Stec Groep - Woningmarktonderzoek gemeente Waalwijk

Figuur 24: Binnenlandse verhuizingen naar herkomstgemeente in de gemeente Waalwijk, 2018-2022

20% 34%

15%

2%

12%

3% 3%

Tilburg Loon op Zand Heusden 's-Hertogenbosch Breda Dongen Geertruidenberg Altena Oosterhout Overig

5% 3% 3%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022).

Relatief veel jonge huishoudens uit steden, vaker gezinnen en ouderen uit kleinere gemeenten De binnenlandse verhuizingen hebben we per herkomstgemeente verder uitgesplitst naar doelgroepen. Hieruit blijkt dat alleenstaanden en stellen tot 35 jaar relatief vaak uit de steden zoals

29

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Tilburg en Den Bosch komen. Relatief veel gezinnen en ouderen komen dan weer uit Loon op Zand en Heusden. Dit hangt logischerwijs samen met de samenstelling van de gemeenten, maar ook met de beweegredenen waarom huishoudens naar Waalwijk trekken. Uit gesprekken met makelaars en ontwikkelaars horen we terug dat een deel van hen terugkeerders kunnen zijn die na hun studie terugkeren naar Waalwijk. Een ander deel zoekt mogelijk een woning in Waalwijk omdat ze voor een bepaalde prijs geen woning in hun eigen gemeente kunnen vinden (met name Den Bosch) of omdat ze hiervoor in minder aantrekkelijke wijken moeten wonen (met name Tilburg).

Figuur 25: Binnenlandse verhuizingen naar herkomstgemeente en doelgroep in de gemeente Waalwijk, 2018-2022 0%

20%

Tilburg Loop op Zand

37% 47%

Den Bosch

49%

Breda

44%

Dongen

42%

Altena Oosterhout

60%

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar Gezinnen

11%

21%

22% 25% 30%

17% 18%

16%

9%

17%

17%

20%

25%

4%

26% 22%

100%

28%

5%

13%

12%

50% 42%

10%

16%

15%

17%

35%

80%

19%

51%

Heusden

Geertruidenberg

40%

18% 16%

14% 21%

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar Alleenstaanden en stellen >75 jaar

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022).

Buitenlandse verhuizers met name afkomstig uit Polen Wat betreft de buitenlandse verhuizingen zien we dat een groot deel afkomstig is uit Polen (34%). Verder zien we echter een grote diversiteit, waarbij een zeer groot deel afkomstig is uit de Europese Unie. Op basis van de herkomstlanden en onze gevoerde gesprekken schatten we in dat een groot deel van deze buitenlandse verhuizers arbeidsmigranten betreft. Verder zien we sinds 2022 ook een grote groep Oekraïense vluchtelingen terug in de migratiecijfers. Statushouders zijn vaak geen onderdeel van deze cijfers omdat zij vaak via een andere gemeente in Nederland (opvanglocaties) in Waalwijk terecht komen. Zij worden dan waargenomen als binnenlandse verhuizingen.

30

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Figuur 26: Buitenlandse verhuizingen naar land van herkomst in de gemeente Waalwijk, 2018-2022

21% 34% 2% 3% 3% 4% 5%

10% 8%

9%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022).

Polen Spanje Roemenië Oekraine Bulgarije Portugal Belgie Hongarije Litouwen Overig

Woningmarktonderzoek Waalwijk

6. Maatregelen Waalwijk groeit, vooral door migratie. Deze huishoudensgroei zorgt voor een blijvende vraag naar woningen. Onderliggend neemt het aantal alleenstaanden toe, evenals de behoefte aan woningen voor ouderen met en zonder zorgbehoefte. Dit zorgt ervoor dat de kwalitatieve vraag naar woningen verandert. Daarnaast staat de betaalbaarheid van wonen onder druk. De koopmarkt voor woningen tot € 300.000 is het krapst. Naast de koopsector neemt de druk op de huursector toe. De gemiddelde zoektijd naar een corporatiewoningen is opgelopen van 6 naar 13 maanden. Dit resulteert op hoofdlijnen in vier hoofdopgaven voor Waalwijk: 1. Doorbouwen en waar mogelijk versnellen 2. Betaalbaar bouwen en betaalbaar houden 3. Bevorderen van doorstroming van ouderen 4. Beter benutten van de bestaande voorraad Hierna beschrijven we per hoofdopgave passende instrumenten die u als gemeente kunt inzetten. Opgave 2 bespreken we nog uitgebreider in een tweede rapport ‘Betaalbaarheidsinstrumenten gemeente Waalwijk’.

6.1 Doorbouwen en waar mogelijk versnellen Blijven bouwen is hard nodig om de huishoudensgroei op te vangen en het woningtekort in Waalwijk in te lopen. Dit helpt op alle fronten zolang in een kwalitatieve behoefte wordt voorzien. In de woondeal SRBT is afgesproken dat Waalwijk in de periode 2022 tot en met 2026 een minimale netto woningbouwopgave heeft van 1.180 woningen. Hiervoor zien wij een aantal maatregelen waarbij we onderscheid maken tussen ‘zeker doen’ en ‘overwegen te doen’. Zeker doen: • Voldoende harde plannen voor continue bouwstroom • Parallel plannen in het woningbouwontwikkelingsproces • Inzetten op standaardisatie in de bouw, fabrieksbouw • Werken met realisatieplichten in overeenkomst en bij vergunning • Effectief samenwerken op de (regionale) versnellingstafel Overwegen te doen: • Actief grondbeleid, strategisch aankopen

6.2 Betaalbaar bouwen en betaalbaar houden Betaalbaarheid is een belangrijke opgave in Waalwijk, zowel in de huur als koop. Betaalbaar bouwen is één. Betaalbaar houden is een tweede. Enkel door een combinatie van een langetermijnstrategie (nieuwbouw en doorstroming) en bijbehorende instrumenten blijven betaalbare woningen ook op termijn beschikbaar in het betaalbare segment. In een tweede rapport dat we hebben opgeleverd ‘Betaalbaarheidsinstrumenten gemeente Waalwijk’, staan instrumenten met voor- en nadelen op een rij. Zeker doen: • Sturen op betaalbaarheid in woonprogrammering en volkshuisvestingsprogramma • Benutten mogelijkheden omgevingsplan, zoals restricties aan uitbouw • Benutten huisvestingsverordening: beschermen woningvoorraad voor huishoudens met laag- en middeninkomen

31

32

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Overwegen te doen: • Koop- en financieringsconstructies • Starterslening koppelen aan een verkoop onder voorwaarden-constructie (bijvoorbeeld KoopGarant)

6.3 Bevorderen van doorstroming van ouderen De vraag naar nultredenwoningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen neemt de komende jaren sterk toe door de groeiende groep ouderen en zorgopgave die hiermee gepaard gaat. Het realiseren van voldoende woningen waar huishoudens zo zelfstandig mogelijk oud kunnen worden is hard nodig. Inzet op de doorstroming van ouderen draagt bij aan het invullen van de woonzorgopgave en zorgt er bovendien voor dan bestaande woningen beschikbaar komen voor andere doelgroepen zoals gezinnen, stellen en starters. Een verhuizing van een oudere kan daarmee zorgen voor een verhuistrein tot wel vijf huishoudens. Het afgeleide effect van nieuwbouw voor ouderen is daarmee zeer groot. Zeker doen: • Aandeel nultredenwoningen opnemen in woonprogrammering en volkshuisvestingsprogramma/woonzorgvisie op basis van woningbehoefte • Voorrang voor ouderen die doorstromen naar ouderenwoning • Bewustwordingscampagne (landelijk, regionaal, lokaal) Overwegen te doen: • Stimuleringsmaatregelen zoals doorstroomcoaches • Financiële prikkels zoals huurkorting en verhuispremie

6.4 Beter benutten van de bestaande voorraad De bestaande woningvoorraad wordt inefficiënt benut en heeft grote potentie om bij te dragen aan alle drie de voorgaande hoofdopgaven. Het is hiermee mogelijk snel meer woningen toe te voegen, die betaalbaar zijn, en het biedt mogelijkheden om ouderen langer zelfstandig thuis te laten wonen in eigen huis of buurt. In de tabel hierna is onderscheid gemaakt op woning-, pand- en kavelniveau. Ingrepen kunnen allereerst in de woning plaatsvinden door bijvoorbeeld een woning te splitsen, te delen (via een hospitaregeling of friendscontract) of opnieuw te laten bewonen (aanpak leegstand). Op pandniveau zijn bekende ingrepen transformatie of optoppen. Op kavelniveau kunnen ook woningen worden toegevoegd binnen de bestaande woningvoorraad. Bekende voorbeelden hiervan zijn een (pre)mantelzorgwoning in de achtertuin of een extra woongedeelte aanplakken aan een bestaande gevel van een flat.

Tabel 4: Vereenvoudiging van de verschillende type ingrepen naar ruimtelijk object

Woning

Pand

Kavel

• Woningdelen

• Transformatie

• Aanplakken

• Splitsen

• Tijdelijk anders gebruik

• (Pre)mantelzorgwoning

Woningmarktonderzoek Waalwijk

• Aanpak leegstand

• Optoppen • Uitplinten

Zeker doen: • Potentie beter benutten in beeld brengen • Leegstaande woningen in de gemeente beter in beeld brengen Overwegen te doen: • Mogelijkheden omgevingsplan benutten op beter benutten mogelijk te maken • Huisvestingsverordening benutten om beter benutten/ splitsen te stroomlijnen

33

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Colofon Datum: 19 december 2024 Projectnummer: 24.130 Opdrachtgever: Gemeente Waalwijk Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Erik de Leve & Job Wevers Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

34