Bijlage 2 Bestemmingsplan Beukenhof (toelichting, regels, verbeelding en bijlagen)

bestemmingsplan

Beukenhof - Waddinxveen Waddinxveen

DATUM IMRO IDN

06-05-2022 NL.IMRO.0627.bpbeukenhof-0401

PROJECT

Bestemmingsplan Beukenhof

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Gemeente Waddinxveen 20210191

Inhoudsopgave Toelichting

6

Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

7

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

8

1.4

De bij het plan behorende stukken

10

1.5

Leeswijzer

10

Huidige situatie

12

2.1

Omgeving

12

2.2

Ontsluiting

14

Hoofdstuk 3

Het plan

15

3.1

Gewenste situatie

15

3.2

Stedenbouwkundig kader Beukenhof

16

3.3

Verkeer en parkeren

16

3.4

Laddertoets

18

Hoofdstuk 4

Beleidskader

20

4.1

Rijksbeleid

20

4.2

Provinciaal beleid

21

4.3

Regionale beleid

26

4.4

Gemeentelijk beleid

29

Hoofdstuk 5

Water

37

5.1

Inleiding

37

5.2

Beleidskader rijk, provincie en gemeente

37

5.3

Beleid hoogheemraadschap van Rijnland

39

5.4

Waterhuishouding

40

Omgevingsaspecten

42

6.1

Geluid

42

6.2

Luchtkwaliteit

44

6.3

Bedrijven en milieuzonering

47

6.4

Externe veiligheid

48

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 6

3/353

6.5

Bodem

51

6.6

Archeologie

53

6.7

Cultuurhistorie

56

6.8

Ecologie

56

6.9

Conventionele explosieven

58

6.10

Milieueffectrapportage

59

Hoofdstuk 7

Juridische regeling

62

7.1

Algemeen

62

7.2

Toelichting op de bestemming

62

Uitvoerbaarheid

64

8.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

64

8.2

Economische uitvoerbaarheid

65

Hoofdstuk 8

Bijlagen toelichting

67

Bijlage 1

Stedenbouwkundig kader Beukenhof

69

Bijlage 2

Onderzoek verkeersaspecten woningbouw Beukenhof

97

Bijlage 3

Watertoets

121

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek

125

Bijlage 5

Bodeminformatie

151

Bijlage 6

Bodemonderzoek

155

Bijlage 7

Archeologisch onderzoek

203

Bijlage 8

Ecologisch onderzoek bebouwing plangebied

255

Bijlage 9

Ontheffing sloop bebouwing plangebied

283

Bijlage 10

Quickscan flora en fauna

293

Bijlage 11

M.e.r.-beoordelingsbesluit

309

Bijlage 12

Reactienota Zienswijzen bestemmingsplan 'Beukenhof - Waddinxveen'

313

Vaststellingsbesluit

329

Regels

331

Hoofdstuk 1

4/353

Inleidende regels

332

Artikel 1

Begrippen

332

Artikel 2

Wijze van meten

337

Bestemmingsregels

338

Artikel 3

Groen

338

Artikel 4

Tuin

339

Artikel 5

Verkeer

340

Artikel 6

Wonen

341

Artikel 7

Leiding - 50kv kabelverbinding

343

Algemene regels

345

Artikel 8

Anti-dubbeltelbepaling

345

Artikel 9

Algemene bouwregels

346

Artikel 10

Algemene gebruiksregels

347

Artikel 11

Algemene afwijkingsregels

348

Artikel 12

Overige regels

349

Overgangs- en slotregels

350

Artikel 13

Overgangsrecht

350

Artikel 14

Slotregel

351

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Verbeelding

5/353

352

Toelichting

6/353

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

In het 'Sleutelkwartier' aan de Beukenhof in Waddinxveen ligt een braakliggend terrein waar voorheen onder andere het kinderdagverblijf stond en een parkeerterrein. De gemeente Waddinxveen (hierna initiatiefnemer) is voornemens om het terrein te herontwikkelen met woningbouw, commerciële voorzieningen en bijbehorende (parkeer)voorzieningen. Daarnaast wordt de openbare ruimte bij het gemeentehuis, Beukenhof 1, opnieuw ingericht met een park en (parkeer)voorzieningen. De ontwikkeling vindt plaats in het kader van de herontwikkelingsplannen voor het 'Sleutelkwartier'. De ontwikkeling bestaat uit 25 appartementen met daarbij op de begane grond aan de kant van de Kerkweg-Oost ruimte voor commerciële voorzieningen (circa 150 m2 BVO). Bij de appartementen worden 41 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiervan zijn 26 parkeerplaatsen openbaar. Tenslotte wordt in het plangebied de openbare ruimte voor het gemeentehuis en het nieuwe parkeerterrein met 83 parkeerplaatsen bij het gemeentehuis meegenomen. De voorgenomen ontwikkeling is gedeeltelijk niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient het bestemmingsplan te worden herzien. Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders. Met dit bestemmingsplan wordt aangetoond dat het voornemen in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen tussen de Stationsstraat, Kerkweg-Oost, Julianastraat en het gemeentehuis aan de Beukenhof in het centrum van Waddinxveen. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven ten opzichte van de directe omgeving en ten opzichte van Waddinxveen.

7/353

Afbeelding 1.1 Ligging van het plangebied in de kern Waddinxveen en ten opzichte van de directe omgeving (bron: www.pdok.nl)

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Het plangebied ligt binnen de bestemmingsplannen “Van station tot hefbrug” die op 30 januari 2013 is vastgesteld en het “Parapluplan Archeologie en Parkeren” die op 19 september 2018 is vastgesteld. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding behorende bij het vigerende bestemmingsplan "Van station tot hefbrug" opgenomen. Met rode omlijning is de begrenzing van het plangebied indicatief weergegeven.

8/353

Afbeelding 1.2 Uitsnede huidige bestemming "Van station tot hefbrug" met daarop in het rood het plangebied weergeven (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Op basis van het geldende bestemmingsplan "Van station tot hefbrug" is het plangebied bestemd voor 'Verkeer', 'Groen', 'Gemengd' en 'Maatschappelijk'. Daarnaast is de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 2' uit het geldende paraplubestemmingsplan “Parapluplan Archeologie en Parkeren” van toepassing. Bestemming 'Verkeer' De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, straten en paden met de daarbij behorende ongebouwde parkeervoorzieningen. Daaraan ondergeschikt zijn onder andere ook groenvoorzieningen en kunstwerken toegestaan. Bestemming 'Groen' De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen met de daarbij behorende fiets- en voetpaden, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, kunstwerken en objecten van beeldende kunst. Bestemming 'Gemengd'

9/353

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren, dienstverlening, maatschappelijke dienstverlening, voor wonen op de verdieping en aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Ter plaatse van het bouwvlak dienen de hoofdgebouwen te worden gebouwd. Waarbij de maximum bouwhoogte van 8 m en maximum goothoogte van 8 m dient te worden aangehouden. Met de daarbij behorende parkeer- en groenvoorzieningen. Bestemming 'Maatschappelijk' De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke dienstverlening waarbij ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - kinderdagverblijf' ook peuterspeelzalen en/of kinderdagverblijven zijn toegestaan. Ter plaatse van het bouwvlak dient het hoofdgebouw te worden gebouwd. Waarbij de maximum bouwhoogte van 8 m en maximum goothoogte van 8 m dient te worden aangehouden. Dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2' De gronden met de dubbelbestemming zijn bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Bij bouwwerken groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm beneden het maaiveld dient een rapport worden overlegd waarin de archeologische waarden van de gronden die kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld.

1.3.1 Strijdigheid Op grond van het geldende bestemmingsplan is het niet mogelijk om ter plaatse een appartementengebouw met 25 woningen te realiseren. De openbare ruimte (het park) en (parkeer)voorzieningen bij het gemeentehuis (bestemming gemengd) zijn reeds mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan.

1.4

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Beukenhof - Waddinxveen' met identificatienummer NL.IMRO.0627.bpbeukenhof-0401 bestaat, naast deze toelichting, uit de volgende stukken: verbeelding; planregels. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende plan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting is niet juridisch bindend, maar is niettemin een belangrijk document bij het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het plan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek dat aan het bestemmingsplan vooraf is gegaan. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

1.5

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan is na dit hoofdstuk als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied. Daarbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en de functionele aspecten.

10/353

Hoofdstuk 3 beschrijft de voorgenomen ontwikkeling en de uitgangspunten daarvan. De onderbouwing in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking is ook in dit hoofdstuk opgenomen (paragraaf 3.4). Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van het relevante rijks-, provinciale en gemeentelijk beleid. Eventueel sectoraal beleid komt binnen de overige beleidskaders aan de orde. Hoofdstuk 5 gaat in op het aspect water waarbij stil gestaan wordt bij het beleid maar ook de waterhuishouding in het voorliggend plan. Hoofdstuk 6 behandelt de milieu- en omgevingsaspecten, waaronder geluid, ecologie en archeologie en de vorm-vrije m.e.r beoordeling. In hoofdstuk 7 is vervolgens de planbeschrijving van dit bestemmingsplan opgenomen. Daarbij wordt ingegaan op het juridisch systeem, de consequenties van de Standaard voor Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 en Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor het bestemmingsplan en wordt nader ingegaan op de bestemmingen. Tenslotte in Hoofdstuk 8 wordt in gegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan, waarin onder andere uitleg wordt gegeven over de te volgen planologische procedure, het exploitatieplan en op de financiële haalbaarheid.

11/353

Hoofdstuk 2

2.1

Huidige situatie

Omgeving

Het plangebied is gelegen in het centrum van Waddinxveen. Het plangebied wordt aan de noordkant begrensd door de Kerkweg-Oost, aan de oostkant door de Julianastraat, aan de zuidkant door de Stationsstraat en aan de westkant door het gemeentehuis en enkele woningen. In het plangebied stonden voorheen twee kantoorpanden en een kinderdagverblijf. Deze gebouwen zijn gesloopt. Het overgrote deel van het plangebied wordt daarnaast gebruikt als parkeerterrein voor de omliggende bedrijvigheid en het gemeentehuis. In afbeelding 2.1 en 2.2 zijn straatbeeldfoto's en een luchtfoto van het plangebied weergegeven.

12/353

Afbeelding 2.1 Verschillende aanzichten op het plangebied vanaf de omringende wegen (bron: Google street view)

13/353

Afbeelding 2.2 Luchtfoto met daarop in het rood indicatief het plangebied weergegeven (bron: PDOK)

2.2

Ontsluiting

De kern Waddinxveen kent een goede bereikbaarheid door de ligging aan de provinciale N207 en de ligging nabij de A12 Daarnaast zijn er verschillende treinstations in de kern aanwezig. Het plangebied zelf wordt ontsloten via de Stationstraat en de Kerkweg-Oost.

14/353

Hoofdstuk 3 3.1

Het plan

Gewenste situatie

Het voornemen is om het plangebied te herontwikkelen met een appartementengebouw met ruimte voor commerciële voorzieningen, een park en parkeervoorzieningen. Het appartementengebouw zal bestaan uit maximaal 25 woningen voor de koopsector. Ongeveer 60% van de woningen valt in de categorie goedkope koop. Circa 30% valt in de categorie middeldure koop en circa 10% is dure koop. Hiermee wordt vooral de doelgroep van starters bediend. Het appartementengebouw wordt maximaal 13 meter hoog. Aan de kant van de Stationsweg wordt het gebouw maximaal 7 meter hoog waarna het trapsgewijs naar 13 meter toegaat. Aan de kant van de Kerkweg-Oost zal het gebouw maximaal 11 meter betreffen. Op de begane grond, aan de kant van de Kerkweg-Oost, wordt daarnaast ruimte geboden aan commerciële voorzieningen (dienstverlening, zakelijke dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen) van circa 150 m2 BVO. Tussen het nieuwe appartementengebouw en het gemeentehuis wordt voorzien in een ingerichte groene verblijfsruimte. De openbare ruimte krijgt hierdoor meer beleving, uitstraling, kwaliteit en samenhang. Tussen het nieuwe appartementengebouw en de gebouwen aan de Julianastraat worden 41 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast verplaatst het huidige parkeerterrein voor het gemeentehuis richting de Stationsstraat. Hier komen in totaal 83 parkeerplaatsen.

In het gehele plan worden er in totaal 124 parkeerplaatsen gerealiseerd. In afbeelding 3.1 en 3.2 is een impressie van een mogelijke invulling van de toekomstige situatie en de terreininrichting weergegeven.

Afbeelding 3.1 Voorbeeld impressie invulling plangebied (Bron: Steenhuis Bukman Architecten).

15/353

Afbeelding 3.2 Gewenste terreininrichting (Bron: Steenhuis Bukman Architecten).

3.2

Stedenbouwkundig kader Beukenhof

Voor de voorgenomen ontwikkeling is door Steenhuis Bukman Architecten een stedenbouwkundig kader opgesteld. Deze is opgenomen in bijlage 1. In het Stedenbouwkundig kader worden onder andere de ruimtelijke randvoorwaarden en de regels voor de beeldkwaliteit ter plaatse van het appartementengebouw weergegeven. Door de gemeenteraad zal het stedenbouwkundig kader worden vastgesteld als toevoeging op de welstandsnota uit 2015 en als aanpassing voor het plangebied op het beeldkwaliteitsplan Station tot Brug uit 2017. Voor nieuwe ontwikkelingen ter plaatse zal voldaan moeten worden aan het vastgestelde stedenbouwkundig kader met de daarin opgenomen beeldkwaliteitseisen. De beoordeling van plannen ter plaatse aan de vastgestelde beeldkwaliteitseisen zal worden gedaan door het Q-team (speciaal opgericht team om te toetsen aan de welstandsnota voor ontwikkelingen binnen het Sleutelkwartier). Daarnaast worden de maximale bouwhoogtes zoals bepaald in het stedenbouwkundig kader vastgelegd in het voorliggend bestemmingsplan.

3.3

Verkeer en parkeren

3.3.1 Algemeen Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de effecten op de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling. Door Royal Haskoning DHV is onderzoek gedaan naar de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte die ontstaat met de voorgenomen ontwikkeling. Het onderzoek is als bijlage 2 opgenomen. Hieronder worden de belangrijkste conclusies weergegeven.

16/353

3.3.2 Parkeerbehoefte Na de herinrichting zijn 78 openbare parkeerplekken aanwezig op het parkeerterrein voor het gemeentehuis. Daarnaast zijn er 2 minder invalide parkeerplaatsen, 2 parkeerplaatsen voor elektrisch laden en 1 parkeerplaats gereserveerd voor de BOA. In totaal 83 parkeerplaatsen. Van de 78 openbare parkeerplaatsen mogen conform het parkeerbeleid van de gemeente maximaal 70 bezet zijn (= 90%). Tijdens eerdere parkeerdrukmetingen waren er respectievelijk 28 parkeerplaatsen (bezetting 2021), 51 parkeerplaatsen (bezetting 2020) en 72 parkeerplaatsen (bezetting 2018) nodig. Met het actief stimuleren van thuiswerken door de gemeente en de opkomst van digitaal vergaderen verwacht Royal Haskoning dat de hoge parkeerdruk uit de meting van 2018 niet meer zal plaatsvinden. Bij de ontwikkeling van het nieuwe appartementengebouw worden 26 nieuwe openbare parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast worden 15 niet openbare parkeerplaatsen voor de schoenenwinkel gerealiseerd. In totaal 41 parkeerplaatsen. Op basis van de aanwezigheidspercentages wordt geconcludeerd dat overdag een parkeervraag van 23 parkeerplaatsen is. Dit kan opgelost worden binnen het plangebied, zodat er geen extra parkeerdruk ontstaat in de omgeving. ’s Avonds is er een maximale parkeervraag van 38 parkeerplaatsen. Deze kunnen opgevangen worden op het parkeerterrein van het gemeentehuis.

Uit parkeerdrukmetingen van 2018, 2020 en 2021 is gebleken dat hier ruim voldoende restcapaciteit aanwezig is in de avonduren. 3.3.3 Verkeersgeneratie Voor de verkeersgeneratie van het Beukenhof zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Voor de verkeersgeneratie zijn kengetallen uit CROW-publicatie 381 “Toekomstgericht parkeren en verkeersgeneratie” gehanteerd. Deze staan weergegeven in Tabel 6 in het onderzoeksrapport. De kengetallen zijn weergegeven in etmaalintensiteiten op een gemiddelde weekdag. Een weekdag kan worden omgerekend naar werkdag door de intensiteiten te vermenigvuldigen met 1,10. De totale verkeersgeneratie van de woningen aan het Beukenhof is weergegeven in Tabel 7 in het onderzoeksrapport. Voor de verkeersbelasting is Royal Haskoning uitgegaan van de maximale verkeersintensiteiten op een werkdag (= 185 ritten/etmaal), die aan het verkeersnetwerk zijn toebedeeld. De extra verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling Beukenhof is beperkt. Door het instellen van het éénrichtingsverkeer via Kerkweg-Oost zal de toename van verkeer op de Stationsstraat circa 93 mvt/etmaal bedragen. Enige aanbeveling is om een extra drempel of plateau op de Stationsstraat aan te brengen nabij de nieuwe entree van het parkeerterrein gemeentehuis en de entree van het parkeerterrein vorm te geven middels een uitritconstructie.

De kruising nieuwe straat met Julianastraat vormgeven door middel van visueel plateau. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de omliggende wegen van voldoende omvang zijn om de toekomstige verkeersgeneratie op te vangen.

17/353

3.4

Laddertoets

Ieder plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Voor projecten binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Volgens jurisprudentie is in beginsel pas sprake van een stedelijke ontwikkeling bij plannen voor meer dan 11 woningen of andere stedelijke functies met een ruimtebeslag van meer dan 500 m2. Binnen het plangebied liggen twee bouwvlakken met een gemengde bestemming waar wonen op de verdieping mogelijk is, en een bouwvlak met een maatschappelijke bestemming, specifiek voor een kinderdagverblijf. Er wordt in dit geval in de nieuwe situatie circa 150 m2 commerciële functies mogelijk gemaakt. De overige commerciele ruimtes in de bestaande situatie worden wegbestemd. Gelet op de beperkte omvang is dit onderdeel echter geen stedelijke ontwikkeling. Daarnaast worden 25 woningen mogelijk gemaakt wat niet binnen de geldende regels en bouwvlakken past. Daarom is, gelet op het aantal woningen, de ladder doorlopen.

Beschrijving behoefte Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat de gemeente Waddinxveen binnen de regio Midden-Holland. Woningbehoefte De behoefte blijkt uit de provinciale woningbehoefteraming (WBR). Uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2019 blijkt dat er in de regio Midden-Holland in de periode 2020 - 2030 circa 12.700 woningen nodig zijn, waarvan 3.260 in de gemeente Waddinxveen. Uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2021 blijkt dat in de periode 2021-2030 in de regio behoefte is aan 14.500 woningen. De nieuwe raming komt hoger uit dan die uit 2019, wat betekent dat er in de gemeente Waddinxveen ook meer woningen nodig zijn. Bovendien is een deel van de behoefte nog niet toegedeeld aan regio's, waardoor de opgave nog hoger kan uitvallen. Tabel 4.1 Woningbehoefteraming 2019 en 2021 (Bron: Provincie Zuid-Holland)

18/353

Waddinxveen wil in de behoefte voorzien en daarnaast bouwen voor de regionale groei en gaat daarom uit van een programma van circa 4.250 woningen tot 2030. Dit betekent dat gemiddeld ruim 200 woningen per jaar worden gerealiseerd. Woondeal zuidelijke Randstad (2019) In de Woondeal zuidelijke Randstad is afgesproken dat het Rijk, de provincie Zuid-Holland en de gemeenten in de regio samen optrekken om de woningbouwproductie te versnellen. Gezien de grote woningbehoefte hebben alle gemeenten in de zuidelijke Randstad een woningbouwopgave. Om de druk op de woningmarkt te verminderen, moeten er in de periode tot 2025 100.000 woningen extra bijkomen in de zuidelijke Randstad, oplopend tot 230.000 in 2040. Regionale afstemming De woningbehoefte en en het woningbouwprogramma is in regionaal verband afgestemd. Hier wordt in paragraaf 4.3.2 ingegaan. De bouwplannen binnen het Sleutelkwartier zijn regionaal afgestemd met de werkgroep RAW. Kwalitatieve behoefte De kwalitatieve woningbehoefte is in de gemeentelijke woonvisie beschreven. Hier wordt in paragraaf 4.4.5 ingegaan. Deze ontwikkeling levert een bijdrage aan het meerjarenprogramma woningbouw om voldoende woningen te realiseren in de goedkope en middeldure koopsector voor de doelgroep doorstromers. Conclusie Er is in Waddinxveen een grote woningbehoefte.

Het project geeft hoofdzakelijk invulling aan koopwoningen voor de goedkope koopappartementen en de middeldure koopappartementen.

19/353

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren. Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.

Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie. 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden. 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken. 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1. De Omgevingsagenda. Hierbij is Nederland opgedeeld in verschillende gebieden. Het plangebied is gelegen in het landsdeel Zuidwest (Zuid-Holland en Zeeland). Dit bestaat uit de hoogdynamische Zuidvleugel en een laagdynamische Groene Hart en Zuidwestelijke Delta. Het landsdeel wordt gekarakteriseerd door een internationaal transportknooppunt, met goederenstromen vanuit de havens en industrieclusters van Rotterdam en de North Sea Port en producten vanuit de land- en tuinbouw die de hele wereld over gaan. Karakteristieke landschappen van internationaal belang zoals de Zuidwestelijke Delta en het Groene Hart. Waterrijke landschappen waar productie voor de wereldmarkt, hoge natuurlijke en recreatieve waarden en cultuurhistorische iconen samengaan. Een hoogdynamische stedelijk gebied in de Zuidvleugel die zich ontwikkelt rond de kennisas en anderzijds een geheel eigen hoogwaardige vorm van stedelijkheid in de Delta.

De grensoverschrijdende samenhang met Vlaanderen is van groot belang. 2. De NOVI-gebieden. Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande

20/353

samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie. Toetsing Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt zoals opgenomen in de NOVI. 4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de nationale belangen. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Toetsing De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen. 4.1.3

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren. Bij de zogenoemde Ladder voor duurzame verstedelijking dient voor een stedelijke ontwikkeling de behoefte te worden beschreven. Voor locaties buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte wordt voorzien. In paragraaf 3.4 is de verantwoording aan de Ladder duurzame verstedelijking opgenomen. In deze toelichting van dit bestemmingsplan wordt verder gemotiveerd dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

4.2

Provinciaal beleid

De Provinciale Staten van Zuid-Holland heeft op 20 februari 2019 de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld en de laatste wijzigingen zijn in 2021 doorgevoerd. In het Omgevingsbeleid is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Hieronder wordt nader ingegaan op de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. 4.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland (geconsolideerde versie 2021) De Omgevingsvisie geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer, energie, landschap en bodem en water. Zuid-Holland staat voor de opgave om de komende jaren een fors aantal woningen te realiseren en om de woningvoorraad te verduurzamen. Opgaven die in Zuid-Holland om ingrijpende keuzes vragen. Daarvoor zijn sturende ruimtelijke concepten nodig. De uitdaging is om de stap te maken naar een gezonde, sociale en duurzame samenleving. De metropolitane ontwikkeling moet op die manier vorm krijgen. Om die vitale samenleving te realiseren is meer nodig dan woningbouw alleen. Het economisch potentieel kan beter benut worden door de steden met hun afzonderlijke kwaliteiten te verbinden tot één metropolitaan gebied.

Het leefen vestigingsklimaat daarin kan versterkt worden door stad en land goed te verbinden, door ruimte te bieden voor groen en water in de stad, door een evenwichtige woningvoorraad en passende werklocaties. De vitaliteit

21/353

van de stad is ook gebaat bij cultuur, kenniscentra en aantrekkelijke binnensteden. Opgaven omgevingskwaliteit Voor het realiseren van de maatschappelijke belangen werkt de provincie vanuit de zes vernieuwingsambities en vanuit opgaven in het gebied. Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit werken we vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid, die we van provinciaal belang achten. Ten aanzien van wonen heeft de provincie de opgaven 'Wonen' en 'Ruimte en verstedelijking' opgesteld. Onderstaande beleidskeuzes zijn relevant voor de voorgenomen ontwikkeling. Verstedelijking en wonen De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouw- corporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend over het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied en vragen om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen. De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO²-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn.

Nieuwe woningen dragen bij aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving in Zuid-Holland. Nieuwe woningen zijn energieneutraal of leveren energie en zijn toegerust op de gevolgen van klimaatverandering (heftige regenbuien, perioden van droogte en hittestress) en bodemdaling. Gemeenten maken in samenspraak met de provincie regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's waarin bovengenoemde doelstellingen zijn uitgewerkt. In paragraaf 4.3 wordt hierop nader ingegaan. Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in nationale wet- en regelgeving Toepassing is van provinciaal belang, daarom is in de verordening een verwijzing opgenomen naar de rijksladder. Uitgangspunt van de Ladder is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte.

De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor in ieder geval wonen en kantoren af met andere gemeenten in de regio.

22/353

Afbeelding 4.1 Plangebied weergeven op de kaart 'Stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stads- en dorpsgebied' (bron: Provincie Zuid-Holland). Risico's van Klimaatverandering De provincie Zuid-Holland streeft naar een klimaatbestendig en waterrobuuste provincie in 2050. De provincie wil dan voorbereid zijn op de gevolgen van klimaatverandering in de vorm van wateroverlast door overvloedige neerslag, hittestress, verdroging en verzilting en het beperken van de gevolgen van overstromingen. Daarnaast voert de provincie actief beleid om de maatschappelijke kosten van bodemdaling zoveel mogelijk te beperken. Dit heeft direct gevolgen voor locatiekeuze, ontwerp en inrichting van openbare ruimte en gebouwde omgeving. In de Omgevingsvisie is vastgelegd dat de provincie ernaar streeft om bij (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen betrokken partijen de uitkomsten uit de klimaatstresstesten expliciet mee te laten wegen bij de locatiekeuze en inrichting van het gebied. Dit geldt voor alle risico's die gepaard gaan met klimaatverandering (in ieder geval wateroverlast door overvloedige neerslag, overstroming, hitte, en droogte). Deze risico's hebben naast lokale ook regionale aspecten. Toetsing aan de Omgevingsvisie Zuid-Holland Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 25 woningen in bestaande bebouwd gebied in de kern van Waddinxveen.

Het plan voorziet in de transformatie van dit bestaand bebouwd gebied. In paragraaf 3.4 wordt de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Daaruit blijkt dat er behoefte is en dat de voorgenomen ontwikkeling passend is. Tevens wordt in de ontwikkeling rekening gehouden met voldoende groen en parkeerplaatsen. De ruimtevraag voldoet aan de wettelijke eisen die worden gesteld aan lucht, geluid, externe veiligheid, bodem en klimaatverandering zie hiervoor ook hoofdstuk 6.

23/353

4.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerde versie 2021) In samenhang met de omgevingsvisie en het Programma Ruimte is de Omgevingsverordening opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen. Voor de ontwikkeling van het plangebied is onderstaand artikel van toepassing: Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: i. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en; ii. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c.

als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: i. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en ii. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid. 2. Lid 2 is niet relevant omdat de locatie niet ligt in een gebied met een beschermingscategorie. 3. Aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn: a. de aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van): i. duurzame sanering van leegstaande bebouwing, kassen en/of boom- en sierteelt; ii. wegnemen van verharding; iii. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen; iv. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert. b. de onder a genoemde maatregelen worden in beginsel getroffen binnen hetzelfde plangebied als de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat niet mogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen elders in de motivering inzake ruimtelijke kwaliteit worden betrokken; c.

in afwijking van onder b kan het bevoegd gezag in plaats van het treffen van ruimtelijke maatregelen een (gedeeltelijke) financiële compensatie verlangen door middel van een storting in een kwaliteitsfonds, dat is ingesteld op basis van de door provinciale staten vastgestelde regeling voor kwaliteitsfondsen, mits de daadwerkelijke uitvoering van de compenserende ruimtelijke kwaliteitsmaatregelen afdoende is verzekerd. 4. Een bestemmingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt als bedoeld in het eerste lid bevat een beeldkwaliteitsparagraaf, waarin het effect van deze ontwikkeling op de bestaande kenmerken en waarden wordt beschreven en waaruit blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft, voor zover

24/353

het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling: a. waarbij de richtpunten van de kwaliteitskaart in het geding zijn; of b. die is gelegen op gronden binnen een beschermingscategorie als bedoeld in het tweede lid, onder a en b. Toetsing aan artikel 6.9 Ruimtelijke Kwaliteit uit de Omgevingsverordening Zuid-Holland Op de Kwaliteitskaart, waarnaar in artikel 6.9 lid 1 sub a wordt verwezen, is het plangebied aangeduid als 'steden en dorpen'. De kwaliteitskaart is opgebouwd uit vier lagen: de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschapen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving. Het plangebied is op de laag van de stedelijke occupatie aangemerkt als 'steden en dorpen'. Als richtpunten wordt onder andere het volgende aangehouden: 1. Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. 2. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. 3. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. 4. Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. 5.

Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden). 6. Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. 7. Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt. 8. Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied. 9. Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht. In dit deel van de hertontwikkeling van ' het Sleutelkwartier' wordt rekening gehouden met bovenstaande richtpunten. Gelet op de huidige gebiedsidentiteit is sprake van inpassen. Waarbij de nieuwbouw aansluit op het stedenbouwkundig kader (zie ook paragraaf 3.2). De ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een binnenstedelijk gebied waarbij maximaal 25 woningen worden gerealiseerd. De nieuwe woningen sluiten aan op de stedenbouwkundige identiteit en schaal van het gebied. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a.

de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 ha nodig is, wordt gebruikgemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma Ruimte. 2. Gedeputeerde Staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder

25/353

voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 3. Gedeputeerde Staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale visie. Toetsing aan artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen uit de Omgevingsverordening Zuid-Holland In het voorliggend geval wordt een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. Hiervoor is in paragraaf 3.4 een ladderonderbouwing opgenomen waarin de behoefte is beschreven. Daarnaast betreft het een binnenstedelijke ontwikkeling en is de ontwikkeling kleiner dan 3 ha. Gelet hierop is er geen strijdigheid met de provinciale belangen.

4.3

Regionale beleid

4.3.1 Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport regio Boskoop (Partiële Herziening 2020) De Greenport regio Boskoop heeft een echte centrumpositie in Nederland. Om die positie te kunnen vasthouden en uitbouwen, is met overtuiging gekozen voor ontwikkeling van de Greenport regio Boskoop. Om gestalte hieraan te geven is in opdracht van de toenmalige gemeente Boskoop, mede namens de gemeenten Reeuwijk, Rijnwoude en Waddinxveen, in 2011 de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport regio Boskoop (hierna: ISV) opgeleverd. De ambitie die in deze Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport regio Boskoop (ISV) is verwoord, ligt in het ontwikkelen van een sterke, duurzame en beleefbare Greenport in een leefbare omgeving. Een sterke Greenport wordt bereikt door de centrumfunctie te versterken, de eigen identiteit te versterken en door een betrouwbare bereikbaarheid te waarborgen. Kernbegrippen zijn compactheid, bereikbaarheid en duurzaamheid. De duurzame Greenport ontstaat allereerst door efficiënt ruimtegebruik, bundelen, concentreren en herstructureren. Ook moet de wateropgave structureel geregeld worden, met duurzaam waterbeheer en voldoende zoet watervoorziening. De beleefbare Greenport richt zich op het verkrijgen van meer uitstraling. Een Greenport die aantrekkelijk is voor inwoners en bezoekers van het Groene Hart.

Op die manier vormt de Greenport een schakel tussen de stedelijke gebieden en het open veenweidegebied. Het gaat ook om een Greenport die herkenbaar is als economisch centrum van de boomsierteelt, zichtbaar vanaf de hoofdinfrastructuur De leefbaarheid van de omgeving wordt vergroot door verkeersoverlast te voorkomen, mede dankzij de voorgenomen infrastructurele verbeteringen. Ook de woonfunctie kan versterkt worden met de ontwikkeling van de Greenport.

26/353

Afbeelding 4.2 Uitsnede Visie kaart Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport regio Boskoop Partiële herziening 2020 Toetsing aan de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport regio Boskoop Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de woonfunctie in het centrum van Waddinxveen versterkt en wordt ruimte te geboden aan een commerciële functie in het centrum. De ontwikkeling draagt bij een sterke greenport doordat de centrumfunctie wordt sterkt. Daarnaast wordt de gehele openbare ruimte in het plangebied aangepakt en wordt er onder andere een park gerealiseerd. Hiermee wordt de leefbaarheid in de omgeving versterkt. Gelet hierop wordt dan ook gesteld dat het project aansluit op de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport regio Boskoop.

27/353

4.3.2 Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019 (RAW2019) Midden-Holland is een aantrekkelijke woonregio waar belangrijke waarden met betrekking tot wonen, werken, ondernemen en recreëren van groot belang worden geacht voor de ontwikkeling van de Randstad als geheel. Met een centrale ligging in het (internationale) handelsnetwerk en bedrijvigheid is de regio een goede vestigingsplek voor huishoudens. Ook door de ligging nabij de regio’s Utrecht, Holland Rijnland en de metropoolregio Rotterdam – Den Haag. De kwaliteiten van de centrale ligging worden versterkt doordat de regio goed bereikbaar is met zowel openbaar vervoer als auto, bijvoorbeeld dankzij het Hoogwaardig Openbaar Vervoersnetwerk (HOV) in combinatie met de A12 en de A20. Het unieke landschap en het erfgoed in de regio maakt Midden-Holland tot een fijne plek om te wonen. Ook door een variatie in woonmilieus zoals stedelijke of dorps/landelijk wonen. Mensen hebben wat te kiezen. Regionale samenwerking rond wonen in de regio Midden-Holland is wenselijk vanwege de sterke samenhang in de woningmarkten in dit gebied. De samenwerkende gemeenten ambiëren een actuele, kwalitatieve en toekomstbestendige woonagenda voor een goed functionerende woningmarkt op lokaal en regionaal niveau. Die ambities zijn verwoord in de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019.

Deze agenda beoogt bij te dragen aan versterking van de kwaliteiten van de woonmilieus in de verschillende delen van de regio, aansluitend bij de behoefte aan woningen. De woonagenda is ook bedoeld om ontwikkelende partijen duidelijkheid te geven over wat de gewenste soorten woningen zijn en zo te stimuleren dat de juiste plannen gerealiseerd worden. Dit in goede samenwerking met ontwikkelende partijen zoals woningcorporaties, commerciële marktpartijen en zorgpartijen. In de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019 is een vijftal belangrijke gezamenlijke thema’s geformuleerd: gevarieerd woon- en leefklimaat duurzaamheid wonen en zorg betaalbaarheid/toegankelijkheid beschikbaarheid. Per thema is de regionale ambitie beschreven, aangevuld met een actielijst als eerste aanzet voor een uitvoeringsprogramma. De praktijk van de woningmarkt vraagt flexibiliteit en bewegingsruimte binnen gedeelde kaders en drie opgaven die prioriteit moeten krijgen. In de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019 leggen de gemeenten de nadruk op tempoversnelling in de productie, een knellende mismatch tussen vraag en aanbod voor een aantal groepen op de woningmarkt. De derde opgave is die van onderscheidende woonmilieus. Elk woongebied in de regio kent een eigen karakter. De profielen tezamen geven de breedte van het aanbod van woningen in de regio Midden-Holland weer.

De Regionale Agenda Wonen vormt het vertrekpunt voor een nieuwe, flexibeler methodiek voor de regionale afstemming van woningprogrammering en uitvoeringsprogramma. De Regionale Agenda Wonen is complementair aan lokale woonvisies. De gemeente Waddinxveen behoort qua woonprofiel in de subregio in de categorie 'Middelgroot', vergelijkbaar met Bodegraven, Nieuwerkerk en Schoonhoven. Waddinxveen is sinds de jaren '80 uitgegroeid van een dorpskern langs de Gouwe naar een middelgrote gemeente met de daarbij behorende voorzieningen. De ligging

28/353

langs de A12 Utrecht – Den Haag is daarvoor belangrijk. Daarnaast heeft Waddinxveen drie treinstations aan een hoogwaardig openbaar vervoersnetwerk. Aan de zuidwestzijde van de oude dorpskern is een nieuw centrum gerealiseerd. Zuidelijk daarvan is de woonwijk Park Triangel in aanbouw. Waddinxveen kent veel laagbouw, met aan de zuidrand een dorps en soms luxer woonmilieu. Het luxe woonmilieu is een onderscheidend aanbod, dat verder grotendeels ontbreekt in de regio. In de tabel wordt de toekomstwaarde van het woonmilieu weergegeven: hoe groener, hoe hoger de toekomstwaarde (Bron: Marktonderzoek Regio Midden-Holland, Fakton). Tabel 4.1 Toekomstwaarde van het woonmilieu in Waddinxveen (Bron: Marktonderzoek Regio Midden-Holland, Fakton)

Toetsing aan de Regionale Agenda Wonen Voor de voorgenomen ontwikkeling is de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen (zie paragraaf 3.4). Plannen waarvoor de ladder voor duurzame verstedelijking moet worden doorlopen, worden regionaal afgestemd. Deze locatie is één van de Waddinxveense projecten in de bijlagen bij de RAW, wat inhoudt dat er in regionaal verband behoefte is aan deze woningen en dat hierover in voldoende mate door de regio afstemming heeft plaatsgevonden.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Waddinxveen 2030 De gemeenteraad van Waddinxveen heeft op 3 oktober 2012 de structuurvisie Waddinxveen 2030 "Positief en realistisch naar 2030" vastgesteld. De structuurvisie van 2006 is herzien, omdat in de periode tot 2006 en nu veel is veranderd. De huidige economische situatie en bijgestelde groeiprognoses hebben gevolgen voor bijvoorbeeld het beleid dat gericht is op de woningmarkt. Er is opnieuw gekeken naar de kansen en mogelijkheden die Waddinxveen heeft op het gebied van ruimtelijke ontwikkelingen. Het karakter van de structuurvisie is positief en realistisch. Concreet betekent dit dat de ambities haalbaar en uitvoerbaar zijn, maar dat de visie ook uitdaagt en perspectief biedt. De nieuwe structuurvisie moet zowel de gemeente als burgers, bedrijven en andere betrokken partijen inspireren om actief mee te werken en te bouwen aan de toekomst van Waddinxveen. De gemeente wil bouwen voor de lokale en regionale behoefte op het gebied van wonen. Bij invulling van het woningbouwprogramma wordt ingezet op ruimtelijke kwaliteit als uitgangspunt. Voor de gemeente betekent dit concreet dat nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de toekomstige woon-, leef- en werkkwaliteit van Waddinxveen. Een goede balans tussen inbreiding en uitbreiding is hierbij van groot belang.

29/353

Op de integrale kaart van de Structuurvisie is het plangebied aangeduid als 'Wonen bestaand', en in het 'Concentratiegebied winkels en voorzieningen centrumgebied' (zie onderstaande afbeelding). Hoewel de voorgenomen herontwikkeling niet concreet is benoemd kan worden gesteld dat deze planontwikkeling in overeenstemming is met de structuurvisie en de hierbij behorende uitvoeringsagenda. Aangezien ingespeeld wordt op een lokale behoefte qua type woning en sprake is van een inbreidingslocatie.

Afbeelding 4.3 Integrale kaart Structuurvisie (bron gemeente Waddinxveen) Toetsing aan de Structuurvisie Waddinxveen 2030 De geactualiseerde Structuurvisie en de Uitvoeringsagenda staat het oprichten van woningen in Waddinxveen niet in de weg. De nieuwbouwontwikkeling levert een bijdrage aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling en draagt bij aan de toekomstige woon-, leef-, en werkkwaliteit in Waddinxveen. Waarbij de toevoeging van de commerciële functie van circa 150 m2 BVO passend is binnen de structuurvisie. Gelet op het vorenstaande is de voorliggende ontwikkeling dan ook passend binnen de structuurvisie. 4.4.2 Ontwikkelvisie Station tot Brug-gebied Voor het gebied van Station tot Brug-gebied (SB-gebied) heeft de raad in zijn vergadering van 7 maart 2017 een ontwikkelvisie vastgesteld. Deze visie komt voor het gedeelte dat betrekking heeft op het SB-gebied in de plaats van de in 2009 vastgestelde gebiedsvisie van Bentwoud tot Brug. De stedenbouwkundige invulling van het gebied is op veel plekken onsamenhangend en rommelig. Een behoorlijk aantal locaties in het SB-gebied vraagt nu of op termijn om een herontwikkeling. Mede door de opening van Gouweplein in 2014 zijn er veel locaties beschikbaar gekomen. Ook de kwaliteit van de openbare ruimte kan verbeteren. De ontwikkellocaties zijn opgenomen in onderstaande afbeelding.

Het plangebied maakt onderdeel uit van ontwikkellocatie 6.

30/353

Afbeelding 4.4 Overzicht van de ontwikkellocaties (indicatief)( Bron gemeente Waddinxveen). Het doel is een kwaliteitsimpuls voor het SB-gebied. Het gaat enerzijds om een kwaliteitsimpuls voor de diverse ontwikkellocaties en anderzijds om een kwaliteitsimpuls voor de openbare ruimte in het SB-gebied als samenhangend element en verbinding tussen de ontwikkellocaties. Deze ontwikkelvisie biedt hiervoor realistische kaders en uitgangspunten. Verder geldt: nieuwe bebouwing is kwalitatief hoogwaardig en past goed in de omgeving; functies hebben een meerwaarde voor Waddinxveen; initiatieven vinden zoveel mogelijk in de juiste volgorde plaats, waarbij snel resultaat zichtbaar is. Het plangebied de Beukenhof is de ontwikkelingslocatie 6. Deze ontwikkellocatie bestaat uit een aantal percelen. Het perceel van het voormalige ING-kantoor aan de Kerkweg-Oost is beschikbaar voor herontwikkeling. De huidige parkeerterreinen zijn deels nodig voor het nieuwe gemeentehuis en zijn deels beschikbaar voor herontwikkeling. Stedenbouwkundige kaders Stedenbouwkundig zijn er twee belangrijke aandachtspunten: Op dit moment is er in het SB-gebied op diverse plekken sprake van een minimale ruimtelijke kwaliteit en samenhang. Dit komt door de diverse braakliggende locaties, waardoor er gaten zijn en er zicht is op achterkanten. Dit geeft een rommelig beeld.

Het SB-gebied is een van de oudere delen van Waddinxveen. Door de historische waarden in het gebied te herstellen of te benadrukken, ontstaat extra kwaliteit. Het historische lint van de oude Kerkweg biedt hiervoor kansen. Dit lint kan op verschillende manieren versterkt en beter zichtbaar worden. Bij de herontwikkelingen van de ontwikkellocaties kan dit door samenhangende bebouwing en rooilijnen. Ook bij

31/353

de verbeter mogelijkheden voor de openbare ruimte is dit een belangrijk element. Functionele kaders Bij initiatieven op de ontwikkellocaties wil de gemeente dat de nieuwe functies een toegevoegde waarde hebben voor Waddinxveen. Het moet gaan om functies waar behoefte aan is en niet ongewenst concurreren met andere functies in Waddinxveen. Ook dit is een belangrijk onderdeel voor het bereiken van de gewenste kwaliteitsimpuls. In het kader van de Ontwikkelingsvisie is er een marktonderzoek uitgevoerd om de meest kansrijke functies voor het SB-gebied te bepalen. In het gebied is plaats voor verschillende typen functies, waarmee we het SB-gebied beschouwen als een gemengd gebied. De meest kansrijke functies zijn: wonen, vooral gericht op: alleenstaanden; jongeren tot 30 jaar; (aankomende) gezinnen; ouderen. Toetsing aan de Ontwikkelingsvisie Station tot Brug-gebied De planontwikkeling zal passen binnen de gestelde stedenbouwkundige kaders (zie paragraaf 3.2). De appartementen zijn geschikt voor starters en senioren. Hiermee sluit het voornemen aan op de Ontwikkelingsvisie Station tot Brug-gebied. 4.4.3 Visie openbare ruimte van station tot brug te Waddinxveen Het aantal potentiële ontwikkelingslocaties binnen het plangebied Van station tot brug te Waddinxveen is aanleiding geweest voor het opstellen van de 'Visie openbare ruimte van station tot brug te Waddinxveen'.

Het park voor het gemeentehuis maakt hier onderdeel vanuit. Visie openbare ruimte Op het raadhuisplein (het nieuw park) wordt ingezet op doorzetten van de bestaande kwaliteiten. Het is een stenig plein in rood/gele tinten. De stenige inrichting kan verzacht worden door het toevoegen van halfverharding, het aanbrengen van hagen en bomen. De auto is te gast op het plein. Parkeerplaatsen dienen met hagen te worden omzoomd. Toetsing aan de Visie openbare ruimte De nieuwe openbare ruimte zal ingericht worden op basis van de gestelde voorwaarden uit de visie. Voor nu wordt gesteld dat het voornemen passend is binnen de gestelde randvoorwaarden. Gesteld wordt dat voldaan zal worden aan de Visie openbare ruimte. 4.4.4 Welstandsnota 2015 Waddinxveen Bij het welstandsbeleid wordt een onderscheid gemaakt tussen verschillende welstandsregimes. Hoeveel regimes gewenst zijn, kan zowel bestuurlijk als inhoudelijk worden beargumenteerd. In de gemeente Waddinxveen worden een welstandsvrij, regulier en bijzonder welstandsregime onderscheiden. Daarbij wordt als volgt getoetst: welstandsvrij regime: er wordt niet getoetst aan redelijke eisen van welstand; regulier welstandsregime: het gebouw wordt niet alleen in haar omgeving maar ook als zelfstandig object

32/353

getoetst, de architectonische benadering; bijzonder welstandsregime: het gebouw wordt niet alleen als zelfstandig object maar ook in zijn details getoetst, de esthetische benadering. Daarnaast is sprake van een specifiek welstandsregime. In dit gebied is een beeldkwaliteitsplan danwel beeldregie van toepassing. Het verschil tussen de welstandsregimes is dus niet een kwestie van streng, strenger, strengst maar van een beoordeling op maximaal drie schaalniveaus: omgeving, gebouw en detail. Afhankelijk van de situatie wordt een welstandsregime gekozen dat overeenstemt met de aanwezige kwaliteiten. Op de kaart behorende bij de welstandnota is aangegeven welk gebied onder welk regime valt. Toetsing aan de Welstandsnota 2015 Voor het plangebied geldt op basis van de kaart bij de welstandsnota een specifiek welstandsregime. Dit houdt in dat hier beeldkwaliteitsplannen of een andere vorm van beeldregie geldt. In dit geval is voor de locatie een stedenbouwkundig kader opgesteld (zie bijlage 1). In het stedenbouwkundig kader staat benoemd aan welke beeldkwaliteitseisen een nieuwe ontwikkeling ter plaatse aan moet voldoen. Dit stedenbouwkundig kader vervangt voor deze locatie het beeldkwaliteitsplan Station tot brug uit 2017. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal door het Q-team getoetst worden aan deze specfieke beeldkwaliteitseisen ter plaatse.

Gesteld wordt dat bij de nieuwe ontwikkeling voldaan zal worden aan de welstandsnota 2015 via het specifieke beeldkwaliteitsplan ter plaatse van het plangebied. 4.4.5 Woonvisie en woningbouwprogramma 4.4.5.1 Woonvisie De gemeenteraad van Waddinxveen heeft op 13 december 2017 de Woonvisie 2018-2022 vastgesteld. De woonvisie bestaat uit een hoofddoelstelling en vier pijlers. De hoofddoelstelling is dat iedereen die dat wil op een prettige en geschikte manier in Waddinxveen moet kunnen wonen. De pijlers geven hier invulling aan. De eerste pijler is beschikbaarheid en betaalbaarheid. Deze pijler gaat over passende huisvesting voor diverse doelgroepen. De tweede pijler gaat over wonen, zorg en welzijn. Een belangrijk thema is duurzaamheid, daarom gaat de derde pijler over dit thema. De vierde pijler ten slotte gaat over leefbaarheid. Het gaat hier zowel over de woningen zelf als over de woonomgeving. Naast de pijlers wordt er in de woonvisie ingegaan op het gewenste woningbouwprogramma voor Waddinxveen en de manier waarop de gemeente met 'partners in wonen' samenwerkt. De actiepunten uit de woonvisie zijn op een rij gezet en een bijlage bij de Woonvisie. Wonen is een eerste levensbehoefte. De woningmarkt is complex. De gemeente heeft daarom een nieuwe woonvisie opgesteld. Deze woonvisie geeft de ambities en doelstellingen voor wonen voor de periode van 2018 tot en met 2022.

De woonvisie gaat in op de huisvesting van de huidige en toekomstige inwoners van Waddinxveen, de vraag en het aanbod en de bestaande en gewenste woningvoorraad. Het doel is om vraag en aanbod zoveel mogelijk bij elkaar te brengen, zodat iedereen die dat wil prettig kan wonen in Waddinxveen. De woonvisie is een kompas en toetssteen voor de gemeente bij de ontwikkeling van Waddinxveen, zowel voor nieuwbouw als voor de aanpassingen in de bestaande voorraad. Pijler 1: Beschikbaarheid en betaalbaarheid: Passende huisvesting kan voor iedereen iets anders betekenen. Er moet variatie zijn in het woningaanbod, zodat ongeacht inkomen, leefstijl en huishoudenssamenstelling iedereen een geschikte woning kan vinden in Waddinxveen. De gemeente wil kwaliteit en diversiteit

33/353

bieden, zowel qua woning als qua woonomgeving. Voor sommige doelgroepen zijn onvoldoende woningen beschikbaar. Om deze doelgroepen te kunnen bedienen, zal de woningvoorraad aangepast moeten worden. Hierbij gaat het zowel om aanpassingen in de bestaande voorraad als om de toevoeging van nieuwbouwwoningen. Pijler 2: Wonen, zorg en welzijn: Prettig wonen hangt voor een groot deel samen met contact hebben met anderen en verzorgd worden wanneer dat nodig is. Dit gebeurt steeds vaker in de eigen woning. Er moeten voldoende woningen beschikbaar zijn waarin dit kan, zowel in de bestaande voorraad als nieuw. Samenwerking met de samenleving en andere partners, zoals zorginstellingen, welzijnsorganisaties en scholen staat hierbij voorop. Pijler 3: Duurzaamheid: Duurzaamheid is een belangrijk thema. Bij woonbeslissingen wordt duurzaamheid steeds vaker meegenomen door kopers/bewoners. Duurzaamheid speelt zowel een rol in de bestaande woningvoorraad als in de nieuwbouw. Door duurzaam te bouwen of woningen te verduurzamen, wordt bijgedragen aan energiebesparing in woningen. Duurzaamheid is echter meer dan energiebesparing. Het draagt ook bij aan voorkomen van uitputting van grondstoffen, een beter woon- en leefklimaat, een gezond binnenmilieu en gezondheid van bewoners. Pijler 4 Leefbaarheid: Prettig wonen hangt voor een belangrijk deel samen met leefbaarheid.

Iedereen moet zich prettig en veilig kunnen voelen in de eigen directe woonomgeving. In Waddinxveen is de leefbaarheid goed. Doel is om dit zo te houden en op wijk- en buurtniveau in te zetten op de punten waar verbetering nodig is. 4.4.5.2 Woningbouwprogramma Om aan de vraag te voldoen is het van belang inzicht te hebben in het gewenste programma voor Waddinxveen voor de komende jaren. Er is veel vraag naar woningen in de grote steden, maar ook in de gebieden langs de A12, waaronder Waddinxveen. Waddinxveen heeft veel ruimte om woningbouwplannen te realiseren. Naast de uitbreidingslocaties Park Triangel en ’t Suyt zet de gemeente in op binnenstedelijke herontwikkeling en transformatie van vastgoed. Het belangrijkste (transformatie)gebied voor de komende jaren is het gebied van Station tot Hefbrug. In dit gebied worden onder andere voormalige detailhandel- en bedrijfsbestemmingen getransformeerd naar een gebied voor wonen en zorg-gerelateerde voorzieningen. Deze locatie ligt binnen de invloedssfeer van station Waddinxveen. Vanwege het grote aantal scheefwoners zet de gemeente in op doorstroming door meer huurwoningen voor de middeninkomens. Voor de doorstroming is het ook relevant om woningen te realiseren in de goedkope en middeldure koop. Om te voldoen aan de vraag naar meer luxe woonmilieus, wordt ook ingezet op duurdere koopwoningen.