Bijlage 2 Toelichting en regels BP Gedempte Haven Waalwijk

Bestemmingsplan Gedempte Haven Waalwijk Gemeente Waalwijk Vastgesteld

Bestemmingsplan Gedempte Haven Waalwijk Gemeente Waalwijk Vastgesteld

Rapportnummer:

P04008_5

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.0867.BPWWGedempthaven-VA01

Datum:

23 mei 2024

Opdrachtgever:

Proudly Present B.V.

Projectteam BRO:

CVe, JvdA

Concept:

juni 2021, februari 2022

Voorontwerp:

juni 2022

Ontwerp:

december 2023

Vastgesteld:

23 mei 2024

Trefwoorden:

--

Bron foto kaft:

BRO, abstract

Beknopte inhoud:

--

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Toelichting

Hoofdstuk 9

68

Inhoudsopgave

pagina

1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Geldend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

3 3 3 4 4

2. Bestaande situatie 2.1 Ruimtelijke structuur 2.2 Functionele structuur

6 6 6

3.Planbeschrijving 3.1Programma 3.2Plankader 3.3Inrichting openbaar gebied 3.4Stedenbouwkundige uitgangspunten 3.5Beeldkwaliteitsplan

7 7 7 8 9 12

4. Beleidskader 4.1 Nationaal beleid 4.1.1 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 4.1.2 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 4.2 Provinciaal beleid 4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant 4.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant 4.3 Gemeentelijk beleid

13 13 13 13 14 16 16 17 17

5. Planologische aspecten 5.1 Verkeer en mobiliteit 5.2 Archeologie 5.3 Cultuurhistorie

24 24 32 33

6. Milieu- en omgevingsaspecten 6.1 Water 6.2 Natuur 6.3 Bedrijven en milieuzonering 6.4 Geluid 6.5 Luchtkwaliteit 6.6 Bodemkwaliteit

35 35 37 41 43 48 50

Inhoudsopgave

1

6.7 Externe veiligheid 6.8 M.e.r.-plicht

51 57

7.Juridische planbeschrijving 7.1Inleiding 7.2Systematiek 7.2.1 Hoofdstuk 1: Inleidende regels 7.2.2 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels 7.2.3 Hoofdstuk 3: Algemene regels 7.2.4 Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels 7.3Bestemmingen

59 59 59 59 60 61 61 62

8. Economische uitvoerbaarheid

64

9. Overleg en inspraak 9.1 Inspraak 9.2 Overleg 9.3 Vaststellingsprocedure 9.4 Beroep

65 65 65 66 66

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 2: Bodemonderzoeken Bijlage 3: Cultuurhistorische verkenning Bijlage 4: Externe veiligheid Bijlage 5: Flora en fauna Bijlage 6: Ladderonderbouwing Bijlage 7: Luchtkwaliteit onderzoek Bijlage 8: Omgevingsdialoog Bijlage 9: Stikstofonderzoek Bijlage 10: Verkeer/mobiliteit en Parkeren Bijlage 11: Waterparagraaf Bijlage 12: Archeologie Bijlage 13: Bedrijven en milieuzonering Bijlage 14: Aanmeldingsnotitie m.e.r. Bijlage 15: Toelichting voorstel Hoogbouw Bijlage 16: Parkeergarage Bijlage 17: Ruimtelijke kwaliteit Bijlage 18: Akoestisch onderzoek Taxandriahof Bijlage 19: Beeldkwaliteitsplan Bijlage 20: Nota van inspraak en vooroverleg Bijlage 21: Nota van zienswijzen

Inhoudsopgave

2

1.

INLEIDING 1.1

Aanleiding

Peters Projectontwikkeling, waaronder Proudly Present B.V. (verder te noemen PPO) heeft een groot deel van het gebied Gedempte Haven in Waalwijk in eigendom. Het is de bedoeling het gebied te transformeren tot een bijzonder woongebied met onder andere wonen en werken. Met een eigen signatuur dat recht doet aan zowel de historie als invulling geeft aan eigentijdse woon- en werkwensen. Het bouwprogramma bestaat naast de realisatie van appartementengebouwen ook uit de realisatie van horeca, een bedrijfsverzamelgebouw en een gezondheidscentrum. Omdat deze ontwikkeling niet mogelijk is op basis van het vigerende bestemmingsplan, wordt dit door middel van onderhavige partiële bestemmingsplan herziening planologisch en juridisch mogelijk gemaakt.

1.2

Plangebied

Het plangebied de Gedempte Haven ligt tussen het centrum van Waalwijk en de Rijksweg A59 en tussen de Zomerdijksestoep en het recent gerealiseerde plan Taxandriahof. Kadastraal staat het plangebied bekend als de gemeente Waalwijk, sectie G en perceelnummers: 309, 310, 311, 312, 315, 316, 319, 647, 650, 738, 739, 942, 943 en 994. Het plangebied ligt ook deel over de omliggende (gemeentelijke) percelen. Het perceel heeft een oppervlak van circa 16.000 m2. De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1: Globale ligging plangebied (Bron: google.maps)

Hoofdstuk 1

3

1.3

Geldend bestemmingsplan

Op dit moment is het bestemmingsplan ‘Gemengd gebied’ (vastgesteld op 24 februari 2021) het vigerende bestemmingsplan voor het onderhavige plangebied. Inmiddels is een eerste herziening van het bestemmingsplan ‘Gemengd gebied’ vastgesteld (d.d. 16 december 2021). In figuur 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.

Figuur 1.2: Vigerend bestemmingsplan

De gronden hebben de bestemming “Gemengd” en een drietal gebiedsaanduidingen namelijk: ‘geluidzone – industrie’, ‘overige zone – stedelijk lint’ en ‘vrijwaringszone – weg’. Op de gronden met deze bestemming zijn gebouwen ten behoeve de gemengde bestemming toegestaan. Grootschalige woningbouw is niet toegestaan binnen een gemengde bestemming. Er is dus een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Onderhavig document vormt deze partiële herziening van het bestemmingsplan en maakt de realisering van de woningen mogelijk.

1.4

Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende planregels en is vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen de juridische bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met bijlagen waarin relevante onderzoeksresultaten zijn opgenomen. De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een negental hoofdstukken en enkele bijlagen. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.). Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 Bestaande situatie, welke ingaat op de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en directe omgeving. In hoofdstuk 3 is het plan beschreven. In hoofdstuk 4 wordt het beleidskader dat van belang is voor de voorgestane ontwikkeling uiteengezet. Hoofdstuk 5 geeft een beschrijving van de planologische aspecten. Voor diverse aspecten zoals verkeer en mobiliteit, cultuurhistorie en archeologie wordt aangegeven

Hoofdstuk 1

4

wat de effecten van het plan zijn. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde milieu-en omgevingsaspecten wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom voorliggend bestemmingsplan uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 7 wordt de juridische planopzet toegelicht. Er wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd juridisch wordt geregeld. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk van dit bestemmingsplan zal verslag worden gedaan van overleg en inspraak.

Hoofdstuk 1

5

2.

BESTAANDE SITUATIE 2.1

Ruimtelijke structuur

Het plangebied neemt in de bestaande situatie een herkenbare, zelfstandige positie in de Waalwijk in, maar is tegelijkertijd ruimtelijk sterk verbonden met de Waalwijkse binnenstad. Het plangebied van de Gedempte Haven ligt buitendijks direct aan de Winterdijk. Het plangebied is via het gebied rondom de Hervormde Kerk direct verbonden met de Grotestraat. De Grotestraat en de Winterdijk zijn de karakteristieke lange lijnen in oost-west richting. De verbindingen zijn door de eeuwen heen heel herkenbaar gebleven. Dit geldt niet voor relatie van het plangebied met het noorden van de stad. Door de aanleg van de snelweg A59 en de daarbij behorende geluidwerende voorzieningen is de Gedempte Haven volledig afgesneden van het gebied aan de noordkant van de gemeente. De Gedempte Haven heeft haar functie als haven verloren. In het hart van het gebied liggen nog wel steeds de hardstenen kadebanden, de meerringen en de kadekeien. Maar de haven is gedempt en op de plek van het havenhoofd staan nu auto’s geparkeerd.

2.2

Functionele structuur

Bestemming In de bestaande situatie is het plangebied te typeren als een klein bedrijventerrein met een grote mate van diversiteit aan gebouwen en kwaliteiten. In het plangebied is één woning aanwezig. Het gebied is verouderd en biedt geen positieve bijdrage aan de sfeer en ruimtelijke kwaliteit van Waalwijk. Uitzonderingen zijn het monumentale pand waar momenteel Dosis in is gevestigd en de inrichting rondom de centrale parkeerplaats waarin de keienbestrating het beeld bepaalt. Deze kwaliteiten zorgen ervoor dat het gebied de sfeer van het naastgelegen horeca en de sfeer rondom de Hervormde Kerk niet te veel verstoort. Ontsluiting Het plangebied ligt tussen twee belangrijke verkeersentrees van de stad. De ontsluiting van het gebied voor auto’s vindt plaats vanuit het westen. Via de Zomerdijksestoep, de Hugo de Grootstraat en de Dijkstraat is het gebied van de Gedempte Haven toegankelijk. De Gedempte Haven zelf is in gebruik als parkeervoorziening voor de omliggende voorzieningen. De verschillende straten lopen dood bij de parkeerplaats, waardoor het plangebied geen deel uitmaakt van een grotere structuur voor auto’s, maar een eigen positie inneemt. Dit geldt anders voor de verbindingen voor langzaam verkeer. De Winterwijk is een aantrekkelijke doorgaande wandel- en fietsverbinding, die langs het plangebied loopt.

Het plangebied is op dit moment bebouwd met bedrijfsgebouwen en is daarbuiten grotendeels verhard.

Hoofdstuk 2

6

3.

PLANBESCHRIJVING 3.1 Programma Het planvoornemen bestaat uit de intentie het gebied te transformeren tot een bijzonder woongebied met onder andere wonen en werken. Het bouwprogramma bestaat naast de realisatie van appartementengebouwen ook uit de realisatie van horeca, bedrijfsverzamelgebouw en een gezondheidscentrum. Zie figuur 3.1. In totaal worden 171 appartementen ontwikkeld. In het plan is nu 1 verblijfsobject aanwezig met een woonfunctie. De netto toevoeging wordt daarom 170 woningen. Het gaat om zowel huur- als koopappartementen. Het programma ziet er als volgt uit:  52 tweekamerappartementen met een huurprijs in het sociale huursegment (tot €752,33 per maand, prijspeil 2021);  102 driekamerappartementen in de middenhuur (€801 - €950 p.m.) en koop (€185.000 €300.000,-);  17 vierkamerappartementen koop vanaf € 300.000,-.

Figuur 3.1: Impressie toekomstige invulling plangebied

3.2 Plankader Ambitie In het plan voor het gebied van de Gedempte Haven staat de ambitie centraal om het terrein te transformeren tot een bijzonder woongebied. Een woongebied met een eigen signatuur die recht doet aan zowel de historie als aan de eigentijdse woonwensen.

Hoofdstuk 3

7

Het plan voorziet in ruimte voor aangenaam en actief wonen, werken en recreëren. Door de opzet zo te ontwerpen dat de auto niet domineert voorziet het plan in een leefomgeving voor liefhebbers van de stad en stedelijke gezelligheid. Een buurt waarin mensen elkaar ontmoeten, ervaringen kunnen uitwisselen en belevenissen kunnen delen. De buurt die ontstaat krijgt een eigen karakter, maar maakt tegelijkertijd deel uit van het stadscentrum, zonder de concurrentie aan te gaan met de commerciële activiteiten van het stadscentrum. Een belangrijk project voor de stad. De kans om de structuur van de stad te verbeteren en een aansprekende en onderscheidende woonkwaliteit aan de stad toe te voegen. Zeker ook een complex project, omdat het gewenste resultaat alleen gehaald kan worden als de belemmeringen van de ligging aan de snelweg worden overwonnen en de uiteenlopende kwaliteiten in het gebied optimaal in elkaar haken. Synergie als leidmotief: het samenspel tussen de oude en de nieuwe topografie, tussen de waardevolle bestaande gebouwen en de nieuwe panden en vooral het samenspel tussen de mensen die er straks wonen, werken en recreëren.

Principes Om houvast te bieden aan het ontwerpproces zijn de genoemde ambities vertaald in gebiedseigen, ruimtelijke en functionele principes die samen voor een belangrijk deel van het toekomstige karakter van de buurt bepalen:  Het herkenbaar houden van de historie van het gebied.  Het realiseren van een gezellig, autovrij ‘dwaalmilieu’ gericht op ontmoeten.  Het realiseren van een eigen herkenbare verblijfssfeer met kleinschalige verblijfspleinen met veel groen en een vriendelijke middelgrote bebouwingsschaal. Herkenbare sfeer van bebouwing en inrichting In de vormgeving van de gebouwen en het openbaar gebied wordt aangesloten bij het thema van de haven. In de architectuur van gebouwen is de pakhuisarchitectuur het dragende thema en in de vormgeving van het openbare gebied sluiten we aan bij de kadesfeer met een herkenbare robuuste vormgeving die het gebied bindt tot een samenhangend geheel. Daarnaast zal het groen van de buurt een belangrijke kwaliteitsbijdrage leveren. Het groen wordt aangelegd op het maaiveld in de vorm van grotere groene elementen en bomen en in de overgangstuinen tussen de gebouwen en het openbare gebied.

3.3 Inrichting openbaar gebied Groen Het huidige gebied is een stenig bedrijventerrein. Het terrein bestaat uit bebouwing en verharding. Er is nu beperkt groen aanwezig. Er is groen aan de randen langs de Taxandriaweg en Zomerdijksestoep en er staan bomen langs de parkeerplaats. Belangrijk onderdeel van de opgave is het realiseren van een groene woonomgeving. Grote delen van het openbaar gebied krijgen een invulling met groen. Hierbij zijn te onderscheiden de grote groene tuinen, de groene invulling van de margestroken rondom de bebouwing, de bomen in het gebied en de planten in potten die de sfeer van het privédomein bij de woningen zullen bepalen. Het plangebied wordt voorzien van een rijke variatie van planten- en boomsoorten, passend bij de opgave van het natuurinclusief bouwen.

Hoofdstuk 3

8

Daarnaast worden de daken van de nieuwbouw groen uitgevoerd. Een deel van deze daken krijgt daarmee een meervoudige functie: groen, waterberging en energielevering (middels zonnepanelen). In de uitwerkingsfase wordt verder gekeken naar de mogelijkheden van gevelgroen en groen op en/of aan de buitenruimtes van de woningen. Deze invullingen zorgen ervoor dat de omgeving klimaatbestendig wordt en beter bestand is tegen hitte, droogte en wateroverlast. Verharding Gekozen is om het openbaar gebied een robuuste en eenduidige inrichting te geven. Dit komt de herkenbaarheid van de nieuwe buurt ten goede en biedt een solide samenhangende basis, waardoor meer vrijheid kan worden gegeven in de architectonische uitstraling van de gebouwen, zonder dat de samenhang uit beeld raakt. Gekozen is voor één basisverharding die zich uitstrekt over het hele plangebied. Binnen deze basis zijn verbijzonderingen voor de aanleg van parkeerplaatsen en terrassen in het plan opgenomen. In de uitwerking van de inrichtingsplannen zal hergebruik van de bestaande keien en de andere elementen die verwijzen naar de oude haven een belangrijke rol spelen. Ontsluiting Het plangebied ligt tussen de Taxandriaweg in het noorden, de Zomerdijksestoep in het westen, de Dijkstraat en de Winterdijk in het zuiden en de zijtak van de Taxandriaweg in het oosten.

De Taxandriaweg en de Zomerdijksestoep zijn bestemd als gebiedsontsluitingswegen en zijn ook in het plan de hoofdwegen van waaruit de ontsluiting is georganiseerd. De Dijkstraat maakt als erftoegangsweg deel uit van een groter verblijfsgebied. De Dijkstraat maakt deel uit van het primaire hoofdfietsnetwerk en daardoor ook van het Regionale fietsplan Hart van Brabant. In het plan zijn twee parkeergarages opgenomen met ruimte voor de auto’s van het overgrote deel van de bewoner, zie ook de paragrafen 5.1 en 6.4. . In het openbaar gebied zijn, met name aan de rand van het plangebied, parkeerplaatsen opgenomen voor de mensen die werken in het gebied en voor bezoekers van de voorzieningen in het gebied of daarnaast. Door de ligging van de parkeervoorzieningen is het mogelijk om, in het dagelijks gebruik, een groot deel van de nieuwe buurt autovrij te houden. Gekozen is voor een sfeer en de bijbehorende organisatie waarin in het hart van de buurt de voetganger en de fietser dominant zijn en de auto wanneer echt nodig, bij calamiteiten en indien nodig om iets of iemand thuis af te zetten, gedoogd wordt. De inrichting van het gebied is dusdanig ontworpen dat alle woningen voldoende bereikbaar zijn en ook de beheerdiensten uit de voeten kunnen.

3.4 Stedenbouwkundige uitgangspunten Herkenbare sfeer van bebouwing en inrichting In de vormgeving van de gebouwen en het openbaar gebied willen we aansluiten bij het thema van de haven. In de architectuur van gebouwen is de pakhuisarchitectuur het dragende thema en in de vormgeving van het openbare gebied sluiten we aan bij de kadesfeer met een herkenbare robuuste vormgeving die het gebied bindt tot een samenhangend geheel. Daarnaast zal het groen van de buurt een belangrijke kwaliteitsbijdrage leveren. Het groen wordt aangelegd op het maaiveld in de vorm van grotere groene elementen en bomen en in de overgangstuinen tussen de gebouwen en het openbare gebied.

Hoofdstuk 3

9

Autovrij dwaalmilieu In het stedenbouwkundig ontwerp betreft de realisatie van een eigen, onderscheidende sfeer en karakteristiek in het gebied waarin de bewoners elkaar in een sfeer van collectiviteit ontmoeten en bezoekers zich welkom voelen. De bedoeling is een dwaalmilieu te creëren waarin de wandelaar en de fietser centraal staan en een vrije beweging tussen de gebouwen door, van ruimte naar ruimte, mogelijk is. Deze ambitie heeft geleid tot een uitgewerkte visie op mobiliteit. De grote behoefte aan mobiliteit, is steeds minder gekoppeld aan het bezit van een auto. Het alternatief, het gebruik van deelauto’s, wordt ingezet. Met de plannen voor het gebied wordt ingehaakt op de nieuwe trends. Deze ambitie heeft geresulteerd in de keuze om een grote ondergrondse parkeergarage te realiseren en het openbaar parkeren te concentreren in de randen van het plan. In een groot deel van het plangebied hoeft de auto op deze manier niet te komen. Samenspel van pleinruimten De stad is als een netwerk van ruimtelijke verbindingen en plekken die samen de topografie van Waalwijk vormen. De Grotestraat en de Winterdijk zijn de lange lijnen van Waalwijk die de plattegrond zo uniek maakt. De verbindingen tussen deze lange, oost-west gerichte lijnen zijn de veelbeschreven ‘Mijnen en Dammen’.

Ze verbinden de hoofdstructuren in dit deel van de stad en vormen de aanleiding om vooral ook de wandelaar en het dwalen door de stad als uitgangspunt te kiezen in de herontwikkeling van het gebied. Door minder waardevolle bebouwing te slopen, de ruimte opnieuw te geleden en nieuwe bebouwing toe te voegen ontstaat een hoogwaardige basis voor de beoogde gebiedsontwikkeling. Het stedenbouwkundig plan voorziet in 8 plekken en pleintjes die direct of via korte schakelruimten met elkaar en met de Gedempte Haven en de Winterdijk verbonden zijn. Het lopen van ruimte naar ruimte is wat we bedoelen met ‘het dwalen’ door het gebied. Drie ruimten vormen samen de basis van het verblijfsgebied: de ruimte naast het kerkplein dat de schakel vormt tussen de Grotestraat (Hugo de Grootstraat) en de Winterdijk, de ruimte voor de Stadsbrouwerij als onderdeel van de Winterdijk en het nieuwe waterplein op de plaats van de Gedempte Haven. Deze ruimten kennen elk een eigen sfeer maar zijn tegelijkertijd met elkaar verbonden. Ze spelen zowel ruimtelijk op elkaar in zowel als in gebruik. Het doorlopende karakter van de Winterdijk vormt de verbinding van deze ruimten. Tegen de buitenkant van het plangebied liggen 5 ruimten die direct verbonden zijn met de haven maar een meer autonome positie in het samenspel van ruimten innemen.

Twee van deze ruimten zijn groene ‘tuinen’ gericht op het gebruik door de buurtbewoners. De andere drie worden dagelijks ingezet voor het bezoekers parkeren. Het plein op de plaats van de noordelijke hal is daarbij een bijzondere ruimte. De spanten van de hal blijven bestaan zodat hier een overdekt plein ontstaat dat bij festiviteiten ook ingezet kan worden als verblijfsplein. Bebouwing De kleinere en grotere ruimten worden gevormd door bestaande en nieuwe bebouwing. Door de nieuwe panden zo te plaatsen dat de doorkijken binnen het plangebied kort zijn ontstaat de intimiteit die eigen is aan de nieuwe buurt.

Hoofdstuk 3

10

De nieuwbouw bestaat voornamelijk uit alzijdige, middelgrote panden. De volumes zijn kleinschalig georganiseerd en opgedeeld in appartementen. De nieuwe panden en de te handhaven panden gaan in de nieuwe buurt een vanzelfsprekend samenspel aan. In de architectuur voor de nieuwbouw is gekozen voor pakhuisarchitectuur waardoor de werksfeer in het gebied aanwezig blijft. Ook in de bebouwing is een tweedeling in het gebied aanwezig. Rondom het waterelement is de bebouwing kleinschaliger en is de bebouwingskorrel fijner. De bebouwingshoogte bestaat varieert tussen 3 en 5 bouwlagen. De nieuwe panden aan het bestaande horecaplein krijgen een plint met een lichte horeca-invulling. De bebouwing aan de buitenkant van het plangebied krijgen een grovere korrel. De panden zijn groter en hoger. Aan de noordkant zijn de verschillende panden tegen elkaar aangezet zodat een gesloten wand ontstaat die het verkeersgeluid van de snelweg tegenhoudt. In het plan is een hoogteaccent opgenomen, zie figuur 3.2.

Hoofdstuk 3

11

Figuur 3.2: De hoogbouw in noordwesthoek van het plan De Gedempte Haven

Het beoogde bebouwingsaccent staat in de noordwesthoek van het plangebied en telt 11 verdiepingen (circa 36 meter hoog). Het hoogteaccent staat aan de rand van het plan. Tussen het bestaande bedrijfspand (Taxandriaweg 2) en de hoogbouw ontstaat een ruimte die uitgewerkt zal worden als entreeruimte naar zowel de woningen in de hoogbouw als het bedrijfspand. Een boeiend samenspel tussen ‘oud en nieuw’. Vóór de entree voorziet het plan in een groene verblijfsruimte. Daarnaast is ten zuiden van de hoogbouw een parkeervoorziening gedacht. Door de spanten van de noordelijke koepelhal te laten staan ontstaat hier een bijzondere ruimte (parkeerplaats). Het hoogteaccent is onlosmakelijk verbonden met de nieuwe buurt van de Gedempte Haven, waarin een hoogwaardige inrichting van het openbaar gebied het uitgangspunt is. De gewenste kwaliteit wordt bereikt door de realisatie van een grote ondergrondse parkeergarage voor bewoners, waardoor er een autovrij woonmilieu ontstaat met een hoogwaardige inrichting. Aan de voet van de hoogbouw is een groene verblijfsruimte opgenomen in het plan. De hoogbouw staat aan de rand van het plangebied in de grote open ruimte van de westelijke entreewegen en het landschap van de snelweg.

3.5 Beeldkwaliteitsplan Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In het beeldkwaliteitsplan worden de stedenbouwkundige, landschappelijke en architectonische ambities beschreven en van uitgangspunten en regels voorzien. In het beeldkwaliteitsplan worden uitspraken gedaan over de stedenbouwkundige samenhang, de uitstraling en het materiaalgebruik van de woningen en het openbaar gebied. Voor het beeldkwaliteitsplan wordt verwezen naar de bijlagen.

Hoofdstuk 3

12

4.

BELEIDSKADER 4.1

Nationaal beleid

4.1.1 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De AMvB Ruimte wordt in juridische termen aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het besluit is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden1. In de AMvB zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van de nationale belangen in bestemmingsplannen. De onderwerpen in het Barro betreffen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur (EHS), erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied. Met het rijksbeleid legt het kabinet een grotere verantwoordelijkheid bij decentrale overheden. De uitvoering van het beleid ligt primair bij de gemeenten, terwijl voor de provincies een belangrijke kaderstellende, coördinerende en controlerende taak is weggelegd. Doorwerking plangebied Er worden geen grootschalige nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Met dit plan worden geen nationale belangen aangetast.

4.1.2 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 januari 2024, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo’n visie zoals die is vastgelegd in art. 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van art. 2.3 Wro. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak.

1

Besluit tot wijziging van het Barro en het Bro, Staatsblad 2012, 388, i.w.t. 1 oktober 2012

Hoofdstuk 4

13

Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  duurzaam economisch groeipotentieel;  sterke en gezonde steden en regio’s;  toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. afwentelen wordt voorkomen. Doorwerking plangebied Er worden geen grootschalige nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Met dit plan worden geen nationale belangen aangetast. 4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt.

Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn. Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Er is door Companen een marktscan en Laddertoets uitgevoerd voor het plangebied. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar de bijlagen.

Doorwerking plangebied Het gaat om de herontwikkeling van een verouderd bedrijventerrein waar in totaal 171 appartementen worden ontwikkeld. In het plan is nu 1 verblijfsobject aanwezig met een woonfunctie. De netto toevoeging wordt daarom 170 woningen. Het gaat om zowel huur- als koopappartementen.

Hoofdstuk 4

14

Het programma ziet er als volgt uit:  52 tweekamerappartementen met een huurprijs in het sociale huursegment (tot €752,33 per maand, prijspeil 2021);  102 driekamerappartementen in de middenhuur (€801 - €950 p.m.) en koop (€185.000 €300.000,-);  17 vierkamerappartementen koop vanaf € 300.000,-. De ontwikkellocatie ligt aan de rand van het centrum van Waalwijk. De locatie is goed ontsloten en ligt pal aan de A59. Voor de dagelijkse boodschappen zijn er diverse supermarkten op loopafstand terug te vinden, als ook horecagelegenheden, warenhuizen en diverse zorgvoorzieningen. De Gedempte Haven lijkt daarmee interessant voor zowel jonge als oudere huishoudens, die graag in de nabijheid van voorzieningen willen wonen. Plan betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling: laddertoets verplicht Het plan de Gedempte Haven moet worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting bij een bestemmingsplan een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Omdat het een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied betreft hoeft alleen de woningbehoefte onderbouwd te worden.

Er is door Companen een marktscan en Laddertoets uitgevoerd voor het plangebied. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar de bijlagen. Ontwikkeling past binnen de huidige en toekomstige beleidskaders De ontwikkeling sluit goed aan bij de uitgangspunten van de gemeentelijke, regionale en provinciale beleidskaders. Het betreft namelijk de herontwikkeling van een locatie binnen bestaand stedelijk gebied en daarnaast is er voldoende ruimte voor sociale en middeldure huurwoningen in het programma opgenomen. In het huidige plan heeft 30% van de appartementen een huur tot de sociale huurprijsgrens. Daarmee voldoet het plan aan het gemeentelijke streven van minimaal 30% sociale huurwoningen op locaties van 100 woningen of meer. PPO verhuurt deze woningen via haar eigen beleggingsfonds genaamd Social Invest. Omdat Social Invest geen woningcorporatie is kan zij deze woningen ook te huur aanbieden aan huurders met een middeninkomen. Daarmee zijn deze woningen een aantrekkelijk en bovenal betaalbaar aanbod voor huishoudens met een middeninkomen. Tot slot geeft de ontwikkeling een belangrijke impuls aan de kwalitatieve verbetering van het huidige plangebied. Ontwikkeling past binnen kwantitatieve woningbehoefte In de periode 2020 tot 2030 is de woningbehoefte geraamd op circa 2.045 woningen.

In 2020 is de woningvoorraad met 48 woningen toegenomen, dit betekent dat in de periode 2021 tot 2030 de behoefte is geraamd op circa 1.995 woningen. Ook in de periode na 2030 is er sprake van een toename van de woningbehoefte. Niet alleen het aantal huishoudens neemt de komende jaren toe, de samenstelling ervan zal ook veranderen. Het aantal kleine en oudere huishoudens neemt toe en het aantal gezinnen met kinderen neemt af. Door de toename van het aantal kleine en oude huishoudens is het reëel te veronderstellen dat daardoor de vraag naar appartementen ook zal toe nemen.

Hoofdstuk 4

15

Ontwikkeling past binnen kwalitatieve woningvraag Uit de analyses van het WoON2018 komt naar voren dat er voldoende marktvraag is naar appartementen in zowel huur als koop op dit terrein. De vraag naar huurappartementen is grotendeels afkomstig van jonge één- en tweepersoonshuishoudens. Voor deze groep speelt betaalbaarheid een belangrijke rol. De vraag naar koopappartementen is grotendeels afkomstig van 55-plussers. Dit betekent dat bij de ontwikkeling zorgvuldig moet worden ingespeeld op de eisen die deze doelgroep stelt. De appartementen moeten dan ook goed toegankelijk zijn en dus bereikbaar per lift. Daarnaast strekt het tot de aanbeveling om bij het ontwerp rekening te houden met bewoning voor mensen met een (lichte) fysieke beperking en te zorgen voor voldoende buitenruimte. Conclusie: plan beantwoordt aan kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Het plan aan de Gedempte Haven beantwoordt aan vele aspecten van het huidige woonbeleid. Het plan voorziet in de lokale woonwensen en speelt in op de toenemende groei van (oudere) één- en tweepersoonshuishoudens. Daarnaast geeft de ontwikkeling een positieve kwalitatieve impuls aan de huidige buurt. Het gaat om de herontwikkeling van een gedateerd bedrijventerrein in de directe nabijheid van voorzieningen. Tot slot speelt het woonproduct dat wordt gerealiseerd in op de vraag van middeninkomens.

De huurwoningen met een huurprijs tot de sociale huurgrens en de huurwoningen met een huurprijs tot € 950,- zijn allen bereikbaar voor huishoudens met een midden- en hoog inkomen. Op basis van deze marktanalyse komen we tot de conclusie dat er ruimte is voor de ontwikkeling van 171 appartementen op deze locatie.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie De kwaliteit van Brabant vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie bevat ambities voor de volgende vier hoofdopgaven: 1. de energietransitie; 2. een klimaatproof Brabant; 3. Brabant als slimme netwerkstad en 4. een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Doorwerking plangebied De beoogde woningbouw levert een bijdrage aan de vier hoofdopgaven uit de Omgevingsvisie. En dan met name de eerste drie. Zie voor een nadere onderbouwing paragraaf 3.3 bij duurzaamheid. In hoofdstuk 5 wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat deze omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan. Nadere regels die voortkomen uit de Omgevingsvisie zijn vertaald in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, zie paragraaf 3.2.2.

Hoofdstuk 4

16

4.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening vastgesteld. Deze is in april 2022 geconsolideerd. De Interim omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze die gevraagd wordt in de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot de Interim omgevingsverordening. Het is een interim-omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de definitieve omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. De Interim omgevingsverordening vervangt zes provinciale verordeningen, waaronder de Verordening Ruimte 2014. Doorwerking plangebied Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening aangeduid als ‘Stedelijk Gebied’. Het volgende artikel is van toepassing voor onderhavige ontwikkeling: Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling. Dit artikel luidt als volgt: Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a.

de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het bestemmingsplan voorziet in de onderbouwing dat de ontwikkeling bijdraagt aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving. Het betreft de realisatie van 171 woningen. Zie voor een nadere onderbouwing paragraaf 4.3 bij duurzaamheid en hoofdstuk 5. Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat onderhavig planvoornemen in lijn is met de Interim omgevingsverordening.

4.3

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Waalwijk 2025 Op 4 februari 2016 heeft de raad van Waalwijk de Structuurvisie Waalwijk 2025 vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit de hoofdlijnen in schema's (deel A), een onderbouwing (deel B) en een uitvoeringsprogramma (deel C). In deze structuurvisie is het beleidskader voor toekomstige

Hoofdstuk 4

17

ruimtelijke ontwikkelingen verwoord. Doel van deze structuurvisie is een samenhangend ruimtelijk beleid formuleren op hoofdlijnen dat de ambities weergeeft voor 2035 en een visie uitwerkt voor 2025. Inhoudelijk wil de gemeente met deze visie bereiken dat Waalwijk meer onderscheidend wordt door het optimaliseren van typerende omgevingsfactoren op weg naar de ambitie: Waalwijk is een stedelijk knooppunt in de regionale netwerken van Midden-Brabant, met lokaal een krachtige economische functie en karakteristieke kernen in een unieke landschappelijke omgeving. In het uitvoeringsprogramma van de Structuurvisie (deel C) is opgenomen dat voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied een bijdrage moet worden betaald aan kwaliteitsverbetering van de fysieke leefomgeving. De uitwerking daarvan vindt plaats conform de werkafspraken die de regio Hart van Brabant heeft gemaakt voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied. Deze bijdrage voor ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied kan niet alleen besteed worden aan verbetering van de kwaliteit van natuur, landschap en/of cultuurhistorie, maar ook aan andere kwaliteitsverbeteringen in de fysieke leefomgeving. Doorwerking plangebied In de structuurvisie is het plangebied aangeduid als kleinstedelijk wonen en dynamisch wonen in een bebouwingslint.

Figuur 4.1: Uitsnede structuurvisie Waalwijk 2025, met plangebied (witte cirkel)

In de structuurvisie is voor de functie wonen de volgende ambitie opgenomen: ‘Diversiteit woonomgeving met kleinstedelijke en dorpse kernen afgestemd op de regionale en lokale behoefte’. Voor wonen betekent dit een divers aanbod dat is afgestemd op de behoefte van lokale en regionale woonconsumenten. In paragraaf 4.1.3. is onderbouwd dat plan voorziet in de lokale woonwensen en speelt in op de toenemende groei van (oudere) één- en tweepersoonshuishoudens De herontwikkeling van de Gedempte Haven en het programma sluit aan de ambities uit de structuurvisie.

Hoofdstuk 4

18

Bijdrage kwaliteitsverbetering De hoogte van de bijdrage wordt berekend aan de hand van de bestemmingswinst en hangt af van de oppervlakte van het perceel waarvoor de bestemming uiteindelijk wordt gewijzigd. Twintig procent van het verschil tussen de nieuwe en de oude bestemmingswaarde moet worden geïnvesteerd in een kwaliteitsverbetering maatschappelijke en/of landschappelijke bijdrage aan in de fysieke leefomgeving. Dit kan plaatsvinden in het plan zelf of door middel van een fondsbijdrage. Deze bijdrage is in dit geval berekend op € 215.815,20. De kwalitatieve bijdrage maakt integraal onderdeel uit van het plan Gedempte Haven. Over de wijze waarop de bijdrage wordt ingezet zijn nadere afspraken gemaakt en verwerkt in een anterieure overeenkomst. In een separate bijlage wordt dit nader toegelicht. Hier volgt een samenvatting. Een belangrijk onderdeel van de ruimtelijke kwaliteit is de cultuurhistorie. In het plan van de Gedempte Haven wordt hier veel waarde aan gehecht en is daarom een belangrijk onderdeel van het plan. Dit is met name zichtbaar in de industriehallen aan de Zomerdijksestoep en de Taxandriaweg 2. In de cultuurhistorisch verkenning hebben de verschillende panden een hoge dan wel een positieve cultuurhistorische waarde meegekregen, ze zijn onderdeel van de kernwaarden van dit gebied. Deze panden krijgen daarom ook een belangrijke plek in het nieuwe plan.

Het gaat om de volgende panden: 1 – Eerste Industriehal (Zomerdijksestoep 3-5); 2 – Tweede Industriehal (Zomerdijksestoep 7); 3 – Fabrieksgebouw (Taxandriaweg 2). Doormiddel van de transformatie en daarbij het behouden van de belangrijkste cultuurhistorische kernmerken en kernwaarde draagt het plan van de Gedempte Haven bij aan een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Dit gebeurt in de vorm van het behouden van de stedenbouwkundige contouren en ook door het behoudt van kenmerkende architectuur van de Gedempte Haven en de ontwikkelingen die in de loop van de tijd hebben plaatsgevonden. Met het behouden van de stedenbouwkundige structuur wordt de cultuurhistorische waarde benadrukt. In de bijlage is dit per gebouw uitgedrukt in een extra bijdrage die gedaan wordt vanuit ontwikkelaar om dit te behouden. Op deze manier voorziet de ontwikkelaar in de kwalitatieve bijdrage in het plan. Woonvisie 2020 gemeente Waalwijk In de Woonvisie van de gemeente Waalwijk zijn de ambities en doelstellingen geformuleerd voor de periode tot en met 2030. Drie hoofdthema’s vormen het hart van de woonvisie:  Betaalbaarheid;  Wonen en zorg;  Leefbaarheid en duurzaamheid. De gemeente heeft de ambitie om in de komende 10 jaar de woningvoorraad met minimaal 1.500 woningen te laten groeien. In het uitvoeringsprogramma is aangegeven waar plannen onder andere aan getoetst worden.

Belangrijk is dat plannen voorzien in de actuele behoefte en aansluiten bij de lange termijn vraag. Daarnaast heeft het transformeren of herstructureren van leegstaand of leegkomend vastgoed de voorkeur. Ook hebben initiatieven waar woonproducten worden aangeboden dat nog niet of nauwelijks aanwezig is, maar wel aantoonbaar vraag naar is, de voorkeur. Het streven is dat 25% van de nieuwbouw een sociale huurwoning is. Bij (her)ontwikkeling van grotere locaties geldt dat bij een ontwikkeling van 100 woningen of meer in principe minimaal 30% sociaal is. Tot slot onderstreept de gemeente het belang van toevoeging van woningen in het (lage) middenhuursegment.

Hoofdstuk 4

19

Doorwerking plangebied De herontwikkeling van de Gedempte Haven en het programma sluit aan bij het gemeentelijke beleidskader. Het betreft namelijk de herontwikkeling van een locatie binnen bestaand stedelijk gebied en daarnaast is er voldoende ruimte voor sociale en middeldure huur in het programma opgenomen. Het streven van minimaal 30% sociaal wordt gehaald. Daarbij is het belangrijk om te benadrukken dat deze woningen ook toegankelijk zijn voor huishoudens met een middeninkomen. Welstandsnota In de Welstandsnota Waalwijk 2016 is onder andere beschreven aan welke criteria de welstandscommissie toetst bij de beoordeling van bouwplannen. Met het uitvoeren van welstandstoezicht stelt de gemeente zich ten doel een bijdrage te leveren aan het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de gebouwde omgeving. Hiervoor hanteert de gemeentetransparante, objectieve en daarmee voor iedereen begrijpelijke criteria waar bouwplannen aan worden getoetst. De stedenbouwkundige inrichting van het perceel is in lijn met het gemeentelijk beleid uit de Welstandsnota. In paragraaf 3.4 wordt ingegaan op de stedenbouwkundige inpassing van de voorgestane ontwikkeling. Groenbeleidsvisie ‘Groen Leeft!’ Op 14 november 2019 heeft de gemeenteraad van Waalwijk de groenbeleidsvisie ‘Groen Leeft!’ vastgesteld. Dit beleidsstuk bevat een langetermijnvisie voor het groen.

Het vormt de basis voor al het andere beleid en regels over het groen in de gemeente Waalwijk. In het beleid is een groennorm opgenomen. Deze schrijft voor dat in nieuwe woonwijken, dorpen en bedrijventerreinen de openbare ruimte tenminste voor 10% uit groen moet bestaan. En daarbovenop moet in de woonwijken minimaal 5% groen worden gerealiseerd dat wordt gecombineerd met andere functies zoals parkeren, spelen en het opvangen van water. Bij bestaande woongebieden en bedrijventerreinen dient bij reconstructies of herontwikkeling 10% méér openbaar groen dan dat er voor de ontwikkeling aanwezig was te worden aangelegd. Naast de hoeveelheid aan groen, wordt er ingezet op het verbeteren van de kwaliteit van het openbare groen. Doorwerking plangebied Het huidige gebied is een bedrijventerrein en is bijna geheel verhard en bebouwd. Onderdeel van het nieuwe plan is het ‘open maken’ van een groot deel van het maaiveld. De groene delen van het oppervlakte worden voorzien van een rijke variatie van planten- en boomsoorten. Daarnaast worden de daken van de nieuwbouw groen uitgevoerd. Een deel van deze daken krijgt een dubbele of zelfs driedubbele functie: waterbergend dak, waarop een groendak wordt aangelegd, waarboven (deels) een energieleverend dak komt in de vorm van een PV-installatie (photovoltaïsche installatie/ zonnepanelen).

In de uitwerkingsfase wordt verder gekeken naar de mogelijkheden van gevelgroen en groen op/aan de buitenruimtes van de woningen. Deze invullingen zorgen ervoor dat de omgeving beter bestand is tegen hitte, droogte en wateroverlast. Naast klimaatbestendigheid draagt het groen bij aan geluid- en windhindereductie en een verbetering van de luchtkwaliteit en biodiversiteit van de buurt. In het bestemmingsplan wordt circa 23% groen gerealiseerd en circa 9% combinatiegroen, zie figuur. Er wordt voldaan aan de regels uit de Groenbeleidsvisie ‘Groen Leeft!’.

Hoofdstuk 4

20

Figuur 4.2: Percentage groen

Bouwsteen gezonde fysieke leefomgeving, Beleidsbasis voor gezondheid in de omgevingsvisie Op 12 november 2021 heeft de gemeenteraad van Waalwijk de Bouwsteen gezonde fysieke leefomgeving, Beleidsbasis voor gezondheid in de omgevingsvisie vastgesteld. Het doel van de bouwsteen is om in de gemeentelijke omgevingsvisie een beleidsbasis te leggen voor het onderwerp gezondheid in relatie tot de fysieke leefomgeving. Het belang van gezondheid als verbinding tussen het sociale en ruimtelijke domein, neemt steeds meer toe. In de nieuwe Omgevingswet maakt het onderwerp gezonde fysieke leefomgeving deel uit van de maatschappelijke doelen van de wet. In het landelijke, regionale en gemeentelijke gezondheidsbeleid is dit onderwerp benoemd als een van de speerpunten. In het plan van aanpak voor het project ‘Waalwijk Omgevingswet-proof’ is vastgesteld dat dit wordt gedaan als onderdeel van de omgevingsvisie. Voor het begrip ‘gezondheid’ wordt uitgegaan van het concept ‘positieve gezondheid’. Het concept positieve gezondheid is een brede benadering: gezondheid is veel meer dan de afwezigheid van ziekte (enge benadering). Het vermogen van de mens zich aan te passen en eigen regie te voeren hoort ook hierbij (brede benadering).

Deze brede benadering richt zich dus niet alleen op het beschermen van de gezondheid voor invloeden van buitenaf, maar ook op het bevorderen van keuzes die mensen zelf maken voor een gezonde leefstijl. Doorwerking plangebied Het bevorderen van een gezonde leefstijl is verweven in de opzet van het plan. De inrichting van (semi-)openbare en private buitenruimten en de gebouwen zijn (sociaal) veilig, (mentaal) gezond en nodigen uit tot ontmoeting en tot onthaasting. Bij de ontwikkeling van het plan worden toekomstige bewoners en bedrijven betrokken. Bewoners en de buurt spelen een actieve rol bij het inrichten van de gedeelde buitenruimtes en tuinen. Het plan voorziet in aangename plekken om te verblijven, elkaar te ontmoeten en te bewegen, voor zowel de bewoners van de

Hoofdstuk 4

21

Gedempte Haven als anderen uit de omgeving. Het bewegen wordt gestimuleerd door veel aandacht te geven aan de kwaliteit van het gebied voor wandelaars en fietsers. Het gebied wordt autoluw ingericht. Duurzaamheid Het plan sluit zoveel mogelijk aan bij de ambities van het duurzaam ontwikkelen. Duurzame gebiedsontwikkeling gaat daarbij over energietransitie, water en groen, maar kan niet los gezien worden van de doelstellingen achter de sociale opgave. De ambitie om een gebied te ontwikkelen waar mensen zich thuis voelen en elkaar weten te vinden is onderdeel van de duurzaamheidsopgave. ‘People, planet en profit’ haken in elkaar. De ontwikkelaars gaan deze uitdaging graag aan samen met de toekomstige bewoners. De duurzaamheidsstrategie is gebouwd op vier pijlers die in samenhang worden benaderd: 1. Circulaire gebiedsontwikkeling; 2. Energietransitie; 3. Klimaatadaptatie; 4. Fysieke leefomgeving / Gezondheid; 5. Mobiliteit. 1. Circulaire gebiedsontwikkeling Circulair ontwerp gaat over het bewustzijn van de totale levenscyclus van het gebouw en de openbare ruimte in de ontwerpfase, maar ook in het gebruik en beheer. Bij de ontwikkeling van het gebied worden zoveel mogelijk hergebruikte en herbruikbare materialen toegepast. Daarbij worden een aantal elementen behouden, welke zo beter tot haar recht komt.

Hierbij valt te denken aan de bogen/spanten van de noordelijke koepelhal, de witte pandjes aan de oostzijde, de kinderkopjes ter hoogte van het waterelement, het behoud van de zuidelijke koepelhal en de Taxandriaweg 2, het behoud van de kadewanden en ringen. Daarbij is er ook aandacht voor het terugwinnen van materialen bij het slopen van de bestaande bebouwing op het terrein. Het streven is om de vrijkomende materialen na sloop zo maximaal, zo lokaal en zo hoogwaardig mogelijk te hergebruiken of te recyclen. Daarnaast wordt in het ontwerp van de gebouwen en het openbaar gebied rekening gehouden met het feit dat deze in de toekomst ook hoogwaardig hergebruikt kunnen worden. Voor de toekomstwaarde van de gebouwen en het terrein worden in het ontwerp- en realisatieproces materialen geselecteerd op basis van hun milieu footprint. 2. Energietransitie De nieuwbouw van het plan Gedempte Haven zal gasloos worden uitgevoerd. De nieuwbouw in het gebied voldoet aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Daarbij streven we naar een energieneutrale opzet voor de nieuwbouw en een zo goed mogelijk energielabel voor de te handhaven bebouwing. Hierbij maken we zoveel mogelijk gebruik van hernieuwbare energiebronnen, bijvoorbeeld door het plaatsen van zonnepanelen. Dit zal in combinatie met groen (zoals groene daken) worden uitgevoerd. 3.

Klimaat adaptatie De leefomgeving wordt zo ingericht dat deze zo veel mogelijk bestand is tegen wateroverlast, hittestress en langdurige droogte. Om dit te bereiken wordt het nieuwe gebied in zijn geheel afgekoppeld: het hemelwater dat op het terrein valt wordt niet via de riolering afgevoerd, maar vastgehouden in het gebied. Verder wordt voorzien in het bergen van regenwater voor het gehele plangebied. Dit wordt gerealiseerd met de berging en infiltratie in de onverhard groene ruimte en de groene daken, zogeheten retentiedaken. Op momenten van extreme piekbelasting

Hoofdstuk 4

22

kan de gerealiseerde capaciteit onvoldoende blijken om alle hemelwater te bergen. Voor die gevallen wordt voorzien in een overstortvoorziening naar het dichtstbijzijnde riool en/of kan het beoogde waterelement hier een rol in vervullen. 4.Fysieke leefomgeving / Gezondheid In de buurt Gedempte Haven is het aangenaam verblijven en nodigen we bewoners uit tot gezond gedrag. De Gedempte Haven is sociaal- en functiedivers. Er worden woningen gerealiseerd in verschillende klassen; van sociale huur tot duurdere koop. Naast wonen is er ruimte voor werken en recreëren. De opzet van het plan, de inrichting van (semi-)openbare en private buitenruimten en de gebouwen zijn (sociaal) veilig, (mentaal) gezond en nodigen uit tot ontmoeting en tot onthaasting. Bij de ontwikkeling van het plan worden toekomstige bewoners en bedrijven betrokken. Bewoners en de buurt spelen een actieve rol bij het inrichten van de gedeelde buitenruimtes en tuinen. Het plan voorziet in aangename plekken om te verblijven, elkaar te ontmoeten en te bewegen, voor zowel de bewoners van de Gedempte Haven als anderen uit de omgeving. Het bewegen wordt gestimuleerd door veel aandacht te geven aan de kwaliteit van het gebied voor wandelaars en fietsers. Het gebied wordt autoluw ingericht. 5.Mobiliteit Er is een maatschappelijke trend waarneembaar van bezit naar gebruik.

In de deeleconomie maakt een partij (tijdelijk) gebruik van de bezittingen of faciliteiten van een ander en kunnen middelen efficiënter worden gebruikt. De doelgroep van de Gedempte Haven zijn jongeren zogeheten ‘young professionals’ én ouderen die bewuste de keuze maken om te wonen in een stedelijk gebied. Deze doelgroepen staan bekend om het minder denken in ‘bezit’ en meer in gebruik. De ideale doelgroep voor deelmobiliteit. Vanaf de verkoop/verhuur van de wooneenheden zal duidelijk gecommuniceerd worden over het mobiliteitsconcept. Dit ‘trekt’ ook een doelgroep aan. In het plan zijn 3 deelauto’s opgenomen. Voor de uitvoering van het mobiliteitsbeleid en de juiste samenstelling van het type deelauto en andere vervoermiddelen zal een mobiliteitspartner aan het project worden gekoppeld.

Hoofdstuk 4

23

5.

PLANOLOGISCHE ASPECTEN 5.1

Verkeer en mobiliteit

Verkeer Er is door BonoTraffics een onderzoek uitgevoerd voor het plangebied. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar de bijlagen. De verkeersgeneratie is gebaseerd op de kencijfers uit CROW publicatie 381. Daarbij is voor deze locatie gerekend met “Matig stedelijk” en “Centrumgebied”. De verkeersgeneratie van de verschillende woonvormen en kantoren zijn conform de kencijfers van het CROW bepaald. Hoewel er ook parkeerplaatsen op maaiveld gerealiseerd worden, is in dit onderzoek uitgegaan van een “worst case-scenario”, waarbij de berekende verkeersgeneratie volledig aan de parkeergarage is gekoppeld. Voor een horecavoorziening is geen specifieke richtlijn met betrekking tot de verkeersgeneratie bekend. Voor deze functie is het benodigd aantal parkeerplaatsen bepaald en vervolgens gerekend met turnover van vier. Een turnover van vier betekent dat elke benodigde parkeerplaats voor de horecavoorziening gedurende een werkdag viermaal gebruikt wordt. Ten slotte is de verkeersgeneratie van een gezondheidscentrum bepaald op basis van het aantal behandelkamers. Bij deze berekening is gerekend met negen behandelkamers (worst-case). Bij het toepassen van bovenstaande kencijfers en uitgangspunten bedraagt de totale verkeersgeneratie van de nieuwe ontwikkeling per werkdagetmaal 1.381 voertuigbewegingen. Programma

Aantal

Categorie

Kencij-

Aantal ritten

Omrekenings-

Aantal ritten

CROW

fer

weekdag

factor werk-

werkdag

102 wo-

Koop, apparte-

5,1

520

1,11

577

ningen

ment, midden

17 wo-

Koop, apparte-

6,8

116

1,11

128

ningen

ment, duur

52 wo-

Huur, sociale

3,2

166

1,11

185

92

1,33

122

252

1

252

117

1

117

dag Appartementen

Appartementen

Appartementen

ningen Kantoor

Horeca

1.761m

huur 2

Kantoor zonder

5,2 per

bvo

baliefunctie

100 m2

350 m2

Restaurant

72 per

bvo Gezondheidscentrum

1.078 2

m bvo

100 m

2

Gezondheids-

13 per

centrum

behan-

(9 be-

delka-

handel-

mer

kamers Totaal

1.263

1.381

verkeersgeneratie Tabel 5.1: verkeersgeneratie Gedempte Haven, Bron BonoTraffics

Hoofdstuk 5

24

De afwikkelingskwaliteit is door BonoTrafffics bepaald met de methode Harders. Met de methode Harders wordt aan de hand van de intensiteiten tijdens het drukste spitsuur de bijhorende wachttijd berekend. Bij een wachttijd van minder dan twintig seconden wordt besproken over een normale afwikkeling. Bij een wachttijd van meer dan twintig seconden is mogelijk een aanvullende maatregel gewenst. Allereerst is gekeken naar de aansluiting waarbij alleen rechtsafslaand verkeer mogelijk is. Verkeer vanuit de parkeergarage kan alleen in oostelijke richting wegrijden en verkeer richting de parkeergarage kan alleen vanuit het westen inrijden. Uit de berekening blijkt dat zowel in de ochtendspits als in de avondspits geen problemen in de afwikkeling ontstaan. Door het rechts in- en rechts uitrijden hoeft alleen het verkeer vanaf de parkeergarage voorrang te verlenen. Dat leidt tot ‘bijna geen wachttijd’ en betekent een wachttijd van minder dan vijftien seconden. Er ontstaan geen wachtrijen. Wel leidt het rechts in- en rechts uitrijden tot een omrijbeweging voor het verkeer dat naar het westen wil wegrijden of vanuit het oosten komt aanrijden. Op etmaalniveau zijn dat circa 650 motorvoertuigen. De meeste waarschijnlijke omleidingsroute verloopt via de Heulstraat, Emmikhovensestraat, Grotestraat, Tempelierstraat, Dijkstraat en Zomerdijksestoep.

Vervolgens is gekeken naar de effecten van een haakse aansluiting waarbij alle richtingen mogelijk zijn, dus ook linksaf de garage in en uit. In deze situatie is in de ochtendspits eveneens sprake van ‘bijna geen wachttijd’. In de avondspits is vanuit de parkeergarage sprake van een ‘kleine wachttijd’ en bedraagt de wachttijd circa vijftien seconden. Dat betekent dat er sporadisch enkele auto’s in een korte wachtrij staan. De te verwachte verkeersstromen zijn getoetst en er zijn ontwerpen opgesteld met haaks inrijden in alle richtingen en met rechts in- en rechts uitrijdend verkeer. Uit de berekeningen is gebleken dat deze ontwerpen geen problemen veroorzaken met betrekking tot de verkeersafwikkeling. Uit verkeerskundig oogpunt geniet de variant met haaks inrijden in alle richtingen de voorkeur. Er komen twee parkeergarages. Voor parkeergarage 1 is nog niet bekend waar de in-/uitrit komt. Door middel van toepassing van een afwijkingsbevoegdheid kan een in-/uitrit aan de west- en/of de noordzijde binnen twee specifiek aangegeven zones onder voorwaarden worden toegestaan. Een ontsluiting op de Taxandriaweg is onderzocht, omdat in het uitwegenbeleid is vastgelegd dat er geen nieuwe uitwegen aangelegd mogen worden op een gebiedsontsluitingsweg als de Taxandriaweg, omdat dit gevolgen kan hebben voor een veilige doorstroming van het verkeer.

Aangetoond is dat zowel kwalitatief als kwantitatief (met berekeningen), dat het verkeer uit de parkeergarage veilig en goed kan worden afgewikkeld via de Taxandriaweg. De ontsluiting van de tweede parkeergarage vindt plaats aan de oostzijde van het plangebied via de Taxandriahof. Ook de parkeerplaatsen op maaiveld worden ontsloten via de Taxandriahof. Het gaat om 252 verkeersbewegingen per etmaal2. Het aantal motorvoertuigen tijdens het drukste uur is berekend met dezelfde uitgangspunten die zijn gebruikt in het rapport van BonoTraffics.

2

Voor de berekening van de verkeersgeneratie per wegdeel zie het Akoestisch onderzoek, Stantec

Hoofdstuk 5

25

Figuur 5.1: Parkeergarages

Voor ‘wonen’ bedraagt de verkeersgeneratie 10% in zowel het drukste uur in de ochtendspits als het drukste uur in de avondspits en gaat dan om 25,2 ritten. Aantal motorvoertuigen drukste

Ochtendspits

Avondspits

Naar parkeergarage

10% / 2,52

75% / 18,9

Vanaf parkeergarage

90% / 22,68

25% / 6,3

uur

Tabel 5.2: verkeersgeneratie drukste uur Taxandriahof

Bij de inrichting van de Taxandriahof wordt aangesloten bij de CROW ontwerprichtlijnen. De Taxandriahof heeft een breedte van 6 meter, zie figuur 5.2. Het verkeer kan veilig en goed worden afgewikkeld via de Taxandriahof.

Hoofdstuk 5

26

Figuur 5.2: Inrichting Taxandriahof

Parkeren Er is door Empaction een onderbouwing parkeeropgave opgesteld. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor de gehele parkeeronderbouwing wordt verwezen naar de bijlagen. Voor de ontwikkeling de Gedempte Haven zijn volgens de parkeernormen van de gemeente Waalwijk3 295 parkeerplaatsen nodig, zie ook figuur 5.3. Op deze wijze is er geen rekening gehouden met dubbelgebruik.