Document · PDF

Bijlage 5 Memo Raad dialoog vCoothstr

Raadsvergadering 21 september 2023, gemeente WaalwijkBij agendapunt: (gewijzigde) vaststelling bestemmingsplan “Waalwijk, Mr. van Coothstraat 6”21.292 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

MEMO Project: Kenmerk: Datum: Opsteller: Onderwerp:

nieuwbouwappartementen Mr v. Coothstraat Waalwijk 21002/3101/03 28-02-2023 ir F. Ponjé procesaanpak omgevingsdialoog

Aanleiding omgevingsdialoog De locatie van het nieuwbouwproject ligt áchter Mr. van Coothstraat 6 en 8 in Waalwijk en grenst direct aan het Wandelpark. De initiatiefnemer van het project heeft deze gronden gekocht en gaat met sloop-nieuwbouw een appartementencomplex voor de koopsector ontwikkelen en bouwen op deze prachtlocatie. &Ponjé begeleidt dit proces namens de initiatiefnemer. Gemeente Waalwijk en initiatiefnemer zijn het eens over de projectprincipes. Om het project mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Onderdeel van deze procedure is de omgevingsdialoog. Deze wordt zorgvuldig opgezet om de omgeving goed te informeren over het project. Onderstaand een opsomming van de acties en (beknopte) beschrijving van de resultaten van de omgevingsdialoog. Uit de beschrijving volgt dat de gehouden omgevingsdialoog géén eenmalige bijeenkomst was, maar een zorgvuldig vormgegeven proces met vele stappen. Processtappen omgevingsdialoog Onderstaand een samenvatting van de procesaanpak van de omgevingsdialoog voor dit project tot op heden. Vanwege COVID is was houden van een bijeenkomst in 2021 voor alle buurtbewoners niet toegestaan en is de dialoogaanpak hier op aangepast.

Omgevingsdialoog fase voorontwerp bestemmingsplan Mr van Coothstraat 6 Waalwijk • Informatiebrief, gepost op 12 mei 2021: De informatiebrief geeft met een aantal onderwerpen uitleg over de projectprincipes, zie bijlage. Denk hierbij aan het groen, de woningtypes, parkeren. In de brief zijn ook beelden opgenomen en een schets van de inrichting van het plangebied. Uiteraard staan onze contactgegevens in de brief opgenomen zodat buurtbewoners direct contact op kunnen nemen met ons. De informatiebrief is gepost in een verzorgingsgebied rondom het project, zie bijlage. De contour is bepaald in samenspraak met de gemeente Waalwijk. • Korte toelichting aan de deur tijdens de postronde van de informatiebrief: De bewoners die direct grenzen aan het plangebied, krijgen de brief persoonlijk overhandigd door ons en een korte toelichting op het plan. Daarmee is het eerste ‘warme’ contactmoment gemaakt en buren uitgenodigd om vragen te stellen. Er hebben enkele gesprekken met buren bij de voordeur plaatsgevonden. • Telefoon/email/digitaal overleg: Buurtbewoners kunnen op basis van de informatiebrief per email of telefonisch vragen stellen en/of verbetersuggesties overbrengen aan ons. Enkele buurtbewoners hebben hier gebruik van gemaakt. • Presentatie met tijdsloten, gehouden op 22 mei 2021: Enkele buurtbewoners/besturen hebben gebruik gemaakt van de optie voor aanvullend overleg.

Voor deze personen is, vanwege COVID, een tijdslot gereserveerd tijdens een bijeenkomst die we

Pagina 1/3

hebben georganiseerd op locatie zelf. Met bijvoorbeeld uitvergrote beelden hebben we meer uitleg gegeven over het project. Er zijn 5 tijdsloten ingepland door buurtbewoners/besturen. De vragen en/of verbetersuggesties van deelnemers zijn beantwoord door ons aan de deelnemers tijdens het overleg en nogmaals bevestigd per email aan deze buurtbewoners/besturen. • Individuele vervolggesprekken buurtbewoners/besturen: Er zijn ná de bijeenkomst van 22 mei 2021 met verschillende besturen en buurtbewoners 1-op-1 gesprekken en workshops gehouden. Niet alleen om projectuitgangspunten uitgebreider toe te lichten (oa bronbemaling, schaduw, groen, privacy) maar ook om oplossingen te bedenken van aandachtspunten of ontwerpen uit te werken. Dit alles tot doel overeenstemming te bereiken met deze besturen en buurtbewoners over de projectuitgangspunten. Van alle bijeenkomsten zijn verslagen gemaakt en gedeeld met besturen en buurtbewoners. De output van álle voorgaande stappen is opgenomen in de notitie Omgevingsdialoog als onderdeel van het voorontwerp bestemmingsplan. Omgevingsdialoog fase ontwerp bestemmingsplan Mr van Coothstraat 6 Waalwijk • Presentatie omgeving, gehouden op 21 april 2022: Na de vaststelling van het ontwerp bestemmingsplan in maart 2022 waren er geen beperkingen meer om een bijeenkomst te organiseren voor buurtbewoners en besturen.

Initiatiefnemer heeft deze georganiseerd op 21 april in het NH Hotels te Waalwijk, zie uitnodiging in bijlage (gepost in hetzelfde verzorgingsgebied). Met bijvoorbeeld uitvergrote beelden is er (nogmaals) uitleg gegeven over onderwerpen zoals het bestemmingsplanproces, groen, infra en andere projectuitgangspunten. De ca 34 deelnemers hebben na afloop een verslag ontvangen van de bijeenkomst, zie bijlage. • Individuele vervolggesprekken buurtbewoners/besturen: Na de vaststelling van het ontwerp bestemmingsplan in maart 2022 zijn er opnieuw 1-op-1 verdiepingsgesprekken en workshops georganiseerd door de initiatiefnemer van het project met besturen en buurtbewoners. In totaal zijn er circa 40-50 van deze overlegmomenten geweest met alle besturen en buurtbewoners vanaf mei 2021. Allen tot doel overeenstemming te bereiken met deze besturen en buurtbewoners over de projectuitgangspunten. Van een groot deel van de overleggen zijn verslagen gemaakt, zie bijlage. In het volgende onderdelen van deze notitie zijn de resultaten tot op heden van de gesprekken met besturen en buurtbewoners opgesomd. Belangrijk is dat met de 4 buurtbesturen deze gesprekken succesvol afgerond zijn met ondertekening van een afsprakenlijst tussen partijen en deze partijen inmiddels hun zienswijze ingetrokken hebben.

De output van alle voorgaande stappen is opgenomen in de notitie Omgevingsdialoog als onderdeel van het ontwerp bestemmingsplan Mr van Coothstraat 6 Waalwijk. Resultaten omgevingsdialoog Onderstaand een opsomming van de voornaamste resultaten van de omgevingsdialoog tot op heden, die verwerkt zijn in het ontwerp bestemmingsplan Mr Van Coothstraat 6 Waalwijk; 1. Opstellen ontwerpboek met strategische aanplant van nieuwe bomen tot doel inkijk van- en naar de woonblokken te beperken:

Pagina 2/3

a. Nieuwe aanplant in het plangebied zelf, met focus op de oostzijde; b. Nieuwe aanplant op de begraafplaats nabij woonblok 2; c. Nieuwe aanplant op de boulsbaan nabij woonblok 3; 2. Er zijn afspraken gemaakt voor het moment van deze nieuwe aanplant in het ontwikkel- en bouwproces en de onderhoudsperiode; 3. Strakke(re) bouwvlakken en -hoogtes voor de woonblokken opnemen in het bestemmingsplan tot doel de uitgangspunten van het huidige ontwerp te borgen voor buurtbewoners en besturen. Voorbeelden hiervan zijn borgen vaste posities van balkons in de gevels, borgen van setback voor de penthouses op de blokken, borgen van de afmetingen in oppervlak en hoogte van de woonblokken; 4. Ondoorzichtig maken van balkons en borstwering van raampartijen van woonblok 2 die gericht zijn op de begraafplaats en buren Plantlust; 5. Minderen balkons in de westgevel van woonblok 2 tot doel beperken van inkijk van- en naar de begraafplaats en buren Plantlust; 6. Ontwerp en werkzaamheden vastgesteld voor de aansluiting van het project met het Wandelpark; 7. Ontwerp en werkzaamheden vastgesteld voor de aansluiting van het project met Plantlust (Beukenlaantje); 8. Plaatsen peilbuizen op de begraafplaats, boulsbaan en wandelpark om de grondwaterstand bij de kelderbouw optimaal te kunnen monitoren; 9.

Borgen van een aantal afspraken tussen initiatiefnemer en aantal besturen met toekomstige bewoners van het project in de akte van levering. Niet alles vanuit juridisch oogpunt maar ook ter bewustwording van de aanwezigheid van een paviljoen, begraafplaats en boulsbaan; 10. Werkafspraken over rust tijdens een begrafenis gedurende de bouwwerkzaamheden; 11. Afspraken over de bestaande tuinmuur, beplanting, nieuwe toegangspoort, nieuw wandelpad en bomen bij de aansluiting van het plangebied met Wandelpark; Zoals aangegeven bieden deze maatregelen de 4 buurtbesturen voldoende oplossing op de aandachtspunten van deze partijen en hebben zij hun zienswijze om het project ingetrokken.

Bijlage 1: informatiebrief + uitnodiging 1ste bijeenkomst, mei 2021 Bijlage 2: postcontour brieven Bijlage 3: uitnodiging 2de bijeenkomst, april 2022 Bijlage 4: verslag 2de bijeenkomst, april 2022 Bijlage 5: verslagen gesprekken omgeving

Pagina 3/3

BIJLAGE 1

Aan de bewoner(s) van dit pand

Datum Betreft Kenmerk

: 09-05-2021 : nieuwbouwinitiatief Mr van Coothstraat Waalwijk : 21002/1304/03

Beste buurtbewoners,

Met deze informatiebrief geven wij u een toelichting op het nieuwbouwinitiatief op de locatie gelegen áchter Mr van Coothstraat 6 en 8 in Waalwijk. Het plangebied is een samenvoeging van diverse (delen van) privé-tuinen van omliggende woningen. De initiatiefnemer, een lokale projectontwikkelaar, heeft deze gronden gekocht en gaat met sloop-nieuwbouw een appartementencomplex met 28 koopwoningen ontwikkelen en bouwen op deze prachtlocatie in het centrum van Waalwijk. &Ponjé begeleidt dit proces namens de initiatiefnemer. Aan de hand van een aantal onderwerpen wordt uitleg gegeven over het project en de procedure. Omgevingsdialoog Normaliter organiseren wij een informatiebijeenkomst voor buurtbewoners met een planpresentatie, maar vanwege COVID-19 is dit niet toegestaan. Daarom deze informatiebrief. U begrijpt dat we vanwege de situatie genoodzaakt zijn om zoveel mogelijk op afstand te bespreken met u. Dit kan per email, per telefoon, maar ook met een digitaal overleg met ons. Mochten vragen toch meer toelichting nodig hebben, dan organiseren we op zaterdag 22 mei 2021 nog een bijeenkomst (met tijdsloten) op locatie om deze specifieke vragen over het project met u te bespreken. Meer details hierover staan verderop in de brief. Schetsontwerp Het plangebied is niet goed zichtbaar vanaf de Mr van Coothstraat omdat het omringd wordt door bestaande bebouwing.

De tekening in de bijlage schetst de contouren van het plangebied. In dit plangebied worden in totaal 28 koopappartementen gerealiseerd verdeeld over 3 gebouwen. De inrit naar het woongebied ligt in de nieuwe situatie tussen de adressen Mr van Coothstraat 6 en 8 in. In de bijlage zijn de computerbeelden van het huidige schetsontwerp te zien. Door de goede kwaliteit van deze beelden lijkt het ontwerp aardig definitief; dit is niet het geval. We werken van grof naar fijn. Komende maanden worden er nog allerlei aanpassingen gedaan vanuit esthetica, woongenot, bouwtechniek of wet- en regelgeving. Het beeld gaat dus nog wijzigen en zal pas bij de aanvraag omgevingsvergunning (bouwvergunning) definitief vaststaan.

Woonconcept Dit plangebied is kwalitatief hoogwaardig te noemen. Het ligt in het centrum van Waalwijk, ietwat verscholen achter bestaande bebouwing, heeft een groot oppervlak en grenst aan het Wandelpark van Waalwijk. Een bijzondere plek verdiend een bijzondere woonambitie! De koopappartementen krijgen bijvoorbeeld 3 slaapkamers of meer. De woonkamer en leefkeuken zijn ook ruim opgezet. Daar hoort natuurlijk ook een royaal balkon bij. De toekomstige bewoners beschikken over een gezamenlijke wellness- en fitnessruimte die gerealiseerd wordt in één van de gebouwen. Met dit woonconcept sluiten we aan op de woonwensen van meerdere doelgroepen: de 50-plusser maar ook op de (kleine) gezinnen. Flora en fauna Het groen en de dieren in het plangebied zijn zeer belangrijke speerpunten voor het project. In samenwerking met experts is gezocht naar een optimale inpassing van de gebouwen in het groenrijke gebied. Er wordt kritisch gekeken naar een goede synergie van de flora met de fauna in het gebied. Deze moeten wel bij elkaar blijven passen en bij voorkeur verbeterd worden met de nieuwe situatie! Deze experts worden ook betrokken tijdens de bouwrealisatie om bijvoorbeeld verdichting van de bodem of schade aan bomen door veranderende grondwaterstanden te voorkomen. Een voorbeeld van de optimale inpassing zijn de drie losse woongebouwen in plaats van één gebouw.

De gebouwen worden met deze opzet omringd door bestaande- en nieuw aan te planten bomen, struiken en ander groen. Een ander resultaat van de optimale inpassing zijn realisatie van parkeerkelders onder gebouwen. Minder parkeerplekken in het plangebied geeft meer ruimte voor groen. Overigens gaat initiatiefnemer de oorspronkelijke verbinding met het Wandelpark en de Mr van Coothstraat herstellen. De verbinding tussen Plantlust, Wandelpark en het centrum van Waalwijk worden met dit project dus verbeterd. Tussen het plangebied en de Wandelpark staat nu nog een hoge muur en is het plangebied nu nog privéterrein. Met dit project wordt dus ook het Wandelpark vergroot. Parkeren De parkeernorm bepaalt het aantal parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers in een nieuwbouwplan. Dit project is zelfvoorzienend omdat alle parkeerplaatsen op eigen terrein gemaakt worden. Zoals aangegeven worden er parkeerkelders onder gebouwen gerealiseerd waar bewoners hun auto’s parkeren. De intentie is om de parkeerkelders groter te maken en daarmee ook zoveel mogelijk parkeerplaatsen voor bezoekers onder de gebouwen te realiseren. Dit geeft nog meer ruimte voor groen. Hoeveel dit er zijn kan pas in een volgende ontwerpfase vastgesteld worden. Aanpassen bestemmingsplan Om de huidige bestemming te wijzigen naar Woondoeleinden, moet het bestemmingsplan aangepast worden.

Met gemeente Waalwijk hebben we recent overeenstemming bereikt over de principes van het project. Voordat het bestemmingsplan onherroepelijk gewijzigd is, moeten we grofweg 3 stappen doorlopen. Een specialistisch adviesbureau stelt het bestemmingsplan voor ons op en voert onderzoeken uit op de locatie. Bodem, flora&fauna, geluid zijn voorbeelden hiervan. De resultaten van de onderzoeken worden opgenomen in het voorontwerp bestemmingsplan. We verwachten het voorontwerp over enkele weken ter besluitvorming voor te kunnen leggen aan het college van

Burgemeester en Wethouders. Meestal besluiten zij positief en wordt het voorontwerp bestemmingsplan 6 weken ter inzage gelegd. U kunt dan het plan inzien en uw aandachtspunten kenbaar maken aan ons en gemeente Waalwijk. Daarna volgt stap 2 waarmee het college van B&W het ontwerp bestemmingsplan vast zal stellen. Dit ontwerp bestemmingsplan ligt ook weer 6 weken ter inzage. Ook nu kunt u uw opmerkingen kenbaar maken aan ons en gemeente Waalwijk. Met de laatste stap wordt het bestemmingsplan vastgesteld door de Gemeenteraad van Waalwijk. Met een positief besluit ligt het vastgesteld bestemmingsplan 6 weken ter inzage. Wederom kunt u uw opmerkingen kenbaar maken aan ons en gemeente Waalwijk. Planning De voorgaande stappen hebben een totale doorlooptijd van circa ¾ jaar van nu tot een vastgesteld bestemmingsplan. Op een geschikt moment zal het verkoopproces van de woningen gestart worden en kan daarna de Omgevingsvergunning aangevraagd worden. Na al deze stappen starten we pas met de bouwrealisatie, maar daar informeren wij u te zijner tijd over. Opmerkingen Mocht u vragen of opmerkingen over/op ons nieuwbouwplan hebben, dan kunt u deze per email stellen via info@enponje.nl. Graag uw naam en woonadres vermelden in uw email. Mocht u niet over email beschikken, dan zijn wij ook telefonisch bereikbaar op nummer 06-420 912 18.

Uiteraard kunnen wij ook een digitaal overleg met u houden als u dat wenst. Zoals aangegeven organiseren wij op zaterdag 22 mei 2021 een bijeenkomst om vragen te beantwoorden die meer uitleg nodig hebben. Via info@enponje.nl kunt u een tijdslot reserveren.

Met vriendelijke groet,

Ir. F.J.M.H. (Frank) Ponjé &Ponjé Bouw- en vastgoedzaken

Bijlage: schetsontwerp april 2021

BIJLAGEN: schetsontwerp project Mr van Coothstraat

Aanzicht van zijde Mr van Coothstraat

Aanzicht vanaf zijde jeu des boules baan

BIJLAGE 2

Bijlage: contour bezorggebied informatiebrief Versie 29-03-2021

Grotestraat 183

Mr V Coothstr 1a

Grotestraat 152

!! Insprekers voorontwerp krijg ook de brief via email !!

BIJLAGE 3

Aan de bewoner(s) van dit pand

Datum Betreft Kenmerk

: 31-03-2021 : nieuwbouwinitiatief Mr van Coothstraat Waalwijk : 21002/2903/01

Beste buurtbewoner(s),

Met deze brief nodigen wij u uit voor een 2de informatiebijeenkomst voor het nieuwbouwproject nabij adres Mr. Van Coothstraat 6 in Waalwijk. Gemeente en initiatiefnemer hebben afgelopen periode hard gewerkt aan het ontwerpbestemmingsplan. Het college van B&W heeft dit ontwerp inmiddels vastgesteld en nu ligt het ter inzage. In de bijlage treft u een kopie van de publicatietekst. Om u goed te informeren over het nieuwbouwproject geven wij een plantoelichting tijdens een informatiebijeenkomst met de volgende details: Datum: Locatie: Adres: Tijd:

donderdag 21 april 2022 NH Hotel Waalwijk Bevrijdingsweg 1, Kaatsheuvel inloop 19.00u, start presentatie 19.15u

Er zijn ook weer projectbetrokkenen vanuit gemeente Waalwijk aanwezig om uw vragen te beantwoorden. Wilt u deelnemen aan deze informatiebijeenkomst, dan verzoeken wij u vriendelijk ons tijdig via emailadres info@enponje.nl te laten weten met hoeveel personen u aanwezig zult zijn. Vragen kunt u ook per email stellen via info@enponje.nl. Graag uw naam en woonadres vermelden in uw email. Mocht u niet over email beschikken, dan zijn wij ook telefonisch bereikbaar op nummer 06-420 912 18. Uiteraard kunnen wij ook een digitaal overleg met u houden als u dat wenst. Met vriendelijke groet,

Ir. F.J.M.H. (Frank) Ponjé &Ponjé Bouw- en vastgoedzaken

Bijlage: kopie publicatietekst Ontwerpbestemmingsplan ‘Waalwijk, Mr. van Cootshtraat 6’

GEMEENTEBLAD

Nr. 125186 23 maart 2022

Officiële uitgave van de gemeente Waalwijk

Ontwerpbestemmingsplan ‘Waalwijk, Mr. van Coothstraat 6’ Het college van Waalwijk maakt bekend dat het ontwerpbestemmingsplan ‘Waalwijk, Mr. van Coothstraat 6’ met ingang van 24 maart a.s. gedurende zes weken voor iedereen ter inzage ligt.

We attenderen u erop dat het ontwerpbestemmingsplan zowel ambtshalve maar ook n.a.v. inspraakreacties op de nodige punten is aangepast cq. is aangevuld ten opzichte van het voorontwerpbestemmingsplan. Als bijlage bij het ontwerpbestemmingsplan is een staat van wijzingen opgenomen.

Het plangebied waar de ontwikkeling is voorzien, is gelegen in het centrum van Waalwijk kadastraal bekend als gemeente Waalwijk, sectie D, nummers 4152, 4166 en 1210 (gedeeltelijk). De locatie is gesitueerd tussen en achter de huispercelen Mr van Coothstraat 6 en 8. Op de gronden zullen drie appartementsgebouwen met in totaal 28 appartementen (met (deels) parkeren in de kelder) worden opgericht.

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Waalwijk, Mr. van Coothstraat 6, kan gedurende openingstijden worden ingezien bij de receptie van het gemeentehuis van Waalwijk, Taxandriaweg 6 (bezoekersingang Winterdijk). Tevens kan het ontwerp worden bekeken via www.waalwijk.nl/ruimtelijkeplannen. De digitale verbeelding van het plan kan worden bekeken via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl, met IDN: NL.IMRO.0867.bpWWmrvancoothstr6-ON01.

Bij verschillen tussen de digitale versie en de papieren/pdf versie van het bestemmingsplan, is de digitale versie op www.ruimtelijkeplannen.nl bepalend. Gedurende genoemde periode kan eenieder een zienswijze over dit ontwerp bestemmingsplan kenbaar maken. Dat kan schriftelijk door de zienswijze binnen genoemde periode te zenden naar de raad van de gemeente Waalwijk, postbus 10150 5140 GB Waalwijk.

Ook het indienen van zienswijzen per e-mailbericht is mogelijk. Een dergelijk e-mailbericht kan alleen in behandeling worden genomen als het is verstuurd naar de algemene postbus:info@waalwijk.nl en aan bepaalde voorwaarden voldoet. Deze voorwaarden zijn te raadplegen via https://www.waalwijk.nl/inwoners/voorwaarden-waar-een-e-mailbericht-aan-de-gemeente-aan-moet-voldoen_3901/.

Omgevingsdialoog Op donderdag 21 april om 19.15 uur (inloop: vanaf 19.00 uur) organiseert de initiatiefnemer van het plan een informatiebijeenkomst om de omgeving over de stand van zaken te informeren. Direct omwonenden worden hiervoor rechtstreeks uitgenodigd. Heeft u als omwonende een week van te voren (nog) geen bericht ontvangen, of bent u als niet-omwonende geïnteresseerd, kunt u zich per e-mail aanmelden bij projectmanager de heer F. Ponjé via info@ponje.nl.

Voor het indienen van een mondelinge zienswijze of een nadere toelichting op het plan kunt u contact opnemen met mw. mr. M. Schuurmans via mschuurmans@waalwijk.nl of telefonisch via 0416-683871.

Gemeenteblad 2022 nr. 125186

23 maart 2022

BIJLAGE 4

VERSLAG Project: Kenmerk: Datum bijeenkomst: Opsteller: Onderwerp:

Mr van Coothstraat 6 te Waalwijk 21002/1905/01 21-04-2022, van 19.15u tot ca 22.00u ir F. Ponjé verslaglegging informatiebijeenkomst

Op donderdag 21 april 2022 heeft de initiatiefnemer van het onderhavige nieuwbouwproject de informatiebijeenkomst gehouden inzake de bestemmingsplanprocedure bij het Hotel NH Waalwijk. Buurtbewoners, pandeigenaren en andere geïnteresseerden zijn met een brief (ca 110 stuks) uitgenodigd om deel te nemen aan deze bijeenkomst (bijlage 1). Er waren 34 deelnemers aanwezig vanuit 23 verschillende huishoudens en verenigingen. Doelstelling van de informatiebijeenkomst is delen van informatie, zowel inhoudelijk als procedure, over het nieuwbouwproject en vragen beantwoorden van deelnemers. Er wordt een verslag gemaakt van de bijeenkomst, anoniem opgemaakt. Omwille van de leesbaarheid van het verslag, volgt het [onderwerpen] van de presentatie. [Programma – Introductie] Namens initiatiefnemer Magna Capital RE (afgekort Magna) heet Frank Ponjé (&Ponjé bouw- en vastgoedzaken, afgekort FP) alle deelnemers van harte welkom bij de informatiebijeenkomst nieuwbouwbouwproject Mr van Coothstraat te Waalwijk. Naast FP geven projectarchitect Jurre Jan van Reeven (Van Reeven Architecten, afgekort JJ) en landschapsarchitect Han Thijssen (MTD Landschapsarchitecten, afgekort HT) invulling aan deze informatiebijeenkomst. Vanuit gemeente Waalwijk zijn Martin van Rossum (projectleider, afgekort MR) en Maud Schuurmans (jurist, afgekort MS) aanwezig.

Tijdens de inleiding geeft FP aan dat er ook geïnteresseerde kopers aanwezig zijn in de zaal. Deze informatiebijeenkomst behandelt alléén de bestemmingsplanprocedure zoals in de uitnodigingsbrief staat geschreven en dit is dus géén verkoopbijeenkomst. Vragen over de verkoop kunnen deelnemers stellen via het mailadres van de projectmakelaar Van de Zande Makelaars uit Waalwijk. Een deelnemer vindt dat het niet juist is om in deze informatiebijeenkomst te melden wie de projectmakelaar is en waar geïnteresseerden zich kunnen melden. FP geeft aan dat de opmerking niet juist is en bevestigt nogmaals dat het géén commerciële bijeenkomst is en er dus niet ingegaan wordt op het verkoopproces. [Ambities project] De projectambities van het project spreken over de verbinding die het project mogelijk maakt van het Wandelpark – stadscentrum – Plantlust. Een deelnemer vraagt wie deze eis stelt. FP geeft aan dat dit een eis van gemeente Waalwijk is. MS bevestigt dit en geeft hier een uitgebreidere toelichting bij. [Bestemmingsplanprocedure] FP geeft toelichting op de status van de bestemmingsplanprocedure (afgekort BP) en geeft uitleg over de reeds ondernomen activiteiten en onderzoeken en wat er moet gaan plaatsvinden. De fase voorontwerp BP is begin 2021 doorlopen en afgerond. Op dit moment ligt het ontwerp BP te inzage.

Een deelnemer vraagt of het college B&W akkoord is met de opzet van dit nieuwbouwproject en procedureaanpak. FP geeft aan dat het huidige ontwerp BP inhoudelijk en procesmatig haar steun heeft van het college. MS bevestigt dit en verduidelijkt daarbij dat steun van het college een voorwaarde is om dit bestemmingsplan te inzage te kunnen leggen. De vaststelling van het BP, de volgende stap in de procedure, wordt gedaan door de gemeenteraad van Waalwijk. Naar verwachting zal dit in september 2022 gaan plaatsvinden. Een deelnemer vraagt of alle inspraakreacties van omwonenden in te zien zijn. FP geeft aan dat alle inspraakreacties mét standpunt van gemeente te vinden zijn op Ruimtelijkeplannen.nl, bijlage 14 ‘Nota van inspraak en vooroverleg voorontwerp’. MS geeft aan dat alle insprekers tegelijk met de tervisielegging van het ontwerp BP een kopie van deze nota per post/email ontvangen hebben van gemeente Waalwijk.

Pagina 1/5

FP geeft in de toelichting over de omgevingsdialoog aan dat de gesprekken met omwonenden nog steeds gaande zijn. Doel van deze gesprekken tussen FP en omwonenden is enerzijds goed uitleg te geven over het plan en aandachtspunten die omwonenden hebben op het plan. Maar anderzijds ook onderzoeken of er oplossingen van deze aandachtspunten te bedenken zijn. Deelnemer vraagt of alle informatie uit deze gesprekken ook in te zien is voor andere omwonenden/deelnemers. FP geeft aan dat er gespreksverslagen gemaakt worden, maar deze informatie niet openbaar is. Deze informatie wordt niet gedeeld met anderen, tenzij het een algemeen projectprincipe is zoals het groenplan. Een deelnemer vraagt hoe belangrijk gemeente deze gesprekken tussen ontwikkelaar en omwonenden vindt. Deelnemer voert deze gesprekken ook met ontwikkelaar, maar ontwikkelaar past het plan niet aan op de aandachtspunten van deelnemer. FP geeft aan dat er gesprekken succesvol zijn zoals bijvoorbeeld met stichting Wandelpark of de EWPC Boule d’ Argent omdat partijen principe-afspraken hebben gemaakt met elkaar voor verdere uitwerking van het plan waarmee hun aandachtspunten op het nieuwbouwplan zijn komen te vervallen. FP geeft ook aan dat aan sommige aandachtspunten simpelweg niet voldaan kan worden.

Dit omdat de suggestie afbreuk doet aan bijvoorbeeld goede ruimtelijke ordening, financiële haalbaarheid, gemeentelijke beleid of esthetica. MS geeft aan dat ontwikkelaar niet verplicht is om deze gesprekken te voeren met omwonenden, maar waardeert deze aanpak en de reeds geboekte resultaten. Een deelnemer vindt de gang van zaken van deze bestemmingsplanprocedure vreemd: er wordt een plan gemaakt door ontwikkelaar en gemeente, omwonenden geven aandachtspunten en toch gaat het oorspronkelijke plan ondanks de aandachtspunten ongewijzigd door. MS geeft aan dat deze stelling niet correct is. Er zijn wel degelijk wijzigingen tijdens de BP-procedure doorgevoerd en er wordt wel degelijk naar omwonenden geluisterd door gemeente en ontwikkelaar. Maar toezeggingen of aanpassingen worden niet zomaar gedaan. Ieder aandachtspunt wordt onderzocht en beoordeeld of dit ingepast kan worden in het plan. Maar het is simpelweg onmogelijk om iedere omwonende tevreden te stellen binnen de context van het project zoals gemeentelijk beleid, goede ruimtelijke ordening, esthetica et cetera. Een deelnemer vraagt of de gemeente er voor haar inwoners is of voor de initiatiefnemer van het nieuwbouwproject. MS geeft dat zij altijd staat voor de belangen van gemeente Waalwijk en bij ieder beslissing voor een nieuwbouwproject een algemene belangenafweging maakt.

Dat betekent dat MS er is voor zowel projectontwikkelaars die bijvoorbeeld het wonen mogelijk maken, maar ook voor de bewoners die hier gebruik van maken of in de omgeving wonen. Een deelnemer is van mening dat een zwembad in de kelder van woonblok 1 overbodig is omdat daar geen behoefte naar is en stelt voor hier 2 extra woningen van te maken. FP geeft aan dat dit bij het woonconcept hoort en hier wel degelijk vraag naar is. MS geeft aan dat gemeente het nieuwbouwinitiatief beoordeelt zoals dat wordt ingediend door initiatiefnemer. En als dit past binnen het (woon)beleid dan is het aan de gemeenteraad van Waalwijk hier over te beslissen. Deelnemer vraagt of er een lijst met aanpassingen van het ontwerp BP is naar aanleiding van de inspraakreacties op het voorontwerp BP. MS geeft aan dat een zogenaamde ‘staat van wijzigingen’ is opgesteld en deze maakt onderdeel uit van de bijlage 14 ‘Nota van inspraak en vooroverleg voorontwerp’, in te zien via Ruimtelijkeplannen.nl of website van gemeente Waalwijk. [Ontwerp gebouwen] Met dit onderdeel van de presentatie geeft projectarchitect JJ uitleg over het woonconcept, de architectuur en de indeling van de woonblokken. Een deelnemer vraagt of in de gepresenteerde tekeningen alle aanpassingen uit de omgevingsdialoog verwerkt zijn. Dit is correct wordt bevestigd door JJ en FP.

Een deelnemer vraagt waar de warmtepompen en airco’s van de woningen staan. JJ geeft aan dat deze, zoals gebruikelijk, op het bovenste dak van de woonblokken staan in de buitenlucht. Aan deze installaties stelt de overheid strenge eisen als het gaat om geluidsproductie. Omdat de eisen vorig jaar flink aangescherpt zijn, worden deze kasten tegenwoordig voorzien van een geluid reducerende omkasting. Een deelnemer vraagt hoe hoog deze dakinstallaties worden. Dit is vaak geen fraai uitzicht. JJ is het hier mee eens en geeft aan dat de exacte hoogte afhankelijk is van het type warmtepomp en dus nog vastgesteld moet worden. JJ geeft aan dat hij de dakrand hoger maakt zodat de dakinstallaties zoveel mogelijk uit het zicht komen.

Pagina 2/5

Een deelnemer vraagt (nogmaals) waarom een zwembad nodig is en waarom hier geen extra woonruimte van gemaakt wordt door ontwikkelaar. JJ geeft aan dat een extra woonruimte onder de grond niet mogelijk is vanwege eisen rondom daglichttoetreding. Het zwembad maakt onderdeel uit van het luxe woonconcept. Een deelnemer vraagt wat de reden is dat het eerste gebouw, woonblok 1, lager is dan de andere 2 woonblokken. JJ geeft aan dat dit stedenbouwkundig zo bepaald is. Dit heeft met name te maken met de afstand van woonblok 1 tot aan de Mr. v. Coothstraat en afstand van woonblok 1 naar de andere woningen/gebouwen in die straat. Een deelnemer is benieuwd naar de afstand tussen woonblok 1 en appartementencomplex De Elspoort aan de Mr van Coothstraat. JJ heeft deze afstand niet exacte gemaatvoerd in de tekening van zijn presentatie. FP geeft aan dat deze vraag al eerder beantwoord is aan deelnemer tijdens een overleg, bevestigd per email en opgenomen is in het gespreksverslag van het betreffende overleg met deelnemer. Aanvullend kan deelnemer in de Toelichting van het ontwerp BP op pagina 13 de afstanden bekijken, digitaal in te zien via Ruimtelijkeplannen.nl. Aanvullend vraagt deelnemer zich af of gemeente zich wel houdt aan de wettelijke normen aan afstanden tussen gebouwen en perceelsgrenzen.

FP geeft aan dat de wettelijke norm van 2 meter hiervoor geldt en dat alle tekeningen van de woonblokken hieraan voldoen. Onderdeel van het BP is een tekening (juridische verbeelding) waarin het bouwvlak is aangegeven waarbinnen de aannemer het gebouw volgens tekening moet bouwen. Tijdens de bouw worden deze maten ook (veelvuldig) gecontroleerd (en gehandhaafd) door toezichthouders van gemeente Waalwijk. Deelnemer vraagt aan architect of hij zich bewust is van de inkijk vanuit woonblok 1 in de appartementen van de Elspoort. JJ geeft aan dat hij zich hier bewust van is en hier zoveel mogelijk rekening mee heeft gehouden in de plattegrond/opzet van de woonblokken. De slaapkamers liggen namelijk nabij de Elspoort en de woonkamers zijn naar het binnen gebied van het project gericht. Een deelnemer vraagt waarom gebouw de Elspoort niet op de tekening staat en het lijkt of de tuin van adres Mr v Coothstraat 6 een strak voetbalveld lijkt en dat er enkele huizen weggelaten zijn wat misleidend kan zijn. Deze stelling klopt niet geeft JJ aan. Alle gebouwen uit de omgeving worden 1-op-1 op de tekeningen verwerkt. Om focus op het gebouwontwerp te krijgen, worden de omliggende gebouwen wit gemaakt en tuinen egaal groen. Een deelnemer is benieuwd hoe de parkeeroplossing is voorzien in het plangebied.

JJ geeft aan dat er parkeerkelders aanwezig zijn onder woonblok 2 en 3 en dat er parkeerplaatsen in het openbaar gebied aanwezig zijn. Deze laatste worden waarschijnlijk met parkeervergunning uitgegeven. Het gebied rondom de woonblokken is dus geen privéterrein en maakt de verbinding tussen Wandelpark – Plantlust – stadscentrum dus mogelijk. Een deelnemer spreekt twijfel uit of er voldoende belangstelling is voor het woonconcept. Deze senioren laten grote percelen met veel privacy achter en komen in dit project binnenstedelijk te wonen met zicht op ieders balkon en tuin. FP twijfelt niet aan het succes van het woonconcept. Er is nog geen reclame gemaakt voor het nieuwbouwproject maar toch is er een hele lijst van geïnteresseerde kopers. Een deelnemer vraagt waarom de (parkeer)kelders half verdiept worden uitgevoerd in plaats van volledig onder de grond. JJ geeft aan dat hier meerdere redenen voor zijn zoals de grondwaterstand, vanuit financieel oogpunt maar ook vanuit woonkwaliteit. Een deelnemer vermoed dat de afstand van het balkon van woonblok 2 naar de grens van begraafplaats niet klopt. JJ betwist deze stelling en geeft aan dat de tekeningen wel degelijk de feitelijke situatie optekenen. Een deelnemer vraag hoeveel penthouses er op ieder woonblok aanwezig zijn. JJ geeft aan dat op ieder woonblok één penthouse aanwezig is.

Een deelnemer vraagt of de bomen in dit ontwerp (het gebouwontwerp) ook de bestaande en nieuwe bomen zijn. FP geeft aan dat deze bomen niet de exacte bestaande en nieuwe bomen zijn. De juiste bomen zijn uitgewerkt in het landschapsontwerp van MTD wat HT zometeen zal toelichten. [Ontwerp gebied]

Pagina 3/5

Met dit onderdeel van de presentatie geeft landschapsarchitect HT uitleg over de onderdelen van het projectgebied. Een aantal zaken van dit ontwerp zijn al vastgesteld zoals de rijbaan, parkeervakken en het pad naar het Wandelpark. Een aantal zaken dient nog in overleg met gemeente en omwonenden vastgesteld te worden en zijn daarmee ontwerpsuggesties. Een voorbeeld hierbij zijn de bomen op de begraafplaats en (enkele) rondom de woonblokken. Een deelnemer vraagt wat de toetscriteria van gemeente Waalwijk zijn wat betreft de bomen in het plangebied. MR geeft aan dat er beleid is vastgesteld door de gemeenteraad waarmee iedere te kappen boom een waardering krijgt aan de hand van een puntensysteem. Aan de hand van dit puntensysteem wordt bepaald of een boom gekapt mag worden ja/nee. MS geeft aan dat bomenkap nooit een discussiepunt is geweest met ontwikkelaar om de nieuwbouw. Bomenkap en nieuwbouw zijn voor dit project onlosmakelijk met elkaar verbonden en daarmee de enige manier om kwaliteit van het gebied te behouden of zelfs te verbeteren door de verbindingen te maken met Wandelpark – Plantlust – stadscentrum. Een deelnemer geeft aan dat er bij woonblok 2 een rode beuk staat die er naar zijn opinie nog goed uitziet en nu gekapt wordt. HT geeft aan dat deze bruine beuk niet past in het plan en gekapt zal worden.

Er worden bomen gekapt maar ook heel veel nieuwe bomen terug geplant tot doel het groene karakter van het gebied te behouden en zelfs te versterken. MR geeft aan dat gemeente heeft gekeken naar de voorlopige waardering van de bomen uitgewerkt in de BomenEffectAnalyse. Alleen de Es voldoet aan de 70 punten en de rest van de bomen niet. Een deelnemer vraagt of er nog bezwaar mogelijk is op een verleende kapvergunning. Er kan bezwaar gemaakt worden op een verleende kapvergunning. De toetsing cq beoordeling van de bomen wordt ook openbaar en is dus in te zien. Uiteraard worden er voorwaarden opgenomen in de kapvergunning om bijvoorbeeld rekening te houden met het broedseizoen. Een deelnemer vraagt of de waterpartij in het plangebied gedempt wordt. Deelnemer vermoed dat de vijver een beschermde status heeft. HT geeft aan dat de waterpartij inderdaad gedempt wordt. Uit het flora&fauna-onderzoek blijkt dat de waterpartij geen beschermde status heeft wat dempen dus mogelijk maakt. Het rapport is in te zien via Ruimtelijkeplannen.nl, bijlage 5, 6 en 7. De waterpartij op een andere plek realiseren is niet mogelijk, wat onderzocht is door de projectecoloog en HT. Een deelnemer geeft aan dat door bouwblok 2 er geen privé meer op de begraafplaats is.

HT legt aan de hand van een gemaakte principedoorsnede uit dat met nieuwe bomen op strategische posities op en nabij de begraafplaats inkijk beperkt kan worden. FP geeft aan dat deze principe-oplossingen besproken zijn met het bestuur PGW, maar zij vooralsnog niet enthousiast zijn en er dus nog geen overeenstemming is over een oplossing voor de inkijk. Een andere deelnemer vindt het vreemd dat ontwikkelaar op de grond van een ander zijn eigen probleem op wil lossen. FP geeft aan dat er absoluut de wens is om tot een oplossing te komen die alle partijen past, partijen ‘on speaking terms’ zijn, maar de conclusie van het onderzoeksproces kan ook zijn dat er géén oplossing komt. Een deelnemer vraagt zich af welk formaat bomen er geplant worden, welke afmeting en welk soort. FP geeft aan dat dat op korte termijn bepaald wordt als onderdeel van het opstellen van het definitief landschapsontwerp. Zoals aangegeven is een flinke groenambitie, dus is het voornemen om flinke bomen te planten. Maar deze zullen nog wel altijd moeten groeien om het maximaal groen te maken. In het vaststellen van het groenplan wordt naast gemeente ook stichting Wandelpark betrokken.

Een deelnemer vraag in hoeverre een omwonende inspraak heeft over de te planten bomen en ander groen om inkijk in tuin van omwonende te beperken? MS adviseert deelnemer om in gesprek te gaan en/of een vervolgafspraak in te plannen met FP omdat dit zeker bespreekbaar is voor ontwikkelaar en het niet vreemd is dat een 3de partij zoals bijvoorbeeld omwonenden meepraten over de inrichting van een plangebied. FP beaamt dit en geeft aan dat er met groen op ‘strategische posities’ veel inkijk beperkt kan worden, wat ook aangetoond is met de dwarsprofielen die eerder opgemaakt zijn door de architect voor gesprekken met omwonenden. De gesprekken voor aanplant op de begraafplaats lopen nog, maar deze oplossing is voor het bestuur van de bouls baan een acceptabele oplossing om inkijk te beperken en partijen hebben een principeakkoord. Een deelnemer vraagt wie verantwoordelijk is voor de aanleg van de doorsteek tussen begraafplaats en bouls baan naar Plantlust. MS geeft aan dat ontwikkelaar het openbaar gebied aan moet leggen en daarna koopt de gemeente Waalwijk het aangelegd terug voor 1 euro. Ontwikkelaar tekent het ontwerp uit en gemeente toetst dit ontwerp.

Pagina 4/5

Een deelnemer verwacht dat er uiteindelijk geen grote bomen worden geplant in het plangebied. FP geeft aan dat hij eerder heeft aangegeven dat het bestaande en nieuwe groen een waardevolle eigenschap is van het plangebied. Het zou tegenstrijdig zijn als weinig en kleine bomen aangeplant worden en daarom is de stelling van deelnemer niet terecht. FP geeft aan dat, indien gewenst, er nog een extra informatiebijeenkomst gehouden kan worden om toelichting te geven op het definitief ontwerp van het plangebied. FP zal tzt de interesse bij omwonenden polsen. MS geeft aan dat dit naar verwachting niet zal/kan plaatsvinden vóór de vaststelling van het BP, maar daarna pas. Een deelnemer geeft aan dat er met dit nieuwbouwplan 95% van de grond gaan roeren en geeft aan dat er dan extra onderzoeken (archeologie) nodig zijn. MS geeft aan dat dat klopt. Voor de locatie is inderdaad extra archeologisch onderzoek vereist volgens de regels van het (huidige) bestemmingsplan. Hier zijn verschillende werkmethodes in mogelijk. Dit onderzoek wordt uitgevoerd in voorbereiding op de bouwrealisatie. Een deelnemer vraagt hoe het zit met de bodemverontreiniging in het plangebied ter plaatse van de voormalige Loint. Voor het BP dient er een verkennend onderzoek uitgevoerd te worden, wat voor dit project ook is gedaan.

Omdat er op enkele plekken bodemvervuiling is geconstateerd wordt er, zoals gebruikelijk, op een later moment na de BP-procedure aanvullend onderzoek uitgevoerd en worden de vervuilde plekken gesaneerd. [Schaduwstudie] FP geeft hier uitleg over aan de hand van het toetsingskader en de opgemaakt zonnestudie. Deze studie is ook gepubliceerd op Ruimtelijkeplannen.nl, bijlage 8 Schaduwstudie. De conclusie is dat er geen schaduwhinder optreed bij omliggende panden. Hier zijn vragen over. [Vervolgacties] Een deelnemer is benieuwd naar het vervolg indien een omwonende niet tot afspraken komt met ontwikkelaar. MS geeft aan dat deelnemer dan een zienswijze in kan dienen. Mocht gemeenteraad het BP, ondanks de zienswijze, vaststellen, dan kan deelnemer beroep instellen bij de Raad van State. Bij de publicatie van een fase van het BP wordt ook altijd uitleg gegeven over de mogelijkheden om bezwaar te maken indien men het niet eens is met het besluit. Een deelnemer vraagt of de nieuwe Omgevingswet nog van belang is voor deze BP procedure. MS geeft aan dat deze per 1 januari 2023 ingevoerd wordt, dit BP al een tijd loopt en daarom voortgezet zal worden volgens het huidige regime. [Vragen] Een deelnemer is benieuwd of de verbinding tussen het Wandelpark en het project open of dicht zal zijn. Er is namelijk veel (crimineel) overlast in dit hoekje van het Wandelpark.

FP geeft aan dat er overeenstemming is met het bestuur van Stichting Wandelpark om de verbinding een open karakter te geven. Het idee is nu op de tuinmuur te verlagen naar 1 meter met een nieuwe poort zoals aan de entree zuidzijde van het Wandelpark. Met het nieuwbouwproject (meer ogen en meer levendigheid) en meer open karakter van dit deel van het Wandelpark verwacht men ook afname van overlast. Een deelnemer heeft ergens vernomen dat kopers van het project een contract moeten ondertekenen dat zij geen bezwaar op geluidsoverlast vanuit het Parkpaviljoen mogen maken. Deze stelling klopt niet geeft FP aan. Dit is niet wenselijk voor ontwikkelaar, maar je kun geen enkele koper verplichten voor zoiets te ondertekenen bij verkoop en daarmee het recht om bezwaar ontnemen. Wat we wel gaan doen is dat we kopers goed informeren over de functie en activiteiten van het Paviljoen. Dit is ook zo besproken met het bestuur van het Parkpaviljoen. Een deelnemer vraagt wat gemeente Waalwijk er aan gaat doen om de veiligheid te borgen ter plaatse van de uitrit van het plangebied aan de Mr van Coothstraat. Zoals in de nota van inspraak staat geschreven is beoordeeld dat het verkeers- en rekenkundig acceptabel is om hier de inrit van het plangebied te maken en dat de gemeente alles getoetst heeft aan de geldende eisen hieromtrent.

Een deelnemer vraagt of de presentatie wordt gedeeld met deelnemers. FP bespreekt dit nog met het team en komt hier om terug. Het verslag zal in ieder geval gedeeld worden met deelnemers.

Bijlage 1: uitnodiging buurtbewoners Bijlage 2: leidraad presentatie informatiebijeenkomst Pagina 5/5

Aan de bewoner(s) van dit pand

Datum Betreft Kenmerk

: 31-03-2021 : nieuwbouwinitiatief Mr van Coothstraat Waalwijk : 21002/2903/01

Beste buurtbewoner(s),

donderdag 21 april 2022 NH Hotel Waalwijk Bevrijdingsweg 1, Kaatsheuvel inloop 19.00u, start presentatie 19.15u

Ir. F.J.M.H. (Frank) Ponjé &Ponjé Bouw- en vastgoedzaken

Bijlage: kopie publicatietekst Ontwerpbestemmingsplan ‘Waalwijk, Mr. van Cootshtraat 6’

GEMEENTEBLAD

Nr. 125186 23 maart 2022

Officiële uitgave van de gemeente Waalwijk

Voor het indienen van een mondelinge zienswijze of een nadere toelichting op het plan kunt u contact opnemen met mw. mr. M. Schuurmans via mschuurmans@waalwijk.nl of telefonisch via 0416-683871.

Gemeenteblad 2022 nr. 125186

23 maart 2022

m m

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

Nieuwbouwproject Mr. Van Coothstraat informatiebijeenkomst BP-procedure donderdag 21 april 2022

in g

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

2. Ambities project

3. Bestemmingsplanprocedure

4. Ontwerp gebouwen 5. Ontwerp gebied 6. Schaduwstudie 7. Vervolgproces

8. Vragen

m m

1. Introductie

in g

Programma

Van de Zande Makelaardij

nieuwbouw@zande.nl

•

Han Thijssen, MTD Landschapsarchitecten

•

Martin van Rossum, projectleider gemeente Waalwijk

•

Maud Schuurmans, jurist gemeente Waalwijk

•

Frank Ponjé, &Ponjé bouw- en vastgoedzaken

m m

Jurre Jan van Reeven, architectenbureau Van Reeven

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

•

in g

Introductie

m m

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

Ambities project

in g

•

Verbinding Coothstraat-Wandelpark

•

Verbinding Coothstraat-Plantlust

•

Structuur en meer groen

•

Royale, luxe appartementen

•

Extra faciliteiten voor de bewoners

•

Auto’s onder de grond en in het groen

•

Haalbaar nieuwbouwplan

m m

Woningbouw centrum Waalwijk

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

•

in g

Wat willen we bereiken?

m m

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

Bestemmingsplanprocedure www.enponje.nl

in g

Bestemmingsplanprocedure

in g m m

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

Q2-Q3 2021 • Opstellen BP • Akkoord College B&W • Publicatie • Informatiebrief • Email/telefoon • Bijeenkomst tijdsloten • Individuele gesprekken

1. VOORONTWERP

2. ONTWERP

Q4-Q1 2022 • Aanpassen BP • Akkoord College B&W • Nota inspraak • Publicatie • Email/telefoon • Individuele gesprekken! • Informatiebijeenkomst!

3. VASTSTELLEN Q3 2022 Zie ‘vervolgproces’

m m

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

Ontwerp gebouwen

in g

> PDF ontwerp gebouwen – Jurre Jan van Reeven

m m

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

Toelichting

m m

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

www.enponje.nl Ontwerp gebied

in g

> PDF ontwerp gebied – Han Thijssen

m m

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

Toelichting

m m

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

www.enponje.nl Schaduwstudie

in g

m m

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

Afspraken schaduwhinder:

in g

Schaduwstudie

•

Het beleid/richtlijn van TNO

•

Eis: minimaal 2 uur zon op de vensterbank per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober

•

Schaduwstudie: 4 tijdstippen op 4 dagen in het jaar

•

www.Ruimtelijke Plannen.nl -> Plan Bekijken •

Mr v Coothstraat 6 Waalwijk -> klik op locatie •

Documenten -> Bijlagen bij de toelichting

> PDF zonnestudie

m m

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

Vervolgproces

in g

•

Aapassen BP?

•

Nota inspraak?

•

Vaststelling BP Gemeenteraad

•

Volggesprekken omgeving?

•

Informatiebijeenkomst?

m m

Vaststellen BP, Q3 2022:

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

•

in g

Vervolgacties

•

Aanvraag omgevingsvergunning, Q2-Q3 2022

•

Verkoopproces – start bouw, nader te bepalen

m m

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

Vragen?

in g

m m

Al pr le es re en ch ta ten tie v m oo ag rb ge eho de ud el en d w .N or ie de ts n uit zo d nd ez er e to es te

Dankwww.enponje.nl voor uw aandacht!

in g

BIJLAGE 5

hange E

O W U B

VERSLAG Project: Kenmerk: Datum: Deelnemers:

nieuwbouwproject Mr. Van Coothstraat Waalwijk COO/ /v1.0 01-10-2021 / F. Ponjé /

Onderwerp:

aanvullende projectinformatie

Doel overleg: De heren , en hebben namens het van (afgekort: ) een overleg met gedelegeerd ontwikkelaar Frank Ponjé (FPO) en projectarchitect ( R). Doel van het overleg is toelichten/uitdiepen van de hoofdaandachtspunten op het onderhavige project. Het betreft dus verschaffen van inzicht en niet inhoudelijk behandelen van de inspraakreactie. geeft aan dat zij geen inhoudelijke reactie op stukken geven tijdens het overleg. Een inhoudelijke reactie volgt nadat zij intern de voorgestelde oplossingsrichtingen besproken hebben. Document(en): De volgende documenten zijn gebruikt in het overleg: • Inleidende presentatie • Schetsontwerp, balkonstudie/dwarsprofielen blok 2, v21-09-2021 • Voorlopig Ontwerp, landschapsarchitect MTD, v23-09-2021 Onderwerpen: Hoofdpunten van zijn afstand van appartementenblok 2 tot de erfgrens begraafplaats gecombineerd met de balkons van deze appartementen. Ontwikkelaar heeft na start dialoog in mei 2021 onderzoek verricht naar de aandachtspunten van de inspraakreactie van . Informatie opgehaald bij instanties (gemeente/branchevereniging) m.b.t. afstanden begraafplaats, maar ook landschapsontwerp op laten maken en aanpassing doorgevoerd in ontwerp gebouw. Resultaten en oplossingsrichting bespreken en FPO met . Wens van 10 tot 20m verplaatsen blok 2 naar oosten is niet mogelijk in plangebied.

Inrijden van parkeerkelder is dan niet meer mogelijk, maar ook te weinig ruimte vanwege diepe tuin bestaande woningen Mr van Coothstraat. Blok 2 kleiner is voor ontwikkelaar niet wenselijk in verband met de planexploitatie, maar ook niet omdat kelder voldoende P-capaciteit moet hebben en kelder en contour gebouw vanwege draagstructuur gekoppeld zijn. heeft wel oplossing in reductie aantal balkons westzijde blok 2, zijnde de balkons die volledig georiënteerd zijn op de begraafplaats. Door 3 balkons naar noordgevel van blok 2 te plaatsen zijn er geen 6 maar 3 balkons direct gericht op begraafplaats. Deze 3 balkons krijgen ook nog een andere plek op de westgevel, waardoor de afstand van balkon naar erfgrens begraafplaats groter wordt. Door grotere afstand van balkons tot erfgrens kunnen er bomen in strook/vrije zone tussen gebouw en erfgrens geplant worden. FPO geeft aan een check te doen van de te kappen bomen; wellicht kunnen er meer blijven staan.

to C

lic

k lic C

N Y U B to

k e r- s o ft w a

F-

O W

hange E

F-

k e r- s o ft w a

hange E

O W U B

Groen in deze zone tussen gebouw en erfgrens is een oplossing voor de inkijk, maar er is een nog effectievere oplossing geeft FPO aan. De meest effectieve oplossing om inkijk te beperken vanaf blok 2 naar de begraafplaats wordt uitgelegd met het landschapsontwerp. Landschapsbureau MTD heeft voorstel om ook nieuwe bomen op begraafplaats te planten. Deze zorgen voor ‘groen dak’ boven de begraafplaats nabij blok 2. De bestaande én nieuwe bomen verspreid over een groter gebied hebben veel meer effect op inkijk vanaf blok 2 naar de begraafplaats dan een bomenrij op de erfgrens of in de vrije zone. Dit oogt ook veel natuurlijker. En bomen geven meer karakter aan de begraafplaats, zie voorbeeld monumentale begraafplaats. vraagt zich af of ontwikkelaar beseft wat reconstructiekosten van graven zijn en wat effect/invloed op familie kan zijn. FPO geeft aan dat het voorstel van de bomenplant in uitvoerbaarheid onderzocht zal worden ism indien positief staat over de oplossing. FPO geeft ook toelichting op aansluiting plangebied met Plantlust via verlaten groenstrook tussen Boules-baan en begraafplaats. Is nu talud van ca 1.5m hoog met sparren. MTD heeft voorstel gedaan om talud weg te nemen en passende aansluiting te maken tussen beukenpad en plangebied. geeft aan dat illegaal fietsen voorkomen moet worden en alleen voetgangers toegestaan zijn.

stelt dat ontwikkelaar een probleem creëert voor de begraafplaats en de oplossing bij diezelfde begraafplaats ligt. FPO geeft aan dat dit standpunt lijkt te kloppen, maar het ontbreken van regels/beleid m.b.t. afstanden en privacy in deze kwestie ieders positie bemoeilijkt. Desondanks hoopt FPO met tot een oplossing te kunnen komen. geeft aan na intern overleg een reactie te geven. mist wel de rol van gemeente als formeel aanspreekpunt in dit overleg. Zij hebben nog geen reactie gehad op hun inspraakreactie van gemeente en verlangen dit wel. FPO zal navraag doen over afwikkeling inspraakreacties. FPO geeft aan dat ontwikkelaar tot passende oplossingen hoopt te komen met omwonenden, en dus ook met , onafhankelijk van het formele proces dat gemeente loopt. Vervolgafspraken: • Reactie aan FPO op aanplant bomen begraafplaats en aanpassing balkons: • Uitzoeken afhandeling inspraakreacties bij gemeente: FPO • Checken te kappen bomen irt aanpassing balkons: FPO • Bespreken wandelpad verbinding Plantlust-plangebied met gemeente: FPO • Hoe voorkomen fietsers op nieuw wandelpad naar beukenpad, bespreken met gemeente: FPO

to C

lic

k lic C

N Y U B to

k e r- s o ft w a

F-

O W

hange E

F-

k e r- s o ft w a

hange E

O W U B

VERSLAG Project: Kenmerk: Datum: Tijdstip: Deelnemers:

nieuwbouwproject Mr. Van Coothstraat Waalwijk COO/ O/v1.0 01-10-2021 16:00-18:15u , / /

Onderwerp:

aanvullende projectinformatie

/ [naam] / F. Ponjé

Doel overleg: Doel van het gesprek tussen (afgekort: ) en gedelegeerd ontwikkelaar Ponjé (FPO) zijn het toelichten van enkele hoofdaandachtspunten van de inspraakreactie op het voorontwerp bestemmingsplan van het onderhavige project. Het betreft dus verschaffen van inzicht en niet inhoudelijk behandelen van de inspraakreactie. vertegenwoordigt een aantal buurtbewoners, zie lijst van inspraakreactie. Tijdens het overleg spreken andere deelnemers ook. Deze opmerkingen worden onder de noemer vermeld in het verslag. FPO voert ook separate gesprekken met enkele buurtbewoners/instanties van de voorgenoemde lijst. Enkele bewoners worden ook weer separaat vertegenwoordigd door hun rechtsbijstandsverzekering, maar deze worden ook vertegenwoordigd door geeft men aan. Document(en): De volgend documenten zijn gebruikt in het overleg: • Voorlopig Ontwerp, landschapsarchitect MTD, v23-09-2021 • Studie inkijk-basis, v03-09-2021 • Studie inkijk-met groen, v30-09-2021 • Schaduwstudie, v20-09-2021 Aandachtspunten: Privacy: belangrijk bezwaar voor is de inkijk van appartementenblok 1 en 3 bij de bewoners van de Elspoort. Beide blokken staan volgens veel te dicht bij de Elspoort, het matenplan is hen bekend. vindt dat blok 1 opgenomen moeten worden in blok 3 en verder weg moet komen staan om de inkijk weg te nemen.

FPO bespreekt de inkijkstudie naar alle buurpercelen, maar geeft eerst kort uitleg over de afstanden van de gebouwen tot de Elspoort door met alle deelnemers het matenplan te bespreken. Standpunt van over de afstanden blijft ongewijzigd. De inkijkstudie voor blok 3 is opgemaakt zónder en mét nieuw groen tot doel het grote effect van groen in het gebied in relatie tot privacy te etaleren. FPO wijst deelnemers op de nieuwe groene façade tussen de Elspoort en blok 3 en daarmee het groene twijfelt bij de maten/correctheid van beelden en geeft aangezicht vanuit Elspoort zal verbeteren. aan dat wat hen betreft niet de oplossing in nieuw/toename groen zit, maar in de ‘stenen’ gezocht moet worden door gebouwen te schrappen of te verplaatsen. FPO geeft aan dan minder/samenvoegen blokken voor ontwikkelaar niet acceptabel is.

to C

lic

k lic C

N Y U B to

k e r- s o ft w a

F-

O W

hange E

F-

k e r- s o ft w a

hange E

O W U B

De inkijk vanuit de slaapkamer van 2 appartementen van blok 1 naar de Elspoort kan ook met groen weggenomen worden. FPO geeft aan deze oplossing ism te willen bedenken indien zij hier voor open staan. Dit is voor nu niet het geval. Opzet van blok 1 is nu dat alleen slaapkamers gericht zijn op De Elspoort en bewust geen woonkamers of balkons Hoogte/massa: vindt dat de gebouwen te hoog zijn. heeft schetsen uitgewerkt obv hoogte van de verbeelding bestemmingsplan en is blok 3 hoger dan de Elspoort wat niet wenselijk is. Met deze gebouwen wordt er teveel m2 bebouwd in het plangebied in relatie tot het maximale bebouwingspercentage. FPO laat de dwarsdoorsnedes van blok 1 en 3 zien en legt uit waarom er in het bestemmingsplan altijd een marge in hoogte en gebouwomvang opgenomen wordt. Uit de doorsnede van blok 3 blijkt dat het gebouw lager wordt dan de aannames van . FPO wijst deelnemers op de ‘setback’ van de penthouses, waarmee de zichtlijnen naar de Elspoort beperkt worden. FPO geeft aan dat deze setback in het nieuwe concept bestemmingsplan ook beschreven wordt. FPO wijst deelnemers op dezelfde gebouwopzet van blok 3 en Elspoort: 3 lagen en een penthouse met setback of kap (Elspoort). FPO wijst deelnemers ook op gebouwopzet blok 1: 2 lagen en een penthouse met setback.

Met de bouw van bijvoorbeeld grondgebonden woningen kom je ook met 2 lagen en een kap tot dezelfde gebouwhoogtes. Ondanks dit inzicht blijft bij standpunt van dat beide blokken te hoog zijn. FPO geeft aan dat er een % voor bebouwing vaak geldt bij de kavel van de woning of bedrijfspand en niet bij een bouwvlak van een appartementenblok. Schaduwhinder: geeft aan dat alle appartementen door blok 1 en 3 volledig in de schaduw vallen en de lampen in huis ook overdag aan moeten. FPO heeft de studie naar schaduw recent uitgevoerd en bespreekt de resultaten van de studies, waaruit blijkt dat een enkele woning van de Elspoort schaduw op het einde van de dag heeft van blok 2. twijfelt enigszins aan een correcte weergave omdat blok 3 schaduw zou moeten leveren op de Elspoort en vinden het beleid van gemeente (TNO-eis) te beperkt. Inrichting infra: Tijdens de uitleg van de inrichting openbaar gebied geeft aan dat de weg in het plangebied te smal is. De brede auto’s van de (rijke) bewoners kunnen elkaar niet passeren. vindt het een onveilig gebied als er geen verhoogd (standaard) trottoir toegepast wordt en maakt zich zorgen over mensen met bijvoorbeeld een rollator. FPO geeft aan dat het gepresenteerde voorlopig ontwerp nog niet geaccordeerd is door gemeente. Visie van plangebied is parkachtige opzet waarin voetganger kan flaneren en auto te gast is.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12972212/1