Stec Groep - Woningmarktonderzoek gemeente Waalwijk

Woningmarktonderzoek Waalwijk Stec Groep aan gemeente Waalwijk 19 december 2024

2

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Inhoudsopgave 1. Inleiding

3

2. Conclusies en advies

4

2.1 2.2

Beantwoording vragen: betaalbaarheid onder druk en diverse instroom van buiten Maatregelen mogelijk om woningen beter beschikbaar te maken voor lage- en middeninkomens

3. Woningmarkt 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Huidige woningvoorraad Koopwoningmarkt Huurwoningmarkt Leegstand Opkoop van woningen door investeerders

4. Woonsituatie huishoudens 4.1 4.2 4.3

Huishoudenstypen Woonsituatie Woningtekort

5. Verhuisbewegingen 5.1 5.2

Demografische ontwikkeling Verhuizingen

6. Maatregelen 6.1 6.2 6.3 6.4

Doorbouwen en waar mogelijk versnellen Betaalbaar bouwen en betaalbaar houden Bevorderen van doorstroming van ouderen Beter benutten van de bestaande voorraad

4 5

7 7 9 12 14 14

17 17 20 22

24 24 25

31 31 31 32 32

Woningmarktonderzoek Waalwijk

1. Inleiding In 2021 is een schaarsteonderzoek uitgevoerd als onderbouwing van de huisvestingsverordening van de gemeente Waalwijk. Deze is in 2023 nogmaals geactualiseerd. Ook is er regionaal een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd 1, waarin ook de woningbehoefte van de gemeente Waalwijk in beeld is gebracht. Toch is er nog de vraag vanuit de gemeenteraad van Waalwijk om de resultaten uit dit woningbehoefteonderzoek verder te duiden. Om die reden zijn wij gevraagd een verdiepend woningmarktonderzoek uit te voeren. Dit onderzoek dient met name antwoord te geven op een aantal vragen die binnen de gemeente leven, namelijk: 1. Hoe groot is het woningtekort in de gemeente Waalwijk? 2. In welke mate komen scheefwonen en (structurele) leegstand voor op de Waalwijkse woningmarkt? 3. Welke doelgroepen zijn met name op zoek naar een woning in de gemeente Waalwijk? a. Wat is er bekend over de mensen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning in de gemeente Waalwijk? Zowel demografisch als over de urgentie waarmee zij op zoek zijn? b. Wat is er bekend over mensen die een woning op de vrije markt zoeken in de gemeente Waalwijk? Wie zijn zij en wat zoeken zij? 4. Welke regelgeving is recent ingevoerd of binnenkort te verwachten? In hoeverre is die regelgeving van invloed op de Waalwijkse woningmarkt? 5.

Welke verwachtingen hebben ontwikkelende partijen als het gaat om de woningmarkt in de gemeente Waalwijk? 6. Welke instrumenten die gemeenten kunnen inzetten, zijn verstandig om in te zetten in de gemeente Waalwijk? Deze vragen zijn zeer uiteenlopend, maar raken allen aan de woningmarktdynamiek van Waalwijk. In dit onderzoek geven we door middel van data-onderzoek, onze eigen expertise en gesprekken met marktpartijen die actief zijn in de gemeente Waalwijk hier antwoord op. Deze marktpartijen betreffen ontwikkelaars, makelaars, een hypotheekverstrekker en de in Waalwijk grootste actieve corporatie. Zij kijken elk met hun eigen expertise naar de Waalwijkse woningmarkt. De volgende partijen hebben we gesproken: • DW Investments • Rezidenz • Peters Projectontwikkeling (PPO) • Heijmans • Casade • Staete • Van de Zande Makelaardij • Rabobank We hebben dit onderzoek uitgevoerd door onderscheid te maken in enkele onderwerpen. Zo bespreken we de bewoning van woningen in Waalwijk op dit moment, de marktsituatie op de koopwoningmarkt en de huurwoningmarkt, verhuisbewegingen die vanuit verschillende doelgroepen plaatsvinden en maatregelen die de gemeente Waalwijk kan treffen om bijvoorbeeld woningbouw beter te faciliteren.

1

Regionaal woningmarktonderzoek Hart van Brabant (2022).

3

Woningmarktonderzoek Waalwijk

2. Conclusies en advies In dit hoofdstuk geven we antwoorden op de vragen die u ons voor dit woningmarktonderzoek heeft gesteld. Daarop baserend geven we u daarna een advies mee over hoe u hier in uw woonbeleid verder op kunt sturen.

2.1 Beantwoording vragen: betaalbaarheid onder druk en diverse instroom van buiten 1. Hoe groot is het woningtekort in de gemeente Waalwijk? De betaalbaarheid van wonen in de gemeente Waalwijk staat de afgelopen jaren steeds verder onder druk. Dit wordt veroorzaakt door sterk gestegen prijzen op de koopwoningmarkt. Hierdoor is een steeds beperkter deel van de woningvoorraad nog beschikbaar voor startende huishoudens of doorstromers uit de huurwoningmarkt met een laag- of middeninkomen. Jongeren blijven hierdoor ongewenst langer onzelfstandig wonen. We zien dit als het woningtekort. Op dit moment bedraagt dit woningtekort in de gemeente Waalwijk 900 woningen. De woningbouwopgave is nog groter. Kijkend naar de toekomst is volgens de Brabantse prognose 2023 de verwachting dat er in de periode 2024 tot 2034 2.275 huishoudens bijkomen, waarvan een groot deel ouderen. In totaal bedraagt daarmee de woningbehoefte 3.175 woningen (verwachte huishoudensontwikkeling + inlopen woningtekort). De huidige plancapaciteit bestaat uit circa 1.700 woningen in harde plannen en daarnaast zijn er woningen in plannen die nog verder uitgewerkt moeten worden. Naar verwachting kunnen er in de periode 2024-2034 circa 3.500 woningen opgeleverd worden waarmee in de woningbouwopgave kan worden voorzien. 2a.

In welke mate komt scheefwonen voor op de Waalwijkse woningmarkt? Een deel van de sociale huurwoningen in Waalwijk wordt bewoond door huishoudens die een hoger inkomen hebben dan passend is voor die woning. Zij wonen in dat geval scheef. Er zijn in de gemeente Waalwijk 1.315 huishoudens met een midden- of hoog inkomen die in een sociale huurwoning wonen en dus scheef wonen. Een deel van hen wil misschien de stap naar een koopwoning wel maken, maar kan dat op dit moment niet door de gestegen prijzen op de koopwoningmarkt. 2b. In welke mate komt (structurele) leegstand voor op de Waalwijkse woningmarkt? Niet alle woningen in de gemeente Waalwijk worden op het moment van onderzoeken (peildatum 1 januari 2023) bewoond. Een deel van de woningen staat kortdurend leeg. Dit komt bijvoorbeeld voor bij een verhuizing of bij verkoop of verbouw, ook wel frictieleegstand genoemd. Een ander deel staat langdurig (meer dan één jaar) leeg. In de gemeente Waalwijk stonden op 1 januari 2023 in totaal 285 woonadressen administratief (niemand ingeschreven als bewoner) leeg. 3a. Wat is er bekend over de mensen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning in de gemeente Waalwijk? Zowel demografisch als over de urgentie waarmee zij op zoek zijn? De reageerders op sociale huurwoningen zijn relatief jong. In totaal was in 2023 53% van de reageerders jonger dan 35 jaar.

Dit woningtype biedt op dit moment dus voor veel jongeren uitkomst. Verder is 25% van de woningen in 2023 verhuurd aan huishoudens met urgentie. Deze urgentie loopt sterk uiteen van statushouders tot Weer Thuis kandidaten (uitstroom Beschermd Wonen). Dit aandeel is vergelijkbaar met voorgaande jaren. Nieuwe urgentiecategorieën zijn echter nog niet meegenomen. Binnenlandse en buitenlandse instromers verhuizen relatief vaak naar een sociale huurwoning ten opzichte van huishoudens die al in de gemeente wonen. Dat is dan echter wel vaak richting de

4

Woningmarktonderzoek Waalwijk

particuliere huurwoningen die onder de liberalisatiegrens worden aangeboden. 55% van de verhuizingen richting corporatiebezit vindt plaats door een binnengemeentelijke verhuizer. Het invoeren van voorrang voor eigen inwoners op de corporatiehuurwoningmarkt heeft daarmee een beperkt effect en zal met name gelden ter voorkoming van het verder dalen van dit aandeel tot onder de 50%. 3b. Wat is er bekend over mensen die een woning op de vrije markt zoeken in de gemeente Waalwijk? Wie zijn zij en wat zoeken zij? Zowel binnen- als buitengemeentelijke verhuizers zoeken naar een woning op de vrije markt in Waalwijk. Binnengemeentelijk verhuizen huishoudens wel vaker naar een koopwoning en van buiten de gemeente verhuizen huishoudens vaker naar een vrijesectorhuurwoning. Betaalbare nieuwbouwkoopwoningen zijn sterk in trek bij de binnengemeentelijke verhuizer. In de periode 2020-2022 was 60% van de verhuizers richting een betaalbare nieuwbouwkoopwoning afkomstig uit de eigen gemeente, 20% uit de eigen regio en 20% van buiten de regio (binnen- of buitenland). Ook voor dit segment geldt dus dat het invoeren van voorrang voor eigen inwoners een beperkt direct effect heeft. Wel kan het voorkomen dat in nieuwbouwprojecten minder dan 50% verkocht wordt aan eigen inwoners. Houdt er daarbij rekening mee dat dit nu dus ook al gebeurt. 4.

Welke regelgeving is recent ingevoerd of binnenkort te verwachten? In hoeverre is die regelgeving van invloed op de Waalwijkse woningmarkt? De wet betaalbare huur (ingevoerd per 1 juli 2024) en het wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting zullen de meeste impact maken op de woningmarkt van Waalwijk: • Met de wet betaalbare huur wordt het middenhuursegment verder gereguleerd. Verhuurders zullen een vastgestelde huurprijs (op basis van een puntensysteem) moeten voorleggen aan huurders. Dit verlaagt in veel gevallen de kosten voor huurders, maar kan tegelijkertijd verkoop van huurbezit in de hand werken. • De wet versterking regie op de volkshuisvesting moet onder andere zorgen voor een regionaal evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen. Dit kan gevolgen hebben voor de druk op de sociale huurwoningmarkt in Waalwijk, daarbij is het gewenst een sociale huurwoningvoorraad van 30% na te streven. Op dit moment voldoet Waalwijk daar al aan. Een evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen kan voor Waalwijk daarom juist ook voor verlichting zorgen. Dat is afhankelijk van de afspraken met regiogemeenten. 5. Welke verwachtingen hebben ontwikkelende partijen als het gaat om de woningmarkt in de gemeente Waalwijk? Marktpartijen merken dat op dit moment (2024) de markt weer verder aantrekt na een lichte dip in 2023.

Dit komt onder andere door teruglopende hypotheekrenten en een blijvend woningtekort. De gemeente Waalwijk zet op dit moment sterk in op nieuwbouw. Ontwikkelende partijen zien in de gemeente een prettige samenwerkingspartner, maar zien wel risico’s in een stapeling van eisen en dan met name op het snijvlak van kwaliteit (grootte en uitstraling) en betaalbaarheid. 6. Welke instrumenten die gemeenten kunnen inzetten, zijn verstandig om in te zetten in de gemeente Waalwijk? Huishoudens met een laag- of middeninkomen zitten in de knel op de Waalwijkse woningmarkt. Sturing op voldoende beschikbare woningen voor deze huishoudens heeft daarom prioriteit. Naast deze rapportage is hiervoor een apart document opgesteld. U kan op basis van dit document afwegingen maken over welke instrumenten passend zijn bij het woonbeleid.

2.2 Maatregelen mogelijk om woningen beter beschikbaar te maken voor lage- en middeninkomens De hiervoor genoemde conclusies leiden tot vier hoofdopgaven voor de gemeente Waalwijk. Deze hoofdopgaven hebben we uitgewerkt tot een opsomming van maatregelen die u als gemeente kunt

5

Woningmarktonderzoek Waalwijk

treffen. U kunt deze maatregelen inzien in hoofdstuk 6. Hieronder benoemen we de hoofdopgaven en waarom u hier mee aan de slag moet: 1. Doorbouwen en waar mogelijk versnellen: de woningbouwopgave is groot. Zowel door een huishoudenstoename als door een woningtekort. 2. Betaalbaar bouwen en betaalbaar houden: met name huishoudens met middeninkomens zitten in de knel door de gestegen woningprijzen. 3. Bevorderen van doorstroming van ouderen: het beschikbaar maken van betaalbare woningen door doorstroming van ouderen helpt om woningen vrij te spelen voor jongeren. 4. Beter benutten van de bestaande voorraad: binnen de bestaande voorraad zijn er mogelijkheden om betaalbare woningen toe te voegen. Denk daarbij aan optoppen, splitsen, benutten van leegstand en transformatie van panden met een andere functie.

6

Woningmarktonderzoek Waalwijk

3. Woningmarkt In dit onderzoek schetsen we allereerst een beeld van de ontwikkelingen die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan op de Waalwijkse woningmarkt. Deze ontwikkelingen vormen namelijk belangrijke redenen voor bijvoorbeeld analyses van scheefwonen, leegstand en verhuisbewegingen. We geven eerst een algemeen beeld van de huidige woningvoorraad en gaan daarna in op de dynamiek van de koopwoningmarkt en de huurwoningmarkt. Tenslotte benoemen we de leegstand op de Waalwijkse woningmarkt.

3.1 Huidige woningvoorraad Woningvoorraad Waalwijk bestaat voor groot deel uit eengezinswoningen In totaal staan er 22.540 woningen in de gemeente Waalwijk (LMW, 31-12-2022). Van deze woningen zijn er 12.415 een eengezinskoopwoning, oftewel 55% van de totale voorraad. Dit zijn er relatief veel in vergelijking met het landelijke aandeel van dit type (48%). Ook eengezinscorporatiewoningen komen relatief veel voor in Waalwijk (16%) ten opzichte van heel Nederland (12%). Er staan relatief weinig meergezinswoningen in Waalwijk (25%) vergeleken met Nederland als geheel (36%).

Figuur 1: Woningvoorraad gemeente Waalwijk (binnenste ring) ten opzichte van Nederland (buitenste ring) naar eigendom en woningtype, 31 december 2022 10% 4% 17%

Koop egw

5% 4%

Koop mgw

15% 55%

16% 12%

5%

48%

Corp egw Corp mgw Part egw Part mgw

9%

Bron: LMW (31 december 2022). Bewerking Stec Groep (2024). Corp = corporatiebezit, Part = particulier huurbezit, egw = eengezinswoning en mgw = meergezinswoning.

Koopwoningvoorraad bestaat voor groot deel uit woningen met een waarde hoger dan € 390.000 Vervolgens delen we de koopwoningvoorraad op naar WOZ-waardeklassen. Deze WOZ-klassen zijn bepaald aan bovengrenzen die huishoudens met een laag inkomen (tot € 210.000) of middeninkomen (tot € 290.000) kunnen betalen en op basis van de landelijk geldende betaalbaarheidsgrens (tot € 390.000). Ook in ons schaarsteonderzoek uit 2023 hebben we een dergelijke methodiek gebruikt om een passende woningvoorraad voor inkomensgroepen te bepalen. We gebruiken hiervoor de WOZ-waarde uit 2023 (met peildatum 1-1-2022). Hierna zijn de prijzen in Waalwijk nog verder opgelopen. Met name in 2024 zijn de prijzen weer sterk gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Zie hiervoor figuur 6. Uit de verdeling naar WOZ-waardeklassen blijkt dat 44% van de koopwoningen in 2023 een WOZ-waarde van meer dan € 390.000 had (landelijke betaalbaarheidsgrens). Daarentegen had slechts 26% van de koopwoningen een waarde lager dan € 290.000. Dat is ongeveer de bovengrens waarvoor huishoudens met een middeninkomen een

7

8

Woningmarktonderzoek Waalwijk

hypotheek kunnen afsluiten (medio 2024). Deze waarde is vergelijkbaar met de categorie sociale koop in de gemeente Waalwijk. Deze geldt op dit moment tot 70% van de betaalbaarheidsgrens.

Figuur 2: Koopwoningvoorraad gemeente Waalwijk naar WOZ-waardeklassen, 2023 1% 23%

Tot € 210.000

25%

€ 210.000 tot € 290.000 € 290.000 tot € 390.000 € 390.000 tot € 500.000

21%

Meer dan € 500.000

30%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2024).

Huurwoningmarkt bestaat met name uit woningen onder de liberalisatiegrens We kunnen de huurwoningmarkt opdelen naar twee eigendomsvormen. Woningen in bezit van toegelaten instellingen, de woningcorporaties, en woningen in bezit van overige verhuurders. Dat zijn bijvoorbeeld particulieren of institutionele beleggers. Daarnaast worden huurwoningen aangeboden in verschillende segmenten. Aansluitend op inkomenscategorieën (zie daarvoor paragraaf 4.1) onderscheiden we hiervoor huurwoningen tot de aftoppingsgrens (primaire doelgroep sociale huur), aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens (secundaire doelgroep sociale huur), middenhuur (middeninkomens) en dure huur (hoge inkomens). In de gemeente Waalwijk bestaat veruit het merendeel van de huurwoningvoorraad uit woningen in corporatiebezit die worden verhuurd onder de aftoppingsgrens (66%). Hierna volgen corporatiewoningen tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens (13%) en particuliere middenhuurwoningen (8%). 70% van de huurwoningen heeft een prijs onder de aftoppingsgrens en 87% een prijs onder de liberalisatiegrens. Dit betekent dat de huurwoningmarkt in Waalwijk met name een markt is waarop huishoudens met een laag- of middeninkomen terecht kunnen.

Figuur 3: Huurwoningvoorraad gemeente Waalwijk naar eigendom en prijssegmenten, 2022 4% 0%

3%

Corp tot aftopping

8%

Corp aftopping tot liberalisatie

4%

Corp middenhuur

2%

Corp dure huur Part tot aftopping

13% 66%

Part aftopping tot liberalisatie Part middenhuur Part dure huur

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 1 januari 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

9

Woningmarktonderzoek Waalwijk

3.2 Koopwoningmarkt Transactieprijzen met 50% gestegen in afgelopen vijf jaar De koopwoningmarkt van de gemeente Waalwijk staat in de afgelopen jaren sterk onder druk. Dit heeft forse prijsstijgingen tot gevolg gehad. Zo is de gemiddelde transactieprijs van bestaande bouw in de gemeente Waalwijk in de afgelopen tien jaar met 85% en in de afgelopen vijf jaar zelfs met 50% gestegen. In het jaar 2023 zijn de prijzen wel vrij constant gebleven. Dit kwam onder meer door een forse toename van de hypotheekrente. De hypotheekmogelijkheden van huishoudens namen hierdoor in dit jaar dan ook alsnog af. In onderstaande figuur zien we dat deze prijsontwikkeling zeer vergelijkbaar is met het landelijk gemiddelde. Al was landelijk de prijsdaling in 2023 relatief sterk ten opzichte van Waalwijk.

Figuur 4: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs gemeente Waalwijk, 2014-2023 € 500.000 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 2014

2015

2016 Waalwijk

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Nederland

Bron: CBS (2024, cijfers 2014-2023).

Ontwikkeling koopwoningmarkt zichtbaar in koopsegmenten bestaande woningvoorraad De ontwikkeling van de transactieprijzen wordt automatisch vertaald in de WOZ-waarde van (koop)woningen. Zo is de WOZ-waarde van het jaar 2023 gebaseerd op de marktconforme prijs op de peildatum 1 januari 2022. Uit de WOZ-waarde van koopwoningen valt op dat met name de segmenten voor huishoudens met een laag of middeninkomen (op dit moment hypotheekmogelijkheden tot circa € 300.000) sterk zijn afgenomen op basis van de WOZ van 2023 ten opzichte van 2019. In dat jaar had 64% van de koopwoningen nog een WOZ-waarde lager dan € 290.000. In 2023 was dit slechts 26%. Tegelijkertijd is juist het woningsegment met een waarde boven de € 390.000 sterk toegenomen. In 2019 bedroeg dit segment 16% van de woningvoorraad. In 2023 was dit 44%. Uiteraard is er in dezelfde periode ook sprake geweest van een inkomenstoename van huishoudens. Deze staat echter niet in verhouding tot de ontwikkeling van de woningprijzen.

10

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Figuur 5: Ontwikkeling aantal koopwoningen per WOZ-waardeklasse gemeente Waalwijk, 2019-2023 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Tot € 210.000 € 210.000 tot € € 290.000 tot € € 390.000 tot € 290.000 390.000 500.000 2019

2021

Meer dan € 500.000

2023

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

Transactieprijzen weer in stijgende lijn na stabilisatie, +8% in afgelopen jaar Na een stabilisatie van de woningprijzen in de periode 2022-2023, zien we dat de prijzen met name het afgelopen half jaar weer sterk stijgen. Dit komt onder meer doordat de hypotheekrente weer licht is gedaald en de druk op de woningmarkt door woningtekorten groot blijft. Deze nieuwe ontwikkelingen worden ook onderkend door ontwikkelaars en makelaars. Zij merkten dat nieuwe kopers door de stijgende hypotheekrente eerst wat terughoudender waren, maar dat inmiddels de vraag naar koopwoningen weer sterk is toegenomen. Deze ontwikkelingen zien we terug in de nieuwste NVM-cijfers van de COROP-regio Midden Noord-Brabant, waar de gemeente Waalwijk toebehoort. Daaruit blijkt dat de gemiddelde transactieprijs van bestaande woningen in het tweede kwartaal van 2024 13% hoger lag dan in het tweede kwartaal van 2023. Per vierkante meter zijn met name rijwoningen fors duurder geworden in het afgelopen jaar.

Figuur 6: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs COROP-regio Midden NoordBrabant, Q2 2023 – Q2 2024

Bron: NVM (2024, cijfers 2023-2024).

11

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Gemiddelde koopsom voor bijna alle woningtypen onbetaalbaar voor lage- en middeninkomens Op basis van de transacties van bestaande koopwoningen zien we dat de gemiddelde koopprijs van de meeste woningtypen (ver) boven de hypotheekmogelijkheden van huishoudens met een laag- of middeninkomen liggen. Enkel kleine appartementen worden nog voor een relatief laag bedrag verkocht. Deze woningen betreffen echter slechts een zeer beperkt deel van alle transacties in 2023. Ook lag de gemiddelde transactieprijs beduidend hoger dan de WOZ-waarde van deze woningen in 2023. Tenslotte valt op dat met name tussenwoningen relatief veel verkocht zijn ten opzichte van hun aandeel in de totale woningvoorraad en vrijstaande woningen juist relatief weinig. Dit komt doordat kleinere en goedkopere woningen vaker als “tussenstap” worden gebruikt richting een grotere woning.

Tabel 1: Transacties bestaande bouw naar woningtype in gemeente Waalwijk, 2023 Gemiddeld Gemiddelde Aantal Aantal Gemiddelde WOZ-waarde transactieprijs koopwoningen transacties koopsom (2023)* per m2 Tussenwoning

4.635 (34%)

220 (40%)

€ 342.200

€ 313.300

€ 3.085

Hoekwoning

2.210 (16%)

95 (17%)

€ 356.500

€ 323.000

€ 3.325

2-onder-1-kap

2.160 (16%)

85 (15%)

€ 424.900

€ 396.100

€ 3.055

Vrijstaand Appartement < 80 m2 Appartement > 80 m2

3.315 (25%)

100 (18%)

€ 614.600

€ 554.600

€ 3.415

20 (4%)

€ 223.000

€ 192.500

€ 4.520

1.150 (9%)

35 (6%)

€ 388.400

€ 359.700

€ 3.815

13.475

555 (100%)

€ 403.800

€ 368.600

€ 3.285

Totaal

Bron: CBS Microdata & Kadaster (2024, cijfers 2023). *Gemiddelde WOZ-waarde van verkochte woningen. Kolom 3 en 4 afgerond op € 100. Kolom 5 afgerond op € 5. Bewerking Stec Groep (2024).

Transactieprijs het hoogst in Waspik en laagst in Waalwijk, met name door woningtypen Wanneer we onderscheid maken naar de drie kernen in de gemeente Waalwijk dan valt op dat de gemiddelde transactieprijs in 2023 het hoogst lag in de kern Waspik en het laagst in de kern Waalwijk. Dit komt omdat in Waspik voornamelijk 2-onder-1-kappers en vrijstaande woningen zijn verkocht en in Waalwijk relatief veel tussenwoningen. De transactieprijs per vierkante meter ligt hoger in de kern Waalwijk. Tenslotte valt op dat in Sprang-Capelle relatief weinig woningen zijn verkocht ten opzichte van het totale aantal koopwoningen in de kern en in Waalwijk juist relatief veel. Dit komt mogelijk doordat in Waalwijk relatief meer kleinere en goedkopere woningen staan. Die hebben een hogere omloopsnelheid dan de duurdere woningen. Zie ook tabel 1.

Tabel 2: Transacties bestaande bouw naar kernen in de gemeente Waalwijk, 2023 Aantal Aantal Gemiddelde Gemiddeld WOZ- Gemiddelde transkoopwoningen transacties koopsom waarde (2023)* actieprijs per m2 Sprang-Capelle

3.900 (29%)

130 (23%)

€ 421.000

€ 386.100

€ 3.325

Waalwijk

8.050 (60%)

385 (69%)

€ 392.100

€ 358.800

€ 3.285

Waspik

1.540 (7%)

40 (7%)

€ 457.200

€ 398.900

€ 3.110

Totaal

13.490

555

€ 403.800

€ 368.600

€ 3.285

Bron: CBS Microdata & Kadaster (2024, cijfers 2023). *Gemiddelde WOZ-waarde van verkochte woningen. Kolom 3 en 4 afgerond op € 100. Kolom 5 afgerond op € 5. Bewerking Stec Groep (2024).

12

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Krapte in betaalbare woningsegment zichtbaar in huidig aanbod Naast de transacties in het afgelopen jaar geeft ook het huidige aanbod aan koopwoningen een goed beeld van de druk op de woningmarkt. We hebben daarom een analyse van dit aanbod gemaakt op basis van Funda.nl. In onderstaande tabel is te zien dat met name het aanbod aan woningen onder de € 290.000 (segment met hypotheekmogelijkheden voor huishoudens met een laag- of middeninkomen) zeer beperkt is met slechts 9% van het totale aanbod. Dit is dus nog een stuk minder dan geschat kan worden op basis van de WOZ-prijssegmenten (26%). Dit heeft meerdere oorzaken. Zo worden deze woningen sneller verkocht, en worden ze dus minder lang aangeboden, door de grotere vraag naar deze woningen en de vraagprijzen liggen in de huidige markt hoger dan de WOZ-waarde uit 2023. Beiden is ook terug te zien in het aandeel verkochte woningen in het afgelopen jaar. Die ligt voor het segment tot € 290.000 namelijk nog op 23%. Het aanbod/transactieratio is een uitwerking van deze verhouding tussen huidig aanbod en het aantal verkochte woningen in het afgelopen jaar. Deze is ook beduidend lager voor de segmenten tot € 290.000 dan de segmenten daarboven. Ook is die lager in Waalwijk dan in Nederland als geheel voor deze segmenten. Vanaf € 290.000 zien we juist een omgekeerd beeld.

Tabel 3: Woningaanbod naar prijssegmenten gemeente Waalwijk, juni 2024 Aanbod/ transactieratio

Verkocht % afgelopen jaar

%

Totaal te koop / verkocht

2

1%

12

2%

14

2%

17%

22%

20

8%

123

21%

143

17%

16%

23%

70 27%

172

30%

242

29%

41%

30%

Te koop juni 2024

% Waalwijk

Nederland

Tot € 210.000 € 210.000 tot € 290.000 € 290.000 tot € 390.000 € 390.000 tot € 500.000 Meer dan € 500.000

48 18%

144

25%

192

23%

33%

37%

122 47%

127

22%

249

30%

96%

58%

Totaal

262 100%

578 100%

840

100%

45%

38%

Bron: Funda.nl (juni 2024). Bewerking Stec Groep (2024).

3.3 Huurwoningmarkt Voor de huurwoningmarkt maken we gebruik van cijfers van Casade voor het sociale huurwoningsegment en cijfers van CBS Microdata om uitspraken te kunnen doen over de particuliere huur. Oplopende inschrijftijd en zoektijd corporatiewoningen door krapte betaalbare woningmarkt Op basis van gegevens van woningcorporatie Casade zien we dat de gemiddelde inschrijftijd en zoektijd voordat huishoudens een woning toegewezen krijgen fors is opgelopen. Waar de inschrijftijd in 2019 gemiddeld nog 67 maanden was, was dit in 2023 92 maanden. Dat is een toename van 37%. De corporatie nuanceert dit beeld wel door te benoemen dat een groot deel van hen pas later besluit om ook actief op zoek te gaan naar een woning. Hiervoor vormt de gemiddelde zoektijd (tijd vanaf eerste reactie op een woning tot toewijzing) een betere indicator. Ook die is echter toegenomen van circa 6 maanden in 2019 naar 13 maanden in 2023. Oftewel meer dan een verdubbeling. Daarbij geldt ook dat huishoudens vaak pas gaan reageren op een woning als ze kans denken te maken.

13

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Uit ons gesprek met Casade is gebleken dat zij van start zijn gegaan met een systeem om huishoudens die minder lang staan ingeschreven, maar wel spoed hebben, betere kansen te geven op een woning. Voor hen komt er in deze pilot een zogeheten haast-rij. Zij hebben dan voorrang op een deel van de woningen. Wel geldt dat zij dan vaak op woningen moeten reageren en deze bij verlening aan hen ook nauwelijks mogen afwijzen.

Figuur 7: Inschrijftijd en zoektijd voor toewijzing in de gemeente Waalwijk, 20192023 100

16

90

14

80

12

70 60

10

50

8

40

6

30

4

20

2

10

0

0 2019

2020

2021

2022

Gemiddelde inschrijfduur

2023

2019

2020

2021

2022

2023

Gemiddelde zoekduur

Bron: Casade (2024, cijfers 2019-2023).

Druk vanuit acute woningzoeker, met name toename statushouders en ouderen met zorgvraag Urgente woningzoekenden krijgen voorrang op een sociale huurwoning. Dit zijn bijvoorbeeld doelgroepen met een sociaal-medische urgentie of statushouders (genoemd als aandachtsgroep), maar ook Weer Thuis-kandidaten 2 of terugkeerders na herstructurering. Dit laatste kwam met name in 2022 veelvuldig voor door de sloop-nieuwbouw van de Bloemenoordflats van Casade. We zien dat de taakstelling voor statushouders is verdubbeld in 2023 ten opzichte van twee jaar daarvoor. Deze doelgroep is hierdoor toegenomen van 5% van alle toewijzingen naar 10% van alle toewijzingen. Tegelijkertijd lagen de overige toewijzingen aan urgenten juist lager in 2023. We zien ook dat het aantal woningen dat met voorrang wordt toegewezen aan ouderen op basis van de Wmo toeneemt. Deze voorrang heeft volgens Casade echter enkel effect op de specifieke 55pluswoningen. We zien dat het aantal reacties (en daarmee de woningdruk) op dit type woning nog relatief beperkt is. In particulier huurbezit komen mutaties relatief vaak voor Op basis van CBS Microdata zien we dat er in totaal 2.035 woningen in particulier bezit in Waalwijk zijn in 2022. In dit zelfde jaar zijn 744 huishoudens verhuisd naar een particuliere huurwoning.

Hieruit blijkt dat in het particuliere huursegment in vergelijking met corporatiewoningen relatief veel mutaties plaatsvinden. Dit komt doordat een particuliere huurwoning vaak ook als een tijdelijke optie wordt gezien in afwachting van een corporatiewoning of koopwoning. Ook verblijven veel internationale werknemers vaak in de particuliere huur. Een deel van hen is voor kortere tijd in Nederland, wat ook de snellere doorlooptijd kan verklaren.

2

Weer Thuis-kandidaten zijn cliënten die willen uitstromen uit Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en Jeugdzorg. Zij worden geholpen bij het vinden van passende huisvesting en zijn gekenmerkt als urgente woningzoekende via de urgentieregeling en het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting,

Woningmarktonderzoek Waalwijk

3.4 Leegstand Niet alle woningen in de gemeente Waalwijk worden op een peilmoment bezet. Een deel hiervan staat tijdelijk leeg, bijvoorbeeld bij een verhuizing of verbouwing. Een ander deel staat structureler leeg of er wordt niet-geregistreerd in gewoond. (Een deel van) deze woningen zou mogelijk ingezet kunnen worden voor bewoning. Aangezien dit vaak betaalbaardere woningen zijn, zijn deze mogelijk ook juist een welkome aanvulling op het betaalbare woningsegment waar nu juist grote tekorten van zijn. Circa 3% adressen met woonfunctie staat administratief leeg Op basis van de leegstandsmonitor 2023 van het CBS hebben we de woningleegstand in de gemeente Waalwijk in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat op 1 januari 2023 in totaal 690 adressen met een woonfunctie administratief leeg stonden. Dit is circa 3% van de totale woningvoorraad. In heel Nederland was dit 2,6%. Een groot deel hiervan zal onderdeel zijn van de zogeheten frictieleegstand. Woningen die door verhuis, verbouw of verkoop tijdelijk leeg staan. Daarom is het ook van belang om te weten welke woningen structureel administratief leeg staan. Wanneer we een jaar terug kijken, zien we dat 285 van deze woonadressen een jaar daarvoor ook al leeg stonden. Dat is 1,3% van de woningvoorraad. In heel Nederland is dit iets minder met 1,0%.

Energieverbruik toont deel woningen waar wel bewoning heeft plaatsgevonden In leegstaande woningen zonder verdere activiteiten vindt over het algemeen geen of weinig energieverbruik plaats. Door dit verbruik in beeld te brengen kunnen we dus onderscheid maken in woningen die daadwerkelijk leeg staan en woningen die enkel administratief leeg staan. Hieruit blijkt dat van de 285 structureel leegstaande woningen op 1 januari 2023 in 90 woningen wel een zekere mate van energieverbruik plaatsvond. Hiervoor houden we minimaal 20% van het gemiddelde energieverbruik van woningen aan. Dit betekent dat 195 woonadressen op 1 januari 2023 leegstonden, een jaar eerder ook al leegstonden en weinig tot geen energieverbruik heeft plaatsgevonden. Structurele leegstand relatief het grootst in Waspik We hebben de leegstand tot op kernniveau in beeld gebracht. In absolute aantallen staan de meeste woningen structureel leeg in de kern Waalwijk (125 woningen). Relatief gezien zien we echter de meeste structurele leegstand in de kern Waspik (2,0%). Verder onderzoek tot op woningniveau helpt echter om in beeld te krijgen wat de mogelijkheden zijn met deze adressen. Bijvoorbeeld door de staat van deze woningen in beeld te brengen. De gemeente stuurt erop in 2025 nader onderzoek te doen naar deze structurele leegstand.

3.5 Opkoop van woningen door investeerders Opkoopbescherming in gemeente Waalwijk al actief om betaalbare koopwoningen beter beschikbaar te maken Het kopen van bestaande woningen om deze vervolgens te verhuren, kan door middel van een opkoopbescherming gereguleerd worden. Tot een bepaalde WOZ-waardegrens dient bij het instellen van een opkoopbescherming dan namelijk een vergunning aangevraagd te worden. Hiermee wordt voorkomen dat met name betaalbare koopwoningen door investeerders worden gekocht en zo de woningzoekenden met bijvoorbeeld een laag- of middeninkomen uit de markt te concurreren. Sinds 1 juli 2022 is er in de gemeente Waalwijk sprake van een opkoopbescherming in de buurten Centrum Waalwijk, Besoyen, Antoniusparochie, en Landgoed Driessen. Per 1 november 2023 zijn de buurten Zanddonk, Meerdijk, Bloemenoord, Baardwijk en Capelle / Nieuw Vaart hieraan toegevoegd. Vanaf dan geldt ook een differentiatie in de WOZ-waardegrens. In de buurten

14

15

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Landgoed Driessen en geldt een WOZ-waardegrens van € 355.000 en in de overige buurten een grens van € 300.000. Deze zijn gekozen op basis van een schaarsteonderzoek. Minder woningen opgekocht door investeerders sinds invoering opkoopbescherming Sinds de invoering van de opkoopbescherming zijn minder bestaande koopwoningen opgekocht door investeerders. In 2022 werd in totaal 20% van alle vrijgekomen koopwoningen tot een prijs van € 300.000 verkocht aan een partij die al een woning in bezit had (exclusief eigenaarbewoners). Dat zijn zowel particulieren die een tweede woning hebben aangekocht, investeerders met meerdere woningen in bezit als overige kopers zoals stichtingen. Van alle woningen was dit 9,3%. In 2023 was dit aandeel teruggebracht tot 4,7% van de woningen tot € 300.000 en 4,1% van alle woningen. In 2024 zien we dat voor het segment tot € 300.000 tot nu toe geen investeerders een woning hebben gekocht. Bij overige kopers is het realistisch dat ze deze ook niet voor de verhuur hebben gekocht, maar voor eigen gebruik.

Figuur 8: Verkochte woningen in de gemeente Waalwijk naar type koper, 2022 – 2024 H1

Totaal

Tot € 300.000

0% 2022

20%

40%

60%

80%

80% 7%

2023

88%

2024 H1

91%

2022

89%

100% 10% 4% 3% 1% 8% 0% 5% 4% 4% 5%2%

2023

93%

3% 1% 3%

2024 H1

90%

6%2%2%

Eigenaar bewoner

Tweede woning

Investeerder

Overig

Bron: Kadaster (2024, cijfers 2022 – 2024 H1). Bewerking Stec Groep (2024).

Geen sprake van waterbedeffect na invoering opkoopbescherming in eerste buurten Het invoeren van de opkoopbescherming in de buurten Centrum Waalwijk, Besoyen, Antoniusparochie, en Landgoed Driessen heeft niet geleid tot een waterbedeffect in de overige buurten van de gemeente Waalwijk. In de overige buurten was het aantal opgekochte woningen namelijk ook in 2023 beperkt. Ook in duurdere prijsklassen waar het opkopen van woningen nog wel zonder vergunning mag, zien we geen toename terug. Het is daarmee de vraag in hoeverre enkel de opkoopbescherming ertoe heeft geleid dat het aantal opgekochte woningen door investeerders is afgenomen. De marktomstandigheden voor particuliere verhuurders zijn namelijk ook verminderd. Denk hierbij aan de Wet betaalbare huur, die ertoe heeft geleid dat een deel van de particuliere verhuurders nu juist haar woning verkoopt. Ook de gestegen rente en de verhoogde belasting die particuliere verhuurders moeten betalen heeft het opkopen van woningen minder aantrekkelijk gemaakt. Aantal woningen in bezit van investeerders wel toegenomen ondanks opkoopbescherming Een bijzonder gegeven is dat in dezelfde periode het aantal woningen in bezit van investeerders wel is toegenomen in de gemeente Waalwijk. Op 1 juli 2024 waren er in totaal 1.563 woningen in de gemeente Waalwijk in bezit van investeerders. Dit waren er op 1 januari 2022 nog maar 1.361.

Dat is een toename van 14,8% in 2,5 jaar tijd. Daarmee zorgt de opkoopbescherming er dus niet

Woningmarktonderzoek Waalwijk

voor dat er bijvoorbeeld geen particuliere verhuur meer plaatsvindt in Waalwijk. Dit is immers wel een segment dat voor veel doelgroepen ook aantrekkelijk is. Bijvoorbeeld voor doelgroepen die (nog) geen koopwoning willen of kunnen kopen en een te hoog inkomen hebben voor een sociale huurwoning in bezit van corporaties. Deze toename van het aantal woningen in bezit van investeerders komt hoofdzakelijk door nieuwbouw, zeker nu aankoop via de bestaande voorraad moeilijker is gemaakt. In dezelfde periode is ook het aantal koopwoningen toegenomen. Het aantal woningen in bezit van overige partijen (waaronder voornamelijk woningcorporaties) daalde juist. Waar begin 2022 nog 33,2% van alle woningen in bezit waren van deze partijen, is dit nu nog 32,7%.

16

17

Woningmarktonderzoek Waalwijk

4. Woonsituatie huishoudens We brengen in dit hoofdstuk in beeld uit welke huishoudenstypen de gemeente Waalwijk bestaat en hoe zij nu wonen. We maken daarbij onderscheid naar huishoudenssamenstelling, leeftijdsklassen en inkomensklassen.

4.1 Huishoudenstypen Stellen en gezinnen relatief sterk vertegenwoordigd in Waalwijk We maken allereerst onderscheid in de verschillende doelgroepen die in de gemeente Waalwijk wonen. Dit doen we op basis van hun leeftijd en huishoudenssamenstelling. In totaal is 34% van de huishoudens in de gemeente Waalwijk een alleenstaande. Dit is minder dan gemiddeld in Nederland (39%). Het aandeel stellen zonder kinderen (27%) en gezinnen (27%) is daarentegen relatief hoog. Dit past bij de woningvoorraad van de gemeente Waalwijk die uit relatief veel grondgebonden koopwoningen bestaat. Met name stellen en gezinnen zijn op zoek naar dit type woning en kunnen deze ook vaker betalen. In de figuur hierna zien we dat van de alleenstaanden ongeveer de helft ouder is dan 55 jaar. Van de stellen zonder kinderen is dit aandeel nog hoger. Daarvan is driekwart ouder dan 55 jaar. Dat zijn met name stellen waarvan de kinderen inmiddels het huis uit zijn.

Figuur 9: Huishoudens in Waalwijk (binnenste ring) in vergelijking met Nederland (buitenste ring), 2022 7% 7% 25%

34% 39%

27%

Alleenstaand Stel zonder kinderen Gezin Eenouder

32% 29% Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

18

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Figuur 10: Huishoudens in Waalwijk met onderscheid naar leeftijdsklassen en samenstelling, 2022 Alleenstaand tot 35 jaar 7%

6%

Alleenstaand 35 tot 55 jaar 8%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar 11%

27%

Alleenstaand >75 jaar Stel zonder kinderen tot 35 jaar

9%

Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar

8% 16%

4% 4%

Stel zonder kinderen > 75 jaar Stel met kinderen Eenouder

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Huishoudenstypen onderverdeeld naar inkomen Per huishoudenstype kunnen we ook het inkomen in beeld brengen. Dit doen we naar een vijftal inkomenscategorieën, die raken aan bestaande inkomens- of betaalbaarheidsgrenzen: • Primaire doelgroep sociale huur: woningcorporaties moeten bij ten minste 95% van de woningen die zij toewijst aan deze doelgroep een kale huur onder de aftoppingsgrens aanbieden. De inkomensgrens voor deze doelgroep is een bruto-jaarinkomen van € 27.725 voor eenpersoonshuishoudens en € 37.625 voor meerpersoonshuishoudens in 2024. Medio 2024 kan met dit maximuminkomen een hypotheek ter waarde van € 155.000 worden afgesloten. • Secundaire doelgroep sociale huur: in de gemeente Waalwijk zijn er afspraken gemaakt dat corporaties 85% van hun vrijkomend bezit moet verhuren aan de DAEB-doelgroep. 15% mag dus vrij verhuurd worden aan huishoudens met een hoger inkomen. De inkomensgrens voor deze DAEB-doelgroep is € 47.699 voor eenpersoonshuishoudens en € 52.671 voor meerpersoonshuishoudens in 2024. Medio 2024 kan met dit maximuminkomen een hypotheek ter waarde van € 220.000 worden afgesloten. • Middeninkomens: de huishoudens met een middeninkomen categoriseren we als huishoudens tussen de DAEB-doelgroep en een 1,5x modaal inkomen. De inkomensgrens in 2024 bedraagt daarmee € 66.000 voor deze doelgroep.

Medio 2024 kan met dit maximuminkomen een hypotheek ter waarde van € 295.000 worden afgesloten. In het huursegment is een middenhuurwoning passend. • Hoge inkomens tot betaalbaarheidsgrens: op dit moment geldt landelijk een betaalbaarheidsgrens van € 390.000. Dit bedrag is echter zeker niet voor iedereen betaalbaar. We brengen daarom de doelgroep in beeld die op basis van hun inkomen een hypotheek van maximaal € 390.000 kan afsluiten. In juni 2024 is het inkomen dat past bij een hypotheek van € 390.000 een bruto-jaarinkomen van € 80.000. • Hoogste inkomens: alle huishoudens met een inkomen hoger dan € 80.000 per jaar. We hebben alle huishoudens naar huishoudenstypen over deze vijf inkomenscategorieën verdeeld. Hierbij hebben we een indexatie toegepast om terug te kunnen rekenen naar het laatst bekende inkomen. Dit betreft op dit moment het toetsingsjaar 2021. De huishoudens zijn van 1 januari 2022.

19

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Alleenstaanden bijna altijd lage- of middeninkomens, gezinnen vaakst hoog inkomen Wanneer we de huishoudenstypen onderverdelen naar bovenstaande inkomenscategorieën dan valt op dat met name alleenstaanden een laag inkomen hebben. Dit is logischerwijs het gevolg van het feit dat er maar één persoon in het huishouden is die kan zorgen voor het inkomen. Slechts een zeer beperkt deel van de alleenstaanden heeft een hoog inkomen (minder dan 10%). Met name stellen met kinderen hebben juist vaak een hoog inkomen (73%) in de gemeente Waalwijk. Dit zorgt ervoor dat de doelgroep van bijvoorbeeld sociale huurwoningen of middenhuurwoningen ook vaak alleenstaanden zijn. In totaal behoort 47% van de huishoudens in Waalwijk tot de doelgroep van corporaties (laag inkomen) en heeft 28% een inkomen waarmee ze een hogere hypotheek dan de betaalbaarheidsgrens kunnen afsluiten (hoogste inkomens). Uit de nieuwste Primos2024-prognose en de provinciale prognose Noord-Brabant blijkt dat met name het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar toenemen tot en met 2040. Deze doelgroep heeft nu nog relatief het vaakst een laag inkomen. Wel is de vraag in hoeverre dit ook in de toekomst zo zal zijn. De jongere doelgroep die in de toekomst tot de 75-plussers behoort, heeft namelijk vaker nog een hoger inkomen.

Figuur 11: Huishoudenstypen naar inkomen in de gemeente Waalwijk, 2022 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Alleenstaand tot 35 jaar Alleenstaand 35 tot 55 jaar

34%

43%

28%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar

36%

42%

20% 33%

Alleenstaand >75 jaar

Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar

6% 7%

Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar

14%

14%

Stel zonder kinderen > 75 jaar

44%

Stel met kinderen

8% 7% 12%

Eenouder

51%

20%

53%

19%

15%

6% 2%2%

34%

28% 17%

12% 7% 10% 56%

61% 27%

7% 9%

28%

24%

18%

16%

20%

3% 2%

14% 5% 5%

63%

Stel zonder kinderen tot 35 jaar 5%5% 15%

Totaal

17%

14%

11%

9% 5% 8% 28%

Primaire doelgroep

Secundaire doelgroep

Middeninkomens

Hoge inkomens tot betaalbaarheidsgrens

Hoogste inkomens Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Hoger aandeel hoogste inkomens in Sprang-Capelle en Waspik ten opzichte van Waalwijk We maken ook onderscheid naar inkomenscategorieën per kern. Hieruit valt op dat er relatief veel huishoudens in de primaire doelgroep van woningcorporaties in de kern Waalwijk wonen. Dit komt mede door het hogere aandeel sociale huur in deze kern. Daarentegen wonen er juist relatief veel huishoudens met de hoogste inkomens in Sprang-Capelle en Waspik.

20

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Figuur 12: Kernen naar inkomenscategorieën in de gemeente Waalwijk, 2022 0% Sprang-Capelle Waalwijk

20% 23% 29%

Waspik

24%

Gemeente Waalwijk

27%

Primaire doelgroep Middeninkomens Hoogste inkomens

40%

60%

14%

18%

19% 20%

12%

11%

11%

14%

100%

34%

12% 14%

21%

80%

11%

24% 34% 28%

Secundaire doelgroep Hoge inkomens tot betaalbaarheidsgrens

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

4.2 Woonsituatie Met name oudere huishoudens met een laag inkomen wonen vaker in een koopwoning Niet enkel het inkomen is van belang voor de woonmogelijkheden van huishoudens, ook de huidige woonsituatie. Zo hebben huishoudens die al langer in een koopwoning wonen, geprofiteerd van de gestegen woningprijzen. Zij kunnen dus een overwaarde op hun huidige woning meenemen naar een volgende woning, waardoor ze zich een duurdere woning kunnen veroorloven. Om deze reden hebben we in beeld gebracht in hoeverre huishoudens met een laag inkomen de koopwoningmarkt al betreden hebben. Hieruit valt op dat met name alleenstaanden en stellen tot 35 jaar nog weinig in het bezit zijn van een koopwoning. Zij kunnen immers de huidige koopwoningprijzen (bijna) niet betalen. Stellen zonder kinderen vanaf 55 jaar met een laag inkomen zijn juist het vaakst wel in bezit van een koopwoning. Dit komt doordat zij in een verder verleden de koopwoningprijzen nog wel konden betalen. In totaal bezit 32% van de huishoudens uit de primaire doelgroep van woningcorporaties een koopwoning en 55% van de secundaire doelgroep.

21

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Figuur 13: Huishoudens met een laag inkomen in een koopwoning naar huishoudenstypen in de gemeente Waalwijk, 2022 0%

10%

20%

30%

40%

22%

Alleenstaand tot 35 jaar Alleenstaand 35 tot 55 jaar

19%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar

21%

50%

60%

70%

38% 46% 47%

Alleenstaand >75 jaar

29%

Stel zonder kinderen tot 35 jaar

29% 29%

59% 40%

Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar

50% 54%

Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar

66%

49%

Stel zonder kinderen > 75 jaar

68%

45%

Stel met kinderen 24%

Eenouder Totaal

65% 59%

32%

Primaire doelgroep sociale huur

80%

55%

Secundaire doelgroep sociale huur

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Relatief iets meer huishoudens met een laag inkomen in een koopwoning in Sprang-Capelle en Waspik dan in Waalwijk Uitgesplitst naar de kernen valt op dat de huishoudens met een laag inkomen vaker in een koopwoning wonen in Sprang-Capelle en Waspik dan in Waalwijk. Dit betekent dat zij vaker geprofiteerd hebben van de waardestijging op hun eigen koopwoning. Dit hangt waarschijnlijk samen met de relatief grotere koopwoningvoorraad in deze kernen,

Figuur 14: Huishoudens met een laag inkomen in een koopwoning naar kernen in de gemeente Waalwijk, 2022 0%

10%

20%

Sprang-Capelle Waalwijk

30%

40% 34%

30%

Primaire doelgroep sociale huur

60%

70%

58% 54%

38%

Waspik Gemeente Waalwijk

50%

32%

61% 55%

Secundaire doelgroep sociale huur

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

In totaal 1.315 scheefwonende huishoudens in de sociale huur We hebben hiernaast ook in beeld gebracht welk deel van de huishoudens met een midden- of hoog inkomen in een woning tot de liberalisatiegrens woont (zowel corporatie- als particuliere huurwoningen). Hiermee tonen we hoeveel huishoudens op dit moment ‘goedkoop scheefwonen’ op de Waalwijkse woningmarkt. Dit zijn namelijk huishoudens die in een woning wonen die eigenlijk toebehoren aan huishoudens met een lager inkomen. In totaal zijn er 1.315 huishoudens die scheefwonen in een woning tot de liberalisatiegrens. Met name huishoudens met een

22

Woningmarktonderzoek Waalwijk

middeninkomen wonen relatief vaak in een dergelijke woning. Dit kan echter ook komen doordat zij relatief weinig doorstroommogelijkheden hebben naar een andere woning. Veel koopwoningen zijn immers voor hen te duur. Zo is op dit moment (oktober 2024) voor middeninkomens tot een bruto jaarinkomen van € 66.000 een maximale hypotheek mogelijk van € 300.000. Van het huidige koopwoningaanbod heeft slechts zo’n 10% een vraagprijs onder die grens.

Figuur 15: Goedkope scheefwoners in sociale huurwoningen, 2022 0%

10%

20% 13%

Alleenstaand 35 tot 55 jaar

13%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar

11% 14%

0%

Stel zonder kinderen tot 35 jaar

31% 29% 22%

8% 13%

0%

Stel met kinderen

6%

Eenouder

5%

Totaal

28%

10%

Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar Stel zonder kinderen > 75 jaar

26%

11%

Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar

40%

24%

Alleenstaand tot 35 jaar

Alleenstaand >75 jaar

30%

23% 17% 23%

7%

Midden inkomen

Hoog inkomen

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Weinig verschillen in goedkoop scheefwonen tussen de kernen We zien weinig verschillen in het aandeel goedkope scheefwoners tussen de kernen van de gemeente Waalwijk. In totaal woont 23% van de middeninkomens nog in een woning tot de liberalisatiegrens en 7% van de huishoudens met een hoog inkomen. Dit aandeel is in alle drie de kernen vrij vergelijkbaar.

Figuur 16: Goedkope scheefwoners in sociale huurwoningen per kern, 2022 0% Sprang-Capelle

10%

Gemeente Waalwijk Midden inkomen

30% 24%

7%

Waalwijk Waspik

20%

23%

8% 6%

21% 23%

7% Hoog inkomen

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

4.3 Woningtekort Hiervoor hebben we in beeld gebracht waar alle huidige huishoudens in de gemeente Waalwijk wonen. Er zijn echter ook personen die graag een eigen huishouden vormen, maar op dit moment de Waalwijkse woningmarkt niet kunnen betreden. De omvang van deze groep personen noemen

Woningmarktonderzoek Waalwijk

we het woningtekort. Hiermee sluiten we aan op de landelijke definitie en berekening. Dit betekent dat we enkel personen ouder dan 25 jaar die in een onzelfstandige woning of een onderdeel van een ander huishouden zijn (vaak thuiswonende kinderen) tot deze aantallen rekenen. Woningtekort gezien als onderdeel van tekort in gehele woningmarktregio De berekening van het woningtekort is een theoretische benadering. Personen die nu nog niet op zichzelf in een zelfstandige woning wonen en ouder zijn dan 25 jaar, willen niet altijd een eigen woning bewonen en zijn ook niet altijd op zoek naar een woning in de gemeente waar ze op dat moment wonen. Zo vindt er bijvoorbeeld snel overschatting van het woningtekort plaats in studentensteden. Daar wonen immers veel (oud-)studenten in niet-zelfstandige woonruimten. Tegelijkertijd zien we hierdoor juist relatief lage woningtekorten in gemeenten zonder studenten, terwijl een deel van de studenten juist regulier wil wonen in de gemeente waar ze vandaan komen (terugkeerders). Om deze redenen zien we het woningtekort van een gemeente dan ook altijd als een aandeel van het woningtekort van de gehele woningmarktregio (ABF-indeling) waar de gemeente toebehoort. In het geval van de gemeente Waalwijk is dit de woningmarktregio Tilburg, waartoe in totaal acht gemeenten behoren.

3 Woningtekort regio Tilburg bedraagt 6% van woningvoorraad, terugbrengen tot 2% gewenst Het ABF heeft het woningtekort van de woningmarktregio Tilburg berekend op 6% van de totale woningvoorraad in de regio. In Nederland wordt er landelijk naar gestreefd om dit woningtekort terug te brengen tot 2%. Dat is het aandeel waarmee er een gezonde verhouding is tussen de vraag en het aanbod van woningen. Om dit aandeel in de regio Tilburg te halen is het noodzakelijk om het woningtekort met 7.730 woningen in te lopen. Dit aantal zal dan bovenop de verwachte huishoudensgroei bijgebouwd moeten worden. Ingeschat in te lopen woningtekort gemeente Waalwijk bedraagt 900 woningen We verdelen het in te lopen woningtekort evenredig over de gemeenten in de regio Tilburg. Dit zorgt ervoor dat het in te lopen woningtekort in de gemeente Waalwijk 900 woningen bedraagt. In werkelijkheid kan dit aantal lager of hoger uitvallen. Dit is namelijk ook afhankelijk van of de overige gemeenten in de regio hun woningbouwambities kunnen waarmaken. In de woningbouwprognose van de provincie Noord-Brabant wordt al rekening gehouden met het inlopen van het woningtekort.

3

Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk, Tilburg en Waalwijk.

23

24

Woningmarktonderzoek Waalwijk

5. Verhuisbewegingen De verhuisbewegingen van en naar de gemeente Waalwijk hebben een belangrijke impact op de Waalwijkse woningdruk. We kijken daarom in dit hoofdstuk naar welke doelgroepen een woning zoeken in Waalwijk, wat voor woning dit is en waar zij vandaan komen.

5.1 Demografische ontwikkeling Allereerst kijken we naar de demografische ontwikkelingen die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan. Zo kan de woningdruk groeien vanuit eigen inwoners en vanuit migratie. Vergrijzing en huishoudensverdunning zichtbaar in demografische ontwikkeling Wanneer we de demografische ontwikkelingen in de gemeente Waalwijk uitsplitsen naar leeftijdsklassen en huishoudenssamenstelling dan zien we duidelijk de vergrijzing en huishoudensverdunning van de gemeente terug. Zo nemen de doelgroepen 55 tot 75 jaar en 75+ sterk toe en neemt met name de doelgroep 35 tot 55 jaar af. Wel zien we de laatste jaren dat de doelgroep 35 tot 55 jaar stabieler is geworden en dat er ook juist een toename is te zien van 15 tot 35 jarigen. Wat betreft huishoudens zien we met name een toename van de alleenstaanden terug. Het aantal stellen en gezinnen is slechts licht toegenomen.

Figuur 17: Demografische ontwikkeling Waalwijk naar leeftijdsklassen en samenstelling, 2014-2024 14.000

9.000

12.000

8.000

10.000

7.000

8.000

6.000

6.000

5.000

4.000 2.000

4.000

0

3.000

0-15 jaar 55-75 jaar

15-35 jaar >75 jaar

35-55 jaar

Alleenstaanden

Stellen

Gezinnen

Bron: CBS (2024, cijfers 2014-2024).

Bevolkingsgroei veroorzaakt door migratie, daartegenover staat natuurlijke krimp We hebben vervolgens in beeld gebracht waar de ontwikkeling van doelgroepen door veroorzaakt wordt. Dit kan immers ontstaan door groei van personen en huishoudens binnen de eigen gemeente. Denk aan personen die geboren worden of starters op de woningmarkt. Dit kan echter ook door migratie ontstaan, en dan zowel vanuit een andere gemeente in Nederland of het buitenland. Het blijkt dat in de gemeente Waalwijk de bevolkingsgroei enkel veroorzaakt wordt door migratie en dan wel zowel binnen- als buitenlands. Er is namelijk in de laatste jaren juist sprake van een natuurlijke krimp. Dit betekent dat er in de gemeente Waalwijk jaarlijks meer mensen overlijden dan dat er geboren worden. Met name het jaar 2020 valt hierbij op door de coronapandemie, maar op

25

Woningmarktonderzoek Waalwijk

de langere termijn is dit een gevolg van de vergrijzing. Om te blijven groeien heeft Waalwijk dus een instroom van buitenaf nodig.

Figuur 18: Bevolkingsontwikkeling gemeente Waalwijk, 2014-2023 800 600 400 200 0 -200 -400 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Buitenlands migratiesaldo

Binnenlands migratiesaldo

Natuurlijke ontwikkeling (geboorte - sterfte)

Totale bevolkingsontwikkeling

2023

Bron: CBS (2024, cijfers 2014-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

5.2 Verhuizingen De woningdruk vanuit migratie is hoog, om die reden is het van belang goed in beeld te brengen welke verhuisbewegingen zich op dit moment voordoen. Met name alleenstaanden tot 35 jaar verhuizen vaak, ouderen relatief weinig Allereerst brengen we in beeld welke doelgroepen de afgelopen jaar het meest verhuisgeneigd zijn geweest. Hieruit blijkt dat met name de doelgroep alleenstaanden tot 35 jaar opvalt. 32% van de verhuizingen richting een woning in de gemeente Waalwijk was in de periode 2018-2022 gemaakt door een alleenstaande tot 35 jaar. Dit zijn ook binnengemeentelijke verhuizingen. Hiernaast zien we ook relatief veel verhuizingen door de doelgroepen alleenstaanden tussen de 35 en 55 jaar, stellen met kinderen en stellen zonder kinderen jonger dan 35 jaar. Dit zijn dus met name jonge doelgroepen. Huishoudens ouder dan 75 jaar zijn juist relatief weinig verhuisd naar een reguliere woning. Dit komt deels doordat een deel van hen bij een verhuizing doorstroomt naar een instelling.

Figuur 19: Verhuizingen naar doelgroepen 7%

Alleenstaand tot 35 jaar Alleenstaand 35 tot 55 jaar

15%

32%

1%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar Alleenstaand >75 jaar Stel zonder kinderen tot 35 jaar

5%

Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar

4%

Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar Stel zonder kinderen > 75 jaar

12% 2%

16% 6%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022).

Stel met kinderen Eenouder

26

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Jongere doelgroepen vaker afkomstig van buiten gemeente, in totaal 35% uit eigen gemeente Wanneer we vervolgens in beeld brengen waar deze doelgroepen dan vandaan komen, valt op dat met name de jongere doelgroepen vaker van buiten de gemeente Waalwijk afkomstig zijn. Dit is dan zowel vanuit binnen- als buitenland. Slechts 20% van de alleenstaanden tot 35 jaar woonde voor de verhuizing ook in Waalwijk. Met name het grote aandeel vanuit het buitenland valt in deze doelgroep op. Dit zullen met name internationale werknemers zijn. 75-plussers komen daarentegen voor het overgrote deel wel uit de eigen gemeente (75%).

Figuur 20: Herkomst inkomende verhuizingen naar doelgroepen in de gemeente Waalwijk, 2018-2022 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Alleenstaand tot 35 jaar

20%

51%

29%

Alleenstaand 35 tot 55 jaar

23%

50%

27%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar

47%

42%

Alleenstaand >75 jaar

11%

75%

25%

0%

Stel zonder kinderen tot 35 jaar

35%

55%

10%

Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar

35%

52%

12%

Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar

49%

47%

Stel zonder kinderen > 75 jaar

3%

74%

Stel met kinderen

26%

57%

Eenouder

37%

51%

Totaal

6%

39%

35%

Binnengemeentelijk

0% 9%

47%

Binnenlands

18% Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022).

Buitengemeentelijke verhuizers hebben vaker laag inkomen We kunnen dezelfde verhuizers ook indelen op basis van hun inkomen. Hieruit blijkt dat huishoudens van buiten de gemeente relatief vaak een laag inkomen hebben. Dit betreft zowel binnen- als buitenlandse huishoudens. Dit komt doordat de buitenlandse instroom met name door arbeidsmigranten veroorzaakt wordt. Zij hebben op het moment van instroom in Nederland vaak een laag inkomen. Daarnaast zien we dat vanuit andere gemeenten met name jonge huishoudens instromen. Zij hebben ook vaker een laag inkomen.

Figuur 21: Inkomende verhuizingen naar inkomen in de gemeente Waalwijk, 20182021 0%

10%

Binnengemeentelijk

20%

30%

40%

45%

Binnenlands

50%

60%

70%

16%

61%

Buitenlands

80% 39%

15%

24%

85% Laag

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2021).

Midden

90% 100%

8% Hoog

7%

27

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Binnengemeentelijke verhuizers vaker op zoek naar grondgebonden koopwoning Relevant is ook naar welk woningtype binnen- en buitengemeentelijke huishoudens zijn verhuisd. Hieruit valt op dat binnengemeentelijk verhuizers relatief vaak een grondgebonden koopwoning zijn gaan bewonen. Dit komt mogelijk doordat bijvoorbeeld stellen met kinderen vaker uit de eigen gemeente komen. Buitengemeentelijke woningzoekers belanden vaker in een huurwoning. Dit kan zowel in corporatie- als particulier bezit zijn.

Figuur 22: Inkomende verhuizingen naar bewoonde woningtype in de gemeente Waalwijk, 2018-2021

Binnengemeentelijke verhuizingen

12% 6%

49%

20%

6% 6%

Binnenlandse verhuizingen

14% 6%

47%

19%

8% 6%

Buitenlandse verhuizingen

18%

32%

0% SH GGB

VSH GGB

Koop GGB

8%

20%

40%

SH APP

23%

60% VSH APP

14% 4%

80%

100%

Koop APP

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2021).

Meer dan 50% van corporatiebezit wel toegewezen aan eigen inwoners Op basis van gegevens van Casade is het ook mogelijk in beeld te brengen welk deel van de vrijkomende corporatiewoningen wordt toegewezen aan huishoudens uit de gemeente Waalwijk. Hieruit blijkt dat dit op dit moment nog meer dan 50% is. Dit is dus een hoger aandeel dan over de gehele woningmarkt. Mogelijk hangt dit samen met het feit dat huishoudens lang ingeschreven moeten staan om een woning in Waalwijk te bemachtigen. Veel jonge huishoudens uit andere gemeenten of arbeidsmigranten uit het buitenland hebben deze inschrijftijd niet kunnen opbouwen. Zij landen vaker in de goedkope en middeldure particuliere huur.

Figuur 23: Verhuringen corporatiebezit in de gemeente Waalwijk naar herkomst, 2018-2022 8%

13%

28%

7%

7%

31%

30%

35%

100% 17%

90% 80%

28%

70% 60% 50% 40%

65%

52%

62%

62%

55%

30% 20% 10% 0%

2019

2020 Waalwijk

Bron: Casade (2019-2023).

2021 Regionaal

2022

2023 Buiten-regionaal

28

Woningmarktonderzoek Waalwijk

Actief woningzoekenden van buiten de gemeente Waalwijk zoeken vaak in bredere regio Wanneer we kijken naar de actief woningzoekenden zien we wel dat er ook veel huishoudens van buiten de gemeente reageren op woningen in Waalwijk. Zo is 43% van de actief woningzoekenden in de gemeente Waalwijk afkomstig uit de gemeente Tilburg. Uit de eigen gemeente is dit slechts 14%. Deze verschillen komen mogelijk doordat veel van de Tilburgse woningzoekenden uiteindelijk toch een woning toegewezen krijgen in de eigen gemeente, aangezien ze daar mogelijk ook zoeken. Huishoudens uit Waalwijk zoeken mogelijk vaker enkel in de eigen gemeente. Betaalbare nieuwbouwkoopwoningen relatief vaak in trek bij eigen inwoners Een ander segment waar gemeenten op kunnen sturen via een voorrangsregeling voor eigen inwoners is de betaalbare nieuwbouwkoop tot € 390.000 (tot € 405.000 in 2025), mits er schaarste is. Dit is nu echter ook juist een segment waar relatief veel eigen inwoners naartoe verhuizen. Dit komt doordat met name buitenlandse huishoudens relatief snel woonruimte nodig hebben en een nieuwbouwwoning is niet direct gereed. We krijgen vanuit makelaars in de gemeente Waalwijk mee dat zij daarom ook voornamelijk in de bestaande bouw een woning zoeken. In de nieuwbouw komt deze doelgroep nog weinig voor.

In totaal zijn er in de periode 2020-2022 85 nieuwbouwwoningen tot € 355.000 verkocht aan binnengemeentelijke verhuizers en 60 aan buitengemeentelijke verhuizers, waarvan de helft uit de regio rond Waalwijk komt. Dit betekent dat 60% van alle verhuizers richting een betaalbare nieuwbouwkoopwoning uit de eigen gemeente komt, 20% uit de eigen regio en 20% van buiten de eigen regio (binnenland of buitenland). De voorrangsregeling voor eigen inwoners moet ervoor zorgen dat minimaal 50% van de betaalbare nieuwbouwkoopwoningen aan eigen inwoners worden verkocht. Op dit moment wordt dat aandeel zonder deze regeling dus al gehaald. Binnenlandse verhuizers vaakst afkomstig uit Tilburg De binnenlandse verhuizingen hebben we verder uitgesplitst naar herkomstgemeente. Hieruit valt op dat de meeste binnenlandse verhuizers afkomstig zijn uit de gemeente Tilburg, Dit betreft 20% van de binnenlandse verhuizingen. Hierna volgen buurgemeenten zoals Loon op Zand en Heusden.