6.2 Bijlage 2 Regionale Realisatieagenda Wonen Midden Holland
Tekst van het document
Regionale realisatieagenda wonen Regio Midden-Holland (regionale woondeal) Definitief concept, 20-1-2023
Ondertekenaars • •
• •
•
College van Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland Colleges van Burgemeesters en Wethouders van de gemeenten: o Bodegraven-Reeuwijk o Gouda o Krimpenerwaard o Waddinxveen o Zuidplas Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Bestuurders van de woningcorporaties: o Woonpartners Midden-Holland o Mozaïek Wonen o QuaWonen o Woonbron o Groen Wonen Vlist o Woningbouwvereniging Reeuwijk o Beter Wonen Ammerstol o Stedelink (voorheen Vestia) Bestuurders van de waterschappen: o Hoogheemraadschap van Rijnland o Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard o Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
Ondersteuningsverklaring: (steunverklaarders nog nader te bepalen) • • • •
Neprom en Bouwend NL Netbeheerders Drinkwaterbedrijven: o Oasen o Dunea Huurdersorganisaties
1
Inhoudsopgave Samenvatting ..................................................................................................................... 3 Overwegingen .................................................................................................................... 5 Rollen en verantwoordelijkheden ........................................................................................ 6 Regionale context............................................................................................................. 7 1. Woningbouwopgave: van provinciale naar regionale opgave ................................................. 9 Bouwlocaties ................................................................................................................. 10 Betaalbaarheid............................................................................................................... 12 2. Samenwerking en sturing ............................................................................................... 13 3. Versnellingsafspraken .................................................................................................... 14 4. Kritische succesfactoren ................................................................................................. 15 Middelen en sturing voor betaalbare woningen. ..................................................................
16 Beperken schaarste menskracht en stijgende kosten .......................................................... 18 Water en bodem sturend - in combinatie met toekomstbestendig bouwen ............................. 18 Mobiliteit en infrastructuur .............................................................................................. 19 Procedures – en onzekerheid over regelgeving ................................................................... 20 Stikstof ......................................................................................................................... 20 Overige kritische succesfactoren ...................................................................................... 20 Handtekeningen................................................................................................................ 22 Bijlage 1. Aanvullende nog uit te werken onderwerpen .......................................................... 23
2
Samenvatting De regio Midden-Holland kent een veelzijdig profiel aan woonmilieus en woonopgaven, waarbij water en bodem belangrijke factoren zijn om rekening mee te houden. Dat is een opgave voor gemeenten, woningcorporaties en waterschappen en vraagt om goede samenwerking met provincie en Rijk. Provincie Zuid-Holland en het Rijk hebben in oktober 2022 samenwerkingsafspraken gemaakt over het bouwen van 235.460 woningen in provincie ZuidHolland in de periode 2022 t/m 2030 en het streven van Rijk en provincie dat vanaf 2025 ten minste 2/3e van de nieuwbouwwoningen betaalbaar is, waarvan de helft door corporaties wordt gebouwd. In de samenwerkingsafspraken zijn verschillende randvoorwaarden in de vorm van kritische succesfactoren genoemd om de genoemde doelstellingen uit de samenwerkingsafspraken te kunnen halen. In Regionale Realisatieagenda Wonen Midden-Holland zijn afspraken gemaakt over de doelstellingen die gelden voor de regio Midden-Holland. Ten behoeve van de regionale realisatieagenda Midden-Holland is geanalyseerd in welke mate het mogelijk is om de realisatie van de woningbouwplannen te versnellen en hoe invulling kan worden gegeven aan doelstellingen om minimaal 2/3e van het woningbouwprogramma in het betaalbare segment te realiseren waarvan de helft door woningcorporaties.
Om de huidige plannen t/m 2030 te realiseren moeten er oplossingen komen voor verschillende en in vele projecten meerdere kritische succesfactoren. In de huidige woningmarkt vraagt realisatie van het voorliggende programma grote inspanningen en kan alleen samenwerking aan oplossingen bijdragen voor mogelijke versnelling en het halen van de doelstellingen. Het actuele regionale woningbouwprogramma van Midden-Holland is het vertrekpunt om te bewegen naar de bovengenoemde doelstellingen. In de periode 2022 t/m 2030 worden ca. 19.800 nieuwbouwwoningen toegevoegd. Hiervan staan er ca. 5.250 gepland in de sociale huur, ca. 1.800 in de middenhuur en ca. 2.300 in de betaalbare koop. Het aandeel sociale huur komt op 27% en het totale aandeel betaalbare woningbouw komt op 47%. De woningcorporaties geven aan op dit moment 3.600 sociale huurwoningen in de planning te hebben en 228 middenhuurwoningen. Het aandeel dat door woningcorporaties wordt gebouwd komt op 19%. Gemeenten en woningcorporaties hebben afgesproken intensiever te gaan samenwerken. Er wordt verkend of woningcorporaties hogere aantallen sociale huurwoningen kunnen realiseren en of gemeenten het percentage betaalbare woningen in het woningbouwprogramma kunnen verhogen.
Het Rijk heeft in het Programma ‘Een (t)huis voor iedereen’ de ambitie geformuleerd dat elke gemeente streeft naar minimaal 30% sociale huur in de woningvoorraad. De provincie stuurt via haar Omgevingsbeleid op een meer evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad en onderschrijft deze ambitie. Dit vanuit de gedachte dat elke gemeenten zijn fair share (eerlijk aandeel) neemt op basis van wat maximaal haalbaar is. Het Rijk een de provincie hebben deze ambitie vastgelegd in de Samenwerkingsafspraken. Dit is een ingroeimodel, het streven naar 30% sociale huur in de woningvoorraad hoeft niet per 2030 bereikt te zijn. Dit betekent dat de gemeenten met minder dan 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad moeten bijdragen aan dit streven door in de programmering een hoger percentage sociale huurwoningen op te nemen dan zij nu in de voorraad hebben. Oftewel het maximale wordt gevraagd, maar niet het onmogelijke. Binnen de regio zijn voor een aantal grote projecten al bestuurlijke afspraken gemaakt over het aandeel betaalbare woningbouw (Gouda-Westergouwe, Waddinxveen-Triangel, Middengebied Zuidplaspolder). Een van de grootste nieuwbouwprojecten de komende jaren betreft het Middengebied van de Zuidplaspolder (Het Vijfde Dorp).
In 2021 zijn bestuurlijke afspraken gemaakt voor de realisatie van 8.000 woningen in dit gebied, (waarvan 4.200 t/m 2030) waarvan 50% in het betaalbare prijssegment. Deze bestuurlijke afspraken hebben grote invloed op het streven van deze regio om minimaal 2/3e van de planvoorraad betaalbaar te realiseren.
3
Het realiseren van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwdoelstellingen slaagt alleen als partijen in staat zijn om gezamenlijk naar oplossingen te zoeken en minimaal de volgende kritische succesfactoren het hoofd de bieden: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Middelen en sturing voor betaalbare woningen Schaarste aan menskracht en stijgende kosten Water en bodem sturend – in combinatie met toekomstbestendig bouwen Mobiliteit en infrastructuur Procedures – en onzekerheid over regelgeving Stikstof Aansluiting op nutsvoorzieningen Streven naar complete steden en dorpen Geluid
In de Regionale Realisatieagenda Midden-Holland zijn deze kritische succesfactoren nader uitgewerkt en zijn mogelijke oplossingen geïnventariseerd. De benoemde kritische succesfactoren zullen periodiek worden besproken in de (nog uit te werken) toekomstige regionale samenwerkingsvorm. Dit geldt ook indien nieuwe belemmeringen voor de woningbouw zich opwerpen. We streven daarbij naar doorbraken op de kritische succesfactoren om de woningbouw te kunnen versnellen. Door de tijdsdruk is het niet mogelijk geweest om met partijen afspraken te maken over de oplossingen voor de kritische succesfactoren. Partijen spreken dan ook af hierover in 2023 verder met elkaar in gesprek te gaan. Waar mogelijk worden daar concrete afspraken over gemaakt. Dat is noodzakelijk om tot de geplande aantallen te kunnen komen.
4
Overwegingen •
Deze regionale woondeal wordt uitgewerkt als een regionale realisatieagenda. In het vervolg van dit document wordt de term regionale realisatieagenda aangehouden.
•
De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland (hierna: college van GS) de colleges van dijkgraaf en (hoog)heemraden (hierna: college van D&H) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in deze regionale realisatieagenda. Samen met partners (de woonregio’s, gemeenten, waterschappen, woningcorporaties, marktpartijen, huurdersorganisaties, netbeheerders en drinkwaterbedrijven) zetten wij ons in voor het bouwen van huizen op een toekomstbestendige manier. De genoemde partijen zien de regionale realisatieagenda’s als een wederzijdse inspanningsverplichting.
•
Tussen de minister voor VRO en het college van GS van de provincie Zuid-Holland zijn op 13 oktober 2022 “Samenwerkingsafspraken woningbouw Zuid-Holland” gemaakt over de provinciale ambitie in de nationale opgave. Het college van GS spant zich er in de periode 2022 t/m 2030 voor in dat er bruto 235.460 woningen worden toegevoegd. Dit is ruim 26% van de landelijke woningbouwambitie en een toename van 14% ten opzichte van de huidige woningvoorraad in Zuid-Holland. Dit aantal is op basis van wederzijdse inspanningsverplichtingen. Deze aantallen zijn enkel mogelijk als er oplossingen komen voor de kritische succesfactoren. Als we daar niet in slagen schat het college van GS in dat het uiterste scenario dan mogelijk maar 103.500 woningen in Zuid-Holland kunnen worden gebouwd in de periode 2022 tot en met 2030.
•
Daarnaast heeft het college van GS de ambitie uit de samenwerkingsafspraken onderschreven dat vanaf 2025 de programmering bestaat uit minimaal 2/3 betaalbare woningen, waarvan de helft door corporaties, wordt gebouwd in het segment sociale huur, middenhuur en betaalbare koop onder € 355.000 en het streven van elke gemeente naar minimaal 30% sociale huur in de woningvoorraad. Dit vanuit de gedachte dat elke gemeente zijn fair share neemt op basis van wat maximaal haalbaar is. Dit betekent voor gemeenten met minder dan 30% dat zij een beweging maken richting de 30% en voor gemeenten met meer dan 30% dat zij streven naar het op peil houden van de voorraad sociale huurwoningen. In de samenwerkingsafspraken (geactualiseerde inzet voor de woonopgave Zuid-Holland (versie 29 september 2022)) geeft het college van GS aan dat het zetten van stappen op de kritische succesfactoren randvoorwaardelijk is om aan de ambitie voor het aantal woningen en de kwalitatieve ambitie te voldoen.
•
In deze regionale realisatieagenda wordt een doorvertaling naar de regio gemaakt van de Samenwerkingsafspraken woningbouw Zuid-Holland tussen BZK en provincie Zuid-Holland. Met deze regionale realisatieagenda’s worden de krachten van de verschillende overheidslagen gebundeld met als doel het versnellen van de woningbouw in de regio. Hiertoe leggen het rijk, de provincie, de waterschappen en de gemeenten in regionaal verband hun wederzijdse verantwoordelijkheden en inspanningen vast en erkennen zij wederzijds de in deze realisatieagenda opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve opgaven. De langere horizon van deze afspraken vereist aanpassingsvermogen en realisme als omstandigheden wijzigen.
•
De regionale woningbouwprogrammering 2022 (dd. 1-12-2022) zoals in januari 2023 parallel door colleges van B&W en door het college van GS zijn vastgesteld, vormt het vertrekpunt voor deze regionale realisatieagenda.
•
Het ondertekenen van deze realisatie agenda is onder voorbehoud van bespreking in gemeenteraden, de provinciale staten, het algemeen bestuur van de waterschappen en de bestuurders van de woningcorporaties.
5
Rollen en verantwoordelijkheden •
Een handtekening van Rijk, provincies, gemeenten, woningcorporaties en waterschappen in regionaal verband onder deze realisatieagenda heeft implicaties. Duidelijk moet zijn wat de rol van eenieder is in de regionale realisatieagenda. Overheden werken samen vanuit hun eigen rol en verantwoordelijkheid en zetten gezamenlijk en gecoördineerd hun instrumenten en middelen in. De minister voor VRO is de trekker voor de nationale opgave voor versnelling van de woningbouw. De nationale opgave is vastgesteld in de Nationale Woon- en Bouw Agenda en de onderliggende programma’s en wordt uitgewerkt in wederkerige bestuurlijke afspraken op provinciaal en regionaal niveau.
•
Eén overheid: Gemeenten, provincies, Rijk en waterschappen zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de versterking van de regie op de woningbouw en het realiseren van de woningbouwopgave. Alle overheidslagen dragen bij aan de woningbouwopgave vanuit hun specifieke rol in aansluiting bij het huis van Thorbecke, en wet- en regelgeving zoals de Woningwet, de Huisvestingswet, de Wet op de Ruimtelijke Ordening, de Waterwet en – wanneer deze inwerking treedt – de Omgevingswet. In aansluiting daarop herbevestigen we het volgende;
•
De gemeente is als eerste bestuursorgaan verantwoordelijk voor de zorg voor de fysieke leefomgeving. In aansluiting daarop zetten de gemeenten zich in voor voldoende bouwlocaties in ruimtelijke plannen voor de realisatie van de woningbouwafspraken uit de regionale realisatieagenda’s. Met inzet van de wettelijke instrumenten zorgen gemeenten voor de benodigde (harde) plancapaciteit in de verschillende prijssegmenten (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) en voor verlening van omgevingsvergunningen.
•
De minister voor VRO is de trekker voor de nationale opgave voor versnelling van de woningbouw. De nationale opgave is vastgesteld in de Nationale Woon- en Bouw Agenda en de onderliggende programma’s en wordt uitgewerkt in wederkerige bestuurlijke afspraken op provinciaal en regionaal niveau. De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is verantwoordelijk voor de realisatie van de nationale opgave en stelselverantwoordelijk voor de versterking van het wettelijk instrumentarium voor de medeoverheden om de woningbouwopgave te realiseren en voor ondersteuning van de uitvoering via inzet van (financiële) middelen, ruimte en regelingen. De minister stuurt actief op de realisatie van de nationale opgave door intensief en periodiek overleg met medeoverheden en monitoring van de woningbouw. Daarnaast coördineert de minister de opgaven die samenhangen met de woningbouw met de medeoverheden en andere departementen.
•
De Provinciale Omgevingsvisie, omgevingsverordening en het omgevingsprogramma vormen het bovenliggende beleidskader en bevat de regels en voorwaarden voor de regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma’s. Vanuit deze wettelijke bevoegdheid is de Provincie Zuid-Holland verantwoordelijk voor de gebiedsgerichte coördinatie van de (ruimtelijke) doorvertaling van de provinciale woningbouwopgave in regionaal verband met de gemeenten. Het college van Gedeputeerde Staten stuurt actief op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogrammering, De provincie bevordert door actieve sturing de evenwichtige verdeling tussen en in de regio’s. De provincie zorgt voor actueel omgevingsbeleid en het Rijk zorgt voor extra noodzakelijk juridisch instrumentarium dat onderdeel zal onderdeel uitmaken van het wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting.
•
Het waterschap heeft de waterstaatkundige verzorging van een gebied ten doel. Met kennis, advies en inzet van wettelijke instrumenten zorgt het Dagelijks Bestuur voor de weging van het waterbelang in planprocessen en het verlenen van omgevingsvergunningen. De waterschappen zijn een volwaardige partner en zijn daarmee vroegtijdig betrokken in het planproces.
6
•
Woningcorporaties hebben vanuit de Woningwet de kerntaak om te zorgen voor betaalbare en goede huisvesting voor mensen met een laag inkomen. Het bestuur van een woningcorporatie maakt een goede afweging binnen de brede volkshuisvestelijke opgave en spant zich in om de beschikbare investeringscapaciteit voor de korte termijn zo optimaal mogelijk in te zetten voor het realiseren van kwalitatief goede en betaalbare sociale huurwoningen.
•
Met de regionale realisatieagenda wordt de basis gelegd voor een langjarige (t/m 2030) samenwerking tussen Rijk, provincie, gemeenten, woningcorporaties en waterschappen. Dit partnerschap is van groot belang om uitvoering te geven aan versnelling van de complexe woonopgave. We maken daarom – naast de afspraken over de woningbouwopgave – ook afspraken over de governance.
•
De samenhang met reeds bestaande afspraken en samenwerkingsstructuren wordt geborgd. Dit zijn: o Gemeenschappelijke Regeling Regio Midden-Holland. Op het thema Ruimte en Wonen is een Bestuurlijke Tafel een ambtelijke werkgroep georganiseerd. o Regionale Agenda Wonen 2019 (actualisatie 2023 - Regionale Woonzorgvisie 2023)
Regionale context •
Deze realisatieagenda is onder grote tijdsdruk tot stand gekomen. Het is nodig om het komende jaar het gesprek te blijven voeren om tot concrete afspraken te kunnen komen.
•
De langere horizon van de regionale realisatieagenda (tot en met 2030) vereist ook realisme en aanpassingsvermogen als de omstandigheden wijzigen en als randvoorwaarden niet (geheel) kunnen worden ingelost.
•
In deze realisatieagenda ligt het accent op de bouwopgave, maar waar nodig wordt de verbinding gelegd met bredere opgaven. De problematiek op de woningmarkt vraagt om een fundamentele en brede aanpak van de opgaven door middel van nieuwbouw, in combinatie met maatregelen ten aanzien van betaalbaarheid, leefbaarheid, kwaliteitsverbetering en verduurzaming. Deze zijn niet los van elkaar te zien en moeten in samenhang worden uitgerold. Dit komt bovenop de combinatie van opgaven voor de bestaande voorraad.
•
Elk woongebied in de regio Midden-Holland kent een eigen karakter: stedelijke gebieden, luxe en betaalbare woonmilieus, middelgrote kernen en landelijk en dorpse kernen. Het behoud van deze veelzijdigheid is een opgave voor samenwerkende partijen en vraagt om goede afstemming met alle partijen.
•
In de regio Midden-Holland liggen afgezien van Gouda geen grote steden. Wel is er binnen de regio een grootschalige ontwikkellocatie. De Zuidplaspolder is een ontwikkellocatie ten behoeve van de verstedelijkingsopgave in de Zuidvleugel van de Randstad. De kwantitatieve woningbouwopgave van Midden-Holland is in vergelijking met andere ZuidHollandse regio’s relatief klein. Het stedelijk profiel in Midden-Holland is beperkt, het percentage sociale huurwoningen in een aantal gemeenten is relatief laag. De kwalitatieve opgave om voldoende sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen te realiseren is een uitdaging voor Midden-Holland. De regio Midden-Holland ligt voor het grootste deel onder NAP en kent grote opgaven ten aanzien van bodemdaling en klimaatadaptatie. De regio zet daarom in op toekomstbestendige en klimaatadaptieve bouw.1
•
•
1
In het regionale woningbouwprogramma tot en met 2030 zijn een paar grote woningbouwprojecten met meer dan 1.000 woningen voorzihen: het middengebied van de Zuidplaspolder - het Vijfde Dorp (gemeente Zuidplas; 4.200 woningen), Triangel (gemeente Waddinxveen; 1.700 woningen), Noordkade (gemeente Waddinxveen; 1.400 woningen) Spoorzone (gemeente Gouda; 2.100 woningen) en Westergouwe (gemeente Gouda; 1.600 woningen). Binnen een aantal van deze projecten zijn in een eerder stadium afspraken gemaakt over het aandeel betaalbare woningbouw.
De opgaven en de koers zijn uiteengezet in de Agenda Verstedelijking en Mobiliteit van de Regio Midden-Holland (2021)
7
2
•
De provincie Zuid-Holland, de gemeente Zuidplas en Grondbank RZG Zuidplas zijn in de Bestuurlijke Overeenkomst ‘Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder’ overeengekomen dat minimaal 50% van het totale woningbouwprogramma van 8.000 woningen wordt gerealiseerd in het betaalbare segment.
•
De vijf gemeenten binnen de regio Midden-Holland werken sinds 2016 samen binnen de Gemeenschappelijke Regeling Regio Midden-Holland. Op het thema Ruimte en Wonen is een Bestuurlijke Tafel en een ambtelijke werkgroep georganiseerd.
•
Het onderzoek ‘Opgaven en Middelen2’, laat zien dat de corporaties in de regio Midden -Holland voor een grote opgave staan, zowel op het vlak van investeringen in uitbreidingsnieuwbouw als investeringen in het verduurzamen van de bestaande voorraad. Tegelijkertijd lopen de corporaties in Midden-Holland tegen hun financiële grenzen aan (zie verder hoofdstuk 1. ‘Betaalbaarheid’ en 4. ‘Kritische succesfactoren’).
Factsheet Onderzoek Opgaven en Middelen (2019). Aedes.
8
1. Woningbouwopgave: van provinciale naar regionale opgave •
We hebben een gezamenlijke opgave. Om het huidige woningtekort aan te pakken is het noodzakelijk om de komende jaren het bouwtempo flink te verhogen en sneller en meer woningen bij te bouwen. In heel Nederland zijn tot en met 2030 in totaal 900.000 woningen nodig. o In de Samenwerkingsafspraken tussen het rijk en de provincie is de ambitie opgenomen dat 235.460 van deze woningen in provincie Zuid-Holland worden gerealiseerd. De gemeenten, provincie en rijk zetten zich, in samenwerking met waterschappen, corporaties en de andere partijen, in voor de realisatie van deze ambitie (zie tabel 1 hieronder).
•
Tabel 1 geeft een ‘foto’ van de huidige stand van zaken op basis van het woningbouwprogramma 2022 (dd. 1-12-2022). In deze realisatieagenda zijn procesafspraken opgenomen om de woningbouwprogrammering te realiseren en het aandeel betaalbaarheid te vergroten. Hiermee geven we invulling aan de ambitie dat vanaf 2025 de programmering bestaat uit minimaal 2/3 betaalbare woningen, waarvan de helft door corporaties, wordt gebouwd in het segment sociale huur, middenhuur en betaalbare koop onder de grens van €355.000. De realisatie van de woningbouwplannen is echter afhankelijk van ontwikkelingen in de markt en de mate waarin voldaan kan worden aan de kritische succesfactoren. Tabel 1 vormt het startpunt voor nader te maken concretiseringsafspraken. .
Tabel 1: Foto woningbouwprogramma 20223 Aantallen Regio Midden-Holland Jaartal Bruto Beschikbar Aantal nieuwbouw e netto woningen (te plancapacit in harde realiseren eit (aantal plancapa woningen) woningen) citeit
155
Huurwoni ngen vanaf de sociale huurgrens tot €1000 per maand 117
Koopwonin gen tot €355.000
333
117
1.696
2023
2.099
2.077
1.736
440
177
263
125
20
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal
3.607 3.113 2.761 2.347 1.503 1.288 1.405 19.819
3.423 2.995 2.729 2.301 1.503 1.288 1.405 19.417
2.177 1.159 1.139 722 192 126 150 9.055
1.271 892 568 726 436 371 398 5.257
383 311 198 170 128 126 196 1.806
380 455 313 168 144 111 111 2.278
800 504 435 350 618 335 310 3.594
106 30 9 63 228
46%
27%
9%
11%
18%
1%
•
1.654
Sociale huurwon ingen5
Aantal woningen door woningcorporaties Sociale Midden huurwoni huurwonin ngen gen
2022
% van totaal
1.696
Betaalbaarheid4
Het woningbouwprogramma 2022 (Regionaal Programma Wonen, RPW2022) is leidend voor de kwantitatieve programmering van de regio Midden-Holland.6 De regionale realisatieagenda is het vertrekpunt om de kwalitatieve en kwantitatieve verschillen te overbruggen tussen het woningbouwprogramma en de richtinggevende woningbouwdoelstellingen uit de Samenwerkingsafspraken.
3
De aantallen aangeleverd door woningcorporaties en de aantallen opgenomen in de planregistraties verschillen, met name voor middenhuurwoningen. In de uitvoering van de realisatieagenda worden de verschillen geanalyseerd. 4 Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max van €1000 per maand (prijspeil 2022; wordt geïndexeerd) en koopwoningen tot aan €355.000. Zie ook opmerking bij format afsprakenkader Rijk-regio over hoogte NHG-grens) 5 Aantal van de bruto nieuwbouw 6 Het woningbouwprogramma is door het toevoegen van nieuwe plannen aan verandering onderhevig.
9
-
•
Dit betreffen wederzijdse inspanningsverplichtingen. Voor het realiseren van de woningbouwdoelstellingen uit de Samenwerkingsafspraken is het aanpakken van de KSF randvoorwaarde.
•
Met betrekking tot de kwalitatieve programmering gaat de aandacht uit naar een aantal opgaven (zie ook: hoofdstuk 1. ‘Betaalbaarheid’): o De ambitie om vanaf 2025 het regionale woningbouwprogramma te laten bestaan uit minimaal 2/3 betaalbare woningen wordt met de huidige woningbouwprogrammering van de regio niet gehaald. Voor de regio MiddenHolland komt het aandeel betaalbare woningen op dit moment uit op 47%. o De ambitie dat de woningcorporaties vanaf 2025 de helft van de betaalbare woningen (1/3 van de programmering in het segment sociale huur en middenhuur) gaan bouwen wordt in de huidige woningbouwprogrammering van de regio niet gehaald. Voor de regio Midden-Holland komt het aandeel voor de woningcorporaties op dit moment uit op 19% ten opzichte van de totale programmering en 41% van het aandeel betaalbare woningen..
•
Krimpenerwaard ervaart een knelpunt om de woningbouwambities te realiseren binnen de bestaande kernen. Krimpenerwaard zet zich in om aanvullend op Tabel 1 plannen te ontwikkelen voor nieuwe woningbouwlocaties. Krimpenerwaard en de provincie maken de procesafspraak in gesprek te gaan over eventuele uitbreidingen in Krimpenerwaard, waarbij het vergroten van het aandeel sociale huurwoningen onderdeel is van het gesprek.
•
Door het hebben van voldoende plancapaciteit, kunnen vertragingen in ontwikkeling van locaties ook worden opgevangen door de ontwikkeling van andere locaties naar voren te halen. Ook kunnen gemeenten locaties hiervoor aandragen, die nog niet de status hebben van “aanvaarde” locaties. Eerste toetssteen in deze discussies is of deze locaties kunnen bijdragen aan de woningbouwopgave tot en met 2030. Uiteraard gelden voor zulke locaties de normale afwegingscriteria waaronder ruimtelijke criteria als de ladder voor duurzame verstedelijking, de benodigde investeringen in infrastructuur, water en bodem leidend en leefbaarheid. We gaan over dergelijke locaties in gesprek met elkaar. Dit gesprek over deze locaties is ook van belang voor de borging van de woningbouw na 2030. Het rijk is overigens voornemens de ladder voor duurzame verstedelijking te evalueren.
Bouwlocaties •
In het huidige regionale woningbouwprogramma worden in Midden-Holland t/m 2030 circa 19.800 woningen gebouwd. Om aan de doelstellingen uit de samenwerkingsafspraken te kunnen voldoen, is op projectniveau (groot en klein) inzet nodig van partijen om knelpunten gezamenlijk te tackelen. o In Tabel 2 zijn de bouwlocaties MIRT en WBI opgenomen. o In Tabel 3 zijn projecten opgenomen binnen de regio Midden-Holland met 200 woningen of meer. Deze projecten tellen bij elkaar zo’n 13.800 woningen, ofwel 71% van de totale regionale woningbouwopgave.
•
Via de in hoofdstuk 2. ‘Samenwerking en sturing’ benoemde principes blijven we met elkaar continue het gesprek voeren om gesignaleerde knelpunten/kritische succesfactoren in projecten aan te pakken.
Tabel 2: MIRT- en WBI-projecten regio Midden-Holland
MIRT-projecten Versnellingsprojecten: • Gemeente Gouda: Spoorzone
WBI-projecten • Gemeente Zuidplas: Gebiedsontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder
10
Tabel 3. Aantal projecten met >200 woningen in Midden-Holland
Projecten > 200 w. Bodegraven-Reeuwijk 274 Dronenhoek 274 Gouda 3.964 Spoorzone totaal 2.113 Westergouwe totaal 1.631 Wibautstraat 1 (voormalige pwa-kazerne) 220 Krimpenerwaard 485 Gouderak Oost (O11) 270 Galgoord / Kleine Betuwe 215 Waddinxveen 3.414 Park Triangel (incl. Noordpunt) 1.707 Noordkade 1.421 Sleutelkwartier (gebied station-brug) 286 Zuidplas 5.595 Middengebied vijfde dorp 4.200 Zevenhuizen-Zuid 615 Sportpark Van 't Verlaat (Sportvelden Zevenhuizen) 359 Swanladriehoek 212 Moerkapelle-Oost fase 3+4 (De Jonge Veenen) 209 Eindtotaal 13.732 In projecten groter dan 200 woningen 71%
Gemeente en plannaam (aantallen 2022 t/m 2030)
Naast de opgenomen locaties zijn er kleinere of minder complexe woningbouwplannen verspreid over de regio. Ook deze zijn van waarde voor het realiseren van de doelstelling. Ter illustratie van knelpunten en oplossingsrichtingen worden twee (deel)projecten toegelicht: 1. Vijfde Dorp – Middengebied Zuidplaspolder – Ontwikkeling fase 1 • 1.500 woningen; exacte verdeling woningtype en betaalbaarheid nog niet duidelijk • Wat is de status? Bestuurlijke afspraken zijn gemaakt; masterplan is vastgesteld. Nota van Uitgangspunten en bestemmingsplan worden opgesteld. • Wat speelt er? In de Zuidplaspolder wordt een nieuw dorp met 8.000 woningen ontwikkeld, gesitueerd dichtbij lokale, regionale en landelijke infrastructurele verbindingen. Toch ligt het gebied wegens relatief gebrek aan (perspectief op) aansluitingen op die verbindingen redelijk geïsoleerd. Door stijgende kosten komen ambities rond klimaatadaptatie, slimme mobiliteitsvormen, natuurinclusiviteit en betaalbaarheid onder druk te staan. • Waar kunnen partijen bijdragen? Gemeente blijft in gesprek met Rijk en provincie over de inzet van de beschikte middelen voor dit project. 2. Burgermeesterkwartier 1 in de Spoorzone van Gouda.
• 650 woningen; 20% sociale huur, 18% middenhuur en geen betaalbare koop • Wat is de status? Het bestemmingsplan is vastgesteld in november 2021 • Wat speelt er? Dit project betreft een transformatie van een voormalig bedrijventerrein, binnen de Spoorzone Gouda. Door stijgende kosten komen de ambities rond klimaatadaptie, natuurinclusiviteit en betaalbaarheid onder druk te staan. • Waar kunnen partijen bijdragen? Gemeente voert met Rijk en provincie gesprek over de inzet van de toegekende middelen.
11
Betaalbaarheid •
Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland en Zuid-Holland. Om aan te sluiten bij die grote behoefte streven we ernaar dat twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar zijn: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Onder het betaalbare segment vallen: o Sociale huurwoningen o Middenhuur: huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max huur van €1.000 per maand, prijspeil 2022. o Betaalbare koopwoningen: koopwoningen tot €355.000,-
•
Op dit moment is in het regionale woningbouwprogramma de realisatie van 9.341 betaalbare huur- en koopwoningen voorzien. Hiermee wordt 47% van de opgave in de regio gerealiseerd in het betaalbare segment. Uit tabel 1 is te concluderen dat de doelstellingen uit de samenwerkingsovereenkomsten in het betaalbare segment met de huidige programmering nog niet wordt gehaald. De regio Midden-Holland zet zich in voor de ambitie dat vanaf 2025 2/3 van de bruto woningbouw wordt gerealiseerd in het betaalbare segment. Het aanpakken van de kritische succesfactoren is daarbij randvoorwaarde.
•
De regio zet zich ervoor in dat tweederde van de woningen tot en met 2030 in het betaalbare segment worden gerealiseerd. We erkennen echter dat voor een deel van de plannen de programmering al vast ligt. Om een betrouwbare partner te zijn en de gewenste versnelling niet te frustreren worden contracten (anterieure overeenkomsten en bestemmingsplannen) niet opengebroken. In de overige plannen wordt de programmering bijgestuurd in lijn met de betaalbaarheidsambities.
•
In het beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’ is opgenomen dat via de regionale woningbouwprogrammering de nieuwbouw van sociale huurwoningen zo wordt ingepland dat wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige verdeling van de woningvoorraad met een streven naar 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad in elke gemeente. Dit is een ingroeimodel, het streven naar 30% sociale huur in de woningvoorraad hoeft niet per 2030 bereikt te zijn. Dit betekent dat de gemeenten met minder dan 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad moeten bijdragen aan dit streven door in de programmering een hoger percentage sociale huurwoningen op te nemen dan zij nu in de voorraad hebben. Oftewel het maximale wordt gevraagd, maar niet het onmogelijke.
•
De minister voor VRO zal in de in de voorbereiding zijnde Wet versterking regie op de Volkshuisvesting zorgen voor versterking van het instrumentarium dat hiervoor kan worden ingezet door de overheden.
•
In de Nationale Prestatieafspraken is opgenomen dat corporaties verantwoordelijk zijn voor de bouw van nationaal 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuur woningen. Gezien de behoefte aan sociale huurwoningen is het belangrijk dat de totale voorraad weer groeit. De corporaties in de regio zetten zich in voor de realisatie van 3.822 corporatiewoningen, waarvan 3.594 sociale huurwoningen en 228 middenhuur woningen. Deze aantallen worden, wat betreft de nieuwbouwopgave, het vertrekpunt voor de lokale prestatieafspraken die gemeenten, corporaties en huurders maken. Ook is in de Nationale Prestatieafspraken tussen Rijk en Aedes opgenomen dat het aantal woningen met een huurprijs tot 550 euro (prijspeil 2020) in de totale corporatievoorraad niet afneemt. De ambitie dat de woningcorporaties vanaf 2025 de helft van de betaalbare woningen gaan bouwen wordt in het huidige regionale woningbouwprogramma nog niet gehaald. Om dit aantal te kunnen realiseren is het aanpakken van de kritische succesfactoren een randvoorwaarde.
•
Gemeenten zorgen, in lijn met de Nationale prestatieafspraken, voor voldoende steun en locaties. Gemeenten zetten de instrumenten in die ze tot hun beschikking hebben om de afgesproken aantallen sociale huur- en middenhuurwoningen daadwerkelijk te realiseren. In geval gemeenten geen eigen grondposities hebben, zijn zij hiervoor mede afhankelijk van de medewerking van marktpartijen.
12
•
Om provincies, gemeenten en corporaties te ondersteunen bij het realiseren van versnelling van de nieuwbouw van sociale woningen, kunnen de expertteams, de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties en de Taskforce versnellen tijdelijke huisvesting worden ingezet. De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties, die bestaat uit leden namens alle betrokken partijen7, kan bestuurlijk hulp bieden wanneer er belemmeringen worden geconstateerd bij het realiseren van de gemeentelijke bouwopgave voor sociale huurwoningen, waaronder flexwoningen.
•
Om te zorgen dat er voldoende woningen zijn voor starters en huishoudens met een middeninkomen zijn tot en met 2030 nationaal 350.000 betaalbare koop- en midden huurwoningen nodig. In het beleidsprogramma ‘betaalbaar wonen’ is dan ook opgenomen dat bijna 40% van de nieuwbouw dient plaats te vinden in deze segmenten.
•
Het provinciale aandeel zoals opgenomen in de Samenwerkingsafspraken in deze nationale opgave is 43.460 middenhuurwoningen en 43.460 betaalbare koopwoningen. Zoals hierboven is aangegeven bouwen corporaties in deze regio in de huidige programmering gezamenlijk 228 middenhuurwoningen. De programmering van middenhuurwoningen door corporaties blijft daarmee achter bij de landelijke doelstellingen. Op basis van de landelijke doelstellingen is het aantal middenhuurwoningen door corporaties in deze regio circa 1.100. In het kader van deze regionale realisatieagenda gaan de betrokken partijen in gesprek om de ambitie van voldoende huurwoningen en de inzet van de corporaties daarbij tot stand te kunnen brengen.
2. Samenwerking en sturing •
De gemeenten binnen Midden-Holland hebben, zoals ook benoemd in de Regionale Agenda Wonen 2019, met elkaar geconcludeerd dat regionale samenwerking rond wonen wenselijk is vanwege de sterke samenhang in de woningmarkten van gemeenten. De gemeenten willen binnen het domein wonen een volwaardige en sterke samenwerkingspartner zijn voor hun partners. Om de woningbouwproductie te versnellen en de regionale woningbouwopgave op een toekomstbestendige manier te realiseren, is samenwerking met alle partijen in de woningbouwketen essentieel, met besef van ieders rol en verantwoordelijkheid. Dit vraagt om een nauwe betrokkenheid van corporaties, waterschappen, marktpartijen, netbeheerders, drinkwaterbedrijven en huurdersorganisaties.
•
Zo is ook vanuit woningcorporaties en gemeenten de intentie uitgesproken om voor de regio Midden-Holland te werken aan een regionale samenwerkingsvorm tussen gemeenten en woningcorporaties op het thema wonen. Zowel wethouders als corporatiebestuurders in de regio Midden-Holland willen samen met elkaar werk maken van de woningbouwontwikkeling in de regio. Daarbij is oog voor de hele keten: wonen, zorg en welzijn. Het is de intentie in 2023 de samenwerking tussen gemeenten en corporaties verder vorm te geven, zowel ambtelijk als bestuurlijk. Hiertoe is een voorstel in voorbereiding voor een praktische samenwerkingsvorm.
•
Voortgang en in gesprek blijven: o De samenwerkingsstructuur ten behoeve van de voortgang van de realisatieagenda wordt in 2023 uitgewerkt door in ieder geval het Ministerie van BZK, de provincie, de gemeenten, de woningcorporaties en de waterschappen. Onderdeel van deze uitwerking is de keuze om wel of niet aan te sluiten op bestaande overlegstructuren, de ambtelijke uitvoeringscapaciteit en de overlegfrequentie. De inzet is om minimaal 2x per jaar in het kader van de realisatieagenda overleg te laten plaatsvinden. o
7
Monitoring woningbouw: de woningbouwaantallen worden elk jaar geactualiseerd – en 1x per jaar vastgesteld – in het provinciale registratiesysteem Planregistratie Wonen, waarbij kansen worden verzilverd en woningbouwplannen worden bijgesteld op basis van de meest recente inzichten. Bovendien wordt de prognose voor de woningbouwbehoefte tot 2030 periodiek bijgewerkt. De taakstellende woningbouwproductie per jaar tot 2030 wordt bijgewerkt op basis van de gerealiseerde bouwproductie en ontwikkeling van de woningvoorraad. Deze bijstelling kan leiden tot
Woningcorporaties, gemeenten, provincie en ministerie van BZK
13
bijstelling van de voorliggende regionale realisatieagenda. De regionale realisatieagenda’s worden periodiek herzien, mede op basis van de nieuwste inzichten die volgen uit het regionaal woningbouwprogramma. o
Het rijk informeert de provincie en de gemeenten in de regio indien er nieuwe regelingen of subsidiemogelijkheden worden opengesteld. Ook dient het rijk als vraagbaak bij eventuele onduidelijkheden omtrent de aanvraag van financiële middelen. De provincie informeert gemeenten in de regio indien er nieuwe regelingen of subsidiemogelijkheden worden opengesteld.
o
Energie en water (e.a. nutsvoorzieningen) zijn randvoorwaardelijk voor nieuwe woningbouwlocaties. Met drinkwaterbedrijven en netbeheerders wordt in 2023 nader onderzocht welke monitorings- en afstemmingsafspraken mogelijk zijn op het niveau van tijd (planning) en omvang (aantallen). Daarbij moet aandacht zijn voor mogelijke gevoelige informatie bij het al dan niet delen van woningbouwplannen. De monitoring moet ertoe leiden dat toekomstige of huidige leveringsknelpunten of vertraging door langlopende procedures worden voorkomen. En de monitoring moet ertoe leiden dat scherp wordt wie voor welke actie aan zet is en wat er gedaan moet worden om leveringsknelpunten tegen te gaan dan wel te voorkomen.
•
Intensief en kort-cyclisch ambtelijk en bestuurlijk overleg is belangrijk met als doel goed zicht te krijgen en te houden op de uitvoering. Daarom signaleren we vroegtijdig wanneer de voortgang van de woningbouw en de uitvoering van de bestuurlijke afspraken stokt.
•
De colleges van B&W van de gemeenten uit de regio, het college van GS en de minister voor VRO weten uiteraard dat er ook ontwikkelingen zijn waar wij beperkt invloed op hebben zoals de hoogte van de hypotheekrente. Daarnaast is het goed mogelijk dat er de komende maanden of jaren weer nieuwe, nu nog onbekende ontwikkelingen kunnen optreden die van invloed zijn op de realisatie. Daarom zijn eerder in deze samenwerkingsafspraken passages opgenomen over het continue gesprek met elkaar om huidige en nieuwe knelpunten te tackelen.
3. Versnellingsafspraken •
Uitspraken gaan ook over het continueren van de bouwproductie.
•
Vanwege de grote urgentie van de opgave is het nodig dat woningen sneller worden gerealiseerd; sneller dan de gemiddeld 10 jaar die nu landelijk gebruikelijk is. Het is daarom cruciaal dat er wordt gewerkt aan het sneller, slimmer en efficiënter inrichten van de processen en procedures die bij de realisatie van woningbouw van toepassing zijn. Hierbij bezien we het gehele bouwproces tot en met de bezwaarprocedure. Ook is het van belang samen een goed participatieproces in te richten, informeel en formeel. Door het ministerie van BZK is in overleg met medeoverheden en marktpartijen een actieplan Versnellen Processen en Procedures opgesteld. De volgende aanbevelingen – voor zover nodig – worden (regionaal) gezamenlijk opgepakt; o
o
o o •
Bij de initiatieffase, bij het organiseren van het plan- en realisatieproces, zorgen voor heldere beslismomenten en benodigde mandaten. Dit zorgt voor het efficiënt en binnen termijnen doorlopen van procedures. Versterking van de samenwerking tussen provincie en gemeenten bij het zo efficiënt mogelijk inzetten van de beschikbare ambtelijke capaciteit en expertise, bijvoorbeeld door inzet van de Vliegende Brigade. Actueel houden van ruimtelijke beleidskaders en beleid rondom participatie en ruimtelijke plannen ten behoeve van een transparant en zorgvuldig proces. Vroegtijdig betrekken van de waterschappen in het planproces (verkenning/initiatiefase).
In de realisatie van de regionale woningbouwopgave geven partijen prioriteit aan projecten die snel en relatief gemakkelijk te realiseren zijn en die bijdragen aan de kwalitatieve doelstellingen. Ook wordt bekeken welke projecten versneld gerealiseerd kunnen worden of naar voren kunnen worden gehaald.
14
•
Om ervoor te zorgen dat bij planuitval reserveplannen beschikbaar zijn, maken partijen afspraken over voldoende plancapaciteit en harde plancapaciteit. Partijen zetten in op voldoende harde plancapaciteit voor de realisatie van de woningbouwproductie de komende vijf jaren. Partijen continueren daarbij de afspraak om in te zetten op 130% plancapaciteit.
•
We spreken af dat de brief van de minister van Infrastructuur en Waterstaat van 25 november 2022 over “Water en bodem sturend” m.b.t. bebouwing, uitgangspunt is voor nieuw te maken locatiekeuzes. Daarnaast zal de brief worden betrokken bij de klimaatbestendige realisatie van woningbouwlocaties die zijn opgenomen in het actuele regionale woningbouwprogramma 2022. Dit zal iets vragen van private en publieke partijen. Bovendien zal, zoals al is vastgelegd in de provinciale Omgevingsverordening, in een bestemmingsplan waarin nieuwe woningbouw mogelijk wordt gemaakt, rekening moeten worden gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering en bodemdaling. Indien er locatiespecifieke vraagstukken zijn, dan kunnen partijen deze agenderen, liefst voor 1 september 2023. Waterschappen kunnen en willen op basis van kennis en expertise vroegtijdig adviseren bij projecten aan partijen in deze regionale realisatie agenda, partijen stellen dat op prijs.
•
Voor zover het de verantwoordelijkheden van de waterschappen betreft, spannen ze zich in om tijdig de randvoorwaarden vanuit de succesfactoren ‘water en bodem sturend’ en ‘toekomstbestendig bouwen’ in te brengen in het planproces waardoor de kans op vertraging op een later moment beperkt is.
•
De colleges van B&W van de gemeenten en het college van Gedeputeerde Staten spannen zich samen in voor voldoende plancapaciteit voor de realisatie van het regionale aandeel van de provinciale woningbouwopgave.
•
De gemeenten spannen zich in voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van het regionale aandeel van de provinciale woningbouwopgave.
•
Om de woningbouwambitie uit tabel 1 te realiseren, is het noodzakelijk de plancapaciteit op te harden8. Partijen zorgen ervoor dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij specifieke aandacht voor het concretiseren van de plannen tot en met 2024. Het concretiseren van de zachte plannen hangt nauw samen met de invulling van de te maken afspraken over de kritische succesfactoren (zie hoofdstuk 3).
•
Partijen willen vanaf 2023 gezamenlijk nader uitwerken en afspraken maken over: Woonzorgvisie9; Woningbouw voor ouderen en verpleegzorgplekken; Herstructurering; Vakantieparken; Duurzaam en toekomstbestendig bouwen; Ruimtelijke ordeningsaspecten; Flexibele woningen; Transformeren van vastgoed. Deze onderwerpen staan beschreven in bijlage 1.
4. Kritische succesfactoren Partijen zullen zich maximaal inspannen om elkaar de komende jaren te helpen en ondersteunen bij het vinden van oplossingsrichtingen voor deze ksf’s. Niet om elkaar af te rekenen, maar wel om daarop aanspreekbaar te zijn: we kijken daarbij naar kansen en mogelijkheden en we vragen daarbij het maximale van elkaar, niet het onhaalbare. Voor alle opgenomen ksf’s geldt dat deze daarom periodiek besproken zullen worden in de woondealoverleggen om de voortgang te monitoren. We kijken daarbij ook naar de economische ontwikkelingen, die sterke invloed kunnen hebben op de bouw van woningen. Daarbij hanteren we de volgende vertrekpunten:
8
Harde woningbouwplannen zijn plannen waarvoor een bestemmingsplan (of Omgevingsplan), zonder wijzigingsbevoegdheid, door de gemeenteraad is vastgesteld en/of onherroepelijk is geworden.
15
•
Wanneer partijen tegen locatie- of regiospecifieke knelpunten aanlopen voor de realisatie van de woningbouw worden deze ingebracht op de versnellingstafel/regionale bouwtafel. Indien er sprake is van locatie- of gebiedsoverstijgende problematiek, dan kunnen deze worden doorgezet naar de landelijke versnellingstafel.
•
Wanneer er al een andere gebiedsspecifieke, regionale of landelijke tafel is voor een kritische succesfactor wordt het knelpunt primair daar besproken en opgelost.
•
BZK coördineert de opgaven die samenhangen met woningbouw waarvoor de inzet van het Rijk nodig is en fungeert als eerste aanspreekpunt (en indien nodig als toegangspoort) richting andere departementen.
•
De Minister van VRO zet zich maximaal in om samen met de verantwoordelijke collegaministers kritische succesfactoren in relatie tot woningbouw aan te pakken.
•
De kritische succesfactoren zoals opgenomen in de ‘Samenwerkingsafspraken woningbouw Zuid-Holland’ tussen het Rijk en de provincie Zuid-Holland zijn door de gemeenten en woningcorporaties binnen Midden-Holland geprioriteerd en vertaald naar de regio. Hierdoor is inzichtelijk gemaakt welke kritische succesfactoren binnen de regio grote knelpunten vormen voor het realiseren van de woningbouwdoelstellingen.
•
Deze regionale realisatieagenda is tot stand gekomen in een proces waarin gemeenten en corporaties oplossingsrichtingen hebben aangedragen voor knelpunten in de realisatie van de woningbouwdoelstellingen. Bij deze mogelijke oplossingsrichtingen zijn eerste inzichten aangedragen door gemeenten en woningcorporaties. Om de aangegeven kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwdoelstellingen te halen worden deze eerste inzichten met alle partijen in een volgend stadium verkend, conform afspraken gemaakt in hoofdstuk2 Samenwerking en sturing.
•
De benoemde kritische succesfactoren zullen periodiek worden besproken in de – nog uit te werken - toekomstige regionale samenwerkingsvorm. Dit geldt ook indien nieuwe belemmeringen voor de woningbouw zich opwerpen. We streven daarbij naar doorbraken op de kritische succesfactoren om de woningbouw te kunnen versnellen. Waar mogelijk worden daar concrete afspraken over gemaakt.
Middelen en sturing voor betaalbare woningen. •
•
• •
•
10
De regio ervaart een tekort aan voldoende middelen en sturing voor betaalbare woningen. Gemeenten en corporaties ervaren dat betaalbare woningen slecht te realiseren zijn bij kleinere en complexere projecten. Het realiseren van 30% sociale huur is voornamelijk kansrijk bij grotere projecten, is de ervaring. De doelstelling staat op gespannen voet met het commercieel belang van projectontwikkelaars. Gemeenten en woningcorporaties hebben tijd en middelen nodig om de ambities m.b.t. betaalbaarheid te realiseren. Bestaande afspraken kunnen niet zomaar, zonder instrumenten of subsidie, worden opengebroken. Wel worden in projecten waar al afspraken over zijn, de mogelijkheden benut om het aandeel betaalbaar te verhogen. Corporaties ervaren dat een stapeling van eisen rond het gevelbeeld, klimaatadaptatie, deelmobiliteit en circulariteit gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten. De corporaties ervaren de investeringskracht als een knelpunt.10 De corporaties agenderen dit knelpunt via de geëigende kanalen bij het Rijk en bespreken de inzet van de genoemde instrumenten in de Nationale Prestatieafspraken. Concrete knelpunten, zoals door corporaties ervaren, zijn: de verduurzaming van de bestaande voorraad, het rekenmodel van de beleidswaarde, de heffingen ATAD en VPB en het neerwaarts bijstellen van het woningwaarderingsstelsel.
Rijk en provincie zetten capaciteit en ondersteuning in op basis van de beschikbare regelgeving. Deze inzet is mede nodig om het aandeel sociaal en betaalbaar te realiseren. De verkoop van sociale huurwoningen door corporaties is een middel om o.a. de doorstroom van middeninkomens uit de sociale huursector te bevorderen en de
Deze constatering wordt ondersteund door het rapport ‘opgaven en middelen’ uitgevoerd in opdracht van Aedes.
16
• •
investeringsruimte van corporaties te vergroten. Hierover zijn afspraken gemaakt binnen de nationale prestatieafspraken. De realisatieagenda richt zich op de nieuwbouw van woningen. Gemeenten en corporaties bespreken de inzet van het middel 'verkoop' separaat. Waar de inzet relevant is voor de (nieuwbouw-)doelen van de realisatieagenda, wordt dit met de andere woondealpartijen afgestemd. Er bestaat een relatie met de kritische succesfactor ‘menskracht en stijgende kosten’. De stichtingskosten van socialeen betaalbare woningen zijn gestegen. Dit vormt een knelpunt voor de financiële haalbaarheid van sociale- en betaalbare woningen. Bovendien leidt huurmatiging tot stagnerende huuropbrengsten. Er is in sommige gemeenten een gebrek aan bouwlocaties voor sociale huur en er worden soms weinig eisen gesteld aan particuliere ontwikkelaars. Hierdoor is het onduidelijk voor corporaties op welke locaties in de gemeenten de groeiopgave moet worden gerealiseerd. Het investeren in middenhuur is een risico door stijgende bouwkosten en de rentestand. Bovendien constateren corporaties dat er beperkte beschikbaarheid is van middelen om de niet-DAEB portefeuille uit te breiden. Er is een relatie met de kritische succesfactor ‘mobiliteit en infrastructuur’: hoge parkeernormen werken kostenverhogend voor sociale woningbouw.
Er zijn wel mogelijkheden om voor sociale huurwoningen lagere parkeernormen te hanteren.
Oplossingsrichtingen: • •
•
•
• • • • • •
•
Financiële steun van het Rijk om de onrendabele top van betaalbare woningen te dekken. Corporaties kunnen de krachten bundelen door: o Gericht samen te werken bij inkoop. Dit kan kosten reduceren en voldoende aanvoer veiligstellen. o In te zetten op conceptuele/fabrieksmatige bouw. De gezamenlijke corporaties Midden-Holland kunnen de gezamenlijke gemeenten ondersteunen bij het ontwikkelen van een eenduidig, versnelde goedkeuringsprocedure voor conceptuele/fabrieksmatige bouw. o Een faciliterende rol hierin is voorzien voor het Rijk en de provincie Zuid-Holland. De regio Midden-Holland kan lessen trekken uit vergelijkbare initiatieven van Den Haag en Rotterdam. Woningcorporatie Woonbron biedt aan opgedane kennis op dit vlak te willen delen. De investeringsruimte voor corporaties kan worden verhoogd door: o Afschaffing van ATAD en de VPB voor corporaties. o Het rekenmodel van de beleidswaarde te herzien door een andere basis voor de disconteringsvoet te kiezen. Deze is nu gestoeld op het risicoprofiel van beleggers, terwijl corporaties een lager risicoprofiel kennen. o Op- en afslagen te hanteren voor levensduur(verlenging) en energieprestatie Corporaties kunnen helpen regionale gebiedsontwikkelingen te stimuleren door expertise en uitvoeringscapaciteit in te brengen in visie en uitwerking.
Hiervoor vragen de corporaties erkend te worden als stabiele partner en prefered supplier van sociale huurwoningen. Kosten voor sociale woningbouw kunnen worden beperkt door waar mogelijk in te zetten op lagere parkeernormen. Bijkomend positief effect is het vergroten van de ruimte voor inpassing van maatregelen voor klimaatadaptatie. Er is behoefte aan meer sturing van hogere overheden op de programmering van bouwlocaties en de bouwproductie Het gezamenlijk maken van een vlekkenkaart voor sociale woningbouw is wenselijk voor de corporaties. Deze kaarten tonen onder meer waar welke inzet wenselijk is en in hoeverre deze locaties toekomstbestendig zijn. Naast aandacht voor de aanvangshuur van middenhuur dient er ook aandacht te zijn voor de huurprijsontwikkeling. Naast aandacht voor de aanvangsprijs van betaalbare koopwoningen, dienen ook zaken als zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding te worden geregeld. Om de bestaande koopvoorraad beschikbaar en financierbaar te houden, kan een gemeente maatregelen nemen, zoals: o Opkoopbescherming o Kritisch omgaan met toeristische verhuur o Verstrekken van startersleningen o Lokale voorrang in Huisvestingverordening opnemen Lokale fondsen, zoals het Lokaal Fonds Versnelling Woningbouw van Gouda, kunnen helpen om betaalbare woningbouw te versnellen.
17
Beperken schaarste menskracht en stijgende kosten •
•
De regio merkt overal het tekort aan personeel als een groot knelpunt voor de realisatie van de woningbouwdoelstellingen binnen Midden-Holland. Het tekort aan personeel openbaart zich: In de bouwsector Bij gemeenten Bij woningcorporaties Bij omgevingsdiensten Daarnaast is in ieder geval voor gemeenten het behoud van personeel een uitdaging, met name van ervaren personeel. Onder andere als gevolg van de personeelstekorten ervaren gemeenteambtenaren hoge werkdruk. Volgens de BDB bouwkostenindex zijn de bouwkosten alleen al in 2022 met 14% gestegen. De corporaties constateren dat hierdoor de realisatie van met name betaalbare woningen binnen bouwprojecten onder druk komt te staan (relatie met kritische succesfactor ‘betaalbare woningen’). Er bestaat een relatie met kritische succesfactor ‘procedures’. Door het capaciteitsvraagstuk worden de doorlooptijden van procedures langer, waardoor vertraging optreedt in de realisatie van woningen.
Oplossingsrichtingen: •
•
Oplossingsrichtingen voor het beperken van schaarste van menskracht: o Gemeenten dienen een goede werkgever te kunnen zijn. Een financiële bijdrage van het Rijk om betere arbeidsvoorwaarden mogelijk te maken voor kleinere gemeenten kan een positieve bijdrage leveren aan het capaciteitsvraagstuk van gemeenten. o Meer regionale samenwerking door de kleinere gemeenten in de regio is wenselijk om het gebrek aan capaciteit en expertise op te vangen. Kleinere gemeenten willen daarbij een beroep doen op aanwezige expertise van grotere gemeenten, zoals Gouda. o Een mogelijk onderdeel van de toekomstige regionale samenwerkingsvorm is een verkenning naar de inzet van een gemandateerde regionale woningbouwregisseur. Een rol die vergelijkbaar is met de rol die dhr. Karakus vervulde als bestuurlijke regisseur voor de woonopgave in de Vestia-gemeenten. o Een aangedragen oplossing is om gebruik te maken van platformen als Woningmakers. Oplossingsrichtingen voor het beperken van stijgende kosten zijn behandeld onder ‘1. Middelen en sturing betaalbare woningen’.
Water en bodem sturend - in combinatie met toekomstbestendig bouwen •
•
•
De regio Midden-Holland ligt voor een groot deel onder NAP en bestaat deels uit veengrond. Het principe ‘water en bodem sturend’ heeft mogelijk grote gevolgen voor zowel het aantal geschikte bouwlocaties in Midden-Holland als de manier waarop toekomstbestendig gebouwd kan worden. Hierdoor bestaat binnen de regio de zorg of gemeenten en woningcorporaties hun nieuwbouwopgave nog wel kunnen realiseren. Waterbestendige locaties zijn vaak al intensief in gebruik, waardoor uitleg beperkt mogelijk is en voornamelijk sprake is van vervanging of inpassing. Woningbouw concurreert op de overgebleven locaties met bestaande activiteiten. Het principe water en bodem sturend dient te helpen bij de locatiekeuze van nieuwe bebouwing, de wijze waarop gebouwd moet worden en de inrichting van het gebied. Bij plannen waar de locatie vastligt, is winst te behalen door op de juiste manier te bouwen en het gebied in te richten. We spreken af dat de principes vanuit ‘water en bodem sturend’ voor alle nieuwe locatiekeuzes van toepassing zijn en dat voor de locaties die al vastliggen in het actuele regionale woningbouwprogramma 2022 de principes worden gebruikt om de wijze waarop gebouwd wordt te bepalen. We volgen hierin de brief WBS die door ministerie I&W op 25 november 2022 is verstuurd. Woningen die nu gebouwd worden moeten ook in het toekomstige klimaat veilig, aantrekkelijk en betaalbaar zijn.
Partijen in deze realisatieagenda spannen zich in om klimaatadaptief en natuurinclusief te (ver)bouwen en in te richten. Ze passen hiertoe vooruitlopend op mogelijke wettelijke borging - de ‘landelijke maatlat voor een groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving’ toe. Deze is begin 2023 gereed. Zolang de maatlat nog niet beschikbaar is, geldt het convenant klimaatadaptief bouwen in Zuid-Holland.
18
•
•
De regio constateert dat het rekening houden met ‘water en bodem sturend’ kostenverhogend werkt voor alle woningbouw en dus ook voor de betaalbare woningbouw, waaronder sociale huur. De stapeling van ambities en eisen zijn een risico voor de financiële haalbaarheid van betaalbare woningbouw. Als de bouwmogelijkheden afnemen, dan zien enkele gemeenten binnen Midden-Holland, waaronder Krimpenerwaard, een risico voor de vitaliteit van de dorpskernen.
Oplossingsrichtingen: • • • •
•
Financiële ondersteuning van het Rijk is gewenst daar waar het principe water en bodem sturend leidt tot hogere kosten voor de realisatie én onderhoud van toekomstbestendige woningbouw. Er is duidelijkheid gewenst van de provincie Zuid-Holland en het Rijk over het uitsluiten van bouwlocaties als gevolg van het principe water en bodem sturend. Er is behoefte aan meer onderzoek en implementatie van verschillende vormen van adaptief bouwen, waaronder mogelijkheden voor drijvende woningen. Er is behoefte aan het ontwikkelen van een regionale visie op flexwonen in relatie tot het principe water en bodem sturend. Flexwonen biedt mogelijkheden daar waar een permanente woonfunctie niet mogelijk is in relatie tot water en bodem. Locaties hiervoor kunnen onderdeel zijn van de vlekkenkaart, zoals benoemd onder ‘1. Middelen en sturing betaalbare woningen’. Inwoners motiveren om hun erf/tuin adaptief in te richten, onder andere door voorlichting en het beschikbaar stellen van subsidies.
Mobiliteit en infrastructuur •
•
•
•
In Midden-Holland lopen meerdere wegen tegen de capaciteitsgrenzen aan, met vele files tot gevolg. De regio constateert dat hierdoor de ontsluiting van Midden-Holland onder druk staat. Voor Bodegraven-Reeuwijk betreffen dit zowel de snelwegen als de wegen rondom en door de kernen. Daarnaast is in Krimpenerwaard het aantal ontsluitingswegen beperkt. Een knelpunt rond Gouda zijn de kruispunten op de provinciale wegen rond woningbouwlocatie Westergouwe. Voor sociale huur bestaan vaak hoge parkeernormen, terwijl het autobezit van de doelgroep relatief laag is. In Krimpenerwaard en Bodegraven-Reeuwijk is dit niet perse het geval: in deze gemeente hebben huurders van sociale woningen vaak wel een auto. Dit knelpunt staat in relatie tot de kritische succesfactor ‘betaalbare woningen’: hoge parkeernormen werken kostenverhogend voor sociale woningbouw. Grote woningbouwlocaties als Westergouwe (Gouda) en het Vijfde Dorp (Zuidplas) hebben een grote impact op de provinciale- en rijkswegenstructuur in de regio. Ondanks geplande investeringen en inzet op duurzame mobiliteitsoplossingen binnen de wijken blijven de effecten van zoveel nieuwe woningen en bewoners groot.