Geanonimiseerd Notulen Besloten Info avond 14 november 2024

Woordelijk verslag van de informatieavond gehouden op donderdag 14 november 2024 Voorzitter: Griffier: Griffie:

de heer R. Tiemstra de heer J. Deneer mevrouw F. Opperman

Aanwezig:

de heer A. van Belkom de heer B. Bruurmijn de heer W. Damen de heer J. van Dijk de heer J. van Hest mevrouw B. Koptagel-Dermibas de heer W. Lodenstijn de heer N. van der Pluijm mevrouw M. Verhagen-van Lier mevrouw M. Veraa de heer M. Bokšan de heer D. Dubbeldam de heer E. Knops de heer G. den Braven mevrouw A. Wens de heer R. Frodyma de heer G. Kocken de heer H. de Vaan mevrouw M. van Thielen de heer H. van Zelst mevrouw C. de Bruijn de heer W. Paulissen de heer H. Metzke de heer J. van Groos de heer W. van Veelen mevrouw Y. IJpelaar

Lokaal Belang Lokaal Belang Lokaal Belang Lokaal Belang Lokaal Belang Lokaal Belang Lokaal Belang Lokaal Belang Lokaal Belang Lokaal Belang VVD VVD VVD GroenLinksaf GroenLinksaf Samen Waalwijk Samen Waalwijk Samen Waalwijk Samen Waalwijk SGP CDA CDA D66 ChristenUnie ChristenUnie Lijst IJpelaar

Afwezig m.k.

de heer N. Kieboom de heer T. Klerks de heer J. Pulles

D66 VVD Lokaal Belang

Gasten:

de heer M. van Rossum de heer L. van Gent de heer B. Moorees de heer P. Hermens

Portefeuillehouders:

de heer T. Klerx de heer F. Spierings

Notulen:

notulistenbureau Leeuwenburgh Vendrig

1.

Opening en mededelingen

De voorzitter opent de vergadering en heet de aanwezigen harte welkom. Hij meldt het bericht van verhindering van de leden Kieboom, Klerks en Pulles.

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

1

De voorzitter: Deze bijeenkomst wordt niet opgenomen en ook niet uitgezonden. Er wordt wel een geluidsopname gemaakt voor het verslag. In deze informatieavond ontvangt u informatie over de ontwikkelingen van winkelcentrum De Els/Aldi. Op grond van art. 23 van de Gemeentewet zijn de deuren gesloten als de voorzitter dit nodig vindt. Vervolgens dient de raadscommissie te besluiten of met gesloten deuren wordt vergaderd. Het voorstel om met gesloten deuren te vergaderen is om de onderhandelingspositie van de gemeente - haar financiële belangen - niet te schaden (art. 23, lid 2). Op het RIS staan achter een slotje een vertrouwelijke memo en een vertrouwelijke brief over De Els/Aldi. Het voorstel is om vanavond met gesloten deuren te vergaderen. Ik kijk de kring even rond. De heer Kocken: Ik vind het prima dat wij achter gesloten deuren vergaderen, maar ik wil wel helder hebben, voordat de geheimhouding opgelegd, wordt in welke mate de geheimhouding geldt, hoelang dit gaat duren en op welke onderdelen van de vergadering geheimhouding opgelegd wordt. De voorzitter: Dank u wel, ik kom daar straks op terug, blijven er nog vragen over dan hoor ik u graag nog eventjes opnieuw. De heer Van Groos: Voorzitter, het is duidelijk dat het om grote belangen gaat, maar daarmee is niet gezegd dat dit achter gesloten deuren zou moeten.

Vooralsnog geef ik dit het voordeel van de twijfel, maar aan het einde zullen wij bekijken of het wat ons betreft besloten moet blijven, want daar zijn wij op zich nog niet van overtuigd. Het liefst vergaderen wij gewoon met de deuren open. De voorzitter: Het is een vraag met redenen omkleed om in beslotenheid te vergaderen. Uiteindelijk is het niet iets wat een college of een agendacommissie beslist. Dat beslissen wij met zijn allen, maar de vraag is wel neergelegd met redenen omkleed. De heer Van Groos: Als ik daarop mag reageren, als wij aan het einde besluiten dat het geen besloten bijeenkomst is geweest, hebben wij wel met de deuren dicht vergaderd. De voorzitter: Dat is juist, mijnheer Van Groos. Ik ga verder met de introductie. Ik kijk met een schuin oog naar u, mijnheer Kocken, als er nog vragen overblijven dan hoor ik die graag. De heer Kocken: U gaf net aan dat wij naderhand nog een toelichting krijgen met betrekking tot de strekking van de geheimhouding. Daar laat ik mijn aanwezigheid van afhangen. De voorzitter: Mag ik daarmee concluderen dat er voor dit moment instemming is om achter gesloten deuren te vergaderen met in achtneming van de opmerking die door de heer Kocken gemaakt is? Ik voel instemming en vervolg de introductie. Zo dadelijk gaat een presentielijst voor dit besloten gedeelte rond met het verzoek aan alle aanwezigen om deze te tekenen.

Vanuit het reglement van orde is deze informatieavond een raadscommissie. Zodra een raadscommissie besluit om met gesloten deuren te vergaderen geldt een verplichting tot geheimhouding omtrent de informatie waar aanwezigen kennis van kunnen nemen. Deze geheimhouding is slechts relevant zolang de onderhandelingen van de gemeente met de externe partijen lopen. Daarom stel ik u voor om de geheimhouding te laten duren totdat het onderhandelingsproces rondom de ontwikkeling van De Els is afgerond. Opnieuw kijk ik rond of u daarmee in kunt stemmen.

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

2

De heer Knops: Het onderhandelingsproces met wie, want er zijn heel veel partijen betrokken bij de ontwikkeling van De Els? Ik kan het antwoord raden, maar ik hoor het graag van u. De voorzitter: Ik denk dat de wethouder zich heeft voorbereid om ons daar het één en ander over te vertellen en er heeft ook een memo op het RIS gestaan. Ik denk dat wij daar in eerste instantie vanuit moeten gaan, tenminste zo ver strekt mijn kennis. De heer Knops: U gebruikte daarnet de woorden ‘onderhandelingen met partijen’. Volgens mij gaat het over één partij, daarom kan ik het raden, maar dat is niet wat ik daarnet hoorde. De voorzitter: Dan heb ik het misschien verkeerd opgelezen. Ik word gesouffleerd dat het er niet helemaal zuiver staat. Uw opmerking is terecht. De heer Knops: Dus ik begrijp tot de onderhandelingen met Aldi zijn afgerond is dit geheim. De voorzitter: Het gaat erom de specifieke onderhandelingen met Aldi hiervan uit te zonderen en de geheimhouding te laten voortduren totdat de onderhandelingen met Aldi zijn afgerond. Ik denk dat dit het antwoord is waar u naar zocht. De heer Knops: Ja. De voorzitter: Verder iemand op dit punt? De heer Kocken: Ik moet zeggen dat ik er een beetje dubbel in zit.

Aan de ene kant ben ik de aanvrager voor een inkijkje in de publicatie die in het gemeentelijk voorlichtingsblad stond over een winkel die tijdelijk gehuisvest zou worden op het object waar wij het nu over hebben. Toen bleek dat dit Aldi was heb ik tegen de griffier gezegd het kan twee kanten uit, ik kan openbare schriftelijke vragen gaan stellen, dat betekent dat de zaak naar buiten komt (ik weet dat dit niet handig is voor de ontwikkeling van De Els) of de raad wordt volledig geïnformeerd met betrekking tot de ontwikkelingen rond Aldi. Ik begrijp heel goed dat Aldi een onderdeel is van het hele onderhandelingsproces, maar het vergunningtraject volledig onder de geheimhouding te brengen voor de raad vind ik net even een brug te ver. Burgers en buitenlui kunnen gewoon corresponderen over Aldi en dan zouden wij er helemaal niets over kunnen zeggen omdat het proces nog gaande is. Wij moeten uiteindelijk denk ik ook, als ik die stukken lees, een beslissing nemen in het kader van de BOPA procedure. Aldi heeft de gemeente eigenlijk voor het blok gezet door nu al die aanvraag in te dienen en niet daarmee te wachten tot het onderhandelingsproces is afgerond. Daar heb ik een beetje moeite mee omdat wij eigenlijk onze volksvertegenwoordigende en controlerende rol ook moeten kunnen oppakken.

Als wij dan geheimhouding opgelegd krijgen over alles wat met Aldi te maken heeft vind ik dat best lastig. Ik kan mij wel voorstellen dat je zegt wij hebben een onderhandelingstraject, dat is heel broos daar moeten wij met partijen eerst uit zien te komen. Dat begrijp ik. Stel dat dit ergens half december zou zijn dan snap ik best dat u zegt tot half december moeten wij hier even niets mee doen, maar het kan niet zo zijn dat het onderhandelingsproces aan de vergunningprocedure gekoppeld is die Aldi moet doorlopen want dan zijn wij een paar jaar verder. Dan vind ik het heel lastige om in deze situatie te zeggen ik stem in met geheimhouding. De voorzitter: In alle oprechtheid, ik weet zelf denk ik net zo veel als u of minder. Ik weet wat er in het memo staat. Dat heb ik tot mij genomen. Ik ken de vergaderinstructie

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

3

van vanavond. Als er mensen zijn die op een gegeven moment ergens lucht van krijgen, niet veroorzaakt door lekken uit deze bijeenkomst, die zouden geruchten van straat oppikken en daar vragen over stellen dan kan niemand hen tegenhouden. Dat is iets anders dan op een gegeven moment lekken uit wat het college vanavond vertrouwelijk met ons wil delen. Ik denk dat hoe wij met dingen om kunnen gaan, dat zijn dingen die wij vanavond kunnen bespreken, maar wel in deze setting. Tenminste dat is het voorstel. De heer Kocken: Ik zou dan toch een werkwijze willen afspreken als wij zo dadelijk met die presentatie beginnen. De wethouder zal ons denk ik meenemen in de dilemma’s die er zijn rond de ontwikkeling van De Els. Ik begrijp heel goed dat dit gevoelige informatie is, maar dat staat los van het vergunningtraject dat eigenlijk via de openbaarheid opgestart is. Ik kan mij voorstellen dat er in de contractuele sfeer dingen verteld worden hier waarvan wij zeggen tot het contract door iedere partij is gesloten houden wij daar onze mond over om contractpartijen niet in verlegenheid te brengen, maar daarnaast hebben wij het vergunningtraject van Aldi. Ik vind dat dit losgekoppeld moet worden van het proces dat wij met De Els lopen. Als die verwevenheid er wil in zit, hebben wij ons wel met de rug tegen de muur laten zetten. Dat vind ik dan een hele lastige. De voorzitter: Ik snap uw vraag.

Vergunningaanvragen zijn normaal gesproken zaken die in de openbaarheid worden gedeeld. Die worden gepubliceerd, daar staan termijnen voor en daar zijn regels en afspraken voor. Ik kan mij niet voorstellen dat dit ook afgedekt zou zijn, maar ik weet het niet. Ik denk dat ik daarmee hetzelfde gevoel heb als u, maar daar kan de wethouder straks wellicht een antwoord op geven. De heer Kocken: Ik stel voor dat wij het volgende doen; wij krijgen dadelijk die presentatie en misschien dat het goed is dat tijdens de presentatie aangegeven wordt dit is geheim en voor het andere bent u vrij om te handelen zoals u dat wilt. Ik denk dat het heel erg belangrijk is om van te voren die spelregel af te spreken, want anders weet ik niet als ik een vraag stel of die vraag onder de geheimhouding valt of dat ik die gewoon vanuit mijn rol als raadslid kan stellen. De voorzitter: Ik kan mij voorstellen dat de vraag die u nu stelt bij het merendeel van de aanwezigen leeft. Ik denk ten eerste dat het goed is om spelregels af te spreken zodat wij elkaar goed begrijpen, wat mag wel en wat mag niet gedeeld worden, maar dat wij vanavond wel zo veel mogelijk informatie tot ons krijgen waar wij iets mee kunnen.

De heer Kocken: Daar ben ik op zich ook heel tevreden over, laat dat duidelijk zijn, maar ik denk wel dat het goed is dat wij duidelijk afbakenen wat is geheim en wat kunnen wij gewoon vanuit onze rol als raadslid doen. De voorzitter: Ik denk dat wij het eens zijn, mijnheer Kocken. Ik kijk even naar de heer Van Zelst. De heer Van Zelst: Ik ben het volledig met de heren Van Groos en Kocken eens. Ik heb dezelfde vragen. Wat ik moeilijk vind, het supermarktgebeuren is een hele kleine wereld. Wij hebben hier een hele discussie gehad over de uitbreiding van De Plus op Zanddonk wat niet mogelijk werd gemaakt. Als men daar dadelijk lucht van krijgt en wij kunnen niet reageren omdat ons dingen opgelegd zijn ten aanzien van Aldi dan heb ik daar heel veel moeite mee. Dat is een voorbeeld dat een gevolg zou kunnen zijn van deze vergadering. Ik zou graag van de wethouder horen hoe wij daarmee omgaan zoals de heer Kocken daarnet aangaf. Dat is voor mij een groot dilemma. De voorzitter: Helder verhaal in het verlengde van het verhaal van de heer Van Groos en van de heer Kocken. Ik denk dat het goed is om nu de wethouder uit te nodigen.

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

4

Misschien wil de wethouder aan het begin van zijn presentatie ingaan op de vragen die zojuist gesteld zijn. Enerzijds precedentwerking Plus/Van Engelen en anderzijds welke spelregels spreken wij op een gegeven moment voor vanavond af zodat wij dat aan het begin van deze bijeenkomst helder hebben met elkaar. Wethouder Klerx: Dank u wel, voorzitter. Ik snap de gevoeligheid van de geheimhouding, maar ik hoop dat gaandeweg de presentatie duidelijk wordt waar de gevoeligheid zit. Wij hebben een groot deel van de presentatie al proberen duidelijk te maken. Links bovenin de slides ziet u of het openbare informatie of geheime informatie is. Een deel van wat wij vanavond met jullie delen is gewoon openbaar, alleen ik denk als ik het alleen daarbij laat dat het een stuk minder relevant is om daar een hele avond met elkaar bij stil te staan. Wij willen jullie juist in deze laatste fase van de gebiedsontwikkeling van De Els om tot een project te komen op voorhand meenemen in alle dilemma’s, risico’s en ook de laatste stand van zaken rondom de gebiedsontwikkeling van De Els. U weet allen dat wij naar 5 december toewerken om afspraken te maken. Wij zijn al een heel eind, maar de conclusie op het einde van mijn verhaal is dat wij echt nog wel een aantal stappen te zetten hebben die ook echt om onderhandeling vragen.

Als ik nu alles in de openbaarheid zou vertellen dan gaat dat de onderhandelingspositie van de gemeente en dus het algemeen belang echt schaden. Maar een heel groot gedeelte van mijn verhaal is nu al openbaar en zal ook snel openbaar zijn op het moment dat wij hopelijk met het nieuws naar buiten komen. Zo is volgens mij het besluit uiteindelijk ook geformuleerd. Heel specifiek over Aldi, waar daarnet op werd ingezoomd, dat heeft wellicht wat langer nodig omdat wij verwachten wat langer tijd nodig te hebben. Zoals de status nu is, is er geen zicht op dat wij op 5 december met Aldi champagne drinken. Om het zo te zeggen, integendeel, maar daar kom ik later in het verhaal op terug omdat wij het belangrijk vinden om jullie daarbij de context mee te geven. Ik hoop dat dit dan ook voldoende onderbouwing geeft straks aan het einde om toch die geheimhouding zoals de voorzitter heeft voorgesteld op te leggen. De voorzitter: Kunnen wij daarmee leven? De heer Knops: Ik zou graag iets meer duidelijkheid hebben over de reikwijdte van de geheimhouding. Er is een vergunningaanvraag gedaan. Je kunt dus weten dat Aldi bezig is met een tijdelijke locatie. Mijn voorstel zou zijn dat het feit dat het zich hier om de Aldi handelt niet geheim is, alleen de inhoud, de condities in de brief genoemd, dat die geheim zijn totdat de onderhandelingen zijn afgerond.

Wethouder Klerx: Elke inwoner kan de vergunningaanvraag van Aldi zien. In de publicatie staat ‘supermarkt tijdelijke omgevingsvergunning’ maar als die stukken worden opgevraagd ziet iedereen dat het Aldi is. Wij hebben condities, daar kom ik straks op terug, in die onderhandelingen omdat Aldi een belangrijke partner is in De Els, die brief, die volgens mij ook op het RIS staat, dat is wel echt zaak dat wij die vertrouwelijk en dus geheim met elkaar behandelen. De brief zou anders onze onderhandelingspositie schaden. De rest van het vergunningtraject is gewoon een openbaar vergunningtraject zoals elke ander vergunningtraject. De voorzitter: Duidelijk, dank u wel. Dan nog een paar zaken van huishoudelijke aard. Van deze bijeenkomst wordt een verslag gemaakt. Het verslag bestaat uit twee delen; een deel dat toeziet op de onderhandelingspositie van de gemeente en een deel dat toeziet op de overige vragen. Het tweede deel is een openbaar verslag. Voor de verslaglegging zal ik misschien wat duidelijker vragen om uw naam te zeggen. Ik denk dat wij hiermee het procesmatige gedeelte voor de informatieverstrekking van vanavond hebben afgerond. Wij gaan over naar de inhoud en opzet van deze avond.

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

5

2.

De Els/Aldi

De voorzitter: Vanavond staat de informatiebijeenkomst in het teken van de ontwikkelingen van De Els/Aldi. Na het bijpraatmoment is er gelegenheid voor het stellen van vragen. De presentatie wordt gehouden door de heer Van Gent, programmamanager Binnenstad, en de heer Van Rossum, concernstrateeg. Mijnheer Klerx ik heb u al het woord gegeven, u mag de presentatoren welkom heten, maar veel meer is er denk ik niet van uw kant. Wethouder Klerx: Ik doe de presentatie als u dat goed vindt. De voorzitter: Ik vind dat uitstekend, als de heren Van Gent en Van Rossum dat ook goed vinden natuurlijk. Wethouder, aan u het woord. 1.

Beleidskaders van de binnenstad

(Openbare informatie eerder door u vastgesteld).

Wethouder Klerx: Dank u wel, voorzitter dus dan hervat ik het programma. Wij hebben het in vier blokken opgeknipt. Wij hebben in april van dit jaar de Centrumvisie Waalwijk 2024 (geactualiseerde versie) vastgesteld met vijf belangrijke prioriteiten: 1. Gebiedsontwikkeling De Els 2. Sterke basis creëren voor dagelijkse bezoekers 3. Verbeteren van de ontmoetings-en verblijfsfunctie 4. Lokale identiteit beter zichtbaar en beleefbaar 5. Het centrum als levendig en leefbaar woongebied Alle punten komen terug in de gebiedsontwikkeling De Els. Alles draagt bij aan de gebiedsontwikkeling, maar andersom is de gebiedsontwikkeling ook een hele belangrijke basis voor deze doelstelling en uiteindelijk onze Centrumvisie. Als wij kijken naar de structuur van het centrum zoals vastgesteld in de Centrumvisie Waalwijk 2024 dan was daar als een belangrijk aandachtsgebied voor De Els aangegeven dat wij daar iets mee moesten doen. Een trekpleister creëren, een woonfunctie toevoegen en daadwerkelijk de verbinding maken met de rest van het centrum zodat er weer een rondje zou ontstaan. Wij hebben het dan over het roze gebied (dia 5). Gebiedsontwikkeling De Els gaat over die grotere cirkel in het midden. Wij hebben het hier eerder over gehad bij het Masterplan Binnenstad, vastgesteld door de vorige raad in februari 2022, net in de laatste maanden van de vorige bestuursperiode.

Ook daarin was al zichtbaar dat het belang van De Els enorm belangrijk is voor de binnenstad. Je ziet daar ook al de verbindingen die worden gemaakt tussen de Mr. Van Coothstraat en de Stationsstraat, de verbindingen van noord naar zuid die zichtbaar zijn (dia 6). Hierop is nog een aantal varianten mogelijk. Je ziet nog twee verbindingen vanuit De Els naar de Grotestraat. Dat komt later allemaal terug in het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan. Ook hier gaven wij al aan dat een hoogteaccent denkbaar was, dat er verschillende functies nodig waren. Dat is toen eigenlijk allemaal al vastgesteld. De beleidskaders zijn toen al meegegeven en vanuit die gedachte zijn wij weer verder gaan ontwerpen, rekenen en tekenen om tot de gebiedsontwikkeling van De Els te komen. De heer Kocken: Ik zie onderin hoogten van gebouwen staan. Was dat een onderdeel van het Masterplan Binnenstad? Is dat zo expliciet besloten?

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

6

Wethouder Klerx: Ja, volgens mij toen met de toezegging dat wij de hoogbouwvisie uiteindelijk een plek zouden geven in de omgevingsvisie. Daarvoor is meen ik een motie aangenomen omtrent hoogbouw. 2.

Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan (VOSP)

(Nog niet openbaar gepubliceerd, maar geen dermate vertrouwelijke informatie dat daar geheimhouding op ligt. Het VOSP is nergens gepubliceerd, dat komt in een later stadium op het moment dat er een definitief stedenbouwkundig plan is bij u terug. Deze informatie kunt u eventueel gewoon gebruiken).

Wethouder Klerx: Dit is de huidige situatie van De Els (dia 8), u zult het ongetwijfeld kennen. Wat mij altijd opvalt is dat het over heel veel grijs gebied gaat, heel veel parkeerplaatsen, een dichte, lage bebouwing. Een winkelcentrum dat in het eerste opzicht gesloten oogt, weinig levendigheid als de winkels dicht zijn en daarmee een heel solitair centrum, geen plus voor het hele gebied. Daar willen wij dus mee aan de slag. Het VOSP ziet er dan ongeveer zo uit (dia 9). Aan de onderkant de Mr. van Coothstraat, links bovenin het Raadhuisplein en de Stationsstraat. Het plan zoals daar nu mee gerekend wordt bestaat uit ongeveer 400 tot 415 woningen. Volgens de Woonvisie betekent dat uiteraard 30% sociale woningen, 40% betaalbare huur dan wel koop en 30% dure woningen. Wij rekenen nu met 10.000m² retail. Dat betekent dat er een fors aantal vierkante meters wordt onttrokken aan het centrum. Dit wordt gesloopt. Wij hebben het nog steeds over twee supermarkten. Wij hopen natuurlijk ook dat een heleboel nieuwe winkels zich zullen vestigen. Je ziet nu in De Els een heleboel tijdelijke winkels. Wij hopen dat zich daar weer permanente en herkenbare wat grotere en kleinere ketens en winkels gaan vestigen. Wij hebben in oktober een principebesluit genomen over de bibliotheek. Ook die is ingetekend op nr. 7 van dit plaatje (de jongensschool).

En heel belangrijk, want u zult denken het zijn nog steeds heel veel parkeerplaatsen, dat is ook zo, maar dat moet ook wel, je hebt nog steeds een groot winkelaanbod en je voegt dus 400 tot 415 woningen toe. Dat betekent gewoon dat je ook echt een substantieel aantal parkeerplaatsen nodig hebt. Wij gaan een parkeerhub (parkeergarage) realiseren. Die ziet u op nr. 15 van het plaatje. Dit loopt een stukje door naar rechts, op het maaiveld en een stukje onder de woningen. Dit bestaat uit zo’n 150 parkeerplaatsen, fietsparkeren komt daar terug en ook een aantal overige voorzieningen waaronder de toiletvoorziening. Op het maaiveld zijn nog twee plekken (aan de onderkant van dit plaatje) dat is aan de voorkant van de supermarkten. De supermarkten komen aan de plint, zij willen het straatbeeld zien. Daar komt een deel van de parkeerplekken van de 320 op het maaiveld. Rechts komt het parkeergedeelte voor de bewoners. De heer Kocken: Hier staat twee supermarkten, die vraag heb ik iedere keer gesteld. Gaat het er naar uitzien dat er twee nieuwe supermarkten komen? De bestaande Turkse supermarkt wordt niet als supermarkt gezien? Wethouder Klerx: Dat klopt. Het zijn twee supermarkten zoals wij die in de grote supermarkten zien.

Het is wel de bedoeling dat Sahan terugkomt, maar wij die bezien wij in de detailhandelsvisie niet als supermarkt, ik ben het woord daarvoor kwijt, maar niet zoals een grotere supermarkt waar de detailhandelsvisie over gaat. Sahan blijft eigenlijk op de plek waar deze nu zit. Mevrouw De Bruijn: Is dit hetzelfde plan als wij in februari gezien hebben? Kunt u ook vertellen wat de veranderingen zijn? Wethouder Klerx: Zeker. Hier en daar hebben wat veranderingen plaatsgevonden. Ik denk dat het op hoofdlijnen voor een belangrijk deel nog hetzelfde is, maar het is ook

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

7

wel degelijk anders. Ik zit even te denken waar u op doelt met als u zegt in februari. Bedoelt u de presentatie in de LocHal van maart of nog eerder? Mevrouw De Bruijn: Dat kan ik niet meer precies aangeven. Ik weet dat wij een voorlichting hebben gehad en toen hebben wij ook gesproken over de hoeveel meters voor de winkeliers en voor de Plus. Ik weet niet exact of het in februari is geweest, maar toen hebben wij dit plan ook bezien. Ik vraag mij af wat de veranderingen zijn. De voorzitter: Misschien moeten wij uitgaan van de laatste versie die openbaar met de raad gedeeld is. Wethouder Klerx: In dat geval is er heel veel veranderd. Wij hebben u gaandeweg … in de LocHal hebben wij wat plaatjes laten zien, die komen redelijk overeen, maar ook daar zitten veranderingen in. De presentatie waar mevrouw De Bruijn op doelt, gaat denk ik over de detailhandelsvisie waar een plaatje van De Els is getoond. Ook dat is wel degelijk veranderd. Wat denk ik een hele belangrijke aanpassing is, is de parkeergarage op nr. 15 (dia 8), de noordpoot van De Els, het gebied onder de jongensschool, waar ook winkels tegenover de jongensschool worden gevestigd. Alle huidige winkelpanden worden als het ware omgeklapt. Zij krijgen niet de ingang waar deze nu zit, maar een ingang aan de achterkant met het zicht naar de jongensschool. De doorsteek van oost naar west, het Mr.

van Coothplein, zoals wij dit nu met een werktitel noemen naar de Stationsstraat, die is wat breder, wat groener en daar zijn ook in de woningbouwopgave wat accenten veranderd. De hele kolossale toren die aan het Mr. van Coothplein gevestigd was, rechts onder nr. 15, is wat subtieler geworden. In de plaats daarvan komt iets meer hoogteaccent naar de bovenkant richting nr. 8. Dit heeft nu als werktitel het Lunthof. Wij kijken of wij daar water terug kunnen krijgen in het straatbeeld en voldoende groen. Wij hebben ook gekeken naar de bevoorrading van de supermarkten, maar nu ga ik wel heel erg op de wijzigingen in. Dat was eigenlijk niet de bedoeling. Ik word enthousiast, voorzitter, als ik mag vertellen. Ik wilde het eigenlijk hier bij het VOSP eigenlijk voorlopig bij laten. De voorzitter: Dat is goed, maar eerst krijgt de heer Van der Pluijm nog even het woord. De heer Van der Pluijm: Dank u wel, voorzitter, mijn vraag is al gesteld door de heer Kocken en deels beantwoord door de wethouder. Het gaat over de terminologie van de supermarkten. Ten tijde van de detailhandelsvisie in april van dit jaar hadden wij het nog over drie supermarkten (Sahan, Albert Heijn en Aldi). Ik begrijp nu dat de definitie van Sahan anders is geworden. Wethouder Klerx: Nee, volgens mij hebben wij het nog steeds over hetzelfde.

Het gaat gewoon over de drie supermarkten die daar nu zitten die wij graag zouden willen behouden. Er staat twee supermarkten omdat wij het nu alleen over Aldi en Albert Heijn hebben. Sahan blijft zitten en krijgt alleen een andere ingang. De voorkant is nu aan de zuidkant (aan parkeerplaats De Els Zuid). De nieuwe ingang komt aan de achterkant, aan het Lunthof. Dit geldt ook voor Action. Dit zit niet in het plan, want daar doen wij niets mee. Het gebouw daar blijft het gebouw en deze zijn wit in dit plaatje. Rechts naast nr. 8 en onder nr. 12 ziet u twee grote witte blokken, dat zijn Sahan en Action. Dit valt buiten het plangebied vallen, zij krijgen alleen een andere voordeur. Een 3D plaatje met wat meer sfeerbeelden (dia 9). U kijkt hier vanaf de hoek, het zuidwesten op gebiedsontwikkeling De Els. U ziet een aantal accenten in de hoogte, een aantal bouwlagen. Wij hebben heel bewust aandacht voor toch wel een hoge kwaliteit van het openbare gebied en wat groen. Dat zult u verderop in het verhaal doorkrijgen.

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

8

Van de andere kant bekeken (dia 10), hier kijken wij van de kant van Tavenu richting gebiedsontwikkeling De Els. Dat geeft een beetje een inkijk in wat wij van plan zijn. Even inzoomen op het schoolkwartier (dia 11). U ziet links in de tekening waar wij ongeveer zitten. A is vanuit de Grotestraat gekeken (de middelste twee plaatjes) met het oude beeld en het nieuwe beeld. U ziet daar dat de noordpoot van De Els is omgeklapt en dat wij daar echt een winkelstraat van maken. En daarnaast twee plaatjes vanuit B gezien, kijkend naar de jongensschool. Je staat als het ware voor de huidige Hema met een kijkje in de jongensschool. Parkeren is uiteraard een belangrijk aandachtspunt. Ik begin rechts en wij zoomen dadelijk in op de parkeerhub, de parkeergarage (dia 12 en 13). P3 en P4 zijn met name voor de bewoners, maar P3 is ook echt een toegangspoort voor de bevoorrading van de supermarkten. Wij maken daar een laad- en losplein zodat die stromen buiten de bezoekerspoorten veilig kunnen plaatsvinden. P1 is een belangrijke voor de supermarkten, aan de straat, voor de deur parkeren. P2 is de parkeergarage. Hier ziet u dus dat die een stukje doorloopt, vanuit het plein als het ware openbaar toegankelijk. Je kunt doorrijden onder de bebouwing de parkeergarage in. Het bovenste gedeelte (ongeveer de helft) heeft 3 lagen.

De onderste helft is op het maaiveld maar wel onder de grond en overdekt. Links kunt u iets meer zien hoe dit er dan uitziet met de fietsvoorziening, de looproutes, belangrijk aanrijdroutes voor de fiets, zowel aan de westkant, de Mr. van Coothstraat, als de Grotestraat en de loopverbinding richting de jongensschool. De heer Kocken: De wethouder zegt P3 en P4 dat is voor de bewoners. Alle mensen die in de toren wonen die bij P2 de parkeergarage hun woning hebben moeten daar de auto kwijt. Wethouder Klerx: Volgens mij is een deel van de parkeergarage ook voor bewoners. P3 en P4 zijn uitsluitend voor de bewoners. Een stukje van de parkeergarage zal ook voor de bewoners zijn. Het voorlopig ontwerp groen en blauw daar is veel aandacht voor (dia 14 en 15). U zult straks begrijpen waarom. Wij vinden dit überhaupt belangrijk in deze nu toch vrij grijze omgeving. Er worden 400 woningen toegevoegd, dat is echt heel veel, dan moet het ook een fijne leefomgeving zijn voor de mensen die daar wonen. Het is op deze manier ook fijn verblijven. Hier ziet u dat er veel meer aandacht dan nu is voor groen op de parkeerplekken, groen in het openbare gebied zodat er ook echt volwaardige bomen op het Lunthof komen, nu de achterkant van Action en Sahan.

Het versplein dat wij willen creëren, net achter de ingangen van de supermarkt komen hopelijk een heleboel aantrekkelijke winkels om de bezoekers van de supermarkten naar het winkelrondje te lokken, om daar levendigheid te creëren. Er komen ook opgangen naar het tweede maaiveld. Dat is een bijzonder punt in dit voorlopig ontwerp. Vanaf het begin is hier een landschapsarchitect bij betrokken omdat wij echt een hoog kwaliteitsniveau van die openbare ruimte en dus van de groene en blauwe opgave nastreven. Het tweede maaiveld is ook echt toegankelijk vanuit het maaiveld. Wij noemen het daarom ook het tweede maaiveld waar hoogwaardig groen komt. Op het plaatje rechts onderin ziet u de categorieën groen. Wij willen echt naar het niveau van de boom dan wel de meerstammige boom zodat wij body krijgen in groen en ook de blauwe opgave bedienen op het tweede maaiveld. Zodat het een fijne leefomgeving wordt, maar ook een stukje openbaar gebied. Tot zover de toelichting op het VOSP. De voorzitter: Wie heeft er vragen over dit blokje? De heer Van Zelst: Wethouder, ik zie allemaal mooie groene stukjes, meerstammige bomen. Ik las vandaag een mooi artikel in het Brabants Dagblad. Daar werd beschreven dat in de jaren 30 buurten pleintjes en parkjes hadden. Ik zie hier links en rechts groen,

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

9

dat is altijd goed, maar ik mis eigenlijk dat pleintje en dat parkje dat lucht geeft in het geheel. Wethouder Klerx: Ik snap uw vraag. Wij hebben dat juist willen creëren, ook op het tweede maaiveld, zodat het een groen gebied wordt. Wij hopen die openheid te creëren dat het die ademruimte geeft voor de bewoners. Juist ook hier in dit openbaar gebied hebben wij bijvoorbeeld dat Lunthof breder gemaakt om daar volwaardig groen te maken en ademruimte te creëren. Omdat daar ook de doorkijk is naar het tweede maaiveld geeft dat hopelijk de ademruimte en ook de sfeer van het parkje. Dat willen wij ook creëren aan de rechterkant van de jongensschool vanuit hier gezien. Daar staat ook veel kwalitatief groen ingetekend zodat het echt een fijne verblijfplek is. Daar is op een aantal plekken absoluut aandacht voor. U ziet rechts onderin zoals wij het nu noemen een woonhof waar voor een groot deel sociale huurwoningen zullen terugkomen. Wij zijn aan het praten om er een soort woonzorghof van te maken zodat daar ook echt aandacht is voor die doelgroep met woningen dicht bij de voorzieningen. Wij proberen dat zo groen, fijn en veilig mogelijk in te richten. Je krijgt echt een beetje een hofje idee aan die kant. De heer G. den Braven: Bij P2 werd gezegd dat er 350 parkeerplaatsen komen. Dat kan ik niet uit de tekening halen. Ik vraag mij af of er dan meerdere verdiepingen zijn.

Wethouder Klerx: De parkeerhub (nr. 15) daar zijn 350 parkeerplaatsen, op het maaiveld 320 parkeerplaatsen (het resterende gebied). Op P2 zijn 350 parkeerplaatsen verdeeld over een aantal verdiepingen. P1, P3 en P4 is in totaal 320 parkeerplaatsen. De heer G. den Braven: Wij hebben het graag over het stukje 30%/40%/30%, die balans wordt altijd ingebracht bij nieuwe projecten omdat wij dat nu eenmaal zo hebben vastgesteld. Mijn vraag gaat eigenlijk meer over wat dit dan betekent voor het totale gebied aan woningen. 30%/40%/30% dat is hoe wij het nu insteken, dat is wat wij aan de projectontwikkelaar meegeven, zo wordt het ingetekend, maar wat betekent dit dan voor het hele gebied De Els? Heeft u er beeld bij hoe de verdeling is wat dat betreft? Wethouder Klerx: U bedoelt het hele centrum? Het gebied De Els wordt 30%/40%/30%. In de rest van het centrum hebben wij op dit moment denk geen enkele sociale huurwoningen. Daar hebben wij in de afgelopen jaren wel degelijk een aantal honderden woningen toegevoegd en dan is de rekensom denk ik enigszins te maken. Op dit gebied krijg je 130 sociale huurwoningen. Naast de kleine 300 woningen die wij hier bij bouwen, hoeveel woningen zullen er in de rest van het centrum zijn, 1.000? Als het echt gaat over het centrum, ik weet niet waar u precies op doelt, dan zouden wij daar schriftelijk op terug kunnen komen. De heer G.

den Braven: Ik zal het iets verduidelijken. Waar het mij om gaat is kan het zijn dat je in een vergelijkbaar geval ook een keer afwijkt van die 30%/40%/30%, want het is niet zo dat je hier een wijk neerzet. Je plaatst iets binnen een gebied wat misschien de balans ook anders kan maken. Misschien is er wel 20%/40%/40% nodig of iets dergelijks. Ik snap dat wij nu voor 30%/40%/30% gaan, maar zouden wij daar theoretisch gezien ook van kunnen afwijken? Wethouder Klerx: Ik denk dat het theoretisch gezien zou kunnen als u dat zou willen, maar voor de betaalbaarheid van dit plan, want om 30% sociale huur te krijgen in de binnenstad moeten alle woningen die hier komen sociale huurwoningen worden en dat is niet te betalen. Nou ja, alles is te betalen als de portemonnee getrokken wordt, maar dat gaat geen ontwikkelaar doen.

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

10

De heer Van Gent: In dit geval zit er ook nog een subsidievoorwaarde aan vast. Wij hebben twee subsidies binnengehaald. Normaal gesproken heb je nog iets meer vrijheid, maar in dit geval ben je hier ook aan gebonden vanwege de subsidies. De voorzitter: Ik zie dat de heer Van Zelst hier nog op in wil gaan? De heer Van Zelst: Ik wil daar nog wel op ingaan, maar ik denk dat de vraag ook voor een deel al is beantwoord door de heer Van Gent omdat hij zegt wij zijn gebonden aan die 30%/40%/30%. Ik was even bang dat de heer Den Braven er naartoe wil werken dat wij weer dure woningen in het centrum krijgen. Dat idee had ik even en dat wilde ik weerspreken, want wij moeten juist sociaal doen natuurlijk. De voorzitter: Ik zie dat de heer Den Braven lacht dus ik denk dat jullie elkaar goed begrijpen. De heer G. den Braven: Jazeker, als ik dat zou zeggen dan zou dat niet onder de openbaarheid vallen. De voorzitter: Wethouder, wilt u de draad weer oppakken? Wethouder Klerx: Zeker, ik ga door met het blok financiën en vanaf hier wordt het geheim. U zult zo meteen ook begrijpen waarom. 3.

Financiën

Hier ligt expliciet de geheimhouding op. Dit gaat over de dilemma’s, de risico’s en de eventuele stappen die wij als gemeente wel of niet moeten zetten.

Wethouder Klerx: Wat is er in de afgelopen tijd gebeurd? Daarnet werd het al gezegd door Lex van Gent. Wij hebben de toekenning van de IW-subsidie gehad en ook een andere subsidie (bijna € 6 mln. vanuit het Rijk). U heeft besloten om € 4 mln. vanuit de algemene reserve als cofinanciering bij te dragen en wij leggen daar ook nog een stukje bij in andere vormen en zo komen wij uiteindelijk tot de cofinanciering van € 6 mln. Wij hebben het VOSP uitgewerkt in met name het eerste kwartaal van 2024. Dat is getoetst, doorgerekend en gefinetuned in kwartaal 2. Uiteindelijk hebben wij het afgelopen kwartaal met name gebruikt voor de optimalisatie omdat eigenlijk elke keer op het moment dat je een plan doorrekent je weer een stapje terug moet, er weer een tegenvaller komt, dat er weer een tekort ontstaat, dat je constant aan het sturen bent naar een sluitende businesscase. Uiteindelijk was het uitgangspunt dat wij als gemeente bereid zijn om € 4 mln. bij te dragen maar that’s it. Wij streven naar een sluitende grondexploitatie. De publieke grondexploitatie moet sluitend zijn, maar dat geldt natuurlijk ook voor de andere partijen, ook die rekenen toe naar een sluitende businesscase. Daar zijn wij aan blijven sleutelen en dat zal ook de komende weken nog het geval zijn. De puntjes op de i worden gezet en die zijn niet het makkelijkst.

De heer Kocken: U zegt de gemeente draagt substantieel bij en dat bedrag is uit de algemene reserve gekomen. Waarom zien wij dat dan niet terug in de overzichten van de algemene reserve? Wij hebben bij de begroting een overzicht gekregen van de ontnemingen. Wethouder Klerx: Omdat het een aparte reserve is. Wij hebben hem uit de algemene reserve gehaald en een aparte bestemmingsreserve cofinanciering De Els ingesteld. Dat besluit is eind april van dit jaar genomen. De integrale planexploitatie ziet er ongeveer als volgt uit (dia 18). Ik had het net al over de publieke grondexploitatie, daar komen wij bij u op terug. Het is uiteindelijk een

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

11

raadsbevoegdheid om die te openen zodat wij daar met financiële onderbouwing aan de slag kunnen als gemeente. Er is ook een private grondexploitatie die bij de ontwikkelende partij ligt en een stukje private exploitatie van de opstal (OPEX). Uiteindelijk hebben die heel veel samenhang met elkaar. Het ziet er dan zo uit (dia 19) daar kunt u natuurlijk niets van lezen, maar ik wil met dit plaatje aangeven dat er constant in dit model gerekend wordt. Een mega excel-bestand met allerlei afhankelijkheden waar rekenmeesters aan onze kant, aan de kant van de ontwikkelaar en zelfs bij de Provincie aan meerekenen om te kijken of wij op de waarde van nul euro zitten zodat alle drie de exploitaties uiteindelijk sluitend zijn. Dat is een hele puzzel, daar zijn wij nog niet, maar wij komen nu steeds dichter in de buurt. Wij hebben in de afgelopen maanden een aantal optimalisaties doorgevoerd (dia 20). Wij hebben de leges gemaximaliseerd. U gaat daar een december een specifiek besluit over nemen omdat wij in de vorige legesverordening, die op dit moment geldt, altijd een maximum als aftopbedrag hadden tot € 400.000 voor leges. Dat hebben wij al jaren, dat is een eerdere beleidskeuze geweest toen wij onder andere de grotere panden aan de overkant van de snelweg gingen maken.

In de nieuwe legesverordening is ontdekt dat er opeens twee categorieën zijn (een splitsing in de leges) waardoor de aftopping niet plaatsvond op € 400.000 voor de ontwikkelaar per vergunningsaanvraag, maar tweemaal € 400.000 dus € 800.000. Dat wordt nu in het voorstel teruggebracht naar in totaal € 400.000 die wij ook in de afgelopen jaren hebben gehad opgesplitst in ¾ in het tarief dat er altijd al was en ¼ in het tarief dat er als het ware bij is gekomen. Als u hier meer over wilt weten zou ik zeggen duik in de nieuwe legesverordening die voor december op agenda staat. Schroom niet om daar vragen over te stellen want ik kan mij voorstellen dat dit met deze regel en een vrij kort toelichting op hoofdlijnen misschien niet volledig duidelijk is. Het leek ons voor de transparantie goed om dit hier te benoemen, want het scheelt bij De Els, waar het gaat over megabedragen en dus ook megabedragen voor leges die binnenkomen, wel of er tweemaal € 800.000 of tweemaal € 400.000 wordt afgetopt. Daar zit ongeveer € 800.000 voordeel in voor het plan.

De heer Van Zelst: Ik wil het vanavond niet over leges hebben, maar begrijp ik het nu goed dat als een particulier voor een woning een legesaanvraag doet met bouwkosten van € 400.000 om twee woningen te bouwen dat die hetzelfde aan leges betaalt als dadelijk een woontoren met 200 woningen? Wethouder Klerx: Nee, het is een aftopping van € 400.000. Dat zijn er zeker niet veel in onze gemeente. Het maximale bedrag dat betaald wordt is € 400.000. Wij hadden maar één tarief voor de legesverordening. In de nieuwe Omgevingswet zijn dat twee categorieën geworden. Wij hadden die allebei op € 400.000 staan waardoor er opeens een aftopping tot maximaal € 800.000 was. Wij hebben gekeken naar de optimalisatie van het programma. Dat doen wij continu en dat hebben wij ook nu weer gedaan. Dat zit hem met name daar in dat wij nog specifieker zijn gaan kijken waar zit wellicht bergruimte die toch niet nodig is, zijn ergens anders nog vierkante meters woonoppervlak waarmee wij iets kunnen doen. Het gaat echt over de laatste euro’s. Wij gaan het dadelijk nog specifiek over de parkeerexploitatie hebben. Er is altijd gerekend dat die parkeergarage in het plan zou moeten zitten en daaruit betaald zou moeten worden, maar deze komt uiteindelijk naar de gemeente.

Ik kom daar zo dadelijk nog uitgebreid op terug, maar daar zit ook een fors voordeel omdat wij die nu uit de parkeerexploitatie zelf gaan betalen. De hele activatie van de parkeergarage zit daar dadelijk in. Dit waren drie knoppen waar met name wij als gemeente aan hebben gedraaid. De twee volgende zijn extern. De ontwikkelende partij heeft gezegd dat in plaats van 6% winst en

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

12

risico op sociale huur nog maar 1% wordt gerekend. Dat is een forse verlaging van € 1,6 mln. die niet wordt meegerekend. En wij hebben vanuit de Provincie een bijdrage toegezegd gekregen van € 800.000 voor het tweede maaiveld (de groen/blauwe opgave). Dat is nu nog een toezegging en daarom wordt deze informatie in het geheim gedeeld. Wij willen de besluitvorming netjes laten verlopen. Dit moet nog naar het college van Gedeputeerde Staten. De verantwoordelijke gedeputeerde heeft dit al toegezegd, maar uiteindelijk moet de formele besluitvorming nog netjes en goed doorlopen worden. De parkeerexploitatie, wij hebben het er toevallig vorige week ook nog even over gehad naar aanleiding van de discussie hier in de raad. In 2021 is het minimaal kostendekkende parkeerbeleid door de raad afgesproken. Dat hebben wij als uitgangspunt gehouden voor de berekening van de parkeerexploitatie van gebiedsontwikkeling De Els. Dit plaatje vraagt enige toelichting (dia 21). In antwoord op vragen van de ChristenUnie is aangegeven dat er mogelijk een vereveningsreserve ingesteld zal worden. Op de grafiek van links naar rechts de jaren, het begin in 2024, het einde 10 tot 11 jaar later in 2034. Op voorhand wil ik u een winstwaarschuwing geven. Wij hebben ons uiterste best gedaan om 10 jaar in de tijd vooruit te kijken, maar dat is vrij ingewikkeld, zeker als het gaat over parkeren.

Je wilt toch enigszins onderbouwd een beslissing kunnen nemen nu; is het verantwoord wat wij doen. Je moet een aantal aannames doen voor de toekomst. Met alle voorbehouden en kanttekeningen is dat zeer ingewikkeld. Uitgangspunt is het tarief zoals vorige week door u is vastgesteld (€ 1,10 per uur). Wij zijn er vanuit gegaan dat er in principe geen extra parkeeruren van bezoekers bij komen, maar wel dat wij wel een terugloop zien in het aantal bezoekersuren ten tijde van de bouw. Wij hopen natuurlijk dat de gebiedsontwikkeling van De Els uiteindelijk ook leidt tot meer bezoekers dus wij hebben hier in onze ogen een klein beetje conservatief gerekend in het aantal parkeeruren door met het huidige aantal uren te rekenen. Wij hebben gerekend met volledige activering van de parkeergarage zodra deze is opgeleverd. Wij verwachten dat wij ongeveer in 2026 gaan slopen, dat de parkeergarage ergens in 2027 wordt opgeleverd zodat deze in 2028 geactiveerd kan worden. De volledige investering wordt doorgerekend. De volledige kapitaallasten komen in de parkeerexploitatie terecht. De groene stippellijn (van onder naar boven) is het bedrag de nu opgehaald wordt (dia 22). De blauwe lijn is de nul euro lijn, de groene lijn de huidige opbrengst van de meerjarenbegroting.

Vorige week hadden wij het er al over dat wij nu zo’n € 250.000 in onze meerjarenbegroting hebben ingerekend wat een positief saldo is van de parkeerexploitatie op dit moment. De verwachting is, omdat wij in 2024 nog een tegenvaller hebben gehad met een aantal weken geen inkomsten op De Els Zuid omdat daar toen gratis parkeren was omdat de slagbomen eruit waren, dat in 2025 en 2026 een stijgende lijn zal komen in de parkeeropbrengsten. Dat het nog meer zal zijn dan in het afgelopen jaar en dit jaar. Vanaf 2026 wordt er gesloopt in De Els, zullen winkels verhuizen en zal een deel van de parkeergarage ook niet meer toegankelijk zijn waardoor wij verwachten dat er een kleine terugloop zal zijn in de parkeeropbrengsten. Uiteindelijk (dat is het dal op het plaatje) komt de activering van de volledige investering in de exploitatie. Dat is gewoon een heel groot effect, want dan heb je het over tonnen die je moet kapitaliseren en daardoor ontstaat een dal. Wij verwachten dat wij in de jaren daarna weer langzaam naar het niveau van nu toe groeien. Dat gaat een aantal jaren duren (verwachting is tot 2034) omdat wij simpelweg die tijd nodig hebben voor de volledige ontwikkeling van gebiedsontwikkeling De Els. Wij verwachten daarna weer op het niveau van nu te zitten en misschien zelfs als er nog meer uren bij komen wat meer.

In het voorstel dat het college voornemens is om te doen, wij zullen dat in de jaarrekening aan u voorstellen, is om het huidige overschot van 2024 en de komende jaren (dat zal ongeveer tot en met 2027 duren) in een vereveningsreserve te stoppen zodat wij in de jaren daarna, als onder het huidige saldo van de meerjarenbegroting

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

13

gekomen wordt, de vereveningsreserve kunnen inzetten. Dat kan in ieder geval in 2027 en 2028, maar ik sluit niet uit dat die reserve niet voldoende zal zijn om elk jaar op die huidige opbrengst in de meerjarenbegroting te komen waardoor wij een aantal jaren minder opbrengst zullen hebben dan nu in de begroting opgenomen. Wij verwachten dat wij alleen in 2028 onder de nul euro lijn komen (dat wij echt verlies maken voor de gemeentelijke parkeerexploitatie). Wij weten dat dit niet conform het raadsbesluit is van 2021, maar wij hopen met de vereveningsreserve dat wij daar dan toch een weg in hebben gevonden om dit mogelijk te maken. De heer Kocken: Heeft u de parkeerexploitatie helemaal afgerond? Wethouder Klerx: Ja. De heer Kocken: U begint met de sloop op enig moment. Ik weet niet hoe de sloop van De Els zal plaatsvinden, maar ik neem aan dat dit in verschillende fasen gebeurt. U begint eigenlijk met een parkeergarage begrijp ik. Als je de investeringen in de parkeergarage in een latere fase zou doen, wat zou dit dan betekenen voor het plaatje? De parkeergarage wordt door de gemeente geëxploiteerd. Is er ook nagedacht om dit uit te besteden aan een marktpartij (bijvoorbeeld Q-Park) en wat betekent dit dan voor de totale parkeerexploitatie? Wethouder Klerx: Wij beginnen met het Schoolkwartier.

Wij maken dan ook de omklap van de noordpoot van De Els (want op die plek moet de parkeergarage komen) zodat de parkeergarage gebouwd kan worden. Daarna worden tegen de klok in de supermarkten gerealiseerd en de kantoren gesloopt. Daarna de westpoot van De Els en uiteindelijk de rest van het terrein (de oude supermarkten slopen). Dit houdt in dat bijvoorbeeld de Albert Heijn meteen verplaatst kan worden en daarna gesloopt. Als je het anders zou doen qua parkeerexploitatie dan verschuift het dal naar rechts, maar worden de bouw en de realisatie eigenlijk onmogelijk gemaakt omdat je dan met zo veel last komt te zitten en er niet voldoende parkeerplaatsen zijn. Het is eigenlijk essentieel om eerst een parkeergarage te hebben zodat de overlast zo veel mogelijk beperkt kan worden. Uw andere vraag, dat hebben wij heel kort bekeken. Wij hebben niet echt een hele ruime analyse gedaan, maar wellicht dat één van de collega’s dat kan aangeven. De heer Van Gent antwoordt dat hij het nodige verstand van parkeergarages in Nederland heeft die worden weggezet bij een exploitant. Het korte simpele antwoord is eigenlijk bij dit tarief een parkeergarage maken is niet exploitabel op zichzelf en dat wil niemand. Waarom kunnen wij het wel? Omdat de parkeergarage in de totale parkeerexploitatie meeloopt.

Als je die afweging zou willen maken dan is het niet alleen de parkeergarage bij De Els die een externe partij zou moeten doen, maar ook bijvoorbeeld het Unnaplein en de Taxandriaweg, want in de exploitatie zit al het betaald parkeren in en rond en centrum. Dus de vraag is bovendien veel complexer dan sec een berekening maken voor het onderdeel parkeergarage, die is voor een commerciële exploitant totaal niet interessant. De heer Van der Pluijm: Mijn vraag gaat over de dip in de parkeerexploitatie. Enerzijds is deze heel logisch, want je gaat flink verbouwen dus er is overlast. Mensen komen minder. Ik denk dan ook terug aan de detailhandelsvisie waarin wij hebben gesteld dat de drie supermarkten de publiekstrekkers zijn. Ik pak nu even Albert Heijn, Sahan, maar ook Action erbij, die blijven toch gewoon open tijdens de hele verbouwing? Of gaan deze ook dicht waardoor deze dip wordt veroorzaakt. Wethouder Klerx: Wij proberen de winkels zo lang mogelijk open te houden zodat er zo min mogelijk overlast is. Dat scheelt enerzijds ook voor het voorzieningenniveau van

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

14

onze inwoners, maar anderzijds ook in de businesscase is het een stuk fijner als de winkels zo lang mogelijk open kunnen zijn. Uiteindelijk zullen er gedeeltes gesloopt worden en daardoor ontstaat overlast omdat delen van het parkeerterrein bouwterrein worden. Zoals ik al zei, wij zitten daar wel wat aan de conservatieve kant. Wij gaan natuurlijk samen met de ontwikkelaar ons uiterste best doen om de overlast tot een minimum te beperken wat betekent dat wij wellicht wel uitkomen omdat er voldoende geparkeerd wordt. In het negatieve scenario zou het dit wel kunnen gebeuren. De heer Van der Pluijm: Uw conclusie is dus wel dat er minder geparkeerd wordt omdat er minder winkels bezocht worden. Of dit nu D-Reizen, Zeeman of de supermarkt betreft, maar minder bezoekers. Wethouder Klerx: Tijdens de bouw wel. De voorzitter: Wij komen bij een aantal mogelijke verdere optimalisaties, want wij zijn er helaas nog niet (dia 23). Wij hebben een aantal dingen waar wij mee kunnen beginnen waar ik het daarnet al over had, maar waar kijken wij dan nu nog naar om de businesscase sluitend te krijgen zodat wij een project hebben. Dat gaat over de optimalisatie van de overdrachtsbelasting. Wij zijn daarover in gesprek met de Provincie.

Samen met de Provincie is de gemeente voornemens een aantal extra panden aan te kopen, die wij toch al zouden aankopen vanuit de subsidie, het slopen van de winkels en het onttrekken aan het aantal vierkante meters omdat het openbaar gebied dan parkeergarage wordt. Het scheelt gewoon als wij die panden direct zelf aankopen, niet via de ontwikkelaar die nu al die onderhandelingen voert, waarbij wij hadden gerekend op het moeten betalen van overdrachtsbelasting. Wij zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting als wij direct kopen en dat scheelt een behoorlijke duit in het zakje. Dit kunnen wij mogelijk samen met de Provincie doen. Tot nu toe waren ook de huuropbrengsten in de komende tijd niet meegerekend. Op het moment dat wij een overeenkomst hebben met de ontwikkelende partij worden een heleboel overeenkomsten geldig, worden er panden aangekocht en wordt de ontwikkelaar eigenaar van panden, ofwel de gemeente en de Provincie, en daar komen huuropbrengsten voor binnen. Die hebben wij eigenlijk nooit ingerekend in de exploitatie, maar wij vinden het eigenlijk wel reëel dat beide partijen die gewoon in de grote pot te stoppen zodat daar ook weer een voordeel zou kunnen ontstaan.

Mevrouw IJpelaar: Welke panden heeft u op het oog? Wethouder Klerx: De panden die wij op het oog zijn, zijn panden die dan wel te maken hebben met de plek waar wij winkels gaan slopen om in het openbaar gebied terug te brengen, dan wel daar waar de parkeergarage komt. Daar waar de parkeergarage komt moet een aantal winkel worden opgekocht omdat wij die gaan slopen voor de bouw. Dat is ook zo in het openbaar gebied. Bijvoorbeeld rondom de jongensschool daar moet je een winkelpand aankopen om daar uiteindelijk het parkje waar wij het daarnet over hebben gehad te kunnen aanleggen. Mevrouw De Bruijn: Ik zie hier staan inrekenen huuropbrengsten over 2025 en 2026, zijn die woningen dan al klaar? Welke huuropbrengsten bedoelt u? Wethouder Klerx: Dit gaat over de huuropbrengsten van de winkels. Zodra de overeenkomst definitief is dat De Els een project is en dat wij dat gaan doen dan wordt de ontwikkelende partij dan wel de gemeente of de Provincie eigenaar van een aantal panden. Daar zitten gewoon op dit moment gebruikers dan wel tijdelijke gebruikers in. Die huuropbrengsten waren nog niet ingerekend in het project en het zou een mogelijk oplossing zijn om die allebei in te brengen.

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

15

Ik ga door met de financiering van het aanstraten van de omgeving. Dit zat er helemaal in. Dit gaat met name over de Mr. van Coothstraat, die stond op de langere termijn al als één van de straten waar wij een keer iets mee zouden moeten, met name vanuit verkeer omdat het een hele belangrijke straat voor zowel de afwikkeling van De Els, maar ook van wat doen wij daar in de inrichting. Dat zou je mogelijk via het IUP kunnen doen. Als je sec naar het IUP kijkt dan zou de Mr. van Coothstraat nog wat langer nodig hebben omdat het een belangrijke drager van bijvoorbeeld riool is, maar er is ook altijd ruimte om vanuit wegen en vanuit verkeer iets te doen. Wij zouden een prioriteit kunnen geven aan de Mr. van Coothstraat om een deel van de omgeving via het IUP te financieren. De financiering vanuit sociale huur. Wij zijn hierover met name met Casade in gesprek. De Provincie heeft aangegeven dat zij bereid is om de volledige portefeuille van Casade (de sociale woningbouwcorporatie) te financieren tegen een gunstiger rentepercentage. Hierover worden nog volop onderhandelingen gevoerd. Partijen zitten daar echt nog niet op één lijn. De Provincie heeft in ieder geval bestuurlijk aangegeven dat zij bereid is om dit serieus te onderzoeken, maar uiteindelijk vraagt dit een besluit van Provinciale Staten.

Het gaat over enkele tientallen miljoenen voor 30 jaar dus serieus veel geld waardoor dit een serieuze bijdrage zou kunnen betekenen aan het dichten van het gat. Uiteindelijk zou je natuurlijk ook een taakstelling kunnen inrekenen aan zowel de kant van de gemeente als de ontwikkelaarskant voor het bouw- en woonrijp maken. Dat gaat over het slopen van de gebouwen, het slopen van de riolering, kabels en leidingen en dit weer terug aanbrengen en wellicht in de kwaliteit van de openbare ruimte die terug aangelegd wordt. Je zou ook kunnen denken over het verkleinen van de sociale huurwoningen. Wij rekenen nu met 55m² tot 65m². Je zou dat iets terug kunnen brengen omdat ook Casade aangeeft daar eventueel over te willen praten. U kunt zich voorstellen dat de laatste twee optimalisaties absoluut niet onze voorkeur hebben. Het college en ook de Provincie, die toch steeds meer een serieuze partner wordt in deze gebiedsontwikkeling, dat waren zij al want wij hebben niet voor niets een overeenkomst, maar nu zij er ook financieel dermate bij betrokken worden, hebben gezegd dat deze twee optimalisaties eigenlijk liever niet aan de orde zouden moeten komen. Bij voorkeur zouden wij aan de andere vier knoppen willen draaien. De heer Tiemstra: Als ik naar dit staatje kijk, dan kunnen hier nog best wat financiële consequenties voor de gemeente aan zitten.

Hier zitten beleidsvraagstukken achter, beleidsbesluiten hoe doen wij dit, hoe doen wij dat. Eigenlijk is de onderliggende vraag komt de raad nog een keer in de gelegenheid om hier iets van te vinden. En zo ja, hoe werkt dat proces dan? Wethouder Klerx: Deels komt de raad nog aan bod, sowieso met het IUP, maar dat is echt toekomstmuziek. Want als wij het gaan hebben over het IUP 2030 dan komt de raad daar over een jaar of twee bij aan bod. Alle anderen zitten uiteindelijk gedeeltelijk in de grondexploitatie die de raad vaststelt, maar de raad komt hier in zekere zin niet direct aan het stuur vooraf met een raadsbesluit en daarom willen wij u vanavond ook bijpraten omdat wij nu in de laatste fase van de onderhandelingen zitten. De heer Van der Pluijm: Als vervolg op deze vraag, wij hebben ook al de optimalisatie van de leges gehad. Nu heeft het college een heel mooi excel sheet, zijn al deze optimalisaties ook te kwantificeren?

Verslag besloten informatieavond 14 november 2024

16

Wethouder Klerx: Ja, die zijn te kwantificeren. Ik dacht dat ik die aantekening had, maar ik doe het even uit mijn hoofd. Wij hebben het over ruim een miljoen aan overdrachtsbelasting. De huuropbrengsten ruim € 1,3 mln. Financiering aanstraten IUP is € 700.000. Financiering sociale huur tussen € 2 mln. en € 2,5 mln. Taakstelling bouw- en woonrijp maken zou aan beide kanten € 800.000 kunnen zijn. Verkleinen van sociale huurwoningen is ook ongeveer € 1,5 mln. voordeel. Ik wil even benadrukken dat dit soort getallen maakt dat het onder geheimhouding is. Dit zijn erg gevoelige cijfers. De heer Van der Pluijm: Ik bedank de wethouder en de ambtenaren voor deze bedragen. Als ik snel even wat dingen meereken, als de sociale huur via de Provincie gaat vind ik dat niet zo erg, maar € 700.000 hier en € 800.000 dan begint het al op te tellen voor de gemeente Waalwijk. Misschien is het fijn dat wij als raad, nadat wij ergens voor de zomervakantie € 4 mln. beschikbaar hebben gesteld, ook zicht heeft op wat wij met deze maatregelen nu impliciet nog ter beschikking stellen aan deze ontwikkeling. Wethouder Klerx: Waarbij ik wil benadrukken dat de bovenste optimalisatie voor een deel in die € 4 mln. zit. Het voornemen is om die gelden te gaan inzetten om die optimalisatie in de overdrachtsbelasting te doen.

Huuropbrengsten zou een voordeel zijn dat wij niet gaan krijgen, geld wat je niet krijgt wat je meteen weer inzet, dat is volgens mij ook geen nadeel. Maar ook geen voordeel, als u begrijpt wat ik bedoel. Het IUP is inderdaad zo’n knop waar wij aan zouden kunnen draaien die in zekere zin extra geld van de gemeente vraagt. De taakstelling van bouw- en woonrijp maken is geld dat je uiteindelijk niet uitgeeft omdat je een kwaliteit inlevert of een efficiencyslag moet inrekenen. Dat geld hoeven wij niet uit te geven. In principe zou alleen de knop IUP ons als gemeente geld kosten. De heer Van der Pluijm: Ik maak het toch even af, heeft u een idee wat de leges ons niet gaan opbrengen? Wethouder Klerx: Ongeveer € 800.000. Wij hadden verwacht € 1,6 mln. en wij toppen het nu af. Het zijn twee grote vergunningaanvragen van € 400.000. De heer Kocken: Even een formeel aspect. De wethouder zegt de raad komt nog aan bod in dit hele verhaal, ik neem aan dat de hele overeenkomst die wij gaan sluiten met de exploitanten, nadat iedereen onder het kruisje getekend heeft, dat die overeenkomst nog een keer bij de raad langskomt. Wethouder Klerx: Het simpele antwoord is nee, want dat is nooit het geval. Dit soort dingen is een collegebevoegdheid.

De heer Kocken: Dan wijs ik even op artikel 169 van de Gemeentewet waarin heel duidelijk staat dat als een ontwikkeling heel ingrijpende gevolgen heeft, en dat heeft dit in financiële zin, dat het college van die bevoegdheid gebruik kan maken pas nadat de raad in de gelegenheid is gesteld om daar een zienswijze op te geven. Ik zou toch willen benadrukken om te kijken of op enig moment in het hele proces van ontwikkeling van De Els dat als de overeenkomst door iedereen geaccordeerd is de raad daar iets van mag vinden. Er zitten natuurlijk altijd bepalingen in die een risicoprofiel hebben en voor de gemeente van belang zijn. Daar gaan wij als raad over. Ik wil de wethouder toch vragen, dat hoeft hij nu niet te doen, om nog eens goed na te gaan in overleg met griffier op welk moment de overeenkomst die straks met alle partijen getekend wordt ook een voorbehoud gemaakt wordt dat de raad daarmee instemt. Het heeft grote financiële gevolgen.