taxatie wordt ervan uitgegaan, tenzij anders vermeid in de rapportage, dat de gebouwgebonden installaties naar behoren functioneren en in een staat verkeren die het mogelijk maakt om de vereiste goedkeuringen — inclusief de noodzakelijke vergunningen en goedkeuringen van de relevante overheidsinstanties — zonder substantiële investeringen te verkrijgen. Onder gebouwgebonden installaties vallen onder andere systemen zoals de centrale verwarming, klimaatinstallaties, elektrische installaties, liften en andere voorzieningen, voor zover deze voldoen aan de voorschriften van de plaatselijke autoriteiten, inclusief de brandweer.
Bij de waardering van het vastgoed zijn niet-gebouwde installaties (zoals apparatuur, machinerieën of andere niet-vaste installaties) buiten beschouwing gelaten. Vastgoed Taxatiewijzer:
2025
Normonderhoud type:
kt 04 HK - Klassieke (monumentale) kantoorvilla, gevel(s) gestuk/geschilderd, HK
Parkeren (op eigen terrein):
Niet van toepassing
Toelichting parkeren Betaald parkeren langs de openbare weg, beperkte mogelijkheden en daarnaast diverse nabijgelegen parkeergarages. Goed
Functionaliteit:
Toelichting functionaliteit Kijkend naar de huidige indeling, het bestemmingsplan, en de staat van onderhoud kan de functionaliteit van het object ais goed worden beoordeeld.
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina 17
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
F.2
OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD-type
Ruimtetype(s)
Status
BVO m2
VVO m2 of stuks
Begane grond
Eigenaar gebruiker
194,00
176,00
1e verdieping
Eigenaar gebruiker
199,00
163,00
2e (kap)verdieping
Eigenaar gebruiker
199,00
120,00
592,00
459,00
592,00
459,00
Kantoor
Subtotaal Totaal
F.3
RENOVATIE Laatste renovatie Geen bijzonderheden m.b.t. gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen en/of uitbreidingen.
F.4
MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten BODEMINFORMATIE In het kader van deze taxatie is uitsluitend een globale toets uitgevoerd naar de milieukundige gesteldheid van de grond, het grondwater en de gebruikte materialen. Deze toets beperkte zich tot: - opvragen van beschikbare informatie (bodemrapportages en/of asbestonderzoeken) bij opdrachtgever en/of eigenaar; - waarnemingen ter plaatse; - raadplegen van openbare bronnen (Kadaster, DCMR Bodeminformatie, www.bodemloket.nl en gemeentelijke/provinciale websites). Uit dit beperkte onderzoek is het volgende gebleken: - Volgens openbare bronnen (waaronder www.dcmr.nl) zijn er geen bijzonderheden bekend. Voor deze waardering is derhalve aangenomen dat de ondergrond geschikt is voor het huidige gebruik. De opdrachtgever en/of eigenaar heeft geen aanvullende milieukundige informatie verstrekt. Evenmin zijn bij raadpleging van openbare bronnen en eigen waarneming aanwijzingen naar voren gekomen die duiden op bodem- of grondwaterverontreiniging, of op aanwezigheid van milieubelastende materialen (zoals asbest) die het huidige gebruik belemmeren. De taxateur benadrukt dat geen milieukundig of bodemtechnisch onderzoek is verricht. Voor deze taxatie is uitgegaan van de fictie dat de locatie naar huidige maatstaven zonder beperkingen geschikt is voor het huidige en toekomstige gebruik.
Er is nadrukkelijk geen rekening gehouden met eventuele toekomstige saneringskosten of andere kosten verband houdende met milieuverontreiniging.
Object beoordeling Kijkend naar de huidige indeling, de omvang en de staat van onderhoud kan het object ais goed worden beoordeeld. Object score:
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
Goed
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina 18
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
G
GEBRUIK
G.1
GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik Het getaxeerde object is thans vrij van huur en gebruik.
Voorgenomen gebruik De opdrachtgever is voornmens om het object na verkrijging in eigen gebruik te nemen. G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Niet van toepassing
Alternatieve aanwendbaarheid:
Optimale aanwending (scenario analyse) Het huidige gebruik kan gegeven de omstandigheden waaronder bouwaard, functionaliteit en vigerende bestemming, ais optimaal gebruik worden gezien.
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina 1
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
H
ONDERBOUWING
H.1
MARKTVISIE
Marktbeeld De Nederlandse kantorenmarkt laat in 2025 en begin 2026 een beeld van stabilisatie zien na een periode van waardecorrecties en onzekerheid. De markt is niet langer homogeen: verschillen tussen kwalitatief hoogwaardige en verouderde kantoren worden steeds scherper zichtbaar. De vraag concentreert zich nadrukkelijk op moderne, duurzame kantoren op goed bereikbare locaties, met name rond OV-knooppunten en binnenstedelijke gebieden. Hybride werken is inmiddels structureel onderdeel van de kantoorpraktijk. Dit leidt niet zozeer tot een sterke afname van de totale kantoorvraag, maar vooral tot een verandering in de aard van de vraag. Gebruikers zoeken minder vierkante meters, maar stellen hogere eisen aan kwaliteit, flexibiliteit, duurzaamheid en faciliteiten. Daardoor staan vooral oudere, minder goed bereikbare en energetisch zwakke kantoorgebouwen onder druk, terwijl hoogwaardige objecten relatief schaars blijven.
Hoewel het totale aanbod van kantoorruimte in Nederland licht is toegenomen, betreft dit voor een belangrijk deel ruimtes die kwalitatief niet aansluiten bij de huidige vraag. Het aandeel nieuwbouw in het totale aanbod blijft beperkt. Hoge bouwkosten, langere vergunningstrajecten en onzekerheid rondom regelgeving en fiscaliteit zorgen ervoor dat beleggers en ontwikkelaars terughoudend zijn met het realiseren van nieuwe kantoren. Hierdoor blijft de beschikbaarheid van toekomstbestendige kantoorruimte beperkt. De huurprijzen laten landelijk een gematigde stijging zien, waarbij de prijsontwikkeling sterk verschilt per locatie. Op toplocaties met moderne en duurzame gebouwen is sprake van huurprijsdruk, terwijl op secundaire locaties vaker incentives noodzakelijk zijn om transacties tot stand te brengen. De beleggingsmarkt voor kantoren iaat voorzichtig herstel zien, maar volumes blijven historisch laag en beperkt zich grotendeels tot kwalitatief sterke objecten.
Samenvattend kan worden gesteld dat de Nederlandse kantorenmarkt zich kenmerkt door polarisatie: kwaliteit, locatie en duurzaamheid zijn bepalend voor courantheid, prijsniveau en waardevastheid. Verwachtingen indices commercieel
Periode 1
Periode 2
Periode 3
Periode 4
Periode 5
Periode 6
Periode 7
Periode 8
Periode 9
Periode 10
Inflatie verwachting
2,10%
1,90%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Kosten verwachting
2,62%
2,38%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
Markthuur verwachting
2,10%
1,90%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Marktsituatie De kantorenmarkt in Zuid-Holland iaat een gedifferentieerd beeld zien. In de grotere steden zoals Rotterdam en Den Haag is de totale opname in 2025 afgenomen, terwijl het aanbod daar licht is toegenomen. Tegelijkertijd blijft de markt op centrale locaties en stationsgebieden relatief krap, met name voor moderne en duurzame kantoorruimte. Dit leidt tot aanzienlijke verschillen in huurprijzen en leegstandspercentages binnen korte afstand van elkaar.
In de middelgrote steden en regiokernen binnen Zuid-Holland, waaronder de regio Midden-Holland (Gouda, Waddinxveen en omgeving), is de kantorenmarkt kleinschaliger en meer lokaal georiënteerd. De vraag wordt hier hoofdzakelijk gedragen door lokale en regionaal opererende organisaties, zoals zakelijke dienstverlening, maatschappelijke instellingen en (semi-)overheidsgerelateerde partijen.
Ook in deze regio is sprake van een duidelijke kwalitatieve tweedeling. Moderne, goed onderhouden en representatieve kantoorpanden op goed bereikbare locaties kennen een redelijk stabiele vraag en beperkte leegstand. Daartegenover staat dat verouderde kantoorruimte, met een lagere energetische kwaliteit en beperkte flexibiliteit, steeds moeilijker verhandelbaar is. Transformatie naar andere functies of ingrijpende renovatie ligt bij dergelijke objecten steeds vaker voor de hand. De huurprijzen in de regio liggen beduidend lager dan in de grote stadscentra van Zuid-Holland, maar zijn voor kwalitatief goede kantoorruimte stabiel tot licht stijgend. De investeringsbereidheid blijft selectief en richt zich met name op objecten met een duurzaam karakter, goede functionaliteit en toekomstbestendige gebruiksmogelijkheden. Nieuwbouw van kantoren is beperkt en biedt onvoldoende compensatie voor het wegvallen of transformeren van verouderde voorraad. Voor de regio kan worden geconcludeerd dat de kantorenmarkt functioneel is, maar sterk afhankelijk blijft van kwaliteit en locatie. Courant aanbod dat aansluit bij de hedendaagse gebruikersvraag blijft schaars, wat prijs- en waardestabiliteit voor dergelijke objecten ondersteunt.
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina 2
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
H.2
HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR
Algemene toelichting op de huurreferenties De genoemde huurprijzen betreffen een gemiddelde huurprijs per m2 van het totale oppervlakte van de genoemde referentie. De getaxeerde marktwaarden van het getaxeerde zijn deels gebaseerd op recente transacties die hebben plaatsgevonden op min op meer vergelijkbare locaties en van min of meer vergelijkbaar vastgoed. 5.1,2,e moet worden opgemerkt dat de gerealiseerde transacties zorgvuldig geïnterpreteerd moeten worden. Tussen partijen overeengekomen incentives, zoals huurvrije periode, huurkorting of inrichtingsbijdrage worden in de meeste publicaties van gerealiseerde transacties niet of nauwelijks vermeld. De ingeschatte markthuurwaarde en marktwaarde zijn derhalve een combinatie van bovenstaande referenties en het marktgevoel van de taxateurs.
Goed vergelijkbare referenties, de taxateur heeft in zijn waardering rekening gehouden met de aanwezige verschillen. De verhuurreferenties betreffen allen appartementen gelegen in hetzelfde complex. De bandbreedte van de verhuurprijs per vierkante meter per jaar varieert tussen de €146,- per m2 en de €174,- per m2. Het getaxeerde object is gewaardeerd op een gemiddelde huurprijs per vierkante meter per jaar van €201,-- per m2. De markthuur ligt iets boven de gevonden bandbreedte. Reden hiervoor is onder meer de karakteristieke uitstraling, de aantrekkelijke ligging en de statigheid van het pand.
Voor specifiekere omschrijvingen van de referenties wordt verwezen naar de bijlage.
Huurreferenties commercieel Transactiedatum
Adres
Plaats
IPD-type
Totaal m2 of stuks
12-6-2025
5.1,2,e
Alphen aan den Rijn
Kantoor
242
€ 42.000
€ 174
12-2-2025
5.1,2,e
Delft
Kantoor
799
€ 120.855
€ 151
1-2-2024
5.1,2,e
Alphen aan den Rijn
Kantoor
218
€ 31.930
€ 146
16-5-2023
5.1,2,e
Bleiswijk
Kantoor
225
€ 39.000
€ 173
5-4-2023
5.1,2,e
Zoetermeer
Kantoor
212
€ 33.000
€ 156
(C)
Huuropbrengst Huuropbrengst p/j/m2 of stuk p/j
Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 5
1 - Referentie Type: huurtransactie | 5.1,2,e
5.1,2,e
Transactiedatum:
12-06-2025
Huuropbrengst per jaar:
€ 42.000
Straat:
5.1,2,e
Huuropbrengst per jaar m2:
€ 173,55
Plaats:
Alphen aan den Rijn
Einddatum contract:
01-11-2030
IPD-type:
Kantoor
Looptijd contract in jr:
5,0
Bouwjaar:
1977
BTW belast:
Nee
Energielabel:
C
Parkeerplaatsen:
Totaal m2 of stuks:
242
Bron:
NVM
2 - Referentie Type: huurtransactie | 5.1,2,e
€ 120.855
Huuropbrengst per jaar m2:
€ 151,26
Delft
Einddatum contract:
01-06-2030
IPD-type:
Kantoor
Looptijd contract in jr:
5,0
Bouwjaar:
1602
BTW belast:
Nee
Energielabel:
Onbekend
12-02-2025
Straat:
5.1,2,e
Plaats:
(C)
Parkeerplaatsen:
Totaal m2 of stuks:
799
Bron:
NVM
3 - Referentie Type: huurtransactie | 5.1,2,e 01-02-2024
Huuropbrengst per jaar:
€ 31.930
Straat:
5.1,2,e
Huuropbrengst per jaar m2:
€ 146,47
Plaats:
Alphen aan den Rijn
Einddatum contract:
15-02-2029
IPD-type:
Kantoor
Looptijd contract in jr:
5,0
Bouwjaar:
1999
BTW belast:
Nee
Energielabel:
A
Totaal m2 of stuks:
218
Bron:
NVM
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
I
5.1,2,e
Transactiedatum:
Parkeerplaatsen:
•Y
(C)- 5.1,2,e Huuropbrengst per jaar:
Transactiedatum:
===
RE F’NKI
COPEEL _
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina 21
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
4 - Referentie Type: huurtransactie | 5.1,2,e
5.1,2,e
Transactiedatum:
16-05-2023
Huuropbrengst per jaar:
€ 39.000
Straat:
5.1,2,e
Huuropbrengst per jaar m2:
€ 173,33
Plaats:
Bleiswijk
Einddatum contract:
01-08-2028
IPD-type:
Kantoor
Looptijd contract in jr:
5,0
Bouwjaar:
1950
BTW belast:
Ja
Parkeerplaatsen:
7
Energielabel:
A
Totaal m2 of stuks:
225
Bron:
NVM
5 - Referentie Type: huurtransactie | 5.1,2,e
D
5.1,2,e
Transactiedatum:
05-04-2023
Huuropbrengst per jaar:
€ 33.000
Straat:
5.1,2,e
Huuropbrengst per jaar m2:
€ 155,66
Plaats:
Zoetermeer
Einddatum contract:
01-05-2028
IPD-type:
Kantoor
Looptijd contract in jr:
5,0
Bouwjaar:
1891
BTW belast:
Ja
Parkeerplaatsen:
4
Energielabel:
A+
Totaal m2 of stuks:
212
Bron:
NVM
-
ijl
8
F
•I
Overzicht ruimtetypes IPD-type
Markthuur per
Ruimtetype(s)
BVO m2
WO m2
Markthuur per m2
Begane grond
194
176
€ 210,00
€ 36.960
40,0 %
1e verdieping
199
163
€ 200,00
€ 32.600
35,3 %
2e (kap)verdieping
199
120
€ 190,00
€ 22.800
24,7 %
Subtotaal of gemiddelde
592
459
€ 201,22
€ 92.360
100,0%
592
459
€ 92.360
100,0 %
Jr % van totaal
Kantoor
Totaal
Verklaring gehanteerde markthuur De genoemde huurprijzen betreffen een gemiddelde huurprijs per m2, gebaseerd op het totale verhuurbare vloeroppervlak van de vermelde referentieobjecten. De getaxeerde markthuur en marktwaarde zijn mede gebaseerd op recente huurtransacties die hebben plaatsgevonden op min of meer vergelijkbare locaties en in vergelijkbaar vastgoed, waarbij is gekeken naar aard, omvang, ligging en gebruiksmogelijkheden.
Daarbij is nadrukkelijk rekening gehouden met het feit dat gerealiseerde transacties zorgvuldig geïnterpreteerd dienen te worden. In de openbare registraties van huurtransacties worden tussen partijen overeengekomen incentives, zoals huurvrije perioden, huurkortingen en bijdragen in afbouw of inrichting, doorgaans niet of slechts beperkt vermeld. De vastgestelde markthuurwaarde en daarop gebaseerde marktwaarde zijn derhalve tot stand gekomen op basis van een gewogen combinatie van de beschikbare referenties en de professionele marktkennis en ervaring van de taxateur. Voor de goed vergelijkbare referenties heeft de taxateur in de waardering rekening gehouden met de onderlinge verschillen, waaronder ligging, uitstraling, bereikbaarheid, bouwkundige staat, gebruiksflexibiliteit en representativiteit.
De verhuurreferenties laten een bandbreedte van circa € 146,-- tot € 174,-- per m2 per jaar zien. Het getaxeerde object is gewaardeerd op een gemiddelde markthuur van € 201,-- per m2 per jaar, hetgeen boven de waargenomen bandbreedte ligt. Deze hogere markthuur wordt gerechtvaardigd door het uitgesproken karakteristieke en representatieve uiterlijk, de statige en monumentale uitstraling, alsmede de aantrekkelijke ligging aan de Gouwe.
Daarbij is van belang dat het getaxeerde object binnen Waddinxveen en de directe regio Midden-Holland kan worden aangemerkt ais uniek in zijn soort. Het betreft een rijksmonumentaal, vrijstaand en solitair kantoorpand van deze omvang en kwaliteit, waarvoor zeer beperkt vergelijkbaar aanbod beschikbaar is. Deze uniciteit en schaarste werken waarde- en huurprijsverhogend en rechtvaardigen een positie boven het gemiddelde marktniveau van de gehanteerde referenties. Voor specifiekere omschrijvingen van de referenties wordt verwezen naar de bijlage.
Waarde op: 26-03-2026 | Uitvoerend taxateur: 5.1,2,e
MSc
Printdatum: 06-05-2026 | Pagina 2:
Taxatierapport 5.1,2,e
5.1,2,e 5.1,2,e
H.3
KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties De taxateur heeft binnen het beschikbare uitwisselingssysteem gezocht naar recent gerealiseerde transacties van objecten die, voor zover mogelijk, vergelijkbaar zijn met het getaxeerde vastgoed. Daarbij dient te worden opgemerkt dat het getaxeerde object een uniek, statig en rijksmonumentaal pand betreft met een prominente ligging, waardoor het aantal daadwerkelijk goed vergelijkbare referenties beperkt is. De aangetroffen referenties wijken derhalve op meerdere onderdelen af van het getaxeerde object.
Om toch tot een zo zorgvuldig en evenwichtig mogelijke waardebepaling te komen, heeft de taxateur ervoor gekozen om naast kantoortransacties ook transacties van panden met een gemengde functie en panden met een woonbestemming te betrekken in de analyse. Deze referenties geven met name inzicht in het waarderingsniveau van karakteristiek en monumentaal vastgoed in de directe omgeving en de regio, zij het met correcties voor functie, gebruiksmogelijkheden en courantheid. De gehanteerde verkoopreferenties betreffen hoofdzakelijk panden met een gemixte functie en woningen gelegen nabij het getaxeerde object. De bandbreedte van de gerealiseerde verkoopprijzen varieert daarbij tussen circa € 2.346,- per m2 en € 6.690,- per m2. Het getaxeerde object is gewaardeerd op een gemiddelde prijs van € 2.722,- per m2, hetgeen aan de onderzijde van deze bandbreedte ligt. Dit wordt gerechtvaardigd doordat het object planologisch uitsluitend bestemd is voor kantoorgebruik, waardoor de alternatieve aanwendbaarheid beperkter is dan bij panden met een woon- of gemengde bestemming.
Naast de analyse op basis van marktgegevens is nadrukkelijk rekening gehouden met de feitelijke marktreactie op het object. Het pand is gedurende een zekere periode op de openbare markt aangeboden, waarbij sprake was van aantoonbaar brede en serieuze belangstelling. De verkoop heeft uiteindelijk plaatsgevonden via een inschrijvingsprocedure, waaraan meerdere gegadigden hebben deelgenomen. In totaal zijn drie biedingen uitgebracht, waarmee het object daadwerkelijk concurrerend in de markt is getoetst.
Van deze biedingen lag één bod boven de uiteindelijk gerealiseerde koopsom, echter waren aan dit bod aanzienlijk minder gunstige randvoorwaarden verbonden, onder meer ten aanzien van voorwaarden, zekerheden en/of doorlooptijd. De verkoop is derhalve gegund aan de huidige opdrachtgever op basis van de economisch meest optimale bieding in brede zin, waarbij niet alleen de koopsom, maar ook de bijbehorende voorwaarden bepalend zijn geweest. De gerealiseerde koopsom weerspiegelt daarmee een zorgvuldig tot stand gekomen marktprijs, die past binnen de gehanteerde referentiebandbreedte en die de sterke marktpositie en uniciteit van het object op overtuigende wijze bevestigt. De taxateur heeft deze factoren op zorgvuldige wijze meegewogen bij het vaststellen van de uiteindelijke marktwaarde.
Koopreferenties commercieel Transactiedatum
Adres
Plaats
IPD-type
WO (m2) / stuks
BAR
Koopsom kk
Koopsom per stuks/m2
11-2-2026
5.1,2,e