Bijlage Centrumvisie
Tekst van het document
Gemeente Waalwijk
Centrumvisie
i van vi
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
Gemeente Waalwijk
Centrumvisie Opdrachtgever: Gemeente Waalwijk Contactpersoon: Mevrouw O. Renders De heer M. van Rossum Projectteam DTNP: De heer T. Wissink De heer P. Bos Projectnummer: 2399.1222 Datum: 27 oktober 2023 Foto’s titelpagina en hoofdstukblad 1 en 2:
Beeldbank gemeente Waalwijk
Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl Adviseurs voor Ruimte en Strategie
Context en analyse
1
Toekomstvisie
22
1.1
Aanleiding, doel en proces actualisatie
2
3.1
Gewenste ruimtelijk-functionele structuur
23
1.2
Centrumvisie 2017 en addendum 2020
4
3.2
Kader wenselijke herontwikkeling De Els
27
1.3
Momentum voor centrum
5
3.3
Profilering aanloopstraten
30
1.4
Ontwikkeling publiek programma sinds 2017
7
3.4
Groen verblijfsgebied om Krophollercomplex
37
1.5
Centrum in transitie
10
Uitvoeringsagenda
39
4.1
40
Positionering Waalwijk-Centrum
12
2.1
Ontwikkeling middelgrote centrumgebieden
13
2.2
Uitgangspositie Waalwijk-Centrum
15
Bijlage
2.3
Ambitie
17
Bijlage 1
Analyses toekomstig programma
48
2.4
Indicatief programma passend bij ambitie
20
Bijlage 2
Enquête
52
2.5
Samenhang De Els en historische T-structuur
21
En nu samen doorpakken!
47
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
Context en analyse
1.1
Aanleiding, doel en proces actualisatie
In 2017 stelde de gemeente Waalwijk een visie voor haar hoofdcentrum vast, waarin scherpe keuzes werden gemaakt. Zes jaar later is er veel gebeurd en veranderd. Zijn de keuzes uit 2017 nog actueel? Aanleiding en doel
is het centrum in de toekomst en welke delen hebben
Omgevingsvisie en Detailhandelsvisie
daar welke functie?
Gelijktijdig met de centrumvisie wordt ook de detail handelsvisie voor de gemeente geactualiseerd. In de
Doel is dan ook te komen tot een actualisatie van de
detailhandelsvisie wordt Waalwijk-Centrum als het
ruimtelijk-functionele centrumvisie uit 2017 en een
hoofdcentrum binnen de gemeentelijke detailhandels
nieuw uitvoeringsprogramma voor de komende
structuur gepositioneerd. In de detailhandelsvisie
periode.
wordt specifiek ingegaan op trends en ontwikkelingen
De voorgaande centrumvisie werd vormgegeven in
in de winkelmarkt. Die context kadert de keuzes in
2016, tijdens de faillissementsgolf onder winkelbedrij
Proces
deze centrumvisie.
ven als V&D. In die hectische tijd voor de winkelsector
Om tot de centrumvisie te komen zijn allerlei betrokke
was ook in Waalwijk grote leegstand ontstaan. Het
nen geraadpleegd. Allereerst heeft er een gespreks
Voorliggende centrumvisie fungeert daarnaast als
centrum van Waalwijk moest compacter én aantrekke
ronde plaatsgevonden met relevante sleutelinforman
ingrediënt voor de op handen zijnde Omgevingsvisie
lijker worden, om deze leegstandsproblematiek onder
ten, zodat kennis over bijvoorbeeld woningbouw,
van de gemeente Waalwijk.
controle krijgen. Dat betekende scherpe keuzes over de
jongeren en marktinitiatieven boven tafel kwam.
grenzen van het toekomstige ‘winkelcircuit’.
Daarnaast zijn er drie discussiebijeenkomsten georga niseerd met een projectgroep voor de centrumvisie,
De afgelopen jaren is er hard gewerkt, en met resultaat.
met daarin ondernemers, vastgoedeigenaren, woning
Zo is onder andere het Raadhuisplein vernieuwd en is
stichting en vertegenwoordigers van de cultuursector.
veel winkelruimte naar woonruimte getransformeerd.
Op 12 juli 2023 is aan de hand van interactieve informa
Nu is het tijd voor de volgende stap naar een toekomst
tiepanelen op de warenmarkt van Waalwijk-Centrum
bestendig en kwalitatief aantrekkelijk gebied. Daarvoor
gesproken met bezoekers van het centrum. Daarnaast
is in 2022 al een eerste stap gezet met het Steden
hebben ruim 100 respondenten een digitale enquête
bouwkundig Masterplan voor het stadscentrum. Nu de
over het centrum volledig ingevuld (circa 200 deelne
transformaties op gang komen en de herontwikkeling
mers totaal).
van De Els steeds concreter wordt, is er ook behoefte aan een actuele ruimtelijk-functionele visie: hoe groot
In gesprek over het centrum op de warenmarkt
2 van 52
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
Verhouding tot Stedenbouwkundig Masterplan
van de centrumvisie ook inspiratie op randvoorwaarde
In 2022 is het Stedenbouwkundig Masterplan vastge
lijke aspecten als inrichting (o.a. paragraaf 3.2, 3.3 en
steld door de gemeente Waalwijk. Dit masterplan
3.4).
schetst een ruimtelijk toekomstbeeld voor het stads centrum, en gaat onder andere over waar verdichting
Voorstellen op dit meer stedenbouwkundige vlak zijn
plaats kan vinden, en waar groen toegevoegd en
aanvullend of aanscherpend aan het vastgestelde
bereikbaarheid verbeterd kunnen worden.
Stedenbouwkundig Masterplan.
In het Masterplan is een stedenbouwkundige uitwerking
Masterplan: impressie vrijmaken jongensschool (Palmbout)
gemaakt van de keuzes in de meer ruimtelijk-functione le, en daarmee ook economisch gemotiveerde centrum visie uit 2017. Het Masterplan uit 2022 schetst dus hoe de transitie van winkelcentrum naar gemengd centrum ruimtelijk tot uiting kan komen. Volgend uit die visies zijn er verschillende ruimtelijke ingrepen waar momen teel aan wordt gewerkt (bijv. De Els, Noordelijke stadsentree, inrichting Grotestraat-oost, etc.). Voorliggende centrumvisie is een actualisatie van de centrumvisie uit 2017. De nadruk ligt hier dan ook op het toekomstbestendig functioneren van het publieksge richte gebied. Omdat voor het goed functioneren van het toekomstige centrum meer dan alleen de invulling van de plint van belang is (verblijfskwaliteit, bereikbaar heid, routing, doelgroepen, etc.), en deze visie weer actueler is dan het Masterplan, biedt deze actualisatie
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
Stedenbouwkundig Masterplan in vogelvlucht (Palmbout) 3 van 52
1.2 Centrumvisie 2017 en addendum 2020 Addendum Centrumvisie 2020
In de centrumvisie uit 2017 werd geconstateerd dat de streekfunctie van het centrum van Waalwijk sterk was afgenomen. Het centrum trok minder bezoekers dan voorheen en er was veel leegstand. Om het centrum structureel te verbeteren en toekomst bestendig te maken, werd ingezet op een compactere centrumopzet, met een sterkere aantrekkingskracht op bezoekers. Zo werd onder andere ingezet op een versterking van de boodschappenfunctie in De Els, op een aantrekkelijker Raadhuisplein voor de verblijfsfunc tie en op het nadrukkelijker uitdragen van het thema schoenen en leer, met o.a. een museum. Aan de randen van het centrum werd medewerking verleend aan trans formatie van overtollige winkelmeters naar woningen.
Addendum In de visie van 2017 liep het kernwinkelcircuit in de Stationsstraat tot aan de Julianastraat, onder voorbe houd van de komst van een trekker in dat gebied (oude Kruidvat-locatie). In 2020 is geconstateerd dat die ambitie niet meer realistisch was, en is het gebied tussen Unnaplein en Julianastraat als ‘gemengd centrummillieu’ aangemerkt, met een nog compacter kernwinkelcircuit tot gevolg. 4 van 52
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
1.3 Momentum voor centrum De visie uit 2017 heeft uitvoering gekregen, en dat wordt gezien. Ongeveer 7 van de 10 inwoners vindt dat het centrum van Waalwijk de laatste vijf jaar in het algemeen sterk/enigszins verbeterd is a. Er is een voelbaar positief gevoel over het centrum en over de toekomst daarvan.
Aan de randen van het publiekshart zijn veel leegstaan de winkelpanden getransformeerd naar woningen. De extra inwoners zorgen dagrond voor activiteit in het centrum, en de uitstraling van het centrum is verbeterd door de afgenomen leegstand.
Organisatiegraad en toekomstplannen Minder zichtbaar, maar minstens net zo belangrijk, is
Zichtbare ingrepen en verbeteringen
de verhoogde organisatiegraad in het centrum.
Meest in het oog springen de ingrepen die gedaan zijn
Centrumondernemers werken met de oprichting van de
in de gebouwde omgeving en publieke ruimte. De
BIZ nog nauwer samen, en beschikken ook over meer
herinrichting van het Raadhuisplein en de Markt wordt
financiële slagkracht om bijvoorbeeld evenementen of
door 84% van de inwoners genoemd als reden voor de
een sfeervolle aankleding te organiseren.
Redenen verbetering sfeer en beleving centruma
verbeterde sfeer en uitstraling in het centrum . Met de a
komst van het Schoenenkwartier en de warenmarkt is
De verhoogde organisatiegraad is ook merkbaar bij de
de algehele levendigheid van deze plek in het hart van
planontwikkeling voor De Els. Hier hebben onderne
het centrum verbeterd. Via de nieuwe noordelijke
mers, gemeente en vastgoedontwikkelaars elkaar
stadsentree is de centrumbezoeker vanaf het parkeer
inmiddels gevonden in een gezamenlijk toekomst
bronpunt aan de Taxandriaweg in een oogwenk op
beeld. Hiervoor is reeds succesvol de WBI-subsidie
deze aantrekkelijke plek.
(Rijkssubsidie) binnengehaald. Het streven is om ook vanuit de Impulsaanpak Winkelgebieden nog een
Op een aantal plekken in het centrum zijn er al klein
financiële bijdrage te ontvangen, zodat de mooie
schalige vergroeningsingrepen zichtbaar, zoals bij de
plannen eindelijk écht van de grond kunnen komen.
panden van Van Dijk en Kruidvat. Het centrum krijgt
Ook de provincie is nadrukkelijk aangehaakt bij de
hierdoor direct een vriendelijkere uitstraling.
planontwikkeling.
a
Invior (december 2022), Onderzoeksrapport Centrum ontwikkelingen Waalwijk.
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
De herontwikkeling van De Els komt op stoom
5 van 52
Winkelleegstand werd wonen
6 van 52
Raadhuisplein fraai heringericht
Warenmarkt weer terug in centrumhart
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
1.4 Ontwikkeling publiek programma sinds 2017 Ontwikkkeling publieksgericht aanbod centrum Waalwijk in m2 wvo
De afgelopen jaren is het centrum duidelijk compacter geworden door transformatie van winkelruimte aan de randen. Dit blijkt ook uit de cijfers. Programmatische ontwikkeling centrumgebied In 2017 is een inschatting gemaakt van de verwachte ontwikkeling van het centrumprogramma richting 2025 bij uitvoering van de visie. Op een aantal punten is die inschatting reeds uitgekomen: •
Sinds 2017 is het niet-dagelijkse winkelaanbod verder afgenomen, namelijk met ± 20 winkels (18%) en ± 4.500 m2 winkelvloeroppervlak (wvo)
Ontwikkkeling publieksgericht aanbod centrum Waalwijk in aantal verkooppunten
(18%). •
Sinds 2017 is het horecaaanbod in oppervlakte toegenomen met ± 800 m2 wvo, vooral aan het Raadhuisplein. Het aantal zaken bleef om en nabij gelijk.
•
Het Schoenenkwartier is verwezenlijkt aan het Raadhuisplein, waardoor het culturele centrum programma is verrijkt.
•
Binnen de ruimere centrumcontour zijn er circa 400 woningen toegevoegd.
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
7 van 52
Op één belangrijk punt is de voorspelling/ambitie uit
Ontwikkeling publieksgericht aanbod in centrum Waalwijk per deelgebied in aantal verkooppunten
2017 niet uitgekomen: er is geen derde volwaardige centrumsupermarkt toegevoegd. Het dienstenaanbod in het centrum nam af, terwijl het ambachtenaanbod iets toenam. Zoals op veel plaatsen is de aanbodontwikkeling sinds de coronacrisis enigszins ‘bevroren’. Factoren als de steunmaatregelen hebben hieraan bijgedragen. Meer hierover in hoofdstuk 2.
Leegstand In 2019 piekte de leegstand met circa 50 panden, van samen ± 10.600 m² wvo. De huidige leegstand is met circa 45 panden, van samen 7.500 m2 wvo, nog altijd aanzienlijk. Echter, deze cijfers doen onvoldoende recht aan de transformatie van winkelruimte die vanaf 2019 op gang is gekomen. Door winkels om te bouwen naar woningen is er circa 4.300 m² wvo aan winkel ruimte uit de markt genomen. Dat de leegstand nog aanzienlijk is, komt doordat er tegelijkertijd ook nog meer winkelaanbod is weggevallen, maar de transfor matie gaat dus sneller dan de krimp van het winkelaan bod.
8 van 52
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
Branchering huidig publieksgericht aanbod Waalwijk-Centrum Programmatische ontwikkeling deelgebieden De terugloop van het winkelaanbod heeft de afgelopen jaren met name plaatsgevonden in de straatdelen die in de vorige centrumvisie stonden aangeduid als ‘gemengd centrummi lieu’ (groene zones op kaart p.3), met name in de Stationsstraat en de Grotestraat-oost (ten oosten van het Raadhuisplein). De verplaatsing van de Action naar het kernwinkelcircuit zorgde bovendien voor een hogere concentratie van winkelmeters binnen het kernwinkelcircuit. •
De winkelruimte aan de verste randen van het centrum (gele zones op kaart p.3) is in verhouding relatief stabiel gebleven; hier ligt nog een grote resterende transforma tieopgave.
•
De Grotestraat ten westen van het Raadhuisplein laat een andere aanbodontwikkeling zien dan de Grotestraatoost. Hier is het winkelaanbod juist toegenomen en de leegstand afgenomen.
•
De aanbodontwikkeling in De Els is redelijk stabiel. Hier is al jaren veel leegstand, waarvan een deel inmiddels ook ‘strategische leegstand’ betreft, in afwachting van de grootschalige herontwikkeling.
•
De groei van het horeca-aanbod concentreert zich rond het Raadhuisplein/de Markt. Het horeca-aanbod in de Grotestraat-oost is bijvoorbeeld licht afgenomen, terwijl hier in de visie van 2017 nog een versterking van het horecaprofiel mogelijk werd gemaakt.
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
9 van 52
1.5 Centrum in transitie Wie nu voor het eerst in Waalwijk-Centrum komt, treft een centrum in transitie, een centrum waarin zichtbaar is geïnvesteerd en waar veel gebouwd wordt. Maar het is ook nog een centrum dat op veel plekken grauw en kaal oogt, vooral waar de bezoeker het centrum binnenkomt. Het centrum straalt nu nog te weinig.
Voorgaand beeld is natuurlijk ietwat gechargeerd, maar geeft wél aan dat er in het centrum van Waalwijk nog veel te winnen valt aan ruimtelijke kwaliteit. Centrum bezoekers gaven tijdens het participatiemoment op de warenmarkt dan ook massaal aan behoefte te hebben aan meer groen in (de aanloopstraten van) het cen trum. Op te veel plekken oogt de binnenstad nog stenig, grijs
Welkom in Waalwijk?
en ongezellig, terwijl er in deze Brabantse stad wel
Jan (43) uit Drunen gaat samen met zijn zoon een
degelijk kansen en potenties liggen! Zo bieden het
nieuw pak uitzoeken bij Van Dijk. Zijn zoon is namelijk
oude Raadhuis en de Sint Jan de Doper-kerk unieke
net afgestudeerd. Na wat speurwerk parkeren zij bij De
architectonische kwaliteiten, en zijn er met de
Els. Ze kijken om zich heen, en voelen zich verloren op
Winterdijk en het Wandelpark herkenbare groenstructu
de kale parkeervlakte tussen grijze achterkanten. Aan
ren.
Meningen over de aanloopstraten: meer groen!
de ene kant zien zij een gedateerde winkelpassage, aan de andere kant een donkere steeg. Via die steeg komen
Aan de noordzijde wordt vanuit de Taxandriaweg reeds
ze in de brede en stenige Stationsstraat. Hier treffen zij
gewerkt aan een nieuwe volwaardige stadsentree.
gelukkig Van Dijk en andere mooie zaken, waar zij alles vinden wat ze zochten. Na een lekkere lunch op de
Herontwikkeling De Els
sfeervolle Markt, stappen zij toch al snel weer in de
De Els is ook in het Stedenbouwkundig Masterplan een
auto.
belangrijke ontwikkellocatie. Volgens het Masterplan dient De Els te worden ontwikkeld als duurzaam stedelijk bouwblok, met onder meer een nieuwe noord-zuidverbinding, een nieuwe pleinruimte aan de Meester van Coothstraat, woningen in zowel hoog
10 van 52
De bezoeker komt aan op grauwe pleinruimtes
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
bouw als aan een woonhof, gebouwd parkeren, en een
grote stukken voormalige ‘winkelstraat’ zijn die
Routing kan beter
centrale rol voor de jongensschool. Deze uitgangspun
ondertussen erg rustig zijn geworden. Deze straten zijn
Het verbeteren van de routing naar het centrum is een
ten zijn inmiddels opgepakt door de diverse eigenaren,
nog ingericht op een niet bestaande bezoekersmassa
actiepunt uit de vorige centrumvisie waar nog onvol
ontwikkelende partijen en de gemeente en uitgewerkt
en dus niet op de nieuwe functiemix die is ontstaan
doende invulling aan is gegeven. Het gaat hierbij onder
in een breed gedragen ontwerp De Els (zie pargraaf
door de vele woontransformaties. Dat werpt de vraag
andere om de routing naar de verschillende parkeer
3.2).
op wat hier het wensbeeld is in de toekomst, zowel qua
bronpunten. Vervolgens is ook de bewegwijzering
functiebeeld als inrichting van de openbare ruimte.
vanuit de parkeerbronpunten naar de verscheidene
Woningbouw
Hoofdstuk 3 geeft hiervoor eerste ideeën, mede op
voorzieningen in het centrum niet duidelijk. Zeker
De beoogde verdichting van het woningbouwprogram
basis van de input die centrumbezoekers gaven bij het
bezoekers van buitenaf die niet frequent in Waalwijk
ma in het centrum van Waalwijk krijgt de komende
participatiemoment op de warenmarkt en de reacties
komen worden hierdoor onvoldoende welkom geheten
jaren verder vorm. Door de transformatie van leeg
op de digitale enquête.
en lopen mogelijk interessante plekken in de binnen
staande winkelruimte worden ‘organisch’ woningen
stad mis.
toegevoegd. Daarnaast vindt er ook ‘planmatige’
Aandacht en ruimte voor jongeren en starters
woningbouw plaats:
Het centrum van Waalwijk is nu te weinig een plek voor
•
Bij De Els worden er naar verwachting circa 350
jongeren en starters. Niet alleen omdat het huidige
woningen toegevoegd.
woningaanbod nauwelijks voor deze doelgroep
Bij de Gedempte Haven zijn er circa 170 wooneen
geschikt is, maar ook omdat het aanwezige voorzienin
heden bedacht.
genaanbod voor hen te weinig tot de verbeelding
Bij de voormalige slachthuis-locatie zijn zo’n 120
spreekt. Voor de jongere doelgroep zijn er bijvoorbeeld
woningen gepland.
te weinig winkels met een hip, eigentijdse en betaal
• •
baar aanbod. Ook de horeca is te weinig op jongeren
Passanten gebundeld; aanloopstraten identiteitsloos
gericht; er zijn bijvoorbeeld nauwelijks nog uitgaansge
De afgelopen jaren is het centrum compacter gewor
legenheden in het centrum. In de publieke ruimte zijn er
den. De passanten zijn hierdoor meer gebundeld in het
voor jongeren onvoldoende plekken waar zij kunnen
a
kleinere publieke gebied . Dat betekent ook dat er
relaxen, sporten of muziek luisteren zonder dat dit
a
Locatus, (2022). Winkelpassantenrapportage Waalwijk
direct tot overlast voor andere doelgroepen leidt.
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
Bewegwijzering naar parkeerterreinen kan beter
11 van 52
Positionering Waalwijk-Centrum
2.1 Ontwikkeling middelgrote centrumgebieden Transitie centrum: van winkelgebied naar een compact en gemengd gebied
Naar een andere positie De meeste middelgrote centra hebben de afgelopen periode afscheid genomen van een regionale ambitie en zijn qua aanbod beter afgestemd op de lokale vraag. Veel van deze centra zijn hun lokale verzorgingsgebied weer gaan omarmen. Het hoog frequente (dagelijkse/wekelijkse) centrumbezoek blijft daardoor voor de eigen inwoners nog steeds heel vanzelfsprekend.
Naar een andere mix van bezoekmotieven De laatste decennia trok juist ‘winkelen’ constante bezoekers stromen naar deze centrumgebieden. Ook nu zijn de vele non-foodwinkels nog het belangrijkste bezoekdoel in deze centra, maar dit winkelaanbod is vaak wel flink gekrompen. Boodschappen, horeca, dienstverlening en sociaal-maatschap pelijke of culturele functies worden belangrijkere (aanvullende) bezoekdoelen. Of anders gezegd, al die functies samen zijn nodig om een relevant totaalpakket te bieden, waarvoor de inwoner regelmatig naar het centrum komt. Om mensen in deze tijd van digitalisering van de bank te krijgen, is het daarnaast belangrijk dat een centrum een fijne plek is om te zijn. Dit kan ook op zichzelf al een bezoekmotief zijn (place to be/to meet). Een aantrekkelijke uitstraling en een prettige verblijfskwaliteit worden steeds belangrijker.
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
13 van 52
Een overzichtelijke opzet en minder leegstand
Monofunctioneel winkelvastgoed
Autonome ontwikkeling online
Een toekomstbestendig centrumgebied is dus meer
In veel centrumgebieden concentreert de leegstand
De jongere generaties groeien op met het gemak van
dan alleen een zo efficiënt mogelijk ingerichte aankoop
zich in planmatige, overdekte winkelpassages die
internet en online winkelen. Deze groep zal een steeds
locatie. De grote uitdaging is om al die verschillende
veelal rond de jaren 70 zijn ontwikkeld. Dit vastgoed is
groter deel van de samenleving uitmaken. Alleen al
rollen van een centrum op een aantrekkelijke manier in
inmiddels verouderd en leent zich moeilijk voor een
daarom zal de invloed van online als oriëntatie- en
een compact gebied te faciliteren (andere doelgroepen
transformatie naar andere functies, laat staan voor
aankoopkanaal de komende jaren verder doorgroeien in
en randvoorwaarden). Door bezoekersstromen te
verblijfskwaliteit. Gemeenten investeren overal in
consumentengedrag. Om meerwaarde te bieden boven
bundelen, blijft er vestigingsperspectief voor functies
Nederland dan ook fors in de herontwikkeling van
het gemak en de omvang van het online aanbod moet je
die afhankelijk zijn van impulsaankopen. Winkelpanden
dergelijke winkelcentra. De gemeente Oosterhout
als (winkel)centrum en ondernemer echt aan de slag:
aan de randen kunnen in dat geval worden getransfor
kocht bijvoorbeeld zelfs een heel winkelcentrum op om
uitstekende service, ontmoetingsplekken, combinaties
meerd naar o.a. wonen. De transformatie van leeg
er het nieuwe gemeentehuis voor in de plaats te zetten
met fysieke doelen zoals horeca en kapper, een bijzon
staand winkelvastgoed gaat inmiddels dusdanig snel
en een significant aantal winkelmeters uit de markt te
dere beleving, aanspreken van de identiteit, evenemen
dat de winkelleegstand in Nederland aan het afnemen
nemen. Het geeft maar aan dat de opgave waar
ten, etc.
is, terwijl het aanbod ook nog steeds krimpt. De
Waalwijk met winkelcentrum De Els voor staat niet
krimpopgave in de detailhandel kan worden aangegre
uniek is en past binnen het huidige tijdsgewricht.
pen als kans om de centrumstructuur veel robuuster en toekomstbestendiger te maken.
Let op! Wat is de toekomstige doelgroep? Met de landelijke vergrijzing van de bevolking dient
De groene toekomst
zich een nieuwe vraag aan: zet je alle middelen in om
Daarnaast is er de noodzaak om, in de strijd tegen o.a.
relevant te blijven (of: weer relevant te worden) voor de
hittestress, de vaak stenige centrumgebieden drastisch
jongere doelgroep, die vertrouwd is met de digitale(re)
te vergroenen. Een centrum dat niet klimaatadaptief is,
wereld, of richt je je nog meer op het zo comfortabel
is zeker in de toekomst immers niet meer prettig om te
mogelijk verwelkomen van de oudere stamgasten, voor
bezoeken of om in te wonen. Juist die woonfunctie
wie de weg naar het centrum vanzelfsprekender is?
krijgt in centrumgebieden een steeds grotere rol en draagt bij aan de levendigheid gedurende de hele dag.
Monofunctionele winkelpassage Arendshof te Oosterhout
14 van 52
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
2.2 Uitgangspositie Waalwijk-Centrum De analyses van landelijke trends en lokale ontwikkelingen en van de gesprekken met ondernemers, eigenaren, maatschappelijke organisaties en bezoekers geven een beeld van waar Waalwijk nu staat. Ontwikkeling 2017-2023 trendvolgend De ontwikkelingen in het centrum zijn, kort door de bocht: flink minder winkels, iets meer andere functies en meer woonruimte door transformatie van winkel ruimte. Dat is een trendvolgend beeld.
Van stenig koopcentrum naar verblijfsgebied Waalwijk-Centrum was op veel plekken een stenige plek met een lage belevings- en verblijfskwaliteit. Hierin zijn duidelijk stappen gemaakt met de herinrich ting van Markt en Raadhuisplein, maar in grote delen
Waalwijk in de regio: een krachtenveld met sterke boodschappencentra en grote recreatieve binnensteden
van het centrum ligt nog de nadrukkelijke opgave om de verblijfswaarde te verhogen.
Concurrentiepositie winkellandschap blijft lastig Terwijl het recreatieve bezoekmotief van WaalwijkCentrum is versterkt (horeca, cultuur etc.), blijft de positie in het winkellandschap kwetsbaar. Die positie is te duiden in drie aspecten:
Recreatief winkelaanbod in grotere binnensteden 2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
Sterk boodschappenaanbod in naburige gemeenten 15 van 52
•
De recreatieve winkelfunctie voor de streek staat
aanwezig. Voor Waalwijk-Centrum biedt dit de kans
tijd zijn er door de grotere economische context wel
blijvend onder druk . Van de circa 75 modewinkels
om een bovenlokaal centrum te blijven. Daarvoor
zorgen (o.a. coronasteun, kosten energie en huur,
in 2007 waren er in 2017 nog 50 over, nu zijn dat er
moet Waalwijk wel een zo compleet mogelijk aanbod
krapte arbeidsmarkt, geen financiering, faillissementen
nog circa 40. De oorzaak hiervan is behalve de door
bieden (branches als elektro, sport, speelgoed, etc.).
horeca). Dat het centrum op de langere termijn
a
ontwikkeling van het online winkelen ook het feit
•
stabiliseert, is dan ook geen zekerheid. De verwachting
dat de nabijgelegen en goed bereikbare grote
Toename lokaal draagvlak
steden hun profiel als recreatieve bestemming juist
•
is dat er nog enige vertraagde uitval plaats zal vinden.
In de gemeente Waalwijk komen er de komende
versterkt hebben (bijvoorbeeld Tilburg met sinds
periode circa 4.000 inwoners bij c , met name in
Ondernemer en bezoeker van de toekomst
2017 o.a. Decathlon, Primark en vernieuwde
Waalwijk zelf en op Landgoed Driessen. Een deel van
Op de langere termijn is de vergrijzing een zorg. Het
Emmapassage).
de recente en toekomstige bevolkingsgroei valt
verjongen van de ondernemers, van de bewoners én de
De boodschappenfunctie van Waalwijk-Centrum is
binnen de centrumcontour (bij De Els zijn bijvoorbeeld
bezoekersdoelgroep van het centrum is een lastige,
zwak voor een middelgroot centrum. Er zijn nog
circa 350 nieuwe wooneenheden bedacht). Die groei
maar belangrijke opgave. Zo blijft het centrum levendig
steeds maar twee grote supermarkten, terwijl veel
van het lokale draagvlak in Waalwijk is een kans om
en interessant op alle momenten van de dag.
supermarkten in de omgeving juist versterkt zijn.
de lokaalverzorgende functie van het centrumgebied
Ook omliggende plaatsen als Kaatsheuvel hebben
de versterken (dagelijkse winkels, overige voorzienin
een sterke aantrekkingskracht op boodschappen
gen als zorg, sport, etc. en werkfuncties). Vanwege de
consumenten. In bezoekersonderzoek is terug te
autonome ontwikkeling van online winkelen betekent
zien dat het aandeel boodschappenbezoek in
een toename van de bevolking echter niet één op één
Waalwijk-Centrum onder het gemiddelde niveau van
meer ruimte voor fysieke winkels.
b
de benchmarkcentra ligt. •
a b
In de centra van Kaatsheuvel en Drunen is het
Kwetsbare periode ondernemers
niet-dagelijkse winkelaanbod de laatste jaren ook
Sinds de corona-lockdowns is Waalwijk-Centrum echt
flink gekrompen. In deze dorpscentra is er daardoor
opgeveerd. Het centrum bruist bij mooi weer of op een
geen divers winkelaanbod uit alle branches meer
marktdag. Er lijkt een herwaardering voor het centrum te
I&O Research et al. (2022), Koopstromenonderzoek Randstad en Noord-Brabant 2021. Radboud/DTNP (2021), Onderzoek middelgrote centra 2014-2023.
16 van 52
zijn geweest, met een hogere lokale gunfactor. Tegelijker Woningbouw gepland bij onder meer de Gedempte Haven c
DTNP (2023), Detailhandelsvisie gemeente Waalwijk.
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
2.3 Ambitie De ambitie is om een zo levendig en aantrekkelijk mogelijk centrumgebied te realiseren. Een centrum dat op de lange termijn alleen maar aan relevantie wint. Vanuit die gedeelde ambitie ontstaat investeringsperspectief voor ondernemers en vastgoedeigenaren. Zo heeft Waalwijk ook in de toekomst een compleet en gevarieerd voorzieningenaanbod.
4.
Identiteit beter zichtbaar en beleefbaar maken;
5.
Levendig en leefbaar woongebied creëren.
1. Herontwikkeling De Els De huidige vorm van De Els vormt een grote belemmering voor de ambities voor Waalwijk-Centrum als relevant sociaal en economisch hart. Het verdient dan ook de absolute prioriteit om winkelcentrum De Els te herontwik kelen.
Een ambitieuze visie, met oog voor realiteit
Ambitie voor lokale en bovenlokale relevantie De belangrijkste doelgroep om relevant voor te zijn is de
2. Sterkere basis van dagelijkse bezoekers
(toekomstige) bevolking van de gemeente Waalwijk. Die
De constante publieksaantrekkende functie van super
solide basis geeft levendigheid in het centrum en
markten en ander boodschappenaanbod vormt de kurk
zekerheid voor investeringen, zodat het centrum aantrek
waar veel voorzieningenaanbod in kleine en middelgrote
kelijk blijft. Voor het behouden van een bovenlokale
centra op drijft. In Waalwijk is die kurk nu relatief klein.
aantrekkingskracht (met name op de omliggende
Versterking van het boodschappenprogramma zorgt voor
gemeenten) is onder andere de diversiteit van het
een toename van de bezoekersaantallen over de hele
winkelaanbod belangrijk. Om een voldoende divers
week, waar andere winkels en voorzieningen van kunnen
niet-dagelijks winkelaanbod vast te kunnen houden, is
profiteren. Het is de ambitie is om een modern en com
het belangrijk bezoekers met allerlei andere relevante
pleet boodschappenaanbod aan te bieden (supermarkten,
fysieke bezoekmotieven naar het centrum te trekken. Om
versstraat, andere frequente benodigdheden, etc.), anders
deze ambities te realiseren wordt ingezet op de volgende
dan in de centra in de directe omgeving, om zo als centrum
speerpunten:
aan relevantie te winnen. Deze ambitie sluit ook aan op het
1.
Kwalitatieve herontwikkeling van De Els;
groeiende lokale draagvlak (meer centrumbewoners).
2.
Sterkere basis van dagelijkse centrumbezoekers;
3.
Ontmoetings- en verblijfsfunctie verbeteren;
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
Versterken basis aan dagelijkse passanten
17 van 52
3. Verbeteren van de ontmoetings- en verblijfsfunctie
arbeidsmigranten in Waalwijk kan meer gedaan worden
Het centrum wordt meer en meer een plek die meer
om ze onderdeel te maken van het publieke leven in het
waarde heeft om te verblijven en elkaar te ontmoeten.
centrum, bijvoorbeeld bij evenementen.
Naast het puur economische wordt ook het aangename en gezellige motief steeds belangrijker.
4. Lokale identiteit beter zichtbaar en beleefbaar Waalwijk is een typische Brabantse, ondernemende stad
Doel is dan ook de ruimtelijke kwaliteit verder te vergro
met een gekend verleden in de schoenenindustrie.
ten. Dit kan onder meer met een drastische vergroening,
Daaraan dankt Waalwijk veel van haar eigenheid en
een uitbreiding van kwalitatieve zitgelegenheden en een
trots. Het draagt bij aan de relevantie van het centrum
verfraaiing van het gevelbeeld. De verschillende ver
om dit onderscheidende vermogen van Waalwijk nog
blijfsplekken in het centrum zijn belangrijk en dienen
meer zichtbaar te maken. De historie van Waalwijk als
uitnodigend te zijn voor een diversiteit aan doelgroepen;
hart van de schoenen- en leerindustrie heeft al meer
rustigere plekken, beschutte plekken, plekken om te zien
smoel gekregen door het Schoenenkwartier aan het
en gezien te worden, en plekken die uitnodigen tot sport,
Raadhuisplein en is zichtbaar in inrichtingselementen in
spel of muziek.
de publieke ruimte. Dat thema kan de komende jaren
Lokale identiteit beter zichtbaar en beleefbaar
verder uitgebouwd worden (o.a. wet blue-route). In het Ook het inpassen van een diversiteit aan verschillende
publieke aanbod zou meer aandacht voor vintage en
relevante functies past bij het centrum als ontmoetings
hergebruik een kans zijn, het past bij het profiel als
plek. Met bijvoorbeeld (meer) ruimte voor zorgvoorzie
‘maakstad’ en spreekt moderne doelgroepen aan.
ningen, vrijetijdsfuncties en studieruimtes ontstaat voor verschillende doelgroepen een extra aanleiding regelma
Ook andere elementen van de lokale identiteit kunnen
tig in het centrum te komen. De groep jongeren/starters
sterker worden uitgelicht, zoals bijvoorbeeld de beleef
krijgt hierbij specifieke aandacht. Voor hen is het aanbod
baarheid van de Winterdijk, het vrijmaken van de oude
in het centrum nu weinig relevant (weinig winkels/
jongensschool, en de relatie met het indrukwekkende
diensten/horeca met aanbod, prijs en uitstraling die
bedrijfsleven. Zo is het ook bij de transformatie van
aansluit bij hun wensen en levensstijl). Ook voor de
winkelpanden in de historische Stationsstraat en
18 van 52
Verbeteren ontmoetings- en verblijfsfunctie
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
Grotestraat, en helemaal bij sloop-nieuwbouw, belangrijk
verbreding van het horeca-aanbod relevant (bijv. hip
dat de nieuwe bouw past in het straatbeeld, en daarmee
filiaalbedrijf, koffiezaak, etc.). Daarnaast is het gewenst
de lokale identiteit versterkt.
in het grotere gebied om het centrum heen een mix van locaties te bieden waar verschillende doelgroepen zich
5. Het centrum als levendig en leefbaar woongebied
prettig kunnen voelen. Ouderen zijn en blijven een
Een levendig centrumgebied is ook zeker een gebied
belangrijke groep bewoners van de binnenstad, maar
waar gewoond en geleefd wordt. Daarmee is het
als de binnenstad en omgeving alleen op ouderen wordt
centrum een plek waar ook na winkelsluitingstijd
ingericht zal dit minder uitnodigend zijn voor de starters.
activiteit is. Een groei van het aantal centrum-inwoners is gewenst. Deze inwoners krijgen direct een goed
Door een grotere focus op wonen in het centrum
voorzieningenniveau en worden uitgenodigd de
worden, net als bij de ‘binnenstad als ontmoetingsplek’,
binnenstad als hun ‘voortuin’ te gebruiken.
aspecten als verblijfskwaliteit en veiligheid nog belang
Het centrum als levendig woongebied voor iedereen
rijker. Bij een prettig leefbare woonomgeving hoort Met een groeiend aantal bewoners in het centrum wordt
daarnaast ook meer aandacht voor klimaatadaptatie
de balans tussen gebruikers en bewoners anders. De
(hittestress, wateropvang) en -mitigatie (energie,
randvoorwaarden voor wonen in het centrum zijn deels
vervoer). Een groenere, klimaatbestendige binnenstad is
ook afhankelijk van het type bewoner. Waalwijk stelt
koeler in de zomer en beter bestand tegen overstro
zichzelf ten doel de jongere doelgroep beter te behou
mingsrisico’s. Inwoners zijn simpelweg gelukkiger in een
den. Het centrumgebied leent zich het beste als plek om
groenere woonomgeving, en meer groen geeft aanlei
te ‘wonen in het leven’ (voorzieningen, hoge dichtheid,
ding vaker buiten te komen, meer te sporten en zich
avondprogramma, etc.). Startersappartementen zijn dus
duurzaam te verplaatsen.
onderdeel van de te ambiëren woonmix. Om die ook aan trekkelijk te maken, zijn er een aantal zaken van belang, waaronder een goede OV-verbinding, gedeelde facilitaire voorzieningen, fietsbereikbaarheid, sportmogelijkheden en flexwerkplekken. In het voorzieningenaanbod is een
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
Genoeg te winnen aan ruimtelijke kwaliteit
19 van 52
2.4 Indicatief programma passend bij ambitie De ambitie is om samen een zo groot mogelijke aantrekkingskracht, en daarmee zo groot mogelijk programma, te realiseren. Op basis van verschillende analyses (zie bijlage 1) wordt hier een indicatie gegeven van het toekomstige programma in circa 2035.
•
Pas op: het terugvallen op een voornamelijk lokale
Bandbreedte toekomstig programma
verzorgingsfunctie voor de groeiende gemeente; het
De inschatting is dat een compact publiek gebied rond
aandeel omzet van buiten de gemeente is flink lager.
2035 tussen de 28.500 en 35.000 m2 wvo groot kan zijn (incl. frictieleegstand). Dat betekent dat er binnen het
Uitgaan van de ambitie betekent onder andere meer
huidige publieke gebied nog een theoretische transfor
niet-dagelijks winkelaanbod. Het verwezenlijken van dit
matieopgave ligt van tussen de circa 3.000 en 9.500 m2
grotere winkelprogramma hangt samen met het slagen
wvo. Dat is een flinke bandbreedte. Ook moet er bij een
Inschatting programma in ‘publieke hart’
van ambities zoals het vergroten van het boodschappen
verbouwing van De Els naar verwachting een tijd lang
Waalwijk-Centrum is een uitgestrekt gebied. De in deze
aanbod, de diversificatie van het horecaprogramma, het
gepuzzeld worden met ondernemers en vastgoed. Dat
paragraaf gegeven indicatie betreft alleen het ‘publieke
concentreren van sociaal-maatschappelijke functies en
betekent dat er ademruimte moet worden ingebouwd
gebied’ zoals dat in 2017 is afgebakend (kernwinkelcir
dienstenfuncties in het centrum, etc., ofwel het inpassen
in de ruimtelijke visie.
cuit + gemengde milieus). Daar was begin 2023 circa
van een breder aanbod in een compact gebied, zodat er
38.000 m wvo commerciële ruimte (incl. huidige
voldoende passanten blijven (zie §2.1).
2
Indicatie toekomstig haalbaar centrumprogramma in 2035 in m² wvo
leegstand) . Daarbuiten wordt uitgegaan van transfor a
matie, consistent met de visie uit 2017. Met die meters
In de schatting van het toekomstige programma rond 2035 wordt rekening gehouden met twee scenario’s: •
Ambitie: het behouden van een bovenlokale aantrekkingskracht; het centrum van Waalwijk blijft aantrekkelijk als bezoekdoel voor zowel lokale
Pas op!
Scenario’s verzorgingsfunctie toekomst
Ambitie!
wordt dus geen rekening gehouden in deze exercitie.
inwoners als de inwoners van gemeenten Loon op Zand, Altena en Heusden. a
Aanbodcijfers zijn nooit perfect, maar door één vertrekpunt te hanteren, wordt het mogelijk een ontwikkeling te schetsen.
20 van 52
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
2.5 Samenhang De Els en historische T-structuur Voor De Els is een grootschalige herontwikkeling gewenst. Er wordt hard gewerkt om dat te bewerkstelligen. Belangrijk is dat die herontwikkeling een kwaliteitsimpuls voor het gehele centrum gaat betekenen. Dat betekent onder andere een scherpe blik op de relatie tussen De Els en de historische T-structuur van Waalwijk (Grotestraat en Stationsstraat).
Complementariteit met historische structuur
Schematische weergave samenhang De Els en T-structuur
Het toekomstige publieke programma (winkels, horeca, diensten, etc.) in De Els zal aanvullend moeten zijn aan het aanbod in de rest van het centrum. Dit is van belang om een intuïtief gebied voor de bezoeker te creëren (begrijpelijkheid van gebiedsprofiel), maar ook om de historische centrumstructuur niet leeg te trekken. De Els zal daarom in de toekomst in de basis het doelgerichte, frequente centrumbezoek faciliteren, in aanvulling
Omvang De Els en transformatie-opgave T-structuur
op de meer recreatief bezochte centrumdelen
In het publieke gebied zoals dat in 2017 is ingetekend
daaromheen.
(kernwinkelcircuit + gemengd centrummilieu) ligt nog een transformatieopgave. Nog altijd moet een fors
De plek voor grote publiekstrekkers
aantal overtollige winkelmeters uit de markt worden
Het toekomstige programma in De Els moet groot
genomen. Dit kan worden gerealiseerd door minder
genoeg zijn om een sterke impuls te geven aan het
winkelmeters terug te bouwen in De Els, maar ook door
centrum. De Els heeft idealiter op zijn minst de
een verdere transformatie van winkelpanden in de
functie als ‘motor’ voor frequent bezoek aan het
historische T-structuur (Grotestraat en Stationsstraat).
gehele centrum. Dat betekent onder andere het goed
Het toekomstige commerciële programma dat
inpassen van grote publiekstrekkers (o.a. super
terugkomt in De Els heeft direct invloed op het com
markten) en bijbehorende randvoorwaarden (o.a.
merciële programma dat kan worden behouden in de
bereikbaarheid, laden/lossen, etc.). Die randvoor
historische centrumstraten. De taart van het totale cen
waarden staan deels op gespannen voet met de
trumprogramma wordt immers niet groter en kan maar
verblijfskwaliteit. Daarmee zal het eerste deel van De
één keer verdeeld worden.
Els (kant van Meester van Coothstraat) tot op zekere hoogte de ‘functionele’ kant van het centrum zijn.
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
21 van 52
Toekomstvisie
3.1 Gewenste ruimtelijk-functionele structuur Beoogde ruimtelijk-functionele structuur Waalwijk-Centrum
In de toekomstige ruimtelijk-functionele structuur van Waalwijk wordt ingezet op een compact kerncircuit, met daaromheen aanloopgebieden met elk een eigen profiel. Publieksgerichte voorzieningen worden zoveel mogelijk geconcentreerd binnen het kerncircuit. Hier is het streven zoveel mogelijk levendige functies te huisvesten, zoals detailhandel, horeca, cultuur en ambachten. Kantoren en woningen op de begane grond zijn in dit gebied dus niet gewenst, omdat deze functies onvol doende bijdragen aan de beoogde levendigheid van de plint en een onvoldoende publieksaantrekkende werking voor de voorzieningen in de nabijheid hebben.
Compact Kerncircuit De belangrijkste keuze is te blijven inzetten op een compact kerncircuit, bestaande uit het rondje De ElsGrotestraat-Markt en het noordelijk deel van de Stationsstraat tot aan het Unnaplein. In dit overzichte lijke gebied kan het overgrote deel van het toekomstige winkelprogramma worden ingepast, evenals een groot deel van het overige publieke programma. Bij grote nieuwe of te verplaatsen publieksaantrekkende functies wordt dan ook in eerste instantie gepoogd deze in dit gebied in te passen. Door passanten hier te bundelen,
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
23 van 52
Een structuurversterking betekent een intuïtiever
parkeren in nabijheid). Hierdoor is tijdelijke inpassing
typen winkels (inclusief impulsaankopen). Dit is essenti
circuit (eenvoudige looproutes) én het toevoegen van
elders in het centrum uitdagend. Bij hoge uitzondering,
eel voor de diversiteit van het centrumaanbod. In dit
trekkracht, zodat er in het circuit zo veel mogelijk
in het geval van noodzakelijke overbrugging van de
kleine gebied is het de opgave de randvoorwaarden te
passanten komen. Dit kan door bestaande en extra
bouwperiode, is het voor supermarkten mogelijk
realiseren voor het vele korte, doelgerichte aankoop
publiekstrekkers (derde supermarkt) op een goede
om tijdelijke huisvesting buiten de reguliere
bezoek, maar ook de ruimtelijke kwaliteit te realiseren die
manier in te passen en de randvoorwaarden daarvoor
detailhandelsstructuur te overwegen.
uitnodigt tot (langer) verblijf.
op orde te brengen (bezoekgemak: parkeren, bereik
blijft er een goed vestigingsmilieu aanwezig voor alle
•
baarheid, etc.). Zo kan de ambitie om de positie van
Couleur locale: Grotestraat-west
Raadhuisplein/Markt: huiskamer van de stad
Waalwijk-Centrum te versterken als locatie voor
Het westelijk deel van de Grotestraat (tussen De Els en
Door de aantrekkelijke historische bebouwing en de
frequente aankopen worden gerealiseerd.
Meester van Coothstraat) is nu en in de toekomst een
In de herontwikkeling van De Els ligt de kans een
publieke straat. Zo blijven de historische structuur en
het Raadhuisplein/de Markt een cruciale positie voor de
tweede, complementaire verblijfslocatie toe te voegen
de identiteit van het centrum, met de Grotestraat als
identiteit en de ontmoetingsfunctie van het centrum. Het
aan het centrum. Rond het vrij te maken pand van de
belangrijk onderdeel, behouden.
hoog houden van de verblijfs- en belevingswaarde van het
oude jongensschool wordt een gebied ontwikkeld met
plein heeft prioriteit. Het gebruik van dit plein als evene
ruimtelijke verblijfskwaliteit. Met de inpassing van de
Het wensbeeld is een aantrekkelijk profiel van lokale
mentenlocatie draagt bij aan de functie als huiskamer van
bibliotheek wordt er hopelijk een maatschappelijke
ondernemers, die zelf doelgericht publiek aantrekken
de stad en gemeente. De evenementen op het plein
functie toegevoegd aan dit deel van het Kerncircuit.
én kunnen profiteren van de nabijheid van grote
dienen goed te worden afgestemd met de de diverse
Dit zorgt ervoor dat dit gebied geen monofunctionele
trekkers en grote bronpunten (De Els en Taxandriaweg).
gebruikers aan het plein (zichtbaarheid, etc.). Passend bij
retaillocatie wordt. De bibliotheek op deze locatie
Dankzij de meer kleinschalige, historische panden
deze functie is een verdere uitbreiding van het horeca-
draagt sterk bij aan de ambitie voor het centrum als
beleeft de bezoeker hier de lokale identiteit van
aanbod aan het plein gewenst.
plek om te ontmoeten en verblijven.
Waalwijk.
aanwezigheid van diverse horecazaken en terrassen heeft
•
Structuurversterking: herontwikkeling De Els
Tijdens de herontwikkeling ontstaat een schuifpuzzel van
De verwachting is dat in die functiemix het aantal
Voor realisatie van de gewenste ruimtelijk-functionele
functies en vastgoed. Die puzzel kan grotendeels binnen het
winkels op termijn minder wordt. Hier zal dus ruimte
structuur en ruimtelijke kwaliteit in het kernwinkelcircuit
centrumgebied worden opgevangen. Supermarkten hebben
worden geboden aan verkleuring, waarbij er ruimte is
moet De Els op de schop. Verfraaiing is onvoldoende:
een uitzonderlijke ruimteclaim (winkel zelf, vrachtverkeer,
voor alles, behalve voor wonen op de begane grond.
24 van 52
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
Welkom
Het toevoegen van woningen in de plint is niet gewenst,
Welkom in Waalwijk
omdat dit ten koste gaat van de publieke uitstraling als
Het centrum heet haar bezoekers welkom! De ont
centrumstraat en van de levendigheid in dit gebied. De
vangst en uitzwaai zijn cruciale momenten in de
Grotestraat-west biedt een duidelijk alternatief milieu
beleving van de centrumbezoeker. Hoogwaardige,
voor het Kerncircuit. Het is hier bijvoorbeeld heel
gastvrije entrees en een goede routing zijn dan ook van
normaal om met de fiets tot aan de winkeldeur te rijden.
groot belang voor het centrum. Ook tijdens het centrumbezoek dient de centrumbeleving op orde te
Gemengde centrummillieus: ademruimte
zijn. Om dit te realiseren zijn er flinke stappen te maken
De overgangsgebieden in de Stationsstraat en de
in beeldkwaliteit en in de routing voor de doelgroepen.
Grotestraat-oost/Hooisteeg vormen een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor een diversiteit aan (niet-)publieke
Beeldkwaliteit
bedrijven en een goed woon- en werkmilieu in de luwte
•
‘Ademruimte’ in de Stationsstraat
Op de plekken waar het publieke gebied voor de
van het centrum. Deze gebieden worden ook daarop
consument begint, zoals bij de parkeerbronpunten
ingericht; bezoekersaantallen zoals in het Kerncircuit en
en de uiteinden van de historische T-structuur,
Couleur Locale zijn hier niet het doel.
wordt een entree-gebaar gemaakt. De tekst ‘welkom in Waalwijk’ is al op verschillende plekken
De vrije ruimte aan bestemmingen en de (nu nog) flinke
goed zichtbaar. Maar ook andere, creatieve
commerciële ruimte in dit gebied zorgen hier voor de
gebaren zijn mogelijk (§3.3 en §3.4).
ademruimte voor het centrumgebied; deze gebieden
•
Het centrum van Waalwijk wordt veel groener. De
bewegen mee met de vraag. De extra inwoners die in het
grootste ingrepen in het publieke gebied liggen in
centrum komen wonen, creëren bijvoorbeeld ook een
de aanloopstraten naar het Kerncircuit en in het
andere vraag naar lokale voorzieningen, van fitness tot
verder vormgeven van een groen verblijfsgebied bij
zorg en werkplekken. In de komende jaren, waarin de
de Winterdijk, rond het Krophollercomplex (zie ook
herontwikkeling van De Els flinke dynamiek zal creëren,
3.4). Hier liggen ook kansen voor een vrijetijds
is die ademruimte erg belangrijk (zoals in de
functie of hotel in de oostflank van het complex.
Stationsstraat tussen Margrietstraat en Julianastraat).
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
Op naar een autoluw centrum
25 van 52
•
•
Met de herontwikkeling van De Els ontstaat er een
•
De ambitie vanuit het Mobiliteitsplan a is een
nieuwe entree aan de Meester van Coothstraat,
autoluw centrum (de promenade en de straten
met een aantrekkelijke, moderne uitstraling.
daaromheen) in 2030. Passend bij deze ambitie
Bij herontwikkeling van vastgoed in de historische
kan de Grotestraat-oost, als toekomstige woon
T-structuur worden eisen gesteld aan de beeld
straat, autoluw worden ingericht. De Sint Jan de
kwaliteit (welstand).
Doperkerk blijft bereikbaar via de eenrichtingslus Sint Jansplein (zie visiekaart).
Routing
•
De fietser wordt aan elk van de vier beginpunten
In het compacte centrumgebied ontstaat een grotere
van het Kerncircuit opgevangen bij een grote
dichtheid van gerichte bezoekers, recreatieve bezoe
fietsenstalling (vorm verschilt per locatie).
kers, bewoners en werkenden. Het is belangrijk die
•
Voor centrumbewoners (en in mindere mate
doelgroepen gericht te sturen in hun bezoek, om
bezoekers) is een hoogfrequente busverbinding
onduidelijkheid en verkeersknelpunten te voorkomen.
van groot belang. De meest geschikte locatie voor
•
De autobezoeker wordt opgevangen op drie
een HOV- of BRT-halte is nog onderwerp van
parkeerbronpunten: De Els, het Unnaplein en de
studie. Vanuit centrumoogpunt bezien is een
Taxandriaweg.
aantakking op de noordelijke stadsentree ge
Een betere bewegwijzering naar en vanuit de
wenst.
•
entrees en parkeerbronpunten is gewenst. Zo weet
•
In het winkelgebied is er verhoogde aandacht voor
de centrumbezoeker direct waar bepaalde
toegankelijkheid. Van belang is barrières, zoals
voorzieningen te vinden zijn, en kan de gemeente
uitstallingen, hoogteverschillen in bestrating en
de doelgroepen beter sturen en parkeerbronpun
hoge drempels, bij winkels weg te nemen en
ten effectiever inzetten (bijvoorbeeld langparkeer
veilige routes vanuit de wijken naar het centrum te
ders met een recreatief bezoekdoel op Taxandria
realiseren. Ook dienen er voldoende gehandicap
weg, etc.).
tenparkeerplaatsen te zijn nabij de voorzieningen. a
26 van 52
Toevoegen fietsenstallingen aan randen kerncircuit
Gemeente Waalwijk. (2023). Mobiliteitsplan 2023-2027
Een inclusief centrum: aandacht voor gehandicaptenparkeren
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
3.2 Kader wenselijke herontwikkeling De Els Zonder de herontwikkeling van De Els zijn veel van de ambities lastig te realiseren. Er wordt dan ook al jaren hard gewerkt om de herontwikkeling van De Els van de grond te krijgen. Het bij elkaar brengen van de verschillende belangen in een gezamenlijk ontwerp is geen makkelijke opgave. Dat proces heeft beweegruimte nodig om te zorgen dat de ontwikkeling doorgang vindt, maar ook duidelijke kaders, zodat het resultaat het centrum ook echt verder helpt.
slechts één (onzeker) aspect. Het is geen doel op zich om een bepaalde hoeveelheid commerciële ruimte terug te bouwen. Doel is de gewenste bijdrage aan het centrum te realiseren (te weten: compact rondje, boodschappenbronpunt, verblijfsplek en nieuw woonmi lieu) én de ruimtelijke kwaliteit en flexibiliteit van het gebied drastisch te verbeteren (reguliere centrumstraten in plaats van winkelpassages).
Naar een regulier, flexibel straatprofiel De herontwikkeling van De Els moet meer zijn dan een modernisering van het bestaande vastgoed. De ingreep
Balansoefening omvang en gebiedskwaliteit
moet het beeld van monofunctionele winkelpassages
Als we de ruimtelijke keuzes in de visie (o.a. verdere
doen vergeten en zorgen voor een intuïtief, regulier
transformatie buiten kerncircuit) kwantitatief doorvoe
stratenpatroon in de open lucht. Zo wordt het een
ren, is een programma in de bandbreedte van circa
multifunctioneel inzetbaar onderdeel van het centrum,
10.000 m wvo (lokale functie centrum Waalwijk) à
dat in de (onzekere) toekomstige behoeften mee kan
16.000 m wvo (ambitie bovenlokale functie) een
bewegen. De beleving in het rondje wordt daarmee ook
passende omvang voor De Els. Daarbij is nadrukkelijk
veel prettiger en samenhangender, met een herkenbaar
een andere branchemix gewenst dan nu het geval is
Waalwijks straatbeeld.
2
2
a
Openen wand en/of aanbrengen muurschildering om verbinding te maken tussen Grotestraat en De Els
(minder dominant niet-dagelijks winkelprofiel). In de keuzes voor de verdere ontwikkeling van De Els en
Compact en overzichtelijk rondje maken
omgeving zijn die kwantitatieve uitgangspunten echter
Belangrijke ingreep om bovenstaande te bereiken, is het omklappen van de huidige ‘noordpoot’ van de overdekte
a
Betreft de commerciële ruimte in het gebied met adres ‘De Els’, anno 2023, zijnde om en nabij de 15.000 m2 wvo groot.
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
passage (achterkant wordt voorkant). De toekomstige commerciële ruimtes krijgen hun nieuwe voorkant
Geen overdekte winkelpassages meer
27 van 52
tegenover de jongensschool. Met die actie worden
gehele centrum te bezoeken. Dat betekent een korte
schappenpubliek. Met deze sterke basis doet
overtollige winkelmeters uit de markt genomen én
loopafstand vanaf de supermarktentrees naar overige
De Els een gooi naar de positie als sterkste boodschap
ontstaat een eenvoudig rondje, waarin zoveel mogelijk
voorzieningen én een directe zichtrelatie met die
pencluster in de directe omgeving.
passanten worden gebundeld.
voorzieningen (zie figuur). Andere belangrijke trekkers voor frequente benodigdheden zijn winkels als Action en
Typen winkelruimte
Dat rondje sluit in die opzet ook mooi aan op nieuwe
Hema. Ook de beoogde versstraat (verzameling vers
Naast de genoemde publiekstrekkers en de versstraat
noordelijke stadsentree. Zo wordt het rondje vanuit
speciaalzaken) zal samen met bovenstaande winkels
dient de toekomstige Els een aan de rest van de binnen
meerdere bronpunten gevoed. Een goede aansluiting
een sterke aantrekkingskracht hebben op het bood
stad complementair winkelaanbod te bieden. Behalve
vanuit de noordpoot van De Els op de Grotestraat is van groot belang, maar niet eenvoudig. Deze toegang is vrij nauw en heeft aan beide kanten blinde gevels. Indien mogelijk zou het openen/transparanter maken van deze gevels helpen. De toegang kan ook door middel van creatieve ingrepen worden geaccentueerd.
Motor frequent bezoek: trekkers en randvoorwaarden Doel is dat De Els gaat fungeren als motor voor dagelijkse passanten in het centrum. Vanaf het nieuwe parkeerbron punt aan de Meester van Coothstraat dienen bezoekers de rest van het centrum in te worden getrokken. Dat vraagt o.a. om een goede inpassing van moderne en comple mentaire supermarkten. Zo wordt de aantrekkingskracht van het centrum als boodschappenlocatie versterkt. De supermarkten dienen op een dusdanige manier te worden ingepast dat bezoekers worden uitgenodigd het 28 van 52
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
voor boodschappenwinkels is de ruimtelijke opzet ook
centraler de locatie, hoe beter een sociaal-maatschap
geschikt als vestigingsmilieu voor landelijke winkelketens.
pelijke functie die rol kan vervullen.
De aanwezigheid van modewinkels als H&M positioneren Waalwijk boven omliggende kernen en draagt dus, naast
Ook horeca heeft een belangrijke rol in de toekomstige
de aanwezigheid van unieke lokale ondernemers, bij aan
opzet van De Els. Deze horeca komt het best tot zijn
de ambitie voor een bovenlokale functie.
recht nabij een nieuwe verblijfsruimte rond de jongens school. Door de horeca hier te richten op de functie voor
Daarbij valt bijvoorbeeld op dat in het bestaande centrum
overdag (koffie, lunch) en een wat jonger publiek wordt
een pandomvang van circa 200 à 350 m² wvo weinig
dit gebied complementair aan het terrassenplein aan het
voorkomt. In de mix van commerciële ruimtes kan in De
Raadhuisplein/de Markt (dag-avond-nacht). De horeca
Els onder andere die omvangcategorie worden ontwikkeld,
gelegenheid van de Hema is hier een passend onderdeel
om bij te dragen aan het beoogde vestigingsmilieu. Er
van. Dienstverlenende functies (kapper, uitzendbureau,
dient voorzichtig omgegaan te worden met de ontwikke
kleinschalige zorgvoorzieningen, etc.) mogen ook een
ling van nieuwe grotere units (500+ m wvo), aangezien
groter aandeel krijgen in De Els.
2
Moderne bibliotheek is meer dan boeken
die behoefte op de langere termijn onzeker is en de ruimtes vaak weinig flexibel zijn in te zetten.
Planmatig woonmassa toevoegen Bovenop De Els mag een (voor Waalwijk) nieuw type
Meer dan winkels
woonmilieu met hoge dichtheden worden ontwikkeld.
Een toekomstbestendige De Els herbergt veel meer dan
Die woonmassa draagt bij aan de ambities voor het
alleen maar winkels. Speerpunt is het toevoegen/concen
centrum, wat betreft draagvlak en levendigheid, én als
treren van sociaal-maatschappelijk programma. Zo zijn
financiële drager voor het realiseren van een kwalitatief
moderne bibliotheken bijvoorbeeld ongedwongen werk-
sterke herontwikkeling van De Els. Het faciliteren van
en ontmoetingsplekken voor alle leeftijden en achtergron
woonruimte voor starters is de ambitie. Bij de herontwik
den. Met o.a. werkplekken, cursusruimten, taallessen en
keling van de Els dient voldoende parkeergelegenheid te
een publiek toilet vervullen ze een sociale spilfunctie. Hoe
worden gerealiseerd, zowel voor de aanwezige commer ciële functies als voor de (toekomstige) bewoners.
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
Een verblijfsgebied met daghoreca voor (o.a.) jonger publiek
29 van 52
3.3 Profilering aanloopstraten De Grotestraat-west, Grotestraat-oost en de Stationsstraat ten zuiden van het Unnaplein zijn straatdelen die de afgelopen jaren een snelle, maar verschillende ontwikkeling doormaakten. Dit is het moment om die ontwikkeling te gaan sturen naar een passend wensbeeld voor de langere termijn. Belangrijke aspecten zijn de functiemix, de straatinrichting en de kwaliteit van vastgoedtransformaties.
Aandacht voor kwaliteit vastgoedtransformatie
Een vergroening van het straatbeeld kan op allerlei
De laatste jaren is de transformatie van winkelvastgoed
manieren. Het inpassen van vast groen, zoals bomen
snel gegaan, maar niet altijd met de gewenste ruimte
en plantenstroken in de bodem, vraagt om een com
lijke kwaliteit als gevolg. Her en der bestaat het nieuwe
plete herbestrating, waarbij ook de wateropvang
aanzicht bijvoorbeeld enkel uit permanent gesloten
capaciteit onder het maaiveld kan worden vergroot.
gordijnen, doordat niet goed is nagedacht over de
Groentoepassingen als plantenbakken, geveltuintjes,
overgang van publieke centrumstraat naar private
gevelgroen of groenslingers zijn minder ingrijpend en
woonruimte. In de toekomst is daarom meer grip op de
kunnen dan ook op kortere termijn en tegen een lagere
uitstraling van de nieuwe woonplint gewenst, zodat er
kostprijs worden toegepast. Op de volgende pagina
daadwerkelijk een levendig straatbeeld ontstaat. Dit
staat een inspiratiekader voor groentoepassing.
vraagt om aanscherping van bestaande welstandska
Verschillende ontwikkeling aanloopstraten
ders en om handhaving.
De Grotestraat-oost, Grotestraat-west en de Stationsstraat (ten zuiden van Unnaplein) fungeren als
Wens voor meer groen en zitgelegenheden
aanloopstraten van het kerncircuit. In de Grotestraat-
Waar in het Kerncircuit vergroening slechts op relatief
oost is de afgelopen jaren bijna al het winkelaanbod
kleine schaal mogelijk is (hoge passantenaantallen,
weggevallen, waardoor horeca nagenoeg de enige
bevoorrading etc.), kunnen aanloopgebieden flink
overgebleven commerciële activiteit is in dit straatdeel.
groener. Dit kwam ook duidelijk naar voren als wens
De Grotestraat-west doet juist nog wel mee als
van het publiek dat reageerde bij de participatiemiddag
commercieel onderdeel van het centrum. In de
in de binnenstad of via de digitale enquête. Veel
Stationsstraat is er de meeste transformatie geweest,
respondenten zien deze vergroening liefst in combina
maar ook hier zijn er nog altijd veel commerciële
tie met een toevoeging van aangename zitgelegenhe
ruimtes en functies. De drie aanloopstraten vragen dan
den. Bij deze vergroening en verbetering van de
ook ieder om een eigen aanpak (zie p.32 en verder).
verblijfskwaliteit hoort volgens veel respondenten een verbeterde bereikbaarheid per fiets en een minder dominante rol voor de auto.
30 van 52
Grotere kwaliteitswinst mogelijk bij woontransformaties
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
Verschillende vormen van vergroening
Groen in ‘zitbakken’, Uden Bron: NoordHollands Dagblad
Vast groen in winkelstraat, Alkmaar De Laat
Ruimte groenbakken, centrum Didam
Bron: Zuidas.nl
Bron: Het Laatste Nieuws
Groenslingers, Gent
2399.1222 Waalwijk Centrumvisie - 27 oktober 2023
Bufferzone publiek/privaat, Prinses Irenestraat Amsterdam
Bufferzone publiek/privaat met hekje Sittard
31 van 52
Grotestraat-oost De Grotestraat-oost mag zich doorontwikkelen als woon-werkstraat en draagt zo bij aan de ambitie ‘levendig woongebied’. Het huidige brede en stenige straatbeeld mag dan ook radicaal worden vergroend.
voortuintjes. Ook is de straat breed genoeg voor het
autovrij. Vaste parkeergelegenheid is volgens de meeste
creëren van plekken waar bewoners kunnen zitten,
respondenten uit de enquête/participatiemiddag ook
samenkomen of spelen. Zo ontstaat cohesie onder de
geen vereiste. Met het Unnaplein, de Taxandriaweg en
toekomstige bewoners van deze straat. De inrichtings